Abitare Informati Settembre 18

servizi energiaLe nuove agevolazioniper il risparmio energeticoCampagna del Gruppo Heraper l’installazione di pannelli solarinegli impianti condominialicon produzione centralizzatadi acqua calda ad uso sanitario. Studio di fattibilità Progettazione Fornitura e installazione impianto solare Collaudo e messa in servizioL’intervento viene eseguitosenza esborso di denaro da partedei condomini i quali dovrannosemplicemente cedere il creditod’imposta generato dall’EcoBonus.Ilvaloreresiduodell’interventoverràretribuitoalGruppoHeraaddebitandoalcondominiol’energiatermica,KWhtermici,prodottadalsoleadunvalore,IVAcompresa,inferioredel5%rispettoaquellaprodottadallecaldaie.Dasubitoilcondominioiniziaarisparmiareutilizzandol’acquacaldaprodottadalsole.Doposetteanniprevediamochel’impiantosisiatotalmenteripagatoevienequindicedutogratuitamentealcondominLo. L’IMPIANTO SOLARE? LO PAGA IL SOLE!Per informazioni contatta il tuo amministratore di condominio o chiama direttamente per informazioni HERA SERVIZI ENERGIA Srl sede operativa di Bologna: Via Tolmino, 54 - Tel. 051.560633 e-mail [email protected] sito http//hse.gruppohera.it/



SOMMARIO Editoriale 6 L’UPPI di Bologna al SAIE 2018 10 Investimenti immobiliari negli Stati Uniti 16 Contratti a canone concordato: differenze di metodo 18Abitare Informati. House Organ Decreto dignità: le principali novitàUnione Piccoli Proprietari ImmobiliariArea Metropolitana Bolognese dopo la conversione in legge 20 Le tipologie dei contratti di locazione 22n. 3 Trimestrale - SETTEMBRE 2018 - Anno XXII La tassazione attuale dei beni immobili 26Direttore Responsabile: Claudio ContiniDirettore Editoriale: Claudio Contini Contratto di locazione:Progetto grafico:Arcobaleno Pubblicità - Bologna la prima registrazione tardiva sana la nullità 30Stampa: Ravvedimento operoso senza limiti di tempo 32MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl Le nostre città richiedono urgenti piani di rigenerazione 34Ufficio Pubblicità:Arcobaleno Pubblicità TUTTI I SERVIZI UPPI 37Bologna - Tel. 051.32.04.24 Un posto al sole 50Registrato al Tribunale di Bologna in data Diritto d’uso esclusivo in condominio 5212/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. Quesiti On line 56 Sono leciti gli interessi di mora su spese di condominio? 58 I CONTATTI UPPI Assegno divorzile: novità giurisprudenziale suoi effetti 60 Breve focus sulla servitù di passaggio 62 Per ogni richiesta e infor- mazione sui servizi forniti Passaggio coattivo, passaggio necessario e servitù: dall’UPPI, per appuntamenti e ogni altra comunicazione: quali differenze? 64 La professionalità al servizio del condominio 66 Area Metropolitana Il rispetto delle norme di sicurezza nel condominio 70 Bolognese Difformità edilizia e concetto di tolleranza 72 Via Testoni, 1/B Tutti a teatro 74 40123 Bologna Tel. 051 232790 LE RUBRICHE 051 222258 Agenda dei fornitori per la casa 4 Fax 051 279340 Gli orientamenti dei giudici 46 [email protected] www.uppi-bologna.it Affidati all’UPPI: novità nei servizi ORARI D’APERTURA: 25-27-49-51-55-71-79 dal lunedì al venerdì Condominio: Domande e Risposte 14 ore 9-12 • 14-18 Hokusai. Hiroshige - Oltre l’onda 80



Agenda dei fornitori per la casaAGENZIE DI PULIZIE IMPIANTI TERMICI PRONTO INTERVENTO VENTURIDIABLO SERVICE ECO TERMO LOGIC AUTOSPURGHIBologna e provincia Via Tolmino, 54 - Bologna Via Zanini, 2-4Tel. 051 6218509 - 340 2911651 Tel. 051 781196 Anzola dell’Emilia (Bo)335 7799126 - 329 4283531 Tel. 051 731110 - 800 010815www.diablopulizie.it 051 563535 [email protected] www.ecotermologic.it www.paginegialle.it/venturi-06 [email protected] RISTRUTTURAZIONICONDOMINIALI HERA ENERGIE CIACCIO CASASTUDIO MONTI Via Tolmino, 54 - Bologna Via della Filanda, 2 - Bologna Tel. 051 560633 Tel. 051 6151301 - 051 6178281Via A.Costa, 149/A - Bologna www.heraenergie.itTel. 051 434785 339 4988426 IMPRESE EDILI [email protected] 335 6755808 - 349 4160812 www.ciacciocasa.itwww.studioamministrativomonti.it CIACCIO CASA VETRERIESTUDIO PAGANELLI Via della Filanda, 2 - Bologna VETRERIA Tel. 051 6151301 NUOVA SELEDIVia Caravaggio, 36Casalecchio di Reno (Bo) 051 6178281 Via del Fonditore, 6/4 - BolognaTel. 051 4399088 339 4988426 Tel. 051 534356Fax 051 4390661 www.ciacciocasa.it [email protected] PORTE E FINESTRE TERMOIDRAULICAAUTOSPURGHI IDRONOVA PIÙ SERRAMENTIVENTURI AUTOSPURGHI Via Larga, 15/6C - Bologna Via Fossolo, 48/9 - Bologna Tel. 051 533992Via Zanini, 2-4 Tel. 051 492144 www.idronova-bo.itAnzola dell’Emilia (Bo) www.piuserramenti.itTel. 051 731110 - 800 010815 Sede Provincialewww.paginegialle.it/venturi-06 di BolognaGIARDINIERI Via Testoni, 1/B 40123 BolognaGARDEN Tel. 051 232790BENITO DALL’OLIO 051 222258Via Birbanteria, 22/2 Fax 051 279340Castenaso (Bo)Tel. 051 789530www.gardendallolio.itZAMBON MAURIZIOVia Mingarano, 7 - Budrio (Bo)Tel. 338 9607978IMPIANTIIDROTERMOSANITARIIDRONOVAVia Larga, 15/6C - BolognaTel. 051 533992www.idronova-bo.it4

Polizia di Stato 113 L’Agenda dei fornitori per la casa:Vigili del fuoco 115Guardia di finanza 117 le aziende ed i tecniciSoccorso sanitario 118 selezionati da Abitare InformatiCorpo forestale 1515Telefono Azzurro 19696Comune di Bologna 051.219.31.11Numero unico 112emergenze 051.3131 800.713.666Guardia 800.713.900Medica 803.500 051.266626Pronto InterventoHera GasPronto InterventoHera AcquaSegnalazioneGuasti EnelPolizia MunicipaleCentrale Radio Operativa 5

editoriale Le banche travolgono miliardi di risparmiL ’incertezza politica verificatasi dopo le elezioni miliardi dei contribuenti nel salvataggio del Monte dei del 4 marzo, ha scatenato la speculazione finan- Paschi di Siena (Mps), il terzo istituto di credito italiano ziaria facendo salire il differenziale tra Btp ita- privato, ora passato sotto il controllo per il 70% del Te- liani e Bund tedeschi (c.d. Spread) a oltre 300 soro.punti. Sono stati mesi di forti tensioni sui mercati finan- Trovare i responsabili di tutti i fallimenti che hanno fattoziari, che hanno provocato effetti devastanti; i tassi con perdere miliardi ai risparmiatori non è facile. Molte in-i quali lo Stato rifinanzia periodicamente il debito sono chieste giudiziarie penali e civili hanno individuato, e involati dallo 0,91% al 2,64%; il rialzo dello spread de- alcuni casi sanzionato, le responsabilità dei vertici ban-termina mutui più costosi. I tassi di interesse più alti cari coinvolti.creano grossi problemi al credito al consumo causando La Commissione parlamentare, presieduta da Pierferdi-difficoltà a interi settori economici. Tassi più alti e fi- nando Casini che ha concluso i lavori con la scadenzananziamenti più difficili hanno conseguenze pesanti an- della precedente Legislatura, ha individuato molte cri-che nel mercato del lavoro, già particolarmente debole ticità del sistema (in particolare le carenze della vigi-con un livello di disoccupazione fermo all’11 %. lanza della Banca d’Italia e della Consob, le inefficienzeL’incendio divampato in Italia per le incertezze politi- delle strutture burocratiche del Ministero del tesoro) cheche, l’accanimento della speculazione sulla mancata ri- il nuovo Parlamento dovrà sanare.duzione del debito pubblico (che è continuato a salire a Le operazioni di ristoro a favore dei risparmiatori2.302 miliardi a marzo 2018) hanno aumentato il “ri- stanno procedendo a rilento da parte dell’Arbitro cheschio Paese” con il pericolo di disperdere in poco tempo agisce sulla base del principio che le banche acquirentie con poche mosse il bene insostituibile della fiducia. I sono tenute a risarcire i danni ai risparmiatori beffaticittadini elettori, i risparmiatori, gli investitori stranieri da comportamenti scorretti, messi in opera dai prece-sono rimasti frastornati dalla bufera che si è abbattuta denti amministratori.negli ultimi mesi. In questi ultimi dieci anni si è visto di tutto: conflitti d’in-Il pericolo dell’autunno è il proposito, annunciato dal- teresse, consulenze di comodo, favori agli amici, mutuil’agenzia Moody’s, di tagliare il rating dopo che negli facili a gruppi politici, imprenditori da supportare ancheultimi cinque anni il debito, in valore assoluto, è aumen- senza garanzie, scalate bancarie legate a intrighi e col-tato di 245 miliardi, pari al 131,8 del Pil con una soglia lusioni politiche nei territori più bisognosi di credito.limite dello spread che supera i 500 punti, oltre la quale E il virus continua a camminare. Ha a che fare con lal’Italia non sarebbe più in grado di ottenere credito. modestia oggettiva di una classe dirigente scelta con cri-In questo quadro i risparmiatori italiani hanno perduto teri discutibili, che s’installa nel ponte di comando dellemiliardi di euro, dopo aver subito danni ingenti per aver banche grazie a relazioni di potere.sottoscritto obbligazioni subordinate in buona fede, in- Nel sistema del credito è ancora in pieno svolgimento lagannati dalle banche che “piazzavano” titoli a rischio rischiosa operazione di smaltimento dei crediti inesigi-spacciandoli per sicuri. bili (Npl), quintuplicati in cinque anni. La vendita deiÈ trascorso poco più di un anno dal crac delle quattro crediti deteriorati avviene intorno al 18% del loro va-banche (Etruria, Banca Marche, CariChieti, CariFer- lore, comportando perdite cospicue nei bilanci bancari.rara) che hanno operato per anni in violazione degli ob- Le conseguenze per i risparmiatori consistono in fortiblighi d’informazione, diligenza, correttezza, perdite di valore di azioni e obbligazionari bancarie,trasparenza previsti dal Testo Unico bancario. troppo spesso cedute loro da incauti operatori.Vi sono state proteste, manifestazioni davanti alle sedi,complicati iter burocratici; sono stati spesi miliardi per Claudio Continisalvare la Popolare di Vicenza e la Veneto Banca e so- Segretario Generale UPPI Bolognaprattutto il governo ha deciso di sborsare una ventina di6



ABITARESPECIALE DAVIDE DALL’OLIO Garden Benito Dall’Olio L‘estate sta finendo ma non la zanzara tigre e i suoi pericoli per la saluteI Il problema delle zanzare, pur- scono con il finire dell’estate ma con- qua dell’irrigazione con tre tipi di troppo, si è ormai esteso oltre tinuano a tormentarci e a creare po- azione a scelta: repellente, insetticida il periodo dei classici mesi tenziali pericoli per la salute. e fertilizzante. estivi, e si è inoltre aggravato Quindi è bene provvedere alla difesa Questa sistema si chiama Filtrissimocon l’arrivo della zanzara tigre e di più volte durante l’anno, con trattamenti e ha già dimostrato grande efficacia,altre zanzare esotiche, che veicolano anti zanzara tigre che siano in grado di ma con l’utilizzo di Adamo, il by passinfezioni come la febbre West Nile – liberarci da questo nuovo flagello. automatico ideato da Garden Benitola Febbre del Nilo - partico-larmente presente quest’anno Un sistema efficace e definitivo Dall’Olio, il miglioramentoin Emilia Romagna e che Uno dei sistemi ideati negli ultimi delle prestazioni e dell’effica-viene diffusa anche dalle zan- tempi dimostra di essere il più efficace cia aumenta notevolmente.zare autoctone. tra quelli disponibili: è quello delle Adamo consente di aumentareNon esiste ancora un vaccino cartucce filtro da inserire a valle degli la durata di ogni cartuccia fil-per questa infezione trasmessa impianti di irrigazione sia automatici tro da un mese a un anno, perdalle zanzare, che adesso tro- che manuali, quindi anche quelli più mezzo di un migliore utilizzovano anche in Italia il clima semplici. Queste cartucce filtro dilui- della programmazione degliadatto alla proliferazione e scono il prodotto anti zanzare nell’ac- interventi e potendo anche al-quindi all’aumento della loro ternare le 3 fasi (repellente, in-pericolosità, specialmente per setticida e concimazione)persone affette da patologie senza altre azioni, dato che leche indeboliscono il sistema 3 cartucce vengono installateimmunitario. contemporaneamente nel byIl tasso di umidità elevato, la pass automatico e program-presenza di depositi di acqua mate per funzionare solostagnante e il clima caldo ben quando necessario: si evitaoltre l’autunno, sono condi- quindi di intervenire continua-zioni ideali per le zanzare, e ormai mente sull’impianto Filtris-dobbiamo rassegnarci alla loro pre- simo sostituendo continuamente lesenza anche durante i mesi cosidetti cartucce.freddi. Il by pass automatico Adamo si puòL’Emilia-Romagna è sta una delle re- installare sui sistemi Filtrissimo giàgioni più colpite dalla febbre del Nilo esistenti e ovviamente in un nuovotra luglio e agosto 2018. E anche a impianti che verrà installato conte-Bologna l’allarme resta alto, dato che stualmente, per avere così la maggioreappunto le nuove zanzare non spari- efficacia della combinata Filtrissimo - Adamo fin da subito.8



L’UPPI di Bologna al SAIE 2018 Dal 17 al 20 ottobreA ncora una volta l’UPPI dato: una tipologia di contratto, previ- terno del PADIGLIONE 22 si svolge- raccoglie successi e rico- sta dalla legge 431/98 che consente di ranno interessanti convegni a cui par- noscimenti ed anche per affittare gli immobili ad un canone de- teciperanno dirigenti nazionali e quest’anno è stata invitata finito dagli Accordi locali tra le Asso- locali dell’UPPI, consulenti e profes- ciazioni di categoria e che prevede sionisti, sempre in prima fila per po-al SAIE 2018 che si svolgerà contemporaneamente degli sgravi fi- ter informare i cittadini sulle novità scali per i proprietari quali la cedolare immobiliari.dal 17 al 20 ottobre prossimi. secca al 10% e l’IMU agevolata. Tra questi Giovedì pomeriggio 18 Ot- Da sempre l’UPPI si impegna ad tobre alle 14.30, presso la sala VerdeSaremo presenti con un nostro stand informare, in modo puntuale e detta- del Padiglione 22 si terrà il convegno gliato, i proprietari su questa possibi- promosso dalla nostra Associazioneall’interno del Padiglione 22, ospitidi CONDOMINIOITALIA Expo,dove consulenti e collaboratori del-l’UPPI saranno a disposizione dei vi-sitatori per rispondere ad ogni lità vantaggiosa, sia per loro che per bolognese dal titolo: LOCAZIONI Adomanda sul pianeta casa: condomi- gli inquilini. Una soluzione, quella CANONE CONCORDATO: UNOnio, locazioni, detrazioni fiscali, que- del canone calmierato, che ha messo STRUMENTO PER AFFITTARE PA-stioni tecniche e notarili. d’accordo tutti e che ha soddisfatto a GANDO MENO IMPOSTE.Inoltre, presso il nostro stand, sarà tal punto entrambe le categorie da far Sono a disposizione dei biglietti peroperativo un vero e proprio sportello registrare, negli ultimi anni, un’im- l’ingresso alla fiera: contattateci perinformativo sulle modalità e i vantaggi pennata di sottoscrizioni. verificare la disponibilità.del contratto d’affitto a canone concor- Nell’arco delle varie giornate all’in- Vi aspettiamo numerosi!!!10



UP UNIONE PI PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI12

13

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti COLONNA DI SCARICO CON- gruppo di condomini che ne trae utilità. Ciò come è possibile addebitare ad un solo DOMINIALE fermo restando che secondo la giurisprudenza gruppo di condòmini la spesa del ripristino? i canali di scarico sono oggetto di proprietà La formazione di calcare avviene perché il Abito in un condominio di 12 appartamenti comune solo fino al punto di diramazione condominio non ha un impianto di depura- e per motivi non accertati si è rotta la degli impianti di locali di proprietà esclusi- zione dell’acqua. colonna di scarico inserita nel muro peri- va. • Per restringimento o deformazione delle metrale con notevoli danni agli appartamenti A questo punto, occorre fare alcune precisa- colonne di scarico (generalmente in plastica sottostanti. L’amministratore ha suddiviso zioni di ordine pratico. Premesso che le tu- facilmente deformabile). Ancora ci si chiede la spesa a carico soltanto dei condomini bazioni verticali sono comuni a tutti i condò- quale colpa possono avere i condomini della serviti da detta colonna. mini, articolo 1117 del Codice Civile (salvo colonna che genera questo danno? La causa Dato che ho forti dubbi sulla regolarità del- che un regolamento contrattuale disponga va ricercata nella costruzione del fabbricato l’addebito sono a chiedere il Vostro parere, diversamente) supponendo che vi sia una o all’uso di materiali certamente non idonei si ringrazia e si rimane in attesa di una rottura di uno scarico verticale a servizio di a sopportare certe temperature dell’acqua. cortese risposta. un solo gruppo di condòmini, lo Studio Alla luce di quanto sopra evidenziato, lo ritiene, nel rispetto dell’articolo suddetto Studio ritiene che ogni spesa relativa agli Distinti saluti Lazzari Franco che il costo si debba ripartire fra tutti i con- interventi delle colonne debba porsi a carico domini. dell’intero condominio in base all’articolo RISPOSTA Supponiamo invece che trattasi di una oc- 1117 del Codice Civile essendo molto diffi- I suoi dubbi sono fondati, di seguito cercherò di clusione con conseguente fuoriuscita di acqua coltoso e rischioso fare riferimento all’articolo motivare i suoi dubbi (vedi sito dello Studio): con danni agli appartamenti sottostanti occorre 1123 del Codice Civile. Colonne di scarico condominiali a servizio accertarne la causa. Quanto sopra è ben chiarito dalla sentenza solo di alcuni condòmini - ripartizione Le occlusioni avvengono per i seguenti della cassazione del 18/12/1995, n. 12894 delle spese relative motivi : che si riporta. L’argomento è fonte di pareri discordanti e • Per negligenza di qualche utente il quale “La spesa per la riparazione dei canali di di discussioni infinite. ha immesso nella colonna di scarico materiali scarico è a carico di tutti i condòmini per la Lo Studio, in base anche alla lunga esperienza, non idonei. In questo caso si dovrebbe sud- parte relativa alla colonna verticale di scarico cercherà di fare chiarezza sempre nel rispetto dividere la spesa in base all’articolo 1123, e a carico dei rispettivi proprietari per la di quanto stabilito dagli articoli 1117 e 1123 salvo che non venga individuato il respon- parte relativa alle tubazioni che si diramano del Codice Civile. sabile, il quale a questo punto dovrà assumersi verso i singoli appartamenti, compresa la Come prima cosa occorre verificare se esiste tutti gli oneri relativi alla riparazione. spesa di ripartizione del tratto della tubazione un regolamento contrattuale che contenga Come è possibile imputare una spesa dovuta orizzontale che si innesta in quella verticale particolari vincoli. a negligenza ad un condomino il quale può (Cass., sent. n. 12894 del 18/12/1995).” Fatto questo, si ritiene applicabile il principio avere l’appartamento disabitato? oppure si di cui all’articolo 1123 del Codice Civile. è sempre comportato diligentemente? Ulteriori chiarimenti potranno essere richiesti Infatti, è pacifico che qualora un edificio • Per la formazione nella colonna di lastre agli Uffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna abbia più impianti destinati a servire una di calcare le quali impediscono il regolare parte dell’intero fabbricato, le spese relative deflusso dell’acqua. Anche in questo caso alla loro manutenzione sono a carico del14



CHARLES BERNARDINI Nixon Peabody LLP Presidente UPPI Chicago Investimenti immobiliari negli Stati Uniti Oltre oceano si aprono nuove opportunità per gli investitori italianiL a combinazione tra un tasso le aziende italiane di acquisire im- Mancanza di residenze di interesse storicamente mobili a buon mercato in distretti ru- Circa 150 milioni di giovani profes- basso, una forte e continua rali di produzione e assemblaggio di sionisti e neo-laureati stano entrando crescita dell’economia e i prodotti, con il vantaggio di un costo del mercato immobiliare per cercare di manodopera che in molte zone non casa ed è evidente la carenza di of- forti rischi per gli investitori in altri è lontano dai livelli cinesi (dove tra ferta soprattutto per gli immobili l’altro tali costi sono in continuo au- piccoli ad alta prestazione energe- paesi del mondo, hanno portato ad un mento). tica. Questi fenomeni hanno avuto risultati sostenuto aumento in richieste di im- anche per piccoli e medi investitori Investire e Guadagnare singoli italiani, che hanno acquistato con investimento mobili, specialmente nei centri delle immobili ai fini di investimento in in un appartamento in USA USA, affittandoli con notevole gua- Esempio: Chicago centro, 112 m2 grandi città. dagno annuale e vedendo il loro in- • appartamento composto da 2 bagni, vestimento crescere contemporanea- 2 camere da letto, soggiorno, cucinaDall’altra parte, il fenomeno tutto mente alla crescita dei valori di • prezzo di mercato/acquisto mercato. $ 520.000,00americano di crescita delle grandi • caparra 35%: $ 181.650,00 • mutuo $ 337.350,00 per 10 annicittà e la continua mancanza di ade- • Rate mutuo / interesse $ 1.811/meseguato lavoro nelle campagne (con il • spese condominiali $ 600/mese • tasse immobiliari $ 504/mesetrasferimento dalla campagna e dai • profitto netto dopo tasse e spese: $ 11.316/annosobborghi al centro città delle sedi • percentuale di ritorno: 6%; più crescita di valore del mercatoprincipali di grandi aziende) hannocome conseguenza l’opportunità per Richiesta per case per anziani Nei prossimi 15 anni si prevede una richiesta di circa 25 milioni di case per anziani (case con annessi servizi assistenziali in grandi città dove sono opportunità per servizi medici e cul- turali adeguati).16

VITO ZIVOLI CCIM Vice Presidente UPPI ChicagoImmobili industrialiQuesta nicchia è stata la più remune-rativa negli anni recenti e le previsioniparlano di ulteriore crescita. La com-binazione tra la riduzione in tassi peraziende (attuata dall’amministrazioneTrump) e gli incentivi economici of-ferti da stati e governi locali (fino a20% dell’investimento, grazie al no-stro Sistema fiscale assai decentraliz-zato dove enti governativi locali de-cidono per se stessi le imposte epossono trattare incentivi per attirareposti di lavoro), permette una estremaconvenienza in investimenti in immo-bili industriali statunitensi.Appartamenti per studentiNegli USA gli studenti universitarinon vivono a casa. Questo settore im-mobiliare ha il tasso di crescita fra ipiù alti. Si può investire in questa nic-chia tramite fondi o nell’acquisto diimmobili privati.Con questo contributo abbiamo of-ferto una sintesi delle nicchie di in-teresse nel mondo immobiliare ame-ricano. Siamo a disposizione viamail per ulteriori precisazioni:[email protected] LE CONTINUE PRESSIONI DELL’UNIONE EUROPEA: UPPI CONTRARIA ALL’AUMENTO DELLE TASSE A ncora una volta, senza alcun pudore, l’Unione Europea interviene nelle decisioni di un governo democratica- mente eletto. Il Fondo Monetario Internazionale, guidato da Christine Lagarde si è, infatti, espresso contro la flat tax e il reddito di cittadinanza raccomandando l’estensione del Job Act a tutti i contratti stabili. Già in precedenza lo stesso Fondo Monetario Internazionale aveva indicato come prioritario il risanamento dei conti pubblici, richiedendo all’Italia una maggiore tassazione sulla proprietà immobiliare e sui risparmi, chiedendo, inoltre, l’introduzione di una super-patrimoniale. L’U.P.P.I., unica associazione a tutela della proprietà immobiliare accreditata al Parlamento Europeo, sosterrà il Governo italiano nelle sue battaglie per chiedere all’Europa una più equa tassazione sulla proprietà immobiliare e l’introduzione della cedolare secca sull’uso diverso da quello abitativo riservato alle persone fisiche, ossia, su tutte le locazioni che gravitano intorno alle attività commerciali, alberghiere e artigianali, già fortemente in crisi a causa della recessione economica. Per l’U.P.P.I., solo un alleggerimento della tassazione sulla proprietà immobiliare consentirà al settore di riacquistare spinta e di giovare all’economia del Paese intero permettendo al PIL di riprendere a crescere. Il Presidente Nazionale UPPI Avv. Gabriele Bruyère 17

SETTORE RAG. ANDREA CASARINI FISCALE Presidente Provinciale UPPI Bologna Contratti a canone concordato: differenze di metodo I differenti comportamenti degli uffici territoriali dell’ Agenzia delle EntrateI n base al D.M. 16/1/2017, pub- in maniera puntuale la norma per blicato in G.U. n.62 del quanto attiene la decorrenza dell’assi- 15/3/2017, che ha quindi de- stenza (non obbligatoria) e dell’atte- correnza dal giorno stazione (obbligatoria, solo ai fini fi-30/03/2017, tutti gli accordi locali, che scali, in caso di mancanza diregolamentano i contratti a canone assistenza), facendo l’esempio dell’ac-concordato, sottoscritti dalle Associa- cordo di Firenze del 20/10/2017. Tuttizioni maggiormente rappresentative i contratti a canone concordato sotto-della proprietà e degli inquilini dopo scritti, e non decorrenti, dopo la datail giorno 30/03/2017, devono conte- del 20/10/2017 per immobili situatinere le prescrizioni dettate dal D.M. nell’Area Metropolitana Fiorentina,16/1/2017. Con detto D.M. sono , devono essere o assistiti o attestati seinoltre, stati pubblicati i modelli tipo le parti vorrano godere delle agevola-di contratto A, B e C, rispettivamente zioni fiscali. Così per i contratti sotto-canoni concordati ordinari, transitori scritti per l’Area Metropolitana Bolo-per studenti universitari e transitori per gnese dopo il 9/10/2017 (datalavoratori fuori sede. In particolare dell’accordo 26/9/2017, ma decorrentel’articolo 1, comma 8, del decreto pre- dal 9/10/2017). Conseguentemente pervede che “Le parti contrattuali, nella usufruire dei benefici fiscali (riduzionedefinizione del canone effettivo, pos- IMU e cedolare secca ridotta) occorresono essere assistite, a loro richiesta, o l’ assistenza nella sottoscrizione, o l’dalle rispettive organizzazioni della attestazione di rispondenza.proprietà edilizia e dei conduttori. Gli I problemi si pongono all’ atto dellaaccordi definiscono, per i contratti registrazione del contratto; alcuni ufficinon assistiti, le modalità di attesta- territoriali dell’ Agenzia delle Entratezione, da eseguirsi, sulla base degli richiedono l’attestazione allegata alelementi oggettivi dichiarati dalle parti contratto a canone concordato all’attocontrattuali a cura e con assunzione della registrazione, pena il non rico-di responsabilità, da parte di almeno noscimento delle agevolazioni; altriuna organizzazione firmataria dell’ac- uffici non richiedono nulla.cordo, della rispondenza del contenuto La Risoluzione Ministeriale 31/e citataeconomico e normativo del contratto è molto chiara: “Per quanto attiene alall'accordo stesso, anche con riguardo quesito relativo alla necessità di pro-alle agevolazioni fiscali”. durre detta attestazione in allegato alLa risoluzione dell’Agenzia delle En- contratto di locazione, in sede di regi-trate n.31/e del 20/04/2018 interpreta strazione, si fa presente che il decreto18

non definisce un obbligo in capo alle Caso pratico: Richiesta di registrazione RLI da L2 a L1 ? Non lo può fare, inparti contrattuali di procedere all’alle- di contratto di locazione a canone con- quanto i dati indicati nel modello RLIgazione né tale obbligo emerge dalle cordato di appartamento situato in un sono dichiarazioni rese dal contri-previsioni dettate dal Testo unico del- Comune ad alta tensione abitativa. Sul buente, così anche come indicato nellal’imposta di registro, approvato con il modello RLI viene indicato il codice Consulenza giuridica n. 954-92/2016DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR); L2 (canone concordato in Comune ad della Direzione Centrale dell’Agenzial’assenza di un obbligo non esclude, alta tensione abitativa). L’ Agenzia delle Entrate.tuttavia, che le parti possano, comun- delle Entrate potrebbe rifiutare la re- A nostro parere l’Ufficio deve regi-que, procedere a detta allegazione, in gistrazione (ma questo può comportare strare i contratti di locazione a canonesede di registrazione del contratto di una denuncia per omissione di atti concordato con i codici dichiarati dallocazione.” d’ufficio) e quindi l’addetto opta per contribuente ed indicati nel modelloSi precisa, inoltre, che il modello A (o negare l’agevolazione, in quanto il RLI; in sede di eventuale opportunoB o C) allegato al D.M. 16/1/2017 non contratto è mancante di attestazione accertamento, senz’altro potrà e dovràprevede alcuna allegazione di attesta- dell’Associazione. Qui sorge il pro- richiedere, dando un termine di giornizioni di alcun tipo. Si precisa, inoltre, blema: non riconoscere l’agevolazione 60 al contribuente, l’attestazione diche in sede di registrazione telematica significa modificare il codice nel mo- cui il D.M. 16/1/2017 in mancanza didel contratto non vi è alcun obbligo di dello RLI da L2 a L1. Può l’addetto assistenza indicata nel contratto stesso,allegazione di detta attestazione, ma allo sportello modificare il codice in- da parte delle Associazioni firmatariesolo ed esclusivamente la facoltà. dicato dal contribuente nel modello dell’accordo. 19

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Decreto dignità: le principali novità dopo la conversione in leggeS ulla Gazzetta Ufficiale causali per i contratti stipulati a partire novi superati i 12 mesi. dell’11 agosto 2018 è stata dal 14 luglio 2018. Diventa obbliga- Per incentivare le assunzioni stabili è pubblicata la Legge 9 ago- toria l’assunzione con contratto a stato inoltre prorogato fino al 2020 il sto 2018 di conversione del tempo indeterminato in caso di man- bonus per l’assunzione di disoccupati cata indicazione della causale dei rin- fino a 35 anni di età. L’incentivo, ero- Decreto Legge n. 87/2018, meglio co- nosciuto come “Decreto Dignità” ri- guardante numerose novità in materia di lavoro e fisco, come le nuove di- sposizioni sui contratti a tempo deter- minato, il periodo transitorio fino al 31 ottobre 2018, l’ abolizione del- l’obbligo di registrazione per le fatture elettroniche, esonero dallo spesometro per i produttori agricoli e compensa- zione dei debiti fiscali con i crediti verso la Pubblica Amministrazione an- che per il 2018. Contrariamente a quanto annunciato, non sono stati aboliti redditometro e spesometro. In merito alla comuni- cazione dei dati delle fatture emesse e ricevute, è stata prorogata la sca- denza per l’invio dello spesometro del terzo trimestre al 28 febbraio 2019. Nessun differimento, invece, dell’in- vio anche per la scadenza del 30 set- tembre 2018 (primo semestre ovvero secondo trimestre). Le nuove disposizioni riguardanti i contratti a tempo determinato non riguarderanno da subito quelli già in corso per i quali è stato invece previsto un periodo transitorio fino al mese di ottobre. Saranno invece operative da subito le nuove regole su durata, rinnovi e20

gato nella forma di sgravio contribu- per tutti i produttori agricoli assogget- Modificando le regole previste daltivo, spetterà per i primi tre anni e fino tati al regime IVA agevolato. Jobs Act, in caso di licenziamento il-ad un massimo di 3.000 euro annui. Eliminato il meccanismo della scis- legittimo, inoltre, l’indennità massimaTornano i voucher in agricoltura, tu- sione dei pagamenti, split payment, concessa al singolo lavoratore sale arismo e per i piccoli alberghi: il di- per le prestazioni di servizi rese alla 36 mensilità.vieto di ricorrere al contratto di pre- Pubblica Amministrazione i cui com- Importante il pacchetto di misure in-stazione occasionale previsto pensi sono assoggettati a ritenute alla trodotte per limitare la delocalizza-dall’articolo 54-bis del D.L. n. fonte. zione delle imprese che spostano la50/2017 non si applicherà per le Estensione anche per il 2018 delle produzione in Paesi terzi dopo averaziende operanti in tali settori che ab- norme che consentono la compensa- beneficiato di aiuti dallo Stato e chebiamo alle dipendenze fino ad otto la- zione delle cartelle esattoriali in favore non potranno spostare la sede all’e-voratori. delle imprese titolari di crediti com- stero per i successivi cinque anni.Per imprenditori agricoli, aziende al- merciali e professionali non prescritti, Approvate in via definitiva anche leberghiere e strutture ricettive del turi- certi, liquidi ed esigibili, maturati nei novità per i diplomati magistrali in-smo, l’arco temporale di riferimento confronti della pubblica amministra- trodotte per salvaguardare i posti diper la durata della prestazione passa zione, con riferimento ai carichi affi- docente in scuola d’infanzia e scuolada tre a dieci giorni. dati agli Agenti della riscossione entro primaria.Prorogato l’ obbligo di fattura elettro- il 31 dicembre 2017. Per l’anno scolastico 2018/2019 vienenica carburanti al 1° gennaio 2019. Quanto disposto dal DL 87/2018 è sol- salvaguardata la continuità didattica,Approvato l’esonero della registra- tanto la proroga della scadenza della con riferimento ai docenti in possessozione contabile delle e-fatture e, in comunicazione dei dati del terzo tri- di diploma magistrale conseguitomerito allo spesometro, viene abolito mestre, che slitta dal 30 novembre entro il 2001/2002 e i cui contratti sa-l’obbligo di comunicazione dei dati 2018 al 29 febbraio 2019. rebbero decaduti a seguito della deci- Tra le misure contenute nel Decreto sione del Consiglio di Stato con la Dignità vi è non l’abolizione, bensì quale era stato dichiarato insufficiente la revisione del redditometro che il possesso di tale diploma per l’inse- viene modificato per “riorientarlo rimento in GAE. maggiormente in chiave di contrasto In particolare, all’articolo 4-bis del de- all’evasione fiscale derivante dall’e- creto dignità convertito nella legge n. conomia non osservata”. 96 del 9 agosto 2018, è stato stabilito In materia di lavoro il Decreto Di- che il MIUR, entro 120 giorni dalla gnità prevede misure maggiori e più comunicazione, dovrà provvedere alla incisive. trasformazione dei contratti in es- In primo luogo è confermata la stretta sere in contratti a tempo determi- ai contratti a tempo determinato, nato con termine finale non posteriore per i quali il limite di durata massima al 30 giugno 2019. è ridotto da 36 a 24 mesi e il numero Sarà inoltre bandito un concorso di rinnovi consentiti passa da 5 a 4. straordinario per titoli e prova orale Inoltre, viene ripristinata in caso di in ciascuna regione e riservato ai di- rinnovo e per contratti che superino i plomati magistrali e ai laureati in 12 mesi di durata, l’obbligo di indi- Scienze della formazione primaria in cazione della causale. possesso dei requisiti minimi di ser- Sarà possibile, quindi, rinnovare un vizio presso le scuole statali. contratto soltanto per esigenze tem- Il concorso per i diplomati magistrali poranee ed oggettive, nonché sostitu- entro il 2001/2002 servirà alla coper- tive, connesse ad incrementi tempo- tura del 50% dei posti vacanti e di- ranei, significativi e non sponibili presso scuole d’infanzia e programmabili dell’attività ordinaria, primaria mediante ricorso alle gradua- relative a lavorazioni e a picchi di at- torie del nuovo concorso straordinario tività stagionali. Inoltre, per contra- fino all’integrale scorrimento delle stare l’utilizzo di contratti a termine, stesse. si applicherà, inoltre, un costo contri- L’altra metà dei posti sarà coperta in- butivo crescente di 0,5 punti per ogni vece dal ricorso alle graduatorie di rinnovo a partire dal secondo. concorsi ordinari per titoli ed esami. 21

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Le tipologie dei contratti di locazioneI l contratto di locazione è una nel merito, appunto, del contenuto e che - contratti di locazione a favore degli tipologia di accordo (negozio regolano le varie tipologie di contratto. studenti universitari. giuridico) stipulata tra il loca- Con la legge n. 431/1998 è stato abo- tore (proprietario), che mette a lito il cosiddetto “equo canone”, re- Canone liberodisposizione l’immobile, e il locatario gime vincolistico che obbligava i pro- Il contratto di locazione a canone li-(inquilino), che gode del bene ver- prietari a locare gli immobili ad un bero prevede la libera contrattazionesando un canone, impegnandosi a re- canone molto basso, senza possibilità tra le parti, che determinano l’importostituirlo alla scadenza prevista. di alternativa. del canone. Vi è un vincolo per il pro-Il contratto di locazione ha una natura Col superamento dell’ “equo canone” prietario che riguarda la durata di quat-consensuale, poiché la sua stipula ri- avvenuto con la citata legge 431/1998, tro anni rinnovabili di ulteriori quattrochiede, formalmente, solo la reciproca sono state introdotte nel nostro ordi- anni. Occorre l’attestazione di presta-manifestazione di consenso, ed ha una namento diverse tipologie contrattuali: zione energetica (APE).forma libera, perché il codice civile • contratti di locazione a canone libero; Sono esclusi da questa tipologia dinon prevede una forma contrattuale • contratti di locazione a canone “age- contratto di locazione:specifica, disciplinandone generica- volato” (c.d. concordato) : • gli immobili di pregio (categorie ca-mente il contenuto. - contratti di locazione ad uso transi- tastali A/1, A/8, A/9, per cui vale laVi sono poi Leggi speciali che entrano torio per lavoratori fuori sede; normativa del codice civile);



• le case popolari; zioni della proprietà immobiliare e novabili.• le case di villeggiatura, per usi tran- quelle dell’ inquilinato; Il contratto deve contenere una seriesitori o adibite a foresteria; • la determinazione della durata del di elementi obbligatori, quali:• gli immobili che non sono conside- contratto. • le generalità delle parti contraenti;rati abitazione, quali cantine o garage. Il contratto a canone concordato può es- • l’importo del canone;La durata minima di questo tipo di sere stipulato in tutti i comuni, compresi • le modalità di pagamento;contratto è fissata per legge: 4 anni + quelli non ad alta densità abitativa. • la durata della locazione;4 anni. Alla luce di ciò, qualora le La durata del contratto è di minimo 3 • l’attestazione dell’esigenza transito-parti concordassero una durata infe- anni + 2 anni. Dopo la prima scadenza: ria (esempio la dichiarazione di un da-riore, la clausola sarebbe nulla. • è possibile stipulare in maniera con- tore di lavoro circa il trasferimentoDopo i primi 4 anni il rinnovo è tacito, sensuale un nuovo contratto; temporaneo di un dipendente).a meno che una delle parti non comu- • il precedente contratto sarà prorogatonichi la disdetta 6 mesi prima della per legge per gli altri 2 anni, a meno Studenti universitariscadenza del contratto; la parte loca- che l’inquilino, per motivi personali, Il contratto di locazione per studentitaria (inquilino) può avvalersi del re- non provveda ad inviare la disdetta entro universitari è una particolare tipologiacesso anticipato per motivi previsti 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni. di contratto ad uso transitorio, che an-dal contratto o per gravi motivi, ov- che in questo caso non potrà prevederevero circostanze oggettive, sopravve- Uso transitorio un canone superiore a quello “concor-nute e imprevedibili. Questa tipologia di contratto può es- dato”. sere stipulata esclusivamente in alcuni Il contratto di locazione per studentiCanone concordato casi specifici, ovvero per esigenze universitari ha una durata minimaIl contratto di locazione ad uso abita- temporanee non turistiche. Il canone di 6 mesi e una durata massima ditivo a “canone concordato” si basa su non potrà superare quello previsto per 36 mesi, non rinnovabili.disposizioni diverse: il canale “concordato”. Va specificato il riferimento al fatto• la determinazione del canone, fissato La durata varia da un minimo di un che l’inquilino è uno studente univer-da un accordo locale tra organizza- mese ad un massimo di 18, non rin- sitario fuori sede.24

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 ATTESTAZIONEFAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Sono stati sottoscritti nuovi accordi territoriali per la stipula dei contratti di locazione a canone concordato. L’U.P.P.I., quale firmataria dell’accordo, è abilitata a dare assistenza nella corretta sottoscrizione dei contratti di locazione ed a rilasciare l’apposita attestazione di rispondenza, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni fiscali.Chiama per fissare il tuo appuntamento.

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in BolognaLa tassazione attuale dei beni immobili Le principali imposte gravanti sul settoreL a proprietà immobiliare co- menti e sulle locazioni attestatosi, an- unica), introdotta nel 2011, che ac- stituisce da sempre un fattore che per il 2017, ad oltre 42 miliardi corpa l’Ici, l’IRPEF e le relative ad- fondamentale nell’economia di euro. dizionali sulle rendite fondiarie dei italiana e a tutt’oggi rappre- Ma quali sono, nel dettaglio, le impo- beni non locati. L’imposta municipalesenta ben il 61,2% della ricchezza ste che gravano sugli immobili? unica si applica a tutti gli immobilinetta delle famiglie. Gli ambiti principali di prelievo sono posseduti (seconde case, uffici, im-L’ incidenza della ricchezza immobi- tre: mobili commerciali), ad eccezioneliare nel contesto italiano ha generato • Imposte sul valore patrimoniale dell’abitazione principale (primauna massiccia tassazione sui beni im- dell’immobile casa), con una base imponibile calco-mobili (specie ad uso abitativo e pro- • Imposte sui redditi prodotti dall’im- lata a partire dalla rendita catastale ri-duttivo), che ha reso l’Italia il paese mobile valutata del 5%, aumentata del 60%,dell’area europea con il maggiore pre- • Imposte sui trasferimenti. con applicazione dell’aliquota previstalievo fiscale sulla proprietà immobi- La principale voce riguardante il da ciascun comune.liare, con un gettito derivante dalle primo gruppo di imposte è rappresen- L’IRPEF invece, a cui sono assog-imposte sulla proprietà, sui trasferi- tata dall’IMU (Imposta municipale gettati i redditi derivanti dalla loca-

zione degli immobili, appartiene alla SCARICA LAseconda categoria. Dal 2011, sola- NUOVISSIMAmente per gli immobili ad uso abita- APP DELL’UPPItivo ceduti in locazione, vi è la possi-bilità di scegliere un regime opzionale GRATUITAMENTEdi tassazione , la cedolare secca, che SUL TUOconsente di evitare il cumulo dei red-diti Irpef (da valutare la convenienza, SMARTPHONEsoprattutto in presenza di redditi po- O TABLETtenzialmente “incapienti”).Vi sono, inoltre, le imposte applicate Basterà accedere ai negozi virtuali tramite il pro-ai trasferimenti aventi ad oggetto im- prio smartphone o tablet per diventare un buonmobili. proprietario di casa e per tutelare i propri interessi.Deve essere versata, infatti, per ogniacquisto immobiliare, l’imposta di re- Da oggi potrete scari-gistro, proporzionale al valore del- care gratuitamente l’ap-l’immobile, calcolata sulla base im- plicazione contenenteponibile calcolate applicando alla tutti i riferimenti dellerendita catastale coefficienti prestabi- Sedi UPPI d’Italia, laliti; sui beni immobili non abitativi labase imponibile è costituita dal valore rivista Nazionale e leeffettivo pattuito tra le parti. General- notizie flash che vimente l’imposta di registro corri- terranno aggiornatisponde al 7% , ma aliquote diverse sulle ultime novitàvengono applicate se si acquista da del pianeta casa.privato o da impresa, ovvero se l’im-mobile è prima o seconda casa. Il me- L’applicazione co-desimo discorso è applicabile all’IVA, munica automatica-nel caso in cui l’alienante dell’immo- mente la Sedebile sia rappresentato da un impresa; UPPI più vicina aanche in questo caso le aliquote ap- cui l’associato po-plicate differiscono sensibilmente aseconda dei casi, con un’oscillazione trà telefonare oche va dal 4% al 21% (per le abita- scrivere diretta-zioni di lusso). mente.Per le volture catastali, iscrizioni, tra-scrizioni ed ogni variazione nei registri Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!!immobiliari è prevista la correspon-sione dell’imposta ipotecaria e ca-tastale che corrisponde in genere, inmancanza dei requisiti per le agevo-lazioni previste dalla legge, al 2% delvalore catastale dell’immobile.In caso di donazione o successioneereditaria vanno corrisposte le impo-ste sulle successioni e donazioni e leipotecarie e catastali, con possibilitàdi richiesta di agevolazioni “primacasa”.All’atto di registrazione del contrattodi locazione del bene immobile, deveessere poi corrisposta, annualmente,l’ imposta di registro sul contratto dilocazione, che è generalmente pari al2% del canone annuo, con sconto del30% in caso di contratto a canone con-

cordato in Comuni ad alta tensione finanziare i servizi comunali. Questa terminata applicando alla base impo-abitativa. si compone di due parti: TARI e nibile dell’IMU un’aliquota fissa delloDal 2011 il legislatore ha introdotto TASI; la prima sostituisce sostanzial- 0,5 per mille.la possibilità per il locatore di sosti- mente la Tares ed è l’imposta gravante Da ultimo si ricorda l’IVIE (impostatuire l’Irpef sui redditi da locazione su chiunque, a qualunque titolo, oc- sul valore degli immobili situati all’e-ad uso abitativo, l’ imposta di registro cupi o tenga a disposizione locali o stero), imposta dovuta da tutte le per-e l’imposta di bollo, con la cedolare aree suscettibili di produrre rifiuti ur- sone fisiche residenti in Italia che pos-secca. L’importo della cedolare secca, bani; mentre la seconda componente siedono beni immobili all’estero. Iche è facoltativa, differisce a seconda della “service tax”, la TASI, è stata beni soggetti ad Ivie sono tutti i fab-della tipologia di canone prevista dal configurata dal legislatore come il cor- bricati, aree fabbricabili e terreni acontratto: l’ aliquota è del 10% (15% rispettivo da pagare per l’erogazione qualsiasi uso destinati. L’aliquota èa partire dal 2020) sulle locazione de- dei cd. servizi indivisibili a carico del pari, ordinariamente, allo 0,76% delrivanti da contratti a canone concor- comune, come l’illuminazione pub- valore dell’immobile ed è possibiledato in Comuni ad alta tensione abi- blica o la manutenzione del manto dedurre dall’Ivie l’eventuale impostatativa, e del 21% sulle locazioni a stradale. Così come l’Imu, anche la patrimoniale versata allo Stato in cuicanone libero. TASI, nel 2016, non si applica alle è situato l’immobile.L’istituto risulta particolarmente con- prime case e alle pertinenze di queste Dalla disamina delle più rilevanti im-veniente per coloro che percepiscono ultime. poste gravanti sulla proprietà immo-redditi più elevati, in quanto prevede, Inoltre, la legge Finanziaria 2007 biliare si evince come la normativaa differenza dell’aliquota Irpef che (Legge 296/2006) ha istituito tributaria in questione sia estrema-viene calcolata sulla base del reddito l’ISCOP, l’imposta di scopo che con- mente complessa e mutevole, costan-imponibile del soggetto passivo, un’a- ferisce la possibilità ai Comuni di im- temente oggetto di modifiche da parteliquota fissa. La ratio alla base dell’i- porre, per un massimo di 5 anni, un del Legislatore, a discapito dell’esi-stituto della cedolare secca è quella di ulteriore tributo destinato a finanziare genza fortemente sentita di un quadroarginare il fenomeno dell’affitto in (per un massimo del 30% del costo più coerente ed ordinato della materia,nero, agevolando il locatore che agisce complessivo) particolari categorie di meno sbilanciato a scapito del settorelegalmente. opere nel territorio comunale previste immobiliare, che non sia solo ricon-Dal 2013, con il decreto cd. “Salva dagli strumenti di pianificazione ur- ducibile ad esigenze di cassa, ma siaItalia” (D.L. 201/2011), è stata intro- banistica. indice di una politica fiscale ispiratadotta la “Service tax”, imposta atta a L’ISCOP da corrispondere viene de- a criteri di efficienza ed equità.28



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Contratto di locazione: la prima registrazione tardiva sana la nullitàL a suprema Corte di Cas- sazione, con ordinanza n. 6009/18 del 13 marzo 2018, ha chiarito qualisiano gli effetti derivanti dalla tar-diva registrazione di un contrattodi locazione, sia dal punto di vistacivilistico che fiscale.Secondo la Legge (art. 1, comma 346,della legge 311/2004) il contratto dilocazione deve essere registrato pressol’ Agenzia delle Entrate entro 30giorni; la decorrenza dei trenta giorniva riferita alla data della sottoscrizioneo, se, precedente, quella di decorrenzadel contratto. Nei successivi 60 giorni,il locatore deve dare notizia dell’ av-venuta registrazione sia all’inquilinoche all’ eventuale amministratore dicondominio.Il contratto di locazione non registratonel termine dei 30 giorni è nullo da unpunto di vista civilistico, ossia non pro-duce effetti tra le parti e di conse-guenza le clausole in esso contenutenon sono vincolanti. Ma in realtà sitratta di una “nullità relativa”, even-tualmente sanabile con il pagamentodi una sanzione per la tardiva registra-zione del contratto.Dal punto di vista tributario, invece, ilcontratto di affitto non registrato, sep-pure nullo, produce effetti ed è sanzio-nabile. L’omessa registrazione è punita30

con la sanzione che va dal 120 al 240% • con 30 giorni di ritardo: sanzione pari 1/5 del 120% (+ interessi di mora edell’imposta dovuta. Se invece il ca- al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi imposta omessa).none è superiore rispetto a quello di- di mora + imposta dovuta); l’importo Da un punto di vista civilistico, il con-chiarato, ossia in caso di occultazione minimo della sanzione è di 20 euro; tratto registrato in ritardo si sana eparziale di parte del corrispettivo rice- • con 90 giorni di ritardo: sanzione pari quindi produce tutti gli effetti originarivuto a titolo di canone di affitto, la san- al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ in- e l’inquilino sarà tenuto a rispettare glizione va dal 120% al 240% della dif- teressi di mora + imposta dovuta); accordi presi. È bene infine ricordareferenza tra l’imposta dovuta e quella • con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, che la mancata registrazione del con-già applicata in base al corrispettivo ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di tratto ha anche implicazioni importantidichiarato (detratto, tuttavia, l’importo mora + imposta dovuta); dal punto di vista processuale. Infatti,della sanzione precedente). Nel caso in • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ri- volendo sfrattare l’inquilino moroso, ilcui il contratto di locazione venga re- tardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, proprietario non potrà accedere alla nor-gistrato in ritardo, da un punto di vista ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + male procedura e dovrà agire con un’a-fiscale, ci sono sconti sulle sanzioni; imposta dovuta); zione di “occupazione senza titolo”, conmentre da un punto di vista civilistico, • oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari ulteriore aggravio di tempi e di costi.la registrazione del contratto comporta al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ in- Nel caso la registrazione del con-una sanatoria con effetto retroattivo. teressi di mora + imposta dovuta); tratto avvenga tardivamente, occor-In caso di registrazione tardiva sono • la regolarizzazione da parte del con- rerà verificare anche la posizione re-previste sanzioni tributarie ridotte che tribuente avviene dopo la constata- lativa alle imposte dirette in quanto,dipendono dal tempo che intercorre zione della violazione (Pvc, processo se il reddito non è stato dichiarato,prima della regolarizzazione. Le san- verbale di constatazione, senza notifica sarà necessario regolarizzare la po-zioni variano a seconda del ritardo: formale): sanzione pari al 24%, ossia sizione reddituale. 31

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Ravvedimento operoso senza limiti di tempo L’Istituto è applicabile anche ad Imu e TasiP l “ravvedimento operoso” sognerà barrare la casella “ravv” e terminale un codice differente con è quell’ istituto normativo utilizzare i seguenti codici tributo: conseguente riversamento della che permette ai contri- IMU – 3923 per interessi; 3924 per somma ad altro comune. buenti di regolarizzare i sanzioni TASI – 3962 per interessi; 3963 permancati versamenti fiscali. sanzioni Nel caso in cui il contribuente si ac-Oggi è possibile aderire al ravvedi- corga, dopo aver eseguito il versa- mento, di aver riportato un codice tri-mento senza limiti di tempo, con san- buto errato (es. è indicato il codice 3918 in luogo di 3916) questi può ri-zioni sempre ridotte rispetto a quelle mediare all’errore presentando una richiesta di correzione al comuneordinarie in vigore ed è applicabile stesso di ubicazione dell’immobile in questione e destinatario del versa-anche all’Imu e alla Tasi. mento. Il problema è invece di diversa solu-L`istituto del «Ravvedimento ope- zione nel caso in cui il versamento sia eseguito con modello F24 in cuiroso» garantisce al contribuente la è riportato un codice comune errato (e quindi diverso da quella che do-possibilità di fare le opportune corre- vrebbe essere il destinatario del tri- buto). In tal caso non ci sono sanzionizioni e i connessi versamenti delle applicabili. Infatti, ai sensi del comma 7 art. 13 d.lgs. n. 471/1997somme dovute, usufruendo della ri- «le sanzioni previste nel presente ar- ticolo, non si applicano quando i ver-duzione delle sanzioni applicabili, gra- samenti sono stati tempestivamente eseguiti a ufficio o concessionario di-duata in ragione della tempestività verso da quello competente». Spesso si sono riscontrati casi in cuidell`intervento correttivo. il contribuente presenta, in banca o in posta, il modello F24 con l’esatta in-Per le imposte dirette e indirette viene dicazione del codice catastale del co- mune, ma, a causa di un errore di di-meno la preclusione prima prevista in gitazione dell’operatore, è inserito nelcaso di “inizio di controlli fiscali” elo sbarramento temporale coincidentecon l`anno dalla violazione o con iltermine di presentazione della dichia-razione relativa all`anno in cui la vio-lazione è stata commessa. Resta in-vece per le altre imposte come Tasi eImu.Il ravvedimento è valido se contestual-mente all’imposta è versata la san-zione e i relativi interessi calcolati ingiorni dalla scadenza ordinaria al mo-mento del pagamento al tasso legale(0,1% per il 2017 e 0,3% per il 2018).Nel modello F24, oltre a indicare ilcodice tributo Imu o Tasi dovuta, bi-32

In tale ipotesi, l’interessato può a ri- parsi di chiedere la correzione presen- corretto. In tal modo il comune desti-volgersi alla banca o all’ufficio postale tando idonea documentazione dalla natario dell’erroneo versamento ri-nel quale ha eseguito il versamento quale sia rilevabile l’errore. Inoltre, versa l’importo ricevuto nelle casseper ottenere la correzione così come può essere opportuno presentare (per del comune di ubicazione dell’immo-da modello F24 cartaceo in suo pos- conoscenza) anche al comune stesso bile.sesso, senza alcun costo. In partico- (quello di ubicazione dell’immobile) Nel caso in cui a versamento Imu olare, il contribuente può presentare una una copia della richiesta di correzione Tasi eseguito il contribuente si accorgarichiesta di correzione allegandovi la presentata alla banca o alla posta. di avere erroneamente compilato ilricevuta del Modello F24 in suo pos- Nel caso in cui, invece, sia stato il modello di versamento F24 attri-sesso e contenente l’esatta indicazione contribuente stesso a indicare un co- buendo, ad esempio, errati codici tri-del codice comune e la banca o la po- dice comune errato, la correzione non buto oppure distribuendo in modo er-sta a sua volta procedere alla rettifica può essere richiesta alla banca / posta, rato l’imposta per i diversi immobili,del codice ai sensi della Risoluzione ma è necessario presentare al comune sempreché il totale versato corri-n. 2/DF del 13 dicembre 2012 del verso il quale il pagamento è stato er- sponda a quanto complessivamenteMEF. roneamente effettuato, una richiesta dovuto, è possibile inoltrare all’UfficioIn questo modo il pagamento è river- di riversamento a favore del comune comunale una comunicazione indi-sato al comune corretto. di ubicazione dell’immobile. cando i dati errati inseriti nel modelloSi fa presente che il comune, da parte Si tratta di un modulo da compilare, F24 e le corrispondenti correzioni dasua, non può chiedere direttamente la messo a disposizione dal comune apportare.correzione, poiché si tratta di un rap- stesso, in cui l’interessato chiede con- L’Ufficio comunale, una volta ricevutaporto privatistico tra la banca/posta e temporaneamente il rimborso di la comunicazione, modificherà i daticontribuente, pertanto sarà in ogni quanto erroneamente versato e il ri- erronei di versamento pervenuti dal-caso quest’ultimo che dovrà preoccu- versamento di tale rimborso al comune l’Agenzia delle Entrate. 33

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Le nostre città richiedono urgenti piani di rigenerazioneE vitare il cosiddetto “con- sumo del suolo” è certa- mente una priorità impro- crastinabile; l’uso di nuove aree per interventi infrastrutturali ed edilizi è comunque uno spreco. Oc-corre un’adeguata politica di soste-gno per la rigenerazione urbana,nonché iniziative per il rilancio delpatrimonio edilizio esistente insi-stendo sulla rigenerazione urbana e lariqualificazione energetica.È urgente la rimozione dei manufattiin cemento-amianto (eternit), la boni-fica delle superfici inquinate chetroppo spesso coincidono con aree ur-bane nelle quali bisogna avviare poli-tiche di rinnovamento.Sicuramente ottimi propositi, chevanno senza indugio tradotti in con-tenuti; non bastano idee, programmie piani, ma occorrono norme, da defi-nire nell’ambito delle competenzeStato-Regioni e da mettere in praticada parte degli enti locali. Tutto ciòcoordinando l’aspetto urbanistico edella pianificazione territoriale con latutela del paesaggio (come prevede laCostituzione).Probabilmente nelle pieghe delle no-stre innumerevoli leggi già potrebberoesserci gli strumenti per far partire larigenerazione urbana, ma spessomanca la volontà politica per azionarli.Basta pensare alle indicazioni, più chedatate, che già ora consentono l’espro-34

prio da parte dei comuni nei piani di sono oggi sempre più frequenti, com- stesso tempo non è in grado di soste-recupero nei confronti dei proprietari plice anche la crisi economica degli nere processi di trasformazione, né diinadempienti che potrebbero essere ultimi anni che sicuramente ha ridotto trovare altri soggetti in grado di av-utili per superare situazioni di degrado le potenzialità del mercato immobi- viarli anche perché alla fine è il mer-e di abbandono. Ma quel che oggi si liare attraverso sia la riduzione dei cato a essere l’ago della bilancia traprofila sempre di più, a parte il nodo valori economici, sia della domanda. una domanda selettiva e che può con-storico della proprietà immobiliare fra- Oggi il possesso di un immobile non dizionare il mercato attraverso il ri-zionata, è il fenomeno degli immobili è assolutamente presupposto di un basso e un’offerta che spesso non in-sostanzialmente abbandonati o inuti- reddito quanto piuttosto di un onere tende svendere.lizzati e quindi avviati a un progres- in termini di fiscalità locale e nazio- Vi sono poi immobili, sempre di pro-sivo degrado anche perché il non uso nale, e di altre possibili spese che prietà privata, con situazioni di crisi,non giova alla loro conservazione fun- vanno dalla manutenzione corrente, spesso in sede giudiziale, che com-zionale. agli oneri di custodia per evitare in- portano procedure che ne limitano oEdifici spesso apparentemente “nor- trusioni o peggio le occupazioni, ne impediscono l’utilizzo e che allamali” per i quali la proprietà, non tro- dall’allacciamento ai servizi, allo fine costituiscono dei “pesi morti” nelvando un utilizzatore, preferisce “ta- smaltimento dei rifiuti. Insomma sono tessuto urbano. A questi si stanno ag-gliare” i contratti di fornitura di sempre più frequenti i casi nei quali giungendo con una frequenza preoc-energia, chiudere gli accessi nell’ot- la proprietà non può fare fronte agli cupante anche gli immobili di pro-tica di ridurre i costi. Casi del genere oneri della conservazione e nello prietà pubblica entrati nel circuito delle dismissioni e per i quali il valore stimato è solamente teorico, e tale ri- mane fino a quando il comune non abbia stabilito una destinazione urba- nistica di interesse per chi intenda in- vestire. Il fenomeno degli immobili non uti- lizzati o dismessi assume una partico- lare rilevanza in situazioni territoriali caratterizzate dalla presenza di se- conde case oppure dalle quali, in pas- sato, si sono registrate emigrazioni a seguito delle quali oggi non si è più in grado di risalire al soggetto pro- prietario, spesso residente da decenni fuori del territorio nazionale. È evi- dente che fattispecie nelle quali non è possibile risalire al proprietario, ov- vero lo stesso non si attivi, condizio- nano fortemente qualsiasi intervento di recupero e rigenerazione, salvo che il comune non intenda attivarsi con gli strumenti espropriativi di cui già oggi dispone e che probabilmente sa- rebbe opportuno rafforzare. Il fenomeno dell’abbandono degli im- mobili sta diventando una variante preoccupante nel panorama immobi- liare che richiede urgenti interventi mirati ad evitare degrado e delin- quenza. La proposta formulata dall’Uppi ten- dente ad introdurre i canoni concordati con cedolare secca anche negli usi di- versi, potrebbe essere un contributo sostanziale alla facilità di locazione agendo sulla leva fiscale. 35



INSERTODA CONSERVARE TUTTI I SERVIZI UPPI All’interno trovate tutti i servizi che Uppi mette a disposizione degli associati e di tutti i proprietari immobiliari Troverete persone preparate, competenti e affidabili per risolvere e per gestire.

TUTTE LE CONSULENZEAvere sempre a disposizioneun punto di vista autorevolesu ogni aspetto della pro-prietà immobiliare ma nonsolo. Casa, lavoro, famiglia eprevidenza: all’Uppi ogni a-spetto della vita quotidianatrova spazio con consulenzeappropriate.Consulenzeverbali gratuitefiscali, legali, tecniche e condominialiConsulenze tecnichefornite da ingegneri, architetti, geometri,periti agrari. Visure e volture catastali.Consulenza Consulenze Consulenzesulla nuda proprietà in materia in materia di diritto di risarcimento danniConsulenze su mutui di famiglia da responsabilitàe assicurazioni di strutture All’UPPI consigli, informazioni medico ospedaliereConsulenze e assistenza perin materia le relative pratiche • Colpe professionalidi diritto del lavoro (nomina amministratore di sostegno, separazione personale, divorzio, • Errati o inadeguati trattamenti• Ritieni che i tuoi diritti pagamento assegnisiano calpestati? di mantenimento e altro ancora) terapeutici• Hai bisogno di assistenzaper capire se sia vero? • Risarcimenti dalle ASL, Case di Cura, Centri medici • Rivalsa verso Assicurazioni Intermediazioni per Vendite e Locazioni La nostra Società INVESTCASA opera da decenni per i Piccoli Proprietari. Provvigione 1% sulle vendite e mezza mensilità per ricerca inquilino. Serietà, Rapidità, Competenza. Chiedi un incontro informativo38

Consulenze UNO SPORTELLOin materiadi catasto DEDICATO A VOI• Ricerche proprietà Un vero aiuto operativo per risolvere ogni problema pratico:• Planimetrie conciliazioni,cessazioni,proroghe,adeguamenti e altro ancora:• Visure oltre alla gestione del rapporto con colf e badanti.• Rettifiche errori ServiziConsulenze di conciliazionein materiadi successioni tecniche alternative di risoluzione delle controversie• Dichiarazioni di successioneanche in altre città Sportello vulnerabilità• Riunioni usufrutto statica degli edifici• Deposito fiduciario testamenti• Consulenza sulla redazione fornisce un monitoraggio degli im-di testamenti mobili con eventuali interventi tecnici in caso di crepe sospette.Consulenzein materia Amministrazionidi infortunistica immobiliaristradale e condominiali• Danni materiali innovativo servizio di amministrazione• Danni morali immobiliare.• Danni biologici• Danni esistenziali Colf e badanti Ricerca• Valutazioni medico legali inquilino Assunzioni e cessazioni di lavoro Calcolo Contabilità annuale (buste paga con verifica patrimoniale canone contributi TFR) e reddituale. concordato Chi assume una colf o una badante, Affida all’UPPIServizio “Prima casa” sia italiana che straniera, deve prov- la gestione del tuo vedere a darne comunicazione al contratto di locazioneè stato creato per coloro che si ac- centro per l’impiego competente, i-cingono a diventare proprietari im- scrivendo il lavoratore domestico an- Il servizio di gestione contrattomobiliari per la prima volta. che agli enti previdenziali (Inps e prevede: verifica giuridicoamministra-All’UPPI essi potranno trovare la giu- Inail). tiva del contratto e classificazione se-sta assistenza per evitare di compiere condo il tipo di normativa.errori nel corso dell’acquisto. Con i lavoratori extracomunitari il da- tore di lavoro è inoltre tenuto a stipu- Aggiornamento ISTATPrima di aprire un lare il contratto di soggiorno e pre- del contrattobed & breakfast sentarlo presso lo sportello per l’im- migrazione della Prefettura. - calcolo dell’ISTAT alla scadenzaAll’UPPI si potranno ottenere le infor- contrattuale;mazioni necessarie per intraprendere Il datore di lavoro che omette o anche - calcolo della relativa impostaquesta attività per chi possiede un solo ritarda queste comunicazioni di registro;immobile. obbligatorie va incontro alle sanzioni - predisposizione del Mod. F24 per il amministrative e civili previste. pagamento dell’imposta; - pagamento dell’imposta tramite ban- ca o posta; - calcolo convenienza cedolare secca 39

Invio delle comunicazioni Tessera di disdetta ai conduttori del condominio (su espressa richiesta della proprietà) È stata istituita la tessera tramite RACCOMANDATA A.R. che permette di iscrivere all’Associazione anche Risoluzione anticipata del contratto di locazione il Condominio. - predisposizione della comunicazione Servizio al competente Ufficio delle Entrate; di intermediazione - invio della comunicazione con il per vendite Mod. F24 pagato al competente Uf- e locazioni ficio delle Entrate.; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.- eventuale servizio di incasso loca- I NOSTRI PARTNER zione PER VOI- predisposizione della comunicazione al conduttore con evidenziato il ca- Poter contare su servizi Imprese edili none aggiornato, richiesta di rim- importanti e su aziende ed artigiane borso dell’imposta di registro di com- selezionate: selezionate petenza del conduttore e trasmis- un altro aiuto sione di copia del Mod. F24; invio di UPPI agli associati. eseguono lavori di manuten- della stessa comunicazione tramite RACCOMANDATA A.R.; zione, riparazione e ristruttura-- invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA zione su immobili e relativi im- A.R.; pianti a prezzi concorrenziali.Opzione e/o revocacedolare secca- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle En- trate- comunicazioni ai conduttori in rela- zione alle opzioni esercitateProroga del contrattodi locazione- predisposizione della comunicazione al competente Ufficio delle Entrate;- invio della comunicazione con il Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate;- invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.;40

L’ASSISTENZAAssistenza legale Aggiornamento ISTAT ei nostri avvocati assistono gli associati compilazionenelle controversie. mod. F24Assistenza fiscale Essere sempre in linea con l’ade- guamento del canone di locazionei nostri commercialisti forniscono tutte secondo i parametri ISTAT e nonle consulenze su tasse, imposte e a- sbagliare più nella compilazione delgevolazioni fiscali, relative al settore modello di versamento.immobiliare e curano i ricorsi in Com-missione Tributaria.Dichiarazione dei redditiDichiarazione dei redditiModello730 e Modello UnicoDichiarazioni e calcoli I.M.U.UPPI fornisce assistenza completanella presentazione e nella stesuradella dichiarazionedei redditi con l’esperienza di chi daquarant’anni aiuta le persone a nonperdersi nel mare delle normative.Osservatorio Centro studiimmobiliare è il laboratorio giuridico-fiscale,istituito per studiare l’evoluzione costituito appositamentedel mercato immobiliare per l’approfondimento(compravendite e locazioni) delle problematiche riguardantie per fornire sondaggi e statistiche. il settore immobiliare. 41

LE PRATICHE Pratiche I.M.U. La nuova imposta comunale I.M.U. colpisce i beni immobili. Occorrerà procedere ad una attenta ricognizione degli immobili (terreni e fabbricati, anche rurali). Rivolgiti a noi per non incorrere in sanzioni pecuniarie Ti assisteremo provvedendo ai calcoli e a verificare la tua situazione cata- stale richiedendo visure e planimetrie per gli immobili in tutta Italia.Avere la certezza del miglior Dichiarazioni Pratiche detrazionemodo di agire per ogni tipo di successione IRPEF 50%di pratica legata alla casa:da quelle per testamenti e • Consulenza sulla redazione Consulenza sulle detrazioni per ri-successioni fino a quelle per strutturazione: massimali, aliquota inle detrazioni di legge. dei testamenti corso. • Deposito fiduciario testamenti Pratiche detrazione IRPEF 65% • Riunioni di usufrutto Consulenza sulle detrazioni • Pratiche successorie per risparmio energetico.Una vera e propria segreteria I CONTRATTIa disposizione per compila-zione, stesura e registrazioni Contratti di comodato ed impianti ad energia rinnovabile;dei contratti e di tutte le cer- • Progettazione di impiantitificazioni. Certificazione ad energia rinnovabile energetica (fotovoltaico, ecc.)Contratti e sicurezza nei • Consulenza in materiadi locazione luoghi di lavoro di Sicurezza nei luoghi di lavoroabitativa a canone e tematiche collegatelibero o concordato • Elaborazione di Analisi ed adeguamenti alla nuova energetiche su edifici ed impianti; normativa (Testo UnicoContratti di locazione • Elaborazione di Certificazioni della Sicurezza D. lgs. 9 aprilead uso commerciale energetiche e attestati di 2008, n. 81, elaborazione del qualificazione energetica; documento di valutazione deiRegistrazione • Pratiche per l’ottenimento rischi, piani di emergenza, ecc.;)contratti presso delle Tariffe incentivanti • Consulenza in material’Agenzia delle Entrate per impianti fotovoltaici di Prevenzione Incendi42

CON UPPILIBERA LA TUA CASADALLA MORSA La casa è un bene prezioso ac- Il Governo italiano ha deciso di pe- quistato con i risparmi di nalizzare ancora una volta i piccoli una vita che sono proprietari, ossatura sana dell’ Italia, stati fortemente saccheggiando i sacrifici di una vita. tassati dalle imposte sui Il bene casa è in pericolo, le nor- redditi. mative burocratico - legislative e fi- scali che pesano su di essa (TA.RI, Il proprieta- TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA, REGISTRO, IMU) costringono i pro- rio ha la grossa re- prietari a pagare anche dove non c’è reddito, ma solo perdita, lo Stato di sponsabilità e Diritto non c’è più. incombenza di man- Organizziamoci per protestare al fine di ottenere una drastica ridu- tenere in efficienza zione dell’imposizione fiscale sulla casa e la possibilità di dedurre dal l’immobile e per farlo oc- reddito tutte le spese sostenute per manutenzioni. corrono risorse e capitali, ma le Difendiamoci dalla voracità del fisco. leggi italiane insieme alla pesante tassazione imposta sugli immobili rendono difficile, se non impossibile,Avere una casa sembra essere questo compito.un lusso e non più la necessitàprimaria di ogni individuo. Le tasse colpiscono la casa pesan-UPPI agisce in concreto per temente e la legislazione italiana vi-evidenziare e fermare una tas- gente non tutela il proprietario, ma losazione ormai altissima. punisce. E SCARICA L’APP@UPPIBologna www.uppi-bologna.it DELL’UPPIIl sito internet dell’UPPI di Bologna è attivo con aggiornamenti costanti. UPPI BolognaPotranno essere consultati: i servizi offerti dall’associazione,le sue finalità ed altre notizie utili per i proprietari di immobili.Per messaggi di posta elettronica: [email protected] nostra mailing listVuoi essere informato tempestivamente su tutte le novità riguardanti la proprietà immobiliaree le attività dell’Associazione?Iscriviti alla mailing list dell’UPPI di Bologna.Invia una mail ad [email protected] con:• i tuoi dati • il tuo numero di iscrizione all’Associazione • la tua autorizzazione all’invio 43

LE SEDI DELL’UPPIPER LA PROVINCIA DI BOLOGNASEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdìFax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30www.uppi-bologna.it Sabato solo su [email protected] [email protected] lunedì al venerdìdalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Loc. Rastignano, Via Mattei, 9DELEGAZIONI Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 Previo appuntamentoBOLOGNA ZONA LEVANTE [email protected] Vizzani, 72/FTel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 PORRETTA TERMEDal lunedì al venerdì GRANAGLIONEdalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. GAGGIO MONTANODopo le ore 16,00 previo appuntamento LIZZANO IN [email protected] CASTEL DI CASIO CAMUGNANOANZOLA DELL’EMILIA Via Mazzini, 177 - Porretta TermeVia Emilia,118/B Tel. e Fax 0534 21.227Tel. e Fax 051 73.44.22 Previo appuntamentoDal lunedì al venerdì [email protected] ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00Previo appuntamento SAN GIOVANNI IN [email protected] Via Guardia Nazionale, 21 Tel. e Fax 051 82.39.96CASALECCHIO DI RENO NORD Dal lunedì al venerdìVia Caravaggio, 36 dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,00Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 [email protected] appuntamento [email protected] SAN LAZZARO DI SAVENA Via Emilia, 219CASALECCHIO DI RENO SUD Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959ZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Previo appuntamentoTel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 [email protected] lunedì al venerdìdalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 Siamo uniciPrevio [email protected] L’UPPI è l’unica associazione sindacale a carattere nazionale di proprietari immobiliariCASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIAARGELATO Il Ministero del Lavoro e delle PolitichePiazza Amendola, 2 - Castel Maggiore Sociali, con il protocollo n. 15/0014502Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 del 15/12/2004 ha riconosciuto l’UPPIMartedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 Unione Piccoli Proprietari Immobiliari comePrevio [email protected] Associazione sindacale a carattere nazionale ai sensi della Legge 311/73.CASTEL SAN PIETRO TERMEVia Meucci, 25/ATel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00Sabato su [email protected]



Rubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le normeA cura dell’ avvocato ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - ArgelatoC on questa rubrica l’UPPI gli asili (Cass. 21-06-2018, n. 16384). fornisce ai lettori tempe- stive notizie sulle inter- Locazione commerciale: inido- pretazioni giurispruden- neità del bene locato. Il quesito. Su chi incombe l’onere di ve- ziali in materie che interessano la casa rificare l’idoneità dei locali allo svolgi- mento dell’attività del conduttore? ed il territorio. La risposta della Corte. Nei contratti di locazione ad uso non abitativo grava sul Asilo d’infanzia e micro-asilo: conduttore l’onere di verificare che il bene risarcimento del danno è automatico? i divieti in condominio. abbia le caratteristiche tecniche adeguate La risposta della Corte. No. Secondo Il quesito. Se il regolamento condomi- necessarie per lo svolgimento dell’attività i giudici della Cassazione, in caso di niale viola la costituzione di asili d’in- che egli intende esercitarvi. Ciò vale an- cessazione del contratto di comodato, fanzia nello stabile, tale divieto vale che per le autorizzazioni amministrative il danno derivante dall’aver continuato anche per i micro-asili? che dovranno essere rilasciate. Di conse- ad occupare l’immobile senza un titolo La risposta della Cassazione. Sì. La guenza, qualora il conduttore non riesca non è automatico, ma è un danno con- Corte di Cassazione ha affermato che ad ottenere le autorizzazioni necessarie, seguenza. Esso pertanto deve essere gli asili di infanzia ed i micro-nidi svol- non potrà agire nei confronti del locatore allegato e provato dal proprietario che gono di fatto la medesima funzione di contestandogli l’inadempimento al con- chiede il risarcimento, ad esempio, assistenza ed educazione dei minori di tratto di locazione. Al contrario, le carat- mediante la dimostrazione della sua tenerissima età, mentre invece tali teristiche dell’immobile e le specifiche reale intenzione di concedere l’immo- strutture si differenziano soltanto con licenze amministrative saranno fonte di riferimento alle dimensioni di ricetti- responsabilità in capo al locatore solo vità. Pertanto, se nel regolamento con- qualora egli avesse assunto una specifica dominiale è vietato destinare apparta- garanzia in tal senso e solo se ciò sia stato menti ad asili di infanzia, allora oggetto di una specifica pattuizione con- dovranno ritenersi ricompresi in tale tenuta in contratto (Cass. 14731/2018). divieto anche i micro-nidi. La Suprema Corte ha quindi confermato la sentenza Occupazione senza titolo e risar- di secondo grado della Corte d’Appello cimento del danno. di Milano, tra l’altro insindacabile in Il quesito. Comodato cessato e occu- sede di legittimità. Interpretazione cor- pazione dell’immobile senza titolo: il retta quindi: esclusi anche i micro-nido, se il regolamento condominiale vieta46

bile in locazione durante tale periodo. provare che tale era la pattuizione at- mettere ai condomini che ne faccianoIn alternativa, potrebbe ottenere il ri- tributiva del diritto personale di godi- richiesta – e a loro spese-, di prenderesarcimento del danno provando di mento. visione ed estrarre copia della docu-avere dovuto affrontare delle spese per D’altra parte però il comodante che mentazione contabile. I condomini,risiedere altrove oppure di avere avuto intenda richiedere la restituzione del- semmai, potranno contestare il com-la concreta intenzione di venderlo nel l’immobile concesso in comodato pre- portamento dell’amministratore qualorafrattempo. Il risarcimento quindi non cario, ossia senza scadenza predeter- dimostrino che egli non abbia consen-è automatico, ma è necessario dimo- minata nel contratto, deve, ai sensi tito loro di esercitare tale facoltà (Cass.strare di avere effettivamente subito dell’art. 1809 c.c., dimostrare che la 16677/2018).un danno (Cass. 13071/2018). sua richiesta è fondata su un evento imprevisto ed urgente che ha causato Bed & Breakfast e spese condo-Assegnazione casa familiare la necessità di un uso diretto ma anche minialiconcessa in comodato. il sopravvenire d’un imprevisto dete- Il quesito. È legittimo richiedere al pro-Il quesito. Se il comodante richiede rioramento della sua condizione eco- prietario di un appartamento che gesti-la casa in restituzione, cosa deve pro- nomica (Cass. 17332/2018). sca un bed & breakfast in condominiovare il comodatario per poter conti- un contributo alle spese condominiali maggiore a causa dell’afflusso elevato e continuo di utenti? La risposta del Tribunale di Roma. No. Le spese di condominio vanno ri- partite in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), salvo diversa conven- zione (presente nel regolamento di con- dominio approvato all’unanimità). Deve dunque considerarsi illegittima, perché in contrasto con la predetta norma, la delibera dell’assemblea di condominio che addossi su B&B ed af- fittacamere una percentuale maggiore di spese condominiali solo sul rilievo che siano soprattutto i clienti di tali at- tività a servirsi degli impianti. (Trib. Roma 13988 del 2016).nuare ad abitare nell’immobile? Amministratore di condominio e Diamo notizia dell’attuale controver-La risposta della Corte. La Cassa- documenti contabili. sia tra Airbnb e il fiscozione, confermando i principi già Il quesito. L’amministratore di condo- Il TAR del Lazio nel mese di ottobreespressi dalle Sezioni Unite nel 2014, minio ha l’obbligo di depositare la do- 2017 ha respinto con l’ordinanzaha statuito anzitutto che il coniuge se- cumentazione giustificativa del bilancio 5442/2017 l’istanza promossa daparato, convivente con i figli ed asse- negli edifici? Airbnb avverso il provvedimento del-gnatario dell’abitazione già attribuita La risposta della Corte. No. Sull’am- l’Agenzia delle Entrate n. 132395/2017in comodato, che opponga alla richie- ministratore non incombe alcun obbligo che detta le regole attuative della leggesta di rilascio del comodante l’esi- di depositare integralmente la docu- n. 96/2017 e che ha istituito la “tassa”stenza di una destinazione dell’immo- mentazione giustificativa del bilancio sugli affitti brevi (ritenuta del 21% perbile a casa familiare, ha l’onere di negli edifici, ma è soltanto tenuto a per- i clienti Airbnb su tutti gli affitti turi- stici). Il provvedimento è stato impu- gnato da Airbnb innanzi il Consiglio di Stato. Il Consiglio di Stato si è pro- nunciato il 13 dicembre scorso giudi- cando “meritevoli di un attento apprez- zamento” le questioni sollevate dalla difesa di Airbnb ed ha disposto la fis- sazione di udienza innanzi al TAR. L’udienza dovrebbe ora tenersi il pros- simo mese di ottobre. I clienti Airbnb attendono con il fiato sospeso! 47

MIG - MODERNA INDUSTRIE GRAFICHE s.r.l. Via dei Fornaciai, 4 - 40129 Bologna Tel +39 051 326518 (6 linee r.a.) - Fax +39 051 326689 commerciale@tipografiamoderna.it