Abitare Informati settembre 2020

servizi energia Le nuove agevolazioni per il risparmio energetico Campagna del Gruppo Hera per l’installazione di pannelli solari negli impianti condominiali con produzione centralizzata di acqua calda ad uso sanitario. Studio di fattibilità Progettazione Fornitura e installazione impianto solare Collaudo e messa in servizio L’intervento viene eseguito senza esborso di denaro da parte dei condomini i quali dovranno semplicemente cedere il credito d’imposta generato dall’EcoBonus. Ilvaloreresiduodell’interventoverràretribuito alGruppoHeraaddebitandoalcondominio l’energiatermica,KWhtermici,prodottadal soleadunvalore,IVAcompresa,inferiore del5%rispettoaquellaprodottadallecaldaie. Dasubitoilcondominioinizia arisparmiareutilizzando l’acquacaldaprodottadalsole. Doposetteanniprevediamochel’impianto sisiatotalmenteripagatoevienequindi cedutogratuitamentealcondominLo. L’IMPIANTO SOLARE? LO PAGA IL SOLE! Per informazioni contatta il tuo amministratore di condominio o chiama direttamente per informazioni HERA SERVIZI ENERGIA Srl sede operativa di Bologna: Via Tolmino, 54 - Tel. 051.560633 e-mail [email protected] sito http//hse.gruppohera.it/



SOMMARIO Editoriale 6 La carenza di alloggi per locazione 8 Bonus 110%: interventi di risparmio energetico e antisismici 10 Cedolare secca per i negozi 30 TUTTI I SERVIZI UPPI 37 Abitare Informati. House Organ Lo shock economico da pandemia. Unione Piccoli Proprietari Immobiliari La rinegoziazione del contratto 46 Locazioni e contenziosi ai tempi del coronavirus 48 Area Metropolitana Bolognese Quesiti On-Line 50 Alberi e distanze 52 n. 3 Trimestrale - SETTEMBRE 2020 - Anno XXIV Scioglimento della comunione ereditaria 54 Direttore Responsabile: Claudio Contini L’amministratore del Condominio e l’emergenza coronavirus 56 Direttore Editoriale: Claudio Contini Progetto grafico: Poteri e facoltà del Consiglio di Condominio e delle Commissioni Arcobaleno Pubblicità - Bologna Stampa: di Condomini 58 MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl Ufficio Pubblicità: Arcobaleno Pubblicità Bologna - Tel. 051.32.04.24 Registrato al Tribunale di Bologna in data 12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. I CONTATTI UPPI Il condòmino vuole copia dei documenti? La richiesta deve Per ogni richiesta e infor- essere specifica 64 mazione sui servizi forniti Legittima difesa e rapporti di vicinato 66 dall’UPPI, per appuntamenti Revoca del contratto di comodato d’uso di un immobile 70 e ogni altra comunicazione: Anagrafe condominiale, perché bisogna comunicare Area Metropolitana Bolognese il cambio d'inquilino? 72 Via Testoni, 1/B Tutto sul superbonus 74 40123 Bologna Tel. 051 232790 LE RUBRICHE 051 222258 Agenda dei fornitori per la casa 4 Fax 051 279340 Gli orientamenti dei giudici 34 [email protected] Condominio: Domande e Risposte 78 www.uppi-bologna.it Affidati all’UPPI: novità nei servizi ORARI D’APERTURA: dal lunedì al venerdì 9-21-23-27-31-53-55-59-67-69 ore 9-12 • 14-18



Agenda dei fornitori per la casa AGENZIE DI PULIZIE IMPIANTI TERMICI PORTIERATO GUARDIANIA DIABLO SERVICE ECO TERMO LOGIC CONTROLLO ACCESSI GLAM Via Panigale, 5/4 - Bologna Via Tolmino, 54 SECURITY SERVICE Tel. 051 6218509 Bologna Tel. 051 781196 Via del Lavoro, 71 340 2911651 - 329 4283531 Casalecchio di Reno (BO) www.diablopulizie.it 051 563535 Tel. 051 6131650 www.diablopuliziebologna.it www.ecotermologic.it [email protected] [email protected] AMMINISTRAZIONI PRONTO INTERVENTO CONDOMINIALI HERA ENERGIE F.LLI CAMPAGNA STUDIO MONTI Via Tolmino, 54 - Bologna Bologna e Provincia Tel. 051 560633 Tel. 051 723027 Via A.Costa, 149/A - Bologna http//hse.gruppohera.it/ www.campagnasrl.com Tel. 051 434785 IMPRESE EDILI RISTRUTTURAZIONI 335 6755808 - 349 4160812 CIACCIO CASA www.studioamministrativomonti.it CIACCIO CASA Via della Barca, 21/3D - Bologna STUDIO PIRO Via della Barca, 21/3D Tel. 051 6151301 - 051 6178281 Bologna www.ciacciocasa.it Via Alfonso Lombardi, 33/E - Bologna Tel. 051 6151301 Tel. 051 364014 TENDE DA SOLE Cel. 335 6289328 051 6178281 PERGOLATI Fax 051 373159 www.ciacciocasa.it CASA PIÙ www.antoniopiro.it PORTE E FINESTRE Via Guido Reni, 9 ARREDO Casalecchio di Reno (BO) PER GLI ESTERNI PIÙ SERRAMENTI Tel. 051 6130810 www.casa-piu.it CASA PIÙ Via Fossolo, 48/9 - Bologna Tel. 051 492144 Sede Provinciale Via Guido Reni, 9 www.piuserramenti.it di Bologna Casalecchio di Reno (BO) Tel. 051 6130810 Via Testoni, 1/B www.casa-piu.it 40123 Bologna Tel. 051 232790 AUTOSPURGHI RICERCHE/PERDITE 051 222258 Fax 051 279340 F.LLI CAMPAGNA Bologna e Provincia Tel. 051 723027 www.campagnasrl.com DISINFESTAZIONII DERATTIZZAZIONI SAFEMA Via Riccardo Straccairi, 10 Bologna Tel. 335 5228732 www.safema.com 4

NUMERO UNICO EMERGENZE 112 L’Agenda dei fornitori per la casa: Polizia di Stato - Carabinieri le aziende ed i tecnici selezionati da Abitare Informati Vigili del Fuoco - Soccorso Sanitario Polizia Municipale 051.266626 Centrale Radio Operativa Guardia di finanza 117 Guardia 051.3131 Medica Telefono Azzurro 19696 114 Numero emergenza 1515 per pericolo imminente bambini/adolescenti Corpo forestale Pronto Intervento 800.713.666 Hera Gas 800.713.900 Pronto Intervento 803.500 Hera Acqua Segnalazione Guasti Enel Comune di Bologna 051.219.31.11 5

editoriale Che futuro ci aspetta? L a situazione della nostra economia rilevata dall’ renti come richiedono anche questo i vertici comunitari Istat per il biennio 2020-21, è caratterizzata da prima di erogare i finanziamenti per l’emergenza sanitaria dati negativi, grazie al disastro della pandemia. e le riforme strutturali. Crollo degli investimenti del 12,5%, dell’export In 120 giorni la pandemia da coronavirus ha cambiato il mondo, il modo di vivere, di lavorare, di rapportarsi con del 13,9, dell’occupazione del 9,3 a cui aggiungere un altro gli altri. E forse sarà necessario giungere all’accertamento di quanto è successo con l’esplosione del virus a Wuhan, milione e mezzo di inattivi e un milione di lavoratori in se sono vere le notizie sulla presenza del nuovo coronavirus fin dall’ottobre dello scorso anno. Gli italiani a causa della cassa integrazione in deroga, dei consumi delle famiglie chiusura dei negozi, dell’impossibilità di muoversi, di spen- dere, di andare in vacanza al mare, dei dubbi sulle scelte dell’8,7 per cento. La somma di questi dati negativi porta del governo e del Parlamento (decreti a raffica anche con- traddittori, dossier generici come quello redatto dall’e- a una diminuzione del prodotto interno lordo dell’8,3% a quipe di Vittorio Colao) hanno trovato una loro soluzione. In due mesi hanno depositato nei conti correnti 29 miliardi fronte di una media dell’area euro del 7,7 per cento. Il in più. I depositi così, secondo dati dell’ABI, hanno rag- giunto il massimo storico di 1.613 miliardi di euro. Denaro drammatico ridimensionamento del commercio mondiale bloccato dalla paura per il futuro: niente consumi, niente investimenti. Gli scenari non sono incoraggianti, nono- avrà, inoltre, conseguenze su quello italiano. Caos nel stante i 750 miliardi di euro del Recovery Fund, messi a di- sposizione dalla Commissione europea. mondo della scuola, con milioni di studenti che dopo i mesi In questo contesto l’ottuso teatrino della politica sembra assolutamente inadeguato, col caos più totale che regna: della quarantena non sanno cosa li aspetterà per la carenza il Pd dichiara pubblicamente che “non intende farsi gover- nare da Conte”, Franceschini polemizza contro il decreto di strutture adeguate. Si perderanno almeno due milioni sicurezza, Matteo Renzi attacca Conte, anche se lo appog- gia al Governo. E per finire le aspettative deluse dagli Stati di posti di lavoro, con le casse dell’Inps ormai vuote e una generali dell’economia voluti dal governo per il rilancio del Paese alle prese con le gravi conseguenze della pande- lunga attesa che arrivino i finanziamenti di Bruxelles e mia da coronavirus e della recessione storica mondiale. E il Palazzo è sempre più distante dal Paese reale. della Banca centrale europea. . Claudio Contini Che tipo di ripresa sarà dopo una così grave e grande ca- Segretario Generale duta? Che futuro ci aspetta? Dai frequenti contatti con i nostri soci emerge una preoc- cupazione di incertezza. La ripresa delle attività di produ- zione e di consumo è condizionata da molti fattori di politica interna e internazionale. L’aspetto peggiore è che manca la fiducia nelle capacità dei vertici istituzionali di invertire il trend negativo che continua in Italia da troppo tempo. Le categorie professionali, come la nostra, hanno fatto sforzi enormi per mantenere in piedi le attività e non cedere al pessimismo; non è tempo di ammucchiate tipo dossier o Stati generali senza indicazioni precise. Siamo convinti che occorrano progetti concreti, reali per poter utilizzare i miliardi della Commissione europea e della Bce; le risorse devono essere usate per finalità chiare e traspa- 6



SETTORE RAG. ANDREA CASARINI FISCALE Presidente Provinciale UPPI Bologna La carenza di alloggi per locazione L a situazione non è semplice. del 17 luglio u.s.) ha prorogato fino al spese condominiali a carico del con- La pandemia ha causato uno 31/12/2020 la sospensione degli sfratti. duttore. shock anche dal punto di vi- I nostri Piccoli Proprietari hanno ma- Ciò è intollerabile ed è per queste mo- sta abitativo. nifestato fortissime preoccupazioni a tivazioni che i piccoli proprietari questo blocco, che di fatto lede il di- hanno difficoltà ad immettere nel mer- Numerosi studenti universitari sono ri- ritto di proprietà Costituzionalmente cato delle locazioni i propri immobili, garantito. rivolgendosi in questi momenti, al tornati alle proprie abitazioni, stu- Cosa succede in pratica: un conduttore mercato optando, spesso, per la ven- cessa di pagare il canone di locazione. dita (o anche svendita) dell’immobile. diando e sostenendo esami ed anche Il proprietario non può iniziare la pro- È comunque una guerra tra poveri, da cedura di sfratto per morosità, quindi una parte gli studenti universitari e le tesi on-line, senza recarsi fisicamente presumibilmente fino al giugno 2021, famiglie i cui componenti hanno perso non potrà riottenere la disponibilità il lavoro o sono in cassa integrazione, presso l’Università; molti hanno libe- dell’immobile e dovrà anche pagare, e dall’altra i piccoli proprietari che per- nella maggioranza dei casi, anche le cepiscono un affitto per integrare la rato gli appartamenti occupati in loca- pensione e che serve loro per tirare avanti, soffocati e vessati dalla patri- zione, oppure hanno continuato a moniale IMU e da tutte le altre forme di tassazione. pagare l’affitto, ma richiedendo ridu- L’U.P.P.I., non potendo indire manife- stazioni di piazza, essendo in vigore il zioni di canone. provvedimento in materia di conteni- mento e gestione dell’emergenza epi- Le presenze turistiche si sono comple- demiologica da COVID-19 emanato dal Governo il 14 luglio 2020, ricor- tamente annullate provocando una rerà alla Corte di Giustizia Europea, in quanto la decretazione di urgenza rei- massiccia immissione su mercato di terata è già stata dichiarata incostitu- zionale e soprattutto perché il DPCM numerosi appartamenti, prima desti- è un atto amministrativo inidoneo a li- mitare le libertà espressamente garan- nati, appunto, alle locazioni brevi. tite dalla Costituzione. Difendi la tua casa: iscriviti all’UPPI!! Su richiesta della Proprietà Immobi- liare il Comune di Bologna ha stan- ziato contributi a fondo perduto, fino ad euro 3.000, ai proprietari che si ren- dono disponibili a ridurre il canone di locazione, oppure per chi affitta a ca- none concordato appartamenti sfitti alla data del 9/6/2020. Ciò sempre per invitare i proprietari di immobili al ri- torno alle locazioni tradizionali. Tuttavia, è ancora elevata la difficoltà che si riscontra a reperire alloggi. Per- ché? Purtroppo, la Legge Nazionale (par- liamo dell’art. 17bis della legge n.77. 8

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 SONO IN CORSO FAX 051 279340 LE ISCRIZIONI PER L’ANNO 2021 PERCHÉ ISCRIVERSI? Per poter usufruire delle consulenze dei migliori professionisti (avvocati, notai, commercialisti, ingegneri, geometri, ecc.) Per poter ottenere tutti i servizi che l’UPPI offre: assistenza nella stipula di contratti di locazione, assistenza fiscale, adempimenti presso Enti Pubblici o Agenzia delle Entrate, ecc. Per essere costantemente informati sulle ultime novità fiscali e legali riguardanti la nostra casa tramite la rivista trimestrale “Abitare Informati” che si invia gratuitamente a casa degli Associati. SOTTOSCRIVI LA QUOTA ASSOCIATIVA PER L’ANNO 2021!! Chiama per fissare il tuo appuntamento.

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Bonus 110%: interventi di risparmio energetico e antisismici Emanate le disposizioni attuative, ma rimane, a nostro parere, un provvedimento complicato da attuare. I l decreto Rilancio, nell’ambito quando si interviene sulle parti co- ubicati nelle zone sismiche 1, 2 o 3 e delle misure urgenti in materia muni dell’involucro opaco per più del sono finalizzati congiuntamente alla di salute, sostegno al lavoro e 25% della superficie disperdente o riqualificazione energetica e alla ridu- all'economia, nonché di politi- quando con questi interventi si conse- zione del rischio sismico. Altra impor- che sociali connesse all'emergenza gue la classe media dell’involucro nel tante novità, introdotta dal decreto epidemiologica da Covid-19, ha incre- comportamento invernale ed estivo, Rilancio, è la possibilità generalizzata mentato al 110% l’aliquota di detra- ovvero quando gli interventi sono rea- di optare, in luogo della fruizione di- zione delle spese sostenute dal 1° lizzati sulle parti comuni di edifici retta della detrazione, per un contri- luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di in- stallazione di impianti fotovoltaici, nonché delle infrastrutture per la rica- rica di veicoli elettrici negli edifici (cd. Superbonus). Le nuove disposi- zioni che consentono di fruire di una detrazione del 110% delle spese, si ag- giungono a quelle già vigenti che di- sciplinano le detrazioni dal 50 all’85% delle spese spettanti per gli interventi di: • recupero del patrimonio edilizio, in base all’articolo 16-bis del Tuir inclusi quelli di riduzione del ri- schio sismico (cd. sismabonus) at- tualmente disciplinato dall’articolo 16 del decreto-legge n. 63/2013 • riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus), in base all’ar- ticolo 14 del decreto-legge n. 63/2013. Per questi interventi, attualmente sono riconosciute detrazioni più elevate 10

buto anticipato sotto forma di sconto riduzione del rischio sismico, – da rifamiliari, nonché sulle singole unità dai fornitori dei beni o servizi (cd. parte, rispettivamente, dei tecnici abi- immobiliari. In particolare, ai sensi sconto in fattura) o, in alternativa, per litati al rilascio delle certificazioni dell’articolo 119 del decreto Rilancio, la cessione del credito corrispondente energetiche e dai professionisti inca- le detrazioni più elevate sono ricono- alla detrazione spettante. Tale possibi- ricati della progettazione strutturale, sciute per le spese documentate e ri- lità, infatti, riguarda non solo gli inter- direzione dei lavori delle strutture e maste a carico del contribuente, venti ai quali si applica il cd. collaudo statico per gli interventi fi- sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 di- Superbonus ma anche quelli: nalizzati alla riduzione del rischio si- cembre 2021, per le seguenti tipologie • di recupero del patrimonio edilizio smico - che certifichi il rispetto dei di interventi (cd. “trainanti”) di: • di recupero o restauro della facciata requisiti tecnici necessari ai fini delle • isolamento termico delle superfici degli edifici esistenti (cd. bonus fac- agevolazioni fiscali e la congruità opache verticali, orizzontali e incli- ciate) delle spese sostenute in relazione agli nate che interessano l’involucro degli • per l’installazione di colonnine per interventi agevolati, in accordo ai pre- edifici, compresi quelli unifamiliari, la ricarica dei veicoli elettrici. visti decreti ministeriali. con un'incidenza superiore al 25% Trattandosi di una normativa di parti- della superficie disperdente lorda del- colare favore, in aggiunta agli adem- In cosa consiste l'edificio medesimo o dell’unità im- pimenti ordinariamente previsti per le mobiliare sita all'interno di edifici già menzionate detrazioni, ai fini L’agevolazione fiscale consiste in de- plurifamiliari che sia funzionalmente dell’esercizio dell’opzione, per lo trazioni dall’imposta lorda ed è con- indipendente e disponga di uno o più sconto o cessione, il contribuente deve cessa quando si eseguono interventi accessi autonomi dall’esterno acquisire anche: che aumentano il livello di efficienza • sostituzione degli impianti di clima- • il visto di conformità dei dati relativi energetica degli edifici esistenti o ri- tizzazione invernale esistenti con im- alla documentazione che attesta la ducono il rischio sismico degli stessi. pianti centralizzati per il sussistenza dei presupposti che danno In particolare, il Superbonus spetta, a riscaldamento, e/o il raffrescamento diritto alla detrazione d’imposta, rila- determinate condizioni, per le spese e/o la fornitura di acqua calda sani- sciato dagli intermediari abilitati alla sostenute per interventi effettuati su taria sulle parti comuni degli edifici, trasmissione telematica delle dichia- parti comuni di edifici, su unità immo- o con impianti per il riscaldamento, razioni (dottori commercialisti); biliari funzionalmente indipendenti e e/o il raffrescamento e/o la fornitura • la asseverazione tecnica relativa agli con uno o più accessi autonomi dal- di acqua calda sanitaria sugli edifici interventi di efficienza energetica e di l’esterno, site all'interno di edifici plu- unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipen- denti e dispongano di uno o più ac- cessi autonomi dall’esterno • interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge n. 63/2013 (cd. si- smabonus). Il Superbonus spetta anche per le se- guenti ulteriori tipologie di interventi (cd. “trainati”), a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti prece- dentemente elencati: • di efficientamento energetico rien- tranti nell’ecobonus, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vi- gente per ciascun intervento • l'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del ci- tato decreto-legge n. 63/2013. Il Superbonus spetta, infine, anche per i seguenti interventi, a condizione che siano eseguiti congiuntamente con al- meno uno degli interventi di isola- 11

mento termico o di sostituzione degli tuati congiuntamente a quelli che Se l’intervento realizzato ricade in di- impianti di climatizzazione invernale danno diritto al Superbonus, per i verse categorie agevolabili, il contri- o di riduzione del rischio sismico, pre- quali la detrazione attualmente previ- buente potrà avvalersi, per le cedentemente elencati: sta va dal 50% al 85% delle spese so- medesime spese, di una sola delle già • l'installazione di impianti solari fo- stenute, in base alla tipologia di menzionate agevolazioni, rispettando tovoltaici connessi alla rete elettrica interventi effettuati, da ripartire in 10 gli adempimenti specificamente pre- sugli edifici indicati all'articolo 1, quote annuali visti in relazione alla stessa. Qualora, comma 1, lettere a), b), c) e d), del • l’installazione di impianti solari fo- invece, si realizzino più interventi ri- Dpr n. 412/1993 tovoltaici, diversi da quelli che danno conducibili a diverse fattispecie age- • l'installazione contestuale o succes- diritto al Superbonus, che rientrano, volabili, il contribuente potrà fruire di siva di sistemi di accumulo integrati invece, tra gli interventi finalizzati al ciascuna agevolazione, nell’ambito di negli impianti solari fotovoltaici age- risparmio energetico (di cui all’arti- ciascun limite di spesa, a condizione volati. colo 16-bis, comma 1, lettera h, del che siano distintamente contabilizzate Il Superbonus non spetta per inter- Tuir), nonché dell’installazione con- le spese riferite ai diversi interventi e venti effettuati su unità immobiliari testuale o successiva dei sistemi di ac- siano rispettati gli adempimenti spe- residenziali appartenenti alle catego- cumulo funzionalmente collegati agli cificamente previsti in relazione a cia- rie catastali A1 (abitazioni signorili), impianti solari fotovoltaici stessi. Ai scuna detrazione. A8 (ville) e A9 (castelli). sensi di tale ultimo articolo, la detra- zione è attualmente pari al 50% delle Chi può usufruirne Cumulabilità con altre spese sostenute da ripartire in 10 agevolazioni quote annuali Il Superbonus si applica agli inter- • l’installazione di infrastrutture per la venti effettuati da: Per gli interventi diversi da quelli che ricarica di veicoli elettrici negli edi- • i condomìni danno diritto al Superbonus, restano fici, diverse da quelle che danno di- • le persone fisiche, al di fuori dell’e- applicabili le agevolazioni già previ- ritto al Superbonus, che rientrano tra sercizio di attività di impresa, arti e ste dalla legislazione vigente in mate- gli interventi ammessi alla detrazione professioni ria di riqualificazione energetica. di cui all’articolo 16-ter del decreto- • gli Istituti autonomi case popolari Si tratta, in particolare, delle detra- legge n. 63/2013, pari al 50% delle (Iacp), comunque denominati, nonché zioni spettanti per: spese sostenute, da ripartire tra gli gli enti aventi le stesse finalità sociali • interventi di riqualificazione energe- aventi diritto in 10 quote annuali di dei predetti Istituti, istituiti nella tica rientranti nell’ecobonus non effet- pari importo. forma di società che rispondono ai re- 12

quisiti della legislazione europea in • le associazioni e società sportive di- rientrano tra i beneficiari nella sola materia di \"in house providing\". In lettantistiche iscritte nel registro isti- ipotesi di partecipazione alle spese per particolare, la detrazione spetta per in- tuito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, interventi trainanti effettuati dal con- terventi realizzati su immobili, di loro lettera c), del decreto legislativo n. dominio sulle parti comuni. proprietà o gestiti per conto dei Co- 242/1999, limitatamente ai lavori de- muni, adibiti a edilizia residenziale stinati ai soli immobili o parti di im- La misura della detrazione pubblica. Per tali soggetti il Superbo- mobili adibiti a spogliatoi. nus spetta anche per le spese sostenute La detrazione spetta ai soggetti che La detrazione è riconosciuta nella mi- dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno possiedono o detengono l’immobile 2022 oggetto dell’intervento in base ad un sura del 110%, da ripartire tra gli • le cooperative di abitazione a pro- titolo idoneo al momento di avvio dei prietà indivisa. La detrazione spetta lavori o al momento del sostenimento aventi diritto in 5 quote annuali di pari per interventi realizzati su immobili delle spese, se antecedente il già men- dalle stesse posseduti e assegnati in zionato avvio. Si tratta, in particolare, importo. Per gli interventi realizzati su godimento ai propri soci del proprietario, del nudo proprietario • le Organizzazioni non lucrative di o del titolare di altro diritto reale di edifici unifamiliari o sulle unità im- utilità sociale (di cui all’articolo 10, godimento (usufrutto, uso, abitazione del decreto legislativo n. 460/1997), o superficie), del detentore dell’im- mobiliari site all’interno di edifici plu- le organizzazioni di volontariato mobile in base ad un contratto di lo- iscritte nei registri di cui alla legge n. cazione, anche finanziaria, o di rifamiliari, funzionalmente 266/1991, e le associazioni di promo- comodato, regolarmente registrato, in zione sociale iscritte nei registri nazio- possesso del consenso all’esecuzione indipendenti e che dispongono di uno nali, regionali e delle provincie dei lavori da parte del proprietario, autonome di Trento e Bolzano, previ- nonché dei familiari del possessore o o più accessi autonomi dall’esterno, il sti dall’articolo 7 della legge n. detentore dell’immobile. I titolari di 383/2000 reddito d’impresa o professionale Superbonus spetta per le spese soste- nute dalle persone fisiche per inter- venti realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione non opera per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti co- muni dell’edificio, nonché per gli in- terventi antisismici. Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferi- 13

scono, in linea con la prassi in mate- ria, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento: • alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisi- che, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali • alla data di ultimazione della presta- zione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese indivi- duali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza). In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nel- l’imposta annua derivante dalla di- chiarazione dei redditi. In sostanza, la quota annuale della detrazione che non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun anno, non può essere utiliz- zata in diminuzione dell’imposta lorda dei periodi d’imposta successivi né essere chiesta a rimborso. Interventi agevolabili principali o trainanti Interventi di isolamento termico de- nalmente indipendenti site all’interno parti comuni degli edifici, di sostitu- gli involucri edilizi di edifici plurifamiliari zione degli impianti di climatizza- Il Superbonus spetta nel caso di inter- • 40.000 euro, moltiplicato per il nu- zione invernale esistenti con impianti venti di isolamento termico delle su- mero delle unità immobiliari che com- centralizzati destinati al riscalda- perfici opache verticali, orizzontali pongono l’edificio, se lo stesso è mento, al raffrescamento nel caso che (coperture, pavimenti) e inclinate de- composto da due a otto unità immobi- si installino pompe di calore reversi- limitanti il volume riscaldato, verso liari bili e alla produzione di acqua calda l’esterno, verso vani non riscaldati o • 30.000 euro, moltiplicato per il nu- sanitaria, dotati di: il terreno che interessano l'involucro mero delle unità immobiliari che com- • generatori di calore a condensa- dell'edificio, anche unifamiliare o pongono l’edificio, se lo stesso è zione, con efficienza almeno pari alla dell’unità immobiliare sita all'interno composto da più di otto unità immo- classe A di prodotto prevista dal rego- di edifici plurifamiliari che sia fun- biliari. lamento delegato (UE) n. 811/2013 zionalmente indipendente e disponga della Commissione del 18 febbraio di uno o più accessi autonomi dall’e- Sostituzione degli impianti di clima- 2013 sterno, con un’incidenza superiore al tizzazione invernale sulle parti co- • generatori a pompe di calore, ad alta 25% della superficie disperdente muni efficienza, anche con sonde geotermi- lorda dell’edificio medesimo e che ri- Si tratta degli interventi effettuati sulle che spettano i requisiti di trasmittanza previsti. I materiali isolanti utilizzati devono ri- spettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'am- biente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017. Per tali interventi il Superbonus è cal- colato su un ammontare complessivo delle spese pari a: • 50.000 euro, per gli edifici unifami- liari o per le unità immobiliari funzio- 14

• apparecchi ibridi, costituiti da zione comunitaria n. 2014/2147 del 10 per la classe di qualità 5 stelle indivi- pompa di calore integrata con caldaia luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 mag- duata dal decreto del Ministero del- a condensazione, assemblati in fab- gio 2015 per la non ottemperanza del- l’ambiente e della tutela del territorio brica ed espressamente concepiti dal l'Italia agli obblighi previsti dalla e del mare 7 novembre 2017, n.186. fabbricante per funzionare in abbina- direttiva 2008/50/CE, è ammesso al Su- La detrazione è calcolata su un am- mento tra loro perbonus anche l’allaccio a sistemi di montare complessivo delle spese non • sistemi di microcogenerazione, che teleriscaldamento efficiente ai sensi del- superiore a 30.000 euro, per singola conducano a un risparmio di energia l’articolo 2, comma 2, lettera tt), del de- unità immobiliare. primaria (PES), come definito all'al- creto legislativo 4 luglio 2014, n. 102. La detrazione spetta anche per le legato III del decreto del Ministro La detrazione, che spetta anche per le spese relative allo smaltimento e alla dello sviluppo economico 4 agosto spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito. 2011, pubblicato nella Gazzetta Uffi- bonifica dell'impianto sostituito, non- ciale n. 218 del 19 settembre 2011, ché per la sostituzione della canna fu- Interventi antisismici pari almeno al 20% maria collettiva esistente, mediante (sismabonus) • collettori solari. sistemi fumari multipli o collettivi Esclusivamente per i comuni montani nuovi, compatibili con apparecchi a La detrazione per gli interventi antisi- non interessati dalle procedure di infra- condensazione, con marcatura CE di smici prevista dall’articolo 16, commi cui al regolamento delegato (UE) da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge 305/2011, nel rispetto dei requisiti mi- n. 63/2013 è elevata al 110% per le nimi prestazionali previsti dalla spese sostenute dal 1° luglio 2020 al norma UNI 7129-3, è calcolata su un 31 dicembre 2021. Il Superbonus ammontare complessivo delle spese spetta anche per la realizzazione di si- non superiore a: stemi di monitoraggio strutturale con- • 20.000 euro, moltiplicato per il nu- tinuo a fini antisismici, eseguita mero delle unità immobiliari che com- congiuntamente a uno degli interventi pongono l’edificio, per gli edifici indicati al periodo precedente, nel ri- composti fino a otto unità immobiliari spetto dei limiti di spesa previsti per • 15.000 euro, moltiplicato per il numero tali interventi. Se il credito corrispon- delle unità immobiliari che compon- dente alla detrazione spettante è ce- gono l’edificio, per gli edifici composti duto a un’impresa di assicurazione e da più di otto unità immobiliari. contestualmente viene stipulata una polizza che copre il rischio di eventi Sostituzione di impianti di climatiz- calamitosi, la detrazione spettante per zazione invernale sugli edifici unifa- i premi assicurativi versati (prevista miliari o sulle unità immobiliari di ordinariamente dal Tuir) è elevata al edifici plurifamiliari 90%. Il Superbonus spetta per interventi ef- fettuati sugli edifici unifamiliari o Interventi aggiuntivi o trainanti sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, le quali siano Il Superbonus spetta anche per le funzionalmente indipendenti e di- spese sostenute per “ulteriori” inter- spongano di uno o più accessi auto- venti eseguiti congiuntamente con al- nomi dall’esterno. Si tratta dei meno uno degli interventi principali di medesimi interventi agevolabili se isolamento termico, di sostituzione realizzati sulle parti comuni degli edi- degli impianti di climatizzazione in- fici con l’aggiunta, esclusivamente vernale o di riduzione del rischio si- per le aree non metanizzate nei co- smico, precedentemente elencati. muni non interessati dalle procedure di infrazione comunitaria n. Interventi di efficientamento 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. energetico 2015/2043 del 28 maggio 2015 per la Il Superbonus spetta per gli interventi non ottemperanza dell'Italia agli ob- di efficientamento energetico previsti blighi previsti dalla direttiva dall’articolo 14 del decreto-legge n. 2008/50/CE, dell’installazione delle 63/2013, eseguiti congiuntamente ad caldaie a biomassa aventi prestazioni almeno uno degli interventi di isola- emissive con valori previsti almeno mento termico delle superfici opache

o di sostituzione degli impianti di cli- necessario che gli interventi indicati modalità di cui all’articolo 13, comma matizzazione invernale esistenti. nel citato articolo 14 del decreto-legge 3 del decreto legislativo n. 387/2003), Ai fini del Superbonus, gli interventi n. 63/2013, assicurino il migliora- dell’energia non auto-consumata in di efficientamento energetico, trai- mento di almeno due classi energeti- sito o non condivisa per l’autocon- nanti e gli eventuali trainati di cui al- che o, se non possibile, il sumo (nell’ambito delle comunità l’articolo 14 del citato decreto-legge conseguimento della classe energetica energetiche). n. 63/2013, devono assicurare, nel più alta. Con decreto del Ministro dello svi- loro complesso, anche congiunta- luppo economico, emanato ai sensi mente agli interventi di installazione Installazione di impianti solari foto- del comma 9 dell’articolo 42-bis, di impianti fotovoltaici con eventuali voltaici sono individuati i limiti e le modalità sistemi di accumulo, il miglioramento Il Superbonus si applica alle spese so- relativi all’utilizzo e alla valorizza- di almeno due classi energetiche o, se stenute dal 1° luglio 2020 al 31 di- zione dell’energia condivisa prodotta non possibile, il conseguimento della cembre 2021 per l’installazione di: da impianti incentivati. La detrazione classe energetica più alta, nonché ri- • impianti solari fotovoltaici connessi è calcolata su un ammontare comples- spettare le condizioni indicate piu' alla rete elettrica su edifici ai sensi sivo delle spese stesse non superiore avanti. dell’articolo 1, comma 1, lettere a, b, a 48.000 euro, e comunque nel limite Gli interventi di efficientamento ener- c, d, del Dpr n. 412/1993 di spesa di 2.400 euro per ogni kW di getico indicati nel citato articolo 14 • sistemi di accumulo integrati negli potenza nominale dell'impianto solare del decreto legge n. 63/2013 danno di- impianti solari fotovoltaici agevolati fotovoltaico, per singola unità immo- ritto al Superbonus, a prescindere contestuale o successiva all’installa- biliare. La detrazione non è cumula- dalla effettuazione degli interventi di zione degli impianti medesimi. bile con altri incentivi pubblici o altre isolamento termico o di sostituzione L’applicazione della maggiore ali- forme di agevolazione di qualsiasi na- degli impianti di climatizzazione in- quota è, comunque, subordinata alla: tura previste dalla normativa europea, vernale (interventi trainanti), qualora • installazione degli impianti eseguita nazionale e regionale. questi ultimi non possano essere rea- congiuntamente a uno degli interventi lizzati in quanto gli immobili sono trainanti di isolamento termico delle Infrastrutture per la ricarica di vei- sottoposti alla tutela disciplinata dal superfici opache o di sostituzione de- coli elettrici Codice dei beni culturali e del paesag- gli impianti di climatizzazione nonché Se l’installazione delle infrastrutture gio o per effetto di regolamenti edilizi, antisismici che danno diritto al Super- per la ricarica di veicoli elettrici negli urbanistici e ambientali. bonus edifici è eseguita congiuntamente a un Ai fini del Superbonus è, comunque, • cessione in favore del GSE (con le intervento di isolamento termico delle 16

superfici opache o di sostituzione de- previsti, il Superbonus spetta nei li- b) per la cessione di un credito d'im- gli impianti di climatizzazione inver- miti stabiliti per gli interventi di iso- posta corrispondente alla detrazione nale che danno diritto al Superbonus, lamento termico delle superfici spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi la detrazione prevista dall’articolo 16- opache o di sostituzione degli im- istituti di credito e altri intermediari fi- ter del decreto-legge n. 63/2013, cal- pianti di climatizzazione invernale nanziari, con facoltà di successive colata su un ammontare massimo esistenti e per gli altri interventi di ef- cessioni. delle spese pari a 3.000 euro, è elevata ficientamento energetico di cui all’ar- L’opzione può essere effettuata in re- al 110%. ticolo 14 del decreto legge n. 63/2013, lazione a ciascuno stato di avanza- eseguiti congiuntamente ad almeno mento dei lavori che, con riferimento Requisiti degli interventi uno dei precedenti interventi, realiz- agli interventi ammessi al Superbo- ammessi al Superbonus zati sulle parti comuni degli edifici, nus, non possono essere più di due per sugli edifici familiari nonché sulle ciascun intervento complessivo. Il Ai fini dell'accesso al Superbonus, gli unità immobiliari funzionalmente in- primo stato di avanzamento, inoltre, interventi di isolamento termico delle dipendenti site all’interno di edifici deve riferirsi ad almeno il 30% e il se- superfici opache o di sostituzione de- plurifamiliari, anche se eseguiti me- condo ad almeno il 60% dell’inter- gli impianti di climatizzazione inver- diante interventi di demolizione e ri- vento medesimo. I crediti d'imposta, nale esistenti devono: costruzione di cui all’articolo 3, che non sono oggetto di ulteriore ces- • rispettare i requisiti previsti da un comma 1, lettera d), del Dpr n. sione, sono utilizzati in compensa- apposito decreto 380/2001. zione attraverso il modello F24. Il • assicurare, nel loro complesso - an- credito d'imposta è fruito con la stessa che congiuntamente agli interventi di Alternative alle detrazioni ripartizione in quote annuali con la efficientamento energetico, all'instal- quale sarebbe stata utilizzata la detra- lazione di impianti solari fotovoltaici Ai sensi dell’articolo 121 del decreto zione. ed, eventualmente, dei sistemi di ac- Rilancio, i soggetti che sostengono, La quota di credito d'imposta non uti- cumulo - il miglioramento di almeno negli anni 2020 e 2021, spese per gli lizzata nell'anno non può essere fruita due classi energetiche dell’edificio, interventi elencati al paragrafo suc- negli anni successivi, e non può essere compreso quello unifamiliare o delle cessivo, possono optare, in luogo del- richiesta a rimborso. unità immobiliari site all’interno di l'utilizzo diretto della detrazione La cessione può essere disposta in fa- edifici plurifamiliari funzionalmente spettante, alternativamente: vore: indipendenti e che dispongono di uno a) per un contributo, sotto forma di • dei fornitori di beni e servizi neces- o più accessi autonomi dall’esterno, o, sconto sul corrispettivo dovuto, di im- sari alla realizzazione degli interventi se non possibile in quanto l’edificio o porto massimo non superiore al corri- • di altri soggetti (persone fisiche, an- l’unità familiare è già nella penultima spettivo stesso, anticipato dal fornitore che esercenti attività di lavoro auto- (terzultima) classe, il conseguimento di beni e servizi relativi agli interventi nomo o d’impresa, società ed enti) della classe energetica più alta. agevolati. Il fornitore recupera il con- • di istituti di credito e intermediari fi- Il miglioramento energetico è dimo- tributo anticipato sotto forma di credito nanziari. strato dall’attestato di prestazione d'imposta di importo pari alla detra- energetica (A.P.E.), ante e post-inter- zione spettante, con facoltà di succes- Le Regole per l’opzione vento, rilasciato da un tecnico abili- sive cessioni di tale credito ad altri tato nella forma della dichiarazione soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito L’opzione può essere esercitata relati- asseverata. Nel rispetto dei requisiti e gli altri intermediari finanziari vamente alle detrazioni spettanti per 17

le spese per gli interventi di: delle dichiarazioni (commercialisti e sporti 28 febbraio 2017, n. 58. I pro- • recupero del patrimonio edilizio pre- consulenti). fessionisti incaricati devono attestare visto dal Tuir. Si tratta, in particolare, Il soggetto che rilascia il visto di anche la corrispondente congruità degli interventi di manutenzione conformità verifica la presenza delle delle spese sostenute in relazione agli straordinaria, di restauro e risana- asseverazioni e delle attestazioni rila- interventi agevolati. L’asseverazione mento conservativo e di ristruttura- sciate dai professionisti incaricati. è rilasciata al termine dei lavori o per zione edilizia effettuati sulle singole È necessario, inoltre, richiedere, sia ai ogni stato di avanzamento dei lavori e unità immobiliari nonché dei prece- fini dell’utilizzo diretto in dichiara- attesta i requisiti tecnici sulla base del denti interventi e di quelli di manuten- zione del Superbonus che dell’op- progetto e della effettiva realizza- zione ordinaria effettuati sulle parti zione per la cessione o lo sconto: zione. comuni degli edifici • per gli interventi di efficientamento Per gli interventi di miglioramento • riqualificazione energetica rientranti energetico, l’asseverazione da parte di energetico ammessi al Superbonus, ai nell’ecobonus quali, per esempio, gli un tecnico abilitato, che consente di fini dell’asseverazione della congruità interventi di sostituzione degli im- dimostrare che l’intervento realizzato delle spese si fa riferimento ai prezzari pianti di riscaldamento o delle finestre è conforme ai requisiti tecnici richiesti individuati dal decreto del Ministro comprensive di infissi, gli interventi e la corrispondente congruità delle dello sviluppo economico con il sulle strutture o sull’involucro degli spese sostenute in relazione agli inter- quale, per gli interventi di efficienza edifici, nonché quelli finalizzati con- venti agevolati. energetica, sono stabilite le modalità giuntamente anche alla riduzione del • per gli interventi antisismici, l’asse- di trasmissione della suddetta asseve- rischio sismico verazione da parte dei professionisti razione, e le relative modalità attua- • adozione di misure antisismiche incaricati della progettazione struttu- tive (cfr. comma 13, lettera a rientranti nel sismabonus. rale, direzione dei lavori delle strut- dell’articolo 119 del decreto-legge Ri- L’opzione può essere esercitata anche ture e collaudo statico, secondo le lancio). con riferimento alla detrazione spet- rispettive competenze professionali, e Per gli interventi relativi alla adozione tante per l’acquisto delle “case antisi- iscritti ai relativi Ordini o Collegi pro- di misure antisismiche ammessi al Su- smiche” fessionali di appartenenza, dell’effica- perbonus, i professionisti incaricati • recupero o restauro della facciata de- cia degli interventi, in base alle della progettazione strutturale, della gli edifici esistenti, ivi inclusi quelli disposizioni di cui al decreto del Mi- direzione dei lavori delle strutture e di sola pulitura o tinteggiatura esterna, nistero delle Infrastrutture e dei tra- del collaudo statico, secondo le rispet- per i quali spetta il bonus facciate in- trodotto • installazione di impianti fotovoltaici, compresi quelli che danno diritto al Superbonus • installazione di colonnine per la ri- carica dei veicoli elettrici2, compresi quelli che danno diritto al Superbonus Adempimenti Certificazione necessaria In aggiunta agli adempimenti ordina- riamente previsti per le predette detra- zioni, ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto riferiti al Super- bonus, prevista dall’articolo 121 del decreto Rilancio, è necessario richie- dere il visto di conformità dei dati re- lativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'impo- sta. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell'articolo 35 del decreto legi- slativo n. 241/1997, dai soggetti inca- ricati della trasmissione telematica 18

lative spese danno diritto alla detra- zione in misura pari al 50% delle spese sostenute, fino al limite mas- simo di 96.000 euro complessive (de- trazione massima 48.000 euro), da ripartire in 10 anni. Pertanto, a fronte di una spesa complessiva di 20.000 euro avrà diritto a una detrazione pari a 10.000 (50%), con quote annuali di 1.000 euro. tive competenze professionali, iscritti terno di un condominio, che non di- Esempio 2 agli ordini o ai collegi professionali di spone di un sistema centralizzato di ri- Vincenzo abita in una villetta singola appartenenza, in base alle disposizioni scaldamento, che sta effettuando degli e vorrebbe effettuare la ristruttura- del decreto del Ministro delle infra- interventi di efficientamento energe- zione e l’efficientamento energetico strutture e dei trasporti n. 58 del 2017, tico (ad esempio cappotto termico) della propria abitazione passando attestano la corrispondente congruità che beneficiano del Superbonus, con- dalla classe G alla classe E. Decide di delle spese sostenute in relazione agli seguendo il miglioramento delle due avviare una ristrutturazione mediante: interventi agevolati. Il soggetto che ri- classi energetiche. Decide di avviare • sostituzione della caldaia, degli in- lascia il visto di conformità verifica la una ristrutturazione, sostituendo la fissi e rifacimento del cappotto ter- presenza delle asseverazioni e delle caldaia e gli infissi e ristrutturando i mico, nel rispetto dei requisiti richiesti attestazioni rilasciate dai professioni- servizi igienici. del decreto Rilancio. Pertanto, potrà sti incaricati. Sono detraibili anche le Nella situazione prospettata: beneficiare del Superbonus. A fronte spese sostenute per il rilascio del visto • per la sostituzione della caldaia e di spese pari a 25.000 euro (cappotto di conformità, nonché delle attesta- delle finestre comprensive degli in- termico) e 10.000 euro (caldaia e in- zioni e delle asseverazioni. fissi potrà beneficiare del Superbonus fissi), beneficerà di una detrazione, del 110% della spesa sostenuta se la pari al 110% di 38.500 euro (110%), Documenti da trasmettere caldaia e le finestre possiedono i re- da ripartire in 5 quote annuali da Una copia dell'asseverazione riferita quisiti richiesti ai sensi dell’articolo 7.700 euro. agli interventi di efficientamento ener- 14 del decreto-legge n. 63/2013. Per- • ristrutturazione della villetta (inter- getico è trasmessa, esclusivamente tanto, a fronte di una spesa di 8.000 venti edilizi sui pavimenti, impianti- per via telematica, all’Agenzia nazio- euro, otterrà una detrazione di 8.800 stica e bagni). Se tali interventi nale per le nuove tecnologie, l’energia euro (110%), da utilizzare in 5 anni in possiedono i requisiti richiesti, può e lo sviluppo economico sostenibile quote annuali da 1.760 euro beneficiare di una detrazione pari al (ENEA). • se si interviene sui servizi igienici 50% delle spese sostenute, fino al li- sostituendo non solo pavimenti e sa- mite massimo di 96.000 euro com- Casi pratici nitari ma anche con il rifacimento de- plessive (detrazione massima 48.000), gli impianti, l’intervento nel suo ripartita in 10 anni. Per cui a fronte di Esempio 1 complesso, rientra nella manuten- spese pari a 55.000 euro avrà diritto Carlo vive in un appartamento all’in- zione straordinaria e, pertanto, le re- ad una detrazione pari al 50% delle spese sostenute (27.500 euro) da ri- partire in 10 quote annuali di pari im- porto (2.750 euro). Esempio 3 Carmine, che è proprietario di un ap- partamento in un condominio in città, ha anche una villetta a schiera di pro- prietà al mare e una in montagna e vuole procedere ad effettuare alcuni lavori di ristrutturazione, usufruendo del Superbonus al 110%. In tale situazione egli potrà contem- poraneamente fruire del Superbonus per le spese sostenute per interventi: • di riqualificazione energetica realiz- 19

zati su massimo due delle suddette Esempio 5 l’adozione di un solo generatore pro- unità immobiliari, in città (se l’inter- Federica, che abita in un edificio uni- duca un beneficio energetico. vento è effettuato congiuntamente ad familiare, vuole cambiare la sua vec- un intervento sulle parti comuni), al chia caldaia con una a condensazione Esempio 7 mare e in montagna. Per gli interventi con classe energetica A, e sostituire i Vittorio, che vive in un’unità immo- realizzati sulla terza unità immobiliare serramenti. Federica potrà beneficiare biliare in un edificio sottoposto ai vin- potrà, eventualmente fruire dell’Eco- del Superbonus per entrambi gli inter- coli previsti dal codice dei beni bonus, secondo le regole “ordinarie”. venti, a condizione che con gli stessi culturali e del paesaggio, vuole sosti- • di riqualificazione energetica ammessi si consegua il miglioramento di due tuire i serramenti. Può beneficiare del dalla normativa realizzati sulle parti co- classi energetiche, asseverato me- Superbonus? Vittorio potrà fruire del muni dell’edificio condominiale, diante l’attestato di prestazione ener- Superbonus per le spese sostenute per • antisismici realizzati su tutte le unità getica (A.P.E.). la sostituzione dei serramenti, anche abitative, purché esse siano situate se non viene realizzato nessun inter- nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Esempio 6 vento trainante (cappotto termico o Un Condominio vuole realizzare, sostituzione dell’impianto di climatiz- Esempio 4 come intervento trainante, un im- zazione invernale) sull’edificio con- Sara abita in qualità di inquilino in una pianto centralizzato per la sola produ- dominiale, purché la sostituzione dei villetta a schiera, funzionalmente indi- zione di acqua calda sanitaria per una serramenti determini il miglioramento pendente e con accesso autonomo, e pluralità di utenze. Il Condominio per delle due classi energetiche ovvero, se vuole effettuare interventi di riqualifica- avere diritto al Superbonus, nel ri- non possibile, il passaggio alla classe zione energetica agevolati dalla norma. spetto del comma 6 dell’articolo 5 del energetica più alta. Sara potrà fruire del Superbonus se ef- Dpr n. 412/1993, dovrà dotare l’im- fettua gli interventi trainanti e trainati pianto centralizzato di produzione di Domande frequenti sulla sua unità immobiliare, se con tali acqua calda sanitaria di un proprio ge- interventi si raggiungono i requisiti neratore di calore differente da quello Come funziona il Superbonus? energetici richiesti certificati dall’at- destinato alla climatizzazione inver- Con il Superbonus gli interventi di ef- testato di prestazione energetica rela- nale, salvo impedimenti di natura tec- ficientamento energetico (es. cappotto tiva alla stessa unità. nica o nel caso che si dimostri che termico e sostituzione caldaia) e di 20

TEL. 051 232790 051 222258 FAX 051 279340 AFFIDATI ALL’UPPI DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE messa in sicurezza antisismica degli Non è necessario il notaio edifici godranno di un’aliquota di de- Tariffe agevolate trazione pari al 110% del costo degli Consulenza sulla redazione interventi effettuati. Questa aliquota si dei testamenti applicherà alle spese sostenute dal Deposito fiduciario testamenti primo luglio 2020 al 31 dicembre Riunioni di usufrutto 2021. Il beneficiario potrà scegliere se Pratiche successorie utilizzare la detrazione spettante in Anche al vostro domicilio cinque quote annuali di pari importo (questo nel caso in cui effettui diretta- Chiama per fissare il tuo appuntamento. mente la spesa pagando l’impresa o le imprese che eseguiranno gli inter- venti), se optare per lo sconto in fat- tura applicato dall’impresa o dalle imprese, oppure per la cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito con facoltà di succes- siva cessione. L’impresa o le imprese, che effettueranno lo sconto, acquisi- ranno un credito d’imposta pari al 110% dello sconto applicato in fat- tura. Tale credito d’imposta sarà uti- lizzabile in compensazione sempre in cinque quote annuali di pari importo. Chi potrà usufruirne? Potranno beneficiare della detrazione al 110%:

a. i condomìni per interventi sulle trainanti al fine di usufruire della de- ▪ collettori solari per la produzione di parti comuni trazione maggiorata al 110% ed even- acqua calda destinati alla climatizza- b. le persone fisiche, al di fuori dell’e- tualmente dello sconto in fattura o zione invernale, alla climatizzazione sercizio di attività di impresa, arti e della cessione del credito: estiva nel caso di pompe di calore re- professioni, su unità immobiliari a. intervento di isolamento termico versibili, e alla produzione di acqua c. gli Istituti autonomi case popolari delle strutture opache (ad esempio il calda sanitaria. (Iacp). In questo caso, il limite di cosiddetto cappotto termico) sulle su- c. inoltre, sempre per gli interventi tempo per godere della detrazione al perfici verticali, orizzontali e inclinate sulle parti comuni dell’edificio per la 110% sulle spese relative a interventi che interessino almeno il 25% della sostituzione degli impianti di climatiz- di riqualificazione energetica è il 30 superficie disperdente lorda dell’edi- zazione invernale esistenti con im- giugno 2022 ficio. L’edificio interessato può essere pianti centralizzati, ed esclusivamente d. le cooperative di abitazione a pro- un condominio, un edificio unifami- per i comuni montani non interessati prietà, per interventi realizzati su im- liare, oppure un’unità immobiliare si- dalle procedure europee di infrazione mobili dalle stesse posseduti e tuata all’interno di edifici n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. assegnati in godimento ai propri soci plurifamiliari purché sia funzional- 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’i- e. le organizzazioni non lucrative di mente indipendente e disponga di uno nottemperanza dell’Italia agli obblighi utilità sociale, le organizzazioni di vo- o più accessi autonomi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, si lontariato iscritte nei registri di cui al- b. intervento sulle parti comuni dell’e- potrà effettuare l’allaccio a sistemi di l'articolo 6 della legge n. 266/1991 e dificio per la sostituzione degli impianti teleriscaldamento efficiente. le associazioni di promozione sociale di climatizzazione invernale esistenti d. per gli edifici unifamiliari o per iscritte nel registro nazionale e nei re- con impianti centralizzati dotati di: unità immobiliari situate all’interno di gistri regionali e delle province auto- ▪ caldaie a condensazione ad acqua edifici plurifamiliari purché siano fun- nome di Trento e Bolzano con efficienza energetica stagionale zionalmente indipendente e dispon- f. le associazioni e società sportive di- del riscaldamento d’ambiente almeno gano di uno o più accessi autonomi, lettantistiche limitatamente agli inter- pari alla classe A di prodotto prevista l’intervento di sostituzione degli im- venti destinati ai soli immobili o parti dal regolamento delegato (UE) n. pianti di climatizzazione invernale di immobili adibiti a spogliatoi. 811/2013 della Commissione del 18 esistenti con impianti dotati di: febbraio 2013 (ηs ≥ 90%) ▪ caldaie a condensazione ad acqua Quali tipi di interventi si potranno ef- ▪ pompe di calore e sistemi ibridi as- con efficienza energetica stagionale fettuare? semblati in fabbrica anche con sonde del riscaldamento d’ambiente almeno Per quanto riguarda il Superbonus per geotermiche ed eventualmente abbi- pari alla classe A di prodotto prevista gli interventi di efficientamento ener- nati all’installazione di impianti foto- dal regolamento delegato (UE) n. getico sarà necessario effettuare al- voltaici e relativi sistemi di accumulo 811/2013 della Commissione del 18 meno uno dei seguenti interventi ▪ impianti di microcogenerazione febbraio 2013 (ηs ≥ 90%) 22

▪ pompe di calore e sistemi ibridi as- TEL. 051 232790 semblati in fabbrica anche con sonde 051 222258 geotermiche ed eventualmente abbi- nati all’installazione di impianti foto- FAX 051 279340 voltaici e relativi sistemi di accumulo ▪ impianti di microcogenerazione AFFIDATI ALL’UPPI ▪ collettori solari per la produzione di acqua calda destinati alla climatizza- ATTESTAZIONE zione invernale, alla climatizzazione CONTRATTI estiva nel caso di pompe di calore re- DI LOCAZIONE versibili, e alla produzione di acqua A CANONE calda sanitaria. e. inoltre, sempre per CONCORDATO gli interventi sugli edifici unifamiliari o su unità immobiliari situate all’in- Sono stati sottoscritti nuovi accordi territoriali terno di edifici plurifamiliari purché per la stipula dei contratti di locazione siano funzionalmente indipendente e a canone concordato. dispongano di uno o più accessi auto- nomi, ed esclusivamente per le aree L’U.P.P.I., quale firmataria dell’accordo, non metanizzate nei comuni non inte- è abilitata a dare assistenza nella ressati dalle procedure europee di in- corretta sottoscrizione dei contratti frazione n. 2014/2147 del 10 luglio di locazione ed a rilasciare l’apposita 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio attestazione di rispondenza, necessaria 2015 per l’inottemperanza dell’Italia all’ottenimento delle agevolazioni fiscali. agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/ 50/CE, la sostituzione degli im- Chiama per fissare il tuo appuntamento. pianti di climatizzazione invernale esistenti potrà essere effettuata con impianti di caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori pre- visti almeno per la classe 5 stelle. Infine, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle proce- dure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obbli- ghi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, si potrà effettuare l’al- laccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente. Qualora si effettuino, o sulle parti comuni o sulle singole unità abitative, altri interventi previsti dall’ecobonus (es. infissi, schermature solari, sistemi di building automa- tion), o si proceda all’installazione di impianti fotovoltaici, di sistemi di ac- cumulo o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, si potrà godere di una detrazione al 110% sul valore complessivo di tutti gli interventi, a condizione che tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi strutturali sopra- citati. Gli interventi eseguiti devono comportare nel loro complesso il mi- glioramento di almeno due classi

energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energe- tica più alta. Inoltre, si potranno effet- tuare tutti gli interventi compresi nel cosiddetto sisma bonus, ossia tutti gli interventi che hanno l’obiettivo di rendere più sicuro l’edificio in termini di minore rischio sismico. Si godrà poi della detrazione al 110% anche per la realizzazione di sistemi di mo- nitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, se effettuata congiunta- mente ad un intervento antisismico sull’edificio. Inoltre, il beneficiario che ha effettuato interventi antisismici riceverà la detrazione al 110% anche sulle spese relative all’eventuale in- stallazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo. È sempre obbligatorio effettuare uno spongano di uno o più accessi auto- Se l’ammontare della detrazione degli interventi trainanti per ottenere nomi dall’esterno. Il miglioramento di spettante in un anno eccede l’impo- la detrazione o il credito d’imposta al almeno due classi energetiche potrà sta lorda posso recuperare l’incen- 110%? essere ottenuto anche realizzando, tivo negli anni successivi? Si, salvo l’ipotesi in cui l’edificio sia congiuntamente ad almeno uno degli No, la parte non utilizzata di detra- sottoposto ad almeno uno dei vincoli interventi trainanti, tutti gli altri inter- zione in un determinato anno non può previsti dal codice dei beni culturali e venti previsti dall’ecobonus (come la essere utilizzata negli anni successivi. del paesaggio, di cui al decreto legi- sostituzione di infissi, serramenti, slativo n. 42/2004, o gli interventi schermature solari, sistemi di building Se volessi rifare gli infissi, posare il strutturali siano vietati da regolamenti automation, eccetera), compresa an- cappotto termico, installare i pannelli edilizi, urbanistici e ambientali. In tali che l’installazione di impianti fotovol- solari, potrei farlo senza esborso mo- casi, la detrazione o il credito d’impo- taici e sistemi di accumulo per netario? sta al 110% si applica a tutti gli inter- l’energia prodotta, e dovrà essere di- Sì, con la norma del Superbonus, è venti di riqualificazione energetica, mostrato mediante la redazione di due possibile effettuare alcuni interventi di previsti dall’ecobonus, anche se non appositi attestati di prestazione ener- ristrutturazione (riqualificazione ener- eseguiti congiuntamente ad almeno getica, ante e post intervento, secondo getica e antisismico) senza alcun uno degli interventi trainanti, ferma le indicazioni che saranno specificate esborso monetario optando, secondo restando la condizione che tali inter- nel decreto che sarà emanato ai sensi le modalità stabilite con Provvedi- venti portino a un miglioramento mi- del comma 3-ter dell’articolo 14 del mento del Direttore dell’Agenzia nimo di 2 classi energetiche oppure, decreto legge n. 63/2013. delle entrate, in luogo della detrazione ove non possibile, il conseguimento fiscale, per lo sconto in fattura. In que- della classe energetica più alta. Se il mio edificio si trova in classe A3 sto caso, l’impresa riceverà un credito mi basterà salire alla classe A4 per d’imposta pari al 110% del valore Ci sono ulteriori vincoli da rispettare veder riconosciuta la detrazione o dello sconto applicato in fattura. per ottenere il Superbonus per gli in- credito d’imposta al 110%? terventi di efficientamento energe- Sì, la legge specifica che dove non sia Come potrà utilizzare il credito d’im- tico? possibile conseguire il miglioramento posta il fornitore che ha applicato lo Sì, fermo restando la necessità di ese- di due classi energetiche, sia suffi- sconto in fattura? guire almeno uno degli interventi trai- ciente il conseguimento della classe L’impresa potrà utilizzare diretta- nanti, è necessario conseguire un energetica più alta, per l’appunto mente il credito d’imposta in compen- miglioramento di almeno due classi l’A4. sazione in F24 in cinque quote annuali energetiche dell’edificio (condominio o unifamiliare) o delle unità immobi- liari situate all’interno di edifici plu- rifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e di- 24

o, potrà cederlo a qualunque altro sog- liare gli interventi previsti dall’ecobo- (sonde, termostati e valvole termosta- getto (imprese, banche, privati citta- nus quali per esempio la sostituzione tiche). dini, eccetera). degli infissi, la sostituzione del gene- ratore di calore dell’impianto di clima- Se cambio le finestre comprensive di Quante volte può essere ceduto il cre- tizzazione autonomo esistente e se infissi del mio appartamento in con- dito di imposta? necessario l’eventuale adeguamento dominio posso beneficiare del Super- Il credito d’imposta potrà essere ceduto dei sistemi di distribuzione (per, esem- bonus? illimitatamente a qualsiasi soggetto. pio i collettori e i tubi), emissione (per Sì, se l’intervento è effettuato con- esempio i corpi scaldanti compren- giuntamente ad uno degli interventi Se un soggetto acquisisce un credito denti anche i sistemi a pavimento pur- trainanti effettuati dal condominio, si d’imposta, ma durante i controlli del- ché compatibili con il generatore di certifica il miglioramento di almeno l’ENEA o dell’Agenzia delle entrate calore) nonché i sistemi di regolazione due classi energetiche dell’edificio e viene rilevato che il contribuente non e trattamento dell’acqua. In più è pos- le finestre comprensive di infissi pos- aveva diritto alla detrazione, quel sibile installare impianti fotovoltaici, siedono le caratteristiche di trasmit- soggetto perde il credito che ha rice- sistemi di accumulo e colonnine per la tanza termica indicate nel decreto 19 vuto? ricarica dei veicoli elettrici. Gli im- febbraio 2007. No, il cessionario che ha acquistato il pianti fotovoltaici, i sistemi di accu- credito in buona fede non perde il di- mulo e le colonnine possono essere Se sostituisco la caldaia del mio ap- ritto ad utilizzare il credito d’imposta. installati sia sulle parti comuni che partamento in condominio posso be- sulle singole unità immobiliari. Si pre- neficiare del Superbonus? Per le unità immobiliari in un con- cisa che tali interventi dovranno essere Si, se l’intervento è effettuato con- dominio quali interventi sono am- realizzati contestualmente agli inter- giuntamente ad uno degli interventi messi? venti “trainanti”, e che dovranno com- trainanti effettuati dal condominio, e Chi vive in condominio potrà fruire portare un miglioramento di almeno la caldaia possiede le caratteristiche del Superbonus per tutti gli interventi due classi energetiche oppure, ove non indicate nell’articolo 14 del decreto- di efficientamento energetico sulle possibile, il conseguimento della legge n. 63/2013. parti comuni (interventi trainanti) che classe energetica più alta. danno diritto alla detrazione al 110%. Per i condomini è possibile, come in- L’esecuzione di almeno un intervento Le spese per la coibentazione del tervento trainante, realizzare un im- trainante dà diritto, inoltre, ad effet- tetto rientrano nel Super bonus? pianto centralizzato per la sola tuare su ogni singola unità immobi- Sì, a condizione che il tetto sia ele- produzione di acqua calda sanitaria? mento di separazione tra il volume ri- O si deve comunque sostituire l’im- scaldato e l’esterno, che anche pianto di riscaldamento? assieme ad altri interventi di coiben- Sono incentivati al 110% gli interventi tazione eseguiti sull’involucro opaco per la sostituzione di impianti di cli- incida su più del 25% della superficie matizzazione invernale esistenti con lorda complessiva disperdente e che impianti centralizzati per il riscalda- gli interventi portino al miglioramento mento, il raffrescamento o la fornitura di due classi energetiche dell’edificio, di acqua calda sanitaria, purché si anche congiuntamente agli altri inter- consegua il miglioramento di due venti di efficientamento energetico e classi energetiche. È possibile quindi all’installazione di impianti fotovol- installare l’impianto di sola produ- taici e sistemi di accumulo. zione di acqua calda sanitaria se que- sta funzione era assolta dallo stesso Perché si configuri la sostituzione generatore di calore destinato anche degli impianti di climatizzazione in- alla climatizzazione invernale. In li- vernale esistenti è sufficiente la sosti- nea con il comma 6 dell’articolo 5 del tuzione del sistema di generazione Dpr n. 412/1993 che, per le nuove in- del calore oppure vanno sostituite stallazioni e le ristrutturazioni, pre- anche le tubazioni e i terminali? vede che l’impianto centralizzato di La sostituzione del generatore di ca- produzione di acqua calda sanitaria lore è sufficiente per godere della de- per una pluralità di utenze debba es- trazione al 110%. Sono ammesse le sere dotato di un proprio generatore di spese relative all’adeguamento dei si- calore differente da quello destinato stemi di distribuzione (tubi), emis- alla climatizzazione invernale salvo sione (sistemi scaldanti) e regolazione impedimenti di natura tecnica o nel

caso che si dimostri che l’adozione di preso in locazione può beneficiare fichi che l’intervento realizzato è un solo generatore produca un bene- del Superbonus? conforme ai requisiti tecnici richiesti ficio energetico. In linea con l’inter- Sì, anche il locatario, con un contratto e la corrispondente congruità delle vento ammesso all’ecobonus è registrato di locazione, può benefi- spese sostenute in relazione agli inter- consentita soltanto la produzione di ciare della detrazione al 110% (ricor- venti agevolati. Inoltre, nel caso in cui acqua calda con pompa di calore e dando che, ai fini dell’esecuzione dei si eserciti l’opzione della cessione o collettori solari termici. lavori, è necessaria l’approvazione del dello sconto in fattura, il beneficiario proprietario). dovrà anche ottenere il visto di Se il condominio realizza uno degli conformità sui presupposti che danno interventi trainanti (cappotto o cal- Se si intende ristrutturare un edificio diritto alla detrazione fiscale. Il visto daia) posso beneficiare del Superbo- unifamiliare attualmente privo di si- di conformità è rilasciato dai profes- nus anche per l’installazione di un stema di riscaldamento (si pensi ad sionisti abilitati alla trasmissione tele- impianto fotovoltaico sulla mia sin- esempio a case rurali), si può bene- matica delle dichiarazioni (dottori gola unità immobiliare? ficiare dell’ecobonus per la realizza- commercialisti, ragionieri, periti com- Sì, anche al fine di consentire che gli zione del nuovo impianto? merciali e consulenti del lavoro) o dai interventi nel loro complesso realiz- No, il comma 1 dell’articolo 119 del responsabili dell’assistenza fiscale dei zino il miglioramento di almeno due decreto Rilancio richiama l’articolo CAF. classi energetiche dell’edificio. 14 del decreto-legge n. 63/2013 che Ci sono limiti al numero di unità im- agevola gli interventi di coibentazione mobiliari in un condominio sulle Per quanto riguarda gli interventi delle strutture che delimitano il vo- quali posso effettuare gli interventi di sulle parti comuni dei condomìni, chi lume riscaldato confinanti con l’e- efficientamento energetico? beneficerà delle detrazioni? sterno, vani freddi e terreno e la Si, per interventi su edifici unifami- Per gli interventi sulle parti comuni sostituzione di impianti di climatizza- liari o sulle unità immobiliari site al- degli edifici, ogni condomino godrà zione esistenti. l'interno di edifici plurifamiliari che della detrazione calcolata sulle spese siano funzionalmente indipendenti e imputate in base alla suddivisione Per beneficiare del Superbonus per dispongano di uno o più accessi auto- millesimale degli edifici, o secondo i gli interventi di riqualificazione nomi e sulle singole unità immobiliari criteri individuati dall’assemblea con- energetica, quali adempimenti de- all’interno dell’edificio in condomi- dominiale. vono essere rispettati? nio, è possibile accedere al Superbo- Occorre il rilascio dell’asseverazione nus al massimo per due unità. Si L’inquilino di un appartamento da parte il tecnico abilitato, che certi- ricorda tuttavia che è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condomi- nio solo se tali interventi sono effet- tuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del con- dominio che danno diritto al Superbo- nus. Per tali ultimi interventi, tuttavia, il condomino avrà diritto a fruire del Superbonus con riferimento ai costi a lui imputati dal condominio indipen- dentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio. Per beneficiare del Superbonus per gli interventi antisismici, quali adem- pimenti devono essere rispettati? Per gli interventi antisismici, i profes- sionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione degli inter- venti delle strutture e del collaudo sta- tico, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, do- 26

vranno asseverare l’efficacia degli in- CONVENZIONE terventi al fine della riduzione del ri- UPPI schio sismico. Inoltre, nel caso in cui si eserciti l’opzione della cessione o EUROPAUDITORIUM dello sconto in fattura, il beneficiario E IL CELEBRAZIONI dovrà anche ottenere il visto di conformità sui presupposti che danno STAGIONE TEATRALE 2020/2021 diritto alla detrazione fiscale. Il visto di conformità è rilasciato dai profes- Per la stagione 2020/2021 l’UPPI ha stipu- sionisti abilitati alla trasmissione tele- lato convenzioni con il Teatro Europau- matica delle dichiarazioni (dottori ditorium e il Teatro Il Celebrazioni di commercialisti, ragionieri, periti com- Bologna che permetteranno a tutti gli as- merciali e consulenti del lavoro) o dai sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac- responsabili dell’assistenza fiscale dei quisto di abbonamenti e biglietti. CAF. Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro- Ci sono limiti al numero di unità im- gramma riportato con la dicitura “RIDOTTO”. mobiliari sulle quali posso effettuare Restano esclusi da questo vantaggio gli eventi gli interventi ai fini del sisma bonus? che non riportano la dicitura RIDOTTO all’interno No, gli interventi antisismici possono della tabella prezzi. essere effettuati su tutte le unità abita- tive, anche in numero superiore alle Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta- due unità. L’unico requisito è che esse zione della tessera UPPI alla biglietteria. si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3. La suddivisione dei comuni italiani Per maggiori informazioni: per rischio sismico è consultabile a www.uppi-bologna.it questo link che rinvia ad una pagina www.teatrocelebrazioni.it del sito del Dipartimento della Prote- www.teatroeuropa.it zione Civile. (Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modifiche In caso di demolizione e ricostru- al calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore, zione dell’edificio, si può beneficiare variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolari del Superbonus? occasioni) Sì, rientrano nel Superbonus anche gli interventi di demolizione e ricostru- zione dell’edificio di cui al comma 1 lettera d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001. I professionisti che rilasciano atte- stazioni e asseverazioni relative al Superbonus devono rispettare obbli- ghi specifici? Sì, i professionisti che rilasciano atte- stazioni e asseverazioni devono do- tarsi di una polizza di assicurazione della responsabilità civile con massi- male non inferiore a 500 mila euro, e comunque commisurata agli inter- venti da asseverare, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni even- tualmente provocati dall’attività pre- stata. Fonte del materiale: Agenzia delle Entrate





SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Cedolare secca per i negozi Si può scegliere dopo il primo anno L ’opzione per accedere al re- Il caso specifico riguardava una pro- dell’immobile ceduto in locazione, gime della cedolare secca prietaria che, con la madre e i fratelli, che è passato da C/3 a C/1 (negozi e per i canoni che derivano ha concesso in locazione nel 2013 un botteghe), categoria per la quale è dalla locazione di immobili immobile di 90 metri quadrati appar- consentito l’accesso al regime fiscale tenente alla categoria catastale C/3, della cosiddetta “cedolare secca”, in destinati all’uso commerciale, per- che definisce i laboratori artigianali. virtù dell’articolo 1, comma 59, della A seguito del decesso di due familiari legge di bilancio per il 2019, che pre- messa alle persone fisiche che non e degli accordi in sede di divisione vede l’applicazione del regime alter- ereditaria, l’istante è rimasta l’unica nativo con la tassazione al 21% del agiscono nell’esercizio d’impresa, è dante causa nel contratto di locazione, reddito da locazione, anche per i con- che era valido per sei anni e tacita- tratti di locazione di unità immobiliari consentita anche nelle annualità suc- mente rinnovabile per altri sei, a de- appartenenti alla categoria catastale correre dal 1° maggio del 2013. C/1, di superficie fino a 600 metri cessive alla stipula del contratto. La Dal 19 marzo del 2018, inoltre, è stato quadrati, escluse le pertinenze. modificato il classamento catastale Le parti coinvolte dal contratto hanno scelta, però, va comunicata entro il termine previsto per il pagamento an- nuale dell’imposta di registro. Questo il parere dell’Agenzia delle entrate, fornito con la risposta a inter- pello n. 388 del 22 settembre 2020.

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tacitamente rinnovato l’accordo al 1° zio di attività d’impresa o di arti o pro- zio o la modifica dell’opzione può es- maggio del 2019 e la proprietaria, alla fessioni, che hanno oggetto immobili sere effettuata: quale non è stato consentito l'accesso destinati all’uso commerciale, di cate- • utilizzando i servizi telematici alla cedolare per il decorso dei termini goria catastale C/1, con superficie fino dell’Agenzia (software RLI o RLI- dovuti per il versamento dell'imposta a 600 metri quadrati escluse le perti- web); di registro, ha richiesto la possibilità nenze. • presentando il modello RLI, debita- di optare per il regime alternativo a L’opzione non può essere accettata nel mente compilato, presso lo stesso uf- partire dalla seconda annualità. caso di contratti stipulati nel 2019, se ficio dove è stato registrato il contratto L’Agenzia delle Entrate, nel formu- tra gli stessi contraenti era in vigore al In caso di scadenza naturale del con- lare la risposta, ha proposto anche un 15 ottobre 2018 un contratto per lo tratto nel corso del 2019, al locatore è riepilogo delle norme. stesso immobile, interrotto anticipata- riconosciuta la possibilità di optare La cedolare secca, istituita con l’arti- mente rispetto alla scadenza naturale. per la cedolare al momento dell’even- colo 3 del Dlgs n. 23/2011, è un re- La scelta del regime alternativo deve tuale proroga; quest’ultima, infatti, è gime opzionale alternativo rispetto a essere esercitata in sede di registra- assimilata alla stipula e deve essere quello ordinario per la tassazione del zione del contratto e vale, salvo re- comunque comunicata all’Agenzia reddito fondiario ai fini dell'imposta voca, per tutta la sua durata. La (paragrafo 2.3 della circolare n. 27/E sul reddito delle persone fisiche: si ap- circolare n. 8/E del 2019, che com- del 2016) plica agli immobili a uso abitativo e menta le novità fiscali della legge di Tornando al caso specifico, all’istante sostituisce l’Irpef e le relative addizio- bilancio del 2019, al punto 1.9 tratta è consentito l’accesso al regime della nali, le imposte di registro e di bollo di cedolare e ricorda che se l’opzione cedolare secca dalla seconda annualità sul contratto di locazione. La cedolare non viene esercitata in sede di regi- del contratto prorogato. La locatrice, sostituisce anche le imposte di regi- strazione del contratto, è possibile ac- infatti, non ha esercitato l’opzione en- stro e di bollo sulla risoluzione e sulle cedere al regime della cedolare secca tro i termini previsti e, invece, ha cor- proroghe del contratto di locazione. per le annualità successive, eserci- risposto l’imposta di registro per il Sul canone di locazione annuo stabi- tando l’opzione entro il termine pre- periodo 1° maggio 2019 – 30 aprile lito dalle parti, la cedolare secca si ap- visto per il versamento dell’imposta di 2020. L’Agenzia ritiene quindi che, se plica con l’aliquota del 21 per cento. registro dovuta annualmente sull’am- sussistono tutti i presupposti sopra La legge di bilancio per il 2019 ha montare del canone relativo a ciascun elencati per l’accesso al regime della esteso il regime opzionale anche ai ca- anno (30 giorni dalla scadenza di cia- cedolare secca, la contribuente potrà noni di locazione derivanti da con- scuna annualità). Entro lo stesso ter- optare per i periodi successivi presen- tratti stipulati nel corso del 2019, da mine è possibile revocare l’opzione tando il modello Rli entro 30 giorni persone fisiche al di fuori dell’eserci- per il regime della cedolare. L’eserci- dalla scadenza di ciascuna annualità. 32



Rubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le norme A cura dell’avvocato ROSALIA DEL VECCHIO Delegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato C on questa rubrica 1102 c.c. Il progetto prevedeva, in- l’UPPI fornisce ai let- fatti, che fosse incassata nel muro pe- tori tempestive notizie rimetrale e ciò avrebbe comportato sulle interpretazioni giu- una riduzione dello spessore del muro pari a soli 30 centimetri o addirittura risprudenziali in materie che inte- maggiore, in caso di realizzazione di opere finalizzate ad evitare l'immis- ressano la casa ed il territorio. sione di fumi, con ulteriore assotti- gliamento del muro perimetrale in Condominio corrispondenza della proprietà del termine di grazia, dispone la conva- Quando non è consentito installare convenuto. La riduzione dello spes- lida dello sfratto ove in sede di una canna fumaria sul muro con- sore del muro perimetrale avrebbe udienza di verifica si riscontri il man- dominiale. così impedito all'attore di farne uti- cato pagamento delle spese proces- La Cassazione con l’ordinanza del lizzo, al pari degli altri condomini. suali. La Corte ha infatti ritenuto che 28.07.2020 n. 16066 ha confermato il meccanismo processuale configu- l’orientamento giurisprudenziale, già Sfratti rato per le locazioni ad uso abitativo consolidato in materia, secondo il Se in sede di sfratto il conduttore ri- dall’art. 55 della legge n. 392 del quale l’appoggio di una canna fuma- chiede il termine di grazia è legit- 1978, consentendo al conduttore in ria al muro comune perimetrale di un timo che il Giudice convalidi egual- difficoltà di accedere alla speciale sa- edificio condominiale è consentito a mente lo sfratto se questi, pur natoria in sede giudiziale entro il ter- condizione che non impedisca l'uso avendo provveduto al versamento in- mine di grazia concesso dal giudice paritario delle parti comuni, non pro- tegrale dei canoni , non paghi le alla prima udienza, è di per sé frutto vochi pregiudizio alla stabilità e alla spese processuali. di un bilanciamento discrezionale sicurezza dell'edificio e non ne alteri Con la sentenza n. 79 del 2020 la il decoro architettonico. Nella fatti- Corte Costituzionale ha dichiarato specie all’esame la Corte di merito, la non fondatezza della questione di tenendo conto di tale principio, aveva legittimità costituzionale dell’art. 55, negato l’installazione della canna fu- comma 5, della legge 27 luglio 1978, maria richiesta da due condomini n. 392, in riferimento agli artt. 2, 3 e avendo accertato che la realizzazione 111 Cost., nella parte in cui, all’esito della canna fumaria avrebbe impedito della fruizione da parte dell’inquilino ad altro condomino di utilizzare il di un immobile ad uso abitativo del muro perimetrale al pari degli altri condomini, in violazione dell'art. 34

[..]senza che possa considerarsi irra- certificato fosse stata espressamente bito una contrazione del reddito a gionevole la mancata estensione di pattuita. causa della pandemia tale regime, già di carattere eccezio- Il Tribunale di Terni con l’ordinanza nale, a ipotesi ulteriori come quelle Locazioni ad uso commerciale presidenziale del 16 luglio 2020 ha indicate dalle ordinanze di rimes- Il conduttore paga i danni se il con- accolto la domanda di un padre di- sione[..]. tratto si scioglie a causa del suo ina- sponendo la riduzione dell'assegno di dempimento mantenimento dovuto ai figli da 350 Locazioni ad uso commerciale La Corte di Cassazione con la sen- a 200 euro mentre ha respinto la do- La proprietà non è responsabile se tenza 8482/2020 ha statuito che la manda di aumento dell’assegno avan- l’immobile affittato per un uso com- proprietà che abbia ottenuto in giu- zata dalla madre che asseriva le ac- cresciute esigenze dei figli. Il Tribunale ha accertato che l’uomo, libero professionista, aveva subito una importante riduzione del reddito a causa della pandemia e della inter- ruzione della propria attività di con- sulente di impresa per circa due mesi; il padre ha poi provato i maggiori oneri da questi sostenuti per il canone di locazione (la moglie invece viveva nella casa familiare a lei assegnata) oltrechè per un intervento chirurgico. Il Tribunale ha poi, d’altra parte, al- tresì accertato che la situazione red- dituale della moglie (dipendente presso una pubblica amministra- zione) era rimasta invariata. merciale difetti del certificato di agi- dizio la risoluzione anticipata del Esecuzione sfratti: bilità contratto di locazione per inadempi- la sospensione prorogata La Corte di Cassazione con l’ordi- mento dell’inquilino ha diritto anche al 31 dicembre 2020! nanza 9670/2020 ha statuito che, re- al risarcimento danni per l’anticipata La legge di conversione del Decreto lativamente ad un immobile ad uso cessazione del rapporto di locazione. Rilancio ha prorogato al 31 dicembre commerciale, spetta sempre al con- In tale caso spetterà poi la giudice prossimo la sospensione dell’esecu- duttore verificare la sussistenza delle del merito valutare e quantificare il tività dei provvedimenti di rilascio necessarie certificazioni tecniche e danno risarcibile. degli immobili, anche ad uso non abi- amministrative per svolgere l’attività tativo come alberghi, negozi o altri preposta. Il proprietario, dunque, non Famiglia. esercizi commerciali. La norma so- può essere considerato inadempiente I riflessi della pandemia spende la solo esecutività dei prov- qualora manchi il certificato di agi- nei contenziosi vedimenti di sfratto. Questo vale an- bilità dei locali. Vi fa eccezione l’i- Sì alla riduzione dell’assegno di che per i provvedimenti già avviati, potesi in cui la dotazione del suddetto mantenimento al genitore che ha su- ma ancora in corso e per i quali non c’è stato lo sgombero dell’immobile. Evidenziamo in ogni caso che i pro- prietari potranno comunque av- viare una procedura di sfratto nei confronti dell’inquilino (condut- tore) sia per morosità che per finita locazione al fine di ottenere dal giu- dice la convalida di sfratto o l’or- dinanza provvisoria di sfratto. I provvedimenti ottenuti potranno poi essere materialmente eseguiti dopo il 31 dicembre 2020, salvo nuove di- sposizioni di legge. Alla prossima rassegna! 35



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Invio delle comunicazioni Tessera di disdetta ai conduttori del condominio (su espressa richiesta della proprietà) È stata istituita la tessera tramite RACCOMANDATA A.R. che permette di iscrivere all’Associazione anche Risoluzione anticipata del contratto di locazione il Condominio. - predisposizione della comunicazione Servizio al competente Ufficio delle Entrate; di intermediazione - invio della comunicazione con il per vendite Mod. F24 pagato al competente Uf- e locazioni ficio delle Entrate.; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R. - eventuale servizio di incasso loca- I NOSTRI PARTNER zione PER VOI - predisposizione della comunicazione al conduttore con evidenziato il ca- Poter contare su servizi Imprese edili none aggiornato, richiesta di rim- importanti e su aziende ed artigiane borso dell’imposta di registro di com- selezionate: selezionate petenza del conduttore e trasmis- un altro aiuto sione di copia del Mod. F24; invio di UPPI agli associati. eseguono lavori di manuten- della stessa comunicazione tramite RACCOMANDATA A.R.; zione, riparazione e ristruttura- - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA zione su immobili e relativi im- A.R.; pianti a prezzi concorrenziali. Opzione e/o revoca cedolare secca - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle En- trate - comunicazioni ai conduttori in rela- zione alle opzioni esercitate Proroga del contratto di locazione - predisposizione della comunicazione al competente Ufficio delle Entrate; - invio della comunicazione con il Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.; 40

L’ASSISTENZA Assistenza legale Aggiornamento ISTAT e i nostri avvocati assistono gli associati compilazione nelle controversie. mod. F24 Assistenza fiscale Essere sempre in linea con l’ade- guamento del canone di locazione i nostri commercialisti forniscono tutte secondo i parametri ISTAT e non le consulenze su tasse, imposte e a- sbagliare più nella compilazione del gevolazioni fiscali, relative al settore modello di versamento. immobiliare e curano i ricorsi in Com- missione Tributaria. Dichiarazione dei redditi Dichiarazione dei redditi Modello730 e Modello Unico Dichiarazioni e calcoli I.M.U. UPPI fornisce assistenza completa nella presentazione e nella stesura della dichiarazione dei redditi con l’esperienza di chi da quarant’anni aiuta le persone a non perdersi nel mare delle normative. Osservatorio Centro studi immobiliare è il laboratorio giuridico-fiscale, istituito per studiare l’evoluzione costituito appositamente del mercato immobiliare per l’approfondimento (compravendite e locazioni) delle problematiche riguardanti e per fornire sondaggi e statistiche. il settore immobiliare. 41

LE PRATICHE Pratiche I.M.U. La nuova imposta comunale I.M.U. colpisce i beni immobili. Occorrerà procedere ad una attenta ricognizione degli immobili (terreni e fabbricati, anche rurali). Rivolgiti a noi per non incorrere in sanzioni pecuniarie Ti assisteremo provvedendo ai calcoli e a verificare la tua situazione cata- stale richiedendo visure e planimetrie per gli immobili in tutta Italia. Avere la certezza del miglior Dichiarazioni Pratiche detrazione modo di agire per ogni tipo di successione IRPEF 50% di pratica legata alla casa: da quelle per testamenti e • Consulenza sulla redazione Consulenza sulle detrazioni per ri- successioni fino a quelle per strutturazione: massimali, aliquota in le detrazioni di legge. dei testamenti corso. • Deposito fiduciario testamenti Pratiche detrazione IRPEF 65% • Riunioni di usufrutto Consulenza sulle detrazioni • Pratiche successorie per risparmio energetico. Una vera e propria segreteria I CONTRATTI a disposizione per compila- zione, stesura e registrazioni Contratti di comodato ed impianti ad energia rinnovabile; dei contratti e di tutte le cer- • Progettazione di impianti tificazioni. Certificazione ad energia rinnovabile energetica (fotovoltaico, ecc.) Contratti e sicurezza nei • Consulenza in materia di locazione luoghi di lavoro di Sicurezza nei luoghi di lavoro abitativa a canone e tematiche collegate libero o concordato • Elaborazione di Analisi ed adeguamenti alla nuova energetiche su edifici ed impianti; normativa (Testo Unico Contratti di locazione • Elaborazione di Certificazioni della Sicurezza D. lgs. 9 aprile ad uso commerciale energetiche e attestati di 2008, n. 81, elaborazione del qualificazione energetica; documento di valutazione dei Registrazione • Pratiche per l’ottenimento rischi, piani di emergenza, ecc.;) contratti presso delle Tariffe incentivanti • Consulenza in materia l’Agenzia delle Entrate per impianti fotovoltaici di Prevenzione Incendi 42

CON UPPI LIBERA LA TUA CASA DALLA MORSA La casa è un bene prezioso ac- Il Governo italiano ha deciso di pe- quistato con i risparmi di nalizzare ancora una volta i piccoli una vita che sono proprietari, ossatura sana dell’Italia, stati fortemente saccheggiando i sacrifici di una vita. tassati dalle imposte sui Il bene casa è in pericolo, le nor- redditi. mative burocratico - legislative e fi- scali che pesano su di essa (TA.RI, Il proprieta- TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA, REGISTRO, IMU) costringono i pro- rio ha la grossa re- prietari a pagare anche dove non c’è reddito, ma solo perdita, lo Stato di sponsabilità e Diritto non c’è più. incombenza di man- Organizziamoci per protestare al fine di ottenere una drastica ridu- tenere in efficienza zione dell’imposizione fiscale sulla casa e la possibilità di dedurre dal l’immobile e per farlo oc- reddito tutte le spese sostenute per manutenzioni. corrono risorse e capitali, ma le Difendiamoci dalla voracità del fisco. leggi italiane insieme alla pesante tassazione imposta sugli immobili Avere una casa sembra essere rendono difficile, se non impossibile, un lusso e non più la necessità primaria di ogni individuo. questo compito. UPPI agisce in concreto per evidenziare e fermare una tas- Le tasse colpiscono la casa pesan- sazione ormai altissima. temente e la legislazione italiana vi- gente non tutela il proprietario, ma lo punisce. E www.uppi-bologna.it @UPPIBologna Il sito internet dell’UPPI di Bologna è attivo con aggiornamenti costanti. Potranno essere consultati: i servizi offerti dall’associazione, le sue finalità ed altre notizie utili per i proprietari di immobili. UPPI Bologna Per messaggi di posta elettronica: [email protected] La nostra mailing list Vuoi essere informato tempestivamente su tutte le novità riguardanti la proprietà immobiliare e le attività dell’Associazione? Iscriviti alla mailing list dell’UPPI di Bologna. Invia una mail ad [email protected] con: • i tuoi dati • il tuo numero di iscrizione all’Associazione • la tua autorizzazione all’invio 43

LE SEDI DELL’UPPI PER LA PROVINCIA DI BOLOGNA SEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1 Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885 Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdì Fax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30 www.uppi-bologna.it Sabato solo su appuntamento [email protected] [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Loc. Rastignano, Via Mattei, 9 DELEGAZIONI Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 Previo appuntamento BOLOGNA ZONA LEVANTE [email protected] Via Vizzani, 72/F Tel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 PIEVE DI CENTO Dal lunedì al venerdì CASTELLO D’ARGILE - CENTO dalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. Loc. Pieve di Cento, Via Gramsci, 74 Dopo le ore 16,00 previo appuntamento Tel. 051 97.57.65 [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle 9,00 alle ore 13,00 e dalle 15,00 alle 20,00 ANZOLA DELL’EMILIA Sabato dalle 9.00 alle 13,00 e dalle 15,00 alle 18,00 Via Emilia,118/B Previo appuntamento telefonico Tel. e Fax 051 73.44.22 [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00 PORRETTA TERME Previo appuntamento GRANAGLIONE [email protected] GAGGIO MONTANO LIZZANO IN BELVEDERE CASALECCHIO DI RENO NORD CASTEL DI CASIO Via Caravaggio, 36 CAMUGNANO Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 Via Mazzini, 177 - Porretta Terme Previo appuntamento telefonico Tel. e Fax 0534 21.227 [email protected] Previo appuntamento [email protected] CASALECCHIO DI RENO SUD ZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI SAN GIOVANNI IN PERSICETO Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Via Guardia Nazionale, 21 Tel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 Tel. e Fax 051 82.39.96 Dal lunedì al venerdì Dal lunedì al venerdì dalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,00 Previo appuntamento [email protected] [email protected] SAN LAZZARO DI SAVENA CASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIA Via Emilia, 219 ARGELATO Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959 Piazza Amendola, 2 - Castel Maggiore Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00 Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 Previo appuntamento Martedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 [email protected] Previo appuntamento [email protected] VALSAMOGGIA BAZZANO - CRESPELLANO - MONTEVEGLIO CASTEL SAN PIETRO TERME CASTELLO DI S. - SAVIGNO Via Meucci, 25/A Loc. Bazzano, Via Zanasi, 70 Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202 Tel./Fax 051 83.37.17 Dal lunedì al venerdì Dal lunedì al venerdì dalle 8,30 alle ore 12,30 dalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00 Pomeriggio solo previo appuntamento telefonico Sabato su appuntamento [email protected] [email protected]



SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Lo shock economico da pandemia. La rinegoziazione del contratto L a Cassazione con la rela- del giudice sembrerebbe ammissibile Al giudice potrebbe essere ascritto il zione in questione dopo al più ogni volta che dal regolamento potere di sostituirsi alle parti pronun- un’ampia e interessante di- negoziale dovessero emergere i ter- ciando una sentenza che tenga luogo samina della normativa in mini in cui le parti hanno inteso ripar- dell’accordo di rinegoziazione non tire il rischio derivante dal contratto, concluso, determinando in tale modo materia contrattuale e concorsuale è fornendo al giudice (anche in chiave la modifica del contratto originario. ermeneutica) i criteri atti a ristabilire L’obbligo di rinegoziare è un obbligo pervenuta alle conclusioni a seguire. l'equilibrio negoziale[..] Qualora si di contrarre le modifiche del contratto ravvisi in capo alle parti l’obbligo di convenuto suggerite da ragionevo- I rapporti contrattuali sono stati inne- rinegoziare il rapporto squilibrato, si lezza e buona fede; la parte che per potrebbe ipotizzare che il mancato inadempimento dell’altra non ottiene gabilmente stravolti dalla pandemia adempimento di esso non comporti il contratto modificativo, cui ha diritto, solo il ristoro del danno, ma si esponga può chiedere al giudice che lo costi- comportando una serie di conseguenze all'esecuzione specifica ex art. 2932 tuisca per sentenza. c.c.. senso! tra cui l’inadempimento di alcune parti agli accordi sottoscritti. In una tale situazione gli strumenti della risoluzione e del risarcimento del danno non appaiono idonei a con- sentire il superamento dell’emergenza in quanto ciò significherebbe solo “de- molire” i rapporti contrattuali in es- sere. La soluzione che viene indicata è dun- que quella della rinegoziazione del contratto cui si invitano le parti con- traenti. La rinegoziazione implica l’obbligo di contrarre secondo le con- dizioni che risultano “giuste” avuto riguardo ai parametri risultanti dal te- sto originario del contratto, riconside- rati alla luce dei nuovi eventi impre- vedibili e sopravvenuti. Qualora le due parti siano disponibili, si incontrano e concludono; qualora una delle due si neghi, è il giudice a decidere. Si legge nella relazione che occorre dunque considerare la possibilità di richiedere un intervento del giudice ad integrazione del rapporto divenuto iniquo.[..] Un intervento sostitutivo 46



SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Locazioni e contenziosi ai tempi del coronavirus T ribunale di Bologna - zienda o il conduttore di un immobile Il Tribunale di Rimini con l’ordinanza decreto inaudita altera possano sospendere o rifiutare il pa- 28 giugno 2020 ha rigettato la richie- parte del 12.05.2020: no gamento del canone nell’ipotesi in cui sta di risoluzione di un contratto per all’incasso degli assegni l’attività esercitata sia risultata inter- eccessiva onerosità sopravvenuta ri- a garanzia detta dai provvedimenti emergenziali”. chiesta dall’ affittuario di azienda al- Il Tribunale ha ordinato cautelarmente Ha altresì evidenziato che l’art. 91 in- berghiera, che aveva altresì sospeso il al proprietario-locatore di immobile trodotto dal decreto c.d. “Cura Italia” pagamento dei canoni, affermando che ad uso commerciale di non mettere del 17.03.2020 fa chiaro riferimento nel caso in esame non vi era estinzione all’incasso gli assegni bancari conse- a profili diversi da quelli del paga- dell'obbligazione e non ricorreva una gnatigli dal conduttore a garanzia del mento del canone di affitto o di loca- delle ipotesi disciplinate dagli artt. pagamento dei canoni non versati per zione, ossia all’obbligo di risarcimento 1460 e 1461 c.c. (che, in presenza di i mesi di aprile-luglio 2020. Il con- o al maturare di decadenze e penali in determinate condizioni, consentono ad duttore aveva rappresentato la propria caso di inadempimento, senza tuttavia una delle parti di negare o sospendere impossibilità a provvedere al paga- affermare l’automatica sospensione in via di autotutela l'esecuzione della mento in quanto costretto, a causa sine die o la cancellazione della pre- propria prestazione). Infatti, la chiu- della pandemia e delle misure restrit- stazione del versamento del canone il sura di talune attività, disposta dai tive emanate dal governo, a chiudere cui obbligo ne risulta- a parere del provvedimenti governativi, tra le la propria attività dal 24 febbraio 2020 Giudice- semmai confermato. Rileva, quali, quella in questione, ha avuto al 18 giugno 2020. Il Tribunale ha ri- peraltro, il Giudice che nella specie carattere solo temporaneo essendo levato che l’eventuale incasso degli all’esame l’affittuario aveva mante- stata limitata ai mesi di marzo, aprile assegni avrebbe prodotto effetti pre- nuto la detenzione dei beni oggetto e maggio 2020. Successivamente al- giudizievoli per il conduttore (segna- del contratto ed aveva pacificamente berghi ed esercizi commerciali desti- lazione al CAI etc…) ed ha altresì te- ripreso l’attività al termine del periodo natari dei provvedimenti restrittivi nuto conto del fatto che il conduttore nel quale la stessa era stata interdetta. hanno potuto riaprire e riavviare l’at- aveva trasmesso una proposta consi- Il Tribunale con il provvedimento al- tività. Nel caso di specie, oltretutto, stente nella pattuizione di una tempo- l’esame ha comunque invitato le parti l’azienda alberghiera di trovava in lo- ranea riduzione del canone per il pe- a concordare una riduzione del ca- calità turistica di grande afflusso. riodo aprile-settembre 2020. none relativo ai due mesi di sospen- sione dell’attività economica, in Tribunale di Milano - sentenza Tribunale di Pordenone - ordi- conformità al canone di buona fede del 24.07.2020 : si all’escussione nanza del 08.07.2020 >no alla so- nell’esecuzione del contratto. della garanzia a prima richiesta spensione dell’efficacia esecutiva scritta rilasciata dal conduttore di un titolo avanzata dal condut- Tribunale di Rimini -ordinanza a garanzia dei canoni non versati tore: i canoni vanno pagati! 28 giugno 2020 : no alla risolu- per i mesi di aprile, maggio, giu- Il Tribunale ha affermato che “nessuna zione del contratto per eccessiva gno 2020 norma connessa all’emergenza con- onerosità sopravvenuta se l’atti- Il Tribunale ha rilevato che la garanzia seguente alla pandemia da Covid-19 vità alberghiera e’ rimasta oggetto della fattispecie in esame co- ha previsto che l’affittuario di un’a- chiusa a causa del lockdown stituiva pacificamente un contratto au- 48