New Rich Text Document

ทรัพย์ ความหมายของคาว่าทรัพย์และทรัพย์สิน หลกั กฎหมายมีดงั น้ี ทรัพย์ หมายความวา่ วตั ถุมีรูปร่าง ทรัพยส์ ิน หมายความวา่ ท้งั ทรัพยแ์ ละวตั ถไุ ม่มีรูปร่าง ซ่ึงอาจมีราคาและอาจถือเอาไดจ้ ากหลกั กฎหมาย ดงั กล่าว อธิบายไดว้ า่ 1. คาว่าทรัพย์ ความหมายในกฎหมายในกฎหมายน้นั หมายถึง “วตั ถุมีรูปร่าง” วตั ถุที่มีรูปร่างคือวตั ถุท่ีเรา สามารถมองเห็นได้เป็ นรูปทรง สามารถจับได้ สัมผสั ได้ เห็นได้ด้วยตาของเรา มีรูปร่างเป็ นตัวตน เช่น แกว้ น้า รถยนต์ โตะ๊ ปากกา สมดุ ดินสอ อาคาร ที่ดิน เป็นตน้ 2. คาว่า ทรัพย์สิน ความหมายในกฎหมายน้นั หมายถึง วตั ถุมีรูปร่าง และวตั ถไุ ม่มีรูปร่าง ซ่ึงอาจมีราคา และถือเอาได้ วตั ถุมีรูปร่างเราทราบแลว้ คือ ทรัพยน์ น่ั เอง ทรัพยจ์ ึงเป็นส่วนหน่ึงของทรัพยส์ ิน ส่วนวตั ถุไมม่ ี รูปร่างซ่ึงอาจมีราคาและถือเอาไดน้ ้นั แยกเป็น 2.1 อาจมีราคา หมายความว่า วตั ถุน้นั มีคุณค่าอยู่ในตวั ของมนั เอง กล่าวคือ ของบางอย่างถึงแมจ้ ะไม่มี ราคาที่จะซ้ือขายในท้องตลาด แต่อาจมีคุณค่าต่อบุลคลใดบุคคลหน่ึง ที่จะยึดถือหรือหวงแหงไวเ้ พื่อตน เช่น กระแสไฟฟ้า แก๊งหุงตม้ หรือแก๊งทว่ั ๆ ไป แมไ้ ม่มีรูปร่าง ไม่มีตวั ตน สัมผสั ไม่ได้ แต่ก็มีคุณค่า มีราคา หรือ ประเภทมีรูปร่างไดแ้ ก่ กระดูกของบรรพบรุ ุษ ยอ่ มมีคุณคา่ มีราคาของลูกหลาน ถือไดว้ า่ เป็นทรัพยส์ ิน 2.2 อาจถือเอาได้ มิไดห้ มายถึงวตั ถุที่บุคคลหยบิ จบั และถือเอาดว้ ยมือเท่าน้นั แตห่ มายความรวมถึงการ ที่บุคคลจะเขา้ ถือสิทธิหรือแสดงอาการหวงแหงหรือมีสิทธิครอบครองดว้ ยและสามารถหา้ มมิใหบ้ ุคคลอ่ืนเขา้ มา เก่ียวข้องรบกวนทรัพย์น้ัน ส่ิงท่ีไม่มีรูปร่างอนั อาจถือเอาได้ เช่น กรรมสิทธ์ิ สิทธิครอบครอง สิทธิเหนือ อสงั หาริมทรัพย์ สิทธิเหนืออสังหาริมทรัพยน์ ้นั ๆ ตลอดจนสิทธใ์ นเครื่องหมายการคา้ เป็นตน้ อน่ึง อาจสงสัยหรือมีคาถามว่า มนุษยเ์ ราหรือตวั บุคคลเราน้ีมีรูปร่าง จะถือเป็นทรัพยส์ ินไดห้ รือไม่ จาก การท่ีไดศ้ ึกษามาบา้ งแลว้ คงตอบวา่ ใช่ เช่นเดียวกบั สมยั โบราณหรือสมยั กรุงรัตนโกสินทร์ก่อนรัชกาลที่ 5 ข้ึน ไป มีการซ้ือขายมนุษย์ มีการซ้ือขายทาสหรือคา้ ทาสมนุษยม์ ีราคาและถือเอาไดจ้ ึงเป็นทรัพยส์ ินตามความหมาย น้ี คือ มีรูปร่าง มีราคาและถือเอาได้ แต่ในปัจจุบนั น้ีไม่มีการซ้ือขายมนุษย์ ไม่มีการซ้ือทาสขายทาส หากผใู้ ดฝ่ า

ฝื นเป็นการผิดกฎหมาย มนุษยจ์ ึงไม่อาจมีราคาและถือเอาได้ มนุษยจ์ ึงไม่ใช่ทรัพยส์ ิน ดว้ ยเหตุผลที่วา่ บุคคลใด จะยึดเอาชีวิตบุคคลอีกบุคคลหน่ึงมาเป็ นชีวิตของตนไม่ไดจ้ ะซ้ือขายก็ไม่ได้ แต่ถา้ ร่างกายมนุษยส์ ่วนใดส่วน หน่ึงขาดหรือหลุดออกมาจากตวั บุคคลน้ันแลว้ และเขา้ ลกั ษณะความหมายที่ว่า “อาจมีราคาและถือเอาได้” ก็ เป็นทรัพยส์ ิน เช่น ผมที่ตดั มาทาผมปลอมสาหรับขาย หรือเลือดท่ีถ่ายออกมาจากร่างกายใส่ขวดเพ่ือขายหรืออยู่ ในธนาคารเลือด ยอ่ มมีราคาถือเอาไดจ้ ึงเป็นทรัพยส์ ิน ประเภททรัพย์สิน เราทราบความหมายของทรัพยแ์ ละทรัพยส์ ินมาแลว้ ต่อไปจะอธิบายให้เห็นถึงชนิดของ ทรัพยแ์ ละทรัพยส์ ิน ดงั น้ี 1. สังหาริมทรัพย์ กฎหมายบญั ญตั ิว่า “สังหาริมทรัพย์ หมายความว่าทรัพยส์ ินอื่นนอกจาก อสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอนั เกี่ยวกบั ทรัพยส์ ินน้นั ดว้ ย จากบทบัญญัติมาตราน้ี สรุปได้ว่านอกจากที่ดิน ทรัพย์อันติดอยู่กับท่ีดิน ทรัพยป์ ระกอบ เป็ นอัน เดียวกบั ท่ีดินและทรัพยสิทธิในทรัพยด์ งั กล่าว ซ่ึงเคล่ือนที่ไม่ไดน้ ้ันแลว้ จะเป็ น สังหาริมทรัพยท์ ้งั สินโดยไม่ คานึงว่าทรัพย์สินน้ันจะมีรูปร่าง หรือไม่มีรูปร่าง รวมท้ังสิทธิท้ังหลาย อันเก่ียวกับตัวทรัพย์สินน้ันด้วย ทรัพยส์ ินที่สามารถนาเคล่ือนที่ได้ เช่น เก้าอ้ี โต๊ะหนังสือ รถยนต์ ปากกา นาฬิกา สุนัข เป็ นตน้ ซ่ึงสามารถ เคล่ือนท่ีไดโ้ ดยไม่เสียรูปทรง การเคลื่อนที่อาจเคลื่อนได้ ดว้ ยตนเอง เช่น โค กระบือ ชา้ ง มา้ หรือมนุษยท์ าให้ เคล่ือนท่ี เช่น รถยนต์ หยิบปากกาใส่กระเป๋ า นอกจากน้ีทรัพยส์ ินไม่มีรูปร่าง ไดแ้ ก่ กาลงั แรงธรรมชาติอนั อาจ ถือเอาได้ เช่น แรงลม พลงั งาน ความร้อน กระแสไฟฟ้า เป็นตน้ และคาว่ารวมถึงสิทธิเก่ียวกบั ทรัพยส์ ินน้นั ดว้ ย ไดแ้ ก่ สิทธิในการ เป็นเจา้ ของ สิทธิในการจานา สิทธิในเครื่องหมายการคา้ สิทธิในการเป็นเจา้ ของลิขสิทธ์ิ เป็ น ตน้

2. อสังหาริมทรัพย์ “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ท่ีดินและทรัพยอ์ นั ติดอย่กู บั ที่ดินมา ลกั ษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็ นอนั เดียวกับที่ดินน้นั และหมายความรวมถึงทรัพยส์ ินอนั เกี่ยวกบั ที่ดิน หรือทรัพยอ์ นั ติดอยู่ กบั ท่ีดิน หรือประกอบเป็นอนั เดียวกบั ที่ดินน้นั ดว้ ย” ดงั น้นั อสังหาริมทรัพยจ์ ึงไดแ้ ก่ 2.1 ท่ีดิน หมายถึงพ้ืนดินที่เป็นผิวพ้นื โลกทว่ั ๆ ไป อาจเป็นแปลงหรือมีอาณาเขตจติดต่อ กนั หรือเป็นพ้นื ที่อนั พึงกาหนดวดั ได้ เป็นพ้นื ที่มีความกวา้ งความยาว อาจมีแม่น้าลาคลองหรือถูกพา ขวางก้นั บา้ งแต่กเ็ ป็นพ้ืนดิน แต่ ถา้ ดินน้นั ถูกขดุ ข้ึนมา จะเป็นดินเพื่อนาไปซ้ือขายหรือทาประโยชน์ อยา่ งอื่นแลว้ ไมถ่ ือวา่ เป็นพ้นื ดินหรือท่ีดิน จึงไมเ่ ป็นอสังหาริมทรัพย์ 2.2 ทรัพย์อนั ตดิ อย่กู บั ที่ดนิ มีลกั ษณะเป็ นการถาวร อาจเกิดข้นึ โดยธรรมชาติ เช่น ตน้ ไม้ ยนื ตน้ หรือมนุษยน์ ามา ติดไวเ้ ป็นการถาวร เช่น ตึก บา้ นเรือน กาแพง สะพาน อนุสาวรีย์ เป็นตน้ แตถ่ า้ นามาติดอยกู่ บั ที่ดินเพยี งชว่ั คราว เช่น แผงลอย ประราพธิ ีในงานตา่ ง ๆ โรงละครสตั วท์ ่ีตอ้ ง ยา้ ยการแสดงเป็นประจา ไม่ถือวา่ เป็นทรัพยอ์ นั ติดอยู่ กบั ท่ีดินมีลกั ษณะเป็นการถาวร ไมใ่ ช่ อสังหาริมทรัพย์ ท้งั น้ีรวมท้งั ไมล้ ม้ ลุก ธญั พชื เช่น ผกั สวนครัว ตน้ ขา้ วใน นาตอ้ งเก็บเก่ียวตามระยะ เวลาไม่ใช่อสงั หาริมทรัพย์ หรือไมย้ นื ตน้ ซ่ึงติดอยกู่ บั ท่ีดินโดยธรรมชาติเป็นการถาวร ยอ่ มเป็น อสงั หาริมทรัพย์ แต่ถา้ ตดั ฟันโค่นขาดออกมาจากท่ีดินแลว้ ไมน้ ้นั จะไมย่ นื ตน้ และ ไมเ่ ป็น อสังหาริมทรัพยท์ นั ที

2.3 ทรัพย์อนั ประกอบเป็ นอันเดียวกันกบั ท่ีดิน เช่น ภูเขา แมน่ ้าลาคลอง ถนน แอลฟัลด์ แร่ธาตุ ไดแ้ ก่ กรวด หิน ทราย และแร่อ่ืน ๆ ซ่ึงประกอบเป็นอนั เดียวกนั กบั ที่ดิน ลว้ นเป็น อสังหาริมทรัพย์ แตถ่ า้ เจตนาแยกออกจากท่ีดิน เช่น ขุดทรายข้ึนมาเพื่อจะนาไปใชป้ ระโยชน์อยา่ ง อื่นเช่นน้ี ทรายน้ันขาดจากการประกอบเป็ นอนั เดียวกนั กบั พ้นื จึงไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ 2.4 ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกบั ที่ดิน คาว่า ทรัพยส์ ิทธิ โดยทวั่ ไปหมายถึง สิทธิที่มีวตั ถุแห่ง สิทธิเป็ นทรัพยส์ ินหรือ สิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพยส์ ินโดยตรง เช่น ทรัพยส์ ิทธิในรถยนต์ ทรัพยส์ ินใน แหวนเพชร สาหรับทรัพยส์ ิทธิอนั เกี่ยวกบั ที่ดินก็ไดแ้ ก่ สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิภาระจายอมในที่ ดิน สิทธิอาศยั สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพ้ืนดิน ทรัพยส์ ิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ดงั กล่าวน้ีจะตอ้ งทา การจดทะเบียนการไดม้ าต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี จึงจะเป็ น ทรัพยส์ ิทธ์ิท่ีสมบรู ณ์ 2.5 ทรัพย์อันติดอยู่กบั ทด่ี ิน หรือประกอบเป็นอนั เดียวกนั กบั ท่ีดิน คอื สิทธิที่จะไดป้ ระโยชน์จากทรัพยส์ ินน้นั ๆ ไดแ้ ก่ กรรมสิทธ์ิในแร่ธาตุ กรวด หิน ทราย ท่ีอยใู่ นดิน สิทธิในแร่ ธาตุดงั กล่าวน้ี ไดแ้ ก่ สิทธิท่ีจะจาหน่ายจ่าย โอน เป็นตน้ อน่ึง การที่แบ่งทรัพยส์ ินออกเป็ นประเภทอสังหาริมทรัพยแ์ ละสังหาริมทรัพย์ ก็เพ่ือ ประโยชน์ในเรื่อง การทานิติกรรมแก่ทรัพยส์ ินน้ัน ๆ เช่น การซ้ือขาย การแลกเปล่ียน การให้ การ จานอง การจานา การขายฝาก ทรัพย์สิ นน้ัน ๆ ซ่ึงกฎหมายบัญญัติไว้ให้มีข้ันตอนและกรรมวิธีแตก ต่างกัน ตัวอย่าง การซ้ื อขาย อสังหาริมทรัพย์ ไดแ้ ก่ ท่ีดิน จะตอ้ งเป็นหนงั สือและจดทะเบียนต่อ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี หากไม่ทาจะทาให้มีผล ให้นิติกรรมน้นั โมฆะ คือใชไ้ ม่ได้ ซ่ึงต่างกบั การซ้ือขาย สังหาริมทรัพย์ สามารถซ้ือขายกนั ไดโ้ ดยส่งมองให้แก่ กนั หรือสละเจตนาการครอบครอง ไม่ตอ้ ง ทาตามแบบที่สมบูรณ์แลว้ เวน้ แต่การขายสังหาริมทรัพยช์ นิดพิเศษ บางอย่าง ซ่ึงเป็ นขอ้ ยกเวน้ ไวว้ ่า ตอ้ งทาเป็ นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หน้าท่ีดว้ ย เช่น ขายเรือ กาป่ันเรือมีระวางต้งั แต่ หกตนั ข้ึนไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวางต้งั แต่ห้าตนั ข้ึนไป แพซ่ึงเป็ นท่ีอยู่อาศยั สัตวพ์ าหนะ เหล่าน้ีตอ้ งดาเนินการเช่นเดียวกบั การซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากน้ีในเรื่องการเป็ นเจา้ ของ ทรัพยส์ ิน กลา่ วคือ อสังหาริมทรัพยจ์ ะตอ้ งมีผเู้ ป็นเจา้ ของเสมอ หากไม่เป็นเอกชนก็ตอ้ งเป็นของรัฐ เช่น ที่ดินไม่ เป็ นของนาย ก หรือนาย ข หรือไม่เป็ นของใครเลย ก็ตอ้ งเป็ นของรัฐ หรือเป็ นทรัพยส์ ิน ของแผ่นดิน ไดแ้ ก่ ที่ดินรกร้างวา่ งเปล่า ท่ีดินอนั เป็นป่ าสวนแห่งชาติ เกาะกลางทะเลสาบ เกาะใน ทางน้า เหล่าน้ีเป็นของรัฐ 3.ทรัพย์แบ่งได้ กฎหมายบญั ญตั ิวา่ “ทรัพยแ์ บ่งได้ หมายความวา่ ทรัพยอ์ นั อาจแยกออกจาก กนั เป็นส่วน ๆ ได้ จริงถนดั ชดั แจง้ แตล่ ะส่วนไดร้ ูปบริบรู ณ์ลาพงั ตวั ”

ทรัพยแ์ บ่งไดจ้ ึงไดแ้ ก่ ทรัพยท์ ่ีอาจแยกออกจากกนั ไดโ้ ดยไม่เสียภาวะรูปร่างลกั ษณะเดิมหรือ รูปทรง แยกเป็ น ส่วน ๆ ไดส้ มบูรณ์ในตวั ของมนั เอง เช่น แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลง ๆ ไดห้ ลายแปลง ตดั แบ่งเส้ือผา้ ออกเป็นชิ้น ๆ สามารถแบง่ ขา้ วไดเ้ ป็นถงั หรือกระสอบ น้าตาลทราย 20 กิโลกรัม สามารถแบ่งไดเ้ ป็นถุง ๆ ละ 5 กิโลกรัม ได้ 4 ถงุ เป็นตน้ 4.ทรัพยแ์ บ่งไม่ได้ กฎหมายบัญญัติว่า “ทรัพยแ์ บ่งไม่ได้หมายความว่า ทรัพยอ์ นั จะแยกออก จากกันไม่ ได้ นอกจากเปล่ียนแปลงภาวะของทรัพย์ และหมายความรวมถึงทรัพยท์ ี่มีกฎหมาย บญั ญตั ิวา่ แบง่ ไม่ไดด้ ว้ ย” จากบทบญั ญตั ิของกฎหมาย แยกไดด้ งั น้ี 4.1 ทรัพย์สินอันแบ่งแยกไม่ได้โดยตัวทรัพย์น้ันเอง ถา้ แบ่งหรือแยกออกจากกนั แล้ วจะทาให้ทรัพยน์ ้ันเสีย รูปร่าง เสียลกั ษณะภาวะแห่งทรัพยน์ ้นั และผิดไปจากเดิม ไม่สามารถใช้ ประโยชนใ์ นลกั ษณะสภาพเดิมได้ เช่น บ้านที่แบ่งแยกแล้วจะกลายเป็ นเศษไม้เศษอิฐ ใช้อยู่อาศัยไม่ ได้ เรือยนต์หากแบ่งแยกออกมาแล้วิ่งไม่ได้ ภาพวาดหรือภาพเขยี น เป็นตน้ 4.2 ทรัพย์สินที่กฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้ เช่น ส่วนควบของทรัพยไ์ ม่อาจแยกจาก กนั ได้ นอกจากทาลาย ทา ให้บุบสลาย หรือทาให้ทรัพยน์ ้นั เปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป หรือ หุน้ บริษทั ซ่ึงกฎหมายบญั ญตั ิว่า “อนั หุน้ น้นั ท่านวา่ จะแบง่ แยกหาไดไ้ ม่” ประโยชน์ของการแยกว่าทรัพย์แบ่งได้ ทรัพย์แบ่งไม่ได้ ก็เพ่ือประโยชน์ในการแบ่งแยก ทรัพ ย์สินท่ีมี กรรมสิทธ์ิร่วมกนั ถา้ เป็นทรัพยแ์ บ่งไดก้ ็สามารถแบ่งทรัพยน์ ้ันตามสภาพได้ เช่น แบ่ง ลูกสุนขั ไดฝ้ ่ ายละ 2 ตวั แต่ในกรณีทรัพยแ์ บ่งได้ หากแบ่งแยกแลว้ ทรัพยน์ ้ันจะบุสลายเปล่ียนแปลง สภาพไป การแกไ้ ขคือ ตอ้ งใช้วิธี ขยายประมลู ทรัพยส์ ินน้นั หรือขายทอดตลาด แลว้ นาเงินมาแบง่ กนั ต่อไป

5. ทรัพย์นอกพาณิชย์ กฎหมายบญั ญตั ิว่า “ ทรัพยน์ อกพาณิชย์ หมายความวา่ ทรัพย์ ท่ีไม่สามารถถือเอาได้ และ ทรัพยท์ ี่โอนแก่กนั มิไดโ้ ดยชอบดว้ ยกฎหมาย จากบทบญั ญตั ิของกฎหมาย แยกไดด้ งั น้ี 5.1 ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้ หมายถึงทรัพยท์ ่ีไม่สามารถจะนามาครอบครองยดึ ถือ เป็นวตั ถุแห่งสิทธิได้ ไม่ สามารถจะนามาคานวณหรือวดั ได้ ไม่สามารถนามาจาหน่ายจ่ายโอนได้ ไดแ้ ก่ดวงอาทิตย์ กอ้ นเมฆ ดวงดาว เป็ นตน้ 5.2 ทรัพย์ที่โอนให้แก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย หมายถึงทรัพย์สินท่ีจะนามา จาหน่ายจ่ายโอน เช่น ทรัพยส์ ินโดยทวั่ ๆไปไม่ได้ หากนามาโอนให้แก่กนั แลว้ การโอนหรือนิติ กรรมน้ันก็ไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย ใช้ บงั คบั กนั ไม่ได้ เช่น สาธารณสมบตั ิของแผน่ ดิน จะโอนแก่กนั ม ไดเ้ วน้ แต่อาศยั อานาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะ หรือสิทธิค่าอุปกรณ์เล้ียงดูน้นั จะสละหรือโอนมิได้ และไม่อยใู่ นข่ายแห่งการบงั คบั คดี สิ่งท่ีเกย่ี วเนื่องกบั ทรัพย์สิน ในตวั ทรัพยห์ รือทรัพยส์ ิน อาจมีสิ่งที่เก่ียวกบั ตวั ทรัพยท์ ่ีรวมอยดู่ ว้ ย ท้งั ที่ไม่สามารถแยก ออกจากตวั ทรัพยแ์ ละสมารถแยกออกจากตวั ทรัพยไ์ ดด้ งั น้ี 1.ส่วนควบของทรัพย์ กฎหมายบญั ญตั ิวา่ “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความวา่ ส่วนซ่ึงโดย สภาพของ ทรัพย์ หรือโดยจารีตประเพณีแห่งทอ้ งถ่ินเป็นสาระสาคญั ในความเป็นอยขู่ องทรัพยน์ ้นั และไม่อาจแบ่งออกจาก กนั ได้ นอกจากจะทาลาย ทาใหบ้ ุบสลาย หรือทาใหท้ รัพยน์ ้นั เปลี่ยนแปลงรู ปลง หรือเปลี่ยนสภาพไป เจา้ ของทรัพยส์ ีกรรมสิทธ์ิในส่วนควบของทรัพยน์ ้นั จากบทบญั ญตั ิของกฎหมาย สามารถแยกส่วนควบของ ทรัพยไ์ ดด้ งั น้ี 1.1 โดยสภาพของทรัพย์ เป็นสาระสาคญั ในความเป็นอยขู่ องทรัพย์ เช่น ลอ้ รถยอ่ มเป็น สาระสาคญั แห่งความ เป็นรถยนต์ ถา้ ไม่มีลอ้ รถยนตก์ ว็ ิ่งไม่ได้ หรือเสาบา้ นย่อมเป็นสาระสาคญั ของ ตวั บา้ น หากไม่มีเสาเป็น โครงสร้างของบา้ นแลว้ ตวั บา้ นก็จะต้งั อยไู่ มไ่ ด้ จากตวั อย่างน้ีจะเห็นไดว้ า่ ลอ้ รถยนตห์ รือเสาบา้ นโดยสภาพแห่ง ทรัพยส์ ิน จึงเป็นส่วนควบของทรัพยป์ ระธานคือ รถยนตแ์ ละ บา้ นเป็นตน้

1.2 โดยจารีตประเพณีแห่งท้องถ่ินเป็ นสาระสาคญั ในความเป็ นอยู่ของทรัพย์น้ัน เช่น บา้ น โดยจารีตประเพณี แห่งทอ้ งถ่ิน ยอ่ มเป็นสาระสาคญั ในความเป็นอยขู่ องท่ีดิน ครัว โดยจารีต ประเพณีแห่งทอ้ งถิ่นเป็นสาระสาคญั ในความเป็นอยแู่ ห่งทรัพยจ์ ึงเป็นส่วนควบของท่ีดินและบา้ น ตามลาดบั 1.3 ไม่อาจแบ่งแยกจากกนั ได้ นอกจากจะทาลาย ทาให้บบุ สลายและทาให้เปลยี่ นแปลงรูป ทรงหรือสภาพไป กล่าวคอื ถา้ จะแยกออกจากกนั ตอ้ งทาลาย เช่นเสาบา้ นที่แยกดว้ ยคอนกรีต ตอ้ ง ทุบ ตอ้ งทาลาย ทาใหแ้ ตกหกั บบุ สลาย หรือรถยนตห์ รือถอดลอ้ รถยนตอ์ อกมา นอกจากรถยนตจ์ ะ วง่ิ ไม่ไดแ้ ลว้ ยงั เปลี่ยนแปลงรูปทรงไปจากเดิม หมดสภาพไปทนั ที จึงเห็นไดว้ า่ ส่วนควบน้นั จะเป็น อสังหาริมทรัพยห์ รือสังหาริมทรัพยก์ ็ได้ 1.4 ทรัพยท์ ี่เป็นประธานส่วนควบของทรัพย์ อาจเป็นทรัพยป์ ระเภทอสงั หาริมทรัพย์ เช่น ท่ีดิน หรือ สังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ กไ็ ด้ 1.5 เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธ์ิในส่วนควบของทรัพย์น้ัน ซ่ึงแสดงให้เห็นว่าใครเป็น เจ้าของทรัพย์ ประธาน ยอ่ มมีกรรมสิทธ์ิในส่วนควบของทรัพยน์ ้นั ฉะน้นั นาย ก เป็นเจา้ ของท่ีดิน แปลงหน่ึง ยอ่ มเป็นเจา้ ของ ในส่ิงก่อสร้างท่ีปลูกในที่ดินเป็นการถาวร ซ่ึงไดแ้ ก่ บา้ น ตน้ ไมย้ นื ตน้ ทุกชนิด ซ่ึงอยู่ในท่ีดินน้นั จึงอาจกล่าวไว้ เป็ นหลกั กฎหมายว่า บา้ น อาคาร ต้นไมย้ ืนตน้ ซ่ึงปลูก หรือมีข้ึนอยู่ในที่ดินแปลงใด ย่อมเป็ นส่วนควบของ ท่ีดินแปลงน้นั ข้อยกเว้นหลักของส่วนควบ ทรัพยบ์ างชนิดแมเ้ ขา้ ลกั ษณะเป็ นส่วนควบของทรัพย์ แต่มี ขอ้ ยกเวน้ ไม่ ถือวา่ เป็นส่วนควบของทรัพย์ คอื

ก. ไมล้ ม้ ลุกหรือธญั ชาติ อนั จะเก็บเก่ียวรวงผลได้ คราวหน่ึงหรือหลายคราวต่อปี ไม่เป็น สวบกบั ท่ีดิน เช่น พืชผกั สวนครัว ตน้ ขา้ วโพด แปลงถว่ั ลิสง ตน้ ขา้ วในนาเป็ นตน้ ไมล้ ม้ ลุกหรือธญั ชาติตอ้ งเก็บเก่ียวรวงผล เม่ือสุกแลว้ ถอนตน้ ทิ้งไป ไมเ่ ป็นส่วนควบของทรัพย์ หรือของที่ดิน ข. ทรัพยท์ ่ีเก่ียวกับท่ีดินหรือเกี่ยวกับโรงเรือนเพียงช่ัวคราว ไม่ถือว่าเป็ นส่วนควบของท่ีดิน หรือ โรงเรือนน้ัน ความขอ้ น้ีใช้บงั คบั แก่โรงเรือนหรือส่ิงปลูกสร้างอย่างอื่น ซ่ึงผูม้ ีสิทธ์ิในที่ดินของ ผูอ้ ่ืน ใชส้ ิทธิ ปลูกสร้างไวใ้ นที่ดินน้นั ดว้ ย เช่น ปลูกอาคารในงานแสดงสินคา้ เป็นส่วนควบของที่ ดิน หรือ นาย ก เช่าท่ีของ นาย ข เพ่ือปลูกบา้ นอยู่อาศยั บา้ นนาย ก จึงไม่ใช่ส่วนควบ ของท่ีดินนาย ขเมื่อหมอสัญญาเช่าท่ีดิน นาย ก ก็ ตอ้ งร้ือบา้ นของตนไป 2. อุปกรณ์ กฎหมายวางหลกั การไวด้ งั น้ี อปุ กรณ์หมายความวา่ สังหาริมทรัพยโ์ ดยปกตินิยมเฉพาะถิ่น หรือเจตนา ชดั แจง้ ของเจา้ ของทรัพยท์ ่ีเป็ นประธาน เป็นของใชป้ ระจาที่เกี่ยวกบั ทรัพยท์ ่ีเป็นประธาน เป็นอาจิณ เพื่อ ประโยชน์แก่การจดั ดูแล ใชส้ อย หรือรักษาทรัพยท์ ี่เป็นประธาน และเจา้ ของทรัพยท์ ี่ นามาสู่ทรัพยท์ ี่เป็น ประธาน โดยการนามาติดต่อหรือปรับเขา้ ไว้ หรือทาโดยประการอื่นใดในฐานะ เป็นของใชป้ ระกอบกบั ทรัพยท์ ่ี เป็ นประธานน้ นั อุปกรณ์ท่ีแยกออกจากทรัพยท์ ่ีเป็นประธานเป็นการชวั่ คราว ก็ยงั ไม่ขาดจากการเป็น อุปกรณ์ของทรัพย์ ท่ีเป็ นประธานน้ นั อุปกรณ์ยอ่ มตกติดไปกบั ทรัพยท์ ่ีเป็นประธาน เวน้ แต่จะมีการกาหนดไวเ้ ป็นอยา่ งอื่น จากบทบญั ญตั ิน้ี สามารถแยกลกั ษณะของอปุ กรณ์ไดด้ งั น้ี 2.1 ลกั ษณะอุปกรณ์ ก. ตอ้ งมีทรัพยเ์ ป็นประธาน กล่าวคอื ตอ้ งมีประธานจึงตอ้ งมีอปกรณ์ เช่น มีเรือจึงมีพาย มี รถยนตจ์ ึงมีกญุ แจ ประจารถยนต์ มีหนา้ ต่างจึงมีขอรับขอสับหรือกลอนหนา้ ตา่ ง เป็นตน้ ข. ทรัพยท์ ่ีเป็นอปุ กรณ์ตอ้ งเป็นสังหาริมทรัพยเ์ ทา่ น้นั อสังหาริมทรัพยจ์ ะเป็นอปุ กรณ์ไมไ่ ด้ เช่น พาย เป็นอปุ กรณ์ของเรือ กญุ แจรถยนตเ์ ป็นอปุ กรณ์ของรถยนต์ กลอนหรือขอรับขอสบั ของ หนา้ ตา่ งเป็นอปุ กรณ์ ของหนา้ ต่าง ลว้ นแลว้ แตเ่ ป็นสังหาริมทรัพยท์ ้งั สิ้น

ค. ทรัพยท์ ี่เป็นอุปกรณ์นิยมกนั ในทอ้ งถ่ินหรือเจตนาโคนชดั แจง้ ของผเู้ ป็นเจา้ ของทรัพย์ ประธาน เช่น รถยนตต์ อ้ งมีลอ้ อะไหล่ เพราะเป็นที่นิยมเพราะจาเป็น รถยนตต์ อ้ งมีเครื่องดบั เพลิง ประจารถ ซ่ึงเป็นเจตนาโดย ชดั แจง้ ของผเู้ ป็นเจา้ ของรถยนตใ์ หม้ ีเคร่ืองดบั เพลิง ง. ทรัพยท์ ่ีเป็นอุปกรณ์ตอ้ งมีของใชอ้ ยกู่ บั ทรัพยท์ ี่เป็นประธานท่ีเป็นอาจิณเพื่อเป็น ประโยชนแ์ ก่ทรัพย์ ประธานในการจดั ดูแล ใชส้ อยหรือรักษาทรัพยท์ ่ีเป็นประธาน เช่น เครื่องมือ ซ่อมประจารถยนต์ แมแ่ รงยกลอ้ รถยนต์ เป็นของใชต้ ิดอยกู่ บั รถยนตเ์ ป็นประจา เพื่อประโยชนต์ อ่ ทรัพยป์ ระธานคอื รถยนต์ เม่ือตอ้ งการซ่อม เครื่องยนต์ เปล่ียนยางรถยนต์ เป็นตน้ 2.2 การแยกอุปกรณ์จากประธานเป็ นการช่ัวคราว กย็ งั ไมท่ าใหอ้ ุปกรณ์น้นั ขาดจากการเป็น อปุ กรณ์ของ ทรัพยท์ ่ีเป็นประธานน้นั เช่น เคร่ืองซ่อมประจารถยนต์ สามารถแยกไปบางชิ้น เพื่อไป ซ่อมรถคนั อื่น หรือใช้ ภารกิจอื่นเป็นการชว่ั คราวได้ เสร็จแลว้ ก็นามาติดต้งั หรือเก็บไวก้ บั รถยนตค์ นั เดิม ไม่ทาใหข้ าดจากการเป็น อุปกรณ์ 2.3 อุปกรณ์ย่อมตกตดิ ไปกบั ตวั ทรัพย์ประธาน เว้นแต่จะกาหนดไว้ให้เป็ นอย่างอื่น กลา่ วคือ โดยปกติ ทรัพยป์ ระธานไปอยู่ ณ ท่ีใด ทรัพยอ์ ปุ กรณ์จะตอ้ งตกติดไปดว้ ยเสมอ ตวั อยา่ งเช่น ขายรถ ยนต์ จะตอ้ งขายไป พร้อมกบั ตวั ลอ้ อะไหล่รถยนตด์ ว้ ยเวน้ ไวแ้ ต่จะตกลงกนั วา่ ลอ้ อะไหลไ่ ม่เอา เพราะดอกยางสึกหมดแลว้ เป็นตน้

3. ดอกผลของทรัพย์ กฎหมายบญั ญตั ิวา่ “ดอกผลของทรัพย์ ไดแ้ ก่ คอกผลธรรมดา และดอก ผลนิติภยั 3.1 ดอกผลธรรมดา เป็นดอกผลท่ีเกิดข้นึ ตามธรรมชาติ อนั เกิดจากผลิตผลของตวั แม่ทรัพยน์ ้นั งอกเงย ออกมาจาก ตวั ทรัพยน์ ้นั ตามปกติธรรมดา โดยที่ตวั แมท่ รัพยย์ งั คงสภาพเดิมหรือลกั ษณะเดิมไวไ้ ด้ เช่น ผลไม้ ผลิตผล ออกมาจากตน้ ไมช้ นิดน้นั (มะม่วงออกลูก) น้านมไดจ้ ากแมโ่ คนม (น้านมโค) ขนสตั วไ์ ดจ้ ากตวั สัตว์ (ขนแกะ) ลกู สุนขั คลอดออกมาจากสุนขั เหล่าน้ีเป็นดอกผลธรรมดาท่ีเกิดข้นึ โดยธรรมชาติ โดยที่ตวั แมท่ รัพย์ ไดแ้ ก่ ตน้ มะม่วง แมโ่ ค ตวั แกะแม่สุนขั ยงั คงสภาพเดิม ทรัพยท์ ่ีถือวา่ เป็นดอกผลน้นั ตอ้ งหลุด ขาด หรือหลน่ ออกมาจากตวั แม่ทรัพย์ ถา้ ยงั ไม่ขาดตอนจากแม่ ทรัพย์ กย็ งั ไม่ถือวา่ เป็นดอกผลท่ีอาจถือเอาได้ การขาดจากแม่ทรัพยอ์ าจขาด หรือหลดุ ออกมาเองตามธรรมชาติ หรือเกิดจากแรงกายภาพไปทาใหข้ าดกถ็ ือวา่ ขาดตามกฎหมาย แลว้ เช่น ผลมะมว่ งสุกหลน่ ลงมาหรือใชไ้ มส้ อย ลงมาก็ถือวา่ เป็นดอกผลธรรมชาติจากตน้ มะม่วง แลว้ 3.2 ดอกผลนติ ภิ ัย ไมใ่ ช่คอกผลที่เกิดจากธรรมชาติ แต่เกิดจากท่ีไดม้ ีการใชแ้ ม่ทรัพยน์ ้นั และกฎหมาย รองรับใหเ้ ป็นดอกผล เช่น ดอกเบ้ีย คา่ ปันผล มีลกั ษณะดงั น้ี ก. ดอกผลนิตินยั ตอ้ งเป็นทรัพยเ์ สมอ คาวา่ ทรัพยไ์ ม่จาเป็นตอ้ งเป็นเงินเสมอไป เป็นรูป ทรัพยอ์ ่ืนๆ ก็ได้ อาทิ ค่าเช่า อาจจะเป็นเงินหรืออาจจะเป็ นผลิตผล เช่น ขา้ งเปลือกก็ได้ แต่จะเป็นผล ประโยชน์อ่ืนไม่ได้ เช่น ให้ ค่าเช่านา โดยตกลงใหผ้ เู้ ช่าใชแ้ รงงานเป็นคนทาสวนใหค้ า่ เช่านา 1 ปี เช่นน้ีไม่ใช่ดอกผลนิตินยั ข. ตอ้ งเป็ นทรัพยท์ ี่ตกแก่เจา้ ของทรัพย์ เช่น ให้ค่าเช่าบา้ น ค่าเช่าบา้ นย่อมตกแก่เจา้ ของ บา้ น ให้เงินกู้ ผูใ้ ห้กู้ได้ดอกเบ้ีย แต่ถ้านาย ก ตอ้ งการเงินกูน้ าย ข ให้นาย ค พาไปกูเ้ พราะรู้จกั ยาน ข แลว้ ให้เงินตอบแทน นาย ค เงินท่ีนาย ค ไดร้ ับไมใ่ ชด้ อกผลนิตินยั เพราะนาย ค ไมใ่ ช่เจา้ ของเงินกู้ ค. ทรัพยท์ ี่ไดแ้ ก่เจา้ ของแม่ทรัพยต์ อ้ งเป็นการตอบแทนจากผอู้ ื่นในการท่ีผูอ้ ื่นน้นั ไม่ใช่ ทรัพย์ เช่น เช่า บา้ น เงินคา่ เช่าบา้ นตอ้ งเป็นของฝ่ายผเู้ ช่า แต่ถา้ นาย ก เช่าบา้ นนาย ข เจา้ ของบา้ น กลบั เอาเงินของตนกลบั มาจ่าย เป็นค่าเช่าแทน เพราะเห็นวา่ เป็นเพอ่ื นกนั เช่นน้ีไมใ่ ช่เพราะวา่ ดอก ผลของบา้ น คือไมเ่ ป็นค่าเช่า ง. ทรัพยท์ ่ีเจา้ ของทรัพยไ์ ดต้ อ้ งเป็ นคร้ังคราวจากการใช้แม่ทรัพยน์ ้ัน โดยแม่ทรัพยไ์ ม่ สูญหายไปไหน เช่น ได้ ดอกเบ้ียเงินกูไ้ ดเ้ ป็นรายวนั หรือรายเดือน เงินตน้ หรือแมท่ รัพยย์ งั อยู่ ไดค้ า่ เช่าบา้ นเป็นรายเดือนตวั บา้ นยงั อยู่ ให้ เช่ารถทาแท็กซี่ส่งค่าเช่าเป็ นรายวนั ตวั รถแท็กซี่ยงั อยู่ แต่ถา้ นาย ก ขายรถยนตใ์ ห้นาย ข แลว้ จ่ายเป็ นงวดเดียว

ท้งั หมดหรือผ่อนชาระค่าซ้ือ เป็น 12 งวด เช่นน้ี ไม่ใช่ดอกผลนิตินยั เพราะตวั แม่ทรัพยไ์ ม่ใช่รถยนต์ สิ้นสภาพ ไปดว้ ย 3.3 ใครเป็ นเจ้าของดอกผลและทรัพย์ โดยหลกั ทว่ั ไป เจา้ ของแมท่ รัพยย์ อ่ มมีสิทธิในดอกผลของแมท่ รัพยน์ ้นั เจา้ ของตน้ มะม่วงยอ่ มเป็น เจา้ ของผลมะมว่ ง เจา้ ของแม่โคยอ่ มเป็นเจา้ ของน้านมโค เจา้ ของบญั ชีเงินฝาก ธนาคารยอ่ มเป็นเจา้ ของในดอกเบ้ียเงินฝากน้นั มีขอ้ ยกเวน้ ท่ีผูอ้ ื่นไมใ่ ช่เจา้ ของอาจมีสิทธิในดอกผลไดด้ งั น้ี 1) มีกฎหมายกาหนดไว้ เช่น “ผใู้ ดรับทรัพยส์ ินโดยสุจริต ยอ่ มไดด้ อกผล ของทรัพยน์ ้นั ตลอดเวลาท่ี สุจริตอย”ู่ แสดงใหเ้ ห็นวา่ ถา้ ตนเองสุจริตแลว้ ยอ่ มไดด้ อกผลจากทรัพย์ สินน้นั แมไ้ มใ่ ช่เจา้ ของ 2) มีสัญญาขอ้ ตกลงไวว้ า่ อนุญาตใหผ้ ไู้ ม่ไดเ้ ป็นเจา้ ของไดอ้ อกผลอนั น้นั เช่น นาย เช่าที่ดินนาย ข ซ่ึงมี ตน้ มะม่วงปลกู ไวเ้ ดิม หากผลมะม่วงหลน่ มาใหน้ าย ก ผเู้ ช่ามีสิทธิท่ี จะเก็บกินผลมะมว่ งน้นั ได้ 3) ใหส้ ิทธิเอาดอกผลชาระหน้ีที่เจา้ ของแม่ทรัพยเ์ ป็นหน้ีตนได้ เช่น ผทู้ รง สิทธิยดึ เหนี่ยวจะเก็บดอกผล แห่งทรัพยส์ ินท่ียดึ เหน่ียวไวแ้ ละจดั สรรเอาไวเ้ พื่อการชาระหน้ีแก่ตน ก่อนเจา้ หน้ีคนอ่ืนได้ เช่น นาย ก นาแม่ สุนขั พนั ธ์ดี มาฝากนาย ข เล้ียงไว้ ต่อมาแม่สุนขั ไดค้ ลอดลูก ออกมา 5 ตวั สวยงามมาก นาย ก จึงมาขอแม่สุนขั พร้อมลูกสุนขั ท้งั 5 ตวั คืน นาย ข ไมย่ อมให้ เพราะอา้ งวา่ ตนไดเ้ ล้ียงดูเสียค่าอาหารมามากมาย ตอ้ งการยดึ เอาลูก สุนขั ไวท้ ้งั หมดเช่นน้ี กฎหมาย ถือวา่ นาย ข ไดส้ ิทธิยดึ เหน่ียวที่จะเอาลกู สุนขั อนั เป็นดอกผลชาระหน้ีได้ หากมี ขอ้ ตกลงคา่ จา้ งเล้ียง

แบบประเมนิ ผลการเรียนรู้ ตอนที่ 1 จงเลือกคาตอบท่ีถกู ตอ้ งที่สุดเพยี งขอ้ เดียว 1. วตั ถเุ ป็นทรัพยต์ ามความหมายของทรัพยค์ ือขอ้ ใด ก. กระแสไฟฟ้า ข. แก๊ส ค. พลงั น้าตก ง. แหวนเพชร 2. ทรัพยท์ ่ีเป็นสังหาริทรัพยค์ ือขอ้ ใด ก. บา้ น ข. ท่ีดิน ค. กรรมสิทธ์ิในที่ดิน ง. ดินที่ขดุ แลว้ 3. ขอ้ ใดเป็นอสงั หาริมทรัพย์ ก. รถยนต์ ข. ตน้ ขา้ วโพด ค. โคหรือกระบือ ง. ถนน 4. ขอ้ ใดเป็นทรัพยแ์ บง่ ไม่ได้ ก. ขา้ วสาร ข. ภาพเขียนรัชกาลที่ 5 ค. น้าตาล ง. ดินสอดา 1 กลอ่ ง 5. ทรัพยท์ ่ีเป็นส่วนควบของท่ีดินคือขอ้ ใด ก. บา้ น ข. ร้ัวบา้ น ค. ตน้ ไมย้ นื ตน้ ง. ถกู ทุกขอ้ 6. ทรัพยท์ ่ีโอนใหแ้ ก่กนั มิไดก้ ฎหมายเรียกวา่ อะไร ก. ทรัพยแ์ บง่ ไม่ได้ ข. ทรัพยไ์ มม่ ีรูปร่าง ค. ทรัพยม์ าสามารถยดึ ถือเอาได้ ง. ทรัพยน์ อกพาณิชย์

7. อุปกรณ์ของรถยนตไ์ ดแ้ ก่ขอ้ ใด ก. ลอ้ รถยนต์ ข. หนา้ ปัดความเร็วรถยนต์ ค. พวงมาลยั ง. เคร่ืองมือซ่อมประจารถ 8. ทรัพยท์ ่ีเป็นดอกผลธรรมดาคือขอ้ ใด ก. คา่ เช่า ข. เงินปันผล ค. ดอกเบ้ีย ง. ขนแกะ 9. ทรัพยท์ ่ีเป็นดอกผลนิตินยั คือขอ้ ใด ก. น้านมววั ข. เงินปันผล ค. ขนสตั ว์ ง. เงินปันผลค่าหุ้น 10. ทรัพยส์ ิทธิในที่ดินไดแ้ ก่ขอ้ ใด ก. สิทธิภาวะจายอม ข. สิทธิจานา ค. ลิขสิทธ์ิ ง. ไม่มีขอ้ ใดถูก

ตอนที่ 2 จงตอบคาถามต่อไปน้ีตามหลกั กฎหมาย 1. คาวา่ ทรัพย์ และทรัพยส์ ิน มีความหมายวา่ อยา่ งไร 2. อสังหาริมทรัพยค์ ืออะไร จงบอกถึงลกั ษณะที่เป็นอสงั หาริมทรัพยม์ าใหเ้ ขา้ ใจ 3. สงั หาริมทรัพยค์ ืออะไร สิทธิอนั เกี่ยวกบั สังหาริมทรัพยม์ ีอะไรบา้ ง อธิบายมา 3 ขอ้ 4. มนุษยเ์ ป็นทรัพยส์ ินหรือไม่ อธิบาย 5. จงอธิบายคาวา่ ดอกผลของทรัพยม์ าใหเ้ ขา้ ใจ

หน่วยที่ 1 ความรู้ทวั่ ไปเกยี่ วกบั ทด่ี ิน กรรมสิทธ์ิในผืนแผ่นดินไทยในสมยั กรุงสุโขทยั , กรุงศรีอยธุ ยา เร่ือยมาจนถึงกรุงรัตนโกสินทร์ตอนตน้ ถือไดว้ ่าเป็ น เพลงพระมหากษตั ริยแ์ ต่เพียงพระองค์เดียว เพราะพระองค์ทรงไดผ้ ืนแผ่นดินมาจากการรบชนะ จึงมีอีกพระนามหน่ึงว่า \"พระเจา้ แผ่นดิน” แต่พระองค์ไดพ้ ระราชทานแก่ขา้ ราชบริพารของพระองค์ตามช้นั และตาแหน่ง ตลอดจนราษฎร ได้ถือสิทธิครอบครองเพื่อใช้เป็ นท่ีดินทากิน ดังน้ันการขาดสิทธิในการ ครอบครองจึงเป็ นไปไดง้ ่าย หากผูค้ รอบครองละทิ้ง และมีผูอ้ ่ืนเขา้ ทาประโยชน์แทนท่ีในกรณีท่ีมีการซ้ือขาย เพยี งแตส่ ่งมอบการครอบครองกนั กถ็ ือวา่ สมบูรณ์แลว้ ตอ่ มาในสมยั รัชกาลท่ี 2 แห่งกรุงรัตนโกสินทร์ จึงเริ่มมีการออกหลกั ฐานแสดงสิทธิในท่ีดินคือตราแดง และโฉนดสวน เม่ือคร้ังท่ีมีการออกเดินประเมินนา ประเมินสวน เพ่ือการจดั เก็บภาษีค่านา และภาษีอากรสวน ใหญ่ การซ้ือขายท่ีดินในสมยั น้ีจึงตอ้ งมีการส่งมอบเอกสารแห่งสิทธิในที่ดินน้นั ดว้ ย การเปลี่ยนแปลงคร้ังสาคญั เกิดข้ึนในสมยั รัชกาลที่ 5 ไดน้ าระบบกรรมสิทธ์ิในที่ดินมาใชเ้ ป็นคร้ังแรก โดยมี ประกาศออกโฉนดท่ีดิน ร.ศ. 120 และมีการปรับปรุงใหม่เรียกว่า “พระราชบญั ญตั ิออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127” การซ้ือขาย จึงเร่ิมมีการจดทะเบียนนิติกรรม สาหรับการจดทะเบียนนิติกรรมประเภทอื่นๆ น้ัน เกิดข้ึน ภายหลงั จากการประกาศใช้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยเ์ ม่ือปี พ.ศ. 2475 หลงั จากน้ันประมาณ 22 ปี จึง ไดม้ ีการประกาศใชป้ ระมวลกฎหมายท่ีดิน พ. ศ. 2497

ตอนท่ี 1.1 เอกสารสิทธิในท่ีดิน คาวา่ “สิทธิในท่ีดิน” หมายความวา่ กรรมสิทธ์ิ และใหห้ มายความรวมถึง สิทธิครอบครองดว้ ย จึงอาจ แบ่งเอกสาร สิทธิในท่ีดินไดเ้ ป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ 1. หนงั สืออนุญาตใหจ้ บั จองและแสดงสิทธิครอบครอง 2. หนงั สือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิ หนังสืออนุญาตให้จบั จองและแสดงสิทธิครอบครอง เอกสารสิทธิประเภทน้ีเป็นหนงั สืออนุญาตใหจ้ บั จองท่ีดิน เพือ่ เขา้ ทาประโยชน์ไดช้ วั่ คราวลกั ษณะ สาคญั ของเอกสาร สิทธิประเภทน้ี คือ 1. มีสิทธิหวงหา้ ม และสามารถเขา้ ทาประโยชน์ไดช้ วั่ คราว 2. มีกาหนดระยะเวลาในการทาประโยชนจ์ ากดั และจะตอ้ งทาประโยชนใ์ ห้เตม็ พ้ืนท่ีภายในระยะเวลาท่ี กาหนดไวน้ ้นั เอกสารสิทธิประเภทน้ีมีอยูห่ ลายชนิด เช่น ใบเหยียบย่า, ตราจองท่ีเป็นใบอนุญาต (ตราจองในที่น้ีมิใช่ โฉนดตราจอง ตามท่ีเห็นกันในปัจจุบัน แต่มีลักษณะคลา้ ยใบเหยียบย่า, หนังสือแจง้ การครอบครองที่ดิน (ส.ค.1), ใบจอง (น.ส.2) และ หนงั สือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส.3 และ น.ส. 3 ก.) หนงั สือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิในทีด่ นิ ในบรรดาเอกสารสิทธิที่กล่าวมาแลว้ ทุกประเภท เป็นเพยี งสิทธิครอบครองและหนงั สือรับรองการทา ประโยชน์ สาหรับเอกสารสิทธิที่จะกล่าวต่อไปน้ีจดั วา่ เป็นเอกสารท่ีให้ความมน่ั คงสูงสุดแก่ผถู้ ือครองเพราะ แสดงถึงความเป็นเจา้ ของ หรืออีกนยั หน่ึงกค็ อื ผถู้ ือครองมีกรรมสิทธ์ิในที่ดิน เอกสารสิทธิท่ีวา่ น้ีก็คือ \"โฉนด ที่ดิน” ซ่ึงแต่เดิมน้นั ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. 2497 ไดก้ าหนดแบบไวเ้ พียง 3 แบบ คือ น.ส. 4 ก., น.ส. 4 ข. และ น.ส. 4 ค. ปัจจุบนั มีแบบพิมพเ์ พ่มิ ข้นึ ตามลาดบั จนถึง 2 น.ส. 4 จ. แลว้

ตอนท่ี 1.2 การได้มาซ่ึงสิทธิในทด่ี นิ และการเสียสิทธิ ประเภทของท่ีดินน้นั สามารถจาแนกไดเ้ ป็น 2 ประเภทใหญๆ่ คือ ที่ดินของรัฐ กบั ท่ีดินของเอกชน ใน ที่น้ีจะกล่าวถึง เฉพาะการไดม้ าซ่ึงสิทธิในที่ดินของเอกชนและการเสียสิทธ์ิ ซ่ึงสามารถแยกตามลกั ษณะของ สิทธิในที่ดินได้ 2 ลกั ษณะ ดงั ต่อไปน้ี คือ 1. ท่ีดินมือเปลา่ หมายถึง ที่ดินท่ีมีเพยี งสิทธิครอบครองเท่าน้นั เช่น ใบเหยยี บยา่ , ใบจอง (น.ส. 2) แบบ แจง้ การครอบครอง (ส.ค. 1) และหนงั สือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส. 3 และน.ส. 3 ก.) เป็นตน้ 2. ท่ีดินที่มีหนงั สือสาคญั แสดงกรรมสิทธ์ิ เช่น โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและโฉนดที่ดิน เป็นตน้ การไดม้ าซ่ึงสิทธิในท่ีดินตามลกั ษณะดงั กลา่ วตอ้ งเป็นไปตามบทบญั ญตั ิของกฎหมาย โดยทางราชการ หนงั สือ สาคญั ใหไ้ วเ้ ป็นหลกั ฐาน หนงั สือสาคญั ที่ยงั คงออกใหใ้ นปัจจุบนั มีหลายประเภท ไดแ้ ก่ ใบจอง , รับรองการทา ประโยชน์ (น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก.) และโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ซ่ึงจะไดอ้ ธิบายรายละเอียด เสียสิทธิของหนงั สือ สาคญั แตล่ ะประเภทไวพ้ อเป็นสังเขปดงั น้ี การได้มาซ่ึงสิทธิและการเสียสิทธิจากใบจอง (น.ส. 2) การได้มาซึ่งสิทธใิ นใบจอง วตั ถปุ ระสงคข์ องการออกใบจองน้นั เพื่อสงเคราะห์ผยู้ ากไร้ใหม้ ีที่อยอู่ าศยั และ ท่ีทากินของตนเอง โดยนาที่ดินของรัฐบาลท่ีมิใช่สาธารณสมบตั ิ ซ่ึงประชาชนใชป้ ระโยชน์ร่วมกนั หรือ มิใช่ที่สงวนหวงหา้ ม มาทาการวางผงั พร้อมท้งั จดั ใหม้ ีการสาธารณูปโภคตามความเหมาะสมของทอ้ งถ่ิน เช่น ตดั ถนน ขดุ สระน้า สร้างสะพาน เป็นตน้ แลว้ จึงทาการแบง่ แยกและออกใบจองใหก้ บั ผทู้ ่ีมีความประสงคจ์ ะขอ จบั จอง โดยพจิ ารณาจากบุคคลท่ีมีภูมิลาเนา อยใู่ นทอ้ งถิ่นน้นั เป็นอนั ดบั แรก ท้งั น้ี ผทู้ ี่จะขอจบั จองท่ีดินได้ จะตอ้ งมีคณุ สมบตั ิครบถว้ นดงั ต่อไปน้ี คอื 1. มีสัญชาติไทย บรรลุนิติภาวะแลว้ หรือเป็นหวั หนา้ ครอบครัว 2. ไมม่ ีท่ีดินเป็นของตนเอง หรือมีนอ้ ยไม่พอเล้ียงชีพ 3. มีร่างกายสมบูรณ์ ขยนั ขนั แขง็ และมีความประพฤติดี

4. มีความสามารถที่จะประกอบอาชีพในท่ีดินท่ีขอจบั จองน้นั ได้ 5. ตอ้ งรับที่จะปฏิบตั ิตามระเบียบ ขอ้ บงั คบั ตามท่ีคณะกรรมการจดั ที่ดินแห่งชาติกาหนด การเสียสทธจิ ากใบจอง จะเป็นไปตามเง่ือนไขท่ีคณะกรรมการจดั ท่ีดินแห่งชาติเป็นผกู้ าาหนด โดยเนน้ ที่การทา ประโยชน์ในที่ดินที่ขอจบั จองเป็นสาคญั ลกั ษณะของการเสียสิทธิจากเอกสารประเภทน้ีพอสรุปไดด้ งั น้ี คือ 1. จะตอ้ งเร่ิมทาประโยชน์ในท่ีดินภายใน 6 เดือนนบั จากวนั ท่ีไดร้ ับใบจอง ถา้ ไมป่ ฏิบตั ิตามอธิบดีกรม ท่ีดิน มีอานาจพจิ ารณาสงั่ ให้ผนู้ ้นั หมดสิทธิจากที่ดิน ตามมาตรา 32 แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินเวน้ แตจ่ ะมีเหตุ อนั ควรผอ่ นผนั 2. จะตอ้ งทาประโยชน์ใหแ้ ลว้ เสร็จไม่นอ้ ยกวา่ 3 ใน 4 ส่วนของท่ีดินที่จบั จองภายใน 3 ปี นบั จากวนั ท่ี ไดใ้ บจอง เวน้ แต่คณะกรรมการจดั ที่ดินแห่งชาติจะกาหนดระยะเวลาการทาประโยชน์ไวเ้ กินกวา่ 3 ปี ตามความ จาเป็นของทอ้ งท่ีน้นั ๆ 3. ถา้ ทาประโยชน์ไมแ่ ลว้ เสร็จตามระยะเวลาท่ีคณะกรรมการจดั ท่ีดินแห่งชาติกาหนด อธิบดีกรมท่ีดิน จะเป็น ผพู้ จิ ารณาส่ังการใหเ้ สียสิทธิตามขอ้ 1 การได้มาซึ่งสิทธิและการเสียสิทธิจากหนงั สือรับรองการทาประโยชน์ (น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก.) การได้มาซึ่งสิทธใิ นหนังสือรับรองการทาประโยชน์ จะตอ้ งเป็นผคู้ รอบครองและทาประโยชน์ในท่ีดิน แลว้ โดยมีเอกสารแสดงสิทธิการครอบครอง เช่น ส.ค. 1, ใบจอง (น.ส. 2) หรือใบเหยยี บยา่ , ดราจอง หรือ หลกั ฐานการเสีย ภาษที ี่ดิน (ในกรณีที่มิไดแ้ จง้ การครอบครอง) สาหรับกรณีที่มีไดแ้ จง้ การครอบครองท่ีดินท่ีจะขอออกเอกสารสิทธิชนิดน้ีไดต้ อ้ งเป็นท่ีดินท่ีไมอ่ ยใู่ น ทอ้ งท่ีที่ทางการ ไดเ้ คยเดินสารวจออก น.ส. 3 ก. ไปแลว้ นอกจากน้ียงั ตอ้ งไม่ใช่ที่สาธารณะ, ท่ีภเู ขา หรือที่ สงวนหวงหา้ ม

การเสียสิทธิจากหนังสือรับรองการทาประโยชน์ เอกสารสิทธิชนิดน้ีเนน้ ท่ีการครอบครองทาประโยชน์ ดงั น้นั สิทธิครอบครองจะยงั คงมีอยตู่ ราบเทา่ ที่ผถู้ ือครองยงั คงยดึ ถืออยโู่ ดยมีเจตนาเพื่อตนเอง และจะสิ้นสุดลง ดว้ ยเหตุดงั น้ี 1. โดยเจตนาสละสิทธิครอบครอง หรือไมค่ รอบครองทาประโยชน์อีกตอ่ ไป (การเกบ็ ผลประโยชนจ์ าก ท่ีดิน เช่น คา่ เช่า หรือการเสียภาษีบารุงทอ้ งที่ ถือไดว้ า่ ยงั คงมีเจตนายดึ ถือที่ดินแปลงน้นั อย)ู่ 2. ในกรณีที่มีผอู้ ื่นมาครอบครองแทนที่เกิน 1 ปี นบั แต่วนั ท่ีถูกแยง่ การครอบครอง หากตอ้ งการจะ รักษา สิทธิครอบครองของตนไว้ จะตอ้ งฟ้องขบั ไลภ่ ายในกาหนด 1 ปี 3. ถูกเวนคนื หนังสือสาคัญแสดงกรรมสิทธ์ิ (น.ส. 4) การไดม้ าซ่ึงสิทธิในโฉนดท่ีดิน (น.ส. 4) จะตอ้ งมีคุณสมบตั ิเช่นเดียวกนั กบั น.ส. 3 และท่ีดินท่ีจะขอ ออกโฉนด ไดน้ ้นั จะตอ้ งอยใู่ นทอ้ งที่ท่ีมีระวางแผนที่เพอื่ การออกโฉนดท่ีดินแลว้ การเสียสิทธิจากโฉนดที่ดิน ในบรรดาเอกสารสิทธิทุกประเภทที่กลา่ วมาแลว้ น้นั โฉนดท่ีดินเป็น เอกสารสิทธิที่ให้ ความมนั่ คงต่อผถู้ ือครองมากท่ีสุด รองจากโฉนดท่ีดินกค็ ือ น.ส. 3 แต่ผถู้ ือครองก็ยงั คงมี โอกาสเสียสิทธิไดด้ ว้ ยเหตุดงั ตอ่ ไปน้ีคือ 1. ถูกเพิกถอน เพราะการออกโฉนดฉบบั น้นั เป็นการกระทาอนั มิชอบ หรือออกโฉนดใหโ้ ดยเจา้ หนา้ ที่ สาคญั ผิด 2. เจา้ ของละทิง้ และมีผอู้ ื่นเขา้ ครอบครองโดยสงบ เปิ ดเผย แสดงเจตนาเป็นเจา้ ของเป็นเวลาติดตอ่ กนั ต้งั แต่ 10 ปี ข้ึนไป พร้อมท้งั ร้องขอและศาลมีคาส่ังใหก้ ารครอบครองน้นั เป็นการครอบครองปรปักษ์ 3. ถกู เวนคืน 4. โดยการโอนกรรมสิทธ์ิไปสู่ผอู้ ่ืน การได้มาซ่ึงสิทธิในท่ดี ินโดยวิธอี ่ืนๆ การไดม้ าซ่ึงสิทธิในท่ีดิน นอกจากจะไดม้ าโดยการครอบครองทาประโยชน์ และขอออกเอกสารสิทธิ แต่ละประเภท ดงั กลา่ วแลว้ บคุ คลยงั อาจไดม้ าซ่ึงสิทธิในท่ีดินโดยวิธีการอื่นๆ เช่น โดยการซ้ือ รับซ้ือฝาก รับให้

เช่าซ้ือ รับโอนชาระหน้ี รับมรดก ท่ีงอกริมตล่ิง และโดยการครอบครองปรปักษ์ ลกั ษณะการไดม้ าโดย 2 วธิ ีหลงั น้ีคอ่ นขา้ งจะผิดแผกแตกต่างไป จากวธิ ีการโดยทวั่ ไป จึงจะขอกลา่ วรายละเอียดไวพ้ อเป็นสังเขปดงั น้ี การได้มาซ่ึงทีง่ อกริมตลงิ่ ที่ดินแปลงใดที่อย่รู ิมทางน้าสาธารณะแลว้ เกิดท่ีงอกติดต่อเป็นผืนเดียวกนั ออกไปโดยธรรมชาติ ยอ่ มถือ วา่ ที่งอกน้นั เป็นทรัพยส์ ินของเจา้ ของที่ดินแปลงดงั กล่าวดว้ ย แมเ้ จา้ ของที่ดินจะอุทิศท่ีดินของตนบางส่วนซ่ึงอยู่ ติดกบั ท่ีงอกใหเ้ ป็นทางสาธารณะทาใหท้ ่ีดินของตนกบั ที่งอกขาดจากกนั โดยมีทางสาธารณะที่ไดอ้ ุทิศให้ ดงั กลา่ วมาคน่ั กลางกม็ ิไดเ้ ป็นเหตใุ หเ้ สีย สิทธิในท่ีงอกน้นั ไป ยงั คงมีสิทธิที่จะขอออกเอกสารสิทธิในที่งอก ดงั กล่าวได้ การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ การครอบครองปรปักษจ์ ะตอ้ งมีลกั ษณะท่ีครบองคป์ ระกอบดงั ตอ่ ไปน้ี คอื เป็นการครอบครองที่ดินซ่ึง มีเอกสาร สิทธิของบุคคลอื่นดว้ ยความสงบ เปิ ดเผย มีเจตนาเป็นเจา้ ของ ระยะเวลาการครอบครองติดตอ่ กนั มา เป็นเวลา 10 ปี ข้นึ ไป และผคู้ รอบครองตอ้ งร้องขอต่อศาลใหม้ ีคาสัง่ ใหไ้ ดท้ ่ีดินแปลงน้นั มาดว้ ยการครอบครอง ปรปักษ์ ท้งั น้ีจะตอ้ งทาการ จดทะเบียนใหถ้ ูกตอ้ ง

ตอนที่ 1.3 กฎหมายเกยี่ วกบั ทีด่ ินทค่ี วรทราบ การเช่านา ความหมาย \"ทานา” หมายความวา่ การเพาะปลูกขา้ วหรือพืชไร่ \"พชื ไร่” หมายความวา่ ไมล้ ม้ รุกท่ีมีอายสุ ้นั หรือสามารถเก็บเก่ียวคร้ังแรกไดภ้ ายใน 12 เดือน นบั จาก วนั ท่ีปลูก \"การเช่านา\" หมายความวา่ การเช่าหรือการเช่าช่วงที่นาเพ่ือทานา โดยผใู้ หเ้ ช่าไดร้ ับค่าเช่านา \"ค่าเช่านา” หมายความวา่ จานวนเงิน หรือผลผลิตจากนาที่เช่า หรือทรัพยส์ ินอื่นๆ รวมท้งั ประโยชน์ ใดๆ อนั อาจคานวณเป็นเงินได้ ซ่ึงผเู้ ช่าให้เป็นค่าตอบแทนการเช่านา ข้อกาหนดเกยี่ วกบั การเช่านา 1. อตั ราค่าเช่านาข้นั สูงจะถูกกาหนดโดยคณะกรรมการควบคุมการเช่านาในแต่ละทอ้ งที่ ค่าเช่านาข้นั สูงจะ ไม่เกินผลผลิตข้นั สูงภายหลงั จากหักค่าใช้จ่ายในการทานาแลว้ ผูใ้ ห้เช่าจะเรียกเก็บในอตั ราท่ีสูงกว่าท่ี คณะกรรมการ กาหนด มิได้ เวน้ แต่ในกรณีที่ไดร้ ับความเห็นชอบจากคณะกรรมการฯ การเรียบเก็บค่าเช่านาให้ เรียกเกบ็ เป็นรายปี หลงั จากเสร็จ ฤดูกาลท่านาแลว้ 2. ระยะเวลาการเช่านา แมจ้ ะทาสญั ญาเช่าระยะส้ัน เช่น คราวละ 3 ปี หรือไม่มีสัญญาเช่าก็ตาม ใหถ้ ือวา่ ระยะเวลาการเช่านาแตล่ ะคราวไม่นอ้ ยกวา่ 6 ปี 3. การบอกเลิก เม่ือครบระยะเวลาเช่า 6 ปี ตามขอ้ 2. แลว้ ถา้ ผใู้ หเ้ ช่ามิไดแ้ จง้ การยกเลิกใหผ้ เู้ ช่าทราบ โดย ทาเป็นหนงั สือ และผเู้ ช่ายงั คงทานาตอ่ ไป ถือวา่ ไดเ้ ช่าตอ่ ไปอีก 6 ปี ผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลก็ ก่อนสิ้นกาหนดตาม ขา้ งตน้ มิได้ เวน้ แตใ่ นกรณีต่อไปน้ี เช่น ผเู้ ช่าไม่ชาระคา่ เช่ารวม 2 ปี ใหผ้ อู้ ื่นเช่าชวงโดยมิไดร้ ับความยนิ ยอมจาก เจา้ ของ ใชท้ ่ีนาผดิ ประเภท ละทิ้งนาเกิน 1 ปี ท้งั สองฝ่ายตกลงเลิกการเช่า หรือนาถูกเวนคืน (เฉพาะส่วนท่ีถกู เวนคนื ) เป็นตน้

ในเร่ืองของการเช่านาน้ี แมจ้ ะครบเวลาการเช่าแลว้ ก็ตาม จะตอ้ งมีการบอกเลิกโดยแจง้ เป็นหนงั สือ ลว่ งหนา้ ไมน่ อ้ ยกวา่ 1 ปี และจะตอ้ งมีเหตุอนั ควร ท้งั น้ี คณะกรรมการควบคมุ การเช่านาสามารถยบั ย้งั การบอก เลิกน้นั ได้ ถา้ พจิ ารณาแลว้ เห็นวา่ ผใู้ หเ้ ช่ายงั ไมม่ ีความจาเป็นรีบด่วน หรือการบอกเลิกน้นั จะทาใหผ้ เู้ ช่านา เดือดร้อน แตจ่ ะยบั ย้งั ไดไ้ ม่เกิน 2 ปี หมายเหตุ จะเห็นไดว้ า่ กฎหมายใหค้ วามคมุ้ ครองแก่ผเู้ ช่านามาก ดงั น้นั ในการรับทนุ าไวเ้ ป็นประกนั หน้ีโดย เจา้ ของมิไดท้ านาเอง ควรพจิ ารณาในเร่ืองการเช่านาใหด้ ี เพราะจะทาใหห้ ลกั ประกนั มีภาระผกู พนั นานถึง 6 ปี อายัดท่ีดิน การอายดั ท่ีดิน หมายถึง การหยดุ นิ่งไมท่ าอะไรต่อไป หรือใหร้ ะงบั การเปล่ียนแปลงทางทะเบียนไวช้ ว่ั ระยะเวลาหน่ึง (ไมเ่ กิน 60 วนั ) เพื่อใหผ้ ขู้ ออายดั ไปดาเนินการทางศาลภายในระยะเวลาดงั กล่าว เมื่อศาลรับฟ้อง แลว้ ผขู้ ออายดั ตอ้ งนาหลกั ฐานไปแสดงต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่เพื่อจะไดร้ อเรื่องไวจ้ นกวา่ ศาลจะมีคาสง่ั หรือคา พิพากษาแลว้ การขออายดั ที่ดินจะตอ้ งกระทาก่อนการฟ้องร้องต่อศาล ถา้ ฟ้องแลว้ จะขออายดั ไม่ได้ เวน้ แตใ่ นกรณี ศาลจะสงั อาย ตวั อยา่ งของเหตุจาเป็นที่จะตอ้ งขออายดั ท่ีดิน เช่น ทาสญั ญาจะซ้ือจะขายที่ดินเม่ือครบกาหนดตาม สญั ญาผขู้ ายไมย่ อมไปจดทะเบียนขายให้ หรือทายาทของเจา้ มรดก ซ่ึงมีสิทธิท่ีจะไดร้ ับมรดกท่ีดินแปลงน้นั แต่ มีผขู้ อรับมรดกไปเสียก่อน เป็นตน้ คณุ สมบตั ิของผทู้ ่ีจะขออายดั ท่ีดิน (มาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) 1. ตอ้ งเป็นผทู้ ี่มีส่วนไดเ้ สียในที่ดินแปลงน้นั และ 2. ตอ้ งอาจฟ้องบงั คบั ใหม้ ีการจดทะเบียน หรือใหม้ ีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ การสิ้นสุดของการอายัดท่ดี ิน 1. ผขู้ ออายดั มิไดน้ าหลกั ฐานการฟ้องร้องต่อศาลไปแสดงต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ผรู้ ับอายดั ภายใน กาหนด 60 วนั นบั จากวนั ที่ขออายดั 2. สิ้นสุดโดยคาสง่ั ศาล

3. ผขู้ ออายดั ขอถอนการอายดั 4. เพิกถอนการอายดั ดว้ ยเหตุท่ีพนกั งานเจา้ หนา้ ที่รับอายดั ไวโ้ ดยหลงผดิ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การเวนคืนอสงั หาริมทรัพย์ จะกระทาไดเ้ ม่ือรัฐตอ้ งการเพ่ือกิจการที่จาเป็น เช่น เพ่ือการสาธารณูปโภค การ ป้องกนั ประเทศ การไดม้ าซ่ึงทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อประโยชน์อ่ืนๆ ของรัฐ โดยจะกระทาเป็น ข้นั ตอนดงั น้ี 1. ออกพระราชกฤษฎีกากาหนดเขตท่ีดินในบริเวณที่คดิ วา่ จะเวนคืน (บริเวณที่จะทาการสารวจเพ่อื การ เวนคืน) พระราชกฤษฎีกาน้ีมีอายุ 2 ปี หรือตามท่ีระบุไวใ้ นกฤษฎีกาน้นั แตต่ อ้ งไม่เกิน 5 ปี และจะมีแผนท่ีหรือ แผนผงั แสดงขอบ เขตที่ดินในบริเวณท่ีจะทาการสารวจดว้ ย ในพระราชกฤษฎีกาดงั กล่าวจะมีสาระสาคญั ดงั น้ี 1.1 ความประสงคท์ ี่จะเวนคืนอสงั หาริมทรัพย์ 1.2 เจา้ หนา้ ท่ีเวนคืน 1.3 กาหนดเขตท่ีดินที่คิดวา่ จะเวนคืน 2. เมื่อไดท้ าการสารวจและปักหลกั หมายเขตบริเวณที่จะเวนคืนแลว้ จึงออกพระราชบญั ญตั ิเวนคนื อสงั หา ริมทรัพยอ์ ีกฉบบั หน่ึง โดยมีแผนท่ีหรือแผนผงั แสดงเขตเวนคืนอยา่ งชดั เจน และจะระบรุ ายละเอียด อสังหาริมทรัพยท์ ี่ ถูกเวนคืนไวโ้ ดยละเอียด เช่น แปลงที่ดิน, สิ่งปลกู สร้าง, หรือทรัพยส์ ินอ่ืนๆ พร้อมท้งั รายช่ือ เจา้ ของ หรือผู้ ครอบครองทรัพยส์ ินโดยชอบดว้ ยกฎหมาย เงินค่าทดแทนในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การเวนคืนโดยทว่ั ไปรัฐจะจ่ายเงินค่าทดแทนใหต้ ามควรแก่กรณี (เวน้ แต่เจา้ ของจะแสดงความประสงค์ ท่ีจะยกใหห้ รือ อทุ ิศให)้ โดยมีหลกั การพิจารณาดงั น้ี หลกั การพจิ ารณาเงนิ ค่าทดแทน เงินค่าทดแทนท่ีเจา้ ของทรัพยส์ ินที่ถูกเวนคนื จะไดร้ ับ ถา้ มีไดม้ ีบญั ญตั ิไวเ้ ป็ นพิเศษในพระราชบญั ญตั ิเวนคนื แบบใด เป็นการเฉพาะแลว้ การกาหนดราคาทรัพยส์ ินท่ีถกู เวนคนื จะกาหนดตามความเป็นธรรมในวนั ที่พระราช กฤษฎีกามีผลใช้ บงั คบั โดยมีหลกั เกณฑก์ ารพิจารณาดงั น้ี คอื

1. คานึงถึงสภาพและทาเล โดยนาเอาราคาประเมินกลางที่ใชจ้ ดั เกบ็ ภาษมี าประกอบการพจิ ารณาดว้ ย 2. ในกรณีที่ถกู เวนคืนบางส่วน และเป็นเหตุใหส้ ่วนที่เหลือน้นั มีราคาต่าลงกวา่ เม่ือก่อนท่ีจะเวนคืน ก็จะ พิจารณาเงินทดแทนในส่วนที่เหลือ ซ่ึงมีราคาลดลงน้นั ดว้ ย 3. ในกรณีเท่ีถูกเวนคืนบางส่วน และเป็นเหตุใหส้ ่วนที่เหลือมีราคาสูงข้นึ เป็นพิเศษในขณะน้นั กจ็ ะ นาเอาราคา ที่สูงข้นึ น้นั มาหกั ออกจากจานวนเงินทดแทน ผู้มีสิทธไิ ด้รับเงินทดแทนจากการถูกเวนคืน 1. เจา้ ของท่ีดินหรือเจา้ ของอาคารท่ีร้ือถอนไม่ได้ ซ่ึงมีอยใู่ นวนั ท่ีพระราชกฤษฎีกามีผลบงั คบั หรือ ปลกู สร้างข้นึ ภายหลงั โดยไดร้ ับอนุญาตจากเจา้ หนา้ ที่ ในกรณีของอาคารที่ร้ือถอนได้ จะไดร้ ับเงินคา่ ทดแทนใน การซ้ือขนยา้ ยวสั ดุ รวม ท้งั ค่าปลกู สร้างใหม่ 2. เจา้ ของไมย้ นื ตน้ ซ่ึงมีอยใู่ นที่ดินเช่นแดียวกบั ขอ้ 1 3. ผเู้ ช่าที่ดิน หรืออาคารท่ีปลูกอยใู่ นที่ดินท่ีถกู เวนคืน โดยมีหลกั ฐานการเช่าเป็นหนงั สือท่ีทาไวก้ ่อน วนั ที่พระราชกฤษฎีกาใชบ้ งั คบั หรือไดก้ ระทาข้ึนภายหลงั โดยไดร้ ับอนุญาตจากเจา้ หนา้ ที่ และการเช่ายงั ไม่ สิ้นสุดลง 4. บคุ คลผเู้ สียสิทธิในการใชท้ าง หรือเสียสิทธิในการวางทอ่ น้า ท่อระบายน้า สายไฟฟ้า หรือส่ิงอื่นซ่ึง คลา้ ยกนั ผา่ นท่ีดินที่ถูกเวนคืน โดยผทู้ ่ีเสียสิทธิไดใ้ หค้ า่ ตอบแทนเพื่อการไดส้ ิทธิดงั กล่าวแก่เจา้ ของที่ดินไปแลว้ อน่ึง อสังหาริมทรัพยส์ ่วนที่เหลือจากการเวนคืน ถา้ ใชก้ ารไม่ไดเ้ จา้ ของมีสิทธิท่ีจะร้องขอใหเ้ วนคนื ส่วนท่ีเหลือไปท้งั หมดได้ เช่น ท่ีดินแปลงใดเหลือเน้ือท่ีภายหลงั จากถูกเวนคนื นอ้ ยกวา่ 25 ตารางวาหรือดา้ นใด ดา้ นหน่ึงมีความยาวนอ้ ยกว่า 10 เมตร ท้งั น้ีท่ีดินส่วนท่ีเหลือน้นั ตอ้ งไม่ติดต่อกบั ท่ีดินแปลงอ่ืน ซ่ึงเป็นของ เจา้ ของเดียวกนั เป็นตน้

ตอนท่ี 1.4 การป้องกนั การกระทาอนั มชิ อบเกยี่ วกบั ท่ีดิน ปัจจุบนั ราคาที่ดินเปล่ียนแปลงสูงข้นึ รวดเร็วมาก จึงมกั มีการทุจริตเก่ียวกบั ท่ีดินโดยวิธีการต่างๆ ปรากฏใหเ้ ห็น อยบู่ อ่ ยคร้ัง เพ่ือเป็นการคุม้ ครองผสู้ ุจริต กรมที่ดินจึงไดแ้ นะนาวธิ ีป้องกนั การกระทาอนั มิชอบไว้ ดงั น้ีคือ 1. วธิ ปี ้องกนั โดยตวั เจ้าของท่ีดินเอง 1.1 ควรเก็บเอกสารสิทธิในที่ดินไวใ้ นที่ที่ปลอดภยั ในกรณีที่บุคคลอื่นมาขอดู จะดว้ ยเหตผุ ลใดก็ตาม ควรระมดั ระวงั ใหม้ าก เพราะผทู้ จุ ริตอาจจะนาโฉนดปลอมมาเปลี่ยนเอาฉบบั จริงไปได้ 1.2 อยา่ ใหบ้ คุ คลอ่ืนยมื เอกสารสิทธิในที่ดินไป 1.3 ในกรณีที่เอกสารสิทธ์ิสูญหายหรือถกู ขโมย ตอ้ งรีบแจง้ ความโดยเร็ว แลว้ นาใบแจง้ ความไปแสดง ตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีเพ่ือขอออกใบแทนใหม่ 1.4 อยา่ เซ็นชื่อในหนงั สือมอบอานาจ โดยมิไดก้ รอกขอ้ ความเป็นอนั ขาด ถา้ จะมอบหมายใหผ้ อู้ ื่นไป ทานิติกรรมแทนตนในเร่ืองใด ตอ้ งเขยี นใบมอบอานาจใหช้ ดั เจน 1.5 ควรหาโอกาสนาเอกสารสิทธิฉบบั เจา้ ของท่ีดินไปตรวจสอบท่ีสานกั งานท่ีดิน วา่ หลกั ฐานต่างๆ ยงั ถูกตอ้ งตรงกบั ฉบบั สานกั งานท่ีดินหรือไม่ 1.6 ในกรณีท่ีเจา้ ของมิไดอ้ ยใู่ นท่ีดินก็ควรจะตอ้ งไปดูสภาพของท่ีดินบา้ งเป็นคร้ังคราว เพราะการละ ทิง้ ที่ดิน เป็นเวลานานอาจถกู ขดุ หนา้ ดิน หรืออาจจะมีผบู้ ุกรุกจนเป็นเหตใุ หเ้ สียสิทธิไปบา้ ง 2. วธิ ีป้องกนั โดยผ้จู ะรับซื้อ รับซื้อฝาก หรือรับจานอง 2.1 ควรไปตรวจสอบสถานท่ีต้งั ของที่ดินเสียก่อนวา่ ถูกตอ้ งตรงกบั เอกสารสิทธิฉบบั น้นั หรือไม่ ถา้ สงสยั ควรไปขอตรวจสอบที่สานกั งานที่ดิน 2.2 ควรติดต่อกบั เจา้ ของที่ดินโดยตรง

2.3 อยา่ ทาสญั ญากยู้ มื เงินกนั เอง โดยรับมอบเอกสารสิทธิในที่ดินไวเ้ ป็นประกนั ถึงแมเ้ จา้ ของจะได้ เซ็นใบมอบอานาจเปลา่ ไวใ้ ห้ดว้ ยกต็ าม เพราะอาจจะเป็นฉบบั ของปลอม หรืออาจไปแจง้ หายเพ่ือขอออกใบ แทนใหม่ได้ วิธี ที่ถูกตอ้ งควรไปจดทะเบียนรับจานอง หรือรับซ้ือฝาก ณ สานกั งานที่ดินจึงจะปลอดภยั และใน กรณีซ้ือขายก็ควรจะไป จดทะเบียนใหเ้ รียบร้อยในวนั ชาระเงินเช่นกนั หมายเหตุ การส่งมอบเอกสารสิทธิในที่ดินไวเ้ ป็นประกนั ตามขอ้ 2.3 น้นั ถา้ มิไดท้ าการจดทะเบียนดงั กลา่ วแลว้ แมเ้ จา้ ของ ที่ดินจะเซ็นใบมอบอานาจโดยมิไดก้ รอกขอ้ ความใหไ้ ว้ หรือไดต้ รวจสอบเอกสารสิทธิฉบบั น้นั แลว้ วา่ มิใช่ฉบบั ของปลอมก็ตาม การกระทาเช่นวา่ น้ียอ่ มไม่ปลอดภยั ดว้ ยกนั ท้งั 2 ฝ่าย คอื เจา้ หน้ีอาจจะกรอกขอ้ ความในใบมอบอานาจเปล่าน้นั ใหเ้ ป็นการมอบอานาจ เพ่ือกระทาการซ้ือขาย แทนเจา้ ของที่ดิน แลว้ นาไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิในท่ีดินแปลงน้นั มาเป็นของตน เป็นเหตุใหเ้ จา้ ของ ที่ดินตอ้ งขาดสิทธิในท่ีดินของตนไปท้งั ๆที่เจตนาเป็นเพยี งการใหย้ ดึ ถือไวเ้ พื่อค้าประกนั หน้ีเท่าน้นั หรือ เจา้ ของท่ีดินอาจจะไปแจง้ ความวา่ เอกสารสิทธิในท่ีดินฉบบั ดงั กล่าวหาย แลว้ นาใบแจง้ ความไป แสดงต่อพนกั งาน เจา้ หนา้ ที่เพอื่ ขอออกใบแทนใหม่ เป็นเหตใุ หฉ้ บบั ที่เจา้ หน้ียดึ ถือไวน้ ้นั ถกู ยกเลิกไป เป็นตน้

หน่วยท่ี 2 การพจิ ารณารับที่ดินไว้เป็ นหลกั ประกนั คาวา่ \"ที่ดิน\" น้นั นอกจากจะเป็นหน่ึงในปัจจยั สี่ของการดารงชีวิตแลว้ มนุษยย์ งั สามารถแสวงหา ประโยชน์จากที่ ดินไดอ้ ีกมากมายนานปั การ เพอ่ื ใหส้ อดคลอ้ งกบั วตั ถปุ ระสงคข์ องการจดั ทาหนงั สือเล่มน้ี ผเู้ ขียนจึงหยบิ ยกมากลา่ ว เฉพาะเรื่องของการนาท่ีดินมาใชเ้ ป็นหลกั ทรัพยค์ ้าประกนั หน้ีเพยี งอยา่ งเดียวเทา่ น้นั ธนาคารในฐานะของเจา้ หน้ีควรคานึงอยเู่ สมอวา่ ถา้ หน้ีมีปัญหาถึงที่สุดกค็ วรจะจาหน่ายหลกั ประกนั ไดค้ ุม้ หน้ี ภาย ในระยะเวลาพอสมควร คาวา่ คุม้ หน้ีในที่น้ีหมายถึง เงินตน้ พร้อมดอกเบ้ียเงินกู้ ดงั น้นั ก่อนท่ีจะรับท่ีดินไว้ เป็นหลกั ประกนั ควรจะพิจารณาถึงคณุ ลกั ษณะดงั ตอ่ ไปน้ี คอื ตอนท่ี 2.1 ลกั ษณะของท่ดี ินทสี่ มควรรับเป็ นหลักประกนั ทรัพยส์ ินทกุ ชนิดจะมีมูลค่าไดย้ อ่ มข้นึ อยกู่ บั ความตอ้ งการของตลาด ท่ีดินก็เช่นกนั จะมีมลู ค่ามาก หรือนอ้ ย ยอ่ ม ข้ึนอยกู่ บั คณุ สมบตั ิเฉพาะแปลงและความขาดแคลน ถา้ จะพจิ ารณาในเชิงหลกั ประกนั ควรมี คณุ สมบตั ิดงั น้ี 1. ตลาดมีความตอ้ งการพอสมควร (มีสภาพคล่องในการจาหน่าย) 2. มีเอกสารสิทธิชนิดท่ีใหค้ วามมนั่ คงแก่ผยู้ ดึ ถือ เช่น น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และโฉนดท่ีดิน เป็นตน้ 3. มีมูลคา่ คุม้ หน้ี 4. ปลอดจากปัญหาในการจาหน่าย 5. ปลอดจากภาระผกู พนั อนั จะทาใหธ้ นาคารเสียประโยชน์ 6. การคมนาคมสะดวก เวน้ แต่ในกรณีของสินเช่ือเพื่อการเกษตร ท่ีนาพ้นื ที่ทาการเกษตรของตนมา เสนอ เป็นหลกั ประกนั

ตอนที่ 2.2 ลกั ษณะของท่ดี ินไม่สมควรรับเป็ นหลักประกนั 1. มีเอกสารสิทธิในท่ีดินประเภทท่ีใหค้ วามมนั่ คงไม่เพยี งพอ (เอกสารสิทธิประเภทอ่ืนๆ ท่ีนอกเหนือจาก น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และโฉนด) 2. เป็นท่ีดินบอด หมายถึง เป็นท่ีดินที่มีการคมนาคมไม่สะดวก ซ่ึงแบ่งไดเ้ ป็น 2 ประเภท คอื 2.1 รถยนต์ หรือเรือยนตเ์ ขา้ ไมถ่ ึง หรือเขา้ ไดเ้ ฉพาะบางฤดูกาลเทา่ น้นั 2.2 เป็นทางส่วนบุคคล ซ่ึงหลกั ประกนั ไมม่ ีสิทธิใชย้ านพาหนะตามขอ้ 2.1 ผา่ นเขา้ -ออก 3. ที่ดินที่อยใู่ นแนวเขตเวนคืน เวน้ แต่จะพิสูจน์ไดแ้ น่ชดั ว่าท่ีดินส่วนที่เหลือยงั คงใชป้ ระโยชน์ได้ 4. ท่ีดินในเขตปฏิรูปท่ีดินเพ่ือการเกษตร เวน้ แต่เป็นท่ีดินที่อยใู่ นเขตเทศบาล หรือสุขาภิบาลจานวนแปลงเดียว หรือหลายแปลง ซ่ึงถือกรรมสิทธ์ิโดยบุคคลคนเดียวหรือหลายคนในครอบครัวเดียวกนั และมีเน้ือที่รวมกนั ไม่ เกิน 50 ไร่ โดยตอ้ งไมเ่ ป็นที่ดินที่ใชท้ าการเกษตร 5. โฉนดท่ีดิน หรือน.ส. 3 ท่ีอยใู่ นข่ายบงั คบั หา้ มโอนภายในระยะเวลาตามที่กาหนด (หรือที่เรียกวา่ \"น.ส. 3 หลงั แดงๆ เวน้ แต่ระยะเวลาหา้ มโอนเหลือไม่เกิน 1 ปี 6. ที่ดินในเขตพ้ืนที่สีเขยี ว (พ้ืนท่ีที่สงวนไวเ้ พ่ือการเพาะปลกู ) แต่เดิมทางการไดก้ าหนดใหใ้ ชเ้ ฉพาะการ เพาะปลกู อนุญาตใหป้ ลูกสร้างอาคารไดเ้ ฉพาะบา้ นพกั ของเกษตรกร และอาคารที่เกี่ยวเนื่องกบั การเกษตร เทา่ น้นั ปัจจุบนั ผ่อนผนั ใหป้ ลูกบา้ นพกั อาศยั , ทาการจดั สรร รวมท้งั ใหป้ ลกู สร้างอาคารพาณิชยท์ ี่มีพ้ืนที่ช้นั ล่าง รวมกนั ไม่เกิน 100 ตาราเมตร ท้งั น้ีอาคารดงั กล่าว ตอ้ งไม่เป็นลกั ษณะของหอ้ งแถว เรือนแถว หรือตึกแถว และ ตอ้ งมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร จึงอนุโลมใหร้ ับที่ดินประเภทน้ีเป็นหลกั ประกนั ได้ 7. ที่ดินในเขตผนั น้า (พ้ืนท่ีที่สงวนไวเ้ พ่อื ใชเ้ กบ็ กกั น้าบรรเทาภาวะน้าท่วมกรุงเทพฯ) ซ่ึงปัจจุบนั ไดม้ ีการผอ่ น ผนั ใหเ้ ช่นเดียวกบั ขอ้ 6 8. ท่ีดินที่มิไดเ้ ป็นการจานองอนั ดบั แรก ท้งั น้ีเพราะผูร้ ับจานองอนั ดบั แรกจะไดร้ ับชาระหน้ีจนครบถว้ นก่อน ส่วนท่ีเหลือผรู้ ับจานองอนั ดบั ถดั ไปจึงจะไดร้ ับ ซ่ึงอาจจะไม่เหลือเลยก็เป็นได้

9. ที่ดินท่ีเสนอจานองเฉพาะส่วน ท่ีดินท่ีมีการถือกรรมสิทธิร่วมกนั ต้งั แต่ 2 เจา้ ของข้ึนไปน้นั ตราบใดที่ยงั มิได้ ทาการรังวดั แบง่ แยกใหเ้ รียบร้อย จะไมส่ ามารถกาหนดไดว้ า่ ของใครอยสู่ ่วนไหนของท่ีดินแปลงน้นั (ผถู้ ือ กรรมสิทธ์ิ ร่วมจะมีกรรมสิทธ์ิในกรวดทรายทกุ เม็ดท่ีกระจายอยเู่ ตม็ พ้ืนที่ของท่ีดินแปลงน้นั ตามส่วนของตน) ลกั ษณะเช่นน้ีจะขาด สภาพคล่องในการขาย 10. ที่ดินหรือส่วนควบที่มีภาระผกู พนั นานเกิน 3 ปี เวน้ แต่จะเป็นที่ดินท่ีมีมูลคา่ สูง เม่ือหกั มูลคา่ ภาระผกู พนั แลว้ ยงั เหลือราคาท่ีคุม้ หน้ี 11. ท่ีดินและสิ่งปลูกสร้างท่ีคนหมมู่ ากใชป้ ระโยชน์ร่วมกนั เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน หอพกั นกั เรียน เป็นตน้ (ปัจจุบนั อนุโลมใหพ้ ิจารณารับไดเ้ ป็นรายๆ ไป ตามความเหมาะสม) 12. ที่ดินท่ีอยใู่ กลส้ ถานท่ีท่ีชุมชนรังเกียจ เช่น ใกลส้ ุสาน หรืออยใู่ นบริเวณชุมชนแออดั เป็นตน้ 13. ท่ีดินท่ีถกู รอนสิทธิในการใชป้ ระโยชน์ เช่น เป็นที่ดินแปลงเลก็ อยใู่ นรัศมีหา้ มปลูกสร้างอาคาร (อยู่ใตแ้ นว สายส่งศกั ยส์ ูง) เป็นตน้ 14. ที่ดินที่ถกู ทาลายจนเสียสภาพไมเ่ หมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ เช่น ถูกขดุ หนา้ ดินลึกจนไม่เหลือมลู ค่า (คา่ ถม ดินใหค้ ืนสู่สภาพเดิมแพงกวา่ ราคาท่ีดินในยา่ นน้นั ) หรือถูกน้าเซาะพงั จนเปล่ียนสภาพเป็นคู คลอง หนอง บึงไป แลว้ เป็นตน้ 15. ที่ดินท่ีมีขนาดและรูปร่างไมเ่ หมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ เช่นเป็นท่ีหนา้ แคบมีความยาวมากจนดูคลา้ ยถนน หรือ มีรูปร่างเวา้ แหวง่ มาก การใชป้ ระโยชน์จะตอ้ งใชร้ ่วมกบั ที่ดินแปลงขา้ งเคียง เป็นตน้ 16. ท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างท่ีเคยมีคดีฆาตกรรม หรือการฆ่าตวั ตาย ถา้ ทราบกค็ วรหลีกเล่ียงเพราะขาดสภาพคล่อง ในการขาย 17. ท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างที่เคยประสบภยั พิบตั ิมีผเู้ สียชีวิตเป็นจานวนมาก เช่น ตึกถล่ม ไฟไหม้ เป็นตน้ 18. ที่ดินท่ีขดั กบั ความเชื่อถือของคนในทอ้ งถ่ิน เช่น ที่ดินท่ีอยบู่ ริเวณทางสามแพร่ง

หน่วยที่ 3 การสารวจท่ีดิน ก่อนที่ธนาคารจะรับท่ีดินไวเ้ ป็นหลกั ประกนั ในข้นั แรกจะตอ้ งทราบเสียก่อนวา่ ท่ีดินที่ลูกคา้ นามา เสนอน้นั อยทู่ ี่ไหน การสาธารณูปโภคพร้อมเพยี งใด สภาพแวดลอ้ มเป็นอยา่ งไร และมีมลู คา่ เท่าไร รวมท้งั ความ ตอ้ งการของตลาดมีมากหรือนอ้ ย แค่ไหน มีปัญหาอะไรหรือไม่ ขอ้ มูลต่างๆ ดงั กล่าว จะไดม้ าโดยการสารวจ ซ่ึง จะตอ้ งทาตามข้นั ตอนตอ่ ไปน้ี คือ ตอนท่ี 3.1 การเตรียมการก่อนออกสารวจ ลาดบั แรกจะเป็นเรื่องของเอกสารท่ีใชป้ ระกอบการสารวจ ซ่ึงลูกคา้ ควรจะจดั เตรียมมาใหพ้ ร้อมก่อน วนั สารวจ เพื่อผสู้ ารวจจะไดม้ ีเวลาพิจารณาทาความเขา้ ใจ และเตรียมตวั ใหพ้ ร้อม เพราะรายละเอียดจากเอกสาร ต่างๆ ที่จะกล่าวตอ่ ไป น้ีเป็นเครื่องบ่งช้ีถึงขอ้ ที่ควรสงั เกตสาหรับที่ดินแต่ละแปลง นอกจากน้ียงั อาจทราบถึง ปัญหา หรือขอ้ สงสยั บางประการที่ ควรพสิ ูจน์ทราบใหแ้ น่ชดั ในวนั ทาการสารวจ เอกสารตา่ ง ๆ ท่ีควรขอจากลูกคา้ ในข้นั ตอนน้ีควรเป็นลกั ษณะของสาเนา ไมส่ มควรอยา่ งยงิ่ ท่ีจะรับ เอาตน้ ฉบบั ตวั จริงของลูกคา้ ไว้ แมล้ กู คา้ จะยนิ ดีมอบใหไ้ วก้ ต็ าม เพราะอาจเกิดการชารุดสูญหายได้ อน่ึง ลกั ษณะของสาเนาที่ดีควรถูกตอ้ งตรงกบั ตน้ ฉบบั ในขณะน้นั มีขนาดเทา่ ตวั จริง รายละเอียดครบ สมบูรณ์ทุกหนา้ และอา่ นไดช้ ดั เจน เอกสารดงั กล่าวไดแ้ ก่ เอกสารที่ใช้ประกอบการพจิ ารณาหลกั ประกนั ประเภททีด่ ิน 1. เอกสารสิทธิในท่ีดิน เฉพาะที่ธนาคารรับเป็นหลกั ประกนั มีอยู่ 3 ประเภท คือ น.ส. 3, น.ส. 3 ก. และโฉนดที่ดิน 2. สัญญาซ้ือขาย หรือสัญญาจะซ้ือจะขาย (ถา้ มี) 3. ในกรณีที่ท่ีดินติดจานอง อยกู่ บั บคุ คลอื่น ควรขอสาเนาสญั ญาจานองดว้ ย

4. สญั ญาภาระผกู พนั ต่างๆ (ถา้ มี) เช่น 4.1 สัญญาเช่า (แมจ้ ะเป็นการเช่าอาคารก็ตาม) 4.2 ในกรณีที่มีการจดทะเบียนภาระจายอม ไม่วา่ ที่ดินแปลงท่ีจะเสนอเป็นหลกั ประกนั น้นั จะดกเป็น ภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ กบั ที่ดินแปลงอ่ืนก็ตาม ควรขอสาเนาเอกสารสิทธิของท่ีดินแปลงคกู่ รณี พร้อมท้งั บนั ทึกขอ้ ตกลงแห่ง ภาระจายอมน้นั ดว้ ย 5. ในกรณีท่ีเป็นโครงการจดั สรร ควรขอเอกสารเพิ่มเติมจากที่กลา่ วแลว้ คือ 5.1 แผนผงั โครงการ พร้อมรายละเอียดสาธารณูปโภค 5.2 ประมาณการของโครงการ 5.3 สญั ญาจา้ งเหมาต่างๆ เช่น จา้ งเหมาถมดิน เป็นตน้ 5.4 เอกสารสิทธิในที่ดินแปลงคงเหลือ หรือแปลงแมท่ ุกแปลงท้งั โครงการ 6. ในกรณีท่ีเป็นที่ดินจานวนหลายแปลง ซ่ึงอยตู่ ิดหรือใกลก้ นั ควรขอสาเนารูปแผนท่ีของที่ดินแปลง แม่เช่นกนั ท้งั น้ีเพอ่ื ความสะดวกในการต่อรูปแผนที่ของท่ีดินแต่ละแปลง เมื่อไดเ้ อกสารตา่ ง ๆ ตามขา้ งตน้ ครบถว้ นแลว้ ผทู้ ี่จะทาการสารวจควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกบั หลกั ประกนั รวม ท้งั ขอ้ ควรสังเกตต่างๆ ใหเ้ ขา้ ใจ พร้อมที่จะทาการพิสูจน์ทราบในวนั สารวจ ถา้ พบขอ้ สงสยั หรือขอ้ ควรสังเกตใดๆ จากเอกสาร ดงั กล่าว ควรจดบนั ทึกไวเ้ ป็นขอ้ ๆ ตามลาดบั ความสาคญั เพอื่ จะไดส้ อบถาม หรือตรวจสอบให้ตรงประเด็นในวนั ทาการสารวจ สาระสาคญั ท่ีควรศึกษาและทาความเขา้ ใจจากเอกสาร ดงั กล่าวก่อนออกสารวจมีดงั น้ี คือ 1. ตรวจหาตาแหน่งท่ีต้งั ของที่ดินพอเป็นสงั เขปจากกระวางที่ดินที่ไดจ้ ดั ทาข้ึน โดยดีเสน้ ระวางลงใน แผนที่มาตราส่วน 1:20,000 ของกรมแผนที่ทหาร (แต่ละระวางมีขนาดกวา้ งยาวดา้ นละ 2 กม. สาหรับ กรุงเทพมหานคร นนทบรุ ี,สมุทรปราการ,ปทมุ ธานี, บางส่วนของนครปฐมและบางส่วนของสมุทรสาคร ใชจ้ ุด ศูนยก์ าเนิดแผนที่จุดเดียวกนั คอื ภเู ขาทอง) 2. เม่ือทราบตาแหน่งท่ีต้งั พอเป็นสังเขปแลว้ ควรตรวจดูวา่ ในพ้นื ท่ีน้นั มีขอ้ กาหนดอะไรบา้ งหรือมี โครงการ เวนคืนหรือไม่

3. ตรวจภาระผกู พนั ตา่ งๆ จากสารบญั จดทะเบียนหลงั เอกสารสิทธิของที่ดินแปลงท่ีเสนอมาน้นั โดย อ่านราย การจดทะเบียนนิติกรรมทกุ รายการต้งั แต่ตน้ จนถึงปัจจุบนั ตามลาดบั (ในกรณีท่ีสารบญั จดทะเบียนมี จานวนหลายแผ่นควร จดั เรียงตามลาดบั ของวนั , เดือน, ปี ท่ีจดทะเบียน) ขอ้ ควรสงั เกต วนั , เดือน, ปี ที่ออกเอกสารสิทธิในที่ดินกบั รายการจดทะเบียนคร้ังแรกน้นั ส่วนใหญ่จะ อยใู่ นช่วง เวลาไมห่ ่างกนั มากนกั ถา้ ห่างกนั มากควรตรวจสอบกบั ตน้ ฉบบั หรือฉบบั สานกั งานที่ดิน เพราะลูกคา้ อาจจะถา่ ยสาเนามาให้ ไมค่ รบ หรือในกรณีที่สารบญั จดทะเบียนมีหลายแผน่ รายการจดทะเบียนคร้ังสุดทา้ ยใน แตล่ ะหนา้ กบั รายการจด ทะเบียนรายการแรกในหนา้ ถดั ไป ส่วนมากก็มกั จะอยใู่ นช่วงเวลาท่ีห่างกนั ไม่มากนกั เช่นกนั 4. ตรวจความถูกตอ้ ง รวมท้งั ความเป็นไปไดข้ องสญั ญาต่างๆ เช่น การลงนาม เง่ือนไขความเหมาะสม ราคาหรืออตั ราคา่ เช่า เป็นตน้ ท้งั น้ีเพราะเอกสารดงั กลา่ วอาจจะเป็นเอกสารเทจ็ ซ่ึงจดั ทาข้ึนเพ่อื ใชป้ ระกอบการ ขอสินเชื่อได้ 5. ต่อรูปแผนท่ีของท่ีดินท่ีเสนอเป็นหลกั ประกนั ใหค้ รบทุกแปลงเพ่ือใหท้ ราบถึงขอบเขตรูปร่างของ ท่ีดินที่มีพ้นื ที่ติดต่อ เป็นผนื เดียวกนั วา่ มีมากนอ้ ยเพยี งใด หรือแปลงใดหลุดออกไปจากกลมุ่ (ไมต่ ิดกนั ) นอกจากน้ี ยงั อาจทราบถึงปัญหาเรื่อง เสน้ ทางคมนาคม ท่ีดินมีตะเขบ็ ลอ้ มอยโู่ ดยรอบ ดา้ นท่ีอยตู่ ิดทางน้าอาจ ถูกน้าเซาะพงั รายละเอียดตา่ งๆ ตามขา้ งตน้ ควร ใชเ้ ป็นขอ้ สงั เกตในวนั สารวจ

ตอนท่ี 3.2 วิธีสารวจสถานทตี่ ้ังของทีด่ นิ งานในข้นั ตอนน้ีคอ่ นขา้ งจะยงุ่ ยากอยไู่ ม่นอ้ ย เพียงการตรวจหมายเลขหลกั เขตท่ีดินวา่ ถูกตอ้ งตรงกบั ที่ระบไุ วใ้ นเอกสารสิทธิน้นั ยงั ไมเ่ ป็นการเพียงพอ ท้งั น้ี เพราะผทู้ ุจริตอาจเคลื่อนยา้ ยหมดหลกั เขตมาปักไวผ้ ดิ ที่ ได้ สาหรับท่ีดินท่ีมี เอกสารสิทธิประเภท น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก. น้นั หลกั เขตจะไมม่ ีหมายเลข วธิ ีการสารวจจึง ตอ้ งสงั เกตุสิ่งอื่นๆ ประกอบ จึงขออธิบายแยกประเภทไวด้ งั น้ี คือ วิธสี ารวจสถานที่ต้งั ของโฉนดทด่ี นิ ผสู้ ารวจท่ียงั ขาดประสบการณ์ มกั จะใหค้ วามสาคญั กบั หมายเลขหลกั เขตที่ดินเพียงอยา่ งเดียว การ กระทาเช่นน้ี แมจ้ ะตรวจพบหลกั เขตครบทุกหลกั กย็ งั มีความเสี่ยงสูงในเรื่องสารวจที่ดินผดิ แปลง เพราะหลกั เขตอาจถูกเคล่ือนยา้ ยได้ เพ่ือลดความเส่ียงในเรื่องของสถานที่ต้งั ของโฉนดที่ดิน ควรตรวจสอบรายละเอียด ต่างๆ ท่ีปรากฏในรูปแผนท่ีหลงั โอน โดยครบถว้ นดงั น้ี 1. หลกั เขตที่ดิน (ถา้ พบ) 2. รูปร่างท่ีดิน 3. ขนาดท่ีดิน 4. ทิศทาง 5. สภาพแวดลอ้ ม จากการตรวจสอบท้งั 5 หวั ขอ้ ตามขา้ งตน้ แมจ้ ะไมพ่ บหลกั เขต แต่รูปร่าง ขนาด ทิศทาง และ สภาพแวดลอ้ มถูกตอ้ งสอดคลอ้ งกบั รูปแผนท่ีหลงั โฉนดกย็ งั มน่ั ใจไดใ้ นเร่ืองของสถานที่ต้งั ของที่ดินการ ตรวจสอบในแตล่ ะหวั ขอมีวิธีการดงั น้ีคือ 1. วิธีการตรวจหลกั เขตที่ดิน (ถ้าพบ) 1.1 ชนิดของหลกั เขตที่ดิน 1.2 หมายเลข

1.3 สภาพของหลกั เขต 1.4 สภาพดินบริเวณรอบหลกั เขต 1.1 ชนิดของหลกั เขตทดี่ นิ หลกั เขตที่ดินของเอกชนโดยทว่ั ไปมีหลายชนิด และใชส้ ัญลกั ษณ์ท่ีหลงั โฉนดแตกตา่ งกนั ดงั ตวั อยา่ งต่อไปน้ี สญั ลกั ษณ์ ล.ล. หลกั เหลก็ เป็นหลกั รุ่นเก่าไมม่ ีหมายเลขกากบั ลกั ษณะเป็นเหลก็ เสน้ ใชฝ้ ังบริเวณท่ีเป็นคอนกรีต O ปัจจุบนั ยงั พอหลงเหลือใหพ้ บไดบ้ า้ ง เช่น หลกั เขตที่ดินของธนาคารไทยพาณิชย์ จากดั (สาขาตลาดนอ้ ย) เป็ นตน้ สญั ลกั ษณ์ หลกั ไม้แก่น เป็นหลกั ท่ีไม่มีหมายเลขกากบั เช่นเดียวกบั หลกั เหลก็ ปัจจุบนั ผพุ งั ตรวจไมพ่ บ ใชป้ ัก บริเวณที่เป็นดิน (อาจใชอ้ กั ษรยอ่ ล.ม. กากบั หรือมีเฉพาะวงหมุดตามภาพซา้ ยมือ) ช. 14673 หลกั ปูน มีพยญั ชนะ และหมายเลขกากบั บนหวั หลกั ลกั ษณะเป็นแท่งคอนกรีตกลม ส่วนฐาน ผาย ออกเลก็ นอ้ ย ใชป้ ักบริเวณที่เป็นพ้นื ดิน ช.ก.ค. 31425 หมุดทองเหลือง ลกั ษณะเป็นแผน่ ทองเหลืองขนาด 1 ตารางนิ้ว มีตวั เลขและอกั ษรยอ่ ข.ท.ด (เขต ที่ดิน) ตอกอยดู่ า้ นบน ดา้ นลา่ งบริเวณก่ึงกลางแผน่ ทองเหลืองมีเดือยงอ ใชฝ้ ังบริเวณพ้ืนคอนกรีต นอกจากสัญลกั ษณ์ของหลกั เขตที่ดินท้งั 4 ชนิดดงั กล่าวแลว้ ยงั อาจพบสัญลกั ษณ์ ซ่ึงบอกใหท้ ราบ หลกั เขตวา่ เป็นหลกั ชารุด โดยเขียนอกั ษรยอ่ ช.ร. กากบั ไวบ้ นวงหมดุ ดงั น้ี ช.ร.

1.2 หมายเลขหลกั เขต หมายเลขหลกั เขตอาจคลาดเคลื่อนไม่ตรงกบั ท่ีระบไุ วใ้ นรูปแผนที่หลงั โฉนด ได้ สาเหตขุ องความผิดพลาดอาจเกิดข้ึนไดห้ ลายกรณี เช่น อาจเกิดจากความบกพร่องของตวั ช่างรังวดั เอง โดย จดหมาย เลขสลบั ตาแหน่ง (หมายเลขท่ีถูกตอ้ งคอื 12648 แต่เขยี นในรูปแผนท่ีหลงั โฉนดเป็น 16248 หรือ 12468) นอกจากน้ียงั อาจเกิดจากตวั เลขบนหวั หลกั อา่ นไดไ้ ม่ชดั เจน เช่น เลข 0, 6 และ9 จะมีลกั ษณะคลา้ ยกนั หรือเลข 3 จะคลา้ ยกบั เลข 8 เป็นตน้ ดงั น้นั ในกรณีท่ีอ่านหมายเลขบนหวั หลกั เขตไดไ้ ม่ตรงกบั ในรูปแผนท่ีหลงั โฉนด ผสู้ ารวจควร พิจารณาลกั ษณะความ ผดิ น้นั วา่ อาจเกิดจากความบกพร่องในลกั ษณะต่างๆ ตามขา้ งตน้ ไดห้ รือไม่ ไมค่ วรด่วน สรุปวา่ \"ผดิ ท่ี\" หรือแมแ้ ต่หมาย เลขหลกั เขตผดิ หมดทกุ ตวั ก็ยงั เป็นไปไดใ้ นกรณีท่ีที่ดินแปลงขา้ งเคียงมีการ รังวดั สอบเขต ปรากฏวา่ หลกั เก่าซ่ึงใชร้ ่วมกนั กบั ท่ีดินแปลงที่ทาการสารวจหายแลว้ ผรู้ ังวดั ไดท้ าการปักหลกั ใหมแ่ ทน หลงั จากที่มีการปักหลกั ใหม่แทนหลกั เก่าท่ีหายน้นั ท่ีดินแปลงท่ีเราทาการสารวจยงั ไมเ่ คยมีการรังวดั ใหมเ่ ลย หมายเลขหลกั เขตในรูปแผนท่ีหลงั โฉนดจึงยงั คงเป็นหมาย เลขของหลกั เก่าอยู่ เป็นตน้ 1.3 สภาพของหลกั เขตทด่ี นิ ในการสารวจสภาพของหลกั เขตน้นั ใหพ้ จิ ารณาถึงความเหมาะสม ตาม สภาพท่ีตรวจพบ โดยเปรียบเทียบกบั อายกุ ารใชง้ านหรืออีกนยั หน่ึงกค็ อื ใหพ้ ิจารณาสภาพความเก่าใหมข่ อง หลกั เขต ซ่ึงปักอยใู่ นบริเวณที่มีสภาพแวดลอ้ มเช่นน้นั เป็นเวลาใกลเ้ คียงกบั วนั ที่ออกโฉนด (วนั ออกโฉนดจะ ปรากฏอยดู่ า้ นหนา้ ของ โฉนดที่ดิน) หรือในกรณีท่ีเป็นหลกั แบง่ แยก ก็จะมีอายใุ กลเ้ คยี งกบั วนั ที่จดทะเบียน แบง่ แยกในสารบญั จดทะเบียนหลงั โฉนด 1.4 สภาพดนิ รอบหลกั เขต ควรสังเกตสภาพความเก่าใหม่ของดินวา่ เหมาะสมเพียงใด มีร่องรอยคลา้ ย การขดุ เคล่ือนยา้ ยหลกั เขตหรือไม่ ท้งั น้ี ใหเ้ ปรียบเทียบกบั ระยะเวลาท่ีออกโฉนดฉบบั น้นั มาเช่นกนั 2. วธิ ตี รวจรูปร่างของที่ดิน ถา้ ไม่มีอุปสรรคมากนกั ผสู้ ารวจควรเดินรอบแปลง หรือถา้ เป็นที่ดินแปลงใหญ่มาก อยา่ งนอ้ ยควรเขา้ ไปดูตามมุมที่ดิน หรือตามจุดเวา้ แหวง่ ตา่ งๆ ใหม้ ากจุดท่ีสุดเทา่ ท่ีจะเขา้ ไปได้ ที่ดินแต่ละ จุด สงั เกตรูปร่างไดด้ งั น้ี คอื 2.1 ท่ีดินท่ีมีร้ัวลอ้ มรอบ สงั เกตจากแนวร้ัว ในกรณีท่ีเป็นที่วา่ งเปล่าไมม่ ีร้ัวลอ้ ม ใหส้ งั เกตรูปร่างจาก ความ แตกตา่ งอื่นๆ ท่ีตา่ งไปจากท่ีดินแปลงขา้ งเคียง เช่น ขอบเขตของแนวดินถม เป็นตน้ 2.2 ที่นา สังเกตรูปร่างท่ีดินจากแนวคนั นา 2.3 ที่สวน สังเกตจากทอ้ งร่องสวน หรือแนวคนั สวนที่ใชเ้ ป็นทางเดินร่วมกนั

2.4 พ้ืนที่เพาะปลกู พืชไร่ อาจสงั เกตรูปร่างที่ดินไดจ้ ากแนวลารางที่ขดุ เลาะริมที่ดิน และลกั ษณะการ ยกร่องปลูก พืชหรือถา้ อยใู่ นที่ล่มุ อาจสงั เกตไดจ้ ากแนวคนั ดิน ท่ีเจา้ ของทาลอ้ มรอบแปลงที่ดินเพ่ือป้องกนั นา้ํ ท่วม นอกจากน้ียงั อาจจะ สังเกตรูปร่างที่ดินไดจ้ ากการใชป้ ระโยชน์ที่แตกต่างกบั ท่ีดินแปลงขา้ งเคียง เช่น ปลูก พชื ตา่ งชนิดกนั หรือความเจริญ เติบโตของตน้ พชื ท่ีต่างกนั เป็นตน้ อน่ึงสาหรับท่ีรกร้างวา่ งเปล่าที่มีสภาพเหมือนกบั แปลงขา้ งเคียงโดยรอบที่ดินในลกั ษณะเช่นน้ี ยากแก่ การสงั เกตรูปร่าง เวน้ แต่จะตรวจพบหลกั เขต หรืออาจมีสิ่งบอกเหตุอื่นๆ ที่พอจะสังเกตได้ เช่น บริเวณ หลกั ประกนั ไดร้ ับการถมดินเตม็ ท้งั แปลง และแปลงขา้ งเคียงโดยรอบยงั ไม่ไดถ้ ม หรือมีการปักเสาถาวรไวเ้ ป็น เครื่องหมายบริเวณมุมที่ดิน เป็นตน้ 3. วิธีตรวจขนาดของทด่ี นิ การกะขนาดของท่ีดินในเชิงหลกั ประกนั น้นั ไมต่ อ้ งการความละเอียดถึง ข้นั วดั ระยะ จริงเพยี งฝึกการกา้ วเทา้ เดินใหอ้ ยใู่ นเกณฑค์ งที่สม่าเสมอ กเ็ พียงพอที่จะใชก้ ะระยะเพอ่ื นามา เปรียบเทียบกบั ระยะท่ีวดั ได้ จากรูปแผนที่หลงั โฉนดท่ีดิน ถา้ ขนาดที่กะไดใ้ นที่ดินแตกตา่ งกนั ขนาดที่วดั ได้ จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนดมากผิดปกติ อาจ เกิดจากสาเหตดุ งั น้ี 3.1 กรณีท่ีขนาดที่กะไดใ้ นท่ีดินใหญ่กวา่ ท่ีวดั ไดจ้ ากรูปแผนท่ีหลงั โฉนด อาจเป็นไปไดว้ า่ ภายใน บริเวณหลกั ประกนั น้นั มีจานวนโฉนดมากกวา่ ที่เสนอมาเป็นหลกั ประกนั และถา้ ส่ิงปลูกสร้างปลกู คร่อมหรือ ล้าเขา้ ไปในท่ีดินแปลงท่ีมี ไดเ้ สนอมาดงั กล่าว กค็ วรขอที่ดินแปลงน้นั เพิ่ม หรือไม่ประเมินราคาอาคารหลงั น้นั ให้ แลว้ แต่กรณี ท้งั น้ี จะตอ้ งทา จานองอาคารหลงั น้นั ดว้ ย เพราะอาจจะมีปัญหาเรื่องค่าร้ือถอนตามมาได้ เม่ือมี การยดึ ทรัพย์ 3.2 ในกรณีที่ขนาดที่กะไดใ้ นที่ดินเลก็ กวา่ ในรูปแผนที่ อาจเป็นไปไดว้ า่ ถนนหรือซอยท่ีอยตู่ ิดกบั ที่ดิน แปลงน้นั ดดั ผา่ นเขา้ มาในท่ีดินโดยมิไดม้ ีการรังวดั แบง่ แยก ควรสอบถามผนู้ าสารวจใหท้ ราบความจริง หรือถา้ เป็นท่ีดินริมน้า ก็อาจจะถูกน้าเซาะพงั ไป ทาใหเ้ น้ือท่ีส่วนที่เหลือมีขนาดเลก็ กวา่ ท่ีระบใุ นรูปแผนที่หลงั โฉนด ในการประเมินราคาควรหกั เน้ือที่ส่วนท่ีขาดหายไปออก อน่ึง ถา้ ตรวจหาสาเหตุของความแตกตา่ งในเรื่องของขนาดท่ีดินไมพ่ บ ไมว่ า่ จะเลก็ หรือใหญ่กวา่ รูป แผนที่หลงั โฉนด ก็ตาม ควรตรวจสอบเอกสารท่ีสานกั งานที่ดิน เพราะอาจจะผดิ แปลงได้

4. วธิ ตี รวจสอบทิศทางของโฉนดทีด่ นิ การใชเ้ ขม็ ทิศก็เป็นวิธีหน่ึง แตต่ อ้ งคานึงถึงความเบี่ยงเบนของ เขม็ ทิศ คณุ ภาพ และสารแม่เหลก็ ที่อยใู่ กล้ เช่น แหวน (ที่ทาจากโลหะชนิดท่ีเป็นสารแมเ่ หลก็ ) นาฬิกาขอ้ มือ หวั เขม็ ขดั ฯลฯ เป็นตน้ ลกั ษณะของงานสนามโดยทว่ั ไป ควรคานึงถึงความคล่องตวั เป็นสาคญั ไม่สมควรนาอุปกรณ์หรือ เคร่ืองมือเคร่ืองใช้ ติดตวั ไปมากเกินความจาเป็น แมจ้ ะไม่ใชเ้ ขม็ ทิศเรากส็ ามารถตรวจสอบทิศทางไดโ้ ดยหนั รูป แผนท่ีหลงั โฉนดใหด้ า้ นท่ีติด เส้นทางคมนาคมขนานไปกบั เส้นทางน้นั รูปแผนท่ีหลงั โฉนดกจ็ ะวางตวั ถูก ทิศทางโดยประมาณแลว้ หลงั จากน้นั จึงเร่ิม ร่างแผนท่ีสงั เขปจากที่ต้งั หลกั ประกนั ออกไปสู่ถนนหรือคลองสาย เมน ซ่ึงเป็นที่รู้จกั กนั โดยทว่ั ไป หลงั จากน้นั จึงนามาเปรียบเทียบกบั แผนที่จริง ถา้ การร่างแผนที่กระทาได้ ใกลเ้ คียงความเป็นจริง ทิศทางของคลองหรือถนนจะสอดคลอ้ ง หรือใกลเ้ คยี งกบั แผนท่ีจริงท่ีใชเ้ ปรียบเทียบ (วิธี ร่างแผนที่สังเขปน้นั จะอธิยายโดยละเอียดไวใ้ นตอนตอ่ ไป) 5. วิธีตรวจสภาพแวดล้อม สภาพแวดลอ้ มที่จะทาการตรวจสอบในที่น้ี หมายถึง สภาพแวดลอ้ มใน การพิสูจน์ สถานท่ีต้งั ของโฉนดที่ดิน ท่ีดินแต่ละแปลงจะมีลกั ษณะเฉพาะตวั ท่ีแตกต่างกนั ไป เปรียบเสมือน ลายมือของแต่ละคน จึงเป็นการเหนือวิสัยที่จะบรรยายไวไ้ ดค้ รบถว้ นในทกุ กรณี ผสู้ ารวจจะสามารถต้งั ขอ้ สงั เกตต่างๆ จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนด เพ่อื ใชเ้ ปรียบเทียบกบั สภาพในท่ีดินไดม้ ากนอ้ ยเพยี งใดน้นั ยอ่ มข้ึนอยู่ กบั ประสบการณ์และความรอบคอบของตวั ผูส้ ารวจ เองเป็นสาคญั จึงขอยกตวั อยา่ งประกอบพอให้เห็นเป็น แนวทางประกอบการพจิ ารณาดงั น้ี คือ

จากรูปแบบแผนที่ตามตวั อยา่ งที่ 1. น้ี มีขอ้ ควรสังเกตและพอจะคาดคะเนถึงสภาพสถานท่ีต้งั ของที่ดินไดด้ งั น้ี ก. น่าจะอยใู่ นบริเวณท่ีดินจดั สรร หรือมีการแบง่ แยกในคราวเดียวกนั จานวนหลายแปลงคลา้ ยการ จดั สรร สังเกตจากเลขที่ดินซ่ึงเรียงกนั ตามลาดบั และสามารถทราบต่อไปไดว้ า่ เป็นที่ดินท่ีอยใู่ นโครงการซ่ึง ไดร้ ับใบอนุญาตจดั สรรหรือไม่ โดยดูจากสารบญั จดทะเบียนหลงั โฉนด ถา้ ไดร้ ับใบอนุญาตจดั สรรถูกตอ้ ง จะ ระบุไวใ้ นสารบญั จดทะเบียนรายการแรกวา่ ที่ ดินแปลงน้ีอยภู่ ายใตก้ ารจดั สรร ข. ดา้ นทิศเหนือและทิศตะวนั ออกของที่ดินควรจะเป็นถนน สงั เกตจากเลขที่ดิน 101 ซ่ึงนอ้ ยกวา่ ขา้ งเคยี งดา้ นอ่ืนๆ ประกอบกบั ลกั ษณะการขีดเขตขา้ งเคียง (เส้นที่ขดี เลยหมุดหลกั เขตท่ีดินออกไป) สาเหตุที่แปลงถนนมกั จะมีเลขท่ีดินนอ้ ยกวา่ แปลงอ่ืนๆ กเ็ พราะที่ดินแปลงใหญ่เม่ือนามารังวดั แบ่งแยกเป็นแปลงยอ่ ย กจ็ ะออกโฉนดใหมใ่ หก้ บั แปลงแบ่งแยกเหล่าน้นั พร้อมท้งั ใหห้ มายเลขที่ดินใหม่ไปดว้ ย เลขท่ีดินของโฉนดแปลงแบ่งแยก จึงมีหมายเลขเพ่ิมมากข้ึนตามลาดบั (เลขท่ีดินในระวางเดียวกนั จะไมม่ ี หมายเลขซ้าซอ้ นกนั เป็นอนั ขาด) เมื่อแบง่ แยก แปลงยอ่ ยออกไปจนเตม็ ท้งั แปลงใหญ่แลว้ เน้ือที่ดินส่วนที่ เหลืออยใู่ นท่ีดินแปลงใหญ่มกั จะเป็นถนน ซ่ึงยงั คงใชเ้ ลขท่ีดินเดิม ดงั น้นั แลขท่ีดินของแปลงคงเหลือจึงมีเลขที่ ดินนอ้ ยกวา่ แปลงแบง่ แยกทุกแปลง (ท่ีดินแปลงคงเหลือที่เรียกส้นั ๆวา่ \"แปลงคง หรือแปลงแม\"่ ) ค. บริเวณมุมท่ีดินดา้ นทิศตะวนั ออกเฉียงเหนือมีการปาดมุม (ระหวา่ งหลกั เขตหมายเลข ก. กบั ก. ) 13282 13270 ลกั ษณะการปาดมุมเช่นน้ีกระทาเพอื่ ใหร้ ถยนตเ์ ล้ียวไดส้ ะดวก และป้องกนั มุมร้ัว มิใหบ้ งั สายตา คนขบั รถ ดว้ ย เหตุผลตามขา้ งตน้ จึงมน่ั ใจไดว้ า่ ท่ีดินแปลงน้ีควรจะอยบู่ ริเวณมุมทางแยก แต่จะเป็นสามแยก, ส่ี แยก หรือบริเวณมุมถนน หกั เล้ียว ยอ่ มเป็นไปไดท้ ้งั สิ้น จากรูปแผนที่ตามตวั อยา่ งที่ 1. พอสรุปไดว้ า่ สภาพแวดลอ้ มของที่ดินแปลงน้ีควรจะอยู่ในบริเวณโครงการ จดั สรร และอยตู่ ิดถนนสองดา้ น คอื ดา้ นทิศเหนือและตะวนั ออก ตาแหน่งท่ีต้งั ที่มีความเป็นไปไดค้ วรจะเป็น กรณีใดกรณีหน่ึง ดงั ตอ่ ไปน้ี



จากรูปแผนที่ตามตวั อยา่ งที่ 2. มีขอ้ สังเกตและพอจะคาดคะเนถึงสภาพท่ีต้งั ของท่ีดินไดด้ งั น้ี ก. น่าจะอยใู่ นบริเวณโครงการจดั สรร เพราะเลขที่ดินเรียงกนั ตามลาดบั แสดงวา่ มีการแบง่ แยกใน คราวเดียวกนั จานวนหลายแปลง ข. ดา้ นทิศเหนือซ่ึงมีเลขท่ีดินนอ้ ยท่ีสุดน่าจะเป็นถนน ค. ดา้ นทิศใตถ้ ดั จากที่ดินแปลงน้ีลงมาอีก 1 แปลง น่าจะมีถนนขนานกบั ดา้ นทิศเหนือเช่นกนั เพราะ ใชเ้ ป็นทางเขา้ แปลงเลขที่ดิน 3400-3402 ลกั ษณะการจดั ต้งั โครงการจดั สรรโดยทวั่ ไปจะจดั ใหท้ ี่ดินแปลงยอ่ ย หนั หลงั ชนกนั และหนั หนา้ ออกถนน จากรูปแผนท่ีตามตวั อยา่ งท่ี 2. น้ี พอสรุปไดว้ า่ สภาพแวดลอ้ มของท่ีดินแปลงน้ีควรจะอยใู่ นบริเวณ โครงการจดั สรร(จะไดร้ ับใบอนุญาตถกู ตอ้ งหรือไม่ ใหด้ ูจากสารบญั จดทะเบียนหลงั โฉนด) อยตู่ ิดถนนทางดา้ น ทิศเหนือ และที่ดินแปลงขา้ งเคยี งน่าจะมีขนาดใกลเ้ คยี งกนั หรือเทา่ ๆ กนั ตาแหน่งท่ีต้งั ของที่ดินแปลงน้ีควรจะ เป็นดงั น้ี

จากรายละเอียดในรูปแผนที่หลงั โฉนดตามตวั อยา่ งที่ 2 พอจะคาดคะเนสภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ของ ที่ดินไดต้ ามภาพ ขา้ งตน้ แต่จะไม่สามารถทราบไดว้ า่ เป็นแปลงท่ีเทา่ ใด ในกรณีที่เป็นท่ีดินวา่ งเปล่าไมพ่ บหลกั เขต ควรตรวจจากผงั แบง่ แยก หรือจากโฉนดแปลงแม่ จากรูปแผนที่ตามตวั อยา่ งท่ี 3. มีขอ้ ควรสงั เกตและพอจะคาดคะเนถึงสภาพแวดลอ้ มบริเวณที่ต้งั ของ โฉนดที่ดิน แปลงดงั กล่าวไดด้ งั น้ี ก. น่าจะอยใู่ นบริเวณโครงการจดั สรร เพราะเลขที่ดินขา้ งเคียงเรียงกนั ตามลาดบั แสดงวา่ มีการ แบ่งแยกในคราว เดียวกนั หลายแปลง ข. ขา้ งเคยี งดา้ นทิศตะวนั ตกเลขท่ีดิน 14 แมจ้ ะมีคา่ นอ้ ยท่ีสุด แต่คาดวา่ ไม่น่าจะเป็นถนนสงั เกตจาก เลขที่ดินท่ี เรียงกนั ตามลาดบั จะอยใู่ นกลมุ่ ดา้ นทิศเหนือ, ได้ และตะวนั ออก นอกจากน้ียงั สงั เกตไดจ้ ากหลกั เขต ท่ีดินดา้ นที่ติดกบั ท่ีดิน แปลงเลขที่ดิน 14 เป็นหลกั รุ่นเก่ามีหมายเลขเพยี ง 3 ตวั คอื 126 และ 160 แสดงวา่ เป็น ที่ดินแปลงด้งั เดิม ซ่ึงอยนู่ อก โครงการจดั สรรรายน้ี จึงคาดวา่ ท่ีดินแปลงน้ีน่าจะอยใู่ นบริเวณโครงการจดั สรร และอยรู่ ิมโครงการ ค. แปลงเลขที่ดิน 110 น่าจะเป็นถนน ดงั น้นั บริเวณมมุ ที่ดินดา้ นทิศตะวนั ออกเฉียงเหนือน่าจะติด ถนน

จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนดตามตวั อยา่ งท่ี 3 พอสรุปไดว้ า่ ท่ีดินแปลงน้ีน่าจะอยใู่ นโครงการจดั สรร และ อยบู่ ริเวณริม โครงการ ติดถนนทางดา้ นทิศตะวนั ออกเฉียงเหนือ สถานที่ต้งั ควรจะเป็นดงั น้ี จากรปแผนทีหลงั โฉนดตามตวั อยา่ งที่ 4 น้ี เป็นโฉนดรุ่นเก่าไม่มีหลกั เขต พอจะสังเกตและคาด จาก รูปแผาเทหลงั เกตสภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ไดด้ งั น้ี

ก. เป็นโฉนดรุ่นเก่าไม่เคยมีการรังวดั แบ่งแยก และที่ดินแปลงขา้ งเคยี งกน็ ่าจะยงั คงเป็นท่ีดินด้งั เดิม แปลงใหญ่ ปกติ ท่ีดินท่ีอยใู่ นยา่ นที่เจริญแลว้ มกั จะมีการรังวดั แบ่งแยกเพ่ือใหเ้ หมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ใน ท่ีดิน หรือมีการแบ่งขาย เจา้ ของมกั จะไม่ทิง้ ใหเ้ ป็นรูปแผนที่รุ่นเก่าเช่นน้ี ส่วนใหญม่ กั จะเป็นที่รกร้างวา่ งเปลา่ หรือเป็นพ้นื ท่ีทาการเกษตร ข. การพสิ ูจน์สถานท่ีต้งั ของท่ีดินแปลงน้ี ควรสังเกตรูปร่างที่เวา้ แหวง่ ประกอบกบั เส้นทางคมนาคมที่ อยตู่ ิดกบั ที่ดินดา้ นทิศใตก้ บั ทิศตะวนั ออก และบริเวณทางแยกมมุ ท่ีดินเป็นสาคญั สิ่งต่างๆดงั กล่าวควร สอดคลอ้ งหรือ ถูกตอ้ งตรงกบั รูปแผนท่ีหลงั โฉนดทุกประการ จากรูปแผนท่ีหลงั โฉนดตามตวั อยา่ งท่ี 5 มีขอ้ ควรสังเกต และพอจะคาดคะเนสภาพบริเวณท่ีต้งั ของที่ดินไดด้ งั น้ี ก. เป็นท่ีดินริมแมน่ ้านครไชยศรี คาดวา่ ตลิ่งอาจจะถูกน้าเซาะพงั เพราะมีการปักหลกั พยาน (หลกั หมายเลข 14628 และ 14780) ห่างจากเขตท่ีดินเป็นระยะ 8.00 เมตร แสดงวา่ บริเวณมุมเขตที่ดินมีสภาพไมเ่ หมาะ แก่การปักหลกั เขต เหตุ ที่ตอ้ งปักหลกั พยาน หรือเรียกอีกอยา่ งหน่ึงวา่ \"ปักหลกั ไม่ถึงเขต\" เป็นไปได้ 2 กรณี คือ บริเวณมุมเขตท่ีดินอาจจะมีส่ิงกีดขวาง หรืออาจจะถูกน้าเซาะพงั ไมเ่ หมาะแก่การปักหลกั เขต ในที่น้ีน่าจะเป็น กรณีหลงั มากกวา่ เพราะอยรู่ ิมแม่น้า ผสู้ ารวจตอ้ ง ตรวจดูวา่ บริเวณริมแม่น้าเจา้ ของยงั รักษาสิทธิในที่ดินของตน อยหู่ รือไม่ เช่น ทาเขอ่ื นท่ีถาวร หรือมีแนวคนั หิน หรือร้ัว เป็นตน้ หากเจา้ ของมิไดแ้ สดงการรักษาสิทธิดงั กล่าว ไว้ อาจเสียสิทธิในที่ดินส่วนท่ีถกู น้าเซาะพงั ไปได้

ข. ถา้ มีถนนหรือซอยเขา้ ถึง ก็น่าจะอยทู่ างดา้ นทิศใตข้ องแปลงท่ีดิน เพราะมีเลขที่ดินนอ้ ยท่ีสุด และยงั ตอ้ งตรวจ สอบในเรื่องของสิทธิในการใชท้ างดว้ ย เพราะการที่แปลงถนนมีเลขท่ีดินแสดงวา่ เป็นทางส่วนบคุ คล แต่ปัจจุบนั เจา้ ของ อาจจะยกใหเ้ ป็นสาธารณะ หรืออทุ ิศใหแ้ ลว้ กไ็ ด้ นอกจากน้ี ทางส่วนบุคคลบางประเภทยงั อาจตกเป็นทางภาระจายอม โดยเงื่อนเวลาได้ ซ่ึงจะไดอ้ ธิบายรายละเอียดไวใ้ นเร่ืองของการสารวจเกี่ยวกบั สาธารณูปโภคต่อไป จากรูปแผนที่หลงั โฉนดตามตวั อยา่ งที่ 5 น้ี พอสรุปไดว้ า่ ท่ีดินอยู่ริมแมน่ ้านครไชยศรี สภาพบริเวณริม ตล่ิงน่าจะถกู น้าเซาะพงั ถา้ มีถนนเขา้ ถึง กน็ ่าจะเป็นทางดา้ นทิศใตข้ องแปลงท่ีดิน สภาพที่ต้งั จึงควรเป็นดงั น้ี หมายเหตุ ในวนั ทาการสารวจ หากตรวจไม่พบหลกั พยานบริเวณริมตล่ิง ตอ้ งกะระยะดา้ นทิศตะออก และทิศตะวนั ตก ใหด้ ี (ระยะจากถนนถึงริมตลิ่ง) เพราะบริเวณริมตล่ิงอาจถูกน้าเซาะพงั เขา้ มาในแปลงที่ดินจน เลยหลกั พยานแลว้ ก็ไดท้ ่ีดินริมน้าบางแปลงอาจถกู น้าเซาะพงั จนหมดท้งั แปลงเลยก็มี ผสู้ ารวจจะตอ้ งระวงั ให้ มาก อน่ึง สาหรับท่ีดินบางแปลง รูปแผนท่ีหลงั โฉนดไมส่ ามารถสังเกตหรือคาดคะเนไดว้ า่ ดา้ นใดติดถนน แต่ตามสภาพท่ีเป็นจริงอยตู่ ิดถนนหรือมีถนนตดั ผา่ นเขา้ ไปในแปลง โดยมิไดม้ ีการแบ่งหกั ทางดงั กล่าว ลกั ษณะ เช่นน้ีจาเป็น ตอ้ งตรวจสอบจากระวางที่ดิน หรือรายการรังวดั ใหม่ (ร.ว.ม.) ของท่ีดินแปลงขา้ งเคียง วธิ ีสารวจสถานท่ตี ้งั ของ น.ส. 3 เอกสารสิทธิประเภท น.ส. 3 น้ี ยากแก่การต่อรูปแผนที่ และยากแก่การพสิ ูจนส์ ถานท่ีต้งั เพราะรูป แผนท่ีของ น.ส. 3 เช่นแผนที่รูปลอย ไมม่ ีระวางแผนที่ควบคมุ ตาแหน่งที่ต้งั ของท่ีดิน จึงไมม่ ีเลขที่ดินกากบั ใน

รูปแผนท่ีแต่ละแปลง หลกั เขดเป็นหลกั ไมแ้ ก่นไมม่ ีหมายเลขกากบั (ส่วนใหญ่จะตรวจไมพ่ บหลกั เขต) การ พสิ ูจน์สถานที่ต้งั ของ น.ส. 3 จะตอ้ งสังเกตจาก ขนาด รูปร่าง ทิศทาง และสภาพแวดลอ้ ม ประกอบกบั การ สอบถามรายช่ือเจา้ ของท่ีดินขา้ งเคยี งโด. ตวั อยา่ งตอ่ ไปน้ี จากรูปแผนที่ น.ส. 3 ตามตวั อยา่ งที่ 1. น้ี มีขอ้ สงั เกตเกี่ยวกบั สภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ของท่ีดิน ซ่ึง พอจะ คาดคะเนไดด้ งั น้ี ก. ดา้ นทิศเหนือและทิศตะวนั ตกของท่ีดินติดทางสาธารณะ เป็นท่ีดินที่อยบู่ ริเวณมมุ ทางแยก (สาม แยก) ข. ดา้ นทิศใตต้ ิดทุ่งเล้ียงสัตวส์ าธารณะ และดา้ นทิศตะวนั ออกติดท่ีดินของนายขาว ดาสนิท รายละเอียดเหล่าน้ีตอ้ ง อาศยั การสอบถามชาวบา้ นในทอ้ งท่ีน้นั หรือจะสอบถามจากกานนั หรือผใู้ หญ่บา้ นก็ได้ อน่ึง การสอบถามรายช่ือเจา้ ของที่ดินแปลงขา้ งเคยี งน้นั อาจจะไดร้ ายช่ือไม่ตรงกบั ที่ระบุในรูปแผนที่ อยา่ ด่วนสรุปวา่ | ผิดที่เพราะอาจจะเป็นรายช่ือของเจา้ ของที่ดินคนปัจจุบนั ซ่ึงมีการโอนซ้ือขายกนั มาหลายทอด แลว้ กเ็ ป็นได้ จึงควรสอบ ถามจากหลายๆ คนเพ่อื ใหท้ ราบถึงเจา้ ของท่ีด้งั เดิม

สาหรับวิธีการตรวจขนาด, รูปร่าง และทิศทางน้นั กระทาเช่นเดียวกบั การสารวจโฉนดท่ีดิน ถา้ เป็น ท่ีดินแปลงน้นั จริง ขอ้ มลู ท่ีไดใ้ นวนั สารวจควรสอดคลอ้ งหรือถกู ตอ้ งตรงกบั รายละเอียดที่ระบตุ ามรูปแผนที่ น.ส. 3 ฉบบั น้นั ทกุ ประการ จากรูปแผนท่ี น.ส. 3 ตามตวั อยา่ งที่ 2 น้ี จะเห็นไดว้ า่ มีรายละเอียดท่ีเป็นประโยชนแ์ ก่การพสิ ูจน์ สถานที่ต้งั ของ ที่ดินมากพอสมควร แตไ่ มท่ ราบช่ือเจา้ ของท่ีดินแปลงขา้ งเคียง ขอ้ ควรสงั เกตในการสารวจสถานที่ต้งั ของที่ดินแปลงน้ี คือ ดา้ นทิศตะวนั ตกของท่ีดินจะติดกบั หว้ ย เสือเตน้ บริเวณ มุมที่ดินฝ่ังตรงขา้ มจะมีทางน้าแยกจากหวั ยดงั กล่าว และดา้ นทิศใตจ้ ะติดกบั ทางสาธารณะซ่ึงมา ชนกบั หว้ ยเสือเตน้ (จะมี สะพานขา้ มคลองหรือไมน่ ้นั ไมอ่ าจทราบได้ จะตอ้ งตรวจดูจากสภาพในท่ีดินจริง) สาหรับการสอบถามรายช่ือเจา้ ของท่ีดิน แปลงขา้ งเคยี งน้นั ไมม่ ีประโยชน์ เพราะในรูปแผนที่ระบุเพยี งเป็นที่ดิน ท่ีมีการครอบครอง แตค่ วรจะสอบถามช่ือเจา้ ของท่ี ดินแปลงที่เราทาการสารวจ เพ่ือดูวา่ จะตรงกบั ที่ระบุใน น.ส. 3 หรือไม่ (ชื่อเจา้ ของที่ไดจ้ ากการสอบถามอาจมิใช่คนปัจจุบนั ควรตรวจดูรายชื่อเจา้ ของเดิมจากสารบญั จด ทะเบียนหลงั น.ส. 3 น้นั )

จากรูปแผนท่ี น.ส. 3 ตามตวั อยา่ งที่ 3 น้ี พอจะสังเกตสภาพแวดลอ้ มบริเวณท่ีต้งั ของที่ดินไดจ้ าก ลกั ษณะการหกั เล้ียวของทางสาธารณะ ซ่ึงติดกบั บางส่วนของที่ดินดา้ นทิศใต้ นอกจากการสังเกตสภาพแวดลอ้ ม แลว้ ส่ิงท่ีขาดมิได้ คือ ตอ้ งกะขนาด ดูรูปร่าง และทิศทางดว้ ย ข้อควรระวงั ที่ดินแปลงน้ีตามรูปแผนที่ น.ส. 3 ระบดุ า้ นทิศเหนือ, ใต้ และตะวนั ออกติดป่ าสงวน ดูคลา้ ยกบั ที่ดินยนื่ เขา้ ไปในเขตป่ าสงวนดงั กลา่ ว ผสู้ ารวจควรตรวจหาหลกั ปนู ซ่ึงแสดงถึงขอบเขตป่ าสงวนดว้ ย (บางพ้ืนท่ีซ่ึงทางการไดป้ ระกาศเป็นเขตป่ าสงวน โดยกาหนดขอบเขตลงในแผนท่ีระวาง แตง่ านรังวดั กนั เขตป่ า สงวนยงั ดาเนินการไป ไมถ่ ึง ก็จะยงั ไมไ่ ดป้ ักหลกั เขตไว)้ ท้งั น้ีเพราะหากพิสูจนไ์ ดใ้ นภายหลงั วา่ น.ส. 3 ฉบบั ดงั กล่าว มีการบกุ รุกที่ดินป่ าสงวนแลว้ แมท้ างการจะออกเอกสารสิทธิใหแ้ ลว้ กต็ าม ก็ยงั สามารถยกเลิกเพิกถอน เอกสารสิทธิดงั กล่าวได้ อน่ึง การตรวจสอบขอบเขตป่ าสงวนในพ้นื ท่ีที่ยงั มิไดม้ ีการรังวดั กนั เขตกระทาไดย้ งุ่ ยากมาก แมแ้ ต่ พนกั งาน เจา้ หนา้ ที่ที่รับผิดชอบเร่ืองน้ีโดยตรง บางคร้ังก็ยงั ทราบขอบเขตในรูปแผนที่ระวางท่ีดินเท่าน้นั ไม่ สามารถช้ีเขตในพ้นื ท่ีจริงได้ การจะรับที่ดินที่มีขอบเขตติดป่ าสงวนจึงคอ่ นขา้ งจะมีความเส่ียงอยบู่ า้ ง

วธิ สี ารวจสถานที่ต้งั ของ น.ส. 3 ก. น.ส. 3 ก. แมจ้ ะเป็นเอกสารสิทธิในที่ดินประเภทเดียวกนั น.ส. 3 คือเป็นหนงั สือรับรองการทา ประโยชนเ์ หมือนกนั แต่ น.ส. 3 ก. มีระวางภาพถ่ายทางอากาศเป็นตวั ควบคุมตาแหน่งที่ต้งั ของที่ดิน รูปแผนที่ ของ น.ส. 3 ก. จึงมีเลขที่ดิน เช่นเดียวกบั โฉนด การต่อรูปแผนที่กระทาไดง้ ่ายกวา่ น.ส. 3 วธิ ีการพิสูจนส์ ถาน ท่ีต้งั ของ น.ส. 3 ก. ก็กระทาเช่นเดียว กบั การพสิ ูจน์สถานที่ต้งั ของโฉนดที่ดินดงั กล่าวมาแลว้ ทุกประการ เวน้ แต่ ในเร่ืองของการตรวจหมายเลขหลกั เขต เพราะหลกั เขตของ น.ส. 3 ก. ไมม่ ีหมายเลขเช่นเดียวกบั น.ส. 3 วิธีสารวจเพ่ือพิสูจน์สถานที่ต้งั ของ น.ส. 3 ก. กระทาเช่นเดียวกบั การสารวจสถานที่ต้งั ของโฉนดที่ดิน ในกรณีท่ีไมแ่ น่ใจเพราะรูปแผนท่ี น.ส. 3 ก. บางฉบบั มีรายละเอียดท่ีดินขา้ งเคยี งนอ้ ย ไม่สามารถจะคาดคะเน สภาพแวดลอ้ ม บริเวณที่ต้งั ของท่ีดินได้ หรือไม่สามารถพิสูจนไ์ ดช้ ดั เจนในท่ีดิน ในกรณีเช่นน้ีผสู้ ารวจควรจบั ระยะทางออกสู่ถนนใหญ่ หรือระยะห่างจากจุดสาคญั เช่น วดั และร่างแผนท่ีสงั เขปไปตามเส้นทางคมนาคม ออกสู่ถนนใหญ่ พร้อมท้งั เก็บราย ละเอียดความคดโคง้ ของเสน้ ทางใหใ้ กลเ้ คียงความเป็นจริง แลว้ นาไป ตรวจสอบจากระวางภาพถ่ายทางอากาศ ณ สานกั งานท่ีดินในทอ้ งท่ีน้นั

วธิ สี ารวจสถานทีต่ ้งั ของสิทธิการเช่า สิทธิการเช่าอสงั หาริมทรัพย์ แบง่ ตามประเภทของทรัพยส์ ินที่เช่าได้ 3 ประเภท คือ 1. สิทธิการเช่าที่ดิน 2. สิทธิการเช่าอาคาร 3. สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคาร วธิ ีสารวจสถานท่ีต้งั ของทรัพยส์ ินท่ีเช่าน้นั อาศยั รายละเอียดท่ีระบุในสญั ญาเช่า หรือแผนท่ีแนบทา้ ย สญั ญาเช่าเป็น สาคญั ตวั อยา่ งเช่น สญั ญาเช่าระบุหมายเลขโฉนด หรือ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. การสารวจจะตอ้ งใชส้ าเนาโฉนด, น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ประกอบ โดยกระทาตามวิธีการที่กลา่ วมาแลว้ หรือพิจารณาจากแผนท่ีทา้ ยสัญญาเช่า (ถา้ มี) สาหรับสิทธิการเช่าประเภทท่ี 2 และ 3 ในสญั ญาเช่าจะระบุหมายเลขทะเบียนของอาคาร หรือระบุท้งั หมายเลขทะเบียนอาคารและหมายเลขเอกสารสิทธิในท่ีดินซ่ึงเป็นท่ีต้งั ของอาคารท่ีเช่าการสารวจกจ็ ะอาศยั หมายเลขทะเบียนอาคารเป็ นสาคญั ข้อควรสังเกต ในกรณีที่เป็นตึกแถว หมายเลขทะเบียนอาคารควรจะเรียงกนั ตามลาดบั เพราะก่อสร้าง พร้อมกนั ท้งั แถว การสารวจจึงตอ้ งดูหมายเลขทะเบียนของหอ้ งขา้ งเคียงดว้ ยวา่ เรียงกนั หรือไม่ (ป้องกนั การ สบั เปลี่ยนเป้าหมายเลขทะเบียน อาคาร) นอกจากน้ียงั ตอ้ งสังเกตดว้ ยวา่ เป็นคหู าที่ 21 หรือไม่ โดยนบั จากหอ้ ง หวั แถว เพราะอาจจะเป็นห้องท่ีปลกู ไม่ถูกตอ้ ง (เทศบญั ญตั ิกาหนดใหต้ ึกแถวหรือเรือนแถวแตล่ ะแถวจะปลกู ติดต่อกนั ไดไ้ มเ่ กินแถวละ 20 คูหา จะตอ้ งเวน้ ช่องวา่ ง 4.00 เมตร)

ตอนท่ี 3.3 วิธสี ารวจในเร่ืองของการสาธารณปู โภค สาธารณูปโภคเป็นปัจจยั สาคญั ท่ีมีผลโดยตรงกบั ความเจริญของท่ีดิน อนั จะมีผลเก่ียวโยงถึงความ ตอ้ งการของตลาดและราคาซ้ือขายท่ีดินที่อยใู่ นยา่ นที่มีความพร้อมทางดา้ นการสาธารณูปโภค ความเจริญยอ่ ม แผข่ ยายไปไดร้ วดเร็วกวา่ ที่ดินที่อยใู่ นยา่ นท่ีการสาธารณูปโภคไปไมถ่ ึง ดงั น้นั ตลาดยอ่ มมีความตอ้ งการ มากกวา่ ดว้ ยเช่นกนั เป็นเหตุใหร้ าคาที่ดินสูงตามไปดว้ ย การสาธารณูปโภคน้นั สาระสาคญั อยทู่ ่ีสิทธิในการใชป้ ระโยชน์ ผสู้ ารวจจะตอ้ งตรวจสอบใหแ้ น่ชดั ถึงสิทธิในการใชท้ างของท่ีดินแปลงท่ีจะรับไวเ้ ป็นหลกั ประกนั ดงั รายละเอียดที่จะอธิบายไวใ้ นแตล่ ะเรื่อง ดงั ตอ่ ไปน้ี ลกั ษณะของทางสาธารณะและข้อควรสังเกต ผเู้ ขียนใชค้ าวา่ \"ทาง\" เพราะตอ้ งการใหม้ ีความหมายรวม คอื เส้นทางคมนาคมท้งั ทางบกและทางน้า สาหรับทางสาธารณะน้ีไมม่ ีปัญหาในเร่ืองของสิทธิการใชท้ าง แตส่ าคญั อยทู่ ่ีวิธีการตรวจสอบใหท้ ราบแน่ชดั วา่ เป็นทางสาธารณะจริงซ่ึงพอจะมีขอ้ สงั เกตไดด้ งั น้ี 1. ลกั ษณะของทางสาธารณะ 2. ลกั ษณะของทางส่วนบุคคล 3. การสาธารณูปโภคประเภทอื่น 1. ลกั ษณะของซอยสาธารณะ และข้อควรสังเกต 1.1 ส่วนมากจะมีชื่อซอย ลกั ษณะของป้ายบอกช่ือซอยจะมีรูปร่าง ขนาด และตวั อกั ษรเป็นมาตรฐาน เดียวกนั ดงั ท่ีเห็นปรากฏอยทู่ วั่ ไป อน่ึง แมจ้ ะมีป้ายชื่อซอยลกั ษณะดงั กล่าวปักอยบู่ ริเวณปากซอย ผูส้ ารวจยงั ตอ้ งสังเกตสภาพต้งั แต่ปาก ซอยไปจน ถึงท่ีต้งั หลกั ประกนั ดว้ ย เพราะอาจจะมีบางช่วงท่ีเจา้ ของยงั คงสงวนสิทธิของตนอยู่ ตวั อยา่ งเช่น ผิว จราจรมีการ เปลี่ยนแปลงต่างไปจากช่วงปากซอย หรือบริเวณกน้ ซอยมีการแสดงการสงวนสิทธิ (มีส่ิงกีดขวาง