Abitare Informati Giugno 2017

SOMMARIOAbitare Informati. House Organ Editoriale 6Unione Piccoli Proprietari ImmobiliariArea Metropolitana Bolognese Il Protocollo Sfratti per i Comunin. 2 Trimestrale - GIUGNO 2017 - Anno XXI dell’Area Metropolitana di Bologna 10Direttore Responsabile: Claudio Contini 2017: ritorna l’investimento immobiliare 16Direttore Editoriale: Claudio Contini Contratti di locazione a canone concordato: importanti novità 20Progetto grafico: Manovra fiscale correttiva per il 2017 22Arcobaleno Pubblicità - BolognaStampa: Aliquota del 10% per cedolare secca anche nei contrattiMIG - Moderna Industrie Grafiche SrlUfficio Pubblicità: di natura transitoria 24Arcobaleno PubblicitàBologna - Tel. 051.32.04.24 Focus su detrazione IRPEF/IRESRegistrato al Tribunale di Bologna in data per interventi di risparmio energetico 2612/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. Focus su detrazione IRPEF per acquisto mobili I CONTATTI UPPI ed elettrodomestici 30 Per ogni richiesta e infor- L’Amministratore immobiliare: ritorno al futuro 32 mazione sui servizi forniti Lesione del decoro architettonico 34 dall’UPPI, per appuntamenti e ogni altra comunicazione: TUTTI I SERVIZI UPPI 37 Area Metropolitana La propagazione degli odori di fritto: Bolognese Via Testoni, 1/B quando cucinare diventa reato! 49 40123 Bologna Chi risponde per un infortunio in palestra? 50 Tel. 051 232790 Quesiti On line 52 La ricerca telematica dei beni da pignorare 56 051 222258 Portone d’ingresso condominiale 58 Fax 051 279340 Balconi in condominio: i tanti aspetti sui costi di manutenzione 60 [email protected] www.uppi-bologna.it Immobile concesso in comodato: ORARI D’APERTURA: non si può esigere sempre la restituzione immediata 64 dal lunedì al venerdì ore 9-12 • 14-18 Ripartizione delle spese condominiali in parti uguali, quando è possibile? 66 Il lucernario: definizione e regime delle distanze 68 L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) 70 Tende parasole e strutture leggere: autorizzazione necessaria? 72 Teatro Bibiena S. Agata Bolognese: La cultura dell’eccellenza dà spettacolo 76 LE RUBRICHE Agenda dei fornitori per la casa 4 Gli orientamenti dei giudici 46 Affidati all’UPPI: novità nei servizi 13-21-25-48-57-63-79 Condominio: Domande e Risposte 14 Omaggio alla femminilità nella Belle Époque da Toulouse-Lautrec a Ehrenberger 80



Agenda dei fornitori per la casaAGENZIE DI PULIZIE GIARDINIERI PRONTO INTERVENTODIABLO SERVICE ZAMBON MAURIZIO VENTURI AUTOSPURGHIBologna e provincia Via San Donato, 54 - Budrio (Bo)Tel. 051 6218509 - 340 2911651 Tel. 338 9607978 Via Zanini, 2-4335 7799126 - 329 4283531 Anzola dell’Emilia (Bo)www.diablopulizie.it IMPIANTI Tel. 051 731110www.diablopuliziebologna.it IDROTERMOSANITARI 800 010815ASCENSORI IDRONOVA [email protected] www.paginegialle.it/venturi-06 Via Larga, 15/6C - BolognaMARIBO-SIMA ascensori Tel. 051 533992 RISTRUTTURAZIONI www.idronova-bo.itVia del Triumvirato, 15/2 - Bologna CIACCIO CASATel. 051 381938 IMPIANTI TERMICIFax 051381942 Via della Filanda, 2 - Bolognawww.maribosimaascensori.it ECO TERMO LOGIC Tel. 051 [email protected] Via Tolmino, 54 - Bologna 051 6178281AMMINISTRAZIONI Tel. 051 781196 339 4988426CONDOMINIALI [email protected] 051 563535 www.ciacciocasa.itSTUDIO MONTI www.ecotermologic.it [email protected] VETRERIEVia A.Costa, 149/A - BolognaTel. 051 434785 HERA ENERGIE VETRERIA GIORGI 335 6755808 - 349 4160812 Via Tolmino, 54 - Bolognawww.studioamministrativomonti.it Tel. 051 560633 Via Nicolò Dall’Arca, 6 - Bologna www.heraenergie.it Tel. 051 356189STUDIO PAGANELLI www.vetreriagiorgi.it IMPRESE EDILIVia Caravaggio, 36 VETRERIACasalecchio di Reno (Bo) CIACCIO CASA NUOVA SELEDITel. 051 4399088Fax 051 4390661 Via della Filanda, 2 - Bologna Via del Fonditore, 6/4 - Bolognawww.paganellisnc.com Tel. 051 6151301 - 051 6178281 Tel. 051 534356 339 4988426 [email protected] www.ciacciocasa.it TERMOIDRAULICAVENTURI AUTOSPURGHI PORTE E FINESTRE IDRONOVAVia Zanini, 2-4 CASTELLARIAnzola dell’Emilia (Bo) Via Larga, 15/6C - BolognaTel. 051 731110 - 800 010815 Via A. Zanolini, 29 - Bologna Tel. 051 533992www.paginegialle.it/venturi-06 Tel. 348 7551851 - 335 243332 www.idronova-bo.it www.castellari-porte-finestre.itASSICURAZIONI Sede ProvincialePER LA CASA di BolognaREALE MUTUA Via Testoni, 1/B - 40123 Bologna Tel. 051 232790 - 051 222258AGENZIA DI BOLOGNA MARCONIMAESTRINI GIUSEPPE SAS Fax 051 279340Via Marconi, 12 - BolognaTel. 051 2910211Fax 051 229869SUBAGENZIA DI SASSO MARCONIVia Del Mercato, 36Sasso Marconi (Bo)4

Polizia di Stato 113 L’Agenda dei fornitori per la casa:Vigili del fuoco 115Guardia di finanza 117 le aziende ed i tecniciSoccorso sanitario 118 selezionati da Abitare InformatiCorpo forestale 1515Telefono Azzurro 19696Comune di Bologna 051.219.31.11Numero unico 112emergenze 051.3131 800.713.666Guardia 800.713.900Medica 803.500 051.266626Pronto InterventoHera GasPronto InterventoHera AcquaSegnalazioneGuasti EnelPolizia MunicipaleCentrale Radio Operativa 5

editoriale Si terrà a Bologna l’assemblea nazionale UPPI. La riforma del catasto al centro dell’attenzioneI mportanti novità stanno interessando dere una riforma del catasto se, parallelamente, l’UPPI, dal nuovo avvio della riforma del non vi è una riforma completa della tassazione catasto, alle problematiche condominiali immobiliare. e della termoregolazione che rendono in- Ciò permetterebbe di confermare quell’inva-dispensabili iniziative concrete sia prima dell’e- rianza di gettito, impossibile con l’attuale nor-state che in autunno. mativa sull’imposizione fiscale immobiliare, aIl consenso dimostrato da parte delle istituzioni tutti i livelli.e dai mezzi di informazione ai nostri seri e qua- Pertanto, finché non vi sarà una riforma com-lificati interventi ci ripaga certamente del nostro pleta della tassazione immobiliare non si puòimpegno quotidiano e ci sprona contestualmente riformare il catasto, che è la base imponibilea proseguire nella linea di condotta sindacale delle otto imposte a cui sono assoggettati gliche è stata voluta ed intrapresa da tempo dalla immobili.Direzione Nazionale. Vero è però che la ratio di questa riforma èLa riforma del catasto, perseguita da diverso quella di creare nella valutazione degli immobilitempo negli ambienti legislativi, non è decollata una equità maggiore, ma è sicuro che l’inva-durante il Governo Renzi dopo che l’UPPI rianza di gettito dipenderà solo da una conte-aveva denunziato che così come presentata non stuale riforma della tassazione.garantiva assolutamente il principio di inva- Le nostre Commissioni, Urbanistica e Fiscale,rianza del gettito e quindi avrebbe provocato un sono già al lavoro in vista della ripresa dei con-ulteriore ingente aggravio ai proprietari di casa vegni autunnali che sono necessari non solo pergià salassati da una pressione fiscale ormai in- una seria informazione dei proprietari e dei cit-sostenibile. tadini ma per contrastare nuovamente eventualiPurtroppo l’Europa ha nuovamente ed incredi- illegittimi balzelli ai proprietari di casa con labilmente premuto per ritornare alla carica con scusa della riforma catastale.questa riforma, ed è per questo che l’attuale Go- La città di Bologna, il 20 ed il 21 Ottobre pros-verno Gentiloni l’ha prevista nel Piano nazio- simi, ospiterà l’Assemblea Nazionale della no-nale delle riforme che accompagnerà il stra Associazione ed un interessante convegnoprossimo D.E.F. sui contratti a canone concordato e le agevo-Indubbiamente una riforma del catasto che ri- lazioni fiscali a loro collegate.sale al 1939 appare non procrastinabile a Gli eventi si svolgeranno presso l’Hotel Eu-lungo; è giusto calcolare i valori catastali degli ropa di Via Boldrini.immobili ad uso abitativo in base ai metri qua- Vi aspettiamo numerosi!drati invece che ai vani (qui ci sono le grandidifferenze: per esempio un appartamento con 3 Avv. Gabriele Bruyèrevani da 12 mq. ciascuno paga di più del mono- Presidente Nazionale UPPIlocale di 80 Mq.), ma non è possibile condivi-6



UP UNIONE PI PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI8

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Il Protocollo Sfratti per i Comuni dell’Area Metropolitana di Bologna Misure straordinarie di intervento per la riduzione del disagio abitativoL o scorso 8 marzo, nell’Area cente emanazione. ed ora con d.m. n. 172 del 30 marzo Metropolitana di Bologna, è Infatti, già con decreto del Ministero 2016, lo Stato è intervenuto sia defi- stato rinnovato il “Protocollo delle Infrastrutture e dei Trasporti del nendo normativamente le ipotesi di prefettizio recante misure 14 maggio 2014 n. 202 titolato Moro- morosità incolpevole, ossia le ipotesi sità incolpevole, con cui si è data con- di morosità causata da fattori econo- d’intervento per la riduzione del disa- creta attuazione al decreto legge 31 mici di eccezionale gravità non dipen- agosto 2013, n. 102, siccome conver- denti dalla volontà del conduttore, sia gio abitativo”, assunto di concerto tra tito con legge 28 ottobre 2013, n. 124, istituendo un apposito fondo di soste- la Prefettura di Bologna, promotrice dell’iniziativa, il Tribunale di Bologna, l’Area Metropolitana di Bologna ed i Comuni che ne costituiscono il terri- torio, l’Ordine degli Avvocati, nonché, nell’ottica di una fondamentale ed op- portuna partecipazione della società ci- vile, le Associazioni ed i Sindacati rap- presentative dei proprietari ed inquilini – tra cui, ovviamente, l’U.P.P.I. di Bo- logna, rappresentata per l’occasione dall’attuale Segretario Generale Rag. Contini Claudio. L’incipit al Protocollo, ossia la ridu- zione del c.d. disagio abitativo, ri- manda immediatamente all’oggetto dell’accordo volto a disciplinare un im- portante pacchetto di misure di soste- gno economico in favore degli inquilini anche morosi, sulla scorta delle prece- denti esperienze maturate nel territorio della Provincia bolognese (ora Area Metropolitana di Bologna) in forza dei precedenti Protocolli (le prime espe- rienze risalgono già al 2010, poi mo- dificate e ricalibrate negli anni succes- sivi) e, soprattutto, in forza di un importante plafond normativo di re-10

gno al crescente problema del disagio pressoché geometrica del conflitto lo- • titolare di un contratto di locazioneabitativo, ripartendo i relativi finanzia- catizio causato dalla morosità del con- ad uso abitativo regolarmente registratomenti in proporzione al numero di duttore. (vengono, viste le finalità e la ratio le-provvedimenti di sfratto censiti a li- A fronte di questa crescita del c.d. di- gis, esclusi i contratti aventi per oggettovello locale, con particolare attenzione sagio abitativo, il rigido strumento immobili appartenenti a determinateai Comuni ad alta tensione e/o disagio della procedura di sfratto per morosità categorie catastali, quali ville, castelli,abitativo, in cui risultano statistica- è spesso apparso inadeguato rispetto etc.) nonché avere preso la residenzamente maggiori le procedure di sfratto alla situazione economica contingente nell'immobile locato da almeno unper morosità; attenzioni analoghe, ven- ed ai peculiari interessi in gioco, ren- anno;gono comunque, grazie all’intervento dendo urgente individuare percorsi in- • titolare di un reddito attuale I.S.E.delle Regioni, date anche ai comuni novativi capaci di bypassare, alla pre- non superiore ad € 35.000,00, o valorenon ad alta tensione e/o disagio abita- senza di specifiche condizioni, i rigidi I.S.E.E. non superiore ad € 26.000,00,tivo. confini del procedimento di convalida e che lo stesso, ovvero un componenteDa un punto di vista dei “contenuti”, di sfratto per morosità e della succes- del nucleo familiare, altresì non risultile fonti normative e protocollari ap- siva fase esecutiva mediante la forma- titolare di diritti immobiliari quali pro-pena illustrate muovono da una pre- zione di soluzioni concordate. prietà, usufrutto, uso o abitazione, nelmessa tanto delicata quanto evidente: A tali obiettivi involge apertamente la territorio dell’Area Metropolitana dila perdurante crisi economica ha pro- disciplina in commento, prevedendo, residenza in relazione ad altro immo-dotto effetti sociali di assoluta gravità innanzi tutto, la creazione di un appo- bile fruibile ed adeguato alle esigenzeche hanno colpito non solo le fasce so- sito fondo di salvaguardia statale de- del proprio nucleo familiare.ciali più deboli, acuendone la condi- stinato “all'erogazione di contributi a Le gravi ripercussioni sociali provocatezione in negativo, ma anche la c.d. fondo perduto” in favore dei condut- dalla stagnazione economica prendonomiddle class, un tempo ritenuta in- tori residenti nei Comuni ad alta ten- corpo attraverso una serie di ulterioridenne e/o comunque al riparo dagli ef- sione e/o disagio abitativo che, “a requisiti di assoluto rilievo:fetti delle cicliche crisi economiche. causa degli effetti della crisi econo- • occorre che vi sia la pendenza di unEbbene, una delle conseguenze mag- mica, si trovano in una delle condizioni procedimento di sfratto per morosità,giormente visibili della crisi è stata di inadempienza al pagamento del ca- per il quale non sia ancora intervenutoquella di produrre una moltiplicazione none di locazione” unificate sotto la il provvedimento di convalida, ovvero formula di morosità incolpevole (come di procedimenti esecutivi per i quali vedremo nel prosieguo del presente ar- l’intervenuta convalida di sfratto non ticolo, si trovano in tale situazione non sia stata ancora eseguita; solo le persone che hanno perso il la- • una morosità maturata non superiore voro come era previsto nei precedenti ad € 10.000,00 per gli immobili situati protocolli, ma anche quelle che si tro- nei Comuni ad alta tensione abitativa; vano in cassa integrazione, quelle af- mentre per gli altri Comuni la soglia è fette da malattie invalidanti, i lavoratori fissata in € 7.000,00; a cui è stato ridotto all’improvviso l’o- • l’accesso ai benefici economici, inol- rario, ecc…); dal canto loro, le Regioni tre, non potrà essere concesso per più hanno poi creato appositi ed analoghi di una volta per il medesimo contratto fondi anche per i conduttori degli altri di locazione; comuni. • infine, quale primaria condizione di L’accesso ai contributi a fondo per- accesso alle misure di sostegno previste duto, tuttavia, è condizionato dalla dal Protocollo, la morosità deve essere presenza di precisi requisiti e condi- incolpevole: il conduttore, difatti, dovrà zioni espressamente individuati dal ci- dimostrare di avere subito una dimi- tato d.m. del 30/03/2016 e dal Proto- nuzione della capacità reddituale cau- collo, sulla scorta delle precedenti sata non da sua colpa e per fatti so- esperienze e nel rispetto delle ricordate pravvenuti alla stipulazione del disposizioni normative. contratto di locazione, quali, ad esem- In particolare, occorre che il conduttore pio: sia: - la perdita del lavoro per licenzia- • cittadino italiano o di un paese del- mento; l'U.E., ovvero in possesso di un rego- - accordi aziendali o sindacali con con- lare titolo di soggiorno; sistente riduzione dell'orario di lavoro; 11

- l’essere stato posto in cassa integra- garantito, con il nuovo protocollo, il cesso ai contributi messi a disposizionezione ordinaria o straordinaria che limiti pagamento del 100% della morosità dal fondo.notevolmente la capacità reddituale; giudizialmente accertata (aumentata In ogni caso, è bene segnalare che la- il mancato rinnovo di contratti a ter- di un 10% a copertura delle spese legali priorità nella concessione dei con-mine o di lavoro atipici; sostenute e forfettariamente conside- tributi statali e/o regionali verrà data- cessazioni di attività libero-profes- rate), il cui importo verrà coperto da agli inquilini che fanno parte di un nu-sionali o di imprese registrate, derivanti un contributo, come detto, a fondo per- cleo familiare all’interno del quale vida cause di forza maggiore o da perdita duto, ma non potrà superare gli €. sia almeno un componente che sia: ul-di avviamento in misura consistente; 8.000,00, che divengono però € 4.000 trasettantenne, ovvero minore, ovvero- malattia grave, infortunio o decesso per gli immobili posti nei Comuni non con invalidità accertata per almeno ildi un componente del nucleo familiare ad alta tensione e/o disagio abitativo. 74%, ovvero in carico ai servizi socialiche abbia comportato la consistente ri- E’ inoltre prevista un’ulteriore condi- o alle aziende sanitarie locali.duzione del reddito complessivo del zione di tipo oggettivo poiché, alla data A fronte di tali benefici, il proprieta-nucleo medesimo o la necessità del- di richiesta di accesso al contributo, rio, ovviamente, dovrà impegnarsi al'impiego di parte notevole del reddito dovranno permanere almeno due anni rinunciare agli atti della procedura diper fronteggiare rilevanti spese medi- di vigenza del contratto di locazione sfratto a seguito della sottoscrizioneche e assistenziali. in essere ovvero, qualora tale periodo del descritto accordo, ovvero all’ese-Le disposizioni del Protocollo promuo- sia stato superato, l’impegno a stipulare cuzione, in caso di accordo raggiuntovono la formazione di un accordo tra un nuovo contratto di locazione per il successivamente al provvedimento diproprietario e conduttore volto alla medesimo immobile a canone concor- convalida.conservazione del contratto di loca- dato. In tale caso, segnalando il favor Da un punto di vista proceduralezione, finanziando, a fondo perduto, il del legislatore verso questa seconda merita ricordare che l’accordo rispon-pagamento della morosità. forma contrattuale, il protocollo pre- dente al contenuto appena ricordatoAl proprietario, in particolare, viene vede un diritto di preferenza per l’ac- dovrà essere sottoscritto dal proprieta- rio e dal conduttore e, quindi, deposi- tato dinnanzi al Giudice competente per la procedura di sfratto, anche in udienza successiva a quella di compa- rizione della parti per la convalida, ap- positamente fissata dal giudice proprio al fine di concedere alle parti un con- gruo termine per la formazione del- l’accordo. Preso atto dell'accordo even- tualmente intervenuto tra le parti, il Giudice assegnerà un termine di gra- zia, finalizzato a verificare il rispetto ed adempimento delle condizioni og- getto di accordo, al cui esito positivo dichiarerà cessata la materia del con- tendere e chiuderà il processo. A conclusione di questa breve disa- mina delle disposizioni di cui al Pro- tocollo dedicate alla morosità incolpe- vole, è possibile, ancora una volta, esprimere un giudizio decisamente fa- vorevole verso il medesimo, poiché arricchisce il panorama degli strumenti posti a tutela sia della piccola proprietà immobiliare che dei conduttori, en- trambi duramente colpiti dalla con- giuntura economica degli ultimi anni. Avv. Giuseppe Petix Delegazione UPPI Pianoro12

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 AMMINISTRAZIONIFAX 051 279340 CONDOMINIALI Il vostro amministratore di condominio si dimo- stra negligente nell’espletamento della propria professione? Risulta poco chiaro e trasparente nella gestione condominiale? Vorreste revocarlo e non sapete come fare? Rivolgetevi a noi! Da oggi potremo seguire l’am- ministrazione del Vostro condominio con profes- sionalità e competenza! Richiedi un incontro con i nostri esperti, anche per un preventivo! REVISIONI CONTABILITÀ CONDOMINIALI Presso l’ Uppi potrai far eseguire la revisione della contabilità del Tuo condominio! Se ritieni che il Tuo amministratore condominiale non si comporti correttamente, potrai verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti!Chiama per ogni informazione.

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti SOLETTA MILLESIMI SCALE L’amministratore è tenuto, una volta venuto E ASCENSORE a conoscenza che la tabella dell’ascensore Siamo un condominio di circa 80 famiglie, non rispecchia i dettami dell’art. 1124, a dovremmo rifare la soletta dei box sotterranei In questo condominio non esiste regolamento. provvedere in via autonoma. Distinti saluti. in quanto ci sono delle infiltrazioni di acqua. Le spese relative alle parti comuni dell’edificio Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili Vorrei sapere se la suddivisione delle spese vengono divise in base alla tabella dei mil- avviene in base ai millesimi di proprietà di lesimi generali, redatta all’epoca di costru- RISTRUTTURAZIONI tutti i condomini. Grazie Mille zione, anni sessanta, mentre quelle relative MANSARDE alle scale e all’ascensore vengono divise in Sig. Renzo Magri base a due distinte tabelle, di cui, quella Buongiorno sono un condomino e abito in scale è conforme all’art. 1124 c.c., sia nel una palazzina di quattro piani di cui all'ultimo RISPOSTA testo precedente che in quello attuale, mo- piano sono state costruite abusivamente n. 3 La domanda non è esatta: per soletta si dificato dalla legge nr. 220/2012; non al- mansarde le quali, successivamente, sono intende la sostituzione totale del solaio; forse trettanto quella dell’ascensore, che penalizza state condonate e rese abitabili con categoria dovrete fare solo l’impermeabilizzazione. A inspiegabilmente noi proprietari delle unità catastale a/2. Orbene si presenta la necessita' questo punto occorre sapere se la parte su- immobiliari poste ai piani più bassi. Dato di rifare il manto di guaina catramata che ri- periore è giardino o pavimentata. Se è privata che la legge nr. 220/2012 ha parificato gli copre le suddette mansarde. Si chiede se la o condominiale. Qualora la parte superiore ascensori alle scale con decorrenza dal giu- partecipazione alle spese per il ripristino sia privata la suddivisione avviene come se- gno 2013, non si deve adeguare la tabella della guaina, deve essere a carico dei casigliani gue: 1/3 a carico del proprietario sovrastante ascensore, ora contraria alla legge a quella delle mansarde, ovvero la copertura deve as- e i 2/3 a carico dei condomini restanti, relativa alle scale, redatta conformemente sumere la funzione di \"lastrico solare di uso qualora invece la parte sovrastante sia co- alla legge stessa? Per farlo, può provvedere esclusivo (art. 1126) o le spese vanno ripartite mune l’intero condominio dovrà farsi carico autonomamente l’amministratore, dividendo secondo l'art. 1123 del c.c. Ringrazio antici- delle riparazioni necessarie. le spese nel consuntivo annuale, in esecuzione patamente e saluto. Sig. Gaetano Pietri Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili delle nuove disposizioni di legge, occorre una deliberazione dell’assemblea e que- RISPOSTA SEPARAZIONE st’ultima ipotesi, se l’assemblea decide a Come prima cosa ritengo che l’ affermazione CONDOMINIALE maggioranza di mantenere invariata la “abusiva” sia impropria perché sicuramente tabella ascensore, quali rimedi possiamo a- le mansarde sono sorte al momento della Buongiorno, sono proprietario di una villetta dottare, avendo già dato voto negativo agli costruzione dello stabile. Non è stato speci- a schiera, di un complesso di tre villette e una ultimi due consuntivi annuali?Ringrazio e ficato al momento della copertura della pa- palazzina di otto appartamenti, condominio o- saluto cordialmente. Sig. Giacomo Neri lazzina se a coppi oppure se costituita da rizzontale. Le villette sono indipendenti dalla una superficie impermeabilizzata. In ogni palazzina, in quanto hanno ingresso indipendente RISPOSTA modo in entrambi i casi si tratta di un a co- e niente altro in comune, tranne che ogni La realtà è un po’ diversa. Le spese sostenute pertura dell’ intero condominio per cui, salvo villetta ha un terrazzo di proprietà sotto il per la manutenzione ordinaria e straordinaria che nei rogiti risulti diversamente, il riparto quale vi sono tre box auto, di cui uno appartiene dell’ascensore vanno suddivise in base all’art. della spesa che il condomino andrà a soste- alla villetta e gli altri due appartenenti alla 1124 del c.c. ovvero metà per altezza e metà nere, è da porsi a carico di tutti i condomini. palazzina. Possiamo noi delle villette formare per valore. Mentre le spese per la pulizia Nel caso invece che la proprietà della co- un proprio condominio staccandoci dalla pa- scale andrebbero divise in base all’articolo pertura risulti di proprietà esclusiva, il costo lazzina? Grazie anticipatamente. 1123 del c.c., anche se è abitudine in molti va ripartito in base all’ articolo 1126 ovvero stabili applicare il principio sancito dall’art. 1/3 a carico della proprietà esclusiva e 2/3 a Sig. Francesco Ferrari 1124. Si precisa che l’articolo 1124 è molto carico dei restanti condomini. Distinti saluti chiaro e parla di “manutenzione e ricostru- Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili RISPOSTA zione delle scale” che non vuol dire pulizia, Sicuramente è possibile in distacco, ma oc- concetto ribadito anche nella legge 220/2012. Ulteriori chiarimenti potranno essere richiesti correrà disporre un frazionamento dei mil- agli Uffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna lesimi. Distinti saluti Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili14



2017: ritorna l'investimento immobiliare Il mattone torna ad interessare investitori e famiglia.L ' inizio del 2017 è caratteriz- 2.900 €/mq, a Genova di 2.750 € /mq, Tempi di vendita zato da segnali positivi ri- a Torino di 2.350 € /mq e a Palermo Gli ultimi dati ci dicono che nelle guardnti il mercato immobi- di 1.900 € /mq. grandi città le tempistiche di vendita liare; sia investitori, sia sono di 150 giorni contro 170 giornipersone alla ricerca della prima casa, Compravendite registrati un anno fa. I tempi di venditasi stanno muovendo concretamente. A livello nazionale le compravendite nei capoluoghi di provincia hanno unaDa un lato le incertezze che hanno in- residenziali nel 2016 sono state circa media di 180 gg contro i 184 gg di unteressato i mercati finanziari stanno re- 500.000, con un aumento del 20 % ri- anno fa ed infine i comuni dell’hin-stituendo appeal al mattone come spetto al 2015. Tutte le principali me- terland delle grandi città che hannoforma di investimento e dall’altro i tropoli della Penisola hanno mostrato fatto registrare 192 gg, in diminuzionemutui a tassi decisamente convenienti volumi in aumento. Spicca in partico- di 4 giorni rispetto ad un anno fa. Trastanno riportando sul mercato gli ac- lare l’aumento del + 20 % di Milano, le grandi città i tempi di vendita mag-quirenti; d’altro canto i prezzi degli del +18,0% di Palermo e + 15,0 % di giori si registrano a Bari (189 gg),immobili, dopo anni di ribasso, sono Bologna. Più contenuto il rialzo a mentre Napoli fa registrare scambi piùora decisamente più accessibili. Il Roma con + 4,0 %. Il segmento delle veloci (137gg).primo segnale veramente positivo, al case per vacanza è in aumento rispettodi là delle sensazioni e delle percezioni ad un anno fa come testimonia anche Tipologie e preferenzedegli operatori, lo ha dato la ripresa l' importante ritorno degli acquirenti degli acquirentidelle compravendite che, anche nel stranieri. L’analisi della domanda evidenzia che2016, hanno chiuso con un incremento.PrezziPer quanto riguarda i prezzi degli im-mobili residenziali in offerta sul mer-cato, nel 2016 si conferma una so-stanziale stabilizzazione (-0,7% dimedia nazionale).Tra le città metropolitane, quella cheha sofferto maggiormente è Genova (-2,6%). Calo dei prezzi, seppur più con-tenuti, a Palermo (-0,8%) e Firenze (-0,5%), mentre crescono a Bologna eNapoli, entrambe del +2,1%, e a Roma(+0,9%). Stabili a Milano e Torino.Milano (3.900 /mq), Firenze (3.780/mq) e Roma (3.650 /mq) sono le cittàpiù care. Nelle altre città metropoli-tane a Bologna e Napoli il prezzo è di16

nelle grandi città italiane la tipologia CONTROVENTOpiù richiesta è il trilocale, che racco-glie il 37,5% delle preferenze, a se- L 'U.P.P.I. esprime un giudizio estremamente negativo sul contenutoguire il bilocale con il 25,1%, il quat- delle dichiarazioni rilasciate dal FMI - Fondo Monetario Interna-tro locali con il 24,4% ed infine il zionale - guidato da Christine Lagarde «…l'Italia dovrebbe razionaliz-cinque locali con il 9,3%. Si registra, zare le agevolazioni fiscali, allargare la base imponibile e istituire unarispetto a sei mesi fa, un aumento della tassa moderna sulla proprietà immobiliari…».concentrazione delle richieste sui tagli Noncurante della Sovranità Nazionale, il Fondo Monetario Internazio-più grandi, trilocali, quattro locali e nale suggerisce, ma sarebbe meglio dire impone, all'Italia di tassare ul-cinque locali. La diminuzione dei teriormente il patrimonio immobiliare degli italiani.prezzi fa spostare l’attenzione sui tagli Dopo le recenti dichiarazioni del Presidente della Camera Laura Boldrinipiù ampi, ora più convenienti soprat- che si è scagliata contro l'abolizione dell'IMU sulla prima casa ètutto per chi è al primo acquisto, fe- evidente che a pagare il prezzo della crisi economica dovrebbero esserenomeno in atto da alcuni semestri. Per ancora i piccoli proprietari immobiliari per i quali si profila all'orizzontequanto riguarda le caratteristiche del- anche la nube nera della riforma del Catasto.l’immobile, continua la tendenza dei L'U.P.P.I. ricorda che le tasse sulla casa hanno superato nel 2016 i 49potenziali acquirenti ad orientarsi su miliardi di euro e dal 2012, con l'introduzione dell'IMU, la tassazionetipologie in buono stato. Le soluzioni patrimoniale sugli immobili è triplicata passando da 9 a 25 miliardi dida ristrutturare incontrano un maggior euro. Ed evidenzia che l'aumento della pressione fiscale sugli immobilifavore tra chi ha intenzione di perso- ha avuto gravi ripercussioni sul PIL avendo fortemente danneggiato ilnalizzare l’abitazione ed ha comunque settore dell'edilizia e delle costruzioni oltre ad aver causato il defaultuna buona disponibilità di spesa. Ciò del mercato immobiliare.non toglie che queste abitazioni, seimmesse sul mercato a prezzi parti- Gabriele Bruyère, Presidente Nazionale UPPIcolarmente vantaggiosi, incontrano Jean-Claude Mochet, Presidente della Commissione Fiscale UPPIcomunque il favore dei potenziali ac-quirenti, grazie anche alle agevola- tivo è quello di ridurre al minimo i spetto all’anno precedente, la percen-zioni fiscali. Le soluzioni di nuova co- costi legati alla proprietà immobiliare. tuale di chi stipula un contratto di tipostruzione subiscono ancora un’attività concordato, sempre più apprezzato perdi repricing, soprattutto nell’hinterland Locazioni la cedolare secca agevolata e le age-delle grandi città. Le spese condomi- Nel corso del 2016 i canoni di loca- volazioni IMU.niali e lo stato del contesto condomi- zione nelle grandi città hanno segna-niale continuano ad avere un peso im- lato una contrazione dei valori dello Previsioniportante nella scelta dell’immobile da 0,5% sui bilocali ed un aumento dello Per i prezzi immobiliari ci aspettiamoacquistare, dal momento che l’obiet- 0,3% sui trilocali. Nei capoluoghi di per il 2017 una leggera ripresa com- provincia la diminuzione è stata ri- presa tra l' 1 e il 2%, mentre le com- spettivamente del -1,1% per i bilocali pravendite potrebbero attestarsi in- e del -0,2% per i trilocali. Continua la torno a 510-530 mila. Le grandi città, preferenza per le abitazioni in buono che già nel 2016 sono apparse più di- stato e ben arredate. Gli ultimi dati namiche, continueranno su questo dicono che chi ha cercato una casa in trend che, nel 2017, potrebbe interes- affitto lo ha fatto nella maggioranza sare anche i capoluoghi di provincia dei casi per scelta abitativa (57,5%), e l’hinterland delle grandi città. Sul il 36,1% per motivi legati a trasferi- versante delle locazioni ci aspettiamo mento lavorativo e la restante parte è una sostanziale stabilità dei canoni. rappresentata da studenti che cam- Per poter rinforzare ed incoraggiare biano città per studiare. Nelle grandi questi flebili segnali di ripresa, è prio- città la tipologia di contratto mag- ritario non inasprire il già pesante pre- giormente stipulata è quella a canone lievo fiscale sul settore. concordato (70 %), seguita da quello a canone libero (17 %) e poi da quello Claudio Contini transitorio (13 %). In aumento, ri- Segretario Generale UPPI 17





FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Contratti di locazione a canone concordato: importanti novitàN ella Gazzetta Ufficiale n.62 venzionali sono applicabili sia nei Co- universitari distaccati e di specializ- del 15 marzo 2017, è stato muni dove sia stato sottoscritto un ac- zazione, e comunque di istituti di istru- pubblicato il decreto dei cordo territoriale (presupposto neces- zione superiore, nonché nei Comuni Ministeri delle Infrastrut- sario per stipulare contratti limitrofi e qualora il conduttore siature e dell’Economia e Finanze che “concordati”) ma anche a quelli sot- iscritto ad un corso di laurea o di for-recepisce la Convenzione Nazionale toscritti negli altri Comuni privi di ac- mazione post laurea, quali master, dot-che le associazioni della proprietà cordo. torati, specializzazioni o perfeziona-maggiormente rappresentative e le as- Altre novità riguardano i contratti di menti, in un comune diverso da quellosociazioni degli inquilini hanno sot- natura transitoria, i cui canoni sono di residenza, possono essere stipulatitoscritto il 25 ottobre 2016; conse- gli stessi dei contratti concordati con contratti per studenti universitari diguentemente la disciplina dei contratti durata 3 anni + 2 (gli accordi in questo durata da sei mesi a tre anni, rinnova-di locazione a “canone concordato”, caso possono prevedere variazioni, bili alla prima scadenza, salvo disdettaintrodotti dalla legge 431/98, viene fino ad un massimo del 20 per cento, del conduttore da comunicarsi almenonotevolmente aggiornata. dei valori minimi e massimi dei canoni un mese e non oltre tre mesi prima.Una delle principali novità contenute per tenere conto, anche per specifiche Tali contratti possono esserenel decreto è che le Associazioni po- zone, di particolari esigenze locali). sottoscritti o dal singolo studente o datranno attestare la rispondenza del Questi potranno essere definiti solo gruppi di studenti universitari o dallecontratto di locazione ai contenuti nei Comuni con oltre 10mila abi- aziende per il diritto allo studio (èdella convenzione, anche al fine di tanti. esclusa la categoria degli studentiottenere la concessione delle agevo- Per quanto riguarda i contratti di lo- “Erasmus” in quanto essi rimangonolazioni fiscali. cazione per studenti universitari, nei iscritti alla facoltà universitaria origi-Gli accordi territoriali definiranno, Comuni sede di Università, di corsi naria).quindi, le modalità di attestazione,da eseguirsi sulla base degli elementioggettivi dichiarati dalle parti contrat-tuali a cura e con assunzione di re-sponsabilità, da parte di almeno unaorganizzazione firmataria dell'ac-cordo, della rispondenza del contenutoeconomico e normativo del contrattoall'accordo stesso, anche con riguardoalle agevolazioni fiscali.Altra importante novità rispetto alpassato è la possibilità di siglare con-tratti a canone concordato dovun-que, grazie al fatto che le norme con-20

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONEFAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONEIl servizio di gestione del Proroga del contratto di locazionecontratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competenteVerifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate;del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competentesecondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazionie rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori- calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà)- calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R.- versamento dell’imposta tramite banca o posta;- predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente- invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione- comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilinoChiama per fissare il tuo appuntamento.

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Manovra fiscale correttiva per il 2017 Le novità per il settore immobiliare. Cedolare secca su locazioni turistiche, non imprenditoriali, tramite portali internetI l decreto legge n. 50 del 24 cedolare secca in caso di affitti brevi. aprile 2017, pubblicato nella Proprio l’Agenzia delle Entrate, inol- Gazzetta Ufficiale Serie Ge- tre, avrà il ruolo di controllo sul ri- nerale n. 95 del 24/4/2017- spetto della normativa.Supplemento Ordinario n. 20 - ha Il DL 50/2017 introduce ancora unaintrodotto, tra l’altro, un nuovo si- volta importanti novità fiscali perstema di tassazione riguardante le imprese e professionisti e, in questolocazioni di breve durata effettuate, caso, anche per i privati. Cosa sononon in regime imprenditoriale, tra- le locazioni brevi e soprattutto cosamite portali internet, attribuendo cambia con l’entrata in vigore dellapiù incisivi poteri di controllo da Manovrina?parte dell’Agenzia delle Entrate. Ecco di seguito tutte le novità.La norma prevede, anche per le loca-zioni brevi, la possibilità di tassa- Cedolare secca locazioni brevizione con il regime della cedolare 2017: tassazione e controllisecca, che comporta il pagamento onlinedell’imposta forfettaria del 21% Con l’entrata in vigore del DLsostitutiva al pagamento di Irpef, ad- 50/2017 è ufficiale l’introduzionedizionali comunali e regionali, impo- della cedolare secca anche sulle loca-ste di bollo e registro. zioni brevi.Non solo: la novità riguarda anche i Come previsto al comma 1 dall’art.soggetti che effettuano attività di in- 4 del Decreto Legge 50/2017, per lo-termediazione immobiliare, tra cui cazioni brevi si intendono: “i con-le piattaforme online, che diventano tratti di locazione di immobili ad uso“sostituti d’imposta” i quali dovranno abitativo di durata non superiore atrattenere da quanto corrisposto al 30 giorni, ivi inclusi quelli che pre-proprietario il 21 % che dovrà essere vedono la prestazione dei servizi diversato allo Stato. fornitura di biancheria e pulizia lo-La cedolare secca sulle locazioni cali, stipulati da persone fisiche, al dibrevi tramite portali internet intro- fuori dell’esercizio di attività d’im-dotta dal DL 50/2017, entrerà in vi- presa, direttamente o tramite soggettigore a partire dal 1° giugno 2017. che esercitano attività di intermedia-L’Agenzia delle Entrate dovrà ema- zione immobiliare, anche attraversonare il provvedimento con le istru- la gestione di portali online”.zioni operative su come applicare la La novità introdotta dal DL 50/201722

si applica, a partire dal 1° giugno Cedolare secca locazioni brevi lare secca, con l’applicazione del-2017, anche alle attività di interme- 2017: tassazione e novità del l’imposta del 21 % che sostituisce Ir-diazione online, ovvero a tutti quei DL 50/2017 pef e imposta di registro. Le novitàservizi che mettono in contatto privati Oltre ad introdurre il regime della ce- introdotte dal Decreto Legge 50/2017cittadini per locazioni di breve durata dolare secca al 21% sulle locazioni si applicano anche ai corrispettivie prevede, inoltre, l’obbligo di comu- brevi, la norma mira a regolamen- lordi derivanti da contratti di sublo-nicazione all’Agenzia delle Entrate tare soprattutto le attività di interme- cazione e contratti a titolo onerosodei contratti di locazione stipulati. diazione immobiliare online e conclusi dal comodatario aventi adL’Agenzia delle Entrate sarà chia- pertanto tali soggetti, operando come oggetto il godimento dell’immobile amata ad effettuare controlli online sul sostituti d’imposta, dovranno appli- favore di terzi.rispetto delle disposizioni e, nel caso care l’imposta del 21% come rite- La norma contenuta nel DL 50/2017di mancato rispetto delle norme in og- nuta d’acconto sui canoni e sui prevede la possibilità di aderire al re-getto, è prevista l’applicazione delle corrispettivi accreditati. In sostanza, gime della cedolare secca al 21% o disanzioni previste all’articolo 11, a partire dal 1° giugno 2017, i redditi optare per l’applicazione dell’Irpefcomma 1, del D. Lgs. 471/1997, con derivanti da contratti di locazione di per aliquote e scaglioni, con un mi-l’applicazione di sanzione ammini- breve durata potranno essere sottopo- nimo del 23%, oltre alle addizionalistrativa che va dai 250 ai 2.000 euro. sti all’imposizione fiscale della cedo- regionale e comunale, dell’imposta da pagare sul reddito da locazione. Cedolare secca locazioni brevi 2017: intermediazione immobi- liare anche online con ritenuta d’acconto Tali soggetti sono, ai sensi del comma 5, articolo 4 del DL 50/2017, obbligati ad applicare una ritenuta alla fonte del 21 % in qua- lità di sostituti d’imposta sui canoni d’affitto e sui proventi connessi alla locazione di breve durata in applica- zione del regime della cedolare secca. Se non viene applicato il regime della cedolare secca sugli affitti, la ritenuta è da considerarsi come acconto di imposta dovuta dal contribuente in relazione all’immobile locato. L’Agenzia delle Entrate dovrà, entro 60 giorni, disporre relativi codice tri- buto per il versamento della ritenuta d’acconto con modello F24. Oltre all’applicazione della ritenuta d’acconto alla fonte, gli intermediari abilitati tra cui tutti i gestori di portali online, dovranno comunicare all’A- genzia delle Entrate la stipula di ogni contratto di locazione di breve durata. La mancata comunicazione comporta l’applicazione di una sanzione am- ministrativa di importo che va dai 250 euro ai 2.000 euro, così come previsto dalla disciplina normativa dei contratti di locazione. 23

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Aliquota del 10% per cedolare secca anche nei contratti di natura transitoriaL ’Agenzia delle Entrate, con Tali contratti, inoltre, devono essere comunicazione della proroga del con- la circolare n. 8/E del 2017, stipulati a canone concordato sulla tratto di locazione per il quale è stata ha reso ufficiali le risposte base di appositi accordi tra le orga- esercitata l’opzione per la cedolare fornite in occasione di Tele- nizzazioni dei proprietari immobiliari secca, viene confermato il caratterefisco 2017, convegno informativo or- e degli inquilini, di cui all' articolo procedurale della nuova disposizioneganizzato da “Il Sole 24 Ore” ogni 2,comma 3, della L. 431/1998. introdotta con il comma 24, articoloinizio anno. La disposizione citata, ammette espli- 7- quater del D.L. 193/2016, la con-Tra i vari chiarimenti contenuti nella citamente che le parti possano stabilire seguente applicabilità della stessa an-circolare, ne segnaliamo due, molto la durata del contratto anche in osse- che alle comunicazioni presentateimportanti, riguardanti l' applicazione quio ad esigenze abitative di natura prima del 3 dicembre 2016.della cedolare secca: transitoria diverse da quelle degli stu- Ipotizzando, pertanto, un contratto di• l’aliquota ridotta del 10% può essere denti universitari. locazione 4+4 stipulato nel 2012 eapplicata anche ai contratti di natura Di conseguenza, si deve ritenere ap- prorogato tacitamente al termine deltransitoria e precisamente a quelli di plicabile l’aliquota ridotta anche ai primo quadriennio senza procederedurata compresa tra un minimo di 1 contratti di locazione transitori: alla relativa comunicazione tramitemese e un massimo di 18 mesi; • stipulati a canone concordato modello RLI all’Agenzia delle En-• la mancata presentazione della co- • relativi ad abitazioni ubicate nei co- trate, sulla base dei chiarimenti for-municazione relativa alla proroga del muni con carenze abitative o in quelli niti, il regime della cedolare secca re-contratto di locazione per il quale si è ad alta tensione abitativa. sta confermato per tale contratto aoptato per la cedolare secca non com- Infine, con riferimento alla mancata condizione che “ il contribuente abbiaporta la decadenza dall’opzione anche mantenuto un comportamento con-per le comunicazioni che andavano cludente e, dunque, non abbia corri-presentate prima del 3 dicembre 2016 sposto l’imposta di registro in rela-Con riferimento al primo punto, la cir- zione alle annualità di proroga, abbiacolare ha innanzitutto precisato che ai proceduto ai versamenti della cedo-sensi dell’ articolo 3, comma 2, del lare, compilando in maniera coerenteD.lgs. 23/2011, la cedolare secca gli appositi quadri del Modello unicocon aliquota ridotta è applicabile o del Modello 730, relativi alla cedo-esclusivamente ai contratti di loca- lare secca”.zione riferiti a unità immobiliari ubi- Analogamente, alle comunicazionicate nei Comuni con carenze di di- omesse alla data del 3 dicembre 2016sponibilità abitative (individuati dall' sarà applicabile la nuova sanzione pre-articolo 1, comma 1, lettere a) e b), vista dal comma 24, articolo 7- quater,del D.L. 551/1988) ovvero negli altri D.L. 193/2016 pari a 100 euro, ridottiComuni ad alta tensione abitativa in- a 50 euro in caso di ritardo non supe-dividuati dal CIPE. riore a 30 giorni.24

AFFIDATI ALL’UPPITEL. 051 232790 051 222258FAX 051 279340Chiama per fissare il tuo appuntamento.

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Focus su detrazione IRPEF/IRES per interventi di risparmio energeticoE cobonus 2017: confermate 31 dicembre 2017 la detrazione fi- ranno l’intero involucro dell’edificio, anche per il 2017 le detra- scale per le spese finalizzate al rispar- l’agevolazione fiscale dell’Ecobonus zioni fiscali del 65% per mio energetico della propria casa e potrà salire al 70%, nel caso in cui in- risparmio energetico. fino al 31 dicembre 2021 per quelli cideranno sul 25% della superficie volti al miglioramento delle presta- complessiva del condominio e delLa detrazione fiscale per spese fina- zioni energetiche nei condomini. 75% se invece la riqualificazione ener- L’importante novità sull’Ecobonus getica sarà finalizzata al migliora-lizzate al risparmio energetico, Eco- 2017 riguarda proprio l’estensione agli mento e al risparmio sulla spesa ener- interventi di risparmio energetico sui getica sia estiva che invernale.bonus, riguarda interventi volti a mi- condomini: la detrazione fiscale è stata Una precisazione importante da fare estesa fino al 75%. Se gli interventi e è che l’Ecobonus 2017/2021, ovverogliorare le prestazioni energetiche le spese di ristrutturazione per miglio- la detrazione fiscale dal 65% al 75% , rare l’efficienza energetica interesse- può essere richiesta soltanto su im-dell’immobile e l’agevolazione con-siste in una detrazione Irpef o Iresdal 65% al 75%.La novità più importante dell’Ecobo-nus 2017 è che rientrano tra le speseammesse all’agevolazione fiscale an-che gli interventi nei condomini e inquesto caso la detrazione Irpef potràpassare dal 70% al 75% sulla base del-l’intervento di ristrutturazione e di mi-glioramento della prestazione energe-tica effettuato e potrà essere richiestofino al 2021.L’Ecobonus 2017 consiste in una de-trazione fiscale Irpef o Ires per in-terventi di riqualificazione energeticasu immobili già esistenti. In sostanza,per tutte le spese e gli importi sostenutiai fini di migliorare le prestazionienergetiche della propria casa o diparti comuni del condominio, saràpossibile richiedere l’agevolazione fi-scale e beneficiare dello sgravio dal65% fino al 75%.La conferma dell’Ecobonus anche peri prossimi anni è arrivata con la pre-sentazione della Legge di Bilancio2017 con cui è stata prorogata fino al26

mobili ed edifici già esistenti, con • installazione di pannelli solari; Ecobonus 2017: guida alle de-prova dell’esistenza dell’edificio, di • sostituzione di impianti di climatiz- trazioni fiscali per l’installazionequalsiasi categoria catastale. Sono zazione invernale; di pannelli solariquindi ammesse tutte le costruzioni • interventi di domotica, cioè installa- Particolare attenzione bisognerà pre-residenziali, compresi i beni strumen- zione di dispositivi multimediali per stare nei casi di interventi di riqualifi-tali. il controllo a distanza degli impianti cazione energetica che prevedono l’in-Non possono di conseguenza essere di riscaldamento. stallazione di pannelli solari. Infatti,agevolabili gli interventi effettuati in L’importo massimo di spesa ammessa così come previsto dalle disposizionicorso di costruzione di un nuovo im- all’Ecobonus 2017 e utile a determi- attualmente in vigore sull’Ecobonus,mobile. nare l’ammontare della detrazione Ir- per beneficiare della detrazione fiscaleVediamo quali sono le spese e gli in- pef o Ires, è così determinato: Irpef o Ires l’installazione dei pannelliterventi ammessi alla detrazione fi- • 100.000 euro per gli interventi di ri- solari deve rispettare due condizioni:scale per il risparmio energetico e tutti qualificazione energetica; • un termine minimo di garanzia (fis-i dettagli sull’agevolazione fiscale, ov- • 60.000 euro per gli interventi sul- sato in cinque anni per i pannelli e ivero lo sgravio Irpef o Ires previsto l’involucro dell’edificio; bollitori e in due anni per gli accessoriper l’Ecobonus 2017. • 30.000 euro per la sostituzione di e i componenti tecnici); impianti di climatizzazione invernale, • la conformità alle norme UNI ENEcobonus 2017: spese e inter- ovvero installazione di impianti dotati 12975 o UNI EN 12976, certificati daventi ammessi alla detrazione fi- di caldaie a condensazione, pompe di un organismo di un Paese dell’Unionescale per risparmio energetico calore ad alta efficienza e impianti Europea e della Svizzera.L’Ecobonus 2017 consente di portare geotermici a bassa entalpia;in detrazione fiscale gli interventi e le • 60.000 euro per l’installazione di Ecobonus 2017: soggetti benefi-spese volte al risparmio energetico, pannelli solari utili alla produzione di ciari della detrazione Irpef o Iresovvero volte a migliorare l’efficienza acqua calda per usi domestici o indu- La detrazione fiscale per interventienergetica e le prestazioni dell’abita- striali e per la copertura del fabbisogno volti al risparmio energetica e alla ri-zione. di acqua calda in piscine, strutture qualificazione della propria abitazioneNello specifico, l’agevolazione del sportive, case di ricovero e cura, isti- e del condominio, ovvero quanto pre-65% per interventi sulle abitazioni ri- tuti scolastici e università. visto dall’Ecobonus 2017, è rivolta aguarda tutti gli interventi e le spese tutti i contribuenti, anche i titolari disostenute ai fini di: Ecobonus 2017: detrazione fi- reddito di impresa, che risultino pos-• miglioramento termico dell’edifcio scale condomini fino al 75%. sessori di un immobile in favore del(coibentazioni, pavimenti, finestre e Spese e importi quale vengono posti in essere inter-infissi); La detrazione del 65% si applica an- venti di riqualificazione energetica. che alle spese documentate e rimaste Nel dettaglio, i contribuenti che pos- a carico del contribuente per interventi sono richiedere la detrazione fiscale relativi a parti comuni degli edifici del 65% o del 75% nel caso di inter- condominiali o che interessino tutte venti condominiali, sono: le unità immobiliari di cui si compone • i contribuenti che conseguono red- il singolo condominio, sostenute dal dito d’impresa (persone fisiche, so- 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021. cietà di persone, società di capitali); L’Ecobonus, ovvero la detrazione Ir- • le associazioni tra professionisti; pef o Ires, sale al 70% per gli inter- • gli enti pubblici e privati che non venti sull’involucro con un’incidenza svolgono attività commerciale; superiore al 25% della superficie • persone fisiche ovvero: titolari di un dell’edificio, e al 75% per migliora- diritto reale sull’immobile, condomini mento della prestazione energetica in- per gli interventi sulle parti comuni, vernale e estiva. inquilini, coloro che possiedono un L’importo di spesa sul quale calcolare immobile in comodato, familiari o la detrazione prevista dall’Ecobonus conviventi che sostengono le spese. è di 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che com- Ecobonus 2017: le spese am- pongono l’edificio. messe alla detrazione e modalità Dal 1° gennaio 2017 possono usu- di rimborso fruire della detrazione anche gli isti- Possono usufruire della detrazione Ir- tuti autonomi di case popolari co- pef o Ires fino al 75%, gli interventi munque denominati. 27

su unità immobiliari ed edifici resi- BYE BYE EQUITALIA!! MA...denziali esistenti. Non sono infattiagevolabili le spese effettuate in corso L ’aveva annunciato il Premier Renzi: “Equitalia sparirà”. Noi cidi costruzione di un nuovo immobile. siamo subito chiesti: “ma chi sarà il suo sostituto?” La faccendaCome prova dell’esistenza dell’immo- aveva subito insospettito: ma che succederà? Chi avrà il potere e labile per il quale si richiede l’Ecobonus forza per pignorare i beni o ipotecare gli immobili dei malcapitati con-2017 bisognerà munirsi di iscrizione tribuenti?al catasto o di richiesta di accatasta- Era una soppressione solo formale: dal 1/7/2017 sorgerà un nuovomento, oppure delle ricevute di paga- Ente: “Agenzia delle Entrate – Riscossione”, naturalmente con ancoramento delle imposte comunali Ici o più poteri di Equitalia.Imu. Agenzia Entrate – Riscossione avrà la possibilità di accedere diretta-Tra le spese per le quali è possibile ri- mente all’Anagrafe tributaria, alle banche dati dell’INPS e soprattuttochiedere l’Ecobonus rientrano anche ai nostri conti correnti bancari o postali. Tutte queste banche dati eranoquelle riguardanti l’acquisto di mate- accessibili solamente dall’Agenzia delle Entrate, ora anche l’Ente diriale per il risparmio energetico e le Riscossione potrà direttamente accedervi per verificare lo stato di “sa-prestazioni professionali per l’instal- lute” del contribuente.lazione, come nel caso degli interventi Equitalia non lo poteva fare.di domotica. Risultato: procedure molto più veloci!! Dal 1/7/2017, con qualcheLa modalità di rimborso dell’Eco- click, il nuovo Ente potrà verificare immediatamente i crediti del con-bonus relativamente alle spese effet- tribuente ed il suo patrimonio, con la possibilità di aggredirlo per rifarsituate, rimane invariata rispetto a sui mancati pagamenti. Della serie: prima paga poi vediamo se hai ra-quanto previsto nelle precedenti edi- gione. Pignorare il quinto dello stipendio o direttamente il TFR nonzioni della detrazione fiscale: viene sarà un problema; l’Ente accederà alla banca dati Inps, verificheràrestituito in rate dalla durata di 10 dove lavori (se lavori) e via, il gioco è fatto: click veloce, ma doloro-anni. sissimo!Per avere diritto alla detrazione fiscale Nei rapporti tra privati è necessaria una Sentenza di un Giudice; l’Entee all’agevolazione Irpef o Ires biso- non ha bisogno del Giudice!gnerà aver particolare attenzione ai Che spettacolo! Basta aspettare 60 giorni dalla notifica della cartella,documenti da conservare ai fini della non hai pagato, e click, via dal conto corrente la cifra, oppure ti ritrovicertificazione degli interventi di riqua- l’immobile ipotecato (se hai uno o più immobili per un valore superiorelificazione energetica effettuati. ai 120.000 Euro, tranne la casa di abitazione); e se hai un inquilino che versa un affitto, lo Stato potrà pignorare pure quello!!Ecobonus 2017: documenti da Non la vedo bene questa faccenda. Il ceto medio è sempre più vessatoconservare per beneficiare della e più povero! E, come sempre, si salvi chi può!detrazione fiscaleL’Agenzia delle Entrate ha specifi- Andrea Casarini - Presidente Provinciale UPPI Bolognacato che l’Ecobonus 2017 viene ero-gato soltanto con l’invio da parte del mativa degli interventi realizzati e • i contribuenti titolari di reddito d’im-contribuente che ha effettuato la spesa la copia dell’attestato di qualifica- presa non sono soggetti all’obbligo didi ristrutturazione dei seguenti docu- zione energetica. pagare tramite bonifico, ma l’impor-menti: tante è conservare idonea documenta-• asseverazione di un tecnico abilitato Ecobonus 2017: modalità di zione per la prova delle spese.o la dichiarazione resa dal direttore pagamento Importante ricordare che l’Ecobonus nondei lavori; • nel caso di contribuenti non titolari è cumulabile con il Bonus ristruttura-• attestazione di partecipazione ad un di reddito d’impresa, il pagamento zioni al 50%, confermato anch’esso perapposito corso di formazione in caso delle spese deve essere effettuato il 2017. I contribuenti dovranno deci-di autocostruzione dei pannelli solari. esclusivamente tramite bonifico ban- dere, nel caso l’intervento di riqualifi-• certificazione energetica dell’immo- cario o postale. I contribuenti nel ver- cazione dell’immobile dovesse rientrarebile fornito dalla Regione o dall’Ente samento con bonifico dovranno indi- in ambedue le possibili agevolazioni, dilocale o attestato di qualificazione care la causale del versamento, il quale dei due benefici fiscali usufruire.energetica predisposto da un profes- codice fiscale del beneficiario della In caso di ristrutturazioni importanti ilsionista abilitato. detrazione, il numero di partita Iva o contribuente potrà suddividere le speseEntro 90 giorni dal termine dei la- il c.f. del soggetto a favore di cui si tra i due incentivi, di modo da ottenerevori di riqualificazione energetica effettua il pagamento; il massimo risparmio possibile.bisognerà trasmettere all’Enea, inmodalità telematica, la scheda infor-28



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Focus su detrazione IRPEF per acquisto mobili ed elettrodomesticiL a Legge di Stabilità 2017 ha Nel caso in cui venga effettuato un in- quistano i beni; la data di inizio lavori prorogato il bonus mobili tervento sulle parti condominiali (ad può essere dimostrata per esempio da anche per gli acquisti che esempio lavatoi o guardiola del por- eventuali abilitazioni amministrative o verranno effettuati nel corso tiere) i condòmini hanno diritto alla dalla comunicazione preventiva al- detrazione, ciascuno per la propria l’ASL, nel caso in cui sia obbligatoria.del 2017, anche se l’agevolazione si quota, solo per quanto riguarda i beni acquistati e destinati all’arredo di que- Quali sono gli interventi edilizipotrà richiedere solo per gli interventi ste parti comuni. necessari per ottenere il bonus? Per ottenere il bonus è necessario che Gli interventi che permettono di go-di ristrutturazione edilizia iniziati la data di inizio dei lavori di ristruttu- dere della detrazione sono quelli di razione preceda quella in cui si ac- manutenzione straordinaria, restaurodopo il 1° Gennaio 2016. Se inveceil mobile o l’elettrodomestico sonostati acquistati tra il 6 Giugno 2013ed il 31 Dicembre 2016, si potrà usu-fruire della detrazione solamente sesono state sostenute spese per inter-venti di recupero del patrimonio edi-lizio a partire dal 26 Giugno 2012.La detrazione IRPEF del 50% ri-guarda l’acquisto di mobili e digrandi elettrodomestici (purché nonsiano di classe inferiore alla A+, A so-lamente per i forni) destinati ad arre-dare un immobile soggetto a ristrut-turazione edilizia.Quando si può richiedereil bonus?Presupposto fondamentale per otte-nere l’agevolazione fiscale è quello direalizzare una ristrutturazione edi-lizia, sia su singole unità immobiliariresidenziali sia su parti comuni di edi-fici, anch’essi residenziali. La detra-zione spetta anche nel caso in cui ibeni acquistati vengano destinati al-l’arredo di un ambiente diverso dellostesso immobile oggetto di interventoedilizio.30

e risanamento conservativo, ristruttu- l’acquisto delle seguenti tipologie di Qual è l’importo detraibile?razione edilizia su singoli apparta- mobili acquistati: letti, armadi, cas- La detrazione del 50% deve esserementi. I lavori di manutenzione ordi- settiere, librerie, scrivanie, tavoli, se- calcolata su un importo massimo dinaria, ovvero quelli eseguibili senza die, comodini, divani, poltrone, cre- 10.000 euro riferito complessiva-alcun tipo di provvedimento urbani- denze, materassi, apparecchi di mente alle spese sostenute per l’ac-stico) invece, non permettono di ac- illuminazione. Sono stati esclusi l’ac- quisto di mobili e di grandi elettrodo-cedere al bonus. quisto di porte, di pavimentazioni, mestici. Inoltre, la detrazione dovràNel caso in cui sia stato dichiarato lo tende ed altri complementi di arredo. essere ripartita, per gli aventi diritto,stato di emergenza, il bonus si può ot- Per quanto riguarda l’acquisto di in dieci quote annuali di pari im-tenere per quanto riguarda la ricostru- nuovi elettrodomestici, si potrà acce- porto.zione o il ripristino di un immobile dere al bonus per l’acquisto di elet- Per gli interventi di ristrutturazionedanneggiato da eventi calamitosi. trodomestici di classe energetica non avviati nel 2016, l’importo massimoDanno diritto al bonus anche inter- inferiore alla A+, per i forni è suffi- di 10.000 euro dovrà essere conside-venti di restauro, risanamento conser- ciente solamente la A. rato al netto delle spese sostenute nellovativo e ristrutturazione edilizia che L’acquisto sarà agevolato per l’acqui- stesso anno e per le quali si è fruitoriguardano interi fabbricati, purché i sto di elettrodomestici privi di eti- della detrazione.lavori vengano eseguiti da imprese di chetta a condizione che per questi non Il limite dei 10.000 euro riguarda lacostruzione o ristrutturazione immo- ne sia ancora previsto l’obbligo. Gli singola unità immobiliare o la partebiliare e da cooperative edilizie che altri grandi elettrodomestici per i quali comune dell’edificio soggetto ad in-entro 18 mesi dal termine dei lavori si può ottenere il bonus sono: frigori- terventi di ristrutturazione. Di conse-abbiano venduto o assegnato l’im- feri, congelatori, lavatrici, asciugatrici, guenza il contribuente che esegue la-mobile. Si potrà ottenere il bonus an- lavastoviglie, stufe elettriche, appa- vori di ristrutturazione su più unitàche per quanto riguarda gli interventi recchi di cottura, forni a microonde, immobiliari avrà diritto a tanti bonusdi manutenzione ordinaria e straordi- piastre elettriche riscaldanti, apparec- quante le unità ristrutturate.naria, restauro, risanamento conserva- chi di riscaldamento elettrici, radiatoritivo e ristrutturazione edilizia su parti elettrici, ventilatori elettrici ed appa- Come si ottiene il bonus?comuni di edifici residenziali. recchi per il condizionamento. L’accesso al bonus potrà essere otte- Si potrà ottenere la detrazione anche nuto indicando le spese sostenute nellaQuali acquisti permettono di ot- per quanto riguarda le spese di tra- dichiarazione dei redditi (modellotenere il bonus? sporto e di montaggio dei beni ac- 730 o modello Unico Redditi personeLa detrazione si potrà ottenere per quistati. fisiche). Presupposto fondamentale per ottenere la detrazione è che i pa- gamenti siano effettuati solo mediante bonifico o carta di credito; in que- st’ultimo caso la data di pagamento sarà individuata dal giorno di utilizzo della carta di credito e non dal giorno di addebito sul conto corrente. Per i pagamenti con bonifico bancario o postale, come specificato nella cir- colare 7/2016 dell’Agenzia delle En- trate, non è necessario l’utilizzo di quello già predisposto da banche e Po- ste S.p.a. Le stesse modalità dovranno essere adottate anche per il pagamento delle spese di trasporto e di montaggio dei beni. Quali documenti conservare? • Ricevuta del bonifico • Ricevuta di avvenuta transazione • Documentazione di addebito sul conto corrente • Fatture di acquisto dei beni, ripor- tanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti. 31

SETTORE AVV. LORENZO COTTIGNOLILEGALE Presidente LAIC - Lega Amministratori Immobiliari Condominiali L’Amministratore immobiliare: ritorno al futuro Lo stato dell’arte di una professione antica e nuova.T ra i compiti statutari della stratore, e con essa la valutazione sulle oggi il mercato pone all’Amministratore nostra Associazione (LAIC principali criticità ed opportunità che immobiliare riguarda, in primo luogo, - Lega Amministratori Im- la stessa affronta attualmente. Una breve la battaglia per ottenere dal Legislatore mobiliari Condominiali) rien- ma attenta analisi ci porta ad inviduare il più ampio riconoscimento possibile, alcuni punti cardine per la crescita di ovvero l’istituzione di un Albo, se nontra certamente la promozione del ruolo tale figura professionale. La sfida che di un vero e proprio Ordine professionale,e della professionalità dell’Ammini-

che consenta una verifica iniziale e pe- così ad una corresponsabilità con i for- minio è ubicato”.riodica delle competenze e delle condotte nitori, e ad una maggior trasparenza Tanto poco tale norma è conosciuta eddei suoi componenti, a tutela dei cittadini nel rapporto con gli stessi. applicata quanto invece sarebbe utile ee della stessa categoria, non più lasciata Una traccia che il Legislatore ha indicato, valido strumento per rilanciare la figuraa sé stessa. più o meno consapevolmente, nella ul- di un professionista che non si riduca aCertamente, per potersi dimostrare de- tima Riforma del Condominio, che sa- mero contabile, ma che si proponga egna di tanto onore, la categoria dovrà rebbe idonea, inoltre, a premiare la fi- qualifichi come punto di riferimentoanche dimostrare di credere in sé stessa gura dell’Amministratore, se non altro per quella “cellula fondamentale” pere nel proprio futuro, di essere capace restituendo all’immagine professionale la convivenza civile, che – in ambitodi riqualificarsi, non solo rinnovando un pregio che oggi pare opacizzato, squisitamente sociale – è costituitaed innalzando le proprie competenze, potrebbe rinvenirsi nella valorizzazione dalla realtà condominiale.siano esse tecniche, contabili, giuridiche, del ruolo sociale dell’Amministratore. Su questi campi, decisivo sarà il ruoloamministrative, socioecomiche, rela- Si legge nella norma novellata dell’art. che sapranno giocare le Associazionizionali, ma rigettando e condannando 1135 u.c. C.c., che l’Ammnistratore, di categoria, chiamate non solo allaquelle pratiche, troppo spesso note alle su autorizzazione dell’Assemblea, può cura dell’offerta formativa iniziale ecronache, di malagestione o di collusione “partecipare e collaborare a progetti, periodica, ma anche ad una promozionecon fornitori ed imprese non sempre programmi e iniziative territoriali pro- della categoria mediante l’individua-limpidi e corretti. A tal fine, dovrà mossi dalle istituzioni locali o da soggetti zione di strumenti e di percorsi che neessere capace di individuare modalità privati qualificati, anche mediante opere valorizzino i contenuti e ne portinodi offerta dei propri servizi professionali di risanamento di parti comuni degli alla luce i migliori protagonisti, ancheche escludano ogni dubbio in tal senso, immobili nonché di demolizione, rico- attraverso una effettiva rappresentanzaquali ad esempio formule contrattuali struzione e messa in sicurezza statica, in sede istituzionale, capace di indicaremiste di appalto e mandato, con gestione al fine di favorire il recupero del patri- proposte concrete e fattive per tutelarenon solo della contabilità, ma anche monio edilizio esistente, la vivibilità i professionisti e con essi l’apporto checon la cura della manutenzione ordinaria urbana, la sicurezza e la sostenibilità essi recano a vantaggio della colletti-dei beni condominiali, chiamandosi ambientale nella zona in cui il condo- vità. 33

SETTORE AVV. MARCO PERRINA LEGALE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Lesione del decoro architettonico Un termine troppo labile per una materia così estesaN onostante nel codice civile sulla portata lesiva del decoro in que- esame risulta l’orientamento secondo vi siano diverse norme che stione causata da una determinata in- il quale il decoro architettonico pre- richiamano il concetto di novazione (Cass. civ., Sez. II, sent. n. scinde dalla raffinatezza del fabbri- “decoro architettonico”, 1286, 25 gennaio 2011 e sent. n. 1286, cato e sussiste per tutti gli immobili, 25 gennaio 2010). anche per quelli popolari e comunque non è possibile rilevare alcuna pre- Aspetto molto importante del tema in non storici o di particolare pregio. scrizione atta a definire ed esplicitare in cosa debba e/o possa consistere tale nozione. Come spesso accade, la lacuna nor- mativa tenta di essere colmata dalla Giurisprudenza di settore, la quale ha elaborato, non senza ineliminabili (più o meno espliciti e rilevanti) contrasti, il concetto di “estetica data dall’in- sieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato fornendogli una determinata fisionomia”. La violazione del decoro architetto- nico, quindi, sarebbe riconducibile al- l’ipotesi in cui un’opera violi l’eurit- mia del fabbricato mutando l’aspetto originario del bene sia nella sua glo- balità sia in relazione a singoli aspetti architettonici o parti del fabbricato.Criteri di valutazionedella lesioneLa Suprema Corte ha, infatti, statuitocome il decoro architettonico debbaessere valutato, ai sensi dell’art. 1120c.c. II° comma, tanto in relazione al-l’edificio condominiale nella sua to-talità, quanto a determinati singolipunti, rimettendo poi all’organo giu-risdizionale di merito l’accertamento34

La tutela infatti è posta al fine di vie- Tutela non vedere deprezzato il proprio benetare l’alterazione dell’insieme delle a causa delle alterazioni peggiorativelinee e dei motivi architettonici e or- La tutela del decoro architettonico, delle parti comuni dell’edificio in cuinamentali che conferiscono all’edifi- infatti, è prestata in favore del singolo insiste.cio un determinato aspetto che va va- condomino e non del condominio E’ proprio per questo che risulta irri-lutato con riferimento alla linea nella sua interezza con la conseguenza levante che l’opera lesiva sia effet-estetica del palazzo, indipendente- che le decisioni dell’assemblea – fa- tuata sulla facciata principale o quellamente dal suo pregio artistico (Cass., vorevoli o contrarie che siano – non secondaria, mentre risulta di capitalesent. n. 8731/1998; sent. n. possano essere considerate definitive. importanza, invece, verificare se, e in2313/1988; sent. n. 2189, 13 aprile Ne perviene come il divieto di alterare quale misura, l’opera comporti un po-1981). il decoro architettonico del fabbricato tenziale depauperamento del patrimo-Pertanto, già solo il mancato rispetto non possa essere sanato da delibere nio dei singoli condomini.dello “stile” del fabbricato condomi- condominiali, se non all’unanimità Nonostante la Giurisprudenza sia ar-niale comporterebbe di per sé un’al- dei partecipanti al condominio. rivata a ritenere in re ipsa il dannoterazione peggiorativa dell’aspetto ar- Il parere contrario anche di un solo economico derivante dalla lesione delchitettonico complessivo, quindi non condomino costituisce l’assenza di decoro architettonico in presenza diconsentita (Cass., sent. n. 2189, 13 una valida autorizzazione dell’inno- opere di grande impatto, numerose al-aprile 1981). vazione lesiva, con il diritto del con- tre volte la stessa risulta aver addos-Non risulta rilevante che l’innova- domino di chiedere senza limiti di sato l’onere di provare un effettivo ezione in esame risulti più o meno vi- tempo (tenuto conto dell’imprescrit- concreto deprezzamento del benesibile a terzi e che quindi, per esem- tibilità dell’azione) la rimessione in condominiale a carico di colui che la-pio, venga ad incidere sua facciata pristino dei luoghi (Cass., Sez. II, mentava la lesione del decoro archi-principale del condominio, poiché sent. n. 851, 16 gennaio 2007). tettonico, precisando come tale le-l’interesse tutelato è quello del sin- Scopo della tutela del decoro archi- sione sia possibile solo in presenza digolo condomino a non vedere rovi- tettonico, risulta essere l’interesse una precisa diminuzione del valorenata la facciata del proprio immobile. economico del singolo proprietario a economico del bene immobile.



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Invio delle comunicazioni Tessera di disdetta ai conduttori del condominio (su espressa richiesta della proprietà) È stata istituita la tessera tramite RACCOMANDATA A.R. che permette di iscrivere all’Associazione anche Risoluzione anticipata del contratto di locazione il Condominio. - predisposizione della comunicazione Servizio al competente Ufficio delle Entrate; di intermediazione per vendite - invio della comunicazione con il e locazioni Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate.; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.- eventuale servizio di incasso loca- I NOSTRI PARTNER zione PER VOI- predisposizione della comunicazione al conduttore con evidenziato il ca- Poter contare su servizi Imprese edili none aggiornato, richiesta di rim- importanti e su aziende ed artigiane borso dell’imposta di registro di com- selezionate: selezionate petenza del conduttore e trasmis- un altro aiuto sione di copia del Mod. F24; invio di UPPI agli associati. eseguono lavori di manuten- della stessa comunicazione tramite RACCOMANDATA A.R.; zione, riparazione e ristruttura-- invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA zione su immobili e relativi im- A.R.; pianti a prezzi concorrenziali.Opzione e/o revocacedolare secca- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle En- trate- comunicazioni ai conduttori in rela- zione alle opzioni esercitateProroga del contrattodi locazione- predisposizione della comunicazione al competente Ufficio delle Entrate;- invio della comunicazione con il Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate;- invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.;40

L’ASSISTENZAAssistenza legale Aggiornamento ISTAT ei nostri avvocati assistono gli associati compilazionenelle controversie. mod. F24Assistenza fiscale Essere sempre in linea con l’ade- guamento del canone di locazionei nostri commercialisti forniscono tutte secondo i parametri ISTAT e nonle consulenze su tasse, imposte e a- sbagliare più nella compilazione delgevolazioni fiscali, relative al settore modello di versamento.immobiliare e curano i ricorsi in Com-missione Tributaria.Dichiarazione dei redditiDichiarazione dei redditiModello730 e Modello UnicoDichiarazioni e calcoli I.M.U.UPPI fornisce assistenza completanella presentazione e nella stesuradella dichiarazionedei redditi con l’esperienza di chi daquarant’anni aiuta le persone a nonperdersi nel mare delle normative.Osservatorio Centro studiimmobiliare è il laboratorio giuridico-fiscale,istituito per studiare l’evoluzione costituito appositamentedel mercato immobiliare per l’approfondimento(compravendite e locazioni) delle problematiche riguardantie per fornire sondaggi e statistiche. il settore immobiliare. 41

LE PRATICHE Pratiche I.M.U. La nuova imposta comunale I.M.U. colpisce i beni immobili. Occorrerà procedere ad una attenta ricognizione degli immobili (terreni e fabbricati, anche rurali). Rivolgiti a noi per non incorrere in sanzioni pecuniarie Ti assisteremo provvedendo ai calcoli e a verificare la tua situazione cata- stale richiedendo visure e planimetrie per gli immobili in tutta Italia.Avere la certezza del miglior Dichiarazioni Pratiche detrazionemodo di agire per ogni tipo di successione IRPEF 50%di pratica legata alla casa:da quelle per testamenti e • Consulenza sulla redazione Consulenza sulle detrazioni per ri-successioni fino a quelle per strutturazione: massimali, aliquota inle detrazioni di legge. dei testamenti corso. • Deposito fiduciario testamenti Pratiche detrazione IRPEF 65% • Riunioni di usufrutto Consulenza sulle detrazioni • Pratiche successorie per risparmio energetico.Una vera e propria segreteria I CONTRATTIa disposizione per compila-zione, stesura e registrazioni Contratti di comodato ed impianti ad energia rinnovabile;dei contratti e di tutte le cer- • Progettazione di impiantitificazioni. Certificazione energetica ad energia rinnovabileContratti e sicurezza nei (fotovoltaico, ecc.)di locazione luoghi di lavoro • Consulenza in materiaabitativa a canone di Sicurezza nei luoghi di lavorolibero o concordato • Elaborazione di Analisi e tematiche collegate energetiche su edifici ed impianti; ed adeguamenti alla nuovaContratti di locazione normativa (Testo Unicoad uso commerciale • Elaborazione di Certificazioni della Sicurezza D. lgs. 9 aprile energetiche e attestati di 2008, n. 81, elaborazione delRegistrazione qualificazione energetica; documento di valutazione deicontratti presso rischi, piani di emergenza, ecc.;)l’Agenzia delle Entrate • Pratiche per l’ottenimento • Consulenza in materia delle Tariffe incentivanti di Prevenzione Incendi per impianti fotovoltaici42

CON UPPILIBERA LA TUA CASADALLA MORSA La casa è un bene prezioso ac- Il Governo italiano ha deciso di pe- quistato con i risparmi di nalizzare ancora una volta i piccoli una vita che sono proprietari, ossatura sana dell’ Italia, stati fortemente saccheggiando i sacrifici di una vita. tassati dalle imposte sui Il bene casa è in pericolo, le nor- redditi. mative burocratico - legislative e fi- scali che pesano su di essa (TA.RI, Il proprieta- TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA, REGISTRO, IMU) costringono i pro- rio ha la grossa re- prietari a pagare anche dove non c’è reddito, ma solo perdita, lo Stato di sponsabilità e Diritto non c’è più. incombenza di man- Organizziamoci per protestare al fine di ottenere una drastica ridu- tenere in efficienza zione dell’imposizione fiscale sulla casa e la possibilità di dedurre dal l’immobile e per farlo oc- reddito tutte le spese sostenute per manutenzioni. corrono risorse e capitali, ma le Difendiamoci dalla voracità del fisco. leggi italiane insieme alla pesante tassazione imposta sugli immobili rendono difficile, se non impossibile,Avere una casa sembra essere questo compito.un lusso e non più la necessitàprimaria di ogni individuo. Le tasse colpiscono la casa pesan-UPPI agisce in concreto per temente e la legislazione italiana vi-evidenziare e fermare una tas- gente non tutela il proprietario, ma losazione ormai altissima. punisce. u SCARICA L’APP@UPPIBologna www.uppi-bologna.it DELL’UPPIIl sito internet dell’UPPI di Bologna è attivo con aggiornamenti costanti. UPPI BolognaPotranno essere consultati: i servizi offerti dall’associazione,le sue finalità ed altre notizie utili per i proprietari di immobili.Per messaggi di posta elettronica: [email protected] nostra mailing listVuoi essere informato tempestivamente su tutte le novità riguardanti la proprietà immobiliaree le attività dell’Associazione?Iscriviti alla mailing list dell’UPPI di Bologna.Invia una mail ad [email protected] con:• i tuoi dati • il tuo numero di iscrizione all’Associazione • la tua autorizzazione all’invio 43

LE SEDI DELL’UPPIPER LA PROVINCIA DI BOLOGNASEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdìFax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30www.uppi-bologna.it Sabato solo su [email protected] [email protected] lunedì al venerdìdalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Loc. Rastignano, Via Mattei, 9DELEGAZIONI Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 Previo appuntamentoBOLOGNA ZONA LEVANTE [email protected] Vizzani, 72/FTel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 PIEVE DI CENTODal lunedì al venerdì Via Provinciale Cento, 8dalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. Tel. 051 68.61.262Dopo le ore 16,00 previo appuntamento Dal lunedì al venerdì[email protected] dalle ore 9,30 - 12,30 e 16,00 - 19,00 [email protected] DELL’EMILIAVia Emilia,118/B PORRETTA TERMETel. e Fax 051 73.44.22 Via Mazzini, 177Dal lunedì al venerdì Tel. e Fax 0534 21.227dalle ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00 Previo appuntamentoPrevio appuntamento [email protected]@libero.it SAN GIOVANNI IN PERSICETOCASALECCHIO DI RENO NORD Via Guardia Nazionale, 21Via Caravaggio, 36 Tel. e Fax 051 82.39.96Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 Dal lunedì al venerdìPrevio appuntamento telefonico dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,[email protected] [email protected] DI RENO SUD SAN LAZZARO DI SAVENAZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI Via Emilia, 219Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959Tel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00Dal lunedì al venerdì Previo appuntamentodalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 [email protected] [email protected] Siamo uniciCASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIA L’UPPI è l’unica associazione sindacaleARGELATO a carattere nazionale di proprietari immobiliariPiazza Amendola, 2Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 Il Ministero del Lavoro e delle PoliticheMartedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 Sociali, con il protocollo n. 15/0014502Previo appuntamento del 15/12/2004 ha riconosciuto l’[email protected] Unione Piccoli Proprietari Immobiliari comeCASTEL SAN PIETRO TERME Associazione sindacale a carattereVia Meucci, 25/A nazionale ai sensi della Legge 311/73.Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00Sabato su [email protected]



Rrubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le normeA cura dell’ avvocato ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - ArgelatoC on questa rubrica l’UPPI tardiva registrazione del contratto, e fornisce ai lettori tempe- cioè il contratto sarà perfettamente va- stive notizie sulle inter- lido ed efficace sin dalla sua sottoscri- pretazioni giurispruden- zione. ziali in materie che interessano la casa Liceità o meno dell’aumento del ca- none di locazione in un accordo pri- ed il territorio. vato. Quesito. È valido l’accordo con ilLocazione quale le parti stabiliscono un aumento del canone di locazione non previstoLocazione commerciale: la registra- in contratto? in misura differenziata e crescente perzione tardiva sana il contratto. La risposta della Cassazione. No frazioni successive di tempo a condi-Quesito. La nullità del contratto di lo- (Corte di Cassazione, sentenza n. zione però che tale aumento sia anco-cazione commerciale per mancata re- 8669/2017). L’art. 32 della legge 392 rato ad elementi predeterminati ed ido-gistrazione è sanabile? del 1978, infatti, non consente la pos- nei ad influire sull’equilibrioLa risposta della Corte. Sì (Corte di sibilità di riconoscere al locatore, in contrattuale.Cassazione, sentenza n. 10498/2017). una locazione commerciale, una va-Con la recente pronuncia n. 10498 riazione in aumento del canone di lo- Contratto di locazione - recesso an-dello scorso 28 aprile 2017, la Su- cazione se non nei limiti in essa pre- ticipato del conduttore-mancatoprema Corte è tornata sulla discussa visti, pari al 75% delle variazioni preavviso.questione della nullità del contratto di accertate dall’ISTAT dell’indice dei Quesito. L’accettazione anticipatalocazione registrato tardivamente, os- prezzi al consumo per le famiglie di delle chiavi da parte del proprietariosia oltre i trenta giorni dalla sua sotto- operai e impiegati; dovendo pertanto equivale a rinuncia dei canoni dovutiscrizione. Secondo i giudici, infatti, ritenersi affetta da nullità ogni clausola per il mancato preavviso?se la sanzione di nullità deriva “dalla volta ad attribuire al locatore aumenti La risposta della Cassazione. Noviolazione dell’obbligo di registra- di canone in misura maggiore.zione del contratto, allora sembrerebbe N.B. Tale orientamento, consolidatoragionevole ammettere un effetto sa- e pacifico, però, non esclude che sinante al comportamento del contraente possa determinare il cd. “canone a sca-che, sia pur tardivamente, adempia a letta”, e cioè che le parti possano pre-quell’obbligo”. Il contratto è salvo vedere la determinazione del canonequindi, ma da quando? La nullità delcontratto risulta sanata ex tunc dalla46

(Corte di Cassazione, Ordinanza triplo della rendita riguardanti i con- Condominio9271/2017). In tema di locazione di tratti in nero denunciati nel periodoimmobile urbano, se il locatore accetta 2011-2015. Installazione ascensore in condominio.la riconsegna anticipata dell’immobile Ricordiamo, in proposito, che tale Quesito. Il regolamento di condomi-locato non perde il diritto di ottenere norma aveva consentito agli inquilini nio può impedire la realizzazione diil pagamento dei canoni non ancora che tra il 2011 e il 2015 avevano de- un ascensore per disabili?scaduti fino al termine del contratto. nunciato di pagare un canone in nero, La risposta della Cassazione. NoPertanto, la riconsegna anticipata non di corrispondere invece che il canone (Corte di Cassazione, sentenza n.fa venir meno per il conduttore che pattuito, un importo alquanto esiguo 7938/2017). In tema di eliminazioneesercita il recesso senza il rispetto del pari a tre volte la rendita catastale di barriere architettoniche la l. 13/1989previsto termine di preavviso, l’ob- quale indennità di occupazione per gli costituisce espressione di un principiobligo di pagare il canone per tutto tale alloggi affittati senza contratti regi- di solidarietà sociale e persegue finalitàperiodo. strati (i contratti in quanto non regi- di carattere pubblicistico volte a favo- strati erano nulli e quindi non si poteva rire, nell’interesse generale, l’accessi-La Corte Costituzionale “grazia” gli parlare di canone bensì solo di inden- bilità agli edifici. In forza di tale prin-inquilini sugli affitti in nero denun- nità di occupazione). cipio, la sopraelevazione delciati tra il 2011 ed il 2015 (Sentenza Questa norma era stata emanata dopo preesistente impianto di ascensore ed87/2017) che ben due sentenze della Consulta il conseguente ampliamento della scalaLa Corte Costituzionale con la sen- si erano pronunciate sull’incostituzio- padronale, non possono essere esclusitenza n. 87 depositata in data nalità dell’affitto cosiddetto “ridotto”. unicamente dalla disposizione del re-13.04.2017 e pubblicata nella G.U in I proprietari di immobili locati in nero golamento condominiale che subordinidata 19.04.2017 ha rigettato la que- avevano allora impugnato i contratti l’esecuzione di tale opera all’autoriz-stione di incostituzionalità sottoposta tardivamente registrati dai conduttori zazione del condominio. Tale disposi-al suo vaglio dal Tribunale di Roma innanzi il Tribunale di Roma che zione del regolamento condominiale,sulla norma - art. 1, comma 59, n. 5, aveva sollevato questione di costitu- infatti, risulta troppo restrittiva. L’a-della legge di stabilità del 2016 “gra- zionalità della normativa approvata scensore andrà installato, quindi, maziando” gli inquilini che nulla in più con la legge di stabilità del 2016, per con quali limiti? L’unico limite da ri-dovranno corrispondere ai proprietari violazione degli artt. 136 e 3 Cost. spettare è quello dell’art. 1102 c.c.per gli affitti pagati nella misura del La Corte ha però rigettato la questione sull’utilizzo del bene comune in con- affermando la legittimità della norma dominio. Inoltre, non è necessario che contestata. In conseguenza di tale pro- il disabile presente in condominio che nuncia, dunque, gli inquilini non sa- richiede l’installazione dell’ascensore, ranno costretti a rimborsare i proprie- poi lo utilizzi effettivamente. tari della differenza tra i canoni dovuti e quanto effettivamente pagato ma Tutela del diritto di veduta. unicamente a versare un'indennità di Quesito. Se le tende del vicino vio- occupazione come ristoro per la de- lano il diritto di veduta, può il condo- tenzione dell'immobile senza titolo, mino rimuoverle di sua iniziativa? essendo i contratti nulli. Indennità che, La risposta della Cassazione. sfortunatamente per i proprietari, coin- No(Corte di Cassazione, sentenza n. cide proprio con quanto già pagato da- 13912/2017). La Corte di Cassazione gli inquilini. penale, infatti, ha confermato la con- La Corte per superare la questione danna per violazione di domicilio al- della incostituzionalità della norma l’uomo che si era introdotto nel cortile sollevata dal Tribunale di Roma ha af- del vicino per smontare le tende, sot- fermato che la disposizione contestata, tostanti il suo balcone, che riteneva riferendosi ad un'indennità di occupa- violassero il suo diritto di veduta. E il zione e non ad un canone, non ripro- fatto che sul posizionamento delle duce il contenuto delle disposizioni tende fosse intervenuto un provvedi- dichiarate incostituzionali e permette mento d’urgenza del tribunale civile inoltre di superare la presunta viola- che ne aveva ordinato la rimozione? zione dell'art. 3 Cost. perché si tratte- Nulla da fare, neanche l’illegittima ap- rebbe di due fattispecie diverse rife- posizione delle tende giustificava in rite, l'una, ad un canone periodico di alcun la violazione di domicilio com- pagamento, l'altra, ad una indennità messa. Nessuna giustizia fai da te è di occupazione. consentita. 47

SCARICA LA Separazione e mantenimento dei figli NUOVISSIMA Sul mantenimento ordinario. APP DELL’UPPI Quesito. Come si quantifica il contri- buto al mantenimento dei figli che il GRATUITAMENTE genitore è tenuto a corrispondere? SUL TUO La risposta della Cassazione (Corte di Cassazione, Ordinanza n. 6593 del SMARTPHONE 2017). “Il nuovo testo dell’art. 155 c.c. O TABLET nell’imporre a ciascuno dei coniugi l’obbligo di provvedere al manteni- Basterà accedere ai negozi virtuali tramite il pro- mento dei figli in misura proporzionale prio smartphone o tablet per diventare un buon al proprio reddito, sembra individuare, proprietario di casa e per tutelare i propri interessi. quali elementi da tenere in conto nella determinazione dell’assegno, oltre alle Da oggi potrete scari- esigenze del figlio, anche il tenore di care gratuitamente l’ap- vita dallo stesso goduto in costanza di plicazione contenente convivenza e le risorse economiche tutti i riferimenti delle dei genitori, nonché i tempi di perma- Sedi UPPI d’Italia, la nenza presso ciascuno di essi e la va- lenza economica dei compiti domestici rivista Nazionale e le e di cura da loro assunti”. Confermata notizie flash che vi così la sentenza che stabiliva un man- terranno aggiornati tenimento mensile di ottocento euro a sulle ultime novità carico del padre! del pianeta casa. Sulle spese straordinarie L’applicazione co- Quesito. Il padre è tenuto a contribuire munica automatica- al pagamento del 50% delle spese per mente la Sede l’iscrizione della figlia minore alla UPPI più vicina a scuola privata, decisa dalla madre, an- cui l’associato po- che se non era stato informato pre- ventivamente? trà telefonare o La risposta della Cassazione. Sì scrivere diretta- (Corte di Cassazione, Ordinanza mente. 4060/2017). Secondo la Corte, infatti, non era configurabile alcun obbligoDifendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!! di informazione preventiva o concer- tazione con l’altro genitore, in rela- zione alla scelta della scuola del mi- nore ed alle conseguenti spese straordinarie che ne sarebbero deri- vate. L’unico elemento da tenere in considerazione era infatti quello di as- sumere la decisione del “maggiore in- teresse” per il figlio. L’altro genitore, se non si è opposto per tempo a tale scelta specificando i motivi per i quali si sarebbe dovuta preferire una scuola pubblica ad una scuola privata, sarà tenuto al rimborso all’ex del 50% delle spese straordinarie sostenute. Nulla da fare quindi per il padre, che dovrà con- tribuire anche alla salata retta della scuola privata.