LA NEGATIVA DE INSCRIPCIÓN DE ESCRITURAS PÚBLICAS EN EL SISTEMA REGISTRAL ECUATORIANO
EDITORIAL E-BOOKS DEL ECUADOR LA NEGATIVA DE INSCRIPCIÓN DE ESCRITURAS PÚBLICAS EN EL SISTEMA REGISTRAL ECUATORIANO Autor : Dr. René Oswaldo Pérez Rojas Mgs. Edición : Ab. Cristina Irigoyen Dr. Marcelo Pesantes Diseño y Maquetación : Tnlgo. Pablo A. Cando Director : David F. Moreno Subdirectora : Angélica Sanmartín T Primera Edición : Junio 2022 ISBN: 978-9942-7005-5-1 Formato: Electrónico e Impreso Contiene información publicada La actividad editorial está reconocida por la Cámara Ecuatoriana del Libro. Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública y transfor- mación de esta obra sin contar con la autorización previa del titular de propiedad intelectual de esta obra. La infracción de los derechos mencio- nados puede ser constitutiva del delito contra la propiedad intelectual. Las opiniones contenidas en esta publicación, son de exclusiva responsa- bilidad de su autor. Quito – Ecuador
DEDICATORIA A mi familia.
“ El futuro pertenece a quienes creen en la belleza de sus sueños. ” Eleonor Roosevelt.
ÍNDICE INTRODUCCIÓN ................................................................. 13 CAPÍTULO 1 LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD 1.1. Historia de los Registros de la Propiedad ..................... 15 1.2. Conceptualización ............................................................ 16 1.3. Estructura de los Registros de la Propiedad ................. 18 1.4 Elementos del Derecho Registral ..................................... 20 1.4.1. Fuentes del Derecho Registral ...................................... 21 CAPÍTULO 2 SISTEMAS REGISTRALES 2.1. Definición .......................................................................... 22 2.2. Sistema Registral Declarativo ......................................... 23 2.3. Sistema Registral Constitutivo ........................................ 23 CAPÍTULO 3 PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL 3.1. Definición .......................................................................... 25 3.2. Principios del Derecho Registral .................................... 25 3.3. Importancia de los Principios del Derecho Registral .................................................................................... 36
CAPÍTULO 4 LA PUBLICIDAD REGISTRAL 4.1. Definición .......................................................................... 37 4.2. El Registro y el registrador en el Ecuador ..................... 37 4.3. La oficina del Registro ...................................................... 38 4.4. Finalidad del Registro ...................................................... 38 4.5. El Registrador .................................................................... 40 4.6. Dependencia de los Registradores ................................. 41 4.6.1. Sanciones ........................................................................ 43 4.6.2. Obligaciones del Registrador ....................................... 44 CAPÍTULO 5 LA NEGATIVA DE INSCRIPCIÓN DE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS 5.1. La negativa ........................................................................ 45 5.2. La Calificación Registral .................................................. 46 5.3. Garantía jurídica de La negativa de inscripción ........... 47 5.4. La Escritura Pública y el Acta Notarial .......................... 49 5.4.1. La Escritura Pública ....................................................... 49 5.4.2. Acta Notarial .................................................................. 51 5.5. Casos en los que se sienta la negativa ............................ 53 5.6. Análisis de las causales de la negativa ........................... 56 5.7. La impugnación de las negativas de inscripción .......... 61 5.8. Vulneración del Debido proceso .................................... 63 5.9. Competencia de las impugnaciones a las negativas emitidas por los registradores de la propiedad ................... 64 BIBLIOGRAFÍA ..................................................................... 70
INTRODUCCIÓN El objeto del Registro de la Propiedad es la inscripción o ano- tación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o ad- ministrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resolucio- nes judiciales que afectan a la capacidad de las personas. En el Registro de la Propiedad se deben inscribir los actos que afectan a la propiedad, a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean estos de titularidad pública o privada, pueden también inscribirse determinadas concesiones admi- nistrativas y bienes de dominio público. El Registro de la Propiedad aporta seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfi- co jurídico y minimiza los costes de transacción, hace públi- cos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos. Dentro del proceso de inscripción de los actos y contratos que la ley prevé se da con frecuencia la negativa de inscrip- ción de las escrituras públicas, tanto de bienes inmuebles ba- sándose en criterios personales subjetivos, sin someterse a lo establecido en las normas legales. 13
Ante esta situación, es necesario que, para garantizar la segu- ridad jurídica, se establezca como una nueva causal para que el Registrador de la Propiedad se niegue a inscribir una escri- tura pública, puesto que en caso de que existan defectos en el título que se presenta, el registrador debe comunicarlo al so- licitante, por lo que al existir negativa del registrador puede solicitarse al Juzgado de lo Civil en que radique el Registro. En este contexto, el presente libro constituye un referente que pretende invitar a los lectores a la reflexión sobre el Derecho Registral en el Ecuador. 14
CAPÍTULO 1 LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD 1.1. Historia de los Registros de la Propiedad La actividad registral podemos encontrarla en sus inicios en el Derecho Romano, que sirvió de formas y solemnidades ce- remoniales para la transmisión del dominio, sin embargo, a estas no se les atribuía efectos jurídicos, sino tan solo inciden- cias administrativas o tributarias. En la edad media, las iglesias, monasterios y grandes propie- tarios territoriales de los estados germánicos tomaron como costumbre servirse de unos libros en los que se copiaban los documentos referentes a las propiedades. En Ecuador, el primer antecedente de un registro público se encontró en una real pragmática de Carlos I, dictada en el año 1539, a petición de las cortes de Toledo, en ella, se creaba un registro de gravámenes, para recopilar información acer- ca de los censos, tributos e hipotecas de las heredades. El año 1826 constituye un referente histórico para el Registro de la Propiedad ecuatoriano, ya que, por disposición emanada del Libertador Simón Bolívar, cuando el territorio de la Audiencia de Quito formaba parte de Colombia la Grande, se crearon en el territorio de Colombia las Cortes y los Registros de la Propiedad, entre otros, los de Guayaquil, Quito y Cuenca. 15
1.2. Conceptualización Fueron concebidos con el objeto de realizar la inscripción de los actos y contratos referentes al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, más otros actos referidos a los arrendamientos de bienes inmuebles y ciertas resoluciones judiciales en materia de capacidad. En la actualidad, más que la diferenciación entre bienes mue- bles e inmuebles, se usa la clasificación entre cosas “registra- bles y no registrables”, esta clasificación se centra en las nor- mas de la publicidad y abre con ello la oportunidad para que determinadas cosas susceptibles de identificación reciban el beneficio de la publicidad registral y sobre las cuales pueda construirse un sistema de garantía. La obligación por parte del Registro nace en ejercer el control de legalidad, convirtiendo a los registradores en responsa- bles por los errores y la inobservancia de normas jurídicas al momento de la revisión y posteriormente de la inscripción. Es claro que el objetivo principal de la inscripción es la pu- blicidad de los documentos que se inscriban en el Registro de la Propiedad, y lo lógico es que se los inscriba, debiendo únicamente negarse los registrados en los casos que la ley así lo determine. 16
En la práctica registral, la constante es ver cómo los registra- dores de la propiedad, luego de que realizan la calificación registral, niegan la inscripción de un contrato o documentos contenido en Escritura Pública, basándose en sus criterios personales subjetivos, sin someterse a lo dispuesto en las nor- mas legales, por lo que los usuarios al sentirse afectados por esta negativa deben obligatoriamente acudir a los Órganos Judiciales de Administración de Justicia, es decir, a los jueces competentes en la materia para que dispongan la inscripción. El tema que versa respecto a “La negativa de la inscripción de las escrituras públicas en el sistema registral ecuatoriano”, de acuerdo a la práctica profesional se ha podido determinar la subjetividad con que muchas veces se califica las escrituras públicas para su inscripción, por lo que se busca concientizar y fomentar la estandarización y las capacitaciones para que los registradores de la propiedad tomen decisiones y califi- quen los registros de las escrituras públicas con apego a la ley para evitar causar perjuicio a los usuarios de este servi- cio, determinaremos también los casos en los que se ha nega- do la inscripción de un contrato o documento contenido en Escritura Pública luego de su calificación registral, el alcance del control de legalidad de las órdenes judiciales sujetas a registro. 17
1.3. Estructura de los Registros de la Propiedad La Constitución de la República del Ecuador que en su ar- tículo 265 manifiesta: “El sistema público de registro de la propiedad será administrado de manera concurrente entre el Ejecutivo y las municipalidades.” El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización dice: “Art. 142.- Ejercicio de la compe- tencia de registro de la propiedad. - La administración de los registros de la propiedad de cada cantón corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales. El sistema público nacional de registro de la propiedad co- rresponde al gobierno central, y su administración se ejercerá de manera concurrente con los gobiernos autónomos descen- tralizados municipales, de acuerdo con lo que disponga la ley que organice este registro. Los parámetros y tarifas de los servicios se fijarán por parte de los respectivos gobiernos municipales”, Art. Artículo 19 de la Ley Orgánica de Registro de Datos Públicos “De conformidad con la Constitución de la República, el Registro de la Propiedad será administra- do conjuntamente entre las municipalidades y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos. Por lo tanto, el Municipio de cada cantón o Distrito Metropolitano se encargará de la estructuración ad- ministrativa del registro y su coordinación con el catastro. La Dirección Nacional dictará las normas que regularán su funcionamiento a nivel nacional.” 18
Los Registros de la Propiedad evidentemente en la actuali- dad tienen una fuerte dependencia administrativa tanto del poder ejecutivo representado por la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos, así como también de los gobier- nos seccionales representados por los municipios de cada uno de los doscientos veintiún cantones que existen en el Ecuador, sin embargo, de esta aparente pertenencia adminis- trativa total de los Registros de la Propiedad hacia los entes de gobierno señalados, se tendrá presente el contenido del segundo inciso del Art. 13 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos que expresa: “Los Registros son dependencias públicas, desconcentrados, con autonomía registral y administrativa en los términos de la presente ley, y sujetos al control, auditoría y vigilancia de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos en lo re- lativo al cumplimiento de políticas, resoluciones y disposi- ciones para la interconexión e interoperabilidad de bases de datos y de información pública, conforme se determine en el Reglamento que expida la Dirección Nacional.” Al observar esta última disposición legal podemos definir que la autonomía registral de la que habla tiene perfecta sin- cronía con los compromisos jurídicos que asume el registra- dor de la propiedad al cumplir con su trabajo de inscribir o negar inscripciones, y consecuentemente la imperiosa necesi- dad de contar con un muy solvente grupo de personas y toda una estructura legal y material que se encuentren a la altura de las diversas exigencias del derecho registral. 19
1.4 Elementos del Derecho Registral Siendo el Derecho Registral una disciplina que estudia los mecanismos e instituciones encargadas de la publicidad de actos jurídicos relativos a la persona y a los bienes para brin- dar seguridad jurídica, consta de sus propios elementos de estudio como los principios, sistemas, organismos y procedi- mientos registrales. Los elementos que conforman su contenido son: ● Los sistemas registrales (los que están establecidos por las leyes, pudiendo ser declarativos o constitutivos). ● Los principios registrales. ● Los organismos registrales (creados por leyes). ● Procedimientos necesarios para obtener publicidad. ● Hechos y relaciones jurídicas tuteladas por el Derecho Registral y sus efectos jurídicos. 20
1.4.1. Fuentes del Derecho Registral La principal fuente del Derecho Registral es la ley, pero como fuentes complementarias, tenemos a la doctrina y la jurispru- dencia, como en todas las ramas del derecho, hallamos tam- bién en la costumbre una fuente muy importante. La Constitución de la República del Ecuador, como fuente principal de toda norma existente en nuestro ordenamiento jurídico, en el Derecho Registral, sigue manteniendo la su- premacía, es así que se funda en su artículo 424 en el que establece: “La Constitución es la norma suprema y prevalece sobre cualquier otra del ordenamiento jurídico. Las normas y los actos del poder público deberán mantener conformidad con las disposiciones constitucionales, en caso contrario care- cerán de eficacia jurídica.” Adicionalmente, como fuentes del Derecho Registral Ecuatoriano, ya sea en el ámbito inmobiliario y mercantil, tenemos al Código Civil y Código de Comercio respectiva- mente, los cuales conforman una base fundamental para la práctica diaria de las atribuciones del registrador de la pro- piedad. También son necesarias en el desempeño del queha- cer registral, las normas tributarias laborales, de seguridad social, etc. Ahora bien, a estas últimas no las consideramos como fuentes del Derecho Registral propiamente dicho, pero son indispensables para que el registrador actúe con apego a la ley y la oficina de Registro se desenvuelva prolijamente. 21
CAPÍTULO 2 SISTEMAS REGISTRALES 2.1. Definición Los sistemas registrales son mecanismos implementados para realizar las inscripciones de los títulos o documentos in- gresados a los Registros de la Propiedad, estos varían de un país a otro. Según Sanz Fernández, el sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Dicho en otra forma, sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, como desde un punto de vista formal. El punto de vista sustantivo se refiere al valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos dere- chos. El punto de vista formal, es la organización y el régimen del Registro. 22
2.2. Sistema Registral Declarativo El Sistema Registral es declarativo cuando el negocio jurídico sujeto a inscripción surte efectos sin necesidad de inscribir dicho acto, sin embargo, registrar dicho negocio es de suma importancia, puesto que aquello le otorga publicidad y segu- ridad jurídica. El registrar el negocio jurídico no surte efectos de eficacia frente a las partes, ni constituye derecho alguno sobre estos, sin embargo, el registrarlo hace inoponible frente a un nego- cio jurídico de un tercero que haya registrado el mismo, estos sistemas rigen en la zona de Europa Central, enmarcados en la declaración del derecho ya adquirido. En los sistemas Registrales Declarativos la acción registral es un requisito para oponer el acto o derecho a terceros, es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y el acto registral trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros. 2.3. Sistema Registral Constitutivo Es constitutivo cuando el acto o el negocio jurídico se hace efectivo y surte todos sus efectos con la inscripción, todos los efectos que contenga el negocio jurídico, acto o contrato surten efectos desde que se registran en el registro correspon- diente. 23
En el Ecuador se sigue un sistema de registro constitutivo, puesto que es necesaria la inscripción para que nazca el dere- cho real, producto del negocio jurídico inscribible, es por este motivo que la tradición de un inmueble opera por la inscrip- ción de este en el Registro de la Propiedad, y la constitución de un gravamen de un bien mueble opera desde la inscrip- ción del mismo en el Registro Mercantil. 24
CAPÍTULO 3 PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL 3.1 Definición Los principios registrales son los lineamientos básicos con ca- rácter general que rigen la actividad registral. Los principios siempre deben estar desarrollados por alguna norma, fallo jurisprudencial dentro de la legislación o doctri- nas, que encaminen a orientar el procedimiento de inscrip- ción y la organización del Registro. Las normas jurídicas son de ayuda a su interpretación y desa- rrollo, siendo estas normas de extrema importancia en la es- casa legislación sobre materia registral que existe en nuestro ordenamiento jurídico. Se considera que los principios que a continuación trataremos, son los más importantes en el mo- delo registral ecuatoriano, puesto que son su base y existen normas jurídicas vigentes que los desarrollan. 3.2. Principios del Derecho Registral Principio de Legalidad No es exclusivo del Derecho Registral, pues lo podemos en- contrar en todas las ramas del Derecho o disciplinas jurídicas. Este principio no da pie a la interpretación extensiva de la norma pues tiene como fundamento la ley, y solo lo que ella permite que se registre se podrá registrar. 25
Es importante entender que el registrador no es solo un sim- ple archivador y custodio de los documentos presentados en su dependencia, pues dentro de sus atribuciones está la res- ponsabilidad que tiene de mantener la legalidad de las for- mas extrínsecas de los documentos, de los cuales se solicita la inscripción, así como la capacidad de las personas que lo otorgan, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscrip- ción de los documentos, es decir, se tiene que someter a exa- men o calificación del registrador los documentos que tengan acceso al Registro. El principio de legalidad reúne dos aspectos importantes: ● El primero respecto a la designación de registradores, se designará registrador mediante concurso de méritos y oposi- ción, se convoca y receptan carpetas de los interesados, prio- rizando a quienes tienen títulos de abogado. ● El segundo respecto a la actuación de los registradores, estos deben verificar si el documento que se desea inscribir cumple con los requisitos legales establecidos por los distin- tos cuerpos legales. 26
Principio Dispositivo Para Bécquer Carvajal Flor, el principio de legalidad puede confundirse con el principio dispositivo, pues aparentemen- te tiene la misma finalidad, pero, considera: “(…) que el prin- cipio de legalidad tiene por objeto precautelar el interés de la colectividad en general, facultando al Registrador a negarse a inscribir un documento fuera de lo legal; en tanto que el prin- cipio dispositivo obliga al Registrador a actuar conforme las disposiciones establecidas en los distintos cuerpos legales.” Debemos tener claro que todos los principios se subordinan al principio de legalidad y al principio dispositivo. El registrador se debe a la ley y solo a la ley, pues asienta en sus registros aquello que únicamente por ley está permitido hacerlo y tiene que negar el registro cuando faltando los pre- supuestos legales que ella invoca, no procede la inscripción de un instrumento en cuestión. La Ley de Registro en su artículo 26 manifiesta: “El Registrador además debe determinar si el acto a registrarse está dentro de los términos que manda la ley.” En virtud de lo anteriormente manifestado, entendemos que se deben llevar registros, los cuales deben por ley contener la razón en la que conste la primera y la última inscripción, en esta última se deberá hacer constar el número de fojas e ins- cripciones, así como también las enmendaduras y cualquier particularidad si la hubiere. 27
Principio de Rogación Este principio hace referencia a que el registrador no puede registrar, inscribir o certificar de oficio, pues requiere de la petición de las partes interesadas. La palabra “rogar” proviene del latín “rogare” cuyo signifi- cado es “pedir”, en ese sentido, este principio considera dos aspectos importantes: ● La petición de inscripción de un documento. ● La petición de certificación acerca de la situación jurídica de un bien (en el caso del Registro Mercantil podemos tam- bién hablar de la situación jurídica de sociedades, etc.). Estos servicios hacen que los Registros sean instituciones di- námicas, está por demás decir que basta con el título inscribi- ble para que un documento sea ingresado al registro, obvia- mente si cumple con lo que requiere la ley, sin necesidad de petición escrita. Mientras que, por otro lado, cuando se trata de una certifica- ción, la petición se la hace por escrito y a continuación de ésta el registrador consigna el dato registral certificado. 28
Principio de Exactitud Este principio se fundamenta en la conservación de la fide- lidad de los registros, es por ello que los asientos registrales tienen que conservar fidelidad con el título o la providencia. Se basa también en que la inscripción debe fundamentarse en la fidelidad de los datos procesados con el título. Al inscribir un documento, sus datos deben guardar armonía con el instrumento registrado y además el registrador debe inscribir y transcribir, pues cuando registra, la misma ley or- dena que el instrumento registrable deba ser fiel copia. Por esta razón, decimos que no es lo mismo inscribir que trans- cribir. Al momento de inscribir un documento se observa el proce- dimiento legal existente, pues sus datos tienen que guardar armonía con el instrumento registrado; pero eso nos lleva a que el registrador no solo tiene que inscribir sino también transcribir cuando así la ley disponga. Principio de Buena Fe La presunción legal tiene sus raíces en la buena fe, según el artículo 722 del Código Civil Ecuatoriano, la buena fe se pre- sume excepto en los casos en que la ley establece presunción contraria, en todos los demás casos la mala fe deberá probar- se. 29
El artículo 32 del mismo cuerpo legal manifiesta: “(…) se llama presunción la consecuencia que se deduce de ciertos antecedentes o circunstancias conocidas. Si estos anteceden- tes o circunstancias que dan motivo a la presunción son de- terminadas por la ley, la presunción es legal.” Principio de Fe Pública El principio de la Fe Pública es el mismo en el que descansa toda fe, es decir, la necesidad de presumir la autenticidad y legalidad de una idea o un acto, para ser subsecuentemente acatada, cumplida y respetada. La fe pública es el valor intrínseco que tiene un documento inscrito en el registro, ya sea mercantil o de la propiedad, este lo hace auténtico y, por lo tanto, al afirmar que un documen- to goza de fe pública, se supone que se encuentra revestido de autenticidad y legalidad. Este principio trata de la información que proporciona el re- gistrador, es un valor inherente al instrumento que lo hace auténtico, esta valoración no la tiene un documento privado pues para esto debería ser reconocido ante el juez o notario competente. El Código Civil Ecuatoriano en su artículo 1717 señala: “El instrumento público hace plena fe en cuanto al hecho de ha- berse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena fe sino contra las declaraciones.” 30
La presunción de autenticidad y de legalidad de un docu- mento es una de aquellas denominadas iuris tantum pues admite prueba en contrario a diferencia de la iure et de iure; consecuentemente puede desmoronarse ese valor de autenti- cidad si se demuestra la falsedad del mismo. Principio de Literalidad o de Escritura Mediante este principio el registrador debe hacer la inscrip- ción para que sirva como antecedente de propiedad, en caso de bienes inmuebles de estas inscripciones va a depender la vida jurídica del inmueble. La literalidad es indispensable en todo sistema registral, pues no existe registro sin documento, y no existe documento sin su forma escrita. Principio de Reforma Este principio permite que de oficio o a petición de parte el registrador rectifique determinada inscripción. Las reformas deben llevar la firma del registrador, la falta en los títulos de alguno de los requisitos legales solo podrá suplirse por escritura pública, la falta de designación de los herederos y legatarios, cuando se inscribe un testamento; la del tribunal o juzgado competente, cuando se inscriba una sentencia; y la de los personeros, y representantes legales, si se inscribiere una hipoteca, se salvarán por medio de minutas firmadas por las partes o sus representantes legales. Del mismo modo, se enmendarán y suplirán las designacio- nes defectuosas o insuficientes de los títulos. 31
Principio de Tracto Sucesivo El tracto sucesivo es el espacio que media entre dos lugares, esto quiere decir, que los asientos del registro deben seguir un orden como el de una cadena de eslabones, uno a conti- nuación de otro, pues a falta de uno no existe continuidad. Este principio facilita la certificación de la situación jurídica de un bien y se fundamenta en que todo título que debe o pretende ser inscrito tiene un antecedente registrado, en este sentido, el principio de tracto sucesivo obliga a los registra- dores a negarse a inscribir en el caso de inmuebles, transfe- rencias de dominio o imposición de gravámenes sobre bienes sin título anterior inscrito. Existen procedimientos judiciales a fin de plantear acciones como por ejemplo la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, ya que, al ser estas sentencias inscritas por orden de juez en dichos registros, las mismas se convierten en el antecedente inscrito. El tracto sucesivo evita la existencia de vacíos y que obliga que en consecuencia se siga un orden lógico, cada asiento con excepción del primero, al cual se lo ha denominado inma- triculación, debe apoyarse en el asiento anterior, de manera que, quien vende hoy sea quien adquirió ayer. Para que este principio opere a plenitud, debería promoverse la inmatricu- lación de los bienes que no tienen antecedente inscrito en el Registro. 32
Principio de Prioridad Este principio es relativo a la fecha y hora de ingreso de los documentos al registro, pues en este se anota cronológica- mente todos los documentos que pretenden inscribirse, te- niendo obviamente prioridad el primero que se anotó. A través de este principio, se exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra, ya sea por incompatibilidad o por oponibilidad. Con esto queremos decir que el registrador está obligado a no inscribir derechos incompatibles y toda inscripción debe realizarse estrictamente en el orden crono- lógico. Este principio se vuelve aplicable a la máxima ya menciona- da “primero en el tiempo, primero en el derecho”; es por ello que nuestra ley dispone que las partidas de inscripción en cada registro se coloquen bajo el mismo número que se les haya designado en el repertorio. Principio de Especialidad Este principio, como lo indica su nombre, trata de las cla- ses de documentos que se deben inscribir en cada registro, es decir, de la propiedad o mercantil. También es útil para mantener una organización correcta de los registros, el hecho de que se aplique este principio permi- te clasificar el sistema en sistema de folio real, es decir, a cada finca un folio, o en caso de que no, se aplique en sistema de folio personal, es decir, a cada persona un folio. 33
Folio Real: Es el sistema, de anotación de hechos y actos ju- rídicos que se lleva de acuerdo con la persona que los causa o sobre quien recae. En este sistema la o el responsable del registro procederá a registrar: nombres, apellidos y datos del titular de la información y en el caso del registro de la propie- dad: la descripción del inmueble, las titularidades concate- nadas de dominio o condominio, y el título causal, los gravá- menes, interdicciones y sus cancelaciones, las constancias de solicitudes de certificados; y en el caso de registro mercantil y civil: el nacimiento o creación de la persona, todas las modifi- caciones del estado civil o societarias y su muerte o extinción. Folio Personal: El registro no se organiza tomando en consi- deración el inmueble, sino que existe un archivo complemen- tado por índices en orden alfabético. Los actos, contratos, o decisiones judiciales inscritas se agrupan cronológicamente, sin relación a un bien inmueble determinado. Por esto se rea- liza la consulta de la situación jurídica del bien a través del nombre del titular, solo de esta manera es posible recompo- ner su historial jurídico. Se trata de un sistema más compli- cado. Principio de Seguridad Este principio tiene un fin en sí mismo, pues con él se verifica el momento en el que han tenido lugar todos los principios anteriores, sobre todo el de publicidad. Algunos tratadistas respecto de este principio señalan que, existe una seguridad estática y una seguridad dinámica. 34
La llamada seguridad estática es la que protege al derecho habiente o titular de derecho, o a la relación que existe entre un sujeto y una cosa, frente a las turbaciones o ataques de terceros que se inmiscuyen en esa relación. La seguridad dinámica o de tráfico, procurando brindar pro- tección a los terceros que se ven involucrados en la circula- ción de la riqueza. Brindar seguridad es uno de los fines máximos del Estado y por ende de los registros, ya que este los creó con tal finali- dad. Más que un principio es un fin del Derecho Registral, pues la claridad, notoriedad, transparencia y publicidad de la situación jurídica de un bien nos brindan seguridad. Principio de Publicidad La publicidad es definida como el conjunto de medios que se utilizan para divulgar noticias, existiendo la publicidad co- mercial y registral. La publicidad registral tiene como finalidad hacer posible que cualquier persona interesada pueda corresponder, a tra- vés de los asientos elaborados al efecto, (asientos registrales, que en sentido lato comprende a las notarías), la situación jurídica de las personas y bienes sujetos a ese régimen de pu- blicidad. 35
3.3. Importancia de los Principios del Derecho Registral Los principios del Derecho Registral son de extrema impor- tancia, pues los actos y contratos inscritos en los Registros de la Propiedad y Mercantil de nuestro país, no solo encuen- tran en estos un medio de publicidad, pues existen, además de este, un sin número de principios, en los cuales radica la misma esencia del Derecho Registral. Así tenemos el principio de rogación, de tracto, exactitud, prioridad, fe pública, buena fe y seguridad, los mismos que al constatarse hacen de la inscripción en los registros, el medio idóneo para que los actos y contratos que la ley ordena sean inscritos en estos, no solo sean publicitados, sino que brinden seguridad jurídica en el tráfico de bienes a más de surtir efec- tos contra terceros. La importancia de estos principios radica en que son el medio idóneo para que se cristalice el fin último del Derecho Registral, que es la seguridad jurídica que el Estado está obli- gado a brindar a todos sus habitantes a través de sus institu- ciones. En conclusión, podemos darnos cuenta de que estos principios además son directrices del Derecho Registral, los cuales ayudan a este a solucionar situaciones conflictivas en esta materia. 36
CAPÍTULO 4 LA PUBLICIDAD REGISTRAL 4.1. Definición Dedicaremos un capítulo a la publicidad registral, ya que es el medio a través del cual se puede obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es un sistema de divulgación destinado a hacer cognoscibles por todos, en cualquier momento, determinadas situaciones jurídicas, con el fin de tutelar esos derechos y lograr la segu- ridad del tráfico jurídico. Es el acceso a la información registral, al que tienen por dere- cho constitucional toda persona interesada. 4.2. El Registro y el registrador en el Ecuador Entre los puntos más importantes en cuanto al estudio del Derecho Registral se refiere, son sus órganos cristalizadores, los mismos que sirven para verificar los principios universa- les del Derecho Registral, y se manifiestan como eje del tra- bajo registral. Estos órganos son: la oficina de registro y el registrador, quien se encuentra a cargo de la primera. 37
4.3. La oficina del Registro Respecto de la oficina del registro, nuestra ley de Registro en su artículo 2 manifiesta que, en la cabecera de cada cantón, habrá una oficina del registro, misma que debe funcionar a cargo de un registrador. En dicha oficina se llevarán los regis- tros de las inscripciones de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la Ley exige o permite que se ins- criban en los registros correspondientes. 4.4. Finalidad del Registro El Registro, ya sea mercantil o de la propiedad, es una insti- tución de carácter público, la cual forma parte importantísi- ma del Derecho Registral, pues es el lugar donde se eviden- cia o cristaliza una serie de preceptos básicos de esta rama del derecho, como son: la publicidad, pues gracias a estos el público puede conocer todas las modificaciones jurídicas de los inmuebles, esto en cuanto a lo que respecta al Registro de la Propiedad. En lo que se refiere al Registro Mercantil, vemos que en este podemos verificar las limitantes del dominio de bienes mue- bles, como son la prenda industrial o la comercial, entre otros contratos de los cuales se derivan efectos jurídicos importan- tes, no solo para las partes, sino para terceros interesados. 38
Al ser estos catalogados con carácter de públicos, cualquier persona, sin necesidad de justificar su legítimo interés, puede requerir información acerca de cualquier documento que se encuentra en el registro, es decir, se puede requerir informa- ción sobre cualquier acto o contrato inscrito en este. Como ya indicamos, los documentos que se encuentran ins- critos en el registro, tanto mercantil como de la propiedad, gozan de presunción de validez y exactitud, y es por ello que de tales características se desprende la seguridad jurídica que estos están obligados a brindar. Esta seguridad hace que la corriente comercial y tráfico de bienes muebles inmuebles, sea definitivamente mayor, pues a más seguridad mayor certidumbre o confianza no solo en el negocio realizado, sino en la institución registral como tal. Existe una verdadera necesidad de información sobre deter- minados bienes, ya sean muebles o inmuebles, siendo esta información de vital importancia para la vida económica en la actualidad, en las sociedades actualmente los negocios no son más que personas jurídicas que nacen de un contrato o acuerdo de voluntades, y cuya vida inicia en el momento de su inscripción. 39
4.5. El Registrador Tanto el Registro Mercantil como de la Propiedad, está diri- gido por el registrador, quien es la persona que accede a su dirección mediante un concurso de oposición y mérito, te- niendo la posibilidad de ser reelegido. La persona que gane el concurso de oposición y mérito, de- berá ser no por concepto, sino por necesidad una mujer o un hombre honesto, preparado y sobre todo con principios éti- cos, pues no solo es una función jurídica, sino moral. El artículo 11 de la Ley del Registro determina los deberes y atribuciones del registrador, señalando: • Inscribir en el registro correspondiente los documentos cuya inscripción exige o permite la Ley. • Llevar un inventario de los registros, libros y demás docu- mentos pertenecientes a la oficina, debiendo enviar una copia de dicho inventario a la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos, dentro de los primeros quince días del mes de enero de cada año. • Llevar, con sujeción a las disposiciones de esta Ley, los libros denominados Registro de Propiedad, Registro de Gravámenes, Registro Mercantil, Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y los demás que determine la Ley. 40
• Anotar en el Libro denominado Repertorio los títulos o do- cumentos que se le presenten para su inscripción y cerrarlo diariamente, haciendo constar el número de inscripciones efectuadas en el día y firmado la diligencia. • Conferir certificados y copias con arreglo a esta Ley. • Dar los informes oficiales que le pidan los funcionarios pú- blicos acerca de lo que consten en los libros de la Oficina. • Los demás que la Ley le imponga. 4.6. Dependencia de los Registradores La ley del sistema nacional de registro de datos públicos, en el artículo 19, manifiesta que: “(…) de conformidad con la Constitución de la República, el registro de la propiedad será administrado conjuntamente entre las municipalidades y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos.” Es por esta razón que el municipio de cada cantón o distrito metropolitano se debe encargar de la estructuración admi- nistrativa del registro y su coordinación con el catastro. La Dirección Nacional dictará las normas que regularán su fun- cionamiento a nivel nacional. 41
Los Registros de la Propiedad y el Registro Mercantil cumplen sus funciones en dependencias distintas, salvo en los casos de los cantones en los que no exista el Registro Mercantil, el de la Propiedad asumirá las funciones de esta dependen- cia, hasta tanto la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos disponga su creación y funcionamiento. Las registradoras o registradores de la propiedad deberán ser de nacionalidad ecuatoriana, abogadas o abogados de profesión y acreditar experiencia profesional por un período mínimo de 3 años y los demás requisitos que la ley prevé para el ejercicio del servicio público y Ley del Registro, para este caso el concurso de méritos y oposición será organiza- do y ejecutado por la municipalidad respectiva con la inter- vención de una veeduría ciudadana. Una vez concluido el proceso de selección, la alcaldesa o el alcalde procederán al respectivo nombramiento del postulante que haya obteni- do el mayor puntaje en el concurso. La o el elegible una vez nombrado, asumirá sus funciones por un período fijo de 4 años, quien podrá ser reelegida o reelegido por una sola vez. Las registradoras o registradores podrán ser destituidos de sus cargos por incumplimiento de las funciones registrales debida y legalmente comprobado, de conformidad con la respectiva ley, sus reglamentos y las demás normas que re- gulen el servicio público. También podrán ser destituidos en los casos en los que im- pidan o dificulten la conformación y funcionamiento del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, de confor- midad con el reglamento de la presente ley. 42
4.6.1. Sanciones Respecto a las sanciones que se impondrán al registrador, por incumplimiento de sus funciones, tenemos además de la responsabilidad a que está sujeto por daños y perjuicios que causare, será condenado a pagar multa en los siguientes casos: • Si dejare de anotar en el Repertorio los documentos que se le presenten para su inscripción en el acto de recibirlos. • Si no cierra diariamente el repertorio, conforme a lo pres- crito en la Ley. • Si no lleva los registros en el orden que previene la presente Ley. • Si hace, niega o retarda indebidamente una inscripción. • Si al hacerla, no la efectúa conforme a lo preceptuado en esta Ley. • Si diere certificados o copias inexactas. • Si incurriere en otra falta u omisión que contravenga a la Ley. 43
4.6.2. Obligaciones del Registrador Como ya lo hemos definido, el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la pro- piedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la ca- pacidad de las personas. Siendo entonces el Registro de la Propiedad el lugar donde se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean estos de titularidad pública o privada, puede tam- bién inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público. Entonces, cada uno de los Registros de la Propiedad está a cargo de un registrador, este es funcionario público y debe proporcionar seguridad jurídica a los derechos inscritos, fa- vorecer la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorrar costos de transacción. El registrador tiene la obligación de hacer públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos. 44
CAPÍTULO 5 LA NEGATIVA DE INSCRIPCIÓN DE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS 5.1. La negativa Se debe tomar en cuenta que, en todos los casos, la negativa del registrador constará al final del título cuya inscripción se hubiere solicitado, expresando de forma motivada, con pre- cisión y claridad las razones en que se niega. Cuando el registrador presente una negativa, se podrá recu- rrir ante el juez competente, quien luego de examinar la so- licitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su respectiva resolución, la que será notificada de debida forma al registrador, se debe tomen en cuenta los siguientes esce- narios: • Si la resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno. • Si el juez negare la inscripción, el interesado podrá interpo- ner el recurso de apelación ante la Corte Superior correspon- diente, de cuya resolución no habrá recurso alguno. En el caso, de que la negativa por la segunda causal, el perju- dicado podrá acudir al Tribunal Fiscal, el mismo que dictará la resolución correspondiente con el estudio de la petición del interesado y de las razones aducidas por el registrador. En este caso la resolución será definitiva y se le comunicará a dicho funcionario en la forma legal. 45
5.2. La Calificación Registral Es la evaluación integral de los títulos presentados al regis- tro, estos títulos tienen como propósito determinar la proce- dencia o no de su inscripción, el registrador de la propiedad es quien actúa en esta responsabilidad de manera indepen- diente, personal, indelegable y obligatoria. Cuando un documento accede al registro de la propiedad entra en juego una parte fundamental del sistema de protec- ción jurídica, la calificación del registrador; la calificación, con su alcance, extensión y efectos, es la que determina si el acto formalizado en el documento, sobre un derecho real constituido sobre un bien raíz, tiene acceso al registro se ins- cribe, caso contrario se suspende o deniega la inscripción en el registro mediante la firma del registrador. Los antecedentes del archivo registral y la inscripción prac- ticada que, desde su firma, lleva además la responsabilidad personal del registrador, el registro de la propiedad es un ente jurídico y no puramente administrativo o de archivo. Todo acto de calificación exige forzosamente de amplios co- nocimientos jurídicos, a la par que de la correcta aplicación de la Ley. 46
5.3. Garantía jurídica de La negativa de inscripción Consecuencia de la calificación registral y cuando el acto o contrato ingresado al registro para su inscripción, no cumple con los requisitos de fondo y de forma, el registrador facul- tado, según lo establecido en el literal a) del Art. 11 de la Ley del Registro, asentará la respectiva negativa al final del título cuya inscripción se hubiere solicitado; para el efecto dicha negativa deberá estar debidamente fundamentada conforme a lo que en derecho corresponde, siempre fundamentando o motivando en virtud a lo dispuesto en el Art. 76, numeral 7, literal l) de la Constitución de la República que señala: “Las resoluciones de los poderes públicos deberán ser motivadas. No habrá motivación si en la resolución no se enuncian las normas o principios jurídicos en que se funda y no se explica la pertinencia de su aplicación a los antecedentes de hecho. Los actos administrativos, resoluciones o fallos que no se en- cuentren debidamente motivados se considerarán nulos. Las servidoras o servidores responsables serán sancionados.” La negativa decidida por el registrador, deberá constar en el respectivo Libro Repertorio, en la anotación respectiva, misma que por mandato legal es provisional hasta que se con- vierta en inscripción de ser el caso en el plazo de dos meses, vencido este plazo la anotación caduca. Considerando jus- tamente el rol del libro Repertorio con relación a la negativa sentada por el registrador, para el jurisconsulto se pueden dar los siguientes casos: 47
• Que, dentro del plazo de dos meses, se satisfagan las obser- vaciones realizadas por el registrador, por lo que la anotación provisional se convertirá en inscripción. • Que dentro del mismo plazo se acuda a la vía judicial con el recurso de recalificación de la negativa ante el Juez de lo Civil o ante la Sala de lo Contencioso Tributario competentes, y si los jueces ordenan la inscripción, esta surtirá plenos efectos desde la fecha de la anotación provisional. • Que el recurso de recalificación de la negativa se lo inter- ponga fuera del plazo de dos meses de vigencia de la anota- ción provisional y se obtuviere resolución favorable que or- dene la inscripción, en cuyo caso los efectos de la inscripción que practique el registrador no se retrotraerán a la fecha de la anotación provisional, por cuanto dicha anotación caducó por el ministerio de la Ley. 48
5.4. La Escritura Pública y el Acta Notarial 5.4.1. La Escritura Pública Es el documento original asentado en el protocolo por medio del cual se hace constar un acto jurídico que lleva la firma y sello del notario. Para el tratadista Arturo Villavicencio, “la escritura pública es el documento matriz que contiene los actos y contratos o negocios jurídicos que las personas otorgan ante notario y que este autoriza e incorpora a su protocolo”, que equivale a decir que constituye la colección ordenada de registros refe- rentes a los actos jurídicos que el notario extiende con arreglo a ley. Dentro de los requisitos de la escritura pública, el notario debe examinar varios requisitos: • La capacidad de los otorgantes. • La libertad con que proceden. • El conocimiento con que se obligan. • El pagado los derechos fiscales municipales a que está su- jeto el acto contrato. • La omisión de este deber surtirá otro efecto que la multa impuesta por la ley al notario. 49
Por medio de la escritura pública se celebran contratos como la compraventa, hipoteca, promesa de compraventa, usu- fructo, servidumbres, donaciones, entre otros; respecto al contrato de compraventa que puede ser principal, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo y por excepción aleato- rio, típico, generalmente consensual y en ocasiones solemne o formal. La compraventa, al ser un título traslaticio de dominio, cons- tituye la causa jurídica documental, es consensual debido a que intervienen dos partes, el vendedor que es quien se obli- ga a entregar la cosa y el comprador que es quien se obliga a pagar el precio por la cosa pactada y se perfecciona con el consentimiento, naciendo así la vida jurídica desde que se conviene el precio y la cosa. En una escritura pública de compraventa, se plasma el con- trato que es bilateral porque existen prestaciones mutuas, es conmutativo porque existen prestaciones equivalentes, es de ejecución instantánea y diferida, y es principal porque sub- siste por sí sola. Este instrumento público formaliza una declaración de vo- luntad de las partes, es decir, en ejercicio de la autonomía privada y al ser otorgado es autorizado por el notario quien da fe de la comparecencia de las partes, la fecha de celebra- ción del mismo, instrumento que lo conserva en su archivo notarial o protocolo. 50
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