Управление многоквартирным домом, №1 2018

Журнал издает медиагруппа УПРАВЛЕНИЕ 1 МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ЯНВАРЬ, 2018ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ОБУТВЕРЖДЕНИИ РАЗМЕРАПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ50АПЛОГМОЕРЩИТЕМНИИЕП«РПИОМДЕРКНЛЫЮЙЧ».рублтеый сячСЦЕНАРИЙ ЭТО МИНИМАЛЬНАЯ СУММА, КОТОРУЮ ЗАПРОСЯТ24 СТОРОННИЙ ОРГАНИЗАТОР ОБЩЕГО СОБРАНИЯ В МКД СТР. 29ВОПРОС НОВОСТЬ СИТУАЦИЯЗА ЗАДЕРЖКУ ЛИФТЫ БУДУТ ПЛАТЯТ ЗА ТЕПЛОПЕРЕВОДА ДЕНЕГ В РСО РЕМОНТИРОВАТЬ ДАЖЕ ТЕ, КТОМОЖНО ПОЛУЧИТЬ В ПЕРВУЮ ДЕМОНТИРОВАЛУГОЛОВНЫЙ СРОК? ОЧЕРЕДЬ РАДИАТОРЫ54 11 32



УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ №1, ЯНВАРЬ, 2018ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕГОСОБРАНИЯ «ПОД КЛЮЧ»В первые три месяца следующего года вы должны отчитаться передсобственниками по итогам 2017 года. Если планируете увеличитьразмер платы за жилое помещение, то рекомендуем совместитьподведение итогов и обсуждение новой стоимости жилищных услуг. Главная тема этого номера – Общее собрание об утвержденииразмера платы за жилое помещение «под ключ». Алгоритм и при-мерный сценарий. Вместе с опытными специалистами мы подго-товили алгоритм ваших действий, следуя которому, вы избежитеконфликтов и ругани на очной форме общего собрания. Еще один важный материал январского номера посвящен «зимней»теме. Наш постоянный автор Дмитрий Бурняшев разъясняет, какначислять плату тем, кто демонтировал радиаторы в своих квартирахи уверен, что теперь не должен платить за отопление. Обязательно изучите статью о том, как заполнить форму 22-ЖКХ(сводная), так как вы обязаны сдать ее до конца января 2018 в Росстат. Мы так устали от постоянных обвинений в адрес тех, кто рабо-тает в ЖКХ, что решили выяснить, в чем на самом деле обвиняютуправленцев и могут ли они получать реальные уголовные сроки. Вы потратите время на чтение журнала с пользой  Как всегда, желаю вам приятного чтения!ЛЮБОВЬ ЧЕСНОКОВА, ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР[email protected]

УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЕНИЕМНОГОКВАРТИРНЫМДОМОМ РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТОснован в 2006 году ОЛЕГ АЛЕКСЕЕВ, вице-президент, главныйУчредитель – ООО КФЦ «АКТИОН» управляющий директор по образованиюИздательство – ООО «МЦФЭР» и исследов­ аниям Фонда развития Центра разра-129090, г. Москва, ул. Щепкина, д. 25/20 ботки и коммерциализации новых технологий,Издатель – АННА АЛЕКСАНДРОВНА ИМАС президент Ассоциации некоммерческих органи- заций по содейств­ ию развитию ТСЖ и ЖСК РЕДАКЦИЯ Главный редактор – НИКОЛАЙ ВАСЮТИН, президент Ассоциации ор- ЛЮБОВЬ ЧЕСНОКОВА ганизаций ЖКХ содействия развитию жилищного Редактор – контроля и надзора (АСЖКН) ЕЛЕНА ВЕДИЩЕВА Редактор-эксперт СЕРГЕЙ ФИЛИМОНОВ, проректор по научной ра- ГУЛЬНАЗ НИКИТИНА боте Государственной академии повышения ква- Дизайн-концепция – лификации и переподготовки кадров для строи- ДЕНИС МУРАТОВ тельства и жилищно-коммунального комплекса Верстка – России, член Совета по местному самоуправле- ВАДИМ СОБОЛЕВ нию при Председателе СФ ФС РФ ОТДЕЛ ПРОДВИЖЕНИЯ ЛЕОНИД ЧЕРНЫШОВ, директор Института сити- Бренд-менеджер – менедж­мента НИУ «Высшая школа экономики» НИКИТА ЕВДОКИМОВ  Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 26-15 АНДРЕЙ ШИРОКОВ, председатель Комитета Тор- [email protected] говопромышленной палаты РФ по предпринима- тельству в сфере жилищного и коммунального РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ хозяйства, президент НП «НОУН», член Эксперт­ Руководитель – ного совета по жилищной политике и ЖКХ МАРИНА ЗАХАРОВА при Комитете Государственной Думы Тел.: 8 (495) 660-17-18, 8 (495) 937-90-83, доб. 58-38 ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ [email protected] «Роспечать» – 36408, 36409 «Почта России» – 99339, 99340 Электронная версия журнала «Пресса России» – 88024, 88025 www.e.mk-dom.ru Редакция не несет ответствен- Подписано в печать 14.12.2017. Адрес редакции: 127015, г. Москва, ности за содержание рекламных Тираж 19 150 экз. ул. Новодмитровская, д. 5а, стр. 8. материалов. Печать офсетная. Бумага Тел.: 8 (495) 937-90-82 Мнение редакции может не сов- мелованная. Усл. печ. л. 7,56. (многоканальный) падать с мнением авторов. Заказ № 23158. Перепечатка материалов до- Дата выхода в свет 26.12.2017. Для писем: 127015, г. Москва, пускается только с письменного Отпечатано а/я 100 «Актион» согласия редакции. в ООО ПО «Периодика» Свидетельство о регистрации 105082, г. Москва, Спарта- Служба клиентской поддержки: СМИ ПИ № ФС77-64048 ковская пл., д. 14, стр. 3. Тел.: 8 (495) 937-90-82 от 25.12.2015. Тел.: 8 (499) 267-44-57. Е-mail: [email protected] Выдано Федеральной службой © Актион-МЦФЭР, 2018 По вопросам подписки по надзору в сфере связи, обращайтесь по телефону информационных технологий 12+ 8 (800) 775-48-44 и массовых коммуникаций. или на сайт www.proflit.ru/gkh Цена свободная. Претензии по доставке направляйте по факсу 8 (495) 933-52-62. Е-mail: [email protected] 2

Оставайтесь с нами, и вы: Получите бесплатный доступ к полезным сервисам общей стоимостью более 150 000 рублей Узнаете новые способы работы с должниками и повысите собираемость платежей Сэкономите на штрафах или отмените их вовсе Скачаете готовые решения, шаблоны, образцы Не пропустите главные статьи: от применения новых норм законодательства до сокращения судебных издержек Откроете новые возможности привлечения инвестицийУзнайте о специальном предложениина продление подписки по телефону 8 (800) 775-48-44или на сайте www.proflit.ru/gkh© prykhodov / Фотобанк Фотодженика Реклама

УПРАВЛЕНИЕСОДЕРЖАНИЕ АКТУАЛЬНО 8 «ПРЯМЫЕ» ДОГОВОРЫ УЖЕ НА ПОДХОДЕ, ЗА БЕЗОПАСНОСТЬ ВКГО СПРОСЯТ С УПРАВЛЯЮЩИХ И ЕЩЕ 13 НОВОСТЕЙ ОТРАСЛИ 12 ПЛАТЕЖИ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ОСТАЛИСЬ В ДОХОДАХ УО И ЖИЛИЩНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ Александра Разживина объясняет, почему после поправок в Налоговый кодекс деньги за коммунальные услуги все равно включаются в статью доходов БЛИЦ 14 КАК УСТАНОВИТЬ ГРАНИЦУ БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ, ГДЕ ВЗЯТЬ ДАННЫЕ О ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЯ, МОЖНО ЛИ ВСЕМ НАЧИСЛЯТЬ ПЛАТУ ПО ЕДИНОМУ ТАРИФУ И ЕЩЕ 10 КОРОТКИХ ОТВЕТОВ НА ВАШИ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ 18 КАК ОФОРМИТЬ ГИБЕЛЬ ДОКУМЕНТОВ Сусана Киракосян разъясняет порядок действий в случае, когда документы утрачены, и объясняет, почему «утрачены» и «утеряны» – не одно и то же 24 ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ «ПОД КЛЮЧ». АЛГОРИТМ И ПРИМЕРНЫЙ СЦЕНАРИЙ Светлана Дубровина, Инна Иголкина рассказали обо всем, что нужно сде- лать, чтобы очная форма общего собрания прошла без скандалов и ре- зультативно4

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ СОДЕРЖАНИЕ№1, ЯНВАРЬ, 2018ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ32 ДЕМОНТАЖ ПРИБОРОВ ОТОПЛЕНИЯ В ПОМЕЩЕНИЯХ МКД ВНЕ ЗАКОНА Дмитрий Бурняшев подтверждает, что за тепло должны платить даже те, кто демонтировал в своих помещениях предусмотренные проектом радиа- торы отопления39 В КАКИХ СЛУЧАЯХ И КАК СДЕЛАТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ ПЛАТЫ ЗА КР НА СОИ Олеся Лещенко объясняет, как сделать перерасчет платы за КР на СОИ в условиях, когда Правительство не утвердило общий порядок такого пере- расчета42 РАСЧЕТЫ ЗА ОТОПЛЕНИЕ ПРИ ВЫХОДЕ ИЗ СТРОЯ ОДПУ Елена Шоломова дает «зимние» подсказки, когда потребление тепла есть, а корректных показаний ОДПУ нетРЕМОНТ МКД46 КАК С ПОМОЩЬЮ РЕГУЛЯТОРОВ ТЕМПЕРАТУРЫ ТЕПЛОНОСИТЕЛЯ РЕШАТЬ ЗАДАЧИ ТЕПЛОСБЕРЕЖЕНИЯ Виктор Соломатин дает пошаговые инструкции, выполняя которые можно снизить уровень перетопа зимойРОСТ ЭФФЕКТИВНОСТИ50 ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В НАЛОГОВОМ И БУХГАЛТЕРСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ С 2018 ГОДА Александра Разживина сделала обзорный материал по изменениям-2018 в сфере бухучета и налогообложения 5

УПРАВЛЕНИЕСОДЕРЖАНИЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЛАСТЬЮ 54 ЗА ЧТО РУКОВОДИТЕЛИ УО И ЖИЛИЩНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ПОЛУЧАЮТ РЕАЛЬНЫЕ СРОКИ Николай Звуйковский провел расследование и выяснил, за что и на какой срок руководитель УО или жилищного объединения может лишиться сво- боды 60 ФОРМА 22-ЖКХ (СВОДНАЯ): ПОМОГИТЕ РОССТАТУ СОБРАТЬ ПАЗЛ Александр Миронов, Елена Ведищева подробно показывают, как выпол- нить новую обязанность и заполнить форму 22-ЖКХ для Росстата СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА 68 КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ДОЛИ В ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ДЛЯ НЕСКОЛЬКИХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЯ Елена Ведищева по мотивам определения Верховного суда от 05.09.2017 № 5-КГ17-166 ПИСЬМО МЕСЯЦА 70 ДОЛЖНА ЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ МКД ОРГАНИЗАЦИЯ ОБСЛУЖИВАТЬ ВКГО Гульназ Никитина подсказывает, вы пока не обязаны содержать внутри- квартирное газовое оборудование, но можете на этом заработать6



АКТУАЛЬНО УПРАВЛЕНИЕУЗЕЛ УЧЕТА ТЕПЛОВОЙ ЭНЕРГИИ ДОЛЖНЫ УСТАНОВИТЬ ВСЕУ собственников помещений в МКД появилась обязанность вести учет теплопотребления в МКД.Если раньше в МКД с тепловой нагрузкой менее 0,2 Гкал/ч не нужно было устанавливать ОДПУ,то теперь ограничение снято. Сроки установлены следующие. До 1 июля 2018 года теплоснабжающие организации должны предоставить собственникампомещений в МКД, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК предложения по оснащению МКД приборами учетаиспользуемой тепловой энергии. До 1 января 2019 года собственники должны обеспечить оснащение МКД ОДПУ тепловойэнергии и ввод их в эксплуатацию. Особенности учета тепловой энергии, теплоносителя, а так-же особенности исполнения обязанности по оснащению объектов приборами и узлами учетаустанавливает Правительство в Правилах коммерческого учета тепловой энергии. До 1 января 2021 года РСО обязаны установить приборы учета в тех МКД, которые не былиоснащены ими в установленный срок, и приступить к их эксплуатации. Оплачивают эти действиясобственники помещений, по желанию – в течение пяти лет.НАЛИЧИЕ СУДЕБНЫХ СПОРОВ ТЕПЕРЬ ДОЛЖЕН ЗА ЖКУ? СОБРАНИЕНЕ ПОВОД ДЛЯ ОТКАЗА ПРОВЕСТИ НЕ СМОЖЕШЬЧастично недействующим признан под­пункт «а» Госжилинспекция Московской областипункта 9 Порядка и сроков внесения измене- предложила ограничить право иницииро-ний в реестр лицензий субъекта РФ, утвер- вать общие собрания собственников и участ-жденных приказом Минстроя от 25.12.2015 вовать в них для тех, у кого есть задолжен-№ 938/пр. ность по оплате ЖКУ. Теперь отказать вам во внесении изменений Некоторые должники инициируют общиев реестр на основании наличия судебных спо- собрания собственников по выбору другойров по вопросу определения лица, правомоч- УО. И договариваются о том, чтобы в случаеного осуществлять управление МКД, органы успеха с них не требовали вернуть долг.ГЖН не имеют права. Основание: решениеВерховного суда от 29.09.2017 № АКПИ17-704. Предложение инспекторов поддержал ми- нистр ЖКХ Подмосковья.УО И ЖИЛИЩНЫЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ НЕ СМОГУТ ПОВЛИЯТЬ НА ПОЛУЧЕНИЕДОЛЖНИКОМ СУБСИДИИЧтобы оформить или продлить субсидию на оплату ЖКУ гражданам не нужно будет ходить засправками к управляющим. О наличии задолженности будет свидетельствовать только вступив-шее в силу судебное решение. Сейчас льготные категории граждан могут получать государственные субсидии и компен-сацию по расходам на оплату ЖКУ, только представив справку об отсутствии задолженности.Выдают такие справки поставщики услуг. Законопроект предлагает в Жилищном кодексе огра-ничить срок исковой давности тремя годами, а для проверки наличия задолженности органамсоцзащиты использовать банк данных, содержащий сведения о принятых судебных решениях. Разработчики законопроекта считают, что это мотивирует поставщиков ЖКУ решать спорыс должниками в суде, а также исключит предъявление долгов за пределами сроков исковойдавности. Законопроект внесен в Госдуму 5 декабря 2017 года. 8

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ АКТУАЛЬНО№1, ЯНВАРЬ, 2018ОМС ОБЯЖУТ ИСПОЛНИТЬ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО КАПРЕМОНТУЕще в апреле 2016 года Конституционный суд напомнил об обязанности органов власти отре-монтировать дома, которые нуждались в капремонте на момент приватизации первого помещения.Минстрой подготовил изменения в Жилищный кодекс. Вводится обязанность ОМС провестикапремонт МКД, если до момента приватизации первой квартиры дом попал в перспективныйили годовой план капремонта жилищного фонда, но ремонта не было. Если капремонт частичнопровели за счет бюджета, то бывший наймодатель должен отвечать за непроведенные работы.Подрядчиков на такой капремонт будут нанимать через регоператора. Местные власти должныбудут перечислить в фонд или на специальный счет сумму, необходимую для ремонта. Нынеш-ние собственники помещений в доме получают право принимать результат такого капремонта. Уточняется и минимальный размер фонда на спецсчете – не более половины оценочной сто-имости ремонта, которая рассчитывается по специальной методике.ЗА СКОЛЬЗКИЙ ТРОТУАР ЗА БЕЗОПАСНОСТЬ ГАЗОВЫХ ПЛИТЗАПЛАТИЛИ 180 ТЫС. РУБЛЕЙ И КОЛОНОК ОТВЕТЯТ УПРАВЛЯЮЩИЕВоронежская УО выплатила по суду Депутаты Госдумы предложили, чтобы УО отвечалавозмещение морального вреда граж­ за безопасность эксплуатации всего газового оборудо-данке за травму ноги. Женщина по- вания в МКД. Заключать договоры на обслуживаниескользнулась на пешеходной дорожке ВДГО и ВКГО должна будет УО.возле МКД и при падении получилатяжелую травму. Прокуратура уста- Предлагается усилить контроль за сервисныминовила, что УО не исполнила обязан- компаниями, многие из которых не обладают необ-ности по поддержанию в надлежащем ходимой квалификацией. Хотя совсем недавно Пра-состоянии придомовой территории, вительство уже ограничило допуск к работе с бы-в гололед пешеходную дорожку не рас- товым газовым оборудованием – теперь этим могутчистили и не посыпали песком. Суд заниматься только специализированные компании.признал УО виновной и взыскал с неевозмещение в пользу потерпевшей. Минстрой готовит нормативные документы, ко- торые упростят допуск в квартиру, но все равно без судебного разбирательства не обойтись.МИНСТРОЙ НАУЧИТ, КАК УЧИТЫВАТЬ АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЕОчередное исследование ОНФ выявило, что в стране нет четкой схемы учета аварийных домов.Например, на портале ГИС ЖКХ насчитывается 18 тыс. аварийных домов, а на портале «Рефор-ма ЖКХ» только признанных аварийными после 1 января 2012 года на 22 тыс. больше. Данныео количестве домов, их общей площади и УО также различны. По данным Росстата, в России2 125 211 МКД, на портале «Реформа ЖКХ» их 1 009 696, а на ГИС ЖКХ – 1 586 048. Управляю-щих организаций на «Реформе ЖКХ» насчитывается 29 290, а на ГИС ЖКХ на 12 тыс. меньше. Руководитель центра ОНФ «Народная экспертиза» Виктор Рожков считает, что из-за путаницыв данных регионы некорректно составляют жилищные программы, от чего страдают жители.Сложности возникают и при определении стоимости найма жилья для госслужащих и размерасубвенций на оплату ЖКУ в регионах. Минстрой предлагает уточнить термин «многоквартирныйдом» и скорректировать данные по инвентаризации дворов – ее сейчас в рамках формированиякомфортной городской среды проводят муниципалитеты. 9

АКТУАЛЬНО УПРАВЛЕНИЕМУРМАНСК ПРЕДЛАГАЕТ НЕ СЧИТАТЬ РАДИАТОР ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМЧтобы прекратить конфликт между РСО и собственниками помещений в МКД, правительствоМурманской области предлагает внести поправки в Жилищный кодекс. Дело в том, что в 2000-е годы многие жители региона перевели свои квартиры на индивиду-альную схему отопления. Например, только в Кандалакше около 600 квартир имеют электро­отопление. Но в 2015 году ресурсоснабжающая компания потребовала от собственников такихквартир оплатить услуги теплоснабжения. Некоторые оказались должны более 100 тыс. руб. Мурманское УФАС встало на сторону жителей и обвинило тепловиков в выставлении неза-конных счетов за отключенное централизованное отопление. Компания же указывает на то,что схема теплоснабжения домов не изменялась и в них поставляется прежний объем тепла.Собственники помещений в МКД должны оплатить его вне зависимости от количества квартир,переведенных на электрообогрев. Региональные власти предлагают исключить из состава общего имущества МКД радиаторы,отапливающие одно жилое помещение. Тогда переход на индивидуальное отопление будет от-носиться не к реконструкции, а к переустройству. Изменить предлагают и Правила № 354 – ввести порядок расчета платы за отопление жилыхпомещений с индивидуальными квартирными источниками тепловой энергии в МКД с центра-лизованным отоплением. Такой порядок должен учитывать расход тепловой энергии на содер-жание общего имущества МКД.ИНТЕРНЕТ-СЕРВИС ДЛЯ ЭЛЕКТРОННОГО ОПЛАТА ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯГОЛОСОВАНИЯ СТАНЕТ ЛОГИЧНОЙ?В Москве предлагают использовать современные Жители смогут рассчитываться за по-онлайн-ресурсы для общих собраний в МКД. требление тепловой энергии по показа- ниям индивидуального прибора учета Традиционно для обсуждения важных вопросов тепла, даже если в МКД не 100 процентовжителей собирают с помощью объявлений в подъ- квартир будут оборудованы счетчиками.ездах либо проходя по квартирам. А в последнеевремя УО и жилищные объединения стали созда- Минстрой вынес на публичное обсу-вать для общения группы в соцсетях, использовать ждение проект постановления Прави-мессенджеры. тельства, вносящий изменения в Прави- ла предоставления коммунальных услуг Онлайн-технологии позволяют оперативно опо- собственникам и пользователям помеще-вещать жителей, обсуждать проблемы, поэтому ний в многоквартирных домах и жилыхобщественные активисты предлагают узаконить домов, утвержденные постановлениемих использование. Правительства от 06.05.2011 № 354. Например, для электронного голосования мож- Фактически предложено вернуть си-но использовать сайт госуслуг или создать отдель- стему, которая действовала до 2013 года.ный сервис. Собственник сможет войти в такую В проекте постановления предусмотренсистему под своим паролем в любое время и в любом порядок, предотвращающий недобросо-месте и быть в курсе событий. вестную практику отключения квартир от теплопотребления и выставления Общественная палата Москвы пообещала про- к расчету нулевых показаний прибораработать механизм электронного голосования соб- учета.ственников помещений и сформировать измененияв Жилищный кодекс.10

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ АКТУАЛЬНО№1, ЯНВАРЬ, 2018В ВУЗАХ ПОЯВИТСЯ НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ – ПО КАПРЕМОНТУВ ближайшее время официально в России появится новая специальность – специалист по капи-тальному ремонту. Минтруд согласовал соответствующие профстандарты. Как отмечают ихавторы, программа капремонта требует специалистов с особой квалификацией. Они должныуметь организовать работы на объектах, разбираться в финансировании этого процесса, а такжесобирать средства. После утверждения стандартов этому можно будет научиться в вузах или наспециальных курсах. В рамках профстандарта выделено несколько основных трудовых функций, для каждой преду-смотрена программа обучения. Например, наиболее простой станет специальность «Аккумули-рование взносов на капитальный ремонт». Для нее необходимы навыки начисления взносов,учета собственников и контроля за оплатой. Чтобы получить эту квалификацию, достаточносреднего специального образования или курсов повышения квалификации для служащих. Такиенаправления, как «Организация проведения работ по капремонту», «Организация финансиро-вания» и «Руководство организацией ремонта», предполагают подготовку уровня бакалавриата.ДОРОЖНАЯ КАРТА ПО ОДН ВДГО И ЛИФТЫ В ПРИОРИТЕТЕПилотный проект по внедрению системы интеллекту- ПРИ КАПРЕМОНТЕального учета ресурсов АСКУЭ запланирован в Мур- Газовое оборудование и лифты – са-манской области. Он станет одним из мероприятий мые потенциально опасные объектыв рамках дорожной карты, утвержденной компанией в МКД. Поэтому Минстрой подготовил«КолАтомЭнергоСбыт» и Госжилинспекцией. Доку- законопроект, разрешающий регионаммент регламентирует взаимодействие гарантирующе- устанавливать приоритет для ремонтаго поставщика электроэнергии, Госжилинспекции, внутридомовых инженерных системисполнителей коммунальных услуг. газоснабжения, ремонта или замены лифтов, признанных непригодными В рамках дорожной карты также планируются для эксплуатации. Требования к по-совместные контрольные обходы для снятия показа- рядку определения плановых периодовний приборов учета, выявление бездоговорного по- проведения указанных работ устано-требления, подготовка и внесение законодательных вит Правительство.инициатив, а также регулярное информированиепотребителей о необходимости передавать показания Госдума приняла законопроект 8 де-электросчетчиков. кабря 2017 года в третьем чтении.ПРЯМЫМ ДОГОВОРАМ БЫТЬГосдума 6 декабря 2017 года приняла в первом чтении законопроект, изменяющий взаимоотно-шения между РСО и гражданами. В новой модели РСО смогут заключать договоры ресурсоснабжения непосредственно с соб-ственниками помещений в МКД. Решение об этом собственники должны принять на общемсобрании. РСО может также в одностороннем порядке разорвать договор с управляющей МКДорганизацией и перейти на прямые отношения с собственниками, если управляющая накопитзадолженность по оплате ресурсов за два месяца. Подтвердить это обстоятельство должен суд. Профильному комитету Госдумы до 4 января 2018 года поручено доработать законопроектс учетом поступивших поправок. 11

АКТУАЛЬНО УПРАВЛЕНИЕПЛАТЕЖИ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕУСЛУГИ ОСТАЛИСЬ В ДОХОДАХУО И ЖИЛИЩНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙТЕКСТ: АЛЕКСАНДРА РАЗЖИВИНА, ГЛАВНЫЙ БУХГАЛТЕР ООО«БУХГАЛТЕРСКАЯ ФИРМА “БИЗНЕС-АКТИВ”» Были надежды, что плату потребителей МНЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА за КУ можно будет не считать доходом УО Суд принял сторону ТСЖ и пришел к вы- и жилищных объединений и не учиты- воду, что товарищество не преследовало вать при определении налоговой базы. цели получения дохода, а удовлетворяло В итоге закон приняли, но ситуацию не потребности собственников помещений прояснили. в МКД. Денежные средства, поступив- шие на расчетный счет товарищества КАК БЫЛО от собственников, были израсходованы Поступления за коммунальные услуги не им на оплату коммунальных услуг, предо- являются целевыми средствами, вклю- ставленных сторонними организациями чаются в доходы и облагаются единым собственникам жилья в МКД, и в силу налогом УСН. Это официальная позиция пункта 2 статьи 251 Налогового кодек- Минфина, она сформирована в письме са не подлежат учету при определении от 05.10.2011 № 03-11-06/2/136. налоговой базы. Такой вывод изложен в определении Верховного суда по данно- Собственники помещений обязаны му вопросу от 24.11.2017 № 301-КГ17-17182. вносить плату за ЖКУ (подп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса). Когда исполни- Еще несколько решений в поддержку телем КУ выступает УО, платежи за КУ ТСЖ: Арбитражного суда Московской являются ее доходом. Помочь избежать области от 24.03.2017 по делу № А41- этого могло заключение прямых догово- 86032/16, Арбитражного суда Кеме- ров собственников с РСО либо исполь- ровской области от 17.01.2017 по делу зование агентских договоров, но такие № А27-20953/2016, Арбитражного суда схемы пока вне закона. Республики Татарстан от 02.11.2016 по делу № А65-20030/2016. Суды поясняют, Судебная практика неоднозначна, есть что ТСЖ, собирая деньги за ЖКУ, делает решения судов как в пользу налоговых это не с целью извлечения дохода, а для органов, так и в пользу ТСЖ.12

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ АКТУАЛЬНО№1, ЯНВАРЬ, 2018удовлетворения потребностей собствен- ков (пользователей) недвижимости в оплатуников. коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями». Но есть и решения судов за 2017 годв пользу налоговых органов. В них суды НАДЕЖДА НЕ ОПРАВДАЛАСЬприняли позицию налоговиков и пришли Принятые в поправках формулировки нек выводу, что средства, поступившие на позволяют утверждать, что теперь платасчета ТСЖ за КУ, не могут считаться за КУ не учитывается при определениицелевыми поступлениями, поскольку налоговой базы, и вот почему.товарищество является исполнителемуслуг. Это решение Арбитражного суда КУ потребителям в МКД оказыва-Мурманской области от 09.02.2017 по делу ют исполнители, то есть организации,№ А42-7871/2016, постановление Арбит- управляющие МКД. Цепочка такая: УО,ражного суда Северо-Западного округа ТСЖ, ЖК, ЖСК приобретают у РСОот 20.07.2017 по делу № А42-9864/2014, коммунальные ресурсы и предоставляютрешение Арбитражного суда Республики потребителям в МКД коммунальныеТатарстан от 04.04.2017 по делу № А65- услуги. Такая схема заложена положе-30235/2016. ниями Жилищного кодекса и Прави- лами предоставления коммунальныхПОЯВИЛАСЬ НАДЕЖДА услуг собственникам и пользователямПоправки в Налоговый кодекс должны помещений в многоквартирных домахбыли поставить точку в споре УО, ТСЖ, и жилых домов, утвержденными поста-ЖК, ЖСК и налоговых органов. новлением Правительства от 06.05.2011 № 354. Поступления денег от собственни- Дело в том, что 27 ноября 2017 го- ков в оплату КУ необходимо признаватьда вступил в силу Федеральный закон доходом и включать в налоговую базуот 27.11.2017 № 335-ФЗ. Поправки, вне- для целей расчета единого упрощенногосенные законом, затронули и призна- налога.ние в качестве доходов УО и жилищныхобъединений на упрощенной системе Для кого же тогда приняли новую по-налогообложения поступлений от населе- правку, в которой говорится об «оплатения средств в оплату коммунальных услуг. коммунальных услуг, оказанных сто- ронними организациями»? Можно пред- Законом дополнен пункт 1.1 ста­ положить, что речь идет о тех платежахтьи 346.15 Налогового кодекса. Теперь за КУ, которые потребителям оказываютпри определении объекта налогообложе- непосредственно РСО, выступающие какния налогоплательщиков, применяющих исполнитель КУ. Правда, в таком случаеУСН, не учитываются «доходы, полученные получателем денег в оплату КУ должнытовариществами собственников жилья, то- быть не УО и жилищные объединения,вариществами собственников недвижимо- а сами РСО.сти, управляющими организациями, садо-водческими, огородническими или дачными Спор остался в исходной точке. Ссы-некоммерческими товариществами (неком- лайтесь на определение Верховного судамерческими партнерствами), жилищными, по данному вопросу от 24.11.2017 № 301-садоводческими, огородническими, дачными КГ17-17182, а не на пункт 1.1 статьи 346.15или иными специализированными потреби- Налогового кодекса, если затеяли спортельскими кооперативами от собственни- с налоговой. 13

БЛИЦ УПРАВЛЕНИЕМОЖЕТ ЛИ ГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ УСТАНАВЛИВАТЬСЯПО СТЕНЕ КОТЕЛЬНОЙ, ЕСЛИ ДАЛЕЕ СЕТИ ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ ИМЕЮТ ДРУГИХСОБСТВЕННИКОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ СОБСТВЕННИКА ИСТОЧНИКА ТЕПЛОВОЙЭНЕРГИИ?Ответ зависит от схемы теплоснабжения МКД и документов на сети. По общему правилу гра-ница не должна проходить по стене котельной. Но есть случаи, когда застройщик не передалРСО построенные участки сети, которые затем приходится обслуживать УО или жилищномуобъединению. Граница балансовой принадлежности – это линия раздела сетей по признаку собственностиили владения на ином предусмотренном законодательством основании. Граница эксплуатацион-ной ответственности – это линия раздела сетей, устанавливаемая договором ресурсоснабженияи определяемая по признаку ответственности за эксплуатацию объектов и соглашению сторондоговора энергоснабжения. Такие определения даны в пункте 2 Правил организации теплоснаб-жения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства от 08.08.2012№ 808 (Правила № 808). Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности – это существен-ные условия договоров ресурсоснабжения (подп. «ж» п. 17 Правил, обязательных при заключе-нии управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищнымкооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ре-сурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124,и положения Правил № 808). Как правило, границей балансовой принадлежности инженерных сетей является стена МКД,а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ – место его соединенияс сетью, входящей в МКД. При отсутствии ОДПУ граница эксплуатационной ответственностиопределяется по границе балансовой принадлежности, то есть по стене МКД. Договором меж-ду УО и РСО могут быть определены иные границы эксплуатационной ответственности. Этоустановлено пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвер-жденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Изменить границы эксплуатационной ответственности можно по соглашению между испол-нителем и РСО путем внесения изменений в договор ресурсоснабжения. Это предусмотреночастью 1 статьи 450 Гражданского кодекса.В МКД НЕТ КРАНОВ ХОЛОДНОЙ И ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ В МЕСТАХ ОБЩЕГОПОЛЬЗОВАНИЯ, НО ПЛАТА ЗА КР НА СОИ ВЗИМАЕТСЯ. КАК ОПРЕДЕЛИТЬТЕХНИЧЕСКУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ ПОТРЕБЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ПРИСОДЕРЖАНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА?Изменить структуру платы можно только при изменении конструктивных особенностей МКД.Такие нормы применяются независимо от факта наличия либо отсутствия кранов для разбораГВС или ХВС. Получается, что исключить из состава платы за содержание жилого помещенияКР на СОИ можно только при отсутствии в МКД соответствующей инженерной системы. В этом случае целесообразно на общем собрании принять решение об оплате КР на СОИ попоказаниям ОДПУ. Если в МКД нет кранов ХВС и ГВС в местах общего пользования, то и платаза КР на СОИ будет минимальной.14

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ БЛИЦ№1, ЯНВАРЬ, 2018ВО МНОГИХ ПОМЕЩЕНИЯХ МКД УСТАНОВЛЕНЫ ДВУХТАРИФНЫЕ ИПУ.ТСЖ НАЧИСЛЯЕТ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ СОБСТВЕННИКАМ, ИМЕЮЩИМДВУХТАРИФНЫЕ ИПУ, ПО ЕДИНОМУ ТАРИФУ, ТАК КАК В МКД ОДНОТАРИФНЫЙОДПУ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ. ЗАКОННЫ ЛИ ДЕЙСТВИЯ ТСЖ?Нет, незаконны. Наличие в МКД ОДПУ, который не позволяет учитывать коммунальный ресурс с диффе-ренциацией по времени суток, не является основанием для отказа исполнителя от расчетовс потребителями за КУ, объем которых определен с учетом дифференциации. Потребитель вправе установить ИПУ, функциональные возможности которого позволяютопределять объемы потребленных коммунальных ресурсов дифференцированно по временисуток, даже если такой ИПУ по функциональным возможностям отличается от установленногов МКД ОДПУ. Это определено подпунктом «з» пункта 33 Правил № 354. После ввода такого ИПУ в эксплуатацию исполнитель рассчитывает плату за КУ по показаниямИПУ, в том числе определенным с учетом дифференциации по времени суток, если на территориисубъекта утвержден тариф на КУ, предусматривающий возможность таких расчетов. Это предусмот-рено подпунктом «у» пункта 31, подпунктом «и» пункта 33, абзацами 3, 7 пункта 38 Правил № 354.УО НЕ СОГЛАСНА С ПРЕДПИСАНИЕМ ГЖИ ЕСЛИ НА ОЧНУЮ ЧАСТЬ ОЧНО-СДЕЛАТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ И ОБРАТИЛАСЬ ЗАОЧНОГО ОБЩЕГО СОБРАНИЯВ СУД. НАДО ЛИ ДЕЛАТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ, НИКТО НЕ ПРИДЕТ, ОНО БУДЕТПОКА НЕТ СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ? СЧИТАТЬСЯ СОСТОЯВШИМСЯ?Обжалование предписания само по себе не приоста- Будет, если в заочной форме этого женавливает его исполнение. За нарушение предписа- собрания примет участие достаточноения предусмотрена административная ответствен- количество собственников.ность по статье 19.5 Кодекса об административныхправонарушениях. Количество собственников на оч- ной части собрания в очно-заочной В рассматриваемой ситуации УО обязана либо форме законодательство не устанав-исполнить предписание и затем обратиться в суд, ливает. Кворум состоит из собствен-либо обратиться в суд, одновременно направив в суд ников, участвовавших как в очной,ходатайство о приостановлении исполнения пред- так и в заочной части голосованияписания. (ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса).КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ ПРАВЛЕНИЕ ТСЖ ПРИНЯЛО РЕШЕНИЕ О СМЕНЕ УО,А БОЛЬШАЯ ЧАСТЬ СОБСТВЕННИКОВ МКД ПРОТИВ?Ответ зависит от компетенции правления и общего собрания членов ТСЖ, которые предусмот-рены уставом. Правление ТСЖ является одним из органов управления ТСЖ (ст. 144 Жилищного кодекса).Компетенция органов управления ТСЖ и порядок принятия ими решений устанавливаетсяуставом ТСЖ. Это определено частью 3 статьи 146 Жилищного кодекса. Правление ТСЖ вправе заключить договор управления МКД (ст. 148 Жилищного кодекса).Если в уставе ТСЖ не указано, что решение о смене УО принимает общее собрание членов ТСЖ,такое решение может принять правление товарищества. 15

БЛИЦ УПРАВЛЕНИЕМКД ОБОРУДОВАН ОДПУ И ИПУ ПРИ НАЛИЧИИ У СОБСТВЕННИКАТЕПЛОВОЙ ЭНЕРГИИ. КОГДА ПОДОШЕЛ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯСРОК, ТОЛЬКО НЕСКОЛЬКО ПРЯМОГО ДОГОВОРА С РСОСОБСТВЕННИКОВ СДЕЛАЛИ ПОВЕРКУ ТСЖ МОЖЕТ ОГРАНИЧИТЬ ЕМУИПУ, ОСТАЛЬНЫЕ ОТКАЗАЛИСЬ. КАК ВОДООТВЕДЕНИЕ?В ТАКОМ СЛУЧАЕ НАЧИСЛЯТЬ ПЛАТУ Нет, не может.ЗА ОТОПЛЕНИЕ В МКД?Если МКД оборудован ОДПУ тепловой энер- Прекращать либо ограничивать предо-гии и все помещения в МКД оборудованы ИПУ ставление потребителям КУ по причинетепловой энергии, размер платы за отопление неуплаты вправе исполнитель такой услу-определяется по формулам 3(3) и 3(4) приложе- ги. Это предусмотрено подпунктом «е»ния 2 к Правилам предоставления коммунальных пункта 32 Правил предоставления ком-услуг собственникам и пользователям помеще- мунальных услуг собственникам и поль-ний в многоквартирных домах и жилых домов, зователям помещений в многоквартирныхутвержденным постановлением Правительства от домах и жилых домов, утвержденных по-06.05.2011 № 354 (Правила № 354). Это предусмот- становлением Правительства от 06.05.2011рено абзацем 4 пункта 42(1) Правил № 354. № 354 (Правила № 354). Истечение срока поверки ИПУ не является осно- Если между собственником нежилогованием для изменения порядка расчета платы за помещения в МКД и РСО заключен дого-отопление для помещений, в которых ИПУ тепло- вор, то исполнителем КУ является РСО.вой энергии исправны. Исполнитель рассчитывает Это следует из пункта 2 Правил № 354.плату за отопление по помещениям, в которых истексрок поверки ИПУ тепловой энергии, в соответствии Между ТСЖ и РСО может быть за-с подпунктом «а» пункта 59, пунктом 60 Правил № 354. ключен договор, предусматривающий право ТСЖ выполнять такие действия, но только по указанию РСО.В МКД ЕСТЬ ВСТРОЕННО- ИЗ КАКИХ ИСТОЧНИКОВ БРАТЬПРИСТРОЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ИНФОРМАЦИЮ О ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЯ?С ОТДЕЛЬНЫМ ВХОДОМ. ИЗ ЕГРН, ГКН, ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩЕГОРАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ЛИ ДОКУМЕНТА? МОЖЕТ ЛИ СЧЕТНАЯНА НЕГО РАЗМЕР ПЛАТЫ, КОМИССИЯ УЧИТЫВАТЬ ПЛОЩАДЬ ИЗ ГКН,УТВЕРЖДЕННЫЙ ДЛЯ ВСЕХ? ЕСЛИ СОБСТВЕННИК НАПИСАЛ В РЕШЕНИИДа, если по проекту встроенно-при- НЕКОРРЕКТНУЮ ПЛОЩАДЬ?строенное помещение является частью Да, может.дома. Наличие в бланке решения собственника поме- Собственник помещения в МКД щения в МКД информации о площади помещенияобязан участвовать в расходах на со- собственника не является обязательным, это следуетдержание общего имущества в этом из части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса.доме (ст. 210, 249 Гражданского кодек-са, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 153 Жилищного Достоверные сведения, в том числе о площади по-кодекса). Это подтверждается судебной мещения в МКД, содержатся в ЕГРН. Это определенопрактикой, например определением частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015Верховного суда от 16.12.2016 № 305- № 218-ФЗ и пунктами 3–4 Правил содержания общегоЭС16-9649 по делу № А40-153733/2015. имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.16

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ БЛИЦ№1, ЯНВАРЬ, 2018ЕСЛИ В МКД УСТАНОВЛЕН ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ,ДВУХТАРИФНЫЙ ОДПУ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ ЧТОБЫ ПЕРЕЙТИ НА ОПЛАТУИ КАК МИНИМУМ В ОДНОМ ПОМЕЩЕНИИ РАСХОДОВ НА ХВСУСТАНОВЛЕН ОДНОТАРИФНЫЙ ИПУ, ПО НОРМАТИВАМ,УО МОЖЕТ НАЧИСЛЯТЬ ПЛАТУ ЗА А НЕ ПО СЧЕТЧИКАМ?КР НА СОИ (ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЯ) БЕЗ Обязательное наличие в помещенияхДИФФЕРЕНЦИРОВАНИЯ? собственников ИПУ и в МКД ОДПУДа, может. предусмотрено частью 5 статьи 13 Феде- рального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. В случае применения норматива электроэнергиина СОИ управляющая МКД организация применяет Законодательство не предусматри-дифференциацию по времени суток, если все ИПУ вает право собственников помещенийв МКД и ОДПУ электроэнергии учитывают расход в МКД или УО отказаться от расчетовэлектроэнергии дифференцированно. с РСО по показаниям ОДПУ либо соб- ственникам помещений по показаниям Если не все ИПУ и ОДПУ учитывают расход ИПУ. Демонтаж таких приборов учетаэлектроэнергии дифференцированно по времени осуществляется исключительно в це-суток, КР на СОИ рассчитывается по тарифам без лях их замены, поверки или ремонта.дифференцирования, если договором между УОи РСО не предусмотрено иное (подп. «г» п. 22 Пра- Законодательство предусматри-вил, обязательных при заключении управляющей вает расчет платы за поставленныеорганизацией или товариществом собственников в МКД коммунальные ресурсы или зажилья либо жилищным кооперативом или иным спе- предоставленные потребителям КУ поциализированным потребительским кооперативом нормативам потребления при выходедоговоров с ресурсоснабжающими организациями, ИПУ и (или) ОДПУ из строя, в томутв. постановлением Правительства от 14.02.2012 числе при истечении межповерочного№ 124). интервала таких приборов учета.НА СТОЯКЕ КАНАЛИЗАЦИИ ПРОИЗОШЛА АВАРИЯ. СТРАХОВЩИКИ ВОЗМЕСТИЛИУЩЕРБ ПОСЛЕ ЗАЛИТИЯ СОБСТВЕННИКУ КВАРТИРЫ И ХОТЯТ ВЗЫСКАТЬ С УОСВОИ РАСХОДЫ. КАК БЫТЬ?У страховой компании есть основания для предъявления требований к УО о возмещении ущербаот залития квартиры. Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности при залитии яв-ляется нарушение, которое предусмотрено законодательством или договором. Это следует изстатей 1064, 1095 Гражданского кодекса. Вина УО за залитие квартиры лежит в рамках оказания услуг и выполнения работ по со-держанию и ремонту общего имущества в МКД. Так как трубопровод канализации являетсяобщим имуществом, то ответственность по его содержанию лежит на УО. Это предусмотренопунктом 5 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Пра-вительства от 13.08.2006 № 491. Страховщику, который выплатил страховое возмещение собственнику квартиры, переходитправо требования к лицу, которое совершило правонарушение. Данное правило предусмотренопунктом 1 статьи 965 Гражданского кодекса. При этом страховщик может взыскать с УО толькоту сумму, которую он сам выплатил собственнику квартиры. 17

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕКАК ОФОРМИТЬ ГИБЕЛЬДОКУМЕНТОВТЕКСТ: СУСАНА КИРАКОСЯН, СОВЕТНИК КОМПАНИИ ALTHAUS GROUP,НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТ ПО АНТИКОРРУПЦИОННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕНПА, КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТСноска 1 Один из важнейших аспектов эффек- вследствие действия непреодолимой силы.Федеральный тивного управления МКД – это полный Риск гибели документов несет их владелец.закон от 06.12.2011 и достоверный документальный учет всех№ 402-ФЗ хозяйственных операций, персональных Гибель документа следует отличать«О бухгалтерском данных сотрудников организации и по- от его уничтожения. Уничтожают доку-учете». требителей ЖКУ, обеспечение сохран- менты по воле их владельца в случаях ности первичных документов. Причем и порядке, предусмотренных законом,18 последнее является обязанностью каждо- без возможности восстановления. го экономического субъекта. Обеспечить безопасные условия хранения первичных КАК ФИКСИРОВАТЬ ГИБЕЛЬ документов обязывает Закон о бухгалтер- ДОКУМЕНТОВ ском учете1 (ст. 29). Порядок документальной фиксации уничтожения и гибели документов, яв- В статье расскажем: ляющихся носителями персональных когда можно говорить о гибели до- данных, определяет самостоятельно кументов; оператор персональных данных, то как оформить гибель документов; есть УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК. Дело в том, чем грозит гибель документов; что законодательно детали фиксации можно ли уйти от ответственности. не урегулированы. Поэтому следует ру- ководствоваться пунктом 6.8 Положе- КОГДА МОЖНО ГОВОРИТЬ ния о документах и документообороте О ГИБЕЛИ ДОКУМЕНТОВ в бухгалтерском учете, утвержденно- О гибели документов говорят, когда они го Минфином СССР 29.07.1983 № 105, утеряны, испорчены, повреждены или и разъяснениями Роскомнадзора. Так, пропали в результате обстоятельств, не по мнению Роскомнадзора, порядок до- связанных с виной владельца документа, кументальной фиксации уничтожения и гибели документов, являющихся но-

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018сителями персональных данных (ПнД), организации вместе со всеми приложе-определяет самостоятельно оператор ниями (фотографии, объяснительныеПнД – то есть УО, ТСЖ, ЖК. и т. д.). В акте подробно опишите причи- ны гибели документов, определите меро- Во-первых, при обнаружении факта приятия по восстановлению документовгибели документов составьте перечень и назначьте ответственное за восстанов-утраченных документов. Если гибель до- ление документов лицо (рисунок).кумента обнаружил сотрудник организа-ции, он в служебной записке на имя руко- В-четвертых, если установлен фактводителя описывает вид и наименование хищений или злоупотреблений, порчидокументов, обстоятельства, при которых ценностей организации, а также при сти-обнаружена гибель, пропажа документа. хийных бедствиях, пожаре, авариях илиСотрудник не должен самостоятельно других чрезвычайных ситуациях, вызван-уничтожать испорченный документ. ных экстремальными условиями, обяза- тельно проведите инвентаризацию. Тако- Во-вторых, руководитель организации во требование пункта 1.5 Методическихприказом должен назначить комиссию указаний по инвентаризации имуществапо расследованию причин гибели доку- и финансовых обязательств, утвержден-ментов. Количество членов комиссии ных приказом Минфина от 13.06.1995может быть любым. № 49. Аналогичная норма предусмотре- на в пункте 27 Положения по ведению Руководитель вправе пригласить для бухгалтерского учета и бухгалтерскойучастия в работе комиссии представи- отчетности в Российской Федерации,телей следственных органов, охраны утвержденного приказом Минфина оти государственного пожарного надзора, 29.07.1998 № 34н.иные органы и организации, участие ко-торых требуется исходя из обстоятельств Результаты проведения инвентариза-гибели документов. ции оформите актом. Унифицированная форма акта № ИНВ-22 утверждена поста- В-третьих, результаты работы комис- новлением Госкомстата от 18.08.1998 № 88.сии оформите актом. Его подписываеткомиссия и утверждает руководительСПРАВКАЧТО СЧИТАЕТСЯ изобразительную и (или) Федеральном законе отДОКУМЕНТОМ их сочетание (например, 29.12.1994 № 77-ФЗ «ОбПод документом пони- экспликация здания, обязательном экземпля-мается зафиксирован- помещения). Определе- ре документов» (ст. 1),ная на материальном ния документа можно ГОСТ Р ИСО 15489-1-2007носителе информация найти в Федеральном «Управление документа-с реквизитами, позволя- законе от 27.07.2006 ми. Общие требования»,ющими ее идентифици- № 149-ФЗ «Об информа- ГОСТ Р 7.0.8-2013 «Дело-ровать. Документ может ции, информационных производство и архивноеиметь любую форму: технологиях и о защите дело. Термины и опреде-бумажную, электронную, информации» (п. 1 ст. 2), ления». 19

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕРИСУНОК ПРИМЕР ОФОРМЛЕНИЯ ПРИЧИНЫ ГИБЕЛИ ДОКУМЕНТОВ АКТ расследования причин гибели документов«….причиной гибели документов  (указываются перечень и реквизиты документов)послужил прорыв трубы отопления в подвальном помещении (офисе) № _______здания ______,что подтверждается  ». (указать доказательства)Сноска 2 Чтобы в дальнейшем при проверках документов и передать их по отдельномуСм. статью «Когда или требованиях третьих лиц причи­ акту приема-передачи вновь выбраннойможно просить ну гибели документа квалифицировали собственниками помещений УО, органуотсрочку при как уважительную, вам понадобятся до­ управления ТСЖ, ЖК или при непосред­проверке» // казательства. Мы их сгруппировали по ственном управлении МКД – уполномочен­Управление причинам и составили для вас шпаргалку. ному собственнику (п. 21 Правил № 416).многоквартирнымдомом. 2017. № 12. ЧЕМ ГРОЗИТ ГИБЕЛЬ В судебной практике преобладаетС. 52–57. ДОКУМЕНТОВ подход, согласно которому «отсутствие или утрата документации не может яв-20 Гибель документов может стать осно­ ляться основанием для прекращения дан- ванием для отсрочки при проведении ной обязанности; в этом случае техническая проверки органами надзора/контроля документация подлежит восстановлению или сделать неисполнимым требование за счет обязанного лица» (постановление проверяющего2. Президиума ВАС от 30.03.2010 № 17074/09). Иной подход, согласно которому «лицо Вместе с тем гибель документов не может быть освобождено от обязанности освобождает УО, ТСЖ, ЖК от граж­ по восстановлению документации на много- данско-правовых рисков, а также рисков, квартирный дом, если последняя у него связанных с привлечением к администра­ изначально отсутствовала и ему не пере- тивной ответственности. давалась», не получил дальнейшего при­ менения (определение Верховного суда Гражданско-правовые риски. УО, от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028 по делу ТСЖ, ЖК, ЖСК могут принудить к пере­ № А51-35762/2014). даче документов, обязать восстановить документы за свой счет. ПРИМЕР Если у ранее управлявшей МКД ор­ ОБЯЗАННОСТЬ ПО ПЕРЕДАЧЕ ганизации нет документов, входящих в состав технической документации на ТЕХДОКУМЕНТАЦИИ НЕОБХОДИМО МКД, иных документов, которые были переданы ей в установленном порядке, ИСПОЛНИТЬ такая организация обязана в течение трех месяцев со дня предъявления к ней тре­ Техпаспорт МКД был утрачен. Соб- бования принять меры к восстановлению ственники не принимали на общем собрании решения о его восстанов-

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018лении. Суд отклонил доводы прежней законодательством срока (письмо УМНСУО о невозможности в этих обстоя- по г. Москве от 13.09.2002 № 26-12/43411).тельствах передать новой организации За отсутствие первичных учетных доку­утраченный техпаспорт. Судьи указали, ментов должностные лица организациичто отсутствие или утрата технической могут быть привлечены к администра­документации не является основани- тивной ответственности (ст. 15.11 КоАП).ем для прекращения у ранее управ-лявшей организации обязанности, Также УО, ТСЖ, ЖК за отсутствиепредусмотренной частью 10 статьи 162 технической и иной документации наЖилищного кодекса (постановление МКД могут привлечь к административ­Верховного суда от 17.07.2015 № 309- ной ответственности по статьям 7.22 илиАД15-4785 по делу № А71-10677/2014). 7.23.2 КоАП. Максимальный размер штра­ фа для должностных лиц – 40 тыс. руб., для юридических лиц – 200 тыс. руб . Судейский подход не соответствует ПРИМЕРбуквальному толкованию норм жилищ­ УО НЕ СОХРАНИЛА ДОКУМЕНТЫного законодательства и в ряде случаев И ПОЛУЧИЛА АДМИНИСТРАТИВНОЕнесправедлив. Но с точки зрения граж­ НАКАЗАНИЕданского права он отвечает принципу В ходе проверки ГЖИ выявила, чтобезвиновной ответственности предпри­ у УО частично отсутствует техниче-нимателей (п. 3 ст. 401 Гражданского ко­ ская документация долговременногодекса). По этому принципу основанием хранения (проектно-сметная доку-освобождения от гражданско-правовой ментация и исполнительные чертежи;ответственности для предпринимателя схемы разводки внутридомовых сетейможет служить лишь обстоятельство не­ водоснабжения, канализации, цен-преодолимой силы (например, гибель трального отопления). Это послужилодокумента вследствие наводнения, пожа­ основанием для привлечения к адми-ра). Дополнительным основанием может нистративной ответственности появляться объективная невозможность статье 7.22 КоАП. Суды признали винуисполнить требование по передаче до­ заявителя в совершенном правона-кументов (п. 23 постановления Пленума рушении. УО не предпринимала всехВерховного суда от 24.03.2016 № 7). Од­ зависящих мер по соблюдению правилнако в этом случае кредитор не лишен и норм технической эксплуатации жи-права взыскать с должника убытки в свя­ лищного фонда, за нарушение кото-зи с гибелью документов. рых предусмотрена административная ответственность, на протяжении дли- Административные риски. Если ру­ тельного времени (с 2008 года) и неководитель организации не предпримет представила доказательств проявле-действия для восстановления докумен­ ния заботливости и осмотрительности,тов, это может повлечь ответственность а также объективной невозможно-(ст. 110 Налогового кодекса). Кроме то­ сти соблюдения нарушенных правилго, руководитель должен принять меры и норм.к восстановлению тех первичных докумен­ Принимая на себя функции по управ-тов, которые подлежат восстановлению лению МКД, УО должна была распола-и хранению в течение установленного 21

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕ гать всей необходимой документацией, рительности. Для суда недостаточно до- а в случае ее отсутствия – предпри- вода о том, что УО никогда не получала нять меры по истребованию ее у пре- какие-либо документы на МКД. Этот довод дыдущей УО (иных лиц) или по восста- просто не работает в суде. В данном случае новлению за свой счет. следует документально подтвердить, что Суды отметили, что отсутствие или ответственное лицо предприняло все зави- утрата технической документации не сящие меры по истребованию документов может являться основанием для пре- у удерживающего их лица (например, преж- кращения обязанности лица, наделен- него управляющего МКД). Доказатель- ного полномочиями по управлению ством принятых мер служат претензии, МКД, в установленном законодатель- жалобы, судебный акт об обязании пере- ством порядке принимать, хранить дать документацию. Если отсутствующие и передавать техническую документа- документы были частично восстановлены цию. В этом случае техническая доку- или на общем собрании собственников ментация подлежит восстановлению помещений утверждены сроки по восста- за счет обязанного лица (определение новлению утраченных документов, следует Верховного суда от 29.05.2017 № 307- подтвердить данные обстоятельства. При АД17-5008 по делу № А56-61166/2016). гибели документов следует представить су- ду письменные доказательства, подтверж­ КОГДА МОГУТ ОСВОБОДИТЬ дающие данный факт. ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ Организацию от административной ответ- Устных или письменных заявлений ственности за отсутствие документов на без соответствующего документального МКД кроме непреодолимой силы убере- обоснования будет недостаточно. Так, суд жет отсутствие вины владельца докумен- не принял доводы УО о хищении доку- тов в их гибели и принятие всех необходи- ментов, включая техническую документа- мых мер для устранения причин гибели. цию, в связи с рейдерским захватом МКД, поскольку УО не доказала наличие вины В одном из последних актов Верхов- истца либо иного лица в хищении доку- ный суд обратил внимание на то, что ментации (постановление Арбитражного «спорная документация в силу указаний за- суда Московского округа от 14.03.2017 по кона должна быть в наличии и храниться делу № А40-50990/2016). у прежней организации, которая ранее осуще- ствляла управление МКД и не заявляла о ее 2. Существует объективная невоз- отсутствии» (определение Верховного можность исполнить требование. По суда от 21.08.2017 № 306-ЭС17-10638 по смыслу пункта 1 статьи 308.3 Гражданско- делу № А49-7525/2016). Соответственно го кодекса кредитор не вправе требовать факт отсутствия (утраты) документов на по суду от должника исполнения обяза- МКД должен быть документально под- тельства в натуре (по передаче докумен- твержден. тов), если осуществление такого исполне- ния объективно невозможно, в частности, Суду требуется представить следую- в случае гибели индивидуально-определен- щие доказательства. ной вещи (например, документа, который не может быть восстановлен), которую 1. Вы проявили необходимую и доста- должник был обязан передать кредитору, точную степень заботливости и осмот- либо правомерного принятия органом вла-22

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018сти акта, которому будет противоречить Или когда застройщик уже передавалтакое исполнение обязательства. всю документацию на МКД первой УО, а новая УО предъявляет к нему подобное В каждом конкретном случае суд требование (постановление Арбитражно-оценивает объективность причин не- го суда Московского округа от 30.12.2014возможности представить или восстано- по делу № А40-18661/13). Или, например,вить утраченный документ за счет долж- в ходе проверки надзорный орган истре-ника. Например, в случае банкротства бовал у УО документацию, которую УОзастройщика и ввода МКД в эксплуата- объективно не могла в определенныйцию по решению суда очевидно, что УО срок представить по причине нахожде-лишена возможности получить ту строи- ния данной документации во владениительную документацию, которая могла другого проверяющего органа.быть составлена только застройщиком.ШПАРГАЛКА КОГДА ПРИЧИНУ ГИБЕЛИ ДОКУМЕНТОВ ПРИЗНАЮТ УВАЖИТЕЛЬНОЙПРИЧИНА ГИБЕЛИ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ДОКУМЕНТАПожар 1. Справка Управления Государственной противопожарной службы. 2. Протокол осмотра места происшествия. 3. Акт инвентаризации. 4. Комиссионный акт о пожаре, которым устанавливается причина возгорания. Основание: письмо УФНС по г. Москве от 23.10.2006 № 20-12/92773Затопление 1. Справка от обслуживающей организации ВКХ о факте и причине затопления. 2. Дефектная ведомость (опись) с указанием перечня испорченного имущества, доку- ментов и степени повреждений. 3. Фотографии. 4. Акт инвентаризации. 5. Комиссионный акт о затопленииПропажа, хищение 1. Заявление в правоохранительные органы о факте кражи. 2. Постановление о возбуждении или об отказе в возбуждении уголовного дела по факту кражи документов. 3. Акт инвентаризации. 4. Комиссионный акт, составленный с участием представителей правоохранительных органов, охраны (при ее наличии)Непреодолимая сила 1. Справка местной или региональной ТПП с указанием на факт форс-мажора (земле-(форс-мажор) трясение, наводнение, пожар и т. д.). 2. Скриншот страниц официального сайта органа МСУ о факте форс-мажора. 3. Акт инвентаризации. 4. Комиссионный акт, по возможности составленный с участием представителя ТПП, органа МСУИные обстоятельства 1. Справки, заключения, иные письма, акты соответствующих органов, сторонних орга- низаций. Например, если документы передали юристу (аудитору) и он их утерял или испортил, то должен документально подтвердить утрату. 2. Объяснительные сотрудников о факте гибели документа. 3. Акт инвентаризации. 4. Комиссионный акт 23

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ОБ УТВЕРЖДЕНИИРАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕПОМЕЩЕНИЕ «ПОД КЛЮЧ». АЛГОРИТМИ ПРИМЕРНЫЙ СЦЕНАРИЙТЕКСТ: СВЕТЛАНА ДУБРОВИНА, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ УО ООО «ЛЮКС СЕРВИС»,СПЕЦИАЛИСТ ПО ОРГАНИЗАЦИИ ОБЩИХ СОБРАНИЙИННА ИГОЛКИНА, ПСИХОЛОГ Перед вами готовый алгоритм действий, речь ведущего по основным вопро- по которому вы сможете организовать сам повестки; общее собрание в МКД. Следуя наше- му алгоритму, вы соберете кворум и без вопросы присутствующих, ответы; скандала утвердите новый размер платы голосование по вопросам повестки, на 2018 год. по каждому пункту отдельно; В этой статье: сбор оформленных собственника- алгоритм подготовки к общему со- бранию; ми решений – если применяются примерная повестка; письменные бланки; вступительная речь ведущего об- итоги, сообщение ведущего о том, щего собрания и речь по основной что будет происходить дальше. части; рекомендации по работе с возраже- АЛГОРИТМ ПОДГОТОВКИ ниями из зала. К ОБЩЕМУ СОБРАНИЮ Определились с этапами – беритесь за КАК ВЫСТРОИТЬ ОБЩЕЕ организационные вопросы. Главные СОБРАНИЕ задачи – рассчитать время и назначить У общего собрания, как и у любого ме- ответственных. роприятия, должны быть программа и регламент. Обязательно включите Оцените, сколько времени займет в программу следующие этапы: регистрация, сколько вы отведете на речь председателя собрания и голосо- регистрация участников; вание, как и куда люди будут передавать вступительная речь ведущего; оформленные решения. выступление приглашенных лиц; Важные организационные вопросы, о которых вам нужно позаботиться за- ранее, приведены в таблице 1. В таблице24

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018ТАБЛИЦА 1 ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ВОПРОСЫ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ В МКДНА ЛЮБУЮ ТЕМУЧТО СДЕЛАТЬ КАК СДЕЛАТЬВыбрать место Место зависит от финансовых возможностей УО и количества людей, которое вы ожидаете.проведения общего Местом проведения общего собрания может быть местный дом культуры или терри-собрания тория около домаОпределить место Разместите материалы по основным вопросам повестки общего собрания в откры-ознакомления с мате- том доступе: на сайте и в офисе УО, в почтовых ящиках жителей. Направляйте мате-риалами собрания риалы по электронным адресам жителей. Чем больше информации вы дадите собственникам заранее, тем меньше вопросов они будут задавать на собранииОпределить канди- Кандидатов в президиум выбирайте из числа лояльных жителей, понимающих спе-датуры ведущего цифику работы управляющей организации. Хорошо, если это будут люди, способ-и членов президиума ные на общем собрании поддержать ваши предложения и предоставить разъясне-общего собрания ния по вопросам критично настроенных соседейСоставить примерный Мероприятие, в котором принимает участие большое количество людей, требует регламента.график, по которому Рассчитайте примерно время, которое вы отводите на каждый этап проведенияпройдет собрание общего собрания (пример графика – в таблице 2)Продумать сроки На очной части общего собрания собственники голосуют сразу, срок определять не нужно.голосования Если общее собрание проходит в очно-заочной форме, то определите срок, в тече- ние которого собственники могут передавать оформленные решения. Обычный срок – две недели. Этого периода достаточно, чтобы те, кто хочет принять участие в общем собрании, смогли это сделатьПродумать, как соб- Заранее заполните образец бланка решения и раздайте всем желающим собственникам.ственники будут запол- Каждый будет видеть, как правильно оформить решение, чтобы потом его не при-нять бланки решений знали недействительнымВыбрать способ Сбор решений может происходить на очной форме и в рамках заочного голосования.и место переда- На очной части поручите сбор решений своему сотруднику. Он пройдет по рядамчи оформленных и соберет оформленные бланки.собственниками Для сбора решений в рамках заочного голосования можете установить специаль-решений, назначить ный бокс в подъездах МКД или предложить собственникам принести решенияответственного в офис УО, в диспетчерскую, если они расположены рядом с МКД. Назовите ответ- ственного, к которому люди могут обращатьсяОпределить сроки Укажите в протоколе общего собрания, что результаты будут размещены на инфор-и место опубликова- мационном стенде в подъезде МКД и на официальном сайте УОния итогов общегособрания 25

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕ10 ДНЕЙ мы называем председате­ По ситуации вы можете дополнить ля общего собрания веду­ повестку общего собрания другими во­ щим. Это связано с тем, просами, например:ЕСТЬ У УО, ЧТОБЫ что председатель долженОПУБЛИКОВАТЬ действительно вести об­ утверждение договора управления;РЕЗУЛЬТАТЫ ОБЩЕГО щее собрание, быть в цент­ утверждение перечня дополнитель­СОБРАНИЯ ре внимания и следить за ных работ и услуг по содержанию временем (рисунок 1). общего имущества в МКД;Примерный график общего собрания утверждение размера целевого взно­приведен в таблице 2. са на выполнение дополнительных работ и оказание услуг.КАКИЕ ВОПРОСЫ ВКЛЮЧИТЬ Окончательно составить повестку мыВ ПОВЕСТКУ рекомендуем после встречи с жителямиПримерная повестка общего собра­ МКД, с инициативной группой. Выслу­ния по утверждению размера платы шайте пожелания, в том числе по датеза жилое помещение представлена на и времени проведения очного голосова­рисунке 2. ния, выбору членов счетной комиссии.ТАБЛИЦА 2 ПОЭТАПНЫЙ РАСЧЕТ ВРЕМЕНИ (РЕГЛАМЕНТ) ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ЭТАП ОБЩЕГО СОБРАНИЯ РАСЧЕТНОЕ ВРЕМЯ, МИНУТЫ Регистрация участников 20 Вступительная речь ведущего 10 Выступление приглашенных лиц 10 Речь ведущего по основным вопросам повестки От 30 до 90 Вопросы присутствующих, ответы 60 Голосование по вопросам повестки по каждому пункту отдельно По 10 на каждый вопрос Сбор оформленных собственниками решений – если применяются 10 письменные бланки Итоги, сообщение ведущего о том, что будет происходить дальше 20 ИТОГО Не менее 3 часов26

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018РИСУНОК 1 СОВЕТЫ ВЕДУЩЕМУХОРОШО ПЛОХО Иметь запасных выступающих. Рассчитывать только на одного Призывать собственников к конструктивному человека.диалогу, уважению присутствующих. Разговаривать на повышенных Сказать о возможности направить свои вопросы тонах, с позиции главного.письменно, указав срок их рассмотрения. Пресекать любые попытки задать Прерваться по повестке и ответить на вопросы, вопрос.если недовольных более одного человека Агрессивно, грубо реагировать на крики из зала, критикуВСТУПИТЕЛЬНАЯ РЕЧЬ чем если ваши ценности будут проти-ВЕДУЩЕГО ОБЩЕГО СОБРАНИЯ воречить их.Вступительная часть – это первый этапсобрания, он называется «подстройка». Речь председателя собрания может быть построена так, как показано на Ведущий должен создать общность рисунке 3.с аудиторией. Взывайте к общим интере-сам всех собравшихся и демонстрируйте РЕЧЬ ВЫСТУПАЮЩЕГОжелание защитить эти интересы. По- ПО ОСНОВНОЙ ЧАСТИ ОБЩЕГОпытайтесь понять, что важно для этих СОБРАНИЯлюдей, выделить это из того, о чем они Выступающий по основной части общегоговорят. Если вы присоединитесь к их собрания должен говорить только по су-ценностям, то люди будут вам благодар- ществу вопроса. В рассматриваемой намины и скорее перейдут на вашу сторону, повестке общего собрания речь пойдетРИСУНОК 2 ФРАГМЕНТ ПОВЕСТКИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ Мы рекомендуем утвер- ждать размер платы Повестка общего собрания собственников помещений за жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: вместе с отчетом за предыдущий год. Так г. Москва, ул. Сибирская, д. 81, собственники наглядно в форме очно-заочного голосования увидят, за что они пла- тят. 1. Избрание председателя и секретаря общего собрания. 2. Избрание счетной комиссии. Не менее 1 года и не бо- 3. Утверждение отчета управляющей организации за предыдущий лее 5 лет. год (указать). 4. Утверждение размера платы за жилое помещение в размере 27 32,50 руб. за 1 кв. м общей площади помещения на срок 1 год . <…>

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕРИСУНОК 3 ВСТУПИТЕЛЬНАЯ РЕЧЬ ВЕДУЩЕГО ОБЩЕГО СОБРАНИЯ Дорогие жители, добрый день! Номинально перед вами собственники помеще­Я очень рад видеть всех вас на собрании. Благодарю, что нашли ний в МКД и их закон­время прийти и принять участие в жизни дома. Это подтверждает, ные представители. Ночто сегодня здесь собрались люди, для которых важно качество это важно на бумаге,жизни в доме. а не в приветствии веду­Известно, что комфортные условия проживания в доме обеспечива­ щего общего собрания.ются силами управляющей организации <назовите свою УО>.По закону в начале календарного года управляющая организация Объясните присутству­должна предоставить вам отчет о проделанной работе за предыду­ ющим, почему именнощий календарный год. этого эксперта пригла­Многие управляющие ограничиваются размещением отчета на ин­ сили на общее собра­формационных стендах и не проводят общие собрания, не обсуж­ ние.дают с жителями результаты своей работы, дальнейшие планы. Мы,<назовите свою УО>, накануне опубликования отчета проводим этообщее собрание.Хотим вместе с вами обсудить проблемы и наиболее острые вопро­сы. Нами разработан план мероприятий, благодаря которым удаст­ся улучшить качество проживания в доме. К сожалению, в рамкахутвержденного размера платы за содержание жилого помещенияневозможно выполнить комплекс работ, которые приведут к жела­емому результату.Сегодня выступят технические специалисты управляющей органи­зации и приглашенный эксперт <назовите эксперта>.Я понимаю, что у каждого из вас есть свой взгляд на вещи, своипредложения. Мы обязательно выслушаем мнения и обсудим ихпосле, для этого выделено отдельное время.Сотрудники управляющей организации готовы представить деталь­ную информацию по каждому предложенному варианту разрешенияпроблемы. Огромная просьба не перебивать выступающих.Первое слово предоставляется <назовите человека, которому пере­даете слово>. о том, как и из чего складывается сто- ровкой на конкретных примерах. Можно имость содержания общего имущества взять заявления конкретных жителей в МКД и, соответственно, размер платы и выстроить речь по жалобам из них. за жилое помещение. Говорите максимально открыто. Ис- Речь спикера должна быть понятной пользуйте, например, аналогию с выбо- для большинства, то есть без тяжелых на ром потребительских товаров, где оце- слух технических фраз или с их расшиф- нивается соотношение цена/качество.28

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018Разумно оговорить и расходы управляю- 50 ТЫСЯЧОбъясните, почемущей организации на содержание штата,выплату налогов. в следующем году нужно РУБЛЕЙ —включить те или иные ра- Разбейте свою речь на несколько бло-ков. боты в перечень. Расска- жите о преимуществах ЭТО МИНИМАЛЬНАЯ 1. Озвучьте позиции по основным надежных подрядчиков, СУММА, КОТОРУЮвидам работ и услуг. о том, почему предлагае- ЗАПРОСИТ те установить то или иное СТОРОННИЙ Под основными видами мы понимаем оборудование и т. п. ОРГАНИЗАТОРте работы и услуги, которые важны для ОБЩЕГО СОБРАНИЯлюдей. Посмотрите на перечень работ 4. Переходите к вопро-и услуг глазами жителей. Например, на су об утверждении разме-ваш взгляд, важны затраты на наладку ра платы.погодозависимого ОДПУ тепла, а с точки Озвучьте общую стоимость работзрения людей гораздо важнее регулярно и услуг, а также стоимость, определеннуюубирать в подъездах и быстро реагиро- из расчета на 1 кв. м общей площади. Та-вать на аварийные заявки. кие требования предусматривает приказ Минстроя от 30.12.2016 № 45049-АТ/04. 2. Акцентируйте внимание на рабо-тах и услугах, качество которых можно ПРИМЕРулучшить. КАК НАЙТИ ОБЩИЕ ЦЕННОСТИ С СОБСТВЕННИКАМИ Расскажите, что увеличение размера Представитель УО заинтересованплаты, допустим, на 1 рубль позволит ре- в увеличении прибыли, а собственни-шить хотя бы одну из насущных проблем. ки помещений – наоборот, в сниженииЭто могут быть вопросы клининга, уста- размера платы за жилое помещение.новка и обслуживание системы видеона- Это конфликт интересов. Вам надоблюдения, услуги консьержа, оснащение искать дополнительные ценности, чтоМКД погодным регулятором теплоснаб- еще важно для жителей дома, напри-жения и т. п. мер: ПРИМЕР безопасность;АГИТАЦИЯ ЗА НОВОЕ ОБОРУДОВАНИЕ чистота;Если мы не заменим станцию подкачки, скорость ответа на обращение;то на верхних этажах не будет доста- культура обслуживания.точного напора воды. Если оборудо-вание, которое установлено сейчас, Как работать с возражениями о доро-будет выходить из строя постепенно, говизне, читайте в следующем разделе.то возможны серьезные последствия:«прыгающее» давление в сети, отсут- РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАБОТЕствие воды на верхних этажах, разрыв С ВОЗРАЖЕНИЯМИ ИЗ ЗАЛАтруб из-за резкого скачка давления. На собрании всегда найдутся люди, ко- торые будут пытаться взволновать при- 3. Обсудите расходы на предстоя- сутствующих. Все возражения разделимщий календарный год с конкретикой на четыре основные группы.по видам работ и услуг. 29

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ УПРАВЛЕНИЕ 1. Недовольные дороговизной. За эти дополнительные 3 рубля мы мо- 2. Недовольные ЖКХ в целом. ем полы в подъезде в два раза чаще, 3. Недовольные всем и всегда. чем муниципальная управляющая ор- 4. Убежденные в том, что в советские ганизация, и содержим консьержа. годы все было бесплатно. Люди, которые что-то выкрикивают Говорите об уровне инфляции по из зала, не имеют конкретной цели. Они стране, о росте тарифов на содержание действуют эмоционально, поэтому ваша жилого помещения в среднем по отрасли задача – эти эмоции погасить. Вот реко- (по городу, по аналогичному сегменту мендации по работе с каждой группой. жилья и т. д.). Группа 1. Недовольные дороговиз- ной. Эффективно сравнивать размер пла- Размер платы увеличивается не ты за содержание 1 кв. м площади со в разы, а постепенно, поэтому говорите стоимостью чашки кофе в кафе, напри- о том, что «дороговизны» на самом деле мер, или с ценой шампуня. Чего-то, что нет. Желательно, чтобы ваши доводы человек покупает в любом случае. были проверяемыми и правдивыми, так как ложные доводы легко опровергнуть, Группа 2. Недовольные ЖКХ в це- вы испортите мнение о себе. лом. ПРИМЕР В любой сфере есть недостатки. ОТВЕТ НА ВОЗРАЖЕНИЕ Перечислите недостатки ЖКХ, выбе- О ДОРОГОВИЗНЕ рите один или два, которые вы можете В среднем по городу стоимость жи- в определенной степени уменьшить, возь- лищно-коммунальных услуг составляет мите на себя обязательство в конкретный 27 рублей за 1 кв. м. срок – например, год, квартал – на это Наши услуги выше всего на 3 рубля повлиять. с квадратного метра, но качество на- ших услуг выше по сравнению с услу- ПРИМЕР гами, оказываемыми другими аналогич- ОТВЕТ НА ВОЗРАЖЕНИЕ ными компаниями. НЕДОВОЛЬНОГО ЖКХ Да, я согласен с тем, что ЖКХ не неидеально. Есть недостатки – высокая ТОНКОСТЬ могут последовать бур- вашу лицензию на управ- ные возражения и пре- ление МКД могут анну- НАПОМНИТЕ ЖИТЕЛЯМ, тензии, уличения в мо- лировать, если кто-то ЧТО РАБОТАЕТЕ шеннических действиях. докажет факт нецелевого ПО ЛИЦЕНЗИИ Не выкрикивайте в ответ, расходования денежных Если предложенный а спокойно расскажите средств. В ответ на обви- размер платы за жилое людям, что работаете по нения потребуйте доказа- помещение превышает лицензии. Объясните, что тельства. ранее действующий, со стороны собственников 30

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ№1, ЯНВАРЬ, 2018стоимость услуг, низкое качество, низ- Популярные возражения собственниковкая скорость обслуживания… Однако против увеличения размера платыв нашей компании мы гарантируем,что на вашу заявку ответят в течение А в соседнем доме дешевле!10 минут (1 часа, 1 дня и т. д.). В ы воры, вам сколько ни плати – все мало (или – все Группа 3. Недовольные всем и все-гда. равно украдете; не знаете, на чем еще нажиться, и проч.)! Недовольных всем много. Лучший Вы ничего не делаете!способ ответить в этом случае – дока-зать, что может быть значительно хуже. З а такие деньги вы нам должны еще и ремонт в квартирах делать! ПРИМЕР отсутствие возможности выехать заОТВЕТ НА ВОЗРАЖЕНИЕ границу, открыть свое дело и многоеНЕДОВОЛЬНОГО ВСЕМ другое. Да, в нашей нынешней жизниМы живем в неидеальном мире. Нам бы мы часто скучаем по тому хорошему,хотелось, чтобы ваши зарплаты и пен- что было в советские времена, но несии были выше, а налоги и цены на стоит забывать и о том хорошем, чтопродукты ниже. Однако давайте вер- есть сейчас.немся к нашей конкретной ситуациии вместе подумаем, что мы с вами мо- Если некоторые участники собранияжем реально улучшить за обозримый останутся недовольны, но это не повлия-срок? ет на результаты, – оставьте этих людей с их недовольством, оно постепенно рас- Группа 4. Убежденные в том, что сеется и забудется.в советские годы все было бесплатно. Еще один прием – пригласите самых Не пытайтесь вступать в конфронта- недовольных на личную встречу послецию с собеседником, чтобы «победить» собрания. В этом случае вы потратитеего в споре любой ценой. Это заблужде- время, но выиграете, так как это будетние, от которого следует избавиться. происходить наедине и не повлияет наЦель ответов на возражения – достичь решение собрания в целом.поставленных перед собранием целей,например утвердить размер платы за   ТАКЖЕ ЧИТАЙТЕ:содержание жилого помещения. Председатель, секретарь и счетная комиссия: ПРИМЕР порядок избрания и роль в собрании собственниковОТВЕТ НА ВОЗРАЖЕНИЕ HTTP://E.MK-DOM.RU/554051О БЕСПЛАТНОМ СОВЕТСКОМБесплатный сыр только в мышеловке. Исключите типичные ошибки в работеВспомните о тех проблемах, которыесопутствовали «бесплатности», – это с неплательщикамипустые прилавки, очереди, дефицит, HTTP://E.MK-DOM.RU/561588  31

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ УПРАВЛЕНИЕДЕМОНТАЖ ПРИБОРОВОТОПЛЕНИЯ В ПОМЕЩЕНИЯХ МКДВНЕ ЗАКОНАТЕКСТ: ДМИТРИЙ БУРНЯШЕВ, ЮРИСТ Потребители хотят экономить на опла- собственник помещения не вправе. Это те ЖКУ не всегда законными способа- установлено в Правилах предоставле- ми. Наибольшая сумма в платежках – ния коммунальных услуг собственникам за отопление. Но регулировать объем и пользователям помещений в много- потребления тепла так, чтобы и оплата квартирных домах и жилых домов, утвер- за него снижалась, не позволяет схема жденных постановлением Правитель- разводки системы отопления. И тогда ства от 06.05.2011 № 354 (подп. «в» п. 35). изобретательные собственники идут на радикальные меры – демонтируют ра- Во-вторых, если собственник вдруг диаторы. Логика при этом проста: нет решил самостоятельно перейти с цен- прибора отопления – не за что платить. трализованного отопления на индиви- дуальное от квартирного электрическо- Из этой статьи вы узнаете, как вы- го котла, он нарушает часть 15 статьи 14 строить тактику действий в такой ситу- Федера льного закона от 27.07.2010 ации, а мы подскажем, как разрушить № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (Закон доводы должников и взыскать с них плату о теплоснабжении). за отопление. В-третьих, демонтаж приборов отоп- ВПРАВЕ ЛИ СОБСТВЕННИК ления квалифицируется как переустрой- ДЕМОНТИРОВАТЬ ство помещения в силу статьи 25 Жилищ- ОТОПИТЕЛЬНЫЕ ПРИБОРЫ ного кодекса. А с учетом перечисленных Демонтаж радиаторов – противоправное выше норм разрешение на такое пере- действие. устройство получить невозможно. Во-первых, если обогревающие эле- ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ УЗНАЛИ менты есть в проектной или техниче- О ГОТОВЯЩЕМСЯ ДЕМОНТАЖЕ ской документации на МКД, демонти- Собственники демонтируют радиаторы ровать либо отключать их самовольно не для того, чтобы оплачивать в дальней-32

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ№1, ЯНВАРЬ, 2018ОБРАЗЕЦ Виктору Петровичу Иванову г. Славинск, ул. Пирогова, д. 70, кв. 25 УВЕДОМЛЕНИЕНастоящим уведомлением ООО «Уют сервис» сообщает, что многоквартирный дом № 70по ул. Пирогова в г. Славинске подключен к централизованному отоплению.Часть 15 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» запре-щает переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованиеминдивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяетсяправилами подключения к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, приналичии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжениямногоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения.Действия по демонтажу или переносу радиаторов отопления являются переустройством, дляих осуществления необходимо получить разрешение. Поэтому последствия самовольного де-монтажа могут выражаться в привлечении к административной ответственности по статье 7.21Кодекса об административных правонарушениях.С уважением,  В.М. Курбатовгенеральный директор ООО «Уют сервис» шем строку «отопление» в платежном органов (п. 6 ст. 8.3 Федерального законадокументе при фактическом отсутствии от 26.12.2008 № 294-ФЗ).отопительных приборов. Если вы узналио том, что собственник срезает радиато- 2. Направьте собственнику уве-ры или только готовится демонтировать домление о предоставлении доступаих – действуйте. в жилое помещение для проведения осмотра находящегося в нем общего 1. Направьте собственнику уведом- имущества.ление, в котором предупредите о по-следствиях демонтажа. Минстрой в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04 напомнил, что в состав Мы не рекомендуем называть этот общего имущества собственников по-документ предостережением о недопу- мещений в МКД включаются обогрева-стимости нарушения обязательных тре- ющие элементы системы отопления (ра-бований, хотя именно так часто поступа- диаторы), которые обслуживают болееют УО. Дело в том, что у организаций, одного жилого помещения, в том числеуправляющих МКД, нет полномочий по не имеющие отключающих устройствнаправлению таких предостережений, (запорной арматуры), расположенных наэто прерогатива контрольно-надзорных ответвлениях от стояков внутридомовой 33

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ УПРАВЛЕНИЕ системы отопления, находящихся внутри также можно пользоваться, если спор квартир. возник по квартире. Даже если собственник не впустил КАК ВЗЫСКАТЬ ПЛАТУ ваших сотрудников в помещение для ЗА ОТОПЛЕНИЕ осмотра состояния радиаторов, ваши Итак, собственник демонтировал радиа- письма и предусмотрительность могут торы отопления и оплачивает КУ по кви- помочь в дальнейшем. танции, вычитая сумму, предъявленную за отопление. 3. Если собственник уже демонти- ровал радиаторы или не допустил вас В первую очередь обратитесь в миро- в помещение, направьте обращение вой суд с заявлением о вынесении су- в орган местного самоуправления. дебного приказа. Если судебный приказ должник отменил, а это он сделает обя- Мы приводим пример запроса по не- жилым помещениям. Этим шаблономОБРАЗЕЦ Заместителю главы администрации г. Славинска, руководителю комитета градостроительства администрации г. Славинска А.В. Ковалеву Уважаемый Андрей Викторович!ООО «Уют сервис» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: г. Славинск,ул. Литейная, д. 70.Собственник нежилых помещений, номера на поэтажном плане № 99-130, этаж: цокольный,в многоквартирном доме № 70, ул. Литейная, г. Славинск, отказывается оплачивать комму-нальную услугу по отоплению принадлежащих ему нежилых помещений, ссылаясь на то, чтоцентральным отоплением он не пользуется, а применяет другую систему отопления.ООО «Уют сервис» направляло в адрес собственника уведомление о необходимости предо-ставить доступ для проведения осмотра. Письмо было получено собственником и оставленобез рассмотрения.Поскольку переход к другой системе отопления возможен только путем произведения пере-устройства, а согласование переустройства относится к компетенции комитета градострои-тельства администрации г. Славинска, просим Вас предоставить информацию о наличиисогласования о переходе на другую систему отопления, отличную от централизованного,собственником нежилых помещений, номера на поэтажном плане № 99-130, этаж: цокольный,в многоквартирном доме № 70, ул. Литейная, г. Славинск.С уважением,  В.М. Курбатовгенеральный директор ООО «Уют сервис» 34

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ№1, ЯНВАРЬ, 2018ВАЖНО! Если собственник порционально размеру каждой лено в пункте 118 Правил № 354.при оплате не указывал назна- платы, указанной в платежном Такие действия исполнителя КУчение платежа, то поступившая документе, в том числе и за будут соответствовать такжесумма должна делиться про- отопление. Это правило закреп- и статье 319.1 ГК.зательно, обращайтесь в суд с исковым Займите активную позицию в деле, по-заявлением. скольку понимание коммунальной услу- ги вами и судьями может значительноДОВОДЫ ДОЛЖНИКОВ. различаться.КАК ИХ РАЗРУШИТЬВы обратились в суд о взыскании задол- 1. Предоставьте суду техническуюженности (в том числе и за отопление), (проектную) документацию на МКД,но ответчик отказывается от оплаты там должна быть схема теплоснабженияотопления, ссылаясь на демонтаж ра- дома (рисунки 1, 2). Положение о соста-диаторов, а также на определение Вер- ве разделов проектной документацииховного суда от 30.08.2016 по делу № 71- и требованиях к их содержанию утвер-КГ16-12. Это самый распространенный ждено постановлением Правительствадовод ответчиков. В этом определении от 16.02.2008 № 87 (Положение № 87).суд указал, что прохождение через поме- Подраздел «Отопление, вентиляциящение собственника неизолированных и кондиционирование воздуха, тепло-труб системы отопления при отсутствии вые сети» раздела 5 «Сведения об инже-теплопринимающих устройств не яв- нерном оборудовании, о сетях инженер-ляется основанием для взыскания с соб- но-технического обеспечения, переченьственника платы за отопление. Потери инженерно-технических мероприятий,тепла в этом помещении – это техно- содержание технологических решений»логический расход тепловой энергии в графической части должен содержатьпри транзите по внутридомовым сетям схемы сетей отопления (подп. «п» п. 19МКД, его включают в расход на обще- Положения № 87).домовые нужды собственников жилыхпомещений дома. Если у вас по независящим от вас при- чинам нет проектной документации, вы В ситуации, когда собственник де- можете с ней ознакомиться в органахмонтирует установленный по проекту исполнительной власти, уполномочен-радиатор, ссылка на приведенное опре- ных на выдачу разрешений на строитель-деление Верховного суда несостоятельна. ство, поскольку его выдаче предшествуетВ том деле речь шла о нежилом помеще- изучение проектной документации нании, в котором лишь проходили маги- соответствие градостроительным ре-стральные инженерные коммуникации гламентам (ст. 51 Градостроительногои наличие отопительных приборов не кодекса).было предусмотрено технической доку-ментацией. 2. Предоставьте в суд ваши уведомле- ния собственнику, а также ответ органа местного самоуправления. Если не смог- 35

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ УПРАВЛЕНИЕРИСУНОК 1 ПРИМЕР ОБЛОЖКИ ПРОЕКТНОЙ ли получить вразумительного ответа,ДОКУМЕНТАЦИИ НА МКД можете ходатайствовать о направлении судебного запроса.РИСУНОК 2 ФРАГМЕНТ СХЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ 3. Предоставьте письменные объясне-36 ния в суд и укажите, что переоборудова- ние помещения путем демонтажа радиа- торов отопления без соответствующего разрешения уполномоченных органов не может порождать правовых послед- ствий в виде освобождения собствен- ника помещения, допустившего такие самовольные действия, от обязанности по оплате услуг теплоснабжения (поста- новления Арбитражного суда Дальне- восточного округа от 14.07.2016 № Ф03- 3043/16 по делу № А51-13306/2015, от 25.10.2017 № Ф03-4192/2017 по делу № А16-2271/2016; Шестого арбитраж- ного апелляционного суда от 25.10.2017 № 06АП- 4856/2017 по делу № А73- 3116/2017, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А68-10229/2016). Только заняв активную позицию в де- ле, вы сможете убедительно отстоять право на взыскание задолженности и по- следующей платы за отопление. ЕСЛИ СОБСТВЕННИК ДЕМОНТИРОВАЛ РАДИАТОР ДО ЗАКОНА О ТЕПЛОСНАБЖЕНИИ Перевод некоторых жилых помещений на индивидуальную (поквартирную) си- стему автономного отопления до приня- тия Закона о теплоснабжении не может являться основанием для изменения существующего порядка определения размера платы граждан за отопление, поскольку иное не установлено зако- ном. Именно такой вывод сформиро- ван в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 № 15АП-15222/2017 по делу № А53-13387/2017.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ№1, ЯНВАРЬ, 2018 ПРИМЕР услугу по отоплению в соответствииПРИ ИЗМЕНЕНИИ СХЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ с требованиями п. 42(1) Правил № 354КВАРТИРЫ ПОРЯДОК РАСЧЕТА ПЛАТЫ и ежемесячно осуществлять начисле-ЗА КУ СОХРАНЯЕТСЯ ние за коммунальную услугу по отоп-1. Госжилинспекция при проверке лению в соответствии с Правиламиустановила, что в пятиэтажном МКД № 354, в том числе для квартир с инди-УО не производила начисление за видуальным отоплением. Не согласив-коммунальную услугу по отоплению шись с предписанием, УО обратиласьсобственникам помещений, отапли- в суд. Однако суды и первой, и апелля-ваемых с использованием индивиду- ционной инстанций признали предпи-альных квартирных источников теп- сание законным.ловой энергии. При расчете из общей Аналогичная судебная практика: по-отапливаемой площади, на которую становление Шестого арбитражноговедется начисление за потребление апелляционного суда от 25.10.2017коммунального ресурса, вычитались № 06АП-4856/2017 по делу № А73-площади квартир с индивидуальным 3116/2017.отоплением. Этим УО нарушила пра- 2. Суд отказал собственнику в удовле-вила, утвержденные постановлением творении требований, указав, что фактПравительства от 06.05.2011 № 354 соблюдения требований законода-(Правила № 354). Инспекция выдала тельства при переводе квартиры напредписание: произвести перерас- электрообогрев не является юриди-чет размера платы за коммунальную чески значимым обстоятельством приШПАРГАЛКА ВОСПОЛЬЗУЙТЕСЬ НАШЕЙ ПОДСКАЗКОЙ* ПРИ ИЗУЧЕНИИ ПЛАНА ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ, НЕ ПРИБЕГАЯ К ПОИСКУ УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ:НАИМЕНОВАНИЕ УСЛОВНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ НА ВИДАХ СПЕРЕДИ НА ВИДАХ СВЕРХУ ИЛИ СБОКУ, НА РАЗРЕЗАХТруба отопительная гладкая, И НА ПЛАНАХ И СХЕМАХрегистр из гладких трубТруба отопительная ребристая,регистр из ребристых труб, кон-вектор отопительныйРадиатор отопительный* Источник: ГОСТ 21.205-2016 «Межгосударственный стандарт. Система проектной документации для строительства. Условные обозначения элемен-тов трубопроводных систем зданий и сооружений» (введен в действие приказом Росстандарта от 02.11.2016 № 1567-ст). 37

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ УПРАВЛЕНИЕСноска 1 рассмотрении вопроса о начислении КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТАУтверждены платы за коммунальные услуги, по-постановлением требляемые собственниками и пользо- СОБСТВЕННИКИ ДОЛЖНЫПравительства вателями помещений многоквартирно- ОПЛАЧИВАТЬ СОДЕРЖАНИЕ УЗЛАот 13.08.2006 № 491. го дома, поскольку Правилами № 354, УЧЕТА, ЕСЛИ В ИХ ПОМЕЩЕНИЯХ регулирующими порядок определения НЕТ РАДИАТОРОВ?38 размера оплаты за коммунальные услуги для граждан, размер платы за ДМИТРИЙ ГОРДЕЕВ, ведущий юрис- коммунальную услугу не ставится в за- консульт направления «Городское хо- висимость от указанных обстоятельств зяйство» Фонда «Институт экономики (решение Кандалакшского районного города» суда Мурманской области от 22.05.2017 по делу № 2-454/2017). Да, должны. Дело в том, что узел учета тепло- ВЫВОДЫ 1. Демонтаж отопительных прибо- вой энергии входит в состав общего имущества в МКД. Оплачивать его со- ров собственниками помещений в доме, держание обязаны все собственники а также установка индивидуальных ис- жилых и нежилых помещений в МКД точников отопления незаконны в силу пропорционально их долям в праве об- подпункта «в» пункта 35 Правил № 354, щей собственности на общее имуще- части 15 статьи 14 Закона о теплоснаб- ство. Эти расходы собственники несут жении, а также статьи 25 Жилищного независимо от наличия обогревающих кодекса при отсутствии разрешения на элементов. переустройство. Чтобы ответить на вопрос, кто дол- 2. При возникновения спора и про- жен нести расходы на содержание узла тивоборства со стороны ответчика в су- учета тепла, нужно выяснить, чья это де займите активную позицию: предо- собственность. Законодатель устано- ставьте в суд схему теплоснабжения на вил, что ОДПУ включаются в состав многоквартирный дом, сделайте запрос общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 (обращение) в орган местного самоуправ- Жилищного кодекса, п. 6 Правил со- ления, осуществляющий согласование держания общего имущества в много- переустройства. квартирном доме1). А бремя расходов на содержание общего имущества не- 3. Перевод некоторых жилых (нежи- сут собственники помещений в МКД. лых) помещений на индивидуальную Формулировка статьи 39 Жилищного (поквартирную) систему автономного кодекса не разделяет собственников отопления до принятия Закона о теп- ни по каким признакам – они все равны лоснабжении не может быть основани- в своих правах и обязанностях. Доля ем для изменения порядка определения обязательных расходов на содержание размера платы за отопление. Начисления общего имущества в МКД зависит от необходимо производить в соответствии доли в праве общей собственности на с Правилами № 354 по всей площади общее имущество в доме. помещений в доме. Кроме того, условия договора управ- ления устанавливаются одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 Жи- лищного кодекса).

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ№1, ЯНВАРЬ, 2018В КАКИХ СЛУЧАЯХ И КАКСДЕЛАТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ ПЛАТЫЗА КР НА СОИТЕКСТ: ОЛЕСЯ ЛЕЩЕНКО, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР АССОЦИАЦИИУПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ «НОВОЕ КАЧЕСТВО»Ваши коллеги столкнулись с пробле- С ЧЕГО НАЧАТЬмой: как сделать перерасчет платы за Перерасчет делайте по аналогии с кор-КР на СОИ, если Правительство так и не ректировкой размера платы за отопле-утвердило необходимый порядок. ние, и вот почему.Напомним, по Жилищному кодексув отдельных случаях нужно сделать пере- Если жилищные отношения не урегу-расчет платы за КР на СОИ. Например, лированы жилищным законодательствомесли расчет идет по среднемесячному или соглашением участников таких от-объему потребления. ношений, то при отсутствии норм гра- жданского или иного законодательства, Мы расскажем, должны ли вы сделать прямо регулирующих такие отношения,перерасчет платы за КР на СОИ в янва- к ним применяется жилищное законода-ре 2018-го, если Правительство пока не тельство, регулирующее сходные отноше-утвердило нужные документы. ния. Такой подход юридически называ- ется аналогией закона (ст. 7 ЖилищногоПОЧЕМУ НУЖНО СДЕЛАТЬ кодекса).ПЕРЕРАСЧЕТВы обязаны сделать перерасчет, если на Мы предлагаем управляющим МКДобщем собрании собственники определи- организациям для перерасчета исполь-ли способ расчета платы за КР на СОИ зовать Правила предоставления комму-«по среднемесячному с перерасчетом». нальных услуг собственникам и пользо-Тот факт, что Правительство пока не вателям помещений в многоквартирныхисполнило свои обязательства, не дает домах и жилых домов, утвержденныевам права не исполнять, отменять или постановлением Правительства отпризнать ничтожным решение общего 06.05.2011 № 354 (Правила № 354).собрания собственников помещенийв МКД. В Правилах № 354 есть только один случай, который подходит для прове- дения аналогии: корректировка разме- 39

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ УПРАВЛЕНИЕ ра платы за отопление в случаях, когда в январе. Вы можете указать ее в пла- потребители платят равномерно в тече- тежке одновременно с начислениями за ние 12 месяцев (п. 42(2)). Перерасчет декабрь либо в феврале по результатам в остальных случаях не подходит, так всех расчетов за предыдущий год. как не регулирует сходные отношения. КАК РАССЧИТАТЬ Формулы, позволяющие отделить ин- Осталось четыре шага, чтобы рассчитать дивидуальные и общедомовые объемы размер корректировки. потребления коммунальных услуг и ре- сурсов, содержатся в Правилах, обяза- 1. Определяем фактический объем за тельных при заключении договоров период корректировки (например, год снабжения коммунальными ресурсами, или несколько месяцев). утвержденных постановлением Прави- тельства от 14.02.2012 № 124 (п. 21.1). ВОПРОС РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ Получаем алгоритм определения сред- ПРИНЯТО В АВГУСТЕ, ЗА КАКОЙ немесячного объема потребления КР ПЕРИОД СЧИТАТЬ ФАКТИЧЕСКИЙ на СОИ: ОБЪЕМ КР? Если решение общего собрания было 1. Определяем срок работы ОДПУ: принято в августе, то периодом коррек- если больше года, то в расчет берем тировки будет срок с сентября по декабрь 12 месяцев, если менее года – полное включительно, то есть 4 месяца. количество месяцев работы ОДПУ. 2. Определяем суммарное среднеме- 2. Вычисляем разницу между показа- сячное потребление за период. Для этого ниями ОДПУ за этот период и суммар- умножаем определенное по алгоритму ным индивидуальным потреблением выше среднемесячное потребление на (сумма показаний ИПУ, нормативных количество месяцев в периоде, за кото- начислений, начислений по среднеме- рый проводим корректировку. сячному индивидуальному потребле- нию). 3. От фактического объема отнима- ем суммарный среднемесячный. Если 3. Делим полученную разницу на ко- значение отрицательное, перерасчет не личество месяцев работы ОДПУ. делаем. Если значение положительное, то есть перерасход коммунального ре- Далее определяем срок, когда нуж- сурса, плату за эту разницу надо вернуть но сделать корректировку. Правила № собственникам помещений. 354 говорят о том, что корректировку нужно проводить один раз в год. Объем для корректировки берется за календар- ный год, соответственно, удобно сделать ее по результатам календарного года –РИСУНОК РАСЧЕТ СУММЫ КОРРЕКТИРОВКИ ПЛАТЫ ЗА КР НА СОИ ДЛЯ ПОМЕЩЕНИЯВ МКД(Размер кор- Фактическое Суммарное )× Тариф Общая Площадьректировки = потребление - среднеме- × площадь общего сячное по- / имущества требление помещения в МКД40

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖКУ№1, ЯНВАРЬ, 2018 ПАМЯТКАПредусмотрено четыре варианта определения объема КР на СОИ.1. По нормативу, установленному субъектом РФ (если в МКД есть ОДПУ, то с перерасчетомв порядке, установленном Правительством).2. По показаниям АСКУЭ или другой автоматизированной информационно-измерительнойсистемой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.3. По показаниям ОДПУ (если общее собрание выберет такой способ).4. По среднемесячному объему потребления коммунальных ресурсов, но с перерасчетом (еслиобщее собрание выберет такой способ).Варианты 1 и 4 позволяют сделать платеж за КР на СОИ неизменным в течение года. Не будетскачков, например, во время проведения сезонных работ (большое количество воды будетпотрачено летом в период промывок системы, электроэнергия может тратиться при прове-дении текущего ремонта).Перерасчет гарантирует потребителям, что они заплатят только за фактически потребленныересурсы, а с потерями и небалансами придется разбираться управляющей МКД организации. 4. Разницу между фактическим и сред- начисление платы за КР на СОИ в томнемесячным потреблением умножаем на расчетном месяце, который определентариф и на отношение площади помеще- для проведения корректировки.ния, по которому идет начисление, к пло-щади общего имущества в конкретном Ожидаем, что в 2018 году будет опуб-МКД. На полученную сумму уменьшаем ликован отдельный порядок для пере- расчета платы за КР на СОИ.Подпишитесь на рассылку – будьте в курсесамых важных событий!www.gkh.ru Получайте информацию об изменениях в законодательстве Знакомьтесь с опытом коллег Участвуйте в мероприятиях Не пропустите акции и специальные предложения Реклама 41