Abitare Informati giugno 2020

pianto ed asportare il medesimo alla Ipotesi 2 La risposta della Cassazione (Sen- fine del rapporto, può astrattamente • Il contratto ad effetti personali tenza n. 07781/2020). No. Per la Su- essere perseguito sia attraverso un Qualora le parti abbiano inteso attri- prema Corte, infatti, \"Al fine di rico- contratto ad effetti reali, sia attraverso buire al loro accordo effetti obbliga- noscere al mediatore il diritto alla un contratto ad effetti personali. tori, lo schema negoziale di riferi- provvigione, l'affare deve ritenersi mento è quello del contratto atipico concluso quando, tra le parti poste in Ipotesi 1 di concessione ad aedificandum di na- relazione dal mediatore medesimo, si • Il contratto ad effetti reali tura personale, con rinuncia del con- sia costituito un vincolo giuridico che Qualora le parti abbiano inteso attri- cedente agli effetti dell'accessione. abiliti ciascuna di esse ad agire per buire al loro accordo effetti reali, lo Con tale contratto il proprietario di la esecuzione specifica del negozio, schema negoziale di riferimento è un'area concede ad altri il diritto per- nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., quello del contratto costitutivo di un sonale di edificare sulla stessa, di go- ovvero per il risarcimento del danno diritto di superficie, il quale attribui- dere e disporre dell'opera edificata per derivante dal mancato conseguimento sce all'acquirente la proprietà super- l'intera durata del rapporto e di aspor- del risultato utile al negozio program- ficiaria dell'impianto installato sul la- tare tale opera al termine del rapporto. mato. Va invece escluso il diritto alla strico solare, può essere costituito per Esso è soggetto alla disciplina dettata, provvigione qualora tra le parti non un tempo determinato e può preve- oltre che dai patti negoziali, dalle sia stato concluso un \"affare\" in senso dere una deroga convenzionale alla norme generali contenute nel titolo II economico giuridico, ma si sia sol- regola che all'estinzione del diritto del libro IV del codice civile (art. 1323 tanto costituito un vincolo idoneo a per scadenza del termine il proprie- c.c.), nonché, per quanto non previsto regolare le successive articolazioni tario del suolo diventa proprietario dal titolo, dalle norme sulla locazione, del procedimento formativo dell'af- della costruzione; tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 fare, come nel caso in cui sia stato • Le maggioranze richieste c.c. e 2643 n. 8 c.c. stipulato un patto di opzione, idoneo Il contratto con cui un condominio • Le maggioranze richieste a vincolare una parte soltanto, ovvero costituisca in favore di altri un diritto È richiesta l'approvazione di tutti i un c.d \"preliminare di preliminare\", di superficie, anche temporaneo, sul condomini solo se la relativa durata costituente un contratto ad effetti lastrico solare del fabbricato condo- sia convenuta per più di nove anni”. esclusivamente obbligatori non assi- miniale, finalizzato alla installazione stito dall'esecuzione in forma specifica di un ripetitore, o altro impianto tec- Provvigione del mediatore ex art. 2932 c.c.[...] Nel caso all’e- nologico, richiede l'approvazione di Il quesito. Al mediatore spetta sempre same della Corte i proprietari dell’im- tutti i condomini. il compenso per la provvigione? mobile avevano accompagnato la re- 49

stituzione della proposta di acquisto di tutte le parti coinvolte nel proce- mento previste dalla legislazione con un fax con il quale avevano chie- dimento. emergenziale in materia di preven- sto un incontro al proponente al fine Anche successivamente a tale pe- zione dal contagio COVID-19, nei di addivenire ad un accordo a loro riodo gli incontri potranno essere procedimenti civili la sottoscrizione maggiormente gradito. svolti, con il preventivo consenso di della procura alle liti potrà essere ap- Era stato poi fissata anche una data tutte le parti coinvolte nel procedi- posta dalla parte anche su un docu- per la stipula del preliminare che poi mento, in via telematica, ai sensi del- mento analogico (cartaceo) trasmesso non era stato sottoscritto non avendo l'articolo 3, comma 4, del decreto le- al difensore, anche in copia informa- le parti raggiunto alcun accordo sulla gislativo 4 marzo 2010, n. 28, tica per immagine (scansione o foto- vendita. È stato così negato il diritto mediante sistemi di videoconferenza. grafia), unitamente a copia di un do- alla provvigione del mediatore per il In caso di procedura telematica l'av- cumento di identità in corso di principio sopra esposto. vocato, che sottoscrive con firma di- validità, anche a mezzo strumenti di gitale, potrà dichiarare autografa la comunicazione elettronica (non spe- Ai tempi del coronavirus: la Me- sottoscrizione del proprio cliente col- cificati e quindi sarà possibile utiliz- diazione in videoconferenza legato da remoto ed apposta in calce zarne uno qualsiasi). In tal caso, l'av- Il decreto-legge 17 marzo 2020, n. al verbale ed all'accordo di concilia- vocato certificherà l'autografia 18 è stato convertito in legge il 24 zione. Il verbale relativo al procedi- mediante la sola apposizione della aprile 2020. mento di mediazione svoltosi in mo- propria firma digitale sulla copia L’art. 83 contiene diverse novità in dalità telematica sarà sottoscritto dal informatica della procura. La procura materia di processo informatico tra mediatore e dagli avvocati delle parti si considererà apposta in calce, ai cui quelle che concernono il proce- con firma digitale ai fini dell'esecu- sensi dell'articolo 83 del codice di dimento di mediazione che ricor- tività dell'accordo prevista dall'arti- procedura civile, se è congiunta al- diamo essere obbligatorio in talune colo 12 del decreto legislativo 4 l'atto cui si riferisce mediante gli stru- materie tra cui quelle che concernono marzo 2010, n. 28. menti informatici individuati con de- vertenze in materia condominiale, creto del Ministero della giustizia. successoria, sulla divisione, vertenti Ai tempi del coronavirus: il su patti di famiglia, diritti reali, ine- mandato al difensore rilasciato Ai tempi del coronavirus: rinvio renti a contratti di locazione, como- a distanza degli sfratti dato o affitti di aziende etc. Importante e rilevante novità anche Con la conversione in legge del de- Nel periodo dal 9 marzo al 30 giugno a riguardo della procura alle liti (art. creto \"Cura Italia\" gli sfratti sono stati 2020, gli incontri di mediazione in 83 c.p.c.). prorogati dal 30 giugno al 1° settem- ogni caso potranno svolgersi in via È infatti previsto che, fino alla ces- bre 2020. telematica con il preventivo consenso sazione delle misure di distanzia- Locazione commerciale - man- cato pagamento del canone- escussione della garanzia ai tempi del coronavirus Il quesito. Se l'inquilino non paga i canoni (nella specie quelli di aprile- luglio2020) la proprietà può mettere all'incasso gli assegni ricevuti a ga- ranzia? La risposta del Tribunale di Bolo- gna 12 maggio 2020 - est. Gattuso: No. Il Tribunale di Bologna ha inibito al locatore (momentaneamente e dun- que salvo conferma o revoca del provvedimento con successiva ordi- nanza) di mettere all'incasso gli as- segni rilasciatigli a garanzia dal con- duttore sul presupposto della impossibilità al pagamento in conse- guenza della chiusura dell'attività im- prenditoriale disposta dalle misure restrittive previste per il conteni- mento del contagio da coronavirus. 50

SETTORE AVV. MILENA SCAGLIARINI LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna Coronavirus e locazioni L a situazione conseguente al- trattualmente stabilito e l’impossibilità cendo il canone contrattualmente sta- l’emergenza Coronavirus ha dei proprietari di procedere esecuti- bilito, possa trovarsi ancor più pena- pesantemente coinvolto i rap- vamente stante la sospensione degli lizzato da una progressiva morosità porti tra locatori e condutto- sfratti. dell’inquilino. Resta peraltro sempre in vigore la di- Nel corso della trattativa, qualora le ri. sciplina civilistica che prevede il re- parti concordino su una riduzione del cesso dal contratto di locazione per canone, potranno essere indicati i ter- Sia per ciò che attiene ai contratti abi- gravi motivi e cause di forza maggiore mini entro i quali applicare l’importo o per impossibilità sopravvenuta, i- ridotto e quindi limitare la riduzione tativi quanto i commerciali, la contra- potesi queste che sono applicabili nella concordata ad un numero di mesi pre- situazione attuale nella quale il diffon- stabilito, per poi ritornare all’importo zione degli stipendi e delle entrate e dersi della pandemia non è ascrivibile integrale. alla responsabilità né del locatore né Un discorso a parte merita la richiesta la chiusura delle attività commerciali del conduttore. di risoluzione contrattuale dello stu- Il conduttore quindi potrà legittima- dente universitario: nel caso in cui la hanno prodotto un diffuso proliferare mente recedere dal contratto in via locazione sia stata stipulata allo scopo, anticipata provvedendo a corrispondere noto al locatore, di frequentare un di richieste, da parte dei conduttori, il canone di locazione nel suo am- corso universitario, il venir meno di montare integrale per il periodo con- tale condizione in seguito ai provve- di riduzione dei canoni o addirittura trattualmente stabilito. dimenti governativi e regionali con- Quanto invece alla richiesta di ridu- seguenti all’emergenza Coronavirus di recesso dal contratto. zione del canone, non essendoci alcun legittima la richiesta; qualora invece provvedimento governativo che auto- lo studente abbia stipulato un contratto Il decreto Cura Italia, che pure ha di- rizzi l’inquilino a sospendere il paga- ad uso abitativo sarà opportuno valu- mento o ad autoridurne la misura, né tarne caso per caso la legittimità. sciplinato vari aspetti sociali ed eco- a interrompere o a pagare parzialmente Per concludere: la soluzione dei pro- gli oneri accessori quali ad esempio blemi legati alle locazioni private con- nomici nel periodo dell’emergenza, le spese condominiali o il riscalda- seguenti alla caduta verticale dei redditi mento, la soluzione va necessariamente è per il momento demandata ai citta- non ha esplicitamente affrontato le trovata in seguito ad una trattativa tra dini; confidiamo in un intervento go- le parti. vernativo che possa sostenere gli in- conseguenze sulle locazioni, a parte Sarà necessario che il locatore valuti teressi in gioco. obiettivamente la situazione contin- la possibilità di godere di un credito gente anche per evitare che, non ridu- di imposta per le locazioni commerciali, lasciando i piccoli proprietari immo- biliari in una condizione di forte disagio nell’affrontare le richieste dei condut- tori. Sono state poste all’attenzione del Governo varie richieste tese ad ottenere agevolazioni fiscali a favore dei pro- prietari per rinegoziare i contratti o per rimodulare l’IMU e a favore dei conduttori per un fondo di sostegno per le famiglie in difficoltà ma, al momento, la situazione mostra solo una pericolosa e progressiva difficoltà dei conduttori a pagare quanto con- 51

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO AVV. ROSSELLA CAPALBO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Il licenziamento e la gestione delle assenze all’epoca del coronavirus I l decreto legge18/2020 -c.d. perché ad esempio al termine di un stato ancora pubblicato in gazzetta il “Cura Italia”, convertito in periodo di integrazione salariare non c.d. “Decreto rilancio” che dovrebbe legge con modificazioni ad è in grado di garantire la ripresa piena estendere ulteriormente il divieto per opera della L. 24 aprile 2020 dell’attività lavorativa né di ricorrere il datore di lavoro di avviare/prose- n. 27, ha introdotto una serie di ipotesi a misure alternative; in questi casi è guire i licenziamenti per g.m.o fino al in cui al datore di lavoro è impedito indispensabile darne preventiva infor- 16 agosto. di esercitare liberamente il proprio po- mativa alle rappresentanze sindacali • L’altra ipotesi di limitazione del po- tere di recedere dal rapporto di lavoro. aziendali e successivamente avviare tere datoriale è contenuta nel secondo • Il primo caso è quello previsto dal- una specifica procedura da espletarsi comma dell’art. 47 in cui si legge pre- l’art. 46 che sancisce un vero e pro- innanzi all’Ufficio Provinciale del la- vede che: “[..] fino alla data del 30 prio divieto di procedere al licenzia- voro. Tali procedure fino al 16 maggio aprile 2020, l'assenza dal posto di la- mento per giustificato motivo non potranno essere avviate. voro da parte di uno dei genitori con- oggettivo, sia esso collettivo o indi- Nel momento in cui scriviamo non è viventi di una persona con disabilità viduale indipendentemente dal nu- mero dei dipendenti, per tutto il pe- riodo che va dal 17 marzo al 16 maggio 2020. Ai sensi dell’art. 3 della legge 604/1966 – si definisce licen- ziamento per giustificato motivo og- gettivo il licenziamento determinato da “ragioni inerenti all’attività pro- duttiva, all’organizzazione del lavoro e al regolare funzionamento di essa”, in altre parole il c.d. licenziamento per motivi economici. Con riguardo ai licenziamenti collet- tivi la norma prevede che non possano essere avviate le procedure previste dall’articolo 4, 5 e 24 della legge 233/1991 (e quelle avviate dopo il 23 febbraio debbono intendersi sospese). Il riferimento è a quelle ipotesi in cui l’imprenditore intenda procedere al li- cenziamento di almeno 5 dipendenti nell’arco temporale di 120 giorni al- l’interno della medesima provincia 52

non può costituire giusta causa di re- vuta ad infezione da virus Covid-19 50% e contribuzione figurativa) per cesso dal contratto di lavoro ai sensi che, ai sensi dell’art. 26 del d.l. in la cura dei figli minori (fino a 12 dell'articolo 2119 del codice civile, a esame non può essere computata ai anni, senza limiti di età per il caso di condizione che sia preventivamente fini del superamento del periodo di figli disabili) durante il periodo di comunicata e motivata l'impossibilità comporto); chiusura delle scuole. Se i figli hanno di accudire la persona con disabilità • i licenziamenti per inidoneità alla età compresa tra i 12 e i 16 anni (pur- a seguito della sospensione delle at- mansione (seppur rientri per defini- ché nel nucleo familiare non vi sia al- tività dei Centri di cui al comma 1” zione nei casi di licenziamento per tro genitore beneficiario di altre age- (ndr Centri semiresidenziali a carattere g.m.o a parere della scrivente non do- volazioni), è riconosciuto il diritto di socio-assistenziale, socio-educativo, vrebbe rientrare nella tutela di cui al- astenersi dal lavoro, senza correspon- polifunzionale, socio-occupazionale, l’art. 46 de d.l. 18/2020 in quanto non sione di alcuna indennità ma con di- sanitario e socio-sanitario per persone dipendente da ragioni economiche). ritto alla conservazione del posto di con disabilità). Andiamo ora ad esaminare le misure lavoro. • Ed ancora al comma 6 dell’art. 23 introdotte per la gestione delle even- • L’art. 24 introduce un incremento è fatto divieto di licenziamento per i tuali assenze dei lavoratori in conse- dei giorni di permesso retribuito genitori lavoratori dipendenti del guenza dell’emergenza sanitaria in previsti dall’art 33 della legge 104/92 settore privato con figli minori, di corso. La regola principale suggerita per i mesi di marzo e aprile. In altre età compresa tra i 12 e i 16 anni che dal legislatore è sempre quella di pre- parole, a 3 giorni di per marzo e i 3 si astengano dal lavoro nel periodo ferire il lavoro agile (le ultime dispo- giorni previsti per aprile, si vanno ad di sospensione dei servizi educativi sizioni governative prevedono che lo aggiungere ulteriore 12 giorni e dun- per l'infanzia e delle attività didat- smart working sia un vero e proprio que per complessivi 18 gg da utiliz- tiche nelle scuole di ogni ordine e diritto per i figli di minori di anni 14) zare tra marzo e aprile. grado. ove possibile ed in alternativa uti- L’ art. 26 invece stabilisce che il pe- Fuori da questi casi, invece, si potrà, lizzare ferie e permessi già maturati riodo di assenza prescritto dalle au- ad esempio, procedere con: per consentire comunque al lavoratore torità sanitarie per gli immunode- • i licenziamenti disciplinari: per giu- di godere della retribuzione. Al di pressi, lavoratori con patologie sta causa (con l’eccezione dei cui al fuori di questi casi, sono state intro- oncologiche o sottoposti a terapie sal- comma 6 dell’art. 23 e all’art. 47 dotte una serie di misure a sostengo vavita, “in possesso di idonea certifi- comma 2) o per giustificato motivo dei lavoratori tra le quali si segnalano: cazione”, fino al 30 aprile, è equipa- soggettivo; • l’art 23 del d.l 18/2020 che prevede rato al ricovero ospedaliero (con • i licenziamenti dovuti al supera- per l’anno 2020 - e a decorrere dal 5 trattamento economico come da mento del periodo di comporto (ec- marzo- la possibilità di richiedere un CCNL). L'art. 26 del decreto, inoltre, cetto il caso in cui la malattia sia do- permesso di 15 gg (con indennità al prevede che, per i lavoratori del set- tore privato, il periodo trascorso in quarantena con sorveglianza attiva o in permanenza domiciliare fidu- ciaria con sorveglianza attiva sarà equiparato a malattia ai fini del trattamento economico (per il pub- blico al ricovero ospedaliero) e non sarà computabile ai fini del periodo di comporto. In deroga alle disposizioni vigenti, gli oneri a carico del datore di lavoro, che presentano domanda all'ente previden- ziale, e degli Istituti previdenziali con- nessi con le tutele di cui al presente articolo sono posti a carico dello Stato nel limite massimo di spesa di 130 milioni di euro per l'anno 2020. Le disposizioni relative ai permessi (bonus babysitter etc) già previsti per i lavoratori dipendenti dovrebbero tro- vare ulteriore conferma nel Decreto Rilancio già approvato dal Consiglio dei Ministri ma non ancora pubblicato 53

sulla Gazzetta Ufficiale. penale del datore di lavoro che non forzata dell’attività? Ad avviso della • Infine, l’art. 42, comma 2, del d.L. abbia rispettato le norme a tutela scrivente la risposta è negativa. E in 18/2020, al secondo comma, stabilisce della salute e sicurezza sul lavoro. tal senso fanno propendere le varie che nei casi accertati di infezione da Queste responsabilità devono essere misure di sostegno al reddito intro- Coronavirus in occasione di lavoro rigorosamente accertate, attraverso dotte dal Governo (es. per la CIGO saranno considerati infortunio sul la- la prova del dolo o della colpa del da- non è oggi richiesta prova della tran- voro ma non saranno computati ai fini tore di lavoro, con criteri totalmente sitorietà dell'evento né della non im- della determinazione dell'oscillazione diversi da quelli previsti per il rico- putabilità all'imprenditore o ai lavo- del tasso medio per andamento infor- noscimento del diritto alle prestazioni ratori; è possibile richiedere il tunistico. L’Inail con la circolare n. assicurative Inail”. pagamento diretto dell’INPS senza ob- 13 del 3 aprile 2020 ha chiarito che Vediamo, infine. alcune implicazioni bligo di provare le difficoltà finanzia- tale forma di tutela riguarda innanzi- pratiche. rie dell'impresa, l’accesso ai fondi di tutto gli operatori sanitari per i quali • Quali sono i rischi per il datore di solidarietà dell’artigianato è consentito vige “la presunzione semplice di ori- lavoro che, nonostante la previsione indipendentemente dalla regolarità gine professionale, considerata ap- normativa, decida di licenziare il di- contributiva al fondo etc). Ad ogni punto la elevatissima probabilità̀ che pendente per giustificato motivo og- modo tale orientamento parrebbe con- gli operatori sanitari vengano a con- gettivo a causa delle difficoltà eco- fermato anche da alcune pronunce giu- tatto con il nuovo coronavirus”. Rien- nomiche e non ci siano i requisiti per risprudenziali sul punto. Secondo trano comunque in tale ambito di tu- accedere agli ammortizzatori sociali quanto statuito dalla sentenza n. tela tutte quelle attività lavorative che predisposti dal governo? Ad avviso 14419/2019 della Cassazione : “il da- comportano il costante contatto con il della scrivente, nel caso di impugna- tore di lavoro non può unilateralmente pubblico/l’utenza come ad esempio: i zione del licenziamento da parte del ridurre, sospendere l’attività lavora- lavoratori che operano in front-office, lavoratore, il rischio è la condanna alla tiva e, specularmente, rifiutare di cor- alla cassa, addetti alle vendite/banco- reintegra in quanto il giudice potrebbe rispondere la retribuzione, perché se nisti, personale non sanitario operante ritenere nullo il licenziamento in lo fa incorre in un inadempimento all’interno degli ospedali con man- quanto contrario ad una specifica contrattuale, previsto in generale sioni tecniche, di supporto, di pulizie, norma di legge, analogamente a dalla disciplina delle obbligazioni cor- operatori del trasporto infermi, etc. quanto avviene nel caso di licenzia- rispettive, secondo cui il rifiuto di ese- Il rispetto dei protocolli di sicurezza mento comminato durante il periodo guire la prestazione può essere oppo- emanati dalle autorità dovrebbe esen- di maternità o congedo matrimoniale sto da un contraente (nella specie il tare il datore di lavoro da eventuali (dall’inizio del periodo di gestazione datore di lavoro) soltanto se l’altra responsabilità civili e penali. fino al compimento di un anno di età parte (il lavoratore) ometta di effet- Come ribadito dall’Inail nel Comuni- del bambino dal giorno della richiesta tuare la prestazione dovuta, ma non cato pubblicato in data 15 maggio delle pubblicazioni di matrimonio fino già quando questa sia impedita dalla 2020 infatti “Sono diversi i presuppo- ad un anno dopo la celebrazione volontà datoriale unilaterale, salva la sti per l’erogazione di un indennizzo stessa). prova a carico del medesimo della im- Inail per la tutela relativa agli infor- • Il datore di lavoro è tenuto a cor- possibilità sopravvenuta”. Dice ancora tuni sul lavoro e quelli per il ricono- rispondere la retribuzione al lavo- la Cassazione che “in base agli artt. scimento della responsabilità civile e ratore anche nel periodo di chiusura 1218 e 1256 c.c., la sospensione uni- laterale del rapporto da parte del da- tore di lavoro è giustificata, ed eso- nera il medesimo datore dall’obbligazione retributiva, soltanto quando non sia imputabile a fatto dello stesso, non sia prevedibile ed evitabile e non sia riferibile a carenze di programmazione o di organizza- zione aziendale ovvero a contingenti difficoltà di mercato.” In conclusione, per le attività sospese in conseguenza delle disposizioni del Governo il datore di lavoro può so- spendere il dipendente e il correla- tivo obbligo di corrispondere la re- tribuzione per tutto il periodo in cui è imposta la chiusura dell’attività. 54

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SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Il diritto di visita genitori-figli ai tempi del coronavirus Tribunale che vai provvedimento che trovi! I n questo periodo di emergenza sospeso le visite paterne, limitata- fissati e secondo il medesimo calen- diversi Tribunali sono stati mente al periodo emergenziale, dispo- dario. Il Tribunale in questione ha af- chiamati a pronunciarsi sul di- nendo che, nel frattempo, i contatti tra fermato che “il diritto-dovere dei ge- ritto di visita genitori-figli con padre e figlio potevano essere eserci- nitori e dei figli minori di incontrarsi, risultati non sempre conformi. tati mediante videochiamate o Skype nell’attuale momento emergenziale, è Vediamo alcune pronunce. per periodi di tempo eguali a quelli recessivo rispetto alle limitazioni alla Il Tribunale di Milano con provve- dimento del 11.03.2020 ha statuito che “Le disposizioni limitative degli spostamenti per effetto del Coronavi- rus non sospendono il calendario dei tempi di frequentazione genitori/figli, che dunque deve proseguire con le modalità previste dai provvedimenti di separazione/divorzio”. Il Tribunale di Matera, diversa- mente, con provvedimento del 12 marzo 2020, ha sospeso gli incontri padre-figlio ritenendo “contrario al superiore interesse del minore uscire di casa e frequentare luoghi e persone diversi dal proprio domicilio”, e rite- nendo altresì impossibile “prevedere libere frequentazioni tra padre e figlio, in assenza della madre o tantomeno presso il domicilio di quest’ultima” data anche “la tenera età del bambino, le scarse occasioni di incontro tra il padre e il minore e l’elevata conflit- tualità tra i genitori”; e, “anche in considerazione del limitato periodo temporale di sacrificio del rapporto padre-figlio” (all’epoca le limitazioni erano previste sino al 3 aprile). E ancora il Tribunale di Bari con l’ordinanza del 26 marzo 2020 ha 56

circolazione delle persone, legalmente provvedimento del 3.4.2020 ha af- e figli in spazio neutro, ovvero alla stabilite per ragioni sanitarie, a mente fermato la non correttezza della so- presenza di operatori del servizio so- dell’art. 16 della Costituzione, ed al spensione degli incontri tra il padre e cio- assistenziale, disposti con prov- diritto alla salute, sancito dall’art. 32 i figli, che secondo i Servizi Sociali vedimento giudiziale, sono sostituiti Cost.”, nonché che “non è verificabile, potevano essere sostituiti da video- con collegamenti da remoto che per- che nel corso del rientro il minore chiamate, a causa della diffusione del mettano la comunicazione audio e vi- presso il genitore collocatario, se il coronavirus.Il Tribunale ha ritenuto deo tra il genitore, i figli e l’operatore minore, sia stato esposto a rischio sa- che il Servizio tutela minori non aveva specializzato, secondo le modalità in- nitario, con conseguente pericolo per “il potere di compromettere il diritto dividuate dal responsabile del servizio coloro che ritroverà al rientro presso di visita padre/figli, motivando la de- socio-assistenziale e comunicate al l’abitazione del genitore collocata- cisione per l’emergenza Covid-19, ed giudice procedente. Nel caso in cui rio”. Per il Tribunale in questione, in una decisione giurisprudenziale in tal non sia possibile assicurare il colle- altre parole, il diritto-dovere dei geni- senso sarebbe parimenti contra legem, gamento da remoto gli incontri sono tori e figli di incontrarsi soccombe di a maggior ragione, quando , come nel sospesi”. fronte alla tutela della salute del mi- caso, esaminato non sussistevano ele- E ancora problemi nelle visite geni- nore e dei terzi. menti di pregiudizio nel consentire le tori-figli sono sorti anche durante il E ancora il Tribunale di Vasto con visite del genitore nei confronti dei fi- periodo pasquale. Il Tribunale di decreto del 2 aprile 2020 ha rigettato gli”. Roma è stato chiamato a pronunciarsi la richiesta avanzata da un padre di In relazione a tale pronuncia segna- sul caso di una madre separata che potere portare a casa con sé la propria liamo che la Legge 24 aprile 2020, n. trovandosi in vacanza in Trentino si è figlia e gli ha riconosciuto di avere 27, di conversione del D.L. 18/2020 rifiutata di riportare il figlio di 6 anni video chiamate con la figlia senza li- ha inserito all'articolo 83 il comma 7 a Roma, dove lo attendeva il padre. miti di durata, nella fascia oraria com- bis che così recita: “Salvo che il giu- La madre ha sostenuto che “le pas- presa tra le 14.30 e le 21.30. dice disponga diversamente, per il pe- seggiate nei boschi e le prime espe- Nuovamente di diverso avviso il Tri- riodo compreso tra il 16 aprile e il 31 rienze in bicicletta avrebbero giovato bunale di Busto Arsizio che con maggio 2020, gli incontri tra genitori al figlio molto più delle ristrettezze di un appartamento in città”. Il Tribunale di Roma con l’ordi- nanza 07.04.2020 ha riaffermato il di- ritto del padre di tenere con sé il figlio nel rispetto del calendario di visite che prevedeva che il bambino trascorresse la Pasqua con il padre ed ha così sta- tuito: “La frequentazione padre-figlio non espone il minore ad alcun rischio, che non sia quello generale legato all’emergenza sanitaria, anzi la città di Roma appare meno rischiosa ri- spetto al Trentino Alto Adige, che è più vicino alla Lombardia e al Veneto, regioni maggiormente colpite dall’e- pidemia da Covid-19”. Anche in questo momento di difficoltà non sono dunque mancate liti “fami- liari” e la pandemia è stata in taluni casi palesemente strumentalizzata da uno dei due genitori per impedire al- l’altro di vedere e frequentare i figli. Le variegate pronunce non hanno poi certamente aiutato a sopperire o miti- gare le controversie insorte. Il nostro invito ai coniugi e ai genitori per evi- tare dispendiose controversie rimane dunque, ancora una volta, quello di sempre: che si usi un po’ di buon senso! 57

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] D omanda. Sono possibili mini. Nella realtà, si è assistito accordi con il condominio spesso ad un diritto \"fai da te e crea- sull'utilizzo del lastrico so- tivo\" che ha portato a contenziosi lare condominiale? dannosi e dispendiosi per tutti, oltre Risposta. Recentemente la Suprema a \"minare\" la serenità condominiale corte è intervenuta in merito con sen- per anni. tenza, a sezioni Unite civili, il 30 aprile 2020 n. 8434 stabilendo che lo Domanda. Le multe ai minorenni pos- schema contrattuale a cui riferire il sono essere contestate ai genitori? contratto con il quale le parti abbiano Risposta. I minorenni non possono inteso attribuire al loro accordo effetti essere assoggettati a sanzione ammi- reali è quello del contratto costitutivo nistrava. Pertanto, qualora la viola- di un diritto di superficie, il quale at- zione del codice della Strada sia com- tribuisce all'acquirente la proprietà su- messa da un minore, la contestazione perficiaria dell'impianto installato sul andrà effettuata ai genitori. Solo questi lastrico solare; può essere costituito ultimi (o chi è tenuto alla sorveglianza per un tempo determinato e può pre- del minore) potranno essere qualificati vedere una deroga convenzionale alla come veri \"trasgressori\" perché non regola che all'estinzione del diritto per hanno impedito al minore di violare scadenza del termine il proprietario le norme. Questo è quanto emerge del suolo diventa proprietario della dalla sentenza del giudice di pace di costruzione. Il contratto con cui un Terracina (dott. Pietro Tudino n. condominio costituisca in favore di 619/2019), che ha accolto l'opposi- altri un diritto di superficie, anche zione di un conducente avverso il ver- temporaneo, sul lastrico solare del fab- bale di contravvenzione elevato dalla bricato condominiale, finalizzato al- polstrada ex articolo 173 C.d.S. l'installazione di un ripetitore, o altro Nel caso concreto, l'opponente conte- impianto tecnologico, richiede l'ap- stava l'illegittimità della sanzione ele- provazione di tutti i condomini. Per- vata nei suoi confronti poiché all'e- tanto, il proprietario che avesse una poca della rilevazione era minorenne simile intenzione, sarebbe oppor- e come tale non titolare di una auto- tuno che ne parlasse dapprima con noma legittimazione passiva che sa- il proprio amministratore e che, suc- rebbe spettata invece ai genitori. cessivamente, l'argomento sia inse- Dopo l'istruttoria, il giudice gli dà ra- rito nell'ordine del giorno della gione; tale impostazione, del resto, è prima assemblea condominiale utile supportata dalla giurisprudenza della per discuterne con gli altri condò- cassazione che in varie sentenze (tra 58

le molte: n. 572/1999, n. 4286/2002), Domanda. In sede di vendita immo- non può essere contenuto nei già men- ha affermato come nel caso di viola- biliare, sono possibili clausole di re- zionati, non potendo questi importare zione commessa dal minore debba strizione del diritto sulla proprietà limitazioni delle facoltà comprese nel essere redatto «immediatamente il condominiale? diritto di proprietà dei condomini sulle verbale di accertamento e successi- Risposta. Le pattuizioni, contenute porzioni del fabbricato appartenenti vamente di contestazione». nell’atto di acquisto di un’unità im- ad essi in esclusiva (in particolare sen- E tale contestazione «deve essere ef- mobiliare compresa in un edificio con- tenza trib. Piacenza 28 febbraio 2020 fettuata nei confronti dei soggetti te- dominiale, che comportino restrizioni n. 142). nuti alla sua sorveglianza, considerati delle facoltà inerenti alla proprietà Al quesito in passato non è stata data e chiaramente qualificati nel verbale esclusiva dei singoli condomini ov- ancora una risposta univoca dalla giu- come effettivi trasgressori in quanto, vero di quelle relative alle parti con- risprudenza. La tesi qui condivisa è ai sensi dell'art. 2 della l. n. 689/81, dominiali dell’edificio, devono essere quella di liceità di una simile clausola hanno consentito o non hanno impe- espressamente enunciate, atteso che il contrattuale, in forza di giurisprudenza dito al minore soggetto alla loro sor- diritto del condomino di usare, di go- formatasi in data anteriore all'introdu- veglianza di violare una norma del co- dere e di disporre di tali beni può es- zione della modifica dell'articolo 1138 dice della strada». sere convenzionalmente limitato sol- del Codice civile in materia di rego- tanto in virtù di negozi che pongano lamenti condominiali. Secondo la Cas- in essere servitù reciproche, oneri reali sazione (sentenza 3705/2011) il di- o, quanto meno, obbligazioni propter vieto di tenere negli appartamenti i rem. Conseguentemente, sono invalide comuni animali domestici non può es- quelle clausole contrattuali che, con sere contenuto negli ordinari regola- formulazione del tutto generica, limi- menti condominiali, approvati dalla tano il diritto dei condomini di usare, maggioranza dei partecipanti, poiché godere o disporre dei beni condomi- tali regolamenti non possono limitare niali e attribuiscano all’originario pro- le facoltà comprese nel diritto di pro- prietario il diritto non sindacabile di prietà dei condomini sulle porzioni del apportare modifiche alle parti comuni, fabbricato appartenenti ad essi in ritenuto pure trasmissibile agli acqui- esclusiva. renti dei singoli appartamenti. Le clausole del regolamento condo- Prima di effettuare acquisti immobi- miniale che impongono limitazioni ai liari, sarebbe opportuno rivolgersi a poteri e alle facoltà spettanti ai condò- consulenti legali qualificati che vi ren- mini sulle parti di loro esclusiva pro- dano ben consapevoli di ciò che state prietà incidono sui diritti dei condò- acquisendo. Tenete presente che il mini, venendo a costituire su queste notaio ha l'obbligo di verificare le ultime una servitù reciproca (Cassa- trascrizioni pregiudizievoli (es. zione 13164/2001). Ne consegue che quelle bancarie), ma non di entrare tali disposizioni hanno natura contrat- nel merito delle singole clausole, e tuale, in quanto vanno approvate e l'agente immobiliare di mettere solo possono essere modificate con il con- in contatto il venditore con il com- senso unanime dei comproprietari, do- pratore (nel caso l'incontro si rea- vendo necessariamente rinvenirsi nella lizzasse, scatta la provvigione). En- volontà dei singoli la fonte giustifica- trambe le figure non sono obbligate a trice di atti dispositivi incidenti nella dare consulenza giuridica, non preve- loro sfera dendolo il loro ruolo e non avendo pe- giuridica. Una simile interpretazione raltro competenze specifiche sul legittima il divieto se contrattualmente punto. convenuto tra le parti locatrice e con- duttrice. Domanda. Sono amante degli ani- Come sempre, sarebbe opportuno in mali: nel Regolamento Condominiale sede di contrattazione tra le parti (pro- vi può essere il divieto di introduzione prietario e conduttore), essere molto di animali domestici negli apparta- chiari per evitare poi in futuro pro- menti? blemi e contenziosi legali. Risposta. In tema di regolamenti con- dominiali, il divieto di tenere negli ap- Fonti: Il Sole 24 Ore, Consulente partamenti i comuni animali domestici Immobiliare e smart lex 24. 59

SETTORE AVV. BEATRICE BERTILEGALE Delegazione UPPI Imola Vivere in condominio in periodo di coronavirus C onvivere in questo periodo Un altro ambiente in cui osservare le da parte dei condomini, purché ven- con il coronavirus non è norme di comportamento è quello del gano, anche in questo caso, rispettate semplice, soprattutto all'in- giardino condominiale che durante le regole generali circa un uso uguale terno dei contesti condo- il periodo della quarantena più stretta da parte di tutti. La prima norma da per molti è stata l'oasi in cui poter fare rispettare è il divieto di assembra- miniali. due passi e respirare all'aria aperta. mento che in ogni caso impedisce an- Quindi distanziarsi e scendere solo che ai bambini di giocare insieme o Ecco allora un breve vademecum: con guanti e mascherina sono solo al- di parlarsi a distanza ravvicinata. Vale cune delle premesse indispensabili per quindi il divieto di riunirsi in gruppo In caso di raccomandate, pacchi in godere di un po’ d’aria. Il cortile e/o o di invitare amici e/o conoscenti: a giardino condominiale è inteso come questo punto, potrebbe servire una re- base al Dl 18/2020, sino al 30 giugno, spazio privato accessorio della propria golamentazione “turnaria” a cui non abitazione e dunque ben usufruibile si sarebbe mai pensato di dover ricor- gli operatori postali procedono alla senza timore di violare le restrizioni rere. previste da ordinanze nazionali e/o lo- Virus o meno vale sempre ed a mag- consegna mediante preventivo accer- cali, diventa a questo punto strategico gior ragione il principio del buonsenso per lo svolgimento di attività all'aperto e del rispetto! tamento della presenza del destinatario o di persona abilitata al ritiro (citofo- nando), senza raccoglierne la firma e con successiva immissione dell'invio nella cassetta, in portineria o luogo indicato dal destinatario. La firma è apposta dall'operatore postale sui do- cumenti di consegna in cui è attestata anche la modalità di recapito; L'ascensore si prende uno alla volta non toccando le pareti ma limitandosi solo al contatto di pulsantiera ed even- tuali maniglie. Subito dopo procedere al lavaggio delle mani. In caso di guasti all'interno della propria abitazione che rendano ne- cessario l'intervento di un tecnico (es. elettricista, idraulico etc.) vanno adot- tati i dispositivi di protezione indivi- duale e rispettata la distanza di sicu- rezza. Altra indicazione è quella di arieggiare aprendo le finestre durante l’attività di riparazione e pulire con acqua e sapone le parti interessate alla riparazione (se è possibile) subito dopo l’intervento. 60

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE Il servizio di gestione del Proroga del contratto di locazione contratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competente Verifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate; del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competente secondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazioni e rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori - calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà) - calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R. - versamento dell’imposta tramite banca o posta; - predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione - comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilino Chiama per fissare il tuo appuntamento.

SETTORE AVV. GIUSEPPE PETIX LEGALE Consulente Legale Bologna Delegazione Rastignano/Pianoro (Bo) Omessa convocazione di un condomino all’assemblea L e decisioni per la gestione di normativa e quindi valide ed efficaci. • che tutti i condomini siano stati “re- un condominio vengono La normativa di riferimento, per il golarmente” convocati (in sostanza, prese dai suoi partecipanti (i caso in questione, è data dall’art. 1136 si pone la questione del rispetto delle condomini) convocati dal- del codice civile, il quale così dispone: modalità di convocazione degli stessi); “l’assemblea non può deliberare, se • i condomini devono aver diritto alla l’amministratore (o, nei casi previsti non consta che tutti gli aventi diritto partecipazione di tale assemblea (in sono stati regolarmente convocati”. sostanza, si pone la questione su chi dall’art. 66 delle disposizioni di attua- In sostanza tale disposizione condi- può/poteva partecipare). ziona il potere dell’assemblea di de- Successivamente, nel caso emerga zione del Codice civile, da alcuni con- liberare solamente alla presenza di che non siano state rispettate le con- alcune condizioni: dizioni, l’amministratore dovrà chie- domini) in apposita assemblea. Nel corso della “vita” di un condomi- nio, può accadere, tuttavia, che un condomino non venga convocato ad un’assemblea (e ciò per i più svariati motivi che vanno dalla semplice di- menticanza ad un vizio delle modalità di convocazione sino, addirittura, ad una precisa scelta … magari perché si ritiene che tale condomino sia in conflitto di interessi con il condominio e quindi non abbia nemmeno il diritto di partecipare alla stessa) e che l’as- semblea deliberi comunque sulle questioni all’ordine del giorno. In tale fattispecie, potrà/dovrà l’am- ministratore dare esecuzione alla delibera in ottemperanza dei dettami del primo comma, n. 1, dell’art. 1130 del Codice civile (“L’amministratore … deve: 1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea …”)? Innanzitutto, l’amministratore, per decidere se portare o no ad esecuzione la delibera, dovrà, porsi la questione se in tale occasione l’assemblea aveva o no la facoltà di deliberare, in quanto egli è tenuto a portare ad esecuzione solo delibere emesse nel rispetto della 62

dersi quali possano essere le conse- di regola, al condomino almeno cin- sia, eventualmente l’usufruttuario e, guenze per una delibera presa in que giorni prima); solo in casi particolari, anche l’inqui- violazione del dell’art. 1136 c.c. e se • completo (cioè presenti tutti conte- lino (vedasi l’art. 10 della L. n. 392/78). tale delibera debba e/o possa essere nuti richiesti, quali: indicazione spe- Ulteriormente potremmo qui segna- comunque eseguita (in sostanza, si cifica dell’ordine del giorno, il luogo lare che, recentemente, il Tribunale di pone la questione della validità ed ef- e la data e l’orario della riunione); Roma (Sent. del 26 febbraio 2019 n. ficacia della delibera presa in viola- • comunicato con i mezzi indicati 4350) ha esaminato il caso del con- zione del predetto articolo). (cioè tramite fax, raccomandata, PEC domino in conflitto di interessi, enun- Vediamo tali questioni. o consegnato a mani del condomino ciando il principio che “… in sede di stesso) … in relazione a tale ultimo assemblea condominiale vanno appli- Modalità di convocazione dei requisito preme tuttavia segnalare che cate, quanto al computo della mag- condomini comunque la giurisprudenza ha già gioranza, le norme dettate in materia I condomini vengono convocati fa- avuto modo di esporre ed applicare il di società relativamente al conflitto di cendo loro pervenire un “avviso di principio secondo cui, nonostante la interessi del socio con conseguente convocazione” nel rispetto dell’art. normativa attualmente vigente preveda esclusione dal diritto di voto di 66 delle disp. att. al c.c., che al ben definiti e tassativi modi di comu- quest’ultimo. La mancata convoca- comma terzo così dispone: “L’avviso nicazione dell’avviso di convocazione, zione del condomino in conflitto d’in- di convocazione, contenente specifica se è il condominio stesso a richiedere teressi non determina l’invalidità della indicazione dell’ordine del giorno, la comunicazione attraverso un mezzo deliberazione in quanto il medesimo deve essere comunicato almeno cin- informale, quale ad esempio la sem- non avrebbe potuto comunque parte- que giorni prima della data fissata plice e-mail (posta elettronica ordina- cipare al voto”. per l’adunanza in prima convoca- ria) e non avendo il medesimo indicato zione, a mezzo posta raccomandata, anche un indirizzo PEC, la convoca- Conseguenze dell’omessa convo- posta elettronica certificata, fax o tra- zione deve ritenersi avvenuta regolar- cazione (questione della validità o mite consegna a mano e deve conte- mente (vedasi Corte d’Appello di Bre- meno della delibera) e conclusioni nere l’indicazione del luogo e dell’ora scia, sez. II, 3 gennaio 2019 n. 4). La giurisprudenza è stata per lungo della riunione …” tempo divisa nel ritenere la delibera Quindi, sotto questo aspetto, per una L’avente diritto a partecipare nulla (e quindi impugnabile in ogni regolare convocazione è necessario all’assemblea tempo e da chiunque) oppure solo an- che l’avviso di convocazione sia: Ricordiamo che hanno diritto alla par- nullabile (con l’effetto di divenire va- • tempestivo (cioè sia fatto pervenire, tecipazione i proprietari, e nel caso vi lida ed efficace se non impugnata dal condomino assente entro i trenta giorni dalla comunicazione al mede- simo del verbale di assemblea conte- netene la delibera). Le Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 4806/05) avevano posto fine al contrasto propendendo per la annullabilità della delibera; so- luzione poi adottata dall’art. 66 delle disp. att. del cod. civ. così come mo- dificato dalla L. n. 220 del 2012, il quale così oggi dispone: “… In caso di omessa, tardiva o incompleta con- vocazione degli aventi diritto, la deli- berazione assembleare annullabile … su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. Pertanto, l’amministratore potrà e dovrà comunque eseguire la deli- bera in assenza di impugnazione nei prescritti trenta giorni del condomino assente per non essere stato regolar- mente convocato. Diversamente, in caso di impugnazione entro i termini di legge, il giudice annullerà la deli- bera. 63

SETTORE AVV. MARCO PERRINA LEGALE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Vizi e difetti riscontrati nelle opere effettuate sui beni condominiali N el momento in cui l’ammi- Di norma, soprattutto per le opere di appaltata, con la dovuta diligenza tec- nistratore di condominio un certo rilievo, oltre ai condomini ed nica specifica della sua professiona- conferisce l’incarico ad un all'impresa appaltatrice, vi sono altre lità. soggetto (di norma un’im- figure che ricoprono posizioni rile- Il progettista è colui che redige il pro- vanti nell'appalto, ovvero il direttore getto dell'opera oggetto del contratto presa) di effettuare opere di un certo dei lavori e il progettista. di appalto (non di rado il progettista Il direttore dei lavori è il professionista ricopre poi anche il ruolo di direttore rilievo sui beni condominiali, sorge incaricato dal condominio per vigilare dei lavori). sul regolare svolgimento dell'opera da Al termine dei lavori l'amministratore un contratto d’appalto. parte dell’impresa appaltatrice e, per- deve verificare ed esaminare che gli tanto, ha il dovere di individuare e far stessi siano stati eseguiti secondo le Benché non sia richiesto dalla legge, eliminare tutte le eventuali carenze direttive impartite e contrattualmente progettuali, che impediscono la rea- pattuite. è consigliabile che il contratto d'ap- lizzazione “a regola d'arte” dell'opera Talvolta accade che la verifica sud- palto rivesta la forma scritta (che può rimanere una semplice scrittura pri- vata, non essendo a fortiori richiesta alcuna registrazione), poiché l’am- piezza delle variabili, degli imprevisti e delle responsabilità conseguenti al rapporto giuridico in esame è tale da richiedere un’elevata certezza quan- tomeno in relazione all’oggetto del contratto, alla modifica dello stesso ed alle conseguenze in caso di ina- dempimento. L'appalto è quel contratto mediante il quale una parte, ovvero l'appaltatore, assume l'obbligo di eseguire un'opera con la propria organizzazione di mezzi e assumendo la gestione a proprio ri- schio. L’incarico all’appaltatore è conferito dal committente, che nel caso di specie è l'amministratore nell’alveo delle pro- prie competenze esclusive o a seguito di specifica delibera dell’assemblea dei condomini, qualora l’oggetto del contratto lo richieda. 64

detta non evidenzi alcuna difformità zione di braghe, la mancata costru- • l'accertamento che la modalità del- o alcun vizio, che però si palesa solo zione di pozzetti di ispezione che ha l'esecuzione della stessa sia conforme successivamente. causato il cedimento del piano di posa al capitolato e/o alle regole della tec- In alcuni casi, tali vizi possono essere dell'appartamento; nica; qualificati come gravi e la tutela pre- • l'insufficiente portata delle condotte • l'adozione di tutti i necessari accor- disposta dalla legge risulta essere idriche; gimenti tecnici volti a garantire la rea- quella disciplinata dall’art. 1669 c.c. • la rottura o deformazione delle co- lizzazione dell'opera, segnalando al- I gravi difetti enunciati dall'art. 1669 lonne montanti di scarico delle acque l'appaltatore tutte le situazioni cod. civ. sono stati identificati dalla nere; anomale e gli inconvenienti che si ve- giurisprudenza con una lettura via via • errata posa di elementi secondari rificano in corso d'opera. sempre più estensiva. (come ad esempio rivestimenti, pavi- Se, quindi, l'opera non è stata corret- Si può, pertanto, sintetizzare un elenco menti ecc.). tamente eseguita, il direttore dei lavori (comunque non esaustivo, proprio per Rientra nelle competenze ex art. 1130, sarà chiamato a rispondere dei danni la sua formazione giurisprudenziale) comma 4, cod. civ. dell’amministra- cagionati al condominio in solido con di quei vizi che, anche laddove non tore agire in giudizio (pertanto, anche l'impresa che ha eseguito material- pregiudichino la sicurezza o la stabilità senza alcuna delibera condominiale), mente i lavori. dell'edificio, siano tali da compromet- al fine di vedere tutelati i legittimi di- Lo stesso valga per il progettista reo terne la conservazione, causando un ritti del committente, chiedendo l’eli- di aver redatto un progetto inadeguato apprezzabile danno alla funzione eco- minazione dei vizi o il risarcimento dal quale scaturiscono i vizi rilevati. nomica dell'immobile o una menoma- dei danni. Tale responsabilità, ovvero quella dei zione della possibilità di normale go- Per quanto riguarda la responsabilità soggetti che hanno contribuito alla dimento dello stesso. In particolare, per gravi difetti, la giurisprudenza ha realizzazione dell’opera, si estende sono stati ricompresi in questi vizi: conferito all'amministratore la legitti- sino a quei soggetti che hanno profuso • i difetti delle strutture portanti; mazione ad agire anche per i singoli la propria prestazione anche solo in • le infiltrazioni d'acqua o di umidità appartamenti, interpretando estensi- preparazione dei lavori eseguiti dal- per difetto di copertura dell'edificio; vamente la norma appena enunciata, l’impresa (per es. un geologo che ab- • l'impiego di materiali difettosi nella ovvero ritenendo che i suindicati atti bia compiuto gli studi preliminari sul costruzione di solai, del tetto, dei la- conservativi siano anche quelli diretti terreno al fine di calcolare la tipologia strici di copertura tali da provocare a salvaguardare i diritti concernenti di fondamenta da realizzare). infiltrazioni d'acqua all'interno degli l'edificio condominiale interamente Possiamo concludere evidenziando appartamenti o alle strutture interne considerato, poiché spesso i vizi ri- come tale responsabilità risulti essere condominiali; sultano inscindibili fra proprietà co- solidale fra i soggetti suindicati e di • il distacco del rivestimento del muro, mune e proprietà privata. natura extracontrattuale. la caduta di intonaco e i vizi di realiz- Per quanto attiene i soggetti onerati La responsabilità solidale fa sì che nei zazione dei muri perimetrali; della responsabilità ex art. 1669 c.c., confronti del danneggiato tutti i sog- • la mancata o insufficiente costru- la giurisprudenza di questo ultimo de- getti rispondano direttamente per l’in- cennio si è assestata sull’orientamento tero danno, che quindi possono essere che include oltre all’impresa appalta- chiamati a soddisfare singolarmente trice anche tutti quei soggetti che per il totale (pensiamo al caso di hanno collaborato alla realizzazione un’impresa fallita o cancellata: in que- dell’opera. sto caso il condominio potrebbe azio- La Suprema Corte, per esempio, ha nare la causa anche solo contro il di- ripetutamente affermato che il diret- rettore lavori per la totalità del danno). tore dei lavori, essendo chiamato a L’inquadramento della responsabilità svolgere la propria attività in situa- ex art. 1669 c.c. nella categoria extra- zioni che prevedono l'impiego di par- contrattuale comporta che la richiesta ticolari e peculiari competenze tecni- di risarcimento danni possa essere at- che, deve usare nei compiti a lui tivata non solo dal committente, ma assegnati non la normale diligenza, anche dai suoi aventi causa (ovvero ma una diligenza particolare, stretta- per esempio anche i successivi acqui- mente correlata all'attività prestata. renti degli immobili, i quali pur non Rientrano, quindi, nelle sue obbliga- essendo parti dell’originario contratto zioni: di appalto avente ad oggetto le opere • l'accertamento della conformità e viziate, hanno il diritto di richiedere della progressiva realizzazione dell'o- il risarcimento dei danni subiti per i pera al progetto; vizi). 65

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna COVID 19: disdetta viaggi e prenotazioni. Voucher o rimborso? A causa dell’emergenza Co- viaggi “ tutto compreso”, ma al fine dacons, è stata attivata presso l’Antitrust ronavirus, pacchetti turi- di tutelare il consumatore. Più di una procedura per pratica commerciale stici, alberghi prenotati, recente l’articolo 12 della Direttiva scorretta, della quale ancora non si sa viaggi, biglietti di aerei, Ce 2015/2302, ribadisce che l’orga- nulla. nizzatore deve garantrire al consuma- Se, invece, l’annullamento partiva dal treni, bus a lunga percorrenza e navi tore il rimborso integrale di quanto tour operator, il viaggiatore poteva a- già pagato. sono stati annullati. Cosa è successo Dal punto di vista tecnico, inoltre, l’articolo 28 del Dl 9/2020 prevede alle somme già anticipate da chi aveva l’ipotesi in cui sia il viaggiatore a chiedere l’annullamento del viaggio, in programma un viaggio? dandogli la possibilità di ottenere il rimborso. Nel periodo comprendente il cosiddetto Diverso è il caso in cui il viaggio sia annullato dalla stessa agenzia viaggi “lockdown”, e con riferimento a viaggi a causa dell’emergenza sanitaria. In questo ultimo caso, chi ha già anticipato prenotati nel periodo precedente, in- le somme è tenuto a restituirle al cliente, non potendo trattenerle inde- tercorrente o immediatamente succes- bitamente. Si tratta, infatti, giuridica- mente parlando, di risoluzione per ssivo allo stesso, vi è stato e vi è causa di forza maggiore e la scelta, in questi casi, non dovrebbe essere ri- ancora una protesta dei turisti e viag- messa all’organizzatore del viaggio. In realtà, la legislazione di emergenza giatori, che pretendono la restituzione ha cercato di salvare dalla grave crisi economica i tour operator, così che integrale dei soldi anticipati per il nel decreto di marzo se il rimborso veniva richiesto dal viaggiatore, l’unica viaggio e gli operatori turistici, che possibilità per lo stesso era quella di ottenere un voucher, corrispondente inceve propongono voucher sostitutivi. al valore del viaggio, e utilizzabile entro dodici mesi dall’ emissione. A tal proposito, cerchiamo di fare or- A seguito di una segnalazione del Co- dine a livello normativo: il Dlgs n.79/2011 (Codice del Turismo), che ha recepito la direttiva 2008/122/CE e viene richiamato dallo stesso Dl 9/2020, richiama nell’articolo 41 pro- prio i casi di impossibilità ad effettuare il viaggio causati da emergenze sani- tarie. Con ciò, stabilendo che il con- sumatore ha diritto al rimborso senza penalità. Inoltre, la direttiva comunitaria n. 314/90/CEE, al ventiduesimo articolo, aveva già precisato che gli Stati membri devono avere la facoltà di adottare disposizioni più severe in materia di 66

vere il rimborso in denaro. una fase interpetativa, al fine di capire già previsto eventualità simili, preve- Nel frattempo, la Commissione Eu- cosa accadrebbe, da un punto di vista dendo soluzioni più sfavorevoli per il ropea ha sempre mantenuto una posi- giuridico, se il termine di sessanta consumatore, Pur essendo, peraltro, zione a favore del viaggiatore, riba- giorni non venisse rispettato. una normativa introdotta proprio con dendo che la normativa europea sarebbe Se, invece, è stato acquistato un bi- lo scopo primario di proteggere proprio rimasta in vigore. glietto aereo o del treno, o per una chi ha dovuto rinunciare ad un viaggio In sede di conversione del decreto nave o un soggiorno e non si può o ad una vacanza a causa della pande- Legge in Legge e, più precisamente, partire a causa dell’emergenza sanitaria, mia. nella Legge n. 27/2020 (articoli 88 e cosa accade? L’articolo 1463 del Co- È recentissima la notizia per cui, no- 88 bis) ha eliminato la possibilità di dice Civile, prevede il rimborso del nostante la conversione in Legge, le scelta in caso di annullamento del biglietto, trattandosi di una impossibilità scelte legislative del nostro Governo viaggio da parte del tour operator, sopravvenuta che non dipende da colpa che consente alle compagnie aeree e sancendo come unica possibilità, sia del viaggiatore. Va aggiunto che la ai tour operator di non rimborsare i nel caso in cui il viaggio venga an- maggior parte delle compagnie aeree viaggi annullati causa COVID 19 sono nullato dal viaggiatore, che nel caso o ferroviarie è rimasta allineata alle contrarie alle norme europee, tanto venga annullato dal tour operator, norme europee, prevedendo per il che, se l’Italia non cambierà le regole quella di emissione di un voucher del viaggiatore anche l’opzione rimborso. introdotte per la prima volta con il valore di quanto anticipato. La Commissione europea, con la co- decreto del 2 marzo 2020, la Corte Nella Legge di conversione, peraltro, municazione dello scorso 18 marzo Europea aprirà una procedura di in- il termine di emissione del voucher è (quindi in piena emergenza per il Co- frazione a carico del nostro Paese. Il stato aumentato a sessanta giorni (trenta ronavirus), ha precisato che i Regola- Governo ad oggi ha tempi sino alla giorni per avere il rimborso dai fornitori menti UE oggi in vigore lasciano al data del 28 maggio per fugare ogni e trenta per consentire l’emissione del passeggero la scelta tra la richieta del dubbio di legalità prendendo le misure voucher). Ci si chiede, quindi, se do- rimborso del prezzo o il voucher so- adeguate, ovvero cambiando la Legge vessero trascorrere i sessanta giorni e stitutivo. e lasciando ai consumatori la possibilità non si riuscisse ad ottenere il voucher, Ci si è chiesto, quindi, se una legisla- di optare tra il rimborso del viaggio cosa si configurerebbe? Al momento zione di emergenza possa derogare cancellato e il recupero dello stesso ci si trova, da questo punto di vista in ad una direttiva comunitaria, che aveva con ul voucher. La Commissione eu- ropea, in una lettera formale inviata al Governo, ha sottolineato che le nu- merose cancellazioni di viaggi causate dal COVID “hanno portato ad una in- sostenibile mancanza di liquidità ed entrate per il settore dei traposti e, pur comprendendo il bisogno di so- stenere l’industria del turimo, ha con- cluso sostenendo che la Unione Eu- ropea debba preservare i diritti dei viaggiatori e dei passeggeri.Molti cit- tadini, infatti, a causa della mancanza del lavoro e della crisi economica i- nevitabilmente verificatisi, hsnno perso significative parte delle entrate ed è giusto che, questi ultimi possano essere liberi di scegliere tra l’emissione di un voucher per il viaggio non effettuato, o il rimborso in denaro. Onde evitare lo sviluppo di eventuali contenziosi, si auspica, dunque, un correttivo che consenta all’industria del turismo di ottenere gli aiuti ne- cessari, ma che consenta altresì al cit- tadino di ottenere la liquidità di cui ha bisogno, vista l’oggettiva impossi- bilità di effettuare il viaggio o la va- canza prenotata. 67

SETTORE AVV. LORENZO COTTIGNOLI LEGALE Presidente LAIC - Lega Amministratori Immobiliari Condominiali Presidente UPPI Modena L’Assemblea Condominiale in videoconferenza. Teoria e pratica È possibile una riunione senza rischi per la salute e senza (troppi) rischi di impugnazione? I l divieto di assembramento ed della gestione ordinaria e straordinaria sibilità di tenere assemblee in video- il distanziamento sociale di del Condominio - e dunque l’appro- conferenza, utilizzando quelle piat- questi mesi hanno material- vazione dei bilanci, con esso il flusso taforme che per molti di noi sono di- mente impedito, tra le tante at- di cassa del pagamento delle rate con- venute familiari, in questi mesi, per tività, la convocazione di assemblee dominiali, il saldo dei fornitori ed il riunioni di lavoro a distanza, o anche condominiali. Nel tentativo di trovare mantenimento in essere dei servizi solamente per la didattica on line de- soluzioni che, evitando rischi per la comuni - gli studiosi della materia gli studenti. salute, garantissero la prosecuzione condominiale hanno ipotizzato la pos- Anche se non vi è una norma speci- 68

fica che le preveda, non vi è giuri- U.P.P.I. sprudenza sul punto e la dottrina ap- PROVINCIALE pare ancora incerta, da quanto sap- piamo, alcuni (coraggiosi?) MODENA amministratori sono pioneristica- mente già passati dalla teoria alla pra- Viale Giuseppe Verdi, 29/31 - 41124 Modena tica, e hanno convocato assemblee on Numero Verde 800 200 059 line, sembrerebbe, con ampia soddi- sfazione e con numerosa partecipa- www.uppimodena.it - [email protected] zione dei condòmini interessati. Certamente, tuttavia, tale scelta com- SERVIZI PER GLI ASSOCIATI: porta, da un lato, e sotto l’aspetto pra- tico, un importante lavoro preparato- • Contratti di locazione abitativa e commerciale rio da parte del professionista, il quale - redazione e assistenza alla stipula dovrà contattare i singoli condòmini - ricerca inquilino con selezione reddituale non solo per verificare la loro dispo- - cessioni, subentri e risoluzioni nibilità ad utilizzare tale nuova forma - calcolo canone concordato di riunione e l’effettiva possibilità di - registrazioni, proroghe e rinnovi parteciparvi mediante strumenti infor- - gestione scadenziario, istat e tassazione matici (smartphone, tablet, pc), ma • Servizio convenzionato di agenzia immobiliare anche istruirli sulle modalità tecniche • Consulenza legale, fiscale, tecnica e notarile di partecipazione. Dall’altro lato, e • Amministrazioni condominiali sotto l’aspetto giuridico, vi sono delle • Albo fornitori convenzionati cautele da adottare in relazione alle • Consulenze su mutui e polizze assicurative varie fasi della riunione che proviamo • Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni qui a passare in rassegna. • Dichiarazioni di successione • Sportello C.A.F (Imu, Isee, Red, Mod. 730, Unico) Convocazione La legge prevede quattro specifiche Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!! modalità di invio della convocazione (fax, raccomandata a/r, pec, consegna a mani), ma è uso diffuso che il con- domino autorizzi l’amministratore ad inviarla via email e, ove vi sia prova scritta di tale autorizzazione, tale forma è considerata lecita dalla giu- risprudenza. Il luogo della convocazione dovrà es- sere quello, virtuale, della piattaforma informatica, riportandosi nella con- vocazione il link di accesso alla stessa, con relativo numero identifi- cativo (ID) della “stanza” e pas- sword, così da consentire la parteci- pazione solamente agli aventi diritto. Si badi che l’assemblea dovrà essere sempre chiamata in prima e seconda convocazione, rispettando i termini di legge. Accesso ad internet Costituisce certamente quell’aspetto della tematica che raccoglie le mag- giori obiezioni, forse più da parte di chi ha necessità di acquisire un’abi- tudine che non la impossibilità di

fruirne. Vero è che l’attuale emer- e trasmessa telematicamente sulla verbale, l’utilizzo di mezzi di espres- genza epidemiologica ha velocizzato piattaforma informatica per essere sione del consenso o del dissenso, che quel processo per il quale l’uso di in- inoltrata al presidente ed al segretario permettono pertanto di raccogliere la ternet, come quello della lingua scritta dell’assemblea. volontà assembleare da parte del pre- e parlata, costituisce un elemento es- sidente e del segretario verbalizzante. senziale della partecipazione alla vita Partecipazione e discussione sociale, sia essa lavorativa, scolastica, La partecipazione dei condòmini po- Verbale economica, e sta divenenedo rilevante trà essere attestata mediante la pre- La redazione del verbale potrà certa- anche nei rapporti con la pubblica senza a video o, in forma più sofisti- mente essere svolta in modalità tele- amministrazione (tramite pec, firma cata, fornendo loro codici matica, ed anzi più agevolmente con- digitale, fascicolo sanitario elettro- personalizzati di accesso. I parteci- divisa tra tutti i partecipanti, così nico, etc.). panti dovranno dichiarare, accedendo come l’eventuale documentazione. La Si può ritenere che l’accesso al web alla riunione, che sono presenti al ter- sottoscrizione del verbale potrà avve- sia oggi diffuso e fruibile da chiunque minale solamente quei soggetti che nire mediante stampa dello stesso in - indipendentemente dal proprio grado hanno diritto a partecipare all’assem- due copie identiche da parte del se- di istruzione od alfabetizzazione blea gretario e del presidente, sottoscri- informatica - possegga uno Come usuale, i condòmini potranno zione ed invio ai presenti mediante smartphone, un tablet od un pc e pur partecipare alla discussione, verosi- fotoriproduzione o scansione. Va pre- tuttavia, esso non risulta (ancora?) ob- milmente in forma più ordinata di cisato, peraltro, come la sottoscrizione bligatorio. Anche se oggi non è pos- quella delle assemblee in presenza, del processo verbale non abbia valore sibile prevedere l’orientamento della potendo il Presidente, munito dei po- costitutivo ma solo probatorio, e pure giurisprudenza in materia, appare ir- teri di gestione della “stanza” virtuale come la stessa ben potrà avvenire an- realistico ritenere che il magistrato (host) dare e togliere la parola, con che con la firma digitale del presi- chiamato a decidere su una impugna- un semplice clic. dente e del segretario che ne fossero zione motivata dalla mancanza della Sarà agevole condividere documenti, muniti. disponibilità di un accesso ad internet anche video e fotografici, che riguar- Si tratta di nuove frontiere alle quali possa aderire a tale motivazione, sem- dassero l’argomento trattato. attualmente sono abituati principal- plicemente per l’assenza di una norma Per la registrazione e videoregistra- mente le realtà aziendali e professio- che obblighi il condomino ad averlo. zione dell’assemblea varranno, in nali, ma la diffusione del mezzo tele- ogni caso, le norme che attualmente matico, oggi forzatamente necessitata Delega le disciplinano. dalla contingente emergenza, potrà La delega deve avere, per espressa auspicabilmente condurre ad una frui- previsione legislativa, forma scritta: Votazioni zione diffusa dei vantaggi, probabil- nulla vieta, tuttavia, che la stessa Le piattaforme comunemente in uso mente molto maggiori dei limiti, di possa essere fotografata o scansionata consentono, al di là dell’espressione questa forma di riunione. 70

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UP UNIONE PI PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI 72

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TECNICOSETTORE ING. MASSIMO CORSINI Strategie manutentive degli immobili G ià in altre occasioni in que- effetti collaterali controproducenti la qualità complessiva dell’immobile sta rubrica ho avuto modo che se migliorano un aspetto dell’im- e se anche ciò può comportare dei di sottolineare come una mobile (per esempio la qualità archi- costi aggiuntivi, questi devono essere corretta strategia manu- tettonica) potrebbero al tempo stesso valutati non solo in funzione dell’utilità ridurne la sicurezza o la funzionalità. immediata ma anche della possibilità tentiva sia requisito fondamentale per Anche un banale intervento di manu- di spalmare i costi fissi che comunque tenzione ordinaria può in quest’ottica si devono sostenere (spese tecniche, la conservazione o addirittura il mi- diventare l’occasione per incrementare ponteggio,) su un ventaglio di inter- glioramento delle caratteristiche e- nergetiche dell’immobile. Una strategia attiva non limitata alla conservazione ma attenta alle inno- vazioni tecnologiche che esalti le qua- lità e sopperisca ai difetti agendo sia sulla componente edilizia dell’invo- lucro che su quella impiantistica. Ma si è anche più volte sottolineato in passato l’opportunità di un approc- cio integrato che nell’affrontare una problematica specifica affronti con- temporaneamente anche gli altri aspetti per valutare se nell’ambito dell’in- tervento che andiamo a realizzare non possano essere inserire soluzioni che consentano di migliorare anche le altre caratteristiche dell’immobile (energetiche, funzionali, sicurezza, architettoniche/estetiche). L’avverbio contemporaneamente non è velleitario ma è la chiave per af- frontare in modo moderno e prospet- tico la manutenzione dell’immobile. Tanti approcci parziali rischiano non solo di mancare l’opportunità di con- seguire delle importanti sinergie (anche economiche) ma addirittura di produrre 74

venti. Per valutare la convenienza trastare, nel caso di solai controterra, della tipologia dell’intervento, il suo degli interventi occorre non solo va- la risalita di umidità (miglioramento sviluppo progettuale, la scelta del- lutare l’incremento del valore del- funzionale) l’operatore economico che dovrà rea- l’immobile che deriva dal migliora- • realizzazione di un cappotto esterno lizzarla, il controllo e la direzione mento di alcune delle sue caratteri- (miglioramento energetico) in occa- dell’intervento, la chiusura dell’in- stiche ma anche dalla possibile ridu- sione del rifacimento degli intonaci tervento e la verifica della corrispon- zione delle spese di esercizio. e delle tinteggiature delle facciate denza con le specifiche progettuali. Gli esempi di un approccio manuten- (miglioramento architettonico) e, sem- Ovviamente l’efficacia del processo tivo integrato possono essere molti: pre approfittando del ponteggio, ri- dipenderà dalla qualità tecnica (ma • sostituzione dei vecchi infissi con facimento dei balconi eventualmente anche organizzativa) degli attori (tec- vetro singolo con nuovi (migliora- lesionati (miglioramento strutturale). nici ed imprese) chiamati a gestirlo mento estetico) dotati di vetro camera La conclusione che si dovrebbe trarre con particolare attenzione (nel caso che diminuiscono le dispersioni in- dagli esempi sopra riportati è cercare di interventi multidisciplinari) all’in- vernali (miglioramento energetico), di non limitarsi alla semplice conser- tegrazione dei singoli contributi spe- bassoemissivi e acusticamente perfor- vazione senza investimenti perché cialistici in modo da garantire che il manti (miglioramento funzionale le- sarebbe una strategia perdente: anche risultato finale sia superiore alla loro gato all’isolamento acustico ed alla nel caso più ottimistico di riuscire a somma. maggior protezione nei confronti del mantenere le caratteristiche dell’im- Tra le varie fasi ed attori che si alter- surriscaldamento estivo) mobile, si sarebbe persa l’occasione neranno nel corso del processo, senza • sostituzione del pavimento (miglio- per valorizzarne le performances ed volere entrare nel merito del processo, ramento estetico), che, rendendo pos- allungarne la vita utile. si evidenzia qui soltanto la delicatezza sibile accedere alla soletta, potrebbe L’efficacia della propria strategia ma- della finalizzazione dell’intervento offrire l’opportunità per la realizza- nutentiva sarà tanto maggiore quando ovvero di quella fase che intercorre zione di un impianto di distribuzione conseguirà da un processo ovvero dal momento in cui l’intervento è a pannelli radianti (miglioramento e- dalla successione logica di fasi suc- materialmente finito e quello in cui nergetico) e/o per l’applicazione di cessive: solo il corretto svolgimento entra nella disponibilità del commit- un rinforzo strutturale al solaio per del processo consentirà di collegare tente: è questo il momento in cui oc- aumentarne la portanza (migliora- l’esigenza manutentiva al suo soddi- corre porre in essere tutte le verifiche mento strutturale) e/o di un vespaio sfacimento , attraverso la definizione non solo economiche ma anche tecnico e di una barriera al vapore per con- corretta di tale esigenza, la scelta funzionali necessarie ed ottenere dal- l’impresa tutte le certificazioni e le garanzie delle opere realizzate, do- cumentazione che nel suo insieme costituirà il manuale di uso e manu- tenzione per la corretta comprensione e manutenzione dell’opera realizzata da parte del proprietario. Uscendo da un’ottica utilitaristica in- dividuale, una efficace strategia ma- nutentiva degli immobili assolve i- noltre anche ad una importante fun- zione pubblica in quanto contribuisce a migliorare la cifra estetica delle no- stre città, a garantirne la sicurezza e, non ultimo, ad abbassare l’impatto delle emissioni inquinanti. Per tale ragione il legislatore in questi anni ha varato numerosi provvedimenti fiscali a vantaggio dei proprietari che realizzano interventi sui propri im- mobili, prevedendo recentemente an- che la possibilità di girare i bonus fi- scali alle imprese ottenendo, in alter- nativa alle detrazioni fiscali ripartite in genere su 10 anni, uno sconto im- mediato delle spese manutentive. 75

SETTORE MICHELA ZUMPANO TECNICO Consulente Condominiale UPPI Delegazione Castel San Pietro Terme Si può installare un condizionatore sulla facciata dell'edificio? Come funziona e quali limiti incontra l'installazione del condizionatore sulla facciata del condominio L e estati sempre più calde e Cosa dice la legge per l’istallazione dell'edificio condominiale, è un bene afose hanno reso oramai in- del condizionatore sulla facciata del comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il dispensabile installare al- condomino: cui mantenimento è tutelato a prescin- meno un condizionatore in L'art. 1117 c.c. ricomprende espressa- dere dalla validità estetica assoluta mente le facciate tra le parti di pro- delle modifiche che si intendono ap- casa propria. Per questo si sono dunque prietà comuni e dunque, ai sensi del- portare Oltre al pregiudizio estetico, l'art. 1102 c.c., ciascun partecipante l'intervento, che non dovrà essere tra- moltiplicati gli appartamenti che hanno potrà servirsene, ma con due limiti scurabile, dovrà essere anche in grado fondamentali: il primo è quello di non di determinare un danno economico, scelto di dotarsene e ciò ha avuto no- alterarne la destinazione, il secondo è che si traduce in un deprezzamento quello di non impedire agli altri parte- dell'intero fabbricato e delle singole tevoli ripercussioni soprattutto in con- cipanti di farne parimenti uso secondo porzioni in esso comprese. il loro diritto dominio, in particolare quando l'in- Entro tali limiti al singolo condomino è permessa l'installazione del condi- stallazione incide sulla facciata zionatore. L'art. 1222 c.c., precisa la necessità di esterna dell'edificio a causa del posi- salvaguardare il decoro architettonico del fabbricato condominiale che non zionamento dell'unità esterna. dovrà subire alcuna lesione a seguito dell'installazione del condizionatore. Per approfondire l'argomento, è im- E tale necessità è maggiormente sentita soprattutto in relazione alla facciata, portante sottolineare che, di norma, nonostante il decoro architettonico sia un concetto che interessa l'intera fisio- per installare un condizionatore non nomia dell'edificio e pertanto dovrà essere valutato, ai sensi dell'art. 1120 sono necessarie particolari autorizza- comma 2 c.c., con riferimento al fab- bricato nella sua totalità e non con ri- zioni amministrative. Lo si desume ferimento a singoli punti. Secondo la Cassazione (cfr. ord. dalle previsioni di cui al glossario del- 28465/2019), il decoro architetto- nico, che caratterizzi la fisionomia l'edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018) che espressamente annovera nel re- gime giuridico dell'edilizia libera gli interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale in- feriore a 12 kW. Tuttavia, è sempre consigliabile effet- tuare un passaggio all'ufficio tecnico del proprio Comune per verificare se non sono previsti adempimenti parti- colari e, inoltre, verificare la normativa inerente gli edifici di particolare pregio storico artistico. 76

Serve la preventiva autorizza- richiede il rispetto della distanza di al- del fabbricato. zione dell'assemblea? meno tre metri dalle proprietà esclusive Più di recente la Cassazione ha preci- L'art. 1122 c.c. chiarisce espressamente (1 metro per quanto riguarda tubi e altri sato, in ordine ai muri perimetrali di che il condomino debba darne preven- collegamenti), anche se la veduta di- un edificio condominiale, che gli stessi tivamente notizia all'amministratore, retta forma anche veduta obliqua e an- sono destinati al servizio esclusivo del- il quale ne riferisce all'assemblea. Si che qualora si voglia appoggiare la l'edificio stesso, di cui costituiscono tratta, dunque, di un vero e proprio ob- nuova costruzione al muro in cui sono parte organica per la suddetta funzione bligo a cui è tenuto \"in ogni caso\" le dette vedute dirette od oblique. e destinazione, cosicché possono es- chiunque effettui lavori, anche se al- sere utilizzati dal singolo condomino l'interno del proprio appartamento. No- Quando il condizionatore non solo per il miglior godimento della nostante, prima di procedere, sia di lede il decoro dell'edificio parte del fabbricato di sua proprietà norma sufficiente provvedere alla sem- Il caso. Recentemente la Cassazione esclusiva, ma non possono essere usati, plice comunicazione all'amministra- ha analizzato un caso relativo all‘in- senza il consenso di tutti i comproprie- zione, è comunque necessario verifi- stallazione di un impianto di aria tari, per l'utilità di altro immobile di care se il regolamento condominiale condizionata all'esterno di un muro proprietà esclusiva di uno dei condò- contiene particolari restrizioni o ulte- perimetrale dell'edificio condominiale. mini e costituente un'unità distinta ri- riori prescrizioni in merito all'installa- Il ricorrente, proprietario di diversi ap- spetto all'edificio comune; ciò in zione dei condizionatori. partamenti, impugnava la decisione quanto comporterebbe la costituzione Nei regolamenti di tipo contrattuale, dell'assemblea che autorizzava due di una servitù a carico del suddetto predisposti dal costruttore e accettati condomini a mantenere il condiziona- edificio per la quale occorre il con- in fase d'acquisto, oppure approvati tore sulla parete dell'edificio, addu- senso di tutti i comproprietari (Cass. successivamente dai condomini all'u- cendo gli estremi di una appropria- civ., Sez. II, 21.04.2008, n. 10324). nanimità, potrebbero essere contenute zione di una parte della cosa comune; Pertanto, l'utilizzazione del muro co- divieti al montaggio dei condizionatori per tali motivi un simile utilizzo poteva mune da parte di un condomino com- sulla facciata dello stabile o richiedersi, essere autorizzato soltanto con delibera proprietario, incontra i limiti generali ad esempio, una preventiva autorizza- votata all'unanimità e non dei presenti stabiliti dall'art. 1102 c.c. per l'uso della zione dell'assemblea. come avvenuto. L'assemblea aveva già cosa comune: non deve incidere sulla autorizzato il proprietario esclusivo ad statica del fabbricato condominiale Rispetto delle distanze legali utilizzare l'impianto in quanto, oltre ad compromettendone la stabilità; non Come noto, il codice civile prescrive il essere di modeste dimensioni, i tubi deve pregiudicare la sicurezza ed il de- rispetto di determinare distanze minime delle acque di scarico erano debita- coro architettonico dell'edificio; non per le costruzioni al fine di tutelare il mente raccolte in una piccola vaschetta deve alterare la destinazione del bene; diritto degli altri condomini a esercitare mimetizzata in un vaso di fiori. non deve dare luogo alla costituzione dalle proprie aperture la c.d. veduta, Per tali ragioni non alterava il decoro di una servitù a favore di terzi estranei anche in \"appiombo\". Nel dettaglio, si architettonico dell'edificio e non si al condominio; non deve impedire poteva neanche invocare il regola- l'uso del diritto agli altri proprietari; mento condominiale che vieta l'occu- non deve violare il diritto degli altri pazione, per quanto temporanea, di condòmini esercitabile sulle porzioni spazi collettivi visto che l'impianto è immobiliari di loro proprietà esclusiva. amovibile, piccolo e non rappresenta Di conseguenza, come ampiamente un intralcio per il passaggio dei resi- affermato in giurisprudenza, tra le mo- denti. difiche che il condomino può apportare Dalle motivazioni dell'ordinanza si al muro perimetrale al fine di trarre evince che la facoltà prevista dall' ar- dal bene comune una particolare utilità ticolo 1102 Cc può essere invocata dal – inerente alla sua proprietà esclusiva proprietario esclusivo visto che ha uti- – è possibile ricomprendere l'applica- lizzato una piccola porzione del muro zione di targhe o cartelli, ivi compreso perimetrale e l'utilizzo più intenso della l'inserimento nel muro di elementi ad parte comune dell'edificio da parte del esso estranei e posti al servizio esclu- proprietario esclusivo deve essere rap- sivo della sua porzione, purché non portato alla funzione degli spazi con- impedisca agli altri condòmini l'uso dominiali. del muro comune e non ne alteri la Il climatizzatore resta sul muro co- normale destinazione con interventi di mune dell'edificio perché l'ingombro eccessiva vastità (Cass. civ., Sez. II, dell'impianto risulta minimo e non si 4.03.1983, n. 1637 e 26.03.1994, n. pone un problema di lesione al decoro 2953, Sez. III, 24.10.1986, n. 6229). 77

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti ANTENNA SINGOLA coltà, infatti, è ricompresa nel diritto di com- sentenze che riguardano l'argomento di cui sopra SU PARTI COMUNI proprietà sulle cose comuni (Cass., sent. n. 7825 - Tribunale Milano sez. XIII, 26/02/2015 del 3.8.1990). COMUNIONE E CONDOMINIO - Uso della Buongiorno, vorrei sapere se un condomino può L'amministratore, quando il regolamento di con- cosa comune mettere in opera una antenna singola su una dominio nulla disponga al riguardo, e quando L'art. 1122 bis c.c. nel testo introdotto dalla parete comune. Grazie. Fabio Sereni l'antenna venga installata in una parte comune recente riforma sul condominio non sembra ac- dell'edificio (tetto, lastrico ecc.) non può opporsi cordare all'assemblea alcun potere di veto nei RISPOSTA in nessun caso a detta installazione, né subor- confronti del condòmino che voglia installare Sì, ciò è possibile come da giurisprudenza con- dinare l'autorizzazione, eventualmente richiesta impianti non centralizzati per la ricezione ra- solidata. Secondo le riportate norme, dunque, il dal condomino interessato, all'approvazione del- diotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro condomino ha diritto di servirsi del balcone, l'assemblea. Anzi, alla richiesta di autorizzazione genere di flusso informativo, anche da satellite terrazza o tetto o di qualunque parte comune avanzata dal singolo condomino, egli risponderà o via cavo, e ciò anche nel caso in cui le opere dell'edificio per impiantarvi l'antenna che serve che non gli è possibile rilasciare tale autorizza- da realizzare richiedano la necessità di modifi- al funzionamento della sua televisione. Questo zione, in quanto, a norma del D.P.R. n. 156/1973, cazioni di parti comuni, prescrivendo in tal caso diritto non è una servitù coattiva ma è un dritto l'installazione delle antenne non è subordinata la norma in commento, al comma terzo, unica- di natura personale spettante a chi abita nello al consenso dei condomini, ed inviterà in pari mente l'obbligo in capo al condòmino che stabile e sia utente radiotelevisivo (Cass., sent. tempo il condomino a rispettare le condizioni intenda porre in essere le relative opere di previa n° 2160 dell'8.7.1971). Chi installa l'antenna è poste dalla cennata legge. comunicazione del contenuto di esse all'ammi- tenuto a non impedire il libero uso della proprietà • Regolamento di condominio in cui è prescritta nistratore ai fini della successiva convocazione secondo la sua destinazione: è quindi evidente un'autorizzazione per l'installazione delle antenne dell'assemblea. che potrà installarla sul tetto, perchè l'installazione o il divieto di installazione. Fonte: Arch. locazioni 2016, 1, 81 non pregiudica la destinazione del tetto che è Occorre, a nostro parere, distinguere fra le varie - Tribunale Napoli sez. XI, 17/05/2005 quella di coprire i piani sottostanti, ma non formulazioni regolamentari che si possono in- COMUNIONE E CONDOMINIO - Cose e servizi potrà installarla nel bel mezzo di un lastrico contrare nella pratica. Il patto \"non si possono comuni di edifici - lastrico solare, terrazzo e solare accessibile che venga usato dai condomini installare antenne televisive singole sul tetto o logge. L'installazione di un'antenna satellitare come stenditoio (e in questo caso dovrà installarla sul lastrico solare\" ci pare nullo, perchè contrario eseguita dal condomino sul proprio balcone non ad esempio lateralmente, o negli spazi inutilizzati) alla legge, ed il singolo condomino potrebbe viola il divieto d'installazione posto dal regola- (regola del minor onere per il \"fondo servente\"). non tenerne conto, se è impossibile ricevere al- mento condominiale, anche se il condominio è L'installazione dell'antenna non deve arrecare trimenti le trasmissioni televisive. In ogni caso, dotato di antenna centralizzata analogica, poiché danni alla proprietà su cui è installata: l'instal- se il regolamento prescrive ai singoli condomini la parabola per antenna satellitare si differenzia lazione dovrà essere tale, ad esempio, da non di chiedere l'autorizzazione per installare l'antenna, da quella analogica per la presenza di caratteri- provocare infiltrazioni di acqua piovana. Né tale autorizzazione non potrà certo essere negata, stiche tecniche diverse che consentono la ricezione l'installazione deve arrecare danni a terzi: la re- limitandosi il potere dell'amministratore o del- di un numero di canali (nazionali e non) sensi- sponsabilità è interamente del proprietario ed l'assemblea unicamente a prescrizioni relative bilmente superiore ed offre una serie di servizi utente dell'antenna, per cui l'azione di risarci- al rispetto della legge per l'installazione. aggiuntivi rispetto ai normali impianti di ricezione mento, nel caso di unità locate, va proposta u- Con sentenza n° 825 del 3.8.1990, la Cassazione Tv. nicamente contro l'inquilino (Cass., sent. n: ha ritenuto nulla la norma di un regolamento di Fonte: Il civilista 2011, 9, 25 NOTA (s.m.) 1176 del 25.2.1986). Chi installa l'antenna, condominio che vieta l'installazione di antenne (nota di: DI RAGO) infine, è tenuto a rimuoverla, a sue spese, sia riceventi o trasmittenti sul tetto dell'edificio. nel caso che cessi l'utenza, sia nel caso che il La riforma del condominio del 1912 ha fatto Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili condominio debba fare delle opere laddove l'an- maggiore chiarezza circa l'uso delle pareti co- Ulteriori informazioni potrete chiederle tramite tenna è installata (Cass., sent. n. 2862 del muni-tetto o balcone privato in ordine della il modulo on-line o presso lo studio ammini- 24.3.1994). Non è di ostacolo all'installazione messa in opera delle parabole satellitare private strativo monti, tramite appuntamento o en- di un'antenna singola il fatto che ve ne sia già come da indicazioni contenute nell'art.1122 bis trando direttamente sul sito cliccando la una condominiale sul terrazzo comune: tale fa- - comma 1- a tale proposito si riportano alcune voce “messa in opera di un ascensore” 78