EL DESAHUCIO EN JURISDICCIÓN NOTARIAL

EL DESAHUCIO EN JURIDICCIÓN NOTARIAL



EDITORIAL EBOOKS DEL ECUADOR PROTECCIÓN DE DATOS EN EL COMERCIO ELECTRÓNICO Autor Dr. Edgar Vargas Hinostroza. Edición Dra. Paola Dela Dr.Marcelo Pesantes Diseño y Maquetación Pablo A. Cando Director David F. Moreno Subdirectora Angélica Sanmartín T. Primera Edición Enero 2022 ISBN: Formato: Electrónico e impreso Contiene información publicada La actividad editorial está reconocida por la Cámara Ecuatoriana del Libro. Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pú- blica y transformación de esta obra sin contar con la autorización previa del titular de propiedad intelectual de esta obra. La infrac- ción de los derechos mencionados puede ser constitutiva del de lito contra la propiedad intelectual. Las opiniones contenidas en esta publicación, son de exclusiva responsabilidad de su autor. Quito – Ecuador

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INTRODUCCIÓN 12 CAPITULO 1 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1.1. Consideraciones Generales del Contrato de Arrendamiento 13 1.2. Características de un contrato de arrendamiento 15 1.3. Elementos del Contrato de Arrendamiento 17 1.4. Clases de arrendamiento 17 1.5. Integrantes de un contrato de arrendamiento 19 1.5.1. Tipos de Contratos de Arrendamiento 19 1.5.2. Obligaciones del arrendador y arrendatario 20 1.6. Causas para terminar un contrato de arrendamiento 22 1.7. Inscripción de Contrato de Arrendamiento en Jurisdicción Notarial 27 CAPITULO 2 EL DESAHUCIO 2.1. Concepto de contrato de arrendamiento 28 2.1.1 Elementos del contrato de arrendamiento 28 2.1.2 Obligaciones de las partes 28 2.1.3. Clasificación el contrato de arrendamiento 29 2.1.3.1 Arrendamiento de bienes del Estado o Municipales 29 2.1.3.2 Arrendamiento de cosa ajena 31

2.1.4 Forma de celebrar y formalización 32 2.2 Historia de la Ley de Inquilinato en el Ecuador 35 2.3 Concepto del Desahucio 36 2.4. Naturaleza Jurídica del Desahucio 37 2.5. Historia del desahucio 39 2.6. Elementos del desahucio 41 2.6.1. Finalidad de desahucio 41 2.6.2. Clases de desahucios 42 2.7. El desahucio por vía notarial 42 CAPÍTULO 3 ACTIVIDAD NOTARIAL EN MATERIA INQUILINARIA 3.1. La Función Notarial 44 3.2. Notario como autoridad competente 46 3.2.1. Principios rectores del Derecho notarial ecuatoriano 48 3.2.2. Referente Legal 49 3.2.3. Legitimación Activa 50 3.2.4. Legitimación Pasiva 50 3.2.5. Dirección o domicilio 51 3.2.5.1. Del procedimiento para realizar las citaciones 52

3.2.5.2. Deberes y responsabilidades de la o el delegado o responsable de citaciones (personal administrativo) de la dependencia judicial. 54 3.2.5.3. De los deberes y responsabilidades de la o el 57 secretariode la Dependencia Judicial 3.3. La responsabilidad del Notario 58 3.3.1. Conceptualización 58 3.4. Elementos de la responsabilidad 59 3.5. El principio de responsabilidad del notariado 60 3.6. Ámbitos de la responsabilidad Notarial 63 3.6.1. La Responsabilidad disciplinaria 63 3.6.2. La Responsabilidad Administrativa 65 3.6.3. La responsabilidad civil 69 3.7. Clases de responsabilidad civil 72 3.7.1. La Responsabilidad Civil Contractual 72 3.7.2. La responsabilidad civil extracontractual 73 3.7.3. La responsabilidad Penal 75 CAPÍTULO 4 El PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO 4.1. La acción del Desahucio 78 4.2. Casos de Desahucio 79 4.3. Requisitos para accionar en cada tipo de Desahucios 82

4.4. El desahucio como facultad del arrendatario 84 4.5. La acción de desahucio 84 4.5.1. El desahucio en sede Notarial 85 4.5.2. Admisibilidad de la pretensión del desahucio por parte del Notario 86 4.5.3. Notificación del desahucio 87 4.5.4. Oposición al desahucio 89 4.5.5. Juicio de inquilinato 89 4.6. El desahucio laboral 90 4.6.1. Procedimiento 91 4.7. Modelos de demandas de desahucio por Notaria 92 4.7.1. Desahucio por cumplimiento del plazo del contrato 92 4.7.2. Desahucio por transferencia de dominio 93 GLOSARIO 95 CONCLUSIÓN 97 BIBLIOGRAFIA 98

INTRODUCCIÓN El tema de inquilinato es uno de los temas más importantes, pero menos estudiados en el derecho civil de Ecuador porque está re- lacionado con la ley de vivienda y la relación entre propietarios e inquilinos. Se parte de la idea de que una persona propietaria de un bien inmueble le alquila su propiedad a otra persona a cam- bio de un pago. En nuestro país existe un ordenamiento jurídico constitucional que ampara el acceso a obtener una vivienda digna. El artículo 66 de la Constitución ecuatoriana, por lo tanto, existen intereses especiales para los desfavorecidos, en nuestro país hay un gran número de ellos, y es esta parte de la población la que constituye la mayoría de la relación de arrendamiento. Y actual- mente tienen la necesidad de alquilar una casa. Y por ende nace una relación de arrendamiento. Pero llega un momento en que por diversas circunstancias es re- querido que el arrendatario desocupe el inmueble, produciéndo- se el desahucio, realizando los trámites establecidos por la ley, hasta llegar a la acción judicial establecida en el Código General de Procesos. 12

CAPITULO 1 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1.1. Consideraciones Generales del Contrato de Arrendamiento El artículo 1856 del Código Civil ecuatoriano lo define como: “Un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o pres- tar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales.” Es decir, que el contrato de arrendamiento Ecuador implica un compromiso de ambas partes. Por un lado, se encuentra el arren- datario que se compromete a prestar una cosa, servicio o ejecute de obra y por otro lado está el inquilino, que se compromete a pagar por ello. Registro del acuerdo (Robles, 2017). Igualmente es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendata- rio, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado y por un plazo determinable o pactado. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalen- te, con tal de que sea cierta y determinada. La Codificación de la Ley de Inquilinato, publicada en el Registro Oficial No. 196 de 01 de noviembre de 2000 regula a los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran dentro del períme- tro urbano, de tal modo que el resto de contratos de arrendamien- to son normados por el Código Civil. 13

El Art. 1 de dicha Codificación señala “Esta Ley regla las relacio- nes derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrenda- miento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano.” Hay que recalcar que el perímetro urbano está fijado por las Ordenanzas que dicta cada Municipio, y son varios los criterios para fijarlo, pues unos se basan en la sección territorial que goza de servicio de agua potable para considerarlo como urbano, sin embargo, también hay el criterio de que predio urbano es el que está situado dentro de la ciudad y predio rústico el que está ubi- cado en el campo. El Art. 30 de la Codificación de dicha Ley señala las causales de la terminación del contrato de arrendamiento, esto es cuando el arrendador puede dar por terminado el mismo celebrado con su inquilino, antes de la terminación del plazo contractual. El contrato de arrendamiento por escrito puede ser por instrumen- to privado o por instrumento público celebrado ante notario, y en ambas situaciones es importante observar que los contratos de arrendamiento cumplan con sus elementos esenciales de toda es- critura, más si los contratos de arrendamiento celebrados por ins- trumentos privado deben inscribirse en el Libro de Arrendamiento que reposará en un Protocolo Público. Además, cabe aquí una interrogante si los contratos de arrenda- miento celebrados por escritura pública también se pueden ins- cribir, o no sería necesaria su inscripción porque ya constan como parte de un protocolo notarial, en tal caso todas estas formalidades garantizan que los actos realizados ante notario gocen del princi- pio de legalidad que sirven de prueba en caso de juicio. Cabe distinguir que el contrato de arrendamiento celebrado me- diante escritura pública tiene efectos jurídicos diferentes al con- trato celebrado en instrumento privado, de aquí se puede deducir que este último tipo de contrato si debería guardar cierta formali- dad en el ámbito notarial y no solo limitarlo a su inscripción. 14

Por esto resulta novedoso que confieran la atribución al notario de autorizar la inscripción, sin que se prevea el control de legalidad. Sin embargo, es importante entender que un contrato de arriendo no debería ser inscrito si no cumple con los requisitos mínimos, pero existe una normativa que regula las causales para negarse a inscribir y al procedimiento de subsanación. También surge la interrogante sobre los contratos de arrendamien- to verbal, que se encuentran previstos en la Ley de Inquilinato, cómo procedería a realizarse su inscripción. O se debería refor- mar la ley, en el sentido que el contrato de arrendamiento deberá ser por escrito para poder brindar seguridad jurídica y sea prueba para las partes en un litigio o facilitar los procedimientos de des- ahucio, por ejemplo, y para que cumpla a cabalidad su finalidad la de servir de publicidad del mismo. Es necesario entonces entender que la declaración de una de las partes para suplir la falta de docu- mento físico para demostrar la relación contractual de inquilinato debe contar con los elementos mínimos del contrato que más ade- lante se indicará. 1.2. Características de un contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento tiene una serie de características únicas que lo diferencian de otro tipo de contratos. Ahora vamos a hablar de estas y desarrollar cada una para tener un mejor en- tendimiento: • Es Consensual El contrato de arrendamiento es un documento consensuado por dos partes, en la que ambas deben estar satisfechas con aquello que dan y reciben del acuerdo. Físicamente, la firma del arrenda- tario y del arrendador en el contrato representa que ambos están seguros de lo que hacen. 15

• Es Considerada Bilateral Esto quiere decir que ambas partes resultan beneficiadas, ya que una obtiene el bien mueble o inmueble solicitado mientras que la otra recibe una compensación, que generalmente es monetaria por la adquisición de este último. Por ello, como cada parte obtiene algo por el acuerdo realizado, se considera bilateral. Cabe aclarar que esto no quiere decir que una de las partes no pueda obtener un beneficio mayor que la otra, ya que alguna puede quedar mejor parada. • Se Ejecuta Progresivamente. El arrendatario recibe el beneficio por todo lo que dure el contrato y debe estar pagando de forma periódica para renovarlo. O sea, que se ejecuta progresivamente mientras ninguna de las partes quiera terminar con el acuerdo legal. • Conmutatividad. Significa que las responsabilidades adquiridas por ambos, son equivalentes o iguales. • Onerosidad Quiere decir que tanto el arrendatario como el arrendador, tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas. Sin embargo, podemos decir que el contrato de arrendamiento Ecuador se caracteriza principalmente por la temporalidad y la re- ciprocidad. Estas dos cualidades sirven para distinguirlo de otros acuerdos legales, dado que el arrendamiento siempre es por un tiempo determinado y las obligaciones son mutuas. 16

1.3. Elementos del Contrato de Arrendamiento Elementos de la esencia Son “aquellas cosas sin las cuales, o no surte efecto alguno, o de- genera en otro contrato diferente”. En otros términos, se trata de los elementos que constituyen la razón de ser del contrato, como el precio en la compraventa. Si no hay precio no hay compraventa. Elementos de la naturaleza. Son elementos de la naturaleza del contrato aquellas cosas “…que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesi- dad de una cláusula especial…” (Art. 1460). En la compraventa con relación a la obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos de la cosa vendida y que la ley la considera incorpo- rada naturalmente en el contrato. Los contratantes pueden perfec- tamente prescindir de este elemento pactando que el vendedor no responda por tales vicios. Elementos accidentales Son aquellos que “…ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales” (Art. 1460). Se trata de meros aditivos contractuales a los que las partes pueden recurrir en consideración a los intereses de cada cual y en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Caso característico es la estipulación de modalidades como un plazo o una condición. 1.4. Clases de arrendamiento El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies: Arrendamiento de Cosas (Muebles e Inmuebles). El Código Civil ecuatoriano habla de este tipo de arrendamiento de la siguiente manera: 17

“Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente persona- les, como los de habitación y uso. - Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.” En este sentido, un ejemplo de contrato de arrendamiento Ecuador es aquel donde una persona cede los espacios de una habitación para el disfrute de un inquilino, el cual se compromete a pagar un determinado precio por ello. La ley también habla de ciertos lími- tes a la hora de establecer este tipo de contrato, es decir que no se pueden arrendar los derechos personales de los individuos y las demás propiedades intrínsecas del ser humano. Por otro lado, el Código Civil también dice que hay posibilidad de arrendar alguna propiedad ajena, pero siempre que esté de acuer- do el propietario y se tengan documentos que lo ratifiquen. En este caso, la persona que arrienda se compromete a pagar o hacer- se responsable por la propiedad en caso de que haya algún tipo de falta al contrato. - Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a tra- bajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligacio- nes, por terminación de contrato o por la muerte. Locación de obras: en este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa. 18

1.5. Integrantes de un contrato de arrendamiento En Ecuador, el contrato de arrendamiento debe estar integrado por 2 partes, cuya relación debe ser consensual y ambos tienen que estar de acuerdo con lo establecido. Ahora vamos a hablar de cada una de estas partes: El Arrendador El arrendador es la persona que ofrece un bien (ya sea mueble o inmueble) a otro individuo conocido como arrendatario. Este reci- be a cambio otra cosa (que generalmente es dinero) y que seguirá recibiendo de forma periódica mientras el contrato tenga vigencia. La firma del arrendador en el contrato supone que este está de acuerdo con la entrega de su bien. Este tiene una serie de derechos y deberes que debe seguir para no afrontar ningún inconveniente legal. El Arrendatario Al contrario del arrendador, el arrendatario es aquel individuo que desea adquirir un bien mueble o inmueble ofrecido por el dueño. Para hacerlo, éste le suministra alguna cosa (que general- mente son recursos monetarios), que cubra los gastos de la adqui- sición de lo que quiere. El arrendatario debe firmar el contrato de arrendamiento y su firma es tan importante como la del arrendador. 1.5.1. Tipos de Contratos de Arrendamiento Los Contratos de Arrendamiento, pueden ser Escrito o Verbal Escrito, puede ser por instrumento público o privado, en los dos casos deben contener por lo menos los elementos esenciales men- cionados en párrafos anteriores. La diferencia son los efectos ju- rídicos que tienen, ya que, si el contrato de arrendamiento fue celebrado por escritura pública, no cabe el desahucio por transfe- rencia de dominio, y debe cumplirse su plazo obligatoriamente, lo que no ocurre con el contrato escrito por documento privado. 19

En cualquiera de los dos contratos deben inscribirse en una nota- ría y registrarlos en la oficina de arriendos del municipio. Verbal, Si por cualquier causa no se llegó a suscribir un contrato de arrendamiento escrito, los legisladores a través de la Disposición Transitoria Primera a la Ley de Inquilinato, han previsto como prueba para la relación contractual y para demandar ante el Juez de Inquilinato o quien haga sus veces, realizar una declaración juramentada ante Notario Público de conformidad a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 47 de la Ley de Inquilinato, esta declaración también servirá para la solicitud de la solemnización de desahucio. 1.5.2. Obligaciones del arrendador y arrendatario Obligaciones del arrendador Como se ha dicho a lo largo del artículo, el contrato de arrenda- miento Ecuador es mutuo y ambas partes tienen responsabilida- des. En este caso se exponen las obligaciones que el arrendador (propietario) adquiere al firmar el documento: • Entregar al arrendatario la cosa arrendada. • Mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin a que ha sido adquirida. • Librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. A partir de estas obligaciones, se derivan acciones secundarias que debes cumplir como propietario para honrar el compromiso adquirido de la manera correcta: Entregar los locales en el momento que comience el contrato. Esta estipulación es muy importante, porque el contrato de arrenda- miento nunca pone en duda el derecho que tiene el arrendatario sobre la propiedad. Sin embargo, debe cumplir con el acuerdo y permitir el uso temporal del mueble o inmueble por el inquilino. 20

Poner en buen estado la cosa al inicio del disfrute. En este caso, el propietario tiene el deber de reparar cualquier daño que se tenga la cosa arrendada, a fin de que esté en buen estado para el uso del inquilino. Mantener la propiedad en buen estado. Significa que el arren- dador debe cuidar la integridad de la cosa arrendada durante el tiempo que esté en poder del inquilino, procurando mantener las mismas condiciones que al inicio. Abstenerse de perturbar el disfrute del arrendatario. Se refiere a que el propietario debe cumplir con las estipulaciones estableci- das en el contrato de respetar la estancia o uso de la cosa arrenda- da por el inquilino. Garantía contra perturbaciones de terceros. El arrendador está en la obligación de evitar a toda costa causar problemas a terceras personas, mientras el inquilino hace uso de la cosa o inmueble. Garantizar la ausencia de vicios ocultos. En este caso, se hace re- ferencia a la obligación que tiene el dueño a informar al arrenda- tario de cualquier conducta que pueda afectar la integridad de la propiedad acordada. Obligaciones del arrendatario Las obligaciones que por la naturaleza del contrato le correspon- den al arrendatario (inquilino) son las siguientes: Pagar el precio o pensión establecida en el contrato. Es muy im- portante para que se mantenga el acuerdo legal, que el inquilino cumpla con el pago en beneficio del propietario. De lo contrario, el contrato dejaría de ser oneroso y puede disolverse. Usar la cosa arrendada. El inquilino está en la obligación de utili- zar u ocupar la cosa acordada según el contrato de arrendamiento. Conservar la propiedad en buen estado. Significa que el arrenda- tario tiene la obligación de cuidar y mantener las condiciones ini- ciales en las cuales se le entregó el inmueble o mueble. 21

Avisar al arrendador sobre cualquier usurpación o atentado con- tra sus derechos de propiedad. Se refiere a cualquier hecho van- dálico o dañino que ocurra a la cosa arrendada por el inquilino. Este tiene la obligación de notificar al propietario sobre los daños sufridos por la propiedad. Restituir la cosa al final del arrendamiento. Este punto es muy im- portante dentro de la relación de arrendamiento, pues mediante este acuerdo el dueño solo hace una cesión temporal de los dere- chos de la propiedad. Al finalizar el tiempo estipulado en el docu- mento, el inquilino está en la obligación de entregarla al propie- tario. 1.6. Causas para terminar un contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento Figura que define el acuerdo de vo- luntades destinada a producir efectos jurídicos. Es cuando existen dos o más personas y se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. También podemos decir que el contrato es un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o de va- rias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. (CEVALLOS, 2011). Entre los causales para terminar un contrato de arrendamiento, según lo dispone el Art.30 de la Ley del Inquilinato, están: • Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas men- suales se hubiere mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino. La principal obligación del inquilino que usa y goza del bien in- mueble arrendado, es la de cancelar las pensiones mensuales de arrendamiento, y esta cancelación se la debe realizar en forma legal y oportuna, o sea que el pago de las pensiones mensuales se los debe hacer al día o con un máximo de mora de dos meses, pues si el inquilino no ha pagado las dos últimas mensualidades, el arrendador está facultado para iniciar la acción correspondiente en juicio verbal sumario, a fin de dar por terminado el contrato de arrendamiento, y por tal exigir la desocupación y entrega del local arrendado. 22

En este sentido, hay que recordar lo establecido en el numeral 31 del Art. 18 de la Ley Notarial, se faculta al Notario para constituir deudas de mora. • Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que com- prende el local arrendado y que haga necesario la reparación. Mediante esta causal se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del arrendador en contra de su arrenda- tario, y se refiere cuando el local arrendado, se encuentra en tal estado de destrucción que amerita su reparación urgente, de tal modo que es el arrendador quien debe justificar esta causal, esto es cuando el daño ocasionado al inmueble se lo deba por caso for- tuito o fuerza mayor, y el Art. 30 del Código Civil trata sobre estos dos casos. Para justificar esta causal es menester que en el término de prue- ba correspondiente se realice una diligencia de inspección judi- cial, a fin de que el Juzgado de Inquilinato y Relaciones Vecinales, compruebe que el local arrendado se encuentra en tan mal estado, que amerita que el inquilino desocupe; e igualmente, el inquilino puede justificar sus excepciones en el sentido de que no es ne- cesaria la desocupación de dicho local a través de la inspección judicial. • Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino. Hay que tener en cuenta que el legislador al señalar esta causal, trata a las algazaras o reyertas en plural, de lo que se despren- de que debe haber dos o más actos de esta naturaleza, además claro está que las mismas deben ser emanadas por el inquilino, o por sus familiares o por sus huéspedes o por sus dependientes o encargados de conformidad con lo que señala el Art. 56 de la Codificación de la Ley de Inquilinato que establece “El arrendador o subarrendador y el arrendatario o subarrendatario son respon- sables no solo de su propia culpa, sino también de la de su familia, huéspedes, dependientes o encargados”. 23

Para justificar esta causal la parte actora dentro del término de prueba, debe justificar dichas algazaras o reyertas, especialmente con prueba testimonial, que establezca que las ocasionadas por el inquilino o las personas antes mencionadas son de tal magnitud, que no permiten la vida pacífica del resto de personas que habitan en ese lugar; obviamente que los testigos que se presenten deben ser vecinos del local arrendado. El demandado puede justificar sus excepciones igualmente con prueba testimonial, demostrando que su conducta es correcta. • Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido. El contrato de arrendamiento celebrado por el arrendador y arren- datario, en una de las cláusulas consta que el inquilino debe dar el destino convenido al inmueble arrendado, de tal modo que, si da un destino distinto a aquel o ilícito, el arrendador puede solicitar la terminación del contrato y la desocupación del inquilino del inmueble arrendado. La prueba fundamental en este caso es la inspección judicial, ade- más de la testimonial, tanto para que el actor justifique su acción como para que el demandado justifique sus excepciones. Si bien el COFJ en su art 6, la facultad al notario para dar fe a los hechos, no es un documento que el mismo notario tenga la facul- tad de auto examinar o discrecionalmente inferir que se ha produ- cido una causal de terminación de un contrato de arriendo, es un indicio que podría ser valorado por un juez si se hizo dentro de un proceso judicial, pedido y actuado dentro de una causa o la parte interesada demuestre que por la urgencia de obtener una prueba, se la hizo de forma anticipada pero con la autoridad competente que da fe de un hecho que aconteció en un día y hora en el que el juez no hubiere podido acudir a tiempo para constatar. • Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalacio- nes o dependencias. 24

El Art. 7 de la Codificación de la ley de Inquilinato dispone “Si el inquilino fuere el responsable de los daños en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios higié- nicos, estará obligado a la inmediata reparación, a su costa. Caso de no hacerlo en el caso fijado por el juez, el arrendador estará fa- cultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento. Podrá, además, exigir la terminación del contrato”. • Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el in- quilino, sin tener autorización escrita para ello. Esta causal tiene su razón de ser, porque generalmente en el con- trato de arrendamiento escrito, las partes estipulan la prohibición de que el inquilino subarriende o ceda a otras personas el local arrendado por parte de él, pues hay que recordar que una de las características del contrato de arrendamiento en esta materia es personal. Cabe señalar que la Codificación de la Ley de Inquilinato mantie- ne una disposición aparentemente contradictoria en esta materia, pues el Art. 36, dice “Sin autorización escrita, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar el local. El subarrendatario o cesionario no podrá usar y gozar de la cosa en otros términos que los estipulados entre arrendador y arrenda- tario, ni por plazo mayor que el legal o el convenido entre ellos. El subarrendatario no podrá a su vez, celebrar otro contrato de arrendamiento respecto del mismo local ni ceder sus derechos. Igual prohibición se establece para el cesionario” De lo anotado se desprende que, si el inquilino subarrienda o cede sus derechos a otra persona, de todo o parte del local arrendado, sin autorización escrita del arrendador, éste puede demandar la terminación del contrato de arrendamiento por la causal f) del Art. 30 de la Codificación de la Ley de Inquilinato; y la prueba tanto del actor como del demandado es sin duda la inspección judicial y obviamente la presentación de la autorización escrita del arrenda- dor para poder subarrendar o ceder el local arrendado o una parte de él. También se puede solicitar testimonio de parte. 25

• Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador. El inquilino entre otras obligaciones, tiene el deber de conservar la cosa en el mismo estado que la recibió, de tal modo que, si realiza obras no autorizadas por el arrendador, éste puede solicitar la ter- minación del contrato de arrendamiento, pero para que proceda esta causal, las obras deben ser de alguna magnitud, de tal modo que cambien, modifiquen la configuración del local arrendado; y tanto el actor como el demandado para justificar su acción o las ex- cepciones, deben solicitar una inspección judicial, de ser del caso con la intervención de peritos. • Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edi- ficación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6. • Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. Para que para que proceda esta causal, es menester que el actor cumpla con los siguientes requisitos: 1. Justificar que es propietario de un sólo inmueble en ese cantón; 2. Justificar que es arrendatario de un inmueble en dicho cantón; 3. Justificar que necesita dicho local para vivir; para ocupar para su negocio o comercio. 4. Justificar que el local arrendado por él, su arrendador ha soli- citado la terminación del contrato de arrendamiento y por tal la desocupación del mismo. 26

1.7. Inscripción de Contrato de Arrendamiento en Jurisdicción Notarial El Código Orgánico General de Procesos fue el que otorgó la fa- cultad exclusiva a los Notarios de la inscripción de los contratos de arrendamiento. El plazo mínimo de un contrato de arrendamiento es de 2 años en Ecuador. La ley indica que es obligación del arrendador inscribir el contrato de arrendamiento. No obstante, esto no impide a que sea el inqui- lino quien acuda a registrar dicho contrato. La Ley Notarial indica que la inscripción de los contratos de arren- damiento es una atribución exclusiva de los notarios, por lo tanto, si alguien suscribe un contrato de arrendamiento debe ir a una notaría de su elección a realizar la correspondiente inscripción. 27

CAPITULO 2 EL DESAHUCIO 2.1. Concepto de contrato de arrendamiento El código civil en su artículo 1856, establece un concepto de con- trato de arrendamiento y lo configura así: Arendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales. 2.1.1 Elementos del contrato de arrendamiento Son el arrendador y el arrendatario y el artículo 1546 del Código Civil los denomina de la siguiente manera “se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el de- recho a la obra o servicio que se obliga a pagar”, los cuales deben tener la capacidad para contratar, no es necesario ser propietario de la cosa sobre la que concierta el arrendamiento, pero si tener la posesión de forma que se pueda transmitir. Tratándose de un acto de administración extraordinaria, es necesario poder especial, por parte del arrendatario y este no podrá dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años, a menos que exista un pronunciamiento judicial que lo autorice. 2.1.2 Obligaciones de las partes Obligaciones del arrendador 1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (artículo 1554.1 Código Civil). 2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículo 1554.2º Código Civil). 3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamien- 28

to por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.3 Código Civil). Obligaciones del arrendatario 1. Pago del precio del arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1555.1 Código Civil). 2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infie- ra de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra (artículo 1555.2º Código Civil). 3. Custodia de la cosa arrendada, lo que conlleva que debe poner en conocimiento del arrendador, de manera urgente, las repara- ciones necesarias y que deba de realizar éste (artículo 1559 CC, párrafo segundo). 4. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en contrario (artículo 1555.3º CC). 5. Viene obligado a devolver la cosa al extinguirse el arrendamien- to. El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió (artículo 1561 Código Civil). 2.1.3. Clasificación el contrato de arrendamiento 2.1.3.1 Arrendamiento de bienes del Estado o Municipales Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública Del Arrendamiento de Bienes Inmuebles Art. 59.- Régimen. - Los contratos de arrendamiento tanto para el caso en que el Estado o una institución pública tengan la calidad de arrendadora como arrendataria se sujetará a las normas previstas en el Reglamento de esta Ley. 29

Reglamento General a la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública Del Arrendamiento de Bienes Inmuebles. Apartado I Las entidades contratantes como arrendatarias Art. 64.- Procedimiento. - Para el arrendamiento de bienes inmue- bles, las entidades contratantes publicarán en el Portal www.com- praspublicas.gov.ec.los pliegos en los que constarán las condicio- nes mínimas del inmueble requerido, con la referencia al sector y lugar de ubicación del mismo. Para la suscripción del contrato, el adjudicatario no requiere estar inscrito y habilitado en el RUP. El SERCOP determinará el procedimiento y los requisitos que se deberán cumplir en estas contrataciones. Apartado II Las entidades contratantes como arrendadoras Art. 65.- Procedimiento. - Las entidades previstas en el artículo 1 de la Ley podrá dar en arrendamiento bienes inmuebles de su propiedad, para lo cual, publicará en el Portal www.compraspu- blicas.gob.ec los pliegos en los que se establecerá las condiciones en las que se dará el arrendamiento, con la indicación de la ubica- ción y características del bien. En los pliegos se preverá la posibili- dad de que el interesado realice un reconocimiento previo del bien ofrecido en arrendamiento. Para la suscripción del contrato, el adjudicatario no requiere estar inscrito y habilitado en el RUP. El SERCOP determinará el proce- dimiento y los requisitos que se deberán cumplir en estas contra- taciones. Artículo. 16.- Arrendamiento de bienes inmuebles. - En los pro- cedimientos de arrendamiento de bienes inmuebles se publicará en el Portal Institucional del Servicio Nacional de Contratación Pública, lo siguiente: 30

1. Pliego en el que consten las condiciones mínimas del inmueble, con la indicación de la ubicación y características del bien. 2. La publicación de la convocatoria o las invitaciones efectuadas por la entidad contratante realizadas a través de la prensa local o nacional. 3. Aprobación emitida por el Servicio de Gestión Inmobiliaria del Sector Público, INMOBILIAR, de ser aplicable. RESOLUCION SERCOP – 072 – 2016 (La Codificación de Resoluciones de LOSNCP) Art. 372.- Casos especiales. - Los contratos de arrendamiento de locales de uso especial, como mercados, camales, casetas, cabinas, entre otros, siempre que no respondan a una modalidad admi- nistrativa de autorización, licencia o concesión de uso público, se arrendarán referentemente a arrendatarios locales, para lo cual no será necesario publicar la convocatoria en el Portal Institucional del Servicio Nacional de Contratación Pública, sino que se podrán cursar invitaciones individuales. Los contratos que correspondan a hoteles, salones para recepcio- nes o eventos, restaurantes, entre otros, de propiedad de las enti- dades contratantes, cuyas características de uso no sean de largo plazo, tampoco se regirán por las normas del presente capítulo sino por los usos y costumbres de la actividad. 2.1.3.2 Arrendamiento de cosa ajena El art. 1857 del Código Civil expresa “son susceptibles de arrenda- miento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usar- se sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. - Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.” 31

En vista de que el contrato de arrendamiento se perfecciona por el mero consentimiento de las partes sobre los elementos básicos del mismo que son: objeto, tiempo determinado y precio cierto. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa ob- jeto del contrato, así como a mantener al mismo en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Por lo tanto, si aquel que no es propietario tiene la posesión inmediata de la cosa, estará autorizado para entregarla al arrendatario, cumpliendo así una de sus vitales obligaciones y, si el arrendamiento se lleva hasta su fin y el arrendatario ha podido disponer del goce pacífico de la cosa, y el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, el contrato se habrá cumplido sin inconveniente alguno. 2.1.4 Forma de celebrar y formalización Ley de Inquilinato Art. 1.- Ámbito. - Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. Las ordenanzas muni- cipales determinarán el perímetro urbano. Art. 27.- Formas de los contratos. - El contrato de arrendamiento podrá ser verbal o escrito. Art. 28.- Plazo del contrato escrito. - El plazo estipulado en el con- trato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos: a) De habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas; b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, te- niendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoria- mente; c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duración. 32

Art. 29.- Forma del contrato de más de diez mil sucres mensuales.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de diez mil sucres mensuales, se celebrarán por escrito, debiendo el arrenda- dor registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebra- ción, en el Juzgado de Inquilinato o en el que hiciere sus veces, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal del Juez y Secretario. Alberto Navarro, en su obra, Contratos Civiles señala que el con- trato de arrendamiento debe al menos reunir las siguientes cláu- sulas: • Nombres y apellidos de las partes contratantes; • Ubicación del local arrendado; • Superficie; • Estado del local arrendado; • El precio del arriendo; fecha, lugar y forma de pago; • Destino del inmueble arrendado; • Plazo del contrato; • Domicilio y juez competente en caso de controversia; • Muebles incorporados; • Firma de los contratantes. Las partes, además, de común acuerdo pueden agregar varias cláusulas, de acuerdo a la conveniencia del caso. De la inscripción de predios de arrendamiento. Art. 8.- Del registro de arrendamientos. - Los concejos canto- nales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos. En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las Municipalidades respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los conce- jos municipales así lo resuelvan. 33

Art. 9.- Contenido de la inscripción. - Los arrendadores inscri- birán sus predios en el Registro de Arrendamientos de Predios Urbanos. Cada inscripción contendrá: a) Nombre del arrendador y subarrendador y su dirección; b) Ubicación y superficie del predio y del local o locales destina- dos al arrendamiento; c) Determinación de los servicios existentes; d) Avalúo catastral comercial del inmueble; e) Inventario de los muebles, cuando se tratare de locales amobla- dos; y, f) Demás datos que se exigiere en las ordenanzas respectivas. Art. 10. - Fijación de las pensiones máximas de arrendamien- to. Las oficinas de Registro de Arrendamientos o las jefaturas de Catastro Municipales, según el caso, fijarán la pensión máxima de arren- damiento de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste la identi- dad del predio o local inscrito y la pensión mensual para su arren- damiento. Art. 14.- Sanción por falta de inscripción. - Sin perjuicio de lo es- tablecido por el artículo 12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa equivalen- te a seis meses de pensiones de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por cien- to al Estado, porcentaje éste que será depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado, en la cuenta única del Tesoro Nacional. El inquilino podrá hacer valer este derecho como acción o como excepción, aun reconviniendo al arrendador; en todo caso, el Juez aún de oficio, impondrá la multa mencionada, en el cincuenta por ciento de beneficio al Estado. 34

Art. 15.- Exoneración de inscripción. ¬ Exonérase a las institucio- nes de derecho público y de derecho privado con finalidad públi- ca de la obligación de inscribir sus bienes inmuebles destinados al arrendamiento para la vivienda, vivienda y taller, y vivienda y comercio, en las oficinas de Registro de Arrendamientos de las municipalidades. Art. 16.- Prohibición para las instituciones del sector público. ¬ En ningún caso, las instituciones a las que se refiere el artículo pre- cedente podrán cobrar en concepto de cánones de arrendamiento por sus inmuebles, valores superiores a los límites legales. 2.2 Historia de la Ley de Inquilinato en el Ecuador La Ley de Inquilinato nace para establecer reglas convenientes para solucionar los conflictos que se producen por la necesidad de las personas que carecen de vivienda se vean obligadas a arrendar una las que poseen vienes dar estos en arrendamiento, con la fina- lidad de equilibrar las posiciones de ambas partes. En 1855, aparece lo que podría ser el antecedente a la Ley de Inquilinato, se trata de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue una ley bastante compleja. En 1930 se publicó la cuarta edición del Código Civil, obra de la Academia de Abogados de Quito, con aprobación de la Corte Suprema y de acuerdo con el Decreto Legislativo de 1912, se han dictado trascendentales reformas y aún más en materias que antes estuvieron comprendidas en el Derecho Civil pasaron a ser leyes autónomas, yendo del campo del Derecho Civil al campo del Derecho Social como es el caso del Código de Trabajo, Ley de Inquilinato, Ley de aguas, Ley de Reforma Agraria etc. En 1938, se publica un decreto que viene a constituir un verdadero anteproyecto de la Ley de Inquilinato y antecedente inmediato de la actual. En 1940 el Congreso Nacional dicta la primera Ley de Inquilinato, la cual entra en vigencia en el año 1941. 35

En el año de 1947 el señor Presidente Dr., José María Velasco Ibarra, dicta un reglamento de las disposiciones de la Ley de Inquilinato En el año 1962 se hicieron reformas de la Ley de Inquilinato las cuales fueron dictadas por el gobierno del Dr. Carlos Arosemena y publicadas en el registro oficial No. 77 del mismo año. Estas re- formas sirven de base para la nueva Ley de Inquilinato dictada el 8 de octubre de 1962 y que tiene pocos cambios comparados con la actual. Para el año 2000 se realizó algo más importante ya que aparte de cambiar nuevamente la codificación se hizo el incremento de dos artículos muy importantes que van en favor de los inquilinos como es el Art. 18 el cual “prohíbe pactar el incremento automá- tico de las pensiones locativas destinadas a la vivienda mientras este en vigencia el contrato”el otro artículo es quizá mucho más importante, se trata del Art.22 el cual manifiesta: “Los derechos de los inquilinos son irrenunciables” es decir que bajo ninguna circunstancia los arrendatarios pueden renunciar a lo que la ley establece. 2.3 Concepto del Desahucio El desahucio es un proceso judicial mediante el cual la persona dueña de una propiedad o con derecho a disfrutarla, o su repre- sentante, le solicita al Tribunal que emita una orden para desalojar a la persona quien ocupa dicha propiedad. Algunas razones para solicitar un desahucio son: • Incumplimiento con alguna cláusula del contrato verbal o escri- to. • Terminó el contrato y la persona se niega a abandonar la pro- piedad. • Falta del pago de la renta. Un desahucio supone un grave problema para aquel que lo pade- ce. 36

Si el propietario se niega a renegociar las condiciones del contrato y no tiene contemplaciones, posiblemente el inquilino y su familia terminen siendo desahuciados: es decir, se quedarán sin un techo y terminarán con sus pertenencias afuera del domicilio. En el caso de Ecuador, con la reforma de la Ley Notarial intro- ducida por el Código Orgánico General de Procesos, se introdu- jo como facultad exclusiva de los notarios específicamente en el artículo 18 de la Ley Notarial, la inscripción de los contratos de arrendamiento y la solemnización del desahucio conforme la Ley de Inquilinato y el Código Civil. (Pérez Porto y Gardey,2018). 2.4. Naturaleza Jurídica del Desahucio El Desahucio es el proceso a través del cual, el arrendador o dueño del inmueble tiene la potestad de dar por concluida la relación de arrendamiento con el objetivo de que el inquilino entregue el in- mueble; debiendo aplicarse lo establecido en la norma consignada en el Art. 33 de la Ley de Inquilinato. El desahucio es una acción que tiene como objetivo garantizar el derecho de propiedad de las personas, además servir de protec- ción contra los abusos de arrendatarios o precaristas, otorgando así un procedimiento breve; sumario; y de garantía procesal, con el fin de que en el ámbito de esta jurisdicción corran paralelamente las oscilaciones históricas y las necesidades personales de mayor o menor alcance del sentido de propiedad. Es considerada como una de las formas de terminación del contrato de arrendamiento. La acción de desahucio radica en la advertencia que el dueño debe dar al inquilino, con cierto tiempo de antelación a la expiración del contrato, tal como se encuentra señalado por la Ley, intentando retomar la tenencia del inmueble fundamentando las causales de no renovación. 37

En nuestro sistema procesal el desahucio conforme lo determina- do por la Corte Nacional de Justicia, no constituye una demanda, mucho menos una diligencia preparatoria, tan solo el aviso legali- zado por el juez, ahora por el Notario para despojar al arrendata- rio de la posesión o uso cuando existe una causa justa de culmina- ción del contrato de arrendamiento. Tan solo en un escrito se deberá pedir al notario que se califique el desahucio, para dar por terminado el contrato de arrendamiento, la transferencia de dominio o, en su defecto en casos de demoli- ción y construcción de una nueva edificación. El trámite por el que se deberá iniciar se es por la vía especial. (Peñafiel,2018). El Código Orgánico General de Procesos en la Décima Quinta Disposición Reformatoria modificó el artículo 18 de la Ley Notarial y agregó a partir del numeral 29 nuevas atribuciones a los Notarios, calificadas como atribuciones exclusivas. En el numeral 35 de la Ley notarial cita lo siguiente: Artículo 18 Numeral 35.- “Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado.” Posteriormente, mediante Registro Oficial No. 913 en el Sexto Suplemento publicado el 30 de diciembre de 2016 se expide la Ley Reformatoria de la Ley Notarial, que en su artículo único reforma el artículo 18 mediante el numeral 8 sustituye el numeral 35 de la siguiente manera: “Solemnizar el desahucio, de acuerdo con lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahu- cio dirigirá una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos.” 38

Para que proceda el desahucio en sede notarial, se requiere de una petición escrita que acompañará de la prueba de la preten- sión. Debiéndose probar la relación contractual del arriendo, sea mediante el contrato escrito e inscrito en una notaría o juzgado de inquilinato (los que se inscribieron antes de las reformas le- gales a la Ley Notarial) y registrados en la Oficina de Registro de Arrendamientos del Municipio; y, la otra manera en el caso de los contratos de arrendamiento verbales que aún existen en la Ley de Inquilinato, mediante una declaración juramentada ante Notario. Hay que tener en cuenta que para el desahucio por vía notarial no es necesario que el contrato sea inscrito o registrado, toda vez que ya se haya manifestado, ya que no es un proceso judicial, no obstante, en el momento de que sea necesario demandar el lan- zamiento por vía judicial o el cumplimiento de las obligaciones adeudadas, es menester que esté inscrito y registrado en las ins- tancias pertinentes. 2.5. Historia del desahucio El Contrato de Arrendamiento, se inicia en el Derecho Romano, aparece en el siglo II A.C. en lo referente al arrendamiento de tie- rras y casas; la voz arrendamiento proviene del latín CONTRATUS que significa contraer, estrechar o adquirir alguna cosa o bien a través de un precio por medio del aprovechamiento de forma tem- poral de cosas inmuebles, de beneficio o rentas. En el Derecho Romano el contrato aparece como una forma de acuerdo, siendo la convención la forma de consentimiento en el que dos o más personas acuerdan sobre una cosa que debe ser dada o prestada, la consensualidad constituía un aspecto domi- nante en dicho pacto. El Derecho romano se fue perfeccionando respecto al contrato de arrendamiento mediante la cesión de una persona a otra para el goce de una cosa, pues existían familias y personas que al no tener los recursos para cubrir sus necesidades de vivienda y demás, de- bían satisfacer la misma a través del pago que debía hacerse al locutor. 39

En el Derecho romano existían contratos unilaterales y bilaterales. Los contratos unilaterales obligaban solo a una de las partes (por ejemplo, el mutuo) y los bilaterales obligaban a ambas partes (como en el caso de la compraventa). Es decir, el que promete pagar el precio es denominado conductor conocido como arrendatario, y el que recibe el precio es llamado locator, en la actualidad arrendador. Las obligaciones nacidas del contrato para cada una de las par- tes, mediante un contrato consensual y oneroso; el locator entrega temporalmente al conductor una cosa para su uso y disfrute, o una obra a cambio de una cantidad por un tiempo determinado. El provecho que uno u otro contratante puede obtener de ese respectivo entregar o recibir la cosa, varía en función del tipo de arrendamiento. Mientras el arrendador tiene a su disposición la acción locati para exigir la restitución de la cosa y otras posibles obligaciones del conductor, el arrendatario dispone de la acción conducti para exigir las obligaciones del arrendador. Fue así como el derecho romano fue sufriendo transformaciones que modificaron estas conductas, evitando la agudización de las luchas sociales, pues muchos abusos eran cometidos por las clases privilegiadas que en su mayoría eran acreedores contra los ple- beyos que formaban parte de los deudores. Conforme el paso del tiempo, las legislaciones de casi todos los países occidentales bajo la influencia del Código Napoleónico tuvieron un giro favorable hacia el arrendador, posteriormente el Código Civil Suizo de las obligaciones, modificó la legislación para hacerla imparcial; inclu- so con una inclinación en favor del arrendatario. Después de la de la segunda guerra mundial, los países europeos fueron precursores en la aprobación de una legislación excepcio- nal y temporal, que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso en donde la especulación ilícita era con- denada. Se dio la formación de comisiones arbítrales para que los problemas de alquileres sean juzgados ante tribunales especiales. 40

2.6. Elementos del desahucio 1. Unilateral pro la voluntad que tiene la parte arrendadora. 2. Revocable, por cuanto quien fuera notificado y por derecho podrá alegar judicialmente. 3. Este será siempre anticipado, debiendo respetar los plazos y términos de acuerdo a la Ley. Debiendo recalcar, que no será ad- mitida en el proceso de desahucio la reconvención, al igual que tampoco la defensa fundada en el derecho de retención que ga- rantiza el pago de mejoras, ya que estos reclamos deberán reali- zarse por otro medio, mas no en el trámite especial de desahucio. (Peñafiel,2018). 2.6.1. Finalidad de desahucio -Impedir la renovación del contrato por lo cual debe darse el aviso, la notificación o la comunicación del arrendador al inquilino (o vi- ceversa) manifestándole que no desea continuar con lo estipulado y, por consiguiente, otorgarle un tiempo para que busque otro in- mueble y ejecute la entrega. -El desahucio tiene dos funciones, una es la de informar la deci- sión de alguna de las partes a la otra de no querer renovar el con- trato de arrendamiento. -Servir de instrumento para constituir al arrendatario en mora y consecuentemente en mora de restituir la vivienda arrendada. (López, 2018). En materia notarial no se actúa prueba, pero el solicitante puede obtenerla por diligencia previa si otra forma de prueba (principio de contradicción) hace que se aperture la facultad notarial para efectuar el desahucio por todas las causales previstas en la ley de inquilinato, toda vez que el art. 18 numeral 35 de la ley notarial no limita, solo indica que el solicitante debe pedir adjuntando prue- ba. Se establece entonces la facultad del notario para calificar la solicitud si reúne o no los requisitos esenciales para proceder con el desahucio. 41

2.6.2. Clases de desahucios Desahucio de inmuebles por impago de rentas y cantidades de- bidas. Desahucios que con fundamento en el impago de la renta o can- tidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufruc- tuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Desahucio de inmuebles por precario Este tipo de desahucios con el fundamento de un contrato inexis- tente y sin pago de renta, un caso particular es la posesión de la vivienda dejada a hijos, familiares o amigos y que éstos no desalo- jan la vivienda cuando es necesitada por su titular o éste requiere la devolución de su posesión. Considera la doctrina jurisprudencial requisito esencial para reso- lución del contrato por falta de pago de las rentas que la deuda sea líquida, vencida y exigible. 2.7. El desahucio por vía notarial Existen 4 casos en concreto en los cuales el arrendador puede soli- citar el desahucio por la vía notarial, estos son: a) Terminación del plazo del contrato: en los predios urbanos el plazo mínimo de arrendamiento es de 2 años. Si el propietario del bien inmueble no desea renovar el contrato, debe por lo menos 90 días antes de que éste caduque solicitar el desahucio en una Notaría, para lo cual deberá presentar una petición firmada por abogado, el contrato de arriendo debidamente inscrito, copias de las cédula y papeletas de votación de los peticionarios; y se debe dejar en claro el domicilio donde se le citará al desahuciado de conformidad con la normativa del COGEP. 42

b) Transferencia de dominio: en este caso, el desahucio se debe tramitar en el plazo de los 30 días posteriores a la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad del can- tón respectivo; se requiere una petición firmada por un abogado, copia de las nuevas escrituras y certificado de gravámenes actua- lizado, copias de la cédula y papeletas de votación de los peticio- narios; al desahuciado se le citará según las normas del COGEP. c) Obra nueva: esta es otra causal del desahucio vía notarial. El peticionario deberá solicitar el desahucio con por lo menos 90 días de anticipación al inicio de las labores de demolición; como re- quisitos están una petición firmada por un abogado; documentos autorizados por la Municipalidad o GAD’s sobre la construcción a realizarse; contrato de arrendamiento inscrito, cédula y papeleta de votación de los peticionarios. La citación del desahuciado se la realizará conforme al COGEP. d) Desahucio según el Código Civil. – En este caso se estará a lo previsto en el Art. 1971 del Código Civil que dice: “Artículo 1917 “El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la con- vención o la ley para el pago de la renta”. 43

CAPÍTULO 3 ACTIVIDAD NOTARIAL EN MATERIA INQUILINARIA 3.1. La Función Notarial Entre las nuevas competencias que se le otorgan al notario hay dos en materia de inquilinato, competencias que anteriormente eran realizadas por los jueces de inquilinato. Estas competencias las encontramos en el numeral 35 del artículo 18 de la Ley Notarial, sobre la solemnización del desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Código Civil; así como también, la com- petencia establecida en el numeral 36 del artículo 18 de la misma ley, sobre la inscripción de los contratos de arrendamiento. Estas nuevas atribuciones entre otras, si bien buscan descongestio- nar el trabajo de la función judicial también han provocado cam- bios en los procedimientos notariales generando nuevos efectos jurídicos, además se han encontrado vacíos legales considerando que no está del todo regulado en cuanto a su procedimiento en el ámbito notarial. En la práctica encontramos interrogantes entre los usuarios como los notarios sobre el procedimiento y efectos jurídicos en los trámites donde culmina el actuar notarial respecto de las nuevas regulaciones, pero que se desconoce tanto para las entidades involucradas como para los usuarios, las competencias en el ámbito judicial, cuando el acto deja de ser de jurisdicción voluntaria y comienza a ser litigioso. Por otro lado, la naturaleza jurídica del notario es ser un funciona- rio que está investido de fe pública para autorizar los actos, con- tratos y documentos que a petición de parte se celebren ante él, esto brinda seguridad jurídica en la sociedad y en la vida política y económica del país. Para Camilo Borrero Espinoza (2009) a, “El notario da fe que el instrumento público se ha otorgado ante él, y que se han cumplido los requisitos legales y formales. 44

Es por esta razón que debido a su cargo tiene la competencia para conferir autenticidad y certeza jurídica a los hechos y actos jurídi- cos, a través de los documentos públicos que produce, dotándo- los así del valor de prueba ante las autoridades y la sociedad.” … (p.20). La función notarial garantiza un estado de derecho, ayuda al progreso del país al aportar con su actuar no solamente segu- ridad jurídica, sino que también ayuda al crecimiento económico y al desarrollo social, el ejercicio de sus funciones se adapta a las nuevas situaciones que se van generando en la vida jurídica de una sociedad, específicamente los actos de jurisdicción voluntaria que ante el notario se celebran. Estas nuevas atribuciones se encontraban en el numeral 35 del ar- tículo 18 de la Ley Notarial, la solemnización del desahucio, de acuerdo a la Ley de Inquilinato y el Código Civil y en el nume- ral 36 de la misma ley estaba la Inscripción de los contratos de arrendamiento, cuando el canon excedía de un salario básico unificado del trabajador en general. Cuando se incorporan estas nuevas funciones para los notarios, específicamente en los con- tratos de arrendamiento, surgió una interrogante de cuál sería el tratamiento para los contratos de arrendamiento menores al salario básico unificado del trabajador, siendo actualmente una atribución exclusiva del notario sujetándose a la Ley Notarial, el procedimiento según correspondía para legalizar el documento del contrato de arrendamiento era un reconocimiento de firmas de las personas que habían suscrito con anterioridad el contrato, o la autenticación de firma según el requerimiento del arrendador y arrendatario. Sin embargo, el 30 de diciembre de 2016 mediante el sexto Suplemento del Registro Oficial No.913 se expide la Ley Reformatoria a la Ley Notarial, y mediante artículo único No.8 y No.9 reforma nuevamente las atribuciones del Notario en materia de inquilinato. En el No. 8 incorpora que la notificación del des- ahucio la realizará el Notario según las reglas de citación personal o por boletas según lo establecido en el Código Orgánico General de Procesos. 45

Y en el numeral 9 sobre la competencia de inscribir contratos de arrendamiento, ya no señalan un mínimo del canon de arrenda- miento para proceder a la inscripción, ahora se exige llevar un ar- chivo numerado y cronológico de los contratos de arrendamien- tos, por lo que se crea el libro de arrendamiento. En conclusión, se le otorga al notario dos nuevas facultades en su carácter de funcionario público, que es parte de los órganos auxi- liares de la función judicial, esto es, facultad de notificación y la facultad de inscripción. 3.2. Notario como autoridad competente El notario es la autoridad competente para conocer la solicitud de solemnización del desahucio sin importar donde se encuentra el inmueble. Todo esto está enmarcado en el Código General de Procesos de la siguiente forma: Art. 53.- Citación. La citación es el acto por el cual se le hace co- nocer a la o al demandado el contenido de la demanda o de la petición de una diligencia preparatoria y de las providencias re- caídas en ellas. Se realizará en forma personal, mediante boletas o a través del medio de comunicación ordenado por la o el juzgador. Si una parte manifiesta que conoce determinada petición o provi- dencia o se refiere a ella en escrito o en acto del cual quede cons- tancia en el proceso, se considerará citada o notificada en la fecha de presentación del escrito o en la del acto al que haya concurrido. Si la o el actor ha proporcionado la dirección de correo electrónico de la o del demandado, la o el juzgador ordenará también que se le haga conocer a la o al demandado, por correo electrónico, el extracto de la demanda y del auto inicial, de lo cual, se dejará constancia en el sistema. Esto no sustituye a la citación oficial. 46

Art. 54.- Citación personal. Se cumplirá con la entrega personal a la o el demandado o en el caso de personas jurídicas u otras que no pueden representarse por sí mismas a su representante legal en cualquier lugar, día y hora, el contenido de la demanda, de la petición de una diligencia preparatoria, de todas las providencias recaídas en ella y de cualquier otra información que a juicio de la o del juzgador sea necesaria para que las partes estén en condicio- nes de ejercer sus derechos. De la diligencia la o el citador elabo- rará el acta respectiva. Art. 55.- Citación por boletas. Si no se encuentra personalmente a la o el demandado, se le citará por medio de tres boletas que se en- tregarán en días distintos en su domicilio o residencia a cualquier persona de la familia. Si no se encuentra a persona alguna a quien entregarlas se fijarán en la puerta del lugar de habitación. La citación por boletas a la o el representante legal de una persona jurídica se hará en el respectivo establecimiento, oficina o lugar de trabajo, en días y horas hábiles, entregándolas a uno de sus de- pendientes o empleados, previa constatación de que se encuentra activo. - Citación a través de uno de los medios de comunicación. A la persona o personas cuya individualidad, domicilio o residen- cia sea imposible determinar, se la citará mediante: 1. Publicaciones que se realizarán en tres fechas distintas, en un periódico de amplia circulación del lugar. De no haberlo, se harán en un periódico de la capital de provincia, asimismo de amplia circulación. Si tampoco hay allí, en uno de amplia circulación na- cional. La publicación contendrá un extracto de la demanda o soli- citud pertinente y de la providencia respectiva. Las publicaciones íntegras se agregarán al proceso. 2. Mensajes que se transmitirán en tres fechas distintas, por lo menos tres veces al día, en una radiodifusora de la localidad, en un horario de seis a veintidós horas y que contendrán un extracto de la demanda o solicitud pertinente. 47

La o el propietario o la o el representante legal de la radiodifuso- ra emitirá el certificado que acredite las fechas y horas en que se realizaron las transmisiones de mensajes y una copia del audio. La citación por la radio se realizará cuando, a criterio de la o del juzgador, este sea el principal medio de comunicación del lugar. 3.2.1. Principios rectores del Derecho notarial ecuatoriano De conformidad con el artículo 5 de la Ley Notarial, se ejerce esta función, la misma que está basada en algunos principios: Principio de autenticidad. - que nos faculta a dar fe de la auten- ticidad del documento o acto realizado ante nosotros, ya que en cada acto, el Notario utiliza la frase “otorgado ante mí” lo que significa una gran responsabilidad dentro de nuestras funciones, y nos obliga a ser Notarios visibles dentro de nuestros despachos. Principio de Registros o Protocolos. - Si bien es cierto los ar- chivos que se encuentran a nuestros cargos pertenecen al Estado, pero nosotros somos custodios de dichos archivos, teniendo pro- hibido permitir que salgan de sus oficinas los Libros o Protocolos a su cargo, conforme lo establece el artículo 20 de la Ley Notarial. Principio de Unidad de Acto. - indispensable en todo acto Notarial, y para que se cumpla el usuario debe tener capacidad legal, conocimiento de lo que firma, voluntad, para que las partes firmen en unidad de acto, y se produzca el efecto jurídico de lega- lidad. Principio de Rogación. - El Notario no puede actuar de oficio, solo puede hacerlo a petición de parte, lo que lo constituye en un juez de jurisdicción no contenciosa, sin embargo, a pesar de tener un COGEP aquí se contrapone este principio. Principio de imparcialidad. - el Notario debe actuar con imparcia- lidad absoluta, y no puede autorizar con su firma actos no contem- plados o prohibidos dentro de la ley, ya que esto puede acarrearle responsabilidades civiles, administrativas e incluso penales. 48

Principio de inmediación. - la relación de usuario y Notario debe ser directa, explicándoles las consecuencias del acto a realizarse. Principio de interpretación. - Lamentablemente en el notariado ecuatoriano no existe unificación de criterios, lo que conlleva a que muchas veces el usuario piense que se le niega el servicio, pero dentro del campo Notarial, el Notario debe de aplicar en cada acto el procedimiento que corresponda, manteniendo siempre su ido- neidad y responsabilidad de sus actos. Principio de Publicidad. - el Notario no puede negarse a entregar copias certificadas de los documentos que consten en el archivo a su cargo, a excepción de los documentos que no han sido debi- damente legalizados, al que solo se podrá acceder con una orden judicial. Principio de debida diligencia. - El Notario como funcionario ju- dicial, está obligado a cumplir lo que dispone el artículo 176 de la Constitución, esto es el principio de debida diligencia, que se aplica en el momento que autoriza un acto notarial, por ejemplo, una información sumaria con interrogatorio referente a la pose- sión de un terreno dentro de un juicio de prescripción, este acto le compete al Juez. Principio de Reserva. - El Notario por ética profesional, no puede divulgar los actos que se celebren ante él, por precautelar los inte- reses de los usuarios, especialmente en el tema de testamentos o fideicomisos cerrados. 3.2.2. Referente Legal Constitución de la República del Ecuador Art. 199.- Los servicios notariales son públicos. En cada cantón o distrito metropolitano habrá el número de notarías y notarios que determine el Consejo de la Judicatura. Las remuneraciones de las notarías y notarios, el régimen de personal auxiliar de estos servi- cios, y las tasas que deban satisfacer los usuarios, serán fijadas por el Consejo de la Judicatura. Los valores recuperados por concepto de tasas ingresarán al Presupuesto General del Estado conforme lo que determine la ley. 49

Código Orgánico de la Función Judicial Art. 296.- Notariado. - El Notariado es un órgano auxiliar de la Función Judicial y el servicio notarial consiste en el desempeño de una función pública que la realizan las notarías y los notarios, quienes son funcionarios investidos de fe pública para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos de- terminados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran en su presencia. Así como intervenir en ejercicio de la fe pública de la que se encuentran investidos, en los asuntos no con- tenciosos determinados en la Ley, para autorizar, conceder, apro- bar, declarar, extinguir, cancelar y solemnizar situaciones jurídi- cas respecto de las que se encuentren expresamente facultados en el Código Orgánico General de Procesos, la Ley Notarial y otros cuerpos legales. 3.2.3. Legitimación Activa La legitimación activa la tiene el arrendador en su carácter de dueño del inmueble, titular del contrato, de acuerdo a lo estableci- do en la Ley del Inquilinato y en el Código Civil. La petición debe presentarse con el patrocinio de un abogado en libre ejercicio. En caso de fallecimiento del arrendador, los legitimados son sus he- rederos o representantes, para el caso que sean varios herederos se deberá nombrar un procurador común y es responsable de de- clarar bajo juramento que son los únicos y universales herederos del causante, y, por tanto, titulares del derecho que se reclama y solicita. 3.2.4. Legitimación Pasiva En este caso, la legitimación pasiva la tiene el arrendatario, ya que es la persona que va a ser objeto del desahucio, de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. En caso de que el arrendatario sea una persona jurídica, el desahu- cio se realizará en la persona de su representante legal. Si no existe forma de individualizar o establecer la identidad del arrendatario, puede ser a través de la persona a quien emite el arrendador la factura del pago del arriendo. 50