Abitare informati - Dicembre 2017

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SOMMARIOAbitare Informati. House Organ Editoriale 6Unione Piccoli Proprietari Immobiliari Il convegno sui contratti di locazione a canone concordato 8Area Metropolitana Bolognese Risparmi fiscali e cedolare secca 12 La proroga della cedolare secca al 10% 14n. 4 Trimestrale - DICEMBRE 2017 - Anno XXI Le novità del disegno di legge di stabilità 2018 20Direttore Responsabile: Claudio Contini Locazioni brevi: queste sconosciute 24Direttore Editoriale: Claudio Contini Italia: bel paese belle tasse 28Progetto grafico: La pressione fiscale sulla casa 30Arcobaleno Pubblicità - Bologna Delibera da annullare 34Stampa:MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl TUTTI I SERVIZI UPPI 37Ufficio Pubblicità:Arcobaleno Pubblicità Questione di tempi giusti 46Bologna - Tel. 051.32.04.24 Un problema per la casa familiare in comodato 50Registrato al Tribunale di Bologna in data12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. Immissioni rumorose intollerabili 54 I CONTATTI UPPI Quesiti On line 56 Per ogni richiesta e infor- Formula Help to Buy per favorire mazione sui servizi forniti dall’UPPI, per appuntamenti le compravendite immobiliari 58 e ogni altra comunicazione: Delibera assembleare: l’importante è la data 60 Area Metropolitana Bolognese Morosità e inadempimento 62 Via Testoni, 1/B Locazione ad uso transitorio 64 40123 Bologna Chi allaga paga? 66 Tel. 051 232790 Contabilizzatore di calore 68 Il conto deposito 70 051 222258 Il controllo degli APE 72 Fax 051 279340 Tra musica e recitazione inizia un anno di qualità 74 [email protected] www.uppi-bologna.it LE RUBRICHE ORARI D’APERTURA: Agenda dei fornitori per la casa 4 dal lunedì al venerdì Gli orientamenti dei giudici 32 ore 9-12 • 14-18 Affidati all’UPPI: novità nei servizi 13-15-25-29-47-51-53-77-79 Condominio: Domande e Risposte 18 Revolutija: da Chagall a Malevich, da Repina a Kandinsky 80



Agenda dei fornitori per la casaAGENZIE DI PULIZIE GIARDINIERI PRONTO INTERVENTODIABLO SERVICE ZAMBON MAURIZIO VENTURI AUTOSPURGHIBologna e provincia Via San Donato, 54 - Budrio (Bo)Tel. 051 6218509 - 340 2911651 Tel. 338 9607978 Via Zanini, 2-4335 7799126 - 329 4283531 Anzola dell’Emilia (Bo)www.diablopulizie.it IMPIANTI Tel. 051 731110www.diablopuliziebologna.it IDROTERMOSANITARI 800 010815ASCENSORI IDRONOVA [email protected] www.paginegialle.it/venturi-06 Via Larga, 15/6C - BolognaMARIBO-SIMA ascensori Tel. 051 533992 RISTRUTTURAZIONI www.idronova-bo.itVia del Triumvirato, 15/2 - Bologna CIACCIO CASATel. 051 381938 IMPIANTI TERMICIFax 051381942 Via della Filanda, 2 - Bolognawww.maribosimaascensori.it ECO TERMO LOGIC Tel. 051 [email protected] Via Tolmino, 54 - Bologna 051 6178281AMMINISTRAZIONI Tel. 051 781196 339 4988426CONDOMINIALI [email protected] 051 563535 www.ciacciocasa.itSTUDIO MONTI www.ecotermologic.it [email protected] VETRERIEVia A.Costa, 149/A - BolognaTel. 051 434785 HERA ENERGIE VETRERIA NUOVA SELEDI 335 6755808 - 349 4160812 Via Tolmino, 54 - Bolognawww.studioamministrativomonti.it Tel. 051 560633 Via del Fonditore, 6/4 - Bologna www.heraenergie.it Tel. 051 534356STUDIO PAGANELLI [email protected] IMPRESE EDILIVia Caravaggio, 36 TERMOIDRAULICACasalecchio di Reno (Bo) CIACCIO CASATel. 051 4399088 IDRONOVAFax 051 4390661 Via della Filanda, 2 - Bolognawww.paganellisnc.com Tel. 051 6151301 - 051 6178281 Via Larga, 15/6C - Bologna 339 4988426 Tel. 051 533992AUTOSPURGHI www.ciacciocasa.it www.idronova-bo.itVENTURI AUTOSPURGHI PORTE E FINESTRE Sede Provinciale di BolognaVia Zanini, 2-4 PIÙ SERRAMENTIAnzola dell’Emilia (Bo) Via Testoni, 1/B - 40123 BolognaTel. 051 731110 - 800 010815 Via Fossolo, 48/9 - Bologna Tel. 051 232790 - 051 222258www.paginegialle.it/venturi-06 Tel. 051 492144 www.piuserramenti.it Fax 051 279340ASSICURAZIONIPER LA CASAREALE MUTUAAGENZIA DI BOLOGNA MARCONIMAESTRINI GIUSEPPE SASVia Marconi, 12 - BolognaTel. 051 2910211Fax 051 229869SUBAGENZIA DI SASSO MARCONIVia Del Mercato, 36Sasso Marconi (Bo)4

Polizia di Stato 113 L’Agenda dei fornitori per la casa:Vigili del fuoco 115Guardia di finanza 117 le aziende ed i tecniciSoccorso sanitario 118 selezionati da Abitare InformatiCorpo forestale 1515Telefono Azzurro 19696Comune di Bologna 051.219.31.11Numero unico 112emergenze 051.3131 800.713.666Guardia 800.713.900Medica 803.500 051.266626Pronto InterventoHera GasPronto InterventoHera AcquaSegnalazioneGuasti EnelPolizia MunicipaleCentrale Radio Operativa 5

editoriale Migliorano le prospettive, ma l’U.P.P.I. tiene sempre la guardia altaL o scenario economico che si presenta a fine sidenziali nuovi o già esistenti è alta, i prezzi sono ten- anno, evidenzia forti incertezze legate, oltre- denzialmente stabili, i tassi d’interesse sui mutui sono ché a fattori economici, anche a fattori poli- vicinissimi al minimo storico e le detrazioni fiscali messe tici. Le prossime elezioni in programma in a disposizione dal Governo, mai come oggi cercano di andare incontro alle varie esigenze dei contribuenti.Italia rappresentano un nodo cruciale, così come lo Siamo impegnati, come Associazione, a sostenere la pro- roga degli incentivi fiscali (ristrutturazioni, risparmiosono, in ambito estero, i negoziati per la Brexit, le ele- energetico, acquisto mobili ed elettrodomestici) che, in mancanza, subirebbero drastiche decurtazioni. Cosìzioni in programma in diversi Paesi europei, le indeci- come siamo impegnati nel sostenere la proroga della ce- dolare secca nella misura del 10%, provvedimento chesioni legate alle intenzioni della nuova amministrazione ha contribuito sensibilmente a contenere il carico fiscale gravante sul mattone. Stiamo esercitando forti pressioniamericana. Per non tacere dei timori generati dai sem- sul Governo affinché estenda l’applicazione della “ce- dolare secca” ridotta, anche ai contratti di locazione apre più frequenti attacchi di stampo terroristico. “canone concordato” stipulati nei Comuni non ad alta tensione abitativa ed ai contratti di locazione ad usoNell’ area euro si riscontra, finalmente, un andamento commerciale. La conclusione non può che essere una: se mai ci fosse stato un momento favorevole per acqui-positivo dei livelli produttivi, con una crescita congiun- stare casa, è sicuramente questo. Da parte nostra confidiamo che anche per il 2018 i no-turale della produzione industriale e con miglioramenti stri associati rinnovino la fiducia che ci hanno accor- data, sottoscrivendo la quota associativa e sostenendoanche nel mercato del lavoro, grazie ad una diminuzione così la nostra attività a difesa della piccola proprietà immobiliare.del tasso di disoccupazione. In Italia, il prodotto interno Andrea Casarinilordo a fine 2017 dovrebbe registrare una crescita del Presidente Provinciale UPPI Bologna Claudio Contini1,2% e positivo è anche l’indice di fiducia dei consuma- Segretario Generale UPPI Bolognatori, aumentato a seguito del miglioramento del climaeconomico attuale e futuro.I progressi fatti sul programma di riforme strutturalihanno aiutato il Paese ad uscire gradatamente da unostato di profonda recessione, tuttavia il tasso di crescitarisulta ancora non adeguato alle potenzialità.L’Emilia Romagna cresce di più rispetto alle altre Re-gioni italiane, con un prodotto interno lordo in aumentodell’1,4%, pari al tasso di crescita che si registra inLombardia.Dal punto di vista immobiliare il mercato residenziale,nel 2017, ha confermate le tendenze già viste e apprez-zate nel corso del 2016: la disponibilità di immobili re-6

È Natale!È Natale ogni voltache sorridi a un fratelloe gli tendi la mano.È Natale ogni voltache rimani in silenzioper ascoltare l'altro.È Natale ogni voltache non accetti quei principiche relegano gli oppressiai margini della società.È Natale ogni voltache speri con quelli che disperanonella povertà fisica e spirituale.È Natale ogni voltache riconosci con umiltài tuoi limiti e la tua debolezza.È Natale ogni voltache permetti al Signoredi rinascere per donarlo agli altri.Madre Teresa di Calcutta

Il convegno sui contratti di locazione a canone concordato Si è svolto il 20 ottobre scorso a Bologna ed ha registrato un grande numero di partecipantiI contratti di locazione a canone territoriale valido per tutti i Comuni versitari – sì è discusso della materia concordato diventano una op- della Città Metropolitana di Bologna in maniera approfondita nel corso del portunità per contribuire a ri- – a cui devono uniformarsi i contratti convegno organizzato dall’ UPPI . Ad durre la presenza di contratti in concordati di locazione per uso abita- introdurre i lavori il presidente nazio-nero e l’ emergenza abitativa. A pochi tivo agevolati, di locazione transitori, nale Uppi Avv. Gabriele Bruyère. Ilgiorni dalla firma del nuovo accordo nonché di locazione per studenti uni- confronto sui contratti concordati di8

locazione è stato arricchito dai contri- conferma grande responsabilità di re- proprietari mirano a rilanciare il set-buti dell’ Avv. Nerio Marino, Presi- lazione tra proprietari e inquilini nella tore immobiliare, favorendo l’uti-dente di Uppi International, dell’Avv. città di Bologna – ha affermato Con- lizzo della cedolare secca per iFabio Pucci, Segretario Generale Na- tini, che è anche Segretario Generale contratti concordati, cedolare chezionale Uppi, degli Avvocati Ladislao provinciale Uppi -. Si tratta di un ac- sarà prorogata al 10 per cento ancheKowalsky e Marco Gaito, compo- cordo equilibrato che rispecchia le per il 2018 e 2019.nenti del Centro Studi Giuridici Uppi, esigenze dei proprietari e quelle degli Per fruire dei benefici fiscali, sarà ne-dei Commercialisti Claudio Contini e inquilini e consente di godere dell’a- cessaria l’ Attestazione di Rispon-Jean Claude Mochet, componenti gevolazione fiscale della cedolare denza del contratto alle normative edella Commissione Fiscale Nazionale secca del 10 per cento e di importanti all’ accordo territoriale rilasciataUppi. riduzioni IMU. L’accordo prevede la dalle organizzazioni della proprietà eSono state esaminate alcune fattispe- redazione di contratti ordinari (tre più da quelle dell’ inquilinato.cie riguardanti il funzionamento di due o superiori), contratti transitori L’ UPPI, quale organizzazione rap-questa importante modalità di loca- per lavoratori fuori sede (fino a di- presentativa della proprietà immobi-zione, che è via via diventata protago- ciotto mesi) e contratti per gli studenti liare a livello nazionale, conferma ilnista nel mondo locativo. Si è parlato universitari (fino a 36 mesi). Ai fini fi- proprio impegno finalizzato ad af-del nuovo accordo per la Città Metro- scali è invece prevista la possibilità di frontare e risolvere le criticità legatepolitana di Bologna. L’accordo potrà optare per il regime fiscale sostitutivo alla situazione del settore immobi-essere applicato ai contratti, stipulati della “cedolare secca”, la quale sosti- liare e per promuovere attività e ini-successivamente alla data di entrata in tuisce l’Irpef e le relative addizionali ziative volte a realizzare la più ampiavigore. Uppi, al contempo, si sta atti- comunali e regionali da pagare sui ca- e diretta partecipazione alle sceltevando per estendere tale agevolazione noni di locazione, insieme all’imposta della politica abitativa.anche al settore commerciale. di bollo e a quella di registro. PrevisteLa larga intesa associativa che ha con- anche notevoli riduzioni IMU. Con La redazione di Abitare Informatidotto alla nascita del nuovo accordo, questa intesa le organizzazioni dei 9

UP UNIONE PI PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI10

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Risparmi fiscali e cedolare secca Contratti a canone concordato: rinnovato l’ accordo territoriale per l’ Area Metropolitana Bolognese. La congruità del canone dovrà essere asseverata dall’associazione dei proprietari e da quella degli inquiliniR innovato l’Accordo Territo- cordo prevede infatti che venga con- Va dato atto alle Organizzazioni Sin- riale per i Comuni dell’Area cordato un canone di locazione sulla dacali degli Inquilini e alle Associa- Metropolitana Bolognese base di parametri oggettivi relativi zioni dei Proprietari Immobiliari, di relativo ai contratti di lo- allo stato dell’immobile e alla sua lo- aver saputo coniugare le complesse calizzazione; canone che può essere in condizioni economiche del mercatocazione a canone concordato previsti parte (e a certe condizioni) detratto dal immobiliare con le esigenze delle fa- reddito imponibile del conduttore ai miglie che vivono sotto la pressionedalla Legge 9 dicembre 1998 n. 431. fini Irpef. I proprietari, quale contro- di un sistema economico che ancora partita, possono godere di agevola- fatica a rialzarsi. La volontà di assicu-L’ Accordo tra Associazioni dei Pic- zioni fiscali (la così detta “Cedolare rare un Accordo unico per l’intero ter- Secca”, cioè una tassazione particolar- ritorio bolognese è il segno evidentecoli Proprietari e Associazioni degli mente vantaggiosa per i redditi deri- di una maturità che accomuna pro- vanti dalla locazione concordata), di prietari e conduttori, da cui la CittàInquilini è entrato in vigore il 9 otto- una riduzione IMU del 25% accordata metropolitana non potrà che trarre dallo Stato, e – laddove le amministra- vantaggio. Il Comune di Bologna con-bre. Avrà validità per tutti i Comuni zioni comunali annualmente lo deli- tinua a sostenere economicamente, berino – anche di una tariffa Imu con un contributo una tantum di 500dell’ Area Metropolitana con una agevolata rispetto a quella ordinaria. euro, i locatori che vorranno aderire a questi tipi di contratto, contributo le-maggiore semplificazione burocratica gato a condizioni reddituali soggettive del conduttore.a vantaggio dei cittadini; in tutti i Co- Per l’ accesso alle agevolazioni fiscali, in base al nuovo accordo, sarà neces-muni è possibile stipulare contratti di saria la redazione di una scheda di ve- rifica riguardante la congruità circa illocazione a canone concordato, con canone di locazione, con l’ assevera- zione dell’ associazione dei proprietaripossibilità di fruire di importanti age- e quella degli inquilini. Gli uffici dell’ UPPI sono a disposi-volazioni fiscali, soprattutto in termini zione di quanti vorranno avvicinarsi a questa importantissima forma di loca-di riduzione di IMU. zione immobiliare.Nel solo comune di Bologna si stima Rag. Claudio Continiche i contratti di locazione a canoneconcordato vigenti siano almeno25.000, cioè oltre la metà dei contrattidi locazione attivi complessivamentein città. Si tratta di una percentuale trale più alte del Paese, segno anche delbuon livello di mediazione raggiuntodai Sindacati degli Inquilini e dalleAssociazioni dei Piccoli ProprietariImmobiliari.I vantaggi legati al tipo di contrattoprevisti da questo Accordo, che con-tribuiscono a renderli appetibili, sonoa favore sia dei proprietari dell’immo-bile locato, sia degli affittuari. L’Ac-12

TEL. 051 232790 SONO IN CORSO 051 222258 LE ISCRIZIONI PER L’ANNO 2018FAX 051 279340 PERCHÉ ISCRIVERSI? Per poter usufruire delle consulenze dei migliori professionisti (avvocati, notai, commercialisti, ingegneri, geometri, ecc.) Per poter ottenere tutti i servizi che l’UPPI offre: assistenza nella stipula di contratti di locazione, assistenza fiscale, adempimenti presso Enti Pubblici o Agenzia delle Entrate, ecc. Per essere costantemente informati sulle ultime novità fiscali e legali riguardanti la nostra casa tramite la rivista trimestrale “Abitare Informati” che si invia gratuitamente a casa degli Associati. SOTTOSCRIVI LA QUOTA ASSOCIATIVA PER L’ANNO 2018!!Chiama per ogni informazione.

La proroga della cedolare secca al 10% L’U.P.P.I. approva la proroga della agevolazione per i contratti di locazione concordatiP er l’U.P.P.I., Unione Pic- sperimentale, della cedolare secca locazione oltre a consentire l’emer- coli Proprietari Immobi- sulle locazioni ad uso diverso da sione del sommerso nelle locazioni liari, non ci sono dubbi sul quello abitativo ossia su tutte le loca- commerciali. L’U.P.P.I. rivendica, successo della cedolare zioni che gravitano intorno alle atti- inoltre, con orgoglio di essere stata la vità commerciali, alberghiere, prima tra le Associazioni a tutela dellasecca sugli affitti. artigianali, già fortemente in crisi a proprietà immobiliare, ad aver depo- causa della recessione economica e sitato, fin dal 2013, un’analoga propo-Lo testimoniano le statistiche relative ulteriormente penalizzate da una legi- sta alle Commissioni Finanze di slazione non più adeguata ai tempi e Camera e Senato.alle dichiarazioni dei redditi presen- da un’eccessiva tassazione che ha por- L’U.P.P.I. evidenzia che l’aumento tato alla chiusura di molti locali anche della pressione fiscale sugli immobilitate nel 2016 che parlano di 1,7 mi- nei centri storici. ha avuto gravi ripercussioni sul PIL La proposta consiste nell’introdurre avendo fortemente danneggiato il set-lioni di soggetti che hanno optato per una cedolare secca al 23% riservata tore dell’edilizia e delle costruzioni alle persone fisiche per i canoni di lo- oltre ad aver causato il default della cedolare secca (+22,4% rispetto cazione non superiori ad € 2.500,00 mercato immobiliare. mensili; ciò consentirebbe di dare unaall’anno di imposta 2014) per un im- spinta al piccolo commercio attra- Il Presidente Nazionale U.P.P.I. verso una calmierazione dei canoni di Avv. Gabriele Bruyèreponibile di 11,2 miliardi di euro(+21,2% rispetto al 2014).A tali considerazioni va aggiuntaquella, non meno rilevante, dell’emer-sione dal circuito nero: l’importo sog-getto a cedolare secca crescemaggiormente nelle regioni meridio-nali (+26,9%) e isole (+29,7%) ri-spetto al trend nazionale.L’imposta dichiarata è stata di 2,1 mi-liardi di euro con un aumento del17,5% rispetto al 2015. Il maggior in-cremento si è registrato per i contrattia canone concordato la cui aliquota èstabilita al 10% (+47,5%) per un am-montare che passa da 1,7 a 2,7 mi-liardi di euro.L’U.P.P.I. approva la proroga, per il2018, dell’aliquota al 10% anche sesarebbe stata più apprezzabile la sta-bilizzazione a regime.L’U.P.P.I. richiede nuovamente al le-gislatore l’introduzione, anche in via14

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 ATTESTAZIONEFAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Sono stati sottoscritti nuovi accordi territoriali per la stipula dei contratti di locazione a canone concordato. L’U.P.P.I., quale firmataria dell’accordo, è abilitata a dare assistenza nella corretta sottoscrizione dei contratti di locazione ed a rilasciare l’apposita attestazione di rispondenza, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni fiscali.Chiama per fissare il tuo appuntamento.

NUOVA GESTIONE “da Nello” ...e la storia continuaA l nome di Nello Napodano .dal 2001 c’è stata una parentesi du- ha attraversato gli ultimi rata 4 anni al Piè di Colle e successi- trent’anni della ristorazione vamente altri 4 anni al ristorante “Hol- bolognese, facendo la for- lywood” in zona fiera. Dal 2006 ci siamo spostati nel centro di Bologna tuna di locali che sono diventati fami- al ristorante “Speedy”. Nel 2009 con la mia famiglia abbiamo liari a molti frequentatori: per la qualità che aspettava solo la mano giusta per rilanciato il ristorante pizzeria Napo- un rilancio in grande stile. leone, locale storico degli anni ‘90. della cucina e dei prodotti impiegati, Abbiamo chiesto a Nello di parlarci Oggi accettiamo una nuova sfida: il brevemente delle sue esperienze e del ristorante pizzeria “Grotta Azzurra” per l’affabilità del servizio e per l’am- nuovo locale acquisito di recente: ho dove metteremo a disposizione la no- iniziato nel 1987 al “Piccolo Cowboy” stra esperienza al servizio di coloro biente informale. Lo stesso spirito che un locale alle porte di Bologna con la che amano la cucina mediterranea e mia famiglia e fu un grande successo… la buona pizza napoletana cotta nel si ritrova anche nell’ultimo locale che forno a legna e dolci rigorosamente napoletani. Nello e la sua famiglia hanno preso in La nostra proposta è quella di un ve- loce punto di ristoro per un pranzo gestione: il Grotta Azzurra in via di genuino anche a prezzo fisso e la sera, come luogo ideale per una cena in fa- Corticella 125, un ristorante pizzeria miglia o in compagnia di amici. Il tutto all’insegna della nostra ospitalità e cordialità tipica mediterranea. Sarà possibile anche il servizio da asporto con consegna a domicilio, ma solo nel quartiere, perché consegnando troppo lontano il cibo arriverebbe in condizioni non ottimali. La storia di questa famiglia di cuochi e di gestori continua dunque nella Grotta Azzurra di via Corticella: l’ultimo punto di arrivo per Nello, ma anche il suo nuovo punto di partenza.16

La cucina mediterranea sempre in tavola Specialità a base di pesce Pizze cotte nel forno a legna Taglieri di salumi e formaggi Pranzi di lavoro Ideale per piccole cerimonie Veranda estiva Comodo parcheggio interno Ristorante Pizzeria Grotta Azzurra Via di Corticella, 125 - Bologna - Tel. 051 358181 17

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti PARTECIPAZIONE se l’accesso al tetto per qualsiasi intervento CHI PAGA IL RINNOVO DEL DI NEGOZI di manutenzione avviene attraverso il vano CERTIFICATO PREVENZIO- A IMBIANCATURA SCALE scala. NE INCENDI? Tutti questi argomenti dovranno portare Abito in un condominio di 24 appartamenti sempre ad un accordo in sede di assemblea. Vivo in un condominio e sono proprietario di ove al piano terra ci sono 4 negozi. Cordiali saluti un solo appartamento senza garage. In occasione della imbiancatura del vano scala L’amministratore ha proceduto al rinnovo del alcuni condomini si sono posti il problema Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili Certificato di Prevenzione Incendi in quanto dell’obbligo della partecipazione alla spesa scaduto ed ha ripartito la spesa fra tutti i con- da parte dei proprietari dei negozi. PAGA LE SPESE domini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Sono pertanto a chiedere una risposta in DEL CORTILE ANCHE CHI Ritenendo tale riparto non corretto e sono a merito. HA LA SERVITÙ chiederLe un parere. In attesa ringrazio e porgo cordiali saluti. In attesa ringrazio e porgo distinti saluti. Il condominio ove io abito ha un cortile Luigi Simonini condominiale su cui grava una servitù di Rossi Gilberto RISPOSTA passaggio a favore di un condominio confi- RISPOSTA Come prima cosa qualsiasi opera di parteci- nante. Tale servitù comporta il passaggio di Non è semplice dare una risposta corretta pazione dei proprietari di negozi alle spese auto e pedoni. non conoscendo le motivazioni per cui fu a- relative alla manutenzione del vano scala Sono a chiedere se il condominio attiguo è perta presso il Comando Provinciale dei occorre fare molta attenzione se si tratta di tenuto a partecipare alle spese di manuten- Vigili del Fuoco una pratica in rispetto alle manutenzione ordinaria o straordinaria. zione del cortile, della forza motrice, del normative di legge. Non vi è nessun dubbio circa la proprietà cancello, della pulizia e manutenzione delle Tuttavia Le posso affermare che le opere di del vano scala dei negozi ma una cosa è par- fognature. prevenzione incendi relative a parti comuni lare di pulizia o di tinteggiatura altra è Ringrazio della risposta e porgo cordiali sa- (idranti – estintori ecc..) sono ripartite a parlare di ristrutturazione completa del vano luti. carico di tutti i condomini in base ai millesimi scala. generali, mentre le opere relative alle singole Infatti nella prima ipotesi i negozi non do- Claudio Rimondi unità immobiliari box e autorimesse ricadono vranno pagare nulla salvo che non abbiano RISPOSTA esclusivamente sui singoli. una porta di accesso al vano scala. Nella se- Salvo diversa convenzione scritta anche il Riepilogando, ritengo comunque giusto il conda ipotesi invece, essi come proprietari proprietario del fondo dominante deve con- riparto fatto dall’Amministratore perché in della scala, sono tenuti a pagare. tribuire alla spesa di manutenzione in base ai definitiva il Certificato Prevenzione Incendi Tuttavia anche in questo caso occorre trovare vantaggi che trae. è intestato al Condominio e pertanto è il una mediazione perché spesso i millesimi Sicuramente in questi casi si fa riferimento Condominio che ne risponde. dei negozi sono gravati da coefficienti ele- al numero delle unità abitative salvo accordi Sperando di aver chiarito i dubbi porgo cor- vatissimi e quindi sproporzionati rispetto diversi. diali saluti. agli appartamenti. Oppure si prende in considerazione il volume Credo che vada preso in considerazione se i dei due fabbricati. Ulteriori chiarimenti potranno essere richiesti contatori della luce sono posti nell’androne, agli Uffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili18



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Le novità del disegno di legge di stabilità 2018 In corso di approvazione da parte del ParlamentoM entre andiamo in Il provvedimento, formato da 120 ar- 2018. Non mancheranno le novità e i stampa, è, come di ticoli, insieme al Dl fiscale 148/2018, “ritocchi” rispetto all’assetto attuale, consueto, in corso di attualmente in corso di conversione tuttavia, dalla lettura del testo emer- approvazione dal parte in Parlamento, rappresenta il cuore gono fin da subito importanti novità della manovra relativa ai conti pub- in ambito tributario. del Parlamento la Legge di Stabilità blici predisposta dal Governo per il Innanzitutto, si segnalano le misure per l’ anno 2018.20

relative alle agevolazioni fiscali pre- dell’aliquota ridotta del 10% per i con- di formazione 4.0 attraverso il rico-viste per gli interventi di recupero edi- tratti a canone concordato è estesa fino noscimento a tutte le imprese che, alizio e di risparmio energetico. I “bo- al 2019. partire dal 2018, investono in forma-nus casa”, infatti, vengono confermati Introdotta anche una detrazione del zione innovativa di un credito d’im-e arricchiti. 19% per l’acquisto (anche se effet- posta del 40% (relativo al solo costoPer il 2018 vengono prorogate la de- tuato nell’interesse di familiari a ca- aziendale del personale dipendente),trazione potenziata del 50% per le ri- rico) degli abbonamenti ai servizi di con tetto annuale fissato a 300.000strutturazioni e quella connessa al trasporto pubblico locale, regionale euro.sismabonus. e interregionale, per un importo non Si prevede che i Pir (piani individualiConferme anche per la detrazione del superiore a 250 euro. Detassazione an- di risparmio) possano essere estesi an-65% per il risparmio energetico (eco- che per i datori di lavoro che paghe- che alle società immobiliari.bonus), che, però sembra destinato a ranno l’abbonamento a dipendenti (o Alle piccole e medie imprese che ini-subire qualche ritocco per quanto ri- ai lori familiari). ziano una procedura di ammissioneguarda infissi, schermature solari, cal- Proroga anche per le agevolazioni re- alla quotazione in un mercato regola-daie a condensazione e a biomasse (ri- lative agli investimenti: super-am- mentato è riconosciuto, in caso di am-duzione al 50%). mortamento (che, però, scende al missione, un credito d’imposta, finoProrogato di un altro anno il bonus 130%) e l’iper-ammortamento (con- a un importo massimo di 500 euro,mobili ed elettrodomestici. fermato al 250%). del 50% dei relativi costi di consu-Nuovo arrivato nell’ambito degli in- Viene estesa la platea dei beneficiari lenza sostenuti fino al 31 dicembrecentivi relativi alla casa è il “bonus del bonus Irpef da 80 euro attraverso 2020.verde”, cioè una detrazione del 36% l’ampliamento dei limiti reddituali (si Molto sostanzioso anche il pacchetto(con tetto annuo di 5.000 euro) per la passa da 24.000-26.000 a 24.600- sport: credito d’imposta del 12% persistemazione a verde delle aree sco- 26.600). l’ammodernamento degli stadi delleperte delle abitazioni e per la realiz- Incrementati i fondi per il sostegno società di serie B, Lega Pro e serie Dzazione di pozzi e giardini pensili. agli investimenti delle piccole e medie (tetto massimo 25.000 euro); possibi-Importante novità anche per la cedo- imprese (nuova Sabatini). lità di esercitare le attività sportive di-lare secca: infatti, l’applicazione Arrivano incentivi anche per le spese lettantistiche con scopo di lucro in una 21

delle forme societarie previste dal co- dell’esenzione Imu per gli immobili sopra della quale le Pa, prima di ef-dice civile (con riduzione alla metà inagibili. fettuare il pagamento, devono verifi-dell’Ires dovuta dalle società sportive Ulteriori agevolazioni in arrivo anche care se il beneficiario è inadempientedilettantistiche lucrative riconosciute per i territori colpiti dai terremoti del rispetto all’obbligo di versamento de-dal Coni); riconoscimento alle im- 2016 e del 2017 nel Centro Italia (ul- rivante dalla notifica di una o più car-prese, nei limiti del 3 per mille dei ri- teriore proroga della sospensione dei telle di pagamento.cavi annui, di un credito d’imposta termini per i versamenti e gli adempi- Viene prevista anche l’introduzionepari al 50% delle erogazioni liberali menti tributari). del potere dell’Agenzia delle entratein denaro fino a 40.000 euro effettuate Viene prevista l’introduzione di una di sospendere, fino a 30 giorni, l’ese-nel 2018 per interventi di restauro e detrazione Irpef del 19% per i premi cuzione delle deleghe di pagamentoristrutturazione di impianti sportivi pagati in relazione a polizze assicura- contenenti compensazioni che presen-pubblici (anche se in concessione); tive aventi a oggetto il rischio di eventi tano profili di rischio.aumento da 7.500 e 10.000 euro della calamitosi stipulate a protezione della Prevista la proroga al 2018 della ride-soglia annuale al di sotto della quale casa. terminazione del valore di acquistole indennità, i rimborsi forfettari, i In materia di contrasto all’evasione dei terreni e delle partecipazioni.premi e i compensi percepiti dagli fiscale, si prevedono diverse modifiche Modifiche in vista anche per il regimesportivi dilettanti non concorrono a alla disciplina della trasmissione tele- fiscale dei redditi di capitale e dei red-formare il reddito. matica delle operazioni Iva (e-fattura diti diversi derivanti da partecipazioniPreviste ulteriori misure di favore per obbligatoria dal 2019) per incentivare qualificate realizzati da persone fisichei territori interessati da calamità natu- ulteriormente la tracciabilità dei paga- al di fuori dell’esercizio dell’impresa.rali. In particolare, vengono prorogate menti e la semplificazione degli adem- Nel prossimo numero di “Abitarefino al 31 dicembre 2019, le agevola- pimenti amministrativi e contabili. Informati” pubblicheremo le novitàzioni per le zone franche urbane isti- Modifiche in vista anche per la disci- dettagliate contenute nel provvedi-tuite nei territori colpiti dal terremoto plina sui pagamenti delle pubbliche mento definitivo, che vedrà, presumi-del 20 e 29 maggio 2012. Per gli stessi amministrazioni con il passaggio da bilmente, l’approvazione entro il meseterritori viene prevista la proroga 10.000 a 5.000 euro della soglia al di di dicembre.22



SETTORE RAG. ANDREA CASARINI FISCALE Presidente Provinciale UPPI Bologna Locazioni brevi: queste sconosciuteA nche questa volta il fisco Per questo motivo è stata introdotta oltre a mettere a disposizione l’immo- ha messo il dito nella con il D.L. 50 del 2017 la nuova rego- bile, fornisce altre prestazioni aggiun- piaga: a quanto ammonta lamentazione sulla tassazione degli af- tive (per esempio, il servizio di l’evasione fiscale negli af- fitti c.d. brevi. In pratica, al fine di colazione e la somministrazione di combattere l’evasione fiscale si ob- alimenti e bevande, la messa a dispo-fitti turistici di durata inferiore ai 30 bliga l’intermediario innanzitutto ad sizione di auto a noleggio, guide turi- effettuare una ritenuta (a titolo d’ac- stiche o interpreti). In questi casi,giorni? conto o d’imposta, a seconda del re- infatti, sarebbero riconducibili a una gime scelto di tassazione dal locatore) prestazione qualificabile, sotto il pro-In una recente indagine, finalizzata al- sul canone percepito per conto del pro- filo fiscale, come attività d’impresa, prietario e poi a versare detta ritenuta anche se svolta in maniera occasio-l’individuazione ed al recupero dell’e- e di certificare il tutto al proprietario nale. stesso che, all’atto della dichiarazione La forma di tassazione opzionale, èvasione fiscale perpetrata a danno dei redditi, dovrà dichiarare il relativo quella della cedolare secca al 21%, reddito e detrarre la ritenuta operata anche senza l’obbligo della registra-delle casse dello Stato svolta dalla dall’intermediario (agente immobi- zione quando il contratto ha durata in- liare o web service che sia). feriore ai 30 giorni.Guardia di Finanza di Firenze in col- Non rientrano in questa fattispecie, in- L’UPPI rimane a disposizione per vece, i contratti con i quali il locatore, qualsiasi chiarimento.laborazione col comune toscano, siparla di oltre un milione e 600milaeuro di redditi non dichiarati, 48milapernottamenti non censiti e oltre 280unità immobiliari adibite a locazionituristiche “fantasma”, sconosciute siaper il pagamento dei tributi erarialiche per quelli locali.24

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONEFAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONEIl servizio di gestione del Proroga del contratto di locazionecontratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competenteVerifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate;del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competentesecondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazionie rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori- calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà)- calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R.- versamento dell’imposta tramite banca o posta;- predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente- invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.;Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione- comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilinoChiama per fissare il tuo appuntamento.





FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Italia: bel paese, belle tasse Sono molti i balzelli camuffati, pagati inconsapevolmenteT rasparenza e fiscalità amica prezzo della benzina, altre ci atten- vede, ma potrebbe essere stravolta da vengono sovente citate dono al varco quando paghiamo luce futuri emendamenti, di assoggettare quali vanto delle nostre e gas o quando acquistiamo alcolici o le spese funebri all’aliquota Iva del pubbliche amministrazioni. tabacco. Ma non crediate che il novero 10% (attualmente sono esenti). InoltreIn realtà, però, è che analizzando il sia finito. È appena iniziato. L’ultima impone una serie di nuovi oneri per legran numero di balzelli “non perce- imposta che il legislatore ha camuffato imprese funebri (tra cui la dotazionepiti”, camuffati, nascosti tra i servizi tra le pieghe di un altro pagamento è di un direttore tecnico e di un numeroche paghiamo, si ha la sensazione di stata quella relativa al canone Rai ora crescente di mezzi di trasporto e ne-essere turlupinati dallo Stato. Tutti noi, spalmata su più bollette elettriche, le crofori collegato ai funerali celebratiinfatti, conosciamo i versamenti dei quali contengono ulteriori cifre che annualmente) destinati ad aumentarecontributi previdenziali Inps, Irpef e nulla hanno a che vedere con i veri i costi sopportati dall’utente.le addizionali regionali e comunali Ir- consumi. Esistono poi altre imposte ereditatepef: sono le voci che trasformano lo Non solo! È allo studio la nuova “tassa dal secolo scorso. In molti Comunistipendio da lordo a netto. A queste si sulla morte”, tre disegni di Legge che ancora oggi i contribuenti devono ver-affianca la nutrita categoria delle ac- andranno a disciplinare le attività fu- sare una tassa istituita nel 1904 per lacise: le più note appesantiscono il nerarie. La nuova disposizione pre- bonifica delle aree paludose. Le paludi28

sono state tutte sanate, eppure conti- SCARICA LAnuiamo a pagare il servizio. Perché?Dove vanno a finire i nostri soldi ed è NUOVISSIMAcorretto che siano destinati a un usodifferente? Hanno fatto storia, in tutti APP DELL’UPPIi sensi, le ben più note accise sui car-buranti legate alla guerra di Abissinia GRATUITAMENTEdel 1935, alla crisi del Canale di Suez SUL TUOdel 1956, al disastro del Vajont del1963 e all’alluvione di Firenze del SMARTPHONE1966. Sono state aumentate a più ri- O TABLETprese anche in seguito agli ultimi de-vastanti terremoti del Centro Italia per Basterà accedere ai negozi virtuali tramite il pro-finanziare la ricostruzione dei paesi prio smartphone o tablet per diventare un buoncolpiti. proprietario di casa e per tutelare i propri interessi.La legge n.212 del 27 luglio 2000,meglio nota come Statuto dei diritti Da oggi potrete scari-del contribuente, è stata introdotta in care gratuitamente l’ap-pompa magna nell’ordinamento con plicazione contenentela promessa che avrebbe dovuto far tutti i riferimenti dellecessare le vessazioni dello Stato e for- Sedi UPPI d’Italia, lanire ai tartassati i giusti strumenti perdifendersi. Purtroppo è rimasta lettera rivista Nazionale e lemorta. L’articolo 3, comma 2, per notizie flash che viesempio recita: «Le disposizioni tri- terranno aggiornatibutarie non possono prevedere adem- sulle ultime novitàpimenti a carico dei contribuenti la del pianeta casa.cui scadenza sia fissata anteriormenteal sessantesimo giorno dalla data della L’applicazione co-loro entrata in vigore o dell’adozione munica automatica-dei provvedimenti di attuazione in mente la Sedeesse espressamente previsti». Eppure UPPI più vicina ala norma è puntualmente disapplicata. cui l’associato po-È accaduto recentemente con il paga-mento del canone Rai nella bolletta trà telefonare oelettrica: molti italiani hanno infatti scrivere diretta-dovuto presentare la dichiarazione di mente.non detenzione della televisione senzache prima venisse loro spiegato cosa Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!!si intenda per «apparecchi atti o adat-tabili alla ricezione delle radioaudi-zioni».La selva delle tasse occulte non è soloun escamotage del legislatore. Vistoche la materia non è mai stata aggior-nata e razionalizzata, oggi il prelievofiscale si disperde in una marea di ri-voli che lo Stato stesso fatica a seguiree il cui recupero costa al fisco più soldidi quelli incassati. Le prime 10 impo-ste italiane sono in grado di coprirel’85,3% del gettito tributario: 421 mi-liardi su 493. Il resto sono balzelli dapoche decine di euro che potrebberoessere soppressi, in quanto generanopiù costi di gestione che gettito.

SETTORE AVV. GABRIELE BRUYÈREFISCALE Presidente Nazionale UPPI La pressione fiscale sulla casa Il livello troppo elevato della tassazione sugli immobili influisce negativamente sul P.I.L. dell’ItaliaS iamo in una stagione poli- scita”, confermando anche la richiesta il balzello sull’abitazione principale tica complessa, aggravata di avviare una riforma sugli estimi ca- basato su valori catastali aggiornati, dalla perdurante crisi eco- tastali. con l’obiettivo di aumentare il gettito nomica, di cui non si intrav- La reintroduzione della tassa sulla e rendere le tasse più eque. prima casa è stata ancora richiesta dal- Ed infine l’Ecofin ha invitato l’Italiavedono chiaramente sintomi di ri- l’Ocse, che ha suggerito di rimettere a “mettere in atto uno sforzo di corre-presa.I consumi stentano, lo scenario euro-peo genera incertezze, e la pressionefiscale non rallenta, anzi nei confrontidei proprietari immobiliari si paven-tano aggravi che verranno, forse, pro-crastinati solo in virtù delle prossimeelezioni. E, devo dire, che la politicaproprio non ci aiuta; non ci ha maiaiutato. Ho mantenuto stretti contatticon le istituzioni, e se a parole cihanno paventato la loro disponibilità,questa purtroppo non si è manifestatain supporti concreti, anzi, con l’Eu-ropa alle costole ....Ed è proprio l’Eu-ropa il primo nemico della proprietàimmobiliare italiana: prima è stata laCommissione europea, poi l’Ocse eadesso l’Ecofin.La Commissione europea ha chiestoall’Italia di spostare l’imposizione fi-scale dai fattori di produzione, adesempio le imposte sul lavoro, ai fat-tori che hanno meno impatto sulla cre-scita, come la tassa sulla prima casaper i redditi alti.I ministri delle Finanze dell’Unioneeuropea hanno poi chiesto al nostroPaese di “spostare il carico fiscale daifattori di produzione verso tasse cheavrebbero effetti minori sulla cre-30

zione nel 2018, che sia in linea con i dal nostro Governo sarebbe solo una nuovo apprezzamento del valore dellerequisiti del braccio preventivo del mazzata ulteriore su un settore, come abitazioni dovrebbe essere l’obiettivoPatto di Stabilità e Crescita” e che quello immobiliare, già in crisi e che di un governo che vuole rilanciare l’e-tenga allo stesso tempo in considera- si riverserebbe su tutta l’economia ita- conomia e tutelare i 2/3 delle famigliezione “la necessità di sostenere la ri- liana visto che il mattone è indissolu- italiane, giovani ed anziani e chi hapresa (economica) in corso”. Nel bilmente legato al Pil. investito i risparmi di una vita nel mat-2017-2018 “il Consiglio in generale E nessuno considera che la pressione tone come bene rifugio.ritiene che l’Italia debba tenersi pronta fiscale sugli immobili nel nostro paese Noi, l’UPPI, ci siamo posti un obiet-a prendere nuove misure per assicu- è superiore al 300 per cento di quella tivo alto nella difesa della casa ed inrare il rispetto del Patto”. tedesca e soprattutto che aumentare la genere della proprietà e questa difesaQuesta continua pressione dell’Europa tassazione sulla proprietà ha conse- dobbiamo cercare di arricchirla di con-è culminata nell’ulteriore suggeri- guenze negative sul Pil. tenuti e di visioni verso il futuro.mento da parte del Fondo monetario Purtroppo in Italia è stata intrapresa Dobbiamo pertanto continuare adinternazionale che indica anche al no- questa strada, dal 2012, e gli effetti esercitare un maggiore e più assiduostro paese dove recuperare le risorse sull’economia sono sotto gli occhi di controllo sul Governo e continuareper abbattere il costo del lavoro, ossia tutti per cui è giunti veramente il mo- nella lotta politica e sindacale affian-tassando le proprietà immobiliari: mento di invertire la rotta e non certo candovi il tema del miglioramento“L’Italia dovrebbe razionalizzare le di perseverare nell’errore. Oggi per della nostra struttura organizzativa eagevolazioni fiscali, allargare la base contro è necessario ed imprescindibile dei servizi che offriamo agli associatiimponibile e istituire una tassa mo- che il carico fiscale sugli immobili su- dando sempre più importanza alla tu-derna sulle proprietà immobiliari”. L’i- bisca una netta flessione posto che le tela contrattuale, fiscale, previden-dea lanciata dall’Fmi in concreto sug- case valgono meno e non possono ziale, alla quale dobbiamo necessaria-gerisce al nostro paese di aumentare sono tassate sempre più. La pressione mente aggiungere la comunicazione eil gettito del prelievo sulla casa o di fiscale sulla casa è decisamente non la formazione culturale dell’essereistituire una patrimoniale secca. più sostenibile mentre occorre ritrovare proprietari e contestualmente condo-Una soluzione questa che se attuata la reddittività degli immobili ed un mini. Dobbiamo poi assolutamente conti- nuare ad insistere per una estensione della cedolare secca sugli affitti anche agli immobili commerciali, artigianali ed industriali, ed a tale fine abbiamo già proposto quantomeno una speri- mentazione della cedolare per contra- stare la desertificazione dei centri sto- rici, e per incentivare anche il mercato delle locazioni ad uso diverso dall’a- bitazione per giungere eventualmente a fare applicare anche a questi contratti di locazione un canone concordato. Ma non ci si dovrà fermare. L’impegno dell’UPPI negli anni a ve- nire deve essere rivolto ad ottenere una strutturale e seria modifica del modo di locare, che passa attraverso l’utilizzo di tutti gli strumenti anche innovativi per snellire i rapporti tra proprietari e conduttori e per dare cer- tezze di redditività agli investimenti immobiliari e contestuali certezze di godimento degli immobili ai condut- tori mediante canoni appropriati nel- l’interesse di tutte le parti e dello Stato ma senza l’applicazione di balzelli e imposizioni fiscali che hanno come risultato solo la disincentivazione de- gli investimenti immobiliari. 31

Rrubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le normeA cura dell’ avvocato ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - ArgelatoC on questa rubrica l’UPPI mobile prima della scadenza deve in fornisce ai lettori tempe- ogni caso pagare il mancato preavviso? stive notizie sulle inter- La risposta della Cassazione. Si. pretazioni giurispruden- Il conduttore, anche in caso di rilascio anticipato dell’immobile per “gravi ziali in materie che interessano la casa motivi”, è tenuto a pagare i canoni di locazione fino alla scadenza del ter- ed il territorio. mine semestrale di preavviso, indi- pendentemente dal momento di ma-Locazione teriale rilascio dell’immobile (Cassazione, Ordinanza n. 13092 delForma della disdetta al contratto di 24 maggio 2017) veste del mandatario ed è, pertanto,locazione gravato dall’obbligo di eseguire ilIl quesito. La disdetta dal contratto Condominio mandato conferitogli con la diligenzadi locazione deve avere forma scritta? del buon padre di famiglia ex art. 1710La risposta della Cassazione. Si. Responsabilità dell’amministratore c.c. Di talché deve escludersi la re-“Il contratto di locazione ad uso abi- di condominio sponsabilità dell’anzidetto soggetto intativo, soggetto all’obbligo di forma Il quesito. Polizza condominiale pa- relazione al tardivo pagamento di unscritta ai sensi dell’ art. 1, comma 4, gata in ritardo per mancanza di fondi: premio di una polizza assicurativa do-della legge n. 431 del 1998, deve es- l’amministratore è responsabile? vuto all’assenza di fondi, qualora l’ac-sere risolto con comunicazione scritta, La risposta della Cassazione. No. certata mancanza di fondi nelle cassenon potendo, in questo caso, trovare “L’amministratore ha, nei riguardi par-applicazione il principio di libertà tecipanti al condominio, una rappre-delle forme, che vale solamente per i sentanza volontaria, in mancanza dicontratti in forma scritta per volontà un ente giuridico con una rappresen-delle parti e non per quelli per i quali tanza organica, di talché i poteri di luila forma scritta sia prescritta dalla sono quelli di un comune mandatario,legge ad substantiam” (Cass. civ. Sez. conferitigli, come stabilito dall’art.VI - 3, 27-09-2017, n. 22647, massima 1131 c.c. , sia dal regolamento di con-redazionale 2017 Leggi d’Italia). dominio sia dalla assemblea condo- miniale. Nell’esercizio delle funzioniRilascio anticipato, mancato preav- l’amministratore assume, dunque, leviso e pagamento canoniIl quesito. Se il conduttore rilascia l’im-32

condominiali sia stata determinata genti e non in base al mero dato della Immobilidalla morosità dei condomini, più volte trascuratezza degli altri comunisti”sollecitati anche per iscritto, avendo (Cass. civ. Sez. II, 05-10-2017, n. Vendita di appartamento –Vizi -Ino-egli la facoltà e non l’obbligo di ricor- 23244, Quotidiano Giuridico, 2017). peratività garanzia ex-art. 1490 c.c.rere alla procedura monitoria per esi- Il quesito. Se l’appartamento vendutogere i pagamenti delle quote da parte Ripartizione spese parti comuni è vetusto, e come tale viene trasferito,dei condomini morosi” (Cass. civ. Sez. Il quesito. Le spese di manutenzione si applica la garanzia per vizi?VI - 2 Ordinanza, 20-10-2017, n. dell’ascensore le pagano anche i pro- La risposta della Cassazione (Cass.24920, massima redazionale, 2017). prietari delle cantine e del piano rial- 24343/2017). No. zato? La garanzia ex art. 1490 c.c. è esclusaSpese urgenti e diritto al rimborso La risposta del Tribunale di Milano tutte le volte in cui, a norma dell’art.del singolo condomino (Sentenza 19.09.2017). Sì. 1491 c.c., il vizio è facilmente ricono-Il quesito. Quando il condomino an- “Tutti i titolari delle unità immobiliari scibile, salvo che, in quest’ultimo caso,ticipa delle spese nell’interesse di tutti comprese nell’edificio, essendo com- il venditore non abbia dichiarato che la cosa sia immune da vizi. “Il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell’usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astratta- mente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita” (Cass. n. 5251/2004; conf. Cass. n. 23346/2009)”.i condomini ha sempre diritto al rim- proprietari pro indiviso dei beni e degli Luci e veduteborso? impianti condominiali, sono tenuti a Il quesito. Qualora il nuovo vicinoLa risposta della Cassazione. No. contribuire al pagamento dei costi contesti le luci e le vedute che si af-Il presupposto è quello dell’urgenza. della gestione del fabbricato e alla ma- facciano sul suo fondo, è sufficiente“Il rimborso delle spese per la conser- nutenzione delle parti comuni ex art. dire che c’erano anche prima che eglivazione e la manutenzione delle parti 1118 c.c. secondo i criteri previsti da- acquistasse?comuni, anticipate da uno dei condo- gli artt. 1123 e s.s. c.c.” Tali criteri La risposta del Tribunale di Parmamini, trova la sua disciplina nell’art. possono essere derogati solo all’una- (Sentenza n. 1406/2017). No.1134 c.c. , in base al quale il diritto è nimità dei condomini con diversa con- “In materia di luci e vedute, la titolaritàriconosciuto soltanto per le spese ur- venzione, cioè contrattualmente [...]”. del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell’azione al fine di esigere l’osservanza, ad opera del vi- cino, delle distanze di cui all’art. 907 c.c., sicché la parte convenuta per l’e- liminazione di vedute poste a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 905 c.c., ha l’onere, ove affermi il proprio diritto a mantenerle, di provare l’avve- nuto acquisto, a titolo negoziale od ori- ginario, della relativa servitù, non rile- vando la mera preesistenza, di fatto, di tali aperture, il cui possesso, di risalenza anche ultraventennale, non ne implica necessariamente l’appartenenza origi- naria a detto convenuto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25342 del 12/12/2016)”. 33

LEGALESETTORE AVV. GIACOMO CARINI UPPI Nazionale Delibera da annullare Se manca la nota esplicativa al rendiconto di gestioneÈ da annullare la delibera che della posta di debito indicata nella si- l’assemblea chiamata a deliberare in approva un rendiconto con- tuazione patrimoniale al 31 dicembre merito al 3 giugno 2015 e al 4 giugno dominiale non contenente la 2014 per l’importo di euro 33.125,89 2015. nota esplicativa di cui all’art. nei confronti dello Studio P.; (omissis) (omissis). Quanto, poi, alle doglianze degli attori1130 bis. del c.c.. Il convenuto condominio rappresenta in tema di bilancio condominiale, è poi che l’amministratore avrebbe messo noto che, secondo la giurisprudenzaCosì si è espresso il Tribunale di Torino, a disposizione dei condòmini tutta la di legittimità (cfr. Cass., 23 gennaio documentazione contabile relativa al 2007, n. 1405), non è necessario chepur sottolineando che tale mancanza, rendiconto consuntivo 2014 informan- la contabilità sia tenuta dall’ammini- doli della possibilità di visionare la stratore «con rigorose forme analoghead una prima lettura, potrebbe assumere stessa nell’avviso di convocazione del- a quelle previste per i bilanci delle so-un sapore formalistico, tanto più a frontedi un bilancio sostanzialmente correttonei contenuti.Di seguito, un estratto della sentenza.Ragioni di fatto e di diritto delladecisioneTribunale Torino Sez. III civ., sent.4.7.2017, n. 3528La presente controversia ha ad oggettol’impugnativa della delibera assembleareassunta in data 12 novembre 2015 dalCondominio convenuto; impugnativaproposta da parte degli attori, G. e M.,proprietari di unità immobiliari sitenello stabile predetto. In particolarmodo, le parti attrici impugnano: (o-missis); la delibera assembleare con laquale è stato approvato il rendicontoconsuntivo relativo all’anno 2014, postoche lo stesso, secondo gli attori, nonsarebbe conforme al disposto di cui al-l’art. 1130-bis c.c.Inoltre si contesta l’assenza delle “pezzegiustificative” e della documentazionecontabile a supporto della formazionedel rendiconto, nonché la legittimità34

cietà, essendo invece sufficiente che Ora, nel caso in esame, l’ampia ed ap- difficile riconoscere come “conformeessa sia idonea a rendere intellegibile profondita relazione di c.t.u. comprova a diritto” e non “in violazione di legge”ai condòmini le voci di entrata e di che il bilancio approvato dalla delibera la delibera che approvi un bilanciospesa, con le quote di ripartizione; né oggetto d’impugnativa è, sostanzial- che conforme al disposto dell’art. 1130-si richiede che queste voci siano tra- mente, corretto e veritiero (e piuttosto bis c.c. non è.scritte nel verbale assembleare, ovvero significativo appare che il c.t.p. degli Questo Tribunale non esclude che, unsiano oggetto di analitico dibattito ed attori non abbia mosso osservazioni di giorno, la giurisprudenza di legittimitàesame alla stregua della documenta- sorta a tali considerazioni del c.t.u.). possa arrivare ad affermare che unazione giustificativa, in quanto rientra Esso peraltro non contiene (come con- violazione di questo genere non ha ca-nei poteri dell’organo deliberativo la fermato dal c.t.u.) la nota esplicativa. rattere sostanziale e che ciò che rileva,facoltà di procedere sinteticamente al- Il Tribunale si rende conto del fatto anche ai fini dell’art. 1137 c.c., è chel’approvazione stessa, prestando fede che l’invalidazione della delibera per “sostanzialmente” il bilancio sia veritiero,ai dati forniti dall’amministratore alla questa sola (ed assorbente) ragione po- anche se privo di taluno degli elementistregua della documentazione giusti- trebbe assumere un sapore formalistico: prescritti dalla legge.ficativa». ciò che dimostra la fondatezza degli Oggi, però, in assenza di affermazioniIl principio di cui sopra è stato però af- sforzi, tanto ripetutamente, quanto va- di principio analoghe a quelle dellafermato prima della riforma del 2012, namente compiuti dal G.I. e dal c.t.u. citata decisione del 2007, e, soprattutto,la quale sembra ispirarsi a regole di- per una definizione transattiva della vi- a fronte del mutato scenario normativo,verse. cenda, tanto più che la già citata relazione l’approdo alla tesi più rigorosa appareL’art. 1130-bis c.c. prevede ora, infatti, dimostra la sostanziale non fondatezza quello più conforme alla lettera (sela redazione di un rendiconto condo- del “rimprovero” relativo all’apposta- non, forse, allo spirito) della legge. Inminiale annuale che deve contenere zione a bilancio della “famosa” somma fondo, come pure si continua ad inse-una serie di specifiche voci contabili, di euro 33.000 circa, che non risponde gnare sui banchi di Giurisprudenza, “laindispensabili alla ricostruzione e al ad una “manovra” scorretta o, peggio forma è garanzia” e dunque l’argomen-controllo della gestione dell’ammini- ancora, indebita, da parte dell’ammini- tazione di cui sopra, in apparenza distratore da parte di ogni condomino. In stratore. sapore formalistico, ad un più attentoparticolare, elementi imprescindibili del Gli è, però, che, dovendo il Tribunale esame forse non appare poi così errata.rendiconto sono: giudicare secondo le vigenti regole Va da sé che l’approdo a tale conclusione• il registro di contabilità; del codice (e il bilancio del 2014 si ri- possiede carattere assorbente (quale• il riepilogo finanziario; ferisce, per l’appunto, ad un periodo “ragione più liquida”: cfr. ad es. Cass.,• una nota di accompagnamento sintetica, in cui la citata riforma era già in vigore, 19 agosto 2016, n. 17214) in ordineesplicativa della gestione annuale. sebbene da non molto tempo), appare agli altri allegati motivi di invalidità addotti dagli attori, con conseguente nannullamento della delibera relativa. (omissis) Non rimarrà pertanto che procedere al- l’accoglimento delle domande degli at- tori. Le spese (ivi comprese quelle di c.t.u.) seguono la soccombenza e ven- gono liquidate ai sensi del D.M. 55/2014. (omissis) P.Q.M. Il Tribunale di Torino, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunziando; sul contraddittorio delle parti; contrariis reiectis; PRONUNZIA l’annullamento delle deliberazioni assunte dall’assem- blea condominiale del Condominio con- venuto tenutasi il giorno 12 novembre 2015, relativamente ai punti nn. 1 e 3 dell’o.d.g. dell’assemblea relativa alla gestione ordinaria e ai punti nn. 2 e 3 dell’assemblea relativa alla gestione ri- scaldamento tenutasi lo stesso giorno; (omissis). 35



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LE SEDI DELL’UPPIPER LA PROVINCIA DI BOLOGNASEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdìFax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30www.uppi-bologna.it Sabato solo su [email protected] [email protected] lunedì al venerdìdalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Loc. Rastignano, Via Mattei, 9DELEGAZIONI Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 Previo appuntamentoBOLOGNA ZONA LEVANTE [email protected] Vizzani, 72/FTel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 PIEVE DI CENTODal lunedì al venerdì Via Provinciale Cento, 8dalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. Tel. 051 68.61.262Dopo le ore 16,00 previo appuntamento Dal lunedì al venerdì[email protected] dalle ore 9,30 - 12,30 e 16,00 - 19,00 [email protected] DELL’EMILIAVia Emilia,118/B PORRETTA TERMETel. e Fax 051 73.44.22 Via Mazzini, 177Dal lunedì al venerdì Tel. e Fax 0534 21.227dalle ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00 Previo appuntamentoPrevio appuntamento [email protected]@libero.it SAN GIOVANNI IN PERSICETOCASALECCHIO DI RENO NORD Via Guardia Nazionale, 21Via Caravaggio, 36 Tel. e Fax 051 82.39.96Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 Dal lunedì al venerdìPrevio appuntamento telefonico dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,[email protected] [email protected] DI RENO SUD SAN LAZZARO DI SAVENAZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI Via Emilia, 219Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959Tel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00Dal lunedì al venerdì Previo appuntamentodalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 [email protected] [email protected] Siamo uniciCASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIA L’UPPI è l’unica associazione sindacaleARGELATO a carattere nazionale di proprietari immobiliariPiazza Amendola, 2Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 Il Ministero del Lavoro e delle PoliticheMartedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 Sociali, con il protocollo n. 15/0014502Previo appuntamento del 15/12/2004 ha riconosciuto l’[email protected] Unione Piccoli Proprietari Immobiliari comeCASTEL SAN PIETRO TERME Associazione sindacale a carattereVia Meucci, 25/A nazionale ai sensi della Legge 311/73.Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00Sabato su [email protected]



SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Questione di tempi giusti Convocazione di assemblea condominiale tramite lettera raccomandata: il termine decorre dal momento della tentata consegna!L ’avviso di convocazione La mancata conoscenza di tale data, zione assembleare possono essere dell’assemblea condomi- da parte dell’avente diritto, entro il impugnate per annullabilità nel ter- niale deve essere comuni- termine di legge sopra citato, costi- mine perentorio di trenta giorni, che cato ai condomini almeno tuisce motivo di invalidità delle de- decorre dalla data della deliberazione libere assembleari. per i dissenzienti o astenuti e dallacinque giorni prima della data di Le delibere condominiali con vizi at- data di comunicazione della delibe- tinenti il procedimento di convoca- razione per gli assenti.prima convocazione (e non di se-conda).46

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 AMMINISTRAZIONIFAX 051 279340 CONDOMINIALI Il vostro amministratore di condominio si dimo- stra negligente nell’espletamento della propria professione? Risulta poco chiaro e trasparente nella gestione condominiale? Vorreste revocarlo e non sapete come fare? Rivolgetevi a noi! Da oggi potremo seguire l’am- ministrazione del Vostro condominio con profes- sionalità e competenza! Richiedi un incontro con i nostri esperti, anche per un preventivo! REVISIONI CONTABILITÀ CONDOMINIALI Presso l’ Uppi potrai far eseguire la revisione della contabilità del Tuo condominio! Se ritieni che il Tuo amministratore condominiale non si comporti correttamente, potrai verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti!Chiama per ogni informazione.

Veniamo però ora al caso in esame: rio o dalla compiuta giacenza? notificazioni degli atti giudiziari) eil termine dilatorio di cinque giorni Di questo si è occupata la sentenza in particolare quale atto unilateraleper una corretta convocazione di as- di Cassazione n. 23396/2017 pubbli- recettizio ai sensi dell’art. 1335 c.c.,semblea da quando decorre? cata di recente su Leggi d’Italia. al fine di ritenere fornita la provaSecondo il costante orientamento La pronuncia in questione ha statuito della decorrenza del termine dilato-della Corte di Cassazione (tra tutte che “va riaffermato il principio di rio di cinque giorni antecedente l’a-vedasi Cass. 22047/2013) l’avviso diritto secondo il quale in tema di dunanza di prima convocazione,di convocazione deve essere non solo condominio, con riguardo all’avviso condizionante la validità delle deli-inviato ma anche ricevuto nel ter- di convocazione di assemblea ai berazioni, è sufficiente e necessariomine di legge. sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.(nel che il condominio (sottoposto al re-Ma cosa accade e soprattutto da testo ratione temporis vigente), po- lativo onere), in applicazione dellaquale momento occorre conteggiare sto che detto avviso deve qualificarsi presunzione dell’art. 1335 c.c. , di-il termine dilatorio di 5 giorni in caso quale atto di natura privata (del mostri la data di pervenimentodi mancata consegna di lettera rac- tutto svincolato, in assenza di dell’avviso all’indirizzo del destina-comandata? Dalla data di recapito espresse previsioni di legge, dall’ap- tario, salva la possibilità per questidell’avviso al condominio destinata- plicazione del regime giuridico delle di provare di essere stato, senza sua colpa, nella impossibilità di averne notizia. Tale momento, ove la con- vocazione ad assemblea di condo- minio sia stata inviata mediante let- tera raccomandata (cui il testo dell’art. 66 disp. att. c.c. affianca, nel testo successivo alla riforma di cui alla legge n. 220 del 2012 , altre modalità partecipative), e questa non sia stata consegnata per l’as- senza del condomino (o di altra per- sona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di gia- cenza del plico presso l’ufficio po- stale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il mo- mento in cui la lettera sia stata ef- fettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza)” (Cass. civ. Sez. II, 06-10-2017, n. 23396, mas- sima redazionale, 2017). La Corte ha dunque ritenuto, confer- mando giurisprudenza consolidata in materia (contra soltanto Cassazione 14/12/2016 n. 25791), che il plico si intende pervenuto all’indirizzo del destinatario al momento della tentata consegna, seguita dal rilascio del- l’avviso di giacenza. Il medesimo principio, ha ulterior- mente affermato la Corte, si applica anche nel caso in cui “l’avviso” in- dichi la data e l’ora a partire dalle quali il ritiro può essere effettuato, in genere, non coincidenti (e poste- riori) con la data e l’ora di perveni- mento dell’avviso all’indirizzo stesso del destinatario.48