Journal du Village des notaires n°53, Spécial Congrès des Notaires 2015.

n°53Mai - Juin 2015www.village-notaires.com 8 Focus sur 34Société Protectrice des 111ème Congrès des notaires 2015 : la sécurité juridique est Animaux la clé pour réussir une vie en toute sérénité. (SPA)Veille et actualités juridiques 36 InterviewLES ACTES COURANTSNos recommandations 53 Interview de Jean-François Sagaut 4 Agenda Livres Annonces d’emploi Associations Associations loi 1901, vers 28 une modernisation des textes de loi ?



Le Journal Édito du Village des Notaires Par Sarah-Louise Gervais est publié par Chers lecteurs, Legi team Paradoxe des temps modernes, en France, l’espérance de vie n’a jamais été 17 rue de Seine aussi longue et pourtant le sentiment d’insécurité progresse. Insécurité ali- 92100 Boulogne mentaire, urbaine, routière, amoureuse... l’expression est cuisinée à toutes les RCS B 403 601 750 sauces. Tout se passe comme si, à vouloir trop en faire, le « tout sécuritaire » avait engendré un effet pervers à l’image de la porte de cockpit verrouillée de Directeur de la l’intérieur afin de prévenir les attaques terroristes mais qui empêcha de stop- publication per le copilote lors du drame de l’Airbus A320 en mars dernier. Pierre MARKHOFF Le phénomène s’applique également dans le domaine juridique. A force de Mail : [email protected] multiplier les textes, de légiférer à toutes les échelles et dans tous les domaines, les compétences s’enchevêtrent et l’accès au droit du justiciable se fait plus Abonnements ardu. Or, pour reprendre la formule du Conseil d’Etat, « les normes édictées [email protected] doivent être claires et intelligibles, et ne pas être soumises, dans le temps, à des variations trop fréquentes, ni surtout imprévisibles »1. Souvenons-nous Tél : 01 70 71 53 80 que notre régime juridique est un des plus équitables qu’il soit (ou l’un des moins inéquitables) et qu’il convient de se battre pour qu’il le demeure. Le Imprimeur 111ème Congrès des Notaires qui se tiendra à Strasbourg du 10 au 13 mai pro- Riccobono chains, interrogera ce thème épineux de la sécurité juridique afin que notre système juridique devienne plus juste, compétitif et efficace (« Sécurité juri- Z.A. Les Ferrieres dique 111ème Congrès des notaires : la sécurité juridique est la clé pour réussir 83490 Le Muy une vie en toute sérénité » p.8 et l’interview du Président du Congrès, p.4). Tél : 04 94 19 54 51 Inversement, s’il est un texte qui a peu évolué depuis sa création il y a plus de 100 ans, c’est la loi Waldeck-Rousseau du 1er juillet 1901. Pourtant, si nous Publicité tenons à conserver la vitalité du maillage associatif français, il conviendra de Régie exclusive : Legi team veiller à moderniser ce texte (« Associations loi 1901 : vers une modernisa- tion des textes » p.28 ). 17, rue de Seine 92100 Boulogne Cette année encore nous serons ravis de vous accueillir sur notre stand à Tél : 01 70 71 53 80 l’occasion du Congrès. Fax : 01 46 09 13 85 Site : www.legiteam.fr Bonne lecture ! Responsable : Sarah-Louise Gervais Florence ROYERMail : [email protected] Contact : Souède LORENZO Mail : [email protected] N° ISSN 2103-9534 Maquette Cyriane VICIANA Mail : [email protected] Diffusion 5 000 exemplaires 1 - Rapport public du Conseil d’Etat, Sécurité juridique et complexité du droit, 2006

4InterviewInterview de Jean-François Sagaut Président du 111ème Congrès des notaires A l’heure où la France est née d’abord du constat juridique conférée et appor- est à la tête du CNUE que la garantie de la sécu- tée par l’Etat dans le cadre avec l’élection récente rité juridique n’est pas une d’un grand service public, est de Jean Tarrade à la nécessité seulement hexago- elle même à l’initiative de ce Présidence et l’entrée nale. Ensuite, le notariat, qui projet qui ébranle les fonde- en vigueur prochai- participe à assurer la sécurité ments de notre culture juri- nement de la réforme juridique, est connu dans 22 dique. Il faut avoir conscience des successions, est ce des pays de l’Union. Il y a que notre modèle est en vive que le choix de Stras- aussi une mise en exergue concurrence au plan interna- bourg, capitale euro- par l’entrée en vigueur le 17 tional avec celui proposé par péenne, pour le 111ème août prochain du règlement la Common law. Or on ne Congrès des Notaires sur les successions transfron- peut que se réjouir de voir un est une coïncidence talières. Ce symbole de la nombre grandissant de pays, alors que le notariat concrétisation de la construc- notamment les pays qui redé- franchit une étape tion d’une Europe du droit couvrent la démocratie, les supplémentaire dans faisait que Strasbourg appa- pays qui redécouvrent la né- son développement raissait comme une évidence cessité d’avoir un titrement européen ? pour donner encore une fois foncier sécurisé, se convertir à notre Congrès, qui demeure à ce mode de fonctionne- Le choix de Strasbourg n’est un Congrès national, une ment plutôt que de choisir le pas une coïncidence. Il ré- portée et une tonalité qui modèle anglo-américain qui sulte d’une réelle volonté qui montrent l’engagement réso- repose finalement sur une lu du notariat et du notariat absence de sécurité juridique français en particulier dans conférée par l’Etat autrement cette nouvelle dimension que par les Tribunaux. Nous européenne. avons un système dualiste qui repose sur deux jambes, Cette année le thème d’une part, une justice pré- du Congrès est la ventive que nous adminis- sécurité juridique. trons par une preuve non Alors que la France contentieuse et un devoir de est un modèle sur conseil qui est assumé dans ce point notamment le cadre d’un service public par rapport aux pays prévenant les contentieux et anglo-saxons, com- d’autre part, une branche cu- ment expliquez vous rative qui est beaucoup plus que le gouvernement économe en fonctionnement cherche à le remettre puisqu’elle est sollicitée dans en question avec le une moindre mesure. Alors projet de loi Macron ? que dans le droit anglo- américain, il n’y a pas de C’est à tout le moins une volonté de l’Etat d’assumer source d’étonnement, voire cette charge de la sécurité même de désarroi et d’in- juridique organisée et offerte compréhension, de consta- dans un service public en ter que le berceau du droit amont. Seul le recours aux continental qu’est la France, tribunaux est organisé et pris qui incarne la sécurité en charge, ce qui explique le

5 Interviewcoût exorbitant de l’adminis- est fort heureusement aussi dématérialisée et qu’on inter-tration de la justice dans ces le fait d’initiatives des pro- roge déjà ces mêmes conser-pays. Compte tenu de ce que fessions du droit et en par- vations par ce biais. Mais, il yje viens de rappeler, il est ticulier du notariat dans son a un certain nombre de fonc-vrai que l’on a du mal à com- émanation nationale, dans sa tionnalités à finir d’achever.prendre que ce qui consti- représentation européennetue un merveilleux vecteur (CNUE) comme internatio- Pour finir de se convertir àd’exportation de la culture nale (UNL : Union du nota- l’ère numérique, il faut sefrançaise et de la culture juri- riat latin). Toutes ces forces poser la question de ce quedique en particulier, se trouve rassemblées constituent des nous devons faire du papierpeut être fragilisé demain par facteurs d’exportation de la qui sert à fabriquer ce quiune remise en cause de ces culture française et donc de devient numérique ensuite.fondamentaux à la faveur de ce modèle là. Il faut avoir C’est un des grands enjeuxcette réforme. Même le quai conscience de l’effet que la qui a des conséquences d’und’Orsay semble partager ce réforme pourrait avoir de point de vue juridique et depoint de vue… manière induite. En affai- la sécurité. Le support papier blissant la capacité finan- a une importance toute parti-Si ce projet de loi ve- cière que nous aurons, nous culière et un écho particuliernait à entrer en vi- professionnels, à faire des car nous sommes les gardiensgueur, est ce que vous actions collectives menées de la mémoire des actes, despensez que le modèle directement sur le terrain à secrets des familles. Doncfrançais s’exportera l’étranger pour promouvoir le basculement vers le toutmoins bien et ne sera ce modèle, on risque d’affai- numérique où le papier dis-plus considéré comme blir sa promotion. paraitrait complètement estune référence ou une un vrai passage presque plussource de sécurité La profession s’est psychologique mais qui a desjuridique ? très bien appropriée conséquences juridiques. les outils numériques,Je ne le pense pas. En effet il quels sont les nou- C’est vrai aussi qu’on a deest important de relever que veaux projets sur les- moins en moins d’appréhen-dans ce projet de réforme, à quels le notariat tra- sion car nous ne rencontronsaucun moment, on ne remet vaille dans le but de plus les problèmes apparusen cause la justification et la renforcer encore la lors des premiers temps dunécessité de l’existence d’un sécurité juridique ? basculement sur l’ère dunotariat en ce qu’il accomplit numérique avec des supportsune justice préventive par ce La profession achève le dé- qui subissaient une altéra-grand service public de la ploiement de la technologie tion dans le temps. On a toussécurité juridique. Ce qui est permettant la signature sur connu des DVD gravés quidiscuté aujourd’hui ce sont support électronique. L’en- n’étaient plus lisibles cinq,les conditions d’exercice par semble des études sera équi- six ans après. Aujourd’hui,l’accès, par les structures et pé d’ici la fin de l’année avec tout cela est géré au niveaupar le tarif mais jamais le des clés. Il y a une appropria- du MICEN avec des équiva-fondement même et la justifi- tion de cette conversion à lents de « cloud sécurisés »cation sociale du rôle du no- l’ère numérique qui, de mon hébergés en toute sécuritétaire n’ont été remis en cause. point de vue, est accomplie et assurant une migration auL’Etat français ne remet en et dont nos concitoyens sont fur et à mesure des données.aucune manière en cause la très demandeurs, leurs esprits Pour autant, je pense qu’unnécessité de devoir accom- étant totalement convertis à des prochains grands chan-plir encore par le service pu- l’immatériel. tiers sera la gestion du papierblic de l’authenticité, la sécu- face à la conversion numé-rité juridique qu’il entend Il reste encore à avoir un cer- rique. Ce sont des réflexionstoujours vouloir apporter en tain nombre de connexions qui ne sont pas que notarialesamont et à titre prophylac- avec des fichiers puisque mais qui ont une résonnancetique. La nécessité d’œuvrer les actes notariés sont déjà toute particulière pour lespour exporter le modèle que publiés dans le service notaires qui garantissent dereprésente le droit continental des hypothèques par voie la sécurité et pour longtemps.

6Interview Que pensez vous de site pose la question de savoir trouver les moyens pour l’émergence des start si on est pas en train de faire rendre sûre la circulation des up du droit et pensez tomber dans un domaine mar- actes notariés en Europe. C’est vous qu’elles peuvent chand un conseil qui norma- le cas de façon embryonnaire mettre à mal la sécu- lement n’est pas un conseil notamment avec le règlement rité juridique ? vendu comme un service ou « Succession » mais on pense un produit de consommation. pouvoir faire des propositions La question est effectivement Elle pose aussi la question de sécurisées qui faciliteraient double. Que pense le notaire la responsabilité de celui qui une circulation beaucoup plus face à ces initiatives ? Le le dispense et donc le degré généralisée et beaucoup plus notaire estime que son péri- de sécurité qu’il entend et simple des actes des notaires mètre d’action dans lequel il qu’il s’engage à apporter. des 22 pays de l’Union euro- est en exclusivité est la délé- Cela peut être pernicieux péenne. gation de service public qui notamment par le faux sem- est d’accomplir son ministère blant que cela peut créer pour Dans un registre plus tech- de l’authenticité, c’est a dire l’utilisateur de ce type de nique, nous allons évaluer, d’offrir à toute personne qui solutions qui peut avoir l’im- pour tenter de les réformer, le souhaite le choix d’accé- pression qu’il aura la même des procédures qui sont ve- der à une preuve préconsti- responsabilité et la même nues altérer la sécurité dans tuée non contentieuse qui garantie d’un conseil sérieux le domaine des ventes immo- est incontestable et d’avoir avec une assurance de res- bilières. Il s’agit notamment en même temps un service ponsabilité derrière. des avant-contrats immobi- public du conseil qui est un liers avec l’introduction du conseil impartial. Je trouve que c’est plutôt là droit de la consommation qui Le devoir de conseil, nous qu’il y a un manque de péda- aboutit à une surenchère de l’avons en partage avec gogie ou d’information suf- documents qu’il faut annexer, d’autres professions, les fisants. Le plus préjudiciable à une surenchère de droits de avocats notamment, mais le c’est que ça fait glisser petit rétractation qui fragilisent les notaire n’est jamais le notaire à petit le droit et le conseil engagements contractuels. d’une partie, il est notaire dans un service marchand du contrat. Le notaire a de puisqu’acheté à l’unité ou à Nous allons proposer de consi- manière consubstantielle à un tarif unitaire comme c’est dérer que lorsque l’avant- son statut une obligation de le cas pour faire la vidange de contrat a été reçu par un officier servir un conseil impartial sa voiture ! C’est là où je crois public comme un notaire pour quelles que soient les par- que le préjudice peut être im- éclairer les consentements, il ties en cause et quelle que portant. C’est un changement n’est pas nécessaire d’accu- soit celle que l’on assiste de culture, c’est typiquement muler l’information et la plus volontiers. Face à cela, une importation du monde documentation tant lors de la nous offrons un service qui anglo-américain dans lequel promesse, que lors de la vente offre cette sécurité et nous le droit est vécu comme un et d’ouvrir des droits tous pouvons l’appliquer à tous service marchand qui peut azimuts auprès de certaines les sujets pour lesquels nous parfaitement s’accommoder personnes. sommes sollicités. Parfois, la de ce type de tarification et de loi impose le recours à l’acte commercialisation. Le consentement éclairé par authentique en raison de leur l’authenticité doit recevoir un gravité. Pouvez me dévoiler traitement législatif adapté. deux propositions qui C’est le cas des contrats de seront présentées lors Propos recueillis par mariage, des donations, des du Congrès ? Laurine Tavitian ventes immobilières pour lesquels on estime que les Parmi les propositions, cer- engagements sont tellement taines seront résolument importants qu’il faut passer la tournées vers des moyens convention devant un notaire. juridiques pour bâtir une Eu- De manière fondamentale, rope du droit et de l’authen- l’émergence de ce type de ticité c’est-à-dire faciliter et

COMPAGNIE EUROPÉENNE DES GÉNÉALOGISTES SUCCESSORAUX 2 avenue de l’Abbé Roussel - 75016 PARIS Tél : 01 53 92 04 20 / Fax : 01 53 92 04 21 Syndicat Professionnel affilié à l’Union des Syndicats de Généalogistes Professionnels (U.S.G.P.) www.cegs.euDes professionnels de la généalogie, certains depuis plus de 30 ans, en partenariat avec les notaires de France et de la Communauté Européenne• Recherche d’héritiers • Nombreux correspondants dans le monde entier• Vérification de dévolutions successorales • Fichiers nationaux et régionaux importants• Recherche d’adresses • Assurance responsabilité civile• Interactivité entre les cabinets et professionnelle LISTE DES MEMBRES AU 16 avril 2014CABINET GÉNÉALOGIqUE ETIENNE LEGER & ASSOCIÉS (SARL) ETUDE GÉNÉALOGIqUE JOLIVALT (SARL) Erik TERQUEM Thierry JOLIVALT 7, rue du Lynx OBERHAUSBERGEN - F 67200 STRASBOURG 2, rue du Chêne d’Aron - 44000 NANTES Tél. : 03 88 56 39 97 - Fax : 03 90 22 39 14 Tél. : 02 40 48 48 95 - Fax : 02 40 48 53 64 www.etude-jolivalt.fr [email protected] www.cgel.fr [email protected] CABINET GÉNÉALOGIqUE DENIS ROUX (ENT.IND) CABINET GÉNÉALOGIqUE DES PyRÉNÉES (SARL) Denis ROUX Erik TERQUEM Siège social : 14, rue Carrère B.P. 90133 198 avenue de Verdun - CS 80033 64001 PAU CEDEX 92441 ISSY LES MOULINEAUX CEDEX Tél. : 05 59 02 41 75 - Fax 05 59 30 17 82 Tél. : 01 49 10 90 90 - Fax 01 46 21 72 62 www.cgdp.eu [email protected] Succursale : 2 rue Garde - 80640 LINCHEUX HALLIVILLERS CABINET GÉNÉALOGIqUE DE L’OCÉAN INDIEN (SARL) Tél. : 03 22 47 86 73 - Fax 03 22 47 83 38 Erik TERQUEM 59 rue Jules Auber www.cgdr.fr 97400 SAINT DENIS DE LA REUNION [email protected] Tél. : 02 62 30 33 10 - Fax 02 62 93 14 87 ETUDE GÉNÉALOGIqUE FOURNIER (SARL) www.cgoi.re Joël FOURNIER [email protected] Jacqueline FOURNIER CABINET GÉNÉALOGIqUE Ludovic FOURNIER DES ANTILLES (SARL) 11 bis, place Jean Jaurès - B.P. 11007 Erik TERQUEM 37010 TOURS CEDEX 1 14, rue Carrère - B.P. 90133 Tél. : 02 47 66 66 89 - Fax : 02 47 66 02 03 64001 PAU CEDEX [email protected] Tél. : 05 59 02 41 75 - Fax : 05 59 30 17 82 BERNARD VEyRON ET ASSOCIÉE (SARL) www.cgda.fr Alexandra PERRIN - Bernard VEYRON [email protected] 36 rue du Vieux Sextier - 84000 AVIGNON ETUDE GÉNÉALOGIqUE BOUTEILLE (SAS) Tél. : 04 90 82 72 78 - Fax 04 90 82 75 48 Guy BOUTEILLE www.bernardveyron-genealogiste.fr Sandrine BOUTEILLE [email protected] [email protected] Le Saint Nicolas HBM GÉNÉALOGISTES SUCCESSORAUX 8, rue François Fabié Hervé BONELLI - Bernard-Walter MOLL 83000 TOULON Technopole de Sophia-Antipolis Tél. : 04 94 92 15 14 - Fax : 04 94 92 15 162323 Chemin de Saint Bernard - Space Antipolis II - 06220 – VALLAURIS [email protected] Tél. : 04.92.90.39.56 - Fax : 04.92.90.18.73 LVGEN (SA) [email protected] Claude MOLL HBM PARIS (SAS) 2 rue Prévost Martin Case Postale 587 Delphine-Audrey MOLL 1211 GENEVE 4 Hervé BONELLI Suisse Tél. : +41 78 822 17 69 Bernard-Walter MOLL [email protected] 2 avenue de l’Abbé Roussel - 75016 PARIS Tél. : 01 53 92 04 20 - Fax : 01 53 92 04 21 [email protected] DU BUREAU : COMPOSITION DE LA COMMISSION Correspondant conventionnel Syndicat ProfessionnelPrésident : Thierry JOLIVALT DE DÉONTOLOGIE : Amérique du Nord Mairie de BOULOGNE-BILLANCOURT• Vice-Président : Hervé BONELLI Président : Joël FOURNIER CHRISTOPHE SAVARy n° 2006/2• Secrétaire Général : • Membre de droit : Thierry JOLIVALT 165 rue Bonaventure C.P. 1447 Mise à jour au 11 octobre 2013 • Membres : - Hervé BONELLI TROIS RIVIERES – QC G9A 5L2 CANADA Erik TERQUEM Tél. : 819-376-7037 - Fax : 819-376-6032• Trésorière : Alexandra PERRIN - Bernard VEYRON [email protected]

Management 8d’une étude notariale111ème Congrès des notaires 2015 : la sécuritéjuridique est la clé pour réussir une vie en toutesérénité. d’apporter à tout citoyen. Pour l’accomplir efficace- ment, notre système de droit s’appuie sur un service pu- blic de la preuve et du conseil accessible à tous, accompli par les notaires au moyen de la délégation de prérogative de puissance publique dont ils sont investis. Les notaires se trouvent placés au cœur d’une mission essentielle : entourer leurs concitoyens de la sécurité nécessaire à toute vie paisible en société. Après Marseille en sur le territoire national aux Or, la production proli- juin dernier, les 9 651 lois qui lui sont applicables. fique de textes combinée à notaires de France C’est d’autant plus essen- l’ouverture européenne et s’installeront, du 10 au 13 tiel que les outils modernes internationale des situations mai 2015, à Strasbourg pour de communication donnent génèrent une incertitude ju- traiter de la sécurité juridique l’illusion qu’avec Internet ridique. L’équipe du 111ème au cours de leur congrès tout est à portée d’un clic. Congrès des notaires s’est annuel sous la présidence de Pour les actes importants de donnée pour objectif d’iden- Jean-François Sagaut, notaire la vie, chacun souhaite avoir tifier les sources d’insécurité à Paris. l’assurance qu’ils pourront juridique dans trois domaines Pourquoi la sécurité comme être présentés au reste du traditionnels d’intervention thème ? Parce qu’il s’agit monde sans être ignorés ou du notariat : la conjugalité, d’un « besoin primaire » contestés. Lorsqu’on s’en- la transmission et la vente selon eux. Qu’il s’agisse gage dans une relation de d’immeuble. de construire un couple, de couple, lorsqu’on construit I- La sécurité authentique : constituer un patrimoine puis son patrimoine, lorsqu’on en- prévenir ou guérir ? de le transmettre, chacun visage de transmettre le fruit L’acte authentique est le do- attend de l’Etat la garantie de son travail, le temps de- cument qui présente la sécu- de pouvoir mener sa vie juri- vient un paramètre qu’il faut rité juridique la plus forte. Il dique en toute sécurité. apprivoiser. est rédigé par une personne Tout citoyen doit pouvoir La sécurité juridique est spécialement habilitée par la accéder aisément et partout une obligation essentielle loi. Il peut s’agir d’un notaire qu’un Etat de droit se doit mais également du préfet, des maires ou encore des magistrats. L’acte authentique est donc un acte officiel. Celui qui le rédige le fait au nom de l’Etat. Ainsi, afin de satisfaire

9 Management d’une étude notarialeun impératif de protection l’assurance de l’application Exemple : la signature d’undes personnes, la loi prévoit effective et paisible, dans les bail chez le notairequ’un certain nombre d’actes rapports privés, des normes Un propriétaire donne à baildoivent impérativement être toujours plus nombreuses un appartement.établis par acte authentique édictées par le législateur. Premier cas de figure : le bailnotarié. De cette manière Dans les pays de common est signé entre un bailleur etl’Etat s’assure d’une part, que law, c’est le juge qui garan- un couple, sans notaire.l’identité du signataire est in- tit la sécurité juridique. En Deuxième cas de figure : lecontestable mais également, France, le recours au juge est bail est signé chez un notaire.que le client a été conseillé vécu comme un échec, son Le bailleur et le couple ontavant de signer l’acte. intervention étant curative, égaré le document signé.Le notaire, en rédigeant, la soignant un mal après son Dans le premier cas, celaconvention, s’assure aussi apparition. Les chiffres sont peut être catastrophique carde sa conformité à la loi, sans appel : en Angleterre, il faut signer un nouveaude son équilibre et du fait 25% des titres de propriété document et la mauvaise foiqu’elle ne comporte pas de donnent lieu à un contentieux de l’une ou l’autre des partiesrisques dommageables pour contre moins 1 pour 1000 en peut apparaître.les clients. S’il en décèle, le France. Notre pays dispose Dans le second cas, le notairenotaire en avertit alors les ainsi d’un service public de pourra délivrer une nouvelleparties. C’est son devoir de l’authentification permet- copie à chaque partie deconseil. tant de garantir la sécurité l’acte dont il a l’obligation deLa sécurité juridique doit- juridique de manière non conserver l’original pendantelle être assumée par le contentieuse. 75 ans.juge, à titre curatif, ou par L’authenticité est une ré- Le bailleur ou le locatairele notaire, à titre préventif ? ponse aux attentes de la so- conteste l’une des obliga-Se marier, acquérir un toit, ciété civile, une réponse au tions mises à sa charge.avoir des enfants, autant de phénomène de déjudiciarisa- Dans le premier cas, s’ildécisions qui, de tout temps tion et de contractualisation existe des difficultés ou deont jalonné la vie et engagé de la société et du droit, car la mauvaise foi de l’une oul’avenir. Au cœur de l’au- la fonction primaire du droit l’autre des parties, il faudrathenticité, pierre angulaire de n’est pas contentieuse. obtenir une décision du juge.la justice préventive dans les Cette réponse ne peut être Dans le second cas, s’agis-pays de droit civil, l’interven- apportée et garantie que par sant d’un acte authentique,tion du notaire garantit, véri- un tiers impartial et respon- son contenu a force probante,fie et conserve l’acte. Avec sable nommé par l’Etat : un c’est à dire que celui qui veutune double utilité : pour le officier public en la personne en contester la teneur doitparticulier, un titre sûr et du notaire. s’inscrire dans une procédurepérenne ; pour la société, de faux en écriture publique. Publicité

Management 10d’une étude notariale Le locataire ne paye plus son d’inscriptions au registre fon- économique dans la mesure loyer. cier, une différence notable où les intéressés munis de Dans le premier cas, le bail- avec son confrère français titres formels peuvent accéder leur devra saisir en premier dont le périmètre des attribu- au microcrédit ou au crédit et lieu le tribunal pour faire tions est bien plus large (ori- s’impliquer dans leurs pro- constater la réalité et le mon- gine de propriété, diagnos- jets, sûrs de ne pas voir leur tant de sa créance. Ce n’est tics, fiscalité, etc.) titre de propriété contesté ; qu’après cela qu’il pourra ob- Qui dit sécurité juridique dit par ailleurs les investisseurs tenir une décision condam- confiance des investisseurs. seront rassurés sur la sécurité nant le locataire à honorer Une question cruciale dans des transactions. ses engagements. Les délais les pays émergents et en voie Les missions de titrement qui judiciaires inhérents à ce type de développement. C’est ain- ont ainsi eu lieu en Afrique de procédure laisseront le loi- si que, depuis une quinzaine (Togo, Bénin, Burkina-Faso, sir au locataire de disparaître d’années, un nombre crois- Madagascar) mais aussi au dans la nature. sant d’entre eux demandent Vietnam, au Monténégro, à Dans le second cas, le bail- au notariat français de leur Haïti ou en Colombie. leur pourra directement saisir transmettre son savoir-faire Le notariat français apporte les avoirs du locataire en pro- en matière de sécurité juri- aussi son expertise aux duisant la copie exécutoire dique, en particulier celui des organisations internatio- de son bail, sans avoir à sai- titres de propriété. nales, comme la FAO sir au préalable le juge. C’est Le titrement est l’outil que (l’Organisation des Nations la force exécutoire de l’acte le notariat a mis au point Unis pour l’alimentation et notarié. pour apporter cette sécurité l’agriculture) dans le cadre Un modèle de référence juridique aux populations les de son action en faveur des Adopté de longue date dans plus vulnérables en leur per- investissements responsables les pays de traditions latines mettant d’obtenir un titre de dans le domaine agricole ou (Belgique, Italie, Pays- propriété, un droit d’usage ou la Banque mondiale dans le Bas, Grèce, certains Länder de jouissance. Un outil qui cadre du financent des grands d’Allemagne, Autriche, etc.) devient un précieux moyen projets fonciers. l’authenticité ne cesse de de défense pour les agricul- Enfin, le notariat français est s’étendre, en dépit de l’in- teurs par exemple, contre engagé dans de multiples fluence du droit coutumier leur expulsion et la spolia- actions de coopération et de anglo-saxon, au Japon, en tion de leur terre au profit de jumelage avec le notariat Indonésie, etc. Ainsi, à titre firmes et de fonds d’inves- d’autres pays, notamment d’exemple, dans une vente tissement avides de produc- avec la Chine et la Mongolie immobilière, le notaire alle- tions à très grande échelle. où il a contribué à implanter mand vérifiera simplement A terme, le titrement est un la profession et à former les que le bien n’est pas grevé levier de développement juristes mais aussi la RussiePublicité



Management 12d’une étude notariale1 - 241 000 mariages en 2012 qui lui a demandé de l’aider à tenue du fichier immobilier Le notariat a développé deset 132 977 divorces en 2011. attirer les entrepreneurs via la de l’Etat. En 2007, le notariat outils électroniques destinésSource : INSEE. sécurité juridique et la créa- a été la première profession aux clients des offices. Il en tion de passerelles avec le en Europe à obtenir la certi- est ainsi de l’Espace notarial droit français. Outre son ap- fication d’une signature élec- et de EUFIDES qui sont des port au développement éco- tronique sécurisée, et le 28 espaces de travail collabora- nomique de pays émergents, octobre 2008, le premier acte tifs totalement dématérialisés le notariat français contribue authentique complètement et sécurisés, ou encore du ainsi concrètement à la dé- dématérialisé a été signé. coffre-fort électronique qui fense du droit continental à Parallèlement, le Conseil su- offre la possibilité de déposer travers la sécurité juridique. périeur du notariat, mandaté en toute sécurité des fichiers Une évolution sous la par l’Etat pour centraliser informatiques. poussée des technologies ces actes au niveau national, En 2014, près d’un million numériques a mis en place un dispositif d’actes authentiques électro- Si l’acte authentique est hautement sécurisé et évolu- niques ont été réalisés. l’héritier direct du papier, il tif, préservant leur intégrité et II- Sécurité juridique et n’en est pas pour autant pri- leur confidentialité : le Minu- conjugalité sonnier : l’évolution techno- tier central électronique des La recherche de l’équi- logique permet des formes notaires (MICEN). Tous les libre entre la vie familiale et d’authentification, nouvelles, actes authentiques peuvent professionnelle se situe au mais tout autant certaines. désormais être établis en ver- cœur de nos préoccupations. En facilitant l’établissement sion électronique, avec une Trouver la meilleure harmo- des actes à distance ou en sécurité identique à celle du nisation possible entre ces améliorant les modalités de support papier. deux aspects de notre quoti- conservation des actes, les La sécurité des actes électro- dien nécessite d’effectuer, en nouvelles technologies per- niques est garantie à tous les permanence, les bons choix mettent d’optimiser la qua- niveaux : accès réservé au juridiques. lité du service rendu par les notaire rédacteur, signature En France, 241 000 mariages officiers publics. Gain de certifiée et inviolable, conte- sont enregistrés chaque place, de temps, de sécurité, nu inaltérable, transferts ul- année et environ 133 000 les atouts de l’acte authen- tra-sécurisés, audits, veilles divorces1. Les questions juri- tique électronique sont réels. permanentes, etc. Le refor- diques et patrimoniales ne se La compatibilité de la forme matage régulier du MICEN posent plus seulement dans le électronique avec la notion prévu par la loi et l’adapta- cadre hexagonal : dans 16% d’authenticité est pleine et tion du format des fichiers des mariages au moins l’un entière : sur une feuille de dans le temps permettent des époux est de nationalité papier ou sur son ordinateur, de suivre les mutations étrangère et plus d’un million le notaire instrumente de la technologiques et assurent et demi de français vivent à même manière. la pérennité des données. l’étranger. Confronté à l’impératif de Celles-ci, dupliquées en Il existe un grand nombre de sécurité juridique au quoti- plusieurs lieux distincts couples qui, soit en se ma- dien, le notariat a très tôt été sous haute surveillance et riant sans établir un contrat en pointe sur l’utilisation des mises à jour en temps réel, de mariage, soit en ne se nouvelles technologies pour sont par ailleurs à l’abri de mariant pas, ou en optant concilier cet impératif avec tout événement destructeur pour le Pacs sans en explorer les attentes des citoyens du tel qu’inondation, incendie les conséquences présentes et XXIème siècle. ou tremblement de terre. futures sur le patrimoine de Il y a 10 ans, avec Télé@ctes, Des avantages spécifiques l’un et de l’autre, prennent le notariat lançait la dématé- à l’acte authentique élec- des risques. Les statuts lé- rialisation des échanges avec tronique sont même à sou- gaux répondent rarement les Conservations des hypo- ligner : établissement de aux besoins des couples et thèques au bénéfice de la l’acte à distance, conserva- tion optimale dans un centre ultra sécurisé et consultation facilitée.



Management 14d’une étude notariale 2 - Clause inspirée du droit anticipent de manière très tant de prendre en compte les des époux, moyennant le allemand. inégale les risques. L’union particularités de la situation, versement d’une indemnité. 3 - Aussi appelée clause libre reste une notion incer- d’y adjoindre si nécessaire, Cette clause peut également commerciale. taine offrant une sécurité ju- un testament ou une donation être appliquée lors d’un dé- ridique minimale. Le PACS entre époux, et dans certains cès permettant à l’époux de est une réponse encore bien cas, d’anticiper sur la loi ap- se servir en premier avant légère au besoin de sécurité plicable à sa succession ou au de verser une indemnité aux juridique. Le régime matri- divorce. héritiers. monial légal, s’il permet Le contrat de mariage : des La clause « d’administra- d’offrir un véritable statut clauses sur-mesure pour tion conjointe » permet au aux époux, n’est pas néces- tout prévoir couple de gérer leur patri- sairement le plus pertinent Le contrat de mariage est moine ensemble. L’accord pour certains couples. d’abord un acte passé entre des deux époux est toujours Le rôle du notaire est d’expli- deux personnes qui doivent nécessaire lorsqu’une déci- quer les différences entre les répondre à des exigences spé- sion doit être prise surtout trois grands modes de conju- cifiques, notamment pour le en ce qui concerne les biens galité (concubinage, Pacs et consentement. Il s’agit d’un immobiliers. mariage) que la loi propose. acte juridique qui emporte Lors du décès de l’un des Il oriente le client vers celui donc des obligations à l’égard époux, de nombreuses clauses qui conviendra le mieux à ses des époux. Ces dernières sont permettent de protéger le clients en fonction de ses pré- pour parties légales, c’est à conjoint survivant. occupations, de sa situation dire qu’ils ne peuvent y déro- La clause d’« attribution in- familiale et patrimoniale. En ger, et pour partie conven- tégrale » permet au conjoint cas de Pacs ou de mariage, tionnelle, c’est à dire qu’ils survivant de recevoir la il peut proposer une person- peuvent les adapter selon leur totalité de la succession. De nalisation du contrat permet- convenance en établissant un même, il est possible d’insérer contrat de mariage. une clause autorisant auPublicité Le couple peut insérer, lors conjoint survivant de perce- de la rédaction du contrat voir une part supérieure de la de mariage, de nombreuses succession. clauses permettant ainsi La clause « de préciput » per- de rédiger un contrat sur- met au survivant des époux, mesure. de reprendre en nature, avant La clause d’« exclusion de le partage, certains biens dé- communauté » permet à pendant du patrimoine com- chaque époux de conser- mun, sans devoir les imputer ver les biens acquis en nom sur sa part. Elle permet donc propre avant le mariage et au conjoint survivant de pré- reçu en succession pendant le lever sur le patrimoine com- mariage. Mais à l’inverse, la mun et avant tout partage un clause de « communauté de ou plusieurs biens. meubles et acquêts » met tous Le Pacs : un régime tou- les biens en commun, qu’ils jours imparfait soient acquis avant ou après Beaucoup d’incertitudes le mariage. De même, la entourent le Pacs. Elles « clause alsacienne »2 prévoit se manifestent clairement qu’en cas de divorce celui ou lorsque se posent des ques- celle qui aura apporté l’entre- tions concrètes comme prise pourra la reprendre. celle de savoir auquel des La clause dite de prélève- deux partenaires pacsés ment3 permet d’attribuer l’entreprise au profit de l’un

15 Management d’une étude notarialeappartient l’entreprise ac- de leurs biens doit être sou- les effets qu’il produiraquise ou créée pendant la mise au régime de principe entre pacsés, et entre pacsésdurée de l’union ou quelle de l’indivision, et s’il faut et éventuels héritiers, que lesera la situation du partenaire mettre certains ou tous leurs testament authentique. Cecollaborant à l’entreprise de bien en commun. Le notaire dernier sera conservé par lel’autre. saura conseiller sur le ré- notaire et son existence ins-En offrant un cadre juri- gime des biens à choisir, sur crite au Fichier Central desdique aux concubins, la loi la façon de protéger le par- Dispositions des dernièresdu 15 novembre 1999 a tenaire survivant en cas de volontés, ce qui permettraenrichi le droit patrimonial décès de l’autre. Vu que les à tout notaire de retrouverdu couple. Mais dans sa pacsés ne sont pas héritiers sa trace. La différence seraversion originaire comme l’un de l’autre, le notaire les donc dans la sécurité maté-dans sa version réformée conseillera du point de vue rielle, le risque de perte ouen 2006, il recèle toujours successoral et leur suggé- de destruction étant plusdes incertitudes et des rera de rédiger un testament grand pour le testamentcomplexités. pour protéger leur moitié. olographe, conservé par lesLes futurs partenaires de Les futurs pacsés auront le seuls soins des testateurs;Pacs ont souvent intérêt à choix entre testament olo- risque qui est nul pour lesdemander conseil à un no- graphe et testament authen- testaments authentiques.taire. Soit que leur situation tique. En effet, pour ce qui Après avoir identifié lesfamiliale est compliquée, est de la sécurité juridique sources d’insécurité juri-soit qu’ils ont un patrimoine de leurs testaments, le tes- dique dans ces différentsimportant; soit encore s’ils ne tament olographe dont le statuts, la 2ème commissionsavent pas bien si la totalité texte sera établi par le no- a pour ambition de mon- taire (et écrit de la main des trer que seul le conseil pacsés) sera aussi sûr dans Publicité

Management 16d’une étude notariale impartial doublé, le cas III- Sécurité juridique et élément rattachera cette suc- échéant, d’un contrat adapté, transmission cession à un pays membre offre une réelle sécurité juri- Le conseil notarié dispensé de l’Union Européenne (par dique au conjoint, au parte- lors de la préparation de la exemple : résidence du dé- naire ou au concubin quels transmission est celui qui ga- funt aura été fixée dans ce que soient les événements rantit le mieux les droits des pays, un des biens y est situé, ponctuant la vie de couple. gratifiés et l’effectivité de la etc.). Exemple : les difficultés volonté du disposant. Il s’agit d’un important chan- engendrées par un chan- Qu’elle soit voulue ou subie, gement qui s’inscrit dans le gement matrimonial sans la transmission sans contre- cadre du développement des passer par un notaire partie d’un bien ou d’un libertés d’implantation, de Karine, française et Fran- patrimoine produit un effet déplacement, d’exercice des cisco, italien, se sont mariés créateur de droits à l’égard activités économiques sou- sans contrat de mariage en des nouveaux propriétaires, haité dans le cadre européen. 1993 en France. Immédia- dont la première préoccupa- Sous l’appellation très latine tement après leur mariage, tion sera de rendre la trans- de « professio juris », cette ils s’installèrent à Naples en mission opposable aux tiers. liberté va bouleverser bien Italie pendant 5 ans. Fran- L’acte authentique apparaît des situations. cisco est muté en France, comme le vecteur idéal pour L’objectif de cette grande et depuis 1998, ils vivent à sécuriser l’établissement du réforme est double. Bordeaux. Compte tenu des titre du bénéficiaire de la D’une part, elle vise à sim- règles de droit international transmission : il apporte la plifier les règlements des privé, leur régime matrimo- preuve irréfutable de cette successions au sein de l’es- nial a été le régime italien transmission. pace des 28 pays concernés. pendant les 5 premières an- Au-delà de ses qualités Jusqu’à présent, plusieurs nées de leur mariage, mais intrinsèques, l’acte authen- lois nationales pouvaient aussi pendant les 10 années tique est indissociable du être en conflit ou s’appli- ayant suivi leur retour en conseil prodigué par le quer les unes sur les biens France. Et depuis 2008, ils notaire. Ce conseil trouve immobiliers, les autres sur sont désormais et automa- son expression dans la pré- les meubles. Désormais, ce tiquement mariés sous le paration de la transmission morcellement va disparaître régime légal français. En comme dans son règlement, et la même loi s’appliquera à cas de divorce ou de succes- tant au plan juridique que l’ensemble de la succession. sion, il faudra liquider leur fiscal, tant au plan national D’autre part, la réforme va régime matrimonial en deux qu’au plan international. Sa ouvrir un nouvel espace de temps et en appliquant deux finalité est de prévenir les liberté. Libres de circuler et de lois différentes : un véritable litiges entre les héritiers qui s’implanter dans les 28 pays micmac juridique en pers- entraineraient une immo- de l’Union, les citoyens euro- pective ! Pourtant, il existe bilisation des biens et une péens pourront choisir le droit un moyen simple d’éviter le mauvaise gestion préjudi- qui sera applicable à la trans- changement automatique de ciable économiquement et mission de leur patrimoine en régime matrimonial : c’est socialement. cas de décès dans le pays de de consulter un notaire avant « Professio juris » : le choix leur nouvelle résidence. le mariage et d’établir un du droit applicable à une Même si elle ne modifie contrat de mariage, ou après succession pas les règles fiscales appli- le mariage d’établir un acte Le 17 août 2015, une petite cables, dont les Etats ont sou- notarié de désignation de révolution interviendra : haité conserver la maîtrise, la loi applicable au mariage. elle permettra aux parti- réforme devra être connue et En établissant un acte clair, culiers de choisir le droit prise en compte par tous les il est possible d’écarter le qui sera applicable à leur français qui envisagent de changement automatique de succession, dès lors qu’un s’expatrier. régime matrimonial qui ne correspond jamais à ce que souhaitent les époux.

17 Management d’une étude notarialeLe Certificat Successoral comptes bancaires inac- Dans ce cadre, le notaire,Européen : l’héritier sans tifs et aux contrats d’assu- chargé d’un dossier de suc-frontière est né rance-vie en déshérence cession, devra identifierPrévu dans le règlement sur La loi n°2014-617 du 13 juin l’ensemble des contrats deles successions internatio- 2014 relative aux comptes capitalisation. Mandaté parnales, ce document permettra bancaires inactifs et aux le bénéficiaire d’un contratà tout citoyen européen de contrats d’assurance-vie en d’assurance-vie souscritprouver son statut d’héritier déshérence renforce la pro- par une personne défunte, ilou d’exécuteur testamentaire tection du droit des épar- devra obtenir de l’adminis-dans n’importe quel Etat gnants et clarifie le régime tration fiscale, les informa-membre, sans formalités sup- de versements des sommes tions relatives à ce contrat,plémentaires. En France, ce non réclamées à la Caisse des à l’exclusion de celles quisont les notaires qui ont été dépôts et consignations. Le concernent d’autres béné-désignés par l’Etat français rôle du notaire, dans le cadre ficiaires. Une fois les diffé-comme autorité habilitée à de la gestion des dossiers de rents comptes et contrats duétablir ce formulaire. succession, est renforcé. défunt identifiés, le notaireExemple : une veuve retrai- A compter du 1er janvier se rapproche de la Caissetée décède en France en 2016, le notaire, chargé de des dépôts et consignation.laissant ses enfants. Elle pas- régler une succession, aura Il peut demander à cet orga-sait beaucoup de temps en l’obligation de consulter le nisme des informations surEspagne où elle avait ouvert fichier des comptes bancaires le ou les comptes déclarésun compte en banque. (FICOBA) afin d’identifier inactifs du défunt. Il obtientFaudra-t-il ouvrir la succes- l’ensemble des comptes lais- également, sur demande,sion aussi en Espagne pour sés par le défunt. le versement des sommesliquider le compte et rapatrier Le fichier des contrats transférées à la Caisse desle solde en France ? d’assurance-vie (FICOVIE) dépôts. Il doit ensuite les res-Non. Le notaire français regroupera, à partir 1er jan- tituer aux héritiers. Il réclamepourra établir un certificat vier 2016, les déclarations aussi les sommes déposéessuccessoral européen qui faites par les entreprises re- au titre des assurances-vieautorisera la banque espa- latives aux souscriptions, au lorsqu’elles entrent dans l’ac-gnole à clôturer le compte montant des primes versées tif successoral.et remettre le solde aux par le souscripteur après La donation-partagehéritiers. ses 70 ans ( si elles sont La donation-partage est uneLe rôle du notaire dans le supérieures à 7 500 euros) technique de transmissioncadre de la loi relative aux et aux dénouements des anticipée de son patrimoine contrats de capitalisation ou qui permet d’éviter les incon- d’assurance-vie. vénients de toute succession mal préparée. Publicité

Management 18d’une étude notariale Cette méthode consiste tout pour rétablir la valeur des lots La donation-partage per- simplement à transmettre et selon la volonté du donateur, met d’éviter en partie ces à répartir, de son vivant, tout si celui-ci souhaite un par- situations litigieuses puisque ou partie de ses biens, quels tage égalitaire. les biens ainsi transmis ne qu’ils soient. A la différence De même, la donation peut peuvent pas faire l’objet d’un du testament, où la réparti- porter sur une masse de biens rapport au moment du décès tion du patrimoine s’effectue appartenant aux deux époux. du donateur. En d’autres après le décès de l’intéressé. C’est ce qu’on appelle une termes, la succession du do- Contrairement au don ma- donation-partage « conjonc- nateur ne portera que sur ses nuel, qui peut être fait sous tive ». Si l’un des époux biens au moment du décès, seing privé, l’acte de dona- vient de décéder, la dona- sans tenir compte des biens tion-partage est obligatoire- tion-partage peut porter sur ayant fait l’objet d’une dona- ment notarié. la succession du défunt et sur tion-partage. Depuis le 1er janvier 2007, la tout ou partie des biens du SCI et transmission de donation-partage n’est plus conjoint survivant. On parle patrimoine limitée à ses descendants en alors de donation-partage Il est fréquent de recourir ligne directe. Il est possible « cumulative ». à la création d’une Société de réaliser une donation-par- La donation-partage peut Civile Immobilière (SCI) tage au profit de tous ses hé- aussi stipuler une réserve au sein d’une famille afin de ritiers quels qu’ils soient, par d’usufruit sur tout ou par- faciliter la transmission des exemple entre ses frères et tie des biens ainsi transmis, biens. En effet, la globalité sœurs quand la personne n’a les bénéficiaires ne recevant de l’actif de la société est pas d’enfants. Il est égale- alors que la nue-propriété. représentée par les biens im- ment possible de gratifier une Enfin, elle peut incorporer mobiliers qui y sont appor- partie seulement de ses en- des donations antérieures, tés. Les parts entre associés fants et de ses petits-enfants. avec l’accord du bénéficiaire. sont alors proportionnelles Une donation-partage peut En principe, sauf volonté à leurs apports. Au décès être effectuée en incluant un contraire du défunt manifes- des parents, ce sont alors tiers, autre que ses enfants, tée lors des donations anté- des parts de sociétés qui quand les biens transmis rieures ou sous la forme d’un sont transmises. Au-delà de comprennent une entreprise testament, son patrimoine l’impression de facilité qui individuelle ou une société doit être réparti selon les découle d’une telle création, dans laquelle on exerce une règles légales, et notamment les familles doivent être fonction de dirigeant. Elle ne à parts égales entre ses en- informées des avantages peut porter que sur des biens fants. Si cette égalité n’est pas qu’elles peuvent en obtenir présents, et non à venir. respectée au moment du dé- comme des désavantages. Il s’agit d’un outil de trans- cès, les donations antérieures Le rôle du notaire est ici mission assez souple dans la doivent ainsi être rajoutées aussi très important. composition des lots et leur (« rapportées ») à la succes- Il est plus facile de donner répartition. sion pour rétablir l’égalité des parts d’une société que Elle peut procéder à un par- imposée par la loi. Ces dona- de diviser son patrimoine im- tage inégal entre les diffé- tions rapportées sont éva- mobilier pour le donner bout rents bénéficiaires. Les lots luées au jour du décès et non par bout à ses enfants. Dans ne sont donc pas obligatoi- au jour de la donation. ces conditions, la SCI est un rement d’une valeur égale. De même, chaque enfant outil très efficace puisqu’elle La donation-partage peut a droit à une part mini- permet la prévoyance de la également ne concerner que male d’héritage appelée la transmission d’un patrimoine certains enfants et en exclure « réserve » de ses parents et entre générations à moindres d’autres. peut engager une action « en frais. En effet, tous les 15 Elle peut donner lieu au ver- réduction » si la répartition ans, les parents peuvent don- sement de compensations du patrimoine au moment du ner 100 000 euros à chacun financières entre les bénéfi- décès, en tenant compte des de leurs enfants sans aucun ciaires appelées « soultes » donations antérieures, tou- frais de donation. jours évaluées au jour du dé- cès, porte atteinte à ce droit.

19 Management d’une étude notarialeDe plus, la donation de parts Ce démembrement per- cohabitation les membresde SCI peut porter unique- met donc d’optimiser les d’une même famille. Cettement sur leur nue-propriété. abattements fiscaux sans indivision fait souvent appa-Dans ce cas de figure, les les dépasser. D’autant plus, raître au grand jour les ten-parents conservent l’usufruit qu’au décès du donateur, les sions préexistantes.des parts. Ce démembrement enfants recevront l’usufruit et Pour éviter l’indivision, laleur permet d’en conserver la deviendront les propriétaires création d’une société civilejouissance, c’est à dire, le droit en pleine propriété des parts immobilière est parfois lad’habiter les biens immobi- de la SCI sans aucun droit de solution appropriée.liers correspondant aux parts succession à payer. En effet, l’indivision manquemais également de percevoir La SCI représente éga- de souplesse. Elle pose sou-les loyers s’ils sont loués. lement un avantage pour vent de véritables problèmesLa donation de la seule nue- prévenir et éviter toutes de répartition des pouvoirs.propriété correspond à une les situations de conflits Dès lors, les difficultés poursomme calculée en fonction qui sont en grande partie la prise de certaines décisionsde l’âge des usufruitiers. générées par le régime de peuvent facilement conduire àCette somme est moins l’indivision. un blocage de la succession.importante par rapport à la Les raisons de la naissance Au contraire, la SCI sup-donation de la pleine pro- d’un conflit lors d’une suc- pose la mise en place de sta-priété. La donation des parts cession ne sont pas seulement tuts qui désignent un gérant.en pleine propriété peut faci- à rechercher dans la cupidité Celui-ci, une fois nommé, alement dépasser le plafond de certains des héritiers. La une grande liberté d’actionde 100 000 euros au-delà succession entraine souvent au contraire de l’indivisionduquel des droits de donation une indivision qui force à lasont dus à l’Etat tandis que lanue-propriété restera en deçà. Publicité

Management 20d’une étude notariale4 - Article 374 l’annexe II du nécessitant encore trop inconvénients nécessitent - Transmettre des parts decode général des impôts souvent l’unanimité de tous une réflexion en fonction SCPI en dehors du cercle les indivisaires pour certains de sa propre situation. Dans familial de ces actes de gestion. ce but, il peut être utile de Les personnes souhaitant La SCI peut permettre d’évi- prendre conseil auprès du protéger leur concubin sur- ter une situation de blocage notaire. vivant ou souhaitant léguer qui débouche souvent sur un La transmission de parts de leurs parts aux enfants de partage du patrimoine fami- SCPI ce dernier ont la possibilité lial et donc sur sa dispersion. Il est possible d’investir dans d’avoir recours au testament La constitution d’une SCI des parts de sociétés civiles en préférant l’acte notarié à facilite la gestion des biens de placement immobilier celui sous seing-privé. Tou- que ce soit pour les trans- (SCPI) en vue de transmettre tefois, ils devront s’assurer mettre ou pour les gérer. un patrimoine à son conjoint, d’obtenir l’autorisation de Les parts sociales d’une partenaire de pacs ou à ses leurs ayants droits ou tout du SCI sont plus faciles à ayants droits, car lesdites moins d’effectuer une dona- partager qu’un logement, et parts entrent dans l’actif tion sans dépasser leur quote- un seul des associés ne peut successoral. Le porteur peut part personnelle, précautions pas exiger au contraire d’un également les démembrer dont un notaire s’assurera. indivisaire la dissolution de au profit d’un tiers durant La transmission des œuvres la SCI. son vivant, sauf s’il s’agit de d’art Il faut garder constamment à SCPI de défiscalisation. Les successions compo- l’esprit que la création d’une - La transmission de parts de sées d’œuvres d’art relèvent SCI n’est pas la solution SCPI par succession d’une fiscalité spécifique et miracle appropriée à toutes Au décès du détenteur des complexe en droit français les situations. Elle recèle actions, ses ayants droits en du fait notamment de la diffi- également de nombreux héritent en fonction de leur culté de valoriser les œuvres inconvénients. ordre de priorité, cette attri- d’art. Ainsi, elle entraîne une cer- bution étant répartie par un Pour déterminer la valeur taine lourdeur administrative. notaire en fonction de la loi. d’une œuvre d’art, un sys- Par exemple, les sociétés Considérées comme des va- tème fiscal particulier a été immobilières de copropriété leurs immobilières, les parts mis en place. Le Code géné- sont obligées de faire chaque entrent dans l’actif succes- ral des impôts, à son article année une déclaration de soral et provoquent ainsi un 764, prévoit les règles à leurs résultats4. impôt sur les successions suivre pour fixer la valeur La SCI entraîne également dont les héritiers doivent des objets d’art reçus dans un risque pour les associés. s’acquitter. le cadre d’une succession. En effet, en cas de dettes - La transmission de parts Cet article énonce des dis- sociales, les créanciers de la de SCPI par démembrement positions hiérarchisées pour société peuvent poursuivre immobilier évaluer et valoriser les chacun des associés sur leur Le détenteur des actions a œuvres d’art et les meubles patrimoine personnel propor- intérêt à les démembrer de meublant qui peuvent orner tionnellement à leurs apports son vivant en faveur de ses un bien immobilier. Etre si l’actif de la société ne suffit descendants afin que ceux-ci accompagné par un notaire pas pour éponger les dettes. puissent en récupérer l’usu- est primordial lors de cette Il est donc nécessaire de se fruit à son décès sans droits étape, puisqu’il saura au poser les bonnes questions de succession. Le détenteur, mieux conseiller l’héritier avant de décider de franchir devenant usufruitier après le sur les différents dispositifs le pas. démembrement, continue à de détermination de la valeur. Tous les patrimoines fami- percevoir les loyers versés Les œuvres d’art, comme liaux ne s’y prêtent pas. Ses par la société gestionnaire. tous les biens du défunt, sont soumises aux droits de

21 Management d’une étude notarialesuccession. Pour évaluer ces Pour payer les droits de conseiller l’héritier sur lesdroits, il est nécessaire de succession, soit les héri- risques et dangers à éviter.procéder à la détermination tiers sont capables d’en Des mesures fiscales liéesde la valeur de l’œuvre d’art. assumer la charge, soit ils aux donations ont été misesLa valeur de la propriété des font procéder à la vente des en place afin de permettrebiens meubles est déterminée biens transmis. Ils peuvent d’anticiper la succession etpar le prix de la vente aux enfin recourir à la dation en d’amoindrir voire d’annulerenchères tenue dans les deux paiement. toute fiscalité. La donationans à compter du décès. La loi Malraux de 1968 a prend effet dès la signa-Si aucune vente n’a eu lieu créé un dispositif particulier ture du contrat unilatéral.dans les deux ans, la valeur permettant à des héritiers de L’objectif est de donner deà retenir est celle déclarée payer le droit de succession son vivant des biens et d’évi-dans le contrat d’assurance non pas en liquidités, mais en ter les démarches administra-en vigueur et souscrit moins nature. En effet, la finalité de tives complexes qui peuventde dix ans avant le décès. cette mesure est de régler les apparaitre après le décès duLes héritiers ou les légataires droits de succession en don- donateur.doivent informer l’adminis- nant une œuvre d’art à l’État. Le propriétaire d’une œuvretration de l’existence d’un La condition est qu’il faut d’art peut mettre en place unetel contrat. Si aucun contrat que l’œuvre proposée pour donation avec réserve d’usu-d’assurance n’a été conclu, le paiement des droits de fruit. Il s’agit de donner vir-alors l’administration fiscale succession ait une valeur suf- tuellement une œuvre tout enretient la valeur estimative fisamment importante. Une conservant la jouissance defixée dans l’inventaire établi description de l’œuvre et une cette dernière.par un commissaire-priseur estimation de sa valeur sont Ce type de donation permetou un expert. alors déposées au centre des une réduction des droits deA défaut de vente, d’inven- impôts par le contribuable donation à payer selon l’âgetaire ou de contrat d’assu- qui propose son offre. Cette du donateur.rance, alors la valeur retenue dernière est transmise à la Pour pouvoir profiter d’avan-sera la valeur énoncée dans la commission des dations, qui tages et réduire les coûtsdéclaration détaillée et esti- émettra un avis, transmis au d’une succession, il est pri-mative des parties. Lorsque ministère de la Culture puis mordial de s’entourer d’undes objets d’art de décoration des Finances. Ce dernier ac- professionnel du droit. Lesont assimilés aux meubles ceptera ou refusera la dation. rôle du notaire est fondamen-meublants, l’héritier sera en À noter que durant toute la tal puisqu’en tant qu’expertmesure d’intégrer ses œuvres durée de la procédure, le du droit, il saura au mieuxd’art dans le forfait de 5% paiement des droits est sus- conseiller son client sur lesdes meubles meublants. pendu. Pour utiliser au mieux bases légales à utiliser en ce dispositif, il faut faire fonction de la situation. appel à un notaire qui pourra FÉDÉRATION FRANÇAISE POUR DONS ET LEGS : 69 boulevard Richard Lenoir LE DON DE SANG BÉNÉVOLE 75011 PARIS – 01.48.78.93.51 Reconnue d’utilité publique et placée sous Site internet : www.federation-dondesang.asso.fr le haut patronage du Président de la République Mail : [email protected] Fédération Française pour le Don de Sang Bénévole, qui regroupe 850.000 militants bénévoles, assure Publicitéen partenariat avec l’Établissement Français du Sang l’autosuffisance et la sécurité des produits sanguins.Sans subvention de l’État, la FFDSB est investie dans le recrutement et la fidélisation des donneursde sang bénévoles. Elle permet, grâce à 3 millions de dons par an, de sauver ou guérir un millionde blessés et de malades dont les besoins en traitements sont en augmentation régulière à cause,entre autres, de l’allongement de la durée de la vie.Dons et legs permettent à la Fédération de renforcer ses actions d’information du public, d’accom-pagnement des donneurs bénévoles, de défense et d’illustration des règles éthiques du volontariat,du bénévolat et du non-profit, de soutien à la recherche en Transfusion Sanguine.La Fédération Française pour le Don de Sang Bénévole compte sur votre générosité.

Management 22d’une étude notariale IV- Sécurité juridique et veau cadre. Le contrôle de Le prix du bien vendu en vente d’immeuble légalité assumé par le notaire viager est celui du marché : Transaction courante mais se double d’un devoir de le bien est vendu en « via- pas banale, la vente d’im- conseil, qui se manifeste tant ger libre » ou diminué meuble est de plus en plus au moment de la naissance d’une moins-value, variable complexe. Il s’agit ici d’un des conventions qu’au cours selon l’âge du vendeur, en terrain de prédilection pour de la vie de ces dernières. « viager occupé ». L’acheteur les bienfaits de l’authenticité. Exemple s’engage à payer le vendeur Comment prouve t-on son Un couple a enfin trouvé par versements périodiques droit de propriété ? De prime l’appartement recherché de- sous forme de rente viagère, abord, cette question peut puis si longtemps. Mais lors parfois agrémentée d’une sembler simple puisque des visites, leur attention a partie du prix sous forme de l’on est tenté de répondre été attirée par la présence de capital, aussi appelé « bou- spontanément qu’il suf- multiples lettres de relances quet ». Plus le bouquet est fit d’avoir un titre. Mais de banque et du Trésor public élevé (en général 10 à 30 % qu’est-ce qu’un titre fiable et qui trainaient sur une table. du prix), plus la rente est sécurisé ? Le couple ne voudrait pas à faible, et inversement. Le Un titre fiable est un titre avoir à payer les dettes du total des deux doit corres- contrôlé dans le cadre d’un vendeur, que ce soit pour des pondre à la valeur totale du service public de l’authen- prêts bancaires, des crédits bien. Si tel n’est pas le cas, ticité. Ce contrôle exercé à la consommation ou des les héritiers pourraient de- par le notaire est aussi un impôts en souffrance. mander la nullité de la vente contrôle préalable de la Doit-il s’inquiéter et mener pour défaut de prix et le fisc légalité des conventions, des démarches particulières ? requalifierait l’opération en qui se décline selon l’objet Il faut expliquer la situation donation déguisée. L’exis- du contrat. La vente d’im- au notaire qui sera chargé de tence de l’aléa (car si le ven- meuble à construire ou à ré- rédiger l’acte de vente pour deur a l’assurance de toucher nover est très encadrée, tan- éveiller son attention dès la des revenus réguliers jusqu’à dis que celle de l’immeuble signature de la promesse de la fin de sa vie, il n’a aucune existant, initialement plus vente. Le notaire rassem- garantie sur le montant défi- libre, a fait progressivement blera toutes les informations nitif qu’il touchera, puisque l’objet d’une multitude de et tous les documents qui cela dépend de son espérance dispositions impératives, permettront à l’acquéreur de vie) est la condition sine auxquelles échappe la vente d’acheter l’appartement en qua non d’un contrat de vente de l’immeuble indirectement toute sécurité, sans risquer de en viager. détenu. payer le prix et les dettes du En général, les transactions Les travaux de la 4ème com- vendeur. Les notaires sécu- en viager portent sur des mission identifieront les risent le paiement des prix de biens occupés. Le contrat causes d’insécurité juridique vente de biens immobiliers de vente doit prévoir alors et rechercheront les remèdes en vérifiant s’il existe ou non que le vendeur dispose d’un existants. des créances garanties par droit d’usage et d’habitation La 4ème commission dévoi- une hypothèque ou un privi- sur le logement, l’acheteur lera que l’ensemble des lois lège, et s’il en existe, en les n’étant que nu-propriétaire. SCRIVENER, SRU, ENL, désintéressant avec le prix de En contrepartie, le contrat ALUR est annonciateur de vente. de vente prévoit que le cré- l’avènement d’un secteur Viager direntier continuera à payer protégé du logement, dont La vente en viager présente de les charges courantes d’en- les éléments constitutifs et réels intérêts tant pour l’ache- tretien, la taxe d’habitation les sanctions seront analysés. teur que pour le vendeur. et celle d’enlèvement des Il sera l’occasion de pointer Cette vente se fait par acte ordures ménagères. De son les incohérences de ce nou- authentique devant le notaire. côté, le débirentier devra payer la taxe foncière et assumer les grosses répara- tions. Si le crédirentier était contraint d’être hébergé en maison de retraite, par

Albanais Cinghalais Indonésien Néerlandais SlovaqueAllemand Coréen Italien Ourdou SuédoisAnglais Danois Japonais Penjabi TamoulArabe Dialectes Africains Kabyle Persan TchèqueArménien Espagnol Kurde Polonais TchetcheneBengali Géorgien Laotien Portugais ThaïBulgare Grec Moderne Macédonien Romani-tzigane TurcCambodgien Hébreu Malais Roumain UkrainienCatalan Hindi Moldave Russe VietnamienChinois Hongrois Mongol Serbe, Croate CETIECAP Email : [email protected] Site web : www.cetiecap.com Secrétariat : 07 82 82 52 57 Adresse : 124 rue d’Assas, 75006 Paris

Management 24d’une étude notariale exemple, le viager occupé Quant aux arréages de la Cette forme de vente à ré- serait transformé en viager rente, c’est-à-dire le mon- méré s’adresse plus particu- libre et la rente augmentée en tant que touche le vendeur lièrement à des personnes conséquence. tous les mois ou tous les propriétaires de leur bien im- Pour déterminer le montant trimestres, ils sont soumis mobilier en situation d’endet- de la rente, il faut faire des chaque année au barème tement ou ayant des difficul- calculs complexes. Le mon- progressif de l’impôt sur le tés importantes de trésorerie, tant de la rente est fixé par revenu, mais sur une fraction qu’elles ne peuvent résoudre la valeur du bien libre ou seulement de leur montant. en contractant un crédit ban- occupé ; l’existence ou non Celle-ci est déterminée, une caire, parce qu’elles sont d’un bouquet ; les revenus fois pour toutes, en tenant fichées au sein de la Banque que le bien rapporterait s’il compte de l’âge du vendeur de France. Le réméré est était loué ; l’espérance de vie au jour du premier verse- une solution pour permettre du ou des vendeurs sur la tête ment de la rente. Si celle-ci aux personnes en difficulté desquels la rente est consti- est constituée au profit d’un d’éviter une saisie judiciaire tuée, compte tenu de l’âge couple, l’âge retenu est celui de leur bien et sa vente aux et de leur sexe, ainsi que de du plus âgé des deux époux. enchères. l’existence d’une clause de Cette fraction est fixée de la Le réméré est un contrat de réversibilité. façon suivante : vente, établi devant un no- La rente peut, en effet, être - 70% si le vendeur à moins taire, qui va garantir au ven- constituée sur « une tête » de 50 ans ; deur la possibilité de racheter à savoir le vendeur ou une - 50% s’il a entre 50 et 59 ans son bien ultérieurement. Le autre personne, ou « deux inclus ; vendeur pourra continuer à têtes », le plus souvent le - 40% s’il a entre 60 et 69 ans acheter le bien et devra, dans vendeur et son conjoint. inclus ; ce cas, conclure un contrat Une clause de réversibilité - 30 % s’il a 70 ans révolus. d’occupation des lieux avec attribuera au conjoint survi- Le viager peut être revendu. l’acquéreur et lui payer une vant la totalité de la rente au L’intégrité des conditions de indemnité d’occupation. décès du vendeur, ou de la l’acte initial doit être respec- Dans un contrat de réméré, moitié s’il était covendeur. tée et notamment le montant on ne parlera pas de bail ni Le montant de la rente est exact de la rente due. C’est de loyer, mais plus précisé- révisé chaque année en fonc- alors le 1er débitrentier qui ment de contrat d’occupation tion de l’évolution de l’indice encaisse le bouquet le jour des lieux (ou de convention des prix à la consommation et de la signature de la revente d’occupation précaire) et celui du coût de la construc- notariée. d’indemnités d’occupation. tion. Si le contrat ne prévoit La vente à réméré La vente à réméré comporte rien, la rente fait l’objet d’une La vente à réméré, égale- trois phases : indexation légale minimale, ment appelée « vente avec - recherche d’un investisseur sur la base d’un barème ac- faculté de rachat » fait sans et vente du bien à cet inves- tualisé chaque année et pu- doute partie des actes de tisseur ; blié au Journal officiel. vente les moins connus en - occupation du bien et La fiscalité appliquée à la France. Le terme « réméré » apurement de la situation vente d’un bien en viager vient du latin « redimere » financière ; dépend du type de résidence qui signifie « racheter ». Son - rachat effectif du bien. concernée. S’il s’agit de la fonctionnement résulte de Le débiteur peut organiser résidence principale du ven- l’article 1659 et suivants du lui-même une vente à réméré deur ou d’un logement qu’il Code civil, qui dispose que en faisant appel à son notaire détient depuis plus de 15 ans, « la faculté de rachat est un et à un investisseur. Il peut la plus-value réalisée est exo- pacte par lequel le vendeur se aussi utiliser les services nérée d’impôt. A défaut, elle réserve de reprendre la chose d’une société spécialisée est imposée au taux de 19 %, vendue, moyennant la resti- dans ce type de procédure. plus 15 % de prélèvements tution du prix principal et le La société évaluera d’abord sociaux. remboursement de frais ». la situation financière du

25 Management d’une étude notarialedébiteur et vérifiera qu’une notariés, puis la signature de garantie, en vue de garan-vente à réméré est adaptée ou de l’acte authentique par les tir le rachat et de constituernon. Après cette étude, la so- parties et le règlement des la clause pénale comme ilciété soumet au débiteur une créances par le notaire. C’est est d’usage dans n’importeproposition écrite et chiffrée à ce moment là que le contrat quel compromis de vente.qui comporte la durée du ré- d’occupation des lieux, pré- Ce montant sera utilisé plusméré (de 6 mois à 5 ans maxi- paré par le notaire, sera signé. tard comme apport person-mum), le montant mensuel de Le vendeur devient donc nel pour le financement dul’indemnité d’occupation, le « locataire » de son bien rachat.prix fixé pour l’achat du bien et doit s’acquitter d’une Lorsque la situation du ven-(généralement de 50 à 70% indemnité d’occupation. Il deur est assainie, c’est à direde la valeur expertisée). Selon est fréquemment retenu un lorsqu’il a remboursé sesl’article 1660 du Code civil, montant mensuel de l’ordre dettes et qu’il ne figure plus« la faculté de rachat ne peut d’1% du prix d’achat du au fichier de la Banque deêtre stipulée pour un terme bien. Quelquefois, l’investis- France, il a alors la possi-excédant cinq années. Si elle seur demandera le paiement bilité de contracter de nou-a été stipulée pour un terme d’avance de tout ou partie veau un crédit pour racheterplus long, elle est réduite à ce des futures indemnités d’oc- son ancien bien immobilier.terme. » cupation. Cette avance sera Selon l’article 1673 du CodeSi le débiteur accepte cette alors prélevée sur le solde de civil, « le vendeur qui use duproposition, la recherche la vente. pacte de rachat, doit rem-des fonds est engagée. Une Avec cette vente, une somme bourser non seulement lefois l’investisseur trouvé, d’argent sera, par ailleurs, prix principal, mais encorela procédure est formalisée conservée par le notaire au les frais et loyaux coûts depar la préparation des actes titre de séquestre ou de dépôt la vente, les réparations Publicité

Management 26d’une étude notariale nécessaires, et celles qui ont sur sa situation personnelle et l’Union, par l’intermédiaire augmenté la valeur du fonds, cette procédure. de leur organe représentatif, jusqu’à concurrence de cette Conclusion le CNUE, signeront, à l’oc- augmentation. ». Pour cela, L’Union européenne s’est casion du 111ème Congrès il doit respecter certaines créée et développée autour des notaires, une charte, conditions. Au-delà de d’un espace économique dressée en la forme authen- l’apurement total des dettes, marchand mais, allant bien tique, dans laquelle ils af- il devra souvent apporter au-delà, elle façonne au- firmeront qu’ils font de la la preuve que l’indemnité jourd’hui un choix sociétal, sécurité juridique une cause d’occupation a été payée à fondé sur des Etats de droit de leur exercice. Se fondant la bonne date et qu’aucun empreints d’impératifs dé- sur les principes fondamen- nouveau crédit n’a été sous- mocratiques, au premier rang taux de la culture juridique crit durant cette période. S’il desquels se situe la sécurité du droit continental, ils n’exerce pas son droit de ra- juridique. Dans ce contexte, affirmeront préserver et ga- chat dans les délais fixés par le notariat, qui existe dans 22 rantir les droits des citoyens le contrat, le nouveau pro- des 28 pays européens, ap- de l’Union. Ils participe- priétaire devient le proprié- porte, par l’intermédiaire du ront ainsi, en leur qualité taire définitif et peut donner service public de l’authenti- de délégataires de l’autorité congé au vendeur. cité, une réponse concrète au publique, au renforcement S’il est mené à bien, le rémé- besoin de sécurité juridique d’un espace de justice, ré aura permis à un débiteur des citoyens. de liberté et de sécurité, de protéger son patrimoine et C’est pour ces raisons que conforme aux engagements son niveau de vie, tout en res- l’ensemble des notaires de des traités qui lient les Etats tant discret, vis-à-vis de ses de l’Union européenne. proches et de son voisinage, Réginald Le PlénierLA FONDATION DROIT ANIMAL, ETHIQUE ET SCIENCES Faire reconnaître les droits fondamentaux Reconnue d’utilité publique par décret du 21 juillet 1999des animaux par une réflexion éthique et rationnellePublicité Gunnar Steinn / Made By IcelandLa Fondation Droit Animal, Ethique et Sciences (LFDA) regroupescientifiques, juristes, philosophes… qui œuvrent pour améliorerle sort des animaux, empêcher leur utilisation abusive parl‘Homme, sauvegarder les espèces sauvages, faire respecter lesrèglementations et transposer les avancées scientifiques dans laloi. Reconnue pour ses compétences, elle est un interlocuteurprivilégié des ministères de l’Agriculture, de l’Ecologie, et de laRecherche.Depuis bientôt 40 ans, une action pour l’amélioration des conditions de vie de tous les animauxTotalement indépendante de toute obédience, politique, religieuse ou autre, la Fondation Droit Animal, Ethique et Sciencesa besoin de votre soutien généreux pour lui permettre de continuer à œuvrer pour le respect de la vie sous toutes ses formes. LEGS, DONATION, ASSURANCE-VIE Reconnue d’utilité publique, la Fondation LFDA bénéficie des exonérations fiscales applicables à l’impôt sur le revenu, l’impôt de solidarité sur la fortune et les droits de succession. Pour toute demande de documentation gratuite, contactez-nous par email à : [email protected], par téléphone au : 01 47 07 98 99, ou envoyez-nous un courrier à : La Fondation Droit Animal, Ethique et Sciences, 39, rue Claude Bernard, 75005 Paris www.fondation-droit-animal.org

Vous êtes à la recherche de réponses sur le management de votre étude Abonnez-vous gratuitement au Journal du Village des Notaires n°50 n°51 Janvier 2015 Janvier - Février 2015n°49Septembre 2014 toute l’équipe du Journal du Village des notaires 2015vous souhaite une bonne annéewww.village-notaires.com www.village-notaires.com www.village-notaires.com management d’une étude notariale management d’une étude notariale Ads’suonceiAAtLiiomnens,tfAotniodnAtdiounrAs,beL.es.s : Le défi 8 réforme Des professions régLementées : 4 8 14 Les commissAires-priseurs. QueLs sont Les Derniers chAngements en 10 à Venir Focus sur mAtière D’AssurAnce Vie ? Aider à bien gérer Le pAtrimoine Actualités des partenaires 18 pAsser L’hiVer Au soLeiL 14 18 L’Appel Unifié 6 ActualTiteésstadmesepnatrotenaires 20 eAtrLcehsiVqeuseesttipoAntsrdimesoipnreo:FLeesssipornonjeetLss de réForme Juif de France 4AcFtuéadliétrFéasrtadionencsepNAaarVttieConnaairlees Veille et actualités juridiques 20 VeilLleeset(b1aièecrentupsaadlriuttéiecs)ojuurpidleiques interView de cAtherine cAreLy interview 4 La responsabilité 22 civile notarialeVeeiltleLeiLbt éearscatSuluiatcélicstée(ss2sèjimuoernipdsaiqruteies) 20 Livres & agenda 34 Agenda & Livres 34 tproAudruqcutoeui FrAmAusatsn-eiaLrgmFeAmeinretenétc?od’nuFnieAnétcuedàe notariale un 12 Livres & agenda 34 Le point sur Les diAgnostics immobiLiers DeVenir commissAire-priseur emxreotnennFdoseiroAcnsessro:Lc«AiA.cotrniéFgdgi»brieâLticte«éà.entdgLeoAn»VoiusAiVbseisLLoiLtceéisadtiuons16 Journal dédié au Management d’une étude notariale vous y trouverez des dossiers pratiques, l’actualité des partenaires, veille et actualités juridiques...Etude :Madame / Monsieur :Prénom :Nom :Adresse :Code Postal :Ville :Mail :Téléphone : « Conformément à la loi Informatique et libertés du 6 janvier 1978, vous disposez d’un droit d’accès, de rectification et d’opposition aux données personnelles vous concernant. Pour mettre en œuvre ce droit, il vous suffit de nous contacter en nous précisant vos nom, prénom, adresse, e-mail : par mail à [email protected] par courrier à LEGI TEAM, 17 rue de Seine 92100 Boulogne Billancourt »

Associations 28Associations loi 1901, vers une modernisationdes textes de loi ? La longue conquête de la liberté d’association Plus de 100 ans après général et bénéficient à ce Aujourd’hui, la liberté sa création par la loi titre de plusieurs avantages de s’associer nous appa- Waldeck-Rousseau notamment fiscaux. raît comme une évidence. du 1er Juillet 1901, l’asso- Aujourd’hui, dans un Pourtant, cette faculté est le ciation demeure en France contexte économique ten- résultat d’une longue et dif- une institution embléma- du, les associations ont un ficile conquête. Rappelons tique de l’identité natio- rôle plus déterminant que en les principales étapes. nale. Fruit d’une longue et jamais à jouer dans la vie Au lendemain de la Révolu- difficile conquête, liberté sociale et culturelle. Pour- tion de 1789, l’Assemblée fondamentale, l’associa- tant, certaines vétustés sont constituante consacre pour tion permet comme l’in- apparues dans leur encadre- la première fois le droit dique l’article 1 de la loi ment juridique, au risque d’association par la loi du précitée que « plusieurs de freiner leur efficacité. 21 août 1790 reconnais- personnes mettent en com- Par ailleurs, au travers de sant aux citoyens le droit mun, d’une façon perma- l’Economie Sociale et Soli- de s’assembler et de former nente, leurs connaissances daire (ESS), un nouveau entre eux des sociétés libres. ou leur activité dans un modèle d’action sociale se Mais rapidement, cette fa- autre but que de partager développe qui interroge le culté est jugée menaçante des bénéfices ». Depuis monopole du régime juri- pour la stabilité de l’Etat. lors, les associations se dique associatif notamment Ainsi, à peine un an plus sont imposées comme un concernant l’accès à cer- tard, la loi Le Chapellier acteur fondamental de la taines sources de finance- du 14 juin 1791 prohibe société civile. ment. Une modernisation tout rassemblement, corpo- Elles se sont vu déléguer des textes est donc plus que ration ou association d’ou- des missions d’intérêt jamais d’actualité. vriers et artisans de même état et profession. En 1810, l’interdiction est renforcée par l’article 291 du code pénal napoléonien qui in- terdit toute association non autorisée de plus de vingt personnes. Il faut attendre la Révolu- tion de 1848 pour commen- cer la reconquête de cette liberté. L’article 8 de la Constitution du 4 novembre 1848 proclame le droit de s’associer et s’assembler paisiblement et sans armes tandis que l’article 13 en- courage les associations volontaires. Puis Waldeck- Rousseau, Ministre de l’In- térieur du Gouvernement



Associations 301 - Historique de la conquête du Gambetta, élargit progres- D’emblée, on constate déclaration de la liste desdroit d’association, Chronologie sivement ce droit jusqu’à donc que le champ d’exer- associations membres d’uneétablie par Jean-Claude Bardout la célèbre loi du 1er juillet cice de l’association est union ou d’une fédérationpour le Conseil Constitutionnel 1901 relative au contrat particulièrement large. Nul d’associations, déclarationDossier « 2001Anniv. loi de 1901 d’association. Depuis, la besoin d’exercer une acti- de l’état des immeublesrelative au contrat d’association » valeur de cette liberté n’a vité d’intérêt public pour dont l’association est2 - http://www.ladocumenta cessé d’être réaffirmée et bénéficier du régime ou propriétaire.tionfrancaise.fr/var/storage/rap élargie, à la fois en France même d’obtenir une auto- En outre, en octobre 2014,ports-publics/144000663/0000. et par les conventions risation préalable. En re- le député du Rhône, Yvespdf internationales. En 1948, vanche, les créateurs d’une Blein, a remis au Premier l’article 20 de la Déclara- association devront respec- Ministre un Rapport de Mis- tion universelle des droits ter un nombre important sion envisageant 50 propo- de l’Homme, adoptée par de formalités afin que leur sitions qui permettraient de l’Assemblée générale des structure soit dotée de la simplifier la vie des associa- Nations Unies, proclame personnalité juridique. Il tions2. Au terme de ce rap- universellement le droit de conviendra d’abord qu’ils port, il souligne l’inégalité s’associer librement. Puis, se constituent en associa- qui existe entre les associa- en 1950, c’est l’article 11 de tion auprès de la Préfec- tions de petite et moyenne la Convention européenne ture ou Sous-préfecture. Ils tailles et les grandes, ces de sauvegarde des droits devront également former dernières étant moins fra- de l’Homme et des libertés un Conseil d’administra- gilisées par les complexités fondamentales qui consacre tion et un Bureau à l’occa- administratives. Il propose la liberté de réunion et d’as- sion d’une l’Assemblée donc deux types de mesures sociation. Enfin, par une générale constitutive et pragmatiques pour simpli- célèbre décision du 16 juil- continuer d’accomplir de fier la loi de 1901. Il envi- let 1971, le Conseil consti- multiples tâches adminis- sage dans un premier temps tutionnel fait de la liberté tratives tout au long de la des mesures transversales : d’association un principe à vie de l’association. « consolider la gouver- valeur constitutionnelle en Ces dernières années la nance du chantier de la censurant un projet de loi qui modernisation de la loi simplification à destination envisageait de les soumettre 1901 est avant tout passée des associations ; renforcer à une autorisation préalable1. par un effort de simplifica- la connaissance du monde La modernisation des textes tion, que le Gouvernement associatif par les pouvoirs législatifs parfois dictée par actuel qualifie même de publics ; simplifier et flui- l’urgence ne devra donc « Choc de simplification ». difier le système d’identi- pas faire oublier le combat L’âme du texte n’a pas été fication des associations ; qu’il a fallu mener pour bâtir altérée mais une attention dématérialiser l’ensemble l’édifice associatif. particulière a été portée à ne des démarches et mettre La modernisation par la pas décourager les acteurs en œuvre le programme simplification du monde associatif en « dites-le nous une fois » ; Grâce à cette longue créant un arsenal juridique affirmer les prérogatives du conquête les associations trop complexe. La dernière Haut conseil à la vie asso- ont été dotées d’un régime étape de la simplification ciative en matière de vigi- juridique souple et peu a été la dématérialisation lance à l’égard des normes contraignant. L’article 1er de progressive des procédures nouvelles ». Puis il ajoute la loi de 1901 dispose que de déclaration. Ainsi depuis à ces propositions des me- « l’association est la 2011, des formulaires sont sures ponctuelles comme : convention par laquelle téléchargeables sur le site « renforcer les dispositifs deux ou plusieurs personnes service-public.fr : création de conseil et d’accom- mettent en commun, d’une et dissolution d’une asso- pagnement ; simplifier et façon permanente, leurs ciation, modification d’une harmoniser l’ensemble des connaissances ou leur acti- association, déclaration procédures de demande, de vité dans un autre but que de de la liste des personnes gestion et de contrôle qui partager des bénéfices… ». chargées de l’adminis- se rapportent aux finance- tration d’une association, ments publics, du niveau



Associations 32 local au niveau européen ; par deux ou plusieurs per- du 31 juillet 2014 sur l’ESS faciliter l’obtention des sonnes qui conviennent par a commencé à œuvrer dans agréments et la gestion du un contrat d’affecter à une la direction d’un rappro- statut d’association recon- entreprise commune des chement des différentes nue d’utilité publique ; va- biens ou leur industrie en entreprises et associations loriser davantage le béné- vue de partager le bénéfice sous un même ciel. Toute- volat pour l’encourager ; ou de profiter de l’économie fois, le Haut Conseil à la vie mieux expliciter et diffuser qui pourra en résulter ». associative a émis certaines la règle fiscale ; lever les Pour conclure, au-delà de réserves en rappelant que barrières inutiles à l’orga- la modernisation même de les associations ne devaient nisation d’activités et de la loi du 1er juillet 1901, on pas être négligées face au manifestations ». peut aujourd’hui interroger développement, du reste Il conviendra donc d’être la pertinence de cette dis- très positif de l’ESS3 et que attentif dans les prochains tinction fondamentale et le travail de définition de mois à l’implantation des fondatrice entre les deux l’intérêt général d’une part propositions de ce rapport formes juridiques. En effet, et de la solidarité d’autre dans l’arsenal législatif. face au développement de part devrait être continué. La « concurrence » de l’ESS, la frontière séparant Il convient en effet de ne pas l’ESS association et entreprise oublier l’importance de la Comme nous l’avons vu devient poreuse. Modèle préservation de cette liber- précédemment, l’article hybride entre la société et té fondamentale. Comme 1er de la loi du 1er juillet l’association, les entreprises le soulignait Tocqueville : 1901 fonde l’association répondant aux critères de « Dans les pays démocra- sur une condition primor- l’ESS se retrouvent par- tiques, la science de l’asso- diale « un autre but que de fois en situation de concur- ciation est la science mère ; partager des bénéfices… ». rence avec des associations le progrès de toutes les La pierre de touche sur lorsqu’il s’agit d’obtenir autres dépend des progrès laquelle repose l’édifice de des financements privés ou de celle-là »4. l’association est donc cette l’accès à des marchés pu- renonciation aux bénéfices. blics. Associations et entre- Sarah-Louise Gervais D’emblée, l’association se prises de l’ESS sont souvent 3 - http://www.associations.gouv. définit par opposition à la également conduites à être fr/IMG/pdf/hcva_projetdeloi_ société qui est au contraire partenaires. De leur côté, economie_sociale_solidaire.pdf tournée vers la réalisation les associations ont besoin 4 - De la démocratie en Amérique, de profits. L’article 1832 de trouver de nouvelles Tocqueville du code civil dispose en sources de financement, effet qu’elle est « instituée elles se professionnalisent et ressemblent souvent à de véritables sociétés. La loiPublicité



Focus sur 34 La Société Protectrice des Animaux (SPA) Pouvez-vous nous pré- Quelles actions menez- senter la SPA, ses va- vous pour atteindre ces leurs, ses objectifs ? objectifs ?Natacha Harry, présidente de la SPA La Société Protectrice Depuis juin 2013, de des Animaux (SPA) a été nombreux projets ambi- créée en 1845 par le doc- tieux se développent à la teur Etienne Pariset, qui SPA. en est devenu le premier Parmi ceux-ci : faire en président. sorte que l’adoption res- Le premier combat de la ponsable devienne un SPA consistait à protéger réflexe chez les futurs les chevaux maltraités par adoptants. La SPA veille leurs cochers dans les rues plus que jamais à ce que de Paris. Mais très vite cet engagement soit mû- son action s’est étendue rement réfléchi pour évi- aux autres animaux, avec ter un nouvel abandon. en premier lieu nos plus Le développement des proches compagnons que Familles d’Accueil consti- sont les chiens et les chats. tue un autre objectif im- Aujourd’hui, l’action de portant pour la SPA. la SPA consiste d’abord Ce placement définitif à recueillir et protéger les permet aux animaux pré- animaux abandonnés et sents dans nos refuges maltraités. Nos combats depuis trop longtemps et/ incluent aussi le refus de ou souffrant d’un handi- l’exploitation des ani- cap ou d’une pathologie, maux par l’homme qui d’avoir une chance de amène trop souvent à de vivre quand même dans mauvais traitements. un foyer chaleureux. Nous voulons également Pour cela, la SPA reste expliquer au public que propriétaire de l’animal faire entrer un animal et prend en charge ses dans son foyer est un acte soins vétérinaires et son important qui suppose alimentation. des responsabilités. Mais il y a aussi l’ouver- On ne peut choisir un ani- ture d’un nouveau refuge mal et le rejeter ensuite dès destiné aux équidés qui lors qu’il ne semble plus jusqu’alors ne pouvaient présenter aucun intérêt. être recueillis par la SPA. Depuis 170 ans, la SPA Le Grand Refuge, basé œuvre ainsi au bien-être dans l’Orne à Perven- des animaux. chères (61) est un lieu unique de 100 hectares

35 Focus sur Kiwi du Grand Refuge (61) De plus, la lutte contre animale. L’animal est la maltraitance reste un enfin reconnu comme un entièrement dédié au objectif prioritaire de « être vivant doué de sen- bien-être des animaux et à l’association. La cellule sibilité » dans les trois la cause animale. anti-trafic et le service codes traitant du sort des Une centaine de chevaux, enquêtes œuvrent au quo- animaux en France. ânes et poneys, victimes tidien pour défendre les d’actes de maltraitance animaux et démanteler Bonnie du refuge de Saint Omer (62) et/ou sauvés de l’abat- les trafics. toir y sont d’ores et déjà Aujourd’hui l’associa- La SPA se réjouit de voir les hébergés. tion, forte de 3 000 bé- mentalités évoluer à la suite Sans oublier bien-sûr névoles et 600 salariés, de ce changement, mais la création des Maisons poursuit son action au nous devons chaque jour à la SPA, situées en centre- quotidien sur le terrain SPA veiller à ce que les mal- ville afin de devenir à la grâce à ses 60 refuges et traitances animales soient fois des lieux d’informa- Maisons SPA et ses 12 dis- systématiquement et lour- tion et de pédagogie pour pensaires, et milite acti- dement punies. Aujourd’hui le public et de présenta- vement pour faire évoluer des milliers d’animaux tion sous forme de vidéos la condition des animaux. sont encore victimes de ou de photos des animaux Elle recueille chaque an- cruauté et de violences à l’adoption dans les ré- née 45 000 animaux, et en insupportables. La SPA se gions limitrophes. soigne 130 000. En 2014, porte régulièrement par- Les premières Maisons 34 365 chiens et chats ont tie civile avec plus de 400 ont ouvert à Valence et retrouvé une famille. plaintes déposées chaque Ajaccio en début d’année. Quelle est l’incidence année pour que la loi sanc- L’association a également pour votre association tionne sérieusement les entrepris un grand plan de suite au changement de coupables. Le combat que rénovation de ses sites. statut juridique de l’ani- nous menons pour les ani- mal désormais considéré maux se mène au quotidien. comme un être vivant doué de sensibilité ? Natacha Harry, Le changement dans le présidente de la SPA Code Civil du statut juri- dique de l’animal consti- tue une avancée symbo- lique pour la protectionLeeloo du refuge d’Orgeval (78) 39, boulevard Berthier 75847 PARIS CEDEX 17 01 43 80 76 56 [email protected] www.spa.assos.fr

Veille et actualités juridiques 36LES ACTES COURANTS1 - Extrait de l’ouvrage « Jean D’après le célèbre juriste nous le verrons par exemple Enfin, nous allons étudierCARBONNIER et la querelle de français Josserand, la juris- pour le cas des prêts une décision rendue par lala source ou de l’autorité : per- prudence « constitue la ma- notariés (III). Haute juridiction appréciantmanence d’un vieux débat ? » tière première sur laquelle Nous verrons donc, en ce la justification apportée parpar Christian CHENE doivent s’exercer nos re- qui concerne chacun de un futur acquéreur de ne cherches » (1). Cette citation ces thèmes, l’actualité et pas réitérer la vente suite à met clairement en lumière les évolutions induites par une promesse de vente sous le fait que la jurisprudence la Jurisprudence depuis le condition suspensive (2). évolue au fil des années et mois d’avril 2014. 1. Le délai de rétractation qu’il est nécessaire pour les I) Les contrats pré- a) Précisions apportées professionnels du droit de paratoires quant à la purge du droit de s’intéresser à celle-ci pour La Haute juridiction est ve- rétractation : la conclusion comprendre l’évolution du nue préciser les modalités de l’acte authentique de droit positif. de la rétractation des acqué- vente sans réserve emporte Le notaire est un officier reurs avant la signature défi- renonciation par les acqué- public qui intervient dans nitive du contrat de vente (A) reurs de contester l’irrégu- l’ensemble des domaines ainsi que les cas dans les- larité de la purge du droit, un des principaux quels la caducité des avant- Troisième chambre civile domaines dans lequel il le contrats est encourue (B). de la Cour de cassation, 8 fait quotidiennement est Par ailleurs, le notaire, dans juillet 2014 (n° 13-19.333) celui de la vente immobi- son domaine d’intervention Le présent arrêt rendu par la lière, et plus généralement relatif à l’avant contrat, doit Cour de cassation le 8 juil- des actes courants. effectuer certaines vérifica- let 2014 réitère une solution Dans le domaine de la vente tions et notamment purger déjà établie selon laquelle immobilière il opère au les droits de préemption en une nouvelle notifica- cours des différentes étapes place. La Haute juridiction a tion s’impose uniquement précédant la vente, puis ainsi apporté des précisions lorsqu’il est démontré que pour celle-ci : négociations, quant à la mise en œuvre du les conditions de la vente avant-contrats, ventes. Son droit de préemption des per- ont été substantiellement intervention est importante sonnes publiques (C). modifiées par les docu- notamment afin d’assurer A) Les modalités de la ré- ments remis après la signa- aux clients une sécurité lors tractation ture de l’avant contrat (3ème des transferts de propriété, La Cour de cassation a ap- Civ., 26 sept. 2007). De et de permettre l’authenti- porté des précisions quant plus, elle affirme que la nul- cité de la vente, ce qui em- à l’application du délai de lité ne saurait être encourue porte plusieurs effets dont rétractation (1). D’une part, dès lors que la signature de la force exécutoire de l’acte dans une première décision l’acte authentique s’est faite qu’il rédige. concernant la purge du droit sans réserve. Ainsi le notaire intervient de rétractation à la suite En l’espèce, les époux X, pour la rédaction de nom- de la signature d’un com- acquéreurs, ont signé le 6 breux actes courants qui promis de vente, et d’autre avril 2007 une promesse de sont principalement des part dans un second arrêt vente. L’avant-contrat leur avant-contrats de vente (I) concernant le point de dé- est ainsi remis lors d’une et les ventes en elles-mêmes part du délai de rétractation remise contre récépissé, ce (II), mais aussi pour la ré- dans le cadre d’un contrat qui fut le point de départ daction de divers actes afin de construction de maison du délai de rétractation de de leur donner un caractère individuelle. sept jours. Cependant, à la authentique et donc une force exécutoire, comme

37 Veille et actualités juridiquesréception de l’avant-contrat, contraintes environnemen- authentique de vente, aprèsplusieurs pièces étaient tales du lotissement. avoir irrégulièrement pur-manquantes, notamment Ainsi après la réitération de gé le droit de rétractation,l’annexion au compromis de la vente par acte authentique, emporte automatiquementvente de l’état des risques na- les époux réclament la nullité nullité de la vente.turels et technologiques ainsi de la vente pour irrégularité La Cour de cassation, réunieque du cahier des charges et de la purge du délai de rétrac- en sa Troisième chambre ci-du règlement du lotissement. tation dont ils bénéficiaient, vile le 8 juillet 2014, rejette leCes documents étant pour- estimant que la vente est pourvoi et confirme la solu-tant utiles au départ du délai nulle. tion de la Cour d’appel selonde rétractation de sept jours. La Cour d’appel de Rennes, laquelle les époux s’étaientPar la suite, le 19 mai 2007, le 4 avril 2011, déboute les engagés en connaissance desoit moins d’une semaine époux X au motif qu’en toutes les contraintes envi-avant la signature du contrat signant l’acte authentique ronnementales et, n’ayantdéfinitif de vente, les époux sans émettre de réserve, pas émis de réserve lors deont reçu le cahier des charges ils avaient renoncé à se la signature de l’acte authen-du lotissement ainsi que le prévaloir de l’irrégula- tique, les acquéreurs avaientrèglement du lotissement, rité de la purge du droit de renoncé à se prévaloir defaisant ainsi courir, en prin- rétractation. l’irrégularité de la purge ducipe, le délai de rétractation. Ces derniers forment alors droit de rétractation. AinsiLe 25 mai 2007, l’acte au- un pourvoi en cassation en la vente ne saurait être nullethentique de vente est signé, invoquant que la remise même en raison de l’irrégu-et, par ailleurs, il leur a été du cahier des charges et du larité de la purge de ce délai,indiqué lors de la signature règlement de copropriété dès lors que la signature dede l’acte que le bien objet ayant été effectuée moins de l’acte authentique a été faitede la vente « n’est pas si- sept jours avant la signature sans réserve.tué dans une zone couverte de l’acte authentique n’aurait La Cour précise par ailleurspar un plan de prévention pas permis de purger le délai qu’ils n’invoquaient pas dede risques technologiques de rétractation, un nouveau motifs suffisants tendant àprescrit ou approuvé, ni sur délai de rétractation aurait une modification substan-un plan de prévention des donc dû être purgé, et ainsi la tielle de l’objet de la vente,risques naturels prévisibles, vente serait nulle. ces derniers ayant prisprescrit ou approuvé, mais La question à laquelle est connaissance de tous les do-est situé dans une zone de confrontée la Haute juri- cuments et l’état des risquessismicité définie par décret diction est de déterminer ne révélant aucun risqueen Conseil d’Etat », et que si la signature d’un acte de nature à être considéréles acquéreurs avaient eu comme une modificationparfaite connaissance des substantielle. Publicité

Veille et actualités juridiques 38 Ainsi, par le présent arrêt la de ces documents. Cela pré- donc pas demander la réso- Cour de cassation affirme sente donc un risque pour les lution du contrat, qui devait qu’en cas de signature de vendeurs qui pourraient voir être exécuté. l’acte authentique, les irré- la vente retardée voire même La Cour de cassation a dû gularités tenant à la purge annulée pour défaut de com- s’interroger sur le point du délai de rétractation ne munication de tous les do- de savoir si la délivrance sauraient entrainer la nul- cuments aux acquéreurs et du contrat de construction lité de la vente dès lors que donc ces derniers se rétrac- de maison individuelle au l’acte authentique a été si- teraient plus tardivement. maître de l’ouvrage est suf- gné sans réserve. b) La notice informative : fisant pour faire courir le Par ailleurs, la Troisième point de départ du délai de délai de rétractation prévu chambre civile apporte une rétractation légal, dans le par l’article L. 271-1 du précision. En effet, il n’est cadre d’un CCMI Code de la construction et pas nécessaire de purger à Troisième chambre civile de l’habitation. nouveau le délai de rétrac- de la Cour de cassation, La Cour de cassation, le 8 tation dès lors qu’il n’est 8 octobre 2014 (n° 13- octobre 2014, en sa Troi- pas établi que les conditions 20.294) sième chambre civile, après de la vente ont été substan- Un contrat de construction le pourvoi formé contre la tiellement modifiées par les de maison individuelle avait décision rendue en Cour documents remis après la été conclu entre une société d’appel par le maître de signature de l’avant-contrat, de construction et un parti- l’ouvrage débouté, casse et et dès lors qu’aucune ré- culier. Les travaux finis, le annule la décision rendue serve n’a été effectuée par maître de l’ouvrage refuse par les juges du fond. les acquéreurs à la signa- de réceptionner l’ouvrage Elle considère que la pres- ture de l’acte authentique et de payer les sommes de- cription légale de l’article de vente. La Cour de cassa- mandées par l’entrepreneur. L. 271-1 n’avait pas été tion réitère une solution éta- Ce dernier assigne donc son respectée puisque le point blie (3ème Civ, 26 septembre client, pour voir exécuter le de départ du délai de rétrac- 2007). contrat, alors que le maître tation court à compter de Une telle solution est à de l’ouvrage demande recon- la notification de la notice accueillir favorablement, ventionnellement l’annula- d’information type, et non notamment après l’entrée tion du contrat de construc- par la réception du contrat en vigueur de la loi ALUR tion de maison individuelle, de construction lui même. A du 24 mars 2014, et avec car il n’aurait pas pu exercer défaut de sa remise conco- le nouvel article L. 721-2 la faculté de rétractation of- mitante avec le contrat prin- du Code de la construc- ferte par l’article L. 271-1 du cipal, l’acquéreur est fondé tion et de l’habitation, qui Code de la construction et de à solliciter son anéantisse- impose la transmission de l’habitation. ment rétroactif. documents supplémentaires La Cour d’appel de Bor- Antérieurement à cet arrêt, lors de la remise de l’avant deaux le 25 avril 2013 dé- la loi «SRU» du 13 dé- contrat aux acquéreurs afin boute le maître d’ouvrage cembre 2000 ayant mis en de leur procurer une infor- de sa demande en retenant place le délai de rétracta- mation plus complète, une que le contrat qui stipulait tion au profit du maître de telle communication des l’existence du délai de ré- l’ouvrage non profession- documents entrainant le dé- tractation avait été reçu le nel, n’exigeait, en son texte but du délai de rétractation. 19 mars 2007 par le maître comme point de départ du Ainsi, le risque serait donc de l’ouvrage, faisant courir délai, que «la notification de laisser aux acquéreurs un le délai de sept jours le 20 du contrat de l’acte» soit le délai de rétractation supplé- mars 2007. Le maître de contrat de construction lui mentaire tant que les docu- l’ouvrage était donc forclos même. C’est d’ailleurs à ce ments dans leur intégralité au moment de la réception titre qu’un arrêt de la Troi- ne leur sont pas transmis, les des travaux et ne pouvait sième chambre civile de acquéreurs pourront se ré- la Cour de cassation du 18 tracter jusqu’à la délivrance

39 Veille et actualités juridiquesnovembre 2009 (3ème Civ, souscrire. Par sa remise si- tation exige la remise par18 novembre 2009, n°08- multanée avec le contrat de l’entrepreneur d’une notice20.912), avait retenu la construction, l’entrepreneur type semblable, au maîtrevalidité de la notification. satisfait pleinement à son de l’ouvrage.Mais, la Cour de cassation obligation d’information, 2. Appréciation de la jus-par cet arrêt précise que pour laquelle il est tenu en tification du refus de réi-l’acte n’est réellement noti- tant que professionnel. térer la vente par l’ache-fié au maître de l’ouvrage Ainsi, le défaut de transmis- teur, un refus justifié parque par la transmission de sion de la notice explicative la remise en vente du bienla notice d’information, qui empêche le délai de rétrac- Troisième chambre civileconstitue un document pé- tation de courir, et le contrat de la Cour de cassation, 6dagogique (article L. 231- d’être formé, justifiant sa mai 2014 (n° 13-12.619)9 du Code la construction remise en cause a posteriori Dans le présent arrêt, leset de l’habitation) permet- par le maître de l’ouvrage consorts X, vendeurs, ettant au maître de l’ouvrage non professionnel. M.Y, acquéreur, ont signé,non professionnel de com- A titre prospectif, mais sans le 24 janvier 2008, uneprendre les subtilités du confirmation jurispruden- promesse de vente sous lacontrat de construction de tielle à ce jour, il est pos- condition suspensive demaison individuelle, sou- sible d’affirmer que la solu- l’obtention d’un permis devent technique. Elle per- tion serait la même pour le construire dans le cas oùmet donc au cocontractant cas d’un contrat sans four- l’acheteur justifie de sa de-d’être mis effectivement en niture de plan, puisque l’ar- mande de dépôt de permissituation de comprendre et ticle L. 232-2 du Code de de construire dans les dixdonc de ratifier ou de réfu- la construction et de l’habi-ter le contrat qu’il souhaite Publicité

Veille et actualités juridiques 40 jours suivant la signature du messe synallagmatique de pouvaient réclamer le béné- compromis. A défaut, une vente y compris l’immobi- fice de la clause pénale. clause pénale serait mise lisation du bien. C’est alors Dans le présent arrêt, la en œuvre après mise en de- qu’en publiant une annonce Cour de cassation rappelle meure par les consorts X, et de mise en vente du bien, l’une des sanctions du non le vendeur serait alors délié sans en informer M.Y ni respect de la promesse de de tout engagement. L’ache- le mettre en demeure, les vente : demander le verse- teur fait un dépôt de sa de- époux X se sont déliés de ment de la clause pénale à mande à l’Administration leurs engagements, qu’ils la partie défaillante. Or, en au-delà de ce délai, quinze signifiaient publiquement et l’espèce la Cour n’admet pas jours après la signature du sans équivoque à M.Y que le le bénéfice de la clause pé- compromis. Cependant, bien n’était plus immobilisé. nale au profit des vendeurs aucune mise en demeure Ainsi M.Y a pu valablement, en se basant sur la recherche ne lui avait été adressée de sans faute, refuser de réité- de la volonté de ces derniers la part des vendeurs, pour- rer la vente et ne peut être de voir ou non la vente arri- tant nécessaire à la mise en condamné au versement du vée à son terme. œuvre de la clause pénale. montant prévu par la clause En effet, elle s’est fondée Seule une lettre informant pénale aux vendeurs. sur la volonté des vendeurs l’acquéreur de leur volonté Un pourvoi est alors formé qui établissaient clairement, de vendre le bien rapidement par les consorts X qui récla- de par leur comportement en lui a été adressée, sans pré- ment la mise en œuvre de la remettant le bien en vente, voir le refus de voir le délai clause pénale à l’encontre ne pas vouloir mener la prorogé. de l’acquéreur M.Y en invo- vente à son terme. Ainsi, les Les consorts X ne le mettent quant qu’ils ne s’étaient pas vendeurs s’étant déliés de pas en demeure et font pa- déliés de leurs engagements leur engament, le refus par raître une annonce de la re- en publiant une annonce re- l’acquéreur, M.Y, de réitérer mise en vente du bien, sans mettant en vente le bien. la vente était parfaitement même en informer M.Y, Le problème alors posé justifié. Par ailleurs, étant et avant que la condition dans le présent arrêt est donné que leur comporte- suspensive ait été réalisée, donc de savoir si la remise ment manifestait leur volon- celle-ci étant prorogée taci- en vente du bien par les té de ne pas mener à la vente tement. vendeurs, alors même que à son terme, les vendeurs ne M.Y refuse alors de réitérer la condition suspensive pré- pouvaient réclamer le béné- la vente. Ainsi, les consorts vue à la promesse synallag- fice de la clause pénale. Or, X l’assignent en résiliation matique de vente n’était pas en l’espèce, les vendeurs de la promesse de vente et encore réalisée, emporte la voulaient simplement re- demandent l’application du fin de l’immobilisation du mettre en vente le bien par bénéfice de la clause pénale. bien objet de la promesse, souci de sécurité, même si La Cour d’appel de Rennes, de sorte que l’acquéreur leur comportement démon- le 20 décembre 2012, s’est pouvait s’opposer à la réité- trait l’inverse. En effet, les alors prononcée en faveur de ration de la vente. époux ont justifié la remise M.Y en retenant que le délai La Cour de cassation, réu- en vente du bien avant la de réalisation de la condition nie en sa Troisième chambre réalisation de la condition suspensive a été tacitement civile, le 6 mai 2014, rejette suspensive par prévoyance, prorogé par les deux parties, le pourvoi formé par les dans l’hypothèse où fina- en laissant M.Y demander consorts X et réaffirme la lement la vente ne pourrait l’obtention du permis de décision rendue par la Cour être réalisée avec M.Y. construire au-delà du délai d’appel qui a valablement En conséquence, il serait requis et en ne le mettant considéré que le refus de plus prudent pour le notaire pas en demeure pour autant. l’acheteur était justifié par la d’insérer dans la promesse Elle affirme par ailleurs que remise en vente du bien par de vente cette volonté ex- cette prorogation tacite du les vendeurs qui s’étaient presse des parties de voir la délai emporte prorogation alors déliés de leur engage- vente menée à son terme de de tous les effets de la pro- ment, et que ces derniers ne

41 Veille et actualités juridiquessorte qu’aucun doute ne soit En l’espèce, le 1er février synallagmatique de ventepossible sur leur volonté 1996, les époux G., proprié- dès lors que celle-ci ne pré-réelle. taires de locaux, et M. L. ont voit pas de sanction.B) La sanction de la cadu- signé une promesse synal- Le 9 juillet 2014, la Troi-cité d’actes courants précé- lagmatique de vente dont la sième Chambre civile dedents la vente, potentielle- durée fut fixée à trois mois. la Cour de cassation cassement encourue Le 11 juin, les vendeurs et annule l’arrêt aux motifsLa Haute juridiction a à se ont restitué l’acompte versé « Qu’en statuant ainsi, alorsquestionner sur la possible et informé M. L. qu’ils ne que ce délai n’était pascaducité de l’avant-contrat, comptaient plus réitérer assorti de la sanction de latout d’abord à propos d’une l’acte. Le 1er août 1996, M. caducité et sans relever depromesse du dépassement du L. et la SCI, constituée pour circonstances de nature àdélai de réitération de l’acte le substituer, ont assigné les démontrer que les parties(1), puis lorsque le pollicitant vendeurs en perfection de la avaient fait de la réitérationdécède avant l’acceptation de vente et en indemnisation de par acte notarié un élémentson offre (2). leurs préjudices. constitutif de leur consente-1. Le dépassement du Le 9 novembre 2012, la Cour ment, la cour d’appel a violédélai de réitération de la d’appel d’Aix en Provence les textes susvisés ».promesse non-assorti de rejette leurs demandes, rete- La Cour de cassation estimesanction : l’absence de nant que l’acte du 1er février donc que, si l’on souhaitecaducité du compromis 1996 précisait de manière que la caducité de la pro-de vente, sous certaines parfaitement claire que la messe soit encourue à défautconditions durée du compromis était de réitération dans le délaiTroisième chambre civile fixée à trois mois à compter prévu, il faut que cela soitde la Cour de cassation, de la signature, ce qui impli- expressément stipulé dans le9 juillet 2014 (n° 13- quait nécessairement qu’au compromis à titre de sanc-12.4701) delà de ce délai, il devait tion, et en sus qu’il puisseDans cet arrêt, la Troisième être considéré comme caduc être démontré que la réitéra-chambre civile revient sur et que M. L. et la SCI ne jus- tion (par acte notarié) dansles modalités dans les- tifiaient pas avoir tenté de le délai constitue un élémentquelles le dépassement du réitérer la vente avant le 1er en l’absence duquel les par-délai prévu pour la réitéra- mai 1996. ties n’auraient pas contracté,tion de la promesse peut, ou Le problème qui se pose c’est-à-dire que celles-cinon, entrainer la caducité de alors à la Haute juridiction avaient fait de la réitérationcelle-ci. est de savoir si le dépasse- un élément constitutif de ment du délai de réitération, leur consentement. prévu à l’acte, entraine la A défaut de ces éléments, caducité de la promesse la date d’expiration de ce Acteur essentiel de la chaîne humanitaire internationale, Aviation Sans Frontières mobilise son expertise, ses avions et le réseau aérien pour acheminer l’aide d’urgence depuis la France et ses bases à l’étranger, et transporter ou accompagner des personnes partout dans le monde. Continuons ensemble en faveur des plus démunis en conseillant les personnes qui désirent Stand Publicité soutenir nos actions dans le monde par un legs ou une donation. 28 www.asf-fr.org

Veille et actualités juridiques 422 - Arrêt également abordé par délai ou de sa prorogation Mais, le 6 novembre 2006, lors que ce décès intervientle groupe « Successions et libé- ne sera pas extinctive mais Philippe X décède, laissant avant l’acceptation ?ralités ». uniquement constitutive du à sa succession deux enfants. A cette interrogation, la point de départ de la période Son frère prétend être en- Haute juridiction répond, le à partir de laquelle l’une tier propriétaire pour avoir 25 juin 2014 « Mais attendu de parties pourrait obliger acquis la moitié indivise de que l’offre qui n’est pas as- l’autre à s’exécuter, ce qui son frère, ce que les héritiers sortie d’un délai est caduque semble juridiquement cor- contestent. par le décès de celui dont elle rect puisque la promesse sy- Le 30 mai 2012, la Cour émane avant qu’elle ait été nallagmatique de vente vaut d’appel de Besançon estime acceptée ; qu’ayant relevé vente. Ce second point, avait que l’acte constituait une qu’aucun délai de validité de déjà été posé par la Cour de offre de vente non-acceptée l’offre n’avait été fixé la cour cassation (pour exemple : avant le décès de Philippe X d’appel, qui n’était pas tenue Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12- et que l’offre de vente est de- de procéder à une recherche 15.148). venue caduque par son décès, qui ne lui était pas deman- Ainsi, la caducité de la pro- ainsi les biens faisaient partie dée, en a, à bon droit déduit, messe sera difficilement en- de la succession. que l’offre était caduque en visageable, sauf lorsqu’elle Monsieur Jean-Marc X raison du décès de Philippe serait expressément prévue à forme un pourvoi en cassa- X... ; que le moyen n’est donc titre de sanction, ou lorsqu’il tion aux moyens que, d’une pas fondé ». sera démontrable que les par- part, l’offre de vente ne La Cour de cassation consi- ties souhaitaient réellement peut être considérée comme dère donc que, dès lors que faire de cette réitération dans caduque du seul fait du dé- l’offre ne prévoyait pas de le délai un élément constitutif cès de l’offrant. Ainsi, en délai, le décès de son auteur de leur consentement. considérant le contraire, la la rend caduque. La Cour de cassation vient Cour d’appel a violé les ar- Précédemment, elle avait donc renforcer l’importance ticles 1101, 1103 et 1134 du déjà posé (Civ. 3ème, 10 mai des effets de la promesse sy- Code civil. D’autre part, il 1989) que la notification pré- nallagmatique de vente. estime que le décès de celui vue par l’article L. 412-8 du 2. Le décès du pollicitant : qui s’engage dans des pour- Code rural au titulaire du cause de la caducité de parlers ne rend pas son offre droit de préemption, d’une l’offre de vente non assortie caduque et qu’en se bornant vente sous condition sus- de délai pour le dire, à se fonder sur la pensive ne constitue pas une Première chambre civile double circonstance déduite promesse de vente mais une de la Cour de cassation, 25 du décès de l’offrant et de simple offre que le décès juin 2014 (n° 13-16.529) (2) l’intuitu personae de l’offre, du vendeur, survenu avant Le 25 juin 2014, la Pre- sans rechercher si les parties l’acceptation, rend caduque ; mière chambre civile a eu à s’étaient rapprochées après mais encore (Civ. 3ème, 8 s’interroger sur le possible son émission, que le bénéfi- septembre 2010), dans un maintien d’une offre de vente ciaire avait cherché le finan- sens contraire, que si le pro- qui n’était pas assortie d’un cement de l’acquisition et mettant, qui a définitivement délai après le décès du pol- que les pourparlers étaient consenti à vendre, décède licitant. La Cour décide de engagés à tel point qu’en oc- avant la levée de l’option, maintenir une jurisprudence tobre 2005 les pièces néces- celle-ci peut être valable- constante. saires à la rédaction de l’acte ment levée contre ses héri- En l’espèce, le 22 juillet notarié de vente étaient de- tiers tenus de la dette qu’il 2005, par acte unilatéral mandées à ce dernier, la Cour a contractée, sans qu’il soit sous seing privé, Philippe X d’appel a privé sa décision nécessaire, en présence déclare vendre à son frère la de base légale au regard des d’héritiers mineurs placés moitié indivise d’immeubles articles 1101, 1103 et 1134 sous le régime de l’adminis- qu’ils avaient recueillis dans du Code civil. tration légale sous contrôle la succession de leur père. Le décès du pollicitant d’une judiciaire, d’obtenir l’autori- offre non-assortie de délai sation du juge des tutelles. rend-il celle-ci caduque dès

43 Veille et actualités juridiquesCette décision est justifiée de la vente. Si ce droit de qu’elle le fait savoir au pro-au regard de l’absence de préemption peut être ineffi- priétaire dans le délai derencontre des volontés, le cace (1), il convient de souli- deux mois suivant la décla-décès ayant précédé l’ac- gner que celui-ci connait des ration d’aliéner, et qu’elleceptation ; mais aussi parce applications extensives dans accepte les conditions dequ’il est admis, dès lors que certains cas d’espèce (2). la vente telles qu’elles sontl’offre sans délai n’est pas 1. L’inefficacité de la déci- demandées puisqu’il y a ac-acceptée suite à un délai sion de préemption par la cord sur la chose et le prix.« raisonnable », que son au- commune réceptionnée un Le vendeur est alors obligéteur se rétracte. jour après la décision de de signer l’acte authentiqueC) La mise en œuvre du droit renonciation à la cession de cession avec la commune.de préemption par des per- Troisième Chambre civile Pour autant, dans cet arrêtsonnes publiques de la Cour de cassation, inédit de septembre 2014, laLa vente est parfaite lors de 17 septembre 2014 « Com- Cour de cassation vient, dansla rencontre des volontés mune d’Alignan-du-Vent » des circonstances très parti-entre le vendeur et l’ache- (n° 13-21.824) culières, remettre en questionteur ; toutefois il peut arriver « Quand la résiliation de la ce principe.que l’acheteur ne puisse en promesse de vente fait obs- Le 16 janvier 2004, Mme Xréalité pas acquérir le bien en tacle à la préemption… » : conclut avec M. Y une pro-raison de la mise en œuvre Le principe veut que la vente messe de vente relative à lad’un droit de préemption. Ce soit parfaite dès lors que la cession de sa maison. Le 11dernier permet notamment à commune décide d’exer- février 2004, le notaire char-des instances publiques de se cer son droit de préemption, gé de la vente envoie une Dé-substituer à l’acquéreur lors claration d’intention d’alié- ner (DIA) à la Commune. Publicité

Veille et actualités juridiques 44 Le 29 mars 2004, par délibé- matière de préemption, à la préempter n’avait pu prendre ration, cette dernière décide date à laquelle l’autorité titu- effet puisqu’à sa notification de préempter le bien, déci- laire du droit de préemption intervenue au mieux le 3 sion qu’elle notifie par un adresse au déclarant sa lettre avril, Mme X... avait rétracté courrier adressé le 2 avril de notification dès lors qu’à son intention d’aliéner avant 2004 et réceptionné le 3. cette date elle n’est informée que la commune ne lui signi- Mais, dans le même temps, d’aucune rétractation. Ainsi, fie son intention d’acquérir ». par un courrier qui lui fut en décidant que la vente La Cour de cassation retient adressé le 1er avril 2004 et n’était pas parfaite alors donc que la décision de qu’elle a reçu le 3, la mairie qu’elle constate que la lettre préemption n’avait pas pu est informée de la résiliation de notification de préemp- prendre effet dans la mesure de la promesse de vente par tion fut déposée au bureau de où le vendeur avait rétracté Mme X. Poste le 2 avril et que ce n’est son intention d’aliéner avant Le juge administratif est saisi que le 3 que la Commune eut que la commune ne lui signi- par Mme X d’une requête reçu la notification de l’inten- fie son intention d’acquérir en annulation de la décision tion de renoncer à la vente, son bien. de préemption. La juridic- la Cour d’appel a violé les Ainsi, bien qu’elle fut légale tion administrative reconnaît articles 1583 du Code civil et puisque notamment prise cependant la régularité de L 213-7 et R 213-8 du Code dans le délai de deux mois l’exercice du droit de pré- de l’urbanisme. suivant la DIA, la décision emption, c’est pourquoi la La vente doit-elle être par- ne pourra produire ses effets commune assigne Mme X en faite à la date de l’envoi de dès lors que le vendeur a re- perfection de la vente, celle- la notification de la décision tiré son offre avant la récep- ci refusant d’y consentir. de préempter ? La renoncia- tion de la notification. Ce fut Le 23 mai 2013, la Cour d’ap- tion à la vente peut-elle faire une simple pollicitation dont pel de Montpellier déboute échec au droit de préemption l’acceptation par le candidat la Commune. Cette dernière dès lors que la notification acquéreur ne fut faite que interjette alors appel aux de la décision de préemption trop tard. moyens que, tout d’abord, la a été envoyée au déclarant ? L’on peut voir ici un moyen notification est toujours va- La Troisième chambre civile de contournement du droit lable, quel que soit le lieu où de la Cour de cassation, le de préemption : dès que elle est délivrée, lorsqu’elle 17 septembre 2014, rejette l’on a connaissance de la est faite à une personne le pourvoi de la Commune, délibération de la personne (selon l’article 689 du Code énonçant « Mais attendu publique pouvant préemp- de procédure civile), donc qu’ayant relevé, abstrac- ter, votant cette préemption, la notification au domicile tion faite d’un motif erroné il suffit alors de notifier au du réel propriétaire qui en a mais surabondant, que Mme plus vite sa renonciation à la accusé réception est toujours X... et M. Y... avaient pris la cession et, si elle est envoyée valable, même s’il a élu do- décision de résilier la vente avant la réception de la déci- micile chez son notaire. Mme le 1er avril 2004 et que cette sion d’acquérir, la vente ne X ayant ainsi accusé récep- décision avait été notifiée par pourra être déclarée parfaite. tion de la notification le 3 lettre recommandée postée le Ainsi, si l’on voulait vendre avril, la Cour d’appel a violé 1er avril 2004 et réceptionnée seulement à une personne en l’article R 213-8 du Code de en mairie le 3 avril 2004, la particulier l’on peut contour- l’urbanisme en retenant que cour d’appel, qui a retenu à ner la préemption. la notification était irrégu- bon droit que l’offre de vente Par ailleurs, l’on peut no- lière dès lors qu’elle aurait du résultant de la déclaration ter la différence de juge- être adressée à l’adresse du d’intention d’aliéner consti- ment entre le Juge admi- mandataire du propriétaire tuait jusqu’à son acceptation nistratif qui déclara la mentionné sur la DIA. par le titulaire du droit de vente parfaite, et celle du Ensuite, la Commune estime préemption une simple pol- Juge judiciaire, gardien que la vente est parfaite, en licitation qui pouvait être ré- de la propriété privée, qui tractée unilatéralement, a pu en déduire que la décision de

45 Veille et actualités juridiquesconsidère la rétractation d’assigner M. et Mme X pour septembre 2014 répond parcomme régulière. voir déclarer la vente parfaite l’affirmative à cette ques-2. La reconnaissance d’un à son profit. tion et précise à ce titre :droit de préemption élargi Le 29 novembre 2012, la « qu’ayant relevé que laau profit de la SAFER Cour d’appel de Bordeaux vente projetée par M. etTroisième chambre civile accueille la demande de la Mme X portait sur un terrainde la Cour de cassation, Sogap et déclare donc la d’une superficie supérieure à24 septembre 2014 (n°13- vente de la parcelle à son pro- 2 500 mètres carrés, la Cour20.577) fit au motif que la promesse d’appel en a exactement dé-Rappel : Article R.143- de vente porte sur un terrain duit que la Sogap pouvait,3 alinéa 5 du code rural d’une superficie supérieure en application de l’articleet de la pêche maritime : à 2 500 mètres carrés, mal- R.143-3 du code rural et de« Lorsqu’il s’agit de terrains gré le fait que la surface de la pêche maritime, exercerdestinés à la construction de la partie constructible de la son droit de préemption surmaisons individuelles, l’ex- parcelle ne soit que de 1 995 la totalité, bien que la sur-ception (au droit de préemp- mètres carrés. face de la partie construc-tion de la SAFER) n’est ap- M. et Mme X forment alors tible de la parcelle soit deplicable que dans la mesure un pourvoi en cassation au 1 995 mètres carrés ».où le terrain vendu a une moyen que le droit de pré- Dans cet arrêt, la Cour desuperficie inférieure à 2 500 emption de la SAFER n’est cassation prend nettementmètres carrés par maison, ou pas applicable aux terrains position en faveur de la SA-à la superficie minimale exi- destinés à la construction FER au détriment de la pro-gée par la réglementation, si de maisons individuelles messe de vente conclue entreelle est supérieure ». d’une superficie inférieure les époux. On peut s’inter-En l’espèce, par une pro- à 2 500 mètres carrés par roger sur la solution renduemesse unilatérale de vente maison. Or, en l’espèce, la dans cet arrêt par la Hauteen date du 3 novembre 2008, partie constructible de laM. et Mme X se sont enga- parcelle vendue destinée à Standgés à vendre à M. et Mme Y la construction d’une mai- 102un terrain à usage agricole son individuelle d’habitationd’une contenance de 6.190 est d’une superficie de 1 995 Publicitémètres carrés, constructible mètres carrés. Dès lors, lasur une surface de 1.995 SAFER n’est pas en mesuremètres carrés. Toutefois, d’exercer son droit de pré-la société d’aménagement emption que lui confère l’ar-foncier et d’établissement ticle L.143-1 du code rural etrural (la SAFER) Garonne- de la pêche maritime.Périgord (Sogap), informée Le 24 septembre 2014, lade la vente par M. et Mme troisième chambre civile deX en application des articles la Cour de cassation rejette leL.143-1 et suivants du code pourvoi.rural et de la pêche maritime, La question qui se pose auxa déclaré exercer son droit de magistrats de la Haute juri-préemption sur l’ensemble diction est de savoir si unedu terrain. De ce fait, M. et SAFER peut légalementMme X ont refusé de signer exercer son droit de préemp-l’acte de vente au profit de la tion sur une parcelle d’uneSogap. superficie inférieure à 2 500Estimant que ce refus de mètres carrés destinée à lasigner l’acte porte atteinte construction d’une maisonà son droit, la Sogap décide individuelle d’habitation. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 24

Veille et actualités juridiques 46 juridiction qui ne semble, pu effectuer des montages été retiré le 5 janvier 2009 a priori, pas conforme aux juridiques efficaces en lien en raison de la suspicion termes de l’article R.143-3 avec la vente, le contrat de de la présence d’une cavité alinéa 5 du code rural et de vente avec faculté de rachat souterraine sous le terrain. la pêche maritime. Toute- en est une parfaite illustra- Estimant que le retrait du fois, il est nécessaire d’aller tion (B). permis de construire porte au-delà de la simple lettre A) Les vices affectant la atteinte à leurs droits, les du texte et de s’interroger à validité de la vente Consorts Z décident d’assi- l’esprit de celui-ci. En effet, Tout d’abord, nous ver- gner le notaire et les époux le droit de préemption au rons que la constructibilité X en annulation de la vente profit de la SAFER, mis en immédiate d’un terrain est et en réparation du préjudice exergue par le code rural, a considérée par les Juges de subi. pour principal objectif d’as- la Cour de cassation comme Le 23 janvier 2013, la Cour surer le maintien de l’activi- un élément qui, s’il n’est d’appel de Rouen fait droit té agricole et de favoriser le plus présent, peut entrai- aux demandes des Consorts remembrement foncier afin ner la nullité de la vente Z au motif que le caractère de permettre une meilleure lorsqu’il est un élément dé- rétroactif du retrait du permis productivité des parcelles. terminant du consentement de construire intervenu pos- Cet objectif est d’autant plus de l’acquéreur (1). Ensuite, térieurement à la vente, soit le recherché aujourd’hui car le nous verrons que le notaire 5 janvier 2009, doit être pris monde agricole connait un ne peut être responsable, en en compte ; ainsi l’erreur sur déclin d’activité. Ainsi, le tant que rédacteur, dans le la constructibilité immédiate morcellement et la division cas où ce n’est que posté- du terrain existait au moment foncière des parcelles n’ap- rieurement à la signature de de la formation du contrat. parait pas être une solution l’acte que le logement ven- En outre, la Cour d’appel de adaptée aux objectifs pour- du est déclaré insalubre (2). Rouen met en exergue le fait suivis par le code rural. 1. La constructibilité immé- que la cause du retrait du per- C’est pourquoi la solution diate du terrain : un élément mis de construire préexistait rendue en l’espèce par la déterminant du consente- à la vente afin de prononcer Cour d’appel de Bordeaux ment des acquéreurs la nullité de celle-ci. et confirmée par la Cour de Troisième chambre civile M. et Mme X forment alors cassation se justifie dès lors de la Cour de cassation, 12 un pourvoi en cassation au que la vente projetée par les juin 2014 (n° 13-18.446) moyen que la rétroactivité est époux portait sur l’ensemble Le retrait d’un permis de sans incidence sur l’erreur, de la parcelle d’une conte- construire afférant à un ter- laquelle s’apprécie au mo- nance de 6 190 mètres carrés, rain, postérieurement à la ment de la conclusion de la et non pas seulement sur la conclusion de la vente, est vente et que la parcelle ven- partie destinée à la construc- une cause de nullité de celle- due était constructible à la tion d’une maison indivi- ci lorsque les acquéreurs ont date de la signature de l’acte, duelle d’habitation. fait de la constructibilité du le 27 novembre 2008. II) Lesactes de vente terrain un élément détermi- Le 12 juin 2014, la troisième Le contrat de vente est nant de leur consentement. chambre civile de la Cour de considéré, dans la pratique, En l’espèce, le 27 novembre cassation rejette le pourvoi. comme l’acte authentique 2008, les époux X ont ven- La question qui se pose par excellence. Il donne du à M.Z et Mme A (les aux magistrats de la Haute force exécutoire et force Consorts Z), un terrain des- juridiction est de savoir si la probante à l’acte. Cepen- tiné à la construction d’une constructibilité immédiate du dant, le contrat de vente maison d’habitation. Le terrain est un élément déter- peut être entaché de certains permis de construire dudit minant du consentement des vices qui affectent sa vali- terrain, délivré aux acqué- acquéreurs lors de la conclu- dité (A). Par ailleurs, il est reurs le 13 octobre 2008, a sion du contrat de vente. intéressant de souligner que les praticiens du droit ont

47 Veille et actualités juridiquesLa Troisième chambre civile à l’acte. En effet, dans cet sion du contrat, que le terrainde la Cour de cassation, le 12 arrêt, il apparait clairement n’était pas constructible, cesjuin 2014 répond par l’affir- que l’intention des acqué- derniers n’auraient alors pasmative à cette question et reurs est d’acheter le ter- donné leur consentement àprécise à ce titre : « qu’ayant rain en vue de faire édifier l’acte.relevé que la constructibilité une maison d’habitation ; En outre, cet arrêt vient rap-immédiate du terrain était ces derniers ont donc un peler implicitement la néces-un élément déterminant du projet de vie qui va au-delà saire collaboration devantconsentement des acquéreurs du simple achat. Il va de soi exister entre professionnels.et constaté que le risque lié qu’un acquéreur qui achète En effet, lors d’une venteà la présence d’une cavité un terrain constructible, d’un terrain, de nombreusessouterraine existait à la date achète pour construire ! formalités sont nécessairesde la vente, la Cour d’appel Toutefois, le retrait du permis et celles-ci doivent être faitesa pu en déduire que la déci- de construire afférent à ce ter- par différents professionnelssion de retrait du permis rain en raison de la suspicion tels que les géomètres, lesn’avait fait que de prendre en d’une cavité souterraine remet diagnostiqueurs… En l’es-compte la réalité de ce risque en cause leurs prévisions. pèce, les experts venus sur leempêchant les acquéreurs Dans cet arrêt, la Cour de terrain ont décelé un risquede construire et que la vente cassation considère que la lié à la présence d’une cavitéétait nulle ». constructibilité immédiate du souterraine. Ainsi, dans unCet arrêt met alors en évi- terrain est un élément déter- souci de sécurité juridiquedence le fait que, en plus minant du consentement et pour ne pas engager sadu devoir de conseil qui des acquéreurs. En d’autres responsabilité, le notaireincombe au notaire, ce der- termes, si les acquéreurs aurait du conclure la ventenier doit aussi s’interroger avaient su, lors de la conclu- sous condition suspensivesur l’intention des parties de non présence de la cavité souterraine. Publicité

Veille et actualités juridiques 483 - Arrêt également abordé par 2. De l’absence de res- Les acquéreurs se pourvoient sous sols ainsi que l’insuffi-le groupe « Responsabilité civile ponsabilité du notaire en cassation, au motif que sance de luminosité.notariale » rédacteur dans le cas du leur consentement a été vicié. Elle constate ensuite que le logement déclaré insalubre En effet, ils se prévalent du notaire rédacteur de l’acte postérieurement à la signa- fait que les vendeurs avaient, de vente avait fourni aux ture de l’acte avant la mise en vente du lot acquéreurs toutes les indi- Troisième chambre civile de copropriété, pu louer les cations sur les lots acquis, de la Cour de cassation, locaux entre 2005 et 2007, nécessaires à éclairer leur 17 septembre 2014 (n° 13- sans que rien ne laisse sup- consentement, à savoir 18.931) (3) poser la nature impropre du l’existence de cessions Un lot de copropriété modifié logement à l’usage d’habita- antérieures, le projet de par un nouvel état descriptif tion et qu’ainsi le caractère modification du règlement de division et composé de inhabitable de l’habitation de copropriété ainsi que le deux anciens lots constitués ne pouvait être décelé par nouvel état descriptif de d’un débarras et d’une buan- eux lors des visites du loge- division. Elle constate éga- derie se situant en sous-sol ment acheté. Ainsi, l’erreur lement que corrélativement est mis en vente. Après leur commise par eux ne peut être à la déclaration d’insalubrité acquisition par des époux qualifiée d’inexcusable. du logement, le notaire avait par acte authentique en date D’autre part, l’erreur sur la porté à la connaissance des du 13 juillet 2007, l’apparte- destination du logement à acquéreurs la définition en ment est mis en location. l’habitation doit être quali- vigueur au moment de l’acte Le 1er septembre 2009, un fiée d’erreur sur les qualités du logement décent, donnant arrêté préfectoral déclare le essentielles, permettant d’an- valablement consentement à logement inhabitable suite à nuler l’acte de vente, et pour l’acte. la modification des normes laquelle une clause de style Enfin, dans un second permettant de déclarer le insérée au contrat de non moyen, elle rappelle que le logement insalubre. Le loge- garantie de l’état des biens notaire n’est, en tout état de ment ne peut donc plus être vendus et des vices cachés ne cause, pas tenu, même en loué par les acquéreurs, mis peut s’appliquer. l’absence d’un intermédiaire en demeure de faire cesser Le problème pour la Cour de professionnel (tel qu’une l’habitation par les locataires cassation est donc de savoir agence immobilière) de visi- actuels. Ils assignent alors en si la déclaration postérieure ter l’immeuble objet de la nullité de l’acte de vente du d’insalubrité du logement, vente. Dès lors, si le loge- lot de copropriété les ven- peut constituer une cause ment vendu est déclaré insa- deurs et le notaire rédacteur d’annulation de l’acte de lubre suite à un changement de l’acte de vente, deman- vente. Et, corrélativement, de l’état du droit relative- dant également indemnisa- de savoir si la responsabi- ment aux conditions de salu- tion de leur préjudice. lité du notaire rédacteur de brité d’un immeuble à usage La Cour d’appel de Versailles, l’acte, peut- être engagée. d’habitation, le notaire n’est le 21 février 2013 déboute La Cour de cassation, le 17 pas responsable. les demandeurs de leur de- septembre 2014, en sa Troi- Cet arrêt vient donc délimi- mande de nullité de la vente, sième chambre civile rejette ter le devoir de conseil du en déclarant l’erreur, dont le pourvoi et confirme la notaire, d’une part très éten- les acquéreurs se prévalent décision des juges du fond en du sur le plan de la densité conformément à l’article 1110 s’appuyant en majeure partie d’informations à fournir à du Code civil, inexcusable, sur le devoir de conseil du l’acquéreur, puisqu’en vertu ces derniers ayant été mis en notaire dans deux moyens. de ce devoir il doit adapter mesure d’apprécier la situa- Dans un premier moyen, elle son propos à la situation tion du logement tant par les constate que les acquéreurs donnée. En l’espèce, ceci visites des lieux, que par les avaient été mis en mesure a été parfaitement respecté conseils prodigués par le no- par des visites de constater puisque la condition du taire, rédacteur de l’acte. l’humidité des lieux situés en logement était telle que la question de la décence de

49 Veille et actualités juridiquesl’habitation pouvait se po- B) La simple concomitance s’effectuer par compensation 4 - Un tel montage contractuelser, ce que le notaire avait d’actes notariés de prêt et de sur le prix de vente de l’ap- permet au vendeur de se réserveranticipé en donnant la défi- vente avec faculté de rachat: partement du débiteur, fixé à la faculté de reprendre l’immeublenition du logement décent l’impossible requalification 97 000 euros. vendu dans un certain délai, moyen-applicable à l’époque. en pacte compromissoire Mais, par acte authentique nant la restitution du prix principalPour autant, malgré un de- prohibé de prêt en date 6 août 2008, et le remboursement à l’acquéreurvoir de conseil se devant Troisième chambre civile de le débiteur transforme la des frais par lui exposés.d’être toujours plus précis, la Cour de cassation, 21 mai reconnaissance de dette pré- Il s’agit d’une vente assortie d’unele notaire ne peut jamais 2014 (n° 12-23.607) cédemment consentie en une faculté d’exercer une condition ré-être tenu de se déplacer Rappel : La vente avec fa- reconnaissance de dette avec solutoire légale. L’exercice du droitpour vérifier que le bien culté de rachat, anciennement garantie hypothécaire. Le de rachat replace les parties dansvendu correspond à la défi- appelée vente à réméré, avant créancier prête au débiteur la la situation où elles se trouvaientnition qui en est donnée la loi 2009-526 du 12 mai somme de 71.938 euros, rem- avant la vente sans opérer de nou-sur les documents dont il 2009 est régie par les articles boursable en une échéance velle transmission de la propriété dedispose. 1659 à 1673 du Code civil. (4) fixée au 6 août 2009. l’immeuble.La solution parait tout à En l’espèce, un débiteur a Le 12 août 2008, par acte En tout état de cause, la vente àfait logique et raisonnable signé, le 22 mars 2008, une notarié, le bien immobi- réméré ne doit pas être confondued’autant que le notaire ne reconnaissance de dette pour lier du débiteur a été vendu avec un contrat pignoratif qui dis-peut prévoir le changement une somme de 71 938 euros au prêteur pour le prix de simulerait une convention de prêt,de l’état du droit sur la au profit d’une personne qui 97 000 euros incluant une notamment lorsque le prix de rachatquestion de la salubrité du a désintéressé son créancier clause de réméré pendant un est très supérieur au prix de vente.logement, sachant que cette ayant entamé une procédure an, permettant au vendeur Par la même, la vente avec facultédernière est intervenue plus de saisie immobilière contre de récupérer son bien en de rachat ne peut servir de couver-de deux ans après la signa- lui. Le remboursement devait contrepartie du rembour- ture à un pacte commissoire pro-ture de l’acte notarié. sement du prix et des frais, hibé par l’article 2459 du Code civil lorsqu’il porte sur la résidence prin- cipale du débiteur. Le juge exerce souverainement son pouvoir d’ap- préciation quant à la nature réelle du contrat et sa possible requalification. Publicité

Veille et actualités juridiques 505 - Arrêt également abordé par majorés de 16 %. L’acqué- immobilier, ni que l’opération Or, la procuration a été fina-le groupe « Responsabilité civile reur obtient ensuite l’expul- prévoyait que le vendeur reste lement signée par une secré-notariale ». sion du vendeur, occupant dans les lieux ou que le bien taire de l’étude et non un sans titre de l’immeuble lui serait reloué. clerc. vendu. Enfin, la majoration du prix Par la suite, les époux ont été Ce dernier assigne alors de vente ainsi que l’ajout des défaillants dans le rembour- l’acquéreur en vue de faire frais et travaux nécessaires, sement du prêt. La Camefi a annuler les actes notariés correspondant à une avance donc engagé une saisie im- précédemment conclus, car des fonds pendant dix-huit mobilière contre les époux. ils résulteraient d’un mon- mois, n’avait aucun caractère Ces derniers contestent la tage contractuel destiné à usuraire. validité de cette poursuite en contourner l’interdiction de La Cour de cassation reje- invoquant à la fois l’irrégu- conclusion d’un pacte com- tant le pourvoi, déduit de ses larité de l’acte notarié ainsi missoire dit « pignoratif » sur constatations que la requali- qu’en contestant la validité la résidence principale. fication de la vente à réméré de la procuration. La Cour d’appel d’Aix en en pacte commissoire pro- Un premier jugement est Provence, le 17 avril 2012, hibé ne pouvait se déduire de rendu donnant droit à la Ca- déboute le demandeur, en la seule concomitance entre mefi, les époux X interjettent reprenant les critères clas- un acte de prêt et un acte de appel. siques de qualification du vente intervenu à quelques La Cour d’appel d’Aix-en- pacte compromissoire issus jours d’intervalle. Provence, le 15 mars 2013, d’un arrêt de la Chambre La vente avec faculté de déboute les époux X de leurs des requêtes de la Cour de rachat était donc valide, en demandes aux motifs que la cassation (Cass. Req, 14 jan- l’absence d’autre élément de représentation convention- vier 1873 : rapport GUILLE- preuve pour attester d’une in- nelle d’une partie à un acte MARD), et refuse de requa- tention de frauder un disposi- notarié ne relève pas des lifier le contrat de vente avec tif législatif visant à interdire défauts de forme que l’article faculté de rachat en pacte un pacte commissoire sur la 1318 du code civil sanctionne compromissoire sur la rési- résidence principale. par la perte du caractère au- dence principale du vendeur. III) L’acte de prêt thentique, et donc, exécutoire La Cour de cassation a donc notarié : l’appli- de cet acte, mais que de telles eu à se demander si en pré- cation des règles irrégularités relèvent de la sence de tels éléments, le souples du mandat nullité du mandat. Ainsi, une montage contractuel insti- à la représentation telle absence de pouvoir de tué pouvait être requalifié en conventionnelle signature de la secrétaire ne pacte compromissoire sur la des parties à unacte peut entrainer qu’une nul- résidence principale, alors notarié de prêt. lité relative de l’acte, à moins prohibé. Première chambre civile de qu’il ait été ratifié même taci- Sur un pourvoi formé par le la Cour de cassation, 2 juil- tement, comme tel était le cas vendeur, la Cour de cassa- let 2014 (n°13-19.626) (5) en l’espèce. tion, le 21 mai 2014 reprenant En l’espèce, Monsieur et Les époux X forment ainsi exactement l’argumentation Madame X ont accepté une un pourvoi en cassation, dégagée par la Cour d’appel offre de prêt auprès de la invoquant l’absence de constate que le prêt du 6 Camefi (Caisse méditerra- pouvoir de la personne les août 2008, consenti au ven- néenne de financement) le représentant à l’acte notarié, deur était remboursable sans 7 novembre 2005. Afin de faute pour elle de ne pas être intérêt, que la fréquence des régulariser l’offre de prêt clerc de notaire, contrai- achats effectués par l’acqué- et de conclure un acte nota- rement aux termes de la reur n’était pas démontrée, et rié de prêt, les époux ont X procuration, du fait qu’il qu’il n’était prouvé ni que le donné une procuration à s’agissait d’une secrétaire. prix de rachat du bien serait « tout clerc de l’étude » afin Ils reprochent également le éloigné des valeurs du marché de les représenter à l’acte. caractère non-exécutoire de l’acte notarié de prêt en rai- son du défaut d’annexion à