Abitare Informati marzo 2021

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SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Il Tribunale di Roma a favore dei proprietari Sì al rilascio dell’immobile del conduttore moroso C on una recente ordinanza tesi del conduttore, la possibilità di sposte ai fini del contenimento dell’e- del 16.12.2020 il Tribunale addivenire ad una reductio ad equita- mergenza epidemiologica da Covid- di Roma - Sez. IV si è pro- tem del canone di locazione, in appli- 19, e che si possono come di seguito nunciato su una materia di cazione dell’art. 1467, comma 3, c.c., sinteticamente riepilogare: anche in applicazione del principio di • l’emergenza epidemiologica non stretta attualità nell’ambito del diritto buona fede di cui all’art. 1175 c.c. comporta di per sé un impedimento in senso assoluto al godimento del delle locazioni: quella della sussi- Il Tribunale di Roma, non condivide bene, a differenza di altre ipotesi quali la tesi prospettata dalla parte conve- il crollo dell’edificio a seguito di ter- stenza o meno, in capo al conduttore, nuta per una serie rilievi, fondati su remoto; un’ampia analisi, condotta in senso • la limitazione al godimento dell’im- di una pretesa alla riduzione del ca- critico, delle disposizioni adottate dal mobile, nonché allo svolgimento Governo nel quadro delle misure di- dell’attività imprenditoriale (costitu- none di locazione di un immobile ad uso commerciale in cui ha sede un esercizio del quale, in virtù delle di- sposizioni disposte dal Governo nel quadro delle misure adottate in fun- zione di contenimento dell’emergenza epidemiologica da SARS Cov-2, sia stata disposta la chiusura, come acca- duto anche per analoghe attività rien- tranti in determinate categorie mer- ceologiche. Nel giudizio in questione, instaurato dal proprietario di un immobile per la convalida di sfratto per morosità e per l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni insoluti, la parte conduttrice convenuta so- stiene, al fine di contestare la richie- sta dell’attore, che dall’emergenza sanitaria sarebbe derivata una al- terazione del rapporto sinallagma- tico tipico del contratto, connessa ad una impossibilità di beneficiare pie- namente del godimento del bene, che comporterebbe la necessità di una revisione delle condizioni contrat- tuali: ciò comporterebbe, secondo la 50

zionalmente riconosciuta) che nello risultano parimenti illegittimi. A ciò previsti in astratto per il riequilibrio stesso si esplica, è invece imputabile si aggiunga il fatto che i DPCM, seb- di eventuali alterazioni del sinallagma all’adozione di provvedimenti, che as- bene emanati sulla base di una delega contrattuale, quali l’impossibilità so- sumono la veste formale del DPCM, i concessa da un decreto-legge (conver- pravvenuta (art 1463 c.c.), anche in quali, sul presupposto dell’emergenza tito in legge) ma in assenza di fissa- forma parziale (art. 1464 c.c.) ovvero sanitaria, sono intervenuti a compri- zione di termini e di fattispecie di ti- sotto il diverso profilo della ripetibilità mere i diritti e le libertà dei cittadini; pizzazione dei poteri, non possono di quota parte del canone (art. 1258 • i suddetti provvedimenti hanno na- prevedere norme generali e astratte, c.c.), l’impossibilità temporanea di tura non normativa bensì amministra- peraltro limitative di diritti costituzio- adempiere alla prestazione (art. 1256 tiva traggono legittimazione dalla de- nalmente tutelati, in virtù dell’art. 76 c.c.), l’eccessiva onerosità sopravve- libera del Consiglio dei Ministri del Cost. che disciplina l’ipotesi di delega nuta (art. 1467 c.c.), in quanto nel caso 31.1.2020 con cui è stato dichiarato dell’esercizio della funzione legisla- in esame non ricorrono i presupposti “lo stato di emergenza in conseguenza tiva al Governo (ma giammai al solo di applicazione delle fattispecie nor- del rischio sanitario connesso all’in- Presidente del Consiglio dei ministri), mative in rassegna, in considerazione sorgenza di patologie derivanti da sempre comunque previa “determina- della temporaneità e della non defi- agenti virali trasmissibili”: tale ultima zione di principi e criteri direttivi”; nitività della situazione concreta di fattispecie peraltro non trova copertura • anche senza voler accedere alla sud- crisi legata all’emergenza epidemio- in alcuna norma né a livello costitu- detta impostazione, peraltro dibattuta, logica. zionale (artt. 78 e 87 Cost. In materia di non conformità ai precetti costitu- In ogni caso, ammesso e non concesso di dichiarazione dello stato di guerra) zionali della tecnica consistente nel- (il che non è, per le considerazioni so- che di legislazione ordinaria (art. 7, l’imporre limitazioni ai diritti fonda- pra richiamate) che possa ravvisarsi comma 1, lett. c), D.lgs. N. 1/2018, in mentali con lo strumento del DPCM, un’alterazione dell’equilibrio sinallag- cui si fa riferimento esclusivamente rileva il Tribunale come questi ultimi matico, osserva l’Organo Giudicante, ad “emergenze di rilievo nazionale appaiono ex se illegittimi, sia per vio- il legislatore, in considerazione ap- connesse con eventi calamitosi di ori- lazione di legge sotto il profilo del di- punto dell’emergenza sanitaria, ha già gine naturale - ad es. terremoti o al- fetto di motivazione, dovendosi con- contemplato meccanismi di compen- luvioni - o derivanti dall'attività del- siderare insufficiente il richiamo per sazione, quali il credito di imposta, l'uomo - ad es. sversamenti di sostanze relationem ai verbali del Comitato nella misura del 60% del canone di inquinanti”), dovendosi così conclu- Tecnico Scientifico (CTS), che sono locazione, e la possibilità per i soggetti dere per l’illegittimità di detta delibera stati dapprima classificati come riser- gestori di impianti sportivi pubblici di in quanto emessa in assenza dei rela- vati, poi periodicamente pubblicati ma sospendere i canoni di locazione e tivi poteri da parte del Consiglio dei con una tempistica incompatibile con concessori (misure previste rispetti- Ministri, con effetto viziante di tutti l’esercizio del diritto di difesa in giu- vamente dagli artt. 65 e 95 del D.L. gli atti amministrativi conseguenti, che dizio: a ciò si aggiunga il fatto che la N. 18/2020 - c.d. Decreto Cura Italia), carenza motivazionale può costituire nonché l’automatica riduzione del ca- inoltre sintomo di ulteriori vizi, quali none di locazione relativo a palestre, l’eccesso di potere per difetto di istrut- piscine e impianti sportivi privati in toria e contraddittorietà. misura pari al 50% dello stesso, in Per tali motivi, il Tribunale di Roma mancanza di diversi accordi (art. 216 ritiene che, poiché il danno invocato DL 34/2020 - c.d. Decreto Rilancio). dal conduttore non è configurabile In virtù di queste considerazioni, non- come danno “da emergenza sanita- ché sulla scorta di giurisprudenza di ria” bensì come danno da attività Cassazione che non ammette la pos- provvedimentale, da considerarsi il- sibilità di legittima riduzione (in forma legittima, la parte avrebbe potuto totale o parziale) in via unilaterale del (anzi, dovuto) impugnare detti canone da parte del conduttore al di provvedimenti lesivi dei propri di- fuori dei casi in cui venga a mancare ritti e libertà, richiedendone al Giu- completamente la controprestazione dice l’annullamento per i vizi che ne da parte del locatore, il Tribunale di inficiano la validità ed eliminando in Roma, considerata la elevata morosità tal modo in radice la causa degli effetti del conduttore e in mancanza di op- per lui dannosi. In questa ricostru- posizione fondata su prova scritta, ha zione, appare errato invocare anche disposto il rilascio dell’immobile ex- principi come quello della buona fede art.665 c.p.c. disponendo poi il muta- nell’esecuzione del contratto da parte mento del rito per il prosieguo del con- del locatore né altri istituti civilistici, tenzioso. 51

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Le Sezioni Unite sull’uso delle parti comuni L a recente sentenza della di cui all’art. 1122 c.c., costituirebbe muni e senza porsi dunque in contrasto Corte di Cassazione a Se- un’ipotesi di deroga all’art. 1102 con i tradizionali principi del numerus zioni Unite n. 28972 del 17 c.c.: in tale prospettiva, l’uso esclu- clausus dei diritti reali e della tipicità dicembre 2020 è intervenuta sivo si trasmetterebbe anche ai suc- degli stessi. cessivi aventi causa dell’unità cui Altra parte della giurisprudenza, an- a dirimere una questione di diritto de- l’uso stesso accede, con la conse- che recente, ha invece sostenuto che guenza di ritenere l’uso esclusivo in non si possa ipotizzare la costituzione cisa in senso difforme dalle sezioni ambito condominiale tendenzial- di un diritto reale atipico, esclusivo mente perpetuo e trasferibile, costi- e perpetuo, che priverebbe del tutto semplici: quella della possibilità di tuendo esso una manifestazione del di utilità la proprietà e darebbe vita diritto del condomino sulle parti co- ad un diritto reale incompatibile con i configurare, in termini di diritto reale, un uso esclusivo di parti comuni del- l’edificio in ambito condominiale. La casistica affrontata riguarda l’ipo- tesi di un diritto reale di uso esclusivo su parti comuni dell’edificio, nella fat- tispecie un cortile (tipicamente confi- gurato come parte dell’edificio neces- saria all’uso comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c.) riconosciuto in via pattizia, al momento della costituzione di un condominio, in favore di una singola unità immobiliare di proprietà indivi- duale, in maniera tale da incidere sulla disciplina del godimento della cosa comune nel senso di precluderne l’uso collettivo mediante attribuzione a ta- luno dei partecipanti di una facoltà in- tegrale di servirsi dell’immobile e di trarne tutte le relative utilità, pur senza escludere del tutto la fruizione di una qualche utilità sul bene in favore degli altri comproprietari; tale fattispecie, secondo una parte della giurispru- denza a partire dalla sentenza Cass. N. 24301/2017 che ha valorizzato i concetti di “uso esclusivo” di cui al- l’art. 1126 c.c. e di “uso individuale” 52

suddetti principi del numerus clausus misura differenziata rispetto alla re- “privando gli altri condomini del re- e della tipicità dei diritti reali. gola della paritarietà, ma sempre in lativo godimento, e cioè riservando La sentenza delle Sezioni Unite, una condizione di reciprocità: tale ad essi un diritto di comproprietà dopo aver riassunto i passaggi logici eventualità trova conferma anche nei svuotato del suo nucleo fondamen- su cui si basa la decisione N. successivi artt. 1123 c.c., comma 2, tale determinerebbe... un radicale, 24301/2017 ed affrontato la posizione che prevede la possibilità di cose de- strutturale snaturamento di tale di- della dottrina sulla materia, sottoli- stinate a servire i condomini “in mi- ritto, non potendosi dubitare che il neando che quest’ultima non ha sura diversa”, e 1124 c.c. con riferi- godimento sia un aspetto intrinseco fornito indicazioni particolarmente mento alla manutenzione e della proprietà, come della compro- pregnanti, né univoche sulla configu- sostituzione di scale e ascensori. In prietà: salvo, naturalmente, che la rabilità del c.d. “diritto reale di uso questo quadro ricostruttivo, l’uso separazione del godimento dalla pro- esclusivo”, e dopo aver escluso la esclusivo si colloca al di là del modo prietà non sia il frutto della crea- possibilità di ricondurre quest’ultimo di essere possibile dell’uso della cosa zione di un diritto reale di godimento al diritto reale di uso tipizzato dall’art. comune: dopo aver affrontato, con normativamente previsto”, dovendosi 1021 c.c. non condividendo con detta esito negativo la questione della pos- infine escludere la possibilità di ri- figura i limiti di durata, trasferibilità sibile riconducibilità di tale istituto condurre il diritto in parola all’istituto e le modalità di estinzione, precisa ad alcune norme di diritto positivo delle servitù prediali. che la formulazione “uso” conte- (con ampia ricognizione, vengono ri- Dopo l’ampia disamina normativa nuta nell’art. 1102 c.c. deve essere chiamati ad es. l’art. 1126 c.c. in ma- condotta nei termini sopra sintetica- intesa nel significato di “servirsi teria di utilizzo esclusivo di lastrici mente riportati, che conduce ad esclu- della cosa comune”, ovvero come solari, l’art. 1122 c.c. in materia di dere la possibilità di rinvenire nella uno dei modi in cui può esercitarsi il opere su parti di proprietà o uso indi- normativa elementi idonei a configu- diritto, nucleo essenziale del conte- viduale, l’art. 1120, comma 2, n. 2, rare un diritto reale di uso esclusivo, nuto tipico della comproprietà, che in materia di realizzazione di par- la sentenza affronta la questione normalmente si estrinseca nell’uso pa- cheggi destinati a servizio delle unità della possibilità di creazione di un ritario, promiscuo e simultaneo immobiliari), si perviene pertanto tale diritto in sede negoziale. La ri- (“farne parimenti uso”, secondo l’e- ad escludere, sulla base dell’art. sposta a tale quesito è negativa, spressione utilizzata dal medesimo 1102 c.c. sopra richiamato, la con- ostandovi i principi del numerus clau- art. 1102 c.c.), sebbene non possa figurabilità di un diritto reale di go- sus dei diritti reali (secondo cui solo escludersi esclusa la possibilità di un dimento di uso esclusivo, da parte la legge può istituire fattispecie di di- “uso” più intenso da parte di un con- di un condomino, di una parte co- ritti reali) e della tipicità degli stessi domino rispetto agli altri ovvero in mune dell’edificio, in quanto esso (in forza del quale è preclusa ai privati la possibilità di incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali previsto per legge), principi che, benché sog- getti ad alcune osservazioni critiche da parte della dottrina, trovano co- stante affermazione nella giurispru- denza della Cassazione: anche in sede di esame di tale profilo, la Suprema Corte, prendendo le mosse dal con- notato della sequela tipico dei diritti reali(consistente nell’opponibilità in via automatica ai terzi), enuncia in maniera assai articolata gli elementi ostativi alla tesi favorevole alla valo- rizzazione dell’autonomia negoziale in tale ambito, che non necessitano di una norma espressa in tal senso es- sendo agevolmente desumibili da un’ampia serie di richiami normativi, rinvenibili sia nella Costituzione (art. 42) sia nel Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea (art. 345) sia nella legislazione ordinaria (artt. 1372, 1322 e 2643 c.c.). 53

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] D omanda. È vero che sono Sia in prima sia in seconda convoca- valore dell’edificio oppure anche di state apportate modifiche zione è necessario, pertanto, che il un solo condomino nelle fattispecie in tema di convocazione di quorum costitutivo stabilito dall’art. specificatamente indicate dagli stessi assemblea condominiale, 1136 cod. civ. sia raggiunto e verifi- articoli inerenti alla disciplina condo- prevedendo la possibilità di effettuare cato all’inizio dell’assemblea a garan- miniale. Tutti costoro devono speci- la stessa in videoconferenza? zia delle minoranze, così come per ficare anche l’ordine del giorno che ogni votazione il rispettivo quorum intendono dibattere in assemblea. Risposta. deliberativo. Nessun condomino può convocare au- Corrisponde a verità. Recentemente è L’assemblea di condominio deve es- tonomamente l’assemblea di condo- stata apportata la modifica all’art. 66 sere convocata annualmente dall’am- minio, eccezion fatta nel caso in cui disp. att. cod. civ. con la legge 27 no- ministratore del condominio; questi manchi l’amministratore ovvero sia vembre 2020, n. 159 che ha creato un può, altresì, convocarla allorché lo ri- decaduto per la perdita dei requisiti intenso dibattito tra i giuristi. Sarà op- tenga opportuno, ovvero gli pervenga di moralità previsti dall’art. 71 bis portuno un chiarimento a favore degli richiesta da parte di due condomini disp. att. c.c. operatori che agiscono all’interno del che rappresentino almeno un sesto del In ogni caso, tra i compiti dell’ammi- condominio, e soprattutto degli am- ministratori. Disciplina ante 2020 Due sono gli “organi” che gestiscono e governano il condominio: l’assem- blea “sovrana” e l’amministratore. Per quanto attiene la prima si rileva che nel condominio vige il principio democratico per cui la delibera della maggioranza vincola la minoranza dis- senziente, astenuta o rimasta assente all’assemblea, e a questa è connaturata la duplice maggioranza determinata dal numero dei partecipanti e dal con- testuale valore delle loro quote mille- simali; per questo motivo la procedura di convocazione dell’assemblea, e della sua gestione, deve essere sempre rigorosamente rispettata, pena un vizio invalidante la medesima. 54

nistratore, non sussiste quello di par- un atto unilaterale recettizio e quindi toria la partecipazione del condomino tecipare necessariamente all’assem- deve pervenire a destinazione nel ter- all’assemblea, un condomino, visto blea dallo stesso convocata. mine sopraindicato ai sensi del com- l’ordine del giorno, potrebbe decidere Considerato, quindi, che tutti gli aventi binato disposto degli artt. 1334 e 1335 di non partecipare. diritto devono essere convocati all’as- c.c.; qualora, quindi, il condomino as- L’omessa indicazione nell’ordine del semblea, l’avviso di convocazione sente all’arrivo dell’ufficiale postale, giorno di un argomento, poi comun- deve essere trasmesso per tempo af- non si preoccupi di ritirare la racco- que deliberato, non può essere rilevata finché tutti costoro abbiano cono- mandata, che ritorna al mittente per dal condomino dissenziente, se non scenza degli argomenti posti all’or- compiuta giacenza ovvero la ritiri in abbia preventivamente eccepito in as- dine del giorno e possano prepararsi ritardo rispetto alla data dell’assem- semblea stessa l’irregolarità della con- al dibattito, da cui scaturisce la vo- blea, fa fede, ai fini della decorrenza vocazione. lontà collettiva di gestione del con- dei termini, l’attestazione dell’avviso L’incompletezza dell’ordine del dominio stesso, apportando, nella rilasciato dall’ufficiale delle Poste; tale giorno costituisce, peraltro, un vizio discussione, la loro opinione che avviso consente, infatti, al destinatario determinante l’annullabilità della re- può, infatti, incidere sull’esito delle il ritiro della raccomandata stessa di- lativa delibera condominiale che, per- votazioni. rettamente presso l’ufficio postale di tanto, deve essere impugnata nel ter- La convocazione dell’assemblea smistamento. mine di trenta giorni ex art. 1137 c. c. deve pervenire ex lege a tutti i con- La seconda convocazione deve essere Premesso quanto sopra espresso, si domini almeno cinque giorni prima fissata almeno nel giorno successivo evidenzia, dunque, che gli elementi dell’adunanza, pena l’annullabilità alla prima (non necessita, quindi, che essenziali della convocazione di as- della relativa assemblea. trascorrano ventiquattro ore dalla semblea, allo scopo di evitarne vizi Tale termine, deve intendersi libero prima convocazione) e, in ogni caso, procedurali, sono: (non si considera quindi il dies a quo, non oltre dieci giorni dalla medesima. • l’indicazione della data e dell’orario mentre si considera il dies ad quem) e L’avviso di convocazione deve essere in cui deve tenersi l’assemblea; riferito sempre all’adunanza di prima inviato in forma scritta con raccoman- • l’indicazione del luogo dove deve convocazione; inoltre è inderogabile data, fax, PEC, o consegnato brevi svolgersi l’assemblea ed è importante nel suo limite minimo. Un regola- manu (controfirmato dal ricevente), il e fondamentale che sia accessibile per mento di condominio, seppur di natura che conferma la necessità della forma tutti e che sia comunque idoneo, per contrattuale non può, quindi, ridurre scritta e deve contenere l’indicazione spazio, per ragioni di civile convi- il termine di cinque giorni per la con- del giorno, dell’ora, del luogo e del- venza e di rispetto reciproco, affinché vocazione dell’assemblea, mentre può l’ordine del giorno dell’assemblea possa essere regolarmente, comoda- prevedere un termine superiore (ad stessa. mente e serenamente tenuta; esempio, otto o dieci giorni). L’onere della prova dell’avvenuta co- • l’indicazione dell’ordine del giorno Si rammenta che tale convocazione è noscenza della convocazione assem- che deve essere ben specificato, affin- bleare è dell’amministratore. ché tutti i condomìni possano ben Il luogo della convocazione è indif- comprendere le questioni essenziali ferente (saletta parrocchiale, sede di da discutere e da deliberare. un ente pubblico, di un privato o di un’associazione, etc.), purché si trovi La Riforma del 2020 nello stesso Comune ove è sito l’edi- ficio condominiale. A integrare questi principi, consolidati L’avviso di convocazione deve con- in dottrina e in giurisprudenza, è in- tenere esattamente il giorno, l’ora e il tervenuta la miniriforma del 2020, luogo della prima e della seconda con- concernente l’art. 66 disp. att. cod. vocazione, nonché il preciso ordine civ., che non si limita a dettare una del giorno. modalità di convocazione e di svolgi- L’ordine del giorno deve essere det- mento dell’assemblea per il periodo tagliato, anche se non analitico, pro- contingente della permanenza dell’e- prio perché ogni condomino possa va- pidemia derivata dal Covid-19, ma di- lutare l’importanza delle delibere da spone alcune modalità permanenti da adottare, prepararsi alla discussione, valere per il futuro e inerenti alle mu- verificare i documenti, procurarsi tate esigenze sociali e tecnologiche eventuali preventivi. che coinvolgono tutti i cittadini. Per tale motivo qualsiasi delibera Del resto, proprio nell’anno appena adottata nelle c.d. “varie ed eventuali” trascorso, per gli enti collettivi, il le- è nulla; infatti, non essendo obbliga- gislatore ha disposto la possibilità 55

di convocare le assemblee mediante ipotesi tra l’assemblea gestita in convocazione e di tenuta dell’assem- mezzi di telecomunicazioni, sempre presenza e quella gestita in video- blea, e, pertanto, introducibile con la che sia garantito a tutti i soci il di- conferenza. precitata maggioranza anche in un re- ritto di partecipazione e di voto e Infatti, il terzo comma dell’art. 66 di golamento di natura o formazione con- sia assicurata, con certezza, l’iden- cui trattasi attiene specificatamente ed trattuale. Sarebbe opportuno, che tificazione dei partecipanti; inoltre, esclusivamente all’avviso di convo- l’amministratore si accerti che nella non sussiste la necessità che il presi- cazione dell’assemblea, stabilendone zona in cui risiedono tutti i condomìni dente e il segretario dell’adunanza i contenuti essenziali affinché l’iter vi sia copertura internet affinché gli siano contestualmente presenti nello procedurale sia rispettato a garanzia stessi abbiano concretamente la pos- stesso luogo. della collettività della compagine con- sibilità di collegamento. Tali assemblee possono tenersi, al- dominiale; in particolare si stabilisce, In questo devono essere previsti: tresì, esclusivamente anche con que- nel testo ante mini riforma, che “deve • il regolamento per l’accesso alla tra- sta modalità da remoto, anche se contenere l’indicazione del luogo e smissione, non sia prevista dallo statuto della dell’ora della riunione” alla quale • la garanzia del voto, società ai sensi del secondo comma espressione il legislatore del 2020 ha • l’assicurazione della collegialità per dell’art. 106 del d. l. 17 marzo 2020, inserito “o, se prevista in modalità di il dibattito degli intervenuti con la con- n. 18 convertito in legge 24 aprile videoconferenza, della piattaforma seguente certezza della possibilità di 2020, n. 27. elettronica sulla quale si terrà la riu- colloquio e di intervento contempo- Si deve ora rammentare che la giuri- nione e dell’ora della stessa”. raneo tra tutti, computati il presidente sprudenza ha sovente paragonato la Invero, compete all’amministratore la e il segretario, disciplina del condominio a quella de- scelta della modalità con la quale l’as- • l’affidamento per ognuno in tema di gli enti collettivi, soprattutto per non semblea debba essere tenuta e, quindi, privacy della riservatezza della riu- lasciare prive di tutela situazioni di al medesimo incombe l’onere di spe- nione, predominio della maggioranza dei cificare ai condomìni le istruzioni per • la modalità della concessione della condomini nei confronti del singolo, poter ritualmente partecipare all’as- delega e la verifica delle medesime, ut supra dedotto. semblea, sia che questa si svolga da • la disciplina concernente il distacco Le questioni ora dibattute, e riferibili remoto ovvero in presenza. da parte del singolo dalla connessione alla nuova normativa, sono tre: una in corso di assemblea, e così via. che riguarda la possibilità di indire Conclusioni assemblee miste, vale a dire alcuni Fonte Quotidiano giuridico. aventi diritto in presenza e altri colle- La tecnologia apporta un prezioso ap- gati in videoconferenza, un’altra che porto anche nell’attività dell’ammini- concerne la maggioranza richiesta stratore di condominio, quindi le as- per ritenere valido il consenso pre- semblee da remoto potranno essere stato dai condomini affinché l’as- convocate; si dibatte ancora sulla mo- semblea si possa svolgere da remoto dalità mista (sia da remoto che in pre- con mezzi telematici e, infine, la terza senza), e vedremo gli sviluppi sul che inerisce alla redazione del ver- tema. bale d’assemblea. Per evitare di dover richiedere il consenso dei condomini per ogni as- L’art. 63, comma 1, semblea è opportuno, e caldamente D.L. n. 104/2020 consigliato, che l’amministratore ponga all’ordine del giorno nella La prima di queste problematiche ine- prima assemblea utile la modifica risce al terzo comma dell’art. 66 in pa- del regolamento del condominio, in rola, allorché il legislatore ha utilizzato tema di convocazione assembleare. l’espressione o, se prevista in moda- La modifica de qua può essere deli- lità di videoconferenza, introdotta con berata con la maggioranza disposta il primo comma bis, lettera a) del d. l. dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., 14 agosto 2020, n. 104 convertito in vale a dire la maggioranza degli in- legge 13 ottobre 2020, n. 126. tervenuti rappresentanti almeno la Alcuni interpreti ritengono che la di- metà del valore millesimale dell’edi- sgiuntiva “o” non possa consentire ficio, come dispone il terzo comma che un’assemblea sia tenuta in mo- dell’art. 1138 c.c., considerato che si dalità mista. tratta di una clausola regolamentare, Pertanto, non è ammessa una terza disciplinando soltanto le modalità di 56

Domanda. Mi aggiornate sul tema La previsione della sospensione del dimorano abitualmente e risiedono della sospensione dell’esecuzione im- pignoramento di un immobile pigno- anagraficamente”. mobiliare per l’abitazione principale? rato, per un periodo di sei mesi, può Per l’effetto, affinché un immobile incidere sul procedimento che, ad possa essere considerato come abita- Risposta. Tra le novità della legisla- esempio, l’ente condominiale po- zione principale, è necessaria la ricor- zione emergenziale emanata nel corso trebbe avere azionato per fronteggiare renza delle seguenti condizioni: della pandemia da Covid 19, la legge la morosità maturata da un condo- • il possesso/proprietà (ovvero altro di conversione (legge del 24 aprile mino. titolo reale, quale ad esempio l’usu- 2020, numero 27) del d.l. n. 18 del La norma in parola ha, quale effetto, frutto o il diritto di abitazione); 2020 (“Misure di potenziamento del la sospensione ex lege delle procedure • la residenza anagrafica; Servizio sanitario nazionale e di so- in corso che abbiano, a loro volta, • la dimora abituale intesa quale ele- stegno economico per famiglie, lavo- quale oggetto, l’abitazione principale mento sussistente in modo continua- ratori e imprese connesse all’emer- del debitore esecutato. tivo nel tempo. genza epidemiologica da COVID-19”, Facendo un passo indietro, è necessa- I requisiti al fine di poter beneficiare cd. “Decreto Cura Italia”), che all’ar- rio chiarire che il primo requisito af- della sospensione, debbono essere ticolo 54 ter veniva rubricato “Sospen- finché si possa realizzare la sospen- posseduti alla data di entrata in vigore sione delle procedure esecutive sulla sione della procedura, è che della legge: il debitore avrà l’onere prima casa”, ha previsto che “Al fine l’immobile pignorato coincida con l’a- di comprovare, producendo il cer- di contenere gli effetti negativi del- bitazione principale del debitore. tificato anagrafico, di risiedere l’emergenza epidemiologica da Co- La nozione di abitazione principale ri- presso l’immobile pignorato al mo- vid-19, in tutto il territorio nazionale sulta collegata al luogo in cui un sog- mento dell’entrata in vigore della è sospesa, per la durata di sei mesi a getto ha la propria residenza o la pro- legge di conversione, quindi al 30 decorrere dalla data di entrata in vi- pria dimora abituale. aprile 2020 e dovrà anche dimo- gore della legge di conversione del Una definizione è stata fornita dal strare di occupare l’immobile adi- presente decreto, ogni procedura ese- D.lg. n. 101 del 2011 (cd. decreto bito ad abitazione principale, do- cutiva per il pignoramento immobi- Monti): “Per abitazione principale si vendosi, anche in questa ipotesi, liare di cui all’articolo 555 del Codice intende l’immobile, iscritto o iscrivi- tenere come punto di riferimento, di procedura civile che abbia ad og- bile nel catasto edilizio urbano come la data del 30 aprile 2020. getto l’abitazione principale del de- unica unità immobiliare, nel quale il bitore”. possessore e il suo nucleo familiare Fonte Smartlex Sole24 ore. 57

SETTORE AVV. BEATRICE BERTILEGALE Delegazione UPPI Imola Condominio e sicurezza U n tema molto sentito oggi giorno è quello della sicu- rezza, di come garantire gli abitanti di grandi condo- mini, o di complessi super condomi- niali. Purtroppo, sempre più spesso nella cronaca si registrano episodi di violenza, furti, aggressioni e atti van- dalici in androni o altri spazi condo- miniali. Contro gli atti vandalici sarebbe op- portuna la stipula, da parte dell’am- ministratore, su mandato dei compro- prietari, di una polizza assicurativa. Esistono formule differenti al ri- senti la maggioranza degli intervenuti la tutela esclusiva della sua proprietà, e almeno la metà del valore dell'edifi- la questione non rientra tra le norme guardo: da quelle che coprono solo i cio. Qualora vi siano situazioni di dettate dal Codice della privacy pur- grave urgenza anche il singolo con- ché le immagini non vengano né co- danni ai beni comuni, a quelle che co- domino può, senza attendere una de- municate a terzi né diffuse. cisione dell’assemblea, installare un Tuttavia, il singolo dovrà rispettare prono anche i danni alle proprietà impianto di videosorveglianza. una serie di regole, così ad esempio il Le riprese e la loro acquisizione do- singolo proprietario non sarà obbligato esclusive dei condomini. vranno rispettare, ovviamente, le in- a segnalare la presenza del sistema di dicazioni dettate dal Codice della pri- videosorveglianza con apposito car- Una valida soluzione per garantire la vacy e dal provvedimento generale del tello, ma sarà tenuto a installare le te- Garante in tema di videosorveglianza. lecamere in modo tale da riprendere sicurezza potrebbe essere l'installa- Quando il condominio decide di in- esclusivamente il proprio spazio pri- stallare un impianto di videosorve- vato, le riprese dovranno pertanto zione di impianti di videosorveglianza glianza deve rispettare precisi obbli- escludere spazi comuni come piane- ghi: segnalazione della presenza rottoli, garage, etc. sulle parti comuni. dell'impianto con appositi cartelli; In caso di mancato rispetto di queste conservazione delle registrazioni per norme, in violazione del Codice della Per anni la giurisprudenza ha dibattuto un periodo limitato di tempo, ripresa Privacy, sia il singolo che il condomi- esclusiva delle aree comuni evitando nio nel suo complesso rischieranno di sulla delicata questione delle privacy luoghi limitrofi non rilevanti come incorrere nell'applicazione delle san- strade, altri edifici, etc), protezione zioni sia civili che penali collegate per cercare di contemperare le diverse dei dati con idonee misure di sicu- alla lesione della sfera privata degli rezza. interessati oltre all'eventuale risarci- esigenze. Se l'impianto di videosorveglianza è mento danni ai singoli soggetti dan- installato dal singolo proprietario per neggiati. La riforma del condominio con la Legge n. 220/2012, per la prima volta si è occupata degli impianti di video- sorveglianza sulle parti comuni, attra- verso il nuovo art. 1122-ter. Il legislatore ha così disciplinato la li- ceità dell'installazione degli impianti da parte dell'assemblea del condomi- nio, prevedendo anche che il quorum per la validità delle deliberazioni adot- tate dall'assise sia “la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136”, ovvero un numero di voti che rappre- 58

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE Il servizio di gestione del Proroga del contratto di locazione contratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competente Verifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate; del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competente secondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazioni e rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori - calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà) - calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R. - versamento dell’imposta tramite banca o posta; - predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione - comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilino Chiama per fissare il tuo appuntamento.

LEGALESETTORE AVV. MILENA SCAGLIARINI Consulente legale UPPI Rimborso titoli di viaggio in tempi di Covid S arà capitato a tanti di noi di avere prenotato un volo o un viaggio per la ago- gnata vacanza; alcuni avranno prenotato un volo verso la fine del 2019, quando la pandemia era qualcosa di sconosciuto e di inimmaginabile e la vacanza estiva era considerata come l’usuale pe- riodo di svago da trascorrere magari dall’altra parte dell’oceano, altri avranno prenotato la vacanza studio all’estero per i figli. Cosa sia poi successo nel 2020 lo conosciamo bene; l’espandersi a macchia d’olio della pandemia ha imposto ai vari governi il blocco de- gli spostamenti aerei e forti limita- zioni negli spostamenti terrestri e i progetti di viaggi e vacanze si sono sbriciolati l’uno dopo l’altro. Il governo italiano è quindi interve- nuto per stabilire dei criteri di rim- borso con due successivi decreti: il decreto “cura Italia” di marzo (n.18/2020) e il decreto “rilancio” di maggio (n. 34/2020). Il primo, promulgato in piena emer- 60

genza sanitaria, aveva previsto che CONVENZIONE fossero le compagnie di viaggio a UPPI poter scegliere tra le due modalità alternative di rimborso (restituzione EUROPAUDITORIUM del denaro o emissione di un vou- E IL CELEBRAZIONI cher) senza che il cliente potesse esprimere il suo eventuale dissenso. STAGIONE TEATRALE 2020/2021 Per evidenti motivi di opportunità economica le compagnie hanno op- Per la stagione 2020/2021 l’UPPI ha stipu- tato per i voucher e clienti hanno lato convenzioni con il Teatro Europau- dovuto accettare la scelta. ditorium e il Teatro Il Celebrazioni di In seguito alle numerose contesta- Bologna che permetteranno a tutti gli as- zioni e soprattutto ad una procedura sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac- di infrazione della Commissione Eu- quisto di abbonamenti e biglietti. ropea nei confronti dell’Italia, con il Decreto “rilancio” è stata modifi- Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro- cata la normativa concedendo al gramma riportato con la dicitura “RIDOTTO”. cliente la possibilità di scegliere li- Restano esclusi da questo vantaggio gli eventi beramente se accettare il voucher o che non riportano la dicitura RIDOTTO all’interno se invece ottenere il rimborso in de- della tabella prezzi. naro. Nei confronti invece dei voucher Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta- precedentemente emessi quelli, per zione della tessera UPPI alla biglietteria. intenderci, che non potevano essere rifiutati, la nuova normativa è Per maggiori informazioni: chiara: hanno una durata di diciotto www.uppi-bologna.it mesi dalla loro emissione durante i www.teatrocelebrazioni.it quali sono liberamente usufruibili www.teatroeuropa.it dal titolare; se però quest’ultimo de- cidesse per qualunque motivo di non (Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modifiche utilizzarli allora alla scadenza gli do- al calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore, vrà essere corrisposto, entro quat- variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolari tordici giorni, il rimborso dell’intero occasioni) importo versato. In questo modo tutti coloro che si sono visti cancellare il loro viaggio prima di maggio 2020 non possono richiedere immediatamente il rim- borso diretto ma dovranno attendere il decorso di tutti i diciotto mesi dall’emissione del voucher. Per chi si trovasse nell’impossibilità di poter fruire dei voucher entro i 18 mesi dalla loro emissione è con- sigliabile quindi comunicare tramite raccomandata o PEC all’agenzia viaggi o a tour operator la richiesta di rimborso. (Norme di riferimento: art. 88-bis, commi 11, 12, 12-bis D.L. 17/03/2020 n.18 così come modifi- cato dall’ art. 182, comma 3-bis lett. c), d), D.L. 19/05/2020 n. 34. I de- creti sono stati convertiti in legge rispettivamente dalla L. 24/04/2020 e dalla L. 17/07/2020).

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO PERRINA LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Le azioni a difesa del possesso I l possesso è il potere sulla cosa sivo procedimento di merito, il prov- od occultamente spossessato. che si manifesta in un'attività vedimento possessorio assume stabi- Lo spossessamento consiste nella pri- corrispondente all'esercizio lità. vazione della cosa da parte di un sog- della proprietà o di altro diritto Pertanto, a seguito del D.L. 14 marzo getto con la consapevolezza di sosti- reale. 2005, n. 35 (convertito con modifica- tuirsi nel godimento del bene contro Le azioni a tutela del possesso, defi- zioni nella l. 14 maggio 2005, n. 80), la volontà, anche solo presunta, dello nite azioni possessorie, sono quelle che ha introdotto un nuovo testo del- spogliato. azioni con cui il possessore tutela una l'art. 703 c.p.c., applicabile ai proce- Il termine entro cui deve essere eser- posizione di fatto e non una posizione dimenti possessori instaurati a decor- citata l'azione in esame è di un anno di diritto. rere dal 01 marzo 2006, è stata dall’avvenuto spoglio. Le azioni possessorie infatti tutelano eliminata la necessità che al procedi- Se, però, lo spoglio è clandestino (ov- colui che di fatto esercita il possesso mento possessorio segua il processo vero avvenuto all’insaputa del posses- su un bene e possono arrivare a tute- di cognizione piena relativo al merito. sore) il termine decorre dal giorno lare tale possesso, anche nei confronti della scoperta dello spoglio. del legittimo titolare del diritto (per L'azione di reintegrazione o di Nel caso di spoglio posti in essere con esempio un proprietario). spoglio più atti, il termine di un anno decorre Le azioni possessorie sono l'azione di Tale azione può essere esercitata dal dal primo atto, senza che si possa te- reintegrazione o di spoglio (art. 1168 possessore che è stato violentemente nere conto di quelli successivi, quando c.c.), l'azione di manutenzione (art. 1170 c.c.) e le azioni di nunciazione (azioni di nuova opera e di danno te- muto: artt. 1171-1172 c.c.). Le domande di reintegrazione e di ma- nutenzione nel possesso si propon- gono con ricorso al giudice compe- tente a norma dell'art. 21 c.p.c. Il giudice provvede ai sensi degli artt. 669-bis ss. c.p.c., in quanto compati- bili. Il procedimento è, dunque, un proce- dimento più snello rispetto ad una causa ordinaria e di norma ha conse- guentemente una durata più breve. L'ordinanza che accoglie o respinge la domanda è reclamabile ai sensi del- l'articolo 669-terdecies c.p.c. Al termine del procedimento, se nes- suna delle parti promuove il succes- 62

questi siano legati tra loro da un nesso mine di decadenza). che da un bene altrui possa derivare di inscindibile dipendenza, mentre, un grave danno al proprio bene può qualora si tratti di atti autonomi, cia- La denunzia di nuova opera rivolgersi all’Autorità Giudiziaria, scuno dei quali costituisca uno spoglio Con tale azione, il titolare del diritto che, qualora ne ravvisi la necessità, a se stante, il suddetto termine decorre di proprietà o di altro diritto reale di assumerà i provvedimenti più idonei dall'ultimo atto. godimento o il possessore, che teme ad evitare i danni paventati. che dall’opera intrapresa da altri possa Contrariamente alla denuncia di una L'azione di manutenzione derivare un danno al proprio bene può nuova opera, la denuncia di danno te- Scopo di tale azione è la cessazione rivolgersi all’Autorità Giudiziaria al muto non è soggetta a termini di de- della molestia nel possesso di un bene fine di veder interrotta la nuova opera cadenza, proprio in ragione della sua immobile, di un diritto reale sopra un oppure realizzata con le opportune funzione. Ne consegue che può essere immobile o di una universalità di mo- cautele. legittimamente presentata fino a bili, ovvero il recupero del bene di cui Tale azione è esperibile purché questa quando il pericolo è in atto, e in ma- il possessore è stato privato mediante non sia terminata e non sia trascorso niera indipendente dalla decorrenza uno spoglio non violento o clande- un anno dal suo inizio. dell’anno del suo inizio. stino. Ai fini della legittimità dell’azione, Secondo la giurisprudenza, la condi- Secondo la giurisprudenza, per turba- non è richiesta la prova della colpa e zione dell'azione di danno temuto non tiva o molestia deve intendersi qual- del dolo del danneggiante, essendo deve individuarsi in un danno certo o siasi attività che costituisca espres- sufficiente l’effettiva presenza del già verificatosi, bensì anche nel (solo) sione di una volontà contraria al danno, che può essere anche futuro, ragionevole pericolo che il danno si possesso altrui. ovvero che sorgerebbe una volta com- verifichi. Condizioni per l'esercizio sull'azione pletata l’opera. Ad essere rilevante nell’azione di de- sono che il possesso di colui che agi- Il procedimento di denunzia di nuova nuncia di danno temuto sia la rela- sce in manutenzione duri da oltre un opera è bifasico, ovvero è composto zione tra cosa e cosa nei termini se- anno, continuo e non interrotto, e non da una prima fase cautelare, ove l’Au- condo cui la cosa esistente sul fondo sia stato acquistato violentemente o torità Giudiziaria assume con urgenza altrui può essere costitutiva di pericolo clandestinamente. i provvedimenti idonei ad evitare il per il proprio fondo. Dunque, la de- Qualora il possesso sia stato acquistato danno ed una fase di merito a cogni- nuncia di danno temuto non può es- in modo violento o clandestino, l'a- zione piena per la conferma della le- sere proposta nel caso in cui vi siano zione può nondimeno esercitarsi de- gittimità dell’azione. rapporti tra cosa e persona, come po- corso un anno dal giorno in cui la vio- trebbe avvenire nell’ipotesi di denun- lenza o la clandestinità è cessata. La denunzia di danno temuto cia per tutelare un proprio diritto per- L'azione di manutenzione deve essere Con tale azione, il titolare del diritto sonale (come l’incolumità fisica), per esercitata entro un anno dalla turbativa di proprietà o di altro diritto reale di la quale sarebbero esperibili altre (anche in questo caso si tratta di ter- godimento o il possessore, che teme azioni.

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna Valvole termostatiche in Condominio e contabilizzazione del calore D al 30 giugno 2017 è dive- a dire l’articolo 9, comma 5 lett. D pianto, secondo quanto previsto dalla nuta obbligatoria l’instal- del D. Lgs n. 102/2014, non sia parti- norma tecnica UNI 10200 e successivi lazione delle valvole ter- colarmente chiara sul tema, è da e- aggiornamenti”. Per la ripartizione mostatiche, che ha imposto scludersi che le tabelle che calcolano di queste spese di riscaldamento, quin- i consumi involontari, introdotte con di, si applicheranno le nuove tabelle ai condomini l’adeguamento del ri- il D. Lgs n. 102/2014, in applicazione che valutano i singoli consumi. della norma UNI 10200, possano ap- spettivo impianto di riscaldamento plicarsi alle opere di manutenzione straordinaria, quali ad esempio la so- centralizzato alla Direttiva UE 2012/27 stituzione di una caldaia o della canna fumaria, in quei casi in cui gli appar- e alla ulteriore norma tecnica UNI tamenti abbiano installato le valvole termostatiche. 10200. È importante, infatti, distinguere dal punto di vista normativo, le spese re- Sono, quindi, state redatte le nuove lative all’impianto di riscaldamento. Nella prima tipologia dovremo ri- tabelle per la ripartizione dei consumi, comprendere le spese di consumo e ordinaria gestione: in questo caso, si che devono essere utilizzate per la applica quanto previsto dall’articolo 9, comma 5, lett d) che prevede che contabilizzazione dei consumi e la “per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore suddivisione, di conseguenza, delle per il riscaldamento degli apparta- menti e delle aree comuni, l’importo spese connesse al consumo di calore, complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari in conformità a quanto previsto dal di energia termica utile e ai costi ge- nerali per la manutenzione dell’im- D. Lgs. N. 102/2014. Negli ultimi tempi, molti ammini- stratori di condominio (e rispettive assemblee) hanno iniziato a doman- darsi se le suddette tabelle che misu- rano i consumi involontari debbano essere utilizzate per ripartire non solo le spese per consumi e manutenzione ordinaria degli impianti, ma anche per quelle spese di manutenzione straordinaria del sistema di riscalda- mento. Sebbene la norma di riferimento, vale 64

Nella seconda tipologia andranno ri- prietà e non secondo l’uso che ciascun Secondo la normativa UNI 10200, e- comprese le spese per manutenzione condomino può farne, trattandosi di siste la ripartizione tra consumi vo- straordinaria: in questo caso, al con- spese che riguardano la proprietà di lontari e involontari, ripartendo i primi trario, si applica l’articolo 1123 del un impianto: va, infatti, in generale in base alle letture del contatore e i codice civile, che testualmente prevede precisato che, trattandosi di spese secondi, unitamente ai consumi elettrici che “le spese necessarie per la con- che attengono alla conservazione, e alle spese gestionali, in base ai mil- servazione e per il godimento delle cioè alla tutela dell’integrità materiale lesimi di riscaldamento. parti comuni dell’edificio, e per la e che, quindi, del valore capitale del- Se il generatore produce anche acqua prestazione dei servizi nell’interesse l’impianto comune, esse interessano sanitaria, è opportuno installare due comune e per le innovazioni deliberate i condomini quali proprietari dell’im- contatori generali. dalla maggioranza, sono sostenute pianto, a cui carico la legge ( articolo Detta normativa è, ormai, obbligatoria, dai condomini in misura proporzionale 1123 primo comma c.c.) pone l’obbligo e nessun Condominio centralizzato al valore della proprietà di ciascuno, di concorrere alle spese, configurando, può essere esentato dall’adottarla, salvo diversa convenzione”. In simili a carico di essi, obbligazioni propter tranne casi particolari per cui se ne ipotesi, dovranno applicarsi le normali rem, che, nascendo dalla con titolarità può fare a meno. tabelle millesimali di proprietà. del diritto reale sull’impianto comune, Ciò è, però, possibile solo tramite ap- Pertanto, interventi quali la sostituzione sono dovute in proporzione della posita relazione tecnica. della canna fumaria o di una caldaia quota che esprime la misura di ap- Se, per risalire ai consumi volontari, sono fonte di utilità per ogni condo- partenenza”. è sufficiente la lettura dei contatori, mino e rappresentano un interesse ad È per questo motivo che non vi sono quelli involontari vanno ripartiti in essi comune, a prescindere dal con- gli estremi per ritenere che la legge base ai millesimi di riscaldamento, sumo di energia delle singole unità sulla contabilizzazione del calore che tengono conto del fabbisogno e- abitative, così come risultante dalla possa applicarsi, ai fini della riparti- nergetico delle unità immobiliari, ossia contabilizzazione del calore eseguita zione delle spese, alle opere di ma- della quantità di energia che ciascun a mezzo di valvole termostatiche. nutenzione straordinaria degli impianti immobile dovrebbe prelevare, affinchè Si tratta di un principio che ha trovato, di riscaldamento. mantenga, durante l’intera stagione anche prima dell’entrata in vigore del Per queste spese la suddivisione andrà in cui è arrivo il riscaldamento, una Decreto Legislativo, un consolidato eseguita in funzione dei millesimi di temperatura costante pari a 20 gradi. orientamento nella giurisprudenza proprietà. Per il calcolo del fabbisogno energe- della Corte di Cassazione che ha san- Nel caso in cui si voglia stabilire una tico, il tecnico abilitato deve consi- cito che “le spese di sostituzione della diversa regola per queste spese, sarà derare soltanto le parti comuni del- caldaia condominiale, devono essere necessaria una apposita delibera as- l’edificio, comprese le eventuali mo- ripartite secondo i millesimi di pro- sembleare. difiche apportate nel corso degli anni, escludendo invece le migliorie relativa ai singoli appartamenti, che rimangono ininfluenti ai fini della redazione della tabella. Nel caso in cui vi siano dei guasti alle valvole, portando, ad esempio, ad un blocco del funzionamento e alla impossibilità di accensione, il condomino dell’immobile rimasto senza possibilità di riscaldamento non potrà compensare da sé i danni patiti con gli oneri condominiali da versare al Condominio, ciò, quanto meno, sino a che non dovesse intervenire una decisione giudiziale del Tribunale che possa quantificare il risarcimento a lui spettante Conseguentemente, il condomino che voglia farsi giustizia da sé, ben po- trebbe aspettarsi la notifica di un de- creto ingiuntivo provvisoriamente e- secutivo, dovendo far valere il proprio diritto in via autonoma. 65

SETTORE AVV. LORENZO COTTIGNOLI LEGALE Presidente LAIC - Lega Amministratori Immobiliari Condominiali Presidente UPPI Modena Il regolamento condominiale contrattuale e la sua interpretazione Come “leggere” le norme che disciplinano la vita comune A nche le norme meglio presente disposizioni che sono nate rilevante trattare. scritte necessitano di es- in un periodo talora molto risalente. A tal proposito, è opportuno fare ri- sere interpretate: questo A tale regola non si sottrae il regola- ferimento, tra gli ultimi provvedi- avviene poiché con l’evo- mento condominiale, ed in specie menti in materia, ad una Ordinanza quello contrattuale, del quale natural- con la quale la Suprema Corte di Cas- luzione dei costumi, della tecnica o mente, alla luce della sua forza co- sazione interviene sulla questione, gente, certamente maggiore del rego- confermando la consolidata giurispru- semplicemente per il verificarsi di lamento assemblare, appare più denza di legittimità sul punto e così eventi non espressamente contem- plati, è necessario calare nel tempo 66

cassando la sentenza della Corte U.P.P.I. d’Appello di Palermo avanti ad essa PROVINCIALE impugnata (Cass. civ. Ord. n. 18082 del 5 luglio 2019). MODENA Tale provvedimento è particolarmente utile, in quanto ci aiuta a ripercorrere Viale Giuseppe Verdi, 29/31 - 41124 Modena il percorso giurisprudenziale in ma- Numero Verde 800 200 059 teria, del quale contiene una breve ma approfondita ricostruzione. www.uppimodena.it - [email protected] In particolare, nel caso in questione, si decide una lite tra condòmini che SERVIZI PER GLI ASSOCIATI: ha per oggetto la parziale destinazione d’uso di una unità immobiliare in con- • Contratti di locazione abitativa e commerciale dominio a studio medico, in asserita - redazione e assistenza alla stipula violazione del disposto del regola- - ricerca inquilino con selezione reddituale mento, di natura contrattuale, che - cessioni, subentri e risoluzioni avrebbe consentito soltanto un uso re- - calcolo canone concordato sidenziale abitativo, vietando così la - registrazioni, proroghe e rinnovi diversa destinazione cui la proprietà - gestione scadenziario, istat e tassazione esclusiva veniva adibita. • Servizio convenzionato di agenzia immobiliare L’interpretazione della clausola rego- • Consulenza legale, fiscale, tecnica e notarile lamentare, controversa in sede di me- • Amministrazioni condominiali rito, viene decisa pertanto in sede di • Albo fornitori convenzionati legittimità. • Consulenze su mutui e polizze assicurative Come sopra accennato, e certamente • Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni noto, il regolamento condominiale • Dichiarazioni di successione può avere natura assembleare o con- • Sportello C.A.F (Imu, Isee, Red, Mod. 730, Unico) trattuale: nella prima ipotesi, prevista dall’art. 1138 co. 1 C.c., ed obbliga- Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!! toria ove vi siano oltre dieci condo- mini, esso disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell’e- dificio e quelle relative all’ammini- strazione dello stesso. Il regolamento assembleare, come ci dice il nome stesso, è approvato dalla assemblea condominiale con la maggioranza di cui all’art. 1136 co. 2 C.c. (maggio- ranza degli intervenuti e metà del va- lore millesimale dell’edificio), ed è impugnabile, ai sensi dell’art. 1107 C.c., nel termine di 30 giorni dalla sua approvazione, in caso di annulla- bilità di norme in esso contenute, o in ogni tempo in caso di nullità delle stesse. Nella seconda ipotesi, il regolamento condominiale è definito notoriamente dal Giudice delle Leggi come “un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti ed uno scopo co- mune” (Cass. Civ. Sez. II, n. 12850 del 21.5.2008). Naturalmente, nel caso in cui partecipi al condominio un numero di condòmini superiore a

dieci, esso dovrà portare il medesimo C.c. e con l’insegnamento della Corte la migliore dottrina, dovrà accertarsi contenuto del regolamento assem- di Cassazione in materia, la quale evi- in concreto “l’effettiva capacità a pro- bleare, come disciplinato dall’art. denzia come “i divieti e i limiti di de- durre gli inconvenienti che si è voluto 1138 c.c., ma – inoltre – potrà inter- stinazione delle cose di proprietà in- evitare” (cfr. G. Terzago, Il Condo- venire nelle modalità e termini di uso dividuale nel regime condominiale minio, Milano 2015, pp.478 e ss.). non solo delle parti comuni ma altresì possono essere formulati nei regola- Ad esso va aggiunto un criterio inter- delle singole proprietà esclusive, con menti sia mediante elencazione delle pretativo speciale, inerente la incon- una forza incisiva decisamente supe- attività vietate, sia con riferimento trovertibilità ed inequivocità di tali riore. ai pregiudizi che si intendono evi- previsioni, “avuto riguardo” insegna In particolare, è tipica previsione del tare; e in quest'ultimo caso, tali limiti altra pronuncia del Supremo Collegio regolamento contrattuale il divieto di e divieti, al fine di evitare ogni possi- “più che alla clausola in sé, alle atti- facoltà, modalità o destinazione d’uso bilità di equivoco in una materia che vità e ai correlati pregiudizi che la di parti esclusive, come appunto nel attiene alla compressione di facoltà previsione regolamentare intende caso che qui ci occupa, ove si discute normalmente inerenti alle proprietà impedire, così consentendo di apprez- di un divieto di destinazione ad uso esclusive dei singoli condomini, de- zare se la compromissione delle fa- diverso dall’abitativo delle proprietà vono risultare da espressioni incon- coltà inerenti allo statuto proprieta- esclusive in condominio: si vede, dun- trovertibilmente rivelatrici di un in- rio corrisponda ad un interesse que, come la questione interpretativa tento chiaro, non suscettibile di dar meritevole di tutela.” (Cass. Civ. sez. di dette norme regolamentari abbia luogo a incertezze.” (Cass. Civ. sez. II, n. 21307 del 20.10.2016). un riflesso particolarmente incisivo VI, n. 19229 del 11.9.2014) Pertanto, le previsioni regolamentari nella fruizione e nel godimento, e fi- La possibilità, dunque, di disciplinare, in un regolamento contrattuale, oltre nanco nella valorizzazione, della pro- sia in forma di elenco tassativo delle ad indicare nominativamente le atti- prietà privata in condominio. attività vietate, sia in relazione ai pre- vità vietate, sia quanto a comporta- La norma generale che fornisce i cri- giudizi da evitarsi, è il criterio erme- menti, sia quanto a pregiudizi da evi- teri ermeneutici per la interpretazione neutico generale cui la Corte fa rife- tarsi, dovranno anche riguardare del contratto, di cui agli artt. 1362 e rimento. interessi “meritevoli di tutela” per la ss. C.c. va coordinata con l’art. 1138 In tale ultima ipotesi, come afferma collettività condominiale. 68

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SETTORE AVV. MARCO BORRIELLO LEGALE Foro di Nola www.condominioweb.com Prescrizione canoni locazione: cos’è, come bloccarla È noto che un diritto può però, alcune eccezioni a questa regola. que anni «Si prescrivono in cinque estinguersi trascorso un Sto parlando di una serie di ipotesi, anni: le pigioni delle case, i fitti dei certo lasso di tempo. In par- tassativamente indicate dalla legge, in beni rustici e ogni altro corrispettivo ticolare, ciò può accadere cui la prescrizione decorre in un ter- di locazioni (Art. 2948 n. 3 cod. mine più breve. civ.)». se il titolare non lo esercita tempesti- È il caso proprio dei canoni di loca- Dunque, se sei titolare di un apparta- zione che, per specifica disposizione mento concesso in locazione e il tuo vamente. normativa, si estinguono dopo cin- conduttore risulta moroso di alcune Si tratta della cosiddetta prescrizione, il cui maturare libera il debitore che la eccepisce, nonostante non abbia provveduto all'adempimento a cui era obbligato. Se questa è la regola generale, evi- dentemente, essa non ammette ecce- zioni nel caso dei canoni di loca- zione. Nello specifico, quindi, anche l'affitto mensile può prescriversi. Resta da ca- pire dopo quanto tempo può verificarsi questa particolare modalità di estin- zione del diritto di credito e come è possibile impedire o, per meglio dire, interrompere la prescrizione. Prescrizione canoni di locazione: quando scatta? Sappiamo che la prescrizione ordi- naria è di natura decennale (Art. 2946 cod. civ.). Pertanto, il periodo che è, normalmente, previsto per estin- guere un diritto a causa del suo man- cato esercizio è molto lungo. Ci sono, 72

mensilità, hai un lasso di tempo, de- Prescrizione decreto ingiuntivo il decreto ingiuntivo sarà diventato de- cisamente, sufficiente per evitare d'in- per canoni di locazione finitivo. correre nella prescrizione quinquen- In questo caso particolare, la prescri- nale dei canoni arretrati. zione quinquennale, normalmente, Locazione e prescrizione della Va anche detto che nella pratica, al prevista per l'estinzione dei canoni di cauzione sorgere della morosità e considerando locazione non riscossi, non può essere Per completezza d'informazione, è im- i costi di gestione di un immobile (Imu presa in considerazione. portante conoscere i tempi di decor- e quote condominiali in special È stata, infatti, avviata un'azione le- renza per un altro corrispettivo na- modo), il locatore, eccezionalmente, gale di recupero degli importi arre- scente da un contratto di locazione. attende tanto tempo per reagire all'i- trati dovuti dall'inquilino. Ciò è av- Sto parlando della cauzione che il lo- nadempimento dell'inquilino. venuto nell'ambito di un procedimento catore deve restituire al conduttore al In tale circostanza, molto più frequen- di sfratto per morosità oppure, sem- termine del rapporto. temente, assistiamo, invece, all'atti- plicemente, a seguito del deposito di Se, infatti, i canoni di locazione si pre- vazione del procedimento per un ricorso per ingiunzione. scrivono dopo cinque anni, non è pos- sfratto a carico del conduttore mo- In queste circostanze, il decreto in- sibile raggiungere un'analoga conclu- roso. Si tratta di una circostanza in giuntivo concesso dal magistrato al sione per quest'altro diritto di credito. cui, oltre ad ottenere un titolo per li- creditore è, a tutti gli effetti, un titolo In particolare, il conduttore ha la fa- berare l'immobile, l'attore ha la possi- giudiziale. coltà di pretenderne la restituzione bilità di chiedere l'emissione di un'in- Per questa ragione, la prescrizione della somma consegnata al proprieta- giunzione di pagamento nei confronti delle somme in esso contemplate, ivi rio al momento della stipula del con- dell'affittuario inadempiente. compresi i canoni di locazione il cui tratto, entro i dieci anni successivi Insomma, un vero e proprio decreto mancato pagamento è stato ricono- alla scadenza del medesimo. ingiuntivo, avente ad oggetto i canoni sciuto, decorre dopo dieci anni. Infatti, la funzione di garanzia del arretrati, gli oneri condominiali ac- In tal caso, infatti, opera la seguente deposito rende tale somma non assi- cumulatisi, gli interessi e le spese disposizione «I diritti per i quali la milabile al canone di affitto. Per que- della procedura, che il proprietario po- legge stabilisce una prescrizione più sta ragione, non è applicabile la pre- trà azionare nei riguardi dell'inquilino, breve di dieci anni, quando riguardo scrizione breve quinquennale (Cass. anche con una successiva procedura ad essi è intervenuta sentenza di con- 6941/1992). esecutiva di pignoramento. danna passata in giudicato, si prescri- Ragion per cui, dopo quanto tempo vono con il decorso di dieci anni (Art. Prescrizione canoni di locazione: matura la prescrizione dei canoni di 2953 cod. civ.)». l'interruzione locazioni riconosciuti in un decreto Nello specifico, la prescrizione inco- Per interrompere il decorso della pre- ingiuntivo? mincerà a partire dal momento in cui scrizione, in tal modo facendo rico- minciare il termine per esercitare il diritto ai canoni di locazione arretrati, è sufficiente inviare una richiesta al debitore. Ovviamente, non è opportuno e tanto meno efficace un sollecito tramite chat o social, ma è necessaria una formale intimazione di pagamento. Essa, de- bitamente sottoscritta, andrà indiriz- zata al conduttore moroso tramite la tradizionale lettera raccomandata. Anche una Pec, sempreché entrambi le parti interessate ne siano munite (proprietario e inquilino), può avere lo stesso valore ed essere idonea a bloccare il decorso della prescrizione. Se poi, nonostante il lungo periodo di tempo a disposizione e la facile op- portunità per interrompere la prescri- zione, quest'ultima dovesse, in con- creto, maturare, allora, apparirà evidente che abbiate voluto rinunciare ai vostri corrispettivi. 73

SETTORE AVV. LAURA CECCHINI LEGALE Foro di Firenze www.condominioweb.com Come richiedere danni al Condominio? È questione ricorrente e nota appartamento, a titolo esemplificativo l'effetto, il responsabile a cui indiriz- la richiesta di risarci- una macchia da infiltrazione o span- zare la domanda di risarcimento. mento danni avanzata da dimento di acque, la prima attenzione Al rappresentarsi di un evento dan- parte di un condomino nei e premura deve attendere alla indagine noso è, dunque, prioritario e prelimi- della causa dell'evento per determinare nare il suddetto accertamento al fine confronti del condominio, fonte di ac- quale è stata l'origine del manifestarsi di poter identificare il nesso di causa dello stesso. a fondamento del diritto al risarci- cese discussioni e vivace dibattito in Detta operazione, denominata comu- mento ed anche circostanziare la pro- nemente \"ricerca del danno\" è essen- pria pretesa per individuare il soggetto sede di assemblea. ziale per individuare la causa e, per legittimato passivo a cui inoltrarla. In questi casi, la somma regola del buon vivere civile auspicherebbe una collaborazione per la risoluzione del problema sollevato unitamente a di- sponibilità e contraddittorio costrut- tivo da ambo le parti: utopia? Forse, ma certamente, nel caso in cui una parte comune, tra quelle indicate ex art. 1117 Cod. Civ., abbia provo- cato un danno alla proprietà del sin- golo condomino e/o a beni dello stesso, è utile conoscere i passi da compiere per non vedere insoddisfatta e non creduta la propria pretesa risar- citoria. Questo approfondimento è dedicato, appunto, ad esemplificare il percorso da intraprendere per veder ricono- sciuto il danno subito partendo dalla comunicazione all'amministratore sino alle prove da assumere ed esibire, propedeutiche e necessarie alla dimo- strazione dell'evento e del nesso di causa. Danno e richiesta al condominio Quando si verifica un danno nel nostro 74

Nell'ipotesi in cui il danno derivi da bilità dell'immobile, per cui il condo- lato di massima, all'uopo riportando una parte comune dell'edificio condo- mino potrebbe dover provvedere a re- le opere necessarie al ripristino dello miniale, è facilmente intuibile che la perire un altro alloggio. status quo ante, con sintesi degli in- richiesta debba essere inoltrata all'am- Qualora non si discuta di un evento di terventi da eseguire oltre alla stima ministratore. portata ridotta e circoscritta, è au- dei danni subiti ad eventuali beni, Con quali modalità e dettaglio? spicabile allegare alla lettera, a sup- come per esempio la riparazione del In primo luogo, sia pur anticipata via porto delle pretese ivi formulate, an- parquet innalzato per allagamento, op- mail o tramite una telefonata illustra- che una breve perizia del proprio pure il costo di una sistemazione se è tiva ed informativa dell'accaduto, la consulente tecnico, da cui emergano i stata accertata l'inagibilità (verbale vi- domanda di risarcimento dovrà avere primi rilievi ed accertamenti svolti. gili del fuoco) dei locali o, ancora, il forma scritta ed essere posta a cono- Il tutto per assolvere all'onere proba- pregiudizio derivante dal parziale go- scenza del destinatario utilizzando uno torio che grava su colui che è stato dimento del proprio immobile. strumento mediante il quale risulti danneggiato. Posto ciò, occorre ulteriormente sot- data certa e, quindi, prova della spe- Al contempo, non di secondaria im- tolineare che una quanto più compiuta dizione e del ricevimento, quale la rac- portanza, la disponibilità a concordare prospettazione dei danni, allo stato comandata a.r., pec o fax. un sopralluogo congiunto in contrad- della conoscibilità al momento del- Per quanto concerne il contenuto, dittorio per poter concertare un inter- l'invio della lettera, cristallizza la si- quale formale messa in mora, è con- vento tempestivo, anche alla presenza tuazione e sfugge a sterili future con- veniente evidenziare che nella missiva del perito dell'assicurazione se il con- testazioni in merito alla carenza di all'amministratore di condominio do- dominio ha una polizza attiva a co- prove. vranno essere descritti nel dettaglio, pertura della tipologia dei danni ri- Sul punto, è confacente ribadire che quanto meno i danni visibili ictu oculi, scontrata. in ordine alla prova del danno, la me- rilevabili nell'immediatezza, anche e desima è raggiunta e soddisfatta anche soprattutto mediante allegazione di fo- Determinazione del quantum e con un mero capitolato riepilogativo tografie, con indicazione degli inter- liquidazione degli interventi da effettuare e/o dalla venti urgenti che si rendono indispen- presentazione di preventivi. sabili per non aggravare la situazione Venendo alla dimostrazione del danno Tale circostanza è significativa in (pensiamo al caso di infiltrazioni dal sofferto, come sopra ricordato, l'onere quanto confermativa del fatto che per tetto in un periodo di piogge ricorrenti) probatorio grava sul danneggiato. ottenere il risarcimento tali documenti ed aumentare i danni, tenendo conto Pertanto, colui che ha subito danni do- sono idonei e sufficienti non essendo anche di eventuali situazioni di inagi- vrà esibire un preventivo e/o capito- ritenuto indefettibile la esibizione di fattura o ricevuta di spesa, rammen- tando che i lavori di restauro/ripristino rappresentano un onere futuro ma, co- munque, certo, di importo determi- nato o determinabile con documenti atti a dimostrarlo (capitolati e/o pre- ventivi) (Cass. Civ. n.8199/2013). Indubitabilmente, ciò che risulta in- fluente per non mortificare una richie- sta di risarcimento è la predisposizione di tutte le accortezze e precauzioni sopra esposte, proprio al fine di poter attentamente documentare la situa- zione dei danni, a seguito del verifi- carsi degli stessi, anche per il caso in cui sia indispensabile procedere alla riparazione nell'ipotesi i cui il condo- minio sia titubante o ingiustificata- mente latitante nella presa d'atto ed azione. Senza dubbio, qualora il soggetto dan- neggiato non abbia dimestichezza ed esperienza, potrebbe essere di ausilio affrontare la questione del risarci- mento con la consulenza di un legale. 75

TECNICOSETTORE ING. MASSIMO CORSINI Bonus 110%: verifiche ed alternative I l 110% o superbonus è senza • requisiti oggettivi: l'edificio oggetto riguardare l’isolamento di almeno il dubbio una delle novità più in- dei lavori deve essere un condominio 25% delle superfici disperdenti opache, teressanti degli ultimi anni ed oppure una singola unità immobiliare, la sostituzione della caldaia centraliz- ha attirato l’attenzione di tutti. non appartenente alle categorie catastali zata o il consolidamento strutturale, La possibilità di accedere ad una de- A/1, A/8 o A/9, in edificio unifamiliare assicurando al contempo determinati trazione superiore alla spesa sostenuta oppure in un condominio ma con ac- requisiti tecnici minimi e di ecososte- è senza dubbio un’opportunità affa- cesso autonomo e funzionalmente in- nibilità; scinante. dipendenti; • miglioramento energetico pre e Conscio dell’importanza non solo e- • conformità edilizia ed urbanistica post intervento che deve essere almeno conomica di tale misura fiscale, il le- delle parti comuni dell’edificio o anche di due classi energetiche. gislatore ha inserito una serie di paletti delle unità immobiliari oggetto di in- Una volta accertata l’esistenza dei re- che rende più difficile l’accesso, su- tervento (nel caso di interventi traina- quisiti oggettivi, soggettivi e la confor- bordinandolo ad una serie di verifiche ti); mità urbanistica, individuato il pac- da effettuare: • tipologia dei lavori: almeno uno chetto di interventi che consentono il • prima dell’inizio della progettazione dei lavori deve essere trainante ovvero doppio salto di classe per avviare l’in- dell’intervento • durante la progettazione e la realiz- zazione dell’intervento • al termine della realizzazione del- l’intervento Le verifiche da effettuarsi prima del- l’inizio dell’intervento si possono ri- comprendere nella locuzione “studio di fattibilità” e sono finalizzate a ve- rificare la sussistenza di: • requisiti soggettivi: possono richie- dere il superbonus i condomini o le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità im- mobiliari, fermo restando il ricono- scimento delle detrazioni per gli in- terventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio; 76

tervento occorre individuare i profes- TEL. 051 232790 sionisti che redigano il progetto da 051 222258 affidare all’impresa e attestino sia in corso d’opera che al termine dei la- FAX 051 279340 vori: • gli aspetti energetici pre e post in- AFFIDATI ALL’UPPI tervento per la verifica dell’effettivo doppio salto di classe SERVIZI DI RECUPERO • la possibilità di cedere il credito o di CREDITI E RICHIESTE effettuare lo sconto in fattura, per RISARCIMENTO DANNI girare il credito ad altri soggetti • i prezzi applicati dall’impresa che Rivolgiti a noi con fiducia. devono essere compatibili con i prezzari La nostra esperienza deriva di riferimento ufficiali da 50 anni di attività Queste verifiche devono essere redatte sotto forma di asseverazioni e costi- • Morosità inquilini nel pagamento tuiscono la documentazione da acqui- dei canoni locativi e spese condominiali sire e conservare per poter godere della detrazione fiscale. • Richieste risarcimento danni da opere e In queste poche righe è evidente come lavori edilizi il percorso verso l’agognato 110% sia parecchio accidentato e dall’esito • Infortunistica stradale tutt’altro che assicurato. • Recupero danni da furto, atti vandalici, Oltre al consiglio di dotarsi di bravi consulenti, tuttavia talvolta, constatate incendi, spandimento acqua e altri le difficoltà che si devono superare, è • Recupero crediti necessario considerare l’opportunità • Richieste danni a compagnie assicurative di optare per altre detrazioni. Tra le possibili misure alternative, Gestione totale delle pratiche oltre a ecobonus e ristrutturazione, ci- Rapidità e risultato tiamo il bonus facciate anch’esso pro- rogato per tutto il 2021 che, se da un Chiama per fissare il tuo appuntamento. lato prevede un minor incentivo e 10 rate annuali (contro le 5 del superbonus) presenta minor problemi applicativi e consente anch’esso la possibilità di cedere il credito. L’agevolazione è relativa ad interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, ma non richiede obbligatoriamente il raggiun- gimento di specifici obiettivi energetici e può riguardare anche la semplice pulitura o tinteggiatura esterna. Le uniche condizioni sono, oltre alla conformità urbanistica comunque ne- cessaria, che l’intervento avvenga in zona urbanizzata e sia relativa a facciate visibili dalla strada, e, ma solo nel caso in cui influisca dal punto di vista termico o interessi oltre il 10% del- l’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, siano soddisfatti determinati requisiti tecnici minimi.

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti TRASFORMAZIONE che è di competenza del giudice. indicazioni indicate nei rogiti di acquisto. PORTAFINESTRA I condomini possono esprimere un giudizio - il costo di una nuova impermeabilizzazione personale, comunque Ella per star tranquilla, salvo diversamente specificato nel rogito, va Avrei bisogno di un vs parere in merito alla esponga ai condomini in apposita assemblea suddiviso in base ai proprietari con i relativi possibilità di modificare due aperture finestrate il suo pensiero e le sue esigenze, fatto ciò millesimi. L'articolo 1125 trova applicazione esistenti poste sul prospetto retro dell'edificio, potrà trarre le conclusioni. qualora si debba rifare interamente la struttura andando a trasformare la finestra di tipo a Saluti Cordiali portante. Cordiali saluti. bandiera, ovvero composta da una portafinestra Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili e finestra adiacente, in una unica portafinestra (rispettando comunque colore e materiali uti- PERDITA BOX DA GIARDINO RIPARTIZIONE SPESE CERTI- lizzati dagli altri condomini). INACCESSIBILE FICAZIONE MESSA A NORMA Abito al sesto piano di un condominio e ci CANCELLO sono alcuni condomini che hanno già palesato Vivo in un condominio dotato di un cortile la propria contrarietà al mio intervento in condominiale che permette l’accesso a dei Vivo in un condominio da quasi due anni quanto ritengono che stravolge il decoro ar- box, alcuni situati sotto il sedime del edificio, (anche se lo stesso esiste già da 10), ho chitettonico dell’edificio. Prima di iniziare i altri posti sotto una copertura inaccessibile e sollevato insieme ad alcuni altri condomini lavori e ordinare gli infissi, vorrei la certezza allestita a giardino pensile (di bellezza). Di più sensibili varie problematiche fra cui quella della correttezza e legittimità del mio operato, recente si sono verificate delle infiltrazioni in inerente la messa a norma del cancello secondo per evitare di incorrere in lunghi e onerosi alcuni box probabilmente causati dal deterio- le direttive comunitarie (sono un Tecnico della contenziosi e vorrei essere sicuro se il tipo di ramento della guaina e delle scossaline (il Prevenzione per cui abbastanza avvezzo al- intervento che intendo realizzare necessita di palazzo ha più di 50anni). In assemblea è l'argomento). preventiva autorizzazione condominiale e nel stato proposto la ripartizione al 50% tra il L'amministratrice propone di suddividere tale caso affermativo quale quorum è previsto. condominio e i proprietari dei box che hanno spesa in millesimi ma a mio avviso è errato in Preciso in ultimo che il regolamento del con- subito il danno e mi chiedevo se l’applicazione quanto stiamo parlando di un obbligo di legge dominio non prevede limitazioni alla modifica dell’ art.2051, danno cagionato da cosa in e di una responsabilità penale che, in caso di che intendo effettuare e nella facciata sono custodia, valesse anche per i giardini pensili lesione più o meno gravi, cadrebbe indistinta- stati negli anni collocati, senza alcuna auto- non accessibili o prevalesse il fatto che di mente ed in egual misura su tutti i condomini. rizzazione, impianti di condizionatori e grate questa copertura ne godano principalmente i Il discorso dei millesimi può valere sui costi che secondo me hanno un impatto negativo proprietari dei box. Inoltre, nel caso si appli- di manutenzione e gestione ma non sulle spese sull'aspetto architettonico. casse l’art.1125 che prevede ripartizione al di adeguamento e certificazione CE. Attendo un suo cortese riscontro, Grazie 50% tra i due proprietari della soletta, pur a- Vorrei avere anche il Suo parere a riguardo. Sergio Amorati vendo a carico il rifacimento del intonaco del Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione. mio soffitto, chi dovrebbe pagare i lavori di Cordiali saluti Claudio Degli Esposti RISPOSTA impermeabilizzazione e gli scavi necessari Come prima cosa le assicuro che Ella può o- per eseguirla? Il proprietario del piano sopra RISPOSTA perare sulla facciata comune senza alcuna au- o andrebbero divisi? Purtroppo non è ammesso dividere le spese torizzazione del condominio trattandosi di un Grazie mille. Rosario Di Rienzo condominiali in parti uguali, salvo che non vi suo diritto. sia il consenso unanime (art. 1122 del Cc). L'unico elemento negativo potrebbe essere l'a- RISPOSTA Con distinti saluti spetto architettonico argomento molto impor- Le chiedo scusa ma la domanda non mi è chiara. Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili tante sempre sbandierato dai condomini senza Tuttavia provo a farle un breve riepilogo: Ulteriori informazioni potrete chiederle tramite avere in mano alcune elemento certo. - se il corpo dei garage in questione è posto fuori il modulo on-line o presso lo studio ammini- Infatti l'assemblea non si può esprimere sul- dalla verticalità del fabbricato il problema riguarda strativo Monti, tramite appuntamento o en- l'aspetto architettonico, non avendo l'autorità soltanto i condomini interessati, salvo diverse trando direttamente sul sito. 78