PIM_2018_2_web

Ungár Vágó 2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanAnna László VárkonyiMost indulnak igazán Élen az üzemeltetésben Viktor Kezében az építészet jövőjeA BÉT-en jegyzett BIF (Budapesti In- A STRABAG Property and Facility A GRAPHISOFT vezérigazgatója, a Ne­gatlan Hasznosítási és Fejlesztési) Services Zrt. vezérigazgatója, 2018 me­tschek SE igazgatósági tagja. ANyrt. a magyar ingatlanpiac meghatározó júliusától a STRABAG PFS közép-kelet-eu- GRAP­ HIS­ OFT 2006-os ingatlanfejlesztési,portfólióval rendelkező, dinamikusan fejlő- rópai piacokért felelős vezetője. Korábban valamint szoftver üzletágának szétválásátdő társasága, mely több fejlesztést is végez. a Magyar Telekom ingatlanigazgatója volt, követően az utóbbi ágazatot, az építőipariIgazgatótanácsának elnöke dr.  Ungár Anna. mára több mint 20 éves ingatlanüzemelte- szoftverekkel foglalkozó német NemetschekA cég jövedelemtermelő ingatlanjait elsősor- tési szakmában eltöltött tapasztalattal ren- cégcsoport vásárolta meg. Várkonyi Viktorban iroda- és parkolóházak adják, az utóbbi delkezik. A WING Zrt. és a német STRABAG 2009 óta vezeti a GRAPHISOFT-ot, 2013-tólidőben azonban a lakás- és hotelfejlesztés is PFS közösen hozta létre a hazai ingatlanüze- pedig beválasztották a Nemetschek SE igaz-egyre hangsúlyosabbá vált. meltetési piacon vezetőnek számító, több gatóságába is.A harmadik kerületi Harsány lejtő projektnél mint egy évtizedes múltra visszatekintő A magyar központú GRAPHISOFT kilépett180 építési telek eladását követően lakópark- STRABAG PFS Zrt.-t. A vállalat tevékenysé- az építészszoftver-piacról, amikor stratégiá-fejlesztéssel folytatódott a beruházás, ahol gének legfőbb részét az ingatlanüzemelte- ját 2015-től kiterjesztette a teljes építőipariaz első ütem lakásainak értékesítése után a tés teszi ki, melyen belül műszaki üzemel- folyamatokat lefedő szoftverekre, ezért amásodik ütem zajlik. Emellett még idén meg- tetéssel és infrastrukturális szolgáltatások vállalat új termék- és szolgáltatási kínálata le-kezdődhet a Budai Várhoz közeli lokációban nyújtásával foglalkoznak. A cég továbbá hetővé teszi a magyar építőipari folyamatokegy exkluzív loft apartmanház kialakítása property menedzsment szolgáltatások teljes digitalizációját. A cég nevéhez fűződik a300-400 négyzetméteres lakásokkal. nyújtásában, valamint vagyonkezelésben is világ első BIM szoftvere, az építészeti tervező tevékenykedik. ARCHICAD kifejlesztése, amelyet ma már to-A BIF tulajdonában van egy Andrássy úti in- A társaság több mint 4 millió négyzetmé- vábbi tervező és folyamatellenőrző eszközökgatlan is, ahol a tervek szerint 96 szobás bu- ternyi épületet és 10 millió négyzetméter egészítenek ki. Ezek a speciális szoftvermeg-tikhotelt alakítanak ki, míg a Bajcsy-Zsilinszky külterületet kezel, a legjelentősebb ingatla-útra egy közel  30 ezer négyzetméternyi fej- nok között szerepelnek irodaházak, techno- oldások segítik mind a beruházókat, mind alesztést terveznek. A vállalat folyamatosan lógiai épületek, ipari ingatlanok, logisztikai kivitelezőket a projektek költséghatékonykeresi a további hasznosítási lehetőségeket. parkok és bevásárlóközpontok. és tervezett határidőknek megfelelő lefutá-A BIF célja, hogy szabályozott ingatlanbefek- A STRABAG PFS számos nagyvállalatot tud- sában. A különböző mérnöki szakágaknaktetési társasággá (SZIT-té) váljon. A cég tavaly hat ügyfelei között, olyan hatalmas ingat- adott megoldások biztosítják a megrendelőiév végén megkapta a SZIE státuszt, ami lé- lanvagyonnal rendelkező cégek portfólióját igényeknek való magas funkcionális és minő-nyegében a SZIT előszobájának tekinthető. üzemelteti, mint a MÁV, a MOL, a Magyar ségi megfelelést. Telekom vagy a WING. 51

Sokkal stabilabb a piac,mint 2008-ban voltVajon városi legenda a 6 százalékos irodapiaci prime yield? És miért jó ötlet mégis olyan alternatív ingatlanbe- fektetésekben gondolkodni, mint a magánkollégium? Többek között ezekre a kérdésekre is választ adott TörökÁrpád, a TriGranit vezérigazgatója, aki arról is beszélt, vajon mitől függ, hogy meddig tart a piac szárnyalása.Dübörög a budapesti irodapiac, a város tele van darukkal. Vajon Valószínűleg túl vagyunk az opportunista időszakon. A nagy ma-még mindig a felfelé ívelő szakaszban tartunk? Vagy valóban kö- gyar intézményi befektetők nem a rövid távú forgatásban érde-zel egy újabb recesszió, mint arra óvatosan ugyan, de többen is keltek, hanem a hosszú távú tartásban, és ők sokszor hangoztat-utalnak már? ják, hogy náluk a 6 százalékos prime office a határ, lefelé.Decemberben lesz két éve, hogy azt mondtam, nagyjából két évig Nagyon érdekes kérdés, hogy ez a magyar ingatlanalapoknál mi-nyugalom és konjunktúra lesz, annál előrébb nem igazán lehet látni. ért éppen 6 százalék. Sokan azt mondják, hogy ez egy irányított,Ha a ciklikusság felől elméleti síkon nézzük, akkor nagy kérdés, hogy önmegvalósítást célzó kommunikáció a befektető részéről, aki azta ciklus mikor indult újra. Az észak- és nyugat-európai országokban sugallja, hogy történjék bármi, ő nem fog 6 százalék alatt vásárolni.a ciklus újraindulását 2010-12-re datálják, 7-9 éves ciklusokkal szá- Másrészről ennek van egy nagyon kézzelfogható, konkrét oka. Azt,molva így még előttünk áll egy-két jó év. Magyarországon azonban hogy a befektető milyen hozamszintig tud lemenni, nagyban meg-az újraindulás 2014-15-re tehető, így a hazai ingatlanpiacnak akár határozza a saját befektetőinek feléje támasztott nyereségelvárása.még három-négy vagy öt jó éve is lehetne. Ez az elmélet. A magyar Ezen túlmenően az alapok által likviden tartott eszközök aránya isingatlanpiac azonban a magyar gazdasághoz hasonlóan önmagá- meghatározza ezt a szintet. Van, aki a folyamatos likviditás miattban nem trend-setter, hanem trendkövető, azaz kiszolgáltatott a csak alacsony kamaton tudja lekötni a pénzt, ezért a teljes befek-világpiaci folyamatoknak. Ha az USA-ban vagy Nyugat-Európában tetési volumenre vetített megtérülése rosszabb. De azt gondolom,gyengül a piac, akkor ez azonnal visszahat ránk. Ugyan a pozitív hogy aki kitart amellett, hogy a magyar irodapiacon semmilyen kö-trend nem indult el a nyugati piacokkal párhuzamosan, a negatív rülmények között nem vesz 6 százalék alatt, az nem fog tudni pré-trendek azonban azonnal begyűrűznek. Pozitív viszont, hogy mos- mium terméket vásárolni, mivel a prime irodaház kategória be fogtanra a helyi tőke aránya jelentősen megnőtt a magyar ingatlanpi- nézni, sőt már be is nézett 6 százalék alá.acon, ami mindenképpen egyfajta stabilitást jelent, hiszen ők egyesetleges kilengés esetén is a piacon maradnak. Ebből adódóan a A TriGranit a budapesti, fejlesztés alatt álló Millennium Gardensmai magyar ingatlanpiac sokkal stabilabb, mint 2008-ban volt. irodaház esetében is reálisnak tartja ezt a számot?Tény azonban, hogy a FED elkezdte fokozatosan emelni az alapka- Igen!mat szintjét, ami jelenleg 2,25 százalék, az EKB azonban ezt mégnem követte le. A piac 2019 második félévére prognosztizál egy Ha már TriGranit-fejlesztések. Milyen projekteken dolgoznakesetleges kamatemelést, amely, ha nem egyszeri, jelentős kamat- most?emelésként valósul meg, hanem elnyújtva, előre tervezhető mó- A Millennium Városközpont záróelemének, a Millennium Gardensdon, akkor az nem fog sokkhatásként jelentkezni. Összeségében azt irodaháznak, melynek idén júniusában tettük le az alapkövét, agondolom, hogy nem lesz nagy probléma a következő 12 hónapban. mélyépítési munkálatai folynak. Tervink szerint év végére érjük elA lengyel és a prágai irodapiac már meghaladta a 2008 előtti prime a föld szintjét, és 2020 4. negyedévében adjuk át a 37 000 négy-yieldeket, és Budapest is elérte azt a szintet. A következő 12 hónap- zetméter bérbe adható területű épületet. Krakkóban a Bonarka forban egyre több, kevésbé minőségi ingatlan hozamszintje is köze- Business (B4B) irodakomplexumunk 8., H épületének a napokbanledni fog a prime hozamszinthez. Ennek rendkívül egyszerű az oka: értek véget az épületszerkezeti munkálatai, és az I és J épületeknekfogynak el a termékek. az előkészítése is zajlik, egyenként 10 000 négyzetméter bruttó bér-52

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanbe adható területtel. Az épületek kivitelezése várhatóan 2019-ben országaihoz hasonlóan. Az emelkedő árak, az elvándorlás, a mobili-és 2020-ban indul, amelyek jövőbeli átadásával a vállalat egyik zász- tás növekedése miatt nagy igény van bérlakásokra.lóshajó projektje egy 95 000 négyzetméter bérbe adható területűirodakomplexummá fog bővülni. Emellett a lengyelországi Kato- A nagy hazai tradicionális iroda- és kereskedelmiingatlan-fejlesz-wicében a Silesia for Business (S4B) irodafejlesztés kivitelezése is tők közül talán egyedül a TriGranit az, aki nem szállt be a lakás-elindul jövőre, amely két fázisban fog megépülni, összesen 40 000 piacba. Miért?négyzetméternyi bérbe adható irodaterülettel. Az említett projek- A TriGranit több országban is fejlesztett lakásokat. 2002-ben adtuktekkel a TriGranit futó és tervezett projektjei a közép-európai régió át Budapesten a 310 luxuslakásból álló Duna-Pest Rezidenciákat,három városában összesen több mint 100 000 négyzetméter bérbe míg a lengyelországi Katowicében 2002–2009 között megépítettükadható területet tesznek ki mintegy 250 millió euró értékben. az ezer lakásból álló Dębowe Tarasy lakóparkot. A tapasztalatunkEzeken a konkrét projekteken kívül egy nagyobb pipeline kiépítésén tehát megvan. Részünkről azonban ez nagyon átgondolt stratégiaidolgozunk Közép-Európa fővárosaiban és Lengyelország másodla- kérdés. 2008-ig a TriGranit önálló iroda- és kiskereskedelmi fejlesz-gos városaiban. Telkek, valamint meglévő bővíthető vagy újra fel- tések mellett multifunkcionális városközpontokat, hotel-, sport- ésépíthető eszközök akvizícióját értem ezalatt. A fő fókusz iroda- és kulturális jellegű intézményeket, valamint lakásokat is fejlesztett. Jóalternatív lakóeszközökön (hospitality) van. példa erre a Művészetek Palotája vagy a zágrábi Sportaréna. A 2008- as válságkor a TriGranit többek között annak a portfóliótisztításnakEgyre népszerűbbek most Magyarországon az alternatív befek- is köszönhette, hogy nemcsak túlélte a válságot, de minden évbentetések. Hogyan látja ezt a piacot? fejlesztett is, hogy racionalizálta a szolgáltatási portfólióját – és et-Igen, így van. Az egyre népszerűbbé váló magánkollégium-fejlesz- től fogva csak iroda- és kiskereskedelmi eszközökre fókuszáltunk.tések területén hasonló szinten vagyunk a lengyel és a cseh piac- Másrészt – és ez már bebizonyosodott – egy esetleges krízis eseténcal. Piaci alapon fejlesztett és működtetett idősek otthonára is az „A” kategóriás irodaházak a legellenállóbbak. Ez persze nem je-nagy szükség lenne, de itt generációváltásnak kell még történnie, lenti azt, hogy új piaci igények megjelenésekor ne mérlegelnénk azamíg ez el tud indulni. És harmadik blokként említhetem a piaci új ingatlantípusok felé való nyitást, de míg például a mostanábanbérlakásprogramot, ahol azonban Lengyelország és Csehország egyre nagyobb keresletre számot tartó többfunkciós fejlesztéseketsokkal előrébb tart. Régi vesszőparipám, hogy Magyarországon ré- el tudom képzelni, a klasszikus lakásfejlesztést Magyarországon to-gen el kellett volna indulnia a piaci bérlakásprogramnak a régió más vábbra sem látom napirenden a TriGranitnál. 53

GRAPHISOFT: Veres Waberer30%-os hatékony- Tibor Györgyságnövelésa magyar A magyar ingatlanmilliárdos Látványos fejlesztéseképítőiparban A Wallis Zrt. tulajdonosa, igazgató- A Waberer’s International Nyrt., azReicher Péter, régióigazgató tanácsának elnöke. A céget 1990-ben egyik legnagyobb európai közúti fu-GRAPHISOFT SE: „Az építőipar két egyetemista társával alapítot- varozó vállalatának alapítója, ko-hatékonysága a világ legtöbb or- ta. 2004-től kizárólagos tulajdonosává vált rábbi társtulajdonosa. Vállalkozásai egyebekszágában stagnál, nem követi a az eleinte külföldi autómárkák, számítás- mellett kiterjednek a logisztika, az ingatlan-többi iparág innovatív fejlődését. technikai és ingatlancégek magyarországi fejlesztés, a vámszolgáltatások területeire.Sőt, itthon különösen jellemző, hogy képviseletével foglalkozó Wallis vállalatnak. 2016-ban eladta a Waberer’s Internationalt,a tervezés, kivitelezés, üzemeltetés A cégcsoport folyamatos bővülésének kö- és az ingatlanpiac aktív szereplőjévé vált.egymástól szinte függetlenül, elkü- szönhetően Veres Tibor vagyona már bőven Az ingatlanpiaci szegmensben az érde-lönülve működik. 2020-tól várhatóan több mint 100 milliárd forintra becsülhető, keltségébe tartozik a BILK Logisztikai Zrt.,jelentősen visszaesik a magyarok mellyel rendszerint a leggazdagabb magya- amely az egyik legnagyobb logisztikai parkEU forrása, és prognózisunk szerint rok listájának elején szerepel, valamint az a hazai piacon, és jelenleg több mint 182felértékelődnek azon vállalatok, ingatlanfejlesztő, befektetési és kereskedel- ezer négyzetméter raktár- és irodakapaci-amelyek építőipari tevékenysé- mi cégei révén évek óta Magyarország leg- tással rendelkezik. Ezen kívül további iro-geiket integráltan, a legfejlettebb fontosabb ingatlanmilliárdosai között tartják dafejlesztés is az érdekeltségébe tartozik,BIM alapú szoftverekkel végzik. számon. idén kerülhet átadásra a XII. kerületi, 22A GRAPHISOFT ehhez a világ Ingatlanpiaci szempontból a Wallis csoport ezer négyzetméter bérbe adható terület-vezető BIM termékeit és szolgálta- egyik legjelentősebb leányvállalata a WING tel rendelkező Hillside Offices irodaház. Atásait kínálja Magyarországon is.” Zrt. (korábbi nevén Wallis Ingatlan), amely korábbi néhány évben a lakáspiacra is be- az egyik legnagyobb magántulajdonban lépett, hozzá kapcsolódik a RózsadombonBIM = megoldás az építőipar lévő magyar ingatlanfejlesztő, tevékeny- mintegy 100 luxuslakás kialakítása a régihatékonyságának növelésére ségi körükben irodák, ipari ingatlanok és SZOT-szálló átalakításával. Emellett a Cse- bevásárlóközpontok megvalósítása és – a peli Szabadkikötőben 15 ezer négyzetmé- 30% költségmegtakarítás legújabb lakáspiaci szárnyalásnak köszön- ter ingatlan fejlesztése is hozzá köthető, hetően – már lakóprojekt megvalósítása is valamint további 4 ezer négyzetméternyi 25% hatékonyságnövekedés szerepel. A Wallis számít a legjelentősebb raktárépület kialakítása van folyamatban a 100$ m2 üzemi székházfejlesztőnek a hazai piacon, de idén BILK-ben, vagyis az ingatlanprojektjeiknél megtakarítás kitörtek a hazai keretek közül, és Bulgária közel 60 ezer négyzetméter területű ingat- (életciklus) lett a nemzetközi terjeszkedésük első ál- lan fejlesztése zajlik. lomása, ahol azonnal 2 irodaházat is vásá- építkezések roltak, ami a tervek szerint tovább bővül a kizöldítése közeljövőben. (CO2) Hirdetés54

Everything changes.STRABAG Property and Facility Services Zrt. Hungary 17 HungaryH-1095 Budapest, Máriássy u. 7.Tel +36 1 299 2150 Fax +36 1 210 [email protected]

Daruerdők,téglahegyek FEJLESZTÉSEK Mester Nándor A kiemelt kormányzati és önkormányzati, valamint magántőkéből megvaló- suló budapesti fejlesztések, a Liget Budapest Projekt és a négy egyetemi város (Debrecen, Miskolc, Pécs és Szeged) irodai és ipariingatlan-fejlesztései is bemutatkoztak októberben a müncheni EXPO REAL-on. Hiba lenne azonban le- szűkíteni a tablót csak ezekre, nincs olyan ingatlanos részterület, ahol ne len- nének jelentős fejlesztések, szerencsére ott is zajlik az élet, ahová kevés fény vetül. Ezeket szedtük most egy csokorba.56

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLANBudapesten van egy-két kerület, ahol való- szíti a Ferdinánd híd felújítása és egy pár tunk, ott is több lakóparki beruházás zajlik.ságos daruerdőt látni, annyi a lakás- és iro- irodaházból álló mini kormányzati negyed. A legintenzívebb építkezések az ipari köz-daházi építkezés. Magántőke a forrásuk, Kérdés, hogy milyen költségeket, esetleg pontokban (Győr, Debrecen, Székesfehér-nem úgy, mint a földfelszínen és a föld alatt munkát akarnak ráerőltetni a cégre az asz- vár) történnek.zajló infrastrukturális beruházások zömé- tal túloldalán.nél, ahol még egy ideig a nyitott brüsszeli IRODApénzcsapok jóvoltából haladnak vagy ha- LAKÁSladgatnak a munkák. Budapesten nagy hajrában vannak az iro-A legnagyobb ívű vegyes funkciójú fej- Angyalföldön minden második utcában daház-fejlesztők is, a Váci úti irodafolyo-lesztés a Gránit Pólus nevéhez fűződik: munkazaj veri fel a csendet kora hajnaltól só még mindig nem telt meg. A Horizona Westendtől északra lévő 94 ezer négy- késő estig. A lakásfejlesztőknek dolgozó ki- Development szeptemberben vágta át azetméteres telekre szeretné kialakítani a vitelezők utolsó rohamát élik át a kerületi- szalagot a Promenade Gardensnél, egyet-Central Parkot (irodaházak, üzletek, laká- ek. Hasonló motollák működnek a VIII., IX., len négyzetméter sincs bérlő nélkül a 25sok, szállodák, vendéglátás, szolgáltatások, XI. kerületben és persze a XIII. kerület egé- 400 négyzetméteres házban. A GTC tavas�-park). Egyelőre alkudozik a fővárossal és a szében. Összesen mintegy 20 ezer lakás van szal avatta a White House-t, ott még nemkormányzattal, ugyanis a projektet kiegé- építés alatt vagy tervben. Jó pár megyeszék- minden centi foglalt. Ugyanez a cég a Dó- helyen és a Balatonnál is hasonló képet lá- zsa György úti csomópontál megszerzett„Hűha-érzés várja azt, aki két-három évig kibírjaplázalátogatás nélkül, majd végigmustrálja az ak-kori kínálatot. Vagy azért, mert teljesen új közpon-tokba tér be, vagy azért, mert a régiek totális ránc-felvarráson esnek át addigra.” 57

egy nagyobb telket, de ott még nem történt IRODAHÁZ-ÁTADÁSOK 2018-BANmeg az első kapavágás. A legnagyobb dobá-sa az Árpád hídnál lesz: The Twist néven iga- időszak név GLA (m2) fejlesztőzi ikonikus toronyházhoz kapott engedélyt 2630 Bonemomég a nyár elején. Átellenben az ősz elején Q1 Markó Irodák 9 Atenorvégre nagyobb sebességre kapcsolt a HB 15 650 Graphisoft ParkReavis AGORA komplexuma, jövő tavasz- Váci Greens D 13 000ra talán kijön a földből az első irodatömb. 21 560 GTCPár lépésre onnan a Skanska megkezdte a Q2 Graphisoft Park South 22 500 Horizon DevelopmentNordic Light harmadik, befejező ütemét. 11 340Kifelé haladva, a CPI elkészült a Balance GTC White House FuturealLoft-jával, és jól halad a Balance Hall nevű 4830 Redwoodszomszéddal. Mindkét irodaházban „na- Promenade Gardens 36 000 Skanskagyon okos” és nagyon környezetbarát mű- 58 800szaki megoldásokat vetett be. A közelben az Q3 Advance Tower I. 14 400 WINGAtenor hozzálátott a Váci Greens utolsó két 20 850 Futurealegységéhez. EcoDome Green Urban ElegantA belvárosban a Futureal átadta a Nokia 6922új központjának helyet adó házat a Cor- Mill Park OTPvin Sétány végén, és elkezdte az ottaniutolsó irodaprojektjét. Közben igyekszik Telekom-székház Forrás: BRFnagy mágnesbérlőket találni a kelenföldiBudapestONE-hoz. Q4 Corvin TS Park I.A Hungária körút végre ismét irodaidesztináció lesz: a WING elkészült az egyko- Hill Side Officesri Material Center átépítésével és a Telekomszékházával, az Atenor nekilátott a volt Szá- Hungária Centerzados úti kenyérgyár helyére tervezett 72ezer négyzetméteres Arena Business Cam- BudaParton elképzelt óriási Campus épüle- egyrészt tényleg megnőtt a ruhára, cipőre,pus irodakomplexumnak, a Skanska pedig téhez, a WING szemben a tudományos park műszaki árucikkekre elkölthető jövedelem,elkezdte leporolni a Gyáli úti felüljárójához második tömbjét készíti elő. A Szerémi úton másrészt sebesen hízik az online vásár-megálmodott Scandinavian Gardens beru- és a Budafoki úton is újabb irodaházaknak lás aránya, ami akkor is elvon vásárlókat aházás terveit. alakítják ki a telkeket. plázáktól, ha a marketingesek ezt sohasemBudán a Market lassan takaríthat a Hillside fogják hivatalosan elismerni. Az épületek-Offices-nél, a MOL lerakta az alapkövet a RETAIL re persze azért is költeni kell, mert elavul- tak, a rendszerváltás után a megyeszékhe- Hűha-érzés várja azt, aki két-három évig ki- lyeken felhúzott plázák vagy centerek sokat bírja plázalátogatás nélkül, majd végigmust- fogyasztó, belül rossz helykiosztással mű- rálja az akkori kínálatot. Vagy azért, mert ködő és a dizájn tekintetében sem vonzó teljesen új központokba tér be, vagy azért, monstrumok lettek. A láthatáron lévő újak mert a régiek totális ráncfelvarráson esnek természetesen sokkal többet tudnak majd. át addigra. Legalábbis ezt ígérik a mindig lel- A mostani masszív kiskereskedelmi piac kes marketingesek, amikor a beruházások- végre döntésre sarkallta a tulajdonosokat, ról kérdezik őket. Könnyű nekik, ott vannak főleg az Indotek Csoport vezetőit, akik lát- előttük a grandiózus tervek a betonba ön- ványos akcióba kezdtek Budapesten és több tött milliárdokról, már csak fel kell olvasni nagyvárosban. A fővárosi Csepel Plaza telje- azokat. sen új arcot kapott kívül és belül, itt a szám- Ám még mielőtt elállna a lélegzetünk, te- la egymilliárd forint. A jól hangzó érvelés gyük hozzá: megkésett reakció ez arra, hogy58

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLANa helyed, azaza főváros új élettere hajtás csomópontjait fogjuk még bővíteni. Mindemellett tudato- san formáljuk a kiskereskedelmi és szolgáltató egységek bérlői mixét, hogy az első beköltözők és itt dolgozók mindennapjait támogassa. A BudaPart GATE irodaház 40%-a már bérlőre talált, ami egy jövő év végén átadásra kerülő irodaépületnél azt mutatja, hogy a terület mágnesként vonzza a mai kor kihívásainak megfelelni akaró, modern hr-politikával rendelkező cégeket, akik tudato- san elébe mennek a fiatal munkavállalók igényeinek. További irodaépület lesz hamarosan elérhető az 54 hektáros fejlesztési területen, az alaposan végiggondolt koncepció és ütemezés szerint szintén a Dombóvári út mentén. A BudaPart OTTHONOK iránt nagy a kereslet, az épülő lakások 90%-a kelt el, és hamarosan újabb épülettel érkezünk a kíná- latba. Ez mutatja, hogy az ingatlan még mindig a hosszú távon jövedelmező, biztos befektetések közé tartozik, a BudaPart ügy- feleinek harmada ilyen céllal érkezik. Mind a magáncélú, mind a befektetési célú vásárlók számára vonzó a Duna-part közelsé- ge, az öböl nyugalma és a magas zöldfelületi arány, valamint a hamar elérhető belváros és a magas építészeti minőség. Még idén egy újabb lakóépület lakásai lesznek elérhetőek.A Property Market fejlesztésében megvalósuló BudaPart ve- A bérbeadásból származó bevételeken felül ráadásul értéknö-gyes funkciójú városnegyed projekt első ütemének kivitelezése vekedéssel is számolhatnak a vevők, a lokációnak köszönhető-már zajlik, átadások 2019 folyamán várhatóak. A Kopaszi-gát en. A havi bérleti díjak rendszeres, az állampapírok hozamánálszomszédságában jelenleg négy, vízparthoz közeli társasház- magasabb passzív bevételi forrást jelentenek. Hasznosítást il-ban 635 lakás, valamint egy több mint 20 000 négyzetméter bér- letően leginkább a hosszú távú lakáskiadás feltételei adottak abe adható területtel rendelkező irodaépület kivitelezése zajlik a BudaParton, hiszen számos irodaépület veszi körül a lakóépüle-szükséges infrastruktúra kialakításával együtt. teket, s az ott dolgozó munkavállalók is potenciális bérlők.A projekt sikerének egyik kulcsa a közlekedés fejlesztése. Év A városnegyed ikonikus székháza, az olajipari vállalat saját be-végére elkészülünk az egyik vállalásunkkal, a fonódó villamos- ruházásában készülő MOL Campus átadása 2021-ben várha-hálózat meghosszabbításának terveztetésével. A tervek szerint tó. Az épület olyan műszaki és építészeti minőségben valósula BudaPart lesz a villamos egyik végállomása, így közvetlen meg, melynek eredményeképp nem csupán a főváros, hanemkötöttpályás kapcsolatot teremtve a belvárossal, Újbudával és az egész régió legmodernebb irodaháza lesz.a metróhálózattal. A jelenlegi tömegközlekedési járatok sűríté-sén, útvonalmódosításán dolgozunk. A Rákóczi hídra való fel- Az itt kialakuló közösség formálásának támogatása a fejlesztő egyik legfontosabb terve. A Property Market munkáját legutóbb Londonban, az European Property Awards díjátadón „Mixed use development” kategóriában ismerték el.Hirdetés by Property Market 59

Reakciót követelnek A műszaki elavultságon kívül szá- mos más oka is van annak, hogy eljárt az idő a kilencvenes évek vé- gén és az ezredforduló környékén épült üzletközpontok felett. Túl sok volt bennük a viszonylag kis alapte- rületű, ezért fajlagosan drágábban bérelhető bolt. A nagy márkáknak akár éveket is várniuk kellett, míg a megszokott, több száz vagy ezer négyzetmétert is meghaladó terü- lethez jutottak. Kezdetben a plázák nem figyeltek arra, amit ma unos- untalan ismételgetnek: a vásárlói élményre. Mi is ez? Annak érzékel- tetése, hogy törődnek a vevővel, korszerű az áruk és szolgáltatások tálalása, programok csábítják a köz- pontba az embereket, a boltokon belül maguk ellenőrizhetik az áruk árát és minőségét különféle eszkö- zökkel, az eladók pedig eladóként és nem árufelvigyázóként viselkednek.szerint „az épület egy mai, friss dizájnkon- varrás, inkább nagyműtét kell, de gyorsan. méterrel, míg az emeletit csaknem 21 ezercepciónak megfelelő átalakítása fontos lé- Ilyen Óbudán az őskövületnek számító Fló- négyzetméterrel tervezik bővíteni. Egyelőrepés volt az új bérlők és új vásárlóközönség rián, itt főleg akkor lesz élet-halál kérdés a nem feltétlenül akarnak teljes újabb szintetmegszólításának irányába”. Lefordítva: a megújulás, ha valóban megépül az egy ki- az épületre, de a tervek szerint elképzelhe-régiekkel nem tudtak elegendő profitot ter- lométerre onnan tervezett Aquincum Cen- tő, hogy az új homlokzat kialakításával egymelni, és nem kígyóztak hosszú sorok a be- ter (ez még csak munkanév – a szerk.). Az új időben második emeleti vendéglátóegysé-jutásra várva. ECE-központ nem jön jól sem a Bécsi út ele- get és teraszrészt alakítanak ki a pláza tete-Vidéken első ütemben 2,5 milliárd forin- jén lévő Eurocenter Óbudának, sem a csil- jén. Ehhez a kereskedelmi funkció miatt nö-tot önt négy központjába a csoport. A laghegyi Csillagvárnak, mindkettő vissza- velik a parkolóhelyek számát is.markertingtervekben a vonzerő növelését esésre számíthat. A németek ugyanis pro- Dél-Buda másik ásza lehet az Etele Plaza, ajelölték meg célként Zalaegerszegen, Sop- fi üzemeltetők, ezt már bebizonyították az Kelenföldi pályaudvar köré fölhúzott új köz-ronban, Szegeden és Debrecenben. Biztos, összes hazai Árkádnál, és az újdonságnak pont. A Futureal kicsit csúszó beruházásahogy ezekben is megjelennek majd a nagy itt is nagy ereje lehet a módosabb óbudai most már jól halad, és életerős lehet a szin-nemzetközi márkák, legalábbis jó pár azok hegyvidéki családok körében. tén általa fejlesztett irodapark, valamint aközül, amelyeket látva már szinte kínálati Nincs mitől tartania Budafok favoritjának, a közlekedési gócpont miatt. Szinte garantált,egyhangúságról beszélhetünk a hazai plá- Camponának. Tulajdonosai annyira maga- hogy naponta mintegy 40 ezren keresik felzapiacon. Nagy dobás lesz Zalaegerszegen biztosak, hogy megaépítkezésbe kezdtek, abból a 165 ezerből, akik áthaladnak ezen aés Sopronban, hogy sikerült leszerződtetni nem kevesebb mint 30 ezer négyzetméter- csomóponton (M4 metró végállomás, busz-az Auchant, ez lesz a francia hálózat első két rel toldják meg az amúgy sem kicsi épületet. pályaudvar, 1-es villamos végállomása, vas-egysége Nyugat-Magyarországon. A fejlesztési koncepció szerint a földszin- út, M1-M7 autópálya bevezető szakasza). AzMindegyik plázában bővítik az ételudvar ti alapterületet mintegy 10 ezer négyzet- 54 ezer négyzetméter bérbe adható terület-palettáját. Jövőre Veszprém, Szolnok és Ka-posvár jön a sorban, ott is hasonló látvá-nyos beruházások indulnak.Budapesten sokkal jobb a helyzet, bár jónéhány plázára igaz, hogy kevés a ráncfel-60

KIADÓ IRODÁK !SZERETNÉ EZTA PANORÁMÁT ÉLVEZNI? BUDAPEST, MAGYARORSZÁGBÉRBEADÁS: [email protected] | +36 70 197 9189 37 000 m2 GLA TERVEZETT ÁTADÁS 2020 www.millenniumgardens.hu

Fókuszban a nyugdíjasok A bevásárlóközpontok marketinge- sei kénytelenek lesznek elővenni tankönyveiket, és kinyitni a „Ho- gyan nyerjük meg az idősebb kor- osztályokat?” című fejezetnél. Egy- re nyilvánvalóbb ugyanis, hogy az idősödő lakosság, főleg a fejlettebb dunántúli és közép-magyarorszá- gi városokban, önálló célcsoport. Már nem elég hétvégi családi napot szervezni, ahová a nagyszülők elvi- szik az unokákat. Az idősek maguk is fogyasztók, csak egyedi straté- giákkal lehet több költésre ösztö- nözni őket. A KSH nyár végén közölt tanulmánya szerint az idősebb, magasabb nyugdíjjal rendelkező csoportok hazánkban is többet köl- tenek szabadidős tevékenységekre (például utazás, színház, hangver- seny, kis háziállatok, gyógyszerek, szemüvegek, kertészkedés, aján- déktárgyak). Ezek a csoportok így a jövőben növekvő figyelmet érde- melnek, és ezt a vásárlóerőt célsze- rű lenne „megnyerni” a bevásárló- központok számára.tel ez lesz a főváros harmadik legnagyobb négyzetméter raktár, 4564 négyzetméter 2019 első negyedévében lesz. Ez lesz a cégbérbe adható területtel rendelkező bevá- iroda). Az egy évvel korábban mérthez ké- első olyan logisztikai ingatlanja térségünk-sárló- és szórakoztató-központja, egyben a pest ez jelentős (közel 30 százalékos) vis�- ben, amelyet BIM (Building Informationbudai oldal legnagyobb plázája. Két év múl- szaesést tükröz, de az év végéig több nagy Modeling) módszerrel terveztek.va, 2020 karácsonyán már ott vásárolhatjuk alapterületű egység befejezését tervezik. A Egyre nagyobb sebességre kapcsol, és fo-meg az ajándékokat. legnagyobb átadott új épület az Inpark Páty lyamatosan új ipari parkokat ad át üzem-Új nevet kell ízlelgetniük a kispestieknek: a jól területén áll, és az Euronics raktározási cél- csarnokok vagy raktárak fejlesztésére azfutó Diófa Alapkezelő Zrt. süllyesztőbe küld- jait szolgálja (12 200 négyzetméter). állami NIPÜF Zrt. Idén már a harmadik lo-te az Europarkot, helyette Shopmark lesz a A már fejlesztés alatt álló, 113 ezer négy- gisztikai központ építését fejezte be, ezút-célpont a bevásárláshoz. Külső-belső átala- zetméternyi logisztikai ingatlan zömét (100 tal Zalaegerszegen. A most elkészült épület-kítás és némi koncepcióváltás is volt, az át- ezer négyzetmétert) várhatóan még idén nek helyet adó telken kívül a cég további 62adást október végére kellett csúsztatni az átadják. Ezzel az éves fejlesztési volumen hektárnyi építési területet vásárolt a Zala-augusztus helyett. A nagy projekteket soro- a 2017-eshez képest 11 százalékkal erősö- egerszeg északi részén elterülő ipari park-zatban nyerő KÉSZ Zrt. volt a kivitelező, a cég dik. A legnagyobb mértékű bővülés az Üllő ban, ott összesen 249 ezer négyzetméternyigyakorlatilag teljesen átépítette a 20 éves Airport Logistics Centerben várható; itt két ipari ingatlan kaphat helyet. Az állami ma-épületet. csarnokban 85 ezer négyzetmétert vehet- mutfejlesztő zalaegerszegi beruházása Kö- nek használatba a bérlők az év végéig. zép-Európa egyik legnagyobb iparipark-fej-IPARI A Prologis a nyár végén megkezdte egy új, lesztési programjának a része. Ennek során 10 000 négyzetméteres spekulatív épület a következő években több százmilliárd fo-2018 közepéig három logisztikai parkban fejlesztését a Prologis Park Budapest-Har- rint értékű gyártó- és logisztikai létesítmé-adtak át új csarnokot, több mint 30 ezer bor területén, melynek átadása várhatóan nyek jönnek létre.négyzetméter összterülettel (ebből 25 69162

2018/2 PORTFOLIO.HU/INGATLANAirbnb – áldás vagy átok?Az Airbnb kockázata magyar jogi környezetben dr. Szilágyi Orsolya, tekben ismert a bulinegyed problémája; ütköznek a lakók és ügyvéd, Sárhegyi és az üzletszerű szálláshely szolgáltatók érdekei. A VI. kerületi ön- Társai Ügyvédi Iroda kormányzat hozott olyan helyi rendeletet, mely az Airbnb cél- ra használt lakáshoz többletparkoló meglétét kívánja meg, ígyRejt-e veszélyeket az Airbnb-zésre vásárolt lakás? többletköltséget okozva. Ugyanitt figyelhető meg a törekvés aAz Airbnb-re vásárolt lakás kockázata elsősorban még mindig társasház hozzájárulásának biztosítására a rendeltetésváltozá-üzleti; kérdés, hogy a jelenlegi erős kereslet erre meddig fog si, illetve településképi bejelentési kötelezettség kapcsán.fennállni. Az általános szabályozási környezet olyan módon nemkorlátozó jellegű, ami az Airbnb ellehetetlenítése irányába mu- Hogy lehet megelőzni? Új építésű ingatlanoknál direkt ilyentat. Bizonyos helyi önkormányzati szabályozásoknál figyelhető az Alapító Okirat?meg a törekvés, hogy a lakások Airbnb-célú üzemeltetéséhez a A társasházakban a szervezeti és működési szabályzatban ren-rendeltetésváltozási, illetve településképi bejelentési kötelezett- delkezhet a közösség a külön tulajdonban álló ingatlanok hasz-séggel biztosítsák, hogy a társasház véleményt nyilváníthat eb- nálatának bizonyos korlátozásáról. Ugyanakkor ez egyfelől aben a kérdésben a kötelező bejelentések társasházi közgyűlési törvény kógens jellege miatt aggályos lehet, másfelől ezek nemtámogató határozathoz kötésével. kikényszeríthető rendelkezések, hiszen a közösségnek nincs arra megfelelő eszköze, hogy az SzMSz-ben előírt magatar-Milyen lehetőségei vannak a társasháznak az ilyen üzletme- tást (vagy annak hiányát) szankcionálja. Láttam olyan SzMSz-t,net kiszorítására? amelyben kötbér volt erre az esetre kikötve, azonban ennek azA társasházi törvény nem tartalmaz jelenleg olyan korlátozást, érvényessége kérdéses. Egyfelől a pénzbírság kiszabásánakhogy a lakás szálláshely célra történő használatához (akár rö- tilalmára ebben a körben már van bírósági határozat, másfe-vid, akár hosszú táv) szükséges a közgyűlés hozzájárulása. lől, ha a biztosított tilalom tekintetében a bíróság megállapítja,Nincs ugyanis egyértelmű állásfoglalás arról, hogy a rövid távú hogy a kisebbség jogait sérti, akkor a kötbér sem követelhető.szálláshely-szolgáltatás nem lakáscélú használat. Egyes helyi Az SzMSz is közgyűlési határozat, így esetleg segíthet az, ha aönkormányzatok előírják, illetve a társasház szervezeti és műkö- megtámadására nyitva álló relatív rövid határidő eltelt (pl. a tu-dési szabályzatában előírhatja, hogy a lakás ilyen célú haszná- lajdonos már így vette a lakást, a SzMSz-tilalommal és kötbérrellatához közgyűlési jóváhagyás kell. Ugyanakkor a bírósági gya- együtt), de az új közgyűlési határozatok vagy már elfogadásrakorlat még mindig azt az irányt követi, hogy a társasházi törvény sem kerülnek a szükséges minősített többség miatt, vagy azo-rendelkezései kógensek, így egy a törvényben jelölt kötelezett- kat az érintett megtámadja, és sajnos ez legtöbbször az össze-ségekhez képest szigorúbb lakáshasználati feltétel támasztása hívás szabálytalansága miatt el is vérzik.adott esetben sértheti a kisebbségi jogokat, főleg, mivel a la-káshasználattal kapcsolatos törvényi rendelkezésekhez képest Van veszély arra, hogy egyéb szabályozási módszerekkelszigorúbb rendelkezéseket a törvény kifejezetten tiltja. kiszorítsák az Airbnb-ző tulajdonosokat? A központi szabályozás elsősorban az üzletszerűséghez kapcso-Vannak konkrét példák? lódó adóbevétel biztosítását látta szükségesnek. A társasházak,Vidéken az Airbnb-jelenség nem annyira zavaró, legalábbis illetve a lakók lobbija nem annyira erős, hogy központi szigorítójelentős sajtóvisszhangja nincs. A budapesti belvárosi kerüle- jogalkotást eredményezzen. A helyi viszonyok mások, az önkor- mányzatok megkísérelnek egyensúlyra törekedni, de az Airbnb ellehetetlenítése nem céljuk, hiszen az a turisztikai forgalmat csökkentené. Azt ugyanakkor nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy a nemzetközi trendben erősödik az Airbnb-ellenesség. En- nek oka az, hogy az Airbnb sok érdeket sért; a lakókét, a szál- lodaiparét, továbbá mesterségesen emeli a lakások értékét egy túl magas értékre, ami a lakáshoz jutást nehezíti. Így nem kizárt, hogy a külföldi megoldások előbb-utóbb ide is elérnek.Hirdetés 63

Komoly gondbanaz építőiparEljött a korszerűsítés idejeHornyák JózsefAlegnagyobb problémát a munkaerőhiány jelenti az építőiparban tevé- kenykedő vállalatoknak, de a kapacitáshiány, az alapanyagárak emelke-dése, valamint az ellátási láncban jelentkező problémák is komoly fejtöréstokoznak. A problémákat beruházásokkal lehetne orvosolni.Az év első felében folytatódott a dinamikus 40 ezerre teszik a létszámhiányt. Ez utóbbi és azok a cégek, amelyek gyorsabban tud-növekedés az építőiparban, amit az épületek becslést támasztja alá, hogy a felmérések ják növelni a kereseteket, el is csábíthat-és az egyéb építmények felhúzása egyaránt szerint a cégek több mint 60 százalékát érin- nak munkaerőt a konkurens vállalatoktól. Ahajtott. Augusztusig több mint 20 százalék- ti ez a probléma, és az építőipar az a szektor, szaktudást igénylői fizikai munkák esetébenkal bővült az építőipari termelés az előző év ahol a második legnagyobb a felvételi szán- egyre többször fordul elő, hogy felvesznekazonos időszakához viszonyítva. Az épüle- dék, ami oda vezet, hogy szinte mindegyik a szükséges végzettséget nélkülöző, viszontteknél ipari, kereskedelmi és lakóépületek építkezés csúszik. Sőt, már arra is volt példa, megfelelő hozzáállással és nyitottsággalépítése, az egyéb építményeknél továbbra hogy a munkaerőhiány miatt nem kezdtek rendelkező jelöltet, majd OKJ-s vagy egyébis út-, vasút- és közműépítések eredményez- bele korábban eltervezett építkezésekbe. képzést biztosítanak neki.ték a növekedést. A termelési adatok alap- A munkaerőhiány folyamatosan felfelé hajtja A béremelkedés azonban árrobbanással isján tehát úgy tűnik, hogy az építőipar hasít, a béreket, ezzel azonban nagyrészt csak egy- együtt járt a szektorban. Az alapanyagárakés a növekedés tovább folytatódhat a kö- mástól viszik el a munkavállalókat a szektor- évekig nem igazán növekedtek, tavaly ésvetkező időszakban, amit az új megrendelé- ban tevékenykedő vállalatok. Igaz, a bérfej- idén azonban már itt is dinamikus növeke-sek is alátámasztanak. A szerződésállomány lesztéseknek köszönhetően némileg szű- dést láthatunk. Az idei évben közel két szám-gyors ütemben bővül, igaz, az épületek épí- kül a különbség a nyugati bérek és a hazaiak jegyű növekedés lehet az alapanyagáraknál.tésére vonatkozó megrendeléseknél komoly között, ennek köszönhetően pedig vannak, A cégek a betonnál és a téglánál több mintfékezést láthatunk, miután a kedvezményes akik úgy dönthetnek, hogy hazajönnek Ma- 10 százalékos, míg a hőszigetelő anyagok-lakásáfát jövő év végével eltörlik. gyarországra, de létszámuk csekély. A világ- nál idén egész évre vetítve 20 százalékos ár-A kedvező építési számok mögött azonban gazdasági válság kirobbanása után ugyanis emelkedésre számítanak. Ráadásul úgy vé-számos probléma húzódik meg. Mindezek az építőipar volt a kivándorlással leginkább lik, hogy a piacon tapasztalható áremelkedé-közül a legfontosabb, hogy az építőiparban érintett szektor, nemcsak azért, mert ala- sek folytatódni fognak. Az 5 százalékos áfadolgozó vállalatok soha nem látott munka- csony kereseti lehetőséget biztosított, ha- jövő év végén történő megszüntetése mégerőhiányra panaszkodnak. A Központi Sta- nem azért is, mert a szektor gyakorlatilag egy utolsó rohamot indíthat az építőanyagoktisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 4300- összeomlott, és gyors ütemben nőtt a mun- ellen, ami tovább emelheti az árakat.an hiányoznak az építőiparból, vagyis en�- kanélküliség az építőipari dolgozók körében. A szállítás is egyre nagyobb problémákatnyi a bejelentett üres álláshelyek száma, a A mostani gyors béremelés segít tehát leg- okoz, itt a sofőrök tekintetében van hiány:szakmai szervezetek azonban legalább 30- inkább a munkavállalók megtartásában, a szállítókapacitások alacsonyak, miközben64

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlankomoly a bérnyomás. A problémahalmaz- idén még külföldi behozatalra is szorultunk, rások a következő években apadhatnak (mi-ról szokatlan őszinteséggel beszélt a Mapei mert nem tudunk eleget gyártani.” után a ciklus forrásainak döntő részét fel-Kft. A cég szerint „recseg-ropog az ellátási A jelenlegi helyzetben (munkaerőhiány, ka- használjuk), miközben a kedvezményes áfalánc az építőiparban”, és mára nincs olyan pacitáshiány és árnövekedés) az egyetlen jó eltörlése is komoly gondot okozhat.terület, ahol ne lenne valamilyen problé- megoldás a cégek hatékonyságának növelé- A problémát a kormányzat is egyre na-ma. A logisztikai nehézségek fokozzák az se. Ezt azonban sokkal könnyebb mondani, gyobbnak látja, és megoldási javaslatcso-építőanyaghiányt az építőipar robbanássze- mint megvalósítani, ugyanis a szektorban a magot készítenek elő. György László, az In-rű növekedése miatt, dominóhatást indítva beruházások tervezése továbbra is igen ne- novációs és Technológiai Minisztérium (ITM)el. „Jelentősen hosszabbodtak az alapanyag- héz, éppen azért, mert jelentős kilengések államtitkára a nyáron arról beszélt, hogy aés késztermék-beszállítási idők, emelkedtek tapasztalhatók évről évre. Nem véletlen, tárca által az építőipar számára kidolgozotta szállítási költségek, ami kihathat az építő- hogy több iparági szereplő is beérné 5-10 ajánlások akár 20-40 százalékkal is javíthat-anyag árakra is” – számolt be tapasztalata- százalékos éves növekedéssel a jelenlegi 20 ják az építőiparban működő kis- és közepesiról Markovich Béla, a cég ügyvezetője. „A százalék helyett, ha azt a következő időszak- vállalkozások termelékenységét, és megol-hosszabb szállítási idő miatt nehézzé vált a ban is elérhetőnek látnák. Az EU-források dást jelenthetnek a kapacitáshiányra is. Atervezhetőség, nem mindig lehet összhang- ciklikussága és a szabályozási környezet – kormány szeretné elérni az építőiparra jel-ban tartani a terveket az igényekkel. A ke- ami most éppen hajtja az építőipart – azon- lemző elaprózódott cégstruktúra megszün-reslet növekedését jól érzékelteti, hogy nem ban sok bizonytalanságot rejt magában, ami tetését, és hogy a 4, 6 vagy 8 munkavállalótelég, hogy tavaly le kellett állítanunk a válla- megnehezíti a költséges beruházások meg- foglalkoztató vállalkozások helyett 10, de in-lat hazai gyártású termékeinek exportját, de valósítását. Ilyen például az, hogy az EU-for- kább 20 dolgozót foglalkoztató cégek jöjje- nek létre. Az ITM szerint csak nagyobb cégekÉpítőipari termelés értéke lakóépületek esetében tudnak félkész, kész elemek mozgatására al- kalmas eszközökbe beruházni. Mindez javít-(milliárd forint) hatja a hatékonyságot, csökkentheti a mun- kaerőköltséget.Forrás: KSH, Portfolio Azt még a szektorban tevékenykedő cégek többsége is elismeri, hogy a meglévő kapaci-300 tások eléggé korszerűtlenek, így növelni le-250 hetne a hatékonyságot, és kétségtelen az is,200 hogy a jelenlegi kamatkörnyezetnél nem na-150 gyon lesz jobb lehetőségük az építőipari cé-100 geknek a nagyobb beruházásokra, korszerű- sítésekre. 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 65

140 ezer négyzetméterrela Váci úti folyosón A GTC Csoport a közép-, a kelet-, illetve a dél-európai régiókban vezető ingatlanfejlesztő vállalat a kereskedelmi épü- letek piacán. A Váci úti irodafolyosón mintegy 140 ezer négyzetméternyi irodaállománnyal rendelkeznek, amelyből a legújabb, idén átadott irodaház a több mint 21 ezer négyzetméteres GTC White House. A projekt elkészítése so- rán tapasztalt piaci viszonyokról, valamint az emelkedő üzemeltetési költségekről és bérleti díjakról kérdeztük Robert Snow-t, a GTC Hungary elnökét, valamint Gedai Borit, a vállalat vezetőjét. Robert Snow, a GTC Hungary elnökeEgy különleges projektet már átadtak ebben az évben, de a Az új területek iránt nagy a bérlői érdeklődés, de azokat aztovábbiakban is szeretnének hasonlóan egyedi épületeket extrákat, konkrétan kialakítási és üzemeltetési pluszkölt-kialakítani Budapesten. Milyen a fejlesztési környezet jelen- ségeket, ami egy több pontjában nagyvonalúnak nevezhe-leg? Lehet gyorsan, jó minőségben haladni? tő White House-projektet jellemez, képes lehet kitermelniGedai Bori: Így van, nyáron befejeztük a GTC White House a projekt? A bérlők kifizetik a minőséget ma Budapesten,irodaház építését, amelynek a bérbeadása a várakozásoknak vagy a modern technológiának köszönhetően igazából nin-megfelelően jó ütemben haladt. Azt látjuk, hogy egy jó elhelyez- csenek is extra üzemeltetési kiadások?kedésű, minőségi projekt hosszú távon is meg tudja tartani a A GTC White House esetében az üzemeltetési költségek teljesnemzetközileg is elismert cégeket. Mire elkészültünk az iroda-házzal, már nem volt szabad terület, amit fel tudtunk volna aján- egészét fedezik a bérleti megállapodások. Az épület egyfelőllani más cégek számára. A bérlőink egyike a BlackRock, akikmár be is költöztek az épületbe, év végére pedig további két hatékonyan üzemeltethető, másrészt a kínált minőség tekinteté-különleges és biztos hátterű, a budapesti piacon új szereplő-nek számító cég is elfoglalhatja saját irodaterületét a GTC White ben egyáltalán nem számítanak elrugaszkodottnak a felmerülőHouse épületében. költségek. A bérleti díjak ugyanolyanok, mint más „A” kategóriás új irodaházban, amelyek a Váci úti irodafolyosón vannak, a szol- gáltatási díjak viszont alacsonyabbak, mint azokban a házakban, amelyeket néhány évvel ezelőtt építettek, annak ellenére, hogy66 Hirdetés

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanmagasabb minőségű szolgáltatásokat kaphatnak itt a bérlők. Az A technológiát, a proptech-et mennyire alkalmazzák, vonjákúj technológiák lehetővé teszik számunkra, hogy többet nyújtsunk be az épületeik fejlesztésébe, üzemeltetésébe?kisebb költséggel. Az üzemeltetés során szabványos rendszereket használunk, de ahol van rá lehetőség, illetve azt látjuk, hogy a bérlők számáraA növekvő kivitelezési és üzemeltetési költségeket hogyan előnyös lehet, ott továbbfejlesztjük ezeket. Általában nem al-és milyen mértékben lehet az irodapiacon áthárítani a vég- kalmazunk olyan eszközöket, amelyeket nem ismerünk, inkábbfelhasználókra? Van-e ebben rugalmasság? Javulnak a bér- azokkal próbálunk előre haladni és jobbak lenni, amelyekbenleti feltételek a fejlesztők, tulajdonosok számára? megbízunk.Véleményünk szerint az építkezés során felmerülő többletkölt-ségek csak akkor háríthatók át a bérlőkre, ha az általuk kapott A szektort jellemző munkaerő- és anyagválság Önöknéltermék olyan jelentős minőségbeli előnyökkel rendelkezik, ami miként csapódik le? Mennyire okozott problémát az idénigazolhatja a magasabb bérleti díjat. A munkaerőhiány nem- átadott épületnél, és mennyire gátja a következő fejleszté- Gedai Bori, a GTC Hungary vezetőjecsak az építőipart sújtja, így a jövőbeli bérlőink hajlandóak je- seknek? Milyen megoldásaik, lehetőségeik vannak a helyzetlentős befektetésekre, és kifizetik a magasabb bérleti díjakat kiküszöbölésére, enyhítésére?is, hogy ezáltal megtartsák a jó dolgozóikat, és bevonzzák a Ezek jelentik a legnagyobb válságot jelenleg az ingatlanpiacon.legjobb képességűeket. Ez segíti a mi munkákat is, valamint A munkaerőhiány nem csupán hatással van Magyarországra,egy nagyon pozitív és barátságos irodai környezetet eredmé- hanem lényegében Budapesten a legsúlyosabb. Leginkább anyez. költségek nagymértékű növekedésében, a kivitelezések csúszá- sában csapódik le, és mindezt olyan mértékben, hogy a bérletiA befektetők keresik most a jó eszközöket? Önök gondol- piac már aligha képes felszívni a bérleti díjak extra emelkedését.koztak azon, hogy eladják a White House-t? Ráadásul az építési területek ára is emelkedik, ami még nagyobbRobert Snow: Úgy vélem, hogy a jelenlegi piaci ciklusban a be- kihívást jelent számunkra. Amit tehetünk, hogy elsősorban hos�-fektetők bármilyen minőségi terméket megvennének. Nálunk az szú távú terveket készítünk a vásárlásokra, a vállalkozókkal ésáltalános szemlélet, hogy a lehető leghosszabb időtávon stabili- beszállítókkal igyekszünk jó kapcsolatot kiépíteni, valamint szám-záljuk és maximalizáljuk a bevételünket, miközben megtartjuk az ba vesszük az új lehetőségeket az építkezések menedzseléseadott befektetési eszközt. során.Hirdetés 67

Arany évek,arany zsebek Alternatív befektetések Mester Nándor A következő évtizedek legnagyobb biznisze lehet az aranykorba érők és a diákok magas szintű ellátása. Mindkét csoport kiszolgálása már-már szállodai szintű ingatlanokban történik, bár egyelőre még kevés helyen az or- szágban. Nem véletlen, hogy ez a piaci szegmens az ingatlanbefektetők figyel- mét is felkeltette. Az ellátásra szorulók aránya folyamatosan növekszik, és egy részük – rokonain keresztül – fizetőképes is, ebből adódóan egy ilyen apart- man mindig kelendő lesz. Emellett a diákok közül is egyre többen választják a magasabb színvonalú, társasház jellegű elhelyezést.68

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlan 69

Idősotthonok otthonba vonuló szülő lakását. A „beugró” Szállást általában néhány millió forint, de drágább, a munkásnak„Nálunk tényleg szinte új életet kezdhet komfortosabb helyek és ellátás esetén amajd, aki aktív időskorra vágyik” – summáz- magánintézményekben 5-10 millió forint kö- Hosszú távú szerződésekkel biztosta a jövőt a budai zöldövezet szívében, az zött is lehet. Három évvel ezelőtt Ürömön, a folyamatos bevételhez juthatnakegykori Rege szálló teljesen „kipucolt” és ki- kifejezetten szépre sikeredett, úszómeden- azok a vállalkozók, akik munkásszál-csinosított épületében Arie Yom-Tov, a Rege cés, nagy kertes Platán magánotthonban lást építenek vagy üzemeltetnek.Residence fejlesztője. Amerikai mintára lesz még 5-6 millió forintot kértek, és bár nem Az ilyen szállásokon jellemzőenitt csilivili idősotthon, a beruházó elégedett- nyilvános a mostani adat, a beugró biztosan nagyobb cégek helyezik el töme-ségére a helyek harmadát már lefoglalták. felment 6 millió forint fölé. gesen a náluk dolgozókat, így ki-De erről kicsit később. A főváros egyik felkapott zöldövezeti részén számítható az üzletmenet. Az ipariMost nézzük, milyen közegben vágott bele található Senectus Idősotthonban egy lak- beruházások növekedését látva to-a beruházásba. Viszonylag kedvező helyzet- rész „beugrója” szintén 6 millió forint. Dórá- vábbi munkásszállásokra lesz igényben van, mert szállodai szintű ellátást egy- né Haraszti Enikő intézményvezető szerint országszerte. Jelenleg mintegy 12-előre csak kevés otthon nyújt, miközben az a húsz éve működő intézményben 80 la- 15 ezer embernek van valamilyenigény fokozatosan növekszik az országban, kót tudnak elhelyezni egy- és másfél szobás szállása ilyen ingatlanokban, ésés még az állami fenntartású központokban apartmanokban. A várakozási idő – a beköl- további 25-35 ezernek lehet helye,is hosszú várólisták vannak. töző gondozott állapotától és gondozási igé- ha gyorsul a nemrég meghirdetettA magánotthonoknak azonban nagyobb a nyétől függően – jelenleg hat hónap és két állami program, illetve további ma-mozgásterük, igaz, saját kockázatra kell épí- év között mozog, házaspároknak azonban gánbefektetők szállnak be. Kondorteni. Ezekben az otthonokban a többágyas- még tovább kell várniuk. András, az ezen a piacon már 10tól a lakosztályig többféle komfortfokoza- Legalább ilyen jónak tartja magát a bevezető- éve működő Staff House vezérigaz-tú elhelyezés létezik. Így van ez az említett ben említett Rege. Arie Yom-Tov vállalkozása gatója szerint itt magasabbak a ho-Rege esetében is, itt a beugró 15 millió fo- az aktív életmódot többféle szabadidős tevé- zamok, mint az irodapiacon, igaz,rintnál kezdődik, és akár 30-32 is lehet attól kenységgel, számos kulturális és sportprog- sokszor előzetesen át kell alakítanifüggően, hogy mekkora a lakrész, és milyen rammal, valamint magas színvonalú egész- erre a célra alacsony kategóriás iro-felszereltségű. A havi térítési díj 1000 euró- ségügyi személyzettel segíti. Az élénk társa- daházakat vagy más ingatlant, denak megfelelő összeg (kb. 320 ezer forint), sági élet támogatására számos közösségi tér még így is megéri.igaz, ezért szinte mindent megkap a lakó. található az otthonban, többek közt kávézó,Budapest környékét és néhány üdülőöveze- étterem, klubszoba, kártyaszoba, könyvtár, Kitartótet járva kirajzolódik a kép: egyre több a jól kert, grillterasz, tánc-, előadó- és moziterem, vállalkozókinéző, inkább színvonalas panzióhoz vagy továbbá van itt edzőterem, szauna, meden-kisebb szállodához hasonlító intézmény. A ce és jakuzzi is. A lakók benevezhetnek az in- Az izraeli Arie Yom-Tov beruházófelső kategóriás helyek akár kétszobás, te- gyenes festő- és rajztanfolyamra, kézműves nem új a magyar ingatlanpiacon,raszos lakrészek is lehetnek, amelyek min- programokra, de még nyelvtanfolyamra és nevéhez fűződik a Gozsdu Udvarden szükséges eszközzel fel vannak szerel- számítástechnikai képzésre is. lakásainak és üzleteinek felújításave: tévével, fürdőszobával, főzési lehetőség- A családtagokról sem feledkeztek meg a ter- és felépítése, az egykori Új Udvargel. Nem utolsósorban pedig a bentlakók vezés során, számos olyan közösségi helyi- bevásárlóközpont gourmand plázá-saját bútoraikkal rendezhetik be. ség áll rendelkezésre, ahol a családtagok- vá alakítása. Előbbi nagy siker, sokÉrdekes, hogy a középkategóriás ráckevei kal együtt tölthetik az idejüket a lakók. Töb- hasznot hozó, utóbbi folyamatosFidelióban is van olyan emelet, ahol az egy- bek között a gyerekek számára játszóteret, beavatkozást és megújulást kívánó,ágyas szobákban nagyon otthonos környeze- házon belül sörözőt, illetve hobbikonyhát még nem nyereséges biznisz. Volttet lehet kialakítani, és még egy nagy loggia is is kialakítottak. A beruházó csak az első lé- egy bukása is, az óbudai Hajógyári-jár a lakrészhez. Mindezt pedig a Szerb Orto- pésnek tekinti a Regét ezen a piacon. Szerin- szigeten kaszinó és hotelkomplexu-dox Egyház neve alatt, félig magán módsze- te más vállalkozók előbb-utóbb az Andrássy mot szeretett volna, de megfúrták,rekkel és árakkal tudják elérni, részben állami úton, a Duna mentén és a Balatonnál még majd jött a válság, így lemondottforrást felhasználva. Itt nincs beugró, a havi ennél is nagyobb, igazi luxust kínáló ottho- róla.térítés 160-180 ezer forint, ezt könyvelheti el nokat fognak építeni. Egyelőre nem tudni,az üzemeltető, és némi állami támogatást is. mekkora erre a tényleges kereslet, de igényA Fidelio azonban olyan kivétel, amely erő- biztos lenne rájuk.síti a szabályt, az állami és a magánottho- A magyarországi vállalkozások zöme angol-noknál is a beugró az igazi teher – illetve az szász mintát követ. Angliában és az Egyesültfix bevétel a vállalkozónak, ha magánott- Államokban care home-nak nevezik ezekethonról van szó. Ezt a nagy pénzt a családok a többnyire közép- vagy felső kategóriásgyakorta úgy fedezik, hogy eladják az idős-70

We are a leading European real estate group bn bn Assets Occupancy in portfolioProperty EPRAPortfolio NAVCPI Property Group is the largest long-term investor in the incomegenerating real estate market, primarily in Czech Republic, Berlin andthe CEE region.CPI Hungary manages the Group’s Hungarian portfolio with a totalvalue of €522 M and a total floor space of 315.000 sq m. Space Means Opportunity

otthonokat, ahol természetesen jól szerve- lehet, akár máshol, ilyen apartmant venni. Az osztrák hátterű Milestone GmbH és azett és színvonalas az egészségügyi háttér, Az Egyesült Államokban az Idősügyi Tanács Rigg Vagyonkezelő beruházó páros elégám a hangsúly a szolgáltatásokon és az in- nyári adatai szerint a magántőkéből épült nagyot álmodott, de vélhetően jól szá-gatlan adta kényelmen van. idősotthonokban a beugró 100 ezer és 1 molt: egy 418 szobás hatalmas egységetTalán nem véletlen, hogy ez a már több évti- millió dollár között van, jellemzően inkább (Milestone Budapest) hozott létre a Tűzoltózede bevezetett forma az ingatlanbefektetők 400-500 ezer dollár, a havi díj pedig 3-5 ezer utcában, közvetlenül a SOTE új tömbje mel-figyelmét is felkeltette. Mivel folyamatosan dollár. A The New York Times összefoglaló- lett. A felújítással és bővítéssel létrejött lak-növekszik az ellátásra szorulók aránya, és je- jában megemlítette: a 10 évvel ezelőtt kitört részeken kívül 1300 négyzetméternyi kiske-lentős részük – rokonain keresztül – fizető- válság alig érintette az ingatlanpiacnak ezt reskedelmi területet is kialakítottak, továbbképes is, egy ilyen apartman mindig kelen- a részét, a fejlesztők azért úszhatták meg, növelve a bevételeket. A kivitelező a szinténdő lesz, egész évben folyamatosan kiadha- mert a kereslet már akkor is magas volt, az- osztrák Swietelsky. (A fejlesztés az 1950-estó. Egy nemzetközi cég idén nyáron nálunk is óta pedig a társadalom öregedése miatt fo- években épült Labor Műszeripari Művekerős marketingoffenzívába kezdett, és még lyamatosan növekszik. épületének és közvetlen környezetének re-azzal is érvelt, hogy biztonságosabb az ang- Az amerikai otthonok kihasználtsága évek habilitációját tűzte ki célul.)liai befektetés, mint a magyarországi, mert óta 90 százalék körül van, így egyre több fej- Az épület a diákok minden igényét kielégí-kiszámíthatóbbak a gazdasági feltételek. lesztő gondolkodhat azon, hogy ilyen típusú ti, így saját fürdőszobával és konyhával ren-Angliában egyebek mellett a világöröksé- ingatlanokkal is bővíti megépített portfóli- delkező szobákat, közösségi tereket (lob-gi helyszínekhez tartozó északnyugat-angli- óját. Az is trendszerű, hogy sok időssé vált byt, tanulószobákat, edzőtermet, tévészo-ai tóvidéken vagy a britek kedvenc tenger- amerikai háztulajdonos mostanában, vagy- bákat, tetőteraszt, kávézót és éttermet)parti üdülőhelyein lehet ilyen otthonokba is a magas árak idején meggondolja magát, kínál. A honlap szerint a legolcsóbb lak-beszállni. Hogyan működik ez a befektetés? és mégis eladja ingatlanát, így elegendő részt havi 400 euróért lehet bérelni, de vanKülföldön úgy, hogy a megvásárolt lakrészt pénzhez jut, hogy beköltözzön egy jól fel- delux tetőtéri teraszos egység is 700 euró-az otthon üzemeltetője bérbe adja és üze- szerelt idősotthonba. ért. A diákszállás földszintjén áthaladó köz-melteti, egyúttal azt ajánlja, hogy egy adott forgalmú sétány és az 1300 négyzetméte-fix időre – ez általában 10 év – fix hozamot fi- Diákszállások res park közvetlen összeköttetés az egyete-zet, ez 8-10 százalék között lehet. A futamidő mi épület és a metrómegálló között.fele után, vagyis jellemzően 5-6 év múlva, Idővel egyre többen választják majd a maga- Kisebb léptékű beruházást indított egy iz-visszavásárolhatják az apartmant 110 száza- sabb színvonalú, társasház jellegű elhelye- raeli cég a Rottenbiller utcában. A Sunysidelékért, a 10. év után általában 125-130 szá- zést – legalábbis ebben reménykednek azok Group nemes egyszerűséggel egyetemi la-zalékért. Persze lehet úgy dönteni, hogy in- a vállalkozók, akik Budapesten belevágtak a kóparknak hívja a két szomszédos tömbkább folytatódjon a bérbeadás, vagy a vis�- diákokat megcélzó fejlesztésekbe. Egyelőre egybeépítésével és bővítésével kialakítan-szavásárlás után befolyó összegből megint nincs sok ilyen cég, érdekes, hogy a külföldi- dó exkluzív társasházat (IN Budapest a hi- ek előbb kapcsoltak, mint a magyarok.72

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanvatalos név), amelyben 142 lakrész lesz a Mantra fejlesztései mellett. Úgy tudni, tékonyabb kezelése most az igazi biznisz.2019 februárjától. Itt is lesz kávézó, torna- mindegyik érintett beruházó kisebb vagy Egy havi 100 ezer forintért bérbe adott la-terem, park, kerékpártároló és ingyen wifi. közepes méretű társasházat akar felhúzni – kásnál 8-12 ezer forintot kérnek az igazánA kifejezetten befektetőknek szóló kam- nyilvánvalóan főleg bérbeadási céllal vásár- profi üzemeltetők. Ezért cserébe felhajtjákpány már fut. A legkisebb egység a 14-35 lók számára. A bérbeadók célcsoportja itt a potenciális bérlőket (online és közössé-négyzetméteres stúdiólakás, a legkisebb is a magyar és külföldi diákság, akik hosszú gi médiafelületeket felhasználva), előze-összeg 21,9 millió forint, míg a bérbeadást távon is biztos bevételi forrást jelentenek. tesen megszűrik őket, beszedik a bérletia beruházóra is rábízhatja a tulajdonos. Afejlesztő 9 százalékos hozamot ígér, és 7 „A felső kategóriás helyek akár kétszobás, teraszoséves megtérüléssel számol. Az izraeli cso- lakrészek is lehetnek, amelyek minden szükségesport évek óta több irodaházat is üzemeltet eszközzel fel vannak szerelve: tévével, fürdőszobá-Budapesten, úgyhogy van már ingatlanos val, főzési lehetőséggel. Nem utolsósorban pedig atapasztalata. bentlakók saját bútoraikkal rendezhetik be.”Óvatos duhaj a VIII. kerületben fejlesz-tő Mantra Development. A thaiföldi hotel- Profi bérbeadók díjat, kezelik az esetleges fizetési késede-építésben és üzemeltetésben, valamint két és üzemeltetők lemmel összefüggő jogi problémákat, ke-budapesti és egy hévízi exkluzív projektben zelik az összes dokumentációt, elvégezte-már megedződött magyar tulajdonú vállal- A bátor kisbefektetők általában 2-3 lakást tik a takarítást, ha szükséges, akkor a ki-kozás is az egyetemistákra alapozza a biz- tudnak egyidejűleg kezelni, 4-5 vagy en- sebb javításokat, karbantartásokat, ésniszt. Két kisebb épületének (Simona Ház nél több esetén megfontolandó a bérbe- rendszeres jelentést készítenek a tulajdo-1, 2) harmadát olyanoknak szánja, akiknek adásra és üzemeltetésre szakosodott, jó nos számára.nem fáj, hogy egy most még lerobbant kör- referenciával bíró profira bízni a feladatot. Vidéken és a nyaralóövezetekben még gye-nyéken (Magdolna utca) fognak lakni, de az- A bérbeadási piac első fecskéi az Airbnb- rekcipőben jár ez az üzletág. Pedig például azal biztathatók, hogy a körzet rohamtem- üzlet felfutásával jelentek meg 5-7 évvel Balatonnál és közvetlen vonzáskörzetébenpóban felértékelődik, így nekik is megéri. ezelőtt, kiválóan kihasználták a befektetők égető szükség lenne ilyen szolgáltatókra,A legkisebb, 29 négyzetméteres lakásokat növekvő étvágyát, viszont jellemzően csak mert az elmúlt két évben nagyon beindul-23 millió forintért kínálták, és gyorsan el is rövid távú kiadást végeztek-végeznek. A tak a lakásberuházások, és a következő né-keltek, de az 50-55 négyzetméteresekért is bérleti piac azonban a hosszú távú szerző- hány évben újabbak is kezdődnek.hamar leszurkolták a 35-37 millió forintot. dések felé tolódik, úgyhogy ezek minél ha-És tényleg, a lakáskiadók között egyre na-gyobb sztárnak számító Corvin-negyedhezközeli foghíjtelkeket gyorsan felvásárolták 73

Okoskijelzősmegoldásokaz ingatlanfejlesztésekben A professzionális kijelzők jól megtervezett használata bármilyen épület vonzóságát nagy- mértékben tudja befolyásolni. Ma már számos egyedi megoldás érhető el, mint például a hajlított OLED vagy a kivételesen széles UltraStrech kijelzők, és vannak egészen extrém méretű és formájú videófalak is. Ezekkel az eszközökkel növelni tudjuk a tér hatékonysá- gát, arról nem is beszélve, hogy látványossá, hívogatóvá is tesszük azt. Fontos szempont ugyanakkor, hogy a látványos megoldásokon megjelenített tartalomnak magas minőségű- nek kell lennie, és illeszkednie kell a tér funkciójához és lokációjához. Az okoskijelzők nyúj- totta lehetőségekről és az ingatlanfejlesztések során használt IT megoldásokról Klemencz Mihállyal, az LG Information Display üzletágának regionális vezetőjével beszélgettünk.Hogyan növelheti a forgalmat egy okosan megtervezett in- zottan a szobában. A szállodákra vonatkozó teljes digitális tar-formációs display rendszer egy szállodában vagy a keres- talommegjelenítés része az LG Smart Hotel koncepciónak, így akedelemben? szobában lévő tévéken kívül egy jól felépített signage rendszerSzállodák esetében az a trend, hogy a room tévének is okos magában foglalja a közös terekben elhelyezett kijelzőket, mee-eszköznek kell lennie, ami nemcsak a hotellel kapcsolatos infor- ting room eszközöket, akár az edzőtermet, éttermeket is.mációkat, de tetszőleges on-demand tartalmakat is megjelenít. A kereskedelemben a megaegységek (például bevásárlóköz-Ezt ki lehet használni forgalomnövelő információk átadására, pontok) esetében is profitmaximalizáló funkciót láthat el egyközvetítésére. Akár a hotel shop, akár a szolgáltatások, külső megfelelően átgondolt rendszer, ami az egész központ, de azpartnerek ajánlatai is hatékonyan átadhatóak a kijelzőkön, cél- egyes kereskedelmi egységei számára egyaránt kedvezően74 Hirdetés

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanfelhasználható. Kültérben a látvány, beltérben pedig az adott néha felülírja ezeket az ideális helyzeteket. Éppen ezért gyak-szolgáltató és kereskedelmi egységek célzott üzenetei kapnak ran előforduló jelenség, hogy míg a tervezési szakaszban még afontosabb szerepet. Ezek a megjelenítési felületek mind egy leghatékonyabb és leglátványosabb megoldásokkal kalkulálnak,egységes rendszeren belül kezelhetőek, egy épületvezérléshez addig a valós, beruházási ciklus végére eső beszerzéseknél –hasonlóan automatizáltan és központosítva. mint a kijelzők rendszere – már csak csökkentett költségvetés áll rendelkezésre a végső simításokhoz. Úgy is mondhatjuk, hogy aHogyan tudja növelni a smart display rendszer a lojalitást? tervezésnél még gyémánttal díszítenénk az épületet, de a végénEgy sportközpontban például több lehet a visszajáró ven- már csak a bizsura van keretünk a nem megfelelő előkészítésdég, ha vannak okoskijelzős megoldások? miatt.Látogatói élmény szempontjából meghatározó egy okosan felépí-tett, komplex signage megoldás. Ebben benne vannak a stadion Mire számíthatunk a jövőben? Milyen irányba tartanak a fej-kijelzői, a pálya körüli reklámfelületek és a stadion közlekedési te- lesztések az üzleti kijelzők terén?rületein lévő reklámra és informálásra szolgáló felületek – melyek A most ismert kijelzők esetében jelentős méretnövekedés várha-vészhelyzeti irányítási funkciót is betölthetnek. Az a nemzetközi tó rövid időn belül, és erre a gyártók fel is vannak készülve. Aztrend, hogy a stadionok is újabb és újabb árbevételi források után LG-nek már most olyan kijelzői vannak, amelyek ki tudják majdnéznek, és ezekkel a jól tervezett és megfelelő tartalommal ellátott szolgálni ezeket az új igényeket, mint például a tetszőleges mé-megoldásokkal erősíteni lehet a reklámbevételeket is. Megjelen- retűre szabható kültéri és beltéri, vagy átlátszó LED falak. Emelletthetnek szurkolói shopok hirdetései, webshop hirdetések, catering meg fognak jelenni újabb eddig nem ismert technológiák, mintés a stadion egyéb szolgáltatásainak hirdetései, de akár informá- a hajlíthatóság – az LG-nél már itt is vannak jó példák az OLEDciók közvetítésére is alkalmasak. Erre van olyan prémium szol- technológia területén. A másik várható trend pedig az amorf for-gáltatás is, amelynél az üzleti alapon működő futballországokban mák, illetve több szegmensből álló, de egy tartalmat megjelenítőcsak maximum 2 stadiont látnak el a rendszerrel, hogy megőriz- kijelzők iránti igény növekedése.zék az exkluzivitást.   Tartalommenedzsment terén egyértelmű hangsúlyt kap a köz- pontosítás, a standard formátumok támogatása (pl: HTML), illetveMennyire fontos az ingatlanfejlesztéseknél az, hogy már a az egyéb rendszerekkel való együttműködés. Ez utóbbi szüksé-tervezésbe bevonják az IT megoldásokat? ges ahhoz, hogy teret nyerjenek az AI fejlesztések, például olya-Egy optimális helyzetben a teljes IT és signage megoldás része nok, melyek vásárlói szokások elemzése alapján vásárló irányítá-az ingatlan kezdeti fejlesztési tervének, de természetesen az élet si funkciókat látnak el.Hirdetés 75

Mi vár ránk 2019-ben?Lakáspiaci körkép a szakértők szemévelFutó PéterTavaly év elején a Portfolio Ingatlannál arra vállalkoztunk, hogy a ha- zai lakáspiaci szakértőket negyedévente összefogva egy olyan, rend-szeresen megjelenő felmérést készítsünk, amely – amellett, hogy tükrözi apiacot jellemző aktuális hangulatot – egyfajta előretekintést is ad a követ-kező fél évben várható folyamatokról. Az indulás óta csaknem két év teltel, így mostanra a hetedik hangulatfelmérést elkészítve bízunk abban, hogyaz itt elérhető információk és vélemények az elemzők mellett azok számárais hasznosak, akik eladóként, vásárlóként vagy éppen érdeklődőként jelen-nek meg a lakáspiacon.Az eddigi felmérésekben a megkérdezett azonban a szakértők kétharmada még 2019 Egyre több lakás cserél10-12 szakértő között mindig volt olyan, aki első felében is 10 százalék feletti éves ár- gazdáta lakáspiaci felfutás kapcsán óvatosság- emelkedést prognosztizál, amiben feltehe-ra intett, és noha 2017 elején már javában tően a kedvezményes lakásáfa kivezetése is A lakások iránti kereslettel kapcsolatban afelfelé tartott a piac, azt talán kevesen gon- szerepet játszik. többség stagnálásra vagy enyhe növeke-dolták akkor, hogy az azóta eltelt időszak- A megyeszékhelyeken és megyei jogú váro­ désre számít, összhangban az előző évekban is érdemi lassulás nélkül haladnak fel- sokban is majdnem mindenki áremelkedést trendjeivel, amikor évről évre folyamato-felé a lakásárak. Mivel a hivatalos adatokból vár, ennek üteme azonban vélhetően ott is san, de alacsony mértékben nőtt a tranzak-készülő elemzések mindig legalább féléves 10 százalék alatti lesz. A vidéki családi házak ciók száma. A tavalyi 154 ezerrel szembenkésleltetéssel mutatják az adatokat, ezért a esetében viszont a megkérdezettek fele sze- idén valószínű, hogy 160 ezer fölött leszszakértőket ismét arról kérdeztük, hogy vé- rint már nem fognak érdemben növeked- az értékesített lakások száma, a válság ótaleményük szerint mi várható a következő ni az árak. Ezzel szemben az új lakásoknál a először haladhatja meg a 2008-as szintet.időszakban a hazai lakáspiacon. megyeszékhelyeken is sokan várnak 10 szá- A 2012-es mélypont évében egyébként 86 zalék feletti drágulást, de nem annyian, mint ezer lakás cserélt gazdát.Egy számjegyű a hasonló budapesti ingatlanok esetében.áremelkedés Bár az MNB Lakáspiaci jelentéseiben több olyan félév is volt, amikor a vidéki laká-A megkérdezett szakértők közül most elő- sok árai nagyobb mértékben nőttek, mintször mindenki úgy véli, hogy 2019 első fe- a budapestieké, a megkérdezettek úgy vé-lében a fővárosban mind a panel-, mind a lik, hogy a községek mostani árszintjébentéglalakások esetében 10 százalék alá megy nem lesz a városoknál nagyobb áremelke-az éves szinten mért áremelkedés, sőt, a dés, vagyis egyelőre semmi jele nincs an-családi házak esetében minden harmadik nak, hogy akár az árakban, akár a kereslet-megkérdezett úgy gondolja, hogy 2019-ben ben meginduljon a Budapesthez vagy a me-mindössze egy-két százalékos lehet a továb- gyeszékhelyekhez történő felzárkózás.bi drágulás mértéke. Az új lakások esetében76

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanÉrdemes még lakásba kedését, mint Budapesten, amit az is ma- Honnan jönnek a külföldifektetni a pénzünket? gyarázhat, hogy a fővárosban mostanra a vásárlók? bérekhez képest is jobban elszálltak az al-A lakások bérleti díjában a szakértők mind- bérletárak, miközben egyes megyeszékhe- A tavalyi évben az összes adásvétel 4,8 szá-össze negyede számít néhány százaléknál lyeken – főként az egyetemi városokban – zaléka – mintegy 8000 lakás – volt külföl-nagyobb emelkedésre, a válaszadók há- még lehet tér az emelkedésre. di személyhez köthető, akik közül a német,romnegyede szerint stagnálás vagy egy-két A befektetési célú vásárlások száma felte- a kínai és a román állampolgárok voltak aszázalékos emelkedés jöhet csak. Ha való- hetően nem fog növekedni, ameddig azon- legtöbben. A külföldi vásárlók számában aban így lesz, akkor az a lakáspiaci hozamok ban marad a kedvező kamatkörnyezet, ad- korábbi évekhez képest jelentős változás-további csökkenését eredményezheti, a la- dig az ingatlan továbbra is vonzó befek- ra senki nem számít, bár az elmúlt évekbenkásárakban ugyanis ennél – ha kicsivel is, tetési eszköz lehet, így a befektetési célú enyhe növekedési trend volt megfigyelhető.de – magasabb áremelkedés várható. A me- vásárlások arányának csökkenése sem vár- A legkülönbözőbb válaszok a hitelfelvételigyeszékhelyek bérlakáspiacán azonban va- ható. hajlandósággal kapcsolatban érkeztek. Van-lamivel többen várják a bérleti díjak emel- nak, akik szerint még jövőre is folytatódhat a jelentős növekedés a hitelkihelyezésben, de a többség inkább stabil, konszolidáltabb növekedésre számít. Voltak azonban olyan válaszok is, akik szerint már nem nőhet to- vább a lakosság hitelfelvételi hajlandósága, így jövőre is legfeljebb az idei számokat ér- hetik el a bankok. Végül volt egy kérdés, amelyre az összes megkérdezett szakértő ugyanazt az „igen” választ adta, mégpedig az, hogy a lakásáfa kivezetését követően várható-e másfajta, akár átmeneti kedvezmény bevezetése. Bár a felmérés óta már történtek is ezzel kapcsolatban bejelentések, a jövőben re- mélhetőleg lesznek olyan további intézke- dések, amelyek szélesebb társadalmi cso- portok számára teszik könnyebbé a lakás- vásárlást.A következő fél évben áremelkedésre számítók aránya A felmérésben az alábbi szakemberekettársasházi lakások és családi házak esetében (%) kérdeztük megForrás: Portfolio Ingatlan Balla Ákos – Balla Ingatlan Benedikt Károly – Duna House társasházi lakások családi házak Incze Zsombor – Takarék Kricsfalussy Tamás – Metrodom100 Mester Nándor – Otthontérkép 75 Pálfi Péter – MRICS 50 Sápi Zoltán – Eltinga 25 Soóki-Tóth Gábor – Otthon Centrum 0 Tancsics Tünde – Budapesti Lakáspiaci Riport Valkó Dávid – OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan Csapata Budapest Megyeszékhelyek Kistelepülések 77

Megvan a bigbox sírásója? Fejlődő raktárigények Mester Nándor Jobban szétválik a lakosságnak szállító webáruházakat, illetve a gyártói vagy nagykereskedői kört kiszolgá- ló logisztikai központok piaca. Az is egyértelmű, hogy a big boxok veszíthetik a legtöbbet, ha idővel romlik a konjunktúra, és nem gyorsítják eléggé műszaki hátterük feljavítását. Azok a logisztikai szolgáltatók, amelyek a lakosság gyorsan változó igényeihez igazodó webáruházaknak adnak helyet, vagy szállítmányozásban utaznak, erős nyomás alá kerültek. Az ingyenes kiszállítást ugyanis szinte egész évben és a termékek többségénél kedvez- ményként adják a virtuális tér kereskedői.78

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanEgy nagy értékű háztartási gépnél még fizetni. Idén is jól megy a szektornak, az első Miből állrendben van – már-már kötelező is – az in- fél évben a forgalom megközelítette a 180 a kiszállítási díj?gyenes kiszállítás, de a kis értékű, apró ter- milliárd forintot, ez 17 százalékkal, csaknemmékeknél kész ráfizetés a kereskedőnek és 25 milliárd forinttal haladta meg a tavalyi, - alapdíja logisztikai üzemeltetőknek vagy a futár- azonos időszakban mért adatot. - e-útdíjcégnek egyaránt. A vásárlók lassan leszok- Jelenleg az emberek évente átlagosan 12 al- - üzemanyagfelárnak az átadópontokról (hiába növekszik kalommal vásárolnak az interneten, az éves - utánvétkezelési díjezek száma országszerte), legfeljebb azok átlagos költés pedig mintegy 130 ezer forint. - értesítési díjveszik igénybe, akiknek útba esik, vagy job- Mennyire vagyunk lemaradva a térség más - módosítási díjban tervezhetőnek tartják az átvétel idő- országaihoz képest? Elegendő, ha a nagyjá-pontját – fogalmaztak a GKI Digital és az ból azonos lélekszámú Csehországot néz- szállításért. A webáruházakat magukhozÁrukereső.hu kutatását végzők. Összegzé- zük, ott a költés egy vásárlóra vetítve meg- láncolni akaró logisztikai szereplők viszontsükből kiderült, hogy a tavalyi mintegy 30 haladja a 230 ezer forintnak megfelelő cseh bővítették az általuk kínált megoldásokat,millió online vásárlás 69 százalékát vitték koronát, miközben a rendelésszám is ma- és a minőségre fókuszálva értéknövelt szol-ki külső logisztikai cégek, a kézbesítés pe- gasabb a magyar átlagnál. A forgalomban gáltatásaikkal meneteltek előre. Bevezettékdig az esetek többségében a vevőknek in- a legnagyobb súlyt továbbra is a műszaki az úgynevezett időablakos kiszállítást, márgyen volt. szektor képviseli, mindez a korábban vis�- a helyszínen is lehet bankkártyával fizetni,A hazai webáruházak több mint kétharma- szatartott vagy többéves életciklussal ren- megadják a futár mobilját, és online módo-dának nőtt a forgalma tavaly, és csak 6 szá- delkező, jellemzően nagy értékű termékek síthatjuk a címet is. Ez mind pénzbe kerül,zalékuk számolt be forgalomcsökkenésről. vásárlásával magyarázható. és az e-kereskedők közvetve kénytelenekA vásárlók aránya 100 látogatóból átlago- A szakemberek megkongatták a vészharan- beépíteni áraikba ezt a pluszköltséget.san 1,37 százalékos. A legelterjedtebb fize- got: szerintük fenntarthatatlan pályára állttési mód továbbra is az utánvét, az e-keres- az ingyenes kiszállítás rendszere, mert a ve-kedők négyötöde biztosít ilyen lehetőséget; vők magas szolgáltatási színvonalat várnak53 százalékuknál már bankkártyával is lehet el, de továbbra sem hajlandók fizetni a ki- 79

Mindez hogyan rendezi át a logisztikai in- A lakossági forgalomra építő webáruházak Agrárlogisztikagatlanpiac kínálati oldalát? Úgy, hogy job- a városok legszéle vagy az autópályák cso- Bonyhádonban elválik a mamut gyártók, speciális üze- mópontja helyett (itt van a legtöbb klas�-mek vagy nagykereskedők keresletét kielé- szikus big box) a városok belső körzeteiben Agrárlogisztikai központot adtak átgítő big box, valamint a kisebb térfogatú, kialakított raktárakat részesíthetik előny- a közelmúltban Bonyhádon. A 450gyorsan pörgő fogyasztási cikkek raktáro- ben. Ezek sokkal könnyebben megközelít- millió forintos beruházás során egyzását és elosztását végző központok piaca. hetők a furgonokkal, és a futárcégek kere- 1115 négyzetméteres létesítménytNem tűnik el a big box, csak egy része átala- kezői is jobban örülnek neki. Itt ugyan kis- építettek, ott évi 3000 tonna gyü-kul. Már a közeljövő is sokkal rugalmasabb sé drágább a bérleti díj, mint általában a mölcsöt tudnak majd tárolni. Az ön-térelosztást hoz ezekben, és még nagyobb big boxokban, de ha jól szervezik az üzletet, kormányzat tizennégy vállalkozás-szerepe lesz a folyamatosan fejlesztett rak- jobban megéri, mintha távolabbról kellene sal kötött megállapodást a központtártechnikának, beleértve a takarékos üze- kiszállítani az árukat. igénybevételéről. A fejlesztést az in-melést segítő informatikai megoldásokat. A hatékonyság az üzemeltetői oldalon is kö- dokolta, hogy a térségben jelentősA big boxok egy részét maguk a tőkeerős telező mantra lett. Nem csupán műszaki pa- zöldség- és gyümölcstermesztésszállítmányozási cégek építik, és amit le- raméterekről van szó, hanem szervezeti újí- ellenére nem épültek feldolgozók,het, automatizálnak bennük, csökkentve tásokról is. Ilyen az, amikor konszolidálódik hűtve tárolást segítő gyűjtőpon-ezzel saját költségeiket és a megrendelők a piac, vagyis összeolvadások és cégfelvá- tok, ezért a termelők kiszolgáltatottraktározási igényeit. Ilyet húzott fel idén a sárlások útján tudnak olcsóbban működni. helyzetbe kerülnek az értékesítésBudapest Airport területén a DHL Express. De ide tartozik az is, amikor egyetlen ernyő során.A nemzetközi expressz szállítócég 13 ezer alá vonnak több egységet. Erre jó példa anégyzetméteres egységet használhat, en- Magyarországon a „B” szegmenst zászlajá- az egész energiája, és még a kereskedel-nek fele raktár, a másik fele iroda és úgyne- ra tűző In-Management esete. mi eredményeit is leronthatja. Bármilyenvezett munkaterület. Természetesen ultra- Az Indotek Group tulajdonában álló társa- ezzel kapcsolatos szakanyagot olvastunk,modern a raktártechnika az egész központ- ság a nyár elején MetLog Logisztikai Köz- olyan érzésünk volt, hogy akár 10 vagy 15ban, és a kapacitás is sokkal nagyobb, így pontok néven kilenc telephelyen (Kecske- évvel ezelőtt is olvashattuk volna ugyanezt.a cég futárai még korábban indulnak majd, mét, Szolnok, Székesfehérvár-Iszkaszent- A trendek ugyanis csak nagyon kicsit változ-és később érkeznek vissza az új telephelyre. györgy, Szerencs, Celldömölk, Szekszárd, tak a jó, vagyis a hatékonyság irányába.Kinőtte korábbi raktárát a Phoenix Contact Győr, Szombathely, Miskolc-Mályi) 11 mű- A közelmúltban a Roland Berger tanács-Magyarország, ezért úgy döntöttek, hogy új ködő egységet vont egységes üzemeltetési adó vont mérleget több mint 200 válla-logisztikai központot hoznak létre. A Buda- koncepcióba. A hálózat összesen több mint lat megkérdezése után. Eszerint a vállala-örsön, saját tervek alapján megvalósított, 100 ezer négyzetméternyi hasznosítható tok kétharmada úgy véli, hogy hatékony az ellátásilánc-stratégiájuk, sőt négy vállalatból„Jelenleg az emberek évente átlagosan 12 alkalom- három biztos abban, hogy megfelelnek a je-mal vásárolnak az interneten, az éves átlagos költés lenlegi üzleti követelményeknek. Azonban apedig mintegy 130 ezer forint. Vajon mennyire va- jövő üzleti igényei szempontjából nem ilyengyunk lemaradva a térség más országaihoz képest?” egyértelmű a helyzet, ugyanis a vállalatok több mint 50 százaléka gondolta úgy, hogy1 millió eurós beruházás nyomán négyszer bérterülettel rendelkezik. A lépést nyilván- módosítani kell ellátásilánc-stratégiájukon,nagyobb lett az alapterület, a raktár-auto- valóan alapos keresletfelmérés előzte meg, különösen a kereslet megtervezésében.matizálási rendszer és egyéb ergonómiai és ebből egyértelműen látták, hogy a fej- „Az ellátásilánc-tervezés legfőbb célja az,fejlesztések révén gyorsabb lett az áruátvé- lett logisztikai szolgáltatást igénylő cégek hogy a fogyasztók szükségleteinek megfe-tel és -feladás. nem akarnak nagy tőkelekötést feltételező lelően tudjuk a termékeket a megfelelő csa-A Penny Market Veszprémben nyitotta meg tranzakciókkal új központokat építeni, szí- tornán és a megfelelő mennyiségben terí-harmadik logisztikai központját, amely a vesen mennek régi, de korszerűsített bérelt teni” – magyarázta Schannen Frigyes, a ta-nyugat-magyarországi üzleteket szolgál- ingatlanokba. nácsadó cég magyarországi ügyvezetője.ja ki, jelentősen növelve az eddigi kapaci- Hiába választ ki egy bérlőjelölt neki meg- Ideális esetben a tervezéssel majd száz-tást. A zöldmezős beruházásként 9 milliárd felelőt a logisztikai ingatlanok kínálatából, százalékos előrejelzési pontosságot, nullaforintból létrejött komplexumban 26 500 és hiába üzemelteti azt hatékonyan egy felesleget és rendkívül hatékony, a változónégyzetméter áll rendelkezésre, a maximá- profi cég, ha egy termelő vállalat nem ké- körülményekhez hangolható ellátási láncotlis kapacitás 15 ezer raklap. pes tűpontos ellátási láncot kiépíteni, oda kaphatunk.80



Új építésű lakóparkokA portfolio ingatlanadatbázisábaningatlan.portfolio.hu Ingatlan Adatbázis

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanMunkaerő-ügyekHR problémák az ingatlanszektorbanMester NándorEgy év alatt 25-40 százalékkal nőtt az ingatlanszektor és az építőipar területén működő cégek által feladott álláshirdetések száma, ugyanakkor mind az adott kategóriákban indított kereséseké, mind az adott kategóri-ákra történő jelentkezéseké jelentősen csökkent. Egyre égetőbb a szakemberhiány, és nem feltétlenül a pénz azakadály. Államilag is támogatott masszív képzés és céges támogatás is kellene.

A felvételi statisztikák alapján az építőmér-nök szak iránti érdeklődés évek óta stagnál,továbbra is a hetedik helyet foglalja el a nép-szerűségi sorrendben a műszaki alapszakokközött. Míg 2010-ben több mint 900 hallgatótanult valamelyik hazai építőmérnöki karon,addig ez a szám 2017-re 400-ra csökkent.Nem meglepő tehát az egyik állásportálonősszel megjelent mondat: „Építésvezetőt ke-resek. Nyugdíjas is jöhet!”Ma is és még sokáig lehetne ilyennel talál-kozni. Akárcsak a havi nettó 2500 eurós jöve-delemmel a hasonló munkákra, pozíciókra.Azt gondolnánk, hogy csak a kisebb fejlesz-tők és kivitelezők izzadnak emiatt, merthogya nagyok elszipkázzák az itthon maradtakat.Tévedés: a fenti hirdetést egy magyar viszo-nyok között óriásnak számító cég adta fel,majd tovább böngészve ezt és más oldala-kat, arra jutottunk, hogy más nagyok is pró-bálkoznak.Hegesztők aranyáron sen csökkent. Minden villanyszerelő külföl- tási támogatás, jelezve, hogy megéri mes�- dön próbálkozna? Is. Vagyis a keresők más szebb lévő megyékből az adott céghez köl-A hegesztőkért és villanyszerelőkért késhe- csatornákon is megtalálják a nekik tetsző ál- tözni, bár ez egyelőre főleg a fővárosi mun-gyig menő a küzdelem, szinte bármit meg- lásokat – vonta meg a mérleget Blaski Judit, kahelyekre érvényes. Ha egy vállalatnakadnak értük. Nem ritka a nettó 500-600 ezer a HVG HR Centerének igazgatója. Utalt rá, nagyon kell valaki, zokszó nélkül kifizeti a be-forint. A mérnökök és műszaki előkészítők, hogy az égető gondok miatt az idei tavaszi ál- járási költségeket vagy az albérlet egy részét,bérbeadásért felelősök, létesítményme- lásbörzén külön ingatlanos-építőipari szekci- a nagyon nagyok munkásszállókban is elhe-nedzserek és projektvezetők is viszonylag ót hoztak létre, az őszin is több nagy építő- lyezik a szakmunkásokat vagy a segéderőt.gyors felvételre és nagy fizetésre számíthat- ipari cég és fejlesztő jelen volt. Hogy ez nem mindig magyarországi? Ezennak. A közép- és felső vezetőknél általában Ha a hirdetések területi megoszlását nézzük, már senki sem lepődik meg. Számos építő-1-5 éves tapasztalatot vagy nyelvtudást vár- látható, hogy főleg a fővárosba és környéké- ipari gyártó vagy kivitelező foglalkoztat uk-nak el, a kékgallérosoknál nagyon sok eset- re keresnek fehérgallérosokat és szakmun- rán, román munkaerőt, illetve erdélyi, délvi-ben az éppen csak a munkaerőpiacra be- kásokat. A vezető szerint a blue-collar terüle- déki vagy felvidéki magyarokat. Egyre többlépetteket is felveszik. Természetesen kü- ten már több helyen konkrét jövedelmi ada- az ázsiai munkaerő is. Bérelt buszokkal szál-lönféle „tanácsadók” is kellenek, jobbára a tok is megjelennek az álláshirdetésekben, lítják őket külföldről, de a magyar városokbólközvetítő hálózatok franchise-tagjaihoz, ahol azonban különösen az építőiparra jellemző is rendszeres a szervezett buszos forgalom.– mint tudjuk – igen magas, mintegy 40-50 kisebb átláthatóság nyilvánul meg abban, Mennyire játszik szerepet az ingatlanos-épí-százalékos a fluktuáció. hogy ezen a területen legfeljebb fizetési sá- tőipari ágazatban a digitalizáció? Megjelen-Egy érintett vállalkozás két okból hirdet- vokat jelölnek meg a leendő munkaadók. nek-e erre utaló jelzések a hirdetésekben?het: elvándoroltak tőle a szakemberek, vagy Mi az orvosság a két-három évvel ezelőtti- – tettük fel a mostanában kötelező kérdése-újabb projekteket indított, és onnan hiány- hez képest jelentősen magasabbra szabott ket. Az igazgató szerint igen, de főleg a maga-zik valamennyi hozzáértő. Mindkét esetben béren kívül? Egyértelmű gyógyírt nem látni, sabb pozíciókban elvárás a digitális képessé-gyorsan szeretné betölteni a lyukakat, mert azonban egyre többször bukkan fel a lakha- gek megléte. Sok cég ma már nem a hasonlósok pénz múlik ezen, például nagyon fájókötbért kell fizetnie amiatt, hogy csúszik aprojekt.Egy év alatt 25-40 százalékkal nőtt az ingat-lanszektor és az építőipar területén műkö-dő cégek által feladott álláshirdetések szá-ma, ugyanakkor mind az adott kategóri-ákban indított kereséseké, mind az adottkategóriákra történő jelentkezéseké jelentő-84

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlan letékes szaktárcára, mint a külföldi jármű- ipari nagyvállalatok. Elszórt kezdeményezé- sekről tudni, kisebb ösztöndíjakról hallani. A Strabag és a HB Reavis diákoknak szóló szak- mai programokkal, előadásokkal, építési te- rületek látogatásával igyekszik segíteni. A KÉSZ Csoport az egyik kecskeméti iskolával folytat együttműködést. Az Ingatlanfejlesz- tői Kerekasztal Egyesület pár éve sikerrel vi- szi az ifjú fejlesztők ötpályázatát, itt biztos feltűntek olyan fiatalok, akik később helyet találnak valamelyik nagyobb vállalatnál. Egy ingatlanos vállalat céges márkájának is igen jót tesz, ha támogat egy képzési progra- mot, vagy ösztöndíjakat ad. Megdicsérhetik azt a marketingest, aki bedobja ezt az ötle- tet. A marketing értékesítést segítő funkciója ugyanis kevéssé érvényesül, hiszen más idő- ket élünk, most még könnyű eladni a lakást és az irodaházat.„Egy év alatt 25-40 százalékkal nőtt az ingatlan- Kevés a celebmarketingszektor és az építőipar területén működő cégekáltal feladott álláshirdetések száma, miközben Néhány év óta eléggé unatkozhatnak az in-a jelentkezéseké jelentősen csökkent.” gatlanos cégek marketingesei: annyira megy a piac, hogy szinte mindegy, lakást vagy iro-munkakörben szerzett tapasztalat időtarta- ra is szükség lesz a nyitott, több nyelven be- dát árulnak-e. Könnyűnek tűnhet a kenyér,mát, hanem a nélkülözhetetlen kompeten- szélő, fizikailag is jelen lévő munkatársakra. de nem az, csak más utakon kell megsze-ciákat térképezi fel, majd képzési tervek ke- Éppen ilyeneket fognak keresni a jövő hirde- rezni. Ha egyszer majd beüt a válság – mert-retében fejleszti a szakterületén egyébként téseiben is, vélik szinte mindannyian. hogy beüt –, akkor még inkább elő kell ven-ígéretesnek tűnő jelöltet. Az igazgató hozzá- Van-e olyasfajta „előnevelési” hajlandóság ni a bugyrokból a kreativitást és a rugalmas-fűzte még, hogy az életben maradáshoz és a az ingatlanos és építőipari cégeknél, ami a ságot.fejlődéshez megérett az idő az ingatlanos és járműiparban teljesen elfogadott Magyaror- Az eszköztárban ma már nem látjuk aépítőipari cégek szervezeti átalakítására is. szágon is – adódik a következő kérdés. Vagy- celebeket, alig vetik be őket óriásplakátokonAz automatizáció és a digitalizáció gyökere- is hosszú távra gondolva támogatnak-e szak- vagy a kereskedelmi tévék műsoraiban. Kö-sen átalakíthatja az ágazatot, ebben minden képző helyeket, netán a felsőoktatás egyes zösségi oldalakon még nyomulnak velük, deszakember megegyezik. A munkaszervezés intézményeit, mint a Bosch, a Mercedes vagy csak a lakásfronton. Az irodáknál a zöldre ésés a munkák jellege a végsőkig optimalizált az Audi esetében? az új generáció igényeire lőnek, a plázáknállesz, van már ezeket segítő mobilapplikáció Sokkal kevésbé elterjedt ez az ingatlanos és az „élmény” lett a divatos kulcsszó. Minden-Magyarországon is. A kreatív együttműkö- építőipari cégek között, és nem tudnak olyan ható lett az online világ, de az image ápolá-dést igénylő szakterületeken viszont tovább- nyomást kifejteni a kormányzatra vagy az il- sára még mindig inkább a hagyományosnak mondott felületeket használják. A kommunikációt sok helyütt belső erők- kel oldják meg, így nagyobb a kontroll, az az üzenet jut el és oda, ahová gondolják, és ol- csóbb is. Nem működik viszont a friss szem és a nagyobb rálátás, ami csak külső szol- gáltatók bevonásával lehetséges. Ilyenek- ből Dunát lehet rekeszteni, szerencsére egy- re több ügynökség kezdi érteni az ingatlanpi- acot. Küzdelmük erősödhet a jövőben, mert a nagy fejlesztők és kivitelezők általában 2-3 évente cserélik a külsős alvállalkozókat. 85

WHEREPEOPLELOVETOWORK.ONE, Frankfurt

CITY GATE, Budapest BARTÓK HÁZ, BudapestMILLENNIUM TOWERS, Budapest VIZIVAROS OFFICE CENTER, BudapestIP WEST, Budapest AMAZON COURT, PragueCA IMMO GOES FOR GROWTH.When it comes to developing and managing innovative working environments inprime inner city locations, we set new benchmarks. We provide office properties thatunderpin your company’s aspirations to leadership. That’s why CA Immo is a top playerin the Central European prime office sector with more than 30 years of experience.For more information, please contactoffi[email protected] • BERLIN • FRANKFURT • MUNICH • WARSAW • PRAGUE • BUDAPEST • BUCHAREST

Annyi az okos ötlet,hogy csak kapkodjuka fejünket Smart city a mindennapokban Pásztor Roxána Egyre jobban haladunk az élet minden területén azokkal a technológiai újításokkal, amelye- ket leegyszerűsítve smart megoldásoknak nevezünk. Igaz ugyan, hogy ez a címke sokszor nem adja át a valódi mondanivalót, emiatt sokan nem is szeretik használni. Ha azonban túltesszük ma- gunkat a kifejezés marketingfogás jellegén, és csak a benne foglalt tartalmat vizsgáljuk, a tech- nológiai forradalom rengeteg újítását idesorolhatjuk, amely – akár csak részben is – kapcsolódik hozzánk, emberekhez, a lakóhelyünkhöz, a mindennapjainkhoz, a kényelmes, biztonságos, egész- séges életünkhöz, és mindezt összefogva a városainkhoz.88

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanMiről is van szó? tartozhat az okos koncepcióhoz. A konk- telligens hálózatot használva. A fővárosban rét projektek azonban, a már megvalósított az okoslámpák még ennél is többet tudnak,Általánosan hat különböző alrendszerbe le- eszközök, eredmények és minden olyan te- nem olyan rég telepítettek a IX. kerületbehet sorolni azokat a kezdeményezéseket, lefonos alkalmazás, otthoni, munkahelyi egy olyan 5 egységből álló okos közvilágítá-amelyek élhetőbbé tesznek egy települést. vagy közterületi berendezés, de akár bár- si oszlopcsoportot, amelyek ingyenes wifit,Ezek közé tartozik a transzparens és innova- milyen technológiai kütyü sokkal jobban segélyhívót, elektromosautó-töltőt és töb-tív kormányzás, amely támogatja a minőségi szemlélteti, hogy hol tartunk ebben most, bek között meteorológiai mérésekre alkal-közszolgáltatások létrejöttét, egy másik elem miből lehet okos eszköz, és melyeknek van mas környezeti szenzort is tartalmaznak.a gazdaságot, a produktív vállalatok alapítá- igazán értelmük.sát, ezek ösztönzését foglalja magába. Kü- Legyen szó párszáz fős falvakról vagy több Hogyan lehet egy bűnözésilön kategóriát képvisel a környezet, minden százezres városokról, az önkormányzatok- térkép okos megoldás?olyan fenntartható és energiahatékony be- nak szem előtt kell tartaniuk, hogy bármi-ruházással, amely zöldebbé teheti a város- lyen beruházásról is döntenek, az fenntart- Ha ideális lakókörnyezetről van szó, vétekainkat, valamint a közlekedés, amely szin- ható legyen, és a vele járó költségeket is lenne kihagyni azt a szempontot, hogy mi-tén meghatározó a városlakók életében. Vé- tudják vállalni. Azok a projektek, amelyek lyen számban fordulnak elő bűnesetek, pél-gül az alrendszerek közül kettőnél különösen például az energiahatékonyságnak köszön- dául autólopás, betörés stb. a környéken.nagy hangsúlyt kap a lakosság. Az okos em- hetően kisebb kiadást jelentenek hosszú De vajon hogyan lehet összekötni az egy-berek kategóriában azt mérhetjük, hogy a távon, mind az értelmes beruházások közé szerű számokat, statisztikákat az okos meg-lakók mennyire állnak készen az újdonságok kerülhetnek. Ide tartozhat egy olyan közvi- oldásokkal? Ennek igazán szemléletes ésbefogadására, az életkörülmények alrend- lágítás kiépítése, amely az elhaladó gyalo- mindenki által elérhető módja a Prevenci-szerrel pedig az fogható meg, hogy mennyi- gosok száma alapján világít erősebben vagy ós  Bűnözés-Statisztikai Adattár  (PRE-STAT)re érzik megfelelőnek, biztonságosnak a la- gyengébben, valamint egy több település térinformatikai alkalmazása. Az ügyfélka-kókörnyezetüket. közötti összefogás, ahol úgy csökkentik az pus belépést követően a rendelkezésre álló energiaköltségeket, hogy az önkormány- bűnügyi, társadalmi és gazdasági adatokA konkrét projektek zati középületekre telepített napelemekkel egy olyan interaktív térképen jelennek meg,többet mondanak összegyűjtik, majd tárolják és továbbítják ahol megnézhetjük például, hogy men�- a napenergiát, ehhez smart grid, vagyis in- nyivel csökkent a bűncselekmények számaAz általános leírás jó lehet arra, hogy keret- Magyarországon az elmúlt években, melyikbe tudjuk rendezni, pontosan mi minden 89

megye, melyik településén volt a legalacso- tó a car-sharing és a közösségi kerékpáro- parkolóhelyek és a boltok megtalálásábannyabb az egy főre jutó ittas vezetések vagy zás, melyeket már rengetegen használnak, segíthetnek. A Central Park projektben épü-lakásbetörések száma. Budapesten ezek és és remek példái annak, hogy az okosváros lő pláza esetében merült fel legutóbb, hogymég 40-50 féle bűncselekménytípus kerüle- koncepcióhoz csatlakozva hogyan lesz egy az sem elképzelhetetlen, hogy egy alkalma-ti bontásban is szerepel, hogy még részlete- jó ötletből szinte tömeghasználati eszköz. zás a vásárlók érdeklődési köre alapján je-sebb képet kaphasson a lakosság, valamint A közösségi és tömegközlekedés mel- lezze, hogy a kedvenc üzleteikben milyen le-a rendvédelmi szervek, hogy a város mely lett a saját autóval közlekedők is élvezhe- árazások vannak éppen, mindezt úgy, hogyrészein van nagyobb szükség a jelenlétükre. tik az okosközlekedés egyes elemeit, szep­ ne legyen tolakodó a felhasználók számára. temberben az V. kerületben tesztelték azt A legújabb irodaházak esetében, ahol a bér-Minél egyszerűbb és a keskenysávú rádiótechnikát alkalmazó lők részéről is van rá igény, egy úgynevezettgyorsabb, annál jobban (NB-IoT) parkolórendszert, melynek segít- „building app” eszköz segíthet a nagyobbszeretjük ségével a sofőrök egy mobilalkalmazáson épületekben való tájékozódásban, értesíté- keresztül, térképen megjelenítve láthatják seket küldhet a különböző programokról, azA biztonságos lakókörnyezet mellett to- a közelben lévő szabad parkolóhelyeket. Az éttermek napi menüjéről, vagy akár tárgya-vább növelhető az emberek elégedettsé- épülő Etele plazánál szintén olyan parkolási ló is foglalható lehet egy ilyen alkalmazásonge és a város élhetősége, ha az otthonunk- rendszert terveznek, ahol egy alkalmazás- keresztül. Ennek a technológiai háttere meg-ból a munkahelyünkre a lehető leggyor- van, a kérdés csak az, hogy a bérlőknek való- ban látható, hogy hol van szabad parkoló- ban szükségük van-e az efféle lehetőségekre.sabban és legegyszerűbben juthatunk el, hely, valamint hova kell állni ahhoz, hogy a Az okosotthonokról már viszonylag sokatlegyen szó bármilyen közlekedési módról. legközelebb legyünk egy adott üzlethez. lehetett hallani, a szállodaiparban ez a kez-Ekkor rögtön eszünkbe juthatnak az önve- deményezés azonban még egészen újdon-zető autók. Bár a technológiai megvalósí- Minden ingatlant elért ságnak tekinthető. Vannak olyan hotelek,tásban már nagyon jól haladunk, a magán- az őrület ahol a vendégek már maguk intézik a beje-emberek által közúton való tényleges al- lentkezést például a kihelyezett eszközökkalmazásuk, többek között a bonyolult jogi Nehéz teljesen különválasztani az okosváros segítségével, Budapesten a közelmúltbanés felelősségvállalási kérdések miatt, még vívmányait és a proptech-et, utóbbi konkré- nyílt egy olyan szálloda is, ahol egy appli-valamelyest várat magára. Nem kell azon- tan az ingatlanok mindenféle technológiai káción keresztül lehet az érkezés előtt beje-ban feltétlenül ennyire előre szaladni, ha az megoldásokkal való ellátásáról szól, azon- lentkezni, kiválasztani a leginkább preferáltokosközlekedés néhány eszközét akarjuk ban ezek mégiscsak részesei a lakók és a szobát, majd az elutazás előtt fizetni és ki-számba venni. Gondolhatunk olyan, már ré- város életének. Főleg akkor, ha belegondo- jelentkezni, mindezeket a recepció haszná-gebb óta is alkalmazott dolgokra, amelyek- lunk, hogy az időnk legnagyobb részét ingat- lata nélkül. A tartózkodás időtartama alatthez már annyira hozzászoktunk, hogy nem lanokban töltjük, legyen az az otthonunk, a is mindent a vendégekre bíznak, saját tele-is tűnik fel, hogy egyáltalán okoseszközről munkahelyünk, egy kikapcsolódásra alkal- fonjukon keresztül kérhetnek takarítást, ésvan szó. Példaként említhető a debreceni mas bevásárlóközpont vagy utazásaink so- Bluetooth kapcsolat révén a telefon egybentömegközlekedés, ahol az új típusú, elektro- rán egy szálloda. szobakulcsként is szolgál.nikus személyi igazolványt bérletként hasz- Nálunk még a jövő zenéje, de a bevásárló-nálhatják az utasok. Szintén idesorolha- központokban az applikációk nemcsak a Rengeteg a jó ötlet Számos, az életünket kényelmesebbé és a környezetünket jobbá tevő alkalmazás esz- közzel találkozhattunk már. Ezek egy része már bevált, egy másik részük még most van kialakulóban, és csupán később fog kiderül- ni, hogy érdemel-e figyelmet a részünkről, valamint biztosan vannak olyanok is, ame- lyek a létrejöttük után nem sokkal kudar- cot vallanak. A technológiai háttérrel nin- csen probléma, inkább az a kérdés, hogy ki mennyire nyitott ezekre a megoldásokra, és az élete mely területén szeretné alkalmaz- ni, befogadni ezeket. Legyen szó bármilyen jó ötletről, hamar a kukában végezheti, ha mi, emberek nem állunk mögé, nem kezd- jük el használni, és nem építjük be a min- dennapjainkba.90

CsoportA hajót akkor tudod irányítani,ha gyorsabb vagy, mint a víz. Navigare necesse est. A gazdasági hírforrás www.portfolio.hu

Hawaii egyre többmunkahelyenKényeztetett irodistákMester NándorReggeli a teraszon, ebéd a kertben, vacsora helyett futás a tetőn. Ez nemcsak a jövő, hanem már a jelen is. Nem London- ban, nem Dubajban. Budapesten. Egyes kutatások szerint az Y-generáció számára a munka-magánélet integrációja,a fizetés, az előrelépési lehetőség és az iroda elhelyezkedése a legfontosabb az ideális munkahely kiválasztásakor. Aziroda megjelenése és belső kialakítása, valamint az egyéb közös helyiségek csak a válaszadók 37 százalékának volt fon-tos, az iroda fenntarthatóságát és környezetbarát megoldásait pedig mindössze 18 százalékuk tartotta jelentősnek.Jó kis kreatív csapatok mesterkednek ma- nyeztetése, szinte minden, nem pénzben ki- nem feltétlenül akarnak saját asztalt az iro-napság azon, hogy miként lehet megtartani fejezhető kívánságuk teljesítése. dában. De elvárják, hogy legyen heverő, be-a jó munkaerőt. Elemi érdekük ez, hiszen a Már rég nem a csocsóasztalt vagy a babzsá- vihessék a kutyájukat, és lehessen nyugod-fizetést lassan leszorítja a kívánságlista do- kot kérik (persze nem baj, ha ezek is vannak). tan magánhívásokat intézni egy intim sarok-bogójáról a szakmailag kiváló dolgozók ké- Hajlandók akár napi 10-12 órát is hajtani, és ban. Az ingyen kávé-gyümölcs-pogácsa trió92

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanis kötelező. Nem szeretnének megfázni a ment a látható gépészet vagy az öntött pad- WELL Buildinglégkonditól, és jó néven veszik, ha nyithatók ló egy-egy irodaterület kialakításakor, ma ez szempontokaz ablakok. Az meg nem is vita tárgya szerin- teljesen bevett gyakorlat. Nagyon sok iro-tük, hogy az értelmes home office-napokra dista mondta, hogy nem szeretne semmifé- – levegőellátásnagyon is szükség van. le fényűző irodabelsőt, utálja, ha rikító színű – vízminőségVannak persze kutatások, amelyek az- a szőnyegpadló, alacsony az álmennyezet, – az egészséges táplálkozászal jönnek, hogy az uralkodónak számító és egy légtérben sorakoznak az egyformaY-generáció számára a munka-magánélet munkaállomások. Ugyanakkor nagyra ér- lehetőségeintegrációja, a fizetés, az előrelépési lehető- tékelték a könnyen átalakítható, pillanat- – a természetes fény,ség és az iroda elhelyezkedése a legfonto- nyi igényekre szabható munkaterületeket, – testmozgási lehetőségsabb az ideális munkahely kiválasztásakor. amelyeket maguk tudnak alakítani. A több- – kényelemIlyen volt a Colliers International és a CMS ség olyan irodát választana magának, amely – szellemi frissességnemzetközi ügyvédi iroda közös európai fel- funkcionális, ugyanakkor néhány részleté- A hazai WELL Building-regisztráltmérése. Érdekes, hogy az iroda megjelenése ben felidézi az otthoni nappalit, azaz alkal- épületek aránya az európai átlagés belső kialakítása, valamint az egyéb közös mas a közös munkára, és van lehetőség az két és félszerese, ami Írország utánhelyiségek csak a válaszadók 37 százaléká- elvonulásra is. a második helyet jelenti a kontinen-nak volt fontos, az iroda fenntarthatóságát A Telekom és a T-Systems közös, új székhá- sen, de globálisan is a hatodik hely-és környezetbarát megoldásait pedig mind- za jó példa a mostanában kötelező leckének re sorolja Magyarországot, közvet-össze 18 százalékuk tartotta jelentősnek. számító „tevékenységre szabott” irodaterü- lenül az Egyesült Államok után.Vannak más kutatások is, azok zöme az open letek kialakítására. A térfelosztások léptékespace halálát, de legalábbis visszaszorulását váltakozik az épületen belül, az adott mun- mélységét sokan kevésnek találták, ezért egyjósolja. Az Offiseven szerint legfeljebb 10-12 kakör jellegéhez igazították a belső tereket. megnövelt mélységű változatot rendeltek.ember tud hatékonyan ellenni egyetlen tér- Törekedtek arra, hogy ne nagy, hanem ki- Az úgynevezett alternatív munkavégzést az-ben, de ők is csak akkor, ha vannak kisebb sebb összefüggő terek legyenek, melyeket zal segítik, hogy különféle kiegészítő bútoro-térelválasztók (virágok, installációk, komó- aktív, passzív és meeting funkciót ellátó kö- kat vettek, illetve ezt támogató tereket alakí-dok stb.), és ha egymást közvetlenül segítő zösségi terek színesítenek. tottak ki, lesz például 70 darab telefonbox is.munkakörökben serénykedőkről van szó. Ottjártunk idején elmondták: a bútorok ki- A sok ülést és az ebédet lemozoghatják a fit-Saly Miklós, a REscon tanácsadó cég szakér- választásába is bevonták a munkatársakat. neszközpontban, de a tetőn a méretes futó-tője az elmúlt időszakban több bérlőcég el- Ennek részeként kialakítottak egy szimuláci- körön is.helyezésénél is segédkezett. Arról számolt ós teret a székház koncepciójára, amelyet vé- Technológiai cég lévén modern online meg-be, hogy néhány éve még ritkaságszámba leményezhettek. Csak egy példa: az asztalok oldásokkal teszik könnyebbé és változatos- 93

Dr. Dúll Andrea, Más pszichológusoktól eltérően mi környezetpszichológusok az ELTE Szervezet- és Környezet­ főleg arra figyelünk, ami nem tudatosul a munkavállalókban pszichológia Tanszékének és a munkadókban, viszont akadály a fejlődés előtt. Például a tanszékvezető egyetemi tanára munkaadókban csak arról számol be, hogy sokszor fáj a feje, és egyébként is utál bemenni a munkahelyére, a főnökség is csak Mennyire támaszkodnak a vállalatok az önök szaktudására azt látja, hogy tele vannak konfliktusokkal, túl sok a hiányzás, és egy-egy irodai munkahely kialakításakor? nagy a fluktuáció, viszont nem tudják kifejteni ebből az érzés- Szerencsére növekszik azon cégek száma, amelyek érzékelik, világból a valódi okokat. Ezeknek a feltárása a mi feladatunk, hogy a munkavállalók valóban humán erőforrások, értéket te- aztán vagy tud vagy nem tud valamit kezdeni ezzel a vállalat. remtő emberek, és ezért minden új eszközt meg kell ragadni a Tehát konfliktuskezelést végeznek? jóllétük megteremtése érdekében. A környezetpszichológiában Vagy megelőzést, ez lenne a kívánatos, ezzel mindkét fél jól jár. kulcsfogalom az úgynevezett személy-környezet összeillés, itt Sajnos a feltárás és az intézkedési javaslat későbbi eredmé- keressük a pozitív és negatív változatokat. Az első verziónál a nyességét nem igazán tudjuk lemérni, mert nem nagyon hívnak dolgozó azt érzi, hogy jó lojálisnak lenni az adott céghez, mert vissza a cégek. Nyugat-Európában és Amerikában az ottani kol- odafigyelnek az igényeire, panaszaira, és a vezetők ezekhez iga- légáinkat már az új munkahelyi környezhet tervezésekor is be- zítják a fizikai és szellemi légkört. A rossz összeilléseknél szó le- vonják, majd a végleges kialakítás során is kikérik tanácsaikat, het a munka és a magánélet közötti rossz egyensúlyról, de akár és persze a használat eredményeinek értékelésekor is. munkahelyi agresszióról is. A pozitívnál ráerősítünk a jó jelekre, Mik azok a tipikus bajok, amelyeket fölvetnek a munkavál- a negatív verzióknál erősebben avatkozunk be, és igyekszünk lalók? cégre szabott tanácsokat adni. Idővel például rájönnek, hogy nagy a home office-igény a cégnél Nyilván más-más módszereket kell alkalmazni egy SSC-nél (nyilván kevesebb bérterületet akar fizetni a cég – a szerk.), ho- és egy kreatív vállalkozásnál. lott úgymond nem ezt ígérték, csak azt mondták, hogy ilyen is Ez természetes. A cégek mérete, a munka jellege, a munkavál- lesz. Panaszkodnak a klasszikus generációs és kommunikációs lalók összetétele is meghatározó. Egyébként az a tapasztala- konfliktusokra, például a soknemzetiségű multiknál. De az is za- tom, hogy a nagyvállalatoknál egyre több a külön építész vagy varja őket, hogy az üvegfalú irodában mindenki mindig minden- designer, sőt a bevont külső szakértő (munkapszichológus, er- kit lát, kevés a személyes és intim tér. A generációknak eltérő gonómus, szervezetfejlesztő), és hallgatnak is rájuk a cégveze- környezeti igényeik is vannak, és azt látjuk, hogy az Y-generáció tők. Környezetpszichológust még kevésbé vesznek igénybe. tagjai is frusztráltak, ha nem kapják meg a „nekik való” tereket. Mit tudnak kimutatni egy új irodai elhelyezésre való átté- Vannak ki nem mondott elvárások, amelyekhez igazodni akar a résnél, amikor például a sejtes elrendezésről egy shared dolgozó, mert megfelelési kényszert érez, ilyen például az állan- desk-es megoldásra váltanak? dó elérhetőség, otthon és a hétvégén is.sá a mindennapokat. A „munkaállomáso- nyá vált Munkavédelmi Hét eseménysoroza- gú, hogy felismerjük – akár már a korai je-kon” univerzális dokkolókat szereltek fel, így tot, melynek célja, hogy felhívja a figyelmet a lekből is –, hogy kollégáink stressztől terhel-bármilyen digitális eszköz azonnal használ- munkahelyi egészség és biztonság fontossá- tek. A sport, a jóga, a meditáció vagy éppenható. A parkoló foglaltságának jelzése mel- gára. Idén az Egészség és Jóllét volt a közép- a többiek felé való megnyílás csökkenthetilett fejlesztettek egy mobilapplikációt is. A pontban, így nagy betűkkel. Mi fért ebbe? a stressz szintjét. Másodiknak jön a Töltődjbenne elhelyezett funkciók segítségével pél- Orvosi felmérés, elsősegély-tanfolyam, a fel! Fontos, hogy időben befejezzük a mun-dául gördülékenyen lehet majd tájékozód- helyes testtartás és a számítógépes munka- kát, mert csak így lesz alkalma agyunknakni az épületben. Természetesen az intranet állomások ergonómiája, bringás reggeli és és testünknek pihenni, eleget aludni és más-továbbra is működik, azt is folyamatosan még irodai jóga is. nap frissen és energikusan folytatni. És vé-fejlesztik, ott is lesznek olyan megoldások, A skandináv ingatlanfejlesztő három tanác�- gül itt a Kezdd újra! Itt azt hangsúlyozta aamelyek a székházon belüli szolgáltatások csal állt elő, amelyek irodai tapasztalatai cég, hogy a rendszeres rövid szünetek elő-igénybevételét segítik. szerint megszívlelendők, ezeket ismertet- segítik az agy jól megérdemelt pihenésétUgyanilyen mérvadó a Skanska, a svédek te is legújabb budapesti irodaházának be- és feltöltődését. A feladat jellegének vagy ajó régen odafigyelnek az irodabelsőkre, a járásakor. Az első a Pihenj! Különféle kuta- napi rutinnak a megváltoztatása gyakran se-megfelelő ergonómiára, és persze nincse- tásokra és saját tapasztalataikra utalva azt gít. Lehet ez egy rövid képernyőmentes idő-nek híján a zöld megoldásoknak. A vállalat állítják, hogy kipihenten kreatívabbak va- szak, egy röpke séta az iroda körül vagy a kö-14 éve indította el a mára már hagyomán�- gyunk, és jobban teljesítünk. Kulcsfontossá- zeli parkban.94

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanProptech ésami mögötte vanFelforgatja a piacot a technológiaFutó PéterBár egyre többször halljuk és használjuk a proptech szót, a többség még mindig meglehetősen új kifejezésként tekint rá. A Property Forum november elején megrendezett varsói proptech konferenciájának résztvevői kö-zött például mindössze 2 százalék volt azok aránya, akik már legalább 5 éve hallottak a fogalomról, noha a ki-fejezés több mint egy évtizede létezik. A proptech cégek száma mostanra világszerte meghaladja a 6 ezret, és azországok felében, mintegy 100 országban működik legalább egy, kimondottan a proptech-hez köthető cég. 95

Az, hogy technikai fejlődés volt, van és fel- Kell-e féltenünk a munka­ Egy magyar proptech cég például egy szál-tehetően lesz is, eléggé nyilvánvaló, így a helyeinket? lodát automatizált, a reptereken pedig maproptech fogalmát az ingatlanpiachoz kap- már megsértődnek, ha a helyszínen kérünkcsolódó technológiai megoldások mellett Az ingatlanszektorban az értékesítésben, az beszállókártyát. Sokan azonban még min-egyfajta új gondolkodásmód irányából ér- üzemeltetésben, az értékbecslésben vagy dig idegenkednek az új megoldásoktól, ígydemes megközelíteni. Vajon az ingatlan- magában az építőiparban is átalakulásokat időbe telik egy új technológia bevezetése.szektorban tevékenykedő cégek mely terü- hozhat a technológia, a változás azonban fel- A technológiai fejlődéssel párhuzamosanleteken gondolják fontosnak a technológiai tehetően nem villámcsapásként fog lesújta- rengeteg emberi idő és kapacitás szabadulújítások bevezetését? A különböző terüle- ni, hanem fokozatosan alakítja át a szektort. fel, kérdés, hogy ezzel mihez fogunk kez-teken működő proptech cégek számából Az értékbecslésben például a Portfolio kon- deni. Sok ember munkáját ki lehet válta-úgy tűnik, hogy leginkább az épületek üze- ferenciáin megszólalt szakértők szerint a ro- ni mesterséges intelligenciával, és akkor elmeltetésében érdekelt cégek számára fon- botok miatt valóban megszűnhetnek mun- kell indulnia egy társadalmi gondolkodás-tos a technológia és az automatizáció. kahelyek, de ezzel párhuzamosan új mun- nak arról, hogy mihez kezdünk magunkkal.James Dearsley, az Unissu társalapítójá- kakörök is létrejönnek. Az értékbecslői Ugyanakkor hiába van otthon mikró, és hi-nak kutatásából kiderül, hogy a proptech szakmában a legvalószínűbb forgatókönyv ába tudunk minden ételt otthon elkészíteni,cégek fele épületüzemeltetési tevékenysé- az lehet, hogy a robotok inkább segíteni, ki- mégis járunk étterembe, odaülünk egy bár-gekben érdekelt. A második helyen az in- egészíteni fogják az értékbecslők munkáját,gatlanértékesítés területe áll, míg felhasz- pulthoz beszélgetni, az emberi kapcsolatoknálói oldalról nézve a költözés, a vásárlás semmint kiváltani azt. A hatékonyság és az a technológia fejlődésével sem fognak meg-vagy a bérlés területére egyelőre kevésbé időhiány miatt azonban egyre nagyobb szük- szűnni, de az emberi tevékenység kicsit át-szivárogtak be az új megoldások. A legke- ség van az automata technológiákra. Mivel rendeződik. Lehet, hogy a minőségre és avésbé viszont az építőiparban van jelen a nemcsak az adásvételek, hanem az érték- tevékenység humánoldalára jobban oda kellproptech, vagyis ebben az ágazatban ter- becslések száma is folyamatosan nő, elen- figyelni, és háttérbe szorul a mennyiség.jednek leglassabban a rendelkezésre álló gedhetetlen a technológiai segítség, de eztechnológiai újdonságok. nem jelenti azt, hogy ne lenne szükség em- Proptech a valóságbanAmi az ingatlanpiac ágazatok szerinti bon- beri munkára is.tását illeti, a proptech cégek száma a ke- Dános Pál, a KPMG igazgatója szerint az, Noha az egyes ágazatokban eltérő mérték-reskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó te- hogy az emberi kontaktus ki legyen szűrve ben van jelen a proptech, érdemes néhányvékenységekben a legmagasabb – lásd mindenféle tevékenységből, mindig felvet gyakorlati példát is megnézni, hogy világo-üzemeltetés –, míg a lakóingatlanokkal kérdéseket. Rengeteg olyan folyamat van, sabb képet kaphassunk arról, milyen szerte-kapcsolatos szolgáltatások terén alacso- amelyet lehet és érdemes is automatizálni. ágazó megoldásokat is értünk ezalatt.nyabb a számuk.Összességében viszont számos eszközvagy felhasználási forma van, ahol a tech-nológia és az ingatlanok találkoznak egy-mással, ezzel létrehozva a proptech vilá-gát. Ezek közül a legfontosabbak:• VR és AR,• robotika,• blockchain,• omnichannel,• okosépületek,• drónok,• 3D nyomtatás,• önvezető járművek.A különböző szektoroknál ugyan más adigitalizáció szintje, de bizonyos mértékbenmár mindenhol jelen van. Becslések szerintmostanra az ingatlanpiaci munkák közel fe-lét lehetne automatizálni, így nem véletlen,hogy sokan a technológia adta előnyök éslehetőségek mellett munkahelyek megszű-nésével is számolnak.96

2018/2 www.portfolio.hu/ingatlanAz üzemeltetésben például a munkaerőhi- férőhelyek feltüntetésével, a plázában pedig Természetesen a proptech-nek a kivitele-ány kezelését a B+N Referencia Zrt. a robo- a vásárlóknak segít megtalálni a kiválasztott zés, a bérbeadás és az üzemeltetés melletttikával próbálja megoldani, úgy, hogy taka- üzletet vagy szolgáltatást egy mobilalkalma- a bérlői döntések során is fontos szereperítórobotok fejlesztésével orvosolja a taka- záson keresztül. van. A hatékonyság növelésével egy iroda-rítók hiányából keletkező problémákat, de A proptech azonban az épületek tervezése- házban több embert lehet egységnyi he-az automatizáció a CPI Facility Management kor is megjelenik. A tervezési és építési fo- lyen leültetni, hatékonyabban lehet a tár-részlegénél is egyre jobban megjelenik. lyamatok összehangolásával, a BIM rend- gyalókat kihasználni, viszont az ilyen meg-A közelmúlt legfontosabb városfejlesztési szer használatával és az ipar magasabb szin- oldások bevezetésénél újra előtérbe kerüláttörését jelentik az egyre több helyen meg- tű digitalizációjával nemcsak gyorsabban és az emberi tényező, hogy vajon hogyan hatjelenő okosváros koncepciók, amelyek ös�- kevesebb költséggel készülhetnek el a kü- mindez az egyén munkateljesítményére. Azszekapcsolják a digitális és a fizikai valósá- lönböző épületek, de a részletes tervezés emberi igények bizonyos szempontból nemgot. Ennek egyik példáját – a Budapest bel- és ellenőrzés azt is eredményezi, hogy keve- megváltoztathatók, de tény, hogy egyesvárosában a Vodafone Magyarország által sebb hibázási lehetőség marad a kivitelezés munkakörökben a technológia mai fejlett-telepített parkolórendszert – a smart city során, ami egyben a minőségben is megmu- sége lehetővé teszi a távmunkát, amivel to-kapcsán már említettük, de technológiai ol- tatkozhat. Ezt segíti például a Graphisoft ál- vább optimalizálhatók a cégek bérleti ésdalról a proptech kérdésével is szorosan ös�- tal fejlesztett ARCHICAD szoftver is. működési költségei. James Dearsley, az Unissu társalapítója „A proptech cégek fele épületüze- meltetési tevékenységekben érde- kelt. A második helyen az ingatlané­ r­ tékesítés területe áll, míg felhasználói oldalról nézve a költözés, a vásárlás vagy a bérlés területére egyelőre kevésbé szivárogtak be az új megol- dások. A legkevésbé viszont az építő- iparban van jelen a proptech, vagyis ebben az ágazatban terjednek leg- lassabban a rendelkezésre álló tech- nológiai újdonságok.szefügg. A rendszer lényege, hogy a sofőrök Az épületbe betervezett, majd beépített Noha a fent említett megoldások nagyonegy mobilalkalmazáson keresztül, térképen szenzorok az energiafelhasználást optimali- vonzók lehetnek, figyelni kell arra is, hogymegjelenítve láthatják a közelben szabad zálják, például a villany vagy a fűtés automa- a proptech-re ne divatirányzatként tekint-parkolóhelyeket, csökkentve ezzel a feles- tikus szabályozásával, de szintén a proptech sünk, hanem mint olyan lehetőségre, amelyleges parkolóhely-keresésből adódó káros- megoldásai teszik lehetővé, hogy távolról bizonyos esetekben valóban hatékonyab-anyag-kibocsátást és elvesztegetett időt. is vezérelhetők legyenek a létesítmények bá, olcsóbbá vagy környezetbarátabbá te-Szintén a smart cityvel összefüggésben kell elektronikai eszközei, amivel a fenntartási szi a meglévő folyamatokat. A változás le-megemlíteni a bevásárlóközpont-fejleszté- költségek jelentősen csökkenthetők. A jövő hetőségétől nem szabad és nem is érdemessek új hívószavát, az omnichannelt, ami pél- irodaházait tehát már a proptech jegyében elzárkózni, de fontos, hogy – mint mindendául a Futureal fejlesztésében épülő Etele fogják tervezni, kivitelezni és üzemeltetni, esetben – az új technológiák alkalmazásá-Plazában azt fogja jelenteni, hogy az épü- de a lakóingatlanok és kiskereskedelmi egy- nál is legfőbb szempontként a józan ész ér-letben egy helymeghatározó és navigációs ségek esetében is egyre több helyen jelen- vényesüljön.rendszer könnyíti meg a parkolást az üres nek meg hasonló megoldások. 97

Aranykorukatélik az ingatlan-alapokMegéri még ide tenni a pénzünket?Árgyelán ÁgnesEgy éve töretlenül áramlanak a milliárdok az ingatlanalapokba, amelyek csak idén szeptember végégig közel 280 milliárd forintnyi friss ügyfélpénzt csatornáztak be. A népszerűségük egyelőre megingathatatlan, köszönhető-en részben annak, hogy a lakosság számára elérhető konstrukciók között van, amely már most 10 százalék felettihozamot mutathat fel, másrészről az ingatlanpiaci vásárlási kedv is pozitívan befolyásolja az értékesítést. De va-jon tudják-e a befektetők, pontosan milyen befektetések vannak ezekben az alapokban, pontosan miből jön a ho-zam, és mi lesz akkor, ha az ingatlanpiaci értéknövekedés egyszer csak látványosan lelassul? Ennek jártunk utána.Az ingatlanalapok húzzák Megnéztük azt is, hogy az idei első három gyenge teljesítményt felmutató abszolút ho-a teljes piacot negyedév értékesítési számai hogyan vi- zamú alapok kategóriájáról, amely szeptem- szonyulnak az előző évi értékesítésekhez, ber végével 63 milliárd forintos tőkekiáram-Töretlenül menetelnek idén az ingatlan- és azt találtuk, hogy az ingatlanalapok idén lásnál járt, holott az előző években sosemalapok, a bennük kezelt vagyon közelít az eddig gyűjtött 278 milliárdja már most volt negatív a kategória.1400 milliárd forinthoz, amivel ez a kategó- meghaladja a teljes tavalyi 264 milliárdosria számít a legnagyobbnak a 6300 milliárd vagyonbeáramlást. Az idei év nagy vesz- 10 százalék feletti hozam isforintos magyar befektetésialap-piacon. Az tese eddig – nagyon úgy tűnik – a kötvény- van már idéningatlanalapok tavaly októberben lépték át alap, amelyből szeptember végéig össze-az ezermilliárd forintos kezelt vagyonha- sen közel 200 milliárd forint távozott, több A lakossági ügyfeleknek értékesített alapoktárt, azóta ez a szám folyamatosan nő, mi- mint tavaly egész évben. közül év eleje óta a Raiffeisen Ingatlan „A” so-közben a kötvényalapok kiestek az ezermil- A geopolitikai kockázatok, a feltörekvő piaci rozata teljesít a legjobban, az alap az októ-liárdos körből, de nem sok választja el ettől aggodalmak és a részvénypiacok túlfűtött- ber végi állapotok szerint 10,7 százalékos ho-a vegyes és abszolút hozamú alapokat sem. sége mellett azonban szépen jönnek fel a zamnál jár, de az indulástól számított éves 7,72017 elejétől csak egy hónap volt, tavaly au- pénzpiaci alapok, amelyek a 2016-os 351 és százalékos hozama is a második legjobb a lis-gusztusban, amikor nettó tőkekiáramlást a 2017-es 287 milliárdos tőkekiáramlást idén tán. Ez utóbbiban egyedül a Duna House Ma-szenvedtek el az ingatlanalapok, ezt leszá- már jelentősen mérsékelték, jelenleg csu- gyar Lakás Ingatlanalapja előzi meg 9,4 szá-mítva töretlen tőkebeáramlás jellemzi a ka- pán 12 milliárd a mínusz, amit könnyen lehet, zalékkal, igaz, az alap csak kétéves múlttaltegóriát. Az utóbbi öt napban például nem hogy év végére pluszba tornász a kategória. rendelkezik. Ettől függetlenül igen megnye-volt olyan hónap, amikor 30 milliárdnál ke- Érdemes szót ejteni az idén meglehetősen rő hozammal bír, idén eddig például már 8,7vesebb tőkét gyűjtöttek volna. százalékot hozott a befektetőknek. Idei telje-98

2018/2 Www.portfolio.hu/ingatlanA hazai ingatlanalapokban kezelt vagyon (milliárd Ft) mert a likvid eszközök aránya nagyban meg- határozza az alap hozamtermelő képességétForrás: BAMOSZ, Portfolio is: a nagyobb likvid hányad alacsonyabb po- tenciális hozamot vetít előre, mivel a könnyen1 600 pénzzé tehető eszközökön csak kisebb hoza- mokat lehet elérni (főleg a mostani, még min-1 200 dig alacsony hozamkörnyezetben). 800 Költségek 400 A legtöbb alapkategóriához hasonlóan az in- gatlanalapok esetében is van vételi és vis�- 0 szaváltási díj, előbbi a nagyobb alapok ese- tében jellemzően 2 százalék körüli, utóbbi 20172.0011.371.0. 220.2187..20031.371.0. 240.3107..20051.371.0. 260.3107..0270.1371..20081.371.0. 92.03107..1200.3117..121.03017. .1220.3181.2.0011.381.0. 220.2188.2.0031.381.0. 240.3108.2.0051.831.0. 260.3108..0207.13812..00818.3.01.9.30. pedig fél százalékot tesz ki. Ennél a kategóriá- nál gyakori elem a büntetőjutalék, amit akkorFőbb alapkategóriák összesített nettó értékesítése kell megfizetnie a befektetőnek, ha az aján-(milliárd Ft) lott befektetési időtáv előtt szeretné vissza- váltani a befektetési jegyeket. A folyó költségForrás: BAMOSZ, Portfolio – amely magába foglalja az ingatlanok üze- meltetését, karbantartását, a bérleti szer- 400 ződések és egyéb amortizációs kérdések ke- 300 zelését, az alapkezelési és letétkezelési díjat, 200 valamint az ingatlanvásárlás tranzakciós il- 100 letékét is – a lakóingatlan esetében az egyik legmagasabb a 3,5 százalékkal, mivel itt a la- 0 kások mindennapos üzemeltetési és karban--100 tartási feladatai hangsúlyosabbak, mint más-200 alapok esetében, emellett a bérleti szerződé--300 sek is jellemzően rövidebb, egyéves futam--400 idejűek. 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 Pénzpiaci Kötvény Részvény Vegyes Abszolút hozam Ingatlanalapsítménye alapján a harmadik legjobbnak az nem látszik, hogy az ingatlanpiacon jelentő- Érdemes még ebbe tenniEurópa Ingatlan „A” sorozat bizonyult 6,3 szá- sebb korrekció jönne a közeljövőben, ha ez a pénzünket?zalékos YTD-hozammal. mégis megtörténik, a portfólióban lévő in- gatlanok értéke jelentősen csökkenhet, ez A piacon elérhető lakás- és ingatlanpiaci ár-De honnan jön a hozam? pedig hatással lesz a befektetők hozamára indexek alapján még nagyon nem látszik, is, főként azoknál az alapoknál, ahol az átér- hogy itt lenne a lakás-és ingatlanpiaci ár-Először is fontos tisztázni, hogy ingatlanalap tékelődésből származó bevétel adja a hozam emelkedés vége. Nagyjából egybehangzóés ingatlanalap között is van különbség, elég, fő részét. Egy esetleges ingatlanpiaci gyen- vélemény, hogy a már három éve két szám-ha a piacon elérhető egyetlen lakásalapra és gélkedés persze a bérleti díjakra is kihat, de jegyű reálár-növekedés idén sem feltétlenüla többi ingatlanalapra gondolunk. A különb- ez esetben jellemzően később gyűrűzik be. vált még egy számjegyűbe, de lassabb bővü-ségeket persze végig lehetne venni a szerint lési ütem a valószínűbb, ráadásul a kedvez-is, hogy az egyes alapok közvetlenül vagy Likviditás ményes áfakulcs megszüntetése további ár-közvetetten tartanak-e ingatlant a portfólió- emelkedést hozhat a lakáspiacon, miután aban, zárt végűek vagy nyílt végűek, zárt körű Jogszabályilag van egy 15 százalékos előírás fejlesztők várhatóan tovább hárítják a meg-vagy nyílt körű a befektetési jegyek kibocsá- kötelező likvid hányad tartására, amelyet a növekedett költségeiket.tása, stb. piacon lévő alapok jellemzően jóval megha- Mindezek alapján jó eséllyel lesznek mégA hazai ingatlanalapok esetében a hozamok ladnak, van olyan alap, ahol a likvid hányada vonzó hozamok az ingatlanalapoknál, fon-két fő forrásból tevődnek össze: a bérbeadás- a portfóliónak 50 százalék feletti. A lakásalap tos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy a köz-ból származó bevételből és az értékváltozá- esetében ugyanakkor külön figyelnek arra, hiedelemmel ellentétben az ingatlanalapokson elérhető hozamból, ezeknek az elemek- hogy a kötelező 15 százalék likvid hányad fe- nem pénzpiaci alapok, a kockázati szint jel-nek hozamokon belüli súlya azonban eltér, a lett minden összeg be legyen fektetve, hogy lemzően magasabb, a likviditás pedig alacso-Duna House lakásalapja esetében például az minél magasabb hozamot tudjanak termelni. nyabb, így aki ezek mellett dönt, annak érde-értéknövekedés oldalára billen a mérleg. A likviditási számok ismerete tehát egy in- mes az alap által ajánlott befektetési időtá-Mindez azért érdekes, mert bár most még gatlanalap megvásárlása előtt azért fontos, vot tartania. 99

MILYEN LESZ-LEGYEN BUDA-PEST 2030-BAN?Mester NándorÜlök Dél-Budán az egyik felhőkarcoló te- szaladnak ide-oda, én meg vígan tekerhetek Elérek a Parlament vonaláig, alig győzömtején, felhörpintem a feketémet a kávézó- vagy ráérősen bandukolhatok a sok zöld kö- kerülgetni a hajóhotelekből kiszálló utaso-ban, és odasétálok az ablakhoz. Jobbra sta- zött fölöttük. A tekerést választom, így ve- kat, akik azt hiszik, csak azért, mert külföldi-dionok Csepelen, vidám sétahajók a gátnál szem birtokba az új Budapestet. ek, övék az egész sétány. Aztán megcélzomés hosszú autókígyó az új hídon. Ha mes�- Északnak haladva rögtön meghökkenek az a szigetet, mert úgy tudom, megint érde-szelátóm lenne, nem nagyon látnék sofőrt élére állított hatalmas Rubik-kockán, amit mes ott semmit tenni, ellenni valahogy, el-bennük, és nyugtáznám, hogy jól kitalálták: már 20 éve ígérgettek. Végre fel is építették, ütni az időt vagy egyszerűen csak futni egyegyik sem megy a másiknak. és most az okos fiatalok kezdő cégeit és a nagyot. Valamilyen csoda folytán ugyanisKíváncsiságom azonban nem engedi, hogy névadó jótetteit bemutató múzeumot szál- nem épültek új stadionok, hotelek és kaszi-sokáig nézelődjek, az hajt, hogy kipróbáljam lásolja el. Átpillantok ferdén a túloldalra, és nók, pedig voltak, akik akarták.a toronytól nem messze, közvetlenül a fo- az átfestett Bálna mintha mosolyogna, nyi- Kiérek az északi szigetcsúcshoz, de nem kel-lyóparton futó sétányt. Merthogy az autók tott szája nem bekapni akar, inkább üdvö- lett volna jobbra, a Foka-öböl és a Népszigetmár a megemelt rakpart alatt, láthatatlanul zöl, mint megfélemlít. felé nézni: mindkét helyen sűrű lett a lakó-100