Hypotéky - ebook

Hypotéky Kapitola 1: Co je hypotéka a jak se liší od jiných úvěrů Když jsem se poprvé dozvěděl o hypotéce, ptal jsem se sám sebe, co to vlastně je a jak se liší od jiných typů úvěrů. Hypotéka je ve skutečnosti specifickým typem úvěru poskytnutým bankou, který je zajištěný nemovitostí. Charakterizuje ho to, že je účelový - to znamená, že banka ho poskytuje výhradně pro účely bydlení. Může to být bydlení pro mě osobně nebo i pro členy mé blízké rodiny, například pro naše děti. Když si říkáme, že je hypotéka účelový úvěr, měli bychom si uvědomit, že banka pečlivě zkoumá a ověřuje, zda jsou peníze opravdu použity na tyto konkrétní účely. Je to jinak než u běžných spotřebitelských úvěrů, které můžeme využít na cokoliv, na co máme zrovna chuť či potřebu. Abychom si hypotéku mohli vzít, musíme jako záruku dát do zástavy nějakou svoji nemovitost. Může to být nemovitost, kterou si plánujeme koupit, nemovitost, kterou již vlastníme a chceme ji financovat tímto úvěrem, nebo dokonce jiná nemovitost, kterou máme ve vlastnictví. Toto zajištění slouží jako jistota pro banku, že budeme schopni splácet hypoteční úvěr včas a v plné výši. Hypotéka se odlišuje od jiných typů úvěrů především svým účelem. Banka pečlivě prověřuje, zda je žadatel schopen a ochoten využít peníze na pořízení, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti pro bydlení. Není možné si tímto úvěrem koupit například automobil či jinou nebytovou věc. Toto je základní povídání o hypotéce a jejích hlavních odlišnostech od jiných úvěrů. V následujících kapitolách se budeme zabývat detailnějším vysvětlením, jak hypotéky fungují, jaké jsou výhody a rizika spojená s jejich sjednáním, a co je potřeba při žádosti o hypoteční úvěr zvážit. Pokud plánujete pořízení nemovitosti nebo potřebujete financovat rekonstrukci nebo výstavbu, hypotéka může být pro vás vhodným řešením, a proto stojí za to se dozvědět více o tomto specifickém druhu úvěru. Kapitola 2: Druhy hypoték a jejich výhody a nevýhody Druhy hypoték mohou být zpočátku matoucí a obtížné rozlišit, ale je důležité porozumět tomu, jaké možnosti máme k dispozici a jak se jednotlivé typy liší. V podstatě existují dvě hlavní kategorie hypoték: účelové a neúčelové (americké hypotéky). Každý typ má své vlastní výhody a nevýhody, a proto se podíváme na ně v krátkosti: Účelové hypotéky: Účelové hypotéky jsou určeny přímo pro potřeby bydlení a mají konkrétní účel, který je spojen s nemovitostí, jež je financována nebo dávána do zástavy. Zahrnují několik různých účelů, jako je: Nákup nemovitosti: Tento typ hypotéky je vhodný, pokud si chcete pořídit nové bydlení a nemáte dostatek finančních prostředků na úplné zaplacení nemovitosti. Financování výstavby: Pokud plánujete stavbu rodinného domu nebo nějakých dalších nemovitostí, můžete si vzít hypotéku na financování této výstavby. Rekonstrukce nemovitosti: Pro zlepšení a modernizaci stávajícího bydlení můžete využít hypotéku na rekonstrukci nemovitosti. Vypořádání majetkových poměrů: V rámci dědictví nebo rozvodu manželství můžete hypotékou vyplatit další dědice nebo bývalého partnera za podíl na nemovitosti. Výhody účelových hypoték zahrnují nižší úrokové sazby, protože je banka vázaná na nemovitost jako zástavu a riziko pro ni je nižší. Zároveň vám tato hypotéka poskytuje možnost získat finanční prostředky na specifický účel související s bydlením.

Neúčelové (americké) hypotéky: Neúčelové hypotéky, také nazývané americké hypotéky, se liší od účelových tím, že klient nemusí předkládat důkazy o konkrétním účelu využití finančních prostředků. Klient dává do zástavy svou nemovitost a banka mu poskytne prostředky na účet, které může použít na cokoliv. Hlavní výhodou neúčelových hypoték je, že nemusíte zdůvodňovat, na co peníze použijete, a máte tak volnost v jejich využití. To může být užitečné, pokud potřebujete financovat nějaký jiný projekt nebo řešit jiné neplánované výdaje. Nevýhodou je však obvykle vyšší úroková sazba než u účelových hypoték, protože banka nese vyšší riziko, když nemá jasný účel využití prostředků. Je důležité dobře zvážit své potřeby, finanční situaci a cíle před tím, než se rozhodnete pro jeden z těchto typů hypoték. Někdy může být účelová hypotéka s nižším úrokem a specifickými možnostmi využití finančních prostředků lepším řešením, zatímco v jiných situacích se může hodit neúčelová hypotéka, která poskytne větší flexibilitu. V dalších kapitolách budeme podrobněji rozebírat každý z těchto druhů hypoték a další důležité aspekty, které s nimi souvisí. Kapitola 3: Kdo může a kdo nemůže získat hypotéku - Bonita a příjmy Při žádosti o hypotéku je jedním z nejdůležitějších faktorů bonita žadatele, tedy jeho schopnost splácet úvěr. Banky provádějí důkladnou analýzu příjmů, závazků a výdajů žadatele a jeho spolužadatelů, pokud jsou uvedeni. Toto zkoumání je nezbytné, aby banka mohla určit, zda je klient schopen pravidelně splácet hypoteční úvěr až do jeho stanoveného konce. 1. Příjmy a dokládání: Klienti mohou dokládat své příjmy z oficiálních zdrojů, které jsou pravidelné a legální. To mohou být příjmy ze zaměstnání, ať už na dobu určitou nebo neurčitou. Dále mohou předložit příjmy z podnikání jako OSVČ (Osoba samostatně výdělečně činná) nebo jako majitelé právnické osoby, například s.r.o. Banky jsou však různé a některé mohou přijímat i jiné typy příjmů. Například některé banky umožňují klientům dokládat příjmy z obratu firmy, aniž by si museli vyplácet vlastní mzdu. To je užitečné pro podnikatele, kteří svůj příjem udržují v rámci firmy a nevyplácejí si ho jako osobní mzdu. I když ne všechny banky toto přijímají, je stále možné najít instituce, které se na to specializují. 2. Bonita a vyhodnocení: Banky zkoumají bonitu žadatele a stanovují jeho schopnost splácet na základě získaných informací o příjmech, závazcích a výdajích. Zohledňují se také další faktory, jako jsou počet osob v domácnosti a případná životní minimum pro děti. Důležité je si uvědomit, že hypotéka není dostupná pro každého, a to zejména v případě, kdy má klient nízké a nepravidelné příjmy, vysoké závazky nebo nevyhovující bonitu. Banky mají určité kritéria, která musí klient splnit, aby mohl být schválen pro hypoteční úvěr. Získání hypotéky může být komplikované, pokud nemáte stabilní a dostatečné příjmy nebo pokud máte záznamy o nesplácení dřívějších úvěrů. V takovém případě může být vhodné vyčkat a zlepšit svou finanční situaci nebo najít alternativní způsoby financování. Klienti by měli před podáním žádosti o hypotéku zvážit svou finanční situaci a případně konzultovat s odborníky, aby byli lépe připraveni na hodnocení bonity a zvýšili tak své šance na úspěšné získání hypotečního úvěru. V dalších kapitolách budeme prozkoumávat další klíčové faktory a aspekty související s hypotékami, abyste získali komplexní přehled o tomto důležitém finančním nástroji. Kapitola 4: Úroková sazba, RPSN a výhody nezávislých poradců při sjednávání hypoték

Úroková sazba a RPSN jsou klíčovými faktory, které ovlivňují výhodnost hypotéky pro klienta. Často se na trhu setkáváme s atraktivními nabídkami, jako jsou nízké úrokové sazby, které nás lákají. Nicméně je důležité mít na paměti, že úroková sazba není jediným parametrem, který rozhoduje o celkové výhodnosti hypotéky. 1. Úroková sazba a RPSN: Úroková sazba je procentuální vyjádření úroků, které budete platit za půjčené peníze od banky. Avšak kromě úrokové sazby je důležité se zaměřit také na RPSN (roční procentuální sazba nákladů), která zahrnuje všechny poplatky a náklady spojené s hypotékou, jako jsou poplatky za vyřízení úvěru, poplatky za posouzení nemovitosti, pojistné a další. Díky RPSN můžete získat celkový obrázek o nákladech, které budete mít s hypotékou spojené. 2. Poplatky a další produkty: Banky často nabízejí nízkou úrokovou sazbu, ale na druhou stranu mohou požadovat další produkty nebo pojištění jako podmínku pro získání této sazby. Tyto produkty mohou být spojeny s dalšími náklady a ne vždy jsou pro klienta výhodné. Je důležité si dávat pozor na to, co všechno je spojeno s hypotékou a zvážit, zda jsou tyto produkty pro vás skutečně potřebné. 3. Výhody nezávislých poradců: Jedním z důležitých aspektů, na které se můžeme zaměřit při sjednávání hypotéky, je využití nezávislého poradce. Nezávislý poradce není vázán na jednu konkrétní banku, ale má přístup k nabídkám různých finančních institucí na trhu. To mu umožňuje vybrat pro vás tu nejvýhodnější hypotéku z celé nabídky. Díky nezávislému poradci můžete ušetřit čas a námahu, kterou byste museli vynaložit při jednání s jednotlivými bankami. Poradce vám může poskytnout odborné rady, provést porovnání nabídek a vybrat pro vás tu nejlepší variantu s ohledem na vaše individuální potřeby a finanční situaci. Kromě toho, nezávislý poradce má často přístup k různým výhodám a slevám u bank, které může vyjednat pro klienty. Například může zajistit vklad na katastr zástavního práva zdarma nebo odhad nemovitosti bezplatně od určitého objemu hypotéky. Je tedy důležité brát v úvahu nejenom úrokovou sazbu, ale i celkové náklady spojené s hypotékou a porovnat nabídky různých bank. Využití nezávislého poradce může být výhodné pro snadnější a efektivnější vyhledání nejvýhodnější hypotéky pro váš případ. Kapitola 5: Doklady potřebné při sjednávání hypoték Proces sjednávání hypotéky zahrnuje důkladné předložení různých dokumentů, které banka potřebuje pro zhodnocení vaší bonity a schválení úvěru. Tento proces lze rozdělit do tří hlavních částí: Žádost a doklady totožnosti: Při podání žádosti o hypotéku je nutné vyplnit žádost v bance a předložit potřebné doklady totožnosti, jako jsou občanský průkaz nebo cestovní pas. Tímto způsobem si banka ověřuje vaši identitu a zabezpečuje proti možným podvodům. Dokládání bonity a příjmů: Banka zkoumá vaši bonitu a schopnost splácet hypotéku. Pokud jste zaměstnanec, budete potřebovat potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výpisy z bankovního účtu, kde jsou vidět pravidelné příjmy. V případě, že jste OSVČ, budete muset předložit daňové přiznání za minulý rok, včetně přílohy 1, která ukazuje obrat a další relevantní údaje. Pokud jste majitel s.r.o., budou vyžadovány daňová přiznání spolu s výkazy zisku a ztrát. Je důležité si uvědomit, že pokud žádáte o hypotéku před podáním daňového přiznání (například během ledna až března), může být bankou požadováno daňové přiznání za předchozí rok. Termíny a specifické požadavky jsou individuální a je dobré se poradit s bankou ohledně konkrétních dokladů. Doložení účelu hypotéky:

Poslední fází je dokládání účelu hypotéky. Pokud kupujete nemovitost, budete muset předložit návrh kupní smlouvy. V případě rekonstrukce nebo stavby nemovitosti budou požadovány položkové rozpočty nebo projekty. Doklady potřebné při sjednávání hypoték mohou být individuální a mohou se lišit v závislosti na bankách a konkrétních situacích. Důležité je být pečlivý a připravený s dostatečnou dokumentací. Pokud se cítíte zmateni nebo potřebujete více informací, můžete vyhledat odbornou pomoc od nezávislých poradců nebo se obrátit přímo na banku, abyste získali potřebné informace a rady pro sjednání vaší hypotéky. Kapitola 6: Předčasné splacení hypotéky Pokud máte zájem o předčasné splacení hypotéky, existují zde určité podmínky a omezení, které byste měli vzít v úvahu. Prvním důležitým bodem je datum sjednání hypotéky, které určuje pravidla pro předčasné splacení: Hypotéky sjednané do prosince 2016: Pokud jste sjednali hypotéku před prosincem 2016, můžete ji splatit předčasně kdykoliv během jejího trvání bez dodatečných poplatků. Nemusíte čekat na žádné výročí fixace úrokové sazby ani na konkrétní termín. Ovšem, můžete se rozhodnout použít tuto možnost až jednou ročně, kdy si můžete zdarma splatit až 25 % z výše úvěru. Hypotéky sjednané od prosince 2016: Zde platí nový zákon o spotřebitelském úvěru, který garantuje právo na předčasné splacení hypotéky. Ke každému výročí smlouvy (ročně od data uzavření) máte nárok zdarma splatit až 25 % z celkové výše úvěru. Tento zákon stanovuje, že při úplném předčasném splacení hypotéky mohou být bankou uplatněny účelně vynaložené náklady nebo administrativní poplatky. Tyto poplatky mohou být do 1500 Kč, ale v závislosti na bance a situaci se mohou lišit. Pokud máte zájem předčasně splatit celou hypotéku, nezávisle na výročí fixace úrokové sazby, stačí požádat banku o vyčíslení úvěru k datu, ke kterému ji chcete doplatit. Po obdržení tohoto vyčíslení se můžete rozhodnout, zda je pro vás výhodnější předčasně hypotéku splatit nebo pokračovat v pravidelném splácení. Je důležité si uvědomit, že každý případ je individuální a může se lišit v závislosti na podmínkách vaší hypotéky a bance, která ji poskytla. Pokud máte jakékoli pochybnosti nebo otázky ohledně předčasného splacení hypotéky, je vhodné konzultovat to s bankou nebo odborným poradcem, abyste si zajistili nejvýhodnější řešení pro vaši situaci. Kapitola 7: Refinancování hypotéky Refinancování hypotéky je proces, při kterém převádíte svou stávající hypotéku k jiné bance s cílem získat lepší podmínky. To zahrnuje zejména nižší úrokovou sazbu, snížení měsíční splátky nebo jiné výhodné podmínky. Refinancování je jedním z účelů hypotéky, a může být výhodné zejména při přibližujícím se výročí fixace úrokové sazby. Při refinancování se zaměřte na následující body: 1. Sledujte výročí fixace úrokové sazby: Banky obvykle 3 až 4 měsíce před koncem fixace úrokové sazby zasílají novou nabídku se změněnými podmínkami. Toto je dobrý okamžik zaměřit se na refinancování a porovnat nabídky na trhu.

2. Srovnávejte nabídky bank: Porovnávejte úrokové sazby, poplatky a další podmínky od různých bank. Ujistěte se, že nová nabídka má skutečně lepší podmínky než vaše stávající hypotéka. 3. Vyžádejte si vyčíslení úvěru: Po rozhodnutí o refinancování kontaktujte novou banku a vyžádejte si vyčíslení vašeho úvěru. To vám ukáže, kolik budete muset zaplatit za předčasné splacení a kolik prostředků potřebujete pro převedení hypotéky. 4. Předejte potřebné dokumenty: Připravte veškeré potřebné dokumenty, jako je původní úvěrová smlouva a vyčíslení od stávající banky. Zde může být také důležité, pokud jste vdaní nebo ženatí, zahrnout manžela/manželku jako spolužadatele, pokud je majetek společný. 5. Sjednejte novou hypotéku: Po ověření a schválení vašich dokumentů můžete sjednat novou hypotéku s výhodnějšími podmínkami. Nová banka vám následně vyplatí stávající banku a hypotéka bude převedena. Refinancování může být velmi výhodné, pokud najdete lepší podmínky na trhu. Pamatujte však, že každý případ je individuální, a proto se nebojte vyhledat odborného poradce, který vám pomůže s výběrem nejlepšího řešení pro vaši konkrétní situaci. Kapitola 8: Problémy se splácením hypotéky a rozvod Když se ocitnete v situaci, kdy máte problémy se splácením hypotéky, je důležité jednat transparentně a aktivně komunikovat s bankou. Nedělejte \"pštrosa\" a neignorujte problém, protože situace se sama nevyřeší a může se zhoršit. Banka je ochotna hledat řešení a nabízí několik možností, jak se s tím vyrovnat. 1. Odklad splátek: V případě dočasných finančních potíží můžete s bankou jednat o odkladu splátek. To vám umožní odložit platbu na určitou dobu, ale mějte na paměti, že to bude zaneseno do bankovních registrů. 2. Prodej nemovitosti: Pokud se nacházíte ve složitější finanční situaci a nemůžete si dovolit dál splácet hypotéku, prodej nemovitosti může být rozumným řešením. Peníze z prodeje se použijí k doplacení zbytku hypotéky, a zbytek financí se rozdělí mezi manžele podle dohody a majetkového podílu. 3. Jednostranný převod hypotéky: Pokud jednoho z manželů zůstává v nemovitosti, může být proveden jednostranný převod hypotéky. To znamená, že jeden manžel bude odpovědný za hypotéku a musí prokázat, že má dostatečný bonitní rating a finanční prostředky na to, aby mohl hypotéku splácet. Je důležité, aby se řešení týkající se hypotéky v případě rozvodu čekalo až do doby, než je rozvodové řízení ukončeno a má právní moc. Banka bude v tomto ohledu respektovat právní postavení manželů. Pamatujte, že každá situace je specifická, a proto se obraťte na odborníka nebo poradce, který vám pomůže s nejlepším možným řešením pro vaši konkrétní situaci. S otevřenou komunikací a správnými kroky můžete efektivně řešit problémy se splácením hypotéky a rozvodem. Kapitola 9: Financování nemovitosti ze zvláštních zdrojů Pokud jste zaujati nemovitostí, která je například z dražby nebo se na ni vztahuje insolvence, a máte zájem ji financovat hypotečním úvěrem, existuje několik možností, jak toho dosáhnout. Každá situace je specifická, a proto je důležité dobře zvážit možnosti a poradit se s odborníkem. 1. Refundace vlastních zdrojů: Pokud máte dostatek vlastních finančních prostředků a vyhraje dražbu nebo se objeví vhodná nemovitost, můžete ji zaplatit ze svých zdrojů. Poté se můžete obrátit na banku a nechat si část z těchto prostředků proplatit formou refundace, což je vlastně část hypotečního úvěru, kterou jste zaplatili z vlastních peněz. 2. Zástava jiné nemovitosti: Pokud máte již schválený předhypoteční úvěr na částku, která vám umožňuje financovat nákup nemovitosti, můžete zatím využít jinou nemovitost jako zástavu. Jakmile budete mít novou nemovitost vlastněnou, můžete původní nemovitost využívat jako zástavu pro hypoteční úvěr.

3. Americká hypotéka: Tento typ hypotečního úvěru je vhodný, pokud potřebujete financovat nemovitost z dražby. Díky americké hypotéce můžete získat až 70 % z odhadované hodnoty nemovitosti a tyto finanční prostředky použít na nákup. Získané prostředky splácíte formou neúčelové hypotéky. Je důležité si uvědomit, že v případě nemovitostí z dražby nebo se zvláštními okolnostmi může být výrazně vyšší riziko. Například v případě nemovitostí z dražby existuje ochranná lhůta 20 dnů na katastru, během níž mohou být zahájeny další exekuce, což může vést k nekonečnému kolotoči splácení exekucí. Proto je vhodné pečlivě zvážit všechna rizika a konzultovat situaci s odborníkem, který vám pomůže najít nejlepší možné řešení a minimalizovat případná rizika. Kapitola 10: Hypotéka bez vybrané nemovitosti – Možnosti a čerpání úvěru Pokud jste zaujati nemovitostí, ale ještě nemáte konkrétně vybranou tu pravou, můžete se domluvit s bankou na tzv. hypotéce bez nemovitosti. Některé banky nabízejí tento produkt, který vám umožní získat schválený úvěr bez nutnosti již vybrané nemovitosti. Tento postup vám poskytuje určitou flexibilitu při výběru nemovitosti, ale je třeba dbát na několik důležitých věcí. Schválený úvěr: Banka vám poskytne předběžné schválení úvěru na základě vaší bonity a dalších podmínek. Tím získáte jasnou představu o tom, kolik peněz máte k dispozici pro financování nemovitosti. Omezení čerpání: Je důležité si uvědomit, že schválený úvěr není nekonečný. Pokud budete mít úvěr schválený na určitou částku, banka vám tuto částku proplatí až do výše, na kterou je úvěr schválen. Pokud tedy nemovitost bude dražší než váš úvěr, budete muset doplatit z vlastních zdrojů. Doba čerpání: Banka vám stanoví určitou dobu, během které máte možnost nemovitost vybrat. Tato doba se pohybuje obvykle od 12 do 36 měsíců, ale může být odlišná u různých bank. Důležité je se s bankou domluvit na této lhůtě. Zástavní právo: Pokud vyberete nemovitost a začnete ji financovat hypotečním úvěrem, banka si nechává jako zástavu právo na tuto nemovitost. To znamená, že nemovitost bude sloužit jako zabezpečení pro banku. V případě, že nesplníte své závazky a přestanete úvěr splácet, banka má právo prodat nemovitost a vyrovnat si tak své pohledávky. Čerpání a splácení: Jakmile začnete čerpat peníze na nákup nemovitosti, začínáte také úvěr splácet. Výše úvěrové splátky se odvíjí od výše čerpání, a pokud nevyčerpáte celou schválenou částku, budete platit pouze úroky z vyčerpané částky. Pokud částku vyčerpáte celou, od dalšího měsíce začínáte splácet plnohodnotnou anuitní splátku. Důležité je pečlivě zvážit, kolik peněz budete potřebovat na financování vybrané nemovitosti a jak dlouho budete potřebovat na její výběr. Dohoda s bankou o hypotéce bez nemovitosti vám může poskytnout potřebný čas a flexibilitu, ale je třeba dbát na termíny a podmínky u jednotlivých bank. Není nutné čekat až do vybrání nemovitosti, abyste začali s vyřizováním hypotečního úvěru. Vybraná banka vám může nabídnout předběžné schválení, které vám usnadní orientaci a přípravu při hledání a financování vašeho nového domova.