PIM_2018_2_web

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanHÁROM AZ ÁLOM IGAZSÁGÁlomiroda Álompláza ÁlomlakásKözel van a lakásomhoz, nem csak Felismer a bolt, mert még lesz ilyen, mert Szerethető, tágas, jó beosztású, nap-meetingelni való, nyitható az ablaka, nem mindent a neten veszünk. Felismer fényes, barátságos, gyerek- és kutya-nem fő meg benne az ember nyáron, de és köszönt, ajánl, kalauzol, az eladó se- barát, nagyteraszos, külön konyhás,nem is fázik a légkonditól, a konyhában gít, ért hozzá. Ez lesz „a” kultúrház, élmé- parkettás, panorámás, okos. Ébredés-ebéd közben nem kell mobilozni, mert nyekkel, érdekes sztárokkal vagy átlag- kor automatikusan lefőzi a kávét, fel-már nem ez a divat, nincsenek minden- emberekkel, akik valamiben mégis jók, kapcsolja a termosztátot, bekapcsoljaütt üvegfalak, de vannak jó kis kuckók, és megéri megnézni, meghallgatni őket. a rádiót, majd a biztonsági rendszert,és nem gáz, ha az álmot home office- Gyorsak helyett ínyenc éttermek, sok új ha elmegyünk otthonról. Szól, ha üres aban álmodjuk tovább. magyar séffel. hűtő, de ami a legfontosabb, hogy meg- fizethető.parkoknak hívott lakóteleperdő. Azt olvas- nek ki, a járda szinte a házak előkertje a sok és jól bevásároltak ott. Őket irigyelnénk, kitam, hogy magyar szó ott már nem hallat- virágnak köszönhetően. Nyugodtan lehet bringáról, ki gyalog, ki alul, a kismetrón ro-szik, presztízs helynek adták el jó drágán az mély levegőt venni, lassú éttermek terasza- bogva. Lemegyek én is, és már nem néz-egész környéket, de csak elviselhetetlenül in uzsonnázni – vagy egy csöndes kapualj- nek ki, mert „gyerekkel vagyok”. Az új vég-sűrűn lakott luxusgettó lett belőle. ban szerelmet vallani. A házak nem bezár- állomást célzom meg a Vigadónál. OdaérveInkább visszakanyarítom a gépet délnek, kóznak, hanem kitárják a kapukat, és büsz- feltolom a biciklit a sétányig, és már teker-irány a pesti körút, ahonnan majdnem min- kén mutatják belső tereiket, kis padjaikat és nék is tovább délre, az új városközponthoz,den autót kitiltottak, és egy teljes nagy sáv kertjüket. de az egyik csilivili hotelnél utamat állja egya drótszamaraké. Itt már nem rohanok, in- Hogy mindenütt így lesz-e arrafelé? Nem tu- tábla: „Itt helikopter-leszálló épül, tilos azkább leszállok, és nem hiszek a szemem- dom, az Andrássy úton biztosan nem. Ott átjárás!”nek: eltűntek a jellegtelen portálok, a felújí- a fényűzésben világbajnokságot rendezhet- Ekkor kocogtatja meg a vállamat a toronytott bérpalotákból tisztes, ápolt polgárok és nénk, és bizony, nem szégyenkeznénk. Már- kávézójának pincére:nem mobiljukba bújó, nyúzott irodisták lép- mint azok, akik jó időben jó helyen voltak, Ébresztő! Zárunk! 101

Álmok és valóság –Megszólalt a fejlesztőA nagyvárosokban az emberek igényeire szabott, felhőkarcolós, modern városnegyedek kelle- nek. De ezek csak álmok maradnak, ha a szabályozást végző testületek nem állnak elő bátor, át-fogó vízióval a következő évtizedekre, és ennek megvalósításába a saját magát is megújító ingatlan-szakmát nem vonják be – véli Erdei Bálint, a Redwood Holding alapító tulajdonosa, akinek hároméve új platformra épített cége portfóliójában irodai, lakó- és hotelfejlesztést is találunk. Mitől lesz jobb Budapesten élni 12 év múlva, mint most?  Ezzel szemben mi a valóság, mi az, ami 12 év alatt valóra vált- Kezdjük ott, hogy a 2008-as válság korszakváltás volt, a mi ható ezekből? Kezdjük a szűk szakmával!szakmánkban is. A technológiai fejlődés és a digitalizáció térhódítá- Az optimális gazdasági és szabályozási környezet megteremti a kre-sával drasztikusan megnőtt a komplexitás. Az emberek is dinamiku- atív innováció táptalaját, melynek meglétekor a piaci szereplők igensabban változtak, mint korábban, és a megvilágosodás korába érve eredményesen végzik dolgukat. Az optimális környezet növeli a be-egyre tudatosabbak. Az igények folyamatosan átalakulóban vannak, fektetési bátorságot, és segíti a különleges termékek létrejöttét. Hakülönösen a fókusz megváltozásával és az Y-generáció felnőtté válá- lesz oly szerencsénk, hogy a mostani növekedés a következő évti-sával. Egy munkáltató ma már nem csodálkozik, ha egy szakmailag zedben is fennmarad, akkor bizonyára látni fogunk extrém és nagy-értékes munkatárs ahhoz köti a céghez való belépést, hogy például vonalú fejlesztéseket. Mindazonáltal a jövőben is lesznek olyan fej-beviheti-e a kutyáját az irodába. Hol van már a csocsóasztal?! lesztők, akik a most is létező unalmas, de profitot termelő tömeg- termékeket hozzák a piacra. Ez egy szegénységi bizonyítvány, hiszen  Látjuk a startot, nézzük az álmokat! egy fejlesztő a jövő élettereit és épületeit hozza létre, amelyek évti-Egyre inkább olyan irodaházak fognak épülni, ahol nem pusztán fi- zedekre meghatározzák a környezetünket. Például egy majdani la-zikai munkahelyek vannak, hanem az értékteremtés otthonai jön- kóparkban nem elég ötlettelen burkolatokat, elcsépelt építészetinek létre, és ahol az emberek jól is érzik magukat. Nagy zöld- és víz- elemeket választani, hiszen pusztán odafigyeléssel, némi kreativi-felületek, kulturális terek alakulnak ki, komplex városnegyedek mű- tással érdekesebb és emberközelibb tereket lehet létrehozni, nem isködnek majd így. Ezek azért lesznek vonzóbbak, mert jó minőségű feltétlenül nagyobb költségvetéssel. Szerencsére mindig is lesznekés sokrétű szolgáltatásaik révén szinte maximálisan kiszolgálják az az innovációt, a nyitottságot és a felhasználót középpontba állító cé-ott dolgozó és élő embereket. Ideális munka-, sport-, szabadidős és gek, én is ezt az irányzatot képviselem. London központja már mostszórakozási lehetőségek tárházával csábítják az átköltözni vágyókat, igen sűrűn beépített, akárcsak Budapest, a Google mégis képes voltés új, élménygazdag életformát kínálnak. Igazán egyedi, izgalmas és ott létrehozni egy hihetetlenül barátságos, teraszosan lépcsős iro-magával ragadó építészeti és funkcionális megoldásokat láthatunk daközpontot. Ebből is látszik, hogy a megfelelő táptalaj esetén tech-majd. Ennek már ma is látjuk előörseit, mint a csaknem elkészült nikailag mennyi minden megvalósítható.Corvin Sétány, a jövőre megnyitó Hard Rock hotelünk, vagy ilyen le-het az akkorra kiteljesedő BudaPart is.102

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlan  Mit tehet a szabályozói oldal? homlokzatokat (homlokzati ablaksávokat) építenek a fejlesztők, va-Hiába a lendület, az ötlet és a tudás, ha hiányzik – mert most hiány- lószínűleg ez a fő oka a most épülő irodaházak jellemző és unalmaszik – egy sok évre előre tekintő, kidolgozott fővárosi vízió, amelyhez külső megjelenésének.igazodni lehet. Önmagában a vízió sem lenne elég, hanem annakszabályozásszintű gyakorlati megfogalmazása tudja megalapozni  Ezt a sok változtatási igényt hogyan lehet beilleszteni az épí-a változást. A jelen koncepciótlanságát erősíti, hogy a fejlesztések tett környezetet is elérő „nemzeti vs. nemzetközi” koordináta-végső vizuális megjelenése sokszor a helyi kapcsolati érdekérvénye- rendszerbe?sítésen múlik, és nem azon, hogy a projekt átgondolt, és jól illeszke- Mi, magyarok, mindig is kulturális találkozási pont közepén voltunk,dik-e a városi szövetbe. Ugyancsak követendő példa Amszterdam, más szóval egy nagy olvasztótégely, speciális keverési aránnyal. Nyi-ahol jóval a légiközlekedés kezdete előtt eldöntötték, hogy a ma már tott gazdaság vagyunk, annak is kell maradnunk. Magam is ilyen va-nemzetközi repülőtérnek is otthont adó Schiphol környékét tartalék gyok, a megismerési vágy hajt, és a nemzetközi színtéren is újszerű,kereskedelmi zónának tartják fenn egy másfajta, jövőbeni közleke- friss trendek megvalósítására törekszem. Ehhez lényegesen többdési mód számára. Ezt nevezem igazán koncepcionális, innovatív és gondolkodás és energia kell, mint egy átlagos termék létrehozásá-előre átgondolt városfejlesztésnek. A vízión kívül szólni kell a meg- hoz, de ettől a szemlélettől lehetünk mások 12 év múlva, mint most.lévő, értelmetlenül szigorú előírásokról is, amelyek nagyon károsak.Két példa: egy belvárosi szállodánál még mindig kötelező annyi föld-alatti parkolót létesíteni, mint amennyi szobát építenek, miközbena belvárosi gépkocsiforgalom visszaszorítása a cél. Vagy az irodahá-zaknál egy meglévő tűzrendészeti előírás miatt vízszintes tagolású 103

Nagy ívű fejlesztéseka láthatáronBudapest döntéshozói szemmelBelátható időn belül modern, élhető és sokszínű világváros lehet Budapest, térségünk fővárosává is válhat. Feltéve, ha egy valódi szakmai és társadalmi együttműködéssel kimunkált terv alapján tényleg megvalósulnaka 2020 utáni évtizedre és a még további évekre tervezett beruházások – hangoztatták a Portfolio által októberközepén szervezett Budapest 2030 konferencia felszólalói.A napokban hivatalosan is megalakult a Bu- tanács elé viszi, és rögtön az elején döntést ta az államtitkár. Érvelése szerint a magyardapesti Közfejlesztési Tanács (BKT), ez az új szeretne ezekben az ügyekben. főváros Európa top 3 fővárosának egyiketestület hivatott dönteni a legfontosabb bu- A konferencia alaphangját Fürjes Balázs lehet, amit az alábbi tényezők támaszta-dapesti projektekről. A kormány és a fővá- azzal adta meg, hogy most nem csupán nak alá:ros egyenlő arányban és egyenlő szavazati elhatározottság, hanem együttműködési – földrajzi adottságok,joggal képviselteti magát benne. Az öt fővá- szándék is van, és pénz is lehet a nagy ívű – e gyre nagyobb a tőke és a tudás kon-rosi önkormányzati hely egyikére meghív- fejlesztésekhez. „Foglalkozásunknál fogvaták Tóth Józsefet (MSZP), a XIII. kerület pol- mi mindannyian budapestiek vagyunk, Bu- centrációja,gármesterét, aki elfogadta a felkérést, és dapest a munkánk, Budapest a szenvedé- – a közép-magyarországi régió kedvezőmivel csak konszenzusos döntések szület- lyünk. A 21. század következő évtizedeibenhetnek, biztosított lehet, hogy a jelenlegi el- a város legsikeresebb korszaka köszönthet demográfiai folyamatai, ahol a következőlenzék véleménye is érvényesül – vélte Tar- ránk, 2030-ra Budapest lehet az egyik, ha tíz évben is növekedés várható,lós István főpolgármester. nem a legjobb város Európában” – mond- – a város kellemes hangulata, egy barátsá-Alig volt olyan felszólaló, aki ne méltatta vol- gos méretű világváros anélkül, hogy túl-na, hogy végre lesz egy ilyen testület, amely zsúfolt lenne,az 1870 és 1948 között működött Közmun-kák Tanácsa mintájára a tudatos városfej-lesztés legfőbb fóruma lesz. Fürjes Balázs,Budapestért és a fővárosi agglomeráció fej-lesztéséért felelős államtitkár azt is bejelen-tette, hogy Budapest Párbeszéd néven többhónapig tartó társadalmi fórumot hoznaklétre. Arra kérte a civil szervezeteket, szak-mai közösségeket, a helyi (kerületi és agglo-merációs) önkormányzatokat, városfejlesz-tőket és a lakosokat, hogy együtt találják kia jövő Budapestjét. A javaslatokat egy ha-marosan induló honlapon is megtehetik.A mesterterv várhatóan 2019 tavaszára el-készül, a megvalósítás így 2020-ban meg-kezdődhet. Tarlós István jelezte: a 3-as met-ró középső szakaszának felújítását és avonal Káposztásmegyerig történő meghos�-szabbítását, a fogaskerekű felújítását, a BKVjárműparkjának cseréjét mindenképpen a104

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlan– s zabad és biztonságos, a befektetési le- bálisan ismert magyar brand. Budapest meráció nagy részét, és biztosítaná a gyors hetőségek szempontjából is, együttműködésre ösztönzi a különböző vi- átlós közlekedést. láglátású embereket, a racionális kritikai Noah Steinberg, a WING Zrt. elnök-vezér-– nemzetközi viszonylatban is vonzó, Kö- gondolkodás hazai fellegvára, ami szintén igazgatója azt emelte ki, hogy a következő zép-Európa egyre nagyobb tényező a vi- hozzájárul a város sikeréhez. években is kulcskérdés az üzleti igények ma- lággazdaságban, A főváros egyszerre a budapestiek ottho- gas színvonalú kiszolgálása kereskedelmi in- na és a nemzet fővárosa, így élhetőnek és gatlanokkal. Rudolf Riedl, az osztrák RE pro-– a budapesti szolgáltatószektor megáll- méltóságtelinek kell lennie. Ehhez viszont ject development cég ügyvezetője a Portfó- ja a helyét, a fiatalok szorgalmasak, nagy hozzáadódhat egy európai minőség, min- liónak nyilatkozva ugyanakkor túl rövidnek tudásúak, és az infrastruktúra is megáll- den esély megvan arra, hogy Közép-Európa vélte ezt a tízéves tervezési távot. Szerinte ja a helyét, térségszervező fővárosa lehessen. A min- sokkal messzebbre kellene látni. Bírálta egy- denkori magyar kormány mindig felelős úttal azt a gyakorlatot, hogy az elmúlt évek-– B udapesten egyre erősebb az együttmű- volt és felelős lesz Budapestért, nem hagy- ben lezajlott beruházások üzemeltetésére ködés kultúrája, javul az üzleti világ és a hatja magára, de nem is gyámkodhat felet- sokkal kevesebb figyelmet fordítanak. „Hiá- kormányzat közötti párbeszéd. te. A siker kulcsa a kormány és a városveze- ba a sok millió utas Ferihegyen, ha nincs hol tés közti együttműködés, éppen ezért ala- megszállni, mert kevés a jó minőségű hotel.Fürjes kiemelte: a lehetőségek kihaszná- kul meg a BKT. Ha vonattal akar menni valaki vidékre a fő-lásához azonban tudatos és kemény mun- Az államtitkár megnevezte a fejlesztési terv városból, akkor még mindig rengeteg olyankára van szükség. Szükség van tapasztalt, 7 fejezetét: állomást találni, ahol nem működnek a kap-kipróbált, cselekvőképes vezetőkre, de – Budapest identitása és jövőképe csolódó szolgáltatások, nincs összhang a köz-ugyanilyen fontos a kormányzat és a vá- – budapesti tények és trendek 2020 lekedési módok között” – mondta kritikusan.rosvezetés közti szoros együttműködés is. – kiindulópont, előzetes iránymutatás Jól illik ide Vitézy Dávidnak, a Magyar Műszaki – k iemelt budapesti fejlesztési célok, és Közlekedési Múzeum (a BKK korábbi veze-Nem mulasztotta el hangsúlyozni, hogy túl tője) főigazgatójának megjegyzése: nem sza-kell lépni a politikán. „Budapest a közös ne- térségek bad megállni a járműpark cseréjénél, a beru-vező, mindegy, hogy kormányzati vagy el- – finanszírozási háttér, uniós források házások mellett a fenntartásra is kell és érde-lenzéki oldalról van-e szó. Egyfajta arany- mes költeni, mert kimutatható módon növelitartalékról, a nemzet fővárosáról van szó, feltérképezése az emberek és a gazdaság hatékonyságát.amelynek van kisugárzása. Késznek kell len- – közösségi részvételni a vitákra – ne vállaljon a főváros jövőjét – társadalmi konfliktusok és azok kezelése Leporolták, átdolgozzákmeghatározó hivatalt az, aki erre nem ké- Budapest regionális, majd globális jelen-pes.” tőségűvé válásában egyebek mellett nagy Nem kell feltalálni a meleg vizet, hiszen a fő-Azt mondta, hogy Budapest nélkül nincsen szerepe lehet a sokkal aktívabb városmar- városi önkormányzat 2013-ban már elfoga-sikeres Magyarország, ez az egyetlen ma- ketingnek, valamint a nemzetközi magán- és dott egy BUDAPEST 2030 névre keresztelt,gyar világváros, Magyarországot Budapest üzleti turizmusban érintett vállalatoknak. A hosszú távú városfejlesztési koncepciót. Ab-teszi fel a világtérképre, és az egyetlen, glo- magántőke részvételének jótékony hatását ból eddig alig valósult meg valami. Most ezt emelte ki Váradi József, a Wizz Air légitársa- vették elő, és hozzáigazítják a jelentős vál- ság vezérigazgatója, aki további ugrássze- tozásokhoz, illetve jobban kibontják – ígérte rű forgalomnövekedést ígért. Azt tervezik, a főpolgármester. Nézzük, mit írtak öt éve! hogy 2030-ra 300-nál is több repülőgépük – a belső városi területek megújítása, lesz, az évi utasszámot több mint 100 millió- – a foghíjtelkek beépítése, ra tornásszák fel, ennek harmada fordulhat – lakótelepek energetikai célú felújítása- meg Budapesten. Természetesen hiányolta a gyors vasúti inak folytatása, kiegészítve szociális és összeköttetést Ferihegy és a belváros kö- köztérprogramokkal, zött. A megjegyzést egyszerre intézte a kor- – b arnamezős városfejlesztések ösztön- mányhoz és a MÁV-hoz, utóbbi cég vezér- zése, igazgatója, Homolya Róbert azt ígérte, hogy – k özösségi közlekedés lefedettségének nem tesznek le erről a tervről, mert ráadá- növelése, sul viszonylag rövid vonal kiépítésével a tár- – kerékpárosbarát közúthálózat, saság bevételeinek hatoda származhatna – gyalogosforgalom erősítése a helyi gaz- innen, ami nagyon magas arány. Ezzel egy- daság felvirágoztatásáért, idejűleg átmenő pályaudvarokká fejleszte- – folyóparti szakaszok kapcsolatainak fej- nék a Nyugatit és a Keletit, bővítenék a kör- lesztése, vasutat, és megépítenék a Nyugati és a Déli – v ízi közlekedés lehetőségeinek kihaszná- közötti alagutat, ami felértékelné az agglo- lása. 105

Felforgatta az ősza lakáshitelpiacotKözel a történelmi csúcsPalkó IstvánEgy éve töretlenül áramlanak a milliárdok az ingatlanalapokba, amelyek csak idén szeptember végégig közel 280 milliárd forintnyi friss ügyfélpénzt csatornáztak be. A népszerűségük egyelőre megingathatatlan, köszönhető-en részben annak, hogy a lakosság számára elérhető konstrukciók között van, amely már most 10 százalék felettihozamot mutathat fel, másrészről az ingatlanpiaci vásárlási kedv is pozitívan befolyásolja az értékesítést. De va-jon tudják-e a befektetők, pontosan milyen befektetések vannak ezekben az alapokban, pontosan miből jön a ho-zam, és mi lesz akkor, ha az ingatlanpiaci értéknövekedés egyszer csak látványosan lelassul? Ennek jártunk utána.Mennyiségi csúcs Hiába tartózkodunk már majdnem a 2008- sa azonban egyre közelebb áll a méltányol- as rekordszinten a piaci értéket tekintve, jó- ható fogyasztói elvárásokhoz. Az MNB ezen564 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződést val szűkebb a hitelfelvevői kör, mint koráb- a területen fontos szerepet vállalt.kötött a magyar lakosság az év első nyolc hó- ban. Elsősorban az átlagos összeg emelkedé- Az elmúlt hónapok jogszabályi változásai kö-napjában a bankoknál, ezzel megdőlt 2003 se mozgatja tehát felfelé a piacot, miközben zül az MNB-rendeletben megjelenő adós-és 2008 hasonló időszakának eddigi rekord- az átlagos futamidő ismét meghaladta a 15 ságék-szabályozás a leghangsúlyosabb. Mi-ja (a jegybank elérhető adatai alapján 543, il- évet. közben a lakás forgalmi értékéhez képestletve 562 milliárd forint). A személyi kölcsö-nök már korábban rekordot döntöttek, kihe- „A jelenlegi támogatási rendszer lényegi elemeineklyezésük az első nyolc hónapban 301 milliárd bevezetése óta 195 milliárd forintnyi CSOK-szerződéstforintra rúgott. Ha a mostani ütemben foly- kötöttek a magyar családok a hitelintézeteknél.”tatódik a magyar lakossági hitelpiac növeke-dése, akkor idén akár a 900 milliárd forintot Minőségi eltolódás továbbra is 80 százalékban lehet eladósod-is elérheti a lakáshitelek új szerződéses ös�- ni (hitelfedezeti mutató, HFM), a jövedelem-szege, ami a legtöbb bank idei várakozása fe- A múltbeli rossz tapasztalatok, a szigorodó arányos törlesztőrészlet mutatóra (JTM) vo-lett lehet. A fogyasztási hitelek jó részét kite- szabályozás és a digitalizáció nyomán egyre natkozó szabályok szerint az október 1-jétvő személyi kölcsönök esetében sem látszik hangsúlyosabb a piacon a pénzügyi termé- követően befogadott, 5 évet meghaladó fu-csalódást keltő megtorpanás. kek átláthatósága, összehasonlíthatósága és tamidejű jelzáloghitel-kérelmeknél – a hitelSzámos tekintetben eltér azonban a mosta- egyszerűsége. Ez az elvárás lassan, de biz- kamatperiódusainak hosszától függően – ani hitelboom az egy évtizeddel ezelőttitől, tosan a jelzálog-hitelezésben is meghatáro- jelenleginél alacsonyabb JTM limiteket kell al-és nem csak a devizakockázatok hiányára zóvá válik. Az end-to-end digitális csatornán kalmazni. A kevesebb mint 5 éves kamatperi-vagy a jóval alacsonyabb forinthitel-kamat- zajló jelzáloghitel-felvételtől talán még mes�- ódusú hitelek felső JTM-korlátja 400 ezer fo-szintre gondolunk. Évente csak mintegy 100 sze vagyunk, a termékek felépítése és árazá-ezer lakáshitelt folyósítanak ugyanis a ban-kok az elmúlt időszak adatai alapján, ami 40-50 ezerrel kevesebb a válság előtti szintnél.106

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanFőbb alapkategóriák összesített nettó értékesítése ben ahhoz hozzá is járulva természetesen).(milliárd Ft) A jelenlegi támogatási rendszer lényegi ele- meinek bevezetése, vagyis a 2016 eleje ótaForrás: KSH. Portfolio eltelt két és fél év alatt 195 milliárd forintnyi CSOK-szerződést kötöttek a magyar csalá-1000 dok a hitelintézeteknél. Az összeg 68 száza- lékát új építésű, 31 százalékát használt lakás-800 ra, 1 százalékát pedig bővítésre vették eddig igénybe a háztartások, a darabszám szerinti600 arányok az előbbi két felhasználási cél szem- pontjából fordítottak lehetnek. A CSOK álta-400 lános népszerűsége lényegében stagnál ta- valy óta.200 Az elmúlt hónapok eseményei alapján úgy tűnik, a CSOK egy folyamatosan változó, a0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172018 H1 gyakorlati tapasztalatokhoz és a politikai cé- lokhoz időnként hozzáigazított konstrukció. Építés Új lakás vásárlása Használt lakás vásárlása Miután egy március 15-én hatályba lépett jogszabályi változással jelentősen egyszerű- Korszerűsítés, bővítés Áthidalás Hitelkiváltás Egyéb célok södött az igénylés és az igénybevétel admi- nisztrációja (pl. bevezetésre került a nyilatko-A forint jelzáloghitelek várható JTM szabályai zati elv a bizonyító dokumentáció helyett), a2018. október 1-jétől kormány számos egyéb változtatásra vonat- kozó tervet előre jelzett az elmúlt hetekben. Limitek kamatperiódus szerint Miután megszüntette a parlamenti több- ség a lakás-takarékpénztári megtakarítások kevesebb mint 5 év-10 év legalább 10 év (30%-os befizetésarányos, szerződésenként 5 év évi legfeljebb 72 ezer forintos) állami támo- gatását, a kormány jelezte, hogy a felszaba-400 000 forint jövedelem alatt 25% 35% 50% duló (a felmenő rendszerű megszüntetés mi-400 000 forint jövedelem felett att csak fokozatosan növekvő) költségveté- 30% 40% 60% si forrásokat a CSOK átalakítására fordítaná. Cikkünk megírásáig két fontos változást jel- Forrás: MNB, Portfolio zett előre a kormány: az 5 ezer fő alatti kiste- lepüléseken nagyobb támogatási összeg be-rint alatti nettó jövedelem esetén 25 száza- gyasztóbarát Lakáshitel (MFL) elnevezésű vezetését tervezi, a 10 milliós CSOK-összeglékra, a legalább 5 éves, de kevesebb mint 10 minősítés bevezetése már 2017 nyara óta ka- mellé 10 millió forintos lakáshitelösszegigéves kamatperiódusúaké pedig 35 százalék- talizátora a hosszú kamatperiódusú lakáshi- járó állami kamattámogatást pedig a két-ra csökkent, a korábbi 50 százalék pedig csak telek elterjedésének. gyermekesekre is kiterjeszti, miközben a há-legalább 10 éves kamatperiódus mellett ma- A fentiek fényében érdekes kérdés lesz, hogy romgyermekesek esetében a 10 milliós ös�-radt fent. A 400 ezer forint feletti jövedelem- mennyire sikerül az igazán biztonságosnak szeghatárt 15 millió forintra emeli. Ez a vál-mel rendelkező hitelfelvevők esetében ezek mondható 5 évnél is hosszabb kamatperió- tozás vélhetően önmagában nem lesz elégaz arányok rendre 30, 50, illetve 60 százalék dus felé terelnie az MNB-nek és a bankszek- a gyermekvállalási kedv fokozásához, figye-lesznek, de 2019. július 1-jétől az említett 400 tornak a hitelfelvevőket. A folyamat megin- lembe véve, hogy a jogszabályváltozás ha-ezer forintos havi jövedelemhatár is változik: dult: míg tavaly augusztusban még csak 25 tálybalépéséig a kamattámogatással elér-500 ezer forintra emelkedik. százalék, idén augusztusban már 45 száza- hető éves törlesztőrészlet-megtakarítás ös�-Megítélésünk szerint az adósságfék-sza- lék vett fel ilyen hitelt, már ami a hitelvolu- szegének többszörösével drágulhatnak azbályok szelektív szigorításának legfon- men szerinti megoszlást illeti. A legfeljebb új lakások (részben a lakásáfa 5%-ról 27%-tosabb hatása az lesz, hogy a magasabb 1 éves kamatperiódusú lakáshitelek aránya ra várható 2020 eleji visszaemelkedése mi-törlesztőrészletű, de hosszabb kamatperi- pedig idén nyár végére 11 százalékra csök- att is). A már jelzett jogszabályi változásokonódusú lakáshitelek (pl. rövid kamatperió- kent. túl azonban valószínűleg újabb és újabb be-dus helyett 5 éves vagy az 5 éves helyett 10 jelentésekkel fogja még előkészíteni a kor-éves kamatperiódus) felé tereli a hitelfelve- Állami ösztönzés mány az állami ösztönzők rendszerének to-vőket. Ezek esetében „lazább” lesz a szabá- vábbi bővítését.lyozás, így még a magasabb törlesztőrészlet Mivel mindössze minden hatodik lakáshitel-is belefér (az MNB-nek ez a fajta biztonság hez társul a családi otthonteremtési kedvez-felé terelés az elsődleges célja a szigorítás- mény, a lakáshitelpiac egészének egyelőresal). Elvben a magasabb legális jövedelem ki- kevésbé, bizonyos szegmenseinek azonbanmutatása (akár adóstársak bevonásával), az lényeges ösztönzője a CSOK, amely 600 ezeralacsonyabb hitelösszeg felvétele és a hos�- és 10 millió forint közötti egyszeri vissza nemszabb futamidő vállalása is reális alkalmaz- térítendő állami támogatással segíti a gyer-kodási alternatíva a lakosság számára. A sza- mekkel rendelkezők vagy gyermeket vállalókbályozás változása mellett a Minősített Fo- otthonteremtését a lakásárak általános nö- vekedésének ellenszelében (nem kismérték- 107

Egyre szélesebba választékRészvényekkel is lehet profitálni az ingatlanpiaci boombólNagy ViktorA z alacsony kamatok, a kormányzati intézkedések, mint az áfakedvezmény és a CSOK, az elmúlt években látott reálbér-emelkedés vagy akár a foglalkoztatás érdemi javulása együttesen okozták az elmúlt évek boomjáta hazai lakóingatlanpiacon, de több tényező következtében a KERESKEDELMIINGATLAN-PIAC is jelentősen élénkült azelmúlt években. Miközben saját célú vagy befektetésre szánt lakás vásárlásán keresztül sokan profitálhatnak anagy magyar ingatlanpiaci raliból, viszonylag kevesen engedhetik meg maguknak, hogy például irodákba vagy szál-lodákba fektessenek, a magyar tőzsdén jegyzett részvényeken keresztül viszont a kisbefektetők számára is meg-nyílt az út az elérhető ingatlanbefektetések felé, több olyan papír is van a magyar tőzsdén, amelyekkel közvetlenülvagy közvetetten profitálhatnak a hazai ingatlanpiac felfutásából.Ilyen például az Appeninn, amely az elmúlt House ezeken kívül saját lakóingatlan be- részesedésen keresztül többek között iro-években jelentős irodaház-portfóliót alakí- fektetési alapot is indított, vagyis nemcsak daházakban is. A Konzum bevételeinek éstott ki, a Konzum-csoport tulajdonszerzé- a vállalat részvényein, de a DH alapján ke- profitjának nagy részét a turisztikai és in-sét követően azonban felgyorsultak az ese- resztül is profitálhatnak a befektetők a ha- gatlanbefektetési szegmens adja. A fenti-mények, „A” kategóriás irodaházakat és kis- zai, valamint a lengyel és a cseh ingatlan- eken kívül pedig érdemes megemlékeznikereskedelmi ingatlanokat is megszerzett a piac felfutásából. A Graphisoft Park Budán, a BILK-ről is, a logisztikai parkot üzemel-vállalat, és többségi tulajdonosa lett a Club a „mikro-szilíciumvölgyben” rendelkezik tető vállalat papírjait ugyan bevezették aAligának, ahol az egyik legnagyobb balato- ingatlanportfólióval, irodák, laboratóriu- magyar tőzsdére, a társaság tőzsdei kibo-ni beruházás valósulhat meg. A tervekben mok, oktatási helyszínek és parkolóhelyek csátása azonban nem volt sikeres, ám egyaz ingatlanportfólió masszív bővítése sze- üzemeltetésével foglalkozik, a szolgáltatási későbbi időpontban újra megpróbálkozhat-repel, az Appeninn nemcsak Magyarorszá- területek kihasználtsága közel 100 százalé- nak IPO-val.gon, de a régióban is terjeszkedne. A BIF kos. A Parkban folyamatosak a fejlesztések, Választék tehát van bőven azokból az in-portfóliójában elsősorban irodaházak sze- idén egy új irodaházzal, 20 ezer négyzetmé- gatlanszektorhoz köthető cégekből, ame-repelnek, de a vállalat kastélyszállót és par- terrel nőtt az alapterület, de az északi és a lyek részvényeivel kereskednek a magyarkolóházakat is üzemeltet, továbbá lakópar- déli fejlesztési területen jelentős irodaterü- tőzsdén. Ezekből a sztorikból a befektetőkkot is fejleszt. A tervek között lakásfejlesz- let kiépítésére van még lehetőség. egyrészt az árfolyam-emelkedésen, más-tés és több hotelprojekt is szerepel. Első ránézésre nem nevezhető klas�- részt az osztalékokon keresztül profitál-A Duna House némiképp kilóg a sorból, hi- szikus ingatlanvállalatnak, de a Konzum hatnak. Ha az előbbit nézzük, akkor az in-szen a vállalat elsődlegesen a lakóingatla- részvényein keresztül a befektetők kitett- gatlanszektorhoz köthető részvények aznok és az azokhoz kapcsolódó szolgáltatá- séget szerezhetnek hazai szállodákban, elmúlt években többségükben elkényeztet-sok közvetítésére fókuszál, de egyre hang- fürdőkben és Balaton-parti kempingek- ték a befektetőket, az Appeninn és a Kon-súlyosabb a befektetési célú ingatlanok ben, valamint osztrák, montenegrói és ro- zum árfolyama többszörösére emelkedettkezelése és az ingatlanfejlesztés is. A Duna mán szálláshelyekben, de az Appeninn- Mészáros Lőrinc és tulajdonostársai színre108

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlan„Választék van bőven azokból az ingatlanszektorhoz lépésével, de a tulajdonosi struktúra átala-köthető cégekből, amelyek részvényeivel keresked- kulása és a szabályozott ingatlanbefekteté-nek a magyar tőzsdén. Ezekből a sztorikból a befek- si társasággá (SZIT) válás a BIF árfolyamáttetők egyrészt az árfolyam-emelkedésen, másrészt is magasra repítette, ugyanakkor az elmúltaz osztalékokon keresztül profitálhatnak.” években a Graphisoft Park árfolyama is meredeken emelkedett. A Duna House eb- ből a szempontból kivétel, a 2016. novem- beri részvénykibocsátás óta csak rövid idő- szakokra emelkedett a jegyzési ár fölé az árfolyam. Összességében tehát jól jártak azok, akik az elmúlt években a tőzsdén ke- resztül szereztek kitettséget a hazai ingat- lanszektorban, az árfolyamok az iparági fundamentumok javulásával párhuzamo- san meredeken emelkedtek. De nemcsak az árfolyam-emelkedésen, hanem az osztalékokon keresztül is pro- fitálhattak a befektetők a szektor válla- latainak részvényein. A Graphisoft Park stabil osztalékfizető, a Duna House is fi- zetett idén osztalékot, a BIF pedig 10 év után idén újra fizetett, ráadásul részben az eredménytartalék terhére, amellyel együtt közel 5 százalékos osztalékhoza- mot nyújtott tulajdonosainak. Az Appeninn története során először tavaly fizetett osz- talékot, idén azonban nem fizet tulajdono- sainak, a nyereséget eredménytartalékba vezették át, a fókusz most elsősorban az ingatlanportfólió bővítésén van. A Konzum a tavalyi eredménye után nem fizetett osz- talékot, a távlati tervek között azonban sze- repel az osztalékfizetés. És hogy mit hoz a jövő a tőzsdei ingatlan- cégeknél? Az biztos, hogy a következő évek egyik legforróbb témája a SZIT, a szabályo- zott ingatlanbefektetési társaságok ugyan- is az elmúlt évek jogszabály-módosítása- it követően olyan kedvező szabályozás alá esnek, amiért már érdemes az ingatlancé- geknek vállalniuk a tőzsdei jelenlétet, vagy- is valószínű, hogy egymás után jelennek meg a pesti börzén a SZIT-ek (mint például a BILK). Ezek az ingatlancégek ugyanis men- tesülnek a társasági adó és a helyi iparűzé- si adó megfizetése alól, ami már elég vonzó lehet az érintett vállalatok számára ahhoz, hogy bevezessék részvényeiket a tőzsdére. Ebből pedig a befektetők is profitálhatnak, a több cég ugyanis nagyobb nyilvánosságot és figyelmet jelent a teljes szektornak, de a befektetők azért is jól járhatnak, mert a SZIT-ek jellemzően magas osztalékot fizet- nek tulajdonosaiknak. 109

Poroszkálás,gyorsulás, padlógázJárműipari városok ingatlanpiacaMester NándorA debreceni BMW-gyár híre nyár óta tartja lázban a várost és tágabb környezetét. Sokan már azt számolgatják arrafelé, hogy mennyivel drágul majd a lakásuk. Akik tehetik, lakást vesznek bérbeadási céllal, vagy üzlet-helyiség után néznek, hiszen „biztos sokkal többen, sokkal többért fognak vásárolni, mint eddig”. Erre ugyan nincsgarancia, de tény, hogy a legnagyobb járműipari központokban a piac több részterülete is megmozdult, és szépenfejlődik. Mindez tökéletes apropó ahhoz, hogy megnézzük, mi történt az autógyáraknak vagy beszállítók üzemeinekotthont adó városokban az elmúlt évtizedben.GYŐR Az autógyár az autóipari városok között az élre lökte Győrt a lakásárak tekintetében.Győrben 25 éve van jelen az Audi, a látvá- 2016 elejétől 2018 elejéig 2 év alatt 65 ezernyos fejlődést megakasztotta a válság, de az forinttal növekedtek a négyzetméterárak ar-utóbbi néhány évben magasabb sebességre rafelé. Győrben most három lakóparki beru-kapcsoltak. házásnál dolgoznak.Kezdjük a mélyről, amikor nagyjából 10 éve A kiskereskedelmi fronton három nagy klas�-az izraeli Engel Group nem tudta folytatni a szikus központ, egy strip mall és számtalannagy ívű tervét: az egykor a Rába csarnokai- diszkontáruház közül válogathatnak a vásár-nak helyet adó, mintegy 43 hektáros terüle- lók. Az első csoportnál az Árkád a legnép-ten több tízmilliárd forintos beruházás ered- szerűbb, az ETO Park viszont szenved, fő-ményeként 5-6 ezer új lakást, óvodákat, isko- leg a tulajdonos Quaestor kálváriája miatt.lát, ligetet, sétálóutcát és üzleteket ígért. Az A strip mallnál nem volt bővülés, viszonylagelső ütemig jutott, majd csődöt jelentett, és stabil a forgalom, a diszkontok azonban év-eltűnt. Félbeszakadt a győri Dália-palota ki- ről évre mind számban, mind forgalombanvitelezése is, a lakók és a kivitelezők futhat- növekednek, részben a folyamatosan gyen-tak a pénzük után. gülő forint miatti külföldi bevásárlóhullámA bukás miatt a következő években sok ki- következtében.sebb helyi vállalkozó beérte a 10-20 laká-sos társasházakkal. Számottevően megélén- KECSKEMÉTkült viszont a bérlakáspiac, szinte mindenérintett abban reménykedik, hogy a bővü- Kecskeméten 10 évvel ezelőtt mindenki épít-lő autógyárban és a beszállítói körnél dolgo- kezni akart vagy lakást, telket venni, mond-zók ismét megdobják a keresletet, és sikerül ván: a németek majd tömegesen fognak oda-hosszabb távra bérbe adni az otthonokat. Je- költözni, és sok magyar is letelepszik. A vál-lenleg mintegy 7-8 százalékos bruttó hozam ság azonban leállította a tervezéseket, azoka reális. leporolására 7-8 évet kellett várni. Az autó-110

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlangyár mérnökei és szakmunkásai először a konferencia-központ, ezzel megtelepedett a rehabilitációs fejlesztések között a Gambri-bérlakáspiacon jelentek meg, egy körülbe- városban az első nagy nemzetközi hotelmár- nus tömb felújítását lehet kiemelni. A terüle-lül 80-100 négyzetméteres lakásért havonta ka. Az első években és azóta is nagyon sok ten – a romos házak elbontásával – lakások,240-280 ezer forintot fizettek. A felső vezető- a Mercedeshez érkező vendég. Új még a Go- üzletek, mélygarázs és sétálóutca létesült. Aket és családtagjaikat egy 25-30 házból álló kart stadion és a Versenyuszoda, mindkettőt repülőteret több ütemben fejlesztették, makis lakóparkban helyezték el. 2012-ben vehették birtokba. már teljesen felkerült a nemzetközi személy-A Mercedes-gyárnak is köszönhető, hogy az és árufuvarozási térképre. A polgármesterelmúlt hét évben közel megduplázódtak az DEBRECEN további műszaki és infrastrukturális fejlesz-ingatlanárak, így az alföldi városban a tég- téseket ígért, ha elérik az évi egymillió utast.lalakások ára Sopron és Győr után a harma- Debrecenben a nyolc és fél évvel ezelőtti kor- A repülőtér mellett alakították ki a város ötö-dik legdrágább a vidéki városok sorában. A mányváltás nagyon meglökte a fejlesztése- dik ipari parkját.100-130 négyzetméteres, új építésű családi ket, sokkal több központi pénz áramlott oda, Az egy lakosra jutó, bevásárlóközpontbanházakért 370-450 ezer forintot kérnek négy- mint azt megelőzően, de a város maga is in- található kereskedelmi terület aránya magaszetméterenként. A hasonló nagyságú, 6-10 dított fejlesztéseket, főleg a közlekedési és a Debrecenben. Az egyik legnagyobb ilyen jel-éves, viszonylag korszerűnek mondhatók turisztikai infrastruktúra javítása érdekében. legű beruházás a piac melletti Fórum volt. Aesetében nagyobb a szórás, ott 300-400 ezer A nagyerdei futballstadion mellett példaként 32 000 négyzetméteres bevásárlóközpont-forint a négyzetméterenkénti átlagár. Az Ott- említhetjük a Divinus Hotel bekapcsolását a ban színház is működik. Az egykori SCD Gro-hon Centrum szerint a jelentős munkahely- távhőrendszerbe. Ez a város első ötcsillagos up által jegyzett Apollo üzletközpont építésebővítések nyomán akár 10 százalék körüli szállodája, a 16 000 négyzetméteres komp- viszont elmaradt, csak a 450 állásos parkolóhozam is elérhető. Kecskeméten jelenleg 2 lexum 150 szobát, wellness részleget, kon- készült el, a hatalmas kereskedelmi központnagyobb lakásberuházás is zajlik. ferenciatermeket foglal magába. Innováci- nem. Úgy tudni, hogy a Starbucks még ős�-Az egykori Sport Hotelt 2011-ben adták át ós központ is épült a belvárosban, ott 7300 szel megnyitja debreceni egységét, és nemfelújítva, akárcsak a Hotel Három Gúnárt, de négyzetméternyi bérterületet alakítottak ki. kizárt, hogy az IKEA ígért vidéki terjeszkedé-az igazi nagy lépést két évvel később tette a Az önkormányzat és a magántőke összefo- sének első állomása is a cívisváros lesz.város: 3,5 milliárd forintért elkészült a 136 gásával készült el az új piaccsarnok. A 6500 A lakáspiacon több jelentős magántőke-be-szobás Four Points by Sheraton szálloda és négyzetméter hasznos alapterületű ingat- ruházás történt az elmúlt 5-6 évben, és most lan a város által felajánlott telken épült fel. A 111

„Az Audi-gyár az autóipari városok között az élre (Robert Bosch Energy and Body Systems,lökte Győrt a lakásárak tekintetében. 2016 elejétől Jabil Circuit).2018 elejéig 2 év alatt 65 ezer forinttal növekedtek Miskolc és környéke jelentős idegenforgalmia négyzetméterárak.” és turisztikai potenciállal is rendelkezik. En- nek kiaknázása még nem indult el teljesen, ais zajlik jó néhány. Nem kérdés, hogy újabb kást bérelni havonta. Az újszerű lakások ára városnak például nincs ötcsillagos szállodá-társasházi építkezések indulnak, de a vo- 335 ezer forint körül mozog négyzetméte- ja, Miskolctapolcát is beszámítva van viszontlumen bizonytalan, főleg azért, mert nem renként, az újaké 360-370 ezer forint. A bér- öt négycsillagos hotele. Közéjük tartozik pél-tudni, mennyire lesznek bevállalósak a fej- beadók 7-8 százalékos bruttó hozamra szá- dául a pár évvel ezelőtt négycsillagossá váltlesztők a visszaemelkedő áfa miatt. Debre- míthatnak. Viktória vendégház 156 szobával és termál-cenben az egy átadott és két épülő mellett fürdővel.vélhetően még egy, közepes méretű lakó- MISKOLC A belvárosban nagyszabású rehabilitációparki beruházás kezdődhet, de mivel való- kezdődött. Elkészült a Szinva-terasz, a Kan-színű, hogy a munkaerő jelentős része kül- A város gazdaságának és közvetve az ingat- dia köz és a Hősök tere, később további köz-földről érkezik, a dolgozók közül sokan in- lanpiacnak is jót tett az M3-as, illetve M30- tereket vonnak be a megújítási sorozatba.kább a bérlakáspiacon fognak megjelenni. as autópálya bekötése. Az infrastrukturá- Viszonylag jól megy a Macropolis komple-Jelenleg átlagosan 100 ezer forintért lehet la- lis fejlesztések hatására megjelentek nagy xumnak, benne irodákkal, kereskedelmi lé- külföldi cégek a városban, illetve környékén tesítményekkel és lakásokkal. Bevásárlóköz- pontok és diszkontáruházak szép számban találhatók ebben a városban is, szinte az ös�-112

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanszes nagy lánc képviselteti magát, jobbára is a magyarlakta dél-szlovákiai települések- Felértékelődnekaz elmúlt 6-10 évben nyitottak. Helyzetüket ről ingáztatta az új munkások többségét. A az ipari ingatlanokmegkönnyíti, hogy a belvárosban nem ala- cég a középvezetőinek egy munkásszállótkult ki nagyobb összefüggő kiskereskedel- működtet Esztergomban, a felső vezetők- Az autógyárak megjelenése vitatha-mi terület. nek a fővárosban bérelnek lakásokat. A helyi tatlanul hatással van az ipari ingat-Miskolcon a lakásberuházásoknál megfigyel- és a környező néhány kistelepülés ingatlan- lanok, területek piacára is, az ilyenhető, hogy a kisebb lakásszámú fejlesztések piacát annyiban azért befolyásolja a gyár je- beruházásoknak ugyanis óriási avannak többségben, de találunk több mint lenléte, hogy az alkalmazottak zöme biztos- területigényük. Éppen ezért a leg-száz lakásos projektet is. Az újszerű lakáso- nak tudhatja állását, így stabil fogyasztóként több esetben már a bevásárláskorkért 300 ezer, az újakért 350-400 ezer forin- jelen van a városban, szüksége van lakásra, nagyobb területre teszik rá a kezü-tot kell letenni négyzetméterenként. használja a kereskedelmi ingatlanokat. Eb- ket, mint amire szükség lehet, így ben az értelemben stabilizáló tényező ez a egy esetleges bővülés sem okozhatESZTERGOM több ezer autógyári alkalmazott. problémát. Ez történt a Mercedes Új, még ha kisebb méretű lakásberuházás is, esetében, a német vállalat gyakor-A Suzuki miatt semmiféle felbolydulás nincs nem sok volt az elmúlt tíz évben. Legfeljebb latilag ingatlangazdálkodó is lett,és nem is volt a Duna mentén. A japán válla- néhány többlakásos társasház létesült. Van- hiszen több beszállítónak is találtlat kezdetben azt hangoztatta, hogy csak he- nak viszont a felújítási programokban részt bérleményt a gyárhoz közeli sajátlyiekkel akar dolgoztatni, ezért pótlólagos el- vevő társasházak és paneltömbök, melyek területén.helyezési keresletre már az induláskor sem értéke megnőtt, és ennek megfelelően kere- Debrecenben, Egerben és Győrben aszámított senki. Később a gyár és a kapacitás sik is ezeket. helyi ipari parkokban is megteleped-bővítése sem hozott ebben változást, ugyan- tek a járműipar valamelyik részterü- letén érdekelt külföldi és hazai be- szállítók, ezeket az önkormányzatok is támogatják különféle kedvezmé- nyekkel. Miskolcon több járműipari beszállító működik, de csak egy dön- tött úgy, hogy nagyon nagy beruhá- zásba kezd: a Starters E-Components Generators Automotive Hungary Kft. saját telephelyén építtetett egy hatalmas, integrált logisztikai köz- pontot, amelyet 5+5 évre bérbe vett. A maga 20 ezer négyzetméterével, több mint 18 ezer palettás kapacitá- sával ez a régió legnagyobb logiszti- kai központja. Ezzel a beruházással a korábbi 3 raktár helyett mindent egy helyre koncentráltak, és így a teljes logisztikai folyamatot saját kezében összpontosítja a vállalat. Az Otthon Centrum szerint a né- hány járműipari beszállítónak he- lyet adó Komárom ingatlanpiacára élénkítőleg fog hatni a várost elkerülő új Duna-híd építése, amelyet a tervek szerint 2019 őszén adnak át a forga- lomnak. A híd közvetlen összekötte- tésben lesz az M1-es autópályával, így a forgalom jelentős része a lakott területek érintése nélkül haladhat át a határon, ezzel tehermentesíti és él- hetőbbé teszi a várost. 113

Útban a térképreVidéki irodapiacMester NándorTudunk róla, de csak most lesz érdemes betenni a stockba – érzékeltette a vidéki irodaházfejlesztések jelentőségét az egyik nagy nemzetközi ingatlanügynökség budapesti embere. Vagyis még nem igazán veszik komolyan a fejlemé-nyeket, bár lehet, hogy rosszul teszik, mert egyszer eljön a pillanat, amikor „rendes” forgalomról kell beszámolniuk,ám sok tényező befolyásolja, hogy erre mennyi időn belül kerül sor. Három-négy megyeszékhely lehet esélyes arra,hogy klasszikus irodapiac alakuljon ki, de ehhez legalább olyan új, erős ipari és szolgáltatási beruházások kellenek,mint az elmúlt néhány évben.Faék egyszerűségű tétel, hogy a kereslet Székesfehérvár, Miskolc és Debrecen, ezenfűti a kínálatot, és ilyen izmos kereslet egy- kívül Szeged és Pécs indult el azon az úton,előre nincs a magyarországi vidéki városok- amelynek a végállomása a vidéki irodapia-ban. A kereslet egy részét pedig kielégítik a ci térkép lesz. Jöjjön tehát egy mini körkép!gyorsan szaporodó közösségi iroda megol- Elöljáróban fontos leszögezni: „A” kategóri-dások (lásd keretes írásunkat). ás irodai elhelyezés már létezik a nemzet-A Budapesten és vonzáskörzetén kívül közi nagyvállalatok telephelyein, de ezeketműködő vállalatok ugyan sokkal nagyobb nem számítják a bérleti piachoz, csak sa-arányban költöznek a lakásirodákból ma- ját tulajdonúként tartják nyilván. Általában„Feltétlenül figyelemre méltó, hogy az ország egyiklegnagyobb irodaház-fejlesztője, a Futureal kime-részkedett a fővárosból, és egy 18 ezer négyzetméte-res irodaházat épít a dél-alföldi megyeszékhelyen.”gasabb kategóriájú irodaházakba, mint 10- önálló, kisebb irodaépületekről van szó, Győrben kisebb-nagyobb irodaberuházások15 éve, de arról korai lenne beszélni, hogy de egyre gyakoribb, hogy a gyár egyik na- voltak az elmúlt 14 évben, ám a válság ép-hosszú sorokban kígyóznak az „A” kategóri- gyobb csarnokából választanak le egy dara- pen a potenciális bérlőként számításba jöhe-ára vágyók. A bérleti díjat ugyanis ki kell ter- bot, és ott alakítanak ki korszerű, kisebb és tő kis- és közepes vállalatokat tépázta meg,melni, és ugyan a vállalatok teljes működési nagyobb szobákra osztott tereket, az open úgyhogy ezek most nem sietik el a költözéstköltségének még mindig elenyésző része az space nem jellemző. A saját tulajdonú iro- a „B” vagy a „C” kategóriából. A Rába partjáningatlanhasználati díj, csak kis részük érett daházaknál minden korszerű műszaki meg-meg arra, hogy jó minőségű irodai feltétele- oldást beépítenek, általában az épület előttket biztosítson a dolgozóknak. és nem alatt lehet parkolni, egyiknek-másik-Szerencsére a változás most már kézzelfog- nak saját portaszolgálata is van, de nem fel-ható, és nem csupán egy-két irodaházról tétlenül az irodaházban biztosítják az étke-beszélhetünk. Az iparvárosok közül Győr, zést.114

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlana múlt évtized végén az ETO Parkban adtak A 250 millió forintos beruházás költségé- Coworkingát nagyobb irodaterületet (7000 négyzetmé- nek felét uniós támogatásból teremtették és óradíjaster), megtöltése nem kis gond az üzemelte- elő. A történelmi belvárosban épül a mo- forradalomtőnek. Majd jött az egykori Frigyes laktanyá- dern Corso Offices irodaház. Itt kicsit több,ból kialakított Leier City Center irodakomp- mint 14 400 négyzetméternyi bérbe adha- Sokáig csak Budapesten lehetett úgy-lexum, ez sokkal sikeresebb, elég magas a tó iroda lesz öt szinten, a bérlők 506 autót nevezett szolgáltatott irodákat bérel-kihasználtsága. A belváros közepén átadott és 130 kerékpárt helyezhetnek el a mély- ni pár órára vagy tárgyalót kivenniLloyd palota (2300 négyzetméter) pedig ex­ garázsban. A beruházást sok évig jegel- egy fél órára, esetleg székhelyszol-kluzív felszereltségű és népszerű is. ték a válság miatt, majd a kapcsolódó ho- gáltatást és virtuális vagy valós titkár-Székesfehérváron egy holland beruházó telt és a mélygarázst ugyan megépítették, ságot kérni. Terjedőben van immár a12 évvel ezelőtt egy belvárosi hotelből fa- de megint jött egy kis szünet. Idén tavas�- coworking és a rövid távú irodabérlésragott „A” kategóriás irodaházat, a jelenleg szal a cannes-i MIPIM szakvásáron viszont jó pár vidéki városunkban is. Van, aholPanorama Offices nevű ingatlanban 7300 megint bemutatták, vélhetően hamarosan három ilyen működik, főleg startupnégyzetméternyi iroda és 200 autóbeálló lökést adnak majd neki, és be is fejezik a cégek és egyéni vállalkozók fordulnakáll rendelkezésre. Csaknem az egész terüle- projektet. meg ezekben. Egyelőre Debrecen,tet lefoglalták, pedig magas – havi 8-17 euró Debrecenben a város új üzleti központjá- Szeged, Győr, Pécs és Székesfehérvárközötti – díjat számítanak fel négyzetméte- ban, a Főnix csarnokkal szemben nemso- állnak a lista élén. Érdekes, hogy pél-renként. kára birtokba vehető az „A” kategóriás Fo- dául Gárdonyban és LovasberénybenPécs azzal hívta fel magára a figyelmet, rest Offices Debrecen. A műszaki átadás is igénybe vehetünk ilyeneket.hogy megnyílt a Dél-Dunántúl első úgyne- szeptember végén már megtörtént. Itt 22vezett szolgáltatott irodaháza. A baranyai ezer négyzetméternyi modern bérterüle- pajzsfal, amelyeket LED-del világítanakmegyeszékhely nyugati peremén fekvő tet és csaknem 200 autóbeállót alakítot- majd be.Pannova Ipari Park ad helyet a 935 négy- tak ki. A fejlesztő LEED Gold minősítést ért Miskolcon Magyarország egyik legkomp-zetméteres létesítménynek. Egyszerre 31, el, a bérbeadó szerint már több mint har- lexebb irodaépülete nyílik 2020-ban, azakár egy órára is igénybe vehető tárgyalót, mada bérlőre talált. Az irodaház külön lát- Avalon Business Center. A Szent István térteljesen felszerelt irodát foglal magába. ványossága lesz az a három úgynevezett melletti területre tervezték, ott lesz a me- gyeszékhely főtere is. Az Erzsébet Fürdő mögötti nagy telken már évek óta szállodá- nak kellene üzemelnie, de a válság miatt fo- lyamatosan halogatták a beruházást. Majd nemrégiben a Hell csoport fantáziát látott a területben, és egy némi kiskereskedelmi résszel kiegészített, mintegy 7400 négyzet- méternyi bérelhető területet magába fogla- ló irodaházat fog ott emelni két éven belül. A tervek szerint – ezt is bemutatták az idei MIPIM-en – 350 autó parkolhat majd a há- romszintes mélygarázsban. A lakosság egy része azonban hevesen ellenzi ezt a ter- vet, és október elején még nem volt biztos, hogy valóban elkezdődhet az építkezés. Szegeden még nem ilyen jó a helyzet, vi- szont az feltétlenül figyelemre méltó, hogy az ország egyik legnagyobb irodaház-fej- lesztője, a Futureal kimerészkedett a fővá- rosból, és nagy irodaházat (18 ezer négy- zetméter) épít a dél-alföldi városban. Ez lesz első ottani „A” kategóriás irodakomp- lexum, amely kifejezetten bérbeadási cél- lal létesül. Az első ütemet az EPAM számá- ra építi a budapesti társaság. 115

Értünk élőépületek SZOLGÁLTATÓK Mester Nándor Irodaházat, raktárat vagy hotelt mindenki tud építeni. Vagy majdnem minden- ki. Olyat azonban kevesen, ami valóban a benne dolgozókra van kitalálva, márpedig ez manapság már kötelező. Mostanra természetes, hogy a világítást összehangolják az irodában TÉNYLEGESEN jelen lévők számával, mozgásával és természetesen a napsütéssel, mint ahogy az is, ha egy iroda egy online fe- lületen állandó visszajelzést ad a felhasznált és megtakarított energiáról, vagy egy applikáción keresztül tájékoztatja a vendégeket az aktuálisan sza- bad parkolóhelyek pontos elhelyezkedéséről.116

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlan„Jó reggelt, Péter! Megjött a kedvenc süte- vezték, hogy az ne csak elviekben és papí- ba kerülő hőszivattyús hűtő-fűtő rendszer-ménye a büfébe.” – így köszönti majd egy ron feleljen meg a nemzetközi környezet- re. Az irodaházaknál előrébb tartanak, abúgó női géphang az irodaházba belépő fi- védelmi előírásoknak, hanem rövid időn legújabb tornyokban alkalmazott hőszivat�-atal informatikust a lobbyban. Talán nem belül reagáljon a környezet és az időjárás tyús és légtechnikai rendszer (VRV) tűpon-is olyan sokára. A kedves női hang mögöt- okozta változásokra, és az ezekből fakadó tosan jelzi azt, hogy milyen módosításokti rendszer nyilván a férfi zsebében lapu- energiamegtakarítási lehetőségekre. szükségesek, ha a szokottnál erősebb szélló mobilt érzékelve azonosította a belépőt, Lefordítva mindezt: az épület egy online fe- döngeti az épületet, netán a tűznél is for-és korábbi kommentjei alapján ajánlotta lületen állandó visszajelzést ad a felhasznált róbbnak érzi a napsütést, vagy hogy sok-neki a csokis croissant-t. Ezek a kommentek és megtakarított energiáról. A bérlők is bár- kal több vendég érkezett a céges partira, ésugyanis az irodaház szabad felhasználású mikor megnézhetik mikor, mennyi energiát az általuk kibocsátott hő megdobta a belsőbelső honlapján jelentek meg, és persze a fogyasztottak. Az épület és a bérlők közöt- hőterhelést.Nagy Testvér eltárolta az adatokat. ti szimbiózis javítását szolgálhatja az az öt- A VRV önmagában egy megújuló energiafor-E sajátos víziónak olyan része is van, melyet let is, hogy – kikapcsolódásként – a bérlők rás is. Ennek energiáját napelemekkel meg-már itthon is megtapasztalhatnak a legújab- egy áramot termelő, könnyen tekerhető fit- támogatva például a kerékpáros-öltöző zu-ban felhúzott budapesti irodaházakban dol- neszgéppel csökkenthetik villanyszámláju- hanyzójában használhatják újra. Az épületgozók. Az üzemeltetők és a bérbeadók mas�- kat, vagy feltölthetik mobiljukat. környezetéből származó talajvizeket márszívan versenyeznek a bérlőkért, és ez egy- A cég egyik mérnöke megkockáztatta: az elég sok helyen becsatornázzák, és locso-más után szüli a jobbnál jobb megoldásokat. épületeik öntanulásra is képesek lesznek, lásra használják.Ez természetesen nem csupán a bérlők nyilván a kifejlesztett szoftverek által össze- Minden helyiség hőmérséklete az épület-megtartását szolgálja, hanem azt is, hogy gyűjtött működési adatok segítségével. Ezt felügyeletből is vezérelhető, minden önál-olcsóbb legyen az üzemeltetés végszámlája a tanulási képességet persze azzal is ösz- ló egység energiafogyasztása regisztrálha-a sok és folyamatos optimalizáció nyomán. tönzik, hogy folyamatosan felhívják a bér- tó, elemezhető és nyomon követhető úgy,A nyár elején az egyik igen aktív csapat, a lők és látogatók figyelmét arra, hogy nem- hogy mérőket helyeznek el a villamos-, gáz-CPI Hungary igyekezett elvarázsolni a szak- csak kötelességünk gondoskodni a környe- és hőenergia, illetve a vízellátás rendszeré-mai vendégeit, amikor bemutatta egyik új zetünkről, de anyagilag is megéri. ben. Követhető az épületben a megújuló,irodaházát. A hangzatos tudatos épület Családi házak felújításánál sok tervező visszanyert energiák mennyisége és enneknéven emlegetett komplexumot úgy ter- igyekszik rábeszélni a tulajdonost a jó sok- az optimalizált felhasználása.    117

Ügyes üvegek nyen elérhetők, persze csak annak, aki elő- az irodakialakítási költségek durva emelke- zőleg jogosultságot kapott. Csak egyetlen dése miatt a bérbeadók ismét a hosszabb Sok millió forintot hozhatnak a példa: autóval jön a vendég egy időpont- távú, legalább ötéves szerződésekre men- konyhára az üvegekkel kapcsolatos ra, és előtte az irodaház online felületén nek rá, és ezt egyre nagyobb arányban tud- legújabb fejlesztések, márpedig az befoglalhatjuk neki a beállót. A megadott ják elfogadtatni a bérlőkkel (az elmúlt 8-10 irodaházaknál és a középületeknél rendszám alapján SMS-ben lehet értesíte- évben a hároméves időtartam volt túlsúly- is elég sok az ilyen felület. Az egyik ni a vendéget, hogy melyik behajtónál lép- ban). Mivel az ingatlanok értékét többek kö- ilyen megoldás az úgynevezett jen be, és pontosan melyik helyre álljon. En- zött a bérleti szerződések időtartama hatá- fűtő üvegezés, amelyet komplett nek akkor van jelentősége, ha a háznál több rozza meg, ezért a tulajdonosok továbbra is fűtésre, páramentesítésre és te- behajtó is van, és az egyiket a foglalás idő- a hosszú távú szerződéseket erőltetik, hi- tőfelületen a hó leolvasztására is pontjához képest később, váratlanul lezár- szen ez kulcstényező lehet számukra a to- használhatnak. Nincs hidegérzet az ják. Szintén ez a QR-kód segít abban, hogy vábbi fejlesztések szempontjából. ablak közelében, nincs légmozgás, aktualizálják az irodaház megközelítését Az előző években nehezebben reagáltak a így fűtésből eredő szállópor sem. szolgáló tömegközlekedési információkat, bérlők saját gazdasági lehetőségeik válto- A fűtési funkció könnyen integrál- például a legközelebbi járatok indulását ál- zásaira, vagyis a válság alatt csak „bünte- ható épületautomatikai rendszer- landó frissítéssel. téssel” tudtak visszaadni területet, később hez. Egy másik passzív napvédel- A bérlőket szolgáló műszaki újdonságok a javuló környezet miatti bővülési igényei- met kínál. Átengedi a fény 35-50 tehát nem öncélúak, és bebizonyosodott, ket viszont éppen a rövid lejárat miatt nem százalékát, miközben a nap mele- gítő energiájának nyáron is legfel- „A bérlőket az elhelyezés kényelmén és haté- jebb csak 10-12 százaléka jut be a konyságán kívül a bérleményekkel kapcsolatos belső térbe. Nincs szükség külső szerződéses feltételek is sokkal jobban érdeklik, árnyékolórendszerekre, azok kar- mint korábban.” bantartására vagy elektromos mű- ködtetéshez áramfelhasználásra. A hogy hosszú távon tényleg mindkét félnek tudták maradéktalanul kielégíteni. „A bér- hűtési költségek is csökkennek. A hasznosak. A bérlőket azonban az elhelye- lő szemszögéből egy megfelelően kivá- harmadik az úgynevezett aktív üve- zés kényelmén és hatékonyságán kívül a lasztott irodahelyszín nagyban hozzájárul gezés. Tárgyalókba, szállodákba, bérleményekkel kapcsolatos szerződéses a munkaerő megtartásához, ezenkívül az egészségügyi intézményekbe ajánl- feltételek is sokkal jobban érdeklik, mint ügyfelek is alapvetően kedvelik az állandó- ják. Kikapcsolt állapotban tejüveg korábban. Egész pontosan jóval nagyobb ságot, amit a vállalatok életében egy stabil, hatását kelti, melyen a természetes igény mutatkozik arra, hogy mind a futam- látványosan kialakított székhely jól szem- fény áthatol, de a kíváncsiskodó te- idő, mind a használat vagy bővülés terén ru- léltet. A bérlők számára mindenképp ta- kintetek nem. Bekapcsolva LED fé- galmasabb feltételeket érjenek el. nulságos, hogy a bérleti időtartam helyett nyek teszik átlátszóvá az üvegezést, A Robertson ezzel összefüggésben trend- inkább egyéb rugalmasságot építsenek be mintha normál üveg lenne. fordulót jelzett. A tanácsadó cég szerint a a szerződéseikbe.” – mondta a tanácsadó gazdasági helyzet gyökeres javulása, illetve szakértője.Az már szinte természetes, hogy a világí-tást összehangolják az irodában ténylege-sen jelen lévők számával, mozgásával éstermészetesen a napsütéssel. A külső ár-nyékoló lamellák ezek hatására forognakvagy süllyednek, az éppen nem használtterületekre vonatkozóan pedig csökken-tett üzemmódra vált a rendszer. Így külön-böző tarifák (éjszakai, hétvégi, reggeli, nap-közbeni stb.) ütemezett vagy dinamikus al-kalmazását lehet elősegíteni.  Bármilyenmódosítás történik, azonnal SMS-t vagye-mailt lehet küldeni.A CPI-nál a rendszert QR-kóddal is fel lehetvértezni, ezzel a gépek, események, helyszí-nek is felcímkézhetők és mobilról is kön�-118

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanFelszállóágban?Fejlődő ferihegyi övezetMester NándorParkoló és raktárhegyek, pörgős boltok és kellemes hotelszobák. Végre fut a szekér Ferihegyen és környé- kén, ahol JÓCSKÁN van még terület a bővülésre. A Budapest Airport 2020-ig tartó, mintegy 60 milliárd forintosberuházássorozata nyomán kezd nemzetközi szintűvé válni a közlekedési, a vendéglátási és a kereskedelmi ingatlanokinfrastruktúrája. A bővülés folyamatos, és már nem csupán a Budapest Airporthoz tartozó területen, hanem a szom-szédos fővárosi és Pest megyei övezetekben is fontos fejlesztések kezdődtek. 119

„Akkor lesz itt igazi fejlődés, ha majd a sok zetmétert, további 3000 négyzetmétert fog- zalékban is telített. Odaköltözött az MCFbolt, raktár, iroda és hotel mellett lesz egy lalnak el az irodák, a kamionok manőverezé- mellé a Lidl, amely ugyancsak népszerű, hiá-kis fel- és leszállás is’” – viccelt a legnagyobb si területe pedig 8500 négyzetméter. ba működik egy nagy (15 ezer négyzetmétertbrit repülőtér-üzemeltető cég egyik vezetője Az, hogy Ferihegy az iroda-, a logisztikai, to- meghaladó területű) Tesco a parkon belül. ABudapesten, miután átvették a ferihegyi ob- vábbá a kereskedelmi parkok fejlesztői szá- legnagyobb hazai kiskereskedelmi parknakjektumot. Ez 2005-ben történt, de a britek mára is elég jó megtérüléssel kecsegtetett, számító MCF régóta az Erste Ingatlan Alapregnálása csak másfél évig tartott (noha 75 már jóval az új tulajdonosok megjelenése radarján volt, de az alap csak idén januárbanévre kaptak jogot). Ilyen rövid idő alatt még előtt nyilvánvalóvá vált. Igaz, az érintett bá- zárta le a felvásárlást. A tranzakcióba a 44nem érhették el ezt a paradicsomi állapo- tor beruházóknak nem közvetlenül a kifu- ezer négyzetméternyi bérterületű park és atot, bár a tervek tényleg lenyűgözőek voltak. tópályák és reptéri épületek melletti terü- mellette található Quadrum irodaház komp-Más országbeliek jöttek, és a németek veze- letek jutottak. Sorrendben először a vecsé- lexuma is beletartozik. Ez volt az első tulaj-tésével lassan feltámasztották az első szá- si Airport Business Park épült meg, zömmel donoscsere a vecsési ingatlanoknál, miótamú hazai légikikötőt. logisztikai és kisebb részben irodaterülete- 10 éve felépültek.Mi történt az elmúlt bő tíz évben? A Buda- ket kínálva, jelenleg Aerozone néven jegyzik, A Budapest Airport felségterületén kívüli ho-pest Airport (BA) 2020-ig tartó, mintegy 60 csaknem 90 ezer négyzetméternyi logiszti- telkínálat egyelőre nem túl számottevő, bármilliárd forintos beruházássorozata nyo- kai területtel és több ezer négyzetméternyi két nagyobb egység is rendelkezésre áll. Azmán kezd nemzetközi szintűvé válni a közle- irodával.kedési, a vendéglátási és a kereskedelmi in- Majd jött a Quadrum irodapark, ám a válsággatlanok infrastruktúrája. A bővülés folya- miatt mindmáig csak egyetlen tömb áll ren-matos, és már nem csupán a BA-hoz tartozó delkezésre a tervezett négyből. A fel nemterületen, hanem a szomszédos fővárosi és használt telek talán a közeljövőben haszno-Pest megyei övezetekben is. sul. Ugyan a második irodaházi ütem alapjaA BA objektumán belül megépült a Sky már elkészült, de lehet, hogy nem irodaházCourt, a reptér eddigi legnagyobb kiskeres- lesz, hanem valamilyen más szolgáltatás je-kedelmi ingatlanberuházása. Tavaly novem- lenik meg rajta. Jelentkező van bőven, pél-ber óta fogadja a vendégeket a WING által dául autókölcsönző, autóparkoló, autómo-fejlesztett 145 szobás Ibis Styles hotel, me- só, gyorskiszolgáló étterem stb.lyet akár egy második is követhet, ha olyan A CPI folyamatosan fejleszti az Üllői út legvé-dinamikusan növekszik a légiforgalom, gén, az egykori szovjet laktanya egy részénmint az elmúlt két évben. Óriásra duzzadt az idén 10 éves Airport City Logisztikai Par-a fedetlen autóparkoló, és hozzáláttak egy kot. Ősszel közölte, hogy 2019 első negyedé-2500 járművet befogadó hatszintes parko- ben adja át a legújabb, 13 ezer négyzetméte-lóház építéséhez, átadás 2020 őszén. Má- res csarnokot, ezzel összesen 68 ezer négy-sodik fokozatra kapcsoltak a Cargo City zetméterre növekszik a bérterület, aminek aprojekt kivitelezésénél. A mintegy 20 ezer 90 százalékét lekötötték.négyzetméternyi logisztikai terület cargo lé- A park közvetlen környezete további, igengitársaságok számára teremt új, korszerű erős fejlesztési potenciállal bír. Több tízezerközép-európai belépőpontot 2019 őszétől, négyzetméternyi raktár, kisebb gyártó egy-az alapkőletétel szeptemberben megvolt. ségek helyezhetők el, a szabad területek ne-A DHL Express nemzetközi expressz szállí- gyedét az elmúlt két évben vásárolták fel, éstócég éppen egy évvel ezelőtt, november- szinte bármikor elindíthatják a beruházáso-ben nyitotta meg új, 13 000 négyzetméte- kat. A jó adottságú ipari ingatlanoknál 7,5-res központját. A vállalat ezzel csatlakozott 8 százalékos hozamelvárásokkal lehet szá-a DHL másik két üzletágához, a DHL Global molni, legutóbb az Eston tett közzé ezzelForwardinghoz és a DHL Freighthez, ame- kapcsolatos becslést, ez a cég 7,7 százalékotlyek 2013-ban költöztek be a Budapest Air- említett 2018 első felének végén.port Business Parkba. Az új központ egy Szinte rövidzárlat nélkül működik a repülőtér6000 négyzetméteres, a vállalat igényeire vonzáskörzetének kiskereskedelmi ingatlan-szabott raktárból, egy 2400 négyzetméte- piaca. Nagyon fut a szekér a vecsési Marketres irodakomplexumból és egy 4500 négy- Central Ferihegy (MCF) kereskedelmi park-zetméteres munkaterületből áll. A zöldme- nál: stabilak a nagy- és közepes bérlők, bárzős beruházás összértéke 8 milliárd forint. A a kisebb üzleteknél volt néhány csere az el-másik nagy globális csomagszállító, a TNT új múlt pár év alatt, de a hatalmas parkoló szin-raktárának alapterülete eléri az 5000 négy- te mindennap 40-50, hétvégén akár 70 szá-120

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanAirport Hotel Budapest négycsillagos szin-tet ad, alul fogászatot is üzemeltet, részbenaz üzleti turizmusból él. Sajátos helyzetbenvolt indulásakor, 2010-ben a másik négycsil-lagos vecsési szálloda, a Hotel Stáció. Elein-te a fapados légitársaságok kora reggeli já-rataihoz előző nap este érkező vidéki vagykülföldi vendégekre építette az üzletmene-tet, legalábbis a bevétel jelentős része innenszármazhatott. Ekkor még egy csillaggal ke-vesebb volt a falán. Idővel azonban a cégesvendégkör aránya erősödött, nagy wellnessrészleget és egy nagy multifunkciós termetépítettek, bővítették a parkolót, így ma akonferenciák, szakmai rendezvények is so-kat tesznek hozzá a forgalomhoz. 121

Portfoliokonferenciák2018 A szakma legjelentősebb SZEREPLŐIVEL, több ezer résztvevővel, számos előadás és panelbeszélgetés keretében zajlottak idén is a Portfolio ingatlanszakmai konferenciái. Ezek sorozatát nyitotta áprilisban az irodapiac legfontosabb válto- zásait és az épületüzemeltetés aktualitásait összefogó FM&Office Konferencia, majd néhány héttel később májusban, a Lakás 2018 Kiállításon megrendezett Lakás Konfe- rencián a szakértők olyan témákról beszéltek, mint a kedvezményes lakásáfa lehet- séges meghosszabbítása, az okosotthonok elterjedése vagy a CSOK eddigi hatásai. Júniusban valósult meg a Portfolio és az RICS közös szervezésében a Valuation and Investment 2018 Konferencia, ahol kiemelt téma volt a technológia változása az ér- tékbecslésben, valamint szintén ebben a hónapban vitatták meg a szakértők az okos megoldásokban rejlő lehetőségeket a Smart City 2018 Konferencián. Az őszi szezon nyitásaként szeptemberben mintegy 25 ország közel 500 szakembe- re gyűlt össze Bécsben a CEE Property Forum 2018 eseményen, ahol többek között a régiós befektetési lehetőségekről, az alternatív ingatlanberuházásokról, az országspecifikus kilátásokról, illetve a legújabb trendekről hallhattak előadáso- kat a résztvevők. Ezt követően októberben került megrendezésre idén másodszor a Lakás 2018 Országos Kiállítás, ahol a vásárlók személyesen érdeklődhettek a folya- matban lévő projektekről, illetve a panelbeszélgetést és a szakértői előadásokat hallgatva tájékozódhattak a lakásvásárlás legfontosabb lépéseiről.122

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanFM & Office 2018„A proptech eddig is része volt az életünknek, az üzemeltetés eddig is sokszor „Egy üzemeltető számára az egyik legfontosabb a megfelelő adatok megszer-használt új technológiákat. A nagy változást az hozta el, hogy míg az elmúlt tíz zése, 2020-ra 100 milliárd olyan eszköz lesz a földön, amely valamilyen módonévben minden épület zöld akart lenni, most minden épület okos akar lenni. az internethez csatlakozik, vagyis feltölti az adatokat egy felhőalapú adatbá-A legfontosabb kérdés az, hogy hogyan tudjuk tartalommal megtölteni ezt a zisba. Ez a metódus jól kihasználható, az adatok elemzésével előre lehet látnihangzatos kifejezést. Valós fejlődés majd akkor jelentkezik, ha nemcsak mar- például, hogy hol milyen karbantartást kell elvégezni. A felhőben a mestersé-ketingeszközként használjuk, hanem a bérlők életét is tudjuk javítani az új tech- ges intelligencia segítségével előre becsülhető az eszközök élettartama és anológiákkal.” karbantartási szükségletek is.” Vas László Szij Csaba az LDR-RE Tanácsadó Kft. ügyvezetője a B+N Referencia Zrt. vezérigazgató-helyettese 123

Portfolio Lakás Konferencia 2018„Az építőipari aktivitás és a fejlesztők számára is fontos a csökkentett áfa kér- „A lakáspiac bővüléséhez több tényező járult hozzá, az otthonteremtési prog-dése. Ha visszaállítják az eredeti 27 százalékos szintre, az építőipar várhatóan ram, a gazdaságpolitika, a reálbérek emelkedése, a kedvező foglalkoztatásimás fejlesztések felé fordul, kevesebb lesz a lakóingatlan-projekt. Egy építő- helyzet. 2015 júniusa, vagyis a megújult CSOK bevezetése óta 72 ezer családipari cég számára az egyedi vásárlók részéről érkező igények és más aprósá- több mint 200 milliárd forintnyi támogatáshoz jutott. A kormánynak a kedvez-gok miatt kevésbé kedvező egy lakásépítés. Továbbá, ha megtörténik az áfa ményes áfa bevezetésével egyrészt gazdaságpolitikai, másrészt demográfiaivisszaállítása a növekvő munkabérek mellett, a két tényező együtt biztosan céljai voltak. Mivel az otthonteremtés kiemelt cél volt, a CSOK időkorlát nélkülvisszaesést eredményez a piacon.” került bevezetésre.” Scheer Sándor Hornung Ágnes a Market Építő Zrt. vezérigazgatója a Nemzetgazdasági Minisztérium pénzügyekért felelős államtitkára124

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanPortfolio – RICS Valuation and Investment 2018„A folyamatosan változó világban az ingatlanok értékét befolyásoló tényezők „Az ingatlanértékelő szerepe nagyon nagy a pénzügyi befektetéseknél, a port-is folyamatosan alakulnak át. 1900-ban például New Yorkban a legértékesebb fóliók ingatlanvagyona jelentős részt képvisel, így ez az alap megítélését isingatlanok az istállók voltak, 13 évvel később a lovak nagy része eltűnt a város- befolyásolja. A mi szempontunkból a portfólión belüli öt százaléknál nagyobbból, megjelentek az autók, és a korábbi istállók elvesztették értéküket. A mai világ arányt képviselő ingatlanokat tranzakciókor vagy évente egyszer felül kell vizs-„istállói” az elavult irodák, a városszéli bevásárlóközpontok vagy a városi parko- gálni másik értékbecslő által, ami további megerősítést jelent, csökkentve ezzellóházak lehetnek. Mindez jól mutatja, hogy milyen ütemben fejlődik a technoló- a kockázatokat.”gia. Az értékbecslésben például a blockchain növelheti az átláthatóságot, de azadatgyűjtés módjai is gyökeresen átalakulnak az IoT, a drónok, a 3D modellezés Scharek Zoltánés 3D nyomtatás, valamint a virtuális és a kiterjesztett valóság elterjedésével.” MRICS, a Raiffeisen Investment Fund Management vezérigazgató-helyettese Sander Scheurwater, Director Corporate Affairs, Europe, RICS 125

Smart City 2018„Egy 70-80 éves ciklus lezárásának korszakában vagyunk, míg az 1930-as évek- „A legfontosabb kérdés a smart megoldásokat illetően, hogy mi digitálisanben az autó lett a városszervezés központi eleme, és a városok ennek mentén elég intelligensek vagyunk-e ezeknek az új technológiáknak a használatához.kerültek átépítésre, addig most az látszik, hogy autóval nem lehet a város köz- Töménytelen adat áll rendelkezésre, és ez a mennyiség brutálisan növekszik.lekedését megoldani. A mostani átalakulás is hasonló lesz, mint a több évti- Változott a mindennapi életünk, a döntéseinket adatok alapján hozzuk, ehhezzeddel ezelőtti volt, a közlekedési eszközök megosztása, az önvezető autók az adatok pedig viszonylag rövid idő alatt rendelkezésre állnak. A mai világban,megjelenése mind ezeket vetítik előre. Ugyanolyan veszélyzónába is kerülünk illetve a jövőben még inkább olyan szektoroknak kell együttműködniük, ame-azonban most, mint régen, kérdés ugyanis, hogy egy technológiai ígéret hova lyek eddig ezt nem tették.”jut, képes-e a fellépő problémákat megoldani.” Pethő József Vitézy Dávid, a BKK volt vezérigazgatója, a Microsoft Services CEE digital advisora a Magyar Műszaki és Közlekedési Múzeum főigazgatója126

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanCEE Property Forum 2018„A piac meglehetősen gyorsan változik, de az biztos, hogy a következő években „A proptech olyan, mint a tinédzserkori szex, mindenki beszél róla, mindenkiis számos kihívással kell szembenéznünk. Közép- és Kelet-Európa ingatlanpi- azt hiszi, hogy mások is csinálják, de valójában senki nem tudja, mit is csinálaca továbbra is szárnyal, a kockázatok, az emelkedő bérleti díjak és a csökkenő pontosan. A proptech csupán egy kis szelete az ingatlanpiac digitalizációjának,hozamok ellenére. A kockázatoknak nem a típusai határozzák meg a veszély és ennek igen lényeges eleme, hogy az emberek gondolkodása is változzon, nemértékét, hanem az, hogy milyen hosszan vannak jelen a piacon, és hogyan csak a technológia. Ahhoz, hogy lépést tudjunk tartani mindezzel, az kell, hogyfüggenek össze egymással, ezáltal mekkora hatást képesek gyakorolni a külön- senki ne dugja a fejét a homokba, és ne zárkózzon el a változás lehetőségétől.”böző piaci eszközökre.” James Dearsley Mike Atwell Co-Founder, Unissu Head of Capital Markets Czech Republic and Lead Director CEE, JLL. 127

Köszönjük szponzorainknak, hogy 2018-ban támogatták a Portfolio történetének eddigi legnagyobb konferenciáját, a hazai ingatlanpiac első számú szakmai eseményét! PLATINUM SZPONZOR:SUPER GOLD+TÁMOGATÓK: SUPER GOLD TÁMOGATÓK:AZ ÁLLÓFOGADÁS PROSECCO PRESIDENT/GOLDBÁRJÁNAK TÁMOGATÓJA: TÁMOGATÓK: SILVER TÁMOGATÓK: A COFFEE LOUNGE TÁMOGATÓJA: BRONZE TÁMOGATÓK: CSARNOK STUDENT HOUSING EXPERTISESZAKMAI PARTNEREK: Ingatlan Adatbázis Találkozzunk 2019-ben is! Portfolio Csapata

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLANSzáguldanaka lakásárakMagyarországonEurópában is éllovasnak számít Magyarország a lakásárak növekedésében. Az azonban, hogy ponto- san mennyit ér a saját otthonunk, illetve a saját ingatlanunk mekkora drágulására számíthatunk,számos tényezőtől függ. Fontos, hogy milyen lokációban, milyen mikrokörnyezetben helyezkedik el azadott lakás vagy ház, ám annak is jelentős szerepe van, hogy az adott területen milyen városfejlődésvárható, akár a környezetben, akár a közlekedésben. 129

Az európai ingatlanpiacok többsége növekvő A lakásáraknak nemcsak az időbeli alakulásapályán mozog, azonban e drágulási verseny- érdekes, hanem az is, hogy mitől ér többet egyben is kitűnik a Magyarországon az elmúlt évek- kiválasztott ingatlan az adott időpillanatban,ben tapasztalható áremelkedés. Ennek elmúlt mint egy másik.három évi 10-20 százalék közötti évenkénti mér-téke kimagaslónak számít Európában. Bár az sebb esélyt kínáló vidéki területekről. A jelen- Mi határozza meg, hogyegyes években akadt egy-egy ország, amely drá- ség Magyarországon is megfigyelhető volt. A mennyit ér a lakásunk?gulása meghaladta a magyarét, egyetlen másik 2014 óta tartó felívelésben a nagyobb városok­országban sem volt jellemző mindhárom évben ban, azon belül is Budapesten volt lényegesen A lakásáraknak azonban nemcsak az időbeliilyen drasztikus áremelkedés. A TAKARÉK Lakás- magasabb a drágulási ütem. A fővárosban az alakulása érdekes, hanem az is, hogy mitől érárindex adatai szerint az ingatlanárak 2014 ele- átlagos fajlagos árak 2014-től több mint duplá- többet egy kiválasztott ingatlan az adott időpil-jétől 2018 első negyedévéig több mint 80 száza- jukra emelkedtek, míg a kisebb városokban és lanatban, mint egy másik. Ezt az értéket többlékkal emelkedtek Magyarországon. községekben a piac később fordult, és az árak tényező befolyásolja. De mindezek közül aAz árak változása azonban nem mutat egysé- változása is jóval kisebb mértékű volt. A szeg- legfontosabbnak az ingatlan lokációja számít,ges képet területileg az egyes országokon belül. mentálódás azonban a fővároson belül is tetten nemcsak az, hogy melyik településen és kerü-Jellemző, hogy a nagyobb városok, főleg a fővá- érhető volt. A belvárosban 130-160 százalék- letben helyezkedik el, hanem az is, milyen arosok kitüntetett helyzetük okán az élen jártak kal nőttek a medián négyzetméterárak 2018-ra szűkebb városrész. A szolgáltatási és munka-a drágulásban, és lényegesen megelőzték az a mélypontról, míg több külső pesti kerületben lehetőségek, valamint turisztikai és befektetésiország más területeit. Ebben több tényező is épphogy meghaladta a drágulás az országos szempontok mellett a környezet szerepe meg-szerepet játszhatott. De leginkább a világot álta- mértéket. kerülhetetlen az árak alakulásában. Egy vonzólánosan jellemző urbanizáció hatásának tekint- környezet, a fejlett közlekedési infrastruktúrahető, melynek eredményeként a jobb munkale- pozitívan befolyásolja a lakóingatlanok értékét.hetőségeket és szolgáltatásokat kínáló nagyobbvárosok felé áramlik a lakosság a gyakran keve-130

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLAN A fajlagos medián lakásárak változása Budapest kerületeiben (mélyponthoz képest 2018 Q1-ig) Forrás: TAKARÉK Index Több mint 130%-os 110 és 130% közötti 100 és 110% közötti 75 és 100% közöttiLakásárak változása Európában és az USA-ban (%)Forrás: BIS, TAKARÉK index Árváltozás 2015-2016 Árváltozás 2016-2017 Árváltozás 2017-2018 Q1 (2017 átlagos értékeihez képest, nem negyedéves változásról van szó)20151050 -5MagyarországMáSltzalovéPnoiratugLáeltiatorszáÍgrorszáLgitváHnoiallandiAausztriaIzClasenhdországHorUvSáAtorLsuzáxgembÉuszrgtorsSzzálgovákBiaulgárRiaoNméEámgnyeieatsoürlstzKáigrálysáBSgeplagniuyomlorszNágorvégiaGDöárnöigaorszAáugsztFráinlinaoOrslzaászgországCiprus SvSávjécdországVízpartok és elmondható, hogy bár Budapesten a Duna biztosította lakóingatlanár-prémium, melyzöld környezet melletti övezetek változatos képet mutatnak, 2014-ben például 20-25 százalékos szinten állt. általánosságban a folyó közelségének árakra Hozzá kell azonban tenni, hogy a lakóingatla-Vonzó környezet lehet például a vízpart, a zöld gyakorolt hatása a közvetlen környezetében nok árkülönbsége akár ugyanabban a házbankörnyezet vagy a városi parkok szomszédsága, kiemelkedően érzékelhető, attól kicsit távo- is számottevő lehet, erősen függ például attól,melyek például javítják a környék levegőjét, lodva azonban e hatás csökken. A vizsgálat hogy az adott otthon a Dunára néz-e.csökkentik a zajterhelést, illetve nagyobb eszté- szerint a Duna közvetlen közelében az ezred- Ugyancsak jelentősen megmutatkozhat az árak-tikai élményt nyújtanak. forduló óta folyamatosan növekedett a folyó ban a zöld környezet. A TAKARÉK Index a zöl-A TAKARÉK Index korábbi elemzései alapján 131

debb városrészek és a városi parkok esetében mításba venni tehát az adott lokáció megítélé- Városfejlesztések hatásais vizsgálta a zöld környezet lakásárakra gyako- sének változását.rolt hatását. Az eredmények pedig azt mutat- A megítélés változására jó példa lehet, hogy a A TAKARÉK Index elemzői a turisztikai célú beru-ták, hogy a zöld területeknek jelentős árnövelő rövid távú lakáskiadások megjelenésével a bel- házások révén elért városfejlődés hatását, vala-hatása lehet, a zöld városrészek 18-29,5 szá- városok jelentősen felértékelődtek. Bár a belső mint a városrészek rehabilitációjának és a lakás-zalékkal voltak magasabb árazásúak a II. és XI. városrészek korábban is magasan értékelt loká- állomány átalakulásának lakásárakra gyakoroltkerületekben a nagyvárosi területekhez képest ciónak számítottak, a befektetői szempontok hatását is vizsgálták.a 2008-2018 első negyedéve közötti időszakban, érvényesülése lényegesen magasabb szintre A turisztikai fejlesztések több csatornán keresz-míg a Feneketlen-tó és a Szent István park ese- juttatta az árakat, ami mind országos, mind tül is árfelhajtó erővel hatnak a lakásárakra, detében 6-35 százalékos prémium volt mérhető pedig fővárosi léptékben olyan kimagasló fel- a lakások szálláshelyként történő hasznosításaezen időszak alatt. értékelődést hozott a belváros számára, amely is fokozza a lakáspiaci keresletet. Az adatok azt tíz évvel korábban megjósolhatatlan lett volna. mutatták, hogy a vizsgálat tárgyát képező Sár-Mitől értékelődik fel a Ám nem minden felértékelődés látható ennyire vár, Sümeg, Gyula és Balatonfüred esetében islakásunk, anélkül, hogy előre. A környezet lakásárakra gyakorolt hatá- jelentős felértékelődést hoztak a turisztikai célútennénk valamit? sát már részleteztük, ebből pedig következik, városfejlesztési beruházások a közelben talál- hogy minden olyan beruházás, amely javítja az ható hasonló adottságú városokhoz képest.Magyarország lakossága a vagyonának jelen- adott környék élhetőségét, árfelhajtó erővel bír. Sárvár esetében 108 százalékos emelkedéstős részét a saját ingatlanában tartja, amely Minél közelebb található a lakás az adott fejlesz- állt szemben az összehasonlított városok 2000azt is jelenti, hogy a lakásvásárlás egyben éle- téshez, annál jobban érvényesülhet az árban a és 2017 közötti 37-97 százalékos drágulásá-tünk nagyon fontos befektetési döntése is. hatása. Érdemes tehát e folyamatokat figyelem- val, Gyula esetében a 140 százalékos árnöveke-Vagyis nagyon nem mindegy, hogy miként ala- mel követni, és információkat gyűjteni a szabá- dés szintén jócskán meghaladta a kontrollkéntkul ennek a lakásnak a jövőbeli értéke, de nem lyozási tervekből, a hírekből azzal kapcsolatban, választott települések 111-117 százalékos árvál-csak önmagához, hanem egy adott város vagy hogy hol, milyen közösségi vagy magánberu- tozását. Sümegen 157 százalékos áremelke-az ország más részeihez képest sem. A relatív házást hajtanak végre, ami jelentősen átalakít- désre került sor a vizsgált más városok 37-109felértékelődés kapcsán olyan többlethozamra hatja a környék képét, akár pozitív, akár nega- százalékos drágulásával szemben, míg Balaton-lehet szert tenni, amely a lakás eladásakor rea- tív irányban. füreden 169 százalékkal nőttek az árak 17 évlizálható. Már a megvásárlásakor érdemes szá- alatt, az összehasonlított településeken azon-132

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLAN A vizsgált, jelentős fejlődésen átesett vidéki városokban, valamint a velük összehasonlított településeken adott évben eladott lakások fajlagos árainak változása 2000 és 2017 között Város A fajlagos lakásárak Összehasonlított emelkedése 2000 és városok Sárvár Gyula 2017 között lakásárváltozása Sümeg Balatonfüred +108% +37% – +97% +140% +111% – +117% +157% +37% – +109% +169% +56% – +72%* * Balatonalmádi nélkül  Forrás: Takarék Index A kötöttpályás közlekedéssel elérhető helyszínek árprémiuma Város Vizsgált helyszín Árprémium Vonat Győri vonal* 35% Székesfehérvári vonal** 25% HÉV 8-as HÉV** (XVI. és XVII. kerület) 21-22% Metró 10% XIX. és XX. kerület** * 2014-2016-es medián árak alapján Forrás: Takarék Index **2015-2016-os medián árak alapjánban csak 56-72 százalékos volt az árváltozás. A 2014 óta tartó felívelésben a nagyobbDe az előbbi közösségi célú fejlesztések mel- városokban, azon belül is Budapesten voltlett a lakásprojekteknek is jelentős hatása lehet lényegesen magasabb a drágulási ütem.egy környék átformálásában. A leromlott helye- A fővárosban az átlagos fajlagos árakken a tömeges lakásfejlesztések egy városrész 2014-től több mint duplájukra emelkedtek.teljes megújulásához, rehabilitációjához vezet-hetnek. A TAKARÉK Index a XIII. és a VIII. kerü- míg a fővárosban ugyanebben az időszakban sétálóutcává alakítása. A sétálóutcák lakás-letben vizsgálta a városkép megváltozásának 51 százalékkal emelkedett az eladott lakások árakra gyakorolt hatásában azonban egy-hatását. A XIII. kerület óriási változáson ment négyzetméterára. A VIII. kerület szintén hatal- szerre vannak jelen a pozitív és negatív hatá-keresztül a rendszerváltást követően, itt ala- mas fejlődésen ment keresztül a rendszervál- sok. A kávézók és éttermek növelik a vonzerőt,kult ki Budapest legsűrűbb irodafolyosója, de tást követően, a Corvin-negyed mellett a kerület a parkolási lehetőségek azonban romlanak,ezzel párhuzamosan egy lakásépítési hullám is más részeit is rehabilitálták. Mindezek hatása- illetve sokakat az oda látogatók tömegei iskezdetét vette. A KSH adatai szerint a XIII. kerü- ként a 2000 és 2006 közötti időszakhoz képest zavarhatnak. A TAKARÉK Index több budapestiletben 2000 és 2011 között közel 14 ezer lakás 2014-2017-ben átlagosan 54-93 százalékkal kel- sétálóutca esetében vizsgálta az előbb emlí-épült, a válságot követően pedig ismét fontos lett többet fizetni a lakásokért a fejlesztések által tett hatások eredőjét, az eredmények pedighelyszínként szolgál a fejlesztésekhez. A Buda- leginkább érintett helyszíneken, míg Budapestet azt mutatták, hogy a hátrányokat ellensúlyoz-pesti Lakáspiaci Riport adatbázisa szerint a XIII. csak 51 százalékos növekedés jellemezte. ták az előnyök. Bár a kialakult árprémium erő-kerületben 2018 harmadik negyedévében 6719 sen függött a közvetlen környék állapotától és abefejezett vagy épülő és tervezett társasházi Sétálóutcák város más részein megvalósított fejlesztésektől.lakást hirdettek a fejlesztők, mely a teljes buda- A Ráday és Váci utcában például a környékbelipesti kínálat közel harmadát jelentette. A város fejlődésének egyik lehetséges módja fejlesztések miatt mérsékeltebb, 2-6 százalé-A kerület átalakulása a lakásárakra is jelentős a korábban autós közlekedéssel érintett utcákhatással volt, a 2014-2017-ben gazdát cseréltingatlanok átlagos fajlagos ára a lakásfejleszté-sek által leginkább érintett helyszíneken 56-64százalékkal volt magasabb, mint 2000-2006-ban, 133

kos prémium volt, ugyanakkor a szegedi Kárász A TAKARÉK Lakásárindex adatai szerintutcában, illetve a budapesti II. kerületi Lövőház az ingatlanárak 2014 elejétől 2018 elsőutcában a fejlesztésnek köszönhetően a 2015-ös negyedévéig több mint 80 százalékkalárak szerint jelentős, 13-21 százalékos árelőny emelkedtek Magyarországon.mutatkozott. főként azokon a területeken van jelentősége, A kötöttpályásKözlekedésfejlesztések ahol az autós forgalom kevéssé jellemző, vagy közlekedés árprémiuma azért, mert anyagi okokból kifolyólag a lakos-Már említettük, hogy az árváltozások területi ság kevéssé engedheti meg magának ezt a lehe- A felár így a vizsgált győri és székesfehérvárikülönbségeinél jelentős szerepet játszik a mun- tőséget, vagy azért, mert az utak túlzsúfoltsága vonalon található agglomerációs településekkalehetőségek és szolgáltatások hozzáférhető- nehezíti a bejárást, és a menetidő nagyon hos�- esetében volt a legnagyobb, 25-35 százalékos, asége. Ez utóbbi esetében megfigyelt javulás az szú. A TAKARÉK Index a közlekedés lakásárakra vonatkapcsolattal nem rendelkező közeli váro­adott terület lakóingatlanjainak relatív felérté- gyakorolt hatását a budapesti elő- és külvárosi sokhoz és községekhez képest, de a 8-as HÉVkelődését hozhatja. A javulás egyik előidézője kötöttpályás közlekedés kapcsán vizsgálta, mely vonal külső szakaszai esetében is jelentős, 22pedig a közlekedésfejlesztés lehet. A kötöttpá- eredmények szerint a közlekedés ezen ága egy- százalékos volt a prémium. A HÉV városon belülilyás közlekedés két csatornán keresztül is hat- értelműen pozitív hatással van az adott vonal szakaszán, a XVI. és XVII. kerületeket összeha-hat az árakra. Egyrészt közelebb hozza a mun- által érintett területek lakáspiacára. sonlítva 21 százalékos volt az árkülönbség, mígkalehetőségeket az adott lakóterülethez vagy a legkisebb árelőny a metrónál alakult ki. A pré-településhez, másrészt így jelentősen javulhat- miumban tehát volt különbség a különféle köz-nak a bevásárlási és szórakozási lehetőségekvalamint a szolgáltatások is elérhetőbbekké vál-nak. A közlekedési lehetőségek minőségének134

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLANA Takarék Csoportjól kihasználta azüzleti lehetőségeketATakarék Csoporthoz tartozó Takarékbank és Takarék Kereskedelmi Bank ugyan a társasház-finanszí- rozásban eltérő stratégiát folytat, mégis mindketten nagyon erősen részt vesznek e piacon, a teljesportfóliójuk több mint felénél lakóingatlan-fejlesztéseket finanszíroznak. Pórfy Györgyöt, a Takarék-bank Vállalati Üzleti Divíziójának ügyvezető igazgatóját kérdeztük az ingatlanpiac jelenlegi helyzeté-ről, kockázatairól és a Takarék Csoport várakozásairól. A Takarék Csoportnál mennyire bíznak az újlakás-piacban? Mindkét kereskedelmi bankunk meglehető- sen korán beszállt e piacra. Nagyon jól sike- rült kihasználnunk az üzleti lehetőségeket, és már több projektünk lezárult. A Takarék Kereskedelmi Bank 3-4 jelentősebb ingatlan- fejlesztőnek nyitott nagyobb összegű hitelke- retet, a Takarékbank pedig egyesével vizsgálta meg a projekteket. A boomot nem nehéz ész- revenni, de mi már másfél éve kikötöttük azt, hogy időben be fogjuk húzni a kéziféket, mivel attól tartunk, e piac nem lesz könnyű helyzet- ben a jövőben. Lelassulnak az értékesítések, a jövő év végén megszűnik a kedvezményes áfa, egy esetleges általános kamatszint-emel- kedés is elképzelhető. Ami a bérbe adott laká- sok jelenlegi 5-6 százalékos hozamánál azt eredményezheti, a magánbefektetők ahelyett, hogy lakásokat tartanak fent, takaríttatnak és keresik a bérlőket, inkább visszatérnek a bank- betéti instrumentumokhoz. Nyilván egyikünk sem jós, de el tudom képzelni, hogy elkezdő- dik egy lakásértékesítési hullám.  Főleg a projektfinanszírozási üzlet- águknak vizionál sötétebb jövőt? Fokozott kockázatokat látunk. A most induló projektek egészen biztosan nem fognak 2019- ben elkészülni, nemhogy értékesíteni lehetne 135

őket. Rendkívül nagy kockázat a kivitelezői hiány  Kik kockáztatják a legtöbbet?  A kereskedelmi ingatlanoknál is lassu- is, szerintünk szerkezetkészre fogják megépíteni Azok, akik nem helyeznek kellő hangsúlyt az lás a prognózis? azokat a társasházakat, amelyeket lehet. alapkérdésekre, és 10 százalék önerővel finan- Nem, ott lendület van. Az egy sokkal stabilabb A nemrég kihirdetett áfaszabályozás, mely szírozzák a projektet. Óriási áremelkedés volt piaci szegmens, az ipari fejlődés szabad szem- szerint a 2018. november 1-jéig építési enge- mind az anyagoknál, mind a munkabérek- mel látható Magyarországon, úgyhogy ebben délyt elnyert projektekre 2023 végéig érvé- nél. Nagy fejlesztőknél is előfordult, hogy ros�- sokkal hosszabb ideig pozitív kifutást látok. A nyes marad az áfakedvezmény, elősegíti az új szul tervezték meg a projektet 2017-ben, mert Takarékbank nem egy nemzetközi hitelinté- építésű társasházi projektek jelentős részé- ők sem tudtak felkészülni a rohamos áremel- zet, emiatt nekünk nehezebb multinacionális nek sikeres lezárását, ugyanakkor kockázato- kedésre. Banki szempontból ennek egyet- cégekhez közvetlenül bejutni. De elég sok olyan sabb helyzetbe hozhatja az építési engedéllyel len megoldása van, ha a beruházó elegendő ipari ingatlant finanszírozunk, ahol ilyen cégek a határidőig nem rendelkező fejlesztéseket. önerőt biztosít. a hosszú távú bérlők, így végső soron a multi- nacionális cég rizikóját futjuk. Ily módon erősít-  Ha van egy megbízható fejlesztő, aki  Egy 2016-os projektnél lehetett az ext- jük a portfóliónkat. A válságot követően évekig nem szalad el a vevő pénzével, régóta jó raköltségekkel kalkulálni? nem voltak fejlesztések ezeken az irodaterüle- partner, a vásárló is átmenne a szűrőn, és A 20 éve működő nagyberuházók is elszámol- teken, az üresedési ráták a 15-20 százalékos látszik, hogy stabilan tudná fizetni a hi- ták magukat, olyan ütemben növekedtek az szintről 5 százalék közelébe csökkentek. Ez azt teleket, akkor lehetséges olyan módszer, árak. Egy bizonyos szintig ez kezelhető, mert az jelenti, hogy ha ma valaki Budapesten „A” kate- amellyel javítani lehet e helyzeten? új lakások értékesítési ára is megemelkedett. góriás irodát szeretne bérelni vagy vásárolni, Igen, dolgozunk ezen, mindenféleképpen meg erre nincs lehetősége. Ugyanez igaz az autópá- szeretnénk oldani azoknak a lakossági vevők-  A Takarék Csoport vidéken elég erős. A lyák melletti logisztikai központokra, ipari csar- nek a hitelproblémáját, akik még nem veszik piacot tekintve van érdemi különbség a nokokra. Úgy véljük, annak érdekében, hogy a birtokba a lakásokat. budapesti és a vidéki folyamatok között? piaci kereslet megtalálja a hozzá passzoló kíná-  Már elérhető ilyen termék? „A boomot nem nehéz észrevenni, de mi már A Takarék Csoport ez év végén jelenik meg e másfél éve kikötöttük azt, hogy időben be termékkel. Számunkra fontos, hogy régi part- fogjuk húzni a kéziféket, mivel attól tartunk, nerekről legyen szó, akik megbízhatóak, a vál- a piac nem lesz könnyű helyzetben a jövőben.” ságot együtt eveztük át, és nagyszerű előélettel rendelkeznek. Amikor megnézzük a fejlesztőt, Valóban erősek vagyunk vidéken, több mint latot, jövőre jelentős bővülés várható e piacon. nem engedünk a feltételekből, a 30 százalék ezer fiókkal rendelkezünk, de a lakásprojek- Míg a társasházi projektek a bankok számára önerő és a 30 százalék előértékesítés standard teknél elsősorban mi sem a vidékre koncent- rövid távú finanszírozást jelentenek, addig az elvárás, és mindenféleképpen ellenőrizzük a ráltunk. Kiemelt városokban ugyan végrehaj- iroda- vagy a logisztikai fejlesztéseknél hosszú kivitelezőt, valamint a referenciáit. Ugyanakkor tottunk néhányat, a projektek 90 százalékát együttműködésre van szükség a fejlesztőkkel. mindig megvizsgáljuk a lokációt, megnézzük, azonban Budapesten finanszíroztuk. Kedvelt hogy a környezetében milyen fejlesztések foly- célpont még a Balaton, ám ott is egy kezemen  Miben erősebb a Takarék Csoport? Iro- nak. Most kiemelt volt a XI. és a XIII. kerület, az meg tudom számolni, hány projektet finan- da, retail, hotel, alternatív beruházások? utóbbiban a jövő év végéig 9000 lakást fognak szíroztunk, kizárólag közvetlen vízpartit, ezek Felsorolta a portfóliónkat. Jelenleg még magas a átadni. Ha e kritériumokban bármikor fokozott azonnal elkeltek.  Az ingatlanpiaci boom sem lakásprojektek aránya, de a jövőben ennek csök- kockázatot éreztünk, akkor neki sem futottunk az ország teljes területét lefedő jelenség, 80-90 kenésére és az ipari, kereskedelmi szegmens a finanszírozásnak. százalékban Budapestre fókuszáló  folyamat. részesedésének a növekedésére törekszünk, Egy-két vidéki nagyvárosban láttunk hasonló mivel ebben látunk nagyobb üzleti potenciált.  Mind a befektetők, mind a finanszí- jeleket, de úgy érezzük, a piaci igény is alapve- rozók, főleg a kereskedelmi ingatlanok tően Budapestre koncentrál.  tekintetében, még abban a szakaszban vannak, hogy versenyeznek azért, ki fi- nanszírozhassa a projekteket? Mi erősebb szemüvegen keresztül vizsgáljuk a projekteket. Nem a mennyiségi növekedés szá- mít most már, hanem hogy kockázati oldalról abszolút nyugodtak legyünk, amikor belevá- gunk egy új ügyletbe.136

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLANTovább szárnyala befektetési piacBár az ingatlanbefektetési volumen 2018 első felében jelentősen megtorpant, a piacba vetett bizalom és a pozitív hangulat továbbra is töretlen. Még mindig a hazai befektetők uralják a piacot, de egyreerőteljesebben térnek vissza a nemzetközi befektetők annak kereskedelmi ingatlan szegmensébe. Az iro-dapiacot, az ipari és logisztikai ingatlanpiacot, valamint a kiskereskedelmi piacot vettük górcső alá.Ingatlanbefektetési piac A hozamok a prémium irodáknál a tízéves sett, így esett a választása az ikonikus bel- szint alatt vannak, közel azonosak a kiskeres- budai, 25 000 négyzetméteres irodaházra.Bár az ingatlanbefektetési volumen 2018 első kedelmi ingatlanokéval, a 6 százalék körülifelében jelentősen megtorpant, 40 százalék- határt súrolják. Az ipari és logisztikai ingatla- Irodapiackal csökkent az előző év azonos időszaká- nok is jelentős dráguláson mentek keresztülhoz viszonyítva, a piacba vetett bizalom és a és az évek során 9 százalékhoz közeli hozam- A fejlesztési aktivitás emelkedése mérhetőpozitív hangulat továbbra is töretlen. A máso- szintről 1,25 százalékpontot süllyedtek. adatokkal szolgál, a 2018 első három negyed-dik fél év néhány jelentős tranzakciója, mint a Még mindig a hazai befektetők uralják a pia- évében átadott 9 új épület összesen 185 ezerMill Park és Alkotás Point irodaházak, illetve a cot, de egyre erőteljesebben térnek vissza a négyzetméter irodaterülettel megduplázta aMOM Park és Mammut bevásárlóközpontok nemzetközi befektetők annak kereskedelmi teljes 2017-es új irodakínálatot.eladása jelentősen emelni fogják az éves volu- ingatlan szegmensébe. Az irodatranzakciók A legnagyobb új, elkészült épület a Telekom-ment, ezzel kompenzálva a gyenge évkezdést. között a második legnagyobb volumenű az székház közel 59  ezer négyzetméterrel. AzBefektetési szempontból elmondható, hogy volt, amelyben a Takarék Csoporthoz tartozó alpiacokat vizsgálva az új fejlesztések tekinte-továbbra is erős a kereslet a jó minőségű és Diófa Alapkezelő Zrt. által kezelt Torony Ingat- tében a Váci úti irodafolyosón tapasztalhatóelhelyezkedésű irodaházak iránt, s e kategória lan Befektetési Alap megvásárolta az Alkotás a legnagyobb aktivitás, ott több mint 70 ezerkínálata a legjelentősebb volumenű, míg a kis- Point irodaházat. A vagyonkezelő egy erős bér- négyzetmétert adtak át ebben az évben.kereskedelmi és logisztikai ingatlanoknál kor- lői körrel rendelkező, stabil műszaki alapokon Ugyanakkor négyzetméterek alapján a Tele-látozott a választék. Emellett élénk a kereslet a álló, a piacon már bizonyított terméket kere- kom-székház és a Mill Park Dél-Pest irányábafejlesztési telkek iránt. vitte az új kínálat felét. 137

Kereslet, kínálat (m2 ) és kihasználatlanság (% ) az irodapiacon Bérlői mix aránya a ShopmarkbanForrás: BRF (alapterület alapján, százalékban) Új kínálat Bruttó kereslet Kihasználatlanság Forrás: Diófa Alapkezelő Zrt.200 000 20%150 000 15% 14 4100 000 10% 28 5 5% 50000 0% 7 0 9 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1 2018 Q2 2018 Q3 9Kereslet, kínálat (m2 ) és kihasználatlanság (% ) 24 9az ipari ingatlanok piacán Szupermarket DivatForrás: BRF Elektronika Szolgáltatás Sport Cipő Új kínálat Bruttó kereslet Kihasználatlanság Szépség és egészség Vendéglátás Egyéb250 000 25% Kiegészítő200 000 20%150 000 15% tősége szánta el magát, amikor Magyarorszá-100 000 10% gon először bezárt egy bevásárlóközpontot, 5% hogy azt néhány hónap alatt szerkezetig vis�- 50000 0% szabontsa, majd teljesen átépítve és moderni- 0 zálva adja át a bérlőknek és vásárlóknak. A kiskereskedelmi állomány Magyarországon 2015 Q3 megközelíti az 1 millió négyzetmétert, amely 2015 Q4 népességarányosan még mindig elmarad a 2016 Q1 közép-kelet-európai átlagtól. Míg Budapest 2016 Q2 jelentős kiskereskedelmi sűrűséggel büszkél- 2016 Q3 kedhet, addig az ország vidéki városai vissza- 2016 Q4 fogottabb volument tudnak magukénak, ahol 2017 Q1 a piacot a strip mall típusú bevásárlóparkok 2017 Q2 uralják. 2017 Q3 Az online kereskedelem egyre nagyobb részt 2017 Q4 szakít ki a kiskereskedelmi piacból, amely 2018 Q1 amellett, hogy a logisztikai szektort erősíti, a 2018 Q2 bevásárlóközpontokra is hatással van. A bérlői 2018 Q3 és a vevői igények is átalakultak, számos márka képviselője új üzleti koncepciót dolgozott ki,A fejlesztési volument vizsgálva elmondható, tározásban érdekelt vállalatoknak nehezebb ezzel illeszkedve az új trendekhez és optima-hogy az előbbi két pesti régió további erősö- a jelenlegi körülmények között költözni vagy lizálva a bérleti költségeket. A Shopmark tulaj-dése várható, a budai oldalon pedig a déli rész akár bővülni. A BRF harmadik negyedéves donosát képviselő Diófa Alapkezelő Zrt. kivá-fog jelentősen hozzájárulni az új kínálathoz. elemzése alapján a kihasználatlanul álló terü- lóan felismerte, hogyan lehet a lojális bérlőiElemzők szerint közel félmillió négyzetméter letek aránya 3,5 százalék. Az üresedési muta- körrel és új márkákkal egy friss, modern bevá-irodaterület áll jelenleg fejlesztés alatt a fővá- tóval és stagnáló kereslettel párosul az építő- sárlóközponthoz illeszkedő bérlői mixet kiala-rosban. Az építőipar jelenlegi feszített helyzetét ipari erőforrás hiánya és árnövekedése, amely kítani, és az átépítéssel növelni a bevásárló-vizsgálva felmerülhet a kérdés, hogyan lesznek a built-to-suit típusú fejlesztések bérleti díjait is központ eredményességét. Mindennek sikereaz új irodaterületek jövedelmezők? A válasz az, jelentős megdobhatja. abban is mérhető, hogy az újranyitás előtt 90hogy amennyiben a kereslet továbbra is aktív százalék feletti az épület bérbeadottsága, 80 újmarad, és az előbérletek elviszik az új épüle- Kiskereskedelmi piac üzletet alakítottak ki, és 10 vendéglátó egység-tek irodaterületeit, a bérleti díjak további emel- ben töltődhetnek fel a vásárlók.kedésére lehet számítani az „A” kategóriás iro- A kiskereskedelmi forgalom 2014 óta tartódapiacon. folyamatos növekedésének hátterében aA Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető fogyasztói bizalom erősödése és a javulóFóruma (BRF) legutóbbi jelentése szerint az munkaerőpiaci tendenciák állnak. Mindezenüresedési ráta tovább csökkent, és 2018 har- tényezők hatással vannak az ingatlanpiacra is,madik negyedévében 6,4 százalékon állt. és elindult egy új, jelentős plázafejlesztés: az Etele Plaza nyitása 2020-ban várható. EmellettIpari és logisztikai két nagyobb bevásárlóközpont építése is elő-ingatlanpiac készítési fázisban van (Mundo Center, Aquin- cum Központ). Az utóbbi években több elsőFejlesztési volumenben ez a szegmens is erő- generációs bevásárlóközpontot építettek át,södést mutat, előbérleti szerződés alapján újítottak fel részlegesen, illetve pozicionáltaktöbb mint 100 ezer négyzetméter épül. A rak- újra. Kiemelkedő lépésre a Shopmark veze-138

A VILÁG VEZETŐ INGATLAN-TANÁCSADÓJA

AHOL MEGÁLMODHATOD A KÖVETKEZŐ NAGY ÖTLETED. AZ OTTHONOD. AZ IRODÁD. A TALÁLKOZÓHELYED. Lenyűgöző új városnegyed közvetlenül a Duna mellett,a Kopaszi-gát szomszédságában. Fejlesztő: Kivitelező:WWW.BUDAPART.HU