Penelitian Pengembangan Ekonomi Pertanahan Bagi Kesejateraan Masyarakat

PENELITIAN pengembangan ekonomi pertanahan bagi kesejahteraan masyarakat Disusun Oleh: Eliana Sidipurwanty Lusia Tri Harjanti Zaky Yusa DITERBITKAN OLEH: PUSAT PENGEMBANGAN DAN STANDARISASI KEBIJAKAN AGRARIA, TATA RUANG DAN PERTANAHAN KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN 2020 NDIN HAERUDIN, ST ROMI NUGROHO, S.SI SURYALITA, A.PTNH

PENELITIAN PENGEMBANGAN EKONOMI PERTANAHAN BAGI KESEJAHTERAAN MASYARAKAT TIM PENYUSUN Koordinator : Ir. Eliana Sidipurwanty, M.Si. Pembantu Peneliti : Lusia Tri Harjanti, S.E., M.P.P., M.Eng. Zaky Yusa, S.Si. Tenaga Ahli : Ayu Rahmawati, MSE. Sekretaris Peneliti : Tri Siwi Kurniasari, S.AP. Diterbitkan Oleh: Pusat Pengembangan dan Standarisasi Kebijakan Agraria, Tata Ruang dan Pertanahan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Jl. Akses Tol Cimanggis, Cikeas Udik, Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Jawa Barat 16966 Cetakan Pertama - 2020 ISBN: Hak Cipta dilindungi oleh Undang-Undang. Dilarang mengutip atau memperbanyak sebagian atau seluruh isi buku ini tanpa izin tertulis dari Pemegang Hak Cipta.





DAFTAR ISI KATA PENGANTAR................................................................................................................ ii DAFTAR ISI ............................................................................................................................. iv DAFTAR TABEL ...................................................................................................................... v DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................ vi DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................................................ vii INTISARI ............................................................................................................................... viii ABSTRACT …………………………………………………………………………………. ix I. PENGANTAR ...................................................................................................................... 1 A. Latar Belakang .......................................................................................................................... 1 B. Rumusan Masalah ..................................................................................................................... 5 C. Tujuan Penelitian ...................................................................................................................... 5 D. Manfaat Penelitian .................................................................................................................... 6 II. TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................................................ 7 A. Landasan Teori.......................................................................................................................... 7 B. Kerangka Pemikiran ............................................................................................................... 15 III. METODE PENELITIAN ................................................................................................... 16 A. Penentuan Lokasi .................................................................................................................... 16 B. Pengumpulan Data .................................................................................................................. 17 C. Analisis Data............................................................................................................................ 19 IV. HASIL DAN PEMBAHASAN.......................................................................................... 23 A. Gambaran Umum.................................................................................................................... 23 B. Hasil dan Pembahasan ............................................................................................................ 31 PENUTUP ............................................................................................................................... 48 A. Kesimpulan .............................................................................................................................. 48 B. Saran ......................................................................................................................................... 48 DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................................. 50 iv

DAFTAR TABEL Tabel 3.1. Lokasi Pengambilan Data Primer........................................................................... 16 Tabel 3.2. Keterangan Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah ..................... 20 Tabel 3.3. Keterangan Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Ekonomi Regional................................................................................................................. 21 Tabel 4.1. Jumlah Kabupaten/Kota yang memiliki Data Zona Nilai Tanah Aktif.................. 24 Tabel 4.2. Sumber Data Penghitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah....................... 29 Tabel 4.3. Hasil Regresi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah...............................34 Tabel 4.4. Hasil Regresi Faktor-faktor yang Mempengaruhi PDRB per Kapita...................... 37 Tabel 4.5. Hasil Analisis Pemanfaatan Tanah dan Nilai Tambah Tanah................................. 39 Tabel 4.6. Hasil Analisis Harga Tanah..................................................................................... 42 Tabel 4.7. Hasil Analisis Status Kepemilikan Kredit dan Jumlah Kredit.................................43 Tabel 4.8. Hasil Analisis Status Pembayaran Pajak Properti....................................................46 v

DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1. Kerangka Konsep Hubungan Pendaftaran Tanah dan Nilai Tanah .................... 9 Gambar 2.2. Aturan dan Perencanaan Penggunaan Lahan dan Ekonomi Regional................ 14 Gambar 2.3. Kerangka Pemikiran Penelitian........................................................................... 15 Gambar 4.1. Tren Nilai Rerata Zona Nilai Tanah (ZNT) Kota Jakarta Selatan....................... 25 Gambar 4.2. Jumlah Penerbitan Sertipikat Tanah 2015-2019.................................................. 27 Gambar 4.3. Target Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dalam Renstra Dirjen Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan 2020-2024 ............................................. 28 Gambar 4.4. Hubungan Jumlah Sertipikat dan Nilai Tanah (30 Ibukota Provinsi, 2019)........ 31 Gambar 4.5. Hubungan Jumlah Sertipikat dan Indeks Harga Properti (15 Kota, 2019).......... 32 Gambar 4.6. Hubungan Rata-rata Nilai Tanah (per m2) dan PDRB per Kapita (2015-2019). 35 Gambar 4.7. Rata-rata Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dan PDRB/kapita (juta rupiah) (30 Provinsi, 2019).............................................................................................. 36 Gambar 4.8. Pemanfaatan Tanah Responden........................................................................... 41 Gambar 4.9. Status Kepemilikan Kredit Responden............................................................... 43 vi

DAFTAR LAMPIRAN Lampiran I. Jumlah Penerbitan Sertipikat Tanah Berdasarkan Jenis Program Strategis ….. 52 Lampiran II. Data Zona Nilai Tanah Aktif dan Zona Nilai Tanah Histori Jakarta Selatan ....53 Lampiran III. Kuesioner Penelitian ......................................................................................... 57 Lampiran IV. Hasil Analisis Data............................................................................................ 71 Lampiran V. Dokumentasi Pelaksanaan Pengumpulan Data Lapangan............................... 102 vii

INTISARI Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah melaksanakan berbagai program kerja diantaranya pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dan penerbitan sertipikat tanah. Berbagai program tersebut diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat melalui meningkatnya berbagai kegiatan ekonomi terkait pertanahan, seperti penggunaan tanah sebagai jaminan untuk menerima kredit, pelaksanaan jual beli tanah untuk investasi, penerimaan pajak tanah/properti yang dapat digunakan untuk membiayai program pembangunan dan mendistribusikan pendapatan, serta penerimaan negara bukan pajak untuk memastikan tersedianya keberlangsungan dana untuk pelayanan pertanahan. Lebih jauh, untuk mengukur kinerja kementerian dan manfaat program yang telah dilaksanakan, Kementerian ATR/BPN mengembangkan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis (1) kontribusi sertipikat tanah terhadap nilai tanah, (2) kontribusi nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi, serta (3) pemanfaatan tanah bersertifikat bagi kesejahteraan masyarakat. Metode yang digunakan pada penelitian adalah metode kuantitatif. Tujuan 1 dan 2 menggunakan data sekunder di tingkat makro dengan analisis regresi data panel, sedangkan tujuan 3 menggunakan data primer di tingkat mikro dengan analisis uji beda antara sebelum dan sesudah program serta uji beda antara penerima dan bukan penerima program. Hasil penelitian menemukan bahwa (1) rasio jumlah sertipikat tanah per luas wilayah memiliki pengaruh yang positif signifikan terhadap nilai tanah, dimana penambahan 1 buah sertipikat tanah per kilometer persegi akan meningkatkan nilai tanah sebesar Rp 890,410; (2) nilai tanah berpengaruh pada PDRB/kapita apabila tidak mengikutsertakan variabel kontrol lainnya, dimana penambahan 1% nilai tanah pada tahun sebelumnya akan meningkatkan PDRB per kapita sebesar 0,80%, meskipun demikian tidak ditemukan pengaruh yang signifikan antara Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah terhadap PDRB per kapita; (3) terdapat perbedaan antara penerima dan bukan penerima program sertifikasi tanah terkait kesejahteraan (yang dilihat melalui pemanfaatan tanah dan peningkatan nilai tambah tanah, peningkatan harga tanah, serta peningkatan akses terhadap kredit), tetapi pengaruh ini mungkin dapat bervariasi antar lokasi. Secara umum, program strategis pertanahan meningkatkan aktivitas ekonomi terkait pertanahan melalui peningkatan nilai aset tanah itu sendiri serta pemanfaatan aset tersebut sebagai modal usaha sehingga berpotensi meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Akan tetapi, pada dasarnya kesejahteraan masyarakat dipengaruhi oleh berbagai faktor lain dan tidak hanya dipengaruhi oleh program strategis pertanahan, sehingga diperlukan kerja sama dengan berbagai pihak. Lebih jauh, ekonomi pertanahan merupakan bidang yang sangat luas sehingga diperlukan penelitian lanjutan mengenai pengembangan ekonomi pertanahan bagi kesejahteraan masyarakat yang lebih fokus dan mendalam. Kata kunci: sertipikat tanah; nilai tanah; pertumbuhan ekonomi; kesejahteraan masyarakat, Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah viii

ABSTRACT The Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning (ATR)/National Land Agency (BPN) has implemented various work programs including the development of Land Value Zone Map and the issuance of land titling and certificates. These programs are expected to improve the welfare of the community by enhancement of various land-related-economic activities, such as the use of land as collateral to receive credit, the implementation of land buying and selling for investment, the revenue of land/property tax which can be used to development programs financing and income distribution, and the revenue of non-taxes income to ensure the availability of sustainable funds for land services. Furthermore, to measure the performance of the ministry and the benefits of the programs that have been implemented, the Ministry develops an Index of Accuracy of Land Value Information (Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah). This study aims to analyze (1) the contribution of land certificates to land values, (2) the contribution of land values to economic growth, and (3) the use of certified land for community welfare. The method used in this research is quantitative method. 1st and 2nd objectives use secondary data at a macro level with panel data regression analysis, while 3rd objective uses primary data at the micro level with difference test analysis between before and after the program and difference test analysis between program recipients and non-recipients. The results of the study found that (1) the ratio of the number of land certificates per square area had a significant positive effect on land value, where the addition of 1 land certificate per square kilometer would increase the land value by Rp. 890,410; (2) land value has an effect on GRDP / capita if not including other control variables, where the 1% addition of last year land value would increase PDRB per capita by 0,80%, nevertheless there is no significant effect between the Accuracy Index of Land Value Information on GRDP per capita; (3) there are differences between recipients and non-recipients of land certification programs related to welfare (seen through increase in land use and land value added, increase in land price, and increase in access to credit), but this effect may vary between locations. In general, the strategic land program increases land-related-economic activities by increasing the value of the land asset itself and the use of these assets as business capital hence potentially improve the welfare of the community. However, basically the welfare of the community is influenced by various other factors and is not only influenced by strategic land programs, so that cooperation with various parties is needed. Furthermore, land economics is a very broad field, so further research is needed on the development of land economy for the welfare of society that is more focused and in-depth. Key words: land certificate; land value; economic growth; community welfare, Index of Accuracy of Land Value Information ix

I. PENGANTAR A. Latar Belakang Berdasarkan konsep Land Management Paradigm yang dikembangkan oleh Enemark (2001), salah satu fungsi administrasi pertanahan modern adalah fungsi land value (penilaian tanah), yaitu kegiatan penilaian tanah dan properti serta pemungutan pajak tanah dengan basis pajak yang didasarkan dari hasil penilaian tanah1. Sebagai pelaksana kegiatan administrasi pertanahan, Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah melakukan fungsi tersebut melalui pelaksanaan berbagai program, diantaranya penyediaan informasi nilai tanah melalui peta zona nilai tanah yang dapat digunakan untuk berbagai kepentingan. Informasi nilai tanah yang akurat dan transparan menjadi penting karena berkontribusi pada kesejahteraan masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung. Informasi nilai tanah diperlukan untuk memberikan transparansi informasi dan menghitung komponen biaya (pada indikator pendaftaran tanah dalam indeks kemudahan berusaha (Ease of Doing Business, EoDB)2. Informasi nilai tanah juga digunakan sebagai basis pajak properti sehingga mempengaruhi penerimaan pajak yang dapat digunakan untuk membiayai program pembangunan dan mendistribusikan pendapatan3. Informasi nilai tanah yang akurat mempengaruhi jumlah kredit yang diterima oleh masyarakat4. Selain itu, informasi nilai tanah juga dapat mempengaruhi keputusan masyarakat dalam menggunakan, membeli, atau menjual tanahnya5. Ketersediaan informasi nilai tanah senantiasa diupayakan oleh Kementerian ATR/BPN, melalui pengembangan peta zona nilai tanah (ZNT). Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) merupakan poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah didalamnya. 1 Enemark, S. 2001. Land Administration Infrastructures for Sustainable Development. Property Management Volume 19 Number 5, 2001, pp 366-383 2 https://www.doingbusiness.org/en/methodology/registering-property 3 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 208/PMK.07/2018 Tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan 4 Wyatt, P., et al. (2017) Valuing land tenure rights. Technical Report. Food and Agriculture Organization of the United Nations, Rome, Italy (hal. 6). 5 Simamarta, Djamester A. 1997. Ekonomi Pertanahan dan Properti di Indonesia. Konsep Fakta, dan Analisis. CPIS. Jakarta. 1

Perbedaan nilai antara satu tanah dengan yang lainnya didasarkan pada analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya6. Akan tetapi, nilai tanah bersifat dinamis dan terus berkembang sebagai akibat berbagai faktor yang mempengaruhinya sehingga membutuhkan adanya pembaruan/pemutakhiran. Ketersediaan informasi nilai tanah yang akurat, mutakhir, dan terkendali akan berkontribusi pada perekonomian. Adanya perbedaan data yang besar antara harga pasar rumah, nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), nilai struktur pajak tanah dan properti, serta sewa menyewa menunjukkan adanya distorsi dan menjadi indikasi ekonomi yang tidak sehat. Hal ini memungkinkan adanya ekspektasi keuntungan investasi dalam tanah dan properti yang jauh di atas kegiatan produktif. Beberapa kejadian krisis ekonomi yang dialami beberapa negara di dunia menunjukkan bahwa pada saat sebelum krisis, tingkat pemberian kredit ke sektor properti cukup tinggi, seperti di Amerika Serikat pada krisis 2008, Jepang pada resesi 2002, dan Indonesia pada krisis moneter 1998. Nilai tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor prediktor, diantaranya atribut fisik dari lahan, keamanan penguasaan tanah (land tenure security), kebijakan pertanian, opsi penggunaan lahan, kebijakan/zonasi penggunaan lahan, dan spekulasi (FAO, 20037). Lebih jauh, kepemilikan sertipikat tanah menjadi salah faktor penting dalam menentukan nilai tanah, di mana tanah yang terdaftar dianggap memiliki nilai yang lebih tinggi (Feder dan Nishio, 19988). Pendaftaran tanah akan meningkatkan investasi dan kredit yang mengarah pada nilai tanah yang lebih tinggi. Jenis hak kepemilikan atas tanah juga mempengaruhi nilai tanah, di mana tanah dengan hak milik akan bernilai lebih tinggi daripada tanah yang hanya memiliki hak kelola atau hak penggunaan (Wyatt, 2017)9. Beberapa penelitian di Indonesia telah menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah, terutama kepemilikan sertifikat tanah. Dalam hal ini, nilai tanah mencerminkan harga, di mana nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli dan diperoleh10. 6 Direktorat Penilaian Tanah BPN. Pemetaan Zona Nilai Tanah. Bahan Presentasi. 7 FAO. 2003. Overview of Land Value Conditions. FAO; Rome. 8 Feder, G., & Nishio, A. (1998). The benefits of land registration and titling: Economic and social perspectives. Land Use Policy, 15(1), 25–43. doi:10.1016/s0264-8377(97)00039-2. 9 Wyatt, P., et al. (2017) Valuing land tenure rights. Technical Report. Food and Agriculture Organization of the United Nations, Rome, Italy. 10 Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah. 2020. Standar Operasional Prosedur Internal (SOPI) Direktorat Penilaian Tanah Tahun 2020. Jakarta: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional 2

Penelitian oleh Pramana (2016) 11 di Kabupaten Sleman menemukan bahwa tanah bersertifikat Hak Milik Pekarangan akan memiliki nilai 40,6% lebih tinggi dibandingkan dengan tanah dengan status lain. Sedangkan, penelitian Mardiana, et al. (2016)12 menemukan bahwa program sertifikasi tanah, jarak ke pusat pengembangan wilayah, dan tingkat perkembangan ekonomi wilayah (PDRB) mempengaruhi nilai tanah di Kabupaten Sukoharjo. Studi oleh SMERU (200213) juga menemukan bahwa dampak dari kepemilikan sertipikat tanah terhadap nilai tanah rata-rata adalah sekitar 65%. Lebih jauh, sebagai salah satu program strategis pertanahan, kegiatan pendaftaran tanah yang dilaksanakan Kementerian ATR/BPN mengalami peningkatan yang sangat signifikan selama kurun waktu 2015-2019. Hal ini tentunya meningkatkan jumlah kepemilikan sertipikat tanah yang ada di masyarakat dan diharapkan dapat meningkatkan kegiatan ekonomi terkait pertanahan, seperti penggunaan tanah sebagai jaminan kredit, pelaksanaan jual beli tanah dan investasi, penerimaan pajak tanah/properti, serta penerimaan negara bukan pajak. Untuk melihat pengaruh intervensi pemerintah tersebut melalui kegiatan pendaftaran tanah terhadap nilai tanah, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian ATR/BPN merumuskan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah. Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah telah dituangkan dalam Rencana Strategis Dirjen Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian ATR/BPN Tahun 2020-2024 sebagai Indikator Kinerja Program untuk Program Pengelolaan dan Pelayanan Pertanahan . Indeks ini adalah kenaikan nilai tanah pada lokasi yang sudah dilakukan proyek pertanahan dan tata ruang (RDTR) dari pemerintah, dan menjadi lokasi kejadian pemasangan hak tanggungan dan transaksi tanah. Selain itu, nilai tanah sendiri juga memiliki pengaruh terhadap pertumbuhan ekonomi daerah. Tanah dianggap menjadi salah satu faktor produksi dan instrumen kebijakan pengendalian makroekonomi. Studi di Cina oleh Jin (201814) menyimpulkan bahwa tanah dapat mendorong pertumbuhan ekonomi regional. Pemerintah daerah di Cina bahkan menyewakan tanah dengan 11 Pramana, A.Y.E. 2016 Impact of Land Use Regulation on Land Values (Case Study for Measuring Impact of Sleman Regency Spatial Plan on Land Value in Ngaglik District, Sleman, Indonesia). 12 Mardiana, Y. S 2016. Pengaruh Sertifikasi Tanah terhadap Nilai Tanah dan Kondisi Ekonomi Masyarakat di Kabupaten Sukoharjo. Jurnal Aplikasi Bisnis dan Manajemen, Vol. 2 No. 3 September 2016. DOI: 10.17358/JABM.2.3.304 13 SMERU. 2002. Laporan Penelitian Evaluasi Dampak Pendaftaran Tanah Secara Sistematik Melalui PAP. Jakarta: Lembaga Penelitian SMERU 14 Jin, Wanfu & Zhou, Chunshan & Luo, Lijia. (2018). Impact of Land Input on Economic Growth at Different Stages of Development in Chinese Cities and Regions. Sustainability. 10. 2847. 10.3390/su10082847. 3

harga lebih murah untuk menarik investasi asing dan merangsang pertumbuhan ekonomi. Pemerintah daerah mentransfer hak penggunaan lahan kepada pengguna, memperoleh biaya sewa lahan, dan kemudian mengalihkan sebagian dari pendapatan sewa tanah ke sektor konstruksi infrastruktur untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Selain itu, studi di Asia, Eropa, dan AS mengungkapkan bahwa harga rumah rata-rata berkorelasi sebanyak 60% hingga 95% dengan PDB per kapita15. Dalam jangka panjang, tren pertumbuhan kedua siklus tersebut biasanya saling terkait. Oleh karena itu, selain melihat pengaruh sertipikat tanah terhadap nilai tanah, perlu juga membahas pengaruh nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi. Salah satu fungsi administrasi pertanahan modern yang dilaksanakan oleh Kementerian ATR/BPN adalah fungsi land value (penilaian tanah) melalui kegiatan penyediaan informasi nilai tanah dalam bentuk Peta Zona Nilai Tanah. Dalam perkembangannya, nilai tanah dipengaruhi oleh faktor penting berupa adanya keamanan penguasaan lahan16, yang didapatkan melalui kegiatan pendaftaran tanah dan pemberian dokumen berkekuatan hukum seperti sertipikat tanah. Tanah yang terdaftar dianggap memiliki nilai yang lebih tinggi karena pendaftaran tanah akan meningkatkan investasi dan kredit17. Pada saat yang bersamaan, kegiatan pendaftaran tanah yang dilaksanakan Kementerian ATR/BPN mengalami peningkatan yang sangat signifikan selama kurun waktu 2015-2019. Hal ini diharapkan dapat meningkatkan kegiatan ekonomi terkait pertanahan, seperti penggunaan tanah sebagai jaminan kredit, pelaksanaan jual beli tanah dan investasi, penerimaan pajak tanah/properti, serta penerimaan negara bukan pajak. Adanya peningkatan kegiatan ekonomi terkait pertanahan secara umum akan direfleksikan melalui perkembangan nilai tanah di daerah tersebut. Untuk melihat pengaruh intervensi pemerintah tersebut, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian ATR/BPN merumuskan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah. Lebih jauh, nilai tanah diketahui memiliki pengaruh terhadap pertumbuhan ekonomi daerah, di mana tanah dianggap menjadi salah satu faktor produksi dan instrumen kebijakan pengendalian 15 Asia Green Real Estate. Insights: The link between GDP Growth and the real estate market. https://www.asiagreen.com/en/news-insights/the-link-between-gdp-growth-and-the-real-estate-market 16 FAO. 2003. Overview of Land Value Conditions. FAO: Rome. 17 Feder, G., & Nishio, A. (1998). The benefits of land registration and titling: Economic and social perspectives. Land Use Policy, 15(1), 25–43. doi:10.1016/s0264-8377(97)00039-2. 4

makroekonomi, sehingga dapat mendorong pertumbuhan ekonomi regional (201818). Dalam jangka panjang, tren pertumbuhan nilai tanah dan pertumbuhan ekonomi biasanya saling terkait19. Oleh karena itu, selain melihat pengaruh sertipikat tanah terhadap nilai tanah, pembahasan mengenai pengaruh nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi perlu dibahas dalam penelitian ini. Dalam melakukan analisis, penelitian terbatas pada ruang lingkup (1) program strategis pertanahan, berupa penerbitan sertipikat tanah, tahun 2015-2019; (2) Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dengan berpedoman pada Renstra Dirjen Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024, serta (3) kesejahteraan masyarakat yang dianalisis melalui pemanfaatan bidang tanah, kenaikan harga tanah, akses kredit, dan pembayaran pajak. Ketersediaan informasi mengenai pengaruh sertipikat tanah terhadap nilai tanah yang dianalisis secara makro masih belum ditemukan. Begitu juga, referensi mengenai pengaruh nilai tanah terhadap kesejahteraan di tingkat kabupaten/kota. Bertolak dari hal tersebut, penelitian ini diharapkan dapat menjadi informasi dasar terkait penilaian tanah. B. Rumusan Masalah Rumusan masalah dalam penelitian ini diuraikan sebagai berikut: 1. bagaimana kontribusi sertifipikat tanah terhadap nilai tanah? 2. bagaimana kontribusi nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi? 3. bagaimana pemanfaatan tanah bersertifikat bagi kesejahteraan masyarakat? C. Tujuan Penelitian Penelitian ini dilaksanakan untuk menjawab tujuan penelitian berikut: 1. menganalisis kontribusi sertifipikat tanah terhadap nilai tanah; 2. menganalisis kontribusi nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi; dan 3. menganalisis pemanfaatan tanah bersertifikat bagi kesejahteraan masyarakat. 18 Jin, Wanfu & Zhou, Chunshan & Luo, Lijia. (2018). Impact of Land Input on Economic Growth at Different Stages of Development in Chinese Cities and Regions. Sustainability. 10. 2847. 10.3390/su10082847. 19 Asia Green Real Estate. Insights: The link between GDP Growth and the real estate market. https://www.asiagreen.com/en/news-insights/the-link-between-gdp-growth-and-the-real-estate-market 5

D. Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut: 1. memberikan sumbangan pemikiran terkait penilaian tanah dan menjadi referensi pada penelitian selanjutnya; dan 2. menjadi informasi dasar terkait penilaian tanah dan indeks akurasi informasi nilai tanah bagi pihak yang berkepentingan. 6

II. TINJAUAN PUSTAKA A. Landasan Teori 1. Ekonomi Pertanahan Ekonomi pertanahan berkembang dari minat yang luas secara teoretis maupun praktis sebagai area studi antar disiplin, diantaranya mengenai teori dan analisis lokasi, termasuk studi tentang dasar ekonomi, pertumbuhan dan struktur kota dan daerah, lingkungan perumahan, daerah komersial dan pusat industri, permukiman perdesaan, serta pasar real estate (Weimer, 1984)20. Oleh karenanya, pembahasan terkait ekonomi pertanahan sangat mungkin terkait dengan ekonomi regional, ekonomi perkotaan, ekonomi pertanian, ekonomi lingkungan (ekologi), atau ekonomi sumber daya alam, bahkan hingga ekonomi moneter dan perdagangan internasional. Ekonomi pertanahan mempelajari berbagai keputusan tentang bagaimana penggunaan lahan dan perubahannya dari waktu ke waktu di masyarakat, di mana hal tersebut akan mempengaruhi kesejahteraan masyarakat, termasuk evaluasi suatu kebijakan pertanahan dalam mencapai tujuan yang diharapkan (Duke dan Wu, 2014)21. Banyak tantangan lingkungan dan sosio-ekonomi yang mendesak terkait perubahan dan penggunaan lahan, sehingga diperlukan wawasan ekonomi yang jelas tentang fungsi pasar tanah dan pendorong perilaku penggunaan lahan. Fokus ekonomi pertanahan adalah berusaha untuk menjelaskan insentif ekonomi atau peran institusi yang mendorong perilaku dan kebijakan penggunaan lahan melalui: 1) analisis manfaat dan biaya dari keputusan perubahan dan penggunaan lahan dengan menekankan efisiensi ekonomi dalam alokasi lahan dan menggunakan pendekatan yang melibatkan adanya pengorbanan (trade off). 2) evaluasi suatu kebijakan pertanahan dengan melakukan kajian efektivitas biaya dalam mencapai tujuan yang telah ditentukan. 20 Weimer, A. M. (1984). A Note on the Early History of Land Economics. Real Estate Economics, 12(3), 408– 416. doi:10.1111/1540-6229.00330 21 Duke, Joshua M. and Junjie Wu. (2014). The Oxford Handbook of Land Economics. New York: Oxford University Press. 7

2. Nilai Tanah, Nilai Ekonomi Tanah, dan Harga Tanah Nilai tanah, sebagai bagian dari ekonomi pertanahan, merupakan nilai alami (produktif) dari bidang tanah tersebut. Nilai produktif tanah berkaitan dengan sifat fisik alami tanah dan dampaknya terhadap produksi (FAO, 2003)22. Nilai yang dimiliki suatu tanah kemudian akan mempengaruhi keputusan penggunaan tanah oleh masyarakat. Nilai tanah ditentukan oleh banyak variabel yang dinamis dan spesifik lokasi (FAO, 200323), diantaranya atribut fisik dari lahan, keamanan kepemilikan lahan, kebijakan pertanian, opsi penggunaan lahan, kebijakan/zonasi penggunaan lahan, dan spekulasi. Dalam hal ini, nilai tanah merupakan bagian dari nilai ekonomi pertanahan. Nilai ekonomi pertanahan menekankan pada kepentingan (importance) atau manfaat yang diharapkan (desirability), yang tidak selalu terkait dengan potensi penggunaan dan produksi tanah, serta peran stabilisasi tanah pada saat inflasi. Nilai ekonomi pertanahan kemudian merujuk pada nilai ekonomi total atau valuasi ekonomi dan mempertimbangkan nilai bukan guna (nilai pasif/nilai fungsional) dalam perhitungannya (World Bank, 200424; Suparmoko, 200825). Di sisi lain, harga tanah adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu bidang tanah atau properti. Harga merupakan fakta historis dan merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa (Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia, 2013 dalam Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, 202026). Hal ini sejalan dengan penjelasan FAO (2003)27, di mana harga adalah parameter untuk mengekspresikan nilai suatu objek atau properti. Harga, yang dinyatakan dalam uang, adalah cara yang diterima secara umum untuk membandingkan nilai dalam suatu pasar. Harga tanah berhubungan dengan nilai kepemilikan dari hak yang ditetapkan, dan setara dengan estimasi nilai sekarang terhadap penerimaan sewa di masa depan. 22 FAO. 2003. Overview of Land Value Conditions. FAO; Rome. 23 Ibid 24 World Bank. 2004. How much is an ecosystem worth? assessing the economic value of conservation (English). Washington, DC: World Bank. 25 Suparmoko M. 2011. Ekonomika Lingkungan. Yogyakarta: Gadjah Mada University Press. 26 Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah. 2020. Standar Operasional Prosedur Internal (SOPI) Direktorat Penilaian Tanah Tahun 2020. Jakarta: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional 27 FAO. 2003. Overview of Land Value Conditions. FAO; Rome. 8

3. Sertipikat Tanah dan Nilai Tanah Sebagai salah satu faktor yang mempengaruhi nilai tanah, adanya keamanan kepemilikan lahan melalui kegiatan pendaftaran tanah dan kepemilikan sertipikat tanah dianggap memberikan nilai tanah yang lebih tinggi. Berdasarkan kerangka konsep yang dikembangkan Feder dan Nishio (1998)28. Terdapat dua hubungan kunci yang menghubungkan kepemilikan sertifikat tanah dengan peningkatan ekonomi, yaitu: 1. efek positif sertifikat tanah terhadap keamanan kepemilikan lahan dan insentif investasi; 2. peran sertifikat tanah dalam pengaturan agunan (jaminan) untuk kredit institusional. Sumber: Feder dan Nishio (1988)29 Gambar 2.1. Kerangka Konsep Hubungan Pendaftaran Tanah dan Nilai Tanah Gambar 2.1. menunjukkan adanya tanah yang terdaftar (dalam hal ini bersertipikat) akan meningkatkan keamanan bagi pemilik lahan (dalam hal ini contohnya adalah petani) dan meningkatkan keamanan terhadap lahan itu sendiri. Adanya keamanan bagi pemilik lahan akan menghilangkan ketidakpastian apakah pemilik lahan nantinya dapat memperoleh manfaat jika melakukan investasi jangka panjang, seperti membuat sistem irigasi, melakukan konservasi tanah dan air, atau membangun rumah sewa. Adanya harapan 28 Feder, G., & Nishio, A. (1998). The benefits of land registration and titling: Economic and social perspectives. Land Use Policy, 15(1), 25–43. doi:10.1016/s0264-8377(97)00039-2. 29 Feder, G., & Nishio, A. (1998). The benefits of land registration and titling: Economic and social perspectives. Land Use Policy, 15(1), 25–43. doi:10.1016/s0264-8377(97)00039-2. 9

terhadap pengembalian atau hasil yang akan diperoleh kemudian meningkatkan minat dan permintaan pemilik lahan untuk melakukan investasi. Hal ini mendorong permintaan investasi yang pada gilirannya akan meningkatkan permintaan untuk input pelengkap termasuk input tenaga kerja. Di sisi lain, adanya keamanan terhadap lahan itu sendiri akan membuat hak milik atas tanah dapat dipindahtangankan sehingga meningkatkan penawaran kredit (pinjaman) jangka panjang dengan bunga yang lebih rendah. Untuk tingkat bunga tertentu, jumlah kredit akan meningkat ketika nilai agunan (jaminan) meningkat hingga titik tertentu. Untuk jumlah kredit tertentu, tingkat bunga akan jauh lebih rendah ketika agunan (jaminan) digunakan. Akibatnya, seseorang dengan hak milik atas tanah yang dapat dipindahtangankan dapat memperoleh kredit dengan biaya lebih rendah dan jumlah yang lebih tinggi. Tanah dianggap sebagai jaminan (agunan) yang sangat cocok karena memiliki karakteristik yang diinginkan, seperti tidak dapat dipindahkan, sulit untuk dirusak secara permanen, dan memiliki persyaratan perawatan yang rendah. Ketika peminjam mengajukan pinjaman, penjaminan sertifikat tanah yang disertai dengan pendaftaran transaksi hipotek (hak tanggungan) akan membantu mengatasi masalah informasi asimetris dan masalah insentif terkait moral hazard dan adverse selection. Pengaturan agunan sangat penting untuk lembaga pinjaman dan pasar kredit karena mereka mengalihkan sebagian atau seluruh risiko kehilangan pinjaman dari pemberi pinjaman kepada peminjam. Wanprestasi pada pinjaman yang terjadi akan memicu kehilangan jaminan bagi peminjam, yakni kehilangan hak properti atas agunan. Oleh karena itu, adanya agunan dapat berfungsi sebagai insentif bagi peminjam untuk membayar pinjaman dan menghindari wanprestasi yang disengaja (moral hazard). Selain itu, adanya agunan mengurangi masalah adverse selection karena memungkinkan pemberi pinjaman untuk menyaring peminjam yang paling mungkin mengalami wanprestasi. Dalam hal terjadi wanprestasi, hak properti atas agunan ditransfer ke pemberi pinjaman apabila terdapat aturan hukum yang memadai untuk dilakukan penyitaan. Pemberi pinjaman kemudian dapat menjual agunan (tanah) untuk memulihkan pinjaman jika terdapat pasar tanah yang aktif, bebas dari batasan penjualan. Kombinasi dari peningkatan permintaan investasi dan peningkatan penawaran kredit yang terkait dengan pendaftaran tanah mengarah pada lebih banyak investasi, penggunaan input 10

variabel yang lebih besar, output yang lebih tinggi, serta pendapatan dan nilai tanah yang lebih tinggi. Meskipun begitu, bukan berarti dampak positif dari pendaftaran tanah adalah universal, karena model tersebut hanya menyediakan kerangka kerja umum, dan sejauh mana model tersebut berlaku sangat tergantung pada kebijakan, tradisi, budaya dan faktor spesifik lain. 4. Nilai Tanah dan Pertumbuhan Ekonomi Lebih jauh, nilai tanah dan properti merupakan salah satu komponen moneter aset dalam ekonomi, terutama di daerah perkotaan (Simamarta, 2002)30. Apabila nilai tanah terus meningkat, maka situasi ini akan dimanfaatkan masyarakat untuk berinvestasi (berspekulasi) pada tanah, dan berarti menggeser preferensi investasi dari sektor produktif ke sektor tanah. Kenaikan porsi harga tanah dalam harga rumah juga akan berdampak pada peningkatan komponen investasi yang tidak produktif. Situasi ini membawa dampak negatif bagi ekonomi nasional, karena untuk sejumlah dana yang sama akan terbangun kapasitas produksi yang lebih rendah, yang menurunkan daya serap tenaga kerja. Oleh karenanya, salah satu tugas lembaga terkait, terutama pemerintah, ialah membentuk kebijakan ekonomi yang memungkinkan situasi pasar tanah yang sehat. Tanpa ada perubahan dan perbaikan kebijakan, investasi dan spekulasi pada tanah dapat menjadi kegiatan yang sangat menguntungkan, walaupun tidak mendatangkan manfaat sosial yang sebenarnya karena keuntungan finansial yang diperoleh dari tanah pada hakekatnya tidak memberi kontribusi produksi riil dalam ekonomi. Hal ini mengakibatkan dampak inflatoir pada awalnya, tetapi kemudian terjadi pemburukan distribusi penghasilan dan pemilikan aset dalam masyarakat. Tanah dinggap menjadi salah satu faktor produksi dan instrumen kebijakan pengendalian makroekonomi tidak hanya di tingkat nasional, tetapi juga pertumbuhan ekonomi tingkat daerah. Studi di Cina oleh Jin (2018) menyimpulkan bahwa nilai tanah dapat mendorong pertumbuhan ekonomi regional31. Adanya kompetisi antar pemerintah daerah bahkan membuat pemerintah daerah menyewakan tanah dengan harga lebih murah untuk menarik investasi asing dan merangsang pertumbuhan ekonomi. Pemerintah daerah mentransfer hak 30 Simamarta, Djamester A. 2002. Peran Ekonomi Perkotaan dalam Ekonomi Nasional. Jurnal Ekonomi dan Pembangunan Indonesia (JEPI) Vol. III No.1 2002 Juli, hal 31-39. 31 Jin, Wanfu & Zhou, Chunshan & Luo, Lijia. (2018). Impact of Land Input on Economic Growth at Different Stages of Development in Chinese Cities and Regions. Sustainability. 10. 2847. 10.3390/su10082847. 11

penggunaan lahan kepada pengguna, memperoleh biaya sewa lahan, dan kemudian mentransfer sebagian dari pendapatan sewa tanah ke sektor konstruksi dan infrastruktur untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Lebih jauh, studi di Asia, Eropa, dan AS mengungkapkan bahwa harga rumah dan properti rata-rata berkorelasi sebanyak 60% hingga 95% dengan PDB per kapita . Dalam jangka panjang, tren pertumbuhan kedua siklus tersebut biasanya saling terkait32. Oleh karena itu, nilai tanah perlu dipertimbangkan sebagai determinan pertumbuhan ekonomi regional. Studi oleh Vidyattama (201033) telah menganalisis determinan pertumbuhan ekonomi regional di Indonesia pada tingkat provinsi. Akan tetapi, studi ini belum mempertimbangkan variabel nilai tanah yang mungkin akan mempengaruhi pertumbuhan ekonomi daerah. 5. Zona Nilai Tanah Zona nilai tanah merupakan salah satu keluaran Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, Kementerian ATR/BPN yang diinisiasi sejak tahun 2007 serta digunakan sebagai acuan pengenaan tarif penerimaan negara bukan pajak (PNBP) pada layanan pertanahan di lingkungan Kementerian ATR/BPN34. Hingga saat ini terdapat 443 Kabupaten/Kota yang telah memiliki peta Zona Nilai Tanah dan 242 Kantor Pertanahan yang sudah menggunakan peta ZNT sebagai dasar penentuan tarif PNBP. Adapun cakupan peta ZNT sampai dengan tahun 2019 adalah seluas 33.659.163 hektar atau sekitar 53,19% dari luas kawasan budidaya di Indonesia35. Zona Nilai Tanah adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya36. 32 Asia Green Real Estate. Insights: The link between GDP Growth and the real estate market. https://www.asiagreen.com/en/news-insights/the-link-between-gdp-growth-and-the-real-estate-market 33 Vidyattama, Yogi. (2010). A Search for Indonesia's Regional Growth Determinants. Asean Economic Bulletin. 27. 281-294. 10.1355/ae27-3c. 34 Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor PT.03.01./299/II/2020 tanggal 5 Februari 2020. 35 Inventarisasi Peta Zona Nilai Tanah yang disusun oleh Direktorat Penilaian Tanah 36 Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah. 2020. Standar Operasional Prosedur Internal (SOPI) Direktorat Penilaian Tanah Tahun 2020. Jakarta: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional 12

Pendekatan harga pasar mempertimbangkan penjualan properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun yang masih dalam tahap penawaran dari suatu proses jual beli. Di sisi lain, pendekatan biaya menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian37. 6. Aturan Tata Ruang dalam Ekonomi Tujuan utama perencanaan lahan dan aturan tata ruang sebenarnya bukan untuk menghasilkan manfaat ekonomi, tetapi untuk menurunkan ancaman lingkungan atau untuk menjawab isu sosial politik. Meskipun intervensi pemerintah dalam penggunaan lahan dapat meningkatkan kesejahteraan ekonomi regional, akan tetapi di sisi lain, peraturan penggunaan lahan dapat mempengaruhi ekonomi daerah secara negatif (Kim, 2010)38. Penggunaan lahan dapat meningkatkan kesejahteraan ekonomi regional melalui beberapa mekanisme, diantaranya: (1) menghilangkan eksternalitas negatif, menjaga barang publik, dan mengimplementasikan perbaikan kenyamanan (amenities); (2) mendorong pengembangan yang terpadu, yang terkait dengan efisiensi yang lebih tinggi dalam penyediaan layanan publik serta potensi manfaat aglomerasi; (3) meningkatkan hasil dari transportasi atau memperluas pilihan untuk pilihan perjalanan yang memiliki implikasi signifikan bagi ekonomi regional; dan 37 Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MPPI). 2015. Petunjuk Teknis Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (SPI 306). 38 Jae Hong Kim. (2010). Linking Land Use Planning and Regulation to Economic Development: A Literature Review. Journal of Planning Literature, 26(1), 35–47. doi:10.1177/0885412210382985 13

(4) mengurangi ketidakpastian dan biaya transaksi yang terlibat dalam pengembangan lahan. Sedangkan, peraturan penggunaan lahan dapat mempengaruhi ekonomi daerah secara negatif melalui mekanisme berikut. (1) menyebabkan pola pembangunan yang lebih tersebar atau lebih tidak sesuai, apabila pemerintah daerah mendistorsi proses pasar melalui peraturan penggunaan lahan eksklusif; (2) mengurangi ketersediaan lokasi untuk penggunaan perkotaan, membebankan biaya tambahan pada pengembang, dan secara dramatis meningkatkan harga lahan, perumahan, dan ruang bisnis yang dapat dikembangkan; dan (3) mencegah daerah untuk memenuhi peningkatan kebutuhan akan perumahan dan tenaga kerja secara tepat waktu. Mengaitkan perencanaan dan regulasi penggunaan lahan dengan pembangunan ekonomi mungkin memerlukan manajemen penggunaan lahan berbasis konteks yang mempromosikan potensi efek positif dan / atau mengurangi efek negatif dibandingkan mengurangi intervensi pemerintah dalam pengembangan lahan atau mencoba mengartikulasikan pendekatan kebijakan yang sama untuk semua (one-size-fits-all). Sumber: Kim (2010)39 Gambar 2.2. Aturan dan Perencanaan Penggunaan Lahan dan Ekonomi Regional 39 Jae Hong Kim. (2010). Linking Land Use Planning and Regulation to Economic Development: A Literature Review. Journal of Planning Literature, 26(1), 35–47. doi:10.1177/0885412210382985 14

B. Kerangka Pemikiran Sertipikat tanah - Atribut fisik dari lahan Nilai tanah - Kebijakan pertanian - Opsi penggunaan lahan Pertumbuhan ekonomi - Kebijakan/zonasi penggunaan lahan - Spekulasi Kesejahteraan Masyarakat - Investasi - Pertumbuhan penduduk - Infrastruktur - Modal manusia - Keterbukaan perdagangan - Pengeluaran pemerintah - Lembaga keuangan - Struktur ekonomi Gambar 2.3. Kerangka Pemikiran Penelitian Kepemilikan sertipikat tanah bersama dengan faktor lain, seperti atribut fisik dari lahan, kebijakan pertanian, opsi penggunaan lahan, kebijakan/zonasi penggunaan lahan, dan spekulasi, akan menentukan nilai tanah di suatu daerah. Nilai tanah kemudian bersama dengan faktor lain, seperti investasi, perumbuhan penduduk, infrastruktur, modal manusia, keterbukaan perdagangan, pengeluaran pemerintah, lembaga keuangan, dan struktur ekonomi akan mempengaruhi pertumbuhan ekonomi di suatu daerah. 15

III. METODE PENELITIAN A. Penentuan Lokasi Penelitian Pengembangan Ekonomi Pertanahan dilakukan secara kuantitatif untuk mengetahui kontribusi dari hasil kegiatan program strategis pertanahan (berupa sertifikasi tanah) terhadap perkembangan ekonomi pertanahan (nilai tanah) dan kesejahteraan masyarakat. Analisis dilakukan dengan analisis data makro maupun analisis data mikro. Lokasi penelitian untuk analisis data makro adalah kabupaten/kota yang memiliki data total nilai tanah, nilai hak tanggungan, nilai transaksi, PNBP, dan BPHTB selama kurun waktu 2015- 2019. Dalam penelitian ini, lokasi penelitian yang menjadi unit analisis mencakup 30 ibukota provinsi. Data makro yang digunakan merupakan data sekunder tingkat kabupaten/kota bersumber dari Kementerian ATR/BPN, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, BPS, dan beberapa lembaga/instansi terkait. Tabel 3.1. Lokasi Pengambilan Data Primer No. Lokasi Peraturan RDTR Program Strategis Penelitian Pertanahan 1. Kab. Tasikmalaya RDTR PZ Perkotaan Singaparna Tahun 2017 Redistribusi 2. Kota Bandung RDTR Kota Bandung (8 BWP) Tahun 2015 PTSL 3. Kab. Serang RDTR dan PZ Kec. Serang dan Kec. Cipocok PTSL Nelayan Jaya Tahun 2014 4. Kab. Banyumas RDTR Perkotaan Purwokerto Tahun 2019 PTSL UMKM 5. Kota Yogyakarta RDTR Kota Yogyakarta Tahun 2014 PTSL 6. Kab. Bantul RDTR dan PZ BWP Sewon Tahun 2018 dan PTSL Petani RDTR dan PZ BWP Kasihan Tahun 2018 Lokasi penelitian untuk analisis data mikro adalah enam kabupaten/kota lokasi studi kasus sesuai yang tercantum pada Tabel 3.1. Pemilihan lokasi kasus dilakukan dengan mempertimbangkan adanya aturan RDTR dan program strategis pertanahan di daerah tersebut. Analisis data mikro dilakukan untuk melihat kontribusi program strategis pertanahan (berupa sertifikasi tanah) terhadap kesejahteraan masyarakat yang dilihat melalui pemanfaatan tanah dan nilai tambah tanah, harga tanah, status kredit dan jumlah kredit, serta pembayaran pajak tanah. Data mikro yan digunakan merupakan data primer yang diperoleh secara langsung dari masyarakat di lokasi studi kasus. 16

B. Pengumpulan Data Pengumpulan data untuk analisis data makro dilakukan dengan melakukan desk study dan data entry dari berbagai sumber. Sebelum dilakukan pengumpulan data, dilakukan inventarisasi data yang dibutuhkan sesuai dengan analisis yang akan digunakan. Data yang dikumpulan berasal dari Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan, Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id), Daerah dalam Angka, dan berbagai publikasi lain yang terkait. Pengumpulan data untuk analisis data mikro dilakukan dengan wawancara dan pengisian kuesioner oleh masyarakat. Kuesioner diadaptasi dari Survei Dampak Ekonomi Program Strategis Pertanahan yang dilakukan oleh Puslitbang Kementerian ATR/BPN dan PPGT UI (201940) dengan menambahkan pertanyaan terkait pemanfaatan tanah bersertipikat bagi kesejahteraan masyarakat. Sebelum pengambilan data primer, dilakukan penghitungan sampel minimal sesuai dengan derajat kepercayaan dan kekuatan uji yang diharapkan. Perhitungan besar sampel minimal dilakukan dengan dua pendekatan41,42. 1. Estimasi beda rata-rata pada dua kelompok dependen Dalam analisis ini dilakukan perbandingan antara rata-rata nilai tanah sebelum pelaksanaan program sertifikasi tanah dan rata-rata nilai tanah setelah pelaksanaan program. Jumlah sampel yang dibutuhkan dihitung dengan rumus berikut. ������ = ������2 [������1−������⁄2 2 (������1 − + ������1−������] ������2)2 ������ merupakan standar deviasi gabungan dari nilai tanah sebelum dan sesudah pelaksanaan program. Karena nilai ������ sulit ditemukan dalam literatur, maka nilai ������ diasumsikan sebesar 30% dari rata-rata nilai gabungan sesuai dengan pedoman penghitungan Nilai Indeks 40 Tim Pelaksana Swakelola Universitas Gadjah Mada Pusat Studi Agroekologi dan Sumber Daya Lahan Universitas Gadjah Mada. Laporan Akhir Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024. 41 Lwanga, S.K., dan Lemeshow, S. 1991. Sample Size Determination in Health Studies: A Practical Manual. World Health Organization Geneva 42 Dupont, W.D., dan Plumer, W.D. 1990. Power and Sample Size Calculation. A Review and Computer Program. Controlled Clinical Trails, 11: 116-128. 17

(Indikasi) Rata-rata (NIR) yang mengatur bahwa standar deviasi yang dapat diterima adalah kurang dari 30%. Berdasarkan data dari penelitian yang dilakukan oleh Mardiana, et al. (2016)43, diketahui bahwa rata-rata nilai tanah di Kabupaten Sukoharjo sebelum pelaksanaan program (������1) adalah Rp57.076,92/m2 dan setelah pelaksanaan program (������2) adalah Rp125.653,85/m2. Untuk itu, dapat diperkirakan rata-rata nilai tanah gabungan adalah sekitar Rp91.365,385/m2. Dengan asumsi standar deviasi sebesar 30%, maka nilai standar deviasi (������) diperkirakan sebesar Rp27.409,62/m2. ������1−������⁄2merupakan nilai untuk derajat kepercayaan 90% (������ = 0,10) yakni 1,65, sedangkan ������1−������ merupakan nilai untuk kekuatan uji 80% (������ = 0,20) yakni 0,84. Berdasarkan perhitungan, jumlah sampel yang dibutuhkan adalah 1 responden. 2. Estimasi beda rata-rata pada dua kelompok independen Dalam analisis ini dilakukan perbandingan antara rata-rata kenaikan nilai tanah pada kelompok penerima program sertifikasi tanah dan kelompok kontrol yang merupakan kelompok bukan penerima program. Jumlah sampel yang dibutuhkan dihitung dengan rumus berikut. 2������2 [������1−������⁄2 + ������1−������] 2 (������1 − ������2)2 ������ = ������ merupakan standar deviasi gabungan dari kenaikan nilai tanah antara kelompok penerima program dan kelompok kontrol. Berdasarkan data dari penelitian yang dilakukan oleh SMERU (200244), diketahui bahwa rata-rata kenaikan nilai tanah pada kelompok penerima program (������1) adalah sebesar 203,4% dan kelompok kontrol (������2) adalah sebesar 138,9%. Karena nilai ������ sulit ditemukan dalam literatur, maka nilai ������ diasumsikan sebesar 30% dari asumsi rata-rata gabungan kenaikan nilai tanah (diasumsikan 171,15%), yakni sebesar 51,345%. ������1−������⁄2merupakan nilai untuk derajat kepercayaan 90% (������ = 0,10) yakni 1,65, sedangkan ������1−������ merupakan nilai untuk kekuatan uji 80% (������ = 0,20) yakni 0,84. Berdasarkan perhitungan, jumlah sampel untuk kelompok penerima program dan kelompok 43 Mardiana, Y. S 2016. Pengaruh Sertifikasi Tanah terhadap Nilai Tanah dan Kondisi Ekonomi Masyarakat di Kabupaten Sukoharjo. Jurnal Aplikasi Bisnis dan Manajemen, Vol. 2 No. 3 September 2016. DOI: 10.17358/JABM.2.3.304 44 SMERU. 2002. Laporan Penelitian Evaluasi Dampak Pendaftaran Tanah Secara Sistematik Melalui PAP. Jakarta: Lembaga Penelitian SMERU 18

kontrol yang dibutuhkan masing-masing adalah 9 responden untuk kelompok penerima program dan 9 responden untuk kelompok kontrol. C. Analisis Data Data primer dan data sekunder yang diperoleh kemudian diolah dan dianalisis untuk menjawab pertanyaan penelitian. Analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah: 1. Kontribusi Sertipikat Tanah Terhadap Nilai Tanah Analisis kuantitatif dilaksanakan di tingkat Kabupaten/Kota dengan menggunakan metode analisis regresi data panel selama kurun waktu 2015-2019. Analisis regresi pada dasarnya adalah studi mengenai ketergantungan satu variabel dependen (terikat) dengan satu atau lebih variabel independen (variabel penjelas/bebas), dengan tujuan untuk mengestimasi dan/atau memprediksi rata-rata populasi atau nilai rata-rata variabel dependen berdasarkan nilai variabel independen yang diketahui. Dari segi jenis data, regresi data panel memiliki karakteristik (jenis) data cross section dan time series. Sifat cross section data ditunjukkan oleh data yang terdiri lebih dari satu entitas (individu), sedangkan sifat time series ditunjukkan oleh setiap individu memiliki lebih dari satu pengamatan waktu (periode). Adanya perbedaan karakteristik variabel terikat dari setiap entitas atau membuat penggunaan regresi data panel akan efektif. Model yang digunakan mengadopsi studi analisis regresi faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah pertanian/perkotaan oleh Karakayaci (201845). Model ini secara umum mencakup variabel yang digunakan dalam pembuatan Peta Zona Nilai Tanah, diantaranya jenis hak, jalan, fasilitas, utilitas, risiko, aksesibilitas, dan pemanfaatan46. Model ini juga mempertimbangkan faktor ekonomi seperti pendapatan daerah (PDRB) dan izin konstruksi. 45 Karakayaci, Zuhal. (2018). Regression Analysis for the Factor Affecting on Farm Land/Urban Land Value in Urban Sprawl. Turkish Journal of Agriculture - Food Science and Technology. 6. 1357. 10.24925/turjaf.v6i10.1357-1361.1886. 46 Presentasi Direktorat Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan Kementerian ATR/BPN. 19

Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah ������������������������ = ������1������������������������ + ������2������������������������������������ + ������3������������������������������ + ������4������������������������������������ + ������5������������������������������������ + ������6������������������������������������������������ + ������7������������������������������������ + ������8������������������������������������ + ������������������ dengan keterangan sebagai berikut. Tabel 3.2. Keterangan Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah Variabel Keterangan Sumber Data ������������������������ Nilai Tanah di Kabupaten ������ Tahun ������ Kementerian ATR/BPN ������������������������ Rasio jumlah sertipikat tanah terhadap luas wilayah di Kementerian Kabupaten ������ Tahun ������ ATR/BPN ������������������������������������ Produk Domestik Regional Bruto di Kabupaten ������ Tahun ������ BPS ������������������������������ Rasio lahan yang sementara tidak dimanfaatkan terhadap BPS luas wilayah di Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������������������ Rasio izin kontruksi terhadap luas wilayah Kabupaten ������ BPS Tahun ������ ������������������������������������ Rasio panjang jalan terhadap luas wilayah di Kabupaten ������ BPS Tahun ������ ������������������������������������������������ Jumlah puskesmas terhadap kepadatan penduduk di BPS Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������������������ Jumlah sekolah dasar terhadap di Kabupaten ������ Tahun ������ BPS ������������������������������������ Jarak dari pusat kabupaten ke pusat provinsi di BPS Kabupaten ������ Tahun ������ 2. Kontribusi Nilai Tanah Terhadap Pertumbuhan Ekonomi Metode analisis regresi panel selama kurun waktu 2016-2019 di tingkat kabupaten/kota kemudian diterapkan untuk menganalisis kontribusi nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi, dengan mengembangkan model yang diadaptasi dari studi Vidyattama (201047) yang melihat determinan pertumbuhan regional Indonesia sebagai berikut. Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Ekonomi Regional ������������ ������������������������������������������ = ������1������������������������������������−1 + ������3������������������������������������������������−1 + ������3������������������������������ + ������4������������������������������ + ������5������������������������������−1 + ������6������������������������������������������������ + ������7������������������������������������������������ + ������8������������������������������������������������ + ������9������������������������������������ + ������10������������������������������������ + ������11������������������������������������������������ + ������12������������������������������������������������ + ������13������������������������������������������������ + ������14������������������������������������������������ + ������������������ 47 Vidyattama, Yogi. (2010). A Search for Indonesia's Regional Growth Determinants. Asean Economic Bulletin. 27. 281-294. 10.1355/ae27-3c. 20

dengan keterangan sebagai berikut. Tabel 3.3. Keterangan Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Ekonomi Regional Variabel Keterangan Sumber Data ������������������������������������������ Produk Domestik Regional Bruto per Kapita di Kabupaten BPS ������ Tahun ������ ������������������������−������ Nilai Tanah di Kabupaten ������ Tahun ������ − 1 Kementerian ATR/BPN ������������������������������������−������ Produk Domestik Regional Bruto per Kapita di Kabupaten BPS ������ Tahun ������ − 1 ������������������ Share investasi (pembentuk modal tetap kasar) terhadap BPS PDRB di Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������ Populasi di Kabupaten ������ Tahun ������ BPS ������������������−������ Populasi di Kabupaten ������ Tahun ������ − 1 BPS ������������������������������������ Rata-rata lama sekolah di Kabupaten ������ Tahun ������ BPS ������������������������������������ Rasio Panjang jalan terhadap populasi di Kabupaten ������ BPS Tahun ������ ������������������������������������ Share nilai tambah sektor perdagangan terhadap PDRB di BPS Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������ Share nilai tambah administrasi pemerintahan, pertahanan, BPS dan jaminan sosial terhadap PDRB di Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������ Rasio deposit dan kredit total di Bank Komersial terhadap Bank PDRB di Kabupaten ������ Tahun ������ Indonesia ������������������������������������ Share nilai tambah sektor pertanian terhadap PDRB di BPS Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������������������ Share nilai tambah sektor jasa terhadap PDRB di BPS Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������������������ Share nilai tambah sektor manufaktur terhadap PDRB di BPS Kabupaten ������ Tahun ������ ������������������������������������ Share nilai tambah sektor konstruksi dan real estate BPS terhadap PDRB di Kabupaten ������ Tahun ������ Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah Kementerian ATR/BPN mengembangkan indeks akurasi informasi nilai tanah, dengan persamaan berikut. ������������������������������������ ������������������������������������������ ������������������������������������������������������ ������������������������������ ������������������������ℎ ������������������������������ ������������������ ������������������������������������������������������������ + ������������������������������ ������������������������������������������������������ + ������������������������ + ������������������������������ = ������������������������������ ������������������������������ ������������������������ℎ 21

Untuk melihat kontribusi indeks tersebut pada pertumbuhan ekonomi, maka dikembangkan model yang juga mempertimbangkan indeks akurasi informasi nilai tanah sebagai salah satu variabel prediktor sebagai berikut. Model Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Ekonomi Regional dengan Mempertimbangkan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah ������������������������������������������������������ = ������������������������������������������������������������������ + ������1������������������������������������−1 + ������3������������������������������������������������−1 + ������4������������������������������ + ������5������������������������������ + ������5������������������������������−1 + ������6������������������������������������������������ + ������7������������������������������������������������ + ������8������������������������������������������������ + ������9������������������������������������ + ������10������������������������������������ + ������11������������������������������������������������ + ������12������������������������������������������������ + ������13������������������������������������������������ + ������14������������������������������������������������ + ������������������ 3. Pemanfaatan Tanah Bersertifikat bagi Kesejahteraan Masyarakat Untuk memperkuat hasil penelitian, analisis primer dilakukan di daerah studi kasus dalam rangka menjelaskan fenomena terkait pemanfaatan tanah bersertipikat di masyarakat dan pengaruhnya terhadap kesejahteraan, yang dilihat melalui pemanfaatan tanah dan nilai tambah tanah, harga tanah, status kredit dan jumlah kredit, serta pembayaran pajak tanah. Analisis dilakukan dengan mengolah hasil pengisian kuesioner oleh masyarakat di daerah studi kasus yang dilanjutkan dengan melakukan uji perbedaan antara dua kelompok dependen (sebelum dan sesudah program) dan uji perbedaan antara dua kelompok independen (penerima program dan bukan penerima program). Uji beda yang dilakukan Uji-T (T-Test) untuk data yang berbentuk numerik serta Uji Fisher Exact (Fisher Exact Test) dan Uji Kolmogorov Smirnov untuk data yang berbentuk nominal atau ordinal dengan jumlah sampel yang relatif kecil. 22

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN A. Gambaran Umum 1. Zona Nilai Tanah Salah satu program kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) adalah pembuatan Peta Zona Nilai Tanah yang bertujuan agar informasi nilai tanah dapat dimanfaatkan untuk pelayanan pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan dengan nilai tanah.48. Peta Zona Nilai Tanah secara khusus bertujuan sebagai acuan untuk menetapkan tarif beberapa pelayanan pertanahan sesuai dengan PP No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN. Selain itu, Peta Zona Nilai Tanah menjadi referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalam pengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan pelaksanaannya. Secara khusus, pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dimaksudkan menyediakan informasi nilai tanah, sebagai kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat, melalui : 1. Percepatan penyediaan informasi nilai pasar tanah; 2. Pembangunan dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset Pertanahan (SIMASTAN) dengan sub sistem informasi nilai tanah, yang sangat bermanfaat untuk: a. informasi umum nilai pasar tanah; b. referensi nilai untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk kepentingan masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan pengamanan aset negara; c. penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP; d. referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan dan properti; e. informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil (fair); f. referensi dalam penetapan nilai ganti-rugi bagi masyarakat dan Tim/Lembaga Penilai Tanah; g. piranti monitoring nilai dan pasar tanah; h. memberikan gambaran mengenai perkembangan perekonomian suatu wilayah; i. pembuatan model indeks harga tanah. 48 Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah. 2020. Standar Operasional Prosedur Internal (SOPI) Direktorat Penilaian Tanah Tahun 2020. Jakarta: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional 23

Selain pembuatan Peta Zona Nilai Tanah, Kementerian ATR/BPN juga melakukan kegiatan pembaruan Peta Zona Nilai Tanah yang dimaksudkan untuk menyediakan informasi nilai tanah terbaru (ter-update), sehingga dapat memperbarui peta zona nilai tanah tahun sebelumnya. Berdasarkan data pada Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id), hingga saat ini telah ada 317 Kabupaten/Kota yang telah memiliki data Zona Nilai Tanah aktif. Tabel 4.1. Jumlah Kabupaten/Kota yang memiliki Data Zona Nilai Tanah Aktif No. Provinsi Jumlah No. Provinsi Jumlah Kab./Kota Kab./Kota 1. Aceh 11 18. Sulawesi Utara 4 2. Sumatera Utara 9 19. Sulawesi Tenggara 2 3. Sumatera Barat 15 20. Sulawesi Selatan 24 4. Sumatera Selatan 4 21. Sulawesi Tenggara 7 5. Riau 10 22. Bali 9 6. Jambi 11 23. Nusa Tenggara Barat 10 7. Bengkulu 7 24 Nusa Tenggara Timur 8 Lampung 12 25. Maluku 2 9. DKI Jakarta 5 26. Papua 7 10. Jawa Barat 26 27. Maluku Utara 3 11 Jawa Tengah 35 28. Banten 7 12. Jawa Timur 39 29. Kepulauan Bangka Belitung 7 13. DIY 5 30. Gorontalo 5 14. Kalimantan Barat 9 31 Sulawesi Barat 6 15. Kalimantan Tengah 3 32. Kepulauan Riau 6 16. Kalimantan Timur 11 33. Papua Barat - 17. Kalimantan Selatan 6 34. Kalimantan Utara N/A Total: 317 Sumber: Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id) (Agustus 2020, diolah) Untuk data ZNT, terdapat dua jenis data yang tersedia untuk tingkat Kabupaten/Kota pada Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id), yaitu data ZNT aktif dan data ZNT histori. Akan tetapi, data yang tersedia masih patut dipertanyakan kembali sebelum digunakan. Sebagai contoh, dengan diasumsikan bahwa data ZNT histori merupakan data nilai tanah tahun sebelumnya, data nilai rerata ZNT Aktif untuk Jakarta Selatan adalah Rp15.821.638/m2, akan tetapi data nilai rerata ZNT Histori untuk Jakarta Selatan sangat bervariasi, yakni Rp55.796.196/m2 untuk tahun 2019, Rp15.823.379/m2 untuk tahun 2018, Rp31.132.228/m2 untuk tahun 2017, Rp15.154.967/m2 untuk tahun 2016, Rp14.675.372/m2 untuk tahun 2015, data tidak tersedia untuk tahun 2014, dan Rp13.242.052/m2 untuk tahun 2013 24

(rincian pada lampiran). Data nilai tanah sangat mungkin untuk tidak selalu sama atau naik secara konstan, akan tetapi karakteristik data yang berfluktuasi sangat drastis sangat jarang dimiliki oleh data nilai tanah. Data yang sangat bervariasi ini mungkin dikarenakan ZNT yang tercantum dalam data ZNT Histori merupakan riwayat data ZNT sebelumnya yang kemudian dimutakhirkan dengan data ZNT pembaruan hasil dari kegiatan pelaksanaan program survei. Berdasarkan hasil wawancara saat pengambilan data, diketahui bahwa survei pembaruan ZNT dilakukan pada sampel zona yang berbeda setiap tahun. Berbedanya sampel zona yang disurvei dalam setiap pembaruan ZNT sangat memungkinkan memberikan nilai ZNT yang jauh berbeda sehingga nilainya antar waktu tidak bisa diperbandingkan, dan datanya menjadi diragukan untuk dapat dipergunakan dan diolah. Untuk itu, diperlukan pengembangan sistem informasi data nilai tanah dengan lebih baik. Tren Nilai Rerata Zona Nilai Tanah (ZNT) Kota Jakarta Selatan (per m2) Rp60000 000 Rp55796 196 Rp50000 000 Rp40000 000 Rp31132 228 Rp15821 638 Rp30000 000 Rp15821 638 Rp20000 000 Rp13242 052 Rp10000 000 Rp 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2013 ZNT Histori ZNT Aktif Sumber: Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id) (Agustus 2020, diolah) Gambar 4.1. Tren Nilai Rerata Zona Nilai Tanah (ZNT) Kota Jakarta Selatan Hingga tahun 2019, peta Zona Nilai Tanah telah dimanfaatkan oleh 51 pemerintah kabupaten/kota dan 2 pemerintah provinsi melalui Perjanjian Kerja Sama. Salah satu tujuannya adalah penggunaan data ZNT sebagai basis pajak. Akan tetapi, pada perkembangannya terdapat kekhawatiran bahwa penerapan ZNT sebagai acuan pajak daerah menimbulkan peluang adanya perasaan kurang adil pada masyarakat. Untuk menangani hal tersebut, Kementerian ATR/BPN melakukan pendetilan peta ZNT dan mengembangkan peta nilai bidang tanah (Pentabit). 25

Peta nilai bidang tanah dihasilkan melalui penilaian massal berbasis bidang, yang merupakan penilaian tanah sistematik untuk suatu wilayah dengan melakukan uji statistik atas karakteristik masing-masing bidang tanah. Beberapa faktor yang digunakan dalam pemodelan variabel untuk mengukur nilai bidang tanah diantaranya adalah luas, bentuk, lebar, elevasi, letak tanah, jalan (kelas jalan, lebar jalan, kualitas jalan, jarak ke jalan), fasilitas, utilitas, risiko, aksesibilitas, pemanfaatan, dan zonasi. Selain itu, penentuan sampel yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian massal berbasis bidang mempertimbangkan jenis hak, jenis data, dan waktu. Penilaian tanah berbasis bidang dapat (1) menghasilkan nilai tanah yang unik sesuai posisi bidang, (2) menghasilkan nilai tanah yang unik sesuai bentuk bidang, (3) memperhitungkan fasilitas dan risiko, (4) mengkontrol kualitas hasil prediksi nilai tanah , (5) merencanakan pengadaan tanah melalui aplikasi, (6) merubah nilai tanah dari konsolidasi tanah dan perubahan tata ruang. Peta nilai bidang tanah diharapkan dapat memberikan manfaat bagi (1) acuan penentuan tarif pelayanan pertanahan, (2) acuan dalam konversi nilai bidang tanah ke dalam nilai unit vertikal satuan rumah susun/apartemen pada kegiatan konsolidasi tanah, (3) referensi bagi penilai berlisensi dalam menghitung penggantian yang layak dan adil dalam tahapan perencanaan dan pelaksanaan pengadaan tanah, (4) acuan nilai untuk penentuan PBB, PPH, BPHTB, jual beli properti, dan penggunaan lainnya. Dengan dilaksanakannya program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap), diharapkan mulai tahun 2020 akan ada kota/kabupaten yang telah terpetakan bidang tanahnya secara lengkap. Pada kota/kabupaten lengkap, dapat dilaksanakan penilaian tanah massal berbasis bidang tanah yang menghasilkan Peta Nilai Bidang Tanah, sehingga masing-masing bidang tanah akan memiliki nilai yang unik satu dengan lainnya sehingga lebih mencerminkan nilai keadilan. 2. Program Strategis Pertanahan Program kerja lain dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) adalah melaksanakan kegiatan program strategis pertanahan melalui kegiatan pendaftaran tanah yang ditandai dengan penerbitan sertipikat tanah. Dalam rangka menunjang percepatan pendaftaran tanah di Indonesia, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/ BPN) telah mencanangkan berbagai program percepatan pendaftaran tanah. Hasil dari program kerja yang telah dilaksanakan oleh Kementerian 26

ATR/BPN ini dapat dilihat melalui peningkatan yang sangat signfikan pada jumlah sertipikat tanah yang diterbitkan selama kurun waku 2015-2019. Berbeda dengan tahun 2015 di mana kegiatan penerbitan sertipikat tanah didominasi berasal dari kegiatan rutin, yakni pengajuan mandiri oleh masyarakat, di tahun 2019 kegiatan penerbitan sertipikat tanah didominasi berasal dari kegiatan PRONA/PTSL yang diadakan oleh pemerintah. Jumlah Penerbitan Sertipikat Tanah (2015-2019) 10,000,000 9,052,597 10,000,000 9,000,000 9,000,000 8,296,989 8,000,000 7,000,000 8,000,000 6,000,000 5,000,000 7,000,000 4,000,000 3,000,000 6,000,000 4,950,295 2,000,000 5,000,000 1,000,000 0 4,000,000 1,974,005 2,175,729 3,000,000 Total 2,000,000 1,000,000 0 2016 2017 2018 2019 2015 Rutin PRONA/PTSL Redistribusi Lintas Sektor Sumber: Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id) (Agustus 2020, diolah) Gambar 4.2. Jumlah Penerbitan Sertipikat Tanah 2015-2019 Peningkatan kegiatan penerbitan sertipikat tanah yang sangat signifikan sebagai hasil program strategis pertanahan yang dilaksanakan oleh Kementerian ATR/BPN diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat melalui berbagai kegiatan ekonomi terkait pertanahan, seperti penggunaan tanah sebagai jaminan untuk menerima kredit yang dapat digunakan untuk kegiatan produksi dan konsumsi, pelaksanaan jual beli tanah untuk investasi, penerimaan pajak tanah/properti yang dapat digunakan untuk membiayai program pembangunan dan mendistribusikan pendapatan, serta penerimaan negara bukan pajak untuk memastikan tersedianya dana untuk pelayanan pertanahan secara berkelanjutan. 3. Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah Mengingat besarnya anggaran dalam rangka pelaksanaan program, maka dampak dari program yang telah dilaksanakan oleh Kementerian ATR/BPN perlu dievaluasi secara berkala. Kementerian ATR/BPN kemudian mengembangkan rumusan Indeks Akurasi Informasi Nilai 27

Tanah yang digunakan sebagai penilaian Indikator Kinerja Program untuk mendukung Sasaran Strategis Kementerian ATR/BPN Tahun 2020-2024 yaitu “Penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang berkepastian hukum dan produktif” 49. Berdasarkan Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024, Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah adalah indeks manfaat yang merupakan kenaikan nilai tanah pada lokasi yang sudah dilakukan proyek pertanahan dan tata ruang (RDTR) dari pemerintah, dan menjadi lokasi kejadian pemasangan hak tanggungan dan transaksi tanah. Rumus Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah berdasarkan Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024 adalah sebagai berikut. ������������������������������������ ������������������������������������������ ������������������������������������������������������ ������������������������������ ������������������������ℎ ������������������������������ ������������������ ������������������������������������������������������������ + ������������������������������ ������������������������������������������������������ + ������������������������ + ������������������������������ = ������������������������������ ������������������������������ ������������������������ℎ Dalam Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024, target Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah sebagai sasaran kinerja program dihitung secara nasional setiap tahun. Target tersebut meningkat secara linear untuk kurun waktu 2020-2024. Target Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dalam Renstra Dirjen Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan 2020-2024 0.060 0.045 0.046 0.047 0.048 0.049 0.050 2020 2021 2022 2023 2024 0.040 0.030 0.020 0.010 0.000 Sumber: Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024 (Oktober 2020, diolah) Gambar 4.3. Target Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dalam Renstra Dirjen Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan 2020-2024 49 Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian ATR/BPN. 2020. Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024. 28

Variabel yang dibutuhkan dalam perhitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah diantaranya adalah Nilai Hak Tanggungan, Nilai Transaksi, PNBP, BPHTB, dan Nilai Tanah yang kemudian dikontrol dengan Total Nilai Tanah sebagai koefisien pembanding antar wilayah. Data dari variabel yang dibutuhkan bersumber dari Pusat Data dan Informasi Pertanahan, Tata Ruang, dan Lahan Pertanian Pangan Pangan Berkelanjutan Kementerian ATR/BPN serta Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Kementerian ATR/BPN yang diperoleh dengan cara studi pustaka dan studi lapangan. Tabel 4.2. Sumber Data Penghitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah Data Sumber Data Tingkat Lokasi proyek Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN Kecamatan pertanahan (statistik.atr.bpn.go.id) dalam bentuk data lokasi buku tanah Lokasi RDTR Aplikasi PROTARU Progress Penyelesaian Tata Kabupaten/Kota, hanya Ruang (tataruang.atrbpn.go.id/protaru). berlaku untuk kecamatan/ zona tertentu Nilai Hak Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN Kabupaten/Kota Tanggungan (statistik.atr.bpn.go.id) Nilai Transaksi Belum tersedia di Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN Nilai PNBP Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN Kabupaten/Kota (statistik.atr.bpn.go.id) Nilai BPHTB Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN Kabupaten/Kota (statistik.atr.bpn.go.id) Total Nilai Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN Kabupaten/Kota Tanah (statistik.atr.bpn.go.id) dalam bentuk nilai rerata Sumber: Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN dan Aplikasi PROTARU Progress Penyelesaian Tata Ruang (Oktober 2020, diolah) Tersedianya data untuk menghitung Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah secara rutin yang dapat diperbandingkan setiap tahun diperlukan dalam rangka mengukur kinerja kementerian. Untuk memudahkan pengukuran kinerja, beberapa data telah tersedia di berbagai aplikasi yang dikembangkan oleh Kementerian ATR/BPN, seperti Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id) dan Aplikasi PROTARU Progress Penyelesaian Tata Ruang (tataruang.atrbpn.go.id/protaru). Namun, terdapat beberapa hal teknis yang perlu diperhatikan dalam perhitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah. Salah satunya adalah unit analisis dalam melakukan perhitungan, di mana unit analisis antar indikator belum setara satu dengan yang lain. Target Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah ditetapkan secara nasional yang 29

mewakili semua wilayah Indonesia setiap tahun. Akan tetapi, syarat dari lokasi perhitungan adalah lokasi yang sudah dilakukan proyek pertanahan dan tata ruang (RDTR) dari pemerintah dan menjadi lokasi kejadian pemasangan hak tanggungan dan transaksi tanah, di mana syarat lokasi ini sangat mungkin hanya terpenuhi di tingkat kecamatan. Hal ini dikarenakan meskipun aturan terkait RDTR dikeluarkan dalam bentuk peraturan daerah tingkat Kabupaten/Kota, di sebagian besar kabupaten/kota, aturan tersebut hanya berlaku untuk kecamatan/zona tertentu dan tidak berlaku untuk seluruh kabupaten. Di sisi lain, data lainnya dalam komponen perhitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah seperti data PNBP hanya tersedia paling rendah tingkat kabupaten/kota dan tidak tersedia hingga tingkat kecamatan. Lebih jauh, untuk data lainnnya dalam komponen Indeks Akurasi Informasi, yaitu data terkait Nilai Tanah dilakukan pemutakhiran data dalam tingkat zona, sehingga data nilai tanah untuk tingkat kabupaten/kota, provinsi, dan nasional sangat mungkin untuk sulit didapatkan. Selain itu, hingga saat ini belum semua daerah memiliki peraturan terkait RDTR dan data terkait nilai tanah, di mana baru ada sekitar 41 kabupaten/kota yang memiliki Peraturan Daerah terkait RDTR dan baru ada sekitar 317 kabupaten/kota yang telah memiliki data Zona Nilai Tanah Aktif. Adanya penambahan wilayah yang memiliki Perda RDTR dan/atau ZNT aktif akan menyebabkan nilai Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dikhawatirkan akan menjadi bias karena memiliki komponen jumlah kabupaten/kota yang berbeda setiap tahun. Perbedaan unit analisis yang bervariasi antar komponen indikator dalam perhitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah tersebut menjadikan pemilihan lokasi dalam melakukan perhitungan menjadi lebih sulit sehingga perlu dipertimbangkan kembali sebelum digunakan sebagai indeks yang mengukur kinerja kementerian setiap tahun secara nasional. Dengan terbatasnya sumber data yang dapat diolah dan digunakan, penelitian kemudian menggunakan data yang diperoleh dari Direktorat Penilai Tanah dan Ekonomi Pertanahan Kementerian ATR/BPN yang terdiri dari 31 ibukota provinsi selama kurun waktu 2015-2019 untuk melakukan analisis data sekunder. Data yang diperoleh terdiri dari data Nilai Hak Tanggungan, Nilai Transaksi, Nilai BPHTB, Nilai PNBP, dan Total Nilai Tanah. Akan tetapi dalam melakukan proses analisis, data ibukota DKI Jakarta karena nilainya sangat jauh berbeda dengan ibukota provinsi lainnya dan dikhawatirkan akan mempengaruhi hasil perhitungan. Untuk itu, analisis yang digunakan hanya menggunakan data dari 30 ibukota provinsi. Analisis yang dilakukan bertujuan untuk melihat kontribusi sertipikat tanah terhadap nilai tanah dan melihat kontribusi nilai tanah terhadap kesejahteraan masyarakat yang dilihat melalui PDRB 30

per kapita. Penggunaan data yang melibatkan 30 ibukota provinsi juga memastikan bahwa sampel data memiliki karakteristik yang tidak jauh berbeda secara umum sehingga mengurangi kemungkinan adanya variabel yang mungkin memiliki pengaruh yang besar tetapi tidak dipertimbangkan dan tidak dapat dijelaskan. Selain analisis data sekunder, penelitian juga menganalisis data primer dari enam lokasi studi kasus untuk melihat pengaruh program strategis pertanahan bagi kesejahteraan masyarakat. B. Hasil dan Pembahasan 1. Kontribusi Sertipikat Tanah Terhadap Nilai Tanah Penelitian ini menganalisis data dari 30 ibukota provinsi selama kurun waktu 2015-2019 untuk melihat kontribusi program strategis pertanahan melalui jumlah kepemilikan sertipikat tanah terhadap nilai tanah. Data nilai tanah (Rp/m2) didapatkan dengan membangi data Total Nilai Tanah dengan luas wilayah kabupaten/kota. Pada tahun 2019, terlihat bahwa terdapat kecenderungan semakin banyak jumlah sertipikat maka semakin tinggi nilai tanah. Hal ini mengindikasikan mungkin terdapat hubungan antara jumlah sertipikat tanah dan nilai tanah. Nilai Tanah (Rp 000/m2) 6000 Jumlah Sertipikat Tanah dan Nilai Tanah (2019) 5000 4000 100 200 300 400 500 600 3000 Jumlah Sertipikat Tanah (000) 2000 1000 0 0 Sumber: Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id) dan Direktorat Penilai Tanah dan Ekonomi Pertanahan (Oktober 2020, diolah) Gambar 4.4. Hubungan Jumlah Sertipikat dan Nilai Tanah (30 Ibukota Provinsi, 2019) Selain data nilai tanah yang diperoleh dari Direktorat Penilai Tanah dan Ekonomi Pertanahan, perkembangan data nilai tanah atau nilai properti juga dapat diperoleh dari Indeks Harga Properti Residensial yang dihasilkan oleh Bank Indonesia melalui Survei Harga Properti 31

Residensial Primer. Indeks Harga Properti Residensial adalah salah satu indikator ekonomi yang memberikan informasi mengenai perkembangan properti residensial yang dilaksanakan di 18 kota terhadap perusahaan pengembang perumahan (primary market) yang mempunyai skala kegiatan cukup besar serta aktif berproduksi membangun rumah secara kontinyu. Meskipun begitu, hanya 15 kota yang datanya tersedia secara lengkap selama kurun waktu 2015-2019, diantaranya Jabodetabek-Banten, Bandung, Semarng, Surabaya, Medan, Padang, Palembang, Bandar Lampung, Yogyakarta, Banjarmasin, Denpasar, Manado, Makassar, Pontianak, Batam, dan Balikpapan. Secara umum, terlihat pola yang sama antara rata-rata nilai tanah dari kegiatan penilan Zona Nilai Tanah yang dilaksanakan oleh Kementerian ATR/BPN dan Indeks Harga Properti Total dari kegiatan Survei Harga Properti Residensial Primer yang dilaksanakan oleh Bank Indonesia. Pola menunjukan bahwa semakin banyak jumlah sertipikat tanah, Indeks Harga Properti semakin meningkat. Sertipikat Tanah dan Indeks Harga Properti (2019) Indeks Harga Properti 400 350 300 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 250 200 150 100 50 0 0 Jumlah Sertipikat Tanah Sumber: Dashboard Statistik Kementerian ATR/BPN (statistik.atr.bpn.go.id) dan Bank Indonesia (Oktober 2020, diolah) Gambar 4.5. Hubungan Jumlah Sertipikat dan Indeks Harga Properti (15 Kota, 2019) Untuk melihat kontribusi sertipikat pada nilai tanah, peneliti kemudian melakukan analisis menggunakan model data panel dengan fixed effect. Pemilihan model fixed effect dikarenakan adanya perbedaan karakteristik dari sampel sehingga dapat berpengaruh terhadap nilai variabel independen, dalam hal ini nilai tanah. Hal ini juga sesuai dengan hasil uji hausman dan uji sargan-hansen untuk menentukan model panel dengan random effect atau fixed effect. Hasil uji dengan fixed effect menunjukkan bahwa rasio jumlah sertipikat tanah per luas wilayah memiliki pengaruh yang positif signifikan terhadap nilai tanah. Peningkatan 1 sertipikat tanah 32

per kilometer persegi luas wilayah mempengaruhi peningkatan nilai tanah sebesar Rp890,41. Selain itu, rasio panjang jalan per luas wilayah juga memiliki pengaruh yang positif signifikan terhadap nilai tanah. Peningkatan panjang jalan 1 kilometer per kilometer persegi luas wilayah akan meningkatkan nilai tanah sebesar Rp9.378,43. Variabel PDRB berpengaruh positif sigifikan terhadap nilai tanah jika hanya dihitung bersama sertipikat tanah dan belum mengikutsertakan variabel kontrol. Pengaruhnya kemudian menghilang ketika variabel kontrol lain diikutsertakan ke dalam perhitungan.Variabel lain seperti rasio luas tanah yang sementara tidak dimanfaatkan per luas wilayah, rasio jumlah perusahaan konstruksi per luas wilayah, rasio jumlah puskesmas per kepadatan penduduk, rasio jumlah sekolah dasar per jumlah penduduk tidak signifikan mempengaruhi nilai tanah di 30 ibukota provinsi selama kurun waktu 2015- 2019. Dalam hal ini, nilai jarak tidak dapat ikut di dalam perhitungan karena memiliki nilai yang sama setiap tahun. Model regresi untuk nilai tanah yang melibatkan seluruh variabel menghasilkan nilai R2 adjusted sebesar 0,48. Artinya, variabel independen dalam model tersebut secara bersama-sama memengaruhi nilai tanah sebesar 48% sedangkan sisanya mungkin berasal dari variabel yang tidak termasuk dalam model. Tidak hanya berpengaruh terhadap nilai tanah yang berasal dari data Kementerian ATR/BPN, rasio jumlah sertipikat per luas wilayah juga berpengaruh signifikan positif dengan Indeks Harga Properti yang berasal dari data Bank Indonesia. Indeks Harga Properti dalam penelitian ini menggunakan data triwulan IV setiap tahun. Penambahan 1 sertipikat per kilometer persegi luas wilayah berpengaruh terhadap peningkatan Indeks Harga Properti sebesar 0,02. Lebih jauh, PDRB juga berpengaruh signifikan positif terhadap Indeks Harga Properti meskipun koefisiennya sangat kecil bahkan mendekati 0,00. Model regresi untuk Indeks Harga Properti yang melibatkan seluruh variabel menghasilkan nilai R2 adjusted sebesar 0,85. Artinya, variabel independen dalam model tersebut secara bersama-sama memengaruhi Indeks Harga Properti sebesar 85% sedangkan sisanya mungkin berasal dari variabel yang tidak termasuk dalam model. Hasil ini mengkonfirmasi kerangka konsep yang dikembangkan oleh Feder dan Nishio (1998)50, di mana peningkatan tanah yang didaftarkan akan meningkatkan nilai tanah. Bahkan, kepemilikan sertipikat tanah memiliki pengaruh yang robust meskipun ditambahkan variabel 50 Feder, G., & Nishio, A. (1998). The benefits of land registration and titling: Economic and social perspectives. Land Use Policy, 15(1), 25–43. doi:10.1016/s0264-8377(97)00039-2. 33

kontrol lain dalam model. Hal ini juga mendukung penelitian empiris di Indonesia yang menggunakan data mikro oleh Pramana (2016) 51, Mardiana, et al. (2016)52 dan SMERU (200253), di mana sertifikasi tanah memiliki pengaruh pada nilai tanah. Sesuai dengan kerangka konsep yang dikembangkan oleh Feder dan Nishio (1998)54, nilai tanah juga dipengaruhi oleh aktivitas ekonomi yang ada di wilayah tersebut, yang ditandai dengan nilai Produk Domestik Regional Bruto Daerah. Tabel 4.3. Hasil Regresi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah Variabel Nilai Tanah Nilai Tanah IHP IHP (tanpa (dengan (tanpa (dengan Jumlah Sertipikat Tanah/Luas ST variabel variabel variabel variabel kontrol) kontrol) kontrol) kontrol) wilayah 888.78*** 890.41** 0.02*** 0.02** (8.17) (2.86) (4.16) (3.22) PDRB Atas Dasar Harga PDRB 1.36* 1.48 0.00*** 0.00*** Berlaku (1.68) (1.50) (11.68) (9.39) Luas tanah yang sementara 7946.15 -1.29 tidak diusahakan/Luas Wilayah USE (0.96 (-0.78) Jumlah perusahaan RENT 8132.34 3.56* konstruksi/Luas Wilayah (0.74) (1.82) Panjang jalan/Luas Wilayah INFR 9378.43*** 0.01 (3.76) (0.01) Jumlah puskesmas/ Kepadatan HEALTH -48653.38 26.77 penduduk (-0.94) (0.19) Jumlah sekolah dasar/ EDUC -400.21 -208.96 Kepadatan Penduduk (-1.27) (-1.22) Jarak ke pusat ibukota o.DIST 0.00 0.00 (.) (.) Konstanta _cons 420685.53*** 320918.78 166.55*** 192.76** N (32.57) (8.97) R2 (5.18) (1.46) 70.00 70.00 R2 adjusted 0.87 150.00 150.00 0.85 0.85 ( ) t statistics in parentheses 0.80 0.49 0.50 0.36 0.48 * p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.001 51 Pramana, A.Y.E. 2016 Impact of Land Use Regulation on Land Values (Case Study for Measuring Impact of Sleman Regency Spatial Plan on Land Value in Ngaglik District, Sleman, Indonesia). 52 Mardiana, Y. S 2016. Pengaruh Sertifikasi Tanah terhadap Nilai Tanah dan Kondisi Ekonomi Masyarakat di Kabupaten Sukoharjo. Jurnal Aplikasi Bisnis dan Manajemen, Vol. 2 No. 3 September 2016. DOI: 10.17358/JABM.2.3.304 53 SMERU. 2002. Laporan Penelitian Evaluasi Dampak Pendaftaran Tanah Secara Sistematik Melalui PAP. Jakarta: Lembaga Penelitian SMERU 54 Feder, G., & Nishio, A. (1998). The benefits of land registration and titling: Economic and social perspectives. Land Use Policy, 15(1), 25–43. doi:10.1016/s0264-8377(97)00039-2. 34

2. Kontribusi Nilai Tanah Terhadap Pertumbuhan Ekonomi Setelah mengetahui kontribusi program strategis pertanahan terhadap nilai tanah, penelitian ini kemudian menganalisis data untuk melihat kontribusi nilai tanah terhadap pertumbuhan ekonomi. Data yang digunakan berasal dari 30 ibukota provinsi selama kurun waktu 2016- 2019. Pada tahun 2019, terlihat bahwa terdapat kecenderungan semakin tinggi nilai tanah, maka semakin tinggi tingkat PDRB per kapita. Hal ini mengindikasikan adanya hubungan antara nilai tanah dan dan PDRB per kapita. Nilai Tanah dan PDRB per Kapita (2019) PDRB per kapita (Rp 000 000) 250 1000 2000 3000 4000 5000 6000 200 150 100 50 0 0 Nilai Tanah (Rp 000/m2) Sumber: Direktorat Penilai Tanah dan Ekonomi Pertanahan Kementerian ATR/BPN dan Badan Pusat Statistik (Oktober 2020, diolah) Gambar 4.6. Hubungan Rata-rata Nilai Tanah (per m2) dan PDRB per Kapita (2015-2019) Lebih jauh, penelitian ini juga ingin melihat pengaruh dari Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah terhadap pertumbuhan ekonomi. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, peningkatan kegiatan penerbitan sertipikat tanah yang sangat signifikan sebagai hasil program strategis pertanahan yang dilaksanakan oleh Kementerian ATR/BPN diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat melalui berbagai kegiatan ekonomi terkait pertanahan, seperti penggunaan tanah sebagai jaminan untuk menerima kredit yang dapat digunakan untuk kegiatan produksi dan konsumsi, pelaksanaan jual beli tanah untuk investasi, penerimaan pajak tanah/properti yang dapat digunakan untuk membiayai program pembangunan dan 35

mendistribusikan pendapatan, serta penerimaan negara bukan pajak untuk memastikan tersedianya dana untuk pelayanan pertanahan secara berkelanjutan. Hal ini kemudian dievaluasi melalui nilai Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah. Akan tetapi, selama kurun waktu 2015- 2019, terlihat bahwa perkembangan nilai Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah tidak diikuti dengan nilai PDRB/kapita. Hal ini mungkin dikarenakan besarnya nilai transaksi sebagai pembentuk Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah tidak hanya dipengaruhi oleh aktivitas ekonomi terkait pertanahan yang timbul dari kepemilikan sertipikat, tetapi dapat juga dipengaruhi hal lain, seperti adanya berbagai Proyek Strategis Nasional seperti pembuatan infrastruktur jalan, jembatan, waduk, dan lain sebagainya. Hal ini memungkinkan nilai Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah tidak konsisten meningkat sehingga target yang telah ditetapkan sebelumnya perlu dipertimbangkan kembali. Rata-rata Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dan PDRB/Kapita (Juta Rupiah) 90 0.05 0.08 0.07 0.06 0.09 80 2016 2017 2018 2019 0.08 70 0.07 60 0.06 50 0.05 40 0.04 30 0.02 0.03 20 0.02 10 0.01 0 0 2015 Rata-rata Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah Rata-rata PDRB/Kapita Sumber: Direktorat Penilai Tanah dan Ekonomi Pertanahan Kementerian ATR/BPN dan badan Pusat Statistik (Oktober 2020, diolah) Gambar 4.7. Rata-rata Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah dan PDRB/kapita (juta rupiah) (30 Provinsi, 2019) Hasil analisis data menunjukkan bahwa nilai tanah pada periode sebelumnya mempengaruhi PDRB per kapita sebelum dikontrol dengan variabel lain. Akan tetapi, pengaruh ini menghilang ketika variabel kontrol diikutsertakan ke dalam model, terutama ketika menyertakan variabel nilai PDRB pada tahun sebelumnya. Dalam penelitian ini, nilai tanah menggunakan nilai tahun sebelumnya dengan asumsi bahwa pengaruh nilai tanah terhadap pertumbuhan PDRB per kapita membutuhkan lag waktu dan tidak terjadi dalam waktu yang bersamaan. Lebih jauh, Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah juga tidak mempengaruhi PDRB per kapita seperti yang 36

diprediksikan. Sesuai dengan analisis, hal ini mungkin dikarenakan nilai transaksi (sebagai pembentuk Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah) yang tidak stabil dan dapat berfluktuasi sebagai akibat berbagai faktor lain, seperti adanya Proyek Strategis Nasional. Model dengan melibatkan seluruh variabel menghasilkan nilai R2 adjusted sebesar 0,99. Artinya, variabel independen dalam model tersebut secara bersama-sama memengaruhi pertumbuhan ekonomi sebesar 99%, sedangkan sisanya mungkin berasal dari variabel yang tidak termasuk dalam model. Tabel 4.4. Hasil Regresi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Ekonomi Pengaruh Nilai Tanah Pengaruh Nilai Tanah dan Indeks Akurasi terhadap PDRB Informasi Nilai Tanah Variabel terhadap PDRB tanpa dengan tanpa dengan variabel variabel kontrol kontrol variabel variabel -0.05 0.81*** (-1.32) kontrol kontrol (5.84) Nilai Tanah (T-1) lnNT1 0.80*** -0.06 (5.63) (-1.38) Indeks Akurasi Informasi lnIAINT 0.01 0.00 Nilai Tanah lnPDRBT1 Produk Domestik Regional lnS (0.26) (1.10) Bruto (T-1) Share investasi (pembentuk lnP 0.93*** 0.93*** modal tetap kasar) terhadap (37.94) PDRB -0.00 (40.40) (-0.94) Populasi -0.00 -1.00*** (-103.78) (-1.17) Populasi (T-1) lnP1 -0.02 -1.00*** (-1.51) (-93.40) Rata-rata lama sekolah pada lnYSCH 0.06 populasi (0.36) -0.02 Panjang jalan per populasi lnRDPC -0.00 (-1.61) (-0.39) Share nilai tambah sektor lnTRDS -0.08 0.08 perdagangan tehadap PDRB lnGS (-0.85) (0.52) Share konsumsi pemerintah lnFS -0.08 0.00 terhadap PDRB lnAGRS (-1.64) (0.01) Perbanding deposit lnSERV -0.08 terhadap kredit lnMANU 0.01 (-0.80) Share nilai tambah sektor lnCONS (0.88) -0.07 pertanian terhadap PDRB -0.02 (-1.60) Share nilai tambah sektor (-0.76) 0.01 jasa terhadap PDRB -0.05 (0.91) Share nilai tambah sektor (-0.87) -0.03 manufaktur terhadap PDRB -0.12* (-0.95) Share nilai tambah sektor (-1.86) -0.05 konstruksi dan real estate -0.07 (-0.83) terhadap PDRB (-0.75) -0.13* (-1.93) -0.06 (-0.68) 37

Pengaruh Nilai Tanah Pengaruh Nilai Tanah dan Indeks Akurasi terhadap PDRB Informasi Nilai Tanah Variabel terhadap PDRB Konstanta tanpa dengan tanpa dengan N R2 variabel variabel variabel variabel R2 adjusted kontrol kontrol kontrol kontrol ( ) t statistics in parentheses _cons 6.04*** 8.97*** 6.12*** 8.95*** (7.08) (9.08) (6.73) (9.17) 120 120 120 120 0.28 0.99 0.29 0.99 0.03 0.99 0.04 0.99 * p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.0 01 3. Pemanfaatan Sertipikat Tanah bagi Kesejahteraan Masyarakat Untuk melihat pemanfaatan sertipikat tanah bagi kesejahteraan masyarakat, penelitian mengambil data primer melalui wawancara dan pengisian kuesioner secara langsung oleh masyarakat. Lokasi pengambilan data berada di kabupaten/kota yang telah memiliki peraturan daerah terkait RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) dan telah melaksanakan program strategis pertanahan sesuai dengan prosedur perhitungan Indeks Akurasi Informasi Nilai Tanah yang menjadi Indikator Kinerja Program Kementerian ATR/BPN55. Pemilihan lokasi dilakukan secara purposif dengan mempertimbangkan variasi program strategis pertanahan yang dilaksanakan pada tahun 2017-2018 (PTSL, redistribusi, dan lintas sektor). Hal ini sesuai dengan hasil penelitian Dampak Ekonomi Program Strategis Pertanahan (2019) di mana sebagian besar masyarakat mengajukan pinjaman pada tahun kedua (28%) dan ketiga (26%) setelah menerima sertipikat56. Enam lokasi studi kasus tersebut diantaranya Kab. Tasikmalaya, Kota Bandung, Kab. Serang, Kab. Banyumas, Kota Yogyakarta, dan Kab. Bantul. Dalam pelaksanaan pengambilan data, responden yang terlibat tidak hanya masyarakat penerima Program Strategis Pertanahan, melainkan juga masyarakat bukan penerima program. Hal ini bertujuan untuk membandingkan perubahan kesejahteraan yang terjadi antara penerima program dan bukan penerima program sehingga dapat diketahui apakah program strategis pertanahan benar-benar memberikan dampak bagi kesejahteraan masyarakat. Perubahan 55 Tim Pelaksana Swakelola Universitas Gadjah Mada Pusat Studi Agroekologi dan Sumber Daya Lahan Universitas Gadjah Mada. Laporan Akhir Rancangan Rencana Strategis (Renstra) Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan Tahun 2020-2024. 56 Pusat Penelitian dan Pengembangan Kementerian ATR/BPN dan Pusat Penelitian Geografi Terapan Universitas Indonesia. 2019. Laporan Akhir: Dampak Ekonomi Program Strategis Pertanahan. 38

kesejahtaraan yang dilihat dalam penelitian ini diantaranya pemanfaatan tanah dan nilai tambah tanah, harga tanah, status kredit dan jumlah kredit, serta pembayaran pajak tanah. a. Analisis Pemanfaatan Tanah dan Nilai Tambah Tanah Terdapat perbedaan yang signifikan antara responden bukan penerima program dan penerima program untuk pemanfaatan bidang tanah saat ini di Kabupaten Tasikmalaya (p-value 0,019) dan Kabupaten Bantul (p-value 0,006). Hal ini diikuti dengan adanya perbedaan rata-rata nilai tambah bidang tanah saat ini di Kabupaten Tasikmalaya (p-value 0,0438) dan perbedaan rata- rata perubahan nilai tambah bidang tanah di Kabupaten Bantul (p-value 0,0086). Lebih jauh, di Kabupaten Bantul juga ditemukan perbedaan yang signifikan antara sebelum dan sesudah program untuk nilai tambah bidang tanah pada penerima program (p-value 0,0438). Tabel 4.5. Hasil Analisis Pemanfaatan Tanah dan Nilai Tambah Tanah Kabupaten/Kota Sampel Uraian Kab. Kota Kab. Kab. Kota Kab. Program Strategis Tasikmalaya Bantul Bandung Serang Banyumas Yogyakarta Redistribusi PTSL PTSL PTSL PTSL PTSL Petani Nelayan UKM 10 Jumlah Responden 18 9 10 13 9 Bukan Penerima Program Jumlah Responden 13 18 10 10 13 14 Penerima Program Uji Fisher's Exact Pemanfaatan Terdapat Tidak Tidak Tidak Tidak Terdapat Tanah Saat Ini perbedaan terdapat terdapat terdapat terdapat perbedaan perbedaan perbedaan perbedaan perbedaan Perubahan (0.019) (1.000) (1.000) (1.000) (0.494) (0.006) Pemanfaatan Tanah Uji Kolmogorov-Smirnov Nilai tambah Tidak Tidak Tidak Tidak Tidak Tidak bidang tanah terdapat terdapat terdapat terdapat terdapat terdapat sebelum dan perbedaan perbedaan perbedaan perbedaan perbedaan perbedaan sesudah menerima (1.000) (1.000) (1.000) (1.000) (1.000) (1.000) program Paired t test N/A . Tidak N/A . Tidak Tidak Terdapat terdapat terdapat terdapat perbedaan perbedaan perbedaan perbedaan (0.3313) (0.9410) (0.1042) (0.0023) Two-sample t test 39

Kabupaten/Kota Sampel Uraian Kab. Kota Kab. Kab. Kota Kab. Tasikmalaya Bantul Program Strategis Bandung Serang Banyumas Yogyakarta Nilai Tambah Redistribusi PTSL Bidang Tanah Saat PTSL PTSL PTSL PTSL Petani ini Terdapat Nelayan UKM Tidak perbedaan terdapat Tidak N/A . Tidak Tidak perberdaan (0.0438) (0.1676) terdapat terdapat terdapat perbedaan perbedaan perbedaan (0.3313) (0.5811) (0.1042) Two-sample t test Perubahan Nilai Tidak Tidak N/A . Tidak Tidak Terdapat Tambah terdapat perbedaan terdapat terdapat terdapat perbedaan (0.0086) perbedaan perbedaan perbedaan (0.7609) (0.3313) (0.4622) (0.1042) ( ) : p-value N/A : Tidak dapat dihitung karena hanya memiliki satu nilai pada variabel Adanya perbedaan yang signifikan di Kabupaten Tasikmalaya dan Kabupaten Bantul mungkin dikarenakan jenis pemanfaatan tanah pada sebagian besar responden penerima program adalah pertanian (92,31% di Kabupaten Tasikmalaya dan 100% di Kabupaten Bantul). Nilai ini jauh lebih besar dibanding pada responden bukan penerima program (44,44% di Kabupaten Tasikmalaya dan 50% di Kabupaten Bantul). Pemanfaatan tanah untuk pertanian relatif lebih memberikan nilai tambah dibandingkan dengan non pertanian, karena sebagian besar tanah non pertanian berbentuk hunian rumah tinggal yang tidak disewakan sehingga kurang memiliki nilai tambah secara ekonomi. Hal ini kemudian juga didukung dengan data jenis pemanfaatan tanah responden di kabupaten/kota lainnya yang sebagian besar berupa non pertanian, yakni rumah tinggal yang tidak disewakan, baik pada responden bukan penerima program maupun responden penerima program sehingga tidak memberikan perbedaan yang signifikan terkait pemanfataan tanah dan nilai tambah tanah. 40