Abitare Informati - Settembre 2017

viarsi al pericolo o al danno al fondo stessa sul lastrico solare nella porzione di sposare un uomo di cui conoscevadel vicino. La Corte ha poi precisato accessibile dal suo solo appartamento la condizione di malato quasi termi-che la presunzione che deve essere su- non rappresentavano una modifica nale, allo scopo di ereditarne i beni,perata non è una presunzione di danno della destinazione del bene comune avendo in precedenza ottenuto lo sta-ma una presunzione di pericolo e pre- (lastrico solare) e quindi un illecito. I tus di moglie, è significativa di unscinde dall’accertamento in concreto giudici hanno infatti ribadito il con- comportamento contrario al comunedel danno dovendo essere valutata in solidato principio secondo il quale “il sentire ed ai canoni etici condivisiconcreto la pericolosità del forno an- più ampio uso del bene comune, da dalla generalità dei consociati [...].che non in attività. parte del singolo condomino, non con- Dunque le parole usate nei confrontiNel caso in esame, sulla pericolosità figura ex se una lesione o menoma- di (omissis), incentrate sulla ipotizzatadel forno in questione non vi sono stati zione dei diritti degli altri partecipanti, strumentalizzazione da parte sua deldubbi di sorta anche in considerazione ove, ad esempio, esso trovi giustifi- matrimonio a scopo di lucro, hannodel fatto che il carbone, di cui sarebbe cazione nella conformazione struttu- avuto una potenzialità lesiva non solostato alimentato il contestato barbecue, rale del fabbricato” – il lastrico era del suo personale amor proprio ma so- accessibile infatti solo dagli apparta- prattutto della sua dignità e dalla con-è notoriamente nocivo per la salute. menti di proprietà esclusiva -. E an- siderazione da parte della comunitàAl proprietario del forno ne è stato cora “Perché le opere realizzate da [...] sociale in cui è inserita, che, di regola,dunque inibito l’uso. sul lastrico solare comune, al servizio disapprova tali comportamenti”. ELastrico solare esclusivo del proprio appartamento, così la parente pettegola è stata con-Il quesito. Si possono collocare mo- concretino un atto di utilizzazione dannata!bili, fiori e attrezzatura da giardino sul della cosa comune non consentitalastrico solare? dall’art. 1102 c.c., occorre accertare Immissioni rumorose: è risarcibileLa risposta della Cassazione. Sì. se la collocazione dei denunciati ma- solo il danno biologico documen-(Corte di Cassazione, sentenza n. nufatti abbia comportato una defini- tato?16260/2017). tiva sottrazione della relativa porzione La risposta della Cassazione. No.La Suprema Corte, accogliendo il ri- di bene comune ad ogni possibilità di (Sentenza Sezioni Unite n. 2611/2017).corso di una condomina, ha confer- futura utilizzazione degli altri condo- La Suprema Corte, nel pronunciarsimato che le opere realizzate dalla mini con limitazione del piano di cal- su un caso che ha visto la condanna pestio e compromissione della sua di un amministrazione comunale per funzione di copertura e protezione omissione dei doveri di vigilanza nei delle sottostanti unità immobiliari; ov- confronti di una famiglia che lamen- vero se, al contrario, la non significa- tava danni da immissioni rumorose, tiva portata delle modifiche realizzate ha statuito che il danno non patrimo- e l’adeguatezza dell’intervento ab- niale conseguente ad immissioni ille- biano lasciato intatta la destinazione cite è risarcibile indipendentemente principale del bene” dalla sussistenza di un danno biolo- gico documentato quando sia riferibile Parenti serpenti : quando “spar- alla lesione del diritto al normale svol- lare” diventa reato... gimento della vita familiare all’interno Il quesito. Accusa la vedova di avere della propria abitazione e del diritto sposato il marito per soldi : è diffa- alla libera e piena esplicazione delle mazione? proprie abitudini di vita quotidiane, La risposta della Cassazione. Sì trattandosi di diritti costituzionalmente (Corte di Cassazione, sentenza n. garantiti la cui tutela è ulteriormente 31434/2017). Secondo la Corte dire rafforzata dall’art. 8 della Conven- che una persona si è sposata con l’an- zione europea dei diritti dell’uomo , ziano parente facoltoso solo per ac- norma alla quale il giudice interno è quisire la condizione di moglie e poi tenuto ad uniformarsi (Cassazione vedova e quindi per interesse ha un Sez. 3 n. 26899/2014); ne consegue intrinseco valore offensivo della re- che la prova del pregiudizio può essere putazione della donna, intesa come il fornita anche tramite presunzioni, senso della propria dignità personale sulla base delle nozioni di comune nella opinione degli altri ed in sostanza esperienza. Nel caso in esame la di- nella considerazione sociale. Secondo mostrazione è stata ricavata dall’e- i giudici, infatti, “l’attribuzione alla same della natura e dell’entità delle persona offesa della deliberata volontà immissioni sonore e luminose. 49

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna Contratto di locazione, divorzio e cambio di intestatario Novità introdotte, con riferimento alla cessazione della convivenza, dalla Legge n° 76/2016, cosiddetta Legge CirinnàP er capire cosa accade, qua- compresa quella di intimare lo sfratto coniugi a decidere di vivere separati lora il contratto di locazione per morosità o, alla scadenza del con- con un accordo privato, conduttore sia intestato ad uno solo tratto, qualora il coniuge assegnatario sarà colui che permane nell’abitazione dei due coniugi e, in caso si rifiuti di rilasciare l’immobile, per con il consenso dell’altro. cessata locazione. Qualora a separarsi siano due convi-di separazione, anche dei conviventi, Nel caso in cui i coniugi si separino venti non legati dal vincolo del matri- di fatto, cioè senza formalizzare la monio, il diritto a succedere nel rap-la casa viene assegnata al coniuge separazione davanti al Tribunale o at- porto locatizio spetta al partner con il traverso la negoziazione assistita, re- quale convivono i figli nati dall’unione.non firmatario del contratto, bisogna lativamente alla successione del con- La Corte Costituzionale, ha infatti di- tratto di locazione permangono le chiarato la illegittimità del citato arti-fare riferimento all’articolo 6 della stesse regole; nel caso in cui siano i colo 6 Legge n° 392/1978, nella parteLegge n° 392/1978.In caso di separazione o divorzio con-sensuale, gli stessi coniugi potrannostabilire, di comune accordo, la suc-cessione nel contratto di locazione dicolui al quale verrà assegnata la casa.Se i coniugi nulla prevedono riguardola sorte del contratto di locazione, lasuccessione non avviene e il coniugefirmatario resterà obbligato nei confrontidel locatore, anche se nella casa vi abitil’altro coniuge. In tal caso, il giudicedeciderà quale dei due coniugi continueràad abitare nella casa familiare. Il coniugeche ottiene l’assegnazione non ha lafacoltà di opporsi, in quanto la succes-sione del coniuge assegnatario è previstaper Legge come conseguenza automaticadel provvedimento di assegnazione,nell’ambito della separazione e del di-vorzio giudiziale.In ogni caso, l’assegnazione della casafamiliare non modifica la natura delcontratto di locazione né la natura deldiritto in base al quale il conduttoredetiene la cosa locata.Il locatore quindi conserva tutti i dirittie le facoltà previste dal contratto, ivi50

in cui non prevede la successione nel momento che la Legge n° 76/2016 ri- i figli, ai sensi dell’articolo 337 sexiescontratto nel caso di cessazione della chiede, per la dimostrazione del rap- del Codice Civile, indipendentementeconvivenza nell’ambito della famiglia porto di convivenza, che il dato risulti dal titolo di proprietà dell’immobile.di fatto (Corte Costituzionale Sem- dallo stato di familgia anagrafico. In ogni caso, la successione nel contrattotemjza n° 404/1988). La Corte Costi- In forza della Legge di cui sopra, i di locazione, come anche l’assegnazionetuzionale, precisamente, ha fatto rife- conviventi oggi sono tenuti, come i della casa familiare, non modifica larimento al caso di more del conduttore, coniugi, a rispettare: l’obbligo di coa- natura del rapporto di locazione, né laritenendo giusto tutelare la posizione bitazione; l’obbligo di reciproca assi- natura del diritto in base al quale ildel convivente superstite. Questo prin- stenza morale ed economica, nonché conduttore detiene la cosa locata, macipio, già consolidatosi in caso di morte il dovere di contribuire alle esigenze solo consente ad un soggetto diversosin dall’anno 1988, è stato esteso dalla della famiglia. dall’originario conduttore di sostituirsiGiurisprudenza della Corte di Cassa- Il rapporto di convivenza determina nella titolarità del contratto, con attri-zione anche al caso, che qui più ci in- il sorgere di alcuni diritti reciproci, buzione dei relativi diritti e assunzioneteressa, di cessazione della convivenza ed in particolare: delle obbligazioni che ne derivano,per volontà delle parti (Corte di Cas- • il diritto al risarcimento del danno prima fra tutte quella di corrisponderesazione. Sentenza del 25 maggio 1989, in caso di decesso del partner o di le- il canone.n° 2524; Cassazione, sentenza del 10 sioni ai danni del medesimo; La parte locatrice, d’altra parte, con-ottobre 1997, n° 9868). • il diritto al subentro nel rapporto di tinuerà ad avere il diritto di riottenereCon particolare riferimento alla con- locazione; la disponibilità dell’immobile alla sca-vivenza di fatto, è importante specifi- • il diritto di visita e di accesso alle denza prevista contrattualmente, noncare che la Legge n° 76/2016 ha defi- informazioni sanitarie personali in trovando tale diritto alcun limite nelnito “conviventi di fatto “ due persone, caso di malattia o di ricovero del con- provvedimento di assegnazione dellaetero o omosessuali, unite stabilmente vivente; il diritto di visita e le prero- casa familiare da parte del Giudice.da legami di coppia affettivi e di reci- gative previste per il coniuge in materia Riguardo la posizione del conduttoreproca assistenza morale e materiale, di assistenza penitenziaria; il diritto originario (il coniuge firmatario delnon legate da parentela, affinità, ado- all’assegnazione degli alloggi di edilizia contratto), nei suoi confronti si sciogliezione, matrimonio o unione civile. popolare. definitivamente il rapporto locatizio,La Legge non prevede che i conviventi In caso di separazione e qualora siano con la conseguenza che tale rapportodebbano rilasciare una dichiarazione presenti i figli, minori o maggiorenni non è più suscettibile di reviviscenzaformale all’Ufficiale di Stato civile, è non economicamente indipendenti, la neppure nell’ipotesi in cui la casanecessaria, però, la convivenza effettiva casa familiare verrà assegnata al ge- locata venga abbandonata dal coniugedei partners sotto lo stesso tetto, dal nitore che vi rimarrà a convivere con separato, nuovo conduttore.

SETTORE AVV. GIUSEPPE PETIX LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna - UPPI Rastignano/Pianoro (Bo) Trasferimento per motivi di lavoro e recesso dal contratto di locazioneL a normativa vigente impone glimento del contratto anche prima il diritto di recesso in corso di contratto, una durata particolarmente della scadenza, comunicando in corso ma occorrerà di volta in volta effettuare lunga ai contratti di loca- di rapporto al locatore la sua intenzione una valutazione per verificarne caso zione aventi ad oggetto im- di recedere unilateralmente dal con- per caso la presenza o meno! In linea tratto. Se tale facoltà non viene rico- di massima, potrà comunque dirsi chemobili urbani: salvo i casi tassativa- nosciuta al conduttore con apposita la valutazione potrà vertere sia sugli clausola contrattuale (il che gli con- aspetti economici sia sulle esigenzemente previsti dalla legge che con- sentirebbe di poter recedere in qualsiasi di vita del conduttore, non rilevando momento e senza alcuna particolare tuttavia la mera convenienza di que-sentono di provocarne lo scioglimento motivazione, previo preavviso di qual- st’ultimo (viene in mente il caso del che mese), la legge gliela attribuisce conduttore che, una volta sottoscrittoalla prima scadenza e salvo le ipotesi comunque, purché si sia in presenza il contratto di locazione, reperisca di un grave motivo e venga esercitato altro immobile ad un canone più con-delle locazioni cd. transitorie, se l’og- con un preavviso di 6 mesi (cfr. artt. veniente o allo stesso canone, ma con 3, comma VI, L. n. 431/98, art. 4, una metratura più grande).getto del contratto è un immobile de- comma II, L. n. 392/78, ed art. 27, Fatte queste opportune premesse, di- comma VIII, L. n. 392/78). venta ora più facile affrontare la que-stinato ad uso abitativo è normalmente Beh, sembra tutto chiaro e lineare stione: se il trasferimento per causa quindi … se non fosse per il fatto che di lavoro possa considerarsi grave mo-prevista una durata di 8 anni (è il caso la legge del grave motivo non dà tivo idoneo a legittimare il recesso alcuna definizione! del conduttore.dei contratti a canone libero: i cd. 4+4) A tale mancanza ha dovuto sopperire Appare da subito evidente che non la giurisprudenza, la quale ha più volte potrà darsi una risposta in astratto edo di 5 anni (è il caso di quelli a canone precisato che si è in presenza di quei in via generale, dovendosi invece con- gravi motivi che consentono al con- cretamente effettuare un’accurata a-concordato: i cd. 3+2), mentre se la duttore di liberarsi dal rapporto di lo- nalisi delle ragioni e della presenza o cazione solo allorquando sopraggiun- meno di alcune condizioni che hannodestinazione è inerente ad attività com- gano, rispetto al momento in cui il determinato il trasferimento, potendo contratto è stato sottoscritto, avveni- lo stesso configurarsi parimenti comemerciali è prevista una durata, di regola, menti imprevedibili e non ricondu- grave motivo legittimante il recesso cibili alla sua volontà, tali da rendere oppure no.di 12 anni (trattasi dei cd. 6+6). oltremodo gravosa la prosecuzione Questa analisi è stata compiuta, per della locazione … il che implica che un caso come quello qui affrontato,A tale lunga durata, si aggiunge il non si potrà dire in astratto quando si dalla sentenza della Corte di Cassa- è in presenza o meno dei gravi motivi zione, sez. III civile, del 05 aprilefatto che alla scadenza essi si rinno- richiesti dalla legge per poter esercitare 2016 n. 6553, che ha dato, sostanzial-vano in modo automatico, se il lo-catore o il conduttore prima della sca-denza non inviano (6 mesi prima perle locazioni ad uso abitativo; un annoprima per quelle ad uso commerciale)all’altra parte una disdetta con la qualemanifestano la loro intenzione di nonvolere tale rinnovo (disdetta che seinviata per la prima scadenza deveessere motivata con uno dei casi tas-sativamente previsti dalla legge, mentrese inviata per una scadenza successivanon necessita di alcuna particolaremotivazione).Tuttavia, al solo conduttore è concessala facoltà di poter provocare lo scio-52

mente, le seguenti indicazioni:• si deve valutare innanzitutto se edin che misura il trasferimento era statoprevisto o poteva essere previsto dalconduttore, o prima della sottoscrizionedel contratto o prima della scadenzadella possibilità di inviare una disdettaper evitare il rinnovo automatico delrapporto locatizio in essere;• andrà anche valutato in che misurail conduttore abbia partecipato o indottoo provocato la scelta del cambio disede lavorativa o del cambio di attivitàlavorativa o se addirittura abbia chiestoegli stesso il trasferimento;• andrà valutato quanto sia distante lanuova sede lavorativa da quella vec-chia, non potendo una distanza breverendere “oltremodo gravosa” la con-tinuazione del rapporto locatizio inessere (da notare che la Cassazionenella fattispecie ha ritenuto che unadistanza come quella tra Pisa e Firenzefosse breve … e stiamo parlando dicirca 86 Km!) … e potrà, aggiungerei,anche rilevare se la nuova sede possacomunque raggiungersi comodamenteo meno ed in breve tempo sia con imezzi pubblici che privati (tanto peravere un’idea … per coprire la distanzatra Pisa e Firenze occorre circa un’orae mezza con un’auto privata ed un’orae 10 minuti con il treno).In sostanza, la Suprema Corte non hafatto altro che applicare, alla fattispecieposta al suo vaglio, i principi di im-prevedibilità dell’evento, della man-canza di volontà del conduttore in re-lazione al verificarsi dello stesso, e,infine, una volta appurata la presenzadelle due precedenti condizioni, cheesso non renda comunque particolar-mente gravoso per il conduttore pro-seguire nel rapporto di locazione.Va infine precisato che tutte questecondizioni (imprevedibilità dell’evento,assenza di coinvolgimento volitivodel conduttore, conseguente soprav-venuta considerevole gravosità nellaprosecuzione del rapporto locatizio)dovranno essere tutte necessariamentepresenti al fine di poter considerare iltrasferimento del conduttore per motividi lavoro quale giusta e legittimacausa di recesso dal contratto di lo-cazione. 53

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI Castel Maggiore Assegno divorzile: una rivoluzione giuridica e sociale Sentenza Cassazione civile 10 maggio 2017, n. 11504L a sentenza della Cassazione rante il matrimonio. Per questo l’as- ricevere l’assegno (an debeatur), ma deve riflettere sulla situa- segno divorzile veniva riconosciuto può essere, semmai, utilizzato solo zione di mogli che hanno anche quando il coniuge, pur essendo per determinare l’importo dell’asse- donato completamente la autonomo, guadagnava meno dell’al- tro e comunque, il suo tenore di vitapropria esistenza: per loro un sem- non sarebbe stato all’altezza di quello goduto in matrimonio. Accadevaplice assegno “assistenziale” sarebbe quindi, ed è accaduto, che sposarsi – con il rampollo o l’ereditiera- fossenon solo ingiusto ma anche offensivo. un vero affare: futuro blindato e man- tenimento assicurato, con buona paceSono queste le parole usate dalla ex dei sentimentalismi.moglie di un noto calciatore italiano, Le questioni controverse ed il nuovo contesto socialecampione del mondo nel 2006 a pro- La Corte nella sentenza in commento ha finalmente evidenziato che taleposito dell’importante pronuncia resa orientamento non è più attuale per svariati ordini di ragioni. Anzitutto,lo scorso 10 maggio con la quale i riconoscere un assegno divorzile che garantisca lo stesso tenore di vita si-giudici della Corte di Cassazione gnificherebbe, di fatto, far continuare gli effetti del naufragato – e giuridi-hanno completamente rivoluzionato camente estinto – vincolo matrimo- niale (il matrimonio non è più unail diritto all’assegno divorzile. La no- “sistemazione definitiva”). In secondo luogo, in questo modo, viene meno iltizia, a ragione, è rimbalzata su tutti i principio di autoresponsabilità eco- nomica degli ex coniugi dopo il di-principali quotidiani e, a ben vedere, vorzio – ossia, ognuno deve assumersi le proprie responsabilità e le conse-rappresenta una vera e propria rivo- guenze che derivano dalle proprie scelte. Vi è da dire poi che il tenoreluzione nel mondo del diritto di fa- di vita del matrimonio non può essere parametro per stabilire se la personamiglia, ma non solo. Vediamo di cosa richiedente abbia o meno il diritto disi tratta.Le premesseLa questione dell’assegno divorzile èda sempre stata lungamente dibattuta.La norma infatti dispone l’obbligo perun coniuge di somministrare periodi-camente a favore dell’altro un assegnoquando quest’ultimo non ha mezziadeguati o comunque non può procu-rarseli per ragioni oggettive. Per piùdi ventisette anni la Cassazione e tuttii giudici di merito hanno utilizzato ununico parametro per stabilire quandoriconoscere il diritto all’assegno:quello del tenore di vita goduto du-54

gno (quantum debeatur), e cioè solo giudice del divorzio, richiesto dell’as- desunta dai principali \"indici\"[...] deldopo che il giudizio sul diritto ad es- segno di cui alla L. n. 898 del 1970, possesso di redditi di qualsiasi speciesere titolare dell’assegno abbia avuto art. 5, comma 6, come sostituito dalla e/o di cespiti patrimoniali mobiliariesito positivo. L. n. 74 del 1987, art. 10, nel rispetto ed immobiliari [...], delle capacità e della distinzione del relativo giudizio possibilità effettive di lavoro personaleLa novità in due fasi e dell’ordine progressivo [...], della stabile disponibilità di unaIl nucleo centrale della questione è il tra le stesse stabilito da tale norma: casa di abitazione; ciò, sulla base dellepassaggio dal tenore di vita all’indi- • deve verificare, nella fase dell’an pertinenti allegazioni, deduzioni ependenza economica del coniuge ri- debeatur - informata al principio prove offerte dal richiedente mede-chiedente. Il giudice infatti, nello sta- dell’\"autoresponsabilità economica\" simo, sul quale incombe il corrispon-bilire se il coniuge abbia o meno il di ciascuno degli ex coniugi quali dente onere probatorio, fermo il dirittodiritto all’assegno, non deve più te- \"persone singole\", ed il cui oggetto è all’eccezione ed alla prova contrarianere conto del tenore di vita matri- costituito esclusivamente dall’accer- dell’altro ex coniuge;moniale, ma deve valutare l’indipen- tamento volto al riconoscimento, o no, • deve \"tener conto\", nella fase deldenza economica: se è accertato che del diritto all’assegno di divorzio fatto quantum debeatur - informata al prin-il richiedente è economicamente in- valere dall’ex coniuge richiedente -, cipio della \"solidarietà economica\"dipendente o è effettivamente in grado se la domanda di quest’ultimo soddi- dell’ex coniuge obbligato alla presta-di esserlo, non deve essergli ricono- sfa le relative condizioni di legge zione dell’assegno nei confronti del-sciuto il relativo diritto. (mancanza di \"mezzi adeguati\" o, co- l’altro in quanto \"persona\" economi- munque, impossibilità \"di procurarseli camente più debole (artt. 2 e 23I principi di diritto per ragioni oggettive\"), con esclusivo Cost.), il cui oggetto è costituitoLa Corte di Cassazione ha così enun- riferimento all’\"indipendenza o auto- esclusivamente dalla determinazioneciato i seguenti principi di diritto: “Il sufficienza economica\" dello stesso, dell’assegno, ed alla quale può acce- dersi soltanto all’esito positivo della prima fase, conclusasi con il ricono- scimento del diritto -, di tutti gli ele- menti indicati dalla norma (\"(....) con- dizioni dei coniugi, (....) ragioni della decisione, (....) contributo personale ed economico dato da ciascuno alla conduzione familiare ed alla forma- zione del patrimonio di ciascuno o di quello comune, (....) reddito di en- trambi (....)\"), e \"valutare\" \"tutti i sud- detti elementi anche in rapporto alla durata del matrimonio\", al fine di de- terminare in concreto la misura del- l’assegno di divorzio; [...]” Il seguito Nonostante non si tratti di una pro- nuncia a Sezioni Unite, i giudici d’I- talia stanno recependo e applicando i predetti principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione. Il Tribunale e la Corte d’Appello di Milano, la Corte d’Appello di Salerno, ma anche ulteriori pronunce della Cassazione, successive alla sentenza sopra citata, stanno aderendo al nuovo orienta- mento, anche a proposito di assegni già riconosciuti che sono oggi oggetto di modifica o di revoca. Si tratta di una vera rivoluzione so- ciale e giuridica che scrive una nuova pagina del diritto di famiglia. 55

SETTORE AVV. MARCO PERRINA LEGALE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Azione di garanzia per i vizi costruttivi di un immobileL ’azione in questione è rego- intercorre fra la società venditrice ed tore). La Giurisprudenza ritiene, ormai lata dall’art. 1669 c.c. ed af- il costruttore e non i terzi acquirenti, i pacificamente, che la responsabilità si ferisce i casi in cui vengano quali però, proprio in forza della na- estenda a tutti coloro che abbiano col- riscontrati gravi vizi costrut- tura extracontrattuale di rilevo pub- laborato alla realizzazione dell’opera. blicistico della responsabilità per gravi Quindi, oltre all’appaltatore possonotivi in immobili di nuova edificazione vizi costruttivi, hanno ugualmente la essere convenuti con l’azione in esame facoltà di agire direttamente nei con- anche i Progettisti, i Direttori dei La-(o integrale ristrutturazione). fronti dell’appaltatore per il risarci- vori delle opere e tutti i tecnici o im- mento dei danni conseguenti all’ac- prese che hanno contribuito a vario ti-Chi può agire certamento dei vizi. tolo nell’opera (ovviamente qualoraLa su citata norma conferisce al com- si riscontri che i vizi siano dipesi an-mittente il diritto di azione per il ri- Contro chi si può agire che dal loro operato).sarcimento del danno nei confronti Qualora si dovessero riscontrare sif- La responsabilità fra i coautori dell’o-dell’appaltatore. fatti vizi, la norma prevede il diritto pera risulta solidale nei confronti delNonostante tale norma sia inserita nel di agire contro l’appaltatore (costrut- danneggiato.corpus normativo relativo al contrattod’appalto e sia sistematicamente col-locata fra le norme che regolano la re-sponsabilità contrattuale inerente ilcontratto d’appalto, la Giurisprudenzaha ormai consolidato il principio se-condo il quale la responsabilità ex art.1669 c.c. sia di natura extracontrat-tuale di rilevo pubblicistico.Da ciò discende un’importante diffe-renza rispetto alla responsabilità con-trattuale ex art. 1667 c.c., ovvero chel’azione ex art. 1669 c.c. può essereesperita anche da soggetti che nonhanno stipulato alcun contratto conl’appaltatore (o altri responsabili insolido), come per esempio gli acqui-renti di un immobile che hanno com-prato il proprio appartamento da unasocietà che a sua volta aveva dato inappalto le opere di edificazione dellostesso.In questo caso, il contratto d’appalto56

Quali vizi danno origine a tale accessori dell’opera (quali impermea- degli accertamenti tecnici effettuati,responsabilità bilizzazione, rivestimenti, infissi, pa- rimanendo ben distinto l’effetto delNon tutti i vizi possono fondare l’a- vimentazione, impianti, etc.), purché vizio dalla scoperta e, quindi, cono-zione ex art. 1669 c.c. tali da compromettere la sua funzio- scenza piena del vizio che produceLa norma in questione prevede che nalità e l’abitabilità ed eliminabili quegli effetti, non potendosi onerarepossano essere attivati unicamente solo con lavori di manutenzione, an- il danneggiato della proposizione dii vizi che siano causa di rovina (in corché ordinaria, e cioè mediante azioni generiche a carattere esplora-tutto o in parte) dell’immobile, ovvero opere di riparazione, rinnovamento e tivo (Per tutte: Cassaz. N. 20644/2013;dai quali derivi un evidente pericolo sostituzione delle finiture degli edifici Cassaz. N. 21089/2012; Cassaz. N.di rovina o comunque gravi difetti. o mediante opere che integrano o 11740/2003; Cassaz. N. 2977/1998).Negli ultimi 20 anni la Giurisprudenza mantengono in efficienza gli impianti In diversi casi, infatti, il Giudice haha sistematicamente esteso il concetto tecnologici installati” (Cass. Civile inteso far decorrere tale prescrizionedi “grave vizio”, venendo a coniare 11/06/2014n. 13223; Cass. 8140/2004; addirittura dal giorno del depositol’assunto secondo il quale “configu- Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013). presso il Tribunale della relazione pe-rano gravi difetti dell’edificio a norma ritale effettuata dal Consulente d’Uf-dell’art. 1669 c.c. anche le carenze Entro quanto tempo si deve agire ficio nominato dal Giudice.costruttive dell’opera - da intendere L’art. 1669 c.c. prevede che l’azione Come anticipato, da tale momento ilanche come singola unità abitativa - di garanzia debba essere esperita entro danneggiato ha un anno per attivarsiche pregiudicano o menomano in un anno dalla denuncia dei vizi, che a avanti l’Autorità Giudiziaria per l’a-modo grave il normale godimento e/o sua volta deve essere formalizzata en- zione di risarcimento.la funzionalità e/o l’abitabilità della tro un anno dalla scoperta degli stessi, L’ultimo termine da analizzare èmedesima” (Per tutte: Cassaz. n. i quali devo presentarsi entro 10 anni quello decennale. La norma in que-8140/2004), ricomprendendo così nu- dal compimento dell’opera. stione prevede che i vizi debbano in-merosi vizi che non comportano di per Risulta, pertanto, innanzitutto di fon- sorgere entro 10 anni dall’opera, tantosé problemi di sicurezza e di staticità damentale importanza capire quando che si è usualmente ritenuto che, tra-dell’immobile. debba ritenersi decorrente il primo ter- scorsi i 10 anni dal compimento del-Estendendo ulteriormente il novero mine, ovvero quello della denuncia l’opera, l’azione di garanzia in esamedei vizi tutelabili con l’azione in com- dei vizi entro un anno dalla scoperta. non fosse più esperibile.mento, la Giurisprudenza ha altresì af- La Giurisprudenza ha ormai consoli- Recentemente, però, La Giurispru-fermato che “costituiscono in linea dato l’orientamento secondo il quale denza è arrivata a chiarire che: “Congenerale, “gravi difetti” dell’edificio il dies a quo dal quale decorre il ter- riferimento all’azione risarcitoria pre-a norma dell’art. 1669 c.c., la realiz- mine di decadenza annuale per la de- vista dall’articolo 1669 c.c., per rovinazazione dell’opera con materiali ini- nuncia risulta essere il giorno in cui il o gravi difetti di cose immobili desti-donei e/o non a regola d’arte ed anche denunciante abbia conseguito la piena nate a durare nel tempo, il termine dise incidenti su elementi secondari ed comprensione dei vizi stessi in ragione dieci anni riguarda le condizioni di fatto che danno luogo alla responsa- bilità dell’appaltatore, non all’eserci- zio dell’azione risarcitoria. Quest’ul- tima, infatti, in base al medesimo articolo 1669 c.c., può avere inizio an- che dopo la scadenza del decennio dal compimento dell’opera, purché entro un anno dalla denunzia, la quale, a sua volta, può anch’essa avvenire oltre il decennio dal compimento dell’opera, purché entro un anno dalla scoperta” (Corte di Cassazione, sentenza n. 23680 del 15.11.2015 a conferma della Sentenza n. 154/2010 della Corte d’Appello di Bologna). Conseguente- mente, appare plausibile sostenere che l’azione di garanzia ex art. 1669 c.c. possa essere esperita anche oltre il de- cennio dal compimento dell’opera, pur- ché sia tempestivamente denunciato il vizio entro l’anno dalla scoperta. 57

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] omprare un immobile ziario nominato dal Tribunale. Per Al momento in cui avviene l’asta all’asta giudiziaria con- presentare la domanda di partecipa- senza incanto, se è presente una sola viene? zione all’asta bisogna presentare, nel offerta, l’immobile viene aggiudicato, giorno e nel luogo indicati nell’avviso a meno che il creditore non sia in di-L’acquisto di un immobile all’asta può di vendita, un’offerta in busta chiusa, saccordo con la cifra proposta, nelrisultare estremamente conveniente senza segni di riconoscimento, conte-perché spesso il prezzo di aggiudica- nente l’indicazione del prezzo offertozione è più basso del valore di mercato ed una cauzione (tribunale di Bologna(ovviamente è bene valutare caso per solitamente pari al 20%) più gli altricaso, e non è alla semplice portata di documenti richiesti dall’avviso; se, in-tutti i cittadini). Peraltro, ogni volta vece, è prevista l’offerta con incanto,che l’asta va deserta il prezzo viene ogni partecipante deve presentare, nelabbassato per legge del 25%, secondo giorno e nel luogo indicati nell’avvisole ultime modifiche normative. Ma di vendita, la domanda, la cauzionecome si partecipa ad un’asta giudizia- richiesta ed i documenti indicati nel-ria presso il tribunale civile del luogo l’avviso stesso. Ogni partecipante siove è ubicato l’immobile? Innanzi deve presentare nel luogo indicato.tutto bisogna visionare nella cancel- Dopo aver scelto una casa in venditaleria del tribunale competente per le all’asta di proprio interesse, è oppor-esecuzioni immobiliari, o presso il tuno effettuare una visita dell’immo-professionista incaricato o su internet, bile, contattando il custode giudizia-i relativi documenti: l’avviso di ven- rio.dita, che contiene le condizioni e i ter- Se l’immobile è di proprio gradi-mini della vendita, una breve descri- mento, si può procedere a presentarezione dell’immobile ed il prezzo base; un’offerta.la perizia di stima, redatta da un tec- Per presentare un’offerta, in caso dinico nominato dal giudice (solita- asta senza incanto, è necessario in-mente un architetto o un Geometra viarla in busta chiusa, contenente an-abilitato), che contiene una dettagliata che una cauzione pari al 20% (secondodescrizione dell’immobile: i dati ca- le indicazioni del tribunale di Bolo-tastali, la planimetria, lo stato di fatto, gna) di tale offerta e tutti gli altri do-le eventuali irregolarità e la loro sa- cumenti richiesti.nabilità, i vincoli, le servitù, i debiti e Nel caso, invece, di asta con incanto,se l’immobile è libero od occupato da bisognerà presentare la propria inten-persone. L’immobile si può visitare zione di partecipare all’asta e una cau-previo accordo con il custode giudi- zione dell’importo richiesto dal bando.58

qual caso viene aggiudicata lo stesso, Una volta aggiudicata la casa, il giu- dinarie non saldate dal debitore ese-ma con un aumento di 1/5 dell’offerta. dice emette il decreto di trasferimento cutato. All’interno dello stabile con-Se sono presenti più offerte si procede con il quale, oltre a sancire la nuova dominiale è obbligatoria che vi sia ap-invece con rilanci. proprietà, cancella le ipoteche esistenti posta la targa con tutti i riferimentiL’acquirente aggiudicatario dovrà ef- e toglie l’immobile dall’affidamento dell’amministratore, per cui non vifettuare il saldo entro i termini previsti al custode giudiziario (pertanto non sono difficoltà nel contattarlo.dall’ordinanza (solitamente 120 vi è la spesa notarile prevista solita- Infatti, in virtù dell’art. 63, comma 4,giorni). mente per le vendite immobiliari, né disp. att. c.c. colui che subentra neiNell’asta con incanto si procede di- le spese di mediazione, poiché non vi diritti di un condomino è obbligatorettamente con i rilanci e la casa viene è intervento di un’agenzia immobi- solidalmente con questo al pagamentoaggiudicata all’offerente che non su- liare; nella sostanza, potrebbe essere delle quote condominiali relative al-bisce rilanci dopo 3 minuti dalla sua conveniente l’acquisto) e contiene il l’anno in corso e a quello precedente.ultima offerta. Nel caso in cui un par- trasferimento del bene all’aggiudica- Ed è proprio dalla su citata norma chetecipante non si presenti senza giusti- tario, l’ingiunzione al debitore tramite trae origine il principio dell’ambula-ficati motivi, viene trattenuto 1/10 il custode giudiziario di rilasciare l’im- torietà passiva in ambito condomi-della cauzione, al fine di scongiurare mobile, nonché l’ordine di cancellare niale. Ebbene, in base al suddetto prin-azioni di disturbo. le ipoteche ed i pignoramenti (atten- cipio, chi acquista un immobile puòIn questo caso l’aggiudicazione della zione: la cancellazione non è automa- essere chiamato a rispondere dei debiticasa sarà solo provvisoria, in quanto tica, ma la relativa pratica dovrà essere condominiali del suo dante causa, so-nei 10 giorni successivi potrà essere effettuata dal notaio in forza dell’or- lidalmente con lui, ma non in sua vece.presentata un’offerta superiore di 1/5: dine del giudice). Se l’immobile og- La legge di riforma del condominioin questo caso si procederà all’indi- getto di interesse fosse inserito in un n. 220 dell’11 dicembre 2012 ha in-zione di una nuova gara, altrimenti Condominio, sarebbe cosa saggia con- trodotto un quinto comma all’art.l’immobile sarà assegnato definitiva- tattare l’amministratore per verificare 63 disp. att. c.c., stabilendo che chimente. se vi fossero spese ordinarie e/o straor- cede diritti su unità immobiliari re- 59

sta obbligato in solido con l’avente gli impianti elettrici e la caldaia che nella consistenza e con le indicazionicausa per i contributi maturati sino potrebbero non essere a norma (questo della normativa relativa alla regolaritàal momento in cui viene trasmessa vale anche per le vendite c.d. “nor- urbanistica come indicato ed accertatoall’amministratore del condominio mali”). nell’allegato della perizia del C.T.U.la copia autentica del titolo che tra- annesso alla ordinanza e all’avviso disferisce il diritto di proprietà. Fonti: la Repubblica, https://www.di- vendita disponibili nel sito internetAltro suggerimento spassionato, con- ritto.it , https://blog.casanoi.it/ preposto delle aste.trollare nel comune del luogo ove è L’aggiudicatario avrà tempo 120ubicato l’immobile le conformità edi- Quali sono le effettive condizioni giorni, dalla data dell’aggiudicazione,lizie, le piante catastali etc, al fine di di vendita di un immobile acqui- per il pagamento del residuo prezzo,valutare le spese per regolarizzare ur- stato all’asta? detratto l’importo per cauzione giàbanisticamente l’immobile, così come Ogni immobile viene posto in vendita versato, nel libretto bancario o conto corrente intestato alla procedura e de- positare la ricevuta dell’avvenuta ope- razione a saldo allo sportello Unico presso l’Ufficio Coordinamento dei Notai. Al momento del versamento del prezzo l’aggiudicatario dovrà provvedere ad integrare tale somma con le spese necessarie agli adempi- menti burocratici legati al trasferi- mento del bene stesso ed in particolare alla sua registrazione, trascrizione e volturazione. Non sono previste ulteriori spese tranne quelle relative al procedimento di sanatoria delle eventuali violazioni di cui agli artt. 17, 5° comma e 40, 6° comma della Legge 47/1985 e suc- cessive modificazioni che l’aggiudi- catario potrà presentare entro 120 giorni dopo la notifica dell’atto di tra- sferimento emesso dal Giudice. Sono infatti, compresi nel prezzo di aggiudicazione: gli oneri relativi a IMU sino al momento della vendita - l’espletamento delle formalità di can- cellazione delle trascrizioni dei pi- gnoramenti e delle iscrizioni ipoteca- rie; ai sensi dell’art. 586 c.p.c. I co. verranno cancellati con il decreto di trasferimento esclusivamente le tra- scrizioni dei pignoramenti e le iscri- zioni delle ipoteche gravanti il bene venduto - i compensi del custode de- legato, del notaio delegato (che ope- rano come ausiliari del giudice) e del curatore. Sarà possibile, prima del versamento del saldo prezzo, richiedere eventuali agevolazioni dell’Imposta di Registro o Iva (acquisto della prima casa, sog- getto imprenditore agricolo, beni di interesse storico). Fonte: https://www.intribunale.net60

Tipografia Moderna

SETTORE AVV. BEATRICE BERTILEGALE Delegazione UPPI Imola Installazione di un ascensore da parte di un condomino disabileN el presente articolo ci in- gimenti e segnalazioni che permettono l’installazione di un ascensore su area terroghiamo se un condo- l’orientamento e la riconoscibilità dei comune, allo scopo di eliminare delle mino, portatore di handi- luoghi e delle fonti di pericolo per barriere architettoniche, costituisce cap, e quindi limitato nella chiunque e in particolare per i non ve- un’innovazione, ai sensi dell’art. 1120 denti, per gli ipovedenti e per i sordi. cod. civ. e come tale, è vietata, in lineapropria capacità motoria, possa pro- In tema di condominio, in particolare, generale, solo se arreca pregiudiziocedere all’installazione di un ascen-sore, contro, o comunque a prescin-dere, la volontà degli altri partecipantial condominio.Innanzitutto, è bene ricordare come,a termini di legge, si considerino in-validi civili i cittadini affetti da mino-razioni congenite o acquisite, anche acarattere progressivo, compresi gli ir-regolari psichici per oligofrenie di ca-rattere organico o dismetabolico, in-sufficienze mentali derivanti da difettisensoriali e funzionali che abbiano su-bito una riduzione permanente dellacapacità lavorativa non inferiore a unterzo o, se minori di anni 18, che ab-biano difficoltà persistenti a svolgerei compiti e le funzioni proprie dellaloro età.In ambito edilizio, tema centrale èquello delle barriere architettoniche,ossia: a) gli ostacoli fisici che sonofonte di disagio per la mobilita dichiunque ed in particolare di coloroche, per qualsiasi causa, hanno unacapacita motoria ridotta o impedita informa permanente o temporanea; b)gli ostacoli che limitano o impedi-scono a chiunque la comoda e sicurautilizzazione di spazi, attrezzature ocomponenti; c) la mancanza di accor-62

alla stabilità o alla sicurezza del fab- mento ai partecipanti al condominio. dominiale, che implica il contempe-bricato, o quando ne altera il decoro Ora, infatti, sono valide le delibera- ramento di vari interessi, tra i qualiarchitettonico, o quando infine renda zioni approvate con un numero di voti deve includersi anche quello delle per-talune parti comuni dell’edificio in- che rappresenti la maggioranza degli sone disabili all’eliminazione delleservibili all’uso o al godimento anche intervenuti e almeno la metà del valore barriere architettoniche, trattandosi didi un solo condomino (art. 1120 dell’edificio. Se l’assemblea in prima un diritto fondamentale che prescindecomma 4 cod. civ.). convocazione non può deliberare per dall’effettiva utilizzazione, da parte diSul punto, è intervenuta la legge mancanza di numero legale, l’assem- costoro, degli edifici interessati e che09.01.1989 n. 13 intitolata “Disposi- blea in seconda convocazione delibera conferisce comunque legittimità al-zioni per favorire il superamento e l’e- in un giorno successivo a quello della l’intervento innovativo, purché loliminazione delle barriere architetto- prima e, in ogni caso, non oltre dieci stesso sia idoneo, anche se non ad eli-niche negli edifici privati”, la quale, giorni dalla medesima. L’assemblea minare del tutto, quantomeno ad atte-all’art. 2 prevedeva un quorum age- in seconda convocazione è regolar- nuare sensibilmente le condizioni divolato per l’approvazione delle inno- mente costituita con l’intervento di disagio nella fruizione del bene pri-vazioni da attuare negli edifici privati tanti condomini che rappresentino al- mario dell’abitazione (Cass. Civ. Sez.dirette ad eliminare le barriere archi- meno un terzo del valore dell’intero VI Ordinanza 9 marzo 2017 n. 6129).tettoniche, disponendo che i relativi edificio e un terzo dei partecipanti al La citata decisione, peraltro, si inqua-lavori fossero approvati dall’assem- condominio. La deliberazione è valida dra nell’orientamento giurispruden-blea del condominio, in prima o in se- se approvata dalla maggioranza degli ziale costantemente seguito negli ul-conda convocazione, con le maggio- intervenuti con un numero di voti che timi tempi, secondo cui il singoloranze previste dall’articolo 1136, rappresenti almeno un terzo del valore condomino può, a sue spese, installaresecondo e terzo comma, del codice ci- dell’edificio. un nuovo ascensore nello stabile con-vile. Tale disciplina è stata invero re- Inoltre, e soprattutto, l’art. 28 della dominiale. In quest’ottica, la limita-centemente modificata legge di riforma precisa che nell’art. zione, per gli altri condomini, dell’o-Per effetto della legge di riforma del 2 della legge 9 gennaio 1989 n. 13 le riginaria possibilità di utilizzazionecondominio, infatti, è sparito il riferi- parole “con le maggioranza previste delle scale e dell’andito occupati dal- dall’art. 1136, secondo e terzo comma, l’impianto di ascensore non rende l’in- del codice civile” sono sostituite dalle novazione lesiva del divieto di cui seguenti: “con le maggioranze previste all’art. 1120 cod. civ., ove risulti che dal secondo comma dell’articolo 1120 dalla stessa non derivi, sotto il profilo del codice civile”, che appunto ri- del minor godimento della cosa co- chiama, a sua volta, il comma 2 del- mune, alcun pregiudizio, non essendo l’art 1136. Quindi, se è vero che si è necessariamente previsto che dall’in- eliminato il riferimento ai partecipanti novazione debba derivare per il con- al condominio, è altresì vero che dopo domino dissenziente un vantaggio la riforma per approvare dette opere compensativo. serve la metà del valore dell’edificio Se pure resta eliminata la possibilità (mentre prima bastava un terzo del va- di un certo tipo di godimento, al suo lore dell’edificio). posto se ne offre uno diverso, ma di Nel caso in cui il condominio rifiuti di contenuto migliore. assumere, o non assuma entro tre mesi Ultima questione riguarda, nel caso di dalla richiesta fatta per iscritto, le de- eliminazione delle barriere architetto- liberazioni volte all’installazione del- niche a cura e spese di un solo condo- l’ascensore, i portatori di handicap, ov- mino, la possibilità per questi di go- vero chi ne esercita la tutela, possono dere dei contributi a fondo perduto installare, a proprie spese, servoscala concessi dalla L. 13/1989. nonché strutture mobili e facilmente Orbene, quest’ultimo non potrà usu- rimovibili e possono anche modificare fruire dei contributi ma tutte le spese l’ampiezza delle porte d’accesso, al rimarranno a suo carico. Resta, tutta- fine di rendere più agevole l’accesso via, impregiudicato il diritto, ricono- agli edifici, agli ascensori e alle rampe sciuto ai non partecipanti, a subentrare dei garage, con i limiti di cui agli artt. nella fruizione dell’ascensore, a con- 1120 e 1121 cod. civ. dizione, naturalmente, che procedano Peraltro, la verifica della sussistenza al rimborso della loro quota parte di di tali ultimi requisiti deve tenere oneri, comprensiva dei costi sia di rea- conto del principio di solidarietà con- lizzazione che di manutenzione. 63

SETTORE AVV. ROSARIO DOLCELEGALE www.condominioweb.com Condominio: quando revocare l’amministratore? Cosa succede se un amministratore non prepara il rendiconto all’assemblea dei condomini entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario?L ’amministratore deve redi- Il fatto discendenti dallo svolgimento delle gere il rendiconto condomi- Tizio ha citato in giudizio l’ammini- opere di manutenzione straordinaria. niale annuale della gestione stratore dello stabile in cui è ubicato il e convocare l’assemblea per proprio immobile, al fine di sentirlo Il provvedimento dichiarare revocato dalla carica a causa Il Collegio ha ritenuto che il ricorsola relativa approvazione entro centot- della mancata presentazione del ren- di Tizio non sia meritevole di acco- diconto entro centottanta giorni dall’a- glimento.tanta giorni (cfr, articolo 1130, nr 10 pertura dell’esercizio finanziario (in- Ha premesso che la revoca giudiziale teso, in quanto tale, coincidente con dell’amministratore presuppone ne-Cc). Il potere del condomino di con- l’anno solare e ricadente nella data del cessariamente la ricorrenza di una 30 giugno). Ha lamentato, quindi, che delle ipotesi tassativamente previstetrollare la gestione dell’amministratore per l’annualità di riferimento il rispet- dai commi 11° e 12° dell’articolo 1129 tivo amministratore ha postergato i pro- Codice civile (tra cui, va detto, nonè, in effetti, esercitabile normalmente pri doveri relativi alla rendicontazione figura espressamente l’ipotesi di cui della propria gestione economica. al nr 10 dell’articolo 1130 Cc).in tale sede. Ciò non toglie, tuttavia, L’amministratore, costituitosi in giu- Ha precisato che la straordinarietà e dizio, si è difeso affermando di non l’urgenza che connotano la potestà at-che il condomino di turno possa chie- aver potuto presentare il rendiconto se- tribuita all’Autorità giudiziaria, in una condo la tempistica di cui trattasi a materia nella quale il potere di revocadere in qualsiasi momento l’esibizione causa della cura di importanti e paral- può essere esercitato, in via ordinaria lele incombenze gestionali, quali quelle ed in ogni tempo, dall’assemblea deidei documenti contabili (cfr. Cass., n.19210 del 21 settembre 2011), senzal’onere di specificare le ragioni dellarichiesta (finalizzata a prendere vi-sione o estrarre copia dai documenti),purché l’esercizio di tale facoltà nonrisulti di ostacolo all’attività di am-ministrazione, non sia contraria aiprincipi di correttezza e non si risolvain un onere economico per il condo-minio (dovendo i costi relativi alleoperazioni compiute gravare esclusi-vamente sui condomini richiedenti).Ma torniamo alla previsione norma-tiva sopra richiamata; ebbene: cosasuccede se un amministratore nonadempie a tale dovere, ovvero nonprepara, né presenta il rendiconto al-l’assemblea dei condòmini entro 180giorni dalla chiusura del precedenteesercizio finanziario?Alla domanda risponde il Tribunaledi Palermo con un Decreto pubbli-cato in data 22 aprile 2016.64

condomini, l’intervento del giudice – CONVENZIONEsuscettibile di risolvere anzitempo il UPPIrapporto di mandato tra condomini eamministratore – va limitato ai casi di EUROPAUDITORIUMfondato pericolo di grave danno per il E IL CELEBRAZIONIcondominio, derivanti da specifiche edimostrate condotte tenute dall’am- STAGIONE TEATRALE 2017/2018ministratore in violazione dei suoi do-veri (cfr, Cassazione Civile, Sezioni Per la stagione 2017/2018 l’UPPI ha stipu-Unite, 29 ottobre 2004 n. 20957) e lato convenzioni con il Teatro Europau-sintomatiche di una gestione anomala ditorium e il Teatro Il Celebrazioni didell’ente di gestione. Bologna che permetteranno a tutti gli as-Ha ritenuto che, sebbene le gravi irre- sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac-golarità gestionali possano consistere quisto di abbonamenti e biglietti.in una gestione semplicemente ano-mala (e non necessariamente dissen- Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro-nata o infedele), l’adozione di un prov- gramma riportato con la dicitura “RIDOTTO”.vedimento così particolarmente severo Restano esclusi da questo vantaggio gli eventinei riguardi del rappresentate della che non riportano la dicitura RIDOTTO all’internocollettività condominiale può perve- della tabella prezzi.nirsi soltanto all’esito di un giudizio“in cui non solo il fumus delle gravi Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta-irregolarità si renda verificabile at- zione della tessera UPPI alla biglietteria.traverso la rappresentazione di ele-menti precisi e concordanti, ma Per maggiori informazioni:quando a ciò si possa far seguire la www.uppi-bologna.itprognosi che la protratta permeanza www.teatrocelebrazioni.itnella carica risulterà pregiudizievole www.teatroeuropa.itper l’interesse del condominio” (tri-bunale Bologna, 25.5.2006). (Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modifiche al calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore,Conclusione variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolariSe è pur vero che l’articolo 1130 codice occasioni)civile, n. 10, prevede che l’amministra-tore del condominio debba “redigere ilrendiconto condominiale annuale dellagestione e convocare l’assemblea perla relativa approvazione entro centot-tanta giorni” (dalla fine dell’eserciziorelativo all’anno precedente, n.d.r.),nella fattispecie trattata, è stato docu-mentato che la mancata approvazionedel rendiconto consuntivo sia dipesadalla situazione di emergenza dovutaalla gestione ed esecuzione delle operestraordinarie di rifacimento del pro-spetto condominiale. Tale “incom-bente” ha indotto l’amministratore re-sistente a darvi immediatamentepriorità, e, in quanto tale, secondo ilDecidente, l’ha affrancato dal doveredi curare la presentazione della rendi-contazione gestionale secondo i terminiimposti dal codice civile (si segnala,come orientamento contrario, TribunaleUdine D. 25.03.2014).

LEGALESETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCI www.condominioweb.com Caduta calcinacci dal balcone, chi paga?C hi dev'essere considerato incassato, infatti, è considerato alla dominio. responsabile e quindi chi stregua del solaio interpiano e il para- deve pagare i danni deri- petto, ove rappresenti un unicum con Calcinacci caduti da balconi in- vanti dalla caduta di cal- la facciata, una parte di essa. cassati e danni Si badi: non è sufficiente la semplice In primis è necessario osservare dacinacci da balconi nel caso di edificio assenza di sporgenza per ricondurre i quale parte di questa struttura proven- balconi tra i balconi incassati. gono i calcinacci. Se si tratta dellain condominio? Com'ha fatto notare la Corte di Cas- parte di struttura che funge da coper- sazione occorre che il piano di calpe- tura per il piano sottostante, ove i cal- Questo il quesito oggetto di numerose stio svolga la medesima funzione del cinacci cadano al di fuori di quest'ul- solaio “vale a dire nel fatto che il bal- timo piano, è il suo titolare a doversi domande da parte dei nostri lettori. cone - come il soffitto, la volta ed il ritenere responsabile, a meno che il solaio - funga, contemporaneamente, distacco non sia conseguenza di feno- I balconi in condominio suscitano da sostegno del piano superiore e da meni infiltrativi provenienti dal piano copertura del piano inferiore” (Cass. superiore. sempre grande interesse: anche se ora- 21 gennaio 2000 n. 637). Nel caso di calcinacci provenienti Il balconi aggettanti, come ripete or- dalla parte frontale, la responsabilità mai la giurisprudenza ha cristallizzato mai da anni la Cassazione (ex pluribus per i danni è del condominio nel caso Cass. 14576/2004), sono quelli che in cui questa possa essere considerata nelle proprie interpretazioni le varie ti- sporgono rispetto alla facciata dell'e- parte integrante della facciata, oppure dificio e che non assolvendo alcuna del singolo condomino che si faccia pologie di questa struttura edilizia e le funzione comune devono essere con- dal balcone, ove non sia ritenibile siderati di esclusiva proprietà dei ti- parte della facciata condominiale, ma competenze che ne discendono in rela- tolari delle unità immobiliari dalle mero elemento accidentale della me- quali vi si accede. desima. zione alla responsabilità, v'è sempre chi Solo gli elementi decorativi della parte frontale e di quella sottostante Calcinacci caduti da balconi ag- non è ben addentro alla materia o co- (così detto cielino o sottobalcone) gettanti e danni sono da ritenersi di proprietà comune. La caduta di calcinacci da balconi ag- munque specifiche fattispecie che sem- I balconi, aggettanti o incassati che gettanti comporta sempre una respon- siano, sono condominiali se di perti- sabilità in capo al proprietario dell'a- brano non adeguarsi completamente nenza di unità immobiliari di proprietà bitazione che il balcone serve. comune (es. alloggio del portiere) o se Nemmeno nel caso di presenza di ele- alle indicazioni giurisprudenziali. vi si accede da uno spazio comune (es. menti decorativi da ritenersi comuni dalle scale, da un pianerottolo, ecc.). possono rintracciarsi responsabilità inIl balcone è quella parte dell'edificio Date queste indicazioni imprescindi- capo al condominio, a meno che il di- bili, si possono trarre le conseguenti stacco ed i conseguenti danni non pro-solitamente posta a servizio di un'u- conclusioni in relazione alle respon- vengano proprio da queste parti co- sabilità per i danni conseguenti alla muni (es. distacco in tutto i in parte dinità immobiliare di proprietà esclu- caduta di calcinacci dai balconi in con- stucchi decorativi.)siva, chiuso almeno da un lato da unparapetto ed al quale si accede da unaporta finestra.La funzione del balcone è per l'ap-punto quella di dotare l'appartamento(o ufficio) di uno spazio aperto alquale accedere e dal quale affacciarsi.In ambito giuridico si conoscono so-stanzialmente due tipologie di balconi,o almeno sono due le categorie nellequali si è soliti ricondurre i vari tipi:• balcone incassato; • balcone aggettante. La prima tipologia è quella che non sporge rispetto alla facciata dell'edifi- cio. La conseguenza di tale confor- mazione ha dei riflessi sugli assetti proprietari della struttura. Il balcone66



LEGALESETTORE AVV. LEONARDA COLUCCI www.condominioweb.com Via libera ai cani nel giardino condominiale Alcune condizioni permettono di allargare gli spazi per gli amici a quattro zampeL a condivisione di spazi co- • la delibera in questione era stata as- ai cani nel raggio di cento metri dalle muni condominiali è spesso sunta in violazione dell'art. 1120 c.c.; aree attrezzate e destinate ad aree gio- al centro di accese dispute, • che la modifica del regolamento chi per bambini”. come nel caso in cui oggetto condominiale violava il regolamento Il condominio, instaurato il giudizio, del Comune di Roma che vietava l'ac- si è costituito sostenendo che la nuova del contendere sia un giardino con- cesso “nelle aree pubbliche e private formulazione dell'articolo 26 del re- dominiale, frequentato da bambini, ed una modifica del regolamento con- dominiale che garantisce l'accesso a tale spazio comune anche agli animali domestici. In tali casi come è possibile contem- perare due opposte esigenze e cioè quella di garantire la sicurezza e la salubrità di spazi generalmente uti- lizzati dai bambini, e soddisfare an- che le esigenze dei proprietari di animali domestici che rivendicanoche sia garantito anche il loro ac-cesso nelle aree comuni?Il fattoUn condomino, padre di una bimbain tenera età, impugna la delibera as-sembleare che aveva apportato unamodifica al regolamento condomi-niale consentendo l'accesso nel giar-dino condominiale anche ai cani, nelrispetto delle regole di sicurezza edigiene. Il condomino ha puntualizzatoche tale delibera era illegittima con-testando:• che l'area in questione, subiva unamodificazione d'uso e la relativa de-libera non era stata adottata con lemaggioranze prescritte dall'art. 1117ter c.c.;68

golamento condominiale non modi- uno spazio attrezzato per giochi dei dei cani nel giardino condominialeficava la destinazione d'uso dell'area bambini, bensì un semplice giardino, possa concretamente comprometterein questione ma permetteva solo l'ac- e che la modifica apportata al regola- l'igiene e la sicurezza dell'area, sug-cesso dei cani nel giardino nel rispetto mento non incide sulla destinazione gerisce per evitare un utilizzo im-della sicurezza, del decoro e dell'i- d'uso dell'area che resta quella di giar- proprio del giardino da parte deigiene. L'ente, inoltre, a sostegno del- dino condominiale. proprietari di cani l'installazionel'assoluta legittimità della delibera in La sentenza, inoltre, precisa che “la di telecamere che rilevi l'uso im-questione, ha evidenziato che il previgente formulazione del regola- proprio di tale spazio che legitti-nuovo articolo 1138 c.c. non vietava mento condominiale non vietava l'ac- merebbero, ove necessario, even-di possedere animali domestici, e che cesso ai cani nelle aree condominiali tuali azioni civili e penali neiil regolamento comunale non poteva ma ne impediva il transito per la pas- confronti dei proprietari di canitrovare applicazione dato che il giar- seggiata igienica, mentre la nuova scorretti.dino condominiale, pur essendo un'a- formulazione consente l'accesso dei In conclusione, malgrado sia legit-rea privata, non era un'area giochi at- cani al giardino nel rispetto delle tima la preoccupazione che in futurotrezzata. norme igieniche. La differenza non è i proprietari dei cani possano utiliz- semplice da apprezzare, nel senso che zare in modo non appropriato l'areaLa sentenza si è riformulata la norma chiarendo del giardino condominiale, tale cir-Il Tribunale di Roma ha respinto il che i cani possono accedere al giar- costanza non determina alcun vizioricorso del condomino effettuando, dino sia pure nel rispetto delle norme nella delibera impugnata che, fra l'al-tuttavia, alcune importanti precisa- igieniche, senza tuttavia che sia stata tro, non attua un'innovazione illegit-zioni in merito all'utilizzo delle aree modificata la destinazione a giardino tima così come non comporta unacomuni da parte di bambini ed ani- né la possibilità di svolgere giochi modifica della destinazione d'uso delmali domestici. non molesti”. giardino.A tal fine il Giudice evidenzia che il La pronuncia, pur non accogliendo le Al condòmino, padre ragionevol-regolamento comunale non è invoca- comprensibili preoccupazioni del ri- mente apprensivo, non resta altro chebile poiché l'area in questione non è corrente, il quale teme che l'accesso pagare le spese di giudizio. 69

SETTORE AVV. LEONARDA COLUCCI TECNICO www.condominioweb.com Grondaia intasata e dubbi sul risarcimento danni N iente risarcimento se non La sentenza criterio per il calcolo della distanza fra si prova che gli aghi di Il Tribunale di Catania, in funzione di fondi vicini divisi da un muro comune, pino siano stati l’effettiva giudice di secondo grado, ha accolto accertando che gli alberi di pino del causa del danno provocato parzialmente l’appello del condomi- condominio sorgevano ad una distanza nio. In merito alla distanza degli alberi inferiore di tre metri, la sentenza, ripor- dall’intasamento della grondaia. del condominio dal fondo del vicino, tandosi ad un orientamento consoli- la sentenza si riporta ai criteri sanciti dato della giurisprudenza di legittimità, Il caso dall’art. 892 c.c. che stabilisce che gli ha condannato il condominio all’estir- I proprietari di un immobile citano in alberi di alto fusto, e quindi i pini, de- pazione degli alberi di pino. giudizio il condominio confinante vono essere collocati ad una distanza Per quanto riguarda, invece, la do- chiedendo l’estirpazione degli alberi dal confine di tre metri. manda di risarcimento dei danni for- di pino collocati a distanza inferiore Ma, in caso di fondi divisi da un muro mulata dagli appellati, ed avente ad di tre metri dal confine, ed il risarci- di confine tale distanza da dove si cal- oggetto le infiltrazioni d’acqua nel- mento dei danni per le infiltrazioni cola dalla linea mediana del muro op- l’immobile di loro proprietà causate d’acqua determinate dall’intasamento pure dalla facciata dello stesso dall’intasamento di aghi di pino della della grondaia di raccolta delle acque prospiciente la pianta? Offrendo rispo- grondaia di raccolta delle acque pio- piovane a causa dalla caduta degli sta a tale domanda la sentenza ha pun- vane, la sentenza ha accolto l’appello aghi di pino. tualizzato che “…ai fini della del condominio secondo cui il prov- La sentenza del Giudice di pace, in misurazione della distanza legale di vedimento impugnato era stato adot- primo grado, ha condannato il condo- una pianta dal muro di confine, si deve tato in assenza di elementi di prova in minio al risarcimento dei danni patiti avere riguardo alla facciata del muro grado di dimostrare la responsabilità dagli attori ed al pagamento delle stesso, prospiciente alla pianta, e non per atto illecito gravante sul condomi- spese processuali. calcolarsi detta distanza rispetto alla li- nio, dato che i confinanti non erano Il condominio ha impugnato tale pro- nea mediana del muro comune”. (Tri- stati i grado di provare che i danni ri- nuncia ribadendo che il condominio bunale di Catania, sez.civ. III, portati (infiltrazioni d’acqua) erano aveva sempre provveduto ad eseguire 13.3.2017 n. 1277). Nel caso di specie, stati causati dall’intasamento della i lavori di manutenzione agli alberi in preso atto che la CTU ha adottato tale grondaia a causa della caduta degli questione provvedendo al taglio dei rami, ribadendo che la sentenza impu- gnata era stata adottata in palese vio- lazione in tema di riparto dell’onere della prova dato che i confinanti non avevano dimostrato il nesso di causa- lità materiale tra le condotta (caduta degli aghi di pino nella grondaia) ed evento pregiudizievole (intasamento della grondaia ed infiltrazioni d’ac- qua).70

aghi di pino caduti dagli alberi di pro-prietà del condominio. In pratica,quindi, gli appellati per ottenere il ri-sarcimento dei danni causati dalle in-filtrazioni d’acqua, avrebbero dovutodimostrare che la canaletta della gron-daia, in occasione di un evento atmo-sferico di particolare intensità, erapiena di aghi di pino che avevano im-pedito il deflusso delle acque.In sintesiIl condominio appellante, quindi, si èsalvato dal risarcimento del danno dainfiltrazioni d’acqua sopportato daiconfinanti poiché non è stato dimo-strato che le infiltrazioni d’acquaerano state determinate dall’intasa-mento della grondaia per la caduta diaghi di pino dagli alberi di sua pro-prietà; d’altro parte, invece, è statocondannato all’estirpazione di tali al-beri che sorgono ad una distanza infe-riore di tre metri dal confine.In merito a tale condanna del condo-minio la sentenza ha evidenziato chele domande relative alla distanza dellepiante sono indipendenti da quella ri-sarcitoria poiché ai sensi dell’art. 892c.c. il proprietario del fondo può chie-dere l’estirpazione degli alberi postiad una distanza inferiore da quella le-gale “…a prescindere dalla valuta-zione dell’esistenza di un’effettivaturbativa; la finalità delle citatenorme è quella di salvaguardare ifondo in sé, indipendentemente dallesue particolari caratteristiche o esi-genze, sicché il compito del giudice dimerito è limitato alla verifica del ri-spetto della distanza prescritta, senzadoversi estendere a indagare la con-creta esistenza del danno derivantedall’invasione dei rami altrui”.In altre parole se è vero che il condo-minio aveva sempre provveduto al ta-glio dei rami dei pini che siestendevano sulla proprietà dei confi-nanti e che questi ultimi non avevanopertanto subito alcuna turbativa, talecircostanza non impedisce ai confi-nanti di ottenere comunque anche l’e-stirpazione degli alberi che sorgono aduna distanza inferiore a quella di tremetri prevista dalla legge per gli alberidi alto fusto. 71

SETTORE MICHELA ZUMPANO TECNICO Consulente Condominiale UPPI Delegazione Castel San Pietro Terme Il revisore contabile condominiale I l condominio dopo la riforma. domini e i titolari di diritti reali o di Fonti normative e fonti giuri- La figura del revisore risulta es- godimento sulle unità immobiliari sprudenziali sere una delle più interessanti possono prendere visione dei docu- • Il Codice Civile innovazioni apportate dalla menti giustificativi di spesa in ogni • Giurisprudenza nuova disciplina in materia condomi- tempo ed estrarne copia a proprie • Le norme fiscali fondamentali niale e interessa soprattutto la conta- spese. Le scritture e i documenti giu- bilità condominiale. stificativi devono essere conservati Quando è possibile nominare il Questa novità è passata in sordina, ma per dieci anni dalla data della relativa revisore condominiale? indubbiamente ha messo a disposi- registrazione. In caso di: zione, dei condòmini e dell'ammini- Il revisore può essere nominato da uno • assemblea stratore, un valido strumento di con- o più condomini, ad esercitare il po- • nomina di un nuovo amministratore trollo e di monitoraggio che prima non tere di controllo spettante ai medesimi • ammanchi per appropriazione indebita esisteva. Nello specifico, nell'art. 11 condomini in ambito condominiale. • suddivisioni delle spese della legge n. 220/12, è stato inserito Con questo mandato il revisore può l'art. 1130-bis c.c., relativo al rendi- chiedere all’amministratore che gli Utenti della contabilità conto condominiale. Per chiarezza, si vengano messi a disposizione tutti i condominiale riporta lo stralcio dell'articolo in documenti fino ad un massimo di 10 • Condòmini esame: anni a ritroso. Il controllo più inte- • Persone fisiche Titolo VII - Capo II - Articolo 1130 bis ressante riguarda solitamente il conto • Persone fisiche coniugate e relativo “Il rendiconto condominiale contiene corrente condominiale o postale, con- le voci di entrata e di uscita ed ogni frontandole con il libro giornale cro- regime patrimoniale altro dato inerente alla situazione pa- nologico di cassa. Se i documenti ri- • Persone fisiche in qualità di comunisti trimoniale del condominio, ai fondi chiesti non saranno messi a • Nudi proprietari e usufruttuari disponibili ed alle eventuali riserve, disposizione, il condomino interessato, • Persone giuridiche, aziende, società che devono essere espressi in modo ha la facoltà di rivolgersi al Giudice da consentire l'immediata verifica. Si per far valere i propri diritti.” commerciali compone di un registro di contabilità, • Società immobiliari di un riepilogo finanziario, nonché' di • conduttori una nota sintetica esplicativa della • Istituti di credito e finanziatori in gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni genere pendenti. L'assemblea condominiale • Amministrazione finanziaria può, in qualsiasi momento o per più • Potenziali promissori e acquirenti annualità specificamente identificate, • Fornitori e creditori in genere nominare un revisore che verifichi • Dipendenti la contabilità del condominio. La de- • Amministratori di condominio liberazione è assunta con la maggio- • Tribunali, avvocati e debitori ranza prevista per la nomina dell'am- ministratore e la relativa spesa è Natura giuridica, patrimoniale ripartita fra tutti i condomini sulla e fiscale del condominio base dei millesimi di proprietà. I con- • Il concetto di ente di gestione • Il concetto di autonomia patrimo- niale e personalità giuridica • Il concetto di consumatore finale ai72

fini IVA e IRPEF mativo di riferimento fortunatamente all’80-85% tecnicamente possibile• L’aspetto degli obblighi di costitu- consente di contemperare. possa ridursi significativamente, por- Andiamo per gradi per meglio com- tando l’attendibilità del giudizio al più zione formale e le incoerenze nor- prendere la questione. alto e ragionevole livello possibile, mative su piano fiscale, in partico- Chi promuove la revisione della con- magari fino al 95-98%. lare rispetto agli adempimenti in tabilità condominiale è quasi sempre Come è possibile tutto ciò? Appli- capo ai sostituti d’imposta mosso da uno spirito di sospetto sul cando il c.d. principio della “respon- buon operato dell’amministratore o sabilità” del revisore.Quali sono le fonti giuridiche a comunque accampa una serie di ra- In buona sostanza, il rischio di inat-cui deve riferirsi il revisore? gioni che si auspica siano poi confer- tendibilità del giudizio di revisione• Fonti contrattuali e fonti assembleari mate nella relazione di revisione. può essere ridotto, fino a tendere allo• Il regolamento di condominio con- Premessa la necessità di una solida zero, esclusivamente attraverso le ga- esperienza da parte del revisore in ranzie che il revisore può offrire al trattuale guisa da non fargli correre il rischio suo cliente circa la propria compe-• Il regolamento di condominio as- di soccombere passivamente alle tenza e preparazione professionale aspettative del cliente, occorre regi- specifica. sembleare strare come l’attività di revisione com- È dunque la preparazione del profes-• Il libro verbali delibere assembleari porti dei limiti ad un risultato di veri- sionista a fare la differenza, prepara- fica che possa assicurare al 100% zione, si badi bene, non solo teorica e e consuetudini l’accertamento di tutte le anomalie applicativa di specie, ma anche giuri-• La norma volontaria UNI 10801 possibili e questo a causa di rischi in- dica e tecnica in materie collaterali trinsechi al sistema: norme di riferi- alla mera verifica contabile. A questoQuali saranno i documenti ob- mento complesse, assenza di standard si aggiunga, inoltre, come l’etica pro-bligatori necessari per una cor- contabili collaudati, elaborati spesso fessionale imponga allo stesso profes-retta tenuta della contabilità fuori dagli schemi, procedure ammi- sionista di comunicare al potenzialecondominiale, che il revisore do- nistrative e decisionali non aziendali- committente quali siano le sue com-vrà assoggettare a verifica? stiche, giurisprudenza contraddittoria. petenze in materia, in modo da ren-• Anagrafica dei condomini Credere che questo rischio esista solo derlo edotto sui percorsi formativi• Le tabelle millesimali e loro criteri in materia di revisione condominiale qualificanti e specializzanti svolti. sarebbe un errore: infatti, tali incognite Il principio in argomento può essere di formazione afferiscono anche la revisione legale definito, in sintesi, come quel senso• L’inventario delle cose comuni dei conti di una S.p.A. di responsabilità a cui il revisore è• Il piano dei conti Si tratta, quindi, di accettare l’idea di chiamato nel misurare la propria com-• Registro dei contratti questo rischio. petenza e adeguatezza a svolgere l’in-• I documenti contabili – amministra- A questo punto ai più verrebbe da carico affidato, assicurando non solo chiedersi se tutto ciò non determini di operare in coscienza ma anche in tivi - fiscali l’inutilità di una attività di verifica scienza.• Dettaglio analitico ed il piano del contabile. In realtà se il rischio esiste, Pertanto, se pensiamo a quali possano altrettanto esiste lo strumento per far essere i riverberi di un giudizio nega- preventivo di gestione sì che la distanza tra la certezza al tivo espresso nella relazione di revi-• Dettaglio analitico e piano di riparto di 100% auspicata dal cliente e quella sione, non risulterà difficile compren- dere la necessità per lo stesso eventuali spese straordinarie deliberate committente di affidarsi a professio-• Il dettaglio analitico dei fatti ammi- nisti adeguatamente formati e qualifi- cati, in quanto ad oggi quella del re- nistrativi positivi e negativi in sede visore della contabilità condominiale di consuntivo è una figura non regolamentata. e si• Piano di riparto del consuntivo di rischia di affidare l’incarico a figure gestione e determinazione dei con- improvvisate. guagli• Prospetto economico – reddituale Quorum per la nomina• Prospetto finanziario – patrimoniale Per la nomina del revisore condomi-• La riconciliazione bancaria niale occorrono le stesse maggioranze• Adempimenti dei sostituti d’imposta previste per la nomina dell’ammini- stratore come normato dall’art. 1136I Requisiti del revisore c.c. (doppia maggioranza).condominialeQuando il committente incarica unprofessionista perché verifichi la con-tabilità del condominio è naturalmenteportato a ritenere che riceverà certezzeassolute in ordine alle conclusioni chelo stesso revisore relazionerà.Purtroppo si tratta di un’aspettativautopistica che il sistema tecnico-nor- 73

SETTORE ING. MASSIMO CORSINI TECNICO La relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale Un po’ di attenzione eviterà spiacevoli sorprese dopo l’acquistoL ’acquisto della casa è per scuno portatore di interessi e di co- i professionisti con cui a diverso titolo molti l’obiettivo principale noscenze specifiche ma sempre par- essi dovranno rapportarsi. della propria pianificazione ziali e limitate alla propria sfera pro- Visto che questo è un articolo dal ca- economico-finanziaria, ed, fessionale. rattere prettamente tecnico, non ap- La legislazione italiana come tutti profondiremo qui gli aspetti legali edin ogni caso, rappresenta sempre un sanno è teoricamente una delle più economico-finanziari connaturati al- complete ed articolate ma soffre di l’acquisto, ma ci soffermeremo invecemomento fondamentale nella vita di una struttura così complicata che è sulle verifiche tecniche che è oppor- già tanto se ogni professionista cono- tuno effettuare.ciascuno di noi. sce a fondo il suo campo. Oltre ovviamente a verificare la pre- La prima attenzione è allora da porre senza o meno dell’Attestato di Pre-Nella casa riponiamo i nostri sogni, nel mediatore che oltre che serio ed stazione Energetica, che dovrà essere affidabile, dovrà avere la competenza obbligatoriamente allegato al rogitole nostre ambizioni, il futuro nostro e necessaria per evidenziare le criticità ed attesterà la prestazione energetica che compratore ed acquirente do- dell’unità immobiliare, non si può or-dei nostri cari. vranno affrontare, e coordinando tutti mai prescindere dal delegare ad unL’importanza che l’acquisto della casariveste sotto molteplici aspetti, im-pone di porre la massima attenzioneaffinché non si abbiano sorprese sgra-dite che compromettano un momentocosì significativo, sostituendo allasoddisfazione per la nuova proprietàl’amarezza di una realtà ben diversada come la immaginavamo.Certo, è facile parlare di massima at-tenzione, ma la realtà è così com-plessa che talvolta neanche questa èsufficiente a metterci al riparo da ognirischio.Troppe figure sono coinvolte a di-verso titolo e spesso, anche ipotiz-zando che ciascuna di esse agisca conla massima onestà e competenza,manca il necessario raccordo tra diesse nonché l’umiltà e la fiducia ne-cessaria per rapportarsi reciproca-mente collaborando nell’interessedelle parti.Agenzie immobiliari, venditori, im-prese, avvocati, notai, tecnici: cia-74

professionista tecnico quelle verifiche Catasto la planimetria corrispondente nistica: è il caso in cui l’unità immo-che devono assicurare al compratore a quanto effettivamente realizzato biliare sia stata realizzata in modola regolarità di tale unità. • dopo i lavori di costruzione e fino difforme dal contenuto del titolo edi-Affinché l’unità immobiliare soddisfi al momento della vendita non siano lizio oppure, dopo la fine della co-la regolarità edilizia, urbanistica e ca- state effettuate successive modifiche struzione, siano state effettuate delletastale occorre che: od, in caso contrario, queste siano modifiche senza la necessaria auto-• sia stata edificata in base ad un re- state autorizzate dall’autorità comu- rizzazione. In tal caso, ipotizzandogolare titolo edilizio che può essere: nale, ed al termine dei lavori si sia che la difformità sia sanabile (nei casi- Licenza edilizia (edifici costruiti proceduto all’aggiornamento della più gravi l’autorità comunale può ri-prima del 1977) planimetria catastale chiederne anche la demolizione), oc-- Concessione edilizia (edifici co- • nel caso di lavori di una certa com- corre presentare una pratica ediliziastruiti tra il 1977 ed il 2003) plessità ed impatto anche sulla statica a sanatoria, pagando le relative san-- Permesso di costruire (edifici co- del fabbricato, al termine degli stessi zioni ed, in determinati casi, anche istruiti dopo il 2003) si sia proceduto all’aggiornamento contributi concessori, e, nei casi più- Concessione in sanatoria (se l’edi- dell’Agibilità. complessi, una volta perfezionata laficio è stato realizzato in maniera Come si può anche solo intuire dal- sanatoria, procedendo all’aggiorna-difforme o senza titolo abilitativo ed l’elenco sopra riportato, sono tali e mento dell’Agibilità.è stata accettata la richiesta di con- tante le verifiche da effettuare, e tanta B) Non conformità catastale: è ildono). rilevanza hanno le ricadute in termini caso in cui, nonostante sia soddisfatta• durante la costruzione il progetto al- di sicurezza e commerciabilità del- la conformità edilizia ed urbanistica,legato a tale titolo edilizio sia stato l’unità immobiliare, che ormai è quasi la planimetria catastale non corri-rispettato oppure, in caso contrario, ineludibile che il compratore, prima sponde allo stato rilevato. Tale nonle modifiche operate (varianti) ri- di stipulare il rogito di compravendita, conformità può dipendere da un er-spetto a quel progetto siano state au- pretenda una rassicurazione in materia rore tecnico oppure, nel caso sia statitorizzate (preventivamente od in base da parte del compratore. eseguiti dei lavori di ristrutturazionead una successiva sanatoria o con- Tale rassicurazione, che una volta era debitamente autorizzati, dal fatto chedono) dall’autorità municipale fornita in forma di autocertificazione al termine degli stessi non sia state• al termine dei lavori sia stato richie- da parte del venditore e trascritta denunciate le variazioni planimetrichesto e rilasciato il Certificato di nell’atto di compravendita, passa ora al Catasto. Per sanare tale difformitàConformità Edilizia ed Agibilità, che da una relazione, detta Relazione di non è necessario pagare alcuna san-oltre a certificare il rispetto del pro- rispondenza edilizia e conformità zione ma soltanto far redigere ad ungetto, attesta la conformità degli im- catastale che viene sottoscritta da un tecnico di fiducia una rappresenta-pianti, la presenza del collaudo sta- tecnico che, sotto la propria respon- zione aggiornata dell’unità immobi-tico, la rispondenza dei requisiti sabilità, dopo aver confrontato le pla- liare e presentarla all’ufficio local-igienico sanitari nimetrie allegate al titolo edilizio e mente competente del Catasto.• al termine dei lavori si sia proceduto quelle depositate al catasto con lo C) Non conformità edilizia ed urba-all’accatastamento, depositando in stato effettivo rilevato nel corso di un nistica + non conformità catastale: sopralluogo, dichiara o meno la se sussistono entrambe le non confor- conformità edilizia, urbanistica e ca- mità (ed è il caso più comune perché tastale dell’unità immobiliare. se sono stati realizzati lavori non au- Nel caso in cui tutte le verifiche ab- torizzati è raro che successivamente biano un esito positivo, la detta rela- sia stata aggiornata la planimetria ca- zione, che oltre a descrivere l’oggetto tastale) occorre procedere come nel della compravendita, contiene la sto- caso A) a sanare l’abuso ed, una volta ria dell’unità immobiliare e l’elenco concluso l’iter comunale, procedere di tutti i precedenti edilizi più signi- ad aggiornare la planimetria catastale. ficativi (tra cui anche quelli, se esi- Per concludere la relazione di rispon- stenti, relativi alle dichiarazioni di denza edilizia e della conformità ca- conformità degli impianti), si conclu- tastale, è uno strumento importante derà con l’attestazione del tecnico op- sia per il venditore perché garantisce pure, nel caso invece in cui emergano la commerciabilità della sua proprietà delle non conformità, indicherà il per- indicando, nel caso di non conformità, corso necessario per sanarle. il percorso necessario a sanarle sia Nel secondo caso, le opzioni sono so- per l’acquirente che ha la garanzia di stanzialmente 3: non acquistare un bene affetto da ir- A) Non conformità edilizia ed urba- regolarità tecniche. 75

NUOVA GESTIONE “da Nello” ...e la storia continuaA l nome di Nello Napodano .dal 2001 c’è stata una parentesi du- ha attraversato gli ultimi rata 4 anni al Piè di Colle e successi- trent’anni della ristorazione vamente altri 4 anni al ristorante “Hol- bolognese, facendo la for- lywood” in zona fiera. Dal 2006 ci siamo spostati nel centro di Bologna tuna di locali che sono diventati fami- al ristorante “Speedy”. Nel 2009 con la mia famiglia abbiamo liari a molti frequentatori: per la qualità che aspettava solo la mano giusta per rilanciato il ristorante pizzeria Napo- un rilancio in grande stile. leone, locale storico degli anni ‘90. della cucina e dei prodotti impiegati, Abbiamo chiesto a Nello di parlarci Oggi accettiamo una nuova sfida: il brevemente delle sue esperienze e del ristorante pizzeria “Grotta Azzurra” per l’affabilità del servizio e per l’am- nuovo locale acquisito di recente: ho dove metteremo a disposizione la no- iniziato nel 1987 al “Piccolo Cowboy” stra esperienza al servizio di coloro biente informale. Lo stesso spirito che un locale alle porte di Bologna con la che amano la cucina mediterranea e mia famiglia e fu un grande successo… la buona pizza napoletana cotta nel si ritrova anche nell’ultimo locale che forno a legna e dolci rigorosamente napoletani. Nello e la sua famiglia hanno preso in La nostra proposta è quella di un ve- loce punto di ristoro per un pranzo gestione: il Grotta Azzurra in via di genuino anche a prezzo fisso e la sera, come luogo ideale per una cena in fa- Corticella 125, un ristorante pizzeria miglia o in compagnia di amici. Il tutto all’insegna della nostra ospitalità e cordialità tipica mediterranea. Sarà possibile anche il servizio da asporto con consegna a domicilio, ma solo nel quartiere, perché consegnando troppo lontano il cibo arriverebbe in condizioni non ottimali. La storia di questa famiglia di cuochi e di gestori continua dunque nella Grotta Azzurra di via Corticella: l’ultimo punto di arrivo per Nello, ma anche il suo nuovo punto di partenza.76

La cucina mediterranea sempre in tavola Specialità a base di pesce Pizze cotte nel forno a legna Taglieri di salumi e formaggi Pranzi di lavoro Ideale per piccole cerimonie Veranda estiva Comodo parcheggio interno Ristorante Pizzeria Grotta Azzurra Via di Corticella, 125 - Bologna - Tel. 051 358181 77

L’officina dell’arte La magia del paesaggioD al 6 al 14 Maggio scorsi si Gialla del parco Ettore Bufalieri, Da allora L’Officina si impegna alla è svolta, nella prestigiosa presso il Dopolavoro Ferroviario di divulgazione dell’arte pittorica ed in- cornice del Quadriportico Bologna. cisoria, organizzando corsi di pittura Inferiore dell’Archiginna- L’Officina dell’Arte rappresenta in- ad olio ed acquerello, incisione, con fatti una delle tante attività del Dopo- l’ausilio di insegnanti qualificati, chesio, l’ottava edizione della Mostra lavoro. un tempo sono stati anche docenti Il gruppo nasce nel 1964, costituito della locale Accademia di Belle Arti,Collettiva di pittura dei soci de “L’Of- da persone prese da autentica passione ed operatori del mondo artistico bo- per le arti figurative e dalla volontà di lognese.ficina dell’Arte”. realizzare una spazio artistico per tutti È significativo che un gruppo come quanti vogliano, per passione o per questo, slegato da motivazioni utili-I 37 partecipanti hanno presentato al- diletto, approfondire la propria cono- taristiche (o forse proprio per questo), scenza e sperimentare la propria atti- che unisce persone di diverse prove-trettante opere eseguite con tecniche tudine alle tecniche artistiche. nienze legate solo dalla passione perdiverse, ma aventi un unico tema: “Lamagia del paesaggio”.La mostra ha registrato un grande af-flusso di pubblico ed è proseguita poidal 27 al 31 Maggio presso la Sala F.Frigieri, Paesaggio – 201778

l’arte, sia presente sulla scena bolo- Fausto Merlin, Socio dell’Officina dell’Arte, Simona Lembi del Consiglio Co-gnese da tanto tempo. Questo perché, munale di Bologna e Gabriele Bianchi, Responsabile Officina dell’Artecredo, l’Officina sa rinnovarsi, sa va-lorizzare le capacità dei singoli; non chi. Fabio Frigieriè sufficiente però la passione, ma è Prossimo appuntamento ad Ottobre Officina dell’Artenecessario poterla incanalare in qual- presso la Sala d’Ercole in Palazzo Gruppo Arti Figurativecosa di costruttivo in cui chi opera vi d’Accursio. via Stalingrado 12 - Bolognasi possa riconoscere e possa dare un www.officinadellarte.bo.itcontributo personale.I componenti dell’Officina parteci-pano individualmente a mostre collet-tive e personali, hanno una vita arti-stica propria, ma la Collettivadell’Archiginnasio rappresenta il mo-mento di aggregazione più importanteper la vita del gruppo; è un appunta-mento annuale che si ripeterà anchein futuro, assieme ad altre manifesta-zioni in programma.Oggi l’Officina dell’Arte si può con-siderare, con i suoi numerosi iscritti,un centro di formazione permanente atutti gli effetti, e questo grazie alla pro-fessionalità dei docenti ed all’operaqualificata, costante ed anche pazientedel suo Responsabile: Gabriele Bian- 79

CHRISTIAN BOLTANSKI ANIME. DI LUOGO IN LUOGO Dal 26/06/2017 al 12/11/2017 MAMBO MUSEO D’ARTE MODERNA DI BOLOGNA MAMbo L a più ampia mostra antologica complementari in cui l’interazione traVia Don Minzoni, 14 dedicata al grande artista fran- arte contemporanea, tessuto urbano e cese mai organizzata in Italia. società si sviluppa intorno ai temi della Bologna Con 25 opere tra installazioni e video, memoria e del trascorrere del tempo in- tra cui due lavori esposti per la prima teso come ineluttabile passaggio tra la volta in Europa Volver e Animitas vita e la morte. Concetti evocati dal (blanc), la mostra ripercorre la poetica titolo del progetto, che attraversa tempi, di Boltanski da metà anni Ottanta luoghi lontani, filosofie e religioni di- fino gli anni più recenti e si articola in verse. Spiega il curatore Danilo Eccher: sale che affrontano i temi su cui si è “Anima è un termine che, al singolare e concentrata con intensa continuità la nelle sue molteplici declinazioni, si ri- sua ricerca: la scomparsa, il rapporto ferisce al principio vitale dell’uomo. Al dialettico fra vita e morte, la fragilità plurale, il termine rimanda alla collet- della memoria e del ricordo, la scom- tività, alle storie dei singoli individui e messa contro l’ineluttabilità dell’oblio, alla Storia ma non manca di lasciare il senso di tragicità intrinseco alla storia. una prospettiva immaginaria per proiet- L’imponente Sala delle Ciminiere, cuore tare il presente nel futuro, trasmettendo del museo e dell’intero percorso espo- un fiducioso senso di continuità”. La sitivo, è occupata dalla struttura labirintica scelta di omaggiare Christian Boltanski dell’installazione ambientale Regards: assume una pregnanza di particolare ri- immagini sfocate di volti anonimi stam- lievo simbolico per la concomitante ri- pate in bianco e nero su un tessuto tra- correnza di alcuni anniversari che in- sparente di grande formato provenienti crociano la storia di Bologna con quella dall’archivio fotografico personale del- di importanti istituzioni culturali: 10 l’artista che, come conturbanti presenze anni del MAMbo e del Museo per la fantasmatiche, il visitatore è invitato ad Memoria di Ustica, 40 anni di Emilia attraversare abbandonandosi al flusso Romagna Teatro Fondazione, oltre ai del tempo e della memoria. 37 anni dalla Strage di Ustica. È dunque La mostra al MAMbo è il nucleo centrale con una priorità urgentemente avvertita del progetto speciale dedicato a Chri- che questo progetto intende radicarsi stian Boltanski che vedrà l’autore fran- nel patrimonio storico, civile e culturale cese, uno dei massimi artisti interna- della città, generando una fertile relazione zionali viventi, protagonista di un arti- tra memoria e contemporaneo. colato programma di eventi da giugno Il progetto Anime. Di luogo in luogo è a novembre. Un percorso scandito in curato da Danilo Eccher e promosso da vari interventi e diversi luoghi della Comune di Bologna - Area Cultura e città, che consente di presentare l’opera Rapporti con l’Università e Istituzione di Boltanski in tutte le sue dimensioni Bologna Musei - e Emilia-Romagna espressive. Teatro Fondazione, in collaborazione Concepito con la stretta collaborazione con Associazione Parenti delle Vittime ideativa dell’artista, Anime. Di luogo della Strage di Ustica e Regione Emi- in luogo si compone di diversi momenti lia-Romagna.