PIM_2017_2_web

INGATLANm a g a z i n2017/2 790FtMegaprojektekalakítják át Budapest látképétMeGAprojecTsAre TrANsforMINGThe BudApesT skyLINe ISSN 2498-5880 170029 772498 588001

IN A CHANGING WORLD, TOMORROW’S REAL ESTATE IS BUILT TODAY.BNP Paribas Real Estate Hungary: H-1138 Budapest, Váci út 117-119. A/1. | Tel. + 36 1 688 4400 | e-mail: [email protected] | realestate.bnpparibas.hu DISCOVER OUR SERVICES In the CEE Region, we provide the following services: Capital Markets, Property Management, Transaction, Consulting, Valuation. tel. + 36 1 688 4400 e-mail: [email protected] realestate.bnpparibas.hu Real Estate for a changing world

16 Meddig tarthat 48 a plázastop?Megaprojektek a régi iroda­aláátltaBkkuéídtpajéáptkest A lakás- és az irodapiac mellett sokkal házakat fel kevesebb szó esik az ingatlanpiac egy kell újítaniElkerített építkezések, felállványozott épületek, kisebb, de annál fontosabb szegmenséről,grandiózus – egyelőre sokszor csak terveken létező – a kiskereskedelmi ingatlanok piacáról. A hazai irodapiacon nagyon kevés azfejlesztések jellemzik ma a budapesti ingatlanpiacot. A kiskereskedelmi ingatlanok jelentősége olyan ház, mely az utóbbi 5 évben épült,Mindössze négy év telt el a válság mélypontja óta, vitathatatlan, a mindennapok során – az „A” kategóriás épületekben találhatóde mostanra szinte nyoma sincs a korábbi ínséges ha közvetetten is – mindenkit érintenek területeknek kevesebb mint 20 százaléka.éveknek. az ekörül zajló folyamatok. Az állomány tehát jelentős felújításra szorul annak érdekében, hogy felvehesse a 32 versenyt az újakkal.7-14 36-42 60-63Rövid hírek Dübörögnek az irodaház-fejlesztések Soha nem láttunk ilyenBrief news Office development is booming alacsony számokat Budapesten Budapest office market vacancy reaches16­26 44-47 record lowMegaprojektek alakítják át A zöld minősítéseké a jövő 64-66Budapest látképét Green certifications are the futureMegaprojects are transforming the Budapest Portfolio Smart City 2017 konferenciaskyline 48­51 Portfolio Smart City Conference 201728-31 Meddig tarthat a plázastop? listák/LISTS How long will the ‘plaza ban’ last?Egy szakma, ahol a jó munka Új irodaprojektek Budapestenészrevétlen 52-55 New office projects in BudapestA profession where good work isundetectable Alternatív ingatlanbefektetés: Ügyvédi irodák magánkollégiumok Law firms32­35 Alternative property investment: private dormitories Facility & propertyA régi irodaházakat menedzsment cégekfel kell újítani 56-59 Facility & property management companiesOld office buildings need to be renovated Nincs okunk félni a digitalizációtól There is no need to fear digitalisation 3

hungarY’s leading,Bilingual real estateMagazine Member of the Group Ditróy Gergely felelős szerkesztő/editor-in-chief [email protected] További hírekért, elemzésekért látogasson el újra dÜBÖrgÜnk a honlapunkra! www.portfolio.hu/ingatlan A lakáspiac és annak elképesztő növekedése Budapesten csak a show-t lopja el a hazai kereskedelmi ingatlanok piacának Felelős szerkesztő | Editor-in-chief sikerei elől a médiában, vagy komoly versenytárs is az erőforrásért folytatott egyre kiélezettebb küzdelemben? A válasz Ditróy Gergely – [email protected] nyilvánvaló, nagyon komoly versenytárs. Sőt, a helyzet talán még ennél is rosszabb, hiszen nem csupán az egyes fejlesztő Szerkesztő | Editor és kivitelező cégek versengenek a legjobb munkaerőért, hanem ma már szinte minden cég őrült hajszában van a képzett Budai Ákos dolgozókért. Ez természetesen csak egyetlen elem az újabb és újabb rekordokat döntögető hazai irodapiacon. Az újra Szerzők | Contributors  szárnyaló ingatlanos világ profi képviselői szinte pillanatok alatt rántották elő a fiókokból a tökéletes mesterterveket, az Futó Péter, Madurovicz-Tancsics Tünde akár több százezer négyzetméteres, teljes városközpontokat megvalósító beruházások látványterveit és koncepcióit, és Szerkesztőségi munkatárs | Advertising coordinator  indították útjukra a legújabb emblematikus budapesti megaberuházásokat. A válságból azonban sokat tanult mindenki. Barta Krisztina A finanszírozók, a fejlesztők, az üzemeltetők, a tanácsadók, de maguk a bérlők is rengeteg olyan tudással és tapasztalattal Fordító | Translator vérteződtek fel, amelyeket pillanatok alatt feltételezhetően nem lehet elfelejteni, különösen nem minden szereplőnek Robert Young egyszerre. A kezünkben tartott legújabb Portfolio Ingatlanmagazin fókuszában a felívelő budapesti irodafejlesztések és a Angol korrektúra | Copy editor hatalmas területeket megújítani szándékozó multifunkciós megaprojektek mellett a hosszú távú értékmegőrzés mindennapi McLean és Társa Kft. harcosainak, az üzemeltetőknek a legaktuálisabb kérdéseivel foglalkozik. A hazai professzionális ingatlanpiac legfonto- Fotó | Photo sabb szereplői nagyrészt ma is ugyanazok a szakértők, akik megélték a korlátlan forrásokat látott aranyéveket, és ezután Sebestyén László, Stiller Ákos, Shutterstock.com, MTI végigböjtölték a válságot. Ők azok, Önök azok, akik ma már egy új lehetőséggel élve, új erőt kapva, még több tapasztalattal Tervezőszerkesztő | Layout editor  a hátuk mögött teremthetik újjá, fenntarthatóbbá, hatékonyabbá, okossá, emberközpontúvá, élhetővé, trendibbé, szeret- Rajhona Tamás hetővé, egyszerűen jobbá a hazai irodaházak és a kereskedelmi ingatlanok világát. Ehhez a célhoz, a tudás, a tapasztalat és Értékesítés | Sales a sikerek megosztásához pedig a Portfolio Ingatlan és csapata mindig itt áll majd Önök mellett partnerként. Bacsa Attila – [email protected] Felelős kiadó | Publisher thundering along again Bán Zoltán NET Média Zrt. Is the incredible growth of the housing market in Budapest just stealing the show in the media from the successes of 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. commercial properties, or are they serious competitors in the fight for resources? The answer is obvious: they are very Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 serious competitors. In fact, the situation is even worse, since not only are developers and construction companies E-mail: [email protected] competing for the best workforce, but every company is in a serious race for the best employees. Of course, this is only one www.portfolio.hu/ingatlan factor in the continuously record-breaking domestic office property market. The professional representatives of the newly revived property market whipped out the perfect master plans for several hundred square metre city hub investments, ISSN 2498-5880 and got emblematic urban investments under way again. But everyone learned their lessons from the recession. Investors, developers, managers, advisors and even the tenants have gained a lot of experience and information that cannot be Lapunkat rendszeresen szemlézi a megújult forgotten so fast, especially not by every player at once. The new issue of Portfolio Property Magazine that you have in your hands focuses on the rising Budapest office market, the multifunctional megaprojects that span immense properties, the A Portfolio Ingatlanmagazin bármely részének másolásával és terjesztésével warriors of long term value creation and the most relevant issues of property managers. The most important players in the kapcsolatos minden jog fenntartva. domestic property market are still the same professionals who lived through the golden years of unlimited resources and A NET Média Zrt. valamennyi, a Portfolio Ingatlanmagazinba bekerülő fasted through the recession. They, and you, are the ones who have seized upon new opportunities, gained new strength, adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az new experience and now have the chance to create more sustainable, efficient, smarter, human-centred, liveable, trendy, adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés lovable, and simply better offices and retail properties. For this goal, which requires knowledge and experience, and to előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a share in the success, Portfolio Property and its team will be beside you all the way. Portfolio Ingatlanmagazinban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja.4

A BUDAPESTI SIKERSZTORI FOLYTATÓDIK: VÁCI GREENS • A Váci Greens egy campus jellegű nagyszabású irodafejlesztés Budapest szívében • A komplexum 6 BREEAM Excellent zöld minősítésű épületet kínál összesen 130,000 m2-en • I. fázisként 3 épület, összesen 65.000 m2 került átadásra (A, B, C) • Az I. fázis sikeres bérbeadása és eladása után az Atenor elindította a II. Fázist, további 65.000 m2 magas színvonalú ideális zöld irodaterület fejlesztését (D, E, F épület) • A D épület 2018 januártól várja bérlőit • Az E, F épület pedig 2018-2019-es időzítéssel lesz elérhető • További információ található www.vacigreens.hu weboldalon www.vacigreens.hu Kapcsolat: Atenor Group Hungary, 1138 Budapest Váci út 117-119, www.atenor.be Borbely Zoltan, Country Director Püschl Nikolett, Leasing Manager +36 1 785 52 08 [email protected] +36 1 785 52 08 [email protected]

Új építésű lakóparkokA portfolio ingatlanadatbázisábaningatlan.portfolio.hu Ingatlan Adatbázis

2017/2 portfolio.hu/ingatlanfolYaMatosan Még Mindig olcsóBBak a lakások,veszik az Mint a válság előttirodákata MagYar 2016 IV. negyedévében a használt lakások ára 2,2, az új lakásoké 3,3 százalékkal haladta megBefektetők a megelőző negyedévi értékeket, míg egy év alatt a használt lakások 10, az újak 8,6 százalékkal lettek drágábbak – derül ki a KSH legutóbbi elemzéséből. A lakáspiaci forgalom ugyancsakÖtezer négyzetméteres iroda cse- tovább élénkült. Az adásvételek számának emelkedése elsősorban a használtlakás-piacon je-rélt gazdát a XI. kerületben, ennek lentkezett. A 2016-ban a hirtelen megugró építési engedélyek és egyszerű bejelentések nyo-során a Rubik Ventures értékesí- mán megindult lakásépítések befejezése későbbre várható, így az újlakás-piacon egyelőretette a Bocskai úton lévő épületét még csak csekély mértékű forgalomemelkedés tapasztalható.a Videoton Csoportnak. Az iroda- Országos szinten a lakások reálértéke egyelőre alacsonyabb, mint a válság előtti években.házat jelenleg 100 százalékban A fogyasztóiár-indexen alapuló deflálás után az új lakások 10, míg a használtak átlagosan 13egy építőipari beruházásokkal százalékkal kerülnek kevesebbe, mint 2008-ban. Budapest egyes kerületeiben azonban a la-foglalkozó cég, a Colas Hungária kásárak már reálértéken is meghaladják a válság előtti szinteket.Zrt. bérli. Az irodaház egyébként 2016-ban az eladott használt lakások négyzetméterára Budapesten elérte a 350 ezer forintot,5000 négyzetméteres, ami a fő- és ezzel a fővárosi árszint tovább távolodott az országos átlagtól. tavaly már 2,7-szer annyibavárosi piacon nem számít kiugró- került egy lakás négyzetmétere a fővárosban, mint azon kívül.nak, de jól mutatja, hogy a kisebb 2015 óta a megyeszékhelyeken átlagosan 9,6, a kisebb városokban 5,1 százalékkal drágultakirodaházak körében is növekszik a a használt lakások, míg a községekben az áremelkedés jóval szerényebb volt, mindössze 1,6befektetői érdeklődés. százalékot tett ki. Ami a tranzakciószámokat illeti, 2016-ban a KSH 131 300 adásvételt számolt össze, amiből 127új nevet kapott 200 volt a használt és mindössze bő 4 ezer az új építésű lakás. A használt lakások tekintetébenaz europark ez néhány százalékos csökkenést jelent a 2015-ös évhez képest. Kimondottan értékesítési céllal 2016-ban 5200 lakást építettek a fejlesztők, ami több, mint az azt megelőző években, deÁprilistól új nevet kapott az Üllői még mindig elmarad a válság előtti értékektől. Az újlakás-építési boom várhatóan az idei és aúti Europark bevásárlóközpont, jövő évi statisztikákban jelenik majd meg.és a SHOPMARK márka ernyőjealatt fogadja vásárlóit. A 26 ezer Lakástranzakciók száma (ezer db)négyzetméteres, 20 éves bevá-sárlóközpont tavaly került a Dió- Forrás: KSH, DH Barométer, Portfoliofa Alapkezelő Zrt. által képviseltMagyar Posta Takarék Ingatlan 250Befektetési Alap tulajdonába. Az 200ingatlanüzemeltető a Diófa Alap- 150kezelő Zrt. leányvállalata, a Diófa 100Ingatlankezelő Kft. 50 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 HIRDEtéS/PROMOtION Rákosmentén, a Pesti út elején az Akadémiaújtelepnél, 1173 Budapest, 517. utca 28-30. cím alatt található,„intézményi terület”övezetbe sorolt két helyrajzi számon szereplő (saját használatú út és beépítetlen terület), összesen 25.540 m2 nagy- ságú fejlesztési terület tulajdonostól eladó. Elsősorban közösségi-, irodafunkciók, kereskedelmi, vendéglátó és szolgál- tató egységek, szolgálati lakás, kereskedelmi célú raktár és azok működtetéséhez szükséges építmények helyezhetőek el. Az ingatlan közmű ellátottsága telekhatáron biztosított: elektromos energia, víz, csatorna, gáz, tűzivíz hálózat. A telek inf- rastrukturális adottsága nagyon jó, a közelben családi lakóházak, lakóparkok találhatók. Irányár: nettó 450 millió forint. Eladó Salgótarjánban, a város északi részén, közel 4.500 m2 GIP övezeti besorolású kivett ipartelep 6.959 m2 telken. Érdeklődni az ingatlanokról a 06/30-949-0799 telefonszámon Fülöpné Kiss Andreánál lehet. 7

gazdát cserélt a corvin skYpark Megújul a fővárosiA Váci Greens „B” épületének akvizícióját parkolására alkalmas teremgarázzsal és szelleMplázakövetően lezárta a második adásvételi szer- parkolóházzal bővült. A Futureal-csoportződését az OtP Ingatlan Befektetési Alapke- fejlesztésében megvalósult Skypark a Cor- Irodaházzá alakítja a korábbanzelő Zrt. A több mint 25 ezer négyzetméter vin Sétány legújabb irodaépülete, ahol az kiskereskedelmi ingatlanként mű-alapterületű Corvin Skypark irodaházzal bő- ország legnagyobb informatikai és telekom- ködő Material Centert a Wing. Avítette a Prime Alap portfólióját a cég. munikációs kutatás-fejlesztési központja több mint 20 ezer négyzetméteresA tranzakcióval az alap portfóliója egy kap helyet. A most végrehajtott tranzakci- épület Skylight CITY néven épülújabb 25 171 négyzetméteres, „A” ka- óval az OTP Prime Ingatlanbefektetési Alap újjá. A Róbert Károly körút Vácitegóriás ingatlannal, 226 négyzetméter ingatlanportfóliójának értéke meghaladja a úthoz közeli szakaszán találhatóraktárhelyiséggel, valamint 460 gépkocsi 40 milliárd forintot. hétszintes épület bevásárlóköz- pontként épült meg, egy-két üz- jelentős ingatlanfejlesztések a kiseBB lettől eltekintve azonban évek óta MagYar városokBan üresen áll. Az előkészítő munkák elkezdődtek, az épület várhatóan A CtP számos új szerződést írt alá 2017 első negyedévében Magyarországon, és több BtS már 2017-ben megnyitja kapuit a projekt építését is megkezdte. A cég egyik legjelentősebb szerződött partnere a Dana Hun- leendő bérlők számára. gary Kft., amelynek új fogaskerékgyártó gyáregységét fejleszti Győrben. A járműipari alkat- Az épületben szintenként 2400 részgyártó 46 millió eurót fektet negyedik győri gyárának felépítésébe. A 13 négyzetméter négyzetméternyi irodát alakítanak alapterületű létesítmény építése már elkezdődött, a termelés várhatóan 2019 elején indul. ki, melyeket igény szerint tovább A beruházó további két nagyméretű ingatlanfejlesztése is jó ütemben halad, tervezett átadási lehet osztani, így a legkisebb bé- idejük 2017 nyara. Biatorbágyon a Vendel Parkban bővíti a GSI meglévő üzemcsarnokát to- relhető alapterület 600 négyzet- vábbi 16 ezer négyzetméterrel, valamint tatabányán a gyógyászati segédeszköz termékeket méter lesz. A földszinti és a mínusz előállító Coloplast részére fejleszt 27 ezer négyzetméternyi logisztikai központot. félemeleti részeken kereskedelmi Szintén tatabányán egy már meglévő bérlő számára is bővíti a jelenlegi 6500 négyzetmétert üzletek és éttermi egységek kap- további 16 800 négyzetméterrel, ami a tervek szerint 2018 elejére készül el. Egy komáromi zöld- nak helyet. mezős beruházással pedig egy autóipari beszállítónak épít csarnokot, várhatóan 2018 elejére. új irodafej­8 lesztés indul dél­Budán Dél-Budán a következő években várhatóan százezer négyzetmé- teres nagyságrendben épülnek majd irodaházak. A fejlesztések közül legutóbb a Dombóvári út sarkán épülő Alphagon építését je- lentette be a berlini székhelyű fej- lesztő, a Bischoff & Compagnons. A szintenként 860 négyzetméteres épület várhatóan 2019 második negyedévére készül el, és a tervek szerint 250 négyzetméteres terü- leteket is kialakítanak benne, ami a kisebb cégek számára is lehető- vé teszi a bérlést.

Bevásárló­ 2017/2 portfolio.hu/ingatlankÖzpontotvásárolt az otp hatalMas kÖzpontot épít a coca­cola Budapest MellettA Corvin Skypark mellett a Szi-get Center bevásárlóközpontot is A Coca-Cola HBC Magyarország 2 milliárd forintért fejleszti dunaharaszti raktárbázisát. Amegvásárolta a Futurealtól az OTP Coca-Cola HBC Magyarország a 28 országban jelen lévő Coca-Cola HBC csoport legnagyobbIngatlan Befektetési Alapkezelő exportőrévé lépett elő az elmúlt években. A növekvő kivitel pedig szükségessé tette a táro-Zrt. A tököli reptér mellett találha- lókapacitások bővítését, így a cég 6500 négyzetméteres raktár építésébe kezdett dunaha-tó bevásárlóközpont értékesítésé- raszti központjában. A mostani bővítéssel a vállalat dunaharaszti bázisa lesz a legnagyobbvel 23 600 négyzetméternyi kiske- élelmiszeripari raktár Magyarországon. A létesítmény várhatóan idén júniusra készülhet el.reskedelmi terület cserélt gazdát.A bevásárlóközpont 2014-ben ke- kilencMilliárdos tranzakciórült a Futureal tulajdonába, azóta a Budapesti ingatlanpiacona sikeres újrapozicionálást köve-tően egy kiegyensúlyozott bérlői A Diófa Alapkezelő – Magyar Posta takarék Ingatlan Befektetési Alap 64 milliárd forint ér-mix jött létre, olyan bérlőkkel, tékű – ingatlanportfóliójába került az eddig a Wing Zrt. tulajdonában álló Dél-pesti Üzle-mint a H&M, a C&A, a Jysk vagy az ti Park. A 34 400 négyzetméteres, IX. kerületi városi logisztikai létesítmény 90 százalékosEuronics. A Csepel-sziget középső bérbeadottsággal rendelkezik, a tranzakció értéke megközelítette a 9 milliárd forintot.részén található komplexum első-sorban a környező agglomerációs kivonult a ca iMMo a logisztikáBóltelepülések – Szigethalom, Sziget-szentmiklós, Halásztelek és Tököl – A CA Immo eladta részesedését a 65 000 négyzetméteres Aerozone logisztikai parkban, ésvásárlóerejére épít, ahol összesen ezzel lezárta a 2012-ben megkezdett stratégiai kivonulását a logisztikai piacról. A vevő az M790 ezer ember él. Real Estate CEREF I névre hallgató, közép-európai befektetésekre létrehozott alapja volt. A CA Immo nagyságrendileg összesen 500 000 négyzetméter logisztikai területtől vált meg az el- múlt években, Lengyelországban, Romániában, Németországban és Magyarországon. HIRDEtéS/PROMOtIONBár több mint két évtizeddel a millecentenárium után vagyunk, s életünk drónokkal végrehajtott járőrözésig számos területen ért el jelentős eredmé-minden részét érinti az informatika a mobiltelefonoktól az okos-kávéfőzőkig, nyeket, segítve ezzel a takarítási, vagyonvédelmi és műszaki szakterületeket.a létesítményüzemeltetés hétköznapjaiban mégis ritkán találkozunk IT-meg- Azért, hogy folyamatos visszajelzést kapjunk stratégiánk sikerességéről, sajátoldásokkal hazánkban. szoftvert fejlesztettünk, melynek több funkciója van: oktatás, ellenőrzés, elé-Minthogy élőerő-igényes és -vezérelt szolgáltatásokról van szó, gyakori az a gedettségmérés, riport. E szofisztikált rendszerben a fentieken túl transzpa-látásmód, hogy nem kifizetődő ezt a területet fejleszteni. Ennek ellenére szá- rensen nyomon követhető akár az Integrált Facility Management (IFM) szol-mos nemzetközi példa igazolja, hogy a pár éve újdonságnak és ezáltal kife- gáltatások aktuális állapota, legyen szó műszaki tartalomról, ütemtervekről,jezetten költségesnek ítélt technológia mára széles körben elérhető, és nem vagy akár pénzügyi jelentésekről.terheli meg túlságosan a pénztárcánkat; mi több, nem csak megkönnyíti a Az ATALIAN innovatív IT-megoldásai a 28 országban szerzett tapasztalata-végrehajtó állomány munkáját, nagyban támaszkodhatunk rá az oktatásban, inkhoz biztosítanak hozzáférést, s így lehetővé teszik számunkra egy olyanellenőrzésben és a riportok készítésében. best practice adatbázis létrehozását, mely CI/LEAN-orientált törekvéseinketAz ATALIAN mint a világ legdinamikusabban fejlődő (már 4 kontinens 28 nagyban segítik.országában jelen lévő) FM-szolgáltatója más álláspontot képvisel. Mindez lehetőséget ad nekünk, hogy az FM-piacot érintő növekvő kihívásokTisztában vagyunk vele, hogy legfőbb értékünk továbbra is az ember. Az ellenére is haladjunk előre a fenntartható fejlődés égisze alatt.anyagiakon túl cégünk nagy hangsúlyt fektet az erkölcsi megbecsülésre, ésez a befektetés térül meg igazán, hiszen fenntartható ügyfél-elégedettséget Kereskedelmi és Üzletfejlesztési Igazgatócsak motivált dolgozókkal érhetünk el. Az elmúlt évek munkaerő-piaci vál- Atalian Global Servicestozásainak nyomán kialakult vákuum mind az ügyfelek, mind a szolgáltatók M: +36 30 654 0654fejében megkondította a vészharangot, így egyre több oldalról szükséges a www.atalian.hukékgalléros kollégák támogatása.Az ATALIAN élen jár a modern megoldások aktív kutatásában. K+F divízi-ónk a legalapvetőbb azonosítási eljárásoktól (berendezés, terület, feladat)az okosirodákon, beltéri helymeghatározáson, robot-takarítógépeken át a 9

Megállíthatatlanok a néMet Befektetők Öt Budapesti Budapesten irodaházat alakít át A bécsi székhelyű GalCap Europe vagyonkezelő társaság megvásárolt egy felújított belvá- az osztrák rosi irodaházat, a VI. kerületi Merkúr Palotát. A tranzakció a német Institutional Investment fejlesztő Partners nevében történt, amely befektetési társaság német nyugdíjalapokat képvisel. Az eladó egy magánbefektető. A felek egyetértése alapján a vételárat nem hozták nyilvános- Az Immofinanz bevezeti a ha- ságra. Az épület nemrégiben esett át teljes felújításon, és nagyjából 8 ezer négyzetméternyi zai piacon a myhive nemzetközi kiadható irodaterülettel rendelkezik. Az épület a magyar internetes start-up, a Prezi európai irodamárkáját, és öt budapesti központja. A földszinten egy étterem működik, a penthouse szinten pedig 8 darab teraszos irodaépületében megvalósítja lakás található. az új koncepciót. Az átalakítás a Greenpoint 7 és a Haller Gardens Megteltek az autópálYa Melletti csarnokok esetében már megtörtént, de a koncepciót az Átrium Parkra is ki- további rekordok dőltek meg 2017 első negyedévében az ipari ingatlanok piacán. Az ürese- terjesztik. A szintén sorra kerülő dési ráta tovább csökkent, aminek következtében jelenleg az összes terület kevesebb mint 6 Globe 13 és az Xenter 13 épületek százaléka áll üresen – derül ki a BRF legfrissebb piaci jelentéséből. 2017 első negyedévében az átalakítás után myhive Thirteen négy új fejlesztést adtak át, amelyek 40 230 négyzetméterrel növelték az új kínálatot, be- néven működnek tovább. leértve a Budapest Dock Szabadkikötő két új épületét (19 200 négyzetméter) és a Prologis Park Sziget két épületét (21 030 négyzetméter). Az első negyedévben a teljes bérlői kereslet kÖnnYeBB lett 71 600 négyzetmétert tett ki, ami kissé alacsonyabb az elmúlt öt év azonos időszakában a nagY házak mért bérlői kereslet átlagánál (73 830 négyzetméter). A kereslet 34,5 százalékát szerződés- építése hosszabbítások tették ki, az új szerződések részaránya 30,8, míg a bővüléseké 16,5 százalék volt. Két előbérleti szerződést kötöttek a negyedév során, összesen 13 000 négyzetméter Mostantól kezdve a 300 négyzet- területre, ez a teljes kereslet 18,1 százalékát tette ki az első negyedévben. 2017 első ne- méternél nagyobb családi házak gyedévében a BRF összesen 25 tranzakciót regisztrált, melyből egy szerződés éri el a 10 is megépíthetők egyszerű bejelen- 000 négyzetmétert. Az átlagos tranzakcióméret 2864 négyzetméter volt, amely megfelel téssel – jelent meg a Magyar Köz- az elmúlt öt év első negyedévében regisztrált átlagos értéknek. A legnagyobb előbérleti lönyben az erről szóló szabályo- szerződéskötés a CtP-Biatorbágy épületben történt, ahol 10 000 négyzetméteres területre zás. A Lázár János által februárban kötöttek szerződést. A legnagyobb új szerződést a Mile Logisztikai Centerben kötötték 8365 bejelentett jogszabály-módosítás négyzetméteren, míg a legnagyobb hosszabbítást a Prologis Park Budapest-Gyál területén életbelépésével immár 300 négy- írták alá 9760 négyzetméteren. A legnagyobb bővülés egy 3550 négyzetméteres szerződés zetméternél nagyobb lakóházak volt az Akácliget Logisztikai Center épületében. Az üresedési ráta jelenleg a rekordalacsony építésére is lehetőségük van a sa- 5,9 százalékon áll, ami az előző negyedévhez képest 2,2 százalékpontos csökkenést jelent. ját célra építkezőknek. Korábban Jelenleg összesen 115 162 négyzetméternyi ipari terület áll üresen, és csak egy épületben 300 négyzetméternél kisebb lakó- érhető el 10 000 négyzetméter feletti egybefüggő kiadatlan terület. épületeket lehetett csak egyszerű bejelentéssel építeni, ezt terjesz-10 tették most ki az ennél nagyobb építkezésekre.

Bécs ■ Varsó ■ Budapest ■ Prága ■ Bukarest ■ Kölnmybusinessmyhive Az IMMOFINANZ új nemzetközi irodakoncepciója.Innováció és dizájn az irodapiacon – sikeres közösségi terek vadonatúj világa az IMMOFINANZ új nemzetközi irodamárkája.Hotelekre jellemző életteli légkör, figyelmes és segítőkész személyzet, sokoldalú infrastruktúra és egy nemzetközi közösség.Ez a myhive.További információk: www.myhive-offices.com/hu

futureal sells corvin skYpark to otp fund Budapest shopping MallFutureal Group has sold its Skypark office entirely occupied by one tenant. the Class turns intobuilding to the OTP Prime Property Invest- A+ Skypark achieved the BREEAM Very Good office Buildingment Fund. the recently closed transaction certification.increased the value of the fund’s property In January 2017 OtP Real Estate Investment Wing is transforming the Mate-portfolio to over HUF40 billion. the com- Fund Management Ltd. launched the OtP rial Center building in Budapest,plex, with 25,000 square metres of GLA, is PRIME Property Investment Fund, which which until now has operated aslocated on the Corvin Promenade mixed use aims to invest in Class A and A+ properties. a shopping mall, into an officeproject in the centre of Budapest and was the first acquisition of the new fund was the building. the building, which hasdesigned to meet the needs of technology recent purchase of the Váci Greens “B” office an area of over 20,000 squareand R&D companies. the office complex is building. metres, will be fully converted and renovated to be reborn as ctp expands in hungarY the Skylight City office centre. the preparatory works have already CtP signed several new leases in Hungary in the first quarter of 2017 which means that con- begun, and offices are already struction is now underway in four different locations in the transdanubia region. available for rental in the build- One of CtP’s key contract partners, Dana Hungary Kft. is developing a new cogwheel manufac- ing. turing plant in Győr. the automotive supplier will invest EUR 46 million in its fourth facility in The building has a total area of Győr. Construction of the 13,000 sqm plant is already underway. It is expected to enter produc- around 20,000 square metres tion in early 2019. and each storey has a floor area CtP has two large-scale property development projects underway to be completed by summer of 2,400 square metres which can 2017. In Vendel Park Biatorbágy, the company is adding an extra floor space of 16,000 sqm to be split into up to four units. the GSI’s existing facility. In tatabánya, CtP is developing a logistics hub of 27,000 sqm for medical minimum office space available device manufacturer Coloplast. for rental is 600 square metres. In tatabánya, CtP is also adding an extra floor space of 16,800 sqm to Rudolph Logistik Gruppe’s existing warehouse facility of 6,500 sqm. the project is scheduled to be completed in early 2018. new office An automotive vendor not yet present in Hungary has recently selected Komárom as the site developMent of its local manufacturing base. CtP is constructing its facility under a greenfield project by to start in early 2018. south Buda12 In recent years the South Buda office market has become one of the fastest growing office sub- markets in Budapest, at the end of 2016 only 4 per cent of the of- fices were vacant, which is less than half of the Budapest vacancy rate (9.5%). the area will remain in the focus of real estate devel- opers in coming years as well with an increasing permanent population and a growing num- ber of businesses expected in the district. Developer Bischoff & Compag- nons has decided to construct a new office building in South Buda, at the corner of Dombóvári út and Nádor utca. Construction is about to start and is planned to be fin- ished by Q2 2019. CBRE has been commissioned with the leasing of the property.

2017/2 portfolio.hu/ingatlanit has BecoMe coca­cola expands its warehouseeasier to Build in hungarYlarge houses Coca-Cola HBC Hungary is investing two bil- exports made it necessary to up its storageFrom now on houses over 300 lion forints to develop its warehouse base capacity, and the company is now adding asquare metres can be built follow- in Dunaharaszti. Over the last few years, 6,500-square-metre warehouse to its head-ing simple registration, according Coca-Cola HBC Hungary has become the quarters in Dunaharaszti. After completion,to the regulations published in largest exporter in Coca-Cola HBC Group which is expected this June, the facility willMagyar Közlöny. the amendment which is present in 28 countries. It exports be the largest storage unit in Hungary’s foodthat was announced by János 70 kinds of beverages to 25 countries. Rising industry.Lázár in February allows people tobuild houses over 300 square me- ca iMMo coMpletes withdrawaltres for their own purposes. Pre- froM logisticsviously, only houses smaller than300 square metres were allowed With the sale of its holding in the Aerozone logistics park to M7 Real Estate’s CEREF I fundwith a simple registration, and this in Budapest, CA Immo has completed the strategic withdrawal from the logistics segmenthas now been expanded to larger that began in 2012. Over the past few years, almost 500,000 sqm of logistical space in totalconstruction projects. has been sold in Poland, Romania, Hungary and Germany. CA Immo held a 51% stake in the recently sold logistics park, which spans approximately 65,000 sqm, through a joint ventureBudapest with Union Investment Real Estate. the parties have agreed not to disclose the purchaseindustrial price. CA Immo is investing the revenue from non-strategic sales in expansion, and particu-stock expands larly the construction of new, modern office properties in Berlin, Munich and Frankfurt.further Major transactionthe Budapest Research Forum on the industrial Maketpublished its quarterly industrialmarket analysis. In the first quar- the South Pest Business Park, previously belonging to Wing Ltd., is now part of Diófa Manage-ter of 2017 four developments ment – Hungarian Postal Service Property Investment Fund’s 64-billion HUF property port-were handed over increasing new folio. the 34,400 square metre logistical park has a 90 per cent occupancy rate, and was soldsupply by 40,230 sqm, includ- for close to 9 billion HUF.ing Budapest Dock SzabadkikötőPhase II and III (19,200 sqm), and a new ikea is opening in Budapesttwo buildings of Prologis Park Bu-dapest-Sziget (21,030 sqm). Ikea’s third location in Hungary is set to open on June 14th in Soroksár. the past year and aTotal demand amounted to half have seen 2000 people working on the construction of the 34,000 square metre store in71,600 sqm in Q1 2017, which is Soroksár, which cost nearly 17 billion HUF to complete.slightly under the 5-year aver-age of the first quarters’ leasing 13activity (73,830 sqm). Renewalsaccounted for 34.5% of the totaltake-up, while the share of newlease agreements made up 30.8%and expansions 16.5%. two largepre-leases were signed during thequarter, totalling 13,000 sqm andrepresenting 18.1% of the total de-mand of Q1 2017.the vacancy rate declined 2.2percentage points q-o-q reachinga record low of 5.9% at the endof Q1 2017. In total 115,162 sqmis currently vacant and only onescheme offers more than 10,000sqm of available adjacent space.

housing is still cheaper gerMan than Before the recession investors are unstoppaBle In the 4th quarter of 2016 the price of used still lower than before the recession. After in Budapest residential properties exceeded that of the accounting for inflation, new houses are 10 previous quarter by 2.2 per cent, and by 3.3 and used ones 13 per cent cheaper than in Vienna-based investment manag- per cent in the case of new builds. Year on 2008. However, the housing prices in some er GalCap Europe has acquired the year, the increase was 10 per cent for used districts of Budapest exceed those before Mercure Palace, a fully renovated and 8.6 per cent for new housing, according the recession. office building in Budapest. the to the most recent study of the Hungarian With regard to transaction numbers, KSH seller is a private investor; both Central Statistical Office (KSH). the increase counted 131,300 transactions in 2016, of parties agreed not to disclose the in the number of transactions was the high- which 127,200 were used and only 4 thou- purchase price. est on the used house market. Although the sand were newly build properties. this is a the purchase was made on behalf number of building permits and registered slight decrease for used houses compared to of a separate account, adminis- construction projects increased in 2016, 2015. Developers built 5,200 flats with intent trated by Institutional Investment these have typically not been finished yet, to sell in 2016, which is more than in previous Partners, for a German pension so there is only limited activity on the mar- years, but is still less than before the reces- scheme. the property comprises ket for new housing. the real price of resi- sion. A new house building boom is expected approx. 8,000 sqm of lettable dential housing throughout the country is to appear in this and next year’s statistics. space and has been recently refur- bished. the building serves as the Number of transactions on the residential market European headquarters of Prezi. com, a Hungarian internet start- Source: Duna House, Portfolio up. the ground floor features a restaurant, and the penthouse 15 000 levels feature 8 apartments, all with terraces. 10 000 iMMofinanz 5000 reBrands five Budapest 0 office Buildings 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Immofinanz introduces its in- ruBik ventures sells ternational office brand myhive Budapest office Building to the Hungarian market, to be implemented in five of its of- Luxembourg-based Rubik Ventures has sold an office building in the 11th district of Budapest fice buildings in Budapest. the to Videoton Group. the property, located on Bocskay Road, has 5,000 sqm of GLA and is fully Greenpoint 7 and Haller Gardens leased to Colas Hungaria Zrt. the value of the transaction has not been disclosed. have already become myhive Greenpoint 7 and myhive Haller europark has a new naMe Gardens, after a transformation process through which the prop- the Europark mall on Üllői Road will be welcoming its customers under the SHOPMARK fran- erties’ common areas now offer chise name from April onwards. the 26 thousand square metre, 20-year-old shopping centre an extended service range and was acquired by the Hungarian Postal Service Property Investment Fund through Diófa Man- improved infrastructure to en- agementLtd. the property will be managed by Diófa Management Ltd.’s subsidiary company, courage socialisation. Plans call Diófa Property Management Ltd. for the myhive concept to also be rolled-out at Átrium Park to be- come myhive Átrium Park, Globe 13 and Xenter 13 buildings to be- come myhive thirteen.14

PROPERTY FORUM EVENTS IN 2017 EMERGING EUROPE PROPERTY FORUM 2017 London, United Kingdom, 7th November 2017 PRAGUE PROPERTY SUMMIT 2017 Prague, Czech Republic, 25th April 2017 CEE PROPERTY FORUM 2017 Vienna, Austria, 19th September 2017 BRATISLAVA PROPERTY SUMMIT 2017 Bratislava, Slovakia, 1st June 2017 PORTFOLIO PROPERTY INVESTMENT FORUM 2017 Budapest, Hungary, 21th November 2017 SEE PROPERTY FORUM 2017 Bucharest, Romania, 29th March 2017More information: www.property-forum.eu • [email protected] • Telefon: +36 (1) 327 4088 • www.rics.org

Megaprojektek alakítják át Budapest látképét Az irodApiAcon A befektetők szeme futó péter16

2017/2 portfolio.hu/ingatlan 17

Telekom HQELkEríTETT épíTkEzéSEk, fELáLLványozoTT épüLETEk, grandIózuS – EgyELőrE SokSzor cSak TErvEkEn LéTEző – fEjLESzTéSEk jELLEmzIk ma a budapESTI In-gaTLanpIacoT. mIndöSSzE négy év TELT EL a váLSág méLyponTja óTa, dE moSTanraSzInTE nyoma SIncS a korábbI ínSégES évEknEk. a fELívELéS azonban nEmcSak aLakáSpIacon jELEnTkEzETT, hanEm a cégEk éS munkaváLLaLók jELEnTőS réSzéTérInTő IrodapIacon IS. a LEgnagyobb bEruházók, aLkaLmazkodva a mEgnövE-kEdETT kErESLEThEz, haTaLmaS mEnnyISégbEn kEzdTEk IrodafEjLESzTéSEkbE,amInEk ErEdményEkénT a korábban parLagon áLLó TErüLETEkEn TELjESEn újvároSréSzEk SzüLETnEk. Mostanra mind a lakás-, mind az irodapiacon talhatják, hogy több kerületrész is hatalmas Agora Budapest egyre általánosabb az optimizmus, egyre átalakuláson megy majd keresztül a követ- többször lesznek a merész ötletekből kéz- kező években. Nokia új magyarországi központja kap he- zelfogható tervek és épületek. Szinte nincs lyet. Az ország legnagyobb informatikai és olyan kerülete a fővárosnak, ahol ne talál- corvin­negYed telekommunikációs kutatás-fejlesztési köz- koznánk épülő társasházakkal vagy iroda- pontja összesen 25 ezer négyzetméternyi házakkal. Míg az agglomeráció településein A XXI. századi Budapest egyik leglátványo- irodát tesz ki. A VIII. kerület átalakulásával elsősorban a raktárépületek adják a legna- sabb átalakulása kétségkívül a Józsefváros tehát lassan egy új, modern városrész épül gyobb fejlesztéseket, addig a belváros felé Üllői úttal párhuzamos középső szakaszá- ki, amelyhez szervesen kapcsolódva épül haladva egyre inkább megjelennek a lakás- nak megújítása volt. A VIII. kerület egykori fel a IX. kerülethez tartozó Groupama Aré- fejlesztések, a fontosabb csomópontokban leromlott negyedéből egy komplex város- na előtti területen a telekom új székháza is. pedig az irodák. fejlesztés megvalósulásával jött létre a la- A székházat a tervek szerint 2018 második A budapesti irodapiacon a válság alatt le- kásokat, üzleteket és irodákat is tartalmazó félévében adják át, beruházási értéke meg- csökkent fejlesztési kedv tehát az utóbbi Corvin-negyed. A 22 hektáros területet érin- közelíti az 50 milliárd forintot. Összesen években kezd egyre jobban magára találni, tő fejlesztés a régió egyik legnagyobb, egész 57 ezer négyzetméteres alapterületével aminek eredményeként az elérhető irodák városrészt érintő beruházása volt, amely- jelenleg ez az ország legnagyobb, egy épü- bővülésére számíthatunk. Eközben a ho- nek utolsó elemeit ezekben a hónapokban lettömbben megvalósuló irodafejlesztési zamok a mostani 6,75 százalékról tovább építik fel. projektje. csökkenhetnek, közelítve a Varsóban jel- A VIII. kerület megújítása ráadásul nem állt lemző 5 százalékos vagy a Nyugat-Európá- meg a Corvin sétány végén, a mögötte lévő ban mért még alacsonyabb szinteket. Ezzel utcák is fokozatosan újulnak meg az egyre párhuzamosan a fővárosban élők is tapasz- több lakásfejlesztésnek köszönhetően. Itt épült fel a Skypark irodaház, amelyben a18

2017/2 portfolio.hu/ingatlan Dinamikus megoldások Azt tapasztaljuk, hogy a világcégek egyre erősebben az Y és Z generáció igényeire szabják az irodaházaikat, azt várják el a fej- lesztőktől, hogy a korábbi sémákat teljesen félretéve, inkább campus jellegű friss, dinamikus, élhető megoldásokat hozza- nak. A jelenlegi globális munkaerőpiacon legkeresettebb fiatal Borbély Zoltán, generációnál a well-being igények alapvetőek, az irodáknak er- Country Director, gonómiában vagy például közösségi terekkel is az ő igényeiket Atenor Hungary kell kiszolgálniuk – hogy csak néhány tényezőt emeljek ki. Ezek az igények markánsan megváltoztatták a corporate elvárásokat is az ingatlanfej- lesztőkkel, iroda-bérbeadókkal szemben. Gyakran hozom példaként az Atenor bu- dapesti indulását, amikor 2008-ban a válság kellős közepén vágtunk bele a főváros azóta is legnagyobb volumenű irodafejlesztésébe. A Váci Greens esetében ugyanis a magyar fővárosban teljesen újszerű (sokak által érthetetlennek tartott) koncep- cióval indultunk. A projekt központi eleme egy pezsgő közösségi tér, körülvéve a környezettudatos megoldásokat felvonultató irodaépületekkel. Természetesen ez a tervezési szemlélet nem véletlen volt, nemzetközi tapasztalata- ink birtokában jól éreztük a jövő trendjeit, tudatosan alakítottuk ilyenre a projektet. Az elmúlt évek aztán minket igazoltak, ez a campus stílusú megoldás kedvező fo- gadtatásra talált az Y és a Z generáció körében – igazolva az őket foglalkoztató nem- zetközi vállalatok új elképzelését a „munkahelyről” 2017-ben. Az összes már felépült Váci Greens épület közel 100 százalékos bérbeadás mellett üzemel, neves világcé- geknek otthont adva. Ráadásul a befektetők számára is vonzó a projektünk, hiszen mindhárom épület elkelt, és az építés, illetve tervezés alatt álló további három Váci Greens tömbre is erős a bérlői, valamint a befektetői érdeklődés. A főváros aktuális, illetve tervezett irodafejlesztései, „megaberuházásai” kapcsán hasonló megoldásokra számítok, hiszen a rendkívül dinamikusan változó munka- adói, bérlői igényekre, amelyeket egyre erősebben a „sharing economy” által te- remtett divatok diktálnak, csak az ilyen élhető irodamegoldások tudnak választ adni megfelelő módon.Üllői úti irodafolYosó? agora Budapest kiskereskedelmi üzlet is épül, így a projekt piaci értéke várhatóan el fogja érni a 140A magyar fővárosban a 3-as metró észa- A feltörekvő dél-pesti kerületek mellett a milliárd forintot.ki szakaszán, a Váci úton alakult ki a leg- legnagyobb fejlesztéseket azonban még Az építkezés a 34 500 négyzetméteres bér-nagyobb egybefüggő irodafolyosó, ahol mindig a Váci úti irodafolyosón tervezik be adható területű, nyolcemeletes Agorajelenleg is több irodaház épül. A nagyvá- létrehozni. Ezek közül is a HB Reavis fej- Hubbal kezdődik, amelyben egy 2500 négy-rosokban általában a repülőtér és a vá- lesztésében megvalósuló Agora Budapest zetméteres co-working irodát is kialakíta-rosközpont közötti közlekedési folyosón ígérkezik a Váci úti irodafolyosó egyik nak. A beruházás további ütemeinek részle-található a legtöbb iroda, így egyes vélemé- legnagyobb beruházásának. A Róbert Ká- tei még kidolgozás alatt állnak, de a terveknyek szerint Budapestre is ez a jövő várhat, roly körút és a Váci út kereszteződésének szerint egy 90 méter magas irodatorony isvagyis az Üllői út irodapiaci felértékelődé- közelébe tervezett projekt során 136 ezer felépülhet majd. Az első építési ütem vár-sének következtében az észak-pesti mellett négyzetméternyi irodaterület jöhet létre, hatóan 2018 végére fejeződik be, a másodikegy dél-pesti irodafolyosó is kialakulhat. ahol az átadást követően 12 ezer ember – Agora tower nevű – épület építési enge-Ebbe illeszkedik a már említett Corvin-ne- dolgozhat majd egyszerre. A tervek sze- délye várhatóan júniusban érkezik meg, ígygyed és a Népligetnél épülő telekom szék- rint a 2023-ra befejeződő beruházásban egyszerre két ütemet épít majd a cég.ház épülete. az irodák mellett 11 ezer négyzetméternyi 19

BudaPart Tóparkpallas athéné „A nagyvárosokban általában a repülőtér és a vá-alapítvánYok rosközpont közötti közlekedési folyosón található a legtöbb iroda, így egyes vélemények szerint Buda-Mintegy 200 ezer négyzetméternyi iroda- pestre is ez a jövő várhat, vagyis az Üllői út irodapi-fejlesztésbe kezdenek hamarosan a Pallas aci felértékelődésének következtében az észak-pestiAthéné Alapítványok a Váci úti irodafolyo- mellett egy dél-pesti irodafolyosó is kialakulhat.”són. Az 55,2 millió euróért (17,2 milliárdforint) megvásárolt 7,5 hektáros terület a tervezett. A teljes beruházás 560-600 ezer Végül az Etele tér átalakításával létrejött vá-Váci út 160–168. szám alatt található. A há- négyzetméternyi épület kialakítását jelenti, rosközpontot kell kiemelni, ahol a Futurealrom telekből álló ingatlanon megvalósuló melyet a beruházó 8-10 év alatt kíván meg- tervezi egy 70 ezer négyzetméteres iroda-fejlesztés során a város egyik legnagyobb valósítani. Ennek mintegy felét tennék ki az park létrehozását.ingatlanfejlesztése indulhat el. irodák, a másik felét adnák a lakások, de a A felsorolt projektek együttes mérete elériA következő 3 évben megvalósuló beruházás tervek szerint létrejön egy néhány tízezer a 800-900 ezer négyzetmétert, ami a teljessorán 200 ezer négyzetméternyi spekulatív négyzetméternyi, üzlethelyiségekből álló, budapesti irodaállomány több mint negye-iroda építése kezdődik, ami még a Váci úti iro- Duna felé vezető sétálóutca is.  dét teszi ki, a következő évek során tehát je-dafolyosón is kiugrónak számít. A fejlesztés lentősen bővülhet a spekulatív célra építettfő célja az alapítványi vagyon alacsonyabb a főváros nYugati kapuja irodák köre annak pozitívumaival és eset-hozamú államkötvényekből magasabb hoza- leges veszélyeivel együtt. Pozitívum, hogymú ingatlanokba történő átcsoportosítása. A XI. kerületben nem a BudaPart az egyet- a jelenlegi szűkös kínálat helyett a leendő len projekt, ahol hatalmas mennyiségű iro- bérlők többféle méret és elhelyezkedés kö-Budapart da valósulhat meg. Az autópályák bevezető zött válogathatnak az irodaterületek között, szakasza, amely a főváros nyugati kapuja ezzel párhuzamosan a rekordalacsony üre-A pesti oldal népszerű a fejlesztők körében, is egyben, olyan helyen fekszik, melyet a sedési ráták is növekedésnek indulhatnak.a főváros legnagyobb projektje azonban a fejlesztők előszeretettel választanak külön- Veszélyes ugyanakkor az, ha a fejlesztőkbudai oldalhoz köthető. A BudaPart projekt böző ingatlanberuházások felépítéséhez. rövid idő alatt ilyen mennyiségű kínálatotegy 24 hektáron megvalósuló beruházás, Ide sorolható – bár közigazgatásilag Biator- zúdítanak a piacra, ez ugyanis hosszabbamely méreteit tekintve a Corvin sétánnyal bágyhoz tartozik – az éveken át félkészen távon is üresen álló épületeket és az elvártemlíthető egy lapon. több ezer lakás felépü- álló tópark is, amelynek keretében a 35 hozamok elmaradását okozhatja. Célszerűlésével az elkövetkező években a Kopaszi- ezer négyzetméternyi, 350 db lakást magá- lenne tehát a fejlesztőknek hosszú távongát melletti területen mehet végbe a főváros ban foglaló terület mellett 15 ezer négyzet- gondolkodva különböző ütemben piacraleglátványosabb átalakulása. A jelenleg üre- méternyi kiskereskedelmi, 55 ezer négyzet- dobniuk a fejlesztéseiket, ami így stabilansen álló területre a lakások mellett ugyan- méternyi irodaingatlan, egy 150-200 szobás bővülő, de tervezhető irodapiaci folyamato-akkora mennyiségű iroda is épül majd. A szálloda és egy ezer fő befogadására alkal- kat eredményezne.Market Csoport által 2015-ben megvásárolt mas konferenciaterem is fel fog épülni. területen a több ütemben megvalósuló vá-rosrész építése már idén elkezdődhet. A cég a tervezéssel a dán Adept építészirodát bízta meg, amely az elmúlt évekbenKoppenhágában, Stockholmban és Norvé-giában is több hasonló vízparti projektet20

Ingatlan www.portfolio.hu/ingatlan A TÁJÉKOZOTTSÁG MILLIÓKAT ÉRNEM SZÁMÍT, hogy eladni vagy vásárolni szeretnénk.NEM SZÁMÍT, hogy Budapesten vagy vidéken.NEM SZÁMÍT, hogy közvetítőként másoknak segítünk, vagy sajátmagunk intézzük ügyeinket.AMI SZÁMÍT, hogy hiteles és naprakész információkkal rendelkezzünk, és avégső döntést mindig tudatosan hozzuk meg. Portfolio • Portfolio Ingatlan • Pénzcentrum • Rendezvények • Trader



2017/2 portfolio.hu/ingatlanMegaprojects aretransforming theBudapest skylineAll eyes on the office mArketpéter futó 23

fEncEd-off conSTrucTIon SITES, ScaffoLd-EnfoLdEd buILdIngS and grandIoSE dEvELopmEnTS – ofTEn onLy In pLanS – havE bEcomE characTErISTIc of ThEbudapEST propErTy markET. juST four yEarS afTEr ThE dEEpEST poInT of ThErEcESSIon, ThErE IS hardLy any IndIcaTIon of ThoSE hard TImES LEfT. ThE upwardSTrEnd ExISTS noT onLy on ThE rESIdEnTIaL markET, buT aLSo on ThE offIcE markET,whIch ImpacTS ThE majorITy of companIES and EmpLoyEES. ThE LargEST InvESTorSadapTEd To ThE rEnEwEd dEmand and bEgan buILdIng maSSIvE numbErS of offIcEbuILdIngS, and EnTIrE nEw arEaS of ThE cITy arE bEIng born.By now optimism is widespread both on the into the Corvin District, housing apartments, Corvin Skyparkhousing and office property markets, and stores and offices. the 22-hectare develop-the transformation of ideas into tangible ment is one of the largest and most expan-plans and then buildings is becoming in- sive in the region, the last elements of whichcreasingly common. there is practically no are being completed these coming months.district in the city where there aren’t hous- the development of the 8th district did noting or office blocks being built. While the stop at the end of the Corvin Promenade;greatest developments in the agglomeration the streets beyond it are also gradually be-are primarily warehouses, housing develop- ing renewed thanks to constant housing de-ments appear more frequently as one heads velopment. this is where the Skypark officesinto the city, as do offices in the more impor- were built, housing Nokia’s new Hungariantant hubs. headquarters. the country’s biggest tele-the deflated mood that characterised the communications research and developmentproperty business during the recession is centre boasts a total 25 thousand squarenow definitely over, as a result of which the metres of office space. the transformationnumber of available offices is expected to of the 8th district sees the gradual develop-grow. Meanwhile, yields may further de- ment of a new section of the city, alongsidecrease from its current 6.75%, nearing the the Groupama Arena in the 9th district hous-5% that typifies Warsaw or the even lower ing the new telekom headquarters. the cen-level in Western Europe. Simultaneously, res- tre will be completed in the second half ofidents of the city can clearly see that many 2018 according to plans, for an investmentdistricts may go through a major transforma- of almost 50 billion HUF. With a floorspacetion in the coming years. of 57 thousand square metres, it is currently the biggest single building block office pro-corvin proMenade ject in Hungary.One of the most spectacular transforma- office corridortions in 21st century Budapest is undoubt- on Üllői road?edly the rebuilding of the section parallel toÜllői Road in Józsefváros. the once dilapidat- the biggest interconnected corridor of offic-ed area of the 8th district was transformed es has developed along Váci Road, over thethrough a complex city development project northern end of the metro line M3, where“Most cities tend to have the majority of their officeslocated on the corridor between the airport and thecity centre. The same could be expected for Buda-pest, too, in the future; the rise in the popularity ofoffices on Üllői Road could make way for a southernoffice corridor.” BudaPart24

2017/2 portfolio.hu/ingatlanthere are currently several office blocks be-ing built. Most cities tend to have the major-ity of their offices located on the corridorbetween the airport and the city centre. thesame could be expected for Budapest, too, inthe future; the rise in the popularity of officeson Üllői Road could make way for a southernoffice corridor. the beginnings of this can al-ready be seen in the previously mentionedCorvin District and the telekom building be-ing built by Népliget.agora BudapestBesides the South Pest districts, the largestdevelopments are on the Váci Road corridor.Of these, HB Reavis’ development of AgoraBudapest promises to be one of the biggestinvestments on Váci Road. At the corner ofRóbert Károly Ring Road and Váci Road, a136 thousand square metre office space isplanned, where 12 thousand people maybe employed after completion. According toplans, the construction project, to be com-pleted in 2023, will also house 11 thousandsquare metres of retail space. the marketvalue of the project is expected to reach 140billion HUF.the construction will begin with the eight-storey, 34,500 square metre Agora Hub,designed for rent, which will include a 2500square metre co-working office. the nextstages of the development are still in plan-ning, but they may include a 90 metre highoffice tower too. the first stage of construc-tion is expected to be completed by the endof 2018. Permits for the Agora tower are ex-pected to arrive in June, and so the companywill construct two stages at once.pallas athena foundationsPallas Athena Foundations are soon to beginconstruction on some 200 thousand squaremetres of office developments on the VáciRoad office corridor. the 7.5-hectare area,purchased for 55.2 million euros (17.2 billionHUF), is located under 160-168 Váci Road.The development on the three-lot propertypromises to be one of the biggest in the city.the project, which is planned for the next3 years, will realise 200 thousand squaremetres of speculative office space, which isexceptional even on the Váci Road office cor- 25

Telekom HQridor. the main goal of the development is hagen, Stockholm and Norway in the past Finally, the hub created by the remodelledto migrate the foundation’s fund from low years. the total investment aims for some Etele Square must be noted. this is whereyielding government bonds to higher yield- 560-600 thousand square metres of build- Futureal plans to construct their 70 thousanding properties. ings, which the investor aims to complete square metre office park. in 8-10 years. About half of these would be the combined size of the projects listedBudapart offices, the other half apartments, but the above is 800-900 thousand square me- plans also include a large promenade leading tres, which makes up more than a quarterWhile the Pest side is more popular among down to the Danube.  of the total office space in Budapest. thisdevelopers, the biggest project is happening indicates that the range of available of-on the Buda side. BudaPart is a 24-hectare the western gate fices in Budapest will be considerably ex-project, which can be compared in size to of the capital panded in the coming years. As the grow-the Corvin Promenade. thousands of apart- ing stock will likely push up the record-lowments are to be built in the coming years BudaPart is not the only project in the 11th vacancy rate, tenants will finally have aby the Kopaszi-gát area, and this promises district creating huge office complexes. By chance to find the right space in the rightto be the most spectacular development in the entry to the motorways, which is also the location. However, there is a danger in de-the city. Besides apartments, the currently western gate of the city, is an area that de- velopers dumping so many buildings ontoempty building site will also feature the same velopers are eager to invest in. this includes the market at once, and in the long run thisnumber of offices too. Construction will be- – though technically it belongs to Biatorbágy may leave buildings empty and lead to un-gin this year and will be completed in several – the half-finished tópark project, which derwhelming profits. therefore, it wouldstages, on the land purchased by Market houses 350 flats on 35 thousand square me- be prudent of developers to bring theirCsoport in 2015.   tres, and 15 thousand square metres of retail products to the market in stages, leadingthe company chose the Danish Adept com- properties, 55 thousand square metres of of- to stable expansion and controlled growthpany for the planning, who have created fices, and a 150-200 room hotel, as well as a in the property market.several similar waterfront projects in Copen- thousand-person conference room.  Tópark Budapest One26

Your property market newsfrom all over CEE.Residential, office, retail and logistics: the complete picturefor well-grounded property market decisions.Subscribe to our weekly newsletterat property-forum.eu/news

Egy szakma,ahol a jó munkaészrevétlenAz fm-et és A pm-et nem kell megvédeniditróy gergelyhéTköznapjaInk jELEnTőS réSzéT kErESkEdELmI IngaTLanokban TöLTjük, az IrodaházI kLíma ELromLáSáIg vagy épp a bEváSárLóközponT LIfTjénEk mEghIbáSodáSáIg azonban bELE SEm gondoLunk, hogy SzakEmbErEk Sora fELEL EzEk-nEk a LéTESíTményEknEk az „éSzrEvéTLEn” működéSéérT. az IngaTLankEzELéS éS -üzEmELTETéS ugyanakkor rEndkívüL fon-ToS éS IngaTLanoS bErkEkbEn SokSzor méLTaTLanuL mELLőzöTT üzLETág, mELynEk kIhíváSaIróL SzEIfErT jánoS, a cuShman& wakEfIELd IngaTLan- éS vagyongazdáLkodáSI vEzETőjE bESzéLT a porTfoLIo IngaTLanmagazInnak. Hogyan határozná meg ma az in- „Mi úgy tevékenykedünk, hogy a lehe­ gatlankezelés és az ingatlanüze- tő legkevésbé legyünk észrevehetők.meltetés szintjeit? ha valami működik, funkcionalitását tekintve betölti, amire hivatott, akkorA meghatározást a megrendelési sorren- senki nem szól egy szót sem.”dek kialakulásától érdemes kezdeni. Apiramis csúcsát a befektetési alapok me- ciót tölt be: pénzügyi és fizikai vagyonnal jelentkezhet, például ha bizonyos technikainedzsmentje (fund management) jelenti, kapcsolatos tevékenységet. A PM szintén vívmányok beépítése energiát takarít meg,amely a vezető szerepet vállalja, leosztja a bír még az értéknövelés végrehajtásának vagy racionalizálja a vízfelhasználást, adottfeladatokat, ezen keresztül pedig becsator- képességével. Az utolsó réteget a facility esetben szennyvízfelhasználást vagy aznázza, begyűjti az információkat az alatta menedzsment (FM) jelenti, amely gyakorla- áramfogyasztást.közreműködőktől. Sorban ezt követi az tilag végrehajtja azt, amit a felette lévők, aasset menedzsment, ami elsősorban pénz- megrendelők rábíznak. Az állagmegóvásra  Sokszor hallani azt, hogy az FM és aügyi jellegű tevékenységet fed, property kell koncentrálnia, hogy ami szép volt, az PM, de főleg az FM mintha nem kapnamenedzsment aspektusokkal. Itt már a szép is maradjon, ami működőképes, az kellő elismerést, figyelmet, megbecsü-számokon kívül több dologra is figyelnek, pedig a jövőben is működjön. Egy nagyon lést az ingatlanszektoron belül. Valóbanpéldául arra, hogy hogyan lehet beilleszte- minimális értéknövelési lehetőség ott is érzékelhető ez?ni a különböző programokat – mint a fizikaivagyon fejlesztése, szebbé tétele – az érték-növelés megvalósítása érdekében. Ehheznagyon sok támogatást ad a property me-nedzsment (PM), mely szintén kettős funk-28

2017/2 portfolio.hu/ingatlan üzemeltetés nem akkor kezdődik, amikor va- lami elkészül, hanem mielőtt még elkezdene épülni. A tervek alapján lehet nagyon jó öt- leteket adni a kivitelezőknek arra vonatkozó- lag, hogy hogyan valósítsanak meg bizonyos dolgokat. Egyértelmű például, hogy szükség van hűtésre, de hogyan hűtsünk? Hogyan fűtsünk? Hol helyezkedjen el ez a valami? Mekkora területre van szükség ehhez? Ren- geteg olyan aspektus merül fel üzemeltetési szempontból, amelyet valóban már a terv- asztalon el tudunk suttogni a tervező fülé- be: hogyan lehet valamit úgy megvalósítani, hogy értelme is legyen. Ne csak azt mond- hassuk el, hogy van benne, hanem úgy van, ahogy annak lennie kell.  Véleménye szerint milyen irányba fog- nak változni az üzemeltetési költségek a jövőben?Igazából nem kell megvédeni sem a PM-et, ta szimbiózis, amely ha működik, akkor az Úgy vettem észre, hogy azok a berendezé-sem az FM-et. Mi úgy tevékenykedünk, hogy eredmény elsősorban hosszú távon megva- sek, amelyeket mostanában beépítenek aza lehető legkevésbé legyünk észrevehetők. lósuló siker. új irodaházakba, kellőképpen takarékosak,Ha valami működik, funkcionalitását tekint- ámbár jellemzően nem olcsóbbak, mint ave betölti, amire hivatott, akkor senki nem  Egy másik régi téma, hogy mikor vonják régiek. Ahhoz, hogy a technikával lépést tart-szól egy szót sem. A mi értékteremtési folya- be az FM-et a folyamatokba. Az alapvéle- sunk, sajnos pénzre is szükség van. Az, amimataink évekbe telnek. Az általunk terem- kedés szerint túl későn. FM szakemberek hosszú távon is olcsóbbá teszi az üzemelte-tett érték nagyon alacsony profittal bír, és véleménye, hogy már a tervezés szaka- tést, az egész ház működését, bizton állítha-sokszor még ez alá is becsúszunk különböző szában hasznos és fontos lenne bevonni tom, hogy többe kerül beruházásként, mintaddicionális költségek miatt. Mindemellett azt, aki akár hosszú évtizedekig üzemel- a hagyományos rendszerek beépítése. Ezeka tulajdonosok úgy tekintenek ránk, mint a teti majd az ingatlant. az újfajta gépek ugyanakkor tartósabbnak bi-szükséges jóra, ha minden rendben megy. zonyulnak, vagy olyan technológiát alkalmaz-Ha mi is be tudjuk tölteni a funkciónkat, az Ez nagyon helytálló megjegyzés. 25 éve va- nak, amelyekkel sikerül elérni, hogy kevésbéösszhang a PM és az FM között töretlen. Mi gyok a szakmában, néhány dolgot sikerült legyenek karbantartás-igényesek, vagyellenőrzünk, közvetítjük a különböző igénye- megtapasztalnom, és gyakorlatilag már a olyan mértékű az automatizáltságuk, hogyket, ők pedig végrehajtják. Van egy olyasfaj- kezdetektől fogva hangsúlyozom, hogy az az élőerő fronton tudnak megtakarítani.  Lehet-e faragni azokon a konkrét költ- ségeken, amit a bérlőknek üzemeltetésre kell fordítaniuk? Úgy vettem észre az elmúlt időszakban, hogy az üzemeltetési költségek radikálisan nem változnak. Amióta egyfajta technikai forrada- lom következett be az irodaházakban, illetve kereskedelmi ingatlanokban, megfigyelhető, hogy már nincs akkora szórás a költségek- ben. Az ingatlanok üzemeltetése 10-15, ma- ximum 20 százalékban tér el egymástól. Ez azonban elsősorban az új házakra vonatko- zik, a régiek esetében jelentősen drágább a fenntartás, emiatt égetővé vált a 15-20 éves 29

vagy még öregebb irodaházak esetében a tős munkaerő-dráguláshoz vezet, és egyfajta tudják szerezni azt a tapasztalatot, amelyettechnika lecserélése. körbejárás valósul meg. a későbbiekben már érett szakemberként több fronton is tudnak hasznosítani, például  A gazdaság egyik legfontosabb kihívá-  Milyen háttérrel rendelkező munkavál- ilyen terület lehet a PM vagy az FM. Amikorsa a megfelelő, szakképzett munkaerő hi- lalókat lehet becsábítani erre a területre? kollégát választok, elsősorban az a fontos,ánya. Mekkora gondot okoz ez a jelenség hogy milyen a szaktudása. Ugyanakkoraz önök területén? Egyfajta kontradikció figyelhető meg aközött, azok a fiatalok, akik valamilyen szinten már hogy valaki fiatalként dönt egy ilyen pálya tapasztalatot szereztek, kacérkodnak a gon-A munkaerő kérdésében a piac jelenleg na- mellett, vagy már idősebbként. A mozgató- dolattal, hogy külföldön kamatoztassák a tu-gyon alulteljesít, értem ezalatt azt, hogy na- rugó a tapasztalat, amelyet mindenképpen dásukat. Akikkel mostanában találkozunk agyon nehéz megfelelő képzettségű munka- meg kell szerezni. A fiatalok az alkotás gyö- munkaerőpiacon, inkább az idősebb korosz-erőt találni. Az egymással versenyző cégek nyörének szeretnek hódolni, és azt mondják, tály, a 40 felettiek, a 30-asok közül nagyonegymás alkalmazottait csábítják el, ami jelen- hogy építeni szeretnének. Ezzel pedig meg kevesen vannak itthon.A profession where goodwork is undetectablegergely ditróywE SpEnd ThE majorITy of our wEEkdayS In commErcIaL propErTIES, buT unTIL ThE offIcE aIr condITIonIng brEakS or ThE ELEvaTor In ThE ShoppIng maLL STopS workIng wE don’T ThInk abouT ThE myrIad of unSEEn profESSIonaLS rESponSIbLEfor kEEpIng ThESE ESTabLIShmEnTS In workIng ordEr. howEvEr, propErTy managEmEnT and facILITy managEmEnT IS a vITaLLyImporTanT and ofTEn grIEvouSLy ovErLookEd branch of ThE buSInESS. jánoS SzEIfErT, hEad of aSSET SErvIcES aT cuShman &wakEfIELd TaLkEd To porTfoLIo propErTy magazInE abouT ThE chaLLEngES hIS profESSIon facES. How would you define the various the interest of increasing value. Property  We often hear that PM and FM, but es- levels of property management management (PM) supports this by fulfilling pecially FM, do not get the recognition,and facility management? two functions: activities relating to physical attention or respect they deserve within and financial funds. PM also has the ability the property business. Is this true?It is worth beginning with the development to complete value-increasing activities. theof orders over time. Fund management is at last layer consists of facility management In reality, neither PM or FM need any protec-the top of the pyramid. It takes the leading (FM), which completes the physical tasks tion. Our goal is for our activities to go un-role and delegates tasks, thereby collect- that their superiors and customers re- noticed. When something works and fulfilsing information from cooperating parties quested. they focus on preservation, that the function it is supposed to, no one says abeneath them. In order, this is followed by is, making sure that something that looks word about it. Our value-creating processesasset management, which primarily covers good remains that way, and something that take years. the value we create comes with afinancial activities, with aspects of prop- works continues working. there is a mini- very low profit and sometimes we don’t evenerty management. there are more fac- mal opportunity for increasing value here break even due to various additional costs.tors to consider at this level than just the too, for example if the installation of new Property managers consider us a necessarynumbers, such as how certain programs, technologies allows for power or water sav- good, as long as everything is working well.such as physical fund development and ings or if they streamline sewage or electric- If we, too, can do our job, then the harmonyaesthetic improvement, can be included in ity usage. between PM and FM is seamless. We super-30

2017/2 portfolio.hu/ingatlanvise, and communicate various needs, andthey fulfil those needs. there is a symbiosis,which when working results in long termsuccess.  On another old topic, when is FMbrought into the process? The generalopinion is that it is always too late. Ac-cording to FM professionals, it would beimportant to include the people who willrun the property for decades to come inat the planning stages as well.that is a very acute observation. I have been “our goal is for our activities to goin the business for 25 years, I have noticed a unnoticed. when something worksfew things, and almost since the beginning and fulfils the function it is supposedI have emphasised that management does to, no one says a word about it.”not only begin when something is built, butbefore they even begin to build it. Consult- From what I have seen recently, maintenance in the workforce becoming significantlying with the construction contractors based costs have not changed radically. Since there more expensive and causes a circular migra-on the plans can lead to much better solu- has been a sort of technological revolution tion of employees.tions. We know that the cooling is required, in office buildings and retail properties, thebut how to do it? How to heat? Where should maintenance costs are not as widely spread  Who can be motivated to join this pro-something be? How much space does it re- out as they used to be. the maintenance fession?quire? there are many aspects from a man- price for buildings varies about 10-15, maxi-agement perspective that we can tell the mum 20 per cent. However, this primarily there is a certain contradiction between theplanners while they are still at the drawing applies to new buildings. the maintenance young people who choose this professionboard. For example, how to create some- for old buildings is significantly more expen- and the older ones. Experience is key, andthing so that it actually makes sense. In this sive, which is why updating the technology in everyone has to gain it. Young people are en-way we can say not only that the building 15-20-year-old buildings has become such a ticed by the allure of creation and thereforehas a given feature, but that the feature is pressing matter. prefer to go into construction. this can gaininstalled the way it should be. them the experience, with which they can  One of the greatest challenges to the later on be employed as professionals in mul-  In your opinion, how are management current economy is the lack of a profes- tiple areas, such as PM or FM. When choosingcosts going to change in the future? sional workforce. How significant of a a colleague, our main focus is on their pro- problem is this in your profession? fessional knowledge. Simultaneously, youngFrom what I have observed, the equipment people with some degree of existing expe-installed in new office buildings nowadays With regard to workforce, the market is sig- rience tend to flirt with the idea of reapingis definitely more efficient though generally nificantly underwhelming, by which I mean the rewards of their knowledge abroad. theno cheaper than older models. Keeping up that it is very difficult to find adequately main demographic we meet nowadays tendswith technology unfortunately costs money. trained workers. Competing companies lure to be an older one, above forty; very few peo-Products which make the long term opera- away each other’s employees, which results ple in their thirties are still in the country.tion and the maintenance of the buildingcheaper are certainly more expensive thanthe installation of traditional systems. How-ever, these new types of machines are alsomore durable, or use a technology which re-quires less maintenance, or are automatedto a degree that can cut costs on the humaninput side of things.  Can costs be cut on specific expensesfor maintenance? 31

A régi irodaházakat fel kell újítani felvehetik-e A versenyt A mostAniAkkAl? mAdurovicz-tAncsics tünde a hazaI IrodapIacon nagyon kEvéS az oLyan ház, mELy az uTóbbI 5 évbEn épüLT, az „a” kaTEgórIáS épüLETEkbEn TaLáLhaTó TErüLETEknEk kEvESEbb mInT 20 SzázaLéka. az áLLomány TEháT jELEnTőS fELújíTáSra SzoruL annak érdEkébEn, hogy fELvEhESSE a vErSEnyT az újakkaL. bármILyEn nagymérTékű azonban a kor- SzErűSíTéS, vannak oLyan háTrányok, amELyEk LEdoLgozáSára nEm képESEk EzEk a régI épüLETEk, ETTőL azonban még mEgTaLáLhaTják a bérLőIkET. A most és a jövőben épülő irodák körében mostanában előkészítés alatt projektek ese- 40 ezer négyzetmétert tett ki a budapesti nagy hangsúlyt kap az energiatakarékosság, tében akár már szükség lehet a szabályozás modern irodaterületek nagysága, majd a amit mi sem mutat jobban, mint hogy a kü- figyelembevételére. Utólag nagyon nehéz le- jelentős fejlesztési hullámnak köszönhető- lönböző zöld minősítések az új irodaházak het ennek orvoslása, ha az építkezés csúszá- en 2001-ben összterületük átlépte az 1 mil- jelentős körét érintik, míg az egész piacra vo- sa miatt esetleg a projekt később fejeződik lió, 2008-ra pedig a 2 millió négyzetmétert. natkoztatva azért jóval szerényebb a minősí- be, mint 2020. Ráadásul a most vagy egy-két 2017 első negyedévének végén a budapesti tett házak aránya. éven belül megépülő irodaházak esetében modern bériroda-területek nagysága a 2,7 Az energiatudatosság azonban nem csak a ugyan nem kell ezt a szabályt alkalmazni, millió négyzetmétert közelítette. A 2,7 milli- fejlesztők részéről feltámadó igény, az ENSZ de arra nem árt tekintettel lenni, hogy azok Környzetvédelmi Programjának (UNEP) becs- majd a 2020 után megépült projektekkel is lése szerint kulcsfontosságú a kereskedelmi versenyeznek a bérlőkért. ingatlanok szerepe a klímaváltozás elleni Mivel tehát a jövőben egyre energiahatéko- harcban, ugyanis a globális energiafelhasz- nyabb épületek épülnek, a több éve felhú- nálás 40 százalékáért, míg az üvegházhatású zott irodák számára nagy kérdés lehet, hogy gázok harmadának kibocsátásáért felelősek. mennyire képesek felvenni a versenyt az Az energiahatékonyságuk növelése tehát újakkal. globális cél, amelynek érdekében a jelenlegi szabályok szerint 2020 után az Európai Uni- sok a régi iroda óban, és így Magyarországon is csak szinte teljesen nulla energiaigényű épületet lehet Pedig régi irodából meglehetősen sok van majd felhúzni, ami azt jelenti, hogy csak olyan a hazai piacon. Az első nyugati mintájú iro- ház építhető, mely teljes egészében maga ál- daházak ugyanis az 1990-es évek elején lítja elő a működéséhez szükséges energiát. nyíltak meg Budapesten. Ekkor húzták fel Ez annál is érdekesebb, mivel a feltételnek a például az EMKE Irodaházat, a Rumbach használatbavételkor kell megfelelni, vagyis a Centert, a Buda Business Centert vagy a Ma- dách trade Centert. 1995-ben még csupán32

2017/2 portfolio.hu/ingatlanóból azonban körülbelül csak 1,8 tartozik az Egy nagyobb felújításkor van arra is mód, a „B” kategóriás piacon tovább folytatnia a„A” kategóriába, és ebből számból az utolsó hogy nemcsak a régi technológiát pótolják, háznak, mivel a komplex felújítás olyan túl-5 évben mindössze kevesebb mint 300 ezer de adott esetben valamilyen modernebb, új- zott pénzbefektetéssel járna, ami nem térülnégyzetméternyi területet adtak át. A mos- szerűnek tekinthető technológia beépítését meg.tani budapesti irodaállomány jelentős része is mérlegeljék, ez ugyanis hosszabb távontehát a válság előtt épült, közöttük többnek a akár megtakarításokat is hozhat, így belát- sok épÜlet újult Megkora meghaladja a 20 évet is. ható időn belül a befektetett összeg meg- térülhet. Mint a korábbiakban részleteztük, A 90-es és 2000-es években épült irodaházakfelújítás, de MilYen áron? a budapesti irodaállomány jelentős része tulajdonosai is felismerték a korszerűsítési réginek számít, ahol bizonyos munkálatokat kihívásokat, 2011 és 2015 között közel 100Egy-egy új bérlő távozását követően általában már el kellett, vagy a jövőben el kell végezni, ezer négyzetméternyi iroda megújításárólmegújulnak az irodaházak belső terei, hiszen annál is inkább, mivel például a szivattyúk döntöttek Budapesten, ebből 44 ezer tavalyazokat az új bérlők igényeire szabják, illetve várható élettartama 10-15 év, a fan-coil be- előtthöz köthető. Ebből is látszik, hogy aekkor nyílik mód arra, hogy a tulajdonosok rendezéseké 12-15, a hűtőgépek, kazánok válság elmúltával a tulajdonosok bátrabbanelvégezzék az esetleges nagyobb korszerű- és szellőzőgépek esetében pedig 15-20 éves vágnak bele a munkálatokba. Ilyen jelentőssítési munkálatokat is. Különösen igaz ez, ha felújítás volt például az East-West Business Center átalakítása vagy a Groupama szék- házának korszerűsödése, de ide tartozik a River Estates modernizálása is. A felújított épületek nagyobb esélyekkel indulnak a bér- lőkeresés során is, a CBRE adatai szerint ese- tükben az üres területek aránya alacsonyabb volt 2016-ban, mint a budapesti átlagos kihasználatlanság. Szintén gyakori, hogy a korszerűsített irodák igyekeznek valamilyen nemzetközi zöld minősítést is megszerezni, amellyel még előnyösebben folytathatják a bérlőkeresést.egy nagy bérlő távozik, vagyis a bérlőcsere működéssel lehet csak számolni a CA Immo felvehetik­e a versenYtaz irodaház nagy részét érinti. Az irodaházi becslései szerint. a régi épÜletek az újakkal?rendszerek megújulása nemcsak a bérlőcsa- A régi épületek számára a felújítások jelentiklogatás miatt szükséges, de alapvető érdek a reményt arra, hogy továbbra is verseny- Sok szempontból egy régi irodaház felvehetiis, különösen mikor a különböző rendszerek ben maradhassanak a bérlőkért folytatott a versenyt az újabbakkal, ugyanakkor vannakmár nem üzemeltethetők gazdaságosan, vagy harcban, de sok esetben ehhez gyökeres olyan paraméterek, amelyeket még jelentősa működésük kockázatokkal jár, illetve a javí- átépítésre van szükség. Ugyanakkor akad- mennyiségű pénzzel sem lehet megváltoz-tást már nem lehet gazdaságosan elvégezni. hatnak olyan esetek is, mikor érdemesebb tatni. A mai irodaházak ugyanis már eleve úgy épülnek, hogy a jelenlegi és – lehetőség szerint – a jövőbeli igényekhez alkalmazkod- janak, ami nemcsak a gépészeti rendsze- reikben mutatkozik meg, de az építészeti tervezésük során is lehetőség nyílik például az energiatudatosság szerinti szempontokat figyelembe venni. Mód nyílik például az olyan munkakörnyezet megteremtésére, amely a jövő dolgozói számára is vonzó lehet, ezáltal jobb pozíciót biztosítva a bérlők számára a munkaerőért folytatott harcban. A felújított irodákra is szükség van ugyanak- kor, ezek bérlői köre azonban más lesz, mint a toplistás irodaházaké, a korszerűsített, de régi épületek azok számára lehetnek igazán vonzóak, akik eleve egy „B” kategóriás házból költöznének, és lépnének szintet. 33

Old office buildingsneed to be renovatedcAn they compete with modern ones?tünde mAdurovicz-tAncsicsThErE arE vEry fEw buILdIngS on ThE domESTIc markET ThaT wErE buILT In ThE LaST 5 yEarS, LESS Than 20 pEr cEnT of cLaSS a buILdIngS. moST buILdIngS arEThErEforE In dIrE nEEd of rEnovaTIon In ordEr To bE abLE To compETE wITh mo-dErn buILdIngS. no maTTEr ThE ScaLE of ThE modErnISaTIon howEvEr, ThErE arEdISadvanTagES ThaT ThESE oLd buILdIngS cannoT ovErcomE; whIch doES noTmEan ThaT ThEy wILL noT fInd TEnanTS.the current and future crop of office build- even current construction projects have to thousand square metres of modern officeings being built heavily emphasise energy take these regulations into consideration. space in Budapest, then thanks to a surge inefficiency, which is demonstrated by a ma- to correct a deficiency after construction development it exceeded 1 million squarejority of these buildings having some sort would be extremely difficult, if for example metres in 2001 and 2 million in 2008. By theof “green” certification, while only a small the completion of construction is delayed end of the first quarter of 2017, modern of-fraction of the whole market has such cer- till after 2020. Furthermore, though build- fice space in Budapest was approaching 2.7tifications. ings completed in the next one or two years million square metres. Of the 2.7 million,However, energy consciousness is not pre- will not have to comply, it is worth noting only about 1.8 million are Class A, and ofscribed by the developers but rather by the that they will be competing with the office these less than 300 thousand square me-UN’s Environmental Protection program’s buildings completed after 2020 that are in tres were completed in the last five years.(UNEP) opinion that office buildings are compliance with the regulations. therefore, a significant portion of the officean important factor in combating climate Since the future will bring increasingly en- buildings in Budapest were built before thechange; they are responsible for 40 per ergy efficient buildings, whether buildings recession, and of those many are over 20cent of energy use, and one third of green- completed several years ago will be able to years old.house gas emissions. therefore, increas- compete remains to be seen.ing their energy efficiency is a global goal, renovation,as a result of which after 2020 only zero- ManY old offices But at what cost?emission buildings will get permission forconstruction in the European Union – and there are very many old office buildings on When a tenant leaves office buildings are of-therefore in Hungary. this means that the the Hungarian market. the first Western- ten renovated internally, since they are cus-only buildings that can be built will be ones style office buildings were completed in tomised to the needs of the new tenant, andthat produce all of their own energy. this is the beginning of the 1990s in Budapest. For this is also when the opportunity to reno-particularly interesting because the build- example, this is when the EMKE office build- vate and modernise arises. this is especiallying has to comply with these regulations at ing, the Rumbach Center, the Buda Business true when a large tenant departs, that is itthe time of completion, which means that Center and the Madách trade Center were affects a large portion of the office building. constructed. In 1995, there were only 40 the modernisation of office buildings is not34

2017/2 portfolio.hu/ingatlan tenants, and in many cases this requires a fundamental change. then again, there are also cases where it is more lucrative to continue holding the property in Class B, as renovation would incur a cost that would not return after the investment. ManY Buildings have Been renovated the owners of buildings built in the 90’s and 2000’s also recognised the need to renovate, and therefore between 2011 and 2015 almost 100 thousand square metres of office space were renovated in Budapest, of which 44 thousand were done in 2015. this indicates that the pass- ing of the recession emboldened investors to start work. One such renovation was the remodelling of the East-West Business Center, the modernisation of the Groupa- ma headquarters and the River Estate properties. Renovated buildings stand a better chance of finding tenants accord- ing to CBRE data; there were less vacan- cies in their ranks in 2016 than the average percentage of vacancies in Budapest. Fur- thermore, it is common for renovated of- fices to try and gain some sort of national “green” certification, which gives them an advantage towards tenants.only good for attracting tenants, but is also tion of office buildings in Budapest are old, can old Buildings coMpetea fundamental interest, especially when and have already been renovated to some with new ones?some old systems cannot operate efficient- extent or need to be renovated in the nearly, their operation carries inherent risks, or future. this is a pressing issue because the In many ways old buildings can competetheir maintenance is no longer feasible. life span of water pumps is 10-15 years, with new ones, but there are aspects thatA large renovation project also allows for fan-coil installations 12-15, air conditioning, cannot be changed regardless of money.old technologies to be replaced or a more heaters and ventilation systems are expect- Modern office buildings are built to adaptmodern, new technology to be installed, ed to work for 15-20 years according to CA to current and often future demands,since it can bring long term savings, bring- Immo’s estimations. which is demonstrated not only in the me-ing a return on investment after a period Renovations offer hope to old buildings chanical technology installed, but also inof time. As previously stated, a large por- to remain competitive in the battle for the energy-conscious design that they take into account during construction. For ex- ample, they have the opportunity to create a workplace that would appeal to the needs of the future worker thereby ensuring their advantage in the battle for tenants. there is a demand for renovated offices, but their tenants will differ from those of the top listed offices. Nevertheless, old office buildings will be most attractive to those already moving from a Class B build- ing who wish to move up a level. 35

Dübörögnekaz irodaház-fejlesztések több százezer négyzetméternyi terület átAdásA várhAtó mAdurovicz-tAncsics tünde36

2017/2 portfolio.hu/ingatlanbudapESTEn járva a vároS SzámoS ponTján haTaLmaS darukkaL TaLáLkozhaTunk, amELyEk rohamLépTEkbEn zajLó fEj- LESzTéSEkhEz köThETőEk. hamaroSan Irodaházak TömEgEI nőhETnEk kI a SEmmIbőL. küLönöSEn a vácI úTon LEhETmajd mEgdöbbEnTő a váLTozáS, ELég cSak pár pErcET a dózSa györgy úTI mETróTóL éSzakI Irányba SéTáLnI, hogy rögTönhárom, SzInTE EgymáS mELLETT Lévő épíTkEzéST LáSSunk. dE a vároS máS ponTjaIn IS zajLanak a munkák, a groupama aré-náT péLdáuL hamaroSan a TELEkom gIganTIkuS Székháza Takarja majd EL.a piac felfelé ível végre elindultak több mint 96 ezer négyzetméternyi terület a fejlesztések készült el, ami ugyan még mindig messzeAz irodapiac kilátásai meglehetősen pozití- elmarad a válság előtti szintektől, de min-vak a következő egy-két évre vonatkozóan. Hosszú ideig szinte teljesen nélkülöznünk denképpen bizakodásra ad okot. Az iroda-Tavaly a bérbeadás rekordott döntött, amit kellett az irodaház-fejlesztéseket Magyar- állományra ugyanis ráfér a fiatalítás, hiszenaz idei első negyedévben ugyan mérsé- országon, alig volt évente egy-két átadás- még a 300 ezer négyzetmétert sem éri el azkeltebb kiadási eredmény követett, de az ra kerülő projekt, 2012-ben mindössze 23 utóbbi 5 évben átadott irodák területe, ígyüresedési ráta így is rekordalacsony szintre ezer négyzetméternyi új területet, 2013- azok a cégek, melyek a legmodernebb he-csökkent: a teljes piacra vetítve 9 százalék ban pedig 30 ezret adtak át. 2014 és 2015 lyeken nagyobb területet szerettek volnaközelébe süllyedt, de a bériroda-kihasz- már sokkal jobb számokat hozott az 50-69 bérelni, komoly gondban voltak.nálatlanság is 11,5 százalék volt csupán. ezer négyzetméteres irodaátadásával, ami A válság után a fejlesztők csak óvatosanVagyis egy-egy nagyobb területi igénnyel ugyan jelentős ugrást jelentett a néhány év- fogtak bele a beruházásokba, elsősorban arendelkező bérlő számára komoly fejtörést vel korábbi adatokhoz képest, de még min- built-to-suit rendszerben épülő házak voltakokozhat megtalálni a megfelelő bérbe vehe- dig nem érte el a 2005-ös év szintjét sem. A a jellemzőek, vagyis már az építkezés kezde-tő területet. A jövőben azonban jelentősen válság után beinduló tervezés és kivitelezés, tekor megvolt a leendő bérlő, és az ő igé-enyhülhet a helyzet a beinduló fejlesztések úgy tűnik, 2016-ra beért, ekkor már számos nyeik mentén épültek fel a komplexumok.hatására. épület átadásának örülhettünk, valamivel 37

Ez mutatja, hogy nagy kockázatot senki sem lálni az irodaház-építésekhez, de lényegesen várhatóan 2023-ra készül el teljesen, és azmert vállalni, és hozzá kell tenni, hogy finan- drágábbak is lehetnek a jövőben, köszönhe- öt épületben összesen 136 ezer négyzetmé-szírozást szerezni is sokáig szinte csak így le- tően az emelkedő építőanyagáraknak, illetve ternyi irodaterület található majd, melyethetett. A piac eredményeit látva azonban a a szintén növekvő munkabéreknek. Emiatt kiskereskedelmi területek egészítenek ki.fejlesztők egyre bátrabbak lettek, már spe- pedig biztos, hogy az újonnan épülő irodahá-kulatív beruházások is elindulhattak. 2017- zakban a bérelhető területek csak magasabb a váci úton kívÜl is vanben például már 110 ezer négyzetméternyi bérleti díjak mellett lesznek elérhetőek, a azért életspekulatív fejlesztés elkészülése várható. Az költségemelkedés ugyanis a díjak emelkedé-EBI építésaktivitási jelentése szerint 2016- sét is maga után vonja majd, ráadásul a nö- De kanyarodjunk el egy kicsit a Váci úttól!ban 150 ezer milliárd forint értékben indul- velésre jó lehetőséget nyújt az üresedési ráta A Népliget környékén járóknak például biz-tak el Magyarországon irodaház projektek, 10 százalék körülire csökkenése, mivel azt tosan azonnal szemet szúrnak a Groupama2017 első negyedévében pedig 35,8 milliárd mutatja, hogy a bérlői kereslet is erős. Aréna előtt zajló munkálatok, ahol a tele-forintot tett ki a megrendelések összege, kom 58 ezer négyzetméteres alapterületűami 53 projekt elindítását jelentette. a váci utat szeretik székháza épül a WING fejlesztésében, és a leginkáBB a fejlesztők várhatóan 2018 végére el is készül. De szin-neM kÖnnYű kivitelezőt tén a WING építi az Ericsson székházát a Ma-találni évek óta nem látott mennyiségű irodafej- gyar Nobel díjasok Parkja első ütemeként, lesztést jelentettek tehát be a fejlesztők ahol már javában folyik az építkezés.Az irodafejlesztők dolgát azonban jelentősen Budapesten, ami mutatja a piaci szereplők A város határait kicsit elhagyva ugyancsaknehezíti az építőipari kapacitások szűkössé- optimizmusát. A beruházások többsége elsőre feltűnhet az M1-M0-os autózóknak,ge, illetve a növekvő munkabérek miatti költ- ugyanakkor egy lokációhoz köthető, ami hogy az évekig torzóként magasodó Tópark-ségemelkedés. A 2007-es csúcsnak számító azt jelzi, hogy a fejlesztők továbbra is a biz- nál folyik a munka, itt 2017 végéig 14 ezer négyzetméternyi iroda átadása várható, „Felpörögtek az irodaház-fejlesztések Budapesten, majd a következő években összesen 50 ezer a legnépszerűbb helyszínnek a Váci út számít.” négyzetméter valósulhat meg. A Futureal nemcsak a Váci úton építkezik, de330 ezer fővel szemben, 2016-ban már csak tonságra törekszenek, és így a nagy nép- a Corvin sétányon is tovább folytatja a mun-mindössze 280 ezren dolgoztak az építőipar- szerűségnek örvendő Váci úti irodafolyosót kát, a Corvin 5 irodaház első ütemét várható-ban, vagyis 50 ezer munkavállalót elveszített választották, de természetesen más helyszí- an 2018 végén adják majd át. A komplexuma szektor. Így erősen kérdéses lehet, hogy neken is zajlanak építkezések. a Corvin Sétány irodaházprojekt befejezőkik lesznek azok, akik megépítik majd a nagy A Váci úton épül majd fel a Futureal új épü- tagja lesz, a most elkészült Skypark mellettvolumenben tervezett irodaházakat, mivel a lete, az Advance tower, a projekt indítását első üteme 14 200, a második 12 800 négy-kivitelezői kapacitásokon a szintén felpörgő tavaly jelentette be a cég, és már gőzerővel zetméteres területtel rendelkezik majd. Alakóingatlan-beruházásokkal és állami meg- folyik az építkezés. Szintén a Váci úton épül Skanska a IX. kerületben valósítja meg Millrendelésekkel kell osztozniuk. a GtC White House nevet viselő irodaháza, Park névre hallgató projektjét, mely 36 ezerAz biztos, hogy 2-3 igencsak erős év áll előt- mely 21 500 négyzetméternyi területet kínál négyzetmétert foglal magában, és átadásá-tünk, és a magánmegrendelők eleve ver- majd, ebből az egykori Felvonógyár száz- ra két fázisban kerül majd sor. Dél-Budánsenyhátrányból indulnak az állami szerep- éves épületének átalakítása után mintegy 2 pedig a BudaPart irodáinak első ütemében alőkkel szemben. Sok építőipari cég ugyanis ezer négyzetméternyi lesz a loft iroda, míg C épület készülhet el jövőre a Property Mar-szívesebben választja az utóbbit a biztosabb- a többi az új épületben kap helyet. Az épít- ket beruházásában, de ezen kívül az Officenak tűnő kifizetések miatt. Ugyanakkor az kezés ebben az esetben is már javában fo- Garden is újabb ütemekkel bővülhet a GRtirodafejlesztők számára pozitív hír, hogy a la- lyik. Szintén a Váci úton építkezik a Horizon Group jóvoltából.kóingatlan-fejlesztőknek még náluk is nehe- Development is, melynek 25 ezer négyzet-zebb dolguk lehet a kivitelezőkeresés során, méteres Promenade Gardens projektje a sor Még folYtatódikaz építőipari cégek a lakásépítést tartják a 2018-ra készülhet el, az Atenor pedig foly-legkockázatosabb munkának, mivel a válság- tatja a Váci Greens projektjét a D épülettel. De a sor még tovább folytatódik, elég, haban a legtöbb cég pont ilyen fejlesztéseken Szintén a népszerű irodafolyosót vette célba csak arra gondolunk, hogy az MNB alapít-vérzett el, így irodafejlesztőként még mindig fejlesztéséhez a HB Reavis is, az Árpád híd ványok ugyancsak a Váci úton terveznek gi-nagyobb az esély arra, hogy a szűkös kivi- környékén indították el 140 milliárd forintos gantikus irodaház-fejlesztést. A több mint 17telezői kapacitásokból sikerül valamennyit piaci értékű kereskedelmiingatlan-fejlesz- milliárd forintért megvásárolt 7,5 hektároslekötni. Nemcsak kivitelezőt lehet nehéz ta- tésüket. Az Agora Budapest komplexum területen 150 ezer négyzetméternyi irodate- rület felhúzását tervezik a következő 3 évben a tavaly szeptemberi bejelentés szerint. De a Graphisoft Parkban is 9,5 hektáros terület áll rendelkezésre a további fejlesztésekhez.38

Lakás, iroda, kiskereskedelmi és raktárpiac.Teljes kép a megalapozott ingatlanpiaci döntésekhez. Ne mulasszon el egy Portfolio Ingatlanmagazint sem, legyen előfizetőnk most 23 % kedvezménnyel! MEGRENDELÉS: [email protected]

Officedevelopmentis boomingmore thAn 100,000 sqm still expected to be builttünde mAdurovicz-tAncsicsconSTrucTIon cranES arE a common SIghT whEn waLkIng around buda- pEST, markIng ThE rapId propErTy dEvELopmEnT TakIng pLacE. Soon, ScorESof offIcE buILdIngS wILL appEar ouT of nowhErE. ThE changES arE ESpEcIaLLydramaTIc on vácI road. juST a fEw mInuTES’ waLk norTh of ThE mETro STaTIon ondózSa györgy road ThErE arE ThrEE adjacEnT conSTrucTIon SITES. buT ThErE arEdEvELopmEnTS In progrESS aLL ovEr ThE cITy; ThE groupama arEna, for ExampLE,wILL Soon bE ovErShadowEd by TELEkom’S gIganTIc hEadquarTErS.the Market is rising one or two projects a year being realised. 2016, as several projects were completed In 2012, only 23 thousand and in 2013 only and more than 96 thousand square metresProspects on the office market are remark- 30 thousand square metres of new offices of office space were opened, which, thoughably positive for the next year or two. Last were added to the market. 2014 and 2015 still significantly less than before the re-year was a record concerning leased prop- came with far better numbers at 50 and 69 cession, shows a definite trend in the righterties, followed by more modest statisticsin the first quarter of this year. Still, the va- “Office building development has acceleratedcancy rate is at an all-time low of around 9 in Budapest, with Váci Road being the mostper cent for the whole market with only 11.5 popular location.”per cent of the speculative stock standingvacant. Consequently, finding the right of- thousand square metres of office space: direction. the existing crop of office build-fice for a larger company can be a signifi- this was a significant jump compared to the ings requires modernisation, as the lastcant challenge. In the future this problem preceding years, but still did not reach the five years combined have yielded less thanwill be ameliorated by the current property 2005 level. the post-recession plans and 300 thousand square metres of new officedevelopments. constructions seem to have borne fruit by space, thereby causing significant problemsdevelopMents are finallYin progressFor a long time we had to go without of-fice developments in Hungary, with barely40

2017/2 portfolio.hu/ingatlanfor companies wishing to rent in the mostmodern buildings.After the recession, developers were ten-tative to invest. they focused primarily onbuilt-to-suit projects, meaning that they al-ready had the tenants lined up before con-struction began, and the properties werebuilt specifically to their needs. this showshow no one was willing to take risks, and itis worth noting that this was the only wayto gain financial support. However, seeingthe market results emboldened developersand speculative investments finally began.In 2017, the completion of a 110 thousandsquare metres of speculative investmentis expected. According to the constructionactivity report of the EBI, office propertyprojects to the value of 150 thousand bil-lion HUF were started in 2016. In the firstquarter of 2017 these orders constituted35.8 billion HUF, which was made up of 53new projects.construction coMpaniesare hard to findProperty developers are significantly chal-lenged by the tight capacity of the construc-tion market as well as the additional costsincurred by rising wages. Compared to thepeak 330 thousand people working in theconstruction industry in 2007, this num-ber was only 280 thousand in 2016, mean-ing that the sector lost some 50 thousandworkers. this begs the question of whowill construct the properties that are beingplanned in such high numbers, since com-petition for the workforce is shared with asimilarly booming housing market as wellas government contracts.the following 2-3 years promise to be verystrong ones, and private investors are cer-tainly at a disadvantage to government play-ers. Many construction companies wouldrather choose the latter because of the cer-tainty of payment. Nevertheless, office de-velopers are pleased to note that the hous-ing market faces even greater challenges:construction companies consider housingconstruction to carry the highest risk, asmany companies were bankrupted by justsuch projects during the recession. thisgives office developers a better chance to 41

grab a slice of the competitive construction cated in the new building. Váci Road is also office space by the end of 2017, with a totalmarket. However, it may not only be difficult the location of Horizon Development’s pro- of 50 thousand square metres to follow into find a construction company in the near ject, the 25 thousand square metre Prom- subsequent years.future, but also significantly more expensive, enade Gardens, due to be completed in Futureal is busy elsewhere too, as they con-as material costs as well as wages are rising. 2018. Meanwhile, Atenor continue their Váci tinue work on Corvin Promenade, whereAs a result, newly built office buildings will Greens project with Building D. HB Reavis the Corvin 5 office building is expected toonly be available at higher rent prices, due to have also taken aim at the popular office be completed at the end of 2018. the com-higher construction costs. Furthermore, the location, and have begun construction on plex is the final project in the Corvin Prom-decrease in vacancy rates to about 10 per their 140 billion HUF office building near Ár- enade office project, alongside the recentlycent indicates that demand is high and pro- pád Bridge. the Agora Business complex is completed Skypark. the first building willvides a good opportunity for development. expected to be completed in 2023, housing house 14,200, with the second boasting some 136 thousand square metres of office 12,800 square metres of office space. Skan-developers are keenest on space in five buildings that will be supple- ska is constructing their Mill Park project inváci road mented by retail properties. District 9, which will contain 36 thousand square metres, and will be completed inAn unprecedented number of developments there is life BeYond two phases. In South-Buda, BudaPart’s firsthave been announced in Budapest, indicat- váci road wave of construction is expected to com-ing optimism among market players. How- plete Building C next year, financed by Prop-ever, most investments are linked to one Let us leave Váci Road for the moment. Pas- erty Market; all the while Office Gardenslocation, which shows that investors are still sers-by at Népliget have surely noticed the may also be expanded with new buildingsstriving for safety. the result is that the high- ongoing construction next to the Groupa- supported by the GRt Group.ly popular Váci Road is the primary choice for ma Arena, where telekom’s new 58 thou-developers, though there are construction sand square metre headquarters are being the list goes onprojects under way in other places too. developed by WING, and are expected to beVáci Road will play host to Futureal’s new completed by the end of 2018. Wing is also the list goes on: simply consider that thebuilding, the Advance tower, a project the constructing the Ericsson headquarters MNB foundations are also planning a mas-company announced last year; construc- as the first project in the Hungarian Nobel sive office development on Váci Road. theytion is well under way. Also on Váci Road, the Prize Winner’s Park, construction is well un- plan to construct 150 thousand squareGtC White House office building is under der way. metres of office space on the 7.5 hectareconstruction, which will offer some 21,500 Getting out of the city somewhat and driv- area purchased for 17 billion HUF in thesquare metres of space. the remodelling ing along the M1-M0, one can see that con- next three years, as of their statement inof the hundred-year-old elevator factory struction has resumed on the long aban- September last year. there are also 9.5 hec-building will result in 2 thousand square doned tópark project, which is expected tares available for further development inmetres of loft office, while the rest will be lo- to provide 14 thousand square metres of Graphisoft Park.42

CEE PROPERTY FORUM Vienna 2017 Save the date! Leading economists from all around CEE – A debate about the future of European and CEE economiesSource of capital for real estate in 2017 – Private equity, family offices, corporate ventures, sovereign wealth funds, etc. 19th September 2017 Hotel Park Royal Palace, Vienna, Austria

A zöld minősítésekéa jövőA tAnúsítvány már nem előny, hAnem követelménybudAi ákos – mAdurovicz-tAncsics tündebár a hazaI IngaTLanpIacon már nEm kELL LEpkEháLóvaL fognI a nEmzETközI TanúSíTványokkaL IgazoLT zöLd épüLETEkET, EzEk Száma azérT még TovábbraIS mEgLEhETőSEn aLacSony: mIndöSSzE 80 ILyEn épüLET TaLáLhaTó hazánkban. ajövőbEn azonban Tovább növEkEdhET a zöLd mInőSíTéSEk SzErEpE, már nEmcSakELőnyT jELEnTEnEk majd az épüLET bérbE- vagy ELadáSakor, hanEm a SIkErES üz-LETköTéS kövETELményEI LEhETnEk.A zöld minősítéseknek egyre nagyobb sze- sen új épületben, ami az összes minősített terében két ok is állhat, egyrészt az alacso-rep jut a hazai irodapiacon, az energiatuda- terület 12 százalékát jelenti. A budapesti nyabb üzemeltetési költségek pozitív ténye-tosság trendje különösen az utóbbi években irodaházakon kívül az egész országot te- zőt jelentenek, másrészt a cég társadalmivált egyre népszerűbb irányvonallá, aminek kintve is akadnak még zöld létesítmények, felelősségvállalása is indokolja a tudatosköszönhetően bővült a külföldi minősítők ezek száma azonban meglehetősen kevés.által zöldnek elismert irodák száma. Az már Két irodaépület Debrecenben, 8 logisztikaimás kérdés, hogy a tanúsítvány megszerzé- központ és gyár, 5 bevásárlóközpont, 2 sta-sében a marketing és a költséghatékonyság dion, 1 hotel, 1 egyetem és 1 nagykövetségiegyenként mekkora szerepet játszik. épület rendelkezik mindössze tanúsítvány-A zöld minősítés ugyanakkor többet jelent nyal, vagyis Magyarországon összesen csakannál, hogy egy-két növénnyel többet ülte- 80 olyan épület van, mely a nemzetközitünk el az épület környezetében, vagy an- sztenderdek szerint zöldnek számít.nál, hogy ha a dolgozók nincsenek a mun-kahelyükön, akkor nem megy a fűtés vagy hódíthata hűtés az irodában. A minősített irodák jel- az energiatudatosságlemzően valóban olyan modern technológi-ákat alkalmaznak, melyek lehetővé teszik, Az energiatudatosság élre törése azonbanhogy a bérlők jelentős összegeket spórolja- szemmel látható a hazai ingatlanpiacon, 3nak meg. Ugyanakkor minősített és minősí- évvel ezelőtt ugyanis még csupán harmad-tett irodaház vagy épület között is jelentős ennyi minősített épülettel találkozhattunk.különbségek vannak. Az energiahatékonyság szem előtt tartá-A budapesti irodapiacon egyelőre valamivel sa mellett szóló érv lehet a fejlesztők éstöbb, mint az irodák egyharmada rendel- tulajdonosok számára, hogy a minősítéskezik valamilyen zöld minősítéssel, ez 1,14 a bérlők számára már nemcsak nagyobbmillió négyzetméternyi területet jelent, ösz- vonzerőt jelent, hanem sok cég esetébenszesen 60 épületben. Ebből az 1,14 millió alapvető kritériummá vált, hogy olyan iro-négyzetméterből 395 ezer található telje- daházban béreljen területet, mely szem előtt tartja a fenntarthatóságot. Ennek hát-44

2017/2 portfolio.hu/ingatlanZöld minősítéssel kategóriát célozza meg valaki –, mindössze Miért neM terjednekrendelkező irodaházak idő és megfelelő mennyiségű pénz kérdé- gYorsaBBan a zÖld irodák?Budapesten se. Jelenleg a hazai piacon különböző mi- nősítők tanúsítványaival találkozhatunk, Mint a korábbiakban bemutattuk, bár szá-Forrás: Colliers International ráadásul a minősítés fajtáin belül is kü- mos épület rendelkezik nemzetközi zöld mi- lönbségek vannak, minősíthetik magát az nősítéssel, terjedésükre még bőven van tér.BREEAM DGNB/ÖGNI ingatlant, az adott létesítmény működését Az építészeknek nincs könnyű dolguk, ami-62% 2% és a bérlőket is külön. A zöld irodaépüle- kor egy zöld épületet kell megtervezniük, a tek körülbelül kétharmada BREEAM minő- fejlesztők ugyanis jellemzően nem szívesen LEED sítéssel rendelkezik, egyharmaduk LEED látják a megemelkedő építési költségeket, 38% minősítést nyert el, néhány fejlesztő pedig még ha az „nemesebb célokat” szolgál is. a Németországban és Ausztriában nép- A  legjobb minőségű anyagok és a legmo-irodaválasztást. Ugyanakkor – bár valóban szerűnek számító DGNB/ÖGNI rendszert dernebb megoldások, amelyekkel a legala-növekszik azoknak a cégeknek a száma, me- választotta. csonyabb költségek mellett biztosítható azlyek kiemelt figyelmet fordítanak a minél érdekes kérdés, hogy a fejlesztők és iro- épület zavartalan működése, azonban sok-zöldebb környezetre – a legtöbben azért daház-tulajdonosok mi alapján döntik el, ba kerülnek.még kevésbé értik a minősítések mögött hogy éppen melyik tanúsítvány megszer- A költségesebb építés egyben azt is jelenti,rejlő tartalmat, így nem is igazán foglalkoz- zését tűzik célul, vagy hogy meg kívánják-e hogy az irodákat csak magasabb bérleti díjaknak vele. azt egyáltalán szerezni. Ebben egyrészt mellett éri meg kiadni. Az irodaház azonban nagy szerepet játszik, hogy az adott fo- a környéken lévő más épületekkel versenyezAz az igazság, hogy valamilyen minősítést lyamat mennyibe kerül, de a fejlesztők fi- a vevőkért, ahol el kell magyarázni a bérletimegszerezni nem is feltétlenül olyan ne- gyelembe veszik azt is, hogy a tanúsítvány díjakban jelentkező különbség okát, illet-héz – különösen, ha nem a legmagasabb megszerzése mennyi időt vesz igénybe, ve fel kell hívni a figyelmet az alacsonyabb valamint, hogy a jövőbeli bérlőik és vásár- üzemeltetési költségek mellett a dolgozók lóik melyik minősítési rendszert részesítik nagyobb megelégedettségében rejlő elő- előnyben. nyökre is. Ezeket azonban a bérlők hajlamo- Mindezek alapján azt lehet mondani, hogy sabbak figyelmen kívül hagyni, pedig a mos- a BREEAM minősítést könnyebb lehet tani trendek szerint a munkaerőért folyatott megszerezni, mint a LEED-et, akár új, akár harcban komoly szerepe lehet majd a meg- régi épületről van is szó. Előbbit ugyanis felelő munkakörülményeknek, erre pedig a akár néhány hónapon belül is elnyerheti cégnek áldoznia kell. egy ház, míg utóbbi egy egyéves proce- dúra eredménye lehet. Ennek oka, hogy a zÖld Minősítés, LEED rendszerben jellemzően több köve- de neM Mindenáron telménynek kell megfelelni. A magasabb elvárások teszik egyrészt nehézkesebbé a A nemzetközi minősítők tanúsítványainak megszerzését, ugyanakkor ez az előnye is, megszerzése nemcsak az új épületek számá- hiszen a befektetők és bérlők számára na- ra lehetséges, hanem a korábban épült házak gyobb vonzerővel is bírhat, mivel az a ház, felújítása során is fontos lehet az energiaha- amelyik megszerzi, még ezeknek a szigorú tékonyság szem előtt tartása. A felújításokra feltételeknek is megfelel. pedig annál is inkább szükség lehet, mivel a Létezik azonban egy még újabb tanúsítvá- főváros irodaépületei közül 134 még 2000 nyi rendszer is, mely a WELL névre hallgat, előtt épült, és nem éri el a 30-at a 2011 és és mely elsősorban a dolgozók megelége- 2016 között átadott épületek száma. Vagyis dettségére fókuszál, vagyis azt méri, hogy az épületek tömegei érték el azt a kort, ami- az alkalmazottak hogyan érzik magukat a kor szükség van a megújulásukra. Bár a zöld munkahelyükön. A jövőben ez az új rend- minősítés megszerzése a régi épületek szá- szer is népszerűvé válhat Magyarországon, mára is versenyelőnyt biztosíthat más há- ugyanakkor egyelőre a világon még csupán zakhoz képest, azonban ennek megszerzése 20 olyan épület létezik, mely rendelkezik nem történhet mindenáron, hiszen itt a már ezzel a minősítéssel. A HB Reavis és a Fu- meglévő struktúrákban lehet csak a modern tureal bejelentése alapján azonban az új megoldásokat végiggondolni. Az ilyen épü- épületeiket a WELL elvei szerint építik fel. letek esetében elsősorban a költség-haszon elemzések dönthetik el, hogy pontosan mi- lyen munkálatokat érdemes elvégezni. 45

Green certificationsare the futureA certificAte is no longer An AdvAntAge but A necessityákos budAi –tünde mAdurovicz-tAncsicsThough InTErnaTIonaLLy cErTIfIEd grEEn buILdIngS arE no LongEr a rarE SIghT In ThE hungarIan propErTy markET, ThEy arE STILL vEry fEw In numbEr: onLy80 Such buILdIngS can bE found In hungary. ThE roLE of grEEn cErTIfIcaTES wILLgrow In ThE fuTurE and wILL noT onLy conSTITuTE an advanTagE whEn SELLIng abuILdIng, buT wILL bE a nEcESSITy for makIng a SuccESSfuL dEaL.Green certification plays an increasingly im- Green office buildings underportant role in the domestic office market construction in Budapestand the trend of energy consciousness hasbecome increasingly popular these past few Scheme Planned certificationyears. thanks to this, the number of officescertified by international bodies as green Agora Budapest BREEAM + WELLhas increased. the question remains, how- Telekom HQ BREEAMever, what role marketing and efficiency Advance tower BREEAMrespectively play in gaining the certificate. Graphisoft N BREEAMA green certificate signifies more than Váci Greens D BREEAMplanting a tree or two around the building, Office Garden III LEEDor that the heating is not on when the em- GtC White House LEEDployees are not there. A certified office typi- Ericsson HQ LEEDcally contains technologies that allow the HillSide Offices LEEDtenants to save significant sums of money. Mill Park LEEDthen again, there are great differences be- Nexon (OO) LEEDtween various certified offices or buildings. Promenade GardensSlightly more than one third of the offices Corvin 5 LEED + BREEAMin Budapest have some form of certificate, Source: Colliers International WELLLwhich makes up 1.14 million square metresof space in a total of 60 buildings. Of these embassy have certified buildings, meaning sider energy efficiency is that the certifica-1.14 million square metres, 395 thousand that Hungary only has 80 buildings in total tion now not only attracts tenants, but hasare located in completely new buildings, that are considered green by international become a requirement of many companies:which make up 12 per cent of all certified ar- standards. to rent an office that prioritises sustainabil-eas. there are green constructions outside ity. there can be two reasons behind this,of Budapest too, though they are quite rare. energY consciousness firstly that lower costs are a positive factor,two office buildings in Debrecen, 8 logistical is taking over secondly, that taking responsibility for so-centres and factories, 5 shopping centres, 2 cietal goals indicates this course of action.stadiums, one hotel, one university and one the emergence of energy consciousness However, while the number of companies to the forefront of the market can be dem- placing a strong emphasis on a greener en- onstrated by the very fact that three years vironment is increasing, few of them actu- ago there were only a third of the certified buildings there are today. An incentive for investors and developers to seriously con-46

2017/2 portfolio.hu/ingatlanCertified office stock itself, the functioning of the construction there are still plenty more that have not.in Budapest or the tenants can be separately certified. From an architectural point of view, it About two thirds of green-certified offices is difficult to develop green buildings,Source: Colliers International have BREEAM certificates, one third of as developers are not pleased by the in- them have LEED certificates and some have creased costs, even if they serve a “nobleBREEAM DGNB/ÖGNI chosen the DGNB/ÖGNI system popular in purpose”. Unfortunately, most develop-62% 2% Germany and Austria. ers are not willing to invest in top quality It is interesting to observe what criteria of- solutions and materials that would ensure LEED fice building owners use to decide which problem-free and low-cost operation in 38% certificate they aim to get, or if they want the longer run. to get it at all. this is partially influenced by More expensive structures also mean that the cost of the given process, but develop- the offices have a higher rent. But office ers also consider how long the certification buildings compete with other neighbouring process takes, as well as which certification buildings, so they have to explain the rea- their future tenants will find most attractive. sons for the higher rent, and have to draw All of this indicates that getting a BREEAM the tenant’s attention to the lower opera- certificate is easier and more achievable than tional costs, and the advantages of a more a LEED one regardless of whether it is an old satisfied workforce. tenants, however, are or a new building. the former one can take liable to ignore these factors – even though just a few months to get, while the latter is a current trends show that in the battle for one year process. the reason for this is that employees the right working environment the LEED system has more requirements is a crucial factor. “The truth is that it is not so difficult to attain some sort of certification - especially, if they do not aim for the highest category - it is merely a question of time and the right amount of money.”ally understand the substance behind the that have to be met. the higher require- green certification, But notcertificates, and therefore do not bother ments make it harder to get, but it is also at anY costwith them either. advantageous because it can be more attrac-the truth is that it is not so difficult to at- tive to tenants and investors as it shows that the international certificates are not onlytain some sort of certification - especially, if the house adheres to stringent regulations. available to new buildings, but can also helpthey do not aim for the highest category - it A new certification system, WELL, which old buildings improve their energy efficien-is merely a question of time and the right focuses on the well-being of employees is cy. Renovations may be even more pressingamount of money. the domestic market also expected to gain popularity in Hun- as 134 of the city’s office buildings were builtnowadays offers various types of certifica- gary. Currently there are only around 20 before 2000 and less than 30 were complet-tions, and there are differences between buildings in the world that have been WELL- ed between 2011 and 2016. therefore, thethe types of certificate too. the property certified, but both HB Reavis and Futureal majority of buildings are reaching the age are committed to having their new build- where they need to be overhauled. though ings built according to the principles estab- gaining a green certificate would definitely lished by WELL. provide old buildings with an advantage, but they cannot be achieved at any cost, as whY aren’t green offices modern technologies have to be adapted spreading faster? to the framework of the old buildings. For these buildings cost-analyses are primarily As we have previously shown, though responsible for deciding which modernisa- many buildings have green certificates, tions are actually worth investing in. 47

Meddig tarthata plázastop?sorbA állnAk A bérlők A megmArAdt üzlethelyiségekértfutó pétera LakáS- éS az IrodapIac mELLETT SokkaL kEvESEbb Szó ESIk az IngaTLanpIac Egy kISEbb, dE annáL fonToSabb SzEgmEnSérőL, a kISkErESkEdELmI IngaT-Lanok pIacáróL. a kISkErESkEdELmI IngaTLanok jELEnTőSégE vITaThaTaTLan, amIndEnnapok Során – ha közvETETTEn IS – mIndEnkIT érInTEnEk az EkörüL zajLófoLyamaTok.Egy hétvégi bevásárlás a hipermarketben, Bevásárlóközpontok száma Budapestenegy családi vagy baráti összejövetel egy ét-teremben ugyanúgy ide tartozik, mint a be- Forrás: KSH, Portfoliovásárlóközpontokban üzemelő mozik.Néhány évvel ezelőtt még a budapesti bel- 50városban is szép számmal lehetett üresen 40álló üzlethelyiségeket találni, a tulajdono- 30sok gyakran áron alul kínálva sem tudták el- 20adni vagy kiadni az ingatlanjaikat. Mostanra 10viszont a trend megfordult, a befektetők 0szinte sorba állnak a legjobb elhelyezkedé-sű kiskereskedelmi egységekért, így például 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015a Nagykörút – korábban pusztulásra ítélt –üzlethelyiségei is egyre inkább megújulnak. sem. Főként a belvárosra igaz, hogy az oda hazai vásárlóerő látogató külföldi turisták rendkívül erőskÜlfÖldi turisták fizetőképes keresletet teremtenek az ott A belvárosi üzlethelyiségek sikere tehátés a Belváros üzemelő kiskereskedelmi szolgáltatások – erős összefüggést mutat a turizmussal, éttermek, kávézók, szórakozóhelyek, aján- a  kiskereskedelmi kategóriában azonban aA befektetői érdeklődés élénkülése mindig dékboltok vagy akár a pár éve népszerűvé bevásárlóközpontok, a különböző áruház-pozitív hatással van egy adott térség vagy vált szabadulószobák – iránt. A turisták láncok és outletek inkább a hazai vásárlókágazat fellendülésére. Hogy miért fordult száma tehát nem csökken, hanem megle- igényeire építenek. Más okok miatt, de ezek-egyre több befektető az ingatlanpiac felé, hetősen stabilan növekszik, aminek ered- ben a szegmensekben is erős a telítettség.azzal már korábbi elemzéseinkben is fog- ményeként mostanra közel kétszer annyi A 2011-ben elfogadott, majd 2015-ben mó-lalkoztunk. Az alacsony banki kamatokkal vendégéjszakát regisztrálnak évente, mint dosított plázastop néven elhíresült törvényszemben az ingatlanpiacon elérhető ma- az ezredfordulón, és másfélszer annyit óta nem épülnek az országban nagyméretűgasabb hozamok egyre vonzóbbak lettek, mint 2010-ben, így a budapesti belváros bevásárlóközpontok. Még ha elsőre úgy isa kiskereskedelmi egységek esetében pe- fejlődése a következő években is folyta- tűnik, hogy Budapesten sok bevásárlóköz-dig nem mehetünk el szó nélkül a Buda- tódhat. pont van – hiszen ma már szinte mindegyikpestet érintő fellendülő turizmus mellett kerületnek van egy nagyobb méretű plázá-48

2017/2 portfolio.hu/ingatlan hazai piacra, ami mutatja, hogy a nálunk megjelenő cégek bíznak a reálbérek növe- kedéséből is adódó fizetőképes kereslet erősödésében. A 2017-es év eleji adatok szerint Budapes- ten a prémium kategóriát a Váci utca kép- viseli, ahol a havi bérleti díjak elérik a 110 eurót négyzetméterenként. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos 100 négyzetméter alap- területű üzlethelyiség 3,4 millió forintért bérelhető ki havonta. Ugyanez a szintén prémium elhelyezkedésű Andrássy úton átlagosan 1,4 millió forint, és a forgalma- sabb plázák üzlethelyiségei is nagyságren- dileg ennyiért vehetők bérbe, ebben az esetben azonban sokat számít az üzlethá- zon belüli elhelyezkedés is. A városok szé- lén található retail parkokban 100 négy- zetméterre vetítve Budapesten 250 ezer, Budaörsön 230 ezer forintra jön ki a havi bérleti díj. Ami a hozamokat illeti, az elmúlt évhez ké- pest mindenhol csökkenés következett be, de a mostani értékek még mindig maga- sabbak, mint a legtöbb európai országban. A Váci utcában 5,5, míg az Andrássy úton 6 százalék a tipikusnak mondható éves ho- zam, akárcsak a legnépszerűbb bevásárló- központok esetében. Ugyanez a retail par- koknál eléri a 7,5 százalékot.ja – Kelet-Közép-Európa fővárosait nézve A Cushman & Wakefield elemzése szerint Mire száMíthatunk?Belgrád és Szófia áll csak Budapest mögött a hazai kiskereskedelmi ingatlanpiac jó le-az ezer főre jutó bevásárlóközpont-terület hetőségek előtt áll, ami abban is megmu- Ami a jövőt illeti, jelentős bevásárlóköz-tekintetében. Ezzel szemben Prágában és tatkozik, hogy 2015 és 2016 között mintegy pont-fejlesztések továbbra sem várhatók,Varsóban közel kétszer, Pozsonyban pedig háromszorosára nőtt a befektetett tőke az egyetlen lehetséges komplexum az Etelekét és félszer annyi bevásárlóközpont-terü- mennyisége. A bázisérték természetesen Plaza terve. A XI. kerület új központjába ter-let jut egy lakosra, mint Budapesten. Ennek alacsony volt, így ennek is köszönhető a nö- vezett hétszintes bevásárlóközpont bruttóhatására a jobb elhelyezkedésű plázák gya- vekedés, de az mindenképpen biztató, hogy alapterülete várhatóan 53 ezer négyzetmé-korlatilag teljes bérbeadottság mellett mű- a cég egy év alatt 25 ezer négyzetméteren ter lesz, ahol az üzletek, a multiplex mozi,ködnek, ami az üzemeltető szempontjából 119 tranzakciót zárt le. a food court és a tetőterasz mellett egykedvező, azonban nehezíti az újabb márkák A kiugróan magas áfakulcs ellenére tavaly 2400 jármű befogadására alkalmas P+Rhazai piacon való megjelenését. 11 új kiskereskedelmi márka lépett be a parkolót is helyet kap majd, a várható át- adásról azonban még ennél a fejlesztésnél sincs biztos időpont. A legnagyobb bérlők tehát nincsenek könnyű helyzetben, ha ma Budapesten szeretnének terjeszkedni, az elérhető kiskereskedelmi területek száma ugyanis erősen korlátozott. Ahhoz tehát, hogy egy valódi verseny alakuljon ki, és az újonnan érkező szereplők is hatékonyan pi- acra tudjanak lépni, érdemes lenne az évek óta fennálló plázastop intézményét felül- vizsgálni. 49

How long will the‘plaza ban’ last?tenAnts Are stAnding in line for remAining retAil propertiespéter futówhILE houSIng and offIcE propErTIES rEcEIvE ThE LIon’S SharE of aTTEnTIon, ThErE IS LESS mEnTIon of a SmaLLEr buT vEry ImporTanT SEgmEnT, ThE rETaILpropErTy markET. ThE ImporTancE of rETaIL propErTIES IS unquESTIonabLE, ThEyaffEcT EvEryonE – If onLy IndIrEcTLy – In ThEIr EvEryday LIvES.A few years ago the city centre of Buda- as a result of which there are nearly twice is beneficial to the owners, but also makespest still had many empty retail proper- as many nights spent registered per year it difficult for new brands to enter the Hun-ties available, and the owners could often than there were in 2000, and one and a half garian market.only sell or let their properties below cost. times as many as in 2010. this means that According to a study by Cushman andBy now this trend has changed, and inves- the development of the city centre in Buda- Wakefield, the domestic retail propertytors are practically standing in line for retail pest will continue in the coming years. market offers good opportunities, which isproperties. For example, the stores on the also demonstrated by the fact that invest-Nagykörút – previously deserted – are in- doMestic purchasing power ment in the field tripled between 2015 andcreasingly popular. 2016. the base value was low, which is re- the success of the city centre retail prop- sponsible for the growth, but it is certainlyforeign tourists erties shows a strong correlation with encouraging that the company closed 119and the citY centre tourism, however, shopping centres, retail transaction over 25 thousand square me- franchises and outlets are more strongly tres in one year.Increased investor interest always has a reliant on domestic customers. For otherpositive effect on the development of a giv- reasons, these segments are also strong.en area or branch. Our previous analyses there have been no large shopping centreshave covered why more and more investors built since the law commonly known as theare turning to the property market. In op- ‘plaza ban’ was passed in 2011, and amend-position to the low interest rates offered by ed in 2015. At first it may appear that therebanks, the returns on the property market are a lot of shopping centres in Budapestbecame increasingly attractive; and when – since almost every district has a largediscussing the retail property industry the shopping mall. However, in comparison toincrease in tourism in Budapest must also Central and Eastern Europe only Belgradebe mentioned. this is especially true for the and Sofia have fewer shopping malls percity centre, where the visiting tourists bring thousand people than Budapest does. Instrong financial incentive to retail services contrast, Prague and Warsaw have nearlylike restaurants, cafés, entertainment ven- double, while Bratislava two and a halfues, gift shops and even the recently popu- times as many shopping centres per capitalar escape rooms. the number of tourists than Budapest. As a result, well-locatedhas not declined, but is growing steadily, shopping centres are at full capacity, which50