abitare-informati-dicembre-2020

abbia manifestato, nella disdetta, l'in- Domanda. Sono proprietario di un im- scattare l'immobile dall'acquirente e da tenzione di vendere a terzi l'unità im- mobile commerciale e, in vista di una ogni altro successivo avente causa. mobiliare» (si veda Cassazione, 28 feb- possibile alienazione, chiedo se l’at- Ove sia stato esercitato il diritto di ri- braio 2011, n. 4919). tuale conduttore (con il quale ho sti- scatto, il versamento del prezzo deve Lo schema del contratto a uso foresteria pulato da tempo un contratto di loca- essere effettuato entro il termine di tre – la cui giurisprudenza è tuttora con- zione 6+6 ex lege 392/78), possa avere mesi che decorrono, quando non vi sia troversa – fuoriesce dall’ambito di ap- un diritto di prelazione sull’acquisto opposizione da parte del proprietario o plicazione della legge 431/98. Per i con- dello stesso immobile. dei terzi acquirenti, dalla prima udienza tratti a uso foresteria si può fare del relativo giudizio, o dalla ricezione riferimento agli articoli 1571 e seguenti Risposta. La legge n. 392/1978, cosid- dell'atto notificato con cui l'acquirente Codice civile: la durata del contratto è detta sull’ “equo canone”, per i contratti o successivo avente causa comunichi liberamente determinabile dalle parti, di locazione ad uso non abitativo all’art. prima di tale udienza di non opporsi al così come l’ammontare del canone. Il 38, regola l’ipotesi di vendita dell’im- riscatto. contratto a uso foresteria viene stipulato mobile da parte del proprietario, stabi- Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o per alloggiamento temporaneo di di- lendo il diritto di prelazione da parte successivo avente causa faccia opposi- pendenti, dirigenti, clienti o rappresen- del conduttore. zione al riscatto, il termine di tre mesi tanti della società conduttrice. Secondo La norma, in particolare, stabilisce che decorre dal giorno del passaggio in giu- la giurisprudenza, si qualificano a uso nel caso in cui il locatore intenda tra- dicato della sentenza che definisce il foresteria «le locazioni – assimilabili sferire a titolo oneroso l'immobile lo- giudizio. alla generale categoria dell’uso abitativo cato, debba darne comunicazione al Sull’ambito di applicazione dei suddetti – caratterizzate dalla dissociazione tra conduttore con atto notificato a mezzo articoli, in particolare dell’art. 38 , si soggetto titolare del contratto e soggetto di ufficiale giudiziario. sono sollevate questioni interpretative, fruitore dell’immobile nonché dalla de- Nella comunicazione devono essere in- relative all’estensione di tale norma a stinazione dell’immobile ad alloggio di dicati il corrispettivo e le altre condi- contratti diversi dalla compravendita. persone collegate sotto il profilo delle zioni contrattuali essenziali, con invito L’art. 38, infatti, fa riferimento agli “atti attività svolte al soggetto contraente al conduttore ad esercitare o meno il di trasferimento a titolo oneroso” del- conduttore» (Tribunale di Milano, 3 diritto di prelazione. l’immobile locato, nel senso di inclu- aprile 2008, numero 4.421). Nello Il conduttore, se vuole avvalersi della dervi, restrittivamente, i soli contratti stesso senso, si veda anche Tribunale prelazione, deve rispondere entro ses- tramite i quali il locatore trasferisce la di Roma, 27 settembre 2005, secondo santa giorni dalla ricezione della comu- proprietà dell’immobile verso il corri- cui «la locazione ad uso di foresteria nicazione, con atto notificato al pro- spettivo di un prezzo. non è una locazione abitativa, né pri- prietario a mezzo di ufficiale Tipico atto di trasferimento a titolo one- maria né transitoria, in quanto non è di- giudiziario, offrendo condizioni uguali roso è la compravendita, che sicura- retta a soddisfare alcuna esigenza abi- a quelle comunicategli. mente è la forma contrattuale più diffusa tativa del conduttore, bensì la diversa In tal caso, il versamento del prezzo di ed a cui chiaramente fa riferimento la esigenza menzionata – che ne costitui- acquisto, salvo diversa volontà delle norma suddetta. sce la causa – di destinare l’immobile parti, deve essere effettuato entro il ter- A tal proposito, la giurisprudenza della locato a temporaneo alloggio di propri mine di trenta giorni decorrenti dal ses- Corte di Cassazione, richiamata nell’or- dipendenti o ospiti». santesimo giorno successivo a quello dinanza n. 24223/2019, ha rimarcato Fonte Smartlex il Sole 24 ore. dell'avvenuta notificazione della comu- che il trasferimento a titolo oneroso non nicazione da parte del proprietario, con- può consistere in negozi non qualifica- testualmente alla stipulazione del con- bili come compravendita, escludendo tratto di compravendita o del contratto pertanto il diritto di prelazione del con- preliminare. duttore, per esempio, nelle ipotesi di L’articolo 39 della l. 392/78 disciplina, permuta e in quelle di conferimenti nel inoltre, l’ipotesi di inadempimento del capitale di società. proprietario all’obbligo di “denuntia- Analogamente, la stessa ordinanza ha tio”, cioè di comunicazione al condut- escluso che le cessioni agevolate di beni tore della volontà di vendere l’immo- da parte delle società ai propri soci pos- bile, così come all’obbligo di indicare sano rientrare nella previsione dell’art. un prezzo pari a quello della compra- 38, dunque che possa invocarsi il diritto vendita effettuata con terzi soggetti. di prelazione e riscatto da parte del con- In questi casi, il conduttore, che non ha duttore, vista la specialità della legge potuto esercitare la prelazione per i sud- che attribuisce vantaggi fiscali alle ces- detti motivi, può, entro sei mesi dalla sioni medesime. trascrizione del contratto di vendita, ri- Fonte Altalex. 49

SETTORE AVV. BEATRICE BERTILEGALE Delegazione UPPI Imola Occupazione di parti comuni nel condominio L ’utilizzo di una cosa comune da parte di un condomino non può concretizzarsi nell’appropriazione del bene con pregiudizio per gli altri compro- prietari. Questo è quanto chiarito dalla Su- prema Corte di Cassazione, sez. II Ci- vile, con l'ordinanza n. 18929 del set- tembre 2020. Nel caso di specie i condomini con- venivano in giudizio la proprietaria dell’appartamento posto all’ultimo piano, chiedendone la condanna al ri- sarcimento danni e al ripristino del appropriazione del vano scale condo- proprietà privata. miniale ad opera del proprietario I giudici fanno quindi applicazione del vano scala condominiale, che questa dell’ultimo piano. seguente principio di diritto già riba- Secondo la proprietaria dell'ultimo dito con sentenza n. 14694 del 2015: aveva accorpato alla propria unità abi- piano la destinazione del tratto termi- \"In tema di comunione, l'uso frazio- nale di scale sarebbe rimasta quindi nato della cosa a favore di uno dei tativa. sostanzialmente invariata, servendo comproprietari può essere consentito essenzialmente a raggiungere l’ultimo per accordo fra i partecipanti solo se L’incorporazione di parti condominiali piano e il terrazzo, cui gli altri condo- l'utilizzazione, rientri tra quelle cui è mini non avevano libero accesso. destinato il bene e non alteri od osta- nella proprietà individuale integra una La Corte sottolinea che la proprietà coli il godimento degli altri comunisti, condominiale del pianerottolo oggetto trovando l'utilizzazione da parte di turbativa del possesso, in danno del di appropriazione non è in discus- ciascun comproprietario un limite sione: in base all'art. 1117 c.c. anche nella concorrente ed analoga facoltà condominio e dei singoli condomini. le parti condominiali poste concreta- degli altri. Qualora la cosa comune mente a servizio solo di alcune por- sia alterata o addirittura sottratta de- L’uso frazionato della cosa a favore zioni dello stabile devono infatti pre- finitivamente alla possibilità di godi- sumersi comuni. mento collettivo nei termini funzionali di uno dei comproprietari può essere L’incorporazione di parti condominiali originariamente praticati, non si rien- nella proprietà individuale integra tra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito mediante accordo fra i par- quindi una turbativa del possesso, le- consentito, ma nell'appropriazione di gittimando il condominio o anche il parte della cosa comune, per legitti- tecipanti ma soltanto se l’utilizzo è singolo condomino alla relativa azione mare la quale è necessario il consenso di manutenzione, nulla rileva che si negoziale di tutti i partecipanti che - compatibile con la destinazione del tratti di parti comuni a servizio esclu- trattandosi di beni immobili - deve es- sivo di una porzione dello stabile di sere espresso in forma scritta.” bene e non altera né ostacola il godi- mento da parte degli altri. Se la cosa comune viene sottratta de- finitivamente alla possibilità di godi- mento degli altri non si tratta più di uso frazionato consentito ma di ap- propriazione ed in tale circostanza oc- corre il consenso di tutti i partecipanti che, per i beni immobili, impone la forma scritta. Questo il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordi- nanza citata, pronunciata in tema di 50

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 GESTIONE FAX 051 279340 CONTRATTI DI LOCAZIONE Il servizio di gestione del Proroga del contratto di locazione contratto prevede: - predisposizione della comunicazione al competente Verifica giuridicoamministrativa Ufficio delle Entrate; del contratto e classificazione - invio telematico della comunicazione al competente secondo il tipo di normativa. Ufficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Aggiornamento ISTAT del contratto Invio delle comunicazioni e rinnovo annuale: di disdetta ai conduttori - calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale; (su espressa richiesta della proprietà) - calcolo della relativa imposta di registro; tramite RACCOMANDATA A.R. - versamento dell’imposta tramite banca o posta; - predisposizione della comunicazione al conduttore Risoluzione anticipata del con evidenziato il canone aggiornato, richiesta di contratto di locazione rimborso dell’imposta di registro di competenza del conduttore e trasmissione di copia del versamento; - predisposizione della comunicazione al competente invio della stessa comunicazione tramite RACCO- Ufficio delle Entrate; MANDATA A.R.; - invio telematico della comunicazione al competente - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite Ufficio delle Entrate RACCOMANDATA A.R.; - invio di copia di quanto sopra al locatore tramite RACCOMANDATA A.R.; Opzione e/o revoca cedolare secca Nuovo servizio di gestione globale del contratto di locazione - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle Entrate - incasso diretto dei canoni di locazione - comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioni - servizio pronto intervento per manutenzioni esercitate e riparazioni - controllo solvibilità inquilino Chiama per fissare il tuo appuntamento. 51

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO PERRINA LLEEGGAALLEE Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena Le parti comuni nel condominio L ’art. 1117 c.c. disciplina unitari, fino al punto di utenza, salvo invece, alcuni dei beni elencati dalla nello specifico l’individua- quanto disposto dalle normative di norma possono risultare privati e non zione delle parti comuni in settore in materia di reti pubbliche.” comuni. In buona sostanza, i beni in ambito condominiale, sta- Va immediatamente evidenziato come parola si ritengono presuntivamente co- l’individuazione effettuata dalla norma muni, salvo prova contraria. tuendo: “sono oggetto di proprietà co- non sia un elenco “chiuso”, ma solo La prova in questione di norma è il ti- un’illustrazione dei beni ritenuti con- tolo d’acquisto (come tale redatto in mune dei proprietari delle singole dominiali per la loro natura e funzione, forma scritta) di quei beni, che può che però possono essere ben maggiori comprovare la natura privata (ovvero unità immobiliari dell'edificio, anche in specifici casi concreti. In alcuni casi, la proprietà di un singolo condomino) se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i por- toni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio non- ché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stendi- toi e i sottotetti destinati, per le ca- ratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fo- gnari, i sistemi centralizzati di distri- buzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscal- damento e il condizionamento dell'a- ria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satel- lite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti 52

di alcuni di quei beni. non può essere mutata da una delibera i servizi in comune come portinerie, Altra fonte di capitale importanza per condominiale assunta a maggioranza. (incluso l’alloggio del portiere), la la- stabilire se un bene sia comune o non E’ bene precisare, però, come vi siano vanderia, gli stenditoi e i sottotetti. comune, risulta essere l’atto costitu- alcuni beni condominiali, la cui natura In caso di contrasto, la verifica della tivo del condominio, cioè il primo atto non può essere mutata nemmeno per natura condominiale o meno di alcuni di frazionamento dell’edificio (Cas- volontà di tutti i condomini. di questi beni, spesso si esplica attra- sazione n. 11812/2011), che dovrà ne- Tali beni sono quelli identificati nel- verso la valutazione della loro desti- cessariamente essere interpretato ex l’art. 1117 c.c. I° comma, che sono nazione, ovvero se per le caratteristi- art. 1362 c.c. e seg. (Cassazione n. beni indispensabili per la stessa esi- che strutturali e funzionali siano 16022/2002). stenza del fabbricato (come le scale, i destinante all’uso comune. Altra fonte che può soccorrere l’in- muri portanti, le travi, il tetto ecc). In quest’ottica, secondo un consolidato terpretazione della volontà manifestata Diversamente, i beni indicati nell’ar- orientamento giurisprudenziale l’arti- dai condomini al momento della na- ticolo 1117 comma 1 n. 2 del Codice colo 1117 comma 1 n. 2 del Codice scita del condominio, sempre ai fini civile non sono necessari alla sussi- civile per stabilire se un bene sia ef- dell’individuazione della natura con- stenza del condominio (come quelli fettivamente di proprietà comune, oc- dominiale o meno di alcuni beni è il indicati al I° comma uno). corre verificare se esso sia necessario regolamento formato dal proprietario Si tratta infatti di beni che sono utili per l’esistenza del condominio o co- del singolo edificio poi frazionato in (ma non necessari, cioè indispensabili) munque abbia una funzione comune più unità, ed accettato per relationem all’esistenza del condominio. all’atto della costituzione del condo- da tutti gli altri condòmini. Tali beni infatti possono essere fruiti minio, a nulla rilevando la destinazione L’art. 1108 c.c. III° comma stabilisce singolarmente dai condomini, anche avuta prima del frazionamento dell’e- che “necessario il consenso di tutti i in modo esclusivi, possono essere di dificio o la destinazione catastale. partecipanti per gli atti di alienazione natura condominiale o privata (se- Infine, il III° comma dell’art. 1117 c.c. o di costituzione di diritti reali sul condo quanto detto in precedenza) e contiene una formulazione di natura fondo comune e per le locazioni di du- la loro natura può anche essere mutata residuale ed eterogenea nel senso che rata superiore ai nove anni”, pertanto per volontà dei condomini. Sono an- si riferisce a tutte le opere, le installa- diretta conseguenza di tale previsione noverati tra questi beni le aree desti- zioni, i manufatti di qualunque genere è che la natura condominiale di un bene nate a parcheggio nonché i locali per destinati all’uso comune.

SETTORE AVV. FRANCESCA URSOLEO LEGALE Consulente Legale UPPI Bologna Il diritto alla bigenitorialità durante l’emergenza COVID 19 Q uando finisce l’unione co- un diritto di visita per il genitori e con l’accordo tra i genitori stessi. niugale tra due persone, il quale il figlio non convive in via Dall’inizio della pandemia ad oggi, ciò che preme maggior- prevalente. però, ci sono state molte pronunce re- mente tutelare è il benes- Tuttavia, nel periodo di emergenza lative alla problematica, probabilmente sanitaria che stiamo vivendo, tale mo- per la situazione di paura in corso, sere dei figli nel loro supremo ed e- dalità di frequentazione è, a volte, ri- nonché per quella di incertezza, deri- sultata di difficile attuazione, soprattutto vante anche da difficoltà interpretative. sclusivo interesse. Per questi motivi, nella fase del primo lockdown, quando Infatti, sia il Tribunale di Milano che in un primo momento, in assenza di di Matera, i primi chiamati a pronun- nei provvedimenti di separazione, di- specificazioni da parte del Governo, i ciarsi, seguono il bilanciamento degli Tribunali che sono stati investiti dalla interessi in gioco e decidono, nel caso vorzio o affidamento, il Giudice di- questione hanno assunto posizioni dif- di specie, di privilegiare la tutela volta ferenti. spone per il figlio minore, salvo casi Alcuni hanno accordato preferenza alla tutela della salute individuale e eccezionali,l’affidamento convidiso pubblica, dichiarando di sospendere il diritto di frequentazione del genitore tra i due genitori. non collocatario e, di fatto, impeden- dogli di vedere i propri figli. L’affidamento convidiso è diventata Altri, invece, hanno ritenuto il diritto alla bigenotorialità parimenti meritevole regola generale in epoca relativamente di tutela e non sacrificabile. Con una risposta ad una Faq publicata recente. Prima della Legge n.54/2006, sul sito del Governo, aggiornata al 25 aprile 2020, sono stati consentiti gli il regime ordinario era quello del’af- spostamenti per raggiungere i propri figli minorenni presso l’altro genitore fidamento del minore all’uno o all’altro o, comunque, presso il collocatario o per condurli presso di sé, anche tra genitore. Comuni diversi, pur nel rispetto delle prescrizioni di tipo sanitario e in os- Con la riforma del 2006, il legislatore servanza delle statuizioni del Giudice indicate nei provvedimenti di separa- ha voluto valorizzare il diritto alla bi- zione e divorzio o, in mancanza, del- genitorialità, ovvero il diritto del figlio di mantenere un rapporto continuativo ed equilibrato con emtrambi i genitori e i rispettivi rami parentali. Il diritto alla bigenitorialità, secondo anche recenti pronunce della Corte di Cassazione, consiste nel garantire una comune presenza dei genitori nell’e- sistenza del figlio, in modo tale da as- sicurare al minore una stabile con- suetudine di vita e salde relazioni af- fettive con entrambi e consentire ai genitori di cooperare nell’assistenza, educazione e istruzione del proprio figlio. Nella patica, si dovrà prevedere 54

ad evitare il rischio del contagio, in zialmente, altra pronuncia ha chiarito comunicazione telematica, seppur ap- quanto funzionale alla tutela del su- che una misura restrittiva, che impe- prezzata dalle nuove generazioni, non periore interesse alla salute, visto il disca ad un genitore di vedere un diventi consuetudine, rischiando di breve lasso temporale di sacrificio del figlio, può essere disposta solo sulla essere strumentalizzata dai genitori rapporto tra padre e figlio. base di comprovate esigenze consi- tanto conflittuali da poter in questo Con ulteriore e simile decisione della derando anche che l’interruzione pro- modo addurre motivazioni per osta- Corte d’Appello di Bari ha anche tratta nel tempo del rapporto tra genitori colare il diritto di visita in presenza. deciso che il diritto di visita paterno e figli potrebbe avere conseguenze ir- La via telematica dovrebbe essere a- venisse esercitato attraverso le video- rimediabili nel rapporto stesso, cau- doperata solo quale estrema ratio e in chiamate o Skpe, per periodi di tempo sando una conseguenza sulla sana cre- casi particolari, come nel caso di mi- uguali a quelli previsti nel regime or- scita del minore, anche con riferimento nore malato o genitore lontano per la- dinario, e secondo lo stesso calenda- al suo equilibrio psicofisico. voro nel lungo periodo. rio. A seguito di vari contrasti interpretativi, Al contrario, ci si augura che la via Varie altre pronunce sono state nel ha quindi prevalso la tesi, tuttora in telematica venga adoperata solo quale senso di far prevalere l’interesse alla essere, per cui i divieti di spostamento estrema ratio e in casi particolari (a limitazione del rischio del contagio non possono incidere direttamente titolo esemplificativo: minore malato, rispetto all’esigenza di vedere e tenere sulla regolamentazione della frequen- o genitore che sia lontano per lavoro con sé i figli minori. tazione genitori-figli. per un lungo periodo). Altri Tribunali, al contrario si sono Anche il Governo ha chiarito quasi In conclusione, dopo mesi di pandemia, pronunciati in favore della frequenta- da subito la legittimità dell’esercizio seppur con la sospensione del periodo zione tra padre (genitore non colloca- del diritto di visita sostenendo come estivo, nel quale si è tornati ad una tario) e figlio. tale diritto non fosse limitato dalle sorta di maggiore libertà, c’è stato e In particolare, altre pronunce hanno misure adottate nei mesi di totale o c’è ancora un sussegirsi di provvedi- considerato situazione di necessità parziale lockdown. menti a volte contrastanti tra loro. (che legittimano gli spostamenti tem- Una delle caratteristiche delle nuove A volte alcune decisioni sono sembrate poranei e individuali) quelle correlate pronunce, laddove è stato interdetto il in contrasto con la tutela del diritto ad esigenze primarie delle persone, diritto di visita nei periodi di lockdown, fondamentale alla bigenotorialità, ma affermando anche che la protezione ha portato in auge l’applicazione della è tutt’ora necessario un contempera- della salute dei bambini deve partire modalità di comunicazione telematica, mento con le esigenze che si pongono dai genitori, autorizzando il padre, pensando che i bambini siano in grado nel caso di specie, al fine di valutare quindi, ad effettuare le visite e dispo- di resistere per ore a conversazioni al meglio un contemperamento di in- nendo di poter video chiamare i figli con il genitore a distanza. Sarebbe teressi che possa arrecare il minor quotidianamente. meglio, in realtà, che superato questo danno possibile, nella particolarità del Al contrario di quanto affermato ini- duro periodo, in futuro la modalità di periodo.

SETTORE AVV. GIUSEPPE PETIX LEGALE Consulente Legale Bologna Delegazione Rastignano/Pianoro (Bo) Crisi di coppia e affido degli animali domestici Q uando la coppia “scoppia”, altri Paesi ove, difatti, esistono nor- nimali”. indifferentemente che ci si mative ad hoc a tutela dei rapporti e Il nostro Legislatore ha poi, con la trovi in una situazione di legami che si sono creati tra essi ed i Legge n. 130/2008, ratificato l’art. 13 separazione o divorzio tra componenti della famiglia. Ad onor del Trattato sul funzionamento del- del vero, c’è da dire però, che anche l’Unione Europea, che riconosce gli coniugi, di unione civile o di convi- in Italia, qualcosa si sta muovendo. animali come “esseri senzienti”. In ambito penale, ad esempio, la L. Inoltre, la legge di riforma del Con- venza more uxorio (cioè di fatto), tra 20 luglio 2004 n. 189, è stato intro- dominio (la n. 220 del 2012) ha mo- dotto nel Codice Penale il titolo “Dei dificato l’art. 1138 del codice civile le questioni da affrontare e regolare delitti contro il sentimento degli a- prevedendo che “le norme del rego- sempre più spesso ci si trova a dover decidere a chi devono essere affidati gli animali domestici della famiglia e chi è tenuto a sostenere le spese per il suo mantenimento e cura. In caso di accordo tra le parti, il pro- blema, ovviamente, non si pone. Ma se la coppia litiga e non trova accordo sul punto, come viene risolta, giuridi- camente parlando, la questione? Ebbene, la normativa italiana è carente sotto tale aspetto, non prevedendo alcuna regolamentazione in ambito civile. In assenza di espressa regolamenta- zione in ambito civilistico, i nostri “piccoli amici” vengono dal legislatore sostanzialmente trattati come “cose”, con la conseguenza che la regolamen- tazione a loro applicabile è quella ri- facentesi alla tutela della proprietà ed all’esercizio dei diritti su bene altrui o in comproprietà. Eppure, non solo il comune sentire di larga parte della popolazione italiana tende a dare sempre più importanza ed attenzione alla cura e alla tutela dei nostri amici domestici, ma una forte sensibilità in tal senso si è da tempo sviluppata e concretizzata in 56

lamento” condominiale “non possono sia tenuto ad occuparsi della assegna- grado di assicurare e garantire il be- vietare di possedere o detenere animali zione o affidamento degli animali al- nessere dell’animale, statuendo che domestici”. l’uno o all’altro componente della solo in caso di assenza di ragioni par- È pur vero, inoltre, che esiste un (ben coppia né della loro relazione con gli ticolari può essere disposta l’assegna- fatto, ad avviso di chi scrive) disegno stessi (ad esempio: Trib. di Milano, zione condivisa, con collocazione al- di legge sul punto: il n. 76, presentato ordinanza del 2 marzo 2011). ternata presso ciascuno dei coniugi. nel 2018 dai parlamentari De Petris, Ad esempio il tribunale di Como In materia poi di ripartizione delle Gianmanco e Cirinnà, teso specifica- (provvedimento del 3 febbraio 2016), spese di mantenimento dell’animale, mente a regolare tali questioni in caso ha riconosciuto, in occasione di una quali ad esempio le cure veterinarie, di crisi della coppia, ma è anche vero separazione consensuale, la legittimità il cibo e quant’altro occorrente al suo che esso giace ancora in Parlamento di clausole contenute nell’accordo di benessere, in caso di affido congiunto, in attesa di disamina ed approvazione. separazione che assicuravano alle parti la giurisprudenza ha più volte statuito Un vero peccato, in quanto se venisse la frequentazione con l’animale e re- il principio che, salvo diversi accordi approvato, si riconoscerebbe al tribu- golamentavano le spese di manteni- tra le parti, ciascuno dei detentori vi nale il potere/dovere, sentiti i coniugi, mento e di cura. deve provvedere in misura propor- i conviventi, i figli ed eventualmente, Od anche, sempre ad esempio, il tri- zionale al proprio reddito (ad esem- all’occorrenza, esperti di comporta- bunale di Roma, con sentenza n. 5322 pio: Trib. Roma 15 marzo 2016; Trib. mento animale, di poter attribuire del 15 marzo 2016, al fine di trovare di Modena 8 gennaio 2018), mentre l’affido esclusivo o condiviso dell’a- una regolamentazione per la cessazione in caso di affido esclusivo, vi deve nimale alla parte che appare in grado di una convivenza more uxorio ha e- provvedere il solo detentore affidatario di assicurargli il maggior benessere e messo un provvedimento di affido (vedasi ad esempio: Trib. Roma 15 statuire sulle spese di mantenimento congiunto di un cane, dimostrandosi marzo 2016; Trib. di Cremona 11 giu- e cura. sensibile ad una tutela dell’interesse gno 2008). Dato questo stato di cose, come spesso dell’animale. Per una più completa ed ampia di- accade, è toccato, e tocca, al prudente Ed ancora, sempre in materia di affido, samina della fattispecie, si veda l’ar- apprezzamento dei giudici cercare il tribunale di Sciacca, 19 febbraio ticolo di Valerio de Gioia, in Arch. di porre rimedio a questo “buco” 2019, in un procedimento di separa- Loc. Cond. e Imm. N. 5/2020, dal normativo, sebbene parte della giuri- zione giudiziale contenziosa, ha asse- quale il sottoscritto ha tratto numerosi sprudenza ritenga, alla luce della vi- gnato un cane in via esclusiva al co- spunti per la redazione del presente gente legislazione, che il Giudice non niuge considerato maggiormente in articolo.

SETTORE AVV. LORENZO COTTIGNOLI LEGALE Presidente LAIC - Lega Amministratori Immobiliari Condominiali Presidente UPPI Modena Vendita di quote di proprietà di immobile non abitativo: si applica la prelazione? S e è vero che pecunia non duttore, nell’ambito di una trattativa ma anche alle caratteristiche della ces- olet e dunque – almeno ap- per la cessione di un immobile, se sione e non ultimo alle tempistiche parentemente – risulta in- non anche di più immobili, o di una della trattativa. differente al proprietario loro quota parte. Tanto vale non solo Occorre, pertanto, ben conoscere in relazione alla solvibilità ed affida- quando ed in quali termini il condut- venditore il fatto che venga pagato bilità del contraente, che non sempre tore può avanzare pretese in relazione sono doti proprie di ogni conduttore, all’esercizio di tale diritto e quando, dal promittente l’acquisto o dal con- invece, tali pretese sono prive di fon- damento. duttore che esercita il diritto di prela- È noto che il diritto di prelazione sorge in forza dell’38 l. 392/78, il zione, non è vero, invece che sia priva quale dispone che “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo di rilevo la sussistenza o meno di un oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto diritto di prelazione a favore del con- notificato a mezzo di ufficiale giudi- ziario.” Si tratta della c.d. denuntia- tio. In essa, prosegue il disposto norma- tivo, “devono essere indicati il corri- spettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe es- sere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”. La ratio di tale norma risiede nella tu- tela del conduttore, per la \"conserva- zione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate\" dalla stessa (Corte Cost., 5 maggio 1983, n. 128). 58

In primo luogo, occorre soffermarsi U.P.P.I. sulla natura di tale comunicazione. PROVINCIALE Per diverso tempo si è sviluppato un ampio dibattito dottrinale e giurispru- MODENA denziale sul punto. Da una parte, se ne sosteneva la natura di proposta ne- Viale Giuseppe Verdi, 29/31 - 41124 Modena goziale, dall’altra vi era chi sosteneva Numero Verde 800 200 059 che fosse un atto di interpello, dovuto ex lege. www.uppimodena.it - [email protected] Le conseguenze di tali differenti im- postazioni erano evidentemente, al- SERVIZI PER GLI ASSOCIATI: trettanto differenti e radicali. Se si fosse trattato di una proposta • Contratti di locazione abitativa e commerciale contrattuale, la sua accettazione - redazione e assistenza alla stipula avrebbe dato luogo alla formazione - ricerca inquilino con selezione reddituale di un contratto preliminare, come tale - cessioni, subentri e risoluzioni eseguibile in forma specifica (con- - calcolo canone concordato sentendo così che il passaggio della - registrazioni, proroghe e rinnovi proprietà fosse dichiarato mediante - gestione scadenziario, istat e tassazione sentenza “che produca gli effetti del • Servizio convenzionato di agenzia immobiliare contratto non concluso”, ai sensi • Consulenza legale, fiscale, tecnica e notarile dell’art. 2932 c.c.). • Amministrazioni condominiali Se si fosse trattato di un atto di inter- • Albo fornitori convenzionati pello, la sua adesione non avrebbe • Consulenze su mutui e polizze assicurative comportata la formazione di un con- • Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni tratto, ma di un vincolo legale a con- • Dichiarazioni di successione trarre, e dunque ad addivenire, nei • Sportello C.A.F (Imu, Isee, Red, Mod. 730, Unico) modi e nei termini previsti dalla legge, alla formazione del vero e pro- Difendi la tua casa ed ASSOCIATI all’UPPI!! prio contratto. Tale seconda impostazione è stata sposata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la quale ha ri- solto l’annoso contrasto con la pro- nuncia del 4.12.1989 n. 5359, che de- finiva la denuntiatio “un atto dovuto volto a mettere il conduttore in con- dizione di esercitare il diritto di pre- lazione sempre che ne sussistano i presupposti. Non può qualificarsi come atto negoziale, ed in particolare come proposta contrattuale, perché non deriva da una libera determina- zione di volontà e non mira a solleci- tare il conduttore alla conclusione della compravendita mediante ordi- naria accettazione, anche se presenta oggettivamente il contenuto di una proposta attraverso l'indicazione delle condizioni del trasferimento.” Tale orientamento è tuttora pacifico: conseguentemente, non può eseguirsi in forma specifica mediante ricorso al Tribunale per ottenere una sentenza che tenga luogo del rogito di compra- vendita, l’adesione alla prelazione,

poiché la stessa non comporta la for- Tale principio appare pacifico in giu- cessione di una quota parte del bene mazione di alcun vincolo contrattuale. risprudenza. Se ne tratta già con sen- immobile, locato, invece, per l’in- Chiarita la natura della comunica- tenza del 21.10.1998 n. 10431, pro- tero. Il ragionamento svolto in punto zione, ci si chiede ora se la stessa nunciata dalla Sezione Terza della di diritto dal Collegio degli Ermellini debba essere notificata nell’ipotesi di Cassazione Civile, nella quale si af- segue lo stesso iter già tracciato per vendita di una quota parte del bene fronta il caso di una vendita della le precedenti pronunce. Anche in tale indiviso, sia che esso ricomprenda quota parte di un complesso immobi- ipotesi, la mancanza del verificarsi il bene condotto in locazione, sia che liare, nel quale è compreso l’immo- del presupposto della coincidenza tra esso ne costituisca una porzione. bile oggetto di locazione, afferman- il bene locato ed il bene venduto, Come anticipato, deve individuarsi dosi che l’imprescindibile hanno comportato l’affermarsi del- quale scopo della norma la “conser- presupposto dell’identità dell’immo- l’insussistenza del diritto di prela- vazione delle imprese”, il che motiva bile locato con quello venduto. zione a favore del conduttore. come il diritto di prelazione risieda, La giurisprudenza della Suprema Si ha, invece, coincidenza tra bene ordinariamente, in capo al conduttore Corte è pacifica nel ritenere l’inap- locato e bene venduto nell’ipotesi di di immobile ad uso non abitativo e, plicabilità del diritto di prelazione, sia vendita c.d. cumulativa, che differi- solo nell’ipotesi di cui all’art. 3 co. 1 nell’ipotesi della c.d. vendita in sce dalla vendita c.d. in blocco per lett. g) l. 431/98 , in capo al condut- blocco di intero edificio (o di una l’assenza di una unitarietà del com- tore di immobile abitativo (per il caso parte di esso che tuttavia costituisca plesso immobiliare oggetto della di diniego di rinnovo alla prima sca- un complesso unitario) sia nell’ipo- stessa, in quanto costituita dalla ven- denza del contratto di locazione, mo- tesi della vendita di quota indivisa dita di una pluralità di immobili, an- tivata dalla vendita dell’immobile). di edificio comprendente, nell'uno corché condizionata alla vendita del Sulla scia di tale considerazione, viene come nell'altro caso, il bene locato. loro insieme. In tale caso, come chia- in questione, altresì, la rilevanza – fon- Più recentemente, il medesimo orien- rito dalla pronuncia della Suprema damentale ai fini del nostro ragiona- tamento è stato espresso con l’Ordi- Corte n. 12536/2016, sussiste, invece, mento – della coincidenza tra il bene nanza della Sesta Sezione Civile della il diritto di prelazione del conduttore, venduto ed il bene condotto in loca- Cassazione, in data 28.8.2020, al n. con riferimento al solo immobile ad zione. 17992, con riferimento all’ipotesi di esso locato. 60

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SETTORE AVV. MARIANO ACQUAVIVA LEGALE Foro di Salerno www.condominioweb.com Chi deve pagare la sostituzione dei pavimenti? Ripartizione delle spese nel caso di immobile concesso in locazione per la sostituzione dei pavimenti: paga l'inquilino o il proprietario? C oncedere un immobile in locata in buono stato di manuten- desima. Non è tenuto a garantirlo locazione non significa zione; dalle molestie di terzi che non pre- solamente trarre un gua- 2. mantenerla in stato da servire al- tendono di avere diritti. dagno dal canone che il l'uso convenuto; Ciò significa che, se il conduttore di 3. garantirne il pacifico godimento un immobile ha problemi di immis- conduttore deve pagare, ma anche ri- durante la locazione. sioni rumorose provenienti dal bar Per quanto riguarda l'obbligo di con- che si trova al piano di sotto, non po- spettare alcuni obblighi che la legge segnare il bene in buono stato di trà chiedere al locatore di intervenire. manutenzione, esso si concreta nel Il secondo obbligo enucleato dall'art. impone in capo al proprietario. dovere, per il proprietario, di dare al 1575 cod. civ. riguarda il tema della conduttore l'immobile in stato da ser- ripartizione delle spese tra locatore e Per la precisione, sul proprietario del- vire all'uso a cui è destinato. conduttore, il quale si riverbera ine- Dunque, il proprietario non potrà con- vitabilmente sulla questione qui af- l'immobile gravano alcuni doveri, cedere in locazione un immobile che, frontata, inerente a chi deve pagare ad esempio, sia privo della porta d'in- la sostituzione dei pavimenti. quali ad esempio quello di consegnare gresso, oppure che abbia dei buchi nel tetto, in quanto il bene non sa- Riparazioni cosa locata: chi deve al conduttore la cosa locata in buono rebbe idoneo all'uso che il conduttore provvedere? deve farne. Secondo l'art. 1576 cod. civ., il loca- stato di manutenzione e di garantire Per quanto concerne il terzo obbligo, tore deve eseguire, durante la loca- quello di garantire il pacifico godi- zione, tutte le riparazioni necessarie, il pacifico godimento della stessa du- mento della locazione, la norma im- ad eccezione di quelle di piccola ma- pone al locatore di intervenire nei nutenzione, le quali sono a carico del rante tutta la locazione. confronti di terze persone che distur- conduttore. bino il conduttore pretendendo di van- La legge è chiara sul punto: in tema Tra i principali oneri c'è quello di oc- tare dei diritti sulla cosa locata. di locazione, le spese di ordinaria ma- Tanto si evince dall'art. 1585 cod. civ., nutenzione gravano sul conduttore, cuparsi della straordinaria manu- secondo cui il locatore è tenuto a ga- mentre quelle di straordinaria ma- rantire il conduttore dalle molestie nutenzione spettano al locatore. Il tenzione della cosa locata. È qui che che diminuiscono l'uso o il godimento problema ora è comprendere quando della cosa, arrecate da terzi che pre- un intervento sull'immobile appar- entra in gioco il problema della ripar- tendono di avere diritti sulla cosa me- tenga all'una o all'altra categoria. tizione delle spese tra conduttore e locatore. Nello specifico: chi deve pagare la sostituzione dei pavi- menti? L'inquilino oppure il proprie- tario? Questa tipologia di lavori rien- tra nell'ordinaria o nella straordinaria manutenzione? Obblighi del locatore: quali sono? Il Codice civile individua quali sono i principali obblighi del locatore. Secondo l'art. 1575, il locatore deve: 1. consegnare al conduttore la cosa 64

Secondo l'art. 1609 del Codice civile, una maniglia, alla tinteggiatura delle (Cass., sent. n. 5459/2006), salvo le riparazioni di piccola manuten- pareti interne, ecc. patto contrario, quando il deteriora- zione, che a norma dell'articolo 1576 Al contrario, al locatore spetta la ma- mento del pavimento è dovuto ad devono essere eseguite dall'inquilino nutenzione straordinaria, ovverosia eventi sismici o a difetti di posa, le a sue spese, sono quelle dipendenti quella che riguarda gli interventi che spese per la riparazione non possono da deterioramenti prodotti dall'uso, prescindono dal conduttore e dall'im- essere accollate all'inquilino, trattan- e non quelle dipendenti da vetustà o piego ordinario che egli ha fatto del dosi di interventi dovuti al normale da caso fortuito. bene. Ad esempio, i grandi lavori di deterioramento per uso o vetustà. Dunque, la legge fornisce questo cri- ristrutturazione dell'immobile, nonché Nella piccola manutenzione di un pa- terio, utile a suddividere le spese: la riparazione di malfunzionamenti vimento si può configurare solo la • rientrano nell'ordinaria manuten- dovuti alla vetustà o fatiscenza del- pulitura ma non anche la lucidatura; zione tutte le spese di riparazione rese l'abitazione, gravano tutti sul proprie- vi è il ripristino di un angolo della necessarie dall'uso della cosa locata. tario. moquette scollatosi, ma non la sua Poiché ad utilizzare il bene dato in Alla luce di ciò, chi deve pagare la sostituzione o la rimozione di una locazione è il conduttore, allora è giu- sostituzione dei pavimenti? Il con- mattonella con una nuova o, ancora, sto che sia lui a sopportare economi- duttore o il locatore? L'intervento la levigatura del pavimento. camente tali interventi; rientra nella piccola (ordinaria) ma- In sintesi, la sostituzione del pavi- • rientrano nella straordinaria ammi- nutenzione oppure in quella straordi- mento, se resa necessaria dall'ecces- nistrazione tutte le altre spese, soprat- naria? siva vetustà ovvero da cause esterne tutto quando dipendenti dalla fati- alla volontà del conduttore (si pensi scenza dell'immobile oppure da Sostituzione pavimenti: chi deve a un evento sismico, oppure all'im- causa non imputabile al conduttore. pagare? provvisa rottura delle tubature sotto- In sintesi, possiamo far rientrare nella Le spese di sostituzione dei pavi- stanti), è sempre a carico del loca- piccola od ordinaria manutenzione menti devono essere accollate all'in- tore/proprietario. le riparazioni che si rendono neces- quilino ovvero al proprietario a se- La sostituzione o riparazione inte- sarie per via del normale deteriora- conda della ragione che giustifica tale grale del pavimento è praticamente mento o utilizzo del bene: si pensi intervento. sempre a carico del proprietario, a alla sostituzione di un vetro rotto o di Secondo la Corte di Cassazione meno che l'intervento non si renda necessario a causa della condotta col- pevole del conduttore (si pensi, ad esempio, all'inquilino che abbia di- menticato aperta l'acqua nella vasca la quale, debordando, abbia poi alla- gato tutta la casa, danneggiando irri- mediabilmente la moquette o il par- quet). Non solo la sostituzione, ma anche la levigatura del pavimento è a carico del locatore, allorquando l'intervento si rende necessario per ricondurre l'immobile locato in buono stato lo- cativo. Lo stesso dicasi per la ra- schiatura. Il conduttore risponde invece dei danni procurati al pavimento da un uso improprio a lui imputabile: si pensi alle macchie di urina dell'ani- male domestico, oppure a chi, fa- cendo palestra in casa ed esercitandosi con i manubri, rilasciandoli violente- mente a terra, abbia causato la rottura di una o più mattonelle. Anche la semplice raschiatura del pa- vimento, se ricondotta all'uso impro- prio o alla negligenza del conduttore, è a carico di quest'ultimo. 65

SETTORE AVV. ISABELLA VULCANO LEGALE Foro di Castrovillari www.condominioweb.com Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: chi è responsabile Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo, la fattispecie I proprietari di un immobile con- che nella stanza da letto, derivavano dall'arredamento presente nell'appar- dominiale citavano in giudizio da infiltrazioni di acque meteoriche tamento degli attori quantificabile in i proprietari dell'appartamento dalle strutture di copertura e che, dette € 9.000 circa. superiore per i danni subiti a infiltrazioni, erano dovute ad inade- Si costituivano in giudizio i convenuti causa di continue infiltrazioni d'acqua guata impermeabilizzazione delle ar- evidenziando una responsabilità in derivanti dal balcone di questi ultimi. ticolate superfici di tali coperture in capo al condominio nella vicenda in Gli attori, constatata l'inerzia dei \"dan- piano (terrazza a livello) o inclinate esame deducendo che le lamentate in- neggianti\" rispetto a tale problema, (falde del tetto del portico e falda del filtrazioni derivavano da una cattiva provvedevano ad espletare un proce- tetto della stanza), in corrispondenza impermeabilizzazione dell'intero ap- dimento ex art 696 e 696 bis per la con le delicate linee di innesto con le partamento e non già dal muro del quantificazione dei danni patiti. superfici delle murature verticali\". proprio balcone. La relazione peritale elaborata in sede Veniva, quindi, effettuata una quanti- Sostenevano, ancora, i convenuti che di CTU accertava che i danni subiti ficazione dei danni pari ad € 6.776 il condominio non aveva svolto gli in- dagli attori, sia nella zona soggiorno oltre agli ulteriori pregiudizi subiti terventi necessari per il ripristino delle parti danneggiate da vizi di costru- zione per come accertato da un'im- presa edile mediante un sopralluogo in loco. I convenuti chiedevano, inoltre, una integrazione della CTU in quanto la quantificazione dei danni già effettuata in sede di ATP risultava eccessiva- mente onerosa. Il Giudice autorizzava l'integrazione richiesta e, concessi i termini ex art 190 cpc tratteneva la causa in deci- sione. Il Tribunale di Civitavecchia, con sentenza n. 508/2020, uniformandosi al contenuto dell'elaborato redatto in sede di CTU, riteneva di dover attri- 66

buire una parziale responsabilità ai Infiltrazioni derivanti da ter- per un terzo a carico del proprietario convenuti specificando che i danni la- razzo ad uso esclusivo, principio o dell'usuario esclusivo del lastrico (o mentati nella zona giorno (soggiorno, di diritto della terrazza) e per i restanti due terzi sala da pranzo, angolo cottura) relati- La suddetta pronuncia della Corte di a carico del condominio. vamente alla facciata interna della pa- Cassazione, alla quale il Tribunale di Detta sentenza (facendo salva la pos- rete finestrata provenivano dalla ter- Civitavecchia si richiama per definire sibilità di dar prova della riconduci- razza a livello del primo piano, di la vicenda in esame, enuclea un im- bilità del danno al fatto del titolare del esclusiva proprietà dei convenuti. portante principio di diritto secondo diritto di uso esclusivo), ha peraltro Diversamente, i danni riscontrati alla il quale chi ha la proprietà esclusiva evidenziato come l'esecuzione di facciata esterna della parete finestrata di una terrazza a livello o di un lastrico opere di riparazione o di ricostruzione attinente alla zona giorno, nonché la solare si trova, con riguardo alla co- necessarie al fine di evitare il deterio- parte interna della stanza da letto, de- pertura dell'edificio, in una posizione ramento del lastrico o della terrazza a rivavano dalla copertura a falda unica del tutto particolare rispetto al restante livello e il conseguente danno da in- nonché dalla copertura a tetto a due condominio. filtrazioni richiede la necessaria col- falde della veranda che sono entrambe Se da un lato, infatti, vi è l'uso esclu- laborazione del titolare dell'uso esclu- di esclusiva proprietà degli attori. sivo di tali parti, dall'altro sorge un sivo e del condominio. obbligo di custodia della superficie La Cassazione trae, infine, inevitabili Infiltrazioni derivanti da ter- del lastrico o della terrazza ricondu- conseguenze, quali la necessaria ap- razzo ad uso esclusivo, il prece- cibile all'art 2051 cod. civ. plicazione dell'intera disciplina dell'art. dente risolto dalle Sezioni Unite A tal proposito la Cassazione ha af- 2051 c.c., altresì in ordine ai limiti Per quanto concerne, in particolare, la fermato che è sufficiente l'esistenza dell'esclusione della responsabilità del responsabilità dei convenuti, il Giu- di un nesso causale tra la cosa in cu- soggetto che ha la custodia del bene dice adito, richiamandosi ad una im- stodia e i danni effettivamente cagionati da cui è stato provocato il danno. portante pronuncia della Corte di risultando irrilevante una concreta at- Sulla scorta delle considerazioni Cassazione SS.UU. n. 9449/2016, ha tività di vigilanza dal momento che la svolte, il Tribunale di Civitavecchia, ritenuto infondata l'eccezione relativa condotta non prevede, come nell'ipotesi uniformandosi sostanzialmente all'e- alla mancata integrazione del contrad- del contratto di deposito ad esempio, laborato peritale, condannava i conve- dittorio nei confronti del condominio una effettiva vigilanza sul bene. nuti al pagamento dei costi relativi individuando, al contrario, una re- Ai sensi dell'art 2051 cod civ, pertanto, agli interventi per la riparazione dei sponsabilità ex art 2051 cod civ. per il custode è titolare di un \"potere di danni subiti dall'appartamento degli mancata vigilanza su cose in custodia, governo sulla cosa\" e, tale concetto, attori. essendo il predetto terrazzo, di esclu- è ribadito anche in altre sentenze Specificamente il CTU quantificava siva proprietà dei convenuti mede- emesse dalla Suprema Corte (Cass. n. in € 1.200 i costi relativi al ripristino simi. 3676/2006; Cass n. 5848/2007; Cass della terrazza a livello da suddividere È possibile, comunque, configurare n. 4596/2012). ai sensi dell'art 1226 cod civ per 1/3 a anche una responsabilità in capo al La questione in esame viene affrontata carico dei convenuti e 2/3 tra attori e condominio qualora l'amministratore anche in una importante sentenza della convenuti con riferimento alle parti ai abbia omesso di attivare azioni di con- Corte di Cassazione SS UU n. quali il terrazzo funge da lastrico so- servazione delle cose comuni ex art 9449/2016 secondo la quale in tema lare. 1130 1 comma cod civ oppure se, in di condominio negli edifici, qualora Veniva, inoltre, stabilito un importo sede assembleare, non vengano adot- l'uso del lastrico solare (o della ter- di € 204,00 per la tinteggiatura del tate delibere circa lavori di manuten- razza a livello) non sia comune a tutti soggiorno danneggiato. Il Giudice zione straordinaria pur avendone fa- i condomini, dei danni da infiltrazioni adito condannava, inoltre, i convenuti coltà. nell'appartamento sottostante rispon- al pagamento di € 2.535,05 oltre IVA Nel caso di specie i convenuti dedu- dono sia il proprietario, o l'usuario oltre al 50% delle spese di CTU per cevano la negligenza del condominio esclusivo, quale custode del bene ai come già liquidate nel procedimento nell'eseguire atti conservativi sulle sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condo- per ATP. cose comuni tuttavia, ad una attenta minio in forza degli obblighi inerenti Gli attori dichiaravano di rinunciare analisi dei documenti prodotti in corso l'adozione dei controlli necessari alla alla domanda di risarcimento per i di causa, si evince che i convenuti me- conservazione delle parti comuni; il danni subiti ai mobili danneggiati desimi allegavano verbali di assem- concorso di tali responsabilità va di dalle infiltrazioni. blea risalenti al 2010 ovvero ad un pe- norma risolto, salva la rigorosa prova Venivano compensate le spese di lite riodo antecedente lo svolgimento della contraria della specifica imputabilità nella misura della metà con addebito ATP mediante la quale venivano ap- soggettiva del danno, secondo i criteri ai convenuti delle spese di lite residue purati e quantificati i danni subiti dagli di cui all'art. 1126 c.c., che pone le per l'importo di € 1.421,00 oltre ad attori. spese di riparazione o di ricostruzione accessori di legge. 67

LEGALESETTORE AVV. ALESSANDRO GALLUCCI www.condominioweb.com Il contratto di locazione transitoria fasullo I l contratto di locazione transi- legge n. 431/98 è sempre garantito per locazione, ma a nuove condizioni. toria, la cui durata può variare gravi motivi al conduttore ovvero sem- da uno a diciotto mesi, non può pre garantito, cioè assolutamente li- Contratti di locazione transito- essere utilizzato se non ricor- bero, se previsto da contratto (art. 5 l. ria, la normativa di rango pri- rono le condizioni previste dalla legge, n. 392/78), in entrambi i casi con sei mario e regolamentare altrimenti esso dev'essere ricondotto mesi di preavviso. Al termine del pe- Per i contratti di locazione transitoria nell'ambito dell'ordinario contratto di riodo di rinnovo automatico il contratto (e non solo) la legge in esame rinvia locazione, ossia nel contratto meglio prosegue, se nessuno fa nulla, per ad un decreto ministeriale (d.m. 16 conosciuto come 4+4. uguale durata, ovvero entrambe le parti gennaio 2017) per l'individuazione Questa in estrema sintesi la decisione posso comunicare disdetta, ovvero an- delle modalità applicative. In tale de- resa dalla Suprema Corte di Cassa- cora concordare la prosecuzione della creto, all'art. 2, è specificato che i con- zione con la sentenza n. 4075 deposi- tata in cancelleria il 20 febbraio 2014. Tipologie di contratti di loca- zione ad uso abitativo I contratti di locazione ad uso abitativo sono disciplinati, principalmente, dalla legge n. 431/98 e dai decreti attuativi della medesima. La legge n. 431 (artt. 2,3 e 4) prevede tre distinte tipologie contrattuali: • il contratto ordinario a canone libero, altrimenti detto 4+4; • il contratto parzialmente concertato, così detto 3+2; • il contratto di locazione transitoria e per studenti universitari. I numeri citati rappresentano la durata in anni. I rinnovi sono automatici, salvo il ricorrere di determinate condizioni rispetto alle quali il locatore può, per tempo (massimo sei mesi dalla sca- denza) esercitare il diritto di recesso. Recesso che, invece, ai sensi della 68

tratti di locazione transitoria possono rato un normale contratto 4+4. Su que- 1. la previsione di una specifica clau- avere durata non inferiore ad un mese sta conclusione, come si suole dire, è sola contrattuale che individui l'esi- e non superiore a diciotto mesi. rinvenibile anche giurisprudenza. genza di transitorietà del locatore e/o Il decreto prevede altresì che la causa La Cassazione, con la sentenza n. del conduttore; della transitorietà debba essere ade- 4075 citato in principio, ha ribadito 2. l'allegazione, al contratto, di un'ap- guatamente motivata e la relativa do- quanto affermato dalla legge. posita documentazione atta a provare cumentazione debba essere allegata al In poche parole, sulla transitorietà la suddetta esigenza; contratto. Non solo: questo genere di non si scherza, essa deve esistere e 3. la conferma, da parte dei con- accordi, è sempre l'art. 2 a specificarlo, persistere per tutta la durata dell'ac- traenti, del permanere di essa, tramite deve essere concluso esclusivamente cordo e del suo eventuale rinnovo oltre lettera raccomandata da inviarsi utilizzando il tipo di contratto (Alle- ad essere debitamente documentata. prima della scadenza del termine. gato B del medesimo decreto 16 gen- Nel caso di specie il proprietario chie- In definitiva, o ricorrono tali condi- naio 2017) da ritenersi approvato ai deva il rilascio dell'immobile a seguito zioni e si soddisfano le dette modalità, sensi dell'art. 4-bis della legge 9 di- della scadenza del contratto transitorio volte a giustificare obbiettivamente la cembre 1998, n. 431 e successive mo- mentre il conduttore affermava che deroga alla disciplina ordinaria op- dificazioni. quell'accordo doveva essere considerato pure, quali che siano le cause del un contratto 4+4 e come tale riteneva mancato soddisfacimento dei presup- Conseguente per il caso di ille- d'aver diritto a restare nell'alloggio. posti contemplati, il contratto locativo gittima applicazione delle norme In primo grado il Tribunale dava ra- non può avere una durata inferiore a riguardanti i contratti di loca- gione al proprietario, mentre il giu- quella ordinaria con l'ulteriore con- zione transitoria o per studenti dizio d'appello il conduttore, inizial- seguenza che, in difetto di prova dei universitari mente condannato al rilascio requisiti richiesti, va ricondotto nel- Che cosa succede se si fa ricorso ad dell'immobile, vedeva accolte le pro- l'alveo dei contratti di cui all'art. 2 un tipo contrattuale di quelli appena prie ragioni. Da qui il ricorso in Cas- commi 2 e 3 legge n.431/98\" (Cass. citati, ma non sussistono le esigenze sazione del locatore. 20 febbraio 2014, n. 4075). di transitorietà, ovvero non si tratta di Ricorso rigettato. Si legge in sentenza Che cosa deve intendersi per transito- studenti universitari? che \"ai fini di un valido ed efficace rietà? Tutte quelle circostanze che giu- Risposta: se non si agisce corretta- contratto locativo di natura transito- stificano la necessità di addivenire alla mente, per illegittimo ricorso agli istituti ria a norma del combinato disposto stipula di un contratto breve per obiet- in esame, il contratto dev'essere portato di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. tive condizioni delle parti, quali, ad nell'ambito della disciplina ordinaria, 30 dicembre 2002, occorre la sussi- esempio, la ristrutturazione dell'abita- ossia quell'accordo dev'essere conside- stenza delle seguenti condizioni: zione principale, ragioni di lavoro, ecc.

SETTORE AVV. LAURA CECCHINI LEGALE Foro di Firenze www.condominioweb.com Risarcimento per caduta dalle scale in condominio I n tema di condominio, nelle scrupolosa e puntuale disamina le parti comuni possano arrecare un vertenze portate alla attenzione della situazione esistente che dovrà danno ad uno stesso condomino o a delle aule di giustizia, è ricor- prendere in considerazione lo stato terzi, per il cui risarcimento viene sti- rente la questione della impu- dei luoghi, compresa la presenza di pulata una polizza di assicurazione. tazione della responsabilità nel caso eventuali insidie, la visibilità, la even- Invero, come affermato dal disposto in cui si verifichi un sinistro, ovvero tuale segnalazione di pericoli o pre- di cui all'art. 2051 Cod. Civ. \"Cia- un evento che causa danni a cose o senza di lavorazioni in corso. scuno è responsabile del danno ca- alle persone. Al contempo, non secondario, ai fini gionato dalle cose che ha in custodia, Primariamente, l'accertamento dovrà del riconoscimento della responsabi- salvo che provi il caso fortuito\". rivolgersi alla indagine sulle circo- lità in capo al condominio, è la indi- Pertanto, è chiaro che il condominio stanze che hanno determinato il sini- viduazione del soggetto leso e, in par- è chiamato a rispondere, in virtù della stro e se il fatto intervenuto è origi- ticolare, la circostanza se quest'ultimo richiamata norma, in tutte le fattispe- nato da una delle parti comuni fa parte o meno dello stesso, per poter cie di danni derivanti da vizi o difetti dell'edificio, come elencate all'art. dimostrare l'imprevedibilità del peri- del bene comune per omissioni di ma- 1117 Cod. Civ. colo. nutenzione e/o vigilanza sullo stesso. Nella ipotesi di caduta dalle scale, è La responsabilità per cose in custodia indubbio che trattasi di parte condo- Caduta dalle scale condominiali, ha natura oggettiva, ovvero sussiste miniale, essendo le stesse espressa- responsabilità per le cose in cu- per il solo fatto del rapporto di custo- mente indicate all'art. 1117, comma stodia ex art. 2051 Cod. Civ. dia in ragione del quale vi è un potere I, n.1) Cod. Civ. Nel contesto di cui si tratta, è confa- sulla cosa al quale si affianca la di- In conseguenza, consapevoli che è cente ricordare che il condominio, sponibilità della stessa ed il connesso onere del condominio provvedere alla quale custode dei beni e servizi co- obbligo di intervento. manutenzione delle parti comuni, tra muni, è chiamato a attuare una ade- Detta responsabilità opera in via pre- cui certamente vi sono le scale, oc- guata e rispondente gestione degli suntiva salva la dimostrazione da correrà procedere ad una serie di con- stessi, con l'assunzione di delibere ad parte del custode che il danno è deri- trolli preliminari prima di poter assu- hoc, mediante la predisposizione ed vato da caso fortuito, che può essere mere la sussistenza di una assunzione di tutte le misure oppor- costituito sia dal fatto del terzo o dello responsabilità del condominio. tune ed utili per la loro corretta ma- stesso danneggiato. Sul punto, appare di primaria rile- nutenzione. A conferma, la Corte di Cassazione vanza ed importanza procedere ad una Il tutto è propedeutico ad evitare che (sentenza n. 17983 del 14 agosto 70

2014) ha affermato che «La custodia dominiali, causata dalla presenza di dei residui di detriti. 'giuridica' che fonda la responsabilità sostanza liquida e oleosa, non visibile Nelle ipotesi indicate, opera l'esi- ex articolo 2051 codice civile è, in- e non segnalata> (Trib. Salerno, mente prevista all'art. 2051 Cod. fatti, altra cosa rispetto al compito di 16/07/2020, come Trib. Napoli, Civ. in quanto l'insidia era visibile o, custodire i beni comuni (rientrante 20/11/2018). comunque, prevedibile per la consa- negli obblighi contrattuali assunti Nell'ipotesi descritta, l'assenza di vi- pevolezza dello stato dei luoghi. dall'amministratore nei confronti dei sibilità e non prevedibilità consente La concorrenza di dette condizioni condomini) e sussiste - rispetto ai di attribuire, senza dubbio e titubanza, consente di escludere il nesso di causa terzi e sul piano extracontrattuale - la responsabilità al condominio. tra la cosa in custodia ed il danno per in capo al solo condominio, sul quale Nel caso in cui sia un condomino ad fatto colposo del danneggiato stesso grava una presunzione di responsa- essere coinvolto in un sinistro all'in- che rileva ancora più significatamene, bilità che ammette una prova libera- terno del condominio, l'indagine do- qualora la \"vittima\" sia un condo- toria limitata alla dimostrazione del vrà essere più rigorosa, poiché opera mino, in quanto il pericolo era preve- caso fortuito». la presunzione della conoscenza dello dibile ed evitabile. In proposito, è doveroso rappresentare stato dei luoghi. Inoltre, preme sottolineare come la che se è vero che la responsabilità, A titolo esemplificativo possiamo disattenzione o imprudenza del dan- in caso di danni a terzi, ricade unica- pensare al caso in cui un gradino del neggiato, valutate secondo l'ordinaria mente nei confronti del condominio, condominio debba essere restaurato diligenza, possano divenire fattore con conseguente obbligo di risarci- e di tale situazione i condomini ne causale esclusivo nella produzione mento, ove accertato il nesso di causa siano consapevoli per cui hanno con- dell'evento come nella fattispecie esa- tra la cosa ed il danno, è altrettanto tezza del pericolo che lo stesso può minata dalla Corte di Cassazione (sen- evidente che la violazione dell'obbligo provocare. tenza n.26258/2019) in cui è stata contrattuale di custodire i beni con- La medesima situazione si verifica esclusa la responsabilità del condo- dominiali può configurare una auto- quando sulle scale, in ottime condi- minio per la caduta su una macchia noma responsabilità dell'amministra- zioni di luce e, quindi, di visibilità sia scivolosa ben visibile. tore, sul piano della responsabilità presente materiale fluido come ac- In ultimo in ordine alla ricostruzione contrattuale ex art. 1218 Cod. Civ. qua o altro, oppure nel caso di inter- della dinamica del sinistro e, quindi, Qualora si possa rinvenire una speci- venti edili segnalati all'interno del della caduta, occorre ricordare che il fica responsabilità nella condotta condominio per cui possono esservi danneggiato ha l'onere di provare il dell'amministratore (es. mancata nesso di causa motivo per cui «[...] colpevole esecuzione di una delibera allorché sia rimasta mancante la con cui il condominio ha deciso l'e- prova sicura sia delle modalità della secuzione di interventi di manuten- caduta sia dell'effettiva presenza sui zione), il condominio avrà il diritto gradini del materiale scivoloso che, di agire in rivalsa verso quest'ultimo a detta del ricorrente, avrebbe cau- di quanto pagato a titolo di risarci- sato la caduta medesima, deve rite- mento. nersi infondata la domanda risarci- toria, in considerazione dell'obbligo Caduta dalle scale condominiali, del danneggiato di provare l'esistenza limiti ed esclusioni al risarci- del nesso di causalità, anche nell'i- mento potesi di cui all'art. 2051 c.c.» (Cas- Per quanto attiene alla pretesa di ri- sazione civile sez. VI, 26/02/2016, sarcimento danni per caduta dalle n.3875). scale condominiali è appropriato os- In conclusione, sarà determinante servare che se il condominio è il sog- ai fini della imputazione o meno di getto presunto responsabile ex art. responsabilità del condominio non 2051 Cod. Civ. non possiamo igno- solo la ricostruzione dei fatti ma, an- rare che la parte lesa deve, comunque, che, nell'accertamento della sussi- dar prova che l'insidia (ad esempio stenza del nesso di causalità, la con- spandimento di acque e/o fluidi) deve dotta tenuta dal soggetto leso, tanto essere imprevedibile ed inevitabile, più difficile laddove, per la cono- secondo il criterio della diligenza del scenza dello stato dei luoghi, il peri- buon padre di famiglia. colo o l'insidia stesso possano rite- La Giurisprudenza di merito ha rav- nersi prevedibili ed evitabili in visato la responsabilità del condomi- considerazione della ordinaria dili- nio <In caso di caduta sulle scale con- genza. 71

SETTORE ING. MASSIMO CORSINITECNICO Superbonus 110%: guida agli interventi L e condizioni necessarie per viamente il caso delle unità immobiliari del cosiddetto “cappotto” richiede accedere al superbonus al indipendenti per le quali è agevolabile varie condizioni: 110% per i lavori di effi- anche la sostituzione della caldaia au- • la superficie trattata deve essere cientamento energetico e con- tonoma) e che il generatore (caldaia a superiore al 25% di quella disperdente condensazione, pompa di calore, si- intesa come quella che separa gli am- solidamento strutturale sono molteplici stemi ibridi,…) garantisca determinate bienti riscaldati delle unità immobiliari prestazioni minime, la realizzazione dall’esterno o da altri ambienti “freddi” e, prima di farsi allettare o spaventare dalla mole di verifiche e adempimenti, occorre innanzi tutto eseguire uno stu- dio di fattibilità che ha un duplice o- biettivo: • individuare la combinazione di in- terventi che consentono di accedere al Superbonus • indicare, in caso contrario, le age- volazioni fiscali alternative (bonus facciate, ecobonus,…) che potrebbero ugualmente rendere interessante l’in- vestimento. Senza tornare ad elencare tutte le con- dizioni necessarie (per le quali si ri- manda all’articolo “Tutto sul super- bonus” pubblicato nel numero di set- tembre di questa rivista) vogliamo qui concentrarci soltanto sull’aspetto pro- gettuale o meglio sull’individuazione degli interventi più idonei per aspirare a questa allettante opportunità. Come ormai noto, per accedere all'E- cobonus 110% è necessario realizzare almeno uno dei due interventi trainanti: posa del cappotto termico e/o sostitu- zione del generatore di calore. Se la sostituzione dell’impianto richiede che esso sia centralizzato (a parte ov- 72

come scala, cantine, sottotetti,.. Questa • la trasmittanza delle pareti (o dei Nel caso si dovesse fare una scelta definizione deve essere tenuta sempre solai in quanto l’isolamento può inte- quale dei due scegliere? a mente perché è importante sapere ressare le strutture verticali, pareti, A favore della scelta impiantistica gio- per esempio che nel calcolo del 25% oppure quelle orizzontali, solai, o cano la durata dell’intervento (la parte (ed anche nel conteggio delle spese infine quelle inclinate, tetti a falda) di lavori è condensata in un mese o agevolabili) nel caso in cui l’ultimo sulle quali viene applicato l’isolamento poco più) e quindi il minimo disagio piano di un condominio ed il tetto e- deve essere prima dell’intervento su- per i condomini, il costo dell’investi- sterno siano separati da un sottotetto periore ai valori minimi stabiliti dal mento che è di regola sensibilmente non riscaldato, rientra la coibentazione Ministero dello Sviluppo Economico inferiore a quello del cappotto. del pavimento del sottotetto ma non e, dopo l’intervento, rientrare in quel Dal punto di vista economico vanno quella del tetto perché separa l’esterno minimo. La ratio è che l’intervento poi evidenziati due aspetti: da un ambiente non riscaldato; dev’essere rivolto a strutture che lo • al di là di quanto proclamato dalle • i materiali isolanti devono rispettare necessitano realmente (non ha senso imprese, non tutto l’investimento pro- i CAM acronimo di Criteri Ambientali isolare una struttura che ha già un’ot- babilmente sarà sempre recuperato in Minimi: questi criteri sono stati intro- tima trasmittanza) e che esso deve quanto vi saranno alcune spese che dotti per molte categorie merceologiche conseguire un risultato minimo ga- non sono direttamente collegabili al tre quali, con il decreto del Ministero rantito. Il parametro utilizzato per la Superbonus; dell’Ambiente del 11/10/2017, per l’e- valutazione è la trasmittanza definita • nel caso, verosimilmente piuttosto dilizia e prevedono una serie di carat- come la quantità di calore che attraversa frequente, della cessione del credito teristiche che i materiali per l’edilizia la superficie in un dato intervallo di (a banche o altri soggetti) o dello devono obbligatoriamente possedere tempo: è evidente allora che la parete sconto in fattura (nel confronti del- al fine, in buona sostanza, di essere o il solaio saranno tanti più isolati l’impresa) vanno stimati i costi e gli più “sostenibili” per l’ambiente in fase quanto più bassa sarà la loro trasmit- oneri finanziari che potrebbero azzerare di produzione, di utilizzo e di smalti- tanza. il 10% di vantaggio fiscale (superbonus mento finale alla fine del ciclo di vita. Supponiamo ora lo studio di fattibilità – costi intervento) e costituire un costo Il produttore attraverso un’idonea eti- abbia dimostrato che il doppio salto residuo a carico del proprietario del- chettatura del materiale attesta la ri- di classe sia raggiungibile sia con il l’immobile. spondenza ai CAM del proprio mate- cappotto che con la sostituzione del Per analizzare invece i vantaggi del- riale; generatore. l’installazione del cappotto, occorre invece prima di tutto comprendere bene il fine e i mezzi del Superbonus, in altri termini la logica che gli sta dietro. Se il superbonus 110% è il mezzo, il fine sono la transizione ecologica, la riqualificazione energetica, il comfort abitativo, la messa in sicurezza sismica e la qualità architettonica delle nostre abitazioni. Il legislatore nell’emanare il DL Ri- lancio (poi convertito nella Legge 77/2020) ha messo in campo uno stru- mento potente che potrebbe avere un positivo effetto a cascata sull’ambiente, sulla qualità urbana, sulla nostra salute e, infine, sulla nostra economia. L’importante è tenere distinto il fine dal mezzo. Non sovrapporli e, soprat- tutto, non invertirli. Purtroppo il dibattito si sta incartando sulle sottigliezze interpretative della Circolare dell’Agenzia delle Entrate e, parallelamente, i tanti soldi messi sul tappeto hanno fatto venire l’ac- quolina in bocca a tanti che vedono soltanto i vantaggi economici imme- 73

diati (risparmio sui lavori) dimenti- Tutto ciò richiede però un approccio principali responsabili della formazione cando che il vantaggio va compreso corretto che va al di là di calcoli e- di muffa e condensa all’interno delle soprattutto dal punto di vista culturale sclusivamente economici e progetti la abitazioni, del discomfort abitativo e e progettuale. qualità sia delle nostre case e della dello spreco, perché causano un ab- Grazie agli incentivi concessi si pro- nostra vita: nessuno di noi vorrebbe bassamento della temperatura super- spetta un’opportunità unica per tutti i realizzare un intervento che, seppur ficiale interna dei muri posti verso proprietari di immobili: occorre ab- gratuito, alla fine, dopo i disagi e le l’esterno; bandonare la logica miope dell’im- preoccupazioni del cantiere non mi- c) il fabbisogno energetico di un e- possessarsi il più velocemente possibile gliori o addirittura peggiori la qualità dificio (cioè la quantità di energia che di un tesoretto, e ragionare invece su complessiva dell’edificio. deve fornire il generatore di calore un orizzonte temporale più ampio, po- Tornando al quesito se sia meglio so- (caldaia tradizionale, a condensazione, nendo alla base delle proprie scelte stituire un generatore di calore oppure la pompa di calore…) per mantenere l’obiettivo di conferire al proprio im- realizzare il cappotto, per valutare ap- costante la temperatura interna di 20 mobile caratteristiche più moderne, si- pieno la convenienza dell’intervento °C in inverno o 26 °C in estate, dipende cure, funzionali e quindi in ultima a- occorre un corretto approccio meto- dalle perdite per trasmissione (cioè nalisi acquisire un valore più elevato. dologico che non può non considerare, l’energia termica che “oltrepassa” l’in- Passando ad un piano più concreto, gli tra gli altri, i seguenti elementi: volucro esterno e che viene quindi investimenti effettuati dovranno avere a) il comfort abitativo, e cioè la sa- persa), dalle perdite per ventilazione l’obiettivo non di solo di realizzare lubrità degli ambienti (assenza di (l’energia dispersa attraverso le finestre, lavori a costo zero, ma piuttosto di muffa e condensa) e la percezione quando sono aperte, e attraverso gli rendere il nostro immobile più acco- fisica di benessere, è determinato prin- spifferi), dagli apporti energetici interni gliente e gradevole (anche dal punto cipalmente da tre parametri: la tem- (dovuti al calore prodotto dagli abitanti di vista estetico), con un migliore peratura interna, che deve stare attorno e dagli elettrodomestici) e dagli apporti comfort abitativo, togliendo per sempre ai 20 °C in inverno e ai 26 °C in solari attraverso le finestre. muffa e condensa dai nostri muri, ren- estate, l’umidità relativa interna, che Detto precedentemente degli indubbi dendo vivibili i nostri appartamenti sia deve essere compresa fra il 40% e il vantaggi della soluzione impiantistica, nel freddo dell’inverno che nel caldo 60%, e la temperatura superficiale la realizzazione del cappotto va con- delle estati afose, magari risparmiando delle pareti rivolte verso l’esterno; siderata alla luce dei vantaggi che for- pure sui costi della bolletta energetica. b) i cosiddetti “ponti termici” sono i nisce proprio in relazione ai tre punti 74

sopra indicati: TEL. 051 232790 • Confort abitativo: la corretta posa 051 222258 del cappotto termico influisce positi- vamente su tutti e tre i parametri FAX 051 279340 mentre la mera sostituzione degli im- pianti di climatizzazione difficilmente AFFIDATI ALL’UPPI riesce ad ottenere i medesimi effetti positivi. SERVIZI DI RECUPERO • Ponti termici: il cappotto termico, CREDITI E RICHIESTE se ben progettato e ben posato, può RISARCIMENTO DANNI mitigare o annullare gli effetti negativi dei ponti termici, mentre la sostituzione Rivolgiti a noi con fiducia. degli impianti di climatizzazione non La nostra esperienza deriva produce alcun effetto risolutivo di tale da 50 anni di attività problema. • Fabbisogno energetico: la quantità • Morosità inquilini nel pagamento di calore che attraversa l’involucro dei canoni locativi e spese condominiali dell’edificio è funzione delle sue ca- ratteristiche per cui una casa con un i- • Richieste risarcimento danni da opere e solamento efficiente ha un valore di lavori edilizi fabbisogno basso. Il contributo positivo del cappotto è in particolare legato • Infortunistica stradale alla diminuzione delle perdite per tra- • Recupero danni da furto, atti vandalici, smissione nel senso che in inverno il calore interno alle abitazioni viene incendi, spandimento acqua e altri trattenuto ed in estate il calore esterno • Recupero crediti fatica ad entrare. In altre parole occorre • Richieste danni a compagnie assicurative meno combustibile per riscaldare (o raffrescare), la bolletta energetica è Gestione totale delle pratiche più bassa, l’inquinamento è minore. Rapidità e risultato La conclusione che si deve trarre dalle considerazioni espresse non deve però Chiama per fissare il tuo appuntamento. indurre a preferire sempre l’isolamento a cappotto: l’approccio deve essere comunque partire sempre dallo studio dell’immobile, dei suoi pregi e dei suoi difetti. Non esiste una soluzione valida in tutti i casi, ma l’obiettivo principale del progettista è proprio quella di in- dividuare tra gli interventi possibili (tra i quali, se vogliamo godere del Superbonus, dovrà necessariamente esserci uno trainante), quell’intervento o, più spesso, quella combinazione di interventi che, oltre ad assicurare au- spicabilmente il doppio salto di classe, risponda alle esigenze di quell’immo- bile, in funzione delle sue caratteristiche edilizie, impiantistiche, funzionali, ambientali, ma anche e soprattutto soddisfi le esigenze non solo econo- miche delle persone che vi abitano e- levando il loro livello di benessere ed, indirettamente, incrementi la qualità urbana delle nostre città.

SETTORE MICHELA ZUMPANO TECNICO Consulente Condominiale UPPI Delegazione Castel San Pietro Terme I bambini e il gioco nel giardino N essun vicino di casa può vietare ai nostri figli di fare una partita di calcio nel cortile o negli spazi in comune: ricordiamoci però che devono sempre rispettare il regolamento con- dominiale e giocare nelle fasce orarie stabilite. Il bambino organizza tutti i pomeriggi una partita di calcio nel cortile del condomino e disturba i vicini di casa? Non c'è affatto da preoccuparsi: il nostro ordinamento difende il diritto al gioco di tutti i minori. La Convenzione internazionale di New York sui diritti del fanciullo del 1999 riconosce infatti il diritto al gio- co: l’Italia ha ratificato la Convenzione con la legge 176 nel 1991. L’articolo 31 riconosce al minore il diritto al ri- poso, al tempo libero e a dedicarsi al gioco e alle attività ricreative proprie della sua età. Il diritto al gioco è inteso come diritto alla piena mani- festazione del carattere del bambino. Il regolamento condominiale infatti, possono essere utilizzate da sono regolamentare l’attività ludica Nella maggioranza dei casi i condo- tutti i condomini, anche dai bambini, con delle clausole specifiche: ad e- mini sono dotati del cortile, ma non secondo l’articolo 1102 del codice sempio si può stabilire che dalle 14 hanno un’area specifica per l’attività civile. L’unico limite è quello di non alle 16 del pomeriggio non sia possi- ludica. La Cassazione ha stabilito che impedirne l’uso ad altri o di non mu- bile giocare negli spazi in comune. qualsiasi clausola del regolamento tarne la destinazione. Come si giustifica, quindi, il divieto, condominiale che vieta il gioco dei Nessun vicino di casa, dunque, può che ancora vige in molti condomini minori è nulla. Le parti in comune, vietare ai bambini di giocare. Il divieto italiani, di far giocare i bambini nei è sempre illecito ma i condomini pos- cortili? Nei fatti, l’uso del cortile e 76

dei giardini da parte dei condomini, CONVENZIONE così come in genere di tutte le parti UPPI comuni, è fonte di non poche conte- stazioni. In Condominio si gioca con EUROPAUDITORIUM i bambini, si litiga per i bambini. E IL CELEBRAZIONI Pertanto, al fine di dirimere le con- troversie condominiali sin dall’origine, STAGIONE TEATRALE 2020/2021 si va delineando sempre più la ten- denza a ridurre la portata dei giochi Per la stagione 2020/2021 l’UPPI ha stipu- infantili nei relativi cortili. lato convenzioni con il Teatro Europau- ditorium e il Teatro Il Celebrazioni di La responsabilità è sempre dei Bologna che permetteranno a tutti gli as- genitori sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac- Se i bambini rompono una vetrata o quisto di abbonamenti e biglietti. causano un qualsiasi danno alla mac- china del vicino la responsabilità è Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro- dei genitori: secondo l’articolo 2048 gramma riportato con la dicitura “RIDOTTO”. del Codice civile, il padre e la madre Restano esclusi da questo vantaggio gli eventi sono responsabili del danno cagionato che non riportano la dicitura RIDOTTO all’interno dal fatto illecito dei figli minori fino della tabella prezzi. ai 18 anni di età. Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta- Installazione di giochi zione della tessera UPPI alla biglietteria. Il singolo può installare un'altalena se vi è spazio sufficiente per, ipoteti- Per maggiori informazioni: camente, disporre di tante altalene www.uppi-bologna.it quante sono le famiglie abitanti nel www.teatrocelebrazioni.it palazzo. Applicandosi l'art. 1102 c.c., www.teatroeuropa.it non vi è necessità di alcuna autoriz- zazione assembleare o altro. (Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modifiche Ma la questione deve essere affrontata al calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore, e risolta tenendo conto delle dimen- variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolari sioni dell'area. Se un condomino vo- occasioni) lesse installare una giostra con i ca- vallini in un cortile di ridotte dimen- sioni, volendo estremizzare, sarebbe giocoforza che vi sia lesione dell'art. 1102 c.c. e quindi ne sussista il di- vieto. Molto facilmente, l'eventuale causa tra il singolo ed il condominio vede la sua conclusione con la rimozione della giostra e il ripristino dello status quo ante del cortile. Simile opera tuttavia potrebbe essere di interesse condominiale. È indubbio che le sue dimensioni in rapporto a quelle del cortile facciano concludere per l'alterazione della destinazione del cortile in modo da configurarsi quale innovazione (stante la tipologia dell'opera, si ritiene che si possa qua- lificare come innovazione voluttua- ria. Questo può essere ad esempio per il condominio che non ha un par- ticolare pregio).

DeR Domande e Risposte La parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti SOSTITUZIONE INFISSI da Lei indicato. Comunque può sempre dire al condomino che CONDOMINIALI. Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili si lamenta di dimostrare con apposita appa- RIPARTIZIONE SPESE. recchiatura la intollerabilità dei rumori che BLATTE IN CASA sente. Buon giorno. Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili Nel condominio dove risiedo sono state sosti- Gentilissimo, sono una condomina di uno tuiti, a seguito di delibera condominiale, gli stabile composto da 12 appartamenti. RIPARTIZIONI infissi nel vano scala di tutti i piani. Purtroppo da qualche mese, pur tenendo la SPESE CONDOMINIALI L'amministratore ha emesso bollettini di pa- casa sempre in ordine e pulita, le blatte stanno gamento citando l'art. 1124 del codice civile e infestando la cucina e il bagno. Come bisogna Buonasera, sono il proprietario di un appar- applicando quindi la ripartizione delle spese comportarsi? È possibile richiedere una di- tamento posto in uno stabile composto da 20 in base ai millesimi delle scale. Ritengo invece sinfestazione che coinvolga tutto il condominio appartamenti. Nel mese di Luglio e Agosto che avrebbe dovuto applicare le aliquote pre- o dobbiamo pensarci in autonomia? Resto in 2017 ho eseguito lavori di ristrutturazione viste per la quota di proprietà come previsto attesa di risposta e porgo cordiali saluti. con regolare scia. Il regolamento condominiale dall'art.1123 de citato c.c. Essendo proprietario Sandri Luisa vieta la possibilità di posizionare ponteggi x di immobile posto all'ultimo piano dell'edificio il carico scarico del materiale. L'assemblea la somma da pagare in più, in virtù di tale ri- RISPOSTA condominiale, causa miei lavori, mi ha adde- partizione risulta notevole 640 euro se applica Se si tratta di scarafaggi occorre fare un trat- bitato i 2/3 delle spese condominiali nel periodo quota scale, 400 se millesimi di proprietà. tamento alla fognatura. Se si tratta invece di luglio agosto motivando la cosa con utilizzo Sarei grato se volesse cortesemente fornirmi blatte tipo germanica, rossiccia che si muove improprio di ascensore e polvere creata dai sentenze che avvalorino la mia tesi. anche di notte, occorre fare un trattamento in lavori. È legittima /legale questa decisione?? Rossi Franco ogni singola unità immobiliare. Trenti Filippo Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili RISPOSTA RISPOSTA La Sua perplessità è giusta. La cosa è molto LAMENTELE La decisione dell'assemblea di condominio è strana perchè secondo il concetto del Suo Am- DEL VICINO RUMOROSO completamente fuori luogo, ma quello che più ministratore Lei userebbe di più gli infissi. sconcerta è la mancanza di qualsiasi elemento Quindi Lei ha ragione. Il vicino del piano di sotto si è spesso lamentato giuridico: Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili con noi e l'amministratore dei rumori prove- - un regolamento condominiale non può vietare nienti dal nostro appartamento. I rumori la- di posizionare ponteggi per carico/scarico TERRAZZA A LIVELLO mentati sono dovuti al camminare del bambino salvo che non vi sia un regolamento contrattuale per casa e al rumore dei giocattoli che cadono inserito in tutti i rogiti che contempi tale di- Salve, sono proprietaria di un appartamento a terra. Noi abbiamo provato in tutti i modi a vieto. posto al piano rialzato di un edificio di tre ridurre i rumori cambiando tanti tipi di pan- - l'assemblea non può addebitare ad un con- piani. L'appartamento è composto da un'ampia tofole al bambino, mettendo i feltrini sotto domino una spesa maggiorata salvo che non terrazza alla quale accedo scendendo alcuni ogni sedia o mobile spostabile e facendo vi sia il consenso dell'interessato. gradini (piano terra) e che funge da copertura giocare il bambino sul tappeto il tutto rispet- - l'assemblea dovrebbe dimostrare che a causa a tre garage. È definibile terrazza a livello? tando gli orari di riposo in cui il bambino dei lavori da lui eseguiti i restanti condomini Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere dorme o guarda la tv, cerchiamo di invitare il non hanno potuto utilizzare l'ascensore. lavori di manutenzione e non capisco se meno possibile amici e parenti, ma nonostante - vi sono tutti gli elementi per sostenere che le l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, tutti i nostri accorgimenti il vicino continua a delibere di quella assemblea limitatamente al- relativamente alle spese di spartizione, poste lamentarsi e noi non sappiamo più come l'argomento da Lei esposto, sono nulle non non perfettamente a livello dell'immobile che gestire la situazione e viviamo nella tristezza annullabili. serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo di non poter accogliere nessuno a casa nostra Sperando di essere stato esauriente, porgo di- dubbio in modo da procedere nella richiesta per evitare i rumori. stinti saluti della divisione delle spese che, se ho ben com- Vorrei chiederLe quali sono e quali non sono preso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) i rumori tollerabili in condominio? Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili e per 23 a carico dei sottostanti garage. Ferri Domenico Ulteriori informazioni potrete chiederle tramite Filippi Grazia il modulo on-line o presso lo studio ammini- RISPOSTA strativo Monti, tramite appuntamento o en- RISPOSTA La prima cosa è rispettare gli orari - dalle ore trando direttamente sul sito. Trattasi di una terrazza a livello e il riparto 23.00 alle ore 8.00 e dalle 13.00 alle 15.00 in- delle spese corrisponde esattamente a quello dicativamente). Per il resto vale il buon senso. 78