LA FUNCIÓN DEL NOTARIO EN EL DESAHUCIO DEL ARRENDAMIENTO Dr. Carlos Hernán Cevallos Ruiz
EDITORIAL E-BOOKS DEL ECUADOR LA FUNCIÓN DEL NOTARIO EN EL DESAHUCIO DEL ARRENDAMIENTO Autor: Dr. Carlos Hernán Cevallos Ruiz Edición: Ab. Katherine Arboleda Ab. Michelle Cevallos Ab. Verónica Moreno Ab. Viviana Peñaherrera Ab. Cynthia Pineda Ab. Carlos Serrano Director : David F. Moreno Subdirectora : Angélica Sanmartín T Dpto. de encuadernación y creación Artesanal: Edison Mosquera Diseño y Maquetación: Jaime Maldonado R. Primera Edición: Mayo 2023 Formato: Electrónico e Impreso Contiene información publicada La actividad editorial está reconocida por la Cámara Ecuatoriana del Libro. Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, distribución, comunica- ción pública y transformación de esta obra sin contar con la autorización previa del titular de propiedad intelectual de esta obra. La infracción de los derechos mencionados puede ser cons- titutiva del delito contra la propiedad intelectual. Las opiniones contenidas en esta publicación, son de exclusiva responsabilidad de su autor. Quito – Ecuador COPYRIGHT ©
PERFIL DEL AUTOR Dr. Carlos Hernán Cevallos Ruiz Nacido en la ciudad de Ambato, en el año 1963, radicado en la ciudad de Ambato, Doctor en Jurisprudencia y Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República, Magister en Derecho Civil, Especialista en Derecho Civil Comparado, Diploma Superior en Investigación en Derecho Civil, Notario Público Sexto del Cantón Ambato.
AGRADECIMIENTO Un cordial agradecimiento a la Universidad Regional Autónoma de Los Andes, por su aporte para lograr mi capacitación profesional; a los docentes que formaron parte de esta cátedra, reconociendo el importante rol que desempeñan en la educación de postgrado, su profesionalismo, comprensión y práctica en las correspondientes especialidades. De igual manera, al señor Juan Carlos Navas por su valiosa colaboración y apoyo en mi desarrollo profesional.
DEDICATORIA A Dios, que ha estado presente en los momentos más significativos de mi existencia. A mi Familia, que con entereza y energía me han conducido a lo más extenso de esta vida.
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Índice PRÓLOGO ................................................................. 17 INTRODUCCIÓN..................................................... 19 CAPÍTULO 1............................................................... 21 EL CONTRATO DE ARRIENDO Y SUS INI- CIOS............................................................................. 21 1. Partes del contrato de arrendamiento.................. 27 CAPÍTULO 2............................................................... 31 EL DESAHUCIO........................................................ 31 2.1. El origen del desahucio....................................... 31 2.2. Tipos de desahucio.............................................. 33 2.2.1. Desahucio por anticipación del propie- tario.............................................................................. 33 2.2.2. Desahucio por transferencia de dominio...... 34 2.2.3. Desahucio por demolición............................... 35 13
2.2.4. Desahucio solicitado por el inquilino al propie- tario .............................................................................. 36 2.3. Interpretaciones del desahucio.......................... 37 2.3.1. A modo de derecho .......................................... 37 2.3.2. A modo de acción............................................. 37 CAPITULO 3............................................................... 39 EJERCICIO LEGAL DEL DESAHUCIO............... 39 3.1. Carácter decisivo del contrato de arrenda- miento........................................................................... 39 3.2. Carácter particular con efectos existentes ....... 40 3.3. Caracter personal................................................. 40 3.4. Acción prerrogativa y concreta ......................... 41 3.5. Representación inmobiliaria............................... 45 CAPÍTULO 4............................................................... 47 EL NOTARIADO....................................................... 47 4.1. Desarrollo del notariado en la sociedad........... 47 CAPÍTULO 5............................................................... 53 JURISDICCIÓN NOTARIAL.................................. 53 5. Atribuciones del notario........................................ 53 CAPITULO 6............................................................... 81 NORMATIVA QUE REGULA EL DERECHO NO- TARIAL........................................................................ 81 14
CONCLUSIONES...................................................... 85 GLOSARIO DE TÉRMINOS................................... 87 BIBLIOGRAFÍA......................................................... 89 15
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PRÓLOGO Esta obra es un aporte al conocimiento del Derecho Notarial, en el que se ve reflejada la importancia del notariado en el Ecuador, al ser un órgano suplemen- tario que contribuye con la valiosa labor de la función judicial, siendo necesario suplir los vacíos existentes respecto del desahucio en los contratos de arrenda- miento, a fin de que no existan desigualdades entre las partes que intervienen en el contrato e incentivar a la búsqueda de soluciones a las problemáticas pre- sentadas. En virtud que entre una de las funciones del Notario está el desahucio del arrendamiento, y para que esta intervención no sea entendida como una simple notificación que se realiza a pedido de una de las partes, deberían ser considerados otros aspectos al momento de solicitar solemnizar el des- ahucio del arrendamiento ante la Notaría. 17
Se encuentra compuesta de seis capítulos, desarro- llados de la siguiente manera: el capítulo uno trata sobre los contratos de arrendamiento y sus inicios; el capítulo dos se refiere a el desahucio en materia de Inquilinato, su origen legal, tipos de desahucio e interpretaciones; el capítulo tres comprende el ejer- cicio legal del desahucio y el carácter decisivo del desahucio en el contrato de arrendamiento; el capí- tulo cuatro entabla el notariado y su desarrollo en la sociedad; el capítulo cinco se centra en la juris- dicción notarial en lo que concierne a las funciones del Notario; y, finalmente, el capítulo seis abarca la normativa que regula el Derecho Notarial. El objetivo de la actual obra, es realizar una visión amplia sobre la atribución del Notario en el des- ahucio del contrato de arrendamiento, por cuanto se considera las implicaciones en el ejercicio efecti- vo de los derechos de las partes y las problemáticas presentadas debido a la existencia de vacíos legales para encontrar posibles soluciones al respecto. 18
INTRODUCCIÓN En todos los actos autorizados por un notario, existe la confianza, de su validez jurídica, al ser un órga- no auxiliar de la función judicial; el notario garanti- za las actuaciones voluntarias que se realizan en su presencia, de forma particular, preferencial y justa, dando como resultado la seguridad legal a quienes asisten a solicitar sus servicios. En el tema que nos concierne, si bien en la Ley de Inquilinato y Código Civil, vigentes en Ecuador, se regula el contrato de arriendo y Subarriendo de bienes inmuebles, desti- nados para vivienda, comercio o cultivos, existen va- cíos legales que ocasionan múltiples controversias, que dan lugar que a que el arrendatario se obligue a aceptar todas las estipulaciones que le imponga el arrendador, que por lo general son por lo demás in- justas. 19
El contrato de arrendamiento determina el acuerdo entre arrendador y arrendatario, condiciones del in- mueble, plazo, precio, servicios básicos, se acostum- bra hoy, imponer una garantía, para el caso de algún perjuicio al inmueble. El Procedimiento sobre los contratos de arrendamiento, se encuentra determi- nado tanto en la Ley de Inquilinato, Código Civil, COGEP y en dentro de las atribuciones otorgadas al Notario, en la Ley Notarial. 20
CAPÍTULO 1 EL CONTRATO DE ARRIENDO Y SUS INICIOS Es en el Derecho Romano, donde se empiezan a cele- brar actos como el alquiler de haciendas y viviendas, el cual influyó en el desarrollo de la figura jurídica del arrendamiento, a este tipo de acto, se lo cono- ció con el término latín CONTRATUS, que tiene un significado muy valioso para el consentimiento y se traduce en constreñir, apretar u obtener una cosa o bien a través de un monto, por intermedio de la con- veniencia de forma transitoria de las propiedades, para beneficio o utilidad de la persona a cargo del inmueble. Este Contrato, era un acuerdo, en el que dos o más personas, convenían o aprobaban sobre una cosa 21
que debía ser cedida o entregada, para el deleite de una cosa, pues coexistían linajes e individuos que al no poseer las fortunas para abrigar sus penurias de vivienda y demás, debían compensar con el desem- bolso de dinero al arrendador. Se reconocían dos ti- pos de contratos, los contratos unilaterales y los con- tratos bilaterales. 1.- Los contratos unilaterales exigían únicamen- te a una de las partes; 2.- Los contratos bilaterales mandaban a ambas partes. Dentro de este tipo de contratación, se fueron rea- lizando y otorgando denominaciones, como son las de Conductor y Locator, con el fin de ir determinan- do con precisión sus obligaciones. Para lo que, la parte que se compromete a cubrir el precio es defi- nida como Conductor, lo que actualmente se cono- ce como el arrendatario y por otro lado, está el que toma el costo, siendo definido como el Locator que resulta ser el arrendador. En síntesis, se entrega un bien inmueble por un tiempo determinado de lo cual se establece un va- lor y que en caso de finalizar la época estipulada, este bien debe ser restituido. Esto se lo realizó a fin 22
de habituar las obligaciones de ambas partes, para regular su conducta, y que no se presenten más dis- putas sociales por esta causa, al haber existido mu- cho abuso por parte de la clase social que contaba con los recursos económicos suficientes sobre otras clases que poseían escasos recursos; el Locador solu- ciona temporalmente al Conductor un objeto para su uso y satisfacción o una labor o cambalache de una cantidad por un tiempo determinado. Ciertamente, el beneficio que uno u otro contratante consigue alcanzar de ese referente conferir o absor- ber el objeto, se cambia en trabajo del espécimen de arriendo. Mientras, que el arrendador tiene a su dis- posición la Acción Locati para exigir la restitución de la cosa y otras posibles obligaciones del Conduc- tor, el arrendatario dispone de la Acción Conducti para exigir las obligaciones del arrendador. Básicamente el Locatio Conductio Rei, señalaba las obligaciones y deberes para arrendador y arrendata- rio, entre las que se encuentran: en las obligaciones del arrendador están: a) Proporcionar o conceder el objeto al inquilino o guía al gestionar al mentor (inquilino), el uso y regocijo del objeto durante el alquiler. 23
b) Indemnizar al inquilino cuando este ejecute la- bores necesarias en la propiedad. c) Avalar o desagraviar al inquilino, por vicios es- condidos, lo que se llamaba Vitia Rei Locandate; d) Notificar al inquilino frente al despojo. e) Indemnizar al arrendatario si hubiere realizado trabajos, Ex locato, Adversus Locatorem, com- pensación de los perjuicios y menoscabos. Mientras que, los deberes del inquilino eran los si- guientes: a) Costear los merces o el monto acordado, en Roma se sufragan por etapas citados Renta. b) El inquilino debe reponer el objeto alquilado cuando fenezca el plazo estipulado. c) Vigilar los objetos con actividad, ya que el in- quilino debía reconocer por la Ressibi Locatra, hasta por culpa leve, además del dolo y culpa lata como es obvio. (Petite, 1952, p. 300). d) Cumplidas las invasiones, el apogeo produc- tivo, la migración y otros elementos accionista bancarios en el derecho romano, el alquiler no se instruyó como una imagen conveniente, se enredaba con la comercialización en el moles- to de conceder un objeto a modo de mercadeo, pero por una cosecha fija (presente fianza); con 24
el franquear de la cosecha logró su coincidencia en cuidado a la miseria de la morada para aque- llos individuos con insuficiente dinero y con el deber de costear una utilidad. En resumen, entre las obligaciones que se estable- cen, podríamos sintetizar las siguientes: Las del arrendador serían: subsanar al arrendatario los trabajos necesarios que se hagan en el bien; re- conocer o enmendar al conductor por perversiones recónditas, avalar al arrendatario frente al despojo y desagraviar al arrendatario por si se enajena el in- mueble arrendado, compensando los detrimentos y menoscabos. Siendo los deberes del arrendatario: costear el monto pactado; restituir el objeto cuando finiquite el plazo acordado; velar las cosas con pron- titud y con los debidos cuidados, debiendo respon- der por el dolo y la culpa. A lo cual podemos decir que el arrendamiento no se estrenó a modo de un retrato oportuno, en un pri- mer momento llegó a confundirse con la compra- venta, con la anticresis y de manera posterior es un cuidado a la insuficiencia de los elementos con esca- sos fondos como es el deber de costear un valor. Se 25
reflexiona que lo que se logra mediante el arriendo, es el deleite y rutina, pero en el viejo Derecho Roma- no, no existía diferencia entre el adeudo punitivo y el adeudo urbano. Es así que, tanto el cleptómano como el insolvente de alguna adición de capital, que no había logrado sufragar, vivían con lo imprescindible ajustando a este individuo. Este método, persistió por mucho tiempo y se reconoció como medio estándar de los deberes durante varias estaciones. Acorde con el camino de la cosecha, el régimen deja indivisibles los estados europeos inferiores que con el dominio del Código Napoleónico poseyeron una revolución propicia hacia el propietario, subsiguien- temente el Código Civil Suizo de los compromisos, cambió el código de forma ecuánime; incluyendo una corriente en socorro del inquilino. Inmediatamente del subordinado ataque mundial, los países europeos fueron antecesores en la aproba- ción de los ajustes simbólicos únicos y temporales, que estableció el aplazamiento de los provechos y las convenciones, incluido en adonde la meditación injusta era penada. Se proporcionó la alineación de 26
misiones a fin de mediar para que las dificultades de arrendamientos sean tratadas en tribunales o ante juzgados específicos.1 1. Partes del contrato de arrendamiento En el contrato de arrendamiento se encuentran iden- tificados tres elementos, que forman parte de este convenio: 1. El bien objeto del arrendamiento, se describe como el objeto que se va a proporcionar para ser usado. 2. El desembolso de un monto, utilidad o renta fija, sus exigencias son semejantes a las seña- ladas para el monto de la comercialización, esto es que sea auténtico, seguro, equitativo y sólido en capital. 3. La obligación de entregar el objeto que se está arrendando y que es parte del compro- miso dentro del contrato, teniendo las partes el deber de ajustarse a la Ley de Inquilinato. Acorde a las afirmaciones y singularizaciones alu- didas, concluimos que el arrendamiento es un pacto 1 Alban Nuñez M. Dr. (2013).El Notario y sus atribuciones. Santo Domingo, Ecua- dor: Imprenta Riera. 27
entre las partes, del cual nacen obligaciones y debe- res por igual, tanto para el propietario, como para el inquilino, por lo que este se compromete a pagar mes a mes el alquiler pactado y el arrendador a en- tregar el bien en óptimas condiciones. En el Código Civil ecuatoriano, en al libro IV, Título II, De los Actos y Declaraciones de Voluntad. En el artículo 1461, se establece que para que una persona se obligue a otra, por un acto o declaración de voluntad, es necesario que tenga capacidad legal o lo que es lo mismo, que sea legalmente capaz. Que consienta en el acto o declaración y que este consen- timiento no adolezca de vicio, que recaiga sobre un objeto lícito y que tenga una causa lícita. 1. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma y sin el mi- nisterio o la autorización de otra. 2. El consentimiento es la declaración de volun- tad, con la que se acepta un acto, sin vicios que invaliden esa voluntad, puede ser de dos formas: Deliberado o Sobrentendido. El Deli- berado es cuando se expresa de palabra y so- 28
breentendido, con hechos que lo admiten o lo dejan correr y que requiere una expresión de la voluntad. “Según dichos principios, corroborados por la doctrina universal, se requiere que el consentimiento verse sobre la materia del contrato, la cosa concreta que se alquila, el precio, el tiempo de duración y el uso al que se ha de destinar” (Larrea Hol- guín, 1989, pág. 259). 3. El objeto lícito, es una de las exigencias preci- sas del contrato de arrendamiento, tiene que ser claro, factible y lógico. Para que el obje- to sea lógico, es necesario que sea material y factible. “En lo material, es el designado de modo concreto o de forma identificable, como contenido de la relación jurídica, el de- finido por la institución respectiva, la Ley o las partes” (Cabanellas, 1981, pág. 109). En algunos momentos, se confunde el objeto con el deber, alcanzando a coexistir los he- chos, con los deberes que son causados. En el arriendo hay dos cosas concretas: El objeto que se arrienda (propiedad) y el costo a pagar (alquiler). 29
4. La causa lícita, es aquella que se precisa en los estatutos, en el derecho, en lo honesto y en la disposición legal. Compuesto por el pago de alquiler y la existencia de un objeto lícito. 30
CAPÍTULO 2 EL DESAHUCIO 2.1. El origen del desahucio El desahucio que, conforme a su noción lógica y teó- rica, procede del latín “des” que simboliza “nega- ción” y “ahucio” que figura “pérdida de confianza”; para algunos literatos procede del latín dejicio que simboliza tirar o arrojar. De acuerdo con su origen, el desahucio equivaldría a una negación en el que las partes pierden la confianza con la otra, dando la facultad de terminación del contrato de arrenda- miento de los bienes inmuebles o locales destinados para vivienda y demás, específicamente en ámbito urbano. 31
Hay que tener claro que el desahucio no es una de- manda, ni una diligencia preparatoria, es la notifica- ción del Notario para dar por terminado el contrato de arredramiento. En el desahucio no se puede ale- gar la reconvención o la retención que garantiza el pago de mejoras, ya que por ningún motivo estos reclamos serán considerados en esta causa, corres- pondiendo presentarse con otro procedimiento. El desahucio puede ser: a) Unilateral, es decir que se realiza en base a la voluntad del arrendador; b) Revocable, en el caso que la persona notificada con el desahucio se crea asistido o con derecho de soli- citar la revocación de este en al ámbito judicial; c). Anticipado, en el que se deben respetar los plazos y términos según los establecidos por Ley. El desahucio es la notificación o aviso que hace el arrendador al arrendatario, sobre su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, para que lo desocupe y entregue en el plazo estipulado. Para dicho efecto es necesario que la notificación se la realice mediante el Acto Notarial, considerando que el desahucio se halla forjado en el artículo 1892 del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “Si no se ha fijado tiempo para la duración del arrien- 32
do, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, notificándose anticipa- damente a la otra parte. La anticipación se ajustará al periodo o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el des- ahucio será respectivamente de un día, de una se- mana, de un mes. El desahucio empezara a correr el mismo tiempo que el próximo periodo. Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los párrafos 5º y 6º de este Título”. 2.2. Tipos de desahucio 2.2.1. Desahucio por anticipación del propietario En el artículo 33 “Anticipación del arrendador” de la Ley de Inquilinato, se establece que: El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de termi- nar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido el plazo, cualquiera de las partes 33
podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. Notificado con el desahucio el arrenda- tario deberá desahuciar a su vez, a los subarrenda- tarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses. 2.2.2. Desahucio por transferencia de dominio El desahucio por transferencia de dominio se en- cuentra estipulado en el artículo 31 “Caso de tras- paso de dominio” de la Ley de Inquilinato: La trans- ferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el due- ño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación Si el arrendatario no fuere desahu- ciado en el plazo de un mes, contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscrip- ción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. Se res- petarán los contratos celebrados por escritura pú- blica, inscrita en el Registro de la Propiedad del res- pectivo cantón. 34
La transferencia de dominio de un bien inmueble que se encuentra arrendado acaba con el contrato, el arrendador deberá proporcionar al arrendatario tres meses para poder desocuparlo. Si el arrendata- rio no es notificado con el desahucio dentro del mes de la transferencia seguirá vigente el contrato. Este término debe ser considerado a partir del tiempo de inscripción en el Registro de la Propiedad, incluso el día que se cite la solicitud de desahucio al arrenda- tario. 2.2.3. Desahucio por demolición En el literal h) del artículo 30 “Causales de termina- ción” de la Ley de Inquilinato, se encuentra estipu- lado: Resolución del arrendador de demoler el lo- cal para nueva edificación en ese caso, deberá citarse legalmente al Arrendatario con la solicitud de des- ahucio con tres meses de anticipación, por lo menos, a la fecha fijada para la demolición, la que podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aproba- dos y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El propietario tendrá que realizar la demolición en el tiempo establecido. Si no lo realiza- re deberá pagar al inquilino una indemnización de acuerdo con la ley. 35
2.2.4. Desahucio solicitado por el inquilino al pro- pietario En el artículo 28 “Plazo del contrato escrito” de la Ley de Inquilinato, se puede considerar: El plazo es- tipulado en el contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arren- datario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos: a) De habitaciones en hote- les, casas de pensión o posadas; b) De arrendamien- to de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros tran- sitoriamente; y, c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duración. En concordancia, con el artículo 35 “Facultad del arrendatario” de la Ley de Inquilinato, en el que se establece que: En los contratos escritos sin fijación de plazo y en los verbales, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo, previo aviso al arrendador con anticipación de un mes, por lo menos. Durante este tiempo pagará el precio del arrendamiento y permi- tirá que los interesados examinen el local arrendado. 36
2.3. Interpretaciones del desahucio 2.3.1. A modo de derecho El desahucio es considerado un derecho propio del arrendador, potestad registrada y resguardada en la ley, surge como un derecho imputado al propietario de un predio con potestad para solicitar la cesantía de la propiedad del cual es dueño, esto se ejecuta a través de la expulsión del inquilino o inquilinos con su aprobación o sin ella, en los asuntos que establez- ca la ley. Diferentes eruditos han imaginado al des- ahucio como un derecho, motivo por el cual la labor de desahucio sirve como un medio con la potestad de proceder y ejercitar. Al mismo tiempo, es un aviso lógico, en el cual se fundamenta en un derecho genuino, el mismo que para poseer garantía debe ser idóneo y que para po- seer certeza debe ser valorado por el Notario, al ser una de sus atribuciones y determinará si tiene o no consecuencia lógica, para lograr el desalojo. 2.3.2. A modo de acción El desahucio a modo de acción es el medio que tiene el arrendador para la desocupación del bien inmue- 37
ble. El Libro Cuarto del Código Civil, de las obliga- ciones, examina esta aptitud interesante de la labor de desahucio que se encuentra determinada en el contrato de arrendamiento. 38
CAPITULO 3 EJERCICIO LEGAL DEL DESAHUCIO Respecto al ejercicio legal del desahucio, el recono- cido escritor Mucius Scaevola, establece tres caracte- rísticas: 1. Carácter decisivo del contrato de arrenda- miento. 2. Carácter particular con efectos existentes. 3. Carácter personal, es un ejercicio predilecto y específico. 3.1. Carácter decisivo del contrato de arrendamiento La acción de desahucio posee un carácter decisivo con respecto al contrato de arrendamiento, tiene un carácter recuperativo de la posesión del inmueble, 39
puesto que es realizado entre los contratantes, sin que dependa de otra acción, la misma que es oca- sionada por el incumplimiento de obligaciones de tracto sucesivo. La acción decisoria pondrá fin al contrato de arren- damiento con el desahucio, esta acción guarda rela- ción con la acción reivindicatoria, pues, así como el dominio se deriva de la acción reivindicatoria, de la posesión real, se deriva el desahucio. 3.2. Carácter particular con efectos existentes La acción de desahucio es particular, no obstante, se sustancia en estampas existentes y causa efectos existentes, en los que su objetivo primordial, es la reposición de la posesión de la propiedad alquilada a su legítimo propietario. La resolución que impone el juez da como conse- cuencia la aceptación del reclamo del arrendador y expulsar al arrendatario por la desconfianza provo- cada. 3.3. Caracter personal El ejercicio del desahucio es netamente personal, ya 40
que se basa en el pedido del arrendador de la pro- piedad. 3.4. Acción prerrogativa y concreta La legislación ratifica la acción prerrogativa y con- creta en el ejercicio del desahucio, que consiste en la solicitud de parte del arrendador o comprador del a propiedad al inquilino, quien después de ser notifi- cado o citado, tendrá derecho a oponerse en los tres días siguientes, así lo establece el artículo 48 “Oposi- ción de la persona inquilina al desahucio” de la Ley de Inquilinato: En el caso previsto en la letra h) del artículo 30 “Causales de terminación” de la Ley de Inquilinato, la oposición de la persona inquilina sólo podrá fundarse en el hecho de que el local arrenda- do no esté comprendido en la parte del edificio cuya demolición ha sido autorizada por el gobierno autó- nomo descentralizado municipal competente. En el caso previsto en el artículo 31 “Caso de tras- paso de dominio” de esta Ley, el arrendador deberá presentar copia certificada del título de transferen- cia de dominio; la oposición que deduzca la persona desahuciada sólo podrá sustentarse en el hecho de haber transcurrido más de un mes desde el traspa- 41
so de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento conforme con el artículo 29 “Forma del contrato de más de un salario básico unificado del trabajador en general mensual”de la Ley de In- quilinato: Los contratos cuyo canon de arrendamien- to exceda de un salario básico unificado del traba- jador en general mensual, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, ante un no- tario o notaria, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registra- dos, bajo la responsabilidad personal de los mismos. en este supuesto, se deberá presentar el contrato de arrendamiento o una copia certificada del mismo. En los casos de los incisos anteriores, también se podrán deducir excepciones previas. En caso de de- ducirse excepciones o medios de defensa distintos a los enunciados en esta norma, se procederá al lanza- miento, sin perjuicio de cumplir con lo dispuesto en el artículo 52 “Facultad de retención del local arren- dado” de la Ley de Inquilinato, que hace referencia a la facultad de retención del local arrendado.- En ningún caso en que el arrendador deba al arrendata- rio una suma de dinero, ya sea como indemnización o como devolución de lo pagado indebidamente, po- 42
drá éste ser desalojado del local arrendado, sin que previamente se le pague. Para el ejercicio del derecho concedido por el inci- so anterior, el arrendatario deberá acompañar pro- videncia ejecutoriada recaída en el procedimiento previsto en el artículo 19 “Sanciones por cobro de pensiones excesivas de la Ley de Inquilinato”: La oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el pre- cio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el artí- culo 10 de la Ley de Inquilinato: fijación de las pen- siones máximas de arrendamiento.- Las oficinas de Registro de Arrendamientos o las jefaturas de Catas- tro Municipal, según el caso, fijarán la pensión máxi- ma de arrendamiento de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la pensión mensual para su arrenda- miento. Quien cobrare una pensión mayor de la fija- da por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobra- do, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el in- 43
terés legal vigente a la fecha en que se ordene la de- volución. Esta acción se tramitará en procedimiento sumario, por cuerda separada La acción para demandar la devolución de lo cobra- do en exceso y el derecho a recabar dicha devolu- ción, prescribirá en dos años. o prueba plena que establezca los valores determinados en dicho artícu- lo como debidos por el arrendador. La oposición se sustanciará conforme con las reglas generales esta- blecidas en el Código Orgánico General de Procesos. La resolución causará ejecutoría. La legislación establece que, en el traspaso de domi- nio, la barrera no logrará ser razonada sino posterior de un período a partir de este traspaso o de haber conocido el contrato de arrendamiento por docu- mento oficial, que corresponderá ser legal anotada debiendo mostrar una reproducción legalizada. Una vez que el magistrado tenga reconocido las técnicas exhibidas por el acusador, solventará si el desahucio debe o no proporcionar un resultado. Si es que el arrendatario se allana o no dice nada, será pronunciado el desahucio y se considerará los términos de la legislación para disponer el desalo- 44
jo o lanzamiento. Además de ser ineludible, que el inquilino presente la providencia ejecutoriada que recae en el procedimiento o la prueba de los valores debidos por el propietario. 3.5. Representación inmobiliaria Con representación inmobiliaria, ya que solo se prac- tica sobre propiedades como lo establece el Artículo 1 de la Ley de Inquilinato “Esta Ley regula las rela- ciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos”, habiendo capacidad para normar las relaciones de arrendamiento de todas las propiedades que se localicen dentro del periferia ur- bana, dichas propiedades corresponderían a ser con- signadas a la morada o el negocio. 45
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CAPÍTULO 4 EL NOTARIADO 4.1. Desarrollo del notariado en la sociedad Antiguamente el Notario no tenía mucha relevancia jurídica, no se consideraba la fe pública con la que contaba, esto se logró con el transcurso del tiempo, por la necesidad de ir perfeccionado la validez de los actos de la sociedad. La oralidad tenía mucha más importancia, pero finalmente se la materializo por las prerrogativas que brindaba la escritura. Existían individuos competentes de analizar, escribir y en al- gunos casos hasta transcribir textos, a los cuales se les denominaba “escribas”, mismos que se encarga- ban de ayudar al soberano de su pueblo o algún bu- rócrata que lo requiriese. 47
Resultó de gran trascendencia la función del Notario en las poblaciones hebrea y egipcia, debido a que los soberanos o burócratas del pueblo hebreo común- mente no sabían leer ni escribir, es así que los escri- bas les ayudaban para poder efectuar sus funciones sobre todo en el ámbito laboral. Esta función fue ga- nando importancia dentro de la administración es- tatal, siendo esta la referencia más antigua sobre las funciones notariales. Existió una variedad de escribanos en el pueblo he- breo, que practicaban la fe pública, sin embargo, no la ejercían con potestad oportuna, estando en manos del individuo de quien dependían. Se cree, que eran solicitados sus servicios por su instrucción y escueta caligrafía que tenían y no por su sabiduría o tener conocimiento legal, por tal razón, no se especula al escriba hebreo como un auténtico notario. En justo sentido, lo que daba vigor a los hechos era el alegato que efectuaban los escribas. Entre estos, se encontraban los escribas sacerdotes, que poseían una representación parecida del notario experto, al que se le confiaba escribir los contratos, pero estos se ayudaban a su vez del gobernante, el cual legalizaba los hechos escritos por el escriba sa- 48
cerdote, lo avalaba la estampilla del gobernante, por lo que el instrumento quedaba con una representa- ción estatal. En las diversas formas de conservar los documentos, se encontraba el papiro egipcio, lo más parecido a nuestro papel, el ladrillo babilónico y la tabla ence- rada romana. En la época medieval se ocasionó la caída o desplo- me del Imperio Romano de Occidente, por parte de los pueblos bárbaros que fueron quienes la provo- caron. Sin embargo, estos pueblos no representaron ningún progreso ni contribución en cuanto a doctri- nas en el aspecto legal, más bien paradójicamente lo interrumpieron. Afectando a las instituciones lega- les que trabajaban en Roma y en las que existía un gran progreso, ocasionando que existan doctrinas primitivas que incumbían en un nuevo progreso. No existe regla sobre la tradición del notariado, en la totalidad de las naciones occidentales se causa un ambiente social enfocado a que los escribanos vigo- ricen su documento en cuanto a la familiaridad que se les concedía. La carta notarial, así como las potes- tades del Notario se van desplegando gradualmente 49
a través de la tradición, de otra manera no quedaría posible exponer que en el siglo XIII asome como re- presentante de la fe pública y su mediación dé legiti- midad en los instrumentos. El Rex Scriptor es una huella en la etapa de la edad media, el cual se encargaba de la correlación de los asuntos, así como la dádiva de corte en todo lo que, a los fines de posesión, relaciones comunes de vecin- darios, y del desempeño de los convenios existentes. En la época moderna (siglo XIII) aparece la Escue- la de Bolonia, en la que los Notarios ostentan ser efectivos eruditos del derecho y surgen los iniciales efectos legalmente acreditados. A mediados de este período, surge en el Gobierno Real la afirmación del escribiente legal y en la Tercera Partida de las Siete Partidas de Alfonso El Sabio, se delimita a la escritu- ra gubernamental como “toda carta hecha por mano de escribano público o de consejo, o sellada con sello de rey o de otra persona autentica, que sea de creer en fe de ella”, a los escribanos se los definía como “los hombres sabedores de escribir”, catalogándolos en dos grupos: 1.- Los que escriben los privilegios, las cartas y los actos de casa del rey; y, 2.- Los escribanos públicos 50
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