Abitare Informati - Settembre 2017

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SOMMARIOAbitare Informati. House Organ Editoriale 6Unione Piccoli Proprietari Immobiliari Convegno UPPI 20 ottobre 2017 8Area Metropolitana Bolognese Libretto del fabbricato e certificato di stabilità 12 Il registro di Anagrafe Condominiale 18n. 3 Trimestrale - SETTEMBRE 2017 - Anno XXI Brevi appunti di viaggio 20Direttore Responsabile: Claudio Contini Bonus prima casa e classificazione catastale 24Direttore Editoriale: Claudio ContiniProgetto grafico: Quando la tecnologia può aiutare a scacciareArcobaleno Pubblicità - BolognaStampa: ladri o malintenzionati 26MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl Concorrenza: approvata la Legge 28Ufficio Pubblicità: Terremoti e prevenzione 30Arcobaleno Pubblicità Imposte di successione: quando si paga e come risparmiare 34Bologna - Tel. 051.32.04.24 TUTTI I SERVIZI UPPI 37Registrato al Tribunale di Bologna in data12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. Locazione ad uso foresteria e cedolare secca 46 I CONTATTI UPPI Contratto di locazione, divorzio e cambio di intestatario 50 Per ogni richiesta e infor- Trasferimento per motivo di lavoro mazione sui servizi forniti dall’UPPI, per appuntamenti e recesso dal contratto di locazione 52 e ogni altra comunicazione: Assegno divorzile: una rivoluzione giuridica e sociale 54 Azione di garanzia per i vizi costruttivi di un immobile 56 Area Metropolitana Quesiti On line 58 Bolognese Via Testoni, 1/B Installazione di un ascensore 40123 Bologna Tel. 051 232790 da parte di un condomino disabile 62 Condominio: quando revocare l’amministratore? 64 051 222258 Caduta calcinacci dal balcone, chi paga? 66 Fax 051 279340 Via libera ai cani nel giardino condominiale 68 [email protected] Grondaia intasata e dubbi sul risarcimento danni 70 www.uppi-bologna.it Il revisore contabile condominiale 72 La relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale 74 ORARI D’APERTURA: Nuova gestione “da Nello” ...e la storia continua 76 dal lunedì al venerdì L’officina dell’arte 78 ore 9-12 • 14-18 LE RUBRICHE Agenda dei fornitori per la casa 4 Gli orientamenti dei giudici 48 Affidati all’UPPI: novità nei servizi 7-13-29-31-33-65-71-73 Condominio: Domande e Risposte 16 Christian Boltanski: Anime di luogo in luogo 80



Agenda dei fornitori per la casaAGENZIE DI PULIZIE GIARDINIERI PRONTO INTERVENTODIABLO SERVICE ZAMBON MAURIZIO VENTURI AUTOSPURGHIBologna e provincia Via San Donato, 54 - Budrio (Bo)Tel. 051 6218509 - 340 2911651 Tel. 338 9607978 Via Zanini, 2-4335 7799126 - 329 4283531 Anzola dell’Emilia (Bo)www.diablopulizie.it IMPIANTI Tel. 051 731110www.diablopuliziebologna.it IDROTERMOSANITARI 800 010815ASCENSORI IDRONOVA [email protected] www.paginegialle.it/venturi-06 Via Larga, 15/6C - BolognaMARIBO-SIMA ascensori Tel. 051 533992 RISTRUTTURAZIONI www.idronova-bo.itVia del Triumvirato, 15/2 - Bologna CIACCIO CASATel. 051 381938 IMPIANTI TERMICIFax 051381942 Via della Filanda, 2 - Bolognawww.maribosimaascensori.it ECO TERMO LOGIC Tel. 051 [email protected] Via Tolmino, 54 - Bologna 051 6178281AMMINISTRAZIONI Tel. 051 781196 339 4988426CONDOMINIALI [email protected] 051 563535 www.ciacciocasa.itSTUDIO MONTI www.ecotermologic.it [email protected] VETRERIEVia A.Costa, 149/A - BolognaTel. 051 434785 HERA ENERGIE VETRERIA NUOVA SELEDI 335 6755808 - 349 4160812 Via Tolmino, 54 - Bolognawww.studioamministrativomonti.it Tel. 051 560633 Via del Fonditore, 6/4 - Bologna www.heraenergie.it Tel. 051 534356STUDIO PAGANELLI [email protected] IMPRESE EDILIVia Caravaggio, 36 TERMOIDRAULICACasalecchio di Reno (Bo) CIACCIO CASATel. 051 4399088 IDRONOVAFax 051 4390661 Via della Filanda, 2 - Bolognawww.paganellisnc.com Tel. 051 6151301 - 051 6178281 Via Larga, 15/6C - Bologna 339 4988426 Tel. 051 533992AUTOSPURGHI www.ciacciocasa.it www.idronova-bo.itVENTURI AUTOSPURGHI PORTE E FINESTRE Sede Provinciale di BolognaVia Zanini, 2-4 PIÙ SERRAMENTIAnzola dell’Emilia (Bo) Via Testoni, 1/B - 40123 BolognaTel. 051 731110 - 800 010815 Via Fossolo, 48/9 - Bologna Tel. 051 232790 - 051 222258www.paginegialle.it/venturi-06 Tel. 051 492144 www.piuserramenti.it Fax 051 279340ASSICURAZIONIPER LA CASAREALE MUTUAAGENZIA DI BOLOGNA MARCONIMAESTRINI GIUSEPPE SASVia Marconi, 12 - BolognaTel. 051 2910211Fax 051 229869SUBAGENZIA DI SASSO MARCONIVia Del Mercato, 36Sasso Marconi (Bo)4

Polizia di Stato 113 L’Agenda dei fornitori per la casa:Vigili del fuoco 115Guardia di finanza 117 le aziende ed i tecniciSoccorso sanitario 118 selezionati da Abitare InformatiCorpo forestale 1515Telefono Azzurro 19696Comune di Bologna 051.219.31.11Numero unico 112emergenze 051.3131 800.713.666Guardia 800.713.900Medica 803.500 051.266626Pronto InterventoHera GasPronto InterventoHera AcquaSegnalazioneGuasti EnelPolizia MunicipaleCentrale Radio Operativa 5

editoriale Contratti a canone concordato: una valida soluzione per l’emergenza abitativaS i sa, il proprietario di immobili locati Il conduttore usufruisce di un canone di loca- è vessato: vessato dagli inquilini che zione inferiore a quello di mercato quindi ri- non pagano l’affitto (da chi non ha sparmia, ed è più improbabile che diventi nulla, e nulla possiede, non si può moroso nei confronti del locatore e dell’ammi- nistratore del condominio.pretendere nulla), vessato dagli amministratori Gli Enti locali, pertanto, devono proseguire nelcondominiali (quando il conduttore non paga le concedere agevolazioni ai proprietari che affit- tano a canone concordato proprio per arginarespese condominiali), vessato dalle imposte, ves- il più possibile l’emergenza abitativa, ridu- cendo, così, le richieste per ottenere alloggi disato dall’IMU. Far fruttare il proprio patrimo- emergenza o di transizione abitativa. L’obiettivo del nostro Convegno è proprio que-nio, al giorno d’oggi, non è facile . sto: diffondere questo strumento per l’interesse di tutta la collettività!!E allora perché il 20 ottobre prossimo organiz- Andrea Casarinizeremo un convegno a Bologna in tema di con- Presidente Provinciale UPPI Bolognatratti di locazione a canone concordato?Questo tipo di contratto non è certamente “lasoluzione” a tutti i problemi relativi al mercatoimmobiliare o la soluzione alle occupazioni abu-sive che tutti i giorni riempiono le pagine deigiornali, ma può aiutare le parti (e tra le particonsidero anche gli Enti locali) a trovare unavalida soluzione al problema abitativo.Il proprietario che affitta un appartamento a ca-none concordato situato in un Comune ad altatensione abitativa, oppure in un Comune che harichiesto ed ottenuto lo stato di calamità natu-rale nei 5 anni precedenti al maggio 2014, puòottenere una tassazione agevolata al 10% seopta per la c.d. cedolare secca, tassazione moltovantaggiosa che si somma alle aliquote agevo-late dell’IMU che i Comuni hanno deliberatosugli immobili affittati a canone convenzionato.6

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONEFAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONEIl servizio di gestione del Proroga del contratto di locazionecontratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competenteVerifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate;del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competentesecondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazionie rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori- calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà)- calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R.- versamento dell’imposta tramite banca o posta;- predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente- invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione- comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilinoChiama per fissare il tuo appuntamento.

Convegno UPPI 20 ottobre 2017 A Bologna una giornata per fare il punto sui diversi aspetti del canone concordatoL ’UPPI di Bologna avrà l’o- nore di ospitare, ad Ottobre, l’Assemblea nazionale dell’Associazione. Durante i lavori si terrà l’interessante Convegno patrocinato dal Comune di Bologna e dalla Regione Emilia Ro- la proprietà immobiliare ed è in con- abuso del diritto, utilizza detto istituto trasto con i principi costituzionali, in giuridico-processuale solo per conti- magna dal titolo particolare quello che regola il si- nuare ad occupare l'immobile, di fatto stema della capacità contributiva. senza pagare alcun corrispettivo. I CONTRATTI DI LOCAZIONE Attualmente gli immobili raramente Bisogna inoltre introdurre l’applica- A CANONE CONCORDATO riescono a produrre reddito netto: la zione della cedolare secca anche loca- crisi economica ha colpito duramente zioni di immobili commerciali. Aspetti legali e agevolazioni fiscali ad ogni livello ed è proprio per questo Questo importante convegno, che ha che le imprese costruttrici dichiarano come obiettivo quello di diffondere 20 Ottobre 2017 altissime quote di invenduto, che si ulteriormente l’utilizzo dei contratti di Dalle ore 15,00 alle ore 19,00 somma all’ immenso patrimonio locazione a “canone concordato” è senza conduttori. aperto tutti coloro che vorranno par- BOLOGNA E gli immobili sfitti non producono tecipare. I relatori, professionisti che ZANHOTEL EUROPA reddito e quindi non vanno tassati! Sul vantano decennale esperienza in am- Via Cesare Boldrini n.11 fronte degli sfratti e delle morosità bito di locazione e condominio, ap- sarà necessario superare l'iniquo si- profondiranno le varie tematiche sia L’eccessiva tassazione sugli immobili stema del termine di grazia in base al legali che fiscali. innesca effetti negativi per l'intera quale il conduttore, attraverso quello economia nazionale. che costituisce un vero e proprio Rag. Claudio Contini Un' imposizione, che abbia carattere di patrimoniale, espropria lentamente8

I CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Aspetti legali e agevolazioni fiscali 20 Ottobre 2017 ore 15.00 - 19.00 BOLOGNA - ZANHOTEL EUROPA Via Cesare Boldrini n.11 ------- INGRESSO LIBERO -------Con il Patrocinio diEvento formativo accreditato dal Consiglio dell’ordine degli Avvocati di Bologna che attribuisce n. 3 crediti formativi PROGRAMMA ------ 15.00 ------ ------ 16.30 ------ Rag. Claudio Contini Registrazione partecipanti Commercialista in Bologna Commissione Fiscale Nazionale UPPI ------ 15.30 ------ Contratti a canone concordato: aspetti fiscali. Interventi di saluto Le agevolazioni sulle imposte dirette ed indirette Avv. Gabriele Bruyère Il Decreto Ministeriale 16/01/2017: Presidente Nazionale UPPI I Nuovi Accordi e l’attestazione delle Associazioni Avv. Nerio Marino per l’ottenimento delle Agevolazioni.Presidente UPPI INTERNATIONAL Avv. Fabio Pucci ------ 17.00 ------ Segretario Generale Nazionale UPPI Avv. Marco Gaito Componente Centro Studi Giuridici UPPI Rag. Andrea Casarini Commercialista in Bologna La Legge 431/98 e gli accordi sottoscrittiPresidente Provinciale UPPI BOLOGNA in sede locale Moderatore del Convegno Dott. Prof. Gilberto Baldazzi ------ 17.30 ------Coordinatore Generale Nazionale UPPI Dott. Jean – Claude Mochet ------ 16.00 ------ Commercialista in Aosta Avv. Ladislao Kowalsky Presidente Commissione Fiscale Nazionale UPPI Vice Presidente Nazionale UPPI La tassazione sulla casa alla luce delle Indicazioni Contratti a Canone concordato: dell’Unione Europea aspetti giuridici. ------ 18.00 ------ Durata, proroghe e disdette Dibattito Segreteria Organizzativa UPPI – Area Metropolitana Bolognese Via Testoni n.1/b - BOLOGNA Tel.051.232790 - Fax 051.279340 - [email protected] 9

UP UNIONE PI PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI10

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Libretto del fabbricato e certificato di stabilità Prende corpo una vecchia proposta dell’UPPIL ’UPPI ha appreso che il Mi- cessario un salto di qualità culturale nella legge di stabilità che entrerà in nistro Delrio ha affermato dei proprietari… L’idea, spiega Del- vigore all’inizio del 2018. che “Da vent’anni si cerca rio, è quella di inserire nei contratti Ha evidentemente dimenticato il Mi- di introdurre nel nostro or- d’affitto e di compravendita la clau- nistro, o non lo ha mai saputo, che sola della certificazione statica obbli- l’UPPI per prima, tra le associazionidinamento il cosiddetto libretto del gatoria, al pari della certificazione della proprietà maggiormente rappre- energetica.” sentative a livello nazionale, già nelfabbricato, un documento che certifi- Il piano dovrebbe prendere corpo convegno tenutosi a Pavia nel mese dichi lo stato di cose reale delle nostrecase…ma i proprietari immobiliari sisono sempre messi di traverso, bloc-cando ogni tentativo di riforma conuna determinazione radicale.Adducono innanzitutto ragioni econo-miche, ovvero il costo delle verificheche graverebbe sulle famiglie, pun-tando il dito anche sull’aumento degliobblighi burocratici…Una ragioneche però da qualche tempo è venutameno posto che il sisma bonus oraconsente di fare le analisi delle con-dizioni statiche degli immobili con lapossibilità di detrarre fiscalmente finoall’85 per cento della spesa soste-nuta; e che la cosa riguarda tanto icondomini, senza distinzione fraprima e seconda casa, quanto gli im-mobili che hanno destinazione pro-duttiva.”E si legge ancora nella dichiarazione:“Non avendo potuto imporre perlegge il libretto del fabbricato, ab-biamo cercato di rendere appetibilecon gli incentivi l’esame e l’adegua-mento statico degli immobili. Ma èchiaro che a questo punto si rende ne-12

Giugno 1994 ha presentato su inizia- ziativa dell’allora Sottosegretario di sicuramente l’inizio di una svolta cul-tiva dell’allora Segretario Generale Stato Mattioli intitolato “Messa in si- turale finalmente a favore della pre-Arch. Carlo Scalcione la proposta di curezza del patrimonio edilizio”. venzione. Ed infatti la proposta didotare tutti gli edifici italiani di un La proposta di legge era seguita dopo legge prima richiamata recitava: il li-“Libretto del Fabbricato” nel quale si i crolli di Foggia e Roma, e si propo- bretto immobiliare “conterrà tutte ledovevano inserire obbligatoriamente neva, richiamando il lavoro del- informazioni riguardanti la statica de-tutti i dati catastali, urbanistici e di si- l’UPPI, di curare principalmente la gli edifici e degli impianti, le notiziecurezza relativi allo stabile, e ciò ai sicurezza dei fabbricati sia nel con- storiche, architettoniche e funzionalifini di documentare la sua vita e la sua trollo della rispondenza a criteri statici necessarie per riconoscere i possibiliregolarità anche ai fini sismici. che nel controllo della sicurezza degli rischi ed agire di conseguenza”: ripor-Il Libretto del Fabbricato fu poi svi- impianti. tando esattamente quanto espressoluppato e presentato definitivamente In tale proposta di legge si prevede- dall’UPPI ideatrice del “Libretto deled ufficialmente a Bologna nel mese vano due fasi per la stesura del libretto Fabbricato”.di Novembre 1997 in apposito conve- di fabbricato, una prima fase di moni- Il disegno di legge si è arenato in Par-gno cui seguirono numerosi convegni toraggio e di esame delle documenta- lamento anche per l’opposizione dele fu successivamente inviato alla Pre- zioni disponibili, destinata ad attivare tutto ingiustificata di alcuni parlamen-sidenza del Consiglio e all’allora Mi- una anagrafe informatizzata del patri- tari in rappresentanza di altra nota as-nistero dei Lavori Pubblici, ritenendo monio edilizio. Una seconda fase, sociazione, l’unica ad essere contrariail libretto immobiliare un documento dopo quella ricognitiva, prevedeva all’istituzione del libretto del fabbri-indispensabile per la casa ed oggetto una “messa in sicurezza” del fabbri- cato per conto della grossa proprietàdi vari dibattiti oltre che di una cam- cato. Era stata presentata anche una immobiliare. Ed evidentemente ha di-pagna di sensibilizzazione compiuta ulteriore proposta di legge a firma Lu- menticato il Ministro che come risultaattraverso la stampa sia locale che na- cio Testa, deputato, anche questa con dal comunicato stampa del 13 Marzozionale. attenzione soprattutto alla sicurezza 2009 l’UPPI, che aveva continuato adDa ciò è scaturito il disegno di legge statica degli edifici, che prevedeva an- insistere sulla necessità del Libretto,n. 4339 bis presentato al Senato in che facilitazioni fiscali per interventi tramite l’allora Presidente Nazionaledata 15 Novembre 1999 a firma del volti a questo scopo, come proposto Avv. Giacomo Carini, aveva espressoMinistro dei Lavori Pubblici e per ini- dall’UPPI. Il libretto immobiliare era “viva soddisfazione per il “piano casa” che l’allora governo si accin- geva a varare e che in effetti si inse- riva nel “documento programmatico” predisposto dal precedente Ministro delle infrastrutture condiviso da tutte le parti sociali. “Finalmente si po- trebbe passare dalle parole ai fatti” aveva commentato l’Avv. Carini, “per cui non sono assolutamente compren- sibili le assurde demagogiche conte- stazioni già avanzate contro l’iniziativa governativa…È inoltre au- spicabile che…venga finalmente data via libera al “libretto del fabbricato” importante strumento di monitoraggio delle condizioni strutturali e conser- vative degli edifici ai fini della pre- venzione di aventi spesso luttuosi”. Anche in questo caso il Libretto del Fabbricato non fu istituito dallo Stato, ma non certo per colpa dell’UPPI e dei piccoli proprietari immobiliari, che mai, e si ribadisce mai, si è opposta es- sendone primaria promotrice. Certo è che il Ministro Delrio pare volere confondere fra le associazioni rappre- 13

sentative dei proprietari immobiliari, e mune che deve svolgere i suoi accer- a carico dello Stato che ha incassatosoprattutto pare volere fare ricadere le tamenti: se uno stabile crolla non può dai costruttori gli oneri previsti anchemanifeste colpe dello Stato addossan- essere colpa dei proprietari immobi- per questa attività evidentemente maledole ai proprietari immobiliari. liari, ma del Comune che non ha atti- eseguita.Dimentica infatti il Ministro che nes- vato le idonee procedure di controllo Ed ha dimenticato il Ministro che ilsuno stabile, a meno che non sia stato previste dalla legge. Certo è che una nuovo art. 1130 n. 6 cod. civ. (comecostruito abusivamente - ed allora va cosa è il libretto del fabbricato quale modificato dalla L. 21/2014) prevedeabbattuto -, è costruito senza un rego- inizialmente proposto dall’Uppi e cal- espressamente che l’amministratorelare permesso di costruzione (licenza deggiato responsabilmente negli anni del condominio deve inserire nel regi-o concessione che dir si voglia), sia dal sindacato dei proprietari di immo- stro dell’anagrafe condominialeesso uno stabile di nuova costruzione bili, e ben altra cosa è il balzello en- “ogni dato relativo alle condizioni dio uno stabile vecchio anche del dopo- nesimo che pare volere introdurre il sicurezza delle parti comuni del con-guerra (in alcuni casi anche quelli sto- Ministro con un fantomatico certifi- dominio: il che altro non è che un “fa-rici). E dimentica che ancora oggi cato di stabilità ad usum compraven- scicolo del fabbricato” il cui costo,molti stabili già costruiti non hanno dita e locazione. Non è certo un che ricade sui condomini, dovrà es-l’agibilità e/o abitabilità, proprio per certificato di stabilità che risolve gli sere integralmente defiscalizzato, e inle carenze degli uffici comunali. Il errori di costruzione o il rilascio di tal senso l’UPPI si è già mossa unita-permesso di costruzione o licenza edi- permessi e licenza senza idonei accer- mente alla Federproprietà, l’Arpe,lizia viene rilasciato dal Comune ed è tamenti. Questo non può ricadere sui l’Anaci e l’Unai.rilasciato dopo che dovrebbero essere proprietari di immobili; o se deve ri- Ma basta balzelli!!stati eseguiti tutti gli accertamenti ne- cadervi deve essere quantomeno defi-cessari, spesso anche da parte dalle scalizzato al 100% per un Avv. Gabriele Bruyèreapposite Commissioni Edilizie. La accertamento che doveva essere ese- Presidente Nazionale UPPIprocedura è attivata per legge dal Co- guito originariamente esclusivamente14

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 DICHIARAZIONEFAX 051 279340 DI SUCCESSIONE Non è necessario il notaio Tariffe agevolate Consulenza sulla redazione dei testamenti Deposito fiduciario testamenti Riunioni di usufrutto Pratiche successorieChiama per fissare il tuo appuntamento.

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti APERTURA DI PORTA PRIVA- una porta-finestra sul muro perimetrale del- INFILTRAZIONI DAI TA SU TERRAZZO COMUNE l'edificio, per mettere in comunicazione il BALCONI IN AGGETTO proprio alloggio con il lastrico solare comune. Abito in condominio di 4 piani composto da 12 Un intervento lecito, secondo i giudici, che Nel Condominio ove abito si è creato una appartamenti. All’ultimo piano vi è un terrazzo nel motivare la decisione scrivevano: «Pur certa litigiosità fra i condomini circa gli ob- comune ed il condomino dell’ultimo piano ha potendo le concrete modalità di godimento blighi e le pertinenze delle riparazioni da e- trasformato la finestra che si affaccia sul terrazzo della cosa comune, desumibili dagli artt.1102 seguire ai balconi aggettanti a causa di in- in una porta, creando di fatto una servitù attiva e 1120 c.c., assurgere a contenuto di una po- filtrazioni di acqua dalla pavimentazione e e passiva per i restanti condomini. A nulla sono sizione possessoria tutelabile contro l'attività dai bordi dei balconi stessi. Cordiali saluti. valse le loro rimostranze, anche a causa del del condomino che costituisca una molestia parere positivo dell’amministratore. Sono pertanto di fatto per gli altri partecipanti alla comunione, Rino Faccioli a chiedere la vostra opinione in merito a nome ai fini dell'esperibilità dell'azione di manu- RISPOSTA di tutti i residenti. Distinti saluti. tenzione occorre che detta attività si risolva I balconi aggettanti sono quelli che sporgono in una immutazione della situazione dei luoghi dalla facciata dell'edificio e che dal punto di Domenico Sarti. che renda incomodo o restringa a vantaggio vista strutturale sono autonomi rispetto agli RISPOSTA del singolo condomino il precedente modo altri piani; non costituiscono \"parte comune\" Il vostro amministratore indubbiamente non di esercizio del possesso degli altri. Tale con- ma soltanto il prolungamento della proprietà ha verificato la giurisprudenza di merito e dizione non si realizza quando le opere parziaria del condòmino rientrando nella sua non ha valutato il mutamento di fatto e di eseguite dal compossessore, oltre a non mo- proprietà esclusiva. Non fungendo da copertura predominio di un condomino nei confronti dificare la consistenza materiale del bene co- del piano inferiore, i balconi aggettanti non dei restanti proprietari. mune, non ne determinino neppure una mo- soddisfano un'utilità comune ai due piani e All’Uopo Le trasmetto una sentenza della difica della destinazione, ma rispondano allo non svolgono neppure una funzione di sostegno, Cassazione che indica il divieto di tale ope- scopo di consentire da parte sua un uso dello con la conseguenza che non può applicarsi ad razione: Il proprietario di un appartamento stesso più agevole e, conseguentemente, più essi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo sito all'ultimo piano, a proprie spese, è tenuto intenso e proficuo, senza incidere sulla pos- cui le spese per la ricostruzione e manutenzione a sostituire con una finestra la porta che gli sibilità degli altri condomini della antecedente dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute consente di accedere direttamente al terrazzo pari utilizzazione». Nel caso in questione, in parti uguali dai proprietari dei due piani comune. Lo ha deciso la Corte di Cassazione invece, la Cassazione precisa come «(...) la l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico con la sentenza n. 21538 del 25 ottobre succitata porta consentiva - in concreto - un del proprietario del piano superiore la copertura 2016 , che ha confermato quanto già stabilito uso che (...) non era un mero uso intensivo del pavimento e a carico del piano inferiore dalla Corte di Appello di Roma (sentenza n. consentito». Di conseguenza per i giudici chi l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 1739/2011), secondo cui il proprietario del- ha realizzato l'intervento è tenuto a ripristinare La Suprema Corte con le sentenze del 12 l'alloggio è tenuto a ripristinare, facendosi la situazione precedente. A proposito dell'uso gennaio 2011, n.587 e del 5 gennaio 2011, n. carico del costo, la situazione originaria del intensivo della cosa comune, la Suprema 218, confermando un orientamento consolidato, terrazzo, ossia procedere alla chiusura del- Corte aveva già osservato come «(...) per ha puntualizzato che seppure volesse ricono- l'apertura di collegamento fra l'appartamento stabilire se l'uso più intenso da parte di un scersi alla soletta del balcone una funzione di e il lastrico solare condiviso. Il punto di par- condomino venga ad alterare il rapporto di e- copertura rispetto al balcone sottostante, tenza è l'art. 1102 del Codice civile, che di- quili¬brio fra partecipanti al condominio - e tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta sciplina l'uso della cosa comune: “Ciascun perciò da ritenersi non consentito a norma dalla funzione di sostegno e, quindi, non in- partecipante può servirsi della cosa comune, dell'art. 1102 - non deve aversi riguardo dispensabile per l'esistenza stessa dei piani purché non ne alteri la destinazione e non all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri sovrapposti, non può parlarsi di elemento a impedisca agli altri partecipanti di farne pa- condomini in un determinato momento, ma servizio di entrambi gli immobili posti su rimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine di quello potenziale in relazione ai diritti di piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione può apportare a proprie spese le modificazioni ciascuno». (Cass. 23 marzo 1995, n. 3368). di proprietà comune del balcone aggettante necessarie per il miglior godimento della E ancora, l'intervento sarebbe da ritenersi il- riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. cosa”. Nel caso in oggetto, la creazione di legittimo «(...) solo ove si accerti che l'incre- n.14576/2004 ). In definitiva, i balconi agget- un vano d'accesso non sembra alterare la mento dell'uso del singolo partecipante pre- tanti e le relative solette rientrano nella proprietà destinazione del lastrico comune, mentre è giudichi la possibilità degli altri di continuare esclusiva dei titolari degli appartamenti a cui più complesso valutare se impedisca o meno nell'esercizio del loro uso, e di ampliare e- accedono e le relative spese di riparazione al resto dei condomini il pari utilizzo. ventualmente il medesimo in modo e misura gravano solo sugli stessi. Sull'argomento la Cassazione si era espressa analoghe». (Cass. 11 luglio 1975, n.2746). Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili in passato (sentenza 23 maggio 2007, n. Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili 12047), ma in modo differente. La vicenda Ulteriori chiarimenti potranno essere richiesti riguardava un condomino che aveva aperto agli Uffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna16



Il registro di Anagrafe CondominialeL a riforma recata dalla legge perplessità sull’effettiva portata della quella che sola garantirebbe la vera 11/12/2012 n. 220 ha intro- norma anzitutto per l’ambigua locu- sicurezza, il tenore letterale della di- dotto l’obbligo, in capo zione “ogni dato”: si tratta di dati esi- sposizione ed il complesso delle dell’amministratore di con- stenti in quanto ricavabili dalla norme che disciplinano il condomi- documentazione relativa all’edificio nio (si pensi a quelle sui poteri del-dominio, di curare la tenuta di un in possesso del condominio o del- l’assemblea e sulla facoltà di spesa) l’autorità amministrativa (come ad supportano la tesi opposta che fa ri-documento denominato Registro di es. i calcoli per il cemento armato de- ferimento ai soli dati esistenti e di- positato a norma di legge) ovvero di sponibili.anagrafe condominiale, mettendo or- dati da ricercare con una qualche Se questa è la portata effettiva della forma di accertamento tecnico (quali norma non può però non richiamarsidine nelle norme che già disciplina- ad esempio. amianto, tubazioni per la robusta corrente d’opinione che salmonellosi, vetri delle parti co- pone in primo piano l’esigenza delvano la specifica materia. muni, ed ogni altro dato derivante raggiungimento, senza mezzi ter- dalle norme sulla sicurezza a partire mini, della sicurezza degli edifici e diIl nuovo art. 1130, co. 1, lett. 6, c.c. dalla L. 46/90 in poi, oltre ovvia- chi vi abita o vi lavora anche, e so- mente ai dati relativi alla sicurezza prattutto, alla luce delle recenti innu-elenca infatti una serie di dati di tipo antisismica etc ...). merevoli scosse di terremoto che Ciò anche perché il Registro dell’A- hanno funestato il nostro Paese ed ispecificamente anagrafico volti ad nagrafe condominiale è uno dei regi- cui esiti sono sotto gli occhi di tutti. stri obbligatori che devono essere Stante quanto sopra e, soprattutto, laindividuare le persone (proprietari, tenuti in regola dall’amministratore incredibile circostanza che questa pena la sua revoca, costituendo la norma , in vigore da tre anni, non ètitolari di diritti reali e anche perso- mancata tenuta una “grave irregola- stata di fatto applicata, su iniziativa rità”. dell’Uppi è stata organizzata connali di godimento), nonché gli iden- Oggi in commercio non vi sono Re- l’Arpe, la Federproprietà, Confappi, gistri dell’Anagrafe Condominiale Movimento per la difesa della casa,tificativi catastali delle singole unità che rispondano ai requisiti richiesti l’Anaci e l’Unai una Tavola Rotonda dalla succitata “nuova” disposizione che si è tenuta nel Giugno scorso aimmobiliari dell’edificio condomi- di legge, per cui maggiormente è ne- Roma presso la Sala del Tempio cessaria la richiesta di interpreta- Adriano della Camera di Commercioniale; ma la disposizione disciplina zione autentica al fine di evitare Piazza di Pietra sulla “Sicurezza inutili spese e soprattutto diatribe. dell’Edificio e responsabilità del-anche le forme di acquisizione dei A dispetto di una più logica interpre- l’amministratore (interpretazione tazione che porterebbe ad abbrac- dell’art. 1130 n. 6 c.c. alla luce delladati e delle eventuali variazioni, il ciare quest’ultima tesi in quanto è nuova normativa”).tutto tramite la responsabile azionedell’amministratore. Ci troviamo,quindi, di fronte ad una norma utilee sufficientemente chiara, se nonfosse per il richiamo in essa fatto a“ogni dato relativo alle condizioni disicurezza delle parti comuni dell’edi-ficio”.L’aggiunta delle ultime cinque paroledella suddetta frase, recate dal d.l.23.12.2014 n. 145 convertito dallalegge 21.2.2014 n. 9, sembra avereliminato la possibilità che il legisla-tore potesse riferirsi anche alle sin-gole unità e quindi all’edificio nelsuo complesso. Sono state avanzate18

A seguito della Tavola Rotonda, datal’importanza dell’argomento che in-teressa tutti i proprietari di casa e liespone comunque nuovamente ad unsalasso economico non indifferente,tenuto conto della obbligatorietàdella norma codificata, il Coordina-mento Unitario dei Proprietari Im-mobiliari unitamente alle citateassociazioni degli amministratori dicondominio invieranno al Ministerodella Giustizia una interrogazione alfine di ottenere quantomeno una in-terpretazione ufficiale tramite unacircolare ministeriale con le dovuteindicazioni per la corretta applica-zione della citata nuova norma di cuiall’art. 1130 n. 6 c.c., ritenendo laquestione di fondamentale impor-tanza per la gestione del condominio.In questo momento siamo di frontead una situazione molto intricata ecomplessa e vi è pertanto necessità diun intervento autorevole del Mini-stero, posto che la norma si presta adifferenti e non univoche interpreta-zioni.L’Uppi, proprio in difesa dei proprie-tari di casa si è attivata e continua afarlo seguendo costantemente l’evol-versi della vicenda a tutti i livelli isti-tuzionali e normativi, soprattuttograzie al prezioso ed autorevole con-tributo dei propri consulenti tecnici elegali, al fine, per ora, di fornire agliassociati una informazione tecnica-mente corretta in base ai dati attual-mente in possesso.Nei prossimi mesi si vaglieranno insede di Direzione Nazionale even-tuali azioni atte a chiarire ulterior-mente l’ambito operativo di questaimportante ed epocale norma che difatto ha istituito quel “libretto delfabbricato” che sino dagli anni ‘80l’UPPI ha proposto per prima e sem-pre cercato di istituire per la correttagestione degli stabili e per la loro si-curezza.Avv. Gabriele BruyèrePresidente Nazionale UPPI 19

Brevi appunti di viaggio Piccola memorie e aneddoti sulla casa e sul turismo del Fondatore di UPPIQ uando nell’ormai lontano proprietà immobiliare in Italia e negli dopo aver visitato Turfan e percorso 1974 ebbi l’idea di fon- Stati Uniti”; successivamente, undici il deserto del Gobi, a Lanzhou dove dare un’associazione sin- anni dopo, ebbi l’onore e l’onere di finii per pernottare nell’unico albergo dacale a tutela dei pro- presiedere, su invito dell’ONU, alla della città, più propriamente defini- Conferenza Mondiale sugli Insedia- bile “dormitorio”, dove tutto facevaprietari immobiliari (UPPI), e menti Umani “Habitat II”; tenutasi a difetto a cominciare dall’igiene. Per Istanbul, il forum “Housig Solu- contro, dopo Xian e Shangai, giunsispecificamente dei risparmiatori che tions“, conferenza mondiale che si a Canton dove alloggiai in uno dei era tenuta venti anni prima in Canada più lussuosi alberghi che abbia maiavevano creduto nell’investimento a Vancouver. visto. Il desiderio, peraltro, di documen- Erano gli anni bui di quell’immensoimmobiliare, categoria benemerita tarmi su come popolazioni meno vi- Paese, epoca in cui il termine “glo- cine alla nostra cultura avessero ri- balizzazione” non si sapeva neppurecom’ebbe a chiosare un grande eco- solto il problema abitativo, lo avevo cosa fosse: fortunatamente, i tempi realizzato ancor prima, allorché, poco sono cambiati e la realtà cinese, innomista qual è stato Luigi Einaudi, prima dei fatti di Tienamen, intrapresi ogni settore, in primis quello abita- un lungo viaggio in Cina. tivo, è oggi ben diversa se non addi-il quale scriveva: “quel cittadino che Come prima tappa approdai a Pe- rittura all’avanguardia. chino, alloggiando in un albergo ap- Dopo l’esperienza cinese non potevainveste i propri risparmi nell’acquisto pena dignitoso. Insistendo molto, convinsi la guida di farmi visitare al-della casa, nove volte su dieci è anche cuni alloggi di cittadini di quella ca- pitale.un buon cittadino”: ebbene, volli che Mi condusse, con molta circospe- zione, facendomi promettere che nonnello statuto fosse inserita la prospet- l’avrei mai detto a nessuno, all’in- terno di un palazzo di una decina ditiva che l’associazione, un domani, piani, lungo e stretto. Bussò ad una porta e nella sua lingua mi presentòpotesse costituire proprie sedi oltre i all’occupante dell’appartamento, ov- viamente non proprietario essendo al-confini nazionali. lora tutto di proprietà dello Stato. Egli m’introdusse in uno stanzone divisoVelleitaria prospettiva, da appartenere da una coperta al di là della quale al- loggiava un’altra famiglia.più al mondo dei sogni che a reali- Proseguendo nel viaggio, approdai,stica attuabilità.Ci vollero oltre venti anni di radica-zione sul territorio prima che si rea-lizzasse quel sogno.Fu al congresso nazionale tenutosia Sorrento nell’autunno del 1996,che si dette vita all’Uppi Interna-tional. Lasciai la presidenza nazio-nale per assumere quella internazio-nale. Due, in particolare, gli eventiche fecero ritenere che i tempi eranooramai maturi per il grande passo.Nel 1985 venni invitato a tenerepresso l’Alta Corte Federale di Giu-stizia degli Stati Uniti una relazionesul tema “La funzione sociale della20

mancare quella d’oltre oceano ed in che lo disciplinò per la prima volta dosi per necessità ma anche perparticolare americana. avendo avvertito l’esigenza di fron- svago, si è attrezzata offrendo a chiL’interesse era incentrato sulla cono- teggiare il previsto flusso turistico in ne faccia richiesta una variegatascenza della situazione giuridica del occasione, appunto, del Giubileo. gamma di soluzioni alloggiative. Giu-proprietario condomino e del proprie- La formula “letto e colazione” costi- seppe e Maria avevano viaggiato pertario locatore. Relativamente al rap- tuisce oggi la soluzione più pratica necessità: noi ci stiamo occupandoporto locatizio ebbi l’invito di visitare per i turisti di tutto il mondo. La più di chi viaggia anche solo al fine diil tribunale delle locazioni di New grande società per la prenotazione di conoscere cosa c’è “oltre la siepe”:York, situato in un piccolo grattacielo un Bed and Breakfast nacque in Ca- ciò che si definisce “turismo”.autonomo rispetto agli altri uffici giu- lifornia, a San Francisco, nel 2009 Il vocabolo “turismo” nasce in In-diziari, assistendo ad alcuni processi ed oggi può garantire alloggio e co- ghilterra nel 1811, nella sua acce-tra inquilino e proprietario. lazione in oltre 190 Paesi ovvero in zione di “turismo attivo”, che sta adIn materia condominiale, il diritto di oltre 30 mila città. indicare tutte le forme e le manife-proprietà del singolo condomino ha Nel linguaggio comune si usa l’acro- stazioni del soggiorno per diporto, oun valore di assolutezza superiore al nimo B&B, agevolando coloro che in quella di “turismo ricettivo”, chenostro: basti pensare che a Manhattan hanno poca dimestichezza con la lin- comprende tutti gli spostamenti perin taluni edifici signorili il proprieta- gua inglese. l’attuazione di un viaggio o di un sog-rio che voglia vendere o affittare il A questo proposito si racconta di una giorno, per svago, per cura, per istru-proprio appartamento deve avere il giovane coppia di sposi che aveva zione, per motivi religiosi o per qua-responso di gradimento degli altri deciso di trascorrere il viaggio di lunque causa non utilitaria. Noi cicondomini. In questi palazzi con sif- nozze a Saint Tropez, invogliati da stiamo occupando di quest’aspetto.fatte clausole di sbarramento difficil- un annuncio pubblicitario che reci- Il turismo è diventato fonte irrinun-mente un proprietario potrebbe orga- tava: “venite a Saint Tropez , a rue ciabile di introiti a sostegno dell’e-nizzare nella propria abitazione un Californie 14, dove B&B vi acco- conomia di quasi tutti i Paesi e la suaservizio di bed and breakfast, servizio glierà con un sorriso”. La delusione diffusione e divenuta, attraverso ledi alloggio e colazione, offerto in fu profonda quando seppero che forme che abbiamo appena elencato,casa propria. B&B stava per Bed and Breakfast e sostegno economico di molte per-Come sappiamo, il Bed and Breakfast non per Brigitte Bardot…. sone.nacque in Irlanda negli anni venti e Le soluzioni alloggiative per i turisti Le variegate forme ricettive per chisi è diffuso poi in tutto il mondo ri- e per i viandanti sono molteplici: al- viaggia ne favorisce la diffusione espondendo alla sempre più diffusa berghi, ostelli, motel, case vacanza, ciò hanno compreso gli Stati i qualiesigenza del turista di avvalersi di agriturismo, multiproprietà, B&B, ne disciplinano il funzionamento per-strutture pratiche ed economiche ove come si è detto, così che non possa mettendo a tutti di viaggiare, agli am-alloggiare. mai accadere quanto accadde molti bienti e ai meno ambienti.In Italia cominciò a prendere piede anni fa, ad una coppia di sposi che in Lo Stato italiano, fatta una legge qua-oltre mezzo secolo dopo, in occasione prossimità della nascita della loro dro, ha lasciato che ogni singola Re-del Giubileo. Fu la Regione Lazio creatura era stata costretta a mettersi gione ne disciplinasse le modalità, il in viaggio per raggiungere il luogo che ha creato disparità di trattamento d’origine, Betlemme, per rispondere e di esplicazione delle diverse atti- ad un censimento, ordinato da Cesare vità. Augusto. Un viaggio non certamente Ciò evidentemente non favorisce lo di piacere, quindi non turistico, ma straniero che intende avvalersi delle che comportava la medesima neces- strutture alloggiative diverse da sità: quella di trovare una dimora alla quelle alberghiere. meta. Una dimora adeguata ancorché L’UPPI ha assunto precise iniziative solo provvisoria; ma non fu così: ac- perché la materia venga armonizzata, cadde che quella coppia non trovando appianando le diversità che si riscon- posto nell’unica locanda della zona, trano nelle varie Regioni. il cosiddetto “Pubblico Rigetto“, finì Auspichiamo che il Governo recepi- per trovare riparo in una stalla. sca le nostre istanze. Ma come abbiamo visto i tempi for- tunatamente sono cambiati e dopo Avv. Nerio Marino quell’amara esperienza l’umanità, Presidente UPPI International evolvendosi, e sempre più mobilitan- 21





FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Bonus prima casa e classificazione catastale La norma attualmente in vigore non fa riferimento all’idoneità dell’alloggio. È ininfluente che il secondo immobile venga utilizzato, in concreto, non come abitazione, ma come ufficioP er ottenere le agevolazioni sente invece nella precedente formu- 19255 del 2 agosto 2017. fiscali circa l’acquisto della lazione della norma, sicché non as- prima casa, occorre non sume rilievo la situazione soggettiva Il fatto essere titolari del diritto del contribuente o il concreto utilizzo La vicenda è quella di un contribuente,di proprietà “di altra casa di abita- del bene, rilevando il solo parametro destinatario di due avvisi di liquida-zione nel territorio del Comune ove oggettivo della classificazione cata- zione, a cui l’Agenzia delle Entrateè situato l’immobile da acquistare”, stale dello stesso. aveva revocato le agevolazioni primasenza più menzionare anche il requi- Questo il principio di diritto espresso casa poiché, alla data di stipula del-sito dell’idoneità dell’immobile, pre- dalla Cassazione con l’ordinanza l’atto, era già proprietario di altro im-24

mobile ubicato nello stesso comune. ATTENTI ALLE FALSE EMAIL FIRMATENello specifico, il Fisco, appurata la AGENZIA ENTRATE: TRASMETTONO VIRUStitolarità di altra casa di abitazione,revocava le agevolazioni ed emetteva I messaggi chiedono di attivare procedure di rimborso o didue avvisi di liquidazione per il recu- regolarizzare la propria posizione fiscale e contengono linkpero a tassazione delle ordinarie ali- che, se cliccati, possono danneggiare seriamente il computerquote Iva e dell’ imposta sostitutivasulle operazioni di credito. L ’Agenzia delle Entrate allerta i contribuenti: sono state segnalati inI giudici di merito, sia in primo che in questi giorni arrivi di email agli indirizzi dei cittadini che conten-secondo grado, hanno condiviso l’as- gono virus informatici dannosi per i computer che le ricevono.sunto difensivo e decretato l’illegitti- Viaggiano in nome del Fisco e chiedono di attivare procedure di rim-mità dell’avviso, poiché l’immobile borso o di regolarizzare la propria posizione fiscale, attraverso dei linkdi cui il ricorrente era già proprietario presenti nel testo.risultava destinato a uso ufficio – se- Le Entrate invitano coloro che ricevono queste email a cancellarle im-gnatamente, studio professionale – e mediatamente, perché eseguire le operazioni richieste potrebbe dan-quindi l’acquisto di altro immobile, neggiare il computer del destinatario.nello stesso comune, per uso abitativo,legittimamente poteva godere delle Le segnalazioni dei contribuenti:agevolazioni prima casa, atteso il fatto In una delle email si invita il destinatario a scaricare un modulo per ri-che la legge non si riferisce all’acca- chiedere un rimborso parziale del canone TV.tastamento dell’immobile acquistato, Nell’altra tipologia di mail, invece, si chiede ai contribuenti di regola-ma alla destinazione data all’immo- rizzare la propria posizione scaricando un apposito modulo e versandobile stesso. una determinata somma.Il giudizio d’appello approda in Cas- I messaggi si concludono con l’indicazione di alcuni numeri telefonici,sazione su ricorso dell’ufficio, che la- relativi agli uffici delle Entrate.menta la violazione dell’articolo 1, ta- Tutte le informazioni contenute nelle email in questione sono false:riffa allegata, parte 1, nota II-bis lettera l’Agenzia consiglia di cestinarle senza aprirle.b), poiché l’immobile in questione ri-sultava accatastato con categoria A2, La Redazione di Abitare Informatiimmobile con destinazione d’uso abi-tativa, ed era, tra l’altro, servito da zione di altra casa di abitazione nel smici; sulla questione si è espressa diutenze per uso domestico. territorio del comune in cui è situato recente l’Agenza delle Entrate, con la l’immobile da acquistare risoluzione 107/2017, ammettendo ilDecisione - Ulteriori osservazioni • di non essere titolare, neppure per beneficio anche se il contribuente siaMuovendo dal dato normativo, i giu- quote, anche in regime di comunione già proprietario di altro immobile ac-dici accolgono le doglianze del Fisco, legale su tutto il territorio nazionale quistato con le agevolazioni primaconfermando la fondatezza del rilievo; dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, casa, laddove il medesimo sia statonel caso di specie, osservano i giudici, abitazione e nuda proprietà su altra dichiarato inagibile con provvedi-è pacifico che al momento del rogito casa di abitazione acquistata dallo mento delle autorità competenti.l’immobile già di proprietà del con- stesso soggetto o dal coniuge con le Trattasi, infatti, di un impedimentotribuente avesse una classificazione agevolazioni. oggettivo, non prevedibile e tale dacatastale abitativa (A/2), sicché non Più in particolare, l’espressione casa non poter essere evitato, che ha com-vi era ragione di annullare gli atti di di abitazione, utilizzata dal legislatore, portato l’impossibilità, per il contri-liquidazione delle maggiori imposte ha carattere oggettivo (come già chia- buente, di continuare a utilizzare l’im-dovute a seguito di decadenza dalle rito dalla giurisprudenza di legittimità mobile acquistato per le finalitàagevolazioni in questione. – Cassazione, 25646/2015 e abitative, sempre che l’oggettiva im-Il contribuente, infatti, per poter be- 10925/2003), con conseguente neces- possibilità sia stata attestata dall’au-neficiare dello sconto fiscale, deve di- sità di attenersi, per il riconoscimento torità competente.chiarare: del beneficio fiscale, al parametro og- Di contro, nella fattispecie in rasse-• di avere la residenza nel territorio gettivo della classificazione catastale gna, l’immobile era accatastato condel comune ove è ubicato l’immobile dell’immobile, non rilevando il con- categoria A2 e destinato a uso ufficio;da acquistare o di volerla stabilire en- creto utilizzo dello stesso o la situa- di qui, la legittima revoca dell’age-tro diciotto mesi dall’acquisto zione soggettiva del contribuente. volazione e il recupero a tassazione• di non essere titolare esclusivo o in Diverso il caso in cui l’immobile ac- delle ordinarie aliquote Iva e dell’comunione con il coniuge dei diritti quistato con le agevolazioni venga di- imposta sostitutiva sulle operazionidi proprietà, usufrutto, uso e abita- chiarato inagibile a causa di eventi si- di credito. 25

SETTORE RAG. ANDREA CASARINI FISCALE Presidente Provinciale UPPI Bologna Quando la tecnologia può aiutare a scacciare ladri o malintenzionatiN on spaventatevi dei ter- contrare anche malintenzionati pro- caso di situazioni anomale o movi- mini astrusi che troverete prio come può accadere per strada, menti strani. nelle prossime righe, ma sui mezzi pubblici o in metropolitana. Ci sono rumori stani provenienti la soluzione che propongo Nulla cambia, bisogna sempre essere dall’appartamento del vicino? Qual- prudenti! Tecnologia e sicurezza, co- cuno che si sta arrampicando su una può davvero aiutare gruppi di per- munque, possono essere usate per terrazza? E’ semplice: si invia un mettere in contatto gente onesta che messaggio tramite WhatsApp e tutti sone (per esempio un condominio o può unirsi organizzando una barriera gli utenti del gruppo creato sono av- contro ladri o malintenzionati. visati ed allertati, in base al principio addirittura un intero rione) a comuni- che l’unione fa la forza. Come può un programma di so- Un condominio non è mai completa- care movimenti sospetti di persone cial network aiutare una per- mente vuoto e questo servizio di mes- sona anziana oppure sola? saggistica istantanea può diventare sconosciute che si aggirano nei din- Prendiamo WhatsApp. un’arma potente, poiché è in grado di Da qualche tempo all’interno di un mettere in contatto velocemente un torni o all’interno del condominio. palazzo vi erano stati furti ed alcuni gran numero di individui che possono condòmini vivevano situazioni di allertare le forze dell’ordine e chia- Oramai anche le persone non più gio- forte disagio dovuti al clima di insi- mare aiuto: i ladri non amano ritro- curezza che si era venuto a creare. A varsi in compagnia o essere scoperti vani hanno in dotazione uno questo punto a qualcuno viene l’idea mentre operano. Non parliamo solo di creare un gruppo WhatsApp del di ladri, ma anche di falsi addetti di smartphone che non è altro che un condominio, con l’obiettivo di aller- società erogatrici di elettricità o gas tare tutti i componenti del gruppo in con lo scopo di intrufolarsi in casa cellulare con, all’interno, funzioni tra per raggirare o truffare persone sole o anziani: se qualcuno nota persone cui quella di essere collegato ad una strane davanti al portone del palazzo può avvisare tutti gli altri di non rete internet. aprire o di prestare molta attenzione. In alcune città sono sorti gruppi che Tra le varie applicazioni dello coinvolgono interi quartieri e rioni, così come su Facebook (un altro so- smartphone ve ne sono alcune che cial network); sono state anchecreate pagine da parte di cittadini per tenersi sono utili per socializzare con altre aggiornati o segnalare alle pubbliche amministrazioni cose che non funzio- persone, scambiare due chiacchere tra nano. amici, condividere interessi: questi strumenti si chiamano social network. Si badi bene, in rete si possono in-26



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Concorrenza: approvata la Legge La legge su Mercato e Concorrenza, Legge n. 124 del 4 agosto 2017, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale N. 189 del 14 agosto 2017, ed è entrata in vigore il 29 agosto 2017L a legge introduce disposi- vedibili e uniformi su tutto il territorio liane sulla consegna degli atti giudi- zioni finalizzate a rimuovere nazionale con la pubblicazione della ziari e della notifica di sanzioni per vincoli all’apertura dei mer- Tabella dei risarcimenti. Reintrodotto violazioni del codice della strada; ciò cati, a promuovere lo svi- il tacito rinnovo dei contratti. comporterà un abbattimento dei costiluppo della concorrenza e a garantire • Fondi pensione: le persone disoc- di consegna.la tutela dei consumatori, anche in ap- cupate da più di 24 mesi avranno la • Energia: piena liberalizzazione delplicazione dei principi del diritto possibilità di anticipare la liquidazione mercato retail dell’energia elettrica edell’Unione Europea in materia di li- del fondo pensione fino a 5 anni prima del gas dall’1 luglio 2019.bera circolazione, concorrenza e aper- della scadenza. • Sociale: riforma del bonus per le fa-tura dei mercati, nonché delle politiche • Telefonia: obbligo per gli operatori miglie in disagio economico e intro-europee in materia di concorrenza. di stabilire costi di uscita congrui e dotto l’obbligo di rateizzare le fattureDisposizioni principali: verificati dall’Agcom, in caso di re- di importo elevato (“maxi-bollette”):• Assicurazioni RC auto: trasparenza cesso anticipato da offerte promozio- contrasto alla povertà energetica piùnei prezzi delle polizze e sconti per nali. Regolamentazione per la sotto- efficace.chi sottoscrive clausole antifrode. Pre- scrizione e recesso dai contratti di • Raccolta e riciclo rifiuti: semplifi-visione della Scatola Nera con costo telefonia e pay tv. Tetto massimo di cazione per l’attività di raccolta e tra-a carico dell’Assicurazione. Obbliga- 24 mesi per la durata delle promo- sporto dei rifiuti di metalli ferrosi etorio per le assicurazioni fornire infor- zioni. Più facile cambiare operatore non ferrosi e dei rifiuti da apparec-mazioni esaustive sulle variazioni del telefonico. chiature elettriche ed elettronichepremio per le clausole bonus/malus. • Poste: dal 10 settembre 2017 finisce (RAEE). Semplificazioni per la ge-Risarcimenti per le macrolesioni pre- la riserva legale in favore di Poste ita- stione autonoma di imballaggi. • Banche: trasparenza per mutui e lea- sing. I consumatori hanno il diritto di sostituire la polizza accessoria al mu- tuo offerta dalla banca, con una po- lizza stipulata autonomamente, purché con caratteristiche equivalenti. Per i leasing tipizzazione della disciplina del leasing finanziario compreso il grave inadempimento: maggiore cer- tezza e trasparenza nelle transazioni. • Avvocati: introdotto l’obbligo di pre- ventivo anche in assenza di richiesta esplicita da parte del cliente: maggiore trasparenza sui costi. Possibile costituire società tra avvocati28

con soci di capitale: più risorse per i SCARICA LAgiovani avvocati, apporto di compe-tenze e nuove risorse per gli studi esi- NUOVISSIMAstenti, una spinta verso una maggiorepenetrazione dei mercati dei servizi APP DELL’UPPIlegali globali.• Notai: aumenta il numero dei notai: GRATUITAMENTEda 1 ogni 7.000 abitanti a 1 ogni 5.000. SUL TUOAumenta l’area territoriale dei notaiche potranno operare in tutta la Re- SMARTPHONEgione o nel distretto della Corte d’ap- O TABLETpello: più concorrenza e possibilità dirivolgersi al professionista di fiducia. Basterà accedere ai negozi virtuali tramite il pro-• Ingegneri: possibilità per le società prio smartphone o tablet per diventare un buondi ingegneria di accettare commesse proprietario di casa e per tutelare i propri interessi.da privati, assoggettandole ad alcunirequisiti già previsti per altri liberi pro- Da oggi potrete scari-fessionisti (es: obbligo di copertura as- care gratuitamente l’ap-sicurativa, indicazione nominativa dei plicazione contenenteprofessionisti responsabili del pro- tutti i riferimenti dellegetto). Sedi UPPI d’Italia, la• Odontoiatri: nuove regole per l’e-sercizio dell’attività odontoiatrica in rivista Nazionale e leforma societaria: maggiori garanzie notizie flash che viper i clienti e per l’esercizio della pro- terranno aggiornatifessione (es. obbligo del possesso dei sulle ultime novitàtitoli abilitanti, norma “anti-abusivi- del pianeta casa.smo”).• Farmacie: eliminato il tetto di mas- L’applicazione co-simo 4 farmacie per farmacista e pos- munica automatica-sibilità dell’esercizio in forma di so- mente la Sedecietà di capitali. Piena liberalizzazione UPPI più vicina adegli orari, fatti salvi gli obblighi di cui l’associato po-apertura: farmacie aperte più a lungoper curare ogni emergenza. Via libera trà telefonare oal bugiardino anche in formato digi- scrivere diretta-tale. mente.• Trasporti: delega al Ministero deiTrasporti e al Ministero dello Sviluppo Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!!Economico per riformare la disciplinadei Taxi e degli NCC con gli obiettividi promuovere la concorrenza, ade-guare l’offerta di servizi alle nuovetecnologie e contrastare l’abusivismo.Per gli autobus e metro obbligatoriofornire il servizio di biglietteria elet-tronica per tutti i servizi di trasportopubblico locale.• Strutture ricettive: abolite le clau-sole contrattuali che prevedono la pa-rità tariffaria nei rapporti tra gli inter-mediari di qualunque natura (online eoffline): le strutture turistico-ricettivepotranno offrire sconti maggiori ri-spetto ai prezzi praticati dalle “piat-taforme on line”.

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Terremoti e prevenzione Il “sisma-bonus” è un ottimo incentivo per mettere in sicurezza i beni immobiliF ra le molte agevolazioni fi- La legge di bilancio per il 2017 ha ri- tazioni private e attività produttive, scali introdotte nel nostro modellato il sisma bonus, preveden- ubicati nelle zone 1 e 2 (zone sismiche ordinamento tributario ne- done non solo la proroga, ma anche ad alta pericolosità), nonché nella gli ultimi anni, la Legge di un potenziamento e una definizione zona 3 (in cui possono verificarsi maggiormente articolata. forti, ma rari, terremoti), fino a unBilancio 2017 ha riproposto alcuni importo massimo di 96mila euro per La nuova disciplina del sisma unità immobiliare per ciascun anno,importanti bonus, fra cui il “Sisma bonus: la detrazione “base” del spetta una detrazione nella misura del 50% 50%, da ripartire in cinque quote an-Bonus”, divenuto attualissimo anche Per le spese sostenute dal 1° gennaio nuali di pari importo (se gli interventi 2017 al 31 dicembre 2021 (incluse consistono nella mera prosecuzionea seguito degli eventi sismici accaduti quelle per la classificazione e la veri- di interventi iniziati in anni prece- fica sismica) su edifici adibiti ad abi- denti, si deve tener conto delle speserecentemente. Al di là delle emer-genze, è bene ricordare che il nostropatrimonio edilizio è sostanzialmente“vecchio”, con moltissimi edifici inmuratura che possono rappresentaredelle criticità anche in situazionimeno drammatiche di quelle viste neipaesi lungo la dorsale appenninica.Perché dunque non approfittare diquesti consistenti incentivi che oggisono ancora più vantaggiosi?La Legge di Bilancio 2017 ha, infatti,rimodellato e potenziato questo stru-mento. Il Sisma Bonus 2017 consentedi detrarre dall’Irpef una percentualedelle spese sostenute sia per l’esecu-zione di interventi di adeguamento si-smico, che per la redazione della do-cumentazione comprovante la classedi rischio, anche nel caso in cui nonseguano interventi.Tra gli interventi che danno diritto alladetrazione Irpef delle spese per il re-cupero edilizio (e la riqualificazioneenergetica) degli edifici (articolo 16-bis, Tuir) sono inclusi anche quelli fi-nalizzati all’adozione di misure anti-sismiche (comma 1, lettera i).30

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sostenute in quegli anni per le qualisi è già fruito della detrazione).Il sisma bonus “rafforzato” sismico. Detta misura dipende da terventi di tipo locale, consentendo alÈ previsto un aumento della percen- un’interazione di diversi fattori: peri- massimo il miglioramento di una solatuale di detrazione qualora, in virtù colosità, vulnerabilità ed esposizione. classe di rischio.delle misure antisismiche adottate, si Le Linee guida definiscono otto classi Come già ricordato, oltre all’ado-ottenga una riduzione del rischio si- di rischio, con intensità crescente zione delle Linee guida, il decreto insmico tale da determinare il passaggio dalla lettera A+ alla G: esame definisce le modalità di atte-a una classe di rischio inferiore. • classe A+ (meno rischio) stazione dell’efficacia degli interventiPer le abitazioni e gli edifici produt- • classe A finalizzati alla riduzione del rischiotivi, la detrazione maggiorata è pari: • classe B sismico. Tale efficacia rileva ai fini• al 70%, in caso di passaggio a una • classe C della individuazione della percen-classe di rischio inferiore • classe D tuale di detrazione d’imposta a cui si• all’80%, in caso di passaggio a due • classe E ha diritto.classi di rischio inferiori. • classe F L’attestazione è effettuata dai profes-Per gli interventi realizzati su parti • classe G (più rischio) sionisti incaricati della progettazionecomuni di edifici condominiali, la de- A ogni edificio è, quindi, possibile at- strutturale, direzione dei lavori e col-trazione maggiorata è pari: tribuire una specifica classe di rischio laudo statico, in possesso di una lau-• al 75%, in caso di passaggio a una sismico. rea in ingegneria o in architettura eclasse di rischio inferiore La determinazione della classe di ap- che risultino iscritti ai relativi albi• all’85%, in caso di passaggio a due partenenza può essere condotta se- professionali. In particolare, il pro-classi di rischio inferiori. condo due metodi, tra loro alternativi: gettista dell’intervento strutturale as-Si ricorda che i beneficiari, anziché • metodo convenzionale, applicabile severa, secondo le indicazioni con-fruire della detrazione, possono optare a qualsiasi tipologia di costruzione, tenute nella Linee guida e medianteper la cessione del corrispondente cre- basato sull’applicazione dei normali uno specifico modello, la classe didito a chi ha effettuato l’intervento o metodi di analisi previsti dalle attuali rischio dell’edificio precedente l’in-ad altri soggetti privati. Norme tecniche e consente la valuta- tervento e quella conseguibile a se- zione della classe di rischio della co- guito dei lavori. Eseguito l’inter-Le disposizioni attuative: linee struzione, sia nello stato di fatto sia vento, il direttore dei lavori e ilguida e decreto del Mit nello stato conseguente all’eventuale collaudatore statico (ove nominatoPer la concreta operatività del sisma intervento, consentendo il migliora- per legge) attestano la conformità deibonus “rafforzato”, la legge di bilan- mento di una o più classi di rischio. lavori eseguiti a quanto in precedenzacio 2017 aveva demandato a un de- • metodo semplificato, basato sulla asseverato dal progettista.creto del ministro delle Infrastrutture classificazione macrosismica dell’e- L’asseverazione e le attestazioni die dei trasporti (sentito il Consiglio su- dificio, è indicato per una valutazione cui sopra, certificando il passaggio aperiore dei lavori pubblici) il compito economica e speditiva (senza speci- una o più classi di rischio sismico in-di stabilire: fiche indagini e/o calcoli) della classe feriore, sono indispensabili per poter• le Linee guida per la classificazione di rischio e può essere utilizzato sia beneficiare della detrazione nelle per-di rischio sismico delle costruzioni per una valutazione preliminare indi- centuali potenziate del 70% o 80%• le modalità per l’attestazione, da cativa sia per l’accesso al beneficio (ovvero 75% o 85% per le parti co-parte di professionisti abilitati, del- fiscale in relazione all’adozione di in- muni dei condomini).l’efficacia degli interventi effettuati.Il decreto è stato emanato ed è entratoin vigore lo scorso 1° marzo.Le Linee guida rappresentano lo stru-mento operativo necessario per laconcerta regolamentazione degli in-centivi fiscali maggiorati, fornendogli strumenti tecnici indispensabili perla classificazione del rischio sismicodegli edifici.Per rischio sismico si intende la mi-sura matematica/ingegneristica utiliz-zata per valutare il danno (perdita) at-teso a seguito di un possibile evento32

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 AMMINISTRAZIONIFAX 051 279340 CONDOMINIALI Il vostro amministratore di condominio si dimo- stra negligente nell’espletamento della propria professione? Risulta poco chiaro e trasparente nella gestione condominiale? Vorreste revocarlo e non sapete come fare? Rivolgetevi a noi! Da oggi potremo seguire l’am- ministrazione del Vostro condominio con profes- sionalità e competenza! Richiedi un incontro con i nostri esperti, anche per un preventivo! REVISIONI CONTABILITÀ CONDOMINIALI Presso l’ Uppi potrai far eseguire la revisione della contabilità del Tuo condominio! Se ritieni che il Tuo amministratore condominiale non si comporti correttamente, potrai verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti!Chiama per ogni informazione.

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Imposte di successione: quanto si paga e come risparmiareA l verificarsi del decesso di • Aziende; territoriali, INPS, INAIL; un congiunto, occorre oc- • Quote di partecipazione in società; Costituiscono invece il passivo ere- cuparsi di tutte le pratiche Sono invece esclusi: ditario: burocratiche conseguenti: • Titoli di Stato; • i debiti del defunto: cambiali o altri • Titoli di debito pubblico; titoli, quelli verso i lavoratori dipen-uno degli adempimenti più importanti • Le aziende a gestione familiare; denti e verso gli istituti di credito, i • Il TFR; debiti tributari e previdenziali versoconsiste nella compilazione della di- • I beni sottoposti a vincolo culturale; lo Stato e gli enti pubblici; • I veicoli iscritti al Pra; • le spese mediche che gli eredi hannochiarazione di sucessione nella quale • Crediti verso lo Stato, enti pubblici sostenuto a favore del defunto negliandranno indicati i beni ereditati daassoggettare a tassazione.L’imposta sulle successioni consistein un tributo da versare allo Stato dacoloro i quali ricevono beni in eredità,che viene liquidata dall’Agenzia delleEntrate dopo la presentazione delladichiarazione di successione.L’imposta sulle successioni è un’im-posta indiretta che colpisce i trasferi-menti di beni mortis causa e deve es-sere versata dal destinatario dei benistessi.Per patrimonio ereditario, ovvero la base imponibile per il calcolo dell’ im- posta sulle successioni, si intende il risultato della differenza tra l’attivo e il passivo. Tra i beni tassati che rappresentano l’attivo ereditario ci sono: • Terreni, sia agricoli che edificabili; • Beni immobili; • Barche; • Gioielli; • Azioni; • Fondi fiduciari; • Conti correnti bancari o postali; • Investimenti; • Denaro;34

ultimi 6 mesi; acquisito in eredità. presentazione della dichiarazione di• le spese funebri. Per quanto riguarda gli eredi disabili successione attraverso il modello F24.È, tuttavia, importante precisare che la franchigia è stata elevata ad 1 mi- Qualora nel patrimonio ereditarioesistono soglie di esonero dall’impo- lione e 500 mila euro. siano compresi beni immobili ad usosta piuttosto elevate, chiamate anche Per fare il calcolo degli importi da pa- di abitazione non di lusso, ciascunfranchigie, riservate al di sotto delle gare, a carico degli eredi, sarà quindi erede ha la facoltà di richiedere i be-quali il tributo non è dovuto. necessario considerare l’ammontare nefici per la prima casa. L’impostaL’imposta di successione a carico del del patrimonio ereditato da ciascuno, di successione, a carico di un figlio oconiuge e dei parenti in linea retta in relazione al grado di parentela, in del coniuge ad esempio, viene calco-è del 4%, calcolata solo sulla parte quanto è proprio questo ultimo aspetto lata applicando l’aliquota del 4% sullache eccede la franchigia di 1 milione che incide in modo sostanziale sulla parte che eccede la franchigia di 1 mi-di euro. franchigia e sulla aliquota da appli- lione di euro per ogni singolo erede.A carico dei fratelli e delle sorelle care. Ma a questa vanno aggiunte l’impostal’imposta si applica nella misura del Il passo che precede il pagamento ipotecaria del 2% sul valore dell’im-6%, calcolata solo sulla parte che ec- della tassa di successione è la presen- mobile e l’imposta catastale dell’ 1%cede la franchigia di 100,000 mila tazione della dichiarazione di suc- sul valore catastale dello stesso im-euro. cessione all’Agenzia delle Entrate. mobile.Qualora ad ereditare siano i parenti Oltre all’ imposta di successione, cal- I benefici prima casa riducono le duefino al quarto grado, affini in linea colata in base al patrimonio ereditato imposte (imposta catastale e impostaretta e, fino al terzo grado affini in che comprende anche il valore degli ipotecaria) a 200 € cadauna, con unlinea correlata, questi saranno tenuti immobili, in presenza di terreni, case significativo risparmio di imposta inal pagamento della imposta di succes- o fabbricati, è necessario aggiungere presenza di determinati requisiti e qua-sione applicando l’aliquota del 6% il pagamento delle imposte ipotecarie lora se ne faccia richiesta.sull’intero patrimonio ereditato, senza e catastali, le medesime previste nei I requisiti per poter richiedere l’age-l’applicazione di alcuna franchigia. casi di compravendita immobiliare. volazione prima casa sull’immobileStesso discorso per gli eredi diversi Tali imposte dovranno essere calcolate ereditato sono:dai soggetti sopra elencati che si tro- dall’erede in base al valore catastale • avere o portare la residenza entro 18veranno costretti a pagare, non più il dell’immobile ereditato, che si ottiene mesi nel Comune in cui si trova l’im-6%, ma ad essi verrà applicata un’ali- moltiplicando la rendita catastale ri- mobile;quota dell’8% sull’intero patrimonio valutata del 5% per i coefficienti rela- • non possedere nel comune di ubica- tivi, a seconda della tipologia di im- zione dell’ immobile ereditato, altri mobile trasferito. Questa agevolazione immobili in proprietà esclusiva o in consiste nell’ inserire in dichiarazione comunione con il coniuge; un valore catastale che , normalmente, • non possedere altri immobili acqui- è sensibilmente inferiore al valore di stati con i benefici prima casa in tutto mercato. Rispettando questo criterio, il territorio nazionale; l’ Agenzia delle Entrate non potrà ac- Riguardo quest’ultimo punto è utile certare in aumento il valore dichiarato. sottolineare che, avere acquisito un Unica eccezione al criterio citato, ri- immobile per successione richiedendo guarda i terreni edificabili; per questi i benefici prima casa non preclude la cespiti, infatti, non è possibile utiliz- richiesta dei benefici prima casa anche zare l’ automatismo di rivalutazione in un successivo atto di acquisto. Men- del reddito dominicale e, pertanto, an- tre, avere acquistato un immobile ri- drà inserito in dichiarazione di suc- chiedendo i benefici prima casa, pre- cessione il valore di mercato, soggetto, clude la possibilità di richiederli in comunque, a rettifica da parte dell’ sede di denuncia di successione. Agenzia delle Entrate. Per verificare Se sono presenti più eredi e ci sono l’ edificabilità dell’ area, occorrerà ri- più immobili, ciascun erede potrà ri- chiedere un certificato di destinazione chiedere i benefici prima casa su un urbanistica all Ufficio Tecnico del Co- immobile diverso, e i benefici richiesti mune di ubicazione da un coerede vanno a vantaggio an- Le relative aliquote per l’imposta ca- che degli altri. tastale e ipotecaria sono rispettiva- Gli uffici dell’ associazione sono a di- mente del 2% per tutti gli eredi, senza sposizione per fornire consulenza e distinzione relativa al grado di paren- seguire le pratiche di successione ere- tela, e si dovranno versare prima della ditaria. 35



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Consulenze UNO SPORTELLOin materiadi catasto DEDICATO A VOI• Ricerche proprietà Un vero aiuto operativo per risolvere ogni problema pratico:• Planimetrie conciliazioni,cessazioni,proroghe,adeguamenti e altro ancora:• Visure oltre alla gestione del rapporto con colf e badanti.• Rettifiche errori ServiziConsulenze di conciliazionein materiadi successioni tecniche alternative di risoluzione delle controversie• Dichiarazioni di successione anche in altre città Sportello vulnerabilità statica degli edifici• Riunioni usufrutto• Deposito fiduciario testamenti fornisce un monitoraggio degli im-• Consulenza sulla redazione mobili con eventuali interventi tecnici in caso di crepe sospette. di testamenti AmministrazioniConsulenze immobiliariin materia e condominialidi infortunisticastradale innovativo servizio di amministrazione immobiliare.• Danni materiali• Danni morali Colf e badanti Ricerca• Danni biologici inquilino• Danni esistenziali Assunzioni e cessazioni di lavoro• Valutazioni medico legali Contabilità annuale (buste paga con verifica patrimoniale contributi TFR) e reddituale. Calcolo canone Chi assume una colf o una badante, Affida all’UPPI concordato sia italiana che straniera, deve prov- la gestione del tuo vedere a darne comunicazione al contratto di locazioneServizio “Prima casa” centro per l’impiego competente, i- scrivendo il lavoratore domestico an- Il servizio di gestione contrattoè stato creato per coloro che si ac- che agli enti previdenziali (Inps e prevede: verifica giuridicoamministra-cingono a diventare proprietari im- Inail). tiva del contratto e classificazione se-mobiliari per la prima volta. condo il tipo di normativa.All’UPPI essi potranno trovare la giu- Con i lavoratori extracomunitari il da-sta assistenza per evitare di compiere tore di lavoro è inoltre tenuto a stipu- Aggiornamento ISTATerrori nel corso dell’acquisto. lare il contratto di soggiorno e pre- del contratto sentarlo presso lo sportello per l’im-Prima di aprire un migrazione della Prefettura. - calcolo dell’ISTAT alla scadenzabed & breakfast contrattuale; Il datore di lavoro che omette o ancheAll’UPPI si potranno ottenere le infor- solo ritarda queste comunicazioni - calcolo della relativa impostamazioni necessarie per intraprendere obbligatorie va incontro alle sanzioni di registro;questa attività per chi possiede un amministrative e civili previste.immobile. - predisposizione del Mod. F24 per il pagamento dell’imposta; - pagamento dell’imposta tramite ban- ca o posta; - calcolo convenienza cedolare secca 39

Invio delle comunicazioni Tessera di disdetta ai conduttori del condominio (su espressa richiesta della proprietà) È stata istituita la tessera tramite RACCOMANDATA A.R. che permette di iscrivere all’Associazione anche Risoluzione anticipata del contratto di locazione il Condominio. - predisposizione della comunicazione Servizio al competente Ufficio delle Entrate; di intermediazione per vendite - invio della comunicazione con il e locazioni Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate.; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.- eventuale servizio di incasso loca- I NOSTRI PARTNER zione PER VOI- predisposizione della comunicazione al conduttore con evidenziato il ca- Poter contare su servizi Imprese edili none aggiornato, richiesta di rim- importanti e su aziende ed artigiane borso dell’imposta di registro di com- selezionate: selezionate petenza del conduttore e trasmis- un altro aiuto sione di copia del Mod. F24; invio di UPPI agli associati. eseguono lavori di manuten- della stessa comunicazione tramite RACCOMANDATA A.R.; zione, riparazione e ristruttura-- invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA zione su immobili e relativi im- A.R.; pianti a prezzi concorrenziali.Opzione e/o revocacedolare secca- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle En- trate- comunicazioni ai conduttori in rela- zione alle opzioni esercitateProroga del contrattodi locazione- predisposizione della comunicazione al competente Ufficio delle Entrate;- invio della comunicazione con il Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate;- invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.;40

L’ASSISTENZAAssistenza legale Aggiornamento ISTAT ei nostri avvocati assistono gli associati compilazionenelle controversie. mod. F24Assistenza fiscale Essere sempre in linea con l’ade- guamento del canone di locazionei nostri commercialisti forniscono tutte secondo i parametri ISTAT e nonle consulenze su tasse, imposte e a- sbagliare più nella compilazione delgevolazioni fiscali, relative al settore modello di versamento.immobiliare e curano i ricorsi in Com-missione Tributaria.Dichiarazione dei redditiDichiarazione dei redditiModello730 e Modello UnicoDichiarazioni e calcoli I.M.U.UPPI fornisce assistenza completanella presentazione e nella stesuradella dichiarazionedei redditi con l’esperienza di chi daquarant’anni aiuta le persone a nonperdersi nel mare delle normative.Osservatorio Centro studiimmobiliare è il laboratorio giuridico-fiscale,istituito per studiare l’evoluzione costituito appositamentedel mercato immobiliare per l’approfondimento(compravendite e locazioni) delle problematiche riguardantie per fornire sondaggi e statistiche. il settore immobiliare. 41

LE PRATICHE Pratiche I.M.U. La nuova imposta comunale I.M.U. colpisce i beni immobili. Occorrerà procedere ad una attenta ricognizione degli immobili (terreni e fabbricati, anche rurali). Rivolgiti a noi per non incorrere in sanzioni pecuniarie Ti assisteremo provvedendo ai calcoli e a verificare la tua situazione cata- stale richiedendo visure e planimetrie per gli immobili in tutta Italia.Avere la certezza del miglior Dichiarazioni Pratiche detrazionemodo di agire per ogni tipo di successione IRPEF 50%di pratica legata alla casa:da quelle per testamenti e • Consulenza sulla redazione Consulenza sulle detrazioni per ri-successioni fino a quelle per strutturazione: massimali, aliquota inle detrazioni di legge. dei testamenti corso. • Deposito fiduciario testamenti Pratiche detrazione IRPEF 65% • Riunioni di usufrutto Consulenza sulle detrazioni • Pratiche successorie per risparmio energetico.Una vera e propria segreteria I CONTRATTIa disposizione per compila-zione, stesura e registrazioni Contratti di comodato ed impianti ad energia rinnovabile;dei contratti e di tutte le cer- • Progettazione di impiantitificazioni. Certificazione energetica ad energia rinnovabileContratti e sicurezza nei (fotovoltaico, ecc.)di locazione luoghi di lavoro • Consulenza in materiaabitativa a canone di Sicurezza nei luoghi di lavorolibero o concordato • Elaborazione di Analisi e tematiche collegate energetiche su edifici ed impianti; ed adeguamenti alla nuovaContratti di locazione normativa (Testo Unicoad uso commerciale • Elaborazione di Certificazioni della Sicurezza D. lgs. 9 aprile energetiche e attestati di 2008, n. 81, elaborazione delRegistrazione qualificazione energetica; documento di valutazione deicontratti presso rischi, piani di emergenza, ecc.;)l’Agenzia delle Entrate • Pratiche per l’ottenimento • Consulenza in materia delle Tariffe incentivanti di Prevenzione Incendi per impianti fotovoltaici42

CON UPPILIBERA LA TUA CASADALLA MORSA La casa è un bene prezioso ac- Il Governo italiano ha deciso di pe- quistato con i risparmi di nalizzare ancora una volta i piccoli una vita che sono proprietari, ossatura sana dell’ Italia, stati fortemente saccheggiando i sacrifici di una vita. tassati dalle imposte sui Il bene casa è in pericolo, le nor- redditi. mative burocratico - legislative e fi- scali che pesano su di essa (TA.RI, Il proprieta- TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA, REGISTRO, IMU) costringono i pro- rio ha la grossa re- prietari a pagare anche dove non c’è reddito, ma solo perdita, lo Stato di sponsabilità e Diritto non c’è più. incombenza di man- Organizziamoci per protestare al fine di ottenere una drastica ridu- tenere in efficienza zione dell’imposizione fiscale sulla casa e la possibilità di dedurre dal l’immobile e per farlo oc- reddito tutte le spese sostenute per manutenzioni. corrono risorse e capitali, ma le Difendiamoci dalla voracità del fisco. leggi italiane insieme alla pesante tassazione imposta sugli immobili rendono difficile, se non impossibile,Avere una casa sembra essere questo compito.un lusso e non più la necessitàprimaria di ogni individuo. Le tasse colpiscono la casa pesan-UPPI agisce in concreto per temente e la legislazione italiana vi-evidenziare e fermare una tas- gente non tutela il proprietario, ma losazione ormai altissima. punisce. u SCARICA L’APP@UPPIBologna www.uppi-bologna.it DELL’UPPIIl sito internet dell’UPPI di Bologna è attivo con aggiornamenti costanti. UPPI BolognaPotranno essere consultati: i servizi offerti dall’associazione,le sue finalità ed altre notizie utili per i proprietari di immobili.Per messaggi di posta elettronica: [email protected] nostra mailing listVuoi essere informato tempestivamente su tutte le novità riguardanti la proprietà immobiliaree le attività dell’Associazione?Iscriviti alla mailing list dell’UPPI di Bologna.Invia una mail ad [email protected] con:• i tuoi dati • il tuo numero di iscrizione all’Associazione • la tua autorizzazione all’invio 43

LE SEDI DELL’UPPIPER LA PROVINCIA DI BOLOGNASEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdìFax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30www.uppi-bologna.it Sabato solo su [email protected] [email protected] lunedì al venerdìdalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Loc. Rastignano, Via Mattei, 9DELEGAZIONI Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 Previo appuntamentoBOLOGNA ZONA LEVANTE [email protected] Vizzani, 72/FTel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 PIEVE DI CENTODal lunedì al venerdì Via Provinciale Cento, 8dalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. Tel. 051 68.61.262Dopo le ore 16,00 previo appuntamento Dal lunedì al venerdì[email protected] dalle ore 9,30 - 12,30 e 16,00 - 19,00 [email protected] DELL’EMILIAVia Emilia,118/B PORRETTA TERMETel. e Fax 051 73.44.22 Via Mazzini, 177Dal lunedì al venerdì Tel. e Fax 0534 21.227dalle ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00 Previo appuntamentoPrevio appuntamento [email protected]@libero.it SAN GIOVANNI IN PERSICETOCASALECCHIO DI RENO NORD Via Guardia Nazionale, 21Via Caravaggio, 36 Tel. e Fax 051 82.39.96Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 Dal lunedì al venerdìPrevio appuntamento telefonico dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,[email protected] [email protected] DI RENO SUD SAN LAZZARO DI SAVENAZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI Via Emilia, 219Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959Tel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00Dal lunedì al venerdì Previo appuntamentodalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 [email protected] [email protected] Siamo uniciCASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIA L’UPPI è l’unica associazione sindacaleARGELATO a carattere nazionale di proprietari immobiliariPiazza Amendola, 2Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 Il Ministero del Lavoro e delle PoliticheMartedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 Sociali, con il protocollo n. 15/0014502Previo appuntamento del 15/12/2004 ha riconosciuto l’[email protected] Unione Piccoli Proprietari Immobiliari comeCASTEL SAN PIETRO TERME Associazione sindacale a carattereVia Meucci, 25/A nazionale ai sensi della Legge 311/73.Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00Sabato su [email protected]



SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Locazione ad uso foresteria e cedolare secca Nonostante due sentenze delle CT di Reggio Emilia e Milano, l’Agenzia delle Entrate nega l’applicazione del regime agevolato alle imprese che intendono affittare ai propri dipendentiL a cedolare secca è il regime lare 26/E/2011 aveva escluso dall’ap- ria” è atipico ed è utilizzato frequen- d’imposizione sostitutiva plicazione della norma in oggetto i temente quando l’inquilino dell’im- sul reddito fondiario deri- contratti di locazione abitativi stipu- mobile è un’impresa, che lo affitta vante dalla locazione di im- lati con conduttori che agiscono nel- per ospitarvi i propri dipendenti. l’esercizio di attività di impresa o di Quest’interpretazione della norma hamobili abitativi, opzionabile in alter- lavoro autonomo: le cosiddette “fo- aperto un contenzioso tra l’ammini- resterie”. Il contratto a uso “foreste- strazione finanziaria e un cittadino,nativa alla tassazione progressivaIrpef. È stata introdotta nel nostro or-dinamento tributario con l’art. 3 deld.lgs. 14.3.2011 n. 23. Essa interessai proprietari (o titolari di diritti realidi godimento) di abitazioni concessein locazione a terzi. Si tratta di sog-getti passivi Irpef che, in relazionealla locazione posta in essere, conse-guano reddito fondiario ma, recita lanorma, al di fuori dell’esercizio di im-prese, arti o professioni. Il d.lgs. n.23 non impone alcun vincolo parti-colare ai fini dell’accesso al regimeagevolato per quanto concerne il pro-filo dell’affittuario dell’immobile.La possibilità di scegliere il regimealternativo è basilare per le decine dimigliaia di foresterie presenti sul ter-ritorio italiano. Attualmente, al postodelle percentuali progressive Irpef,l’aliquota fissa della cedolare secca èdel 10% sui canoni concordati (chepasserà, salvo proroghe, al 15% nel2018) e del 21% su quelli a liberomercato.Circa le locazioni ad uso foresteria ,l’Agenzia delle Entrate, con la circo-46

disputa terminata con la pronuncia dell’alloggio. Entrate ha recentemente riconfermatodella Commissione tributaria provin- A questo punto il proprietario ha av- la propria posizione negativa sull’ap-ciale di Reggio Emilia (n. 470/03/14) viato il ricorso, sostenendo che la plicazione dell’imposta sostitutiva ainella quale i giudici hanno dato ra- norma di legge non prevede un requi- canoni di locazione degli immobiligione al cittadino ricorrente, ribal- sito specifico in capo al locatario, che adibiti a foresteria, ribadendo chetando così l’interpretazione dell’A- dunque può essere una persona fisica sono esclusi dal campo di applica-genzia delle entrate. o un’impresa. zione della cedolare secca «i contrattiUna sentenza che sconfessa la posi- La Commissione ha quindi confer- di locazione conclusi con conduttorizione piuttosto rigida del Fisco, se- mato la tesi del proprietario, ordi- che agiscono nell’esercizio di attivitàcondo cui la cedolare secca si applica nando il rimborso dell’imposta ver- d’impresa o di lavoro autonomo, in-solamente quando i contraenti (loca- sata dal proprietario e condannando dipendentemente dal successivo uti-tore e locatario) sono persone fisiche l’Agenzia delle Entrate alle spese di lizzo dell’immobile per finalità abi-che non agiscono in regime di im- giudizio. tative di collaboratori e dipendenti».presa o lavoro autonomo. Il caso, in Recentemente, anche la Commissione L’amministrazione finanziariaparticolare, riguardava una società Tributaria Provinciale di Milano, nella avrebbe il dovere di osservare e ga-che aveva sottoscritto, quale condut- sentenza n. 3529/25/15, ha riaffer- rantire iprincipi costituzionali deltrice, un contratto di locazione di mato quanto già sostenuto dalla C.T. “buon andamento e della imparzialitàun’abitazione per un proprio diri- Prov. Reggio Emilia con la sentenza di cui all’art. 97 Cost., e i suoi fun-gente. Al proprietario è stata negata 470/3/14 circa la possibilità di optare zionari, in quanto cittadini, hanno illa registrazione del contratto con la per il regime sostitutivo della cedolare dovere di «osservare la Costituzionecedolare secca (come previsto dal secca, ove il titolare del diritto di pro- e le leggi», secondo l’art. 54 Cost.,d.lgs. n. 23/2011), ed ha quindi do- prietà sull’immobile abitativo sia una anche in contrasto con le istruzionivuto versare l’imposta di registro e di persona fisica, anche se il conduttore impartite dalle circolari interne.bollo per intero e poi ha avanzato dell’immobile è una società. Si può quindi osservare che la posi-un’istanza di rimborso che è stata re- Purtroppo, queste due sentenze delle zione assunta dall’Agenzia delle en-spinta dall’Agenzia delle Entrate, per- Commissioni tributarie non sono ser- trate, non agevola l’instaurarsi diché riteneva inapplicabile il beneficio vite a far cambiare idea al Fisco. In- quella tax compliance tanto auspicata,quando l’inquilino fosse una società, fatti, nelle FAQ (risposte alle do- impedendo l’instaurarsi di quel ne-dunque in regime d’impresa, indipen- mande più frequenti) pubblicate nel cessario rapporto di fiducia con i con-dentemente dall’uso che veniva fatto proprio sito internet, l’Agenzia delle tribuenti.

Rrubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le normeA cura dell’ avvocato ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - ArgelatoC on questa rubrica l’UPPI scritti percorsi legali, non ha la facoltà fornisce ai lettori tempe- di agire in proprio contro l’ammini- stive notizie sulle inter- stratore (salvo il ben diverso caso pretazioni giurispruden- dell’iniziativa di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c.) ogni qual volta ritenga ziali in materie che interessano la casa la condotta di lui non consona ai pro- pri interessi, perché ciò contrasta con ed il territorio. la natura collettiva del mandato ex lege che compete all’amministratore».Condominio In sintesi, dunque, il dissenso della lite non potrà essere esercitato ogniLiti in condominio. Il dissenso dalla qual volta non sia stata l’assemblea a senso di considerare le cose elencatelite è sempre ammesso? deliberare la lite attiva o passiva ai (es. forni) come gravate da una pre-No (Sentenza Cassazione 7095/2017) sensi del predetto art. 1132 c.c.. : in sunzione assoluta di nocività o peri-La Cassazione con la pronuncia in tali casi il condomino dissenziente do- colosità che prescinde da un accerta-esame ha statuito che «la difesa in giu- vrà soggiacere alla regola maggiori- mento concreto nel caso vi sia undizio delle delibere dell’assemblea im- taria. regolamento edilizio comunale chepugnate da un condomino rientra nelle stabilisca la distanza medesima; men-attribuzioni dell’amministratore, indi- Barbecue in condominio:vi è peri- tre in difetto di una disposizione re-pendentemente dal loro oggetto, ai colo per la salute? golamentare, si ha pur sempre una pre-sensi dell’art. 1131 c.c.». Il quesito. È sempre possibile instal- sunzione di pericolosità, seppureIn tali casi, dunque, non è ammesso il lare un barbecue in condominio? No relativa, che può essere superata solodissenso dalla lite e il condomino po- (Sentenza Corte di Cassazione, Sen- ove la parte interessata al manteni-trà solo ricorrere all’assemblea contro tenza n. 15547 del 2017). mento del manufatto dimostri che me-i provvedimenti dell’amministratore, La risposta della Cassazione. Per diante opportuni accorgimenti può ov-in base all’art. 1133 c.c., ovvero al l’art. 890 c.c. chi vuole fabbricaregiudice contro il successivo deliberato forni o camini deve rispettare le di-dell’assemblea stessa (nei limiti tem- stanze stabilite dai regolamenti e, inporali, è da ritenere, previsti dall’art. mancanza, quelle necessarie a preser-1137 c.c). vare i fondi vicini da ogni danno allaIl Collegio ha sottolineato la natura solidità, salubrità e sicurezza. Talecollettiva del mandato attribuito dalla norma, precisa il Collegio, va letta nellegge all’amministratore: il condo-mino dissenziente «al di fuori dei de-48