Abitare Informati giugno 2019

servizi energia Le nuove agevolazioni per il risparmio energetico Campagna del Gruppo Hera per l’installazione di pannelli solari negli impianti condominiali con produzione centralizzata di acqua calda ad uso sanitario. Studio di fattibilità Progettazione Fornitura e installazione impianto solare Collaudo e messa in servizio L’intervento viene eseguito senza esborso di denaro da parte dei condomini i quali dovranno semplicemente cedere il credito d’imposta generato dall’EcoBonus. Ilvaloreresiduodell’interventoverràretribuito alGruppoHeraaddebitandoalcondominio l’energiatermica,KWhtermici,prodottadal soleadunvalore,IVAcompresa,inferiore del5%rispettoaquellaprodottadallecaldaie. Dasubitoilcondominioinizia arisparmiareutilizzando l’acquacaldaprodottadalsole. Doposetteanniprevediamochel’impianto sisiatotalmenteripagatoevienequindi cedutogratuitamentealcondominLo. L’IMPIANTO SOLARE? LO PAGA IL SOLE! Per informazioni contatta il tuo amministratore di condominio o chiama direttamente per informazioni HERA SERVIZI ENERGIA Srl sede operativa di Bologna: Via Tolmino, 54 - Tel. 051.560633 e-mail [email protected] sito http//hse.gruppohera.it/



SOMMARIO Abitare Informati. House Organ Editoriale 7 Unione Piccoli Proprietari Immobiliari Zanzara tigre: un problema risolto per godersi l’estate 8 Area Metropolitana Bolognese Decreto crescita 2019 12 Non è mai creatività sporcare i muri dei palazzi 16 n. 2 Trimestrale - GIUGNO 2019 - Anno XXIII Cedolare secca sulle locazioni di negozi 18 Direttore Responsabile: Claudio Contini Mercato immobiliare in Emilia-Romagna 20 Direttore Editoriale: Claudio Contini Arredare il sole. Fuori dal banale con le tende giuste 22 Progetto grafico: Quadro RW: immobili e investimenti esteri 24 Arcobaleno Pubblicità - Bologna Stampa: Rivalutazioni terreni e partecipazioni non quotate 30 MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl Ufficio Pubblicità: Successioni 32 Arcobaleno Pubblicità Bologna - Tel. 051.32.04.24 Modificato il tasso di interesse legale 34 TUTTI I SERVIZI UPPI 37 Registrato al Tribunale di Bologna in data 12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. La messa in sicurezza del patrimonio edilizio 48 Quesiti On line 50 I CONTATTI UPPI Ristorante in condominio 51 Locazioni brevi e locazioni di natura transitoria 54 Per ogni richiesta e infor- Tutela degli eredi legittimari: l’azione di riduzione 56 mazione sui servizi forniti dall’UPPI, per appuntamenti La legittimazione del singolo condomino 58 e ogni altra comunicazione: La nuova legittima difesa: cosa cambia? 60 Area Metropolitana Revoca tacita dell’amministratore di condominio 62 Bolognese Via Testoni, 1/B Sostituzione dell’ascensore: 64 40123 Bologna pagano anche i proprietari dei negozi Tel. 051 232790 Ringhiere dei balconi arrugginite: manutenzione e spese 66 051 222258 Fax 051 279340 Il cortile condominiale e il suo regime giuridico 69 [email protected] www.uppi-bologna.it Dieci domande sulla certificazione energetica degli edifici 74 ORARI D’APERTURA: L’amministratore e la tutela della privacy 76 dal lunedì al venerdì ore 9-12 • 14-18 LE RUBRICHE CHIUSO giovedì mattina Agenda dei fornitori per la casa 4 Condominio: Domande e Risposte 10 Gli orientamenti dei giudici 46 Affidati all’UPPI: novità nei servizi 15-33-52-53-61-63-65-71 Ex Africa. Storie e identità di un’arte universale 80



Agenda dei fornitori per la casa AGENZIE DI PULIZIE FALEGNAMERIE PORTE E FINESTRE E RESTAURO DIABLO SERVICE CALASTRUCCI CALASTRUCCI Via Panigale, 5/4 - Bologna Via Bacchello, 1 Tel. 051 6218509 Via Bacchello, 1 Calderino di Monte San Pietro (Bo) Calderino di Monte San Pietro (Bo) Tel. 051 6760519 340 2911651 Tel. 051 6760519 www.calastrucci.com 335 7799126 www.calastrucci.com 329 4283531 PIÙ SERRAMENTI www.diablopulizie.it LEGNO PREGIATO www.diablopuliziebologna.it Via Fossolo, 48/9 - Bologna Via Lame, 2/N Tel. 051 492144 AMMINISTRAZIONI Bologna www.piuserramenti.it CONDOMINIALI Tel. 051 235396 PRONTO INTERVENTO IN CONDOMINIO 335 6292741 www.falegnamerialegnopregiato.com F.LLI CAMPAGNA Piazza Trento e Trieste, 1 - Bologna Tel. 051 0141299 GIARDINIERI Bologna e Provincia [email protected] Tel. 051 723027 GARDEN www.campagnasrl.com STUDIO MONTI BENITO DALL’OLIO RISTRUTTURAZIONI Via A.Costa, 149/A - Bologna Via Birbanteria, 22 Tel. 051 434785 Castenaso (Bo) CIACCIO CASA Tel. 051 789530 335 6755808 www.gardendallolio.it Via della Barca, 21/3D - Bologna 349 4160812 Tel. 051 6151301 - 051 6178281 www.studioamministrativomonti.it IMPIANTI TERMICI www.ciacciocasa.it ARREDO ECO TERMO LOGIC GIPS SYSTEM PER GLI ESTERNI Via Tolmino, 54 Via del Fonditore, 16 - Bologna LF ARREDOLEGNO Bologna Tel. 051 6920683 Tel. 051 781196 www.gipssystem.com Via del Savena, 39 Pian di Macina di Pianoro (Bo) 051 563535 TESSUTI D’ARREDO Tel. 051 774704 www.ecotermologic.it www.lfarredolegno.it [email protected] DAL TESSUTAIO AUTOSPURGHI HERA ENERGIE Via Nazario Sauro, 10/A RICERCHE/PERDITE Bologna Via Tolmino, 54 - Bologna Tel. 051 229228 F.LLI CAMPAGNA Tel. 051 560633 Viale Oriani, 38/3 - Bologna http//hse.gruppohera.it/ Tel. 051 342838 Bologna e Provincia Tel. 051 723027 IMPRESE EDILI www.campagnasrl.com CIACCIO CASA DISINFESTAZIONII DERATTIZZAZIONI Via della Barca, 21/3D Bologna SAFEMA Tel. 051 6151301 Via Riccardo Straccairi, 10 051 6178281 Bologna www.ciacciocasa.it Tel. 335 5228732 www.safema.com GIPS SYSTEM Via del Fonditore, 16 Bologna Tel. 051 6920683 www.gipssystem.com 4

Polizia di Stato 113 L’Agenda dei fornitori per la casa: Vigili del fuoco 115 Guardia di finanza 117 le aziende ed i tecnici Soccorso sanitario 118 selezionati da Abitare Informati Corpo forestale 1515 Telefono Azzurro 19696 Comune di Bologna 051.219.31.11 Numero unico 112 emergenze 051.3131 800.713.666 Guardia 800.713.900 Medica 803.500 051.266626 Pronto Intervento Hera Gas Pronto Intervento Hera Acqua Segnalazione Guasti Enel Polizia Municipale Centrale Radio Operativa 5



editoriale Non si parli di patrimoniali. Ci sono già e ben visibili. L e imposte “patrimoniali” pagate dagli italiani Dopo questo colpo di mano, le tasse su beni patrimoniali dal 1990 al 2017, hanno avuto un incremento si sono moltiplicate. Hanno colpito soprattutto la casa, del 400%, e con una puntualità invidiabile i Go- il bene patrimoniale che non può essere nascosto e che verni del Bel Paese, in primavera, statuiscono molti possiedono. Ma hanno colpito e colpiscono anche che le previsioni di bilancio dell’anno, presentate qual- altri beni del patrimonio. Ci sono i bolli sui depositi ban- che mese prima, sono sbagliate. cari e le imposte sui depositi di titoli, le imposte di suc- L’economia ristagna, il debito pubblico, stranamente, cessione e donazione, la tassa sulla compra-vendita di cresce, le spese pubbliche sono incontenibili. E, dietro titoli e altri prodotti finanziari (da non confondersi sulle l’angolo, c’è sempre l’Europa con il fucile spianato imposte sulle plusvalenze maturate, che sono imposte pronta ad aprire una procedura d’infrazione per eccesso dirette). di spesa. Risulta che gli italiani, nel 2018, hanno pagato per tasse Bisogna intervenire urgentemente. Come? Aumentando sul patrimonio 46 miliardi di euro. Circa la metà (22 mi- le tasse. Quali? Non si sa, poiché sono già tutte al mas- liardi) hanno colpito la casa (IMU, TASI). Le tasse pa- simo. trimoniali pagate dagli italiani dal 1990 al 2018 hanno E così, sulla testa dei cittadini, fa capolino la notizia che avuto un aumento del 400 per cento. La si metta come si dovrà introdurre la “patrimoniale”, prelievo che col- si vuole, ma è una vera e propria stangata. pisce non ciò che i cittadini guadagnano, cioè il loro red- Stando così le cose, è del tutto evidente che non si sa dito, ma ciò che posseggono in case, terreni, depositi bene che cosa una nuova “patrimoniale” potrebbe col- bancari, titoli di Stato, il loro patrimonio, la loro ric- pire. chezza, frutto di sacrifici, peraltro, già tassati alla fonte. Non si parli di “patrimoniali”, di revisioni dei valori ca- Inutile a dirsi che chi governa nega sempre quest’even- tastali, di ritorno dell' IMU sulla prima casa, ma si ri- tualità. Perderebbe consensi. Ma, dentro di sé, sa benis- duca finalmente il prelievo sui beni del patrimonio simo che non ce n’è bisogno: la “patrimoniale” esiste (riduzione certamente efficace per favorire la crescita), già, da tempo e con molte facce. e si faccia seriamente quella famosa “revisione della Basta ammodernarla qui e là e il gioco è fatto. Ad esem- spesa pubblica” (spending review), che tutti propagan- pio, nel 2012, il Governo Monti ha fatto crescere le tasse dano, ma sulla quale si sono bruciati cinque Commissari sul patrimonio − senza chiamarla “patrimoniale” − del senza aver ottenuto nulla. 40% rispetto all’anno prima; in cifre, 12,8 miliardi di D’altro canto, l’idea di tagliare i costi della pubblica euro. amministrazione nessuno la propose neppure in quella Nella storia, la “patrimoniale” più sfacciata è stata drammatica notte del 1992, quando, con le stesse mo- quella decisa dal Governo di Giuliano Amato nella notte dalità di un furto, si alleggerirono del 6 per mille i conti tra il 9 e il 10 luglio del 1992. Per mettere a posto i conti correnti degli italiani. dello Stato, servivano ancora 8 mila miliardi di lire. Ed allora Amato fece un prelievo forzoso e improvviso del Claudio Contini 6 per mille su tutti i depositi bancari (ecco perché, da Segretario Generale allora, la patrimoniale terrorizza: arriva improvvisa- mente, subdolamente, di notte). 7

ABITARESPECIALE DAVIDE DALL’OLIO Garden Benito Dall’Olio Zanzara tigre: un problema risolto per godersi l’estate Dall’acqua dell’irrigazione la soluzione definitiva. Sappiamo ormai tutto della zan- a valle degli impianti di irrigazione le 3 fasi (repellente, insetticida e con- zara tigre come sia arrivata in sia automatici che manuali, quindi an- cimazione) senza altre azioni, dato che Italia intorno al 1990 e come che quelli più semplici. Queste car- le 3 cartucce vengono installate con- si è diffusa e impiantata nel tucce filtro diluiscono il prodotto anti temporaneamente nel by pass auto- nostro territorio in modo stabile e per- zanzare nell’acqua dell’irrigazione matico e programmate per funzionare manente, e come sia in grado di rovi- con tre tipi di azione a scelta: repel- solo quando necessario: si evita quindi nare i momenti passati all’aria aperta lente, insetticida e fertilizzante. di intervenire continuamente sull’im- nei nostri giardini o sui nostri balconi, Questo sistema si chiama Filtrissimo pianto Filtrissimo sostituendo conti- arrivando anche a essere potenzial- e ha già dimostrato grande efficacia, nuamente le cartucce. mente pericolosa per la salute, potendo ma potenziato con l’utilizzo di Il by pass automatico Adamo si può trasmettere all’uomo il virus della feb- Adamo, il by pass automatico ideato installare sui sistemi Filtrissimo già bre gialla, dell’encefalite di St. Louis, da Garden Benito Dall’Olio, il miglio- esistenti e ovviamente in un nuovo della dengue e della chikungunya. ramento delle prestazioni e dell’effi- impianto che verrà installato conte- Se l’Emilia Romagna è una delle re- cacia aumenta notevolmente. stualmente, per avere così la maggiore gioni italiane più infestate dalla Zan- Adamo consente di aumentare la du- efficacia della combinata Filtrissimo zara Tigre, Bologna non fa eccezione rata di ogni cartuccia filtro da un mese - Adamo fin da subito. sul territorio regionale. La particolarità a un anno, per mezzo di un migliore La stessa funzionalità è prevista per di questa specie è la grande aggres- utilizzo della programmazione degli l’irrigazione a tubo idraulico dei ru- sività ed il fatto di prediligere il giorno interventi e potendo anche alternare binetti di casa. alla notte. Pungono generalmente le gambe degli esseri umani, dato che non volano molto alto. Sappiamo anche come riconoscerla, i danni che può procurare, e i tanti ri- medi attuati – spesso senza successo – per contrastarla ed eliminarla. I trattamenti anti zanzara sono neces- sari per godersi la vita all’aperto nei giardini e sui balconi, e rientrano an- che nelle normative di diverse Co- muni. C’è un sistema ideato negli ultimi tempi che dimostra di essere il più ef- ficace tra quelli disponibili: è il si- stema delle cartucce filtro da inserire 8



DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti REVISIONE TABELLA MIL- in tal caso il relativo costo è sostenuto da che ha belle millesimali, gli errori che attengono alla LESIMALE IN SEGUITO A dato luogo alla variazione. determinazione degli elementi necessari per il CAMBIO D’USO Ne consegue che, in tema di condominio di calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, esposizione Abito in un condominio composto da 6 ap- esclusiva dei singoli condomini e il loro pro- etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea partamenti. Due di questi sono stati trasfor- porzionale ragguaglio in millesimi al valore convinzione che un singolo appartamento abbia mati da precedenti due negozi. Il proprietario dell’edificio vanno individuati con riferimento una estensione diversa da quella effettiva), siano di uno di questi ultimi a distanza di anni al momento dell’adozione del regolamento, e la errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione chiede la revisione delle tabelle millesimali tabella che li esprime è soggetta ad emenda che nell’accertamento dei valori debba tenersi adducendo come pretesto che i coefficienti solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, conto di alcuni degli elementi che, a norma del- applicati a suo tempo sono diversi da quelli attinenti alla determinazione degli elementi ne- l’art. 68 comma ult, disp. Att. Cit. sono irrilevanti che attualmente applicano i tecnici. Ritengo cessari al calcolo del valore delle singole unità a tale effetto). la cosa assai strana e chiedo pertanto un immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute Mentre non possono qualificarsi essenziali gli vostro giudizio. relative alla consistenza dell’edificio o delle errori determinati soltanto da criteri più o meno Fabrizio Matteucci sue porzioni, che incidano in modo rilevante soggettivi con cui la valutazione dei singoli ele- sull’originaria proporzione dei valori. menti necessari per la stima sia stata compiuta, RISPOSTA Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, Il problema del cambio d’uso è stato preso in dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto considerazione già da anni e anche recentemente fissati nelle tabelle millesimali, non comportano non costituisce un errore sulla qualità della cosa la cassazione nr. 19797 del 04/10/2016 ha con- la revisione o la modifica di tali tabelle né gli a norma dell’art. 1429 n.2 cod. civ. (Cass. fermato che la revisione della tabella millesimale errori nella determinazione del valore, che non 27.3.2001 n. 4421). non è obbligatoria per il cambio di destinazione siano indotti da quelli sugli elementi necessari Al contrario, la noma di cui all’art. 68 comma di una unità immobiliare. Dato che questo argo- al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei ult. Disp. Att.c.c. stabilisce che nell’accertamento mento genera spesso confusione ed errata inter- criteri di stima della proprietà immobiliare, pur dei valori dei piani o delle porzioni di piano, pretazione lo Studio ritiene opportuno affrontare se abbiano determinato una rivalutazione diso- ragguagliati a quello dell’intero edificio, “non il problema trascrivendo quanto disposto dal- mogenea delle singole unità dell’edificio o alte- si tiene conto del canone locatizio, dei miglio- l’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione rato, comunque, il rapporto originario fra il ramenti e dello stato di manutenzione”. L’e- del codice civile e disposizioni amministrative: valore delle singole unità e tra queste e l’edificio sclusione del canone locativo, dei miglioramenti “I valori proporzionali delle singole unità im- (Cass. 10.02.2010 n. 3001). e dello stato di manutenzione si giustifica con mobiliari espressi nella tabella millesimale di Gli errori rilevati ai fini della revisione delle ta- la considerazione che detti elementi non afferi- cui all’articolo 68 possono essere rettificati o belle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile scono alla obiettiva conformazione strutturale modificati all’unanimità. Tali valori possono divergenza tra il valore attribuito nella tabella del piano o della porzione di piano in rapporto essere rettificati o modificati, anche nell’interesse alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle all’intero edificio, la quale invece dipende da di un solo condomino, con la maggioranza pre- stesse, devono essere abiettivamente verificabili altri fattori, e cioè la estensione, l’altezza, la u- vista dall’articolo 1136, secondo comma, del (ad es.: divergenze di estensione della superficie, bicazione, l’esposizione (Cass. 10.02.1994 n. codice, nei seguenti casi: di piano e simili), restando, di conseguenza, e- 1367). 1) quando risulta che sono conseguenza di un sclusa la rilevanza(ai fini dell’errore) dei criteri errore; soggettivi (ad d’ordine estetico e simili) nella Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili 2) quando, per le mutate condizioni di una parte stima degli elementi necessari per la valutazione dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, ex art. 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24.01.1997 Ulteriori chiarimenti potranno essere richiesti di incremento di superfici o di incremento o di- n. 6222). agli Uffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna minuzione delle unità immobiliari, è alterato Più specificamente, costituiscono errore essen- per più di un quinto il valore proporzionale del- ziale, e possono dare luogo a revisione delle ta- l’unità immobiliare anche di un solo condomino, 10



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Decreto crescita 2019 L e novità principali aa- Revisione della mini Ires 2020, al 21% per il 2021 e al 20,5% Sono numerose e significa- La mini Ires (introdotta dalla legge di dal 2022. tive le disposizioni di bilancio 2019) viene sostituita da un carattere fiscale contenute nuovo regime di favore consistente Deducibilità Imu nel Dl n. 34/2019, recante “Misure ur- nell’applicazione dell’aliquota Ires Aumenta la deducibilità dell’Imu re- genti di crescita economica e per la ri- agevolata sugli utili reinvestiti pari al lativa agli immobili strumentali (già soluzione di specifiche situazioni di 22,5% per il 2019, al 21,5% per il innalzata dall’ultima legge di bilan- crisi”, approdato in Gazzetta Uffi- ciale: le novità interessano, tra l’altro, mini Ires, patent box, regime degli im- patriati, rientro in Italia di ricercatori e docenti, sisma bonus, ecobonus, su- per ammortamento, deducibilità Imu, regime forfetario, fatturazione elettro- nica per le operazioni con San Ma- rino, bonus per le operazioni di aggregazione aziendale. Di seguito, una sintetica descrizione delle principali misure. Super ammortamento Viene reintrodotto il super ammorta- mento (costo di acquisizione maggio- rato del 30%) per gli investimenti in beni materiali strumentali nuovi (esclusi i veicoli e gli altri mezzi di trasporto per i quali il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede specifici limiti di dedu- zione delle spese) effettuati dal 1° aprile al 31 dicembre 2019 ovvero, a certe condizioni, entro il 30 giugno 2020. La maggiorazione non si applica sulla parte di investimenti complessivi eccedenti il limite 2,5 milioni di euro. 12

cio): si prevede, infatti, che per la de- terminazione dell’ammontare del be- costruzione o di ristrutturazione im- terminazione del reddito d’impresa e neficio (ruling). mobiliare che, entro i successivi dieci del reddito derivante dall’esercizio di anni, provvedano alla demolizione e arti e professioni, l’imposta munici- Regime degli impatriati ricostruzione degli stessi, anche con pale propria relativa a tali immobili è Modifiche anche per il regime spe- variazione volumetrica rispetto al fab- deducibile nella misura del 50% per il ciale previsto a favore dei lavoratori bricato preesistente, nonché all’alie- periodo d’imposta successivo a quello “impatriati”: in particolare, per chi nazione degli stessi. Vengono stanziati in corso al 31 dicembre 2018 (2019 trasferisce la residenza in Italia a par- 30 milioni nel 2020, 40 milioni al- per i contribuenti “solari”),del 60% tire dal 2020, vengono introdotte le l'anno per 2021-2022. per il periodo d’imposta successivo a seguenti novità: quello in corso al 31 dicembre 2019 e • incremento dal 50% al 70% della ri- Sisma bonus al 31 dicembre 2020 (quindi, 2020 e duzione dell’imponibile Per favorire gli interventi antisismici 2021 per i contribuenti “solari”), del • semplificazioni per l’accesso al re- anche per gli immobili posseduti da 70% a partire dal periodo d’imposta gime di favore soggetti che non hanno liquidità ne- successivo a quello in corso al 31 di- • estensione della disciplina agevolata cessaria per anticipare tali spese, cembre 2021 (quindi, 2022 per i con- anche ai lavoratori che avviano un’at- viene estesa alle zone 2 e 3 di rischio tribuenti “solari”). tività d’impresa a partire dal periodo sismico, il bonus oggi previsto solo d’imposta in corso al 1° gennaio 2020 per gli edifici in zona 1. Questo bene- Patent box • previsione, a certe condizioni, di ficio consiste nella detrazione fiscale Per rendere più semplice e veloce maggiori agevolazioni fiscali per ul- del 75% in caso di miglioramento di l’applicazione del regime patent box, teriori cinque periodi d’imposta. una classe della classificazione ener- si prevede la possibilità per i contri- getica e dell’85% in caso di passaggio buenti interessati di usufruire dell’a- Incentivi per il rientro in Italia di due classi del prezzo di acquisto gevolazione direttamente in di ricercatori e docenti residenti dell’unità immobiliare, calcolato su dichiarazione, superando, quindi, l’at- all’estero un ammontare massimo di spesa non tuale procedura che, invece, stabilisce, Novità anche per il regime agevolato superiore a 96.000 euro. In luogo in determinati casi, la presentazione di finalizzato al “rientro dei cervelli”. della detrazione, i beneficiari possono un’apposita istanza all’Agenzia delle Per i docenti e i ricercatori che trasfe- optare per la cessione del credito alle entrate finalizzata alla preventiva de- riscono la residenza in Italia a partire imprese che hanno effettuato gli inter- dal 2020: venti ovvero ad altri soggetti privati • la durata del regime fiscale di favore esclusi gli istituti di credito e interme- è aumentata da 4 a 6 anni diari finanziari. La detrazione è ripar- • in presenza di specifiche condizioni, tita in cinque quote annuali di pari la durata dell’agevolazione è prolun- importo. L’agevolazione viene con- gata a 8, 11 o 13 anni. cessa per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Ai Regime forfetario fini della quantificazione, l’agevola- I contribuenti che applicano il regime zione interessa le spese sostenute per forfetario, e che si avvalgono di di- gli interventi dall’anno 2019 all’anno pendenti e collaboratori, sono tenuti a 2021. La legislazione vigente prevede effettuare le ritenute alla fonte sui red- per gli anni successivi al 2021 la de- diti di lavoro dipendente e assimilati. trazione al 36 per cento ripartita in La stessa previsione viene estesa agli dieci quote annuali di pari importo. A esercenti attività d’impresa, arti o pro- fronte di una stima che prevede una fessioni che, dal 1° gennaio 2020, spesa per gli interventi in oggetto di avendone i requisiti, decideranno di 120 milioni di euro annui, sono previ- applicare il regime dell’imposta sosti- sti oneri per 23 milioni di euro nel tutiva del 20% introdotto dalla legge 2020, 45 milioni nel 2021 e 62 nel di bilancio 2019. 2022. Incentivi per l’edilizia Interventi di efficienza energe- Applicazione dell’imposta di registro tica e di riduzione del rischio si- e delle imposte ipotecaria e catastale smico nella misura fissa di 200 euro cia- Con l’obiettivo di incentivare la rea- scuna per i trasferimenti di interi fab- lizzazione di interventi di efficienta- bricati a favore di imprese di mento energetico e di prevenzione del 13

rischio sismico, superando alcune cri- tazione, viene rifinanziato il Fondo di Enti associativi assistenziali ticità operative riscontrate nel funzio- garanzia per la prima casa. Il Fondo Nel novero degli enti associativi che namento dello strumento della concede garanzie nella misura mas- beneficiano del regime della “decom- detrazione fiscale, la norma introduce sima del 50% della quota capitale di mercializzazione” prevista dall’arti- la possibilità per il soggetto che so- mutui ipotecari di importo non supe- colo 148, Tuir, vengono inclusi anche stiene le spese per gli interventi in riore a 250.000 euro. quelli con fini assistenziali. questione di ricevere un contributo, Oltre al rifinanziamento si interviene anticipato dal fornitore che ha effet- sugli accantonamenti a copertura del Definizione agevolata delle en- tuato l’intervento, sotto forma di rischio che si riducono dal 10 all’8% trate regionali e degli enti locali sconto sul corrispettivo spettante. Tale dell’importo garantito, liberando così Viene introdotta la possibilità per gli contributo è poi recuperato come cre- risorse. Vengono stanziati 100 milioni enti territoriali (regioni, province, città dito d'imposta da utilizzare in com- di euro nel 2019. metropolitane e comuni) di disporre la pensazione. Vengono stanziati 7 definizione agevolata delle proprie en- milioni nel 2020, 6 milioni nel 2021 e Fatturazione elettronica trate, anche tributarie, non riscosse a 3 milioni nel 2022. San Marino seguito di ingiunzione fiscale, con l’e- Viene introdotto l’obbligo della fattu- sclusione del pagamento delle sanzioni. Dismissioni immobiliari razione elettronica anche nell’ambito Arrivano norme per incentivare il dei rapporti commerciali tra Italia e Credito d’imposta per la parte- piano di dismissione immobiliare e in- San Marino. cipazione delle Pmi a fiere inter- centivarne e valorizzare il riutilizzo nazionali degli immobili stessi, aumentando an- Vendita di beni tramite piat- Alle piccole e medie imprese italiane, che la liquidità nei bilanci degli enti taforme digitali esistenti al 1° gennaio 2019, è ricono- territoriali stessi. Nel dettaglio viene I soggetti passivi che facilitano, tra- sciuto, per il periodo d’imposta in esteso il piano di dismissioni agli im- mite un’interfaccia elettronica (ad corso alla data di entrata in vigore del mobili ad uso diverso da quello abita- esempio, mercato virtuale, piattaforma decreto, un tax credit del 30% delle tivo di proprietà degli enti territoriali o portale), le vendite a distanza di beni spese di partecipazione a fiere inter- e di altre pubbliche amministrazioni. importati o le vendite a distanza di nazionali di settore che si svolgono Secondo i dati contenuti nell’ultimo beni all’interno dell’Ue devono tra- all’estero, fino a un massimo di Rapporto sui beni immobili delle Am- smettere all’Agenzia delle entrate, en- 60mila euro. ministrazioni Pubbliche, oltre l’80 per tro il mese successivo a ciascun In particolare, le spese rilevanti per cento di tali beni risulta di proprietà trimestre, un’apposita comunicazione l’agevolazione sono quelle sostenute degli enti locali. contenente una serie di dati (tra gli al- per l’affitto e l’allestimento degli tri, denominazione, indirizzo di posta spazi espositivi, nonché per le attività Fondo garanzia prima casa elettronica, numero totale dei beni pubblicitarie, di promozione e di co- Per agevolare l’accesso al finanzia- venduti in Italia, ammontare totale dei municazione connesse alla partecipa- mento per l’acquisto della prima abi- prezzi o prezzo medio di vendita). zione alla fiera. 14

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 ATTESTAZIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Sono stati sottoscritti nuovi accordi territoriali per la stipula dei contratti di locazione a canone concordato. L’U.P.P.I., quale firmataria dell’accordo, è abilitata a dare assistenza nella corretta sottoscrizione dei contratti di locazione ed a rilasciare l’apposita attestazione di rispondenza, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni fiscali. Chiama per fissare il tuo appuntamento.

SPECIALE NICOLA SANTILLOABITARE Gips System Non è mai creatività sporcare i muri dei palazzi S ono la piaga del decoro ur- allo stato originale un muro imbrattato toni, o in cemento. La corretta elimi- bano e offendono la vista non è sufficiente una semplice mano nazione dei graffiti si basa sulla scom- di qualunque persona dotata di colore stesa a pennello, ma serve posizione dei pigmenti colorati dal di un minimo senso este- invece un vero e proprio restauro, sia materiale di cui è composto il muro: ovviamene per palazzi antichi che mo- questo è il solo modo di cancellare in tico: graffiti, tag, e tutte le forme di derni. modo definitivo l’imbrattamento, Per fare in modo che il lavoro di puli- mentre invece una mano di colore co- “grafica” che imbrattano i muri delle tura non lasci traccia dei graffiti e dei prente non potrà mai eliminare la vista di quello che c’è ancora sotto, in primo città. colori usati, il primo passo è una ana- luogo per la reazione chimica tra il lisi approfondita del muro stesso: il coprente stesso e il colore dei graffiti. Anche sulle presunte opere artistiche materiale di cui è composto, la sua struttura, la sua datazione. Volendo ot- Affidarsi agli specialisti e alla a murales ci sarebbe da obiettare: per- tenere il miglior risultato di pulitura loro tecnologia non è possibile trattare allo stesso Una volta pulito il muro la fase suc- ché non sempre sono dipinte con ri- modo un muro in granito e uno in mat- cessiva è garantirsi la protezione da eventuali nuovi vandalismi e nuove cercatezza formale e personalità, e scritte, utilizzando materiali di ultima generazione: prodotti a base di resine hanno anche il difetto di togliere polimeriche, permanenti e antimac- chia, da stendere a pennello o a profondità al paesaggio urbano, ap- spruzzo sui muri, con azione idro e olio repellente in grado di risolvere i piattendo le vie di fuga dello sguardo. problemi di altri imbrattamenti e di facilitare e velocizzare la pulitura. A chi controbatte dicendo che anche Naturalmente tutte queste operazioni è bene che siano affidate a professio- gli antichi greci e romani dipingevano nisti della pulitura a restauro e della protezione e conservazione, dato che, i loro templi, si può rispondere che lo come abbiamo detto, non basta – e non serve – una semplice mano co- facevano per un senso del colore e che prente per eliminare i graffiti e per proteggere i muri delle nostre case dai non è possibile paragonare la sensibi- vandali del colore. lità sociale di 2.000 anni fa con quella contemporanea: nel XXI secolo i muri imbrattati delle città non sono ritenuti piacevoli e decorosi dalla maggior parte delle persone, oltre a danneg- giare la proprietà privata. Intervenire sul danno in modo scientifico Ma non tutto è perduto: con le mo- derne tecniche di ripristino e conser- vazione, adesso è possibile riportare i muri al loro stato originale e trattarli in modo da facilitare la pulizia in caso di successivi vandalismi. Per riportare 16



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Cedolare secca sulle locazioni di negozi Ulteriori chiarimenti dell' Agenzia delle Entrate. L' UPPI – dopo aver ottenuto la cedolare secca sulle locazioni di negozi – richiede l’applicazione della cedolare secca anche alle locazioni degli uffici e l’estenzione dei “canoni concordati” anche alle locazioni commerciali. N ell’ambito applicativo nella risoluzione 50 del 17 maggio di un immobile C/1 a un conduttore della “cedolare secca” sul 2019, con la quale l’Agenzia delle En- che agisce nell’esercizio di attività reddito da locazione degli trate, fornisce chiarimenti in merito d’impresa. immobili di categoria ca- alla corretta interpretazione della La legge di bilancio per il 2019 (arti- norma dell’ultima legge di bilancio colo 1, comma 59, legge 145/2018) ha tastale C/1 (novità introdotta dalla che ha esteso il regime agevolativo ammesso al regime della cedolare alla locazione di negozi e botteghe. secca, con aliquota del 21%, anche le legge di bilancio 2019) rientrano an- Il dubbio, in particolare, riguardava la unità immobiliari di categoria cata- possibilità o meno di avvalersi della stale C/1 (vale a dire botteghe e ne- che i contratti conclusi con conduttori cedolare secca nel caso di locazione gozi destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti) e re- (persone fisiche e società) che svol- lative pertinenze (se locate congiunta- mente all’immobile). Inoltre, per gono attività commerciale. usufruire del regime agevolato, l’unità immobiliare oggetto della locazione, È questo, in sintesi, quanto precisato deve avere una superficie comples- siva, al netto delle pertinenze, non su- periore a 600 metri quadrati. Peraltro, l’applicazione della cedolare secca ai locali commerciali è possibile per i contratti stipulati nel 2019, fatta eccezione per il caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, in- terrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. La cedolare secca (articolo 3, Dlgs 23/2011), in precedenza, era riservata esclusivamente agli immobili abitativi (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10, e relative pertinenze), locati con finalità abitative – e non an- che per uso ufficio o promiscuo – non 18

nell’ambito di un’attività d’impresa o tività d’impresa o di arti e professioni. rientranti nella categoria C/1, tenuto di arti e professioni a conduttori che La cedolare secca è un regime opzio- conto che tali contratti hanno ad og- non esercitano attività d’impresa o di nale di tassazione del reddito deri- getto proprio immobili da destinare ad lavoro autonomo (come chiarito dalla vante da contratti di locazione, in attività commerciale. Infatti, nelle circolare 26/2011). origine riservato agli immobili ad uso schede di lettura alla legge di bilancio Con il lasciapassare normativo con- abitativo e relative pertinenze, intro- 2019 viene chiarito che la nuova nor- cesso ai locali commerciali, tale ul- dotto dall’articolo 3 del D.lgs. n. 23 mativa interessa la locazione di im- tima condizione viene meno perché, del 2011, la cui applicazione sostitui- mobili di categoria catastale C/1, quali nel caso di locazione di immobili rien- sce l’IRPEF e le relative addizionali, negozi e botteghe, ovvero locali per tranti nella categoria C/1, si deve con- nonché le imposte di registro e di attività commerciale di vendita o ri- siderare che questi non possono che bollo, dovute per il contratto di loca- vendita di prodotti, restando escluse, essere destinati ad attività commer- zione di immobili (categorie catastali ad esempio, le locazioni di immobili ciale. “A” esclusi gli A10) locati con finalità ad uso uffici o studi privati. In conclusione, quindi, la risoluzione abitative da persone fisiche che non Ne consegue che possono accedere al precisa che possono accedere alla ce- agiscono nell’esercizio di imprese o regime della ‘cedolare secca’ anche dolare secca anche le locazioni di im- arti e professioni. le locazioni di immobili di categoria mobili di categoria catastale C/1 Per l’applicazione della ‘cedolare catastale C/1 stipulati con conduttori, stipulati con conduttori, sia persone fi- secca’ occorre porre rilievo anche sia persone fisiche che soggetti socie- siche sia società, che svolgono attività all’attività del conduttore, restando tari, che svolgono attività commer- commerciale. esclusi dal regime i contratti aventi ad ciale. Resta fermo, invece, per quanto ri- oggetto immobili abitativi conclusi Diverso invece è per il locatore, tito- guarda la figura del locatore, titolare con conduttori che agiscono nell’eser- lare del diritto di proprietà o di altro del diritto di proprietà o di altro diritto cizio di attività di impresa o di arti e diritto reale di godimento sugli immo- reale di godimento sugli immobili, professioni. bili, che deve essere persona fisica che che lo stesso sia una persona fisica Quest’ultima condizione non è richie- non agisce nell’esercizio dell’attività che non agisce nell’esercizio dell’at- sta in caso di locazione di immobili d’impresa o di arti e professioni. 19

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Mercato immobiliare in Emilia-Romagna La nostra regione al terzo posto per numero di compravendite. L’investimento immobiliare nelle città si conferma solido L ’Emilia Romagna si posi- Anche gli altri capoluoghi registrano dato che riguarda principalmente il ziona al terzo posto nazio- andamenti positivi. capoluogo, mentre l’area metropoli- nale per numero di Sul fronte delle transazioni il mercato tana rimane sostanzialmente stabile. compravendite immobiliari immobiliare di Bologna ha registrato Per il 2019 sono attese 6.200 case nel corso del 2018 una decisa ripresa: vendute in città, in aumento del 7% ri- col 9,7% delle transazioni residen- 8% in più di abitazioni transate. Un spetto al 2018, a fronte di un’offerta ziali. Il mercato della casa prosegue la dinamica positiva, già in atto dal 2016, con un aumento delle compra- vendite del 13,7% nel 2018, arrivando a 58 mila transazioni nell’intera re- gione; a fine 2019 le previsioni danno un incremento delle compravendite del 6,9 %, corrispondente a circa 62 mila unità. Il trend positivo ha toccato anche i prezzi medi nominali, che dal 2016, in particolare nei capoluoghi, hanno iniziato a crescere in modo costante e in prospettiva dovrebbero aumentare di 6,2 punti percentuali fino al 2020. Se nel 2017 si sono stabilizzati a li- vello regionale, riportando lo 0,1% in più sul 2016, la performance del 2018 ha confermato questo trend con una crescita rispetto all’anno precedente dello 0,3%. I prezzi nella regione tor- neranno vicino ai livelli del 2007 e, in particolare, gli aumenti più consistenti nel 2019 si realizzeranno nei capoluo- ghi di provincia, con Bologna più 2,5 % sul 2018. A Modena le quotazioni sono tornate in crescita nel 2018 (+1,4 %) con una previsione di un ulteriore rialzo del 1,5 % nel 2019. Ancora ri- sultati positivi per Ravenna, in rialzo del 2,0 % nel 2018 in vista di un trend ancor più positivo per l’anno in corso. 20

di 8.000 abitazioni. Anche il fatturato arriveranno a 1.450 unità, pari il 15% 4% rispetto al 2017. Il fatturato ha nel capoluogo ha registrato un au- in più rispetto al 2018. Il fatturato ha fatto registrare un aumento di oltre il mento del 6%, superando i due mi- fatto registrare un aumento del 17% 5 per cento nello stesso periodo, per liardi di euro. Una nuova spinta circa nello stesso periodo, arrivando a un valore di 518 milioni di euro. Per positiva, anche se moderata, è attesa 253 milioni di euro, e per il 2019 le il 2019 si attendono quasi tremila per l’anno in corso. previsioni sono altrettanto positive, compravendite e 539 milioni di euro A Ferrara sono state acquistate 1.600 con 281 milioni di euro. di fatturato, con variazioni percentuali case nel 2018, ovvero il 6,7% in più L’andamento delle compravendite di quasi il 4% ciascuno. rispetto al 2017. Il fatturato ha regi- evidenzia come Modena abbia risen- Anche a Piacenza continua il trend di strato un altro anno di crescita (+3,9% tito della crisi economica, con gli crescita del mercato della casa. La sul 2017), per un valore di 342 milioni scambi di case che hanno subito un città ha registrato un incremento delle di euro. È aumentata anche l’offerta crollo a partire dal 2008 e fino al compravendite nel 2018 (1.380 unità (+9,8% nel 2018), con una previsione 2015, quando sono iniziati i primi se- scambiate, pari al 2% in più sul 2017), di crescita anche per quest’anno. gnali di ripresa. Nel 2018 le transa- accompagnato da un aumento dell’of- Stesso trend positivo registrato per zioni sono salite del sedici per cento, ferta del 12%. Il fatturato ha riportato compravendite e fatturato, in rialzo ri- con 2.320 scambi. un calo del 3% in un anno, attestan- spettivamente del 6,7 e del 4,9% nel Anche il fatturato, è aumentato del dosi a 246 milioni di euro. Nel 2019 2018. 14%, attestandosi a 435 milioni di continuerà la crescita di entrambi gli A Forlì è proseguito il buon anda- euro e superando i 404 milioni di euro indicatori, anche se contenuta, con mento iniziato tre anni fa: le unità re- del 2016. una previsione del 3,6% per le unità sidenziali compravendute nel 2018 Una delle poche città della regione a transate e dell’1% per il fatturato. sono aumentate del 20% rispetto al- proseguire sul sentiero della crescita A Ravenna l’incremento delle com- l’anno precedente, per un totale di continua è Parma. Nel 2018 sono pravendite è stato del 3% nel 2018 1.260 abitazioni scambiate. Si stima state censite 2.700 unità oggetto di (2.310 unità oggetto di scambio), che quest’anno le case compravendute compravendita, con un incremento del mentre l’offerta è aumentata del 15% nello stesso periodo. Il fatturato è ri- sultato in calo dell’1% circa, con 337 milioni di euro nel 2018. Per il 2019 sono previsti aumenti del 3% per le compravendite, che arriveranno a quota 2.500, e del 6% per il fatturato, a 358 milioni di euro. Sono state 2.060 le compravendite immobiliari a Reggio Emilia nel 2018, pari al 6% in più rispetto al- l’anno precedente, anno già partico- larmente positivo. Le ripercussioni sono positive anche sul fatturato, che è arrivato a 454 milioni di euro, con una crescita del 9% in dodici mesi. In- crementi più consistenti sono attesi per il 2019, che vedrà una crescita del 4% delle transazioni e del 6% del fat- turato. A Rimini nel 2018 sono stati compra- vendute 1.560 unità residenziali, il 16% in più rispetto al 2017, a cui è corrisposto un aumento dell’11% del fatturato in un anno, per un valore di oltre 348 milioni di euro. Nel 2019 l’offerta di immobili supererà le due- mila abitazioni in vendita, mentre le compravendite saliranno del 9%, con ripercussioni favorevoli per fatturato e assorbimento, che cresceranno del 6 e 3% rispettivamente. 21

SEPETTCOIARLEETAEBCITNAICROE GIANLUCA TARUFFI E ROBERTO ALUISINI dT Dal tessutaio Arredare il sole. Fuori dal banale con le tende giuste F inalmente è arrivata l’e- il suo colore a creare tonalità inedite ogni singolo elemento. state! Forse a volte troppo nella nostra casa quando la luce del Uno specialista dei tessuti ha sempre calda, ma è innegabile che sole entra dalle finestre. un ampio magazzino dal quale attin- le giornate lunghe inondate Per chi è alla ricerca di originalità, per gere idee e soluzioni per la propria le tende da sole esterne ci sono opzioni casa, il giardino e i balconi, fino ad dal sole mettano di buon umore e che vanno oltre quelle offerte gene- arrivare alla vestizione esterna per le ralmente dai fabbricanti di settore, e tende di palazzi storici o per unificare diano anche una luce più allegra alle possono unire un’estetica diversa dal l’estetica di un intero condominio. solito alla funzione parasole. nostre case, oltre a farci passare più Per arredare il sole bisogna rivolgersi Insomma, alle tende da sole si chiede a specialisti del tessuto, naturalmente, sempre la stessa funzione, attenuare e tempo all’aria aperta. in modo da avere la più ampia gamma ombreggiare, trascurando quasi sem- di scelta e i consigli giusti. Anche per pre l’aspetto estetico e di arredamento, A proposito di luce solare dobbiamo l’abbinamento tra le tende e i cuscini e anche per i cuscini e le stoffe da per l’esterno si può scegliere in modo esterno si privilegia la funzionalità al sempre fare attenzione a creare le giu- meno scontato del solito, tra abbina- resto: ma, ribaltando il concetto, pos- menti tono su tono o la creazione di siamo dire che il resto, ovvero la qua- ste zone d’ombra, sia in giardino e sui contrasti cromatici e di materiali, in lità del tessuto, la sua foggia, i mate- modo da personalizzare al massimo riali e i colori, non impediscono di balconi che in casa. ottenere la funzionalità antisole che si cerca sempre, abbinandola però al pia- Naturalmente parliamo di tende, da cere estetico. esterno e interno. Che i tendaggi siano un elemento di arredo è ovvio, ma questa funzione estetica è spesso tra- scurata quando si scelgono le tende da sole, mentre invece è proprio l’ab- binamento tra la foggia del tessuto e *Gianluca e Roberto dal 1983 sono titolari e motori creativi del Tessutaio, storico negozio bolognese di stoffe per la casa, e per l’abbigliamento. L’as- sortimento disponibile per tende e ten- daggi è in grado di soddisfare anche negozi e attività commerciali. Il Tes- sutaio ricerca le trame più originali e fogge e lavorazioni particolari. È spe- cializzato anche in tappezzeria per condomini di pregio. 22



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Quadro RW: immobili e investimenti esteri P er gli immobili e le dispo- Pertanto, sono tenuti a compilare il Tuttavia, resta l’obbligo di compila- nibilità finanziarie detenuti quadro del modello Redditi anche i zione del quadro RW nel caso in cui all’estero, è obbligatoria la contribuenti che presentano il modello sui beni posseduti sia dovuta l’ IVAFE. compilazione del quadro 730/2019, ma che rientrano tra i sog- L’obbligo di monitoraggio fiscale e di getti obbligati al monitoraggio fiscale compilazione del quadro RW del mo- RW (modello Redditi 2019); detto e sottoposti alle due imposte IVIE e dello Redditi 2019 non riguarda sol- IVAFE. tanto i titolari delle attività detenute obbligo ai fini monitoraggio fiscale e L’obbligo di compilazione del quadro all’estero, ma anche coloro che ne RW del modello Redditi 2019 ri- hanno la disponibilità o la possibilità per il calcolo delle due imposte IVIE, guarda i contribuenti fiscalmente resi- di movimentazione. Pertanto, nel caso denti in Italia che detengono all’estero in cui un soggetto residente abbia la sul valore degli immobili all’estero, e investimenti e attività di natura finan- delega al prelievo su un conto cor- ziaria a titolo di proprietà o altro diritto rente estero è tenuto alla compilazione IVAFE sul valore degli strumenti fi- reale. Sono esonerati i contribuenti ti- del quadro RW, salvo che non si tratti tolari di depositi e conti correnti ban- di mera delega ad operare per conto nanziari, dei conti correnti e libretti di cari all’estero con valore complessivo, dell’intestatario, come nel caso di am- riferito al periodo d’imposta di riferi- ministratori di società. risparmio esteri. mento, non superiore a 15.000 euro. L’obbligo di compilazione del quadro L’obbligo di compilazione del quadro RW è rivolto ai contribuenti fiscal- mente residenti in Italia che detengono investimenti o attività estere sia a ti- tolo di proprietà che di altro diritto reale, indipendentemente dalle moda- lità di acquisizione. 24

RW sussiste anche nel caso in cui le nanziarie e patrimoniali affidate in ge- tale data non ha riportato le attività in attività siano possedute dal contri- stione o in amministrazione agli inter- Italia o dismesso le stesse, è tenuto ad buente per il tramite di interposta per- mediari residenti e per i contratti co- indicare tutte le attività detenute all’e- sona (ad esempio effettiva disponibilità munque conclusi attraverso il loro stero durante l’intero periodo d’impo- di attività finanziarie e patrimoniali intervento, qualora i flussi finanziari e sta. formalmente intestate ad un trust resi- i redditi derivanti da tali attività e con- Tuttavia, seppur esenti dall’obbligo di dente o non residente). tratti siano stati assoggettati a ritenuta monitoraggio, tali contribuenti do- I contribuenti titolari di investimenti o imposta sostitutiva dagli intermediari vranno compilare in ogni caso la di- all’estero o attività finanziarie, do- stessi. In base alle istruzioni per la chiarazione per indicare i redditi da at- vranno indicarne il valore nel quadro compilazione del quadro RW 2019, tività estere finanziarie o patrimoniali RW ovvero la quota di possesso in mi- l’obbligo di monitoraggio non sussiste, e compilare il quadro RW per il calcolo sura percentuale. inoltre per: dell’IVIE e dell’IVAFE. Se il bene è posseduto tramite società • le persone fisiche che prestano lavoro Si ricorda che nel caso di conti cor- il contribuente che abbia una parteci- all’estero per lo Stato italiano, per una renti (e in genere prodotti finanziari o pazione rilevante come definita dalla sua suddivisione politica o ammini- patrimoniali) cointestati o in comu- normativa antiriciclaggio (ad esempio, strativa o per un suo ente locale e le nione dei beni, dovrà compilare il qua- la percentuale della partecipazione al persone fisiche che lavorano all’estero dro RW ciascun soggetto intestatario, capitale sociale è superiore al 25 per presso organizzazioni internazionali che dovrà indicare l’intero valore cento) dovrà indicare il valore della cui aderisce l’Italia la cui residenza fi- dell’attività e indicare la percentuale partecipazione nella società estera qua- scale in Italia sia determinata, in de- di possesso. lora sia localizzato in un Paese colla- roga agli ordinari criteri previsti dal Nel caso di diritti reali vantati sul bene, borativo e, in aggiunta, la percentuale TUIR, in base ad accordi internazionali come nuda proprietà od usufrutto, do- di partecipazione, nonché il codice fi- ratificati; vranno compilare il quadro sia il tito- scale o identificativo della società • i contribuenti residenti in Italia che lare del diritto di usufrutto che il tito- estera. prestano la propria attività lavorativa lare della nuda proprietà. Non sono tenuti a compilare il quadro in via continuativa all’estero in zone Con il termine investimenti si inten- RW i titolari di partecipazioni dirette di frontiera ed in altri Paesi limitrofi dono i beni patrimoniali collocati al- in una o più società residenti che ef- con riferimento agli investimenti e alle l’estero che possono produrre reddito fettuano investimenti all’estero. Rile- attività estere di natura finanziaria de- imponibile in Italia. vano, invece, le partecipazioni in so- tenute nel Paese in cui svolgono la pro- Così come indicato nelle istruzioni cietà residenti qualora, unitamente alla pria attività lavorativa. dell’ Agenzia delle Entrate, queste at- partecipazione diretta o indiretta del L’esonero sopra indicato è riconosciuto tività devono essere sempre dichiarate contribuente in società estere, concor- solo quando il contribuente abbia la- con il quadro RW, indipendentemente rano ad integrare, in capo al contri- vorato all’estero in maniera conti- dal fatto che producano o meno reddito buente, il requisito di “titolare effet- nuativa per la maggior parte del- ai fini fiscali. tivo” di investimenti esteri o di attività l’anno, a condizione che entro sei mesi Ad esempio, sono considerati investi- estere di natura finanziaria. dall’interruzione del rapporto di lavoro menti per i quali sussiste l’obbligo Tra i soggetti esonerati dalla compi- all’estero, il lavoratore non detenga dichiarativo: lazione del quadro RW rientrano an- più le attività all’estero. • gli immobili situati all’estero o i di- che coloro che detengono attività fi- Diversamente, se il contribuente entro ritti reali immobiliari (ad esempio, 25

usufrutto o nuda proprietà) o quote esempio i Bitcoin) vanno inserite nel esempio, accrediti di stipendi, di pen- di essi (ad esempio, comproprietà o monitoraggio, così come indicato sione o di compensi); multiproprietà); dall’Agenzia delle Entrate nell’In- • contratti di natura finanziaria stipulati • gli oggetti preziosi e le opere d’arte terpello 956-39/2018: L’obbligo co- con controparti non residenti, ad esem- che si trovano fuori del territorio dello municativo risponde alla necessità di pio finanziamenti, riporti, pronti contro Stato; monitoraggio fiscale, mentre viene ri- termine e prestito titoli; • le imbarcazioni o le navi da diporto badito che il possessore di valute vir- • metalli preziosi detenuti all’estero; o altri beni mobili detenuti e/o iscritti tuali non è soggetto all’obbligo di pa- • forme di previdenza complementare nei pubblici registri esteri, nonché gamento dell’imposta sul valore dei organizzate o gestite da società ed enti quelli che pur non essendo iscritti nei prodotti finanziari detenuti all’estero di diritto estero, escluse quelle obbli- predetti registri avrebbero i requisiti (IVAFE), in quanto applicabile sol- gatorie per legge. per essere iscritti in Italia. tanto a depositi e conti di natura ban- Nel caso in cui il contribuente tenuto Le attività patrimoniali detenute all’e- caria. a dichiarare attività finanziarie o inve- stero vanno indicate anche se immesse A titolo esemplificativo andranno di- stimenti detenuti all’estero sia obbli- in cassette di sicurezza. chiarati: gato a presentare il modello Redditi Sono considerati “detenuti all’estero”, • le attività i cui redditi sono corrisposti 2019 (mod. Unico) , il quadro RW do- ai fini del monitoraggio, anche gli im- da soggetti non residenti, tra cui, le vrà essere compilato e presentato in- mobili situati in Italia posseduti per il partecipazioni al capitale o al patrimo- sieme alla dichiarazione dei redditi. tramite fiduciarie estere o di un sog- nio di soggetti non residenti; Nei casi di esonero dalla dichiara- getto interposto residente all’estero. • le obbligazioni estere e i titoli simi- zione dei redditi o qualora il contri- Le attività estere di natura finanzia- lari, i titoli pubblici italiani e i titoli buente abbia utilizzato il modello ria sono quelle attività da cui derivano equiparati emessi all’estero, i titoli non 730/2018, il quadro RW per la parte redditi di capitale o redditi diversi di rappresentativi di merce e i certificati relativa al monitoraggio dovrà essere natura finanziaria di fonte estera. Que- di massa emessi da non residenti (com- presentato con le modalità e nei termini ste attività vanno sempre indicate in prese le quote di oicr esteri), le valute previsti per la dichiarazione dei redditi quanto di per sé produttive di redditi estere, depositi e conti correnti bancari unitamente al frontespizio del modello di fonte estera imponibili in Italia. An- costituiti all’estero indipendentemente REDDITI Persone fisiche 2019 debi- che le cosiddette “criptovalute” (ad dalle modalità di alimentazione (ad tamente compilato. 26







FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Rivalutazioni terreni e partecipazioni non quotate La Legge di Bilancio 2019 riapre i termini per le agevolazioni. Con la rivalutazione si pagheranno meno imposte in caso di cessione. L a Legge di Bilancio 2019 (L. associazioni professionali o enti non tenzione, prima o poi, di cederle. 145/2018), ai commi 1053 e commerciali nella propria sfera istitu- Mai come quest’anno, però, prima di 1054, ha previsto la riapertura zionale. La rideterminazione del valore procedere alla rideterminazione del va- dei termini per procedere alla ha l’obiettivo di ridurre l’ammontare lore fiscale del bene posseduto, sarà della plusvalenza imponibile, ai fini necessario effettuare un’attenta verifica rivalutazione del valore delle parteci- dell’Irpef quale reddito diverso, emer- sulla convenienza dell’operazione. Ciò gente dalla cessione della quota o del in quanto il Legislatore ha previsto pazioni non quotate e dei terreni pos- terreno posseduto. Di talché, la rivalu- l’aumento dell’aliquota dell’imposta tazione conviene a coloro che detengono sostitutiva dovuta. seduti alla data del 1° gennaio 2019, partecipazioni o aree edificabili con e- Nel 2018 la misura dell’imposta sosti- levati plusvalori latenti e che hanno in- tutiva da applicare al valore di perizia modificando l’articolo 2, comma 2, D.L. 282/2002. La possibilità riguarda i beni detenuti da persone fisiche, società semplici, 30

del bene era pari all’8%, sia per i zontalmente con eventuali crediti pre- della società partecipata al 1° gennaio terreni, sia per le partecipazioni, indi- cedentemente sorti, quindi, ad esempio, 2019 era pari a 1.000.000 euro. pendentemente dal fatto che si trattasse con un credito Irpef. In base all’aliquota dell’imposta sosti- di partecipazioni qualificate o non qua- tutiva in vigore nell’anno 2018: lificate. Esempio di come cambia il “peso” Caio avrebbe dovuto pagare un’imposta Invece, per l’anno 2019, l’aliquota è della rivalutazione pari a 68.000 euro, mentre Tizio avrebbe fissata nelle seguenti misure: Fin dal 1° gennaio 2019 la Alfa Snc è dovuto versare un’imposta di 12.000 • 11% per le partecipazioni qualificate; posseduta: euro. • 10% per le partecipazioni non quali- • per l’85% da Caio; Diversamente, con le nuove regole, in ficate; • per il 15% da Tizio. vigore nel 2019: • 10% per i terreni. Entrambi i due soci, in vista di una Caio – possessore di una partecipazione La scadenza per il versamento dell’im- possibile cessione, hanno deciso di ri- qualificata – dovrà pagare un’imposta posta sostitutiva è stabilita al 30 giugno valutare la propria quota avvalendosi di 93.500 euro e Tizio – possessore di 2019, che cade di domenica, quindi, il della riapertura dei termini prevista una partecipazione non qualificata – termine slitta automaticamente al 1° dalla legge di Stabilità 2019. Dalla pe- dovrà assolvere un’imposta di 15.000 luglio 2019. Lo stesso vale per l’asse- rizia emerge che il valore del patrimonio euro. verazione della perizia di stima, che dovrà pertanto avvenire entro il prossimo 1° luglio. È appena il caso di ricordare che la tempestività del versamento dell’imposta sostitutiva, che può avvenire in un’unica soluzione oppure in 3 rate annue di pari importo, con applicazione del tasso di interesse del 3% annuo sulla II° rata e sulla III° rata, è fondamentale poiché perfeziona la rivalutazione. Tantoché, qualora il pagamento non avvenisse entro la scadenza, il contri- buente decadrebbe dalla possibilità di calcolare la plusvalenza partendo dal valore rideterminato; l’eventuale importo versato tardivamente potrebbe essere recuperato solo mediante la presenta- zione di una specifica istanza di rim- borso. Diversamente, se la prima rata dell’im- posta sostitutiva viene correttamente pagata entro il 1° luglio 2019, ma verrà omesso il pagamento delle rate succes- sive, l’efficacia della rivalutazione non viene meno e gli importi non versati e dovuti saranno iscritti a ruolo, salvo che il contribuente regolarizzi la sua posizione attraverso l’istituto del rav- vedimento operoso. L’imposta sostitutiva va versata mediante modello F24 e gli eventuali interessi dovuti derivanti dalla scelta di pagare l’imposta a rate “seguono” il codice tributo del bene a cui la rivalutazione si riferisce. Inoltre, nel modello F24 va indicato quale anno di riferimento il 2019, ossia il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso del bene. Si noti, infine, che l’imposta sostitutiva dovuta può essere compensata oriz- 31

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Successioni La dichiarazione di successione telematica è obbligatoria dal 1° gennaio 2019 L’Uppi è abilitata a fornire il servizio L a dichiarazione di succes- dei legatari; secuzione delle proprie volontà testa- sione va presentata all’Agen- • immessi nel possesso temporaneo mentarie. zia delle Entrate entro 12 dei beni dell’assente: coloro che, dopo • i trustee. mesi dalla morte del de cuius. un periodo di assenza senza notizie di una persona, chiedono al Tribunale Obbligo della dichiarazione di A decorrere dal 1° gennaio 2019, dopo competente di dichiarare l’assenza del successione online soggetto interessato. In tal caso, questi Fino a fine 2018, era in vigore un la proroga prevista lo scorso anno, l' – se eredi o legatari – possono acqui- doppio binario in quanto la dichiara- sire il diritto alla proprietà sul bene zione di successione poteva essere inoltro per via telematica è l' unica che sarebbe spettato loro in caso di presentata indifferentemente in moda- morte del soggetto scomparso, fino ad lità o cartacea o telematica. forma di presentazione della dichia- un’eventuale ricomparsa; Dal 1° gennaio 2019, invece, la di- • amministratori dell’eredità; chiarazione di successione va presen- razione di successione all' Agenzia • curatori dell’eredità giacente; tata obbligatoriamente per via telema- • esecutori testamentari: ossia il sog- tica, mentre il modulo cartaceo dovrà delle Entrate. getto che il de cuius ha delegato all’e- essere utilizzato solamente per le suc- cessioni aperte prima del 3 ottobre La successione online ha il vantaggio 2006 e per le dichiarazioni integrative, sostitutive o modificative di quelle di velocizzare le procedure, con cal- successioni presentate tramite il vec- chio modello. colo delle imposte imposte ipotecarie, Si ricorda che gli eredi e i legatari sono obbligati a presentare la dichia- catastali, così come i tributi speciali; razione entro 12 mesi dalla data di apertura della successione. inoltre, queste si possono versare di- Nel caso in cui la successione com- prenda degli immobili i soggetti tenuti, rettamente online tramite l’addebito prima di presentare la dichiarazione di successione, dovranno autoliquidare su conto corrente. le imposte ipotecarie e catastali ai fini della richiesta di voltura catastale. Chi deve presentare la dichiara- Gli uffici dell' associazione sono a di- zione di successione sposizione per seguire le pratiche di I soggetti interessati alla presentazione successione ereditaria. della dichiarazione di successione sono i seguenti: • chiamati all’eredità: coloro che al momento dell’apertura della succes- sione non hanno ancora accettato l’e- redità; • eredi: coloro che hanno accettato – sia espressamente che tacitamente – l’eredità; • legatari: coloro ai quali il de cuius ha riservato una parte di beni, o di di- ritti, con il testamento; • rappresentanti legali degli eredi o 32

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 DICHIARAZIONE FAX 051 279340 DI SUCCESSIONE Non è necessario il notaio Tariffe agevolate Consulenza sulla redazione dei testamenti Deposito fiduciario testamenti Riunioni di usufrutto Pratiche successorie Anche al vostro domicilio Chiama per fissare il tuo appuntamento.

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Modificato il tasso di interesse legale S ulla Gazzetta ufficiale n. 300 Età beneficiario (anni compiuti) 2019 2018 del 28 dicembre 2018 è stato nuovo coefficiente vecchio coefficiente pubblicato il decreto 19 di- da 0 a 20 cembre 2018 del Direttore da 21 a 30 118,75 317,50 da 31 a 40 112,50 300,00 generale delle Finanze di concerto con da 41 a 45 106,25 282,50 da 46 a 50 100,00 265,00 il Ragioniere generale dello Stato re- da 51 a 53 93,75 247,50 da 54 a 56 87,50 230,00 cante “Adeguamento delle modalità di da 57 a 60 81,25 212,50 da 61 a 63 75,00 195,00 calcolo dei diritti di usufrutto e delle da 64 a 66 68,75 177,50 da 67 a 69 62,50 160,00 rendite o pensioni in ragione della da 70 a 72 56,25 142,50 da 73 a 75 50,00 125,00 nuova misura del saggio di interessi”. da 76 a 78 43,75 107,50 da 79 a 82 37,50 90,00 Il decreto contiene la tabella aggiornata da 83 a 86 31,25 72,50 da 87 a 92 25,00 55,00 dei coefficienti per il calcolo dei diritti da 93 a 99 18,75 37,50 12,50 20,00 di usufrutto a vita e delle rendite o pen- sioni, ai fini delle imposte di registro e sulle successioni e donazioni da usare dal 2019 per quantificare i parametri necessari al calcolo delle imposte do- vute quando si acquista la nuda pro- prietà di un immobile, lasciando al ven- ditore il diritto di usufrutto: in questo è lo 0,8%) e per il coefficiente corri- = 2.400 x 37,50 = 90.000 (E) spondente all’età dell’usufruttuario, Valore della nuda proprietà = valore caso, l’imponibile è dato dalla diffe- come nell’esempio che segue, dove si piena proprietà (A) – valore usufrutto ipotizza che l’alienante che conserva (E) = 300.000 – 90.000 = 210.000. renza tra valore della piena proprietà e il diritto di usufrutto abbia 77 anni: Il decreto, inoltre, fissa il multiplo da • valore della piena proprietà dell’im- utilizzare nella determinazione della valore dell’usufrutto (articolo 48, Dpr mobile: 300.000 euro (A) base imponibile per la costituzione di • tasso di interesse legale: 0,8% (B) rendite e pensioni in 125,00 volte l’an- 131/1986). • età del beneficiario dell’usufrutto: 77 anni nualità. • coefficiente corrispondente all’età del I nuovi valori si applicano agli atti pub- I valori sono stati adeguati al saggio beneficiario: 37,50 (C) blici formati, agli atti giudiziari pub- • rendita annua = valore piena pro- blicati o emanati, alle scritture private di interesse legale (passato allo 0,8%) prietà (A) x tasso interesse legale (B) autenticate e a quelle non autenticate = 300.000 x 0,8% = 2.400 (D) presentate per la registrazione, alle suc- pubblicato con il Decreto del Mini- Valore dell’usufrutto = rendita annua cessioni aperte e alle donazioni fatte a (D) x coefficiente età beneficiario (C) partire dal primo gennaio 2019. stero dell'Economia e delle Finanze 12 dicembre 2018. Dunque, per calcolare le imposte in caso di acquisto della sola nuda pro- prietà di un appartamento, occorre mol- tiplicare la rendita annua dell’immobile (cioè, il valore della piena proprietà) per il tasso di interesse legale (dal 2019, 34





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Invio delle comunicazioni Tessera di disdetta ai conduttori del condominio (su espressa richiesta della proprietà) È stata istituita la tessera tramite RACCOMANDATA A.R. che permette di iscrivere all’Associazione anche Risoluzione anticipata del contratto di locazione il Condominio. - predisposizione della comunicazione Servizio al competente Ufficio delle Entrate; di intermediazione - invio della comunicazione con il per vendite Mod. F24 pagato al competente Uf- e locazioni ficio delle Entrate.; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R. - eventuale servizio di incasso loca- I NOSTRI PARTNER zione PER VOI - predisposizione della comunicazione al conduttore con evidenziato il ca- Poter contare su servizi Imprese edili none aggiornato, richiesta di rim- importanti e su aziende ed artigiane borso dell’imposta di registro di com- selezionate: selezionate petenza del conduttore e trasmis- un altro aiuto sione di copia del Mod. F24; invio di UPPI agli associati. eseguono lavori di manuten- della stessa comunicazione tramite RACCOMANDATA A.R.; zione, riparazione e ristruttura- - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA zione su immobili e relativi im- A.R.; pianti a prezzi concorrenziali. Opzione e/o revoca cedolare secca - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle En- trate - comunicazioni ai conduttori in rela- zione alle opzioni esercitate Proroga del contratto di locazione - predisposizione della comunicazione al competente Ufficio delle Entrate; - invio della comunicazione con il Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.; 40

L’ASSISTENZA Assistenza legale Aggiornamento ISTAT e i nostri avvocati assistono gli associati compilazione nelle controversie. mod. F24 Assistenza fiscale Essere sempre in linea con l’ade- guamento del canone di locazione i nostri commercialisti forniscono tutte secondo i parametri ISTAT e non le consulenze su tasse, imposte e a- sbagliare più nella compilazione del gevolazioni fiscali, relative al settore modello di versamento. immobiliare e curano i ricorsi in Com- missione Tributaria. Dichiarazione dei redditi Dichiarazione dei redditi Modello730 e Modello Unico Dichiarazioni e calcoli I.M.U. UPPI fornisce assistenza completa nella presentazione e nella stesura della dichiarazione dei redditi con l’esperienza di chi da quarant’anni aiuta le persone a non perdersi nel mare delle normative. Osservatorio Centro studi immobiliare è il laboratorio giuridico-fiscale, istituito per studiare l’evoluzione costituito appositamente del mercato immobiliare per l’approfondimento (compravendite e locazioni) delle problematiche riguardanti e per fornire sondaggi e statistiche. il settore immobiliare. 41

LE PRATICHE Pratiche I.M.U. La nuova imposta comunale I.M.U. colpisce i beni immobili. Occorrerà procedere ad una attenta ricognizione degli immobili (terreni e fabbricati, anche rurali). Rivolgiti a noi per non incorrere in sanzioni pecuniarie Ti assisteremo provvedendo ai calcoli e a verificare la tua situazione cata- stale richiedendo visure e planimetrie per gli immobili in tutta Italia. Avere la certezza del miglior Dichiarazioni Pratiche detrazione modo di agire per ogni tipo di successione IRPEF 50% di pratica legata alla casa: da quelle per testamenti e • Consulenza sulla redazione Consulenza sulle detrazioni per ri- successioni fino a quelle per strutturazione: massimali, aliquota in le detrazioni di legge. dei testamenti corso. • Deposito fiduciario testamenti Pratiche detrazione IRPEF 65% • Riunioni di usufrutto Consulenza sulle detrazioni • Pratiche successorie per risparmio energetico. Una vera e propria segreteria I CONTRATTI a disposizione per compila- zione, stesura e registrazioni Contratti di comodato ed impianti ad energia rinnovabile; dei contratti e di tutte le cer- • Progettazione di impianti tificazioni. Certificazione ad energia rinnovabile energetica (fotovoltaico, ecc.) Contratti e sicurezza nei • Consulenza in materia di locazione luoghi di lavoro di Sicurezza nei luoghi di lavoro abitativa a canone e tematiche collegate libero o concordato • Elaborazione di Analisi ed adeguamenti alla nuova energetiche su edifici ed impianti; normativa (Testo Unico Contratti di locazione • Elaborazione di Certificazioni della Sicurezza D. lgs. 9 aprile ad uso commerciale energetiche e attestati di 2008, n. 81, elaborazione del qualificazione energetica; documento di valutazione dei Registrazione • Pratiche per l’ottenimento rischi, piani di emergenza, ecc.;) contratti presso delle Tariffe incentivanti • Consulenza in materia l’Agenzia delle Entrate per impianti fotovoltaici di Prevenzione Incendi 42

CON UPPI LIBERA LA TUA CASA DALLA MORSA La casa è un bene prezioso ac- Il Governo italiano ha deciso di pe- quistato con i risparmi di nalizzare ancora una volta i piccoli una vita che sono proprietari, ossatura sana dell’Italia, stati fortemente saccheggiando i sacrifici di una vita. tassati dalle imposte sui Il bene casa è in pericolo, le nor- redditi. mative burocratico - legislative e fi- scali che pesano su di essa (TA.RI, Il proprieta- TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA, REGISTRO, IMU) costringono i pro- rio ha la grossa re- prietari a pagare anche dove non c’è reddito, ma solo perdita, lo Stato di sponsabilità e Diritto non c’è più. incombenza di man- Organizziamoci per protestare al fine di ottenere una drastica ridu- tenere in efficienza zione dell’imposizione fiscale sulla casa e la possibilità di dedurre dal l’immobile e per farlo oc- reddito tutte le spese sostenute per manutenzioni. corrono risorse e capitali, ma le Difendiamoci dalla voracità del fisco. leggi italiane insieme alla pesante tassazione imposta sugli immobili rendono difficile, se non impossibile, Avere una casa sembra essere questo compito. un lusso e non più la necessità primaria di ogni individuo. Le tasse colpiscono la casa pesan- UPPI agisce in concreto per temente e la legislazione italiana vi- evidenziare e fermare una tas- gente non tutela il proprietario, ma lo sazione ormai altissima. punisce. E www.uppi-bologna.it @UPPIBologna Il sito internet dell’UPPI di Bologna è attivo con aggiornamenti costanti. UPPI Bologna Potranno essere consultati: i servizi offerti dall’associazione, le sue finalità ed altre notizie utili per i proprietari di immobili. Per messaggi di posta elettronica: [email protected] La nostra mailing list Vuoi essere informato tempestivamente su tutte le novità riguardanti la proprietà immobiliare e le attività dell’Associazione? Iscriviti alla mailing list dell’UPPI di Bologna. Invia una mail ad [email protected] con: • i tuoi dati • il tuo numero di iscrizione all’Associazione • la tua autorizzazione all’invio 43

LE SEDI DELL’UPPI PER LA PROVINCIA DI BOLOGNA SEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1 Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885 Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdì Fax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30 www.uppi-bologna.it Sabato solo su appuntamento [email protected] [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Chiuso giovedì mattina Loc. Rastignano, Via Mattei, 9 Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 DELEGAZIONI Previo appuntamento [email protected] BOLOGNA ZONA LEVANTE Via Vizzani, 72/F PIEVE DI CENTO Tel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 CASTELLO D’ARGILE - CENTO Dal lunedì al venerdì Loc. Pieve di Cento, Via Gramsci, 74 dalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. Tel. 051 97.57.65 Dopo le ore 16,00 previo appuntamento Dal lunedì al venerdì [email protected] dalle 9,00 alle ore 13,00 e dalle 15,00 alle 20,00 Sabato dalle 9.00 alle 13,00 e dalle 15,00 alle 18,00 ANZOLA DELL’EMILIA Previo appuntamento telefonico Via Emilia,118/B [email protected] Tel. e Fax 051 73.44.22 Dal lunedì al venerdì PORRETTA TERME dalle ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00 GRANAGLIONE Previo appuntamento GAGGIO MONTANO [email protected] LIZZANO IN BELVEDERE CASTEL DI CASIO CASALECCHIO DI RENO NORD CAMUGNANO Via Caravaggio, 36 Via Mazzini, 177 - Porretta Terme Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 Tel. e Fax 0534 21.227 Previo appuntamento telefonico Previo appuntamento [email protected] [email protected] CASALECCHIO DI RENO SUD SAN GIOVANNI IN PERSICETO ZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI Via Guardia Nazionale, 21 Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Tel. e Fax 051 82.39.96 Tel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 Dal lunedì al venerdì Dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,00 dalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 [email protected] Previo appuntamento [email protected] SAN LAZZARO DI SAVENA Via Emilia, 219 CASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIA Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959 ARGELATO Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00 Piazza Amendola, 2 - Castel Maggiore Previo appuntamento Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 [email protected] Martedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 Previo appuntamento VALSAMOGGIA [email protected] BAZZANO - CRESPELLANO - MONTEVEGLIO CASTELLO DI S. - SAVIGNO CASTEL SAN PIETRO TERME Loc. Bazzano, Via Zanasi, 23 Via Meucci, 25/A Tel./Fax 051 83.37.17 Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202 Dal lunedì al venerdì dalle 8,30 alle ore 12,30 Dal lunedì al venerdì Pomeriggio solo previo appuntamento telefonico dalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00 [email protected] Sabato su appuntamento [email protected]



Rubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le norme A cura dell’avvocato ROSALIA DEL VECCHIO Delegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato C on questa rubrica l’UP- sizione a decreto ingiuntivo emesso PI fornisce ai lettori tem- per la riscossione di contributi con- pestive notizie sulle in- dominiali, tra i quali rientrano le spese terpretazioni giurispru- per l'erogazione dell'acqua, il giudice dell'opposizione deve limitarsi a ve- denziali in materie che interessano rificare la perdurante esistenza ed ef- ficacia delle relative delibere assem- la casa ed il territorio. bleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo Spese condominiali: perché è tale sindacato riservato al giudice da- ciare all'indennità per la perdita del- importante impugnare la deli- vanti al quale dette delibere siano l'avviamento commerciale, purché ciò bera state impugnate. L'ambito del giudizio avvenga successivamente alla conclu- Il quesito. Spese acqua in condomi- di opposizione a decreto ingiuntivo sione del contratto. Sarà infatti neces- nio: se il riparto è errato è legittimo il è, infatti, ristretto alla sola verifica sario potersi escludere che il condut- decreto ingiuntivo richiesto dal con- dell'esistenza ed efficacia della deli- tore abbia sottoscritto tale clausola dominio? berazione assembleare di approva- nella posizione di debolezza a tutela La risposta della Cassazione. Sì, se zione della spesa e di ripartizione del della quale è prevista la norma citata. è mancata l’impugnativa della deli- relativo onere. (Cassazione, ordinanza Occorre evidenziare poi che il giudice, bera. Infatti, ove la delibera condo- 28.03.2019 n. 8685). nel caso di rinuncia successiva alla miniale di approvazione e riparto del stipulazione del contratto, è chiamato consuntivo di spesa (relativo al ser- Locazione commerciale a stabilire se vi fosse o meno una ef- vizio di erogazione idrica) non sia Il quesito. È legittima la rinuncia pre- fettiva corrispettività tra la rinuncia stata impugnata, come nella specie, ventiva all’indennità per la perdita di all'indennità da parte del conduttore e essa assume efficacia vincolante e avviamento? la contropartita offerta del locatore. l'addebito di consumi, eventualmente La risposta della Cassazione. No. La Qualora quindi la “contropartita” avrà erroneamente contabilizzati dal con- Suprema Corte, infatti, ha osservato scarso rilievo, all’ora la rinuncia al- tatore dell'unità individuale, potrà es- che, la clausola di rinuncia preventiva sere fatto valere appunto con l'impu- all'indennità di avviamento è nulla, a gnazione della delibera di riparto della meno che non sia prevista una vera e spesa e non con l'opposizione al de- propria “contropartita” che la giusti- creto ingiuntivo, attenendo alla legit- fichi. L’art. 79 della legge 392/1978 timità della prima e non alla fonda- non impedisce al conduttore di rinun- tezza della pretesa azionata con il secondo. Nel procedimento di oppo- 46

l’indennità sarà nulla (Cassazione, Decoro architettonico Mancata pulizia delle spiagge e sentenza 07.03.2019 n. 6588). in condominio risarcimento del danno Convocazione assemblea di con- Il quesito. Immobile già degradato: Il quesito. Ustione sulla spiaggia a dominio: l’avviso non ritirato l’apertura di una finestra integra le- causa delle braci: chi risarcisce il Il quesito. L’avviso non ritirato sione del decoro architettonico? danno? quando si presume conosciuto dal La risposta della Cassazione. No. In La risposta della Cassazione. Il Co- condomino ? tema di condominio non può parlarsi mune. I giudici hanno infatti ribadito La risposta della Cassazione. In di lesione del decoro architettonico di che i comuni, pur non essendo custodi tema di condominio, il termine dila- un edificio causato da un’opera mo- della spiaggia ai sensi e per gli effetti torio di cinque giorni tra l’avviso di dificativa compiuta da un condomino, dell’art. 2051 c.c., sono comunque te- come l’apertura di una finestra, qua- nuti alla rimozione dei rifiuti sugli convocazione e l’adunanza di prima lora il degrado del decoro architetto- arenili che rientrano nei perimetri ur- convocazione decorre dalla data in nico sussisteva già prima di tale in- bani, competendo alla Regione quello cui l’avviso è pervenuto all'indirizzo tervento a causa di altre modificazioni relativo ai perimetri extraurbani. Di del destinatario, salva la possibilità di cui non era mai stato chiesto il ri- conseguenza, nel caso di braci non ri- per questi di provare di essere stato, pristino. Infatti, al fine di stabilire se mosse dalla spiaggia sarà responsabile senza sua colpa, nell'impossibilità di le opere modificatrici della cosa co- il comune e conseguentemente tenuto averne notizia. mune abbiano pregiudicato il decoro al risarcimento dei danni. Infatti, la Nel caso di convocazione a mezzo di architettonico di un fabbricato condo- presenza delle braci è conseguenza lettera raccomandata non consegnata miniale, devono essere tenute presenti del mancato rispetto della regola cau- al destinatario per assenza dello le condizioni in cui quest'ultimo si tro- telare di pulire l'arenile, e perciò stesso, tale momento coincide con il vava prima della esecuzione delle stesso non può considerarsi fatto im- rilascio da parte dell'agente postale opere stesse, con la conseguenza che prevedibile ed inevitabile, posto che, del relativo avviso di giacenza del una modifica non può essere ritenuta pulendo adeguatamente, si sarebbe plico presso l'ufficio postale, dal quale pregiudizievole per il decoro architet- evitato il danno. il condomino può ritirare la convoca- tonico se apportata ad un edificio la È stato infatti osservato che la brace zione (Cassazione, sent. 25.03.2019 cui estetica era stata già menomata a lasciata da chi ha acceso il falò è in n. 8275). seguito di precedenti lavori (Cassa- realtà un rifiuto solido il cui smalti- zione, sentenza 16.04.2019 n. 10583). mento rientra negli obblighi del Co- mune, e la sua rimozione non presup- I poteri dell’amministratore re- pone attività di scavo o di bonifica, vocato ma non sostituito per le quali il Comune necessita di Il quesito. L’amministratore revocato autorizzazione (Cassazione, sentenza giudizialmente o nominato con deli- 15.03.2019 n. 7362). bera invalida conserva i suoi poteri di rappresentanza? Addebito della separazione La risposta della Cassazione. Si, sino Il quesito. L’abbandono della casa alla sua sostituzione. In tema di condo- coniugale è sufficiente per la pronun- minio negli edifici, nei casi di revoca o cia di addebito. annullamento per illegittimità della de- La risposta della Cassazione. No. È libera di nomina dell'amministratore, e stato infatti ribadito dai giudici che quindi tanto più ove ancora non sia stata “il fatto in sé dell'abbandono del tetto pronunciata una sentenza dichiarativa coniugale deve comunque essere pro- dell'invalidità della medesima delibera, vato non solo quanto alla sua concreta lo stesso amministratore continua ad verificazione ma anche nella sua ef- esercitare legittimamente, fino all'av- ficacia determinativa della intollera- venuta sostituzione, i poteri di rappre- bilità della convivenza e della rottura sentanza, anche processuale, dei com- dell'affectio coniugalis. La giurispru- proprietari. Ne consegue che denza ritiene infatti che non costitui- l'amministratore di condominio, che pur sce violazione di un dovere coniugale si assuma nominato con delibera ille- la cessazione della convivenza gittima, finché non sostituito, può vali- quando ormai il legame affettivo fra damente anche conferire procura ad un i coniugi è definitivamente venuto difensore al fine di costituirsi in giudi- meno e la crisi del matrimonio deve zio per conto del condominio (Cassa- considerarsi irreversibile (Cassazione, zione, ordinanza 19.03.2019 n. 7699). ord. 23.04.2019 n. 11162). 47

SETTORE AVV. GIACOMO CARINILEGALE UPPI Nazionale La messa in sicurezza del patrimonio edilizio P er affrontare con concre- più ampia sfera degli interventi volti e delle opere in generale che costi- tezza e serietà il problema a tutelare la sicurezza personale degli tuiscono la città deve divenire, per della sicurezza degli edi- abitanti” e ciò la si potrà garantire tutti gli operatori, pubblici e privati, fici occorre tener presente efficacemente SOLO ATTRAVERSO una prassi costante e responsabile. UN’AZIONE DI MONITORAGGIO La città, come complesso di opere na- un dato essenziale ed incontestabile: E PREVENZIONE prioritariamente turali ed artefatte, richiede, per la rivolta al patrimonio edilizio valutato sua sopravvivenza e per il suo svi- “il patrimonio immobiliare italiano, a maggiore rischio di crolli o cedi- luppo, la cura e la manutenzione di mento strutturali. se stessa; il degrado per abbandono sia pubblico che privato, spesso sorto Tale obiettivo è riportato anche nel re- non è solamente un fattore di inqui- golamento edilizio di alcuni comuni namento e di pericolosità ma anche senza il rispetto delle regole ed addi- e, in particolare, del comune di Napoli l’immagine di disattenzione di una laddove si proclama pomposamente: società verso il suo habitat”. rittura abusivamente, è a rischio come “una continua ed attenta manuten- Tali buone intenzioni, dovevano ri- zione degli edifici, impianti, delle aree guardare non solo il fabbricato come testimoniano i frequenti ed improvvisi crolli parziali o totali, che potrebbero essere evitati se nel nostro “bel paese,” vigesse la cultura della prevenzione”. Alcuni dati del CENSIS, rimontanti al 1999, individuarono in tremilioni- cinquecentosettantacinquemila il nu- mero degli edifici “a rischio” perché degradati, riguardanti maggiormente quelli costruiti dal dopoguerra in poi nonché molti fabbricati storici. Tale numero è da ritenersi approssimativo perché, come è noto, i dati statistici si basano su indagini a campione, ed è certamente aumentato negli anni suc- cessivi. Il direttore del CENSIS dell’epoca, dott. Giuseppe Rana, commentando i dati del rapporto del 1999, evidenziò l’insicurezza costruttiva delle nostre città, soprattutto per quanto riguarda il patrimonio abitativo, e concluse af- fermando che: “la verifica delle con- dizioni statiche degli edifici è oramai una questione da far rientrare nella 48