41213สรุปย่อ - กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน (ชมรมนศ.มส

10 1 5. กำรจดทะเบียนท่ีต้องมีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนกำรจดทะเบียนคือ สัญญำซื้อขำย ท่ีดินทีม่ ีโฉนดตรำจอง 6. กำรจดทะเบียนซื้อขำยท่ีดินพร้อมบ้ำนในท่ีดินมีโฉนดท่ีดิน ไม่ต้องมีประกำศให้คนมำ คัดค้ำนกอ่ นจดทะเบียน 7. กำรซือ้ ขำยทด่ี ินมีโฉนดท่ดี นิ เพยี งครง่ึ แปลง จะต้องมกี ำรรงั วดั ทีด่ ินก่อนกำรจดทะเบยี น 8. กำรจดทะเบียนท่ีดินต่ำงท้องที่ จะทำำ ได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ กำรจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มี กำรประกำศก่อนกำรจดทะเบียน และ กำรจดทะเบียนน้ันจะต้องไม่มีรังวัดก่อนกำรจด ทะเบียน 9. กำรซื้อท่ีดินมีโฉนดท่ีอยู่ท่ีจังหวัดเชียงใหม่ คู่กรณีอำจ จะยืนคำำ ขอได้จำกสำำ นักงำนท่ีดินที่ แหง่ ใดกไ็ ดท้ วั่ รำชอำณำจักร 10. กำรจดทะเบยี นต่ำงท้องท่จี ะกระทำำ ไม่ได้ ถำ้ กำรจดทะเบยี นน้นั ตอ้ งมกี ำรประกำศก่อนกำรจด ทะเบียน 11. กำรได้มำซึ่งกำรครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 นนั้ ผู้ได้มำได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นทันทีเมื่อปฏิบัติถูกต้องตำมหลักเกณฑ์ที่ ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บัญญัตไิ ว้ 12. กำรท่ีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียขออำยัดท่ีดินนั้น ถ้ำพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีสอบสวนแล้ว เห็นสมควร เชอ่ื ถอื ไดก้ ็ใหร้ บั อำยดั ไว้ไดม้ ีกำำหนด 30 วนั นบั แต่วนั ที่สัง่ รับอำยัด 13. ที่ดินที่มี น.ส. 3 ในกำรโอนจำำเป็นต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำ หนำ้ ที่เท่ำนน้ั 14. ที่ดินมี ส.ค. 1 ในกำรโอนตอ้ งมกี ำรโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองให้ผ้รู ับโอนเพยี งอย่ำง เดียว 15. ท่ีดนิ ท่ีมีใบไต่สวน เป็นที่ดนิ ที่สำมำรถทำำกำรโอนโดยจดทะเบยี นต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี และ โอนโดยกำรส่งมอบกำรครอบครองให้ผูร้ บั โอนไดท้ ้ังสองอย่ำง 16. กำรจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรมลงในโฉนดท่ีดิน จำำ เป็นต้องมี กำร ประกำศก่อนกำรจดทะเบียน 17. กำรจดทะเบียนขำยบำ้ นและท่ีดนิ พร้อมกนั ในทด่ี นิ ท่มี ี น.ส. 3 ก. ไมจ่ ำำเป็นตอ้ งมีกำร ประกำศก่อนกำรจดทะเบียน หนว่ ยที่ 14 การปฏิรูปทีด่ นิ เพ่อื เกษตรกรรม 1. หลักกำรเบ้ืองต้นของกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ครอบคลุมเนื้อหำสำระในส่วนของแนวคิด ท่ีมำของกำรปฏิรูปที่ดิน ววิ ัฒนำกำรของกฎหมำยปฏริ ูปที่ดินในประเทศไทย นอกจำกน้ีกำรศึกษำ สอบซอ่ มวนั อาทติ ยท์ ่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 2 ถึงควำมหมำยของคำำสำำ คัญตำมกฎหมำยปฏิรูปที่ดินและกฎหมำยอื่นที่เกี่ยวข้อง ก็ถือว่ำเป็นสำระ สำำคญั ท่ีนำำ ไปสคู่ วำมเข้ำใจในเน้ือหำของกำรปฏิรปู ท่ดี ินเพอ่ื เกษตรกรรมย่งิ ข้ึน 2. องค์กรทำำหน้ำท่ีดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดิน ปฏิรูปที่ดนิ เพ่ือเกษตรกรรมนั้นประกอบไปด้วยหลำยส่วน ทงั้ ทเ่ี ปน็ คณะกรรมกำรท่ที ำำหนำ้ ท่ีกำำหนดนโยบำยและแผน ตลอดจนองค์กรท่ีทำำหน้ำที่อนุมัติเพ่ือ กำรดำำ เนินกำรตำมโครงกำรปฏิรูปที่ดิน ซ่ึงมีอำำ นำจหน้ำที่ลดหล่ันกันลงไป โดยมีองค์กรท่ีเป็น ส่วนรำชกำรท้ังในส่วนกลำงและส่วนภูมิภำค ทำำหน้ำท่ีดำำเนินกำรตำมนโยบำยและแผนของคณะ กรรมกำร นอกจำกนี้ในกำรปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมยังมีกองทุนท่ีใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดิน อีกท้ัง กรรมกำรด้ำนต่ำงๆ ทำำหน้ำที่ท่ีเก่ียวข้องและสืบเนื่องจำกผลกำรปฏิรูปท่ีดินเพื่อทำำให้กำรปฏิรูป ท่ีดนิ บรรลวุ ัตถุประสงคต์ ำมเจตนำรมณ์ 3. กำรดำำเนินงำนปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม เป็นผลจำกกำรปฏิบัติให้เป็นไปตำมพระรำชบัญญัติ กำรปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2518 โดยมีเน้ือหำในส่วนท่ีเป็นสำระสำำ คัญ กล่ำวคือ กำรกำำ หนดเขต ปฏิรูปท่ีดิน ประเภทที่ดินท่ีนำำ มำใช้ในเขตปฏิรูปท่ีดิน อำำ นำจหน้ำที่ของสำำนักงำนกำรปฏิรูปท่ีดิน เพื่อเกษตรกรรม ตลอดจนเจ้ำพนักงำนในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดิน กำรจัดที่ดินให้เกษตรกร ผล ภำยหลังกำรจัดท่ีดินให้เกษตรกร ตลอดจนโครงกำรท่ีหน่วยงำนของรัฐให้กำรส่งเสริมและพัฒนำ เพอื่ เพม่ิ ผลผลิตให้เกษตรกรในเขตปฏริ ูปทด่ี ิน 14.1 หลักเบอ้ื งตน้ ของการปฏิรปู ทดี่ ินเพ่อื เกษตรกร 1. กำรปฏริ ปู ท่ดี นิ เพ่อื เกษตรกรรมมแี นวคิดมำจำกกำรทเ่ี กษตรกรขำดแคลนที่ดนิ ทำำ กิน หรือมขี นำด ที่ดนิ ไม่เพียงพอกบั กำรทำำกิน ตลอดจนผลผลิตทำงกำรเกษตรกรรมตกตำำ่ ส่งผลให้เศรษฐกิจของ ประเทศตกต่ำำ ทำำใหม้ ีปัญหำต่อประเทศชำติในภำพรวม เน่ืองจำกผลผลิตทำงกำรเกษตรไม่เอือ้ ต่อ กำรพัฒนำประเทศ รำยไดข้ องเกษตรกรตำำ่ ลงและกำรถือกรรมสทิ ธใิ์ นทีด่ ินไมม่ ีกำรกระจำยไปยัง เกษตรกรท่ีจำำ เป็นต้องใช้พื้นท่ีดิน จึงมีแนวคิดในกำรปรับปรุงแก้ไขปัญหำดังกล่ำวโดยวิธีกำร ปฏริ ูปที่ดนิ เพ่อื เกษตรกรรม 2. กำรเปลยี่ นแปลงทำงเศรษฐกิจของประเทศจำกกำรทำำ กำรเกษตรเพื่อยังชีพ เปล่ยี นไปเป็นเพ่ือกำร คำ้ รัฐมนี โยบำยให้กำรช่วยเหลือสนับสนุนกำรทำำ เกษตรกรรมโดยกำรจัดทำำ สำธำรณูปโภค แต่ยัง คงมีปัญหำในเรื่องกำรกระจำยท่ีดนิ เกษตรกรใช้ทำำ กิน ซ่ึงทำำ ให้ผลผลิตทำงกำรเกษตรตกตำ่ำตำม แนวคิดในข้อ 1 ปัญหำดังกล่ำวมีที่มำจำกกำรเกษตรกรขำยท่ีดินทำำกินให้แก่นำยทุน ทำำ ให้ เกษตรกรกลำยเปน็ ผเู้ ช่ำที่ดนิ ส่งผลใหเ้ กษตรกรมีฐำนะยำกจนไม่สำมำรถมีชวี ิตควำมเปน็ อยู่ได้ดี เท่ำที่ควร กระท่ังมีเหตุกำรณ์เกิดกำรเรียกร้องท่ีดินทำำกินในกลุ่มเกษตรกรที่เดินขบวนเข้ำมำ ประทว้ งรัฐบำล รวมทั้งยังมีเกษตรกรอีกส่วนหน่ึงใช้วิธีกำรบุกรุกป่ำสงวน ปัญหำต่ำงๆท่ีเกิดข้ึน ดังกล่ำวผนวกกับแนวคิดของกำรปฏิรูปที่ดินท่ีมีมำอยู่ก่อนแล้ว จึงได้มีกำรผลักดันให้เป็น นโยบำยกำรปฏริ ปู ทดี่ ิน ซึ่งในท่ีสุดได้มผี ลใชบ้ งั คบั เปน็ กฎหมำยปฏิรปู ท่ดี ินเพ่ือเกษตรกรรม สอบซ่อมวันอาทิตยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 3 3. พระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีแก้ไข 2 คร้ัง ใน พ.ศ. 2519 และ พ.ศ. 2532 เพ่ือให้เกิดควำมชัดเจน ควำมคล่องตัวและบรรลุตำม เจตนำรมณ์ของกฎหมำยในกำรปฏิรปู ทีด่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม 4. กำรศึกษำถึงคำำ ศัพท์สำำ คัญในกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเป็นสิ่งจำำ เป็นอย่ำงย่ิงเพื่อให้ทรำบถึงควำม หมำยของคำำศัพท์บำงคำำ เช่น เขตปฏิรูปที่ดิน ที่ดินของรัฐ เกษตรกร ซึ่งในคำำบำงคำำมีปัญหำใน กำรปฏิบัตมิ ำกในกำรตคี วำมเพื่อให้เปน็ ไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำยทด่ี ิน นอกจำกนยี้ งั จำำเปน็ ต้องศึกษำและเข้ำใจคำำว่ำกรรมสิทธ์ิ ซ่ึงนำำ ไปใช้กับกำรถือครองท่ีดินของเกษตรกรในเขตปฏิรูป ที่ดินและตำมพระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีบทบัญญัติท่ี กำำ หนดใหเ้ กษตรกรอำจมกี รรมสทิ ธใิ์ นท่ีดินท่ตี นถือครองจำก ส.ป.ก. ดว้ ย 14.1.1แนวคดิ ในการปฏิรปู ท่ีดนิ เพอื่ เกษตรกรรม อธิบำยควำมหมำยของกำรปฏิรูปกำรเกษตร ปฏิรูปท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ และกำรปฏิรูป ท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงกวำ้ ง พร้อมเช่ือมโยงควำมสัมพันธ์ของควำมหมำยกำรปฏิรูปกำรเกษตรกับกำรปฏิรูป ท่ีดิน กำรปฏิรูปกำรเกษตร หมำยถึงกำรปรับปรุงเปลี่ยนแปลงโครงสร้ำงทำงกำรเกษตรที่ไม่ถูกต้องหรือ ไม่ดี กำรปฏิรูปท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ หมำยถึงกำรกระจำยหรือกำรถือครองที่ดินจำกผู้ท่ีมีท่ีดิน มำกพอเพียงต่อกำรทำำ กิน นำำ มำกระจำยให้แก่ผู้ที่ขำดแคลน หรือมีปัญหำเก่ียวกับกำรมีท่ีดินหรือถือครองท่ีดิน เพือ่ กำรประกอบอำชพี กำรปฏิรูปท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงกว้ำง มีควำมหมำยคลุมไปถึงกำรกระจำยกำรถือครองที่ดิน (ท่ี ถือเปน็ กำรปฏิรูปที่ดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ) และยังรวมไปถึงกำรดำำ เนินกำรของหน่วยงำนของรัฐ เพ่ือจัด ทำำ กิจกรรมและโครงกำรดำ้ นต่ำงๆ ท่มี ลี ักษณะเอ้อื ประโยชนต์ ่อกำรสนับสนุนให้เกษตรกรมีเศรษฐกิจและชีวิต ควำมเปน็ อยทู่ ่ดี ขี ึ้น ส่วนควำมสัมพันธ์ของกำรปฏิรูปกำรเกษตรกับกำรปฏิรูปท่ีดิน คือ กำรปฏิรูปที่ดินอย่ำงกว้ำงถือ เป็นกำรปฏริ ูปกำรเกษตร 14.1.2ทม่ี าของการปฏิรปู ที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม อธิบำยที่มำของกำรปฏิรูปที่ดิน และเหตุผลของกำรที่ประเทศไทยจำำเป็นต้องมีกฎหมำยปฏิรูปท่ีดิน เพอ่ื เกษตรกรรม ท่ีมำและเหตุผลที่ประเทศไทยจำำ เป็นต้องมีกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม เน่ืองมำจำกกำร ขำดแคลนที่ดินทำำ กินของเกษตรกร ปัญหำควำมยำกจนของเกษตรกร กำรไม่มีนโยบำยเพ่ือพัฒนำทำงกำร เกษตรเพอ่ื เปน็ แนวทำงหรือสวัสดกิ ำรใหแ้ กเ่ กษตรกรอยำ่ งพอเพียง ซ่งึ ส่งผลกระทบตอ่ ประเทศในภำพรวม สอบซอ่ มวันอาทติ ย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 4 14.1.3ววิ ัฒนาการของกฎหมายปฏิรูปที่ดนิ ในประเทศไทย เหตุใดพระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จึงมีกำรแก้ไขค่อนข้ำงเร็ว มำก กลำ่ วคอื แกไ้ ขในปี พ.ศ. 2519 ทัง้ ท่ีกฎหมำยมผี ลบังคับใช้ไม่ถึง 1 ปี กฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพ่ือกำรเกษตรมีบทบัญญัติท่ีไม่รัดกุมและเหมำะสมทำำ ให้เป็นอุปสรรคต่อกำร ดำำ เนนิ กำรปฏิรูปที่ดินอย่หู ลำยประกำร อธิบำยเหตุผล และสำระสำำคัญของกำรแก้ไขกฎหมำยปฏริ ูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมในคร้ังท่ีสองโดย สังเขป เหตุผลในกำรแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพ่ือกำรเกษตรในครั้งที่สอง เนื่องจำกยังคงมี อุปสรรคทีท่ ำำให้ไม่อำจดำำ เนนิ กำรไปโดยเหมำะสมตำมควร และสมควรขยำยขอบเขตกำรจดั กำรปฏิรูปที่ดนิ ให้ กว้ำงขวำงข้ึน ให้สำมำรถช่วยเหลือผู้ประสงค์จะเป็นเกษตรกรได้ ตลอดจนกำรจัดท่ีดินเพ่ือให้กำรดำำเนิน งำ นครงวงจรภำคเกษตรกรรม 14.1.4ความหมายของคาำ ศพั ทส์ าำ คัญในกฎหมายปฏริ ูปท่ดี นิ เพอื่ เกษตรกรรม คำำ ว่ำ “เกษตรกร” มีควำมหมำยประกำรใด โดยเปรียบเทียบกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม ฉบบั ปจั จบุ นั กับกฎหมำยปฏิรูปทีด่ ินเพอ่ื เกษตรกรรมฉบับเดิม เกษตรกร ตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินฉบับเดิม หมำยถึงผู้ประกอบอำชีพเกษตรกรรม เป็นหลัก ส่วนคำำ ว่ำเกษตรกรตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏิรูปที่ดินฉบับปัจจุบัน นอกจำกจะหมำยถึงผู้ ประกอบอำชีพเกษตรกรเป็นหลักแล้ว ยังหมำยควำมรวมถึงบุคคลผู้ยำกจนหรือผู้จบกำรศึกษำทำงด้ำน เกษตรกรรม หรือผู้เป็นบุตรของเกษตรกร บรรดำซึ่งไม่มีท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมเป็นของตนเองและประสงค์จะ ประกอบอำชีพเกษตรกรรมเป็นหลัก ควำมหมำยของคำำว่ำ “กรรมสิทธิ์” และกรรมสิทธ์ิท่ีมีควำมเก่ียวข้องกับกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรมอย่ำงไร คำำ ว่ำกรรมสิทธิ์ไม่มีกฎหมำยใดให้คำำ นิยำมไว้แต่ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินได้ให้ควำมหมำยไว้ว่ำ กรรมสิทธ์ิ ถอื เป็นสว่ นหนง่ึ ของสิทธิในท่ดี ิน เปน็ สิทธิของเจ้ำของทจ่ี ะดำำ เนนิ กำรอย่ำงไรก็ไดใ้ นทรพั ย์สินที่ตน เปน็ เจ้ำของ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ) กรรมสิทธิ์มีควำมหมำยเก่ียวข้องกับกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินในแง่ท่ีเกษตรกรสำมำรถมีกรรมสิทธ์ิใน ท่ดี ินที่รัฐจดั ใหใ้ นเขตปฏริ ูปทีด่ ินเพอ่ื เกษตรกรรมได้ 14.2 องคก์ รดาำ เนินการปฏิรปู ทีด่ ินเพื่อเกษตรกรรม 1. คณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมถือเป็นองค์กรหลัก ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม ในส่วนที่เกี่ยวกับกำรให้นโยบำย กำรกำำ กับดูแลส่วนรำชกำรที่ดำำ เนินกำรปฏิรูปที่ดินซึ่งมี โครงสรำ้ งค่อนข้ำงใหญ่ และมีอำำ นำจหน้ำท่ตี ำมทก่ี ฎหมำยกำำ หนดหลำยประกำร สอบซ่อมวนั อาทติ ยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 5 2. สำำนักงำนกำรปฏริ ูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ส.ป.ก. เปน็ องค์กรหลกั ในกำรดำำ เนนิ กำรเพ่ือกำร ปฏิรูปทดี่ ินเพ่ือเกษตรกรรม เป็นสว่ นรำชกำรในระดบั กรมสังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดย ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินนี้ ส.ป.ก. จะมีแนวนโยบำยและกำรกำำ หนดภำรกิจหรือขั้นตอนใน กำรดำำ เนินกำรปฏิรปู ทดี่ ินใหเ้ ป็นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย 3. คณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัด เป็นองค์กรท่ีกำำหนดนโยบำยและกำำ กับดูแลส่วนรำชกำรท่ีเกี่ยว ขอ้ งกับกำรปฏิรปู ท่ดี ินในระดับจงั หวดั ท่มี ีส่วนเกย่ี วขอ้ งกับองค์กรเพอ่ื กำรปฏริ ปู ทด่ี นิ ในสว่ นอื่นๆ อยำ่ งเป็นระบบ มีโครงสร้ำงท่ีค่อนข้ำงใหญ่ และมีอำำ นำจหน้ำท่ีและควำมรับผิดชอบตำมกฎหมำย หลำยประกำร 4. สำำ นกั งำนปฏริ ปู ที่ดนิ จังหวัด หรอื ส.ป.ก. จงั หวดั เป็นหน่วยงำนในสงั กดั ของ ส.ป.ก. มีอำำ นำจ หน้ำที่ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม ตำมที่คณะกรรมกำรกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือ เกษตรกรรมและคณะกรรมกำรกำรปฏิรปู ทีด่ ินจังหวดั กำำหนด 5. กองทุนกำรปฏริ ปู ทดี่ ินเพื่อเกษตรกรรมจดั ต้งั ขึน้ มำพร้อมกับ ส.ป.ก. โดยได้เงินและทรพั ยส์ ินจำก ทงั้ รัฐบำลและแหล่งเงนิ อ่ืนๆ เพ่ือเปน็ ทุนหมุนเวยี น และใช้จำ่ ยเพื่อกำรปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม ปัจจุบันกองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมน้ี เป็นกองทุนที่ทำำให้กำรปฏิรูปที่ดินบรรลุ วตั ถปุ ระสงค์ในหลำยสว่ น 6. คณะกรรมกำรกำำ หนดเงนิ ค่ำทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ เปน็ องค์กรท่จี ัดตงั้ ข้นึ ตำมกฎหมำย ท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม และมีหน้ำท่ีตำมกฎหมำยที่เกี่ยวข้อง กรณีกำรกำำหนดเงินค่ำทดแทนจำกกำร เวนคืนทีด่ นิ ของเอกชน ซงึ่ หำกผู้ท่ีถูกเวนคืนไม่เหน็ ชอบด้วยกับจำำนวนเงนิ ที่คณะกรรมกำรกำำ หนด เงนิ คำ่ ทดแทน ก็สำมำรถอุทธรณ์ตอ่ คณะกรรมกำรอุทธรณ์ได้ 14.2.1คณะกรรมการปฏิรปู ทีด่ นิ เพือ่ เกษตรกรรม ปัจจุบันคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมมีกำรออกประกำศ และระเบียบเพ่ือใช้ในกำร ดำำเนินงำนปฏิรูปที่ดินเปน็ จำำนวนมำก ให้ยกตัวอย่ำงระเบียบคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมท่ีออก ตำมอำำนำจหนำ้ ที่และควำมรับผิดชอบ ตำมมำตรำ 19 พระรำชบญั ญัติกำรปฏริ ูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ตวั อย่ำง เชน่ ระเบยี บคณะกรรมกำรปฏิรปู ท่ีดินเพ่อื เกษตรกรรม วำ่ ด้วยกำรใหเ้ กษตรกรและสถำบนั เกษตรกรผ้ไู ด้รบั ท่ีดนิ จำกกำรปฏริ ูปที่ดินเพื่อกำรเกษตรกรรมปฏบิ ตั ิเกยี่ วกับกำรเขำ้ ทำำ ประโยชน์ในทดี่ ิน พ .ศ. 2535 14.2.2สาำ นกั งานการปฏริ ูปท่ดี ินเพื่อเกษตรกรรม อธิบำยภำรกิจหรือข้ันตอนในกำรดำำ เนินงำนปฏิรูปท่ีดิน ของ ส.ป.ก. ว่ำมีควำมสอดคล้องกับ นโยบำยที่ ส.ป.ก. ไดก้ ำำหนดไว้เพือ่ กำรปฏิรูปท่ีดินประกำรใด สอบซ่อมวันอาทติ ย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 6 ขั้นตอนในกำรดำำ เนินกำรของ ส.ป.ก. ในกำรเตรียมกำร กำรจดั ท่ดี นิ กำรพัฒนำโครงสรำ้ งพน้ื ฐำน และกำรเพ่ิมรำยได้นั้นถือได้ว่ำเป็นกำรดำำเนินงำนของ ส.ป.ก. ที่มีควำมสอดคล้องกับนโยบำยในกำรดำำ เนิน งำนของ ส.ป.ก. เพื่อสนองนโยบำยของรฐั และเพ่อื ให้กำรปฏริ ปู ทีด่ ินบรรลุเปำ้ หมำยโดยเร็วทสี่ ุด 14.2.3คณะกรรมการปฏริ ปู ท่ีดนิ จังหวัด ใหอ้ ธบิ ำยอำำนำจหนำ้ ทแ่ี ละควำมรบั ผิดชอบของคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ดี ินจงั หวัดพอสังเขป อำำ นำจหน้ำที่หลักของคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัดคือ กำรกำำ หนดมำตรกำรและวิธีกำรปฏิบัติ งำนของสำำ นักงำนกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัด และยังมีอำำนำจหนำ้ ท่ีในกำรพิจำรณำให้ควำมเห็นชอบในเร่ืองต่ำงๆ ที่สำำนักงำนกำรปฏิรปู ทีด่ ินจังหวัดเสนอติดตำมกำรปฏิบัติงำนของ ส.ป.ก. จงั หวดั พจิ ำรณำผลกำรปฏิบัติงำน จัดทำำ งบประมำณคำ่ ใช้จ่ำยดำำ เนินกำรเก่ยี วกับกำรเงนิ และกิจกำรอ่ืนๆ ในกำรปฏิรูปทดี่ ินเพือ่ เกษตรกรรม ตลอด จนวำงระเบียบหรือข้อบงั คบั เก่ียวกบั กำรปฏิบัติงำนของ ส.ป.ก. จงั หวดั 14.2.4สำานกั งานคณะกรรมการปฏริ ูปท่ดี นิ จังหวัด ให้อธบิ ำยอำำ นำจหนำ้ ทข่ี องสำำ นักงำนปฏิรูปทดี่ ินจงั หวดั เกยี่ วกบั กำรปฏิรปู ที่ดินเพอื่ เกษตรกรรม ส.ป.ก. จังหวัดมีอำำ นำจหน้ำท่ีในกำรดำำ เนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม ตำมท่ีคณะกรรมกำร ปฏิรูปที่ดนิ เพ่ือเกษตรกรรม และคณะกรรมกำรปฏิรปู ทด่ี ินจังหวัดกำำหนด 14.2.5กองทนุ การปฏิรปู ท่ีดินเพอื่ เกษตรกรรม มีควำมคดิ เห็นอยำ่ งไรกับกำรบริหำรจัดกำรองค์กรของกองทุนกำรปฏริ ูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม หำก นำำ ไปเปรยี บเทยี บกับองค์กรหรอื สถำบนั กำรเงนิ ท่ีตอ้ งมกี ำำ ไรหรือเลีย้ งตวั เองได้ กองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม ไม่น่ำจะนำำ ไปเปรียบเทียบกับองค์กรหรือสถำบันกำรเงิน ท่ัวไปที่ต้องมีกำำไรหรือเล้ียงตัวเองได้ เน่ืองจำกโดยวัตถุประสงค์และเจตนำรมณ์ของกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพื่อ กำรเกษตรกรรมเปน็ กำรกระจำยกำรถือครองที่ดินให้เกษตรกร ตลอดจนกำรพัฒนำควำมเป็นอยู่ของเกษตรกร ใหด้ ขี ึ้นมิใชเ่ ป็นกำรดำำ เนินกำรเพ่อื หำกำำ ไร 14.2.6คณะกรรมการกำาหนดเงินค่าตอบแทนและคณะกรรมการอุทธรณ์ อธิบำยขั้นตอนกำรดำำ เนินงำนของคณะกรรมกำรกำำหนดเงินทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ ซ่ึง มีควำมหมำยเกี่ยวขอ้ งกัน ในฐำนะทเี่ ปน็ องค์กรเสรมิ เพื่อกำรปฏริ ูปทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม คระกรรมกำรกำำ หนดเงินทดแทน จะมหี น้ำทก่ี ำำหนดเงนิ ทดแทนจำกกำรเวนคืนท่ดี ินของเอกชนโดย พิจำรณำปัจจัยหลำยประกำร เช่น ทำำเลที่ตั้งของที่ดิน ควำมสมบูรณ์ของท่ีดิน ซึ่งหำกเจ้ำของท่ีดินที่ได้รับแจ้ง จำำ นวนเงินค่ำทดแทน จำกคณะกรรมกำรกำำ หนดเงินทดแทนแล้วไม่เห็นชอบด้วยกับจำำ นวนเงินทดแทน ก็มี สิทธิอุทธรณจ์ ำำ นวนเงินค่ำทดแทนตอ่ คณะกรรมกำรอุทธรณ์ได้ สอบซอ่ มวันอาทิตยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 7 14.3 การดาำ เนนิ การปฏริ ปู ทด่ี ินเพือ่ เกษตรกรรม 1. กำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม ในส่วนของกำรกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดินถือเป็นจุดเร่ิม ตน้ ท่สี ำำ คญั ของขัน้ ตอนในกำรปฏบิ ัติของ ส.ป.ก. และพนกั งำนเจ้ำหน้ำที่ โดยกำรเลือกพืน้ ท่ีทใ่ี ช้ ในกำรปฏิรูปที่ ดินเพ่ือประกำศเป็นเขตปฏิรูปที่ดินโดยตรำเป็นพระรำชกฤษฎีกำและจัดทำำ แผนที่ แนบทำ้ ยพระรำชกฤษฎกี ำ 2. เพื่อให้กำรดำำ เนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นไปตำมวัตถุประสงค์หลักในกำรมอบสิทธิ ในที่ดินแก่เกษตรกร ซึ่งจะต้องใช้ที่ดินเป็นจำำนวนมำก จึงได้มีกำรนำำ ท่ีดินท้ังของรัฐและของ เอกชนมำใชใ้ นกำรปฏิรปู ทีด่ ิน 3. พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ท่ีอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินของเอกชนเพื่อกำรสำำรวจท่ีดิน ตลอดจนทำำเคร่ืองหมำย ขอบเขตหรอื แนวเขตโดยปักหลักหรือขดุ ร่องแนว หรอื กำรสรำ้ งหมุดหลกั ฐำนแผนทีใ่ นเขตปฏริ ูป ทีด่ นิ 4. ส.ป.ก. เป็นส่วนรำชกำรหลักมีหน้ำท่ีหลำยประกำรในกำรดำำ เนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือ เกษตรกรรม อำทิ กำรนำำ ที่ดินสำธำรณะสมบัติแผ่นซึ่งเป็นท่ีดินของรัฐ กำรจัดซื้อหรือกำรดำำเนิน กำรเวนคืนที่ดินของเอกชน มำใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดิน ซึ่งในกำรดำำ เนินกำรของ ส.ป.ก. นี้ กฎหมำยปฏิรูปที่ดินก็มีบทบัญญัติพิเศษในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินของ ส.ป.ก. อีกดว้ ย 5. กำรจดั ท่ีดินให้เกษตรกรเปน็ สว่ นหนึ่งในอำำนำจหน้ำท่ขี อง ส .ป.ก. ในกำรดำำ เนินกำรปฏริ ูปท่ดี ิน เพ่ือเกษตรกรรม โดยจะจัดให้เกษตรกรมีสิทธิถือครองได้ตำมจำำนวนที่เหมำะสมกับกำรประกอบ กำรเกษตรในแต่ละประเภท นอกเหนือจำกกำรจัดท่ีดินใหเ้ กษตรแลว้ ส .ป.ก. ยงั สำมำรถจดั ท่ีดนิ ให้สถำบันเกษตรกร และผู้ประกอบกิจกำรอื่นท่ีเป็นกำรสนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับกำรปฏิรูป ทดี่ นิ ใหส้ ถำบนั เกษตรกรรม 14.3.1การกำาหนดเขตปฏิรปู ทด่ี นิ ใหอ้ ธบิ ำยข้ันตอนกำรกำำ หนดเขตปฏิรปู ท่ดี ินพอสงั เขป ขั้นตอนกำรกำำหนดเขตปฏิรูปที่ดิน จะเริ่มจำกกำรพิจำรณำควำมเหมำะสมของพื้นท่ีที่จะใช้ในกำร ปฏิรูปท่ีดินโดยพิจำรณำจำกเกณฑ์ในกำรจัดอันดับควำมสำำคัญก่อนหลัง จำกนั้นจึงเสนอคณะกรรมกำรปฏิรูป ท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม หลังจำกคณะกรรมกำรฯ อนุมัติแล้ว ส.ป.ก. จะจัดทำำ แผนที่เพื่อใช้แนบท้ำยพระรำช กฤษฎีกำจำกน้ันจึงส่งร่ำงไปยังสำำ นักเลขำธิกำรคณะรัฐมนตรี เพ่ือเสนอรัฐมนตรีให้ควำมเห็นชอบ เมื่อคณะ รัฐมนตรีให้ควำมเห็นชอบแล้วก็จะนำำ ทูลเกล้ำฯ ถวำยพระบำทสมเด็จพระเจ้ำอยู่หัวฯ เพ่ือทรงลงพระ ปรมำภิไธยประกำศในรำชกิจจำนุเบกษำ 14.3.2ท่ีดนิ ทนี่ าำ มาใช้ในการปฏิรูปท่ีดิน สอบซ่อมวนั อาทิตยท์ ่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 8 เหตุใดที่ดินของรัฐบำงประเภท เม่ือนำำ มำใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมแล้ว ไม่จำำ เป็นต้อง ดำำ เนินกำรถอนสภำพตำมกฎหมำยนั้นๆ เนื่องจำกกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม มีบทบัญญัติที่มีผลในกำรถอนสภำพกำรเป็น สำธำรณะสมบัติของแผน่ ดินโดยกฎหมำยฉบับน้ี ซงึ่ ไม่จำำเป็นต้องดำำ เนินกำรถอนสภำพตำมกฎหมำยของที่ดิน ในส่วนท่ีเกีย่ วขอ้ งน้นั ๆอกี อธิบำยข้ันตอนกำรยื่นคำำร้องขอต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ในกรณีของเอกชนประสงค์จะขอมีสิทธิใน ทีด่ นิ ของตนเกินกว่ำจำำ นวนท่กี ฎหมำยกำำหนดตอ่ ไป เจ้ำของท่ีดินจะต้องย่ืนคำำ ร้องต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี พร้อมแสดงหลักฐำนว่ำตนได้ประกอบเกษตร กรรมด้วยตนเองเกินกว่ำจำำนวนที่กฎหมำยกำำหนดมำแล้วไม่ตำำ่ กว่ำ 1 ปี ก่อนท่ีกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินจะมีผล บังคับใช้ และต้องแสดงได้วำ่ ตนมีควำมสำมำรถและมีปัจจัยท่ีจะทำำที่ดินนั้นให้เป็นประโยชน์ทำงเกษตรกรรม ได้ จำกน้ันพนักงำนเจ้ำหน้ำทจ่ี ะสอบสวนตำมคำำ ร้องและเสนอคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมเพ่ือ อนญุ ำตให้ผูร้ ้องขอมีสิทธิในท่ีดนิ ของตนต่อไป 14.3.3การดำาเนินการปฏริ ปู ท่ดี ินของพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ อธบิ ำยอำำ นำจหน้ำที่ของพนักงำนเจ้ำหน้ำทใ่ี นกำรดำำเนินกำรปฏริ ปู ทีด่ ินพอสังเขป อำำนำจหน้ำท่ใี นกำรดำำเนินกำรปฏริ ูปที่ดนิ ของพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีโดยหลักแล้ว จะเปน็ กำรเขำ้ ไปใน ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินซึ่งมีพระรำชกฤษฎีกำกำำ หนดเขตปฏิรูปที่ดินในพ้ืนท่ีแล้ว เพื่อกำรสำำรวจรังวัด กำร ทำำเครื่องหมำยขอบเขตหรือแนวเขตโดยปักหลักหรือขุดร่องแนว หรืออำจสร้ำงหมุดหลักฐำนกำรแผนท่ีด้วย กไ็ ด้ 14.3.4อำานาจของ ส.ป.ก. ในการดำาเนนิ การปฏิรปู ทด่ี ิน ส.ป.ก. มอี ำำ นำจนำำที่ดินของเอกชนมำใชใ้ นกำรปฏริ ปู ที่ดินได้โดยวิธีใดบำ้ ง ส.ป.ก. มีอำำนำจนำำ ท่ีดินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินสองวิธี คือ กำรจัดซื้อและดำำ เนินกำร เวนคืนทด่ี ิน ทำำ ไม ส.ป.ก. จึงไมใ่ ช้มำตรกำรในกำรเวนคนื ทด่ี ินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรปู ทดี่ ิน เนอ่ื งจำก ส.ป.ก. สำมำรถเจรจำขอจดั ซ้อื ทด่ี ินจำกเอกชนไดเ้ ป็นจำำ นวนที่มำกพอแล้ว ประกอบกับ สำมำรถนำำ ทีด่ นิ อันเปน็ สำธำรณะสมบตั ิของแผน่ ดินมำใช้ในกำรปฏริ ปู ท่ดี นิ ได้ด้วย ประกอบกบั กำรจดั ซ้ือทดี่ ิน จำกเอกชนด้วย 14.3.5การจดั ท่ีดินใหเ้ กษตรกร อธบิ ำยหลักเกณฑแ์ ละขนำดของทด่ี นิ ที่ ส.ป.ก. จดั ใหเ้ กษตรกรและผู้เกี่ยวข้องพอเป็นสังเขป กำรจัดที่ดินให้เกษตรกรตำมปกติ ส.ป.ก. จะจัดให้เกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมี สทิ ธถิ ือครองทด่ี นิ ได้ไมเ่ กนิ 50 ไร่ สำำ หรบั ประกอบเกษตรกรรม และหำกเปน็ กำรประกอบเกษตรกรรมเล้ยี ง สอบซอ่ มวันอาทติ ยท์ ่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

10 9 สัตว์ใหญ่สำมำรถถือครองท่ีดินได้ไม่เกิน 100 ไร่ และหำกเกษตรกรถือครองที่ดินของรัฐบำลก่อนกำำหนด เวลำท่ีคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมกำำหนด เกษตรกรจะได้รับที่ดินไม่เกิน 100 ไร่ แต่ เกษตรกรอำจถอื ครองที่ดินไดเ้ กนิ กำำหนด 1 เทำ่ ตวั หำกแสดงได้วำ่ ตนมีควำมสำมำรถและมีปจั จัยทจี่ ะทำำท่ดี นิ ท่ีขอเพมิ่ ใหเ้ ป็นประโยชนใ์ นทำงเกษตรกรรมได้ นอกจำกน้ี ส.ป.ก. สำมำรถจัดที่ดินให้แก่สถำบันเกษตรกรได้ตำมจำำ นวนที่คณะกรรมกำรปฏิรูป ท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมเห็นสมควร และ ส.ป.ก. ยังสำมำรถจัดที่ดินให้แก่ผู้ประกอบกิจกำรอ่ืนท่ีเป็นกำร สนบั สนุนหรอื เกี่ยวเนอ่ื งกับกำรปฏิรูปท่ีดนิ เพอื่ เกษตรกรรมไดอ้ ีกไม่เกนิ 50 ไร่ 14.3.6ผลภายหลงั การจัดทีด่ ินให้เกษตรกร อธิบำยหลกั เกณฑข์ องข้อจำำกดั ในกำรโอนท่ดี ินที่เกษตรกรไดม้ ำจำกที่ ส .ป.ก. จัดให้ตำมกฎหมำย ท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม ในส่วนของกำรอยู่ในระหว่ำงใช้สทิ ธกิ ำรเช่ำหรือเชำ่ ซ้ือ กับกำรไดก้ รรมสิทธใิ์ นทด่ี ินของ เกษตรกร กฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมกำำ หนดมิให้เกษตรกรโอนสิทธิกำรเช่ำหรือหรือเช้ำซื้อให้แก่ผู้ อ่ืน โดยท่ีเกษตรกรจะมีหนังสืออนุญำตให้เข้ำทำำ ประโยชน์ในท่ีดิน (ส.ป.ก. 4-01) และอยู่ในระหว่ำง กำรทำำ สัญญำเชำ่ หรอื เชำ่ ซอื้ ที่ดนิ จำก ส.ป.ก. ส่วนข้อกำำหนดห้ำมแบ่งแยกหรือโอนกรรมสิทธ์ิในที่ดินให้แก่ผู้อื่นน้ัน เป็นผลภำยหลังจำกที่ เกษตรกร ได้เช่ำซ้ือท่ีดินจำก ส.ป.ก. ได้ประสำนงำนกับกรมท่ีดินเพ่ือโอนกรรมสิทธ์ิในท่ีดินท่ีเกษตรกรเช่ำ ซ้อื ให้แก่เกษตรกร ทำำใหเ้ กษตรกรไม่สำมำรถแบ่งแยกหรอื โอนกรรมสทิ ธิใ์ นที่ดินให้แก่ผอู้ ่ืนได้ 14.3.7โครงการสง่ เสรมิ เพ่ือพฒั นาและเพมิ่ ผลผลิตในเขตปฏริ ปู ที่ดิน โครงกำรต่ำงๆ ตำมเรื่องท่ีศึกษำ มีควำมสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรมอยำ่ งไร เปน็ โครงกำรที่สอดคลอ้ งกับวัตถุประสงคใ์ นกำรปฏริ ูปท่ดี ินเพ่ือเกษตรกรรม ในส่วนของกำรพัฒนำ อำชีพเกษตรกรรม กำรใช้ทรัพยำกรท่ีดินให้มีประสิทธิภำพด้วยกำรปรับปรุงกำรผลิตให้บริกำรสินเช่ือและกำร ตลำดเพ่ือให้เกษตรกรมีรำยได้สูงขึ้น และยังเป็นกำรจัดต้ังสถำบันเกษตรกร พัฒนำอำชีพนอกจำกกำรเกษตร บริกำรสำธำรณปู โภค เพอื่ เพม่ิ สวสั ดกิ ำรและเสรมิ สรำ้ งควำมเจริญในท้องถ่ินของเกษตรกร แบบประเมนิ ผลการเรียนหน่วยท่ี 14 1. กำรกระจำยกำรถือครองที่ดินให้เกษตรกร คือควำมสำำคัญลำำ ดับแรกที่รัฐจะต้องจัดให้มีใน กำรปฏิรปู ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม 2. กำรขุดคลอง ที่เป็นตัวอยำ่ งที่แสดงให้เห็นถึงพัฒนำกำร ของกำรมีสำธำรณูปโภคเพื่อใช้ใน กำรเกษตรกรรมไดแ้ ก่ คลองรังสิต สอบซอ่ มวันอาทติ ยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 0 3. กระทรวงทีเ่ ขำ้ มำดแู ลกองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพอื่ เกษตรกรรมคอื กระทรวงกำรคลงั 4. สำำ นักงำนปฏิรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นองค์กรท่ีมีควำมสำำ คัญต่อกำรปฏิรูปท่ีดิน ใน ฐำนะหน่วยงำนระดับกรม ซ่ึงมีแนวนโยบำยและกำรกำำ หนดกำรถือ หรือขั้นตอนในกำร ดำำ เนินกำรปฏิรูปท่ีดนิ ใหเ้ ป็นไปตำมเจตนำรมณข์ องกฎหมำย 5. ส.ป.ก. อำจใช้วิธกี ำรในขน้ั ตอนปกตทิ ส่ี ำมำรถดำำเนินกำรปฏริ ปู ท่ดี ินเพ่อื เกษตรกรรมโดย ไม่ต้องประกำศเป็นเขตปฏิรูปท่ีดิน คือ กำรจัดซื้อที่ดินเพ่ิมจำกเจ้ำของที่ได้ขำยที่ดินทั้ง แปลง 6. กฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม กำำ หนดให้ ส.ป.ก. มีอำำ นำจเวนคืนอสังหำริมทรัพย์ ได้ องค์กรท่ีทำำ หน้ำท่ีดูแลเกี่ยวกับดำำ เนินกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์เพื่อให้เกิดควำมเป็น ธรรมแก่สังคม คอื คณะกรรมกำรกำำหนดเงนิ ค่ำทำำ แทน 7. ขั้นตอนกำรดำำ เนินกำรเพื่อกำรปฏิรูปท่ีดินของ ส.ป.ก. คือ พิจำรณำควำมเหมำะสมของ เขตพ้ืนที่ทจี่ ะใชใ้ นกำรปฏิรปู ทด่ี ินเพ่อื เกษตรกรรม 8. นับตั้งแต่เวลำ 1 ปี ที่พระรำชกฤษฎีกำกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดินใช้บังคับ กฎหมำยบัญญัติ ห้ำมมิให้ผใู้ ดจำำหนำ่ ยดว้ ยประกำรใดๆ หรอื ก่อใหเ้ กดิ ภำระตดิ พนั ใดๆ ซ่ึงที่ดนิ ในเขตปฏิรปู ทดี่ ิน 9. กำรถอนสภำพสำธำรณะสมบัติของแผน่ ดนิ สำำหรับสำำหรับพลเมืองใช้รว่ มกัน ใชบ้ งั คบั ตำม กฎหมำยปฏิรูปทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรม 10. ตำมปกติเกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมีสิทธิถือครองที่ดินจำกกำรปฏิรูปท่ีดิน เพอ่ื เกษตรกรรมไดไ้ ม่เกนิ 50 ไร่ 11. กำรปฏิรูปทีด่ ินเพ่อื กำรเกษตร คือควำมหมำยของ กำรปฏริ ูปทีด่ ิน 12. ผู้เสนอควำมคิดในกำรจัดระบบกำรถือครองท่ีดินในสมุดปกเหลือง โดยมีเนื้อหำเก่ียวกับ กำรจัดระบบกำรถือครองที่ดิน และได้ถูกต่อต้ำนอย่ำงมำกโดยถูกมองว่ำเป็นระบบ คอมมวิ นสิ ต์ คอื นำยปรดี ี พนมยงค์ 13. กำรแก้ไขกฎหมำยปฏิรูปที่ดินท่ีมีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน มีกำรนำำท่ีดินเขตป่ำสงวน มำเพ่ิม เตมิ เพ่ือใช้ในกำรปฏิรปู ทด่ี ินเพื่อเกษตรกรรม 14. กำรเวนคืน ไม่ใชข่ น้ั ตอนในกำรทำำงำนเบอื้ งตน้ ของ ส.ป.ก. 15. ส.ป.ก. เริ่มมีเงินประเดิมของกองทุนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อกำรเกษตรกรรมเมื่อปี พ.ศ. 2520 16. คณะกรรมกำรอุทธรณ์ มอี ำำ นำจวินิจฉัยเร่ืองรำวกรณีท่ีเจ้ำของที่ดินหรืออสังหำริมทรัพย์ไม่ พอใจเกี่ยวกับสิทธิที่จะไดเ้ งนิ ค่ำตอบแทนกรณีอสงั หำรมิ ทรัพย์ถูกเวนคนื 17. เหตุผลสำำ คัญท่ีมีกำรกำำ หนดเขตท่ีดินในเขตตำำ บลหรืออำำเภอเปน็ เขตปฏิรูปท่ีดนิ โดยจะตอ้ ง หมำยถึงเฉพำะท่ีต้ังอยู่นอกเขตเทศบำลและสุขำภิบำลคือ เป็นเขตท่ีมีระดับกำรพัฒนำท่ีมัก อยู่ในระดับต่ำำ กว่ำเขตเมือง สอบซอ่ มวันอาทติ ยท์ ่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

111 18. จำำ นวนที่ดินท่ีสูงท่ีสุดท่ีคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม จะพิจำรณำอนุญำตให้ เกษตรกรมสี ิทธิในทด่ี นิ เกนิ กำำ หนดได้ 200 ไร่ 19. กำรเพิกถอนสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินสำำ หรับใช้ประโยชน์ของแผ่นดินหรือรำชพัสดุ โดยไม่ต้องดำำเนินกำรครองสภำพท่ีดินดังกล่ำวตำมกฎหมำยว่ำด้วยท่ีรำชพัสดุ สำมำรถ ทำำได้โดย พระรำชกฤษฎีกำกำำหนดเขตปฏริ ปู ทีด่ ิน 20. ในกำรเวนคืนท่ีดินของเอกชนเพื่อนำำมำใช้ในเขตปฏิรูปที่ดิน หำก ส.ป.ก. ได้ดำำเนินกำร ไปตำมข้ันตอนของกฎหมำยแล้ว ทำำ ให้กฎหมำยมีผลบังคับมิให้ผู้ถูกเวนคนื ทำำกำรจำำ หน่ำย หรอื ก่อใหเ้ กิดภำระติดพนั ใดๆ ในทด่ี ินของตน ท่ี ส.ป.ก. จะนำำมำใชใ้ นกำรปฏิรปู ทีด่ นิ จะ มผี ล เปน็ โมฆะ หนว่ ยที่ 15 กรรมสทิ ธ์ิในอาคารชดุ 1. กรรมสิทธใ์ิ นอำคำรชุด เป็นรูปแบบกำรถอื กรรมสทิ ธ์ิโดยผู้ถือหลำยคนอยำ่ งหน่ึง แต่มีลักษณะเฉพำะ ท่ีมุ่งใช้กับกำรถือกรรมสิทธิ์ในอำคำรสูง โดยกำำ หนดให้เจ้ำของร่วมแต่ละบุคคลสำมำรถแยกกำรถือ กรรมสิทธอิ์ อกจำกกนั เป็นสดั สว่ นได้ ซ่ึงในต่ำงประเทศมีมำเป็นเวลำนำนแล้ว แต่ในประเทศไทยเพ่ิง บญั ญัติเป็นกฎหมำยเฉพำะเม่อื พ.ศ. 2522 2. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดจำำ แนกออกเป็น 2 ส่วนคือ กรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กำรถือกรรมสิทธ์ิร่วมทั้ง 2 ส่วนส่วนน้ีต้องควบคู่กันเสมอ อำคำรพร้อม ทีด่ นิ ใดท่เี จำ้ ของประสงคจ์ ะใหอ้ ยู่ภำยใต้กรรมสิทธ์ใิ นอำคำรชุด จะตอ้ งจดทะเบียนเป็นอำคำรชดุ และ อำจเลิกอำคำรชุดได้โดยสมัครใจ หรือโดยสภำพบังคับตำมกฎหมำย 3. กรรมสิทธ์ิในอำคำรชุด เป็นกำรจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธ์ิในกำรอยู่ร่วมกัน ฉะนั้นเจ้ำของร่วมจึง ต้องมีสิทธิและหน้ำที่ในกำรปฏิบัติต่อกัน ทั้งตำมกฎหมำยอำคำรชุด และตำมกฎหมำยแพ่ง ท้ังน้ีเพ่ือ ควำมสงบเรยี บร้อยในกำรอยรู่ ่วมกัน 15.1 ความหมาย ความเปน็ มา และลกั ษณะท่ัวไปของกรรมสทิ ธ์ใิ นอาคารชดุ 1. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด เป็นกำรจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธ์ิในอำคำรและท่ีดินขึ้นใหม่ โดยให้ เจำ้ ของร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสิทธิ์ออกจำกกันเป็นสัดส่วนได้ ซ่ึงในต่ำงประเทศมี มำเปน็ เวลำนำนแล้ว แต่ในประเทศไทยเพง่ิ บัญญัตเิ ป็นกฎหมำยเฉพำะคอื พระรำชบญั ญัติอำคำรชดุ พ.ศ. 2522 2. กรรมสิทธ์ิในอำคำรชุด เป็นรูปแบบกำรถือกรรมสิทธ์ิโดยผู้ถือหลำยคนอย่ำงหนึ่ง ต่ำงไปจำก กรรมสิทธิ์รวมตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ อำคำรชุดเปรียบเสมือนกำรนำำ บ้ำนหลำยๆ สอบซ่อมวันอาทิตย์ท่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 2 หลังมำซ้อนอยู่ร่วมกันในอำคำรและท่ีดินเดียวกัน จึงต้องจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธ์ิให้มีท้ัง กรรมสิทธใ์ิ นทรพั ย์สว่ นบุคคล และกรรมสิทธิร์ ว่ มในทรัพยส์ ่วนกลำง ตำ่ งไปจำกกำรถอื กรรมสทิ ธิ์ ในอำคำรบ้ำน อำคำรแถว สหกรณอ์ ำคำรชดุ และบรษิ ัทอำคำรชดุ 15.1.1ความหมายและความเป็นมาของกรรมสทิ ธ์ิในอาคารชดุ จงสรปุ ควำมหมำยของคำำ วำ่ อำคำรชดุ คำำ วำ่ “อำคำรชุด” หมำยถึงรูปแบบของกำรจัดกำรถือกรรมสิทธิ์ในอสังหำริมทรัพย์ที่มีอำคำรพร้อม ท่ีดินเป็นทรัพย์สินที่สำำคัญ โดยเจ้ำของร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆได้ ทั้งนี้ แตล่ ะส่วนตอ้ งประกอบดว้ ยกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สว่ นกลำง ในยุโรปได้มีบทบัญญัติในเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรไว้โดยเฉพำะตั้งแต่เมื่อใด และได้มีกำร พัฒนำรูปแบบกำรถือกรรมสิทธ์ิจนเป็นหลักกรรมสิทธ์ิในอำคำรชุดดังเช่นในปัจจุบันต้ังแต่เมื่อใด อธิบำย เหตุผลโดยสังเขป ในยุโรปได้มีบทบัญญัติกฎหมำยเรื่องกรรมสิทธ์ิรวมในอำคำรชุดไว้โดยเฉพำะและถือปฏิบัติกันมำ ตั้งแต่สมัยกลำง (Middle Age) ท้ังน้ีเพรำะเมืองสำำ คัญๆ ของยุโรปในสมัยน้ันคับแคบไม่สำมำรถ ขยำยขอบเขตออกไปได้ ทำำ ให้ประชำชนอยู่รวมกันอย่ำงหนำแน่น หรือมิฉะนั้นก็เกิดจำกกรณีท่ีบ้ำนเมืองถูก ทำำ ลำยโดยอัคคีภัยหรือภัยธรรมชำติ เม่ือมีกำรก่อสร้ำงใหม่จึงมักนิยมก่อสร้ำงบ้ำนพักอำศัยร่วมกันโดยเขำ้ เป็น เจ้ำของกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรที่ก่อสรำ้ งข้นึ อย่ำงไรก็ดี หลักกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรที่ใช้กันอยู่เดิมในสมัยกลำงน้ัน ยังไม่มีหลักเกณฑ์ที่ ครอบคลุมและชัดเจนเพียงพอ เม่ือควำมนิยมในเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรเพ่ิมขึ้นอย่ำงรวดเร็วในช่วงต้น ศตวรรษท่ี 20 ซ่ึงส่งผลให้เกิดปัญหำในทำงปฏิบัติรนุ แรงยิ่งข้ึน จึงได้มีกำรแก้ไขตัวบทกฎหมำย และพัฒนำ รูปแบบกำรถือกรรมสทิ ธิ์ จนเป็นกรรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุดเช่นในปจั จบุ ัน อธิบำยเหตุผลของกำรบัญญตั กิ ฎหมำยอำคำรชดุ ขนึ้ เป็นกฎหมำยเฉพำะในประเทศไทย โดยสังเขป เหตุผลของกำรบัญญตั กิ ฎหมำยเฉพำะในประเทศไทยน้ัน เนื่องมำจำกภำวกำรณข์ ำดแคลนท่ีอยูอ่ ำศยั ในเมืองเพรำะอัตรำควำมเจรญิ ของเมือง ทั้งในเมืองหลวงและภูมภิ ำคเพ่ิมข้นึ อย่ำงรวดเร็วทำำ ให้เกิดปญั หำควำม ขำดแคลนท่ีดินเพ่ือกำรอยู่อำศัยในเมือง กำรท่ีจะขยำยมืองออกไปในทำงรำบก็เกิดปัญหำด้ำนสำธำรณูปโภค และสำธำรณูปกำร กำรสิ้นเปลอื งพลงั งำน กำรสูญเสยี ทด่ี ินในภำคเกษตรกรรมตลอดจนดุลยภำพในส่ิงแวดลอ้ ม ด้วยเหตุดังกล่ำว จึงจำำเป็นต้องขยำยเมืองไปในทำงสูง ซึ่งได้แก่กำรเพ่ิมท่ีอยู่อำศัยในอำคำรสูงนั่นเอง แต่ก็ ประสบปัญหำทำงกฎหมำย เพรำะหลักกรรมสิทธิ์ในอสังหำริมทรัพย์ ตำม ป.พ.พ. ไม่อำจตอบสนองควำม ต้องกำรของประชำชนซ่ึงต้องอยู่อำศัยในอำคำรเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธ์ิในอำคำรน้ันแยกจำกกันเป็น สัดส่วนได้ จึงได้นำำหลักกรรมสิทธ์ิในอำคำรชุดท่ีใช้กันอยู่ในต่ำงประเทศมำใช้ในประเทศไทยโดยตรำเป็น กฎหมำยเฉพำะข้ึน คอื พระรำชบัญญัติอำคำรชดุ พ.ศ. 2522 15.1.2ลกั ษณะทว่ั ไปของกรรมสทิ ธใิ์ นอาคารชุด สอบซ่อมวันอาทติ ยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 3 อธบิ ำยควำมแตกตำ่ งระหวำ่ งกรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชดุ กบั กรรมสิทธิต์ ำม ป.พ.พ. มำโดยสังเขป กรรมสทิ ธ์ิในอำคำรชุด กับกรรมสทิ ธต์ิ ำม ป.พ.พ. แตกตำ่ งกนั ในประเด็นสำำ คัญๆ ดังต่อไปนี้ (1) ลักษณะของกฎหมำย กรรมสิทธิ์ตำม ป.พ.พ. เป็นกฎหมำยท่วั ไปซึ่งใช้บังคับกับ ทรัพย์สินทั่วไปทั้งสังหำริมทรัพย์และอสังหำริมทรัพย์ แต่กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด เป็นกฎหมำยพิเศษซึ่งมุ่งเนน้ กรรมสิทธ์ใิ นอำคำรและทดี่ นิ เป็นสำำคญั (2) กำรก่อตั้งกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินโดยท่ัวไปอยู่ใต้ข้อบังคับของกรรมสิทธ์ิตำม ป.พ.พ. อยู่แล้วแต่กรรมสทิ ธิ์ในอำคำรชุดนน้ั ต้องจดทะเบียนก่อตั้งเป็นอำคำรชุด ตำมบทบัญญัติของกฎหมำย (3) ลักษณะของกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธ์ิตำม ป.พ.พ. จำำ แนกได้เป็น 2 ประเภท คือ กรรมสิทธิ์โดยผู้ถือคนเดียวและกรรมสิทธิ์รวม โดยแต่ละประเภทแยกต่ำงหำกจำก กัน สำำหรับกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้น จำำ แนกกำรถือกรรมสิทธิ์ออกเป็น 2 ส่วน คือ กรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธ์ิร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง ใน กรรมสทิ ธ์ทิ ัง้ สองส่วนต้องอยู่ควบคกู่ นั จะแยกออกจำกกนั ไม่ได้ (4) สิทธิในกำรจัดกำรทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์ตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์น้ัน หำกเป็นกรรมสิทธ์ิโดยถือผู้เดียว เจ้ำของกรรมสิทธ์ิย่อมมีสิทธิ์ในกำรจัดกำร ทรัพย์สินเป็นเอกเทศของตนเอง ส่วนกรรมสิทธ์ิรวมน้ันกฎหมำยให้สิทธิเจ้ำของ รวมเป็นผู้จัดกำรทรัพย์สินรวมกัน สำำหรับกรรมสิทธ์ิในอำคำรชุดน้ันหำกเป็น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล เจ้ำของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิจัดกำรทรัพย์สินเป็น เอกเทศของตนเอง ทั้งน้ีอยู่ภำยในบทบัญญัติของกฎหมำย หำกเป็นกรรมสิทธ์ิใน ทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยอำคำรชุดกำำหนดให้มีนิติบุคคลอำคำรชุดเป็นผู้มีอำำ นำจ หน้ำท่ีกำรจัดกำร ซ่ึงเจ้ำของร่วมเป็นผู้ควบคุมกำรจัดกำรของนิติบุคคลอำคำรชุด โดยผำ่ นกำรออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุม อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดกับอำคำรแถว (Townhouse) ใน ประเด็นของกำรถือกรรมสทิ ธ์ิ กรรมสทิ ธใ์ิ นอำคำรชุดกับในอำคำรแถวแตกตำ่ งกนั ในประเดน็ ของกำรถอื กรรมสทิ ธดิ์ ังตอ่ ไปนี้ กรรมสิทธใิ์ นอำคำรแถวเจ้ำของถอื กรรมสทิ ธ์ิใน 2 ส่วนดังนี้ (1)สว่ นทเี่ ปน็ บำ้ นและที่ดนิ อำจถอื กรรมสทิ ธิ์โดยบคุ คลคนเดยี วหรือกรรมสทิ ธิร์ วมก็ได้ (2)สว่ นทเ่ี ปน็ ผนงั ของอำคำรท่ใี ชร่ ว่ มกันถือกรรมสทิ ธร์ิ ่วมระหว่ำงเจ้ำของทใ่ี ชผ้ นังรว่ มกนั น้นั สำำ หรับกรรมสทิ ธิใ์ นอำคำรชุดน้ันเจ้ำของรว่ มถือกรรมสิทธิใ์ น 3 ส่วนดังนี้ (1) ส่วนที่เป็นห้องชุด สิ่งปลูกสร้ำงอย่ำงอื่น หรือท่ีดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้ำของห้อง ชุดแต่ละรำยเป็นกำรถือกรรมสิทธใิ์ นทรัพย์สว่ นบคุ คล (2) สว่ นที่เปน็ ทรพั ยส์ ่วนกลำงเป็นกำรถือกรรมสทิ ธ์ิร่วมในทรพั ย์สว่ นกลำง สอบซ่อมวนั อาทติ ย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 4 (3) ส่วนท่ีเป็นฝำผนัง พ้ืน หรือเพดำนท่ีก้ันระหว่ำงห้องชุดท่ีติดต่อกัน ถือเป็น กรรมสิทธร์ิ วมระหว่ำงเจำ้ ของหอ้ งชุดทตี่ ิดต่อกนั น้ัน ซึ่งเป็นกำรถือกรรมสิทธ์ิรวม เหมอื นกบั กรณีของฝำผนงั ของอำคำรแถว 15.2 หลกั การ การก่อตั้ง และการเลกิ กรรมสิทธิ์ในอาคารชดุ 1. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้นเปรียบเสมือนกำรนำำ เอำกรรมสิทธิ์โดยผู้ถือคนเดียว และกรรมสิทธ์ิรวมมำ ควบคู่อยู่ในทรัพย์สินอันเดียวกันซ่ึงตำม ป.พ.พ. แต่เดิมไม่เปิดช่องให้ทำำได้ โดยกำำ หนดให้มี กรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนบคุ คลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กำรถือกรรมสิทธ์ิท้ังสองส่วนนี้ จะตอ้ งควบค่กู นั เสมอ จะแยกออกจำกกันมไิ ด้ 2. อำคำรพรอ้ มทีด่ ิน ใดทเี่ จ้ำของประสงคจ์ ะให้อยภู่ ำยใตก้ รรมสทิ ธใิ์ นอำคำรชุดจะต้องจดทะเบยี นอำคำร ชุด พร้อมท้ังจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด และข้อบังคับของอำคำรชุด เม่ือจดทะเบียนแล้วจะต้อง เปลี่ยนแปลงเอกสำรแสดงสิทธ์จิ ำกโฉนดท่ีดินเดมิ เป็นหนังสือกรรมสิทธหิ์ อ้ งชดุ 3. กำรเลิกกรรมสิทธ์ิในอำคำรชดุ อำจทำำ โดยสมัครใจหรือโดยสภำพบังคับ และผลของกำรเลิกจะต้องนำำ โฉนดทีด่ นิ เดิมกลบั มำใช้อีกและจัดกำรทรัพย์สินตำมหลกั เกณฑข์ องกฎหมำย 15.2.1หลกั กรรมสทิ ธิ์ในอาคารชุด ข้อควำมท่ีว่ำ “กรรมสิทธ์ิในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร และบุคคลหลำยคนจะ ถอื กรรมสทิ ธ์ริ วมในหอ้ งชุดเดียวกนั ได้หรอื ไม่ ข้อควำมที่ว่ำ “กรรมสิทธ์ิในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” นั้นหมำยควำมว่ำห้องชุดหน่ึงๆ เจ้ำของจะขอ จดทะเบยี นแบ่งแยกหอ้ งชดุ นน้ั เป็นหอ้ งชดุ ย่อยๆ ตอ่ ไปอีกไม่ได้ท้ังน้เี พรำะห้องชดุ แตล่ ะหอ้ งชุดโดยสภำพย่อม สมบรู ณแ์ ละเหมำะแกก่ ำรใช้สอยอยแู่ ล้วในขณะทข่ี อจดทะเบียนอำคำรชุด หำกยินยอมใหม้ กี ำรแบง่ แยกห้องชุด ต่อไปอีก อำจมีข้อยุ่งยำกในเร่ืองกำรดัดแปลงต่อเติมรวมท้ังในส่วนของกำรกำำหนดอัตรำส่วนกรรมสิทธิ์ใน ทรพั ยส์ ่วนกลำงดว้ ย อย่ำงไรก็ดี บุคคลหลำยคนจะถือกรรมสิทธ์ิรวมในห้องรวมชุดเดียวกันตำมหลักกรรมสิทธ์ิรวมแห่ง ป.พ.พ. ได้ แต่เจ้ำของรวมน้นั จะขอแบ่งแยกกรรมสิทธ์ิใหห้ ้องชุดนั้นอีกไมไ่ ดด้ ังกล่ำวแล้วฉะนัน้ กำรแบ่งใน ระหว่ำงเจ้ำของกรรมสิทธ์ิรวมจึงต้องกระทำำ โดยกำรขำยห้องชุดแล้วนำำ เงินท่ีได้มำแบ่งกันตำมบทบัญญัติแห่ง ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณชิ ย์ อำคำรชดุ แห่งหน่งึ มีหอ้ งชุดทัง้ หมด 120 ห้อง แบ่งเป็นหอ้ งชดุ แบบ ก. 100 หอ้ ง รำคำขณะ ที่ขอจดทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ 500,000 บำท และห้องชุดแบบ ข. 20 ห้องชุด รำคำขณะท่ีขอ จดทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ 2,000,000 บำท หำกแดงถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแบบ ก. 1 ห้อง ชุด ดงั นแ้ี ดงจะมีกรรมสิทธร์ิ ว่ มในทรพั ยส์ ่วนกลำงเท่ำใด แดงจะมีกรรมสทิ ธ์ิรว่ มในทรัพยส์ ว่ นกลำงตำมวธิ กี ำรคำำนวณดังน้ี สอบซอ่ มวันอาทติ ย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

รำคำรวมของห้องชุดทั้งหมด = (100X500,000) 11 5 + (20X2,000,000) บำท = บำท 50,000,000+40,000,000 = 90,000,000 บำท แดงมกี รรมสทิ ธ์ิร่วมในทรพั ยส์ ่วนกลำง = 500,000/90,000,000 = 1/180 เพรำะฉะน้ันแดงมีกรรมสิทธิร์ ว่ มในทรพั ยส์ ว่ นกลำง หนง่ึ ในหน่งึ ร้อยแปดสิบสว่ น 15.2.2การก่อตงั้ กรรมสทิ ธ์ใิ นอาคารชุด เม่ือจดทะเบยี นอำคำรชดุ แล้ว จะมีผลประกำรใดต่อโฉนดท่ีดิน และจะมเี อกสำรใดแสดงกรรม สิทธ์ิ ในอำคำรชุดน้ัน ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 9 วรรคหนึ่งเม่ือพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีรับจด ทะเบียนอำคำรชดุ แล้ว ให้พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทส่ี ่งโฉนดทีด่ นิ ท่ีย่ืนตำมมำตรำ 6 ไปยังพนักงำนที่ดินทอ้ งท่ีอำคำร ชุดนั้นต้ังอยู่ภำยใน 15 วัน เพื่อจดแจ้งในสำรบัญสำำหรับจดทะเบียนของโฉนดที่ดินว่ำที่ดินน้ันอยู่ภำยใต้ บงั คบั แห่งพระรำชบัญญัตินี้ และใหเ้ ก็บรกั ษำโฉนดทีด่ ินน้นั ไว้ มำตรำ 20 วรรคหนึ่ง เมื่อได้จดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 7 แล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ดำำ เนนิ กำรออกหนังสอื กรรมสิทธห์ิ อ้ งชดุ ตำมแผนผงั อำคำรชดุ ทีจ่ ดทะเบียนนน้ั โดยไมช่ ักช้ำ ตำมบทบญั ญัติดงั กลำ่ ว เพ่ือพนักงำนเจ้ำหน้ำทร่ี ับจดทะเบียนอำคำรชุดแล้ว พนกั งำนเจ้ำหน้ำท่ีจะส่ง โฉนดท่ีดินน้ันไปให้เจ้ำพนักงำนที่ดินท้องที่ท่ีอำคำรชุดนั้นต้ังอยู่ เพื่อจดแจ้งในสำรบัญและเก็บรักษำโฉนด ท่ีดินนัน้ ไว้ (มำตรำ 20 วรรคหน่ึง) สำำ หรับโฉนดท่ีดนิ ที่เก็บไวน้ นั้ จะถูกนำำ กลับมำใช้ใหม่ต่อเม่ือมีกำรเลิก อำคำรชดุ นั้นแลว้ สมชำยจดทะเบียนอำคำรชุดแหง่ หนึ่งแลว้ แต่มีปญั หำสภำพคล่องทำงกำรเงนิ จึงมีควำมประสงค์จะ โอนขำยกรรมสทิ ธใิ์ นห้องชุดทั้งหมดใหแ้ ก่สมบัติโดยทยี่ งั มไิ ด้จดทะเบยี นนติ ิบุคคลอำคำรชดุ จะกระทำำได้หรอื ไม่ เพรำะเหตใุ ด ตำมพระรำชบญั ญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 31 วรรคหน่ึง กำรโอนกรรมสิทธ์ิในห้อง ชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด โดยไม่เป็นกำรโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดท้ังหมดในอำคำรชุด ให้แก่บุคคลคน เดียวกันหรือหลำยคนโดยถอื กรรมสทิ ธร์ิ วม จะกระทำำไดต้ ่อเมื่อผู้โอนและผูข้ อรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดัง กล่ำวย่ืนคำำขอโอนกรรมสิทธ์ิในห้องชุดพร้อมกับคำำ ขอจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด โดยมีสำำ เนำข้อบังคับ และหลกั ฐำนในกำรจดทะเบียนอำคำรชดุ ตอ่ พนกั งำนเจ้ำหน้ำที่ ตำมปัญหำสมชำยจดทะเบียนอำคำรชุดแห่งหน่ึง แล้วประสงค์จะโอนมอบกรรมสิทธ์ิในห้องชุด ทั้งหมดให้แก่สมบัติน้ัน เป็นกำรโอนกรรมสิทธ์ิในห้องชุดทั้งหมดในอำคำรชุด ให้แก่บุคคลคนเดียวมิใช่ สอบซ่อมวันอาทิตยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 6 เป็นกำรโอนแต่ละห้องชุดให้แก่บุคคลเป็นรำยบุคคลเป็นคร้ังแรก จึงเข้ำข้อยกเว้นไม่จำำ เป็นต้องย่ืนคำำ ขอโอน กรรมสทิ ธ์ใิ นห้องชดุ พรอ้ มกบั คำำ ขอจดทะเบียนนติ บิ คุ คลอำคำรชดุ ตำมมำตรำ 31 วรรคหนง่ึ ดังกลำ่ ว ฉะนั้นสมชำยสำมำรถโอนขำยกรรมสิทธ์ิในห้องชุดท้ังหมดให้แก่สมบัติได้ โดยไม่จำำ เป็นต้องจด ทะเบยี นนติ บิ ุคคลอำคำรชุด 15.2.3การเลิกกรรมสทิ ธิ์ในอาคารชุด อำคำรชุดแห่งหน่ึงมีห้องชุดท้ังสิ้น 400 ห้อง รำคำห้องชุดขณะท่ีได้จดทะเบียนอำคำรอำคำรชุด เท่ำๆกนั ทกุ หอ้ งชุด โดยมีอำคำร 2 หลัง หลังเอมี 100 ห้องชดุ หลังบีมี 300 ห้องชุด เจำ้ ของร่วมในอำ คำรหลงั บีมี 300 ห้องชดุ ประสงคจ์ ะเลิกอำคำรชุดในเฉพำะสว่ นอำคำรหลังบขี องตน จะกระทำำ ไดห้ รือไม่ ตำมพระรำชบญั ญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(2) อำคำรชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อำจ เลิกไดด้ ้วยเหตุเจ้ำของร่วมมีมติเอกฉันทใ์ ห้เลิกอำคำรชุด ตำมปัญหำเจ้ำของร่วมในอำคำรหลัง บี ทั้ง 300 ห้อง ประสงค์จะเลิกอำคำรชุดในเฉพำะส่วน อำคำร บี ของตนน้ันกฎหมำยไม่เปิดช่องให้มีกำรเลิกอำคำรชุดเฉพำะส่วนได้ หำกประสงค์จะเลิกอำคำรชุด เจ้ำของร่วมท้ัง 400 ห้องชุด จะต้องมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอำคำรชุดตำมมำตรำ 51(2) ดังกล่ำว หำกมี เจ้ำของห้องชุดเพยี งรำยเดียวไมต่ กลงยินยอมดว้ ยกไ็ ม่อำจเลกิ อำคำรชุดได้ ฉะนน้ั แมเ้ จำ้ ของร่วมในอำคำรทัง้ หลังบีมคี วำมประสงค์จะเลกิ อำคำรชดุ เฉพำะอำคำรหลังบขี องตน ก็ไม่สำมำรถทำำได้ มกี รณใี ดบำ้ งท่เี จำ้ ภำพร่วมไม่จำำตอ้ งย่ืนคำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชดุ ตำมพระรำชบญั ญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(4) อำคำรชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อำจ เลิกไดด้ ้วยเหตอุ ำคำรชุดถูกเวนคนื ท้ังหมดตำมกฎหมำยวำ่ ดว้ ยกำรเวนคนื อสังหำรมิ ทรพั ย์ มำตรำ 56 วรรค 1 ในกรณีอำคำรชุดเลกิ เพรำะเหตุตำมมำตรำ 51(4) ใหห้ นังสือกรรมสิทธ์ิ ห้องชุดของอำคำรชุดนั้นเป็นอันยกเลิก ให้พนักงำนเจำ้ หน้ำที่จดทะเบียนอำคำรชุดและให้ประกำศจดทะเบียน เลิกอำคำรชุดนั้นในรำชกิจจำนเุ บกษำ กรณีเจ้ำของร่วมไม่จำำ ต้องยื่นคำำ ขอเลิกอำคำรชุดมีกรณีเดียวคือ อำคำรชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตำม กฎหมำยว่ำด้วยกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์ ตำมมำตรำ 51(4) ดังกล่ำว ซึ่งเป็นกำรยกเลิกโดยสภำพบังคับ ทำำใหอ้ ำคำรชุดตอ้ งถูกยกเลิกโดยผลของกฎหมำยจงึ เทำ่ กบั อำคำรชดุ ตอ้ งเลิกโดยรยิ ำย เจำ้ ของรว่ มจงึ ไม่ต้องย่ืน คำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชดุ แตป่ ระกำรใด อย่ำงไรก็ตำม แมเ้ จำ้ ของร่วมจะไม่ต้องย่ืนคำำ ขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชุด แต่พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีก็จะ ต้องจดทะเบียนเลิกอำคำรชุดและประกำศจดทะเบียนเลิกอำคำรชุดน้ันในรำชกิจจำนุเบกษำ ตำมมำตรำ 56 วรรค 1 ดงั กล่ำว 15.3 สทิ ธแิ ละหน้าที่ของผ้ถู ือกรรมสิทธิใ์ นอาคารชุด สอบซ่อมวันอาทติ ยท์ ่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 7 1. เจ้ำของร่วมย่อมมีสิทธิในฐำนะเจ้ำของกรรมสิทธิ์ มีสิทธิในกำรออกเสียงลงคะแนนและมีสิทธิใน กำรจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม เม่ือมีสทิ ธแิ ล้วกย็ ่อมต้องมีข้อจำำกดั สทิ ธดิ ว้ ย ซึ่งท้ังขอ้ จำำ กัดสทิ ธิ ตำมกฎหมำยอำคำรชุด และข้อจำำกัดสิทธิตำมหลักท่ัวไปในกฎหมำยแพ่ง นอกจำกนี้คนต่ำงด้ำว หรือนติ ิบคุ คลซ่ึงกฎหมำยถือว่ำเป็นคนตำ่ งด้ำวอำจถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชุดได้ ตำมบทบญั ญัติแห่ง กฎหมำย 2. เมื่อมีสิทธิย่อมมีหน้ำท่ีควบคู่กัน กฎหมำยจึงกำำ หนดให้เจ้ำของร่วมมีหน้ำที่ในกำรปฏิบัติตำมข้อ บงั คบั และมตขิ องเจำ้ ของร่วม 15.3.1สทิ ธขิ องผูถ้ ือกรรมสทิ ธ์ิในอาคารชดุ มติในกรณีใดบ้ำง ท่ีจะต้องได้รับคะแนนเสียงเกินก่ึงหน่ึงของจำำ นวนคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วม ทั้งหมด มติท่ีจะต้องได้รับคะแนนเสียงเกินก่ึงหน่ึงของจำำนวนคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วมท้ังหมดน้ันมี 4 กรณี ตำมมำตรำ 48 วรรคแรก และมำตรำ 50 วรรคหนง่ึ ประกอบวรรคห้ำ ดงั นี้ (1) กำรอนุญำตให้เจ้ำของร่วมคนใดคนหนึ่งทำำ กำรก่อสร้ำง ต่อเติมท่ีมีผลต่อทรัพย์ สว่ นกลำงหรอื ลักษณะภำยนอกของอำคำร โดยค่ำใชจ้ ่ำยของผู้น้ันเอง (2) กำรแต่งต้งั หรอื ถอดถอนผจู้ ดั กำรนิติบคุ คลอำคำรชุด (3) กำรกำำ หนดกิจกำรท่ีผูจ้ ดั กำรนิตบิ ุคคลอำคำรชุด มีอำำนำจมอบหมำยให้ผ้อู ่ืนทำำ กำร แทนได้ (4) กรณีอำคำรชุดเสียหำยท้ังหมดหรือเป็นบำงส่วนแต่เกินครึ่งหน่ึงของจำำนวนห้อง ชุดท้ังหมด กำรลงมติท่ีจะให้หรือไม่ให้กอ่ สร้ำงหรือซ่อมแซมอำคำรชุดที่เสียหำย นนั้ ขอ้ จำำ กดั สทิ ธขิ องเจ้ำของร่วมตำมกฎหมำยอำคำรชุดมกี รณใี ดบำ้ ง ข้อจำำกดั สิทธิของเจ้ำของร่วม ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชดุ พ.ศ. 2522 มี 5 กรณี ดังตอ่ ไปนี้ (1)กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชุดจะแบ่งแยกมไิ ด้ (2)กำรถือกรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธ์ิร่วมในทรัพย์ส่วนกลำงจะแบ่งแยกออก จำกกนั ไม่ได้ ตอ้ งถือควบคู่กนั เสมอ (3)ทรพั ยส์ ่วนกลำงเป็นกรรมสทิ ธร์ิ ่วมท่ีขอแบ่งแยกออกจำกกันไม่ได้ (4)เจำ้ ของห้องชุดจะทำำกำรใดๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันจะเป็นกำรกระทบกระเทือนต่อ โครงสร้ำงควำมม่นั คง และกำรป้องกนั ควำมเสยี หำยตอ่ ตัวอำคำรมไิ ด้ (5)กำรกระทำำ ใดๆท่ีต้องห้ำมตำมข้อบงั คบั ของอำคำรชดุ นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพื่อนชำวต่ำงประเทศได้นำำ เงินเข้ำมำในรำชอำณำจักร เพ่ือซ้ือห้องชุด ท้ังหมดในอำคำรชุดแห่งหนึ่งในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมีที่ดินท่ีตั้งอำคำรชุดรวมกับท่ีดินสนำมกอล์ฟ ซ่ึง เปน็ ทรพั ย์ส่วนกลำงจำำ นวน 50 ไร่ เช่นนี้จะกระทำำ ได้หรอื ไมเ่ พรำะเหตใุ ด สอบซ่อมวันอาทิตย์ท่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 8 ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 19 ทวิ อำคำรชุดแต่ละอำคำรชุดจะมีคน ต่ำงดำ้ วหรอื นติ ิบคุ คลตำมทีร่ ะบไุ ว้ในมำตรำ 19 ถอื กรรมสิทธ์ใิ นหอ้ งชุดได้ เมอ่ื รวมกันแล้วตอ้ งไมเ่ กนิ อตั รำ ร้อยละส่ีสบิ เกำ้ ของเนอื้ ทขี่ องหอ้ งชดุ ทั้งหมดในอำคำรชุดนั้น ในขณะท่ีขอจดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 6 อำคำรชุดใดที่จะมีคนต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลตำมที่ระบุไว้ในมำตรำ 19 ถือกรรมสิทธ์ิในห้องชุด เกินกว่ำอัตรำท่ีกำำ หนดไวใ้ นวรรคหนึ่ง อำคำรชดุ น้นั จะตอ้ งต้ังอยู่ในเขตกรุงเทพมหำนคร เขตเทศบำล หรือเขต รำชกำรส่วนท้องถิ่นอื่นท่ีกำำ หนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินท่ีตั้งอำคำรรวมกับท่ีดินท่ีมีไว้เพ่ือให้หรือเพ่ือ ประโยชน์รว่ มกนั สำำ หรบั เจำ้ ของร่วมทั้งหมดไมเ่ กนิ หำ้ ไร่ กำรได้มำซ่ึงกรรมสิทธ์ิในห้องชุดตำมวรรคสองของคนต่ำงด้ำว และนิติบุคคลตำมที่ระบุไว้ใน มำตรำ 19 ใหเ้ ปน็ ไปตำมหลักเกณฑ์ วธิ กี ำร และเงอื่ นไขที่กำำหนดในกฎกระทรวง มำตรำ 19(5) คนต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลท่ีกฎหมำยถือว่ำเป็นคนต่ำงด้ำว อำจถือกรรมสิทธิ์ใน อำคำรชุดได้ หำกไดน้ ำำเงินตรำตำ่ งประเทศเข้ำมำในรำชอำณำจักร หรอื ถอนเงินจำกบัญชเี งินบำทของบุคคลที่มี ถ่นิ ทีอ่ ยู่นอกประเทศ หรือถอนเงนิ จำกบัญชเี งินฝำกเงนิ ตรำตำ่ งประเทศ ตำมปัญหำ นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพื่อนชำวต่ำงประเทศ ถือว่ำเป็นคนต่ำงด้ำว แต่ได้นำำ เงินเข้ำมำ ในรำชอำณำจักรเพื่อซ้ืออำคำรชุด จึงเป็นบุคคลต่ำงด้ำวท่ีอำจถือกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดได้ ตำมมำตรำ 19(5) ดงั กล่ำว แตโ่ ดยเหตุท่นี ำยหว่องกับเพ่ือนชำวต่ำงประเทศจะซื้ออำคำรชุดในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมีท่ีดิน ที่ตั้งอำคำรชุดรวมกับท่ีดินสนำมกอล์ฟซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลำงจำำนวน 50 ไร่น้ัน เกินข้อจำำ กัด 5 ไร่ ตำม มำตรำ 19 ทวิ วรรคสอง ดังกล่ำว เงินนี้นำยหว่องกับเพ่ือชำวต่ำงประเทศจึงไม่อำจซ้ือห้องชุดท้ังหมดใน อำคำรชุดน้ันได้จึงต้องอยู่ภำยในบังคับของมำตรำ 19 ทวิวรรคหนึ่ง น่ันคือ นำยหว่องกับเพ่ือนชำวต่ำง ประเทศจะถือกรรมสิทธ์ิในห้องชุดได้เม่ือรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเน้ือที่ของห้องชุดนั้น ใน ขณะทขี่ อจดทะเบยี นอำคำรชดุ ฉะนน้ั นำยหวอ่ งชำวฮ่องกงกบั เพอื่ นชำวตำ่ งประเทศจะซื้อห้องชุดดังกลำ่ วทั้งหมดไม่ไดจ้ ะซือ้ ได้ไม่ เกินร้อยละ 49 ของเนื้อท่ขี องห้องชดุ เท่ำนน้ั 15.3.2หน้าทีข่ องผถู้ อื กรรมสิทธ์ิในอาคารชดุ อธิบำยหลักเกณฑ์กำรเฉลี่ยค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วมในอำคำรชุด และมำตรกำรในกำรบังคับชำำระ หนี้ หลักเกณฑ์กำรเฉลี่ยค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วม มีบัญญัติไว้ในพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 18 ดังน้ี มำตรำ 18 เจ้ำของร่วมต้องร่วมกันออกค่ำใช้จ่ำยท่ีเกิดจำกกกำรบริกำรส่วนรวมและที่เกิดจำก เคร่ืองมือเครอื่ งใชท้ ่ีมีไวเ้ พ่อื ประโยชนร์ ่วมกนั ตำมสว่ นแห่งประโยชน์ท่ีมตี ่อหอ้ งชดุ ทง้ั นต้ี ำมท่ีกำำ หนดไว้ในข้อ บังคับ สอบซอ่ มวนั อาทติ ย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

11 9 เจ้ำของร่วมต้องร่วมกันออกค่ำภำษีอำกรและค่ำใช้จ่ำยที่เกิดข้ึนจำกกำรดูแลรักษำและดำำเนินกำร เก่ยี วกบั ทรัพย์สว่ นกลำง ตำมอตั รำส่วนท่เี จ้ำของร่วมแตล่ ะคนมีกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ย์ส่วนกลำงตำมมำตรำ 14 ตำมบทบัญญัติดงั กลำ่ วอำจจำำแนกกำรเฉลีย่ ค่ำใชจ้ ่ำยของเจ้ำของร่วมออกเปน็ สองประเภทได้แก่ (1)คำ่ ใช้จำ่ ยตำมส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด (มำตรำ 18 วรรคหนึ่ง) ได้แก่ ค่ำใช้จ่ำยที่ เกดิ จำกกำรบริกำรส่วนรวมและที่เกดิ จำกเคร่อื งมอื เครอื่ งใชท้ ่มี ไี ว้เพ่ือประโยชน์รว่ มกัน (2)คำ่ ใช้จ่ำยตำมอัตรำสว่ นกรรมสิทธ์ิในทรพั ย์สว่ นกลำง (ตำมมำตรำ 18 วรรคสอง) ได้แก่ค่ำ ใชจ้ ำ่ ยเก่ียวกับภำษอี ำกร กำรดแู ลรักษำ และกำรดำำเนนิ กำรเก่ียวกับทรัพยส์ ่วนกลำง สำำ หรบั มำตรกำรในกำรบังคับชำำระหน้ีนั้นมีบญั ญตั ิไวใ้ นพระรำชบญั ญตั อิ ำคำรชดุ พ .ศ. 2522 มำตรำ 41 ดังน้ี (1) บรุ ิมสิทธิเก่ียวกบั คำ่ ใช้จ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือวำ่ บุรมิ สิทธิในลำำดับ เดียวกับบุรมิ สทิ ธิตำมมำตรำ 259(1) แหง่ ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ และมอี ยเู่ หนือสงั หำริมทรัพยท์ ่เี จ้ำของห้องชดุ นั้นนำำ มำไว้ในหอ้ งชุดของตน (2) บุริมสิทธิเก่ียวกับค่ำใช้จ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคสองให้ถือว่ำเป็นบุริมสิทธิใน ลำำดับเดียวกับบุริมสิทธิตำมมำตรำ 273(1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือ ทรพั ยส์ ่วนบคุ คลของแตล่ ะเจ้ำของหอ้ งชดุ บุริมสทิ ธติ ำม (2) ถำ้ ผจู้ ัดกำรได้ส่งรำยกำรหน้ีตอ่ พนักงำนเจำ้ หนำ้ ทแ่ี ล้วให้ถือว่ำอยูใ่ นลำำดับกอ่ น เจำ้ ของ ตำมบทบญั ญัตดิ ังกล่ำว อำจจำำแนกมำตรกำรในกำรบังคบั ชำำระหนี้ออกเปน็ สองกรณี ไดแ้ ก่ (1) กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ให้นิติบคุ คลอำคำรชุดมี บุริมสิทธิในลำำ ดับเดียวกับกำรค้ำงค่ำเช่ำอสังหำริมทรัพย์ และมีอยู่เหนือ สงั หำริมทรพั ย์ทีเ่ จ้ำของห้องชุดนั้นนำำ มำวำงไว้ในหอ้ งชดุ ของตน (2) กรณคี ำ่ ใช้จ่ำยตำมอตั รำสว่ นกรรมสทิ ธ์ใิ นทรัพยส์ ่วนกลำง ใหน้ ติ บิ คุ คลอำคำรชดุ มี บุริมสิทธิในลำำดับเดียวกับลูกหน้ีในกำรรักษำอสังหำริมทรัพย์ และมีอยู่เหนือ ทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้ำของห้องชุดบุริมสิทธิในกรณีนี้ หำกผู้จัดกำร นติ ิบคุ คลอำคำรชุดไดส้ ่งรำยกำรหนตี้ อ่ พนกั งำนเจำ้ หน้ำท่แี ลว้ ให้ถือวำ่ อยใู่ นระดบั กอ่ นจำำนอง อำคำรชุดแห่งหน่ึงมีห้องชุดทั้งส้ิน 100 ห้อง รำคำในขณะขอจดทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ 600,000 บำท เท่ำกันทุกห้อง ต่อมำห้องชุดถูกเวนคืนจำำ นวน 20 ห้องชุด โดยนำย ก. เป็นเจ้ำของ ห้องชุดถูกเวนคืน 1 ห้องชุด นำย ก. จะได้รับชดใช้รำคำจำกเจ้ำของร่วมท่ีห้องชุดไม่ถูกเวนคืน สำำ หรับ ทรัพยส์ ินสว่ นกลำงท่ีเหลืออย่เู ปน็ จำำ นวนเทำ่ ใด หำกทรพั ย์สินสว่ นกลำงทเี่ หลืออยู่มีมูลคำ่ 20 ล้ำนบำท สอบซอ่ มวันอาทติ ยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

12 0 ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้ำของร่วมใน ทรัพย์ส่วนกลำง ให้เป็นไปตำมอัตรำส่วนระหว่ำงรำคำของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับรำคำรวมของห้องชุด ทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบยี นอำคำรชุดตำมมำตรำ 16 มำตรำ 34 วรรคแรก ในกรณีท่ีอำคำรชุดถูกเวนคืนบำงส่วนตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรเวนคืน อสังหำรมิ ทรัพย์ ให้เจ้ำของซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลำงที่เหลือจำกำรถูกเวนคืนในกรณีน้ี ให้นติ ิบุคคลคนอำคำรชุดจัดกำรให้เจ้ำของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคนื ห้องชุด รว่ มกันชดใชร้ ำคำให้แก่เจ้ำของร่วมซ่ึง หมดสทิ ธไิ ปดังกล่ำว ทั้งนต้ี ำมอตั รำสว่ นทเี่ จ้ำของรว่ มแตล่ ะคนมกี รรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง ตำมปัญหำ นำย ก. เป็นเจ้ำของห้องชุด 1 ห้องชุด รำคำ 600,000 บำท นำย ก. จึงมี กรรมสิทธใิ์ นทรพั ย์สว่ นกลำง ตำมมำตรำ 14 ดังนี้ 600,000 / (600,000 X 100) = 1/100 ส่วน ในกรณนี ี้ กฎหมำยกำำหนดให้นิติบคุ คลอำคำรชุด จัดกำรให้เจ้ำของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วม กันชดใช้รำคำให้แกเ่ จ้ำของรว่ มซึ่งหมดสิทธิไปตำมอัตรำส่วนที่เจ้ำของรว่ มแต่ละคนมีกรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วน กลำงตำมมำตรำ 34 วรรคแรกดังกล่ำวและนำย ก. ก็ย่อมจะได้รับชดใช้จำกเจ้ำของร่วมท่ีไม่ถูกเวนคืนตำม อัตรำสว่ นที่ตนมกี รรมสทิ ธใ์ิ นทรัพย์สว่ นกลำงเช่นเดียวกนั ดงั น้ี (1/100) X 20,000,000 = 200,000 บำท ดังน้ัน นำย ก. จะได้รับชดใช้จำกเจ้ำของรวมท่ีไม่ถูกเวนคืน สำำหรับทรัพย์ส่วนกลำงที่เหลืออยู่ เปน็ จำำนวน 200,000 บำท หมำยเหตุ นำย ก. ได้รับค่ำเวนคืน สำำหรับห้องชุดซ่ึงเป็นทรัพย์ส่วนบคุ คลของตนเต็มจำำ นวน และ จะได้รับค่ำเวนคืนสำำ หรับทรัพย์ส่วนกลำงที่ถูกเวนคืน ตำมอัตรำส่วนที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วน กลำง ดว้ ย แบบประเมนิ ผลการเรยี นหนว่ ยท่ี 15 1. กฎหมำยอำคำรชุดของไทยอำศัยกฎหมำยอำคำรชุดของประเทศ ฝรั่งเศส รัฐฮำวำย และ สหรัฐอเมริกำ เปน็ แนวทำงในกำรร่ำง 2. ทีด่ นิ ที่จัดไวเ้ ป็นทจ่ี อดรถของแต่ละห้องชดุ เปน็ กรรมสทิ ธ์ิในทรัพยส์ ่วนบุคคล 3. กรรมสิทธ์ิรว่ มในทรัพย์ส่วนกลำงนนั้ กฎหมำยอำคำรชุดกำำ หนดให้เป็นไปตำม อัตรำส่วน ของรำคำแต่ละหอ้ งชดุ กับรำคำรวมของหอ้ งชดุ ทั้งหมด สอบซอ่ มวันอาทิตยท์ ี่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

12 1 4. ท่ีดินและอำคำรท่ีจะขอจดทะเบียนอำคำรชุดได้ต้องเป็นไป เฉพำะที่เจ้ำของมีกรรมสิทธ์ิ เทำ่ นั้น 5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับห้องชุดจะกระทำำมิได้จนกว่ำ จะได้กระทำำกำร จดทะเบยี นนิติบคุ คลอำคำรชดุ 6. กำรเลกิ อำคำรชดุ โดยสมคั รใจ จะต้องอำศยั มติ เอกฉันท์ 7. ในกำรลงคะแนนเสียงนนั้ กฎหมำยอำคำรชุดกำำหนดให้นบั คะแนนเสียงตำม อัตรำสว่ นที่มี กรรมสทิ ธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง 8. ตำมกฎหมำยอำคำรชุด ตอ้ งจัดใหม้ กี ำรประชุมใหญภ่ ำยในเวลำ 6 เดือน นบั แต่วนั ท่ีได้จด ทะเบียนนติ บิ ุคคลอำคำรชุด 9. มติในเร่ือง กำรแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดกำร ท่ีต้องได้รับคะแนนเสียงเกินก่ึงหน่ึงของ จำำนวนคะแนนเสียงของเจำ้ ของรว่ มทง้ั หมด 10. กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนแห่งประโยชน์ท่ีมีต่อห้องชุดกฎหมำยกำำ หนดให้นิติบุคคล อำคำรชดุ มีบรุ มิ สิทธิในลำำ ดบั เดียวกบั กำรค้ำงคำ่ เช่ำอสังหำรมิ ทรัพย์ 11. ส่วนของฝำผนังก้ันระหว่ำงห้องชุด เป็นส่วนของอำคำรชุดที่เจ้ำของห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ รวมตำม ป.พ.พ. 12. กรรมสทิ ธ์ิในหอ้ งชดุ จะแบ่งแยก ไมไ่ ด้ ต้องห้ำมดว้ ยบทบัญญัติแห่งกฎหมำย 13. กรรมสิทธ์ิร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยอำคำรชุดกำำ หนดให้เป็นไปตำมอัตรำส่วน ระหว่ำงรำคำแต่ละห้องชุดกับรำคำรวมของห้องชุดท้ังหมดโดยคิดรำคำในขณะ ขอจด ทะเบียนอำคำรชุด 14. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับห้องชุดจะกระทำำ มิได้จนกว่ำจะจดทะเบียน นิติบุคคลอำคำรชุด เว้นแต่กรณี จดทะเบียนไถ่ถอนจำำนอง และ โอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ใหแ้ กบ่ ุคคลคนเดยี ว 15. กำรเลกิ อำคำรชุดทไี่ มต่ อ้ งยนื คำำ ขอเลิกอำคำรชุดไดแ้ ก่ ในกรณอี ำคำรชุดถูกเวนคืนทง้ั หมด 16. กำรประชุมใหญ่นั้น ต้องมีผู้มำประชุมซึ่งมีคะแนนเสียงรวมกันไม่น้อยกว่ำ 1 ใน 3 จึง จะเปน็ องคป์ ระชมุ 17. กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยกำำ หนดให้นิติบุคคล อำคำรชุดมบี รุ มิ สิทธใิ นลำำดบั เดยี วกบั มูลหนใี้ นกำรรักษำอสังหำริมทรพั ย์ 18. มติในเรอื่ ง กำรแก้ไขอตั รำสว่ นคำ่ ใช้จำ่ ยร่วมกันในข้อบังคับ ตอ้ งได้รบั คะแนนเสียงไม่นอ้ ย กวำ่ 3 ใน 4 ของคะแนนเสยี งของเจ้ำของร่วมทง้ั หมด --------------------------------------------------- สอบซ่อมวนั อาทิตยท์ ่ี 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.