abitare-informati-dicembre-2020

servizi energia Le nuove agevolazioni per il risparmio energetico Campagna del Gruppo Hera per l’installazione di pannelli solari negli impianti condominiali con produzione centralizzata di acqua calda ad uso sanitario. Studio di fattibilità Progettazione Fornitura e installazione impianto solare Collaudo e messa in servizio L’intervento viene eseguito senza esborso di denaro da parte dei condomini i quali dovranno semplicemente cedere il credito d’imposta generato dall’EcoBonus. Ilvaloreresiduodell’interventoverràretribuito alGruppoHeraaddebitandoalcondominio l’energiatermica,KWhtermici,prodottadal soleadunvalore,IVAcompresa,inferiore del5%rispettoaquellaprodottadallecaldaie. Dasubitoilcondominioinizia arisparmiareutilizzando l’acquacaldaprodottadalsole. Doposetteanniprevediamochel’impianto sisiatotalmenteripagatoevienequindi cedutogratuitamentealcondominLo. L’IMPIANTO SOLARE? LO PAGA IL SOLE! Per informazioni contatta il tuo amministratore di condominio o chiama direttamente per informazioni HERA SERVIZI ENERGIA Srl sede operativa di Bologna: Via Tolmino, 54 - Tel. 051.560633 e-mail [email protected] sito http//hse.gruppohera.it/



Abitare Informati. House Organ SOMMARIO Unione Piccoli Proprietari Immobiliari Area Metropolitana Bolognese Editoriale 6 Lettera aperta al governo 8 n. 4 Trimestrale - DICEMBRE 2020 - Anno XXIV Assemblee condominiali, quante incertezze 10 Direttore Responsabile: Claudio Contini Bonus 110%: meglio attendere chiarimenti 14 Direttore Editoriale: Claudio Contini Progetto grafico: Agevolazioni prima casa: Arcobaleno Pubblicità - Bologna Stampa: prorogato il termine per il credito d’imposta 20 MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl Ufficio Pubblicità: Superbonus 110% Arcobaleno Pubblicità Bologna - Tel. 051.32.04.24 Bonus casa, Ecobonus, Sismabonus, Bonus facciate 22 Prorogati al 2021 tutti i bonus fiscali sugli immobili 26 Registrato al Tribunale di Bologna in data 12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa. Pagare meno tasse: I CONTATTI UPPI quando e quanto conviene la cedolare secca? 28 Successioni 32 Per ogni richiesta e infor- mazione sui servizi forniti TUTTI I SERVIZI UPPI 37 dall’UPPI, per appuntamenti Il termine per impugnare le delibere condominiali 46 e ogni altra comunicazione: Tempi del Covid 19, tempi di guerra 47 Quesiti On-Line 48 Area Metropolitana Occupazione di parti comuni nel condominio 50 Bolognese Le parti comuni nel condominio 52 Via Testoni, 1/B Il diritto alla bigenitorialità durante l’emergenza COVID 19 54 40123 Bologna Crisi di coppia e affido degli animali domestici 56 Tel. 051 232790 Vendita di quote di proprietà di immobile non abitativo: 051 222258 Fax 051 279340 si applica la prelazione? 58 [email protected] Chi deve pagare la sostituzione dei pavimenti? 64 www.uppi-bologna.it Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: ORARI D’APERTURA: dal lunedì al venerdì chi è responsabile 66 ore 9-12 • 14-18 Il contratto di locazione transitoria fasullo 68 Risarcimento per caduta dalle scale in condominio 70 Superbonus 110%: guida agli interventi 72 I bambini e il gioco nel giardino 76 LE RUBRICHE Agenda dei fornitori per la casa 4 Gli orientamenti dei giudici 34 Condominio: Domande e Risposte 78 Affidati all’UPPI: novità nei servizi 13-15-21-31-33-51-59-75-77



Agenda dei fornitori per la casa AGENZIE DI PULIZIE IMPIANTI TERMICI PORTIERATO GUARDIANIA DIABLO SERVICE ECO TERMO LOGIC CONTROLLO ACCESSI Via Panigale, 5/4 - Bologna Via Tolmino, 54 GLAM Tel. 051 6218509 Bologna SECURITY SERVICE Tel. 051 781196 340 2911651 - 329 4283531 Via del Lavoro, 71 www.diablopulizie.it 051 563535 Casalecchio di Reno (BO) www.diablopuliziebologna.it www.ecotermologic.it Tel. 051 6131650 [email protected] [email protected] AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI HERA ENERGIE PRONTO INTERVENTO STUDIO MONTI Via Tolmino, 54 - Bologna F.LLI CAMPAGNA Tel. 051 560633 Via A.Costa, 149/A - Bologna http//hse.gruppohera.it/ Bologna e Provincia Tel. 051 434785 Tel. 051 723027 IMPRESE EDILI www.campagnasrl.com 335 6755808 - 349 4160812 www.studioamministrativomonti.it CIACCIO CASA RISTRUTTURAZIONI STUDIO PIRO Via della Barca, 21/3D CIACCIO CASA Bologna Via Alfonso Lombardi, 33/E - Bologna Tel. 051 6151301 Via della Barca, 21/3D - Bologna Tel. 051 364014 Tel. 051 6151301 - 051 6178281 Cel. 335 6289328 051 6178281 www.ciacciocasa.it Fax 051 373159 www.ciacciocasa.it www.antoniopiro.it TENDE DA SOLE PORTE E FINESTRE PERGOLATI ARREDO PER GLI ESTERNI PIÙ SERRAMENTI CASA PIÙ CASA PIÙ Via Fossolo, 48/9 - Bologna Via Guido Reni, 9 Tel. 051 492144 Casalecchio di Reno (BO) Via Guido Reni, 9 www.piuserramenti.it Tel. 051 6130810 Casalecchio di Reno (BO) www.casa-piu.it Tel. 051 6130810 www.casa-piu.it Sede Provinciale di Bologna AUTOSPURGHI RICERCHE/PERDITE Via Testoni, 1/B 40123 Bologna F.LLI CAMPAGNA Tel. 051 232790 Bologna e Provincia 051 222258 Tel. 051 723027 Fax 051 279340 www.campagnasrl.com DISINFESTAZIONII DERATTIZZAZIONI SAFEMA Via Riccardo Straccairi, 10 Bologna Tel. 335 5228732 www.safema.com 4

NUMERO UNICO EMERGENZE 112 L’Agenda dei fornitori per la casa: Polizia di Stato - Carabinieri le aziende ed i tecnici selezionati da Abitare Informati Vigili del Fuoco - Soccorso Sanitario Polizia Municipale 051.266626 Centrale Radio Operativa Guardia di finanza 117 Guardia 051.3131 Medica Telefono Azzurro 19696 114 Numero emergenza 1515 per pericolo imminente bambini/adolescenti Corpo forestale Pronto Intervento 800.713.666 Hera Gas 800.713.900 Pronto Intervento 803.500 Hera Acqua Segnalazione Guasti Enel Comune di Bologna 051.219.31.11 5

editoriale Gli immobili nell’era della pandemia L a pandemia sta provocando massicce conse- tamente come accadrà per l’intero mercato immobiliare, guenze sui mercati finanziari e sull’economia in anche il comparto uffici reagirà, anche se più lentamente, generale; investitori, proprietari, potenziali ac- alle trasformazioni economiche. quirenti e locatori, si interrogano su come sarà il Nel complesso, l'investimento immobiliare rimane un inve- stimento solido e sicuro. Comprensibilmente molti piccoli mercato immobiliare dopo l’emergenza coronavirus e se la proprietari ci chiedono se un investimento immobiliare possa avere davvero senso in questa fase: noi, da sempre, crisi perdurante porterà a un aumento o, piuttosto, a una crediamo sulla affidabilità del mattone, che è sì anch' esso soggetto alle fluttuazioni dei mercati, ma che conserva sem- diminuzione delle quotazioni degli immobili. pre una sua solidità. In questo scenario anche le istituzioni dovranno fare la loro Di fatto l’emergenza sanitaria sta modificando alcune di- parte agevolando chi ha investito nel mattone e senza in- fierire inserendo nuove tasse. Occorre rilanciare l’econo- namiche di mercato, portando nel breve termine a uno slit- mia con decisione e senza “trucchi”, liberalizzando con coraggio l’iniziativa privata, oggi legata a doppio filo alla tamento delle conclusioni di acquisto; tuttavia non peggiore legge della burocrazia imperante. La nostra Associazione, in questo anno anomalo e quanto assisteremo a riduzioni della domanda di immobili. mai interminabile, ha cercato di essere attiva e soprattutto vicina alle esigenze degli associati, rappresentando sia a La ragione per cui la crisi non sembra influire particolar- livello nazionale, che locale le istanze della piccola pro- prietà. mente sui prezzi immobiliari è presto detta: anche in questo Un grazie immenso va a tutti gli associati che hanno dimo- strato attaccamento e fedeltà, al nostro validissimo perso- periodo, gli immobili non perdono per gli investitori il loro nale e a tutti i consulenti, che, compatibilmente con le difficoltà operative, hanno assicurato servizi e consulenze potenziale di attrattiva. Una casa di proprietà rappresenta con la massima professionalità. Confidiamo che anche per l’anno 2021 i nostri iscritti vor- uno stabile investimento anche in tempi di crisi, soprattutto ranno rinnovare l’adesione all' Uppi, adesione quanto mai necessaria in questo momento critico, per consentirci di di- nei grandi e medi centri urbani. La forte domanda di spazi fendere la proprietà immobiliare da probabili tentativi di inasprimento fiscale. residenziali degli ultimi anni è dovuta alla crescita demo- Il Presidente - Andrea Casarini grafica e al continuo afflusso nelle regioni metropolitane e Il Segretario Generale - Claudio Contini nelle città di medie dimensioni. Ciò ha portato ad un non trascurabile aumento dei prezzi degli immobili in vendita e in locazione. Soprattutto in tempi di crisi, dove la speculazione selvaggia si abbatte sui mercati finanziari, e quindi sui risparmi, ge- nerando perdite enormi, il settore immobiliare si rivela un bene rifugio. Per ora anche i prezzi degli immobili commerciali risul- tano, in media, stabili, anche se la situazione del commer- cio potrebbe presentare qualche problematica più importante. I singoli settori sono stati colpiti dalla pande- mia in misura diversa; mentre il settore alberghiero, della ristorazione e del commercio al dettaglio stanno attraver- sando un momento più difficile, la domanda di spazi di stoccaggio e magazzini potrebbe crescere. Anche il settore uffici presenta qualche criticità, ma esat- 6



Lettera aperta al Governo E ssendo state del tutto igno- economico per chi percepiva entrate 1) un provvedimento (con una forte rate, per l’ennesima volta, indispensabili al proprio sostenta- defiscalizzazione) che risolva il pro- dal Governo e dai compo- mento; blema delle morosità che ha determi- nenti del Parlamento le giu- - la assoluta mancanza di adeguamenti nato un grave danno economico per della normativa, per gli affitti non pa- chi percepiva entrate indispensabili al ste rimostranze loro rivolte dalle gati sia delle locazioni commerciali proprio sostentamento; sia delle locazioni ad uso abitativo; 2) la realizzazione di un programma organizzazioni maggiormente rappre- - la mancata introduzione della cedo- di edilizia residenziale pubblica per le lare secca per tutte le locazioni di im- fasce deboli come fu fatto all’inizio sentative dei proprietari di case anche mobili ad uso diverso dall’abitazione degli anni Cinquanta dal Ministro - la mancata applicazione anche per i Fanfani con il piano Ina-casa. Ciò è attraverso le manifestazioni pacifiche contratti ad uso diverso dall’abita- realizzabile, in parte, anche con i zione della normativa di contratti con- fondi stanziati dalla banca dell’U- e spontanee dei giorni scorsi dei pro- cordati per evitare il proliferare delle nione Europea; morosità; 3) l’azzeramento dell’IMU a chi ha prietari, avvenute nelle maggiori città - la mancata applicazione, anche per immobili occupati senza titolo o da contratti ad uso diverso dall’abitazione, conduttori morosi; italiane, prima fra tutte Bologna, della sospensione del dichiarare dei ca- 4) l’azzeramento delle imposte dirette noni di locazione non percepiti sino (Irpef e cedolare secca) a chi ha im- l’U.P.P.I. denuncia: dalla notifica dell’intimazione dello mobili occupati senza titolo o da con- sfratto per morosità o dall’ingiunzione duttori morosi; - la assoluta insensibilità del Governo di pagamento, come avviene per l’uso 5) lo stanziamento di contributi a abitazione; o quanto meno il recupero fondo perduto ai proprietari di immo- italiano ad emettere provvedimenti dell’Irpef non dovuta, in quanto calco- bili, per far fronte alle spese condomi- lata su un reddito non percepito dal lo- niali di competenza dei conduttori.); che siano in grado di incidere su ne- catario a seguito della conclusione del 6) L’estensione della cedolare secca al procedimento di sfratto per morosità 10% a tutte le locazioni abitative a ca- cessario e non più procrastinabile dell’inquilino anche per la morosità none concordato in tutti i comuni ita- precedente allo sfratto; liani. L’UPPI rinnova la richiesta cambiamento delle politiche abitative; - la mancata abolizione della sospen- dell’istituzione presso il Ministero sione degli sfratti per morosità, sia ad delle Infrastrutture e dei Trasporti del - la assoluta indifferenza alle difficoltà uso diverso dall’abitazione che ad uso “Tavolo permanente di confronto sulle abitazione ovvero di un provvedi- politiche abitative” così come previ- dei proprietari di casa locatari che a se- mento incostituzionale, come dichia- sto dalla Costituzione Italiana art. 118. rato da numerose sentenze della Corte In assenza dei provvedimenti richiesti guito della diffusione della pandemia costituzionale. non si esclude un eventuale ricorso Per questi motivi l’UPPI CHIEDE al alla Cedu (Corte europea per i diritti non percepiscono più gli affitti sia ad Governo e al Parlamento: dell’uomo). uso abitazione che ad uso diverso dall’abitazione a causa del forte au- mento della disoccupazione e per quanto attiene le città sedi di Università a causa del necessario ritorno degli stu- denti nelle proprie abitazioni d’origine; - la mancanza assoluta di provvedi- menti (tra i quali una forte defiscaliz- zazione, soprattutto riguardo all’IMU per i quali è stato preso un parziale provvedimento a favore di alcune ca- tegorie escludendo il piccolo proprie- tario che soffre delle inadempienze dei conduttori, in virtù dei provvedi- menti di proroga degli sfratti attuati) che risolva il problema delle morosità che ha determinato un grave danno 8



FISCALESETTORE AVV. GABRIELE BRUYÈRE Presidente Nazionale UPPI Assemblee condominiali, quante incertezze N ell’attuale epoca di persi- blici o privati, salvo che per esigenze private in modalità a distanza”. Nel- stenza della pandemia Co- lavorative, di studio, per motivi di sa- l'Area Arancione si applicano le re- vid-19 e nella aggravata lute, per situazioni di necessità o per gole previste per l'Area Gialla oltre ad situazione italiana tra le svolgere attività o usufruire di servizi alcune altre specifiche disposizioni non sospesi” e che “è fortemente rac- che non interessano particolarmente ai tante problematiche di cui vi era ne- comandato svolgere anche le riunioni fini delle assemblee condominiali. Si cessità di soluzione era un intervento del governo che potesse quanto meno dissipare le incertezze sulla convoca- zione e sulla tenuta delle assemblee di condominio. In tal senso vi erano state più richieste sia dalle associazioni dei proprietari di immobili che da quelle degli amministratori per non bloccare anche questo importante settore im- mobiliare. Anche nel testo ufficiale del DPCM 3 novembre 2020, a pre- scindere dalla divisione dell’Italia in tre zone - Area Gialla, Area Arancione e Area Rossa ormai a tutti tristemente note – non si forniscono, ancora una volta, delle precise linee giuda per lo svolgimento delle assemblee condo- miniali. Ogni Area in cui sono state divise le regioni italiane ha le sue spe- cificità e ciò che le riguarda indistin- tamente è il “coprifuoco” disposto dalle 22.00 alle 05.00. Per quanto at- tiene l’Area Gialla l’art. 1 commi 2 e 9 lettera o) del DPCM 3 Novembre 2020 dispone in genere; che “è in ogni caso fortemente raccomandato, per la restante parte della giornata, di non spostarsi, con mezzi di trasporto pub- 10

può uscire di casa e ogni persona è li- presentano solo un indirizzo per gli ed è preferibile tenere in considera- bera di circolare liberamente dalle 5 specifici quesiti che sono stati posti. È zione anche le ulteriori precauzione alle 22 nel territorio del proprio co- stato posto il generico quesito, che si disposte in via generale e cioè: misu- mune. Resta tuttavia fortemente rac- può leggere sul sito di Palazzo Chigi, rando la temperatura alle persone che comandato non farlo e non riunirsi per se si possono tenere “riunioni di con- partecipano e facendo loro sottoscri- assemblee private, anche nel rispetto dominio” La risposta data è la se- vere (meglio) una autodichiarazione del divieto di assembramento ancora guente “È consentito svolgere che non sono soggette e non sono in essere, ma non è vietato farlo. assemblee condominiali in presenza, state soggette a Covid 19 e che si as- Nell’Area Rossa invece “è vietato ma è fortemente consigliato svolgere sumono ogni responsabilità per la loro ogni spostamento in entrata e uscita la riunione dell’assemblea in moda- presenza in assemblea sgravando in dai territori, così come sono vietati gli lità a distanza. Laddove ciò non sia tal modo amministratore e condomi- spostamenti non necessari tra comuni possibile, per lo svolgimento in pre- nio – posto che nessun divieto speci- e quelli all’interno del proprio co- senza occorre rispettare le disposi- fico è stato disposto. Non viene mune. Si può uscire da casa solo per zioni in materia di distanziamento peraltro incredibilmente indicato dove motivi di lavoro, necessità e salute, sociale e uso dei dispositivi di prote- si possono tenere le assemblee (all’a- che in ogni caso dovranno essere zione individuale”. La risposta non fa perto o anche al chiuso ed in quali lo- comprovati tramite autocertifica- distinzione fra le tre Aree Gialla, cali considerato che per i grandi zione. Nessun divieto specifico, tutta- Arancione e Rossa. Stante però la pa- condominii a volte sono necessari lo- via, nel DPCM, viene indicato per lo lese genericità della risposta bisogna cali di importanti dimensioni che do- svolgimento delle assemblee condo- considerare che occorre non dimenti- vrebbero quanto meno essere stati miniali alle quali, come al solito, non care quanto specificato sopra, ossia sanificati e considerato che per i cine- si fa alcun riferimento. Sul sito del go- che nell’Area Gialla “è fortemente matografi e teatri anche di modeste di- verno, però, sono state pubblicate le raccomandato svolgere anche le riu- mensioni è previsto che rimangano Faq, per trovare risposte sull'applica- nioni private in modalità a distanza”. chiusi); e non viene considerato che il zione delle misure restrittive, ovvero Insomma è permesso uscire di casa, distanziamento è, per persona, di un cosa si può o non si può fare, dove una ma sarebbe preferibile di no. Quindi metro davanti, un metro dietro e un cosa è concessa e dove, al contrario Si può svolgere l'assemblea condomi- metro laterale sia a destra che a sini- non lo è. È bene però precisare che le niale in presenza - con mascherina e stra. Quindi anche all’aperto (cortili, Faq non sono norme di legge, ma rap- rispettando il distanziamento sociale, piani piloty aperti, etc…) le dimen- sioni del luogo ove si deve svolgere l’assemblea diventano notevoli se i condomini sono numerosi. Mentre per quanto riguarda le deleghe opera sem- pre il disposto di cui all’art. 67, disp. att. cod. civ. secondo cui se i condo- mini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Per le assemblee on line si dirà in pro- sieguo, stante la difficoltà tecnica, allo stato, di poterle esperire da remoto. Anche nell’Area Arancione nessuna disposizione vieta espressamente di riunirsi e sono consentiti spostamenti all’interno del proprio territorio di re- sidenza (o domicilio), anche se viene consigliato di evitare quelli non ne- cessari. Appare difficile però ritenere che la partecipazione ad una assem- blea condominiale rappresenti una ra- gione necessaria tale da giustificare una uscita. In ogni caso vale quanto detto per l’area Gialla. Nell’Area Rossa la situazione appare decisa- mente più complicata, stante il fatto che “è vietato ogni spostamento, an- 11

che all'interno del proprio comune, in condomini. Prudente e doveroso per- avvenire in modalità di videoconfe- qualsiasi orario, salvo che per motivi tanto attendere quantomeno sino al 20 renza. In tal caso, il verbale, redatto di lavoro, necessità e salute“. A mag- Novembre o al 3 Dicembre p.v. prima dal segretario e sottoscritto dal Pre- gior ragione in tale aree vi è la diffi- di dare corso con un certo grado di sidente, è trasmesso all'amministra- coltà di considerare una necessità la tranquillità alle assemblee condomi- tore e a tutti i condomini con le partecipazione ad una assemblea con- niali di presenza in tutte le Aree. E do- medesime formalità previste per la dominiale. E continuano ad essere veroso sarebbe comunque per il convocazione”. vietati gli assembramenti nei luoghi governo prendere provvedimenti seri, Una simile disposizione è l’indice che pubblici e privati. In buona sostanza adeguati e non contraddittori in mate- il legislatore attualmente non è asso- la natura dell'impedimento preclude ria di condominio tenuto conto che lutamente a conoscenza di cosa voglia senza dubbio la partecipazione in pre- l’80% degli italiani risultano essere dire per l’amministratore di un condo- senza ad una assemblea per l’impedi- proprietari di immobili e che una as- minio ottenere il consenso di tutti i mento soggettivo previsto semblea condominiale, anche per la condomini (mille millesimi) per po- generalmente dal DPCM e la Faq in sua durata, può essere un indubbio tere tenere l’assemblea condominiale proposito è, probabilmente, voluta- viatico di contagio pur con le citate in videoconferenza, e comunque la le- mente generica, troppo generica e precauzioni di cui si dovrebbe tenere sione dei diritti dei singoli condomini contraddittoria per potere indire una conto. Né, alla mancanza di indica- che non hanno la possibilità di colle- assemblea con sicurezza e tranquillità: zioni in tutta la materia condominiale garsi in videoconferenza anche per il e nulla vieta alle Forze dell’Ordine di (assemblee, pagamenti gestione situa- solo fatto di non possedere uno intervenire (specialmente se chiamati zioni ed interventi urgenti etc..) che smartphone o un notebook con i quali dal solito condomino facinoroso) in- suppliscano alle incertezze sorte a potersi collegare. terrompendo l’assemblea e sanzio- causa della pandemia in corso può es- Resta il fatto che anche in assenza di nando personalmente ciascun singolo sere sufficiente ad oggi la convoca- un provvedimento del governo o partecipante (sanzione minima € zione di assemblea on-line quale comunque legislativo che sgravi l'am- 400,00=). Resta il fatto che in pre- prevista nella modifica dell’art. 66 ministratore nel presente periodo senza delle inequivocabili restrizioni disp. att. cod. civ. che, si ricorda, così pandemico da eventuali responsabilità che riguardano la mobilità delle per- recita: “L'avviso di convocazione, dal punto di vista civile e penale (si sone diventa praticamente non possi- contenente specifica indicazione del- pensi ad eventuali contagi nonostante bile la partecipazione di persona dei l'ordine del giorno, deve essere comu- le precauzioni e a situazioni di conse- condomini alle assemblee condomi- nicato almeno cinque giorni prima guente malattia che possa anche niali quantomeno nell’Area Rossa, ed della data fissata per l'adunanza in degenerare) nel caso fosse costretto irrilevante la generica Faq comparsa prima convocazione, a mezzo di posta ad indire e tenere un'assemblea con- sul sito di Palazzo Chigi, anche appli- raccomandata … o, se prevista in mo- dominiale di persona, sia per la cando integralmente le prescrizioni di dalità videoconferenza, della piat- mancata convocazione delle assem- distanziamento e le precauzioni di cui taforma elettronica sulla quale si blee, non pare possibile dare una si è detto sopra anche perché è assai terrà la riunione e l'ora della stessa... risposta positiva alle richieste di pos- difficile che si possano presentare si- Anche ove non espressamente previ- sibilità di convocazione delle tuazioni che possano giustificare ne- sto dal regolamento condominiale, assemblee condominiali da parte degli cessaria una assemblea condominiale previo consenso di tutti i condomini, amministratori e da parte dei condo- con la presenza di persona dei singoli la partecipazione all'assemblea può mini. 12

TEL. 051 232790 AFFIDATI ALL’UPPI 051 222258 SONO IN CORSO FAX 051 279340 LE ISCRIZIONI PER L’ANNO 2021 PERCHÉ ISCRIVERSI? Per poter usufruire delle consulenze dei migliori professionisti (avvocati, notai, commercialisti, ingegneri, geometri, ecc.) Per poter ottenere tutti i servizi che l’UPPI offre: assistenza nella stipula di contratti di locazione, assistenza fiscale, adempimenti presso Enti Pubblici o Agenzia delle Entrate, ecc. Per essere costantemente informati sulle ultime novità fiscali e legali riguardanti la nostra casa tramite la rivista trimestrale “Abitare Informati” che si invia gratuitamente a casa degli Associati. SOTTOSCRIVI LA QUOTA ASSOCIATIVA PER L’ANNO 2021!! Chiama per fissare il tuo appuntamento.

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Bonus 110%: meglio attendere chiarimenti L a corsa forsennata al Super sono tutte le carte in regola per fare irregolarità. Le principali sono: Bonus del 110% sta assu- bene e trarre beneficio dalla manovra • D.M. Finanze 41/1998 art. 4 relativo mendo toni esasperati; prevista nel decreto rilancio, ma la alle agevolazioni fiscali sull’origina- proprietari, ovviamente, in- fretta di operare è sempre cattiva con- rio Bonus Ristrutturazioni sigliera. • Art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (il teressati a beneficiare del bonus, im- comma 9 rinvia alle disposizioni del Le agevolazioni fiscali e gli abusi D.M. Finanze 41/1998) prese del settore attirate da un edilizi • Art. 49 del D.P.R. 380/01 (Testo Le agevolazioni fiscali, compreso il Unico Edilizia); business che potenzialmente potrebbe Super Bonus del 110%, fanno capo ad • Art. 50 del D.P.R. 380/01 (Testo alcune norme specifiche che indivi- Unico Edilizia); risanare una situazione economica pe- duano e regolamentano gli abusi e il- Il primo provvedimento risulta essere leciti edilizi, nonché le difformità e ancora vigente, e condiziona l’ammis- sante, ormai, da molti anni, professio- nisti che cercano di districarsi nella giungla di pagine, di documenti uffi- ciali e non, per capire come fare al meglio il proprio lavoro. Insomma, ci 14

sibilità alle detrazioni fiscali all’ese- TEL. 051 232790 cuzione conforme delle opere edilizie 051 222258 oggetto di intervento; Il secondo provvedimento è quello FAX 051 279340 che fa da “radice” agli interventi am- messi a bonus ristrutturazioni e Sisma AFFIDATI ALL’UPPI bonus (rammentando che l’Ecobonus originario è una “costola derivata” dal REVISIONI primo gruppo), e lo stesso provvedi- CONTABILITÀ mento rinvia espressamente al D.M. CONDOMINIALI Finanze 41/1998. Il Testo Unico delle norme sull’ edili- L’amministratore di condominio si dimostra ne- zia pone, agli articoli 49 e 50, condi- gligente nell’espletamento della propria profes- zioni di legittimità urbanistica. sione? Articolo 49: decadenza da ogni age- Risulta poco chiaro e trasparente nella volazione fiscale gestione condominiale? 1. Fatte salve le sanzioni di cui al pre- Presso l’Uppi potrai far eseguire la revisione sente titolo, gli interventi abusivi della contabilità del Tuo condominio! realizzati in assenza di titolo o in Se ritieni che il Tuo amministratore condomi- contrasto con lo stesso, ovvero sulla niale non si comporti correttamente, potrai base di un titolo successivamente an- verificare i conti avvalendoti dei nostri esperti! nullato, non beneficiano delle agevo- lazioni fiscali previste dalle norme Chiama per fissare il tuo appuntamento. vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cuba- tura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ov- vero il mancato rispetto delle destina- zioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. 2. È fatto obbligo al comune di segna- lare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei la- vori o dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24, ovvero dall’annul- lamento del titolo edilizio, ogni inos- servanza comportante la decadenza di cui al comma precedente. 3. Il diritto dell’amministrazione fi- nanziaria a recuperare le imposte do- vute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della se- gnalazione del comune. 4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è re- sponsabile dei danni nei confronti de- gli aventi causa. Per completezza, si riporta che l’ar- ticolo è stato modificato dall’art. 34

comma 2-ter del D.L. Semplifica- 3. Le tolleranze esecutive di cui ai registrare, all’amministrazione cui zioni, che specifica: commi 1 e 2 realizzate nel corso di compete la registrazione. In mancanza Art. 34-bis (Tolleranze costruttive) precedenti interventi edilizi, non co- del provvedimento definitivo di sana- 1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei stituendo violazioni edilizie, sono di- toria, per conseguire in via provviso- distacchi, della cubatura, della super- chiarate dal tecnico abilitato, ai fini ria le agevolazioni deve essere ficie coperta e di ogni altro parametro dell’attestazione dello stato legittimo prodotta, al momento della registra- delle singole unità immobiliari non degli immobili, nella modulistica re- zione dell’atto, copia della domanda costituisce violazione edilizia se con- lativa a nuove istanze, comunicazioni di permesso in sanatoria presentata al tenuto entro il limite del 2 per cento e segnalazioni edilizie ovvero, con ap- comune, con la relativa ricevuta rila- delle misure previste nel titolo abili- posita dichiarazione asseverata alle- sciata dal comune stesso. L’interes- tativo. gata agli atti aventi per oggetto sato, a pena di decadenza dai benefici, 2. Fuori dai casi di cui al comma 1, li- trasferimento o costituzione, ovvero deve presentare al competente ufficio mitatamente agli immobili non sotto- scioglimento della comunione, di di- dell’amministrazione finanziaria co- posti a tutela ai sensi del decreto ritti reali. pia del provvedimento definitivo di legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, co- Articolo 50: decadenza da ogni age- sanatoria entro sei mesi dalla sua no- stituiscono inoltre tolleranze esecutive volazione fiscale tifica o, nel caso che questo non sia in- le irregolarità geometriche e le modi- 1. In deroga alle disposizioni di cui al- tervenuto, a richiesta dell’ufficio, fiche alle finiture degli edifici di mi- l’articolo 49, le agevolazioni tributarie dichiarazione del comune che attesti nima entità, nonché la diversa in materia di tasse ed imposte indirette che la domanda non ha ancora otte- collocazione di impianti e opere in- sugli affari si applicano agli atti stipu- nuto definizione. terne, eseguite durante i lavori per lati dopo il 17 marzo 1985, qualora ri- 2. In deroga alle disposizioni di cui al- l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, corrano tutti i requisiti previsti dalle l’articolo 49, per i fabbricati costruiti a condizione che non comportino vio- vigenti disposizioni agevolative ed a senza permesso o in contrasto con la lazione della disciplina urbanistica ed condizione che copia conforme del stesso, ovvero sulla base di permesso edilizia e non pregiudichino l’agibilità provvedimento di sanatoria venga successivamente annullato, si applica dell’immobile. presentata, contestualmente all’atto da la esenzione dall’imposta comunale 16

sugli immobili, qualora ricorrano i re- contiene i commi 4 e 5 che discipli- petenza la modulistica pertinente per quisiti tipologici di inizio e ultima- nano la fattispecie in cui il contri- l’intervento da eseguire. zione delle opere in virtù dei quali buente si adoperi per sanare le opere o Molto spesso gli immobili oggetto di sarebbe spettata, per il periodo di dieci parti di opere abusivamente realizzate. interventi di ristrutturazione presentano anni a decorrere dal 17 marzo 1985. abusi e/o difformità, che pertanto de- L’esenzione si applica a condizione Gli abusi edilizi devono essere vono essere sanati per poter presentare che l’interessato ne faccia richiesta al- sanati prima di richiedere il Su- una qualsiasi nuova pratica edilizia. l’ufficio competente del suo domicilio per Bonus 110% Ci sono vari tipi di difformità o fiscale, allegando copia della do- Entrambi gli interventi trainanti pre- abusi edilizi: leggere, gravi, sanabili, manda indicata nel comma precedente visti dall’Super Bonus 110% non rien- non sanabili. con la relativa ricevuta rilasciata dal trano nella categoria di manutenzione Le difformità leggere possono essere comune. Alla scadenza di ogni anno ordinaria e, dunque, per poterli ini- sanate anche in poco tempo e con una dal giorno della presentazione della ziare sarà necessario presentare delle spesa minore. Nel caso di abusi gravi, domanda suddetta, l’interessato, a pratiche edilizie come CILA – Comu- invece, potrebbero occorrere anche pena di decadenza dai benefici, deve nicazione Inizio Lavori Asseverata – mesi soltanto per capire se l’abuso sia presentare, entro novanta giorni da e SCIA – Segnalazione Certificata di sanabile come, per esempio, accade se tale scadenza, all’ufficio competente Inizio Attività. l’immobile ha vincoli, storici o pae- copia del provvedimento definitivo di Ogni volta che un tecnico presenta ti- saggistici. sanatoria o in mancanza di questo, tolo edilizio, detto comunemente pra- In caso di valutazione di interventi fi- una dichiarazione del comune, ovvero tica edilizia (per esempio: CILA – nalizzati all’ottenimento di detrazioni una dichiarazione sostitutiva di atto Comunicazione Inizio Lavori Asseve- fiscali (come il Super Bonus del notorio, attestante che la domanda rata – oppure SCIA – Segnalazione 110%) va verificato sin da subito se non ha ancora ottenuto definizione. Certificata di Inizio Attività) deve sull’immobile sono rilevabili abusi o 3. La omessa o tardiva presentazione prima accertare che l’immobile og- illeciti edilizi, nonché difformità o ir- del provvedimento di sanatoria com- getto di intervento sia conforme dal regolarità. Nel caso fossero rilevabili, porta il pagamento dell’imposta co- punto di vista catastale e comunale. è consigliato procedere con la mas- munale sugli immobili e delle altre Solo dopo aver effettuato questa veri- sima calma ed attenzione regolariz- imposte dovute nella misura ordina- fica può avanzare al Comune di com- zando preventivamente gli abusi. ria, nonché degli interessi di mora sta- biliti per i singoli tributi. 4. Il rilascio del permesso in sanato- ria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricor- rano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provve- dimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49. 5. In attesa del provvedimento defi- nitivo di sanatoria, per il consegui- mento in via provvisoria degli effetti previsti dal comma 4, deve essere prodotta da parte dell’inte- ressato alle amministrazioni finan- ziarie competenti copia autenticata della domanda di permesso in sana- toria, corredata della prova del pa- gamento delle somme dovute fino al momento della presentazione della istanza di cui al presente comma. 6. Non si fa comunque luogo al rim- borso dell’imposta comunale sugli immobili e delle altre imposte even- tualmente già pagate. In sostanza, l’art. 50 del D.P.R. 380/01 17





SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Agevolazioni prima casa: prorogato il termine per il credito d’imposta L ’art. 24 del “D.L. Liquidità” agevolazioni prima casa, ed era già ti- scadenza del 29 aprile 2020, tenuto ha previsto in materia di be- tolare di un altro immobile, in com- conto delle difficoltà nel frattempo nefici prima casa, che nel proprietà con il coniuge residente intervenute a causa della pandemia periodo compreso tra il 23 all’estero, per il quale al momento da Covid-19. dell’acquisto ha fruito delle stesse L’ Agenzia delle Entrate ricorda che febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, agevolazioni sull’imposta di registro. l'acquisto con l’applicazione dell’im- La compratrice, comunque consape- posta di registro agevolata al 2% è su- sono sospesi i termini per effettuare vole dell'obbligo di alienazione del bordinato al concorrere delle primo immobile entro un anno dal seguenti condizioni: gli adempimenti previsti ai fini del nuovo acquisto, ha goduto dell’ali- • l’immobile deve essere ubicato nel quota agevolata del 2%, riservato al- Comune in cui l’acquirente ha la mantenimento dell’agevolazione e l’acquisto della prima casa, propria residenza - ove la stabilisce avvalendosi della norma che lo con- entro 18 mesi dall’acquisto - o nel ai fini del riconoscimento del credito sente, a condizione che l’apparta- Comune dove svolge la propria at- mento precedentemente posseduto tività; d'imposta per il riacquisto della venga venduto entro un anno dalla • l’acquirente non deve essere tito- data dell’acquisto. La richiedente do- lare esclusivo, o in comunione con il prima casa. I predetti termini sospesi manda se deve considerare valida la coniuge, dei diritti di proprietà, inizieranno o riprenderanno a de- correre dal 1° gennaio 2021. Lo ha ricordato l'Agenzia delle En- trate nella risposta 310 del 4 settembre 2020, in risposta ad una contribuente che aveva acquistato un appartamento in data 29 aprile 2019, fruendo delle

usufrutto, uso e abitazione di altra TEL. 051 232790 casa di abitazione nel territorio del 051 222258 Comune in cui è situato l'immobile; • l'acquirente non deve essere tito- FAX 051 279340 lare, neppure per quote, anche in re- gime di comunione legale su tutto il AFFIDATI ALL’UPPI territorio nazionale dei diritti di pro- prietà, usufrutto, uso, abitazione e ATTESTAZIONE nuda proprietà su altra casa di abita- CONTRATTI zione acquistata dallo stesso soggetto DI LOCAZIONE o dal coniuge con le agevolazioni di A CANONE cui al presente articolo. CONCORDATO Inoltre, l’accesso all’agevolazione è comunque consentito anche se l’ac- Sono stati sottoscritti nuovi accordi territoriali quirente possiede già un immobile per la stipula dei contratti di locazione acquistato fruendo della stessa age- a canone concordato. volazione, a patto che quest’ultimo sia ceduto entro un anno dall’atto L’U.P.P.I., quale firmataria dell’accordo, (comma 4-bis dello stesso articolo 1 è abilitata a dare assistenza nella della Tariffa). Se il contribuente non corretta sottoscrizione dei contratti cede entro questo periodo l’apparta- di locazione ed a rilasciare l’apposita mento già in suo possesso, incorre attestazione di rispondenza, necessaria nella decadenza dell’agevolazione all’ottenimento delle agevolazioni fiscali. utilizzata per il nuovo acquisto, con conseguente applicazione delle impo- Chiama per fissare il tuo appuntamento. ste di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della san- zione pari al 30% delle stesse impo- ste e degli interessi. Il decreto-legge 23/2020 - DL Liqui- dità - ha, tra l'altro, disciplinato, all'ar- ticolo 24, la sospensione dei termini dell'agevolazione prima casa. Come sopra accennato, tra i termini oggetto di sospensione, è compreso il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abita- zione principale, deve procedere alla cessione dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usu- fruendo dei benefici prima casa (comma 4-bis, della citata Nota II-bis). In definitiva, nella fattispecie rappre- sentata, poiché l'immobile è stato ac- quistato in data 29 aprile 2019 e il termine per l'alienazione dell'immo- bile pre-posseduto scadeva in data 29 aprile 2020, la contribuente possa fruire del periodo di sospensione dei termini previsto dal citato articolo 24 del decreto-legge, n. 23 del 2020. Il termine per la suddetta alienazione ri- prenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021.

SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Superbonus 110% Bonus casa Ecobonus Sismabonus Bonus facciate Provvedimenti utili, che vanno però razionalizzati e semplificati L e nuove detrazioni fiscali del venti dove i più datati, ancora vigenti, cerchi anche di sistematizzare i profili 110% (c.d. Superbonus), risalgono ai primi anni 2000 e che co- disciplinari che sono comuni alle di- previste dal D.L. n. 34/2020 stituiscono ormai una matassa quasi verse agevolazioni, così da ridurre la (c.d. Decreto Rilancio), con- inestricabile anche per i migliori complessità, reale e percepita, che di- esperti. Non è possibile non dedicare scende invece da una loro trattazione vertito con modificazioni dalla legge a questa materia almeno una circolare disorganica e separata detrazione per annuale specifica nella quale, oltre a detrazione. 17 luglio 2020, n. 77, hanno affian- fornire tutte le indicazioni di prassi, si Se risultasse complicato accorpare le cato gli strumenti normativi esistenti (bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus e bonus facciate) con il duplice obiettivo di migliorare l'effi- cienza energetica e strutturale del parco immobiliare italiano e di ag- giungere nuove possibilità di sviluppo del settore delle costruzioni che con- sentano il rilancio degli investimenti. Nuove possibilità che, sebbene posi- tive nella teoria, si sono scontrate con adempimenti operativi e burocratici stabiliti dalla norma che ne stanno mi- nando la credibilità, con proroghe an- nuali che costringono operatori e contribuenti a districarsi nella giungla di normative complesse e spesso in contraddizione (DPR n. 917/1986, D.L. n. 63/2013, D.L. n. 34/2020, sva- riati DM attuativi, circolari e provve- dimenti dell'Agenzia delle Entrate). L' Uppi ritiene necessario un generale e coordinato riordino delle norme, considerando che derivano da una stratificazione non ordinata di inter- 22

diverse discipline in un “testo unico prio le grandi potenzialità ed il grande cio fiscale non ha effetto verso il con- normativo”, in ragione del fatto che si dominio, ma verso i singoli condò- tratta per lo più di norme transitorie interesse suscitato dalla medesima mini, nessun deliberato assembleare aventi un orizzonte temporale limitato potrà pregiudicare l’esercizio del di- che viene di volta in volta prorogato, rendono del tutto irrealistica una sua ritto alla detrazione del singolo. L’am- sarebbe quanto meno opportuno pre- ministratore, pertanto, per la piena disporre un “testo unico delle inter- adeguata utilizzazione nel ristretto efficacia delle delibere assembleari, pretazioni”. L’Agenzia delle Entrate dovrà pretendere quantomeno che il produce già ora utili “Guide” dedicate arco temporale che va fino al pros- verbale d’assemblea nel quale i alle singole detrazioni “edilizie”, le condòmini dichiarano di optare per la quali, tuttavia, risultano molto spesso simo 31 dicembre 2021. cessione del credito/sconto in fattura superate nel giro di poco tempo da ul- venga almeno sottoscritto da tutti i teriori chiarimenti di prassi che ven- Il tema del Superbonus 110% sta de- soggetti favorevoli a questa modalità gono diramati nella forma di risposte di utilizzo del beneficio fiscale. a interpello presentate da contribuenti cisamente monopolizzando tutto il • Riguardo ai beneficiari, poi, l’A- con riguardo a singole fattispecie di genzia delle Entrate ha chiarito nella interesse generale”. mondo dell'informazione tecnica. circolare n. 24/E/2020 che possono usufruire del superbonus 110% non Superbonus 110%: poca chia- Ogni giorno ci imbattiamo su notizie soltanto i condòmini ma anche i loro rezza. Chiesta una proroga al 31 familiari, i conviventi o i detentori dicembre 2024 di nuovi chiarimenti da parte dell'A- dell’immobile; di conseguenza l’am- L' Uppi raccomanda una proroga, al- ministratore di condominio dovrà co- meno fino al 31 dicembre 2024, del genzia delle Entrate o sulle nuove noscere i dati di questi soggetti e la termine ultimo per beneficiare del su- comunicazione dell’opzione scelta. Se perbonus al 110%. Anche al netto FAQ prodotte da ENEA o dal MEF. Si si optasse, per esempio, per la ces- delle tragiche vicissitudini, derivanti sione del superbonus a un istituto di dalla pandemia in corso, che stanno susseguono continuamente webinar e credito, l’amministratore dovrà comu- complicando e limitando significati- nicarlo alla banca, allegando alla di- vamente l’operatività decisionale, approfondimenti, segno che ancora chiarazione sostitutiva dell’atto di progettuale ed esecutiva di individui, notorietà, la volontà espressa dei condomini e imprese, per questi primi tutto non è così chiaro e che molti condòmini interessati. mesi di operatività della nuova agevo- • Altra dubbia interpretazione ri- lazione, è del tutto evidente che pro- sono i dubbi che permangono tra co- guarda la fattispecie dell’edificio posseduto da un unico proprieta- loro che prima di tutto dovranno ap- rio. Tale perplessità è stata poi supe- rata dalla circolare n. 24/E/2020 dove porre una firma per asseverare la è stato affermato che, tenuto conto dell’asserzione del legislatore che si correttezza degli interventi. Sia in riferisce espressamente ai condomini e non alle parti comuni di edifici, ai seno al provvedimento, che nella sua fini dell’applicazione dell’agevola- zione l’edificio oggetto degli inter- successiva declinazione operativa venti deve essere costituito in condominio secondo la disciplina ci- (DM Attuativi, Circolari, Pareri, Inter- vilistica prevista. Conseguentemente, il superbonus, ad oggi, non si applica pelli) una serie di imprecisioni, con- agli interventi realizzati sulle parti co- muni a due o più unità immobiliari di- traddizioni, mancanze, ne stintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico complicano e limitano l’attuazione proprietario o in comproprietà fra più persone escludendo, a meno di suc- pratica. cessive modifiche legislative, un’am- pia platea di possibili beneficiari, e Nonostante le preannunciate modifi- ciò anche in contraddizione con le al- tre normative agevolative, che, in- che in sede di conversione del Decreto agosto, alla già cospicua normativa e prassi emanata col superbonus 110%, si rilevano purtroppo non poche diffi- coltà funzionali per accedere e usu- fruire dell’agevolazione, che rischiano di congestionare e bloccare una mi- sura fiscale dal potenziale enorme. • Partiamo per esempio dalla figura dell’amministratore di condominio, che si trova a gestire una situazione al- quanto complessa sia riguardo le de- libere assembleari, sia l’individuazione dei beneficiari del bonus. Ammesso che nelle assemblee condominiali sarà consentita la mag- gioranza semplice, quindi un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, non solo per le delibere sugli interventi afferenti al- l’agevolazione, ma anche per la scelta della fruizione del credito d’imposta (cessione del credito o sconto in fat- tura o detrazione da riportare in di- chiarazione dei redditi). Indipendentemente dalla volontà as- sembleare e considerato che il benefi- 23

vece, lo ammettono. invece le persone fisiche non fiscal- tra qualche anno a dover subire la de- • Ancora, la possibilità di fruizione del mente residenti, dell’immobile sono cadenza delle agevolazioni a seguito superbonus resta inibita a tutti quei proprietari? Essi, infatti, non risultano di controlli basati su interpretazioni soggetti che percepiscono unica- titolari di redditi imponibili in Italia restrittive del Fisco. mente redditi esenti dall’IRPEF, ma è solo in quanto pagano l’IMU su Stesso chiarimento sarebbe oltremodo poiché, con un’interpretazione piutto- quell’immobile a disposizione che utile, per evitare future contestazioni, sto oscura, la prassi del Fisco afferma esso non risulta produttivo di reddito sul lato delle spese ammissibili al su- che il beneficio fiscale non spetta ai fondiario IRPEF. Ma per quale mo- perbonus e in particolare se tra quelle soggetti che “non possiedono redditi tivo l’effetto sostitutivo dell’IMU sul- detraibili nella misura del 110%, siano imponibili i quali, inoltre, non pos- l’IRPEF in relazione ai redditi incluse o meno le spese sostenute a ti- sono esercitare l’opzione per lo sconto fondiari non dovrebbe essere equipa- tolo di compenso straordinario spet- in fattura o per la cessione del cre- rato a quello dei regimi di imposi- tante all’amministratore di dito”. In sostanza, per l’Agenzia delle zione sostitutiva come il regime condominio. Sul punto è necessario Entrate la spettanza del beneficio fi- forfetario? che l’Amministrazione Finanziaria, scale si ammette a prescindere dall’a- • Serve anche maggiore chiarezza per vista la portata e l’eccezionalità della vere una imposta lorda sul reddito chi possiede solo redditi da cedolare norma agevolativa rispetto a quelle capiente e finanche avendo soltanto secca da locazioni di immobili abi- previste in passato, predisponga uno redditi imponibili assoggettati a re- tativi (anch’essa è un’imposta sosti- specifico e chiaro documento di rife- gimi di imposizione sostitutiva, ma tutiva), mentre dubbi sull’accesso al rimento per gli operatori del settore, sembrerebbe venire meno nel caso in superbonus del 110% riguardano an- già alle prese con non pochi dubbi in- cui un soggetto non sia titolare di al- che i contribuenti titolari esclusiva- terpretativi. cun reddito imponibile, nemmeno as- mente di un reddito derivante dalla L'estensione della durata del super- soggettato a regimi sostitutivi. proprietà di un immobile adibito ad bonus oltre il 2021 è una necessità • Cos’è previsto poi per gli immobili abitazione principale. operativa fondamentale per dare un dei non residenti? La stessa circolare Occorre quindi che l’Agenzia delle senso all’agevolazione, soprattutto in 24/E esclude il diritto “delle persone Entrate elabori una lista esplicita dei considerazione della drammatica con- fisiche non fiscalmente residenti in contribuenti che possano accedere al vivenza con il COVID-19, che tutto Italia che detengono l’immobile og- superbonus 110%, poiché senza cer- esaspera e complica e che di sicuro getto degli interventi in base a con- tezze saranno in pochi a dare avvio ai genererà rallentamenti sulle tempisti- tratto di locazione o comodato”. E se lavori, correndo il rischio di ritrovarsi che di esecuzione dei lavori. 24



FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Prorogati al 2021 tutti i bonus fiscali sugli immobili Accolte le richieste di proroga avanzate dall’U.P.P.I. I l Documento programmatico scadenza dei bonus edilizi era una pero edilizio; di bilancio per il 2021, conte- delle informazioni più attese dai con- • Proroga fino al 31 dicembre 2021 nente le linee guida del pro- tribuenti, perchè tanti temevano, della detrazione delle spese sostenute getto di Legge di Bilancio per causa le sospensioni e i rallentamenti per interventi di riqualificazione ener- il 2021, è stato presentato dal Go- indotti dalla pandemia, di non riuscire getica, con le stesse aliquote previste verno italiano a Bruxelles per l’appro- ad effettuare interventi agevolati fi- per il 2020 (50% per infissi, biomassa vazione da parte della Unione scalmente. e schermature solari, 65% per le rima- Europea; esso prevede la proroga (per In merito a questi bonus, con la moti- nenti tipologie); ora) fino al 31/12/2021 dei vari bonus vazione di favorire gli investimenti • Proroga fino al 31 dicembre 2021 edilizi quali bonus facciate, ecobonus, sul patrimonio edilizio, anche per au- della detrazione Irpef al 50% delle sisma bonus, ristrutturazioni, bonus mentare la resilienza e sostenibilità e spese sostenute per l’arredo di immo- verde (il superbonus 110% ha già sca- sostenere la ripresa del settore delle bili ristrutturati; denza 2021). L' Uppi aveva richiesto, costruzioni, si prevedono: • Proroga fino al 31 dicembre 2021 già a far data dal tempo del primo • Proroga fino al 31 dicembre 2021 della detrazione con aliquota del 90% lockdown, una proroga a tutto il 2024. della detrazione Irpef al 50% delle delle spese sostenute per le opere di Questo spostamento in avanti della spese sostenute per interventi di recu- rifacimento delle facciate degli edifici (“Bonus facciate”); • Proroga fino al 31 dicembre 2021 della detrazione Irpef 36% delle spese sostenute per le opere di sistemazione a verde, coperture a verde e giardini pensili. L' Uppi, tramite le proprie commis- sioni nazionali, ha richiesto ufficial- mente che tutti i benefici fiscali (compreso quello riguardante il super- bonus 110%) vengano prorogati al 2024. Ricordiamo che la manovra dovrà es- sere recepita in Legge dello Stato en- tro il 31 dicembre 2020; nel prossimo numero daremo contezza dettagliata di tutti provvedimenti di interesse per il settore. 26



SETTORE CLAUDIO CONTINIFISCALE Commercialista in Bologna Pagare meno tasse: quando e quanto conviene la cedolare secca? Q uando un proprietario af- mentare del reddito), andando ad ap- Queste le attuali aliquote previste fitta un immobile, deve plicare un’aliquota fissa a prescindere valutare sin da subito che da quello che è il reddito personale. Scaglioni di reddito Aliquote tipologia di contratto uti- in Euro Tassazione fissa contro tassa- lizzare, ma anche quale regime di tas- zione variabile Fino a 15.000 23% La principale e fondamentale diffe- sazione adottare. In linea generale si renza consiste nel fatto che il regime Da 15.001 a 28.000 27% di cedolare secca prevede un’aliquota può affermare che applicando la cedo- fissa, indipendente da quello che è il reddito personale di un proprietario. lare secca ai redditi derivanti dall’af- Se io proprietario guadagno poco, Da 28.001 a 55.000 38% molto o niente, l’aliquota di cedolare fitto di una casa le aliquote della secca con cui tasserò il reddito da lo- cazione sarà del 21% o del 10%, a se- cedolare secca sono sempre più basse conda del tipo di contratto stipulato. Da 55.001 a 75.000 41% Al contrario, per calcolare quale sarà rispetto alle aliquote Irpef, ottenendo l’aliquota Irpef da applicare al reddito da locazione, è fondamentale cono- così un risparmio in termini di tassa- scere il reddito personale del proprie- Oltre 75.000 43% tario. L’Irpef, infatti, è progressiva: zione, ma non vi è la certezza, invece, più guadagno, più pago. Ma le ali- quote sono suddivise per scaglioni di che questo rappresenti in assoluto una reddito: partono dal 23% a salire. N.B. Alle aliquote Irpef vanno ag- Quello che un contribuente guadagna giunte le addizionali (che variano da convenienza per tutti i proprietari. viene suddiviso per fasce di reddito e Regioni e Comuni) a ognuno di questa fascia corrisponde Oggi sono 9 su 10 i proprietari che una determinata aliquota. L’Irpef to- Esempio di un proprietario che loca tale è data dalla somma della tassa- l’immobile con un contratto a ca- scelgono di optare per la cedolare zione del primo scaglione, più quella none libero: del secondo, più quella del terzo ecc... Reddito imponibile da lavoro di un secca e questo dimostra che ormai (oltre alle addizionali Irpef comunale proprietario: € 15.000 e regionale). Canone di locazione (contratto li- sono numerosi i proprietari che cono- bero): € 660 mensili, ovvero annui 7.920 euro scono questo regime fiscale e lo pre- Scegliendo l’Irpef questo proprietario dovrà sommare ai 15.000 euro da la- feriscono. Ma se ci sono ancora dubbi, voro, il reddito da locazione, con una deduzione del 5%. perplessità, curiosità, proviamo a fis- Canone imponibile: € 7.920 – 5%= € 7.524 sare qui i punti cardine della cedolare Calcolo IRPEF: secca. € 15.000 X 23% = € 3.450 Cedolare secca: cos’è? Tecnicamente è un regime imposi- tivo facoltativo e alternativo rispetto al regime ordinario Irpef con cui viene tassato il reddito da locazione. Più semplicemente: un modo per evi- tare che il canone di locazione venga colpito dalla progressione delle ali- quote Irpef (che aumentano all' au- 28

€ 7.524 X 27% = € 2.031 € 7.440 – 1.336 = € 6.104 • sul reddito escluso dall’Irpef non si Possiamo considerare questi 2.031 guadagno netto (va diminuito delle versano nemmeno le addizionali Ir- euro come l’incidenza IRPEF sul red- addizionali regionale e comunale e pef regionali e comunali. dito da locazione, quindi come le tasse dell' imposta di registro) • Non si versano imposte di registro che il proprietario paga sul suo guada- e di bollo per la registrazione del con- gno. Calcolo CEDOLARE SECCA: tratto. Canone netto: € 7.440 x 10% = 744 (imposta da ver- • Esclusa anche l’imposta di registro € 7.920 – 2.031 = € 5.889 sare). sulle annualità successive, proroghe guadagno netto (va diminuito delle Canone netto: € 7.440 – 744 = € 6.696 e risoluzioni. addizionali regionale e comunale e guadagno netto (la cedolare secca dell’imposta di registro) assorbe anche le addizionali e l’im- I limiti della cedolare secca: de- posta di registro) trazioni IRPEF e dichiarazione Calcolo CEDOLARE SECCA: ISEE meccanismo di calcolo più semplice Se ne deduce indubbiamente che l’u- Per scegliere bisogna tenere in con- in questo caso: il guadagno personale tilizzo di un contratto a canone con- siderazione due importanti fattori: del proprietario non è un dato da pren- trodato, pur comportando un minore • il reddito da locazione sul quale si dere in considerazione. Al canone an- introito mensile (siamo partiti da una sceglie di optare per la cedolare secca nuo, per intero, senza alcuna differenza di 40 euro in meno al mese viene escluso dal reddito complessivo deduzione, applicherà la cedolare di canone di affitto: 660 € a canone li- su cui calcolare l’Irpef, ne consegue secca che nel caso di contratto libero bero e 620 a canone concordato), che gli oneri deducibili e le detra- è del 21%. comporta alla fine un maggiore red- zioni non sono applicabili sul reddito € 7.920 x 21% = 1.663 (imposta da dito, un netto risparmio fiscale, so- in cedolare. versare). prattutto in caso di cedolare secca. Cosa vuol dire? Canone netto: Molti Comuni, applicando il contratto Se un contribuente/proprietario che ha € 7.920 – 1.663 = € 6.257 a canone concordato, accordano im- un reddito da lavoro minimo e perce- guadagno netto (la cedolare secca portanti riduzioni in termini di ali- pisce un reddito da locazione che sce- assorbe anche le addizionali e l’im- quote IMU. glie di assoggettare a cedolare secca, posta di registro) avesse diritto ad un bonus fiscale (del Cedolare secca vuol dire meno 50% o del 65% a seconda del tipo di Proviamo ora con un proprietario tasse da pagare bonus fiscale), potrebbe perdere parte che ha stipulato un contratto a ca- Scegliere il regime di cedolare secca di questo bonus fiscale. none concordato! implica un risparmio fiscale dovuto Esempio: anche all’assorbimento di altre impo- • Bonus fiscale di 1.000 € Reddito imponibile da lavoro di un ste: • Imposta Irpef da pagare: 400 € proprietario: € 15.000 • Cedolare secca da versare: 500 € Canone di locazione (contratto a ca- Dal bonus fiscale di 1.000 euro il con- none concordato): € 7.440 annui tribuente/proprietario potrà scontare i Canone imponibile: € 7.440 – 33,5% 400 euro dovuti come Irpef, ma gli (in questo caso, infatti, alla deduzione “rimarranno” 600 euro non utilizza- del 5% sempre prevista per i redditi da bili; dovrà in ogni caso pagare quanto locazione, l’agevolazione per i con- dovuto come cedolare secca. tratti a canone concordato prevede • Se ai fini del calcolo dell’Irpef e re- un’ulteriore deduzione del 30% che lative addizionali il reddito percepito determina un totale di 33,5%) assoggettato a cedolare viene escluso, = € 4.948 non avviene lo stesso ai fini dell’ISEE, Indicatore della Situazione Calcolo IRPEF: Economica Equivalente delle fami- € 15.000 X 23% = € 3.450 glie. In questo caso ai redditi personali € 4.948 X 27% = € 1.336 si deve sommare il guadagno da af- In questo caso l’agevolazione per- fitto, preso per intero e non con le mette di avere un netto risparmio fi- eventuali deduzioni del 5% o 33,5% scale, avendo alla fine solo € 1.336 previste in caso Irpef. La conse- come tasse da pagare ai fini Irpef sul guenza, inevitabilmente, è che il red- guadagno da locazione. dito totale sarà più alto, rischiando di Canone netto: superare le soglie previste per poter 29

fruire di prestazioni agevolate, dalle getto di registrazione viene versata al L’opzione può essere esercitata anche rette dell’asilo alla mensa universita- 100%. in una delle annualità successive alla ria per i figli, dal bonus energia ad al- • L’imposta di registro va calcolata prima. Tale possibilità è ammessa nel tre prestazioni sanitarie. sulla parte di canone imputabile, in termine di versamento dell’imposta di base alle quote di possesso. registro relativa all’annualità per la Niente aggiornamento ISTAT: Es. immobile con 2 proprietari al 50% quale si intende optare per la tassa- cosa si perde? ciascuno: l’imposta sarà l’1% del ca- zione sostitutiva, mediante la presen- L'esercizio dell'opzione della cedo- none annuo. Canone annuo da con- tazione del Modello RLI. In questo lare secca esclude l'applicabilità tratto libero 7.440 euro, l’imposta da caso l’opzione vale per il residuo pe- dell'aggiornamento Istat, possibile pagare al 50% tra proprietario che riodo di durata del contratto. È rico- invece nel caso di regime Irpef nella sceglie l’Irpef e l’inquilino sarà di 74 nosciuta al contribuente la facoltà di misura del 100% per i contratti a ca- euro per il primo anno e da ripagare revocare l’opzione in ciascuna annua- none libero e al 75% per i contratti a di anno in anno se le opzioni fiscali lità successiva a quella in cui l’op- canone concordato. dei proprietari rimanessero le stesse. zione è stata esercitata. Anche la Esclude anche la possibilità di appli- • Rinuncia all’aggiornamento: non si revoca dell’opzione viene effettuata care l'aggiornamento Istat pro-quota; potrà aggiornare il canone anche da attraverso la compilazione del mo- ovvero, nel caso di due o più proprie- parte del proprietario che non opta per dello RLI. tari la scelta di un solo locatore per il la cedolare secca. La revoca non esclude la possibilità di regime agevolato impone la perdita optare nuovamente per la cedolare dell’aggiornamento Istat anche per gli Come scegliere operativamente secca, nelle annualità successive, me- altri locatori. Quindi con la cedolare la cedolare secca diante la presentazione del Modello secca rinuncio all’aggiornamento Istat Il proprietario che sceglie la cedolare RLI entro il termine del versamento per tutto il periodo di durata dell’op- secca deve: dell’imposta di registro relativa all’an- zione, che potrebbe coincidere con • Informare l’inquilino tramite lettera nualità. l’intera durata del contratto o per un raccomandata; solo anno e così via. • Comunicarlo all’Agenzia delle En- Analisi della convenienza fiscale trate tramite la registrazione del con- dei due regimi La cedolare secca: per tutti i tratto, e poi la proroga (la proroga del In sintesi possiamo distinguere: contratti? contratto va registrata e nell’occa- I vantaggi della cedolare secca Per definizione la cedolare secca è un sione si può confermare opzione). • Imposta sostitutiva (21% o 10%) più regime fiscale opzionale e alternativo • Versare l’acconto e il saldo dell’im- basse delle aliquote Irpef all’Irpef: un diverso sistema per tas- posta dovuta nei termini previsti. • Il reddito personale non ha alcuna sare i guadagni che derivano dal met- • Indicarlo nella dichiarazione dei red- incidenza sull’aliquota da pagare tere in affitto un immobile. Ma non diti. • Non si applicano le aliquote per sca- può essere scelta da tutti. Infatti, a po- Per i contratti per i quali non sussiste glioni di reddito, le addizionali regio- ter scegliere tra i due regimi sono i l’obbligo di registrazione (quelli di nale e comunale. contratti che rispettano queste tre con- durata non superiore a 30 giorni com- • Non si versa l’imposta di registro e dizioni: plessivi nell’anno), il locatore può op- di bollo. • Il proprietario dell’immobile deve tare per la cedolare secca, nella Gli svantaggi della cedolare secca essere un soggetto privato seguente modalità: • Non pagando le imposte con Irpef, • L’immobile oggetto del contratto • in sede di dichiarazione dei redditi si potrebbe non godere per intero di deve essere abitativo, accatastato nella (relativa al periodo di imposta nel eventuali detrazioni di imposta a cui categoria A, escluso gli A10 e deve es- quale è prodotto il reddito); si ha diritto per vari bonus fiscali. sere affittato per uso abitativo • in sede di registrazione volontaria • Rinuncia all’aggiornamento ISTAT: • L’inquilino deve essere un privato, del contratto. il canone rimane fisso per tutta la du- no società, che utilizza la casa in af- rata del contratto o almeno dell’op- fitto per scopo solo abitativo. Escluso Quando e come posso cambiare zione. quindi l’uso promiscuo. idea? • Ai fini ISEE il reddito da locazione L’opzione per il regime di cedolare o viene computato al 100%, con even- La cedolare secca: per tutti i Irpef viene esercitata nel momento in tuali conseguenze sul calcolo di detra- proprietari? cui si registra il contratto attraverso zioni varie che saranno riconosciute In caso di contratto con più proprie- l’indicazione nel modello RLI e vin- più basse. tari, ogni proprietario è libero di sce- cola il proprietario all’applicazione Gli uffici dell’associazione sono a gliere il regime Irpef o cedolare secca. della cedolare o dell’Irpef per l’intero disposizione per valutare la conve- Se non tutti optano per cedolare secca: periodo di durata del contratto o della nienza fiscale dettagliata sull' appli- • L’imposta di bollo sul contratto og- proroga. cazione della cedolare secca. 30

AFFIDATI ALL’UPPI TEL. 051 232790 051 222258 FAX 051 279340 Chiama per fissare il tuo appuntamento.

FISCALESETTORE CLAUDIO CONTINI Commercialista in Bologna Successioni L' esecutore testamentario, anche in caso di vendita degli immobili, deve presentare la dichiarazione di successione N el caso in cui, per volontà espressa nel testamento dal de cuius, gli immobili caduti in successione dopo la sua morte devono essere venduti e il ricavato distribuito tra i beneficiari designati, l’esecutore testamentario è obbligato a presentare la dichiara- zione di successione ed è possessore dei beni dell’eredità, quindi anche te- nuto al pagamento delle relative im- poste. Lo chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 471 pubbli- cata il 7 novembre 2019. Il fatto porre a tassazione non è ancora quan- condizione. Nell’ipotesi specifica, si Prima di morire una persona ha dispo- tificabile e per questo l’istante pro- prospetta nell’interpello, i beneficiari sto, mediante testamento, che la pone l’applicazione dell’articolo 44, del lascito pagheranno le imposte do- somma relativa all’eventuale capitale comma 3 del Dlgs n. 346/1990. La vute dopo la vendita degli immobili. residuo depositato presso due istituti norma richiamata prevede che nel Inoltre, visto che non c’è stato il tra- di credito e al ricavato della vendita di caso di legato sottoposto a condizione sferimento degli immobili, i legatari alcuni immobili venisse distribuita, in sospensiva, si debba agire come se il per ora dovranno versare soltanto il parti uguali, a tre beneficiari. Sempre legato non fosse stato disposto, appli- tributo relativo alla successione (do- nel testamento, la de cuius aveva no- cando l’imposizione, a carico del le- vuto sul legato di credito) e non l’im- minato gli esecutori testamentari spe- gatario, fino alla realizzazione di tale posta ipotecaria e catastale. cificando che avrebbero dovuto effettuare le vendite degli immobili se ancora di sua proprietà al momento del decesso. Al riguardo l’interpellante riteneva che detti beni non avrebbero dovuto essere indicati nella dichiarazione di successione in quanto non ci si trove- rebbe di fronte a un legato immobi- liare, bensì a un legato di credito obbligatorio da soddisfare a vendita avvenuta. In sostanza, al momento della successione, la somma da sotto- 32

L’Agenzia chiarisce che in caso di TEL. 051 232790 beni immobili nell’attivo dell’eredità 051 222258 sorge automaticamente l’obbligo di presentazione della dichiarazione di FAX 051 279340 successione e di autoliquidazione delle relative imposte ipo-catastali. Il AFFIDATI ALL’UPPI documento di prassi precisa, inoltre, che tra gli obbligati all’adempimento, DICHIARAZIONE il Tu sulle successioni e donazioni no- DI SUCCESSIONE mina i chiamati all’eredità, i legatari, gli esecutori testamentari (articolo 28, Non è necessario il notaio comma 2, Dlgs n. 346/1990). Tariffe agevolate Nella dichiarazione di successione de- Consulenza sulla redazione vono essere inseriti, oltre ai dati ana- dei testamenti grafici dei soggetti interessati, anche Deposito fiduciario testamenti gli estremi dei pagamenti delle impo- Riunioni di usufrutto ste ipotecaria e catastale, di bollo e, se Pratiche successorie dovuta, dell’imposta sostitutiva di Anche al vostro domicilio quella comunale sull’incremento di valore degli immobili, e gli uffici fi- Chiama per fissare il tuo appuntamento. scali, nel certificato di successione di cui devono richiedere la trascrizione, devono inserire tutti i beni immobili presenti nella dichiarazione. In sintesi, alla luce del quadro norma- tivo, nel caso in esame la trascrizione della successione deve avvenire nei confronti dell’esecutore testamenta- rio, quale possessore degli immobili in questione (articolo 703 del codice civile). Lo stesso, di conseguenza, è tra coloro che sono obbligati a presen- tare la dichiarazione di successione ed è possessore dei beni dell’eredità, quindi anche tenuto al pagamento del- l’imposta di successione. Si tratta, in- fatti, di un legato obbligatorio di somma di denaro che produrrà i suoi effetti nei confronti dei legatari solo dopo l’alienazione degli immobili a carico dell’esecutore testamentario (articolo 36, comma 3, del Tu sopra ri- chiamato). A vendita avvenuta, l’esecutore testa- mentario o i legatari dovranno presen- tare una dichiarazione integrativa, indicando il ricavato della cessione e la relativa imposta di successione rili- quidata secondo le regole dettate dall’articolo 28, comma 6 del Dlgs n. 346/1990. Gli uffici dell’Uppi sono a disposi- zione per redazione delle dichiara- zioni di successione, di consulenza su redazione e deposito fiduciario di te- stamenti olografi.

Rubrica Gli orientamenti dei giudici Appuntamento con le norme A cura dell’avvocato ROSALIA DEL VECCHIO Delegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato C on questa rubrica impossibilità totale della prestazione l’UPPI fornisce ai lettori a carico del locatore, giacché il con- tempestive notizie sulle duttore, anche se non può svolgere la interpretazioni giurispru- propria attività, continua comunque a mantenere la detenzione dell’immobile denziali in materie che interessano la (utilizzato come deposito per merci e arredi e, comunque, trattenuto in vista casa ed il territorio. di una futura ripresa). Oltretutto tale impossibilità parziale è anche di natura Sfratto per morosità transitoria, in quanto è destinata a venir Condominio e parti comuni Il Tribunale di Venezia nega lo meno con la ripresa delle attività com- È legittimo lo scavo effettuato nel sot- sfratto: è opportuno trovare un ac- merciali. tosuolo senza il consenso unanime cordo sulla quota di riduzione del ca- Non esistono dunque i presupposti per degli altri condomini? none. una pronuncia di risoluzione del rap- No, quando le operazioni di scavo sono Il Tribunale di Venezia on l’ordinanza porto contrattuale. In conseguenza di rilevanti e comportano un’appropria- 28 luglio 2020 ha rigettato la richiesta ciò al conduttore spetta di esercitare o zione di una porzione rilevante del sot- di rilascio ex art. 665 c.p.c. avanzata il diritto al recesso o il diritto alla ri- tosuolo (che è parte comune) e dunque dalla proprietà per mancato pagamento duzione. Avendo il conduttore scelto una alterazione della destinazione del dei canoni ed ha rinviato alla succes- per la prosecuzione del rapporto loca- bene comune. Nel caso in esame il siva fase di merito la determinazione tivo il Tribunale ha così statuito: pare condòmino aveva realizzato lo scavo del canone dovuto per i mesi del lock- opportuno trovare un accordo sulla per ampliare la sua proprietà. Così la down. quota di riduzione e ciò anche a fronte Sezione VI della Corte di Cassazione Per il Tribunale il mancato/ridotto go- del pagamento integrale dei canoni con l’ ordinanza n. 29925/2019. dimento dei locali aventi destinazione scaduti da parte del conduttore (che turistico-ricettiva, non imputabile al vi aveva nel frattempo provveduto) ai Immobili-eredità conduttore, bensì alla pandemia, ha fini della valorizzazione della gravità Il coerede che ha sostenuto spese per determinato una impossibilità parziale dell’inadempimento lamentato dall’in- ristrutturare il bene ereditato ha di- della prestazione e non una impossi- timante. ritto al rimborso delle spese o ad una bilità assoluta di godimento: la dispo- Da qui la rimessione al merito della semplice indennità pari all’accre- nibilità dei locali da parte del condut- questione che avrà ad oggetto la ridu- sciuto valore dell’immobile? tore non è mai venuta meno. In caso zione del canone dovuto, in virtù della Il coerede che sul bene comune da lui di blocco dell’attività commerciale de- dedotta impossibilità parziale. posseduto abbia eseguito delle miglio- rivante da provvedimenti normativi rie può pretendere, in sede di divisione, d’imperio, non si verifica, infatti, una non già l’applicazione dell’art. 1150 34

del c.c., secondo cui è dovuta un’in- Nulla la nomina dell’amministratore 07.10.2020 (contra la precedente pro- dennità pari all’aumento di valore della Il Tribunale di Roma Sez. V Sent., nuncia della Corte 24707/2014 che cosa in conseguenza dei migliora- 21/04/2020 ha statuito che e’ nulla la aveva ritenuto che l’attività di affitta- menti, bensì, quale mandatario o utile nomina dell’amministratore, ai sensi camere o B&B non comportasse un gestore degli altri eredi partecipanti dell’art. 1129 c. 14 c.c., in assenza di mutamento di destinazione d’uso delle alla comunione ereditaria, il rimborso una valida accettazione che contenga unità immobiliari che rimanevano di delle spese sostenute per la cosa co- specifica indicazione del suo com- tipo abitativo.) mune, esclusa la rivalutazione mone- penso, né può a tal fine rilevare la taria, trattandosi di debito di valuta e mera indicazione nel verbale di as- Condominio non di debito di valore. semblea di una somma complessiva, Nuovi quorum e maggioranze e Così la Corte di Cassazione con la sen- non dettagliata, inserita fra le voci del nuove modalità di tenuta delle as- tenza n. 3050/2020. preventivo di spesa che, rappresen- semblee. tando una semplice stima, non soddi- Condominio morosità sfa l’esigenza di chiarezza documen- Superbonus 110% La sospensione del servizio dell’a- tale e quell’assunzione di un obbligo Occorre la maggioranza semplice per scensore al condomino moroso. E’ negoziale da parte dell’amministratore approvare gli interventi che possono sempre legittima? in ordine al corrispettivo (che rappre- fruire del superbonus 110%. No. Il Tribunale di Roma con sentenza senta l’obbligazione assunta dal con- All’articolo 119 del decreto-legge 19 n. 6353 del 21.04.2020 ha condannato dominio) richiesta dal novellato art. maggio 2020, n. 34, convertito, con il condominio a risarcire il condomino 1129 c.c. a tutela della posizione con- modificazioni, dalla legge 17 luglio moroso per 1.000,00 euro (valutazione trattuale del mandante. 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inse- equitativa del danno) in quanto il man- rito il seguente: cato pagamento dei contributi non si Condominio e privacy «9 -bis . Le deliberazioni dell’assem- era protratto per oltre sei mesi e la so- Non viola la privacy di alcuno l’am- blea del condominio aventi per og- spensione era stata disposta su un ge- ministratore del condominio che notizi getto l’approvazione degli interventi nerico riferimento fatto in assemblea. delle pratiche edilizie (nella specie si di cui al presente articolo sono valide Nel caso all’esame del Tribunale ro- trattava di abusi) di un condomino. La se approvate con un numero di voti mano, inoltre, il condomino ricorrente Suprema Corte ha ritenuto che un tale che rappresenti la maggioranza degli era riuscito ad ottenere le chiavi del- comportamento non integra una ille- intervenuti e almeno un terzo del va- l’ascensore soltanto un mese dopo aver cita diffusione di dati personali lore dell’edificio.» versato la sua quota, subendo un disa- quando, come nel caso in esame, le gio e danno per il mancato utilizzo in informazioni concernono dati relativi Si alle assemblee in videoconferenza tale periodo dell’ascensore connesso agli immobili e alle relative pratiche L’art. 66 delle disposizioni di attua- al suo documentato stato di salute edilizie, pubblicamente accessibili e zione del codice civile è stato di re- conoscibili. Così la Corte di Cassa- cente riformato con l’introduzione Condominio e compenso zione con ordinanza del 17 settembre delle prescrizioni da seguire per la cor- dell’amministratore 2020, n. 19327. retta convocazione e tenuta delle as- Mancata indicazione del compenso? semblee in videoconferenza. Condominio e bed and breakfast La norma prevede che la partecipa- No al bed and breakfast se il regola- zione all’assemblea può avvenire in mento lo vieta. modalità di videoconferenza, anche Si segnala una nuova pronuncia della ove non espressamente previsto dal Cassazione in materia. regolamento condominiale, purchè vi “Qualora il regolamento di condomi- sia il previo consenso unanime dei nio contenga la disposizione che vieti condomini. le attività commerciali è illegittimo In tal caso, il verbale, redatto dal se- svolgere l’attività di affittacamere gretario e sottoscritto dal presidente, compresa quella identificabile in un è trasmesso all’amministratore e a tutti bed and breakfast in tutto e per tutto i condomini con le medesime forma- assimilabile alle attività imprendito- lità previste per la convocazione riali a nulla rilevando le ridotte di- stessa. mensioni, in quanto non diversamente Quanto all’avviso di convocazione lo dall’albergo, si configurano come stesso dovrà contenere anche l’indi- un’attività connotata da una impresa cazione della piattaforma elettronica e dal contatto diretto con il pubblico.” sulla quale si terrà la riunione e l’ora Così Cassazione 21562/2020 del della stessa. 35



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Invio delle comunicazioni Tessera di disdetta ai conduttori del condominio (su espressa richiesta della proprietà) È stata istituita la tessera tramite RACCOMANDATA A.R. che permette di iscrivere all’Associazione anche Risoluzione anticipata del contratto di locazione il Condominio. - predisposizione della comunicazione Servizio al competente Ufficio delle Entrate; di intermediazione - invio della comunicazione con il per vendite Mod. F24 pagato al competente Uf- e locazioni ficio delle Entrate.; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R. - eventuale servizio di incasso loca- I NOSTRI PARTNER zione PER VOI - predisposizione della comunicazione al conduttore con evidenziato il ca- Poter contare su servizi Imprese edili none aggiornato, richiesta di rim- importanti e su aziende ed artigiane borso dell’imposta di registro di com- selezionate: selezionate petenza del conduttore e trasmis- un altro aiuto sione di copia del Mod. F24; invio di UPPI agli associati. eseguono lavori di manuten- della stessa comunicazione tramite RACCOMANDATA A.R.; zione, riparazione e ristruttura- - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA zione su immobili e relativi im- A.R.; pianti a prezzi concorrenziali. Opzione e/o revoca cedolare secca - esercizio dell’opzione per i contratti in corso - comunicazioni all’Agenzia delle En- trate - comunicazioni ai conduttori in rela- zione alle opzioni esercitate Proroga del contratto di locazione - predisposizione della comunicazione al competente Ufficio delle Entrate; - invio della comunicazione con il Mod. F24 pagato al competente Uf- ficio delle Entrate; - invio di copia di quanto sopra al lo- catore tramite RACCOMANDATA A.R.; 40

L’ASSISTENZA Assistenza legale Aggiornamento ISTAT e i nostri avvocati assistono gli associati compilazione nelle controversie. mod. F24 Assistenza fiscale Essere sempre in linea con l’ade- guamento del canone di locazione i nostri commercialisti forniscono tutte secondo i parametri ISTAT e non le consulenze su tasse, imposte e a- sbagliare più nella compilazione del gevolazioni fiscali, relative al settore modello di versamento. immobiliare e curano i ricorsi in Com- missione Tributaria. Dichiarazione dei redditi Dichiarazione dei redditi Modello730 e Modello Unico Dichiarazioni e calcoli I.M.U. UPPI fornisce assistenza completa nella presentazione e nella stesura della dichiarazione dei redditi con l’esperienza di chi da quarant’anni aiuta le persone a non perdersi nel mare delle normative. Osservatorio Centro studi immobiliare è il laboratorio giuridico-fiscale, istituito per studiare l’evoluzione costituito appositamente del mercato immobiliare per l’approfondimento (compravendite e locazioni) delle problematiche riguardanti e per fornire sondaggi e statistiche. il settore immobiliare. 41

LE PRATICHE Pratiche I.M.U. La nuova imposta comunale I.M.U. colpisce i beni immobili. Occorrerà procedere ad una attenta ricognizione degli immobili (terreni e fabbricati, anche rurali). Rivolgiti a noi per non incorrere in sanzioni pecuniarie Ti assisteremo provvedendo ai calcoli e a verificare la tua situazione cata- stale richiedendo visure e planimetrie per gli immobili in tutta Italia. Avere la certezza del miglior Dichiarazioni Pratiche detrazione modo di agire per ogni tipo di successione IRPEF 50% di pratica legata alla casa: da quelle per testamenti e • Consulenza sulla redazione Consulenza sulle detrazioni per ri- successioni fino a quelle per strutturazione: massimali, aliquota in le detrazioni di legge. dei testamenti corso. • Deposito fiduciario testamenti Pratiche detrazione IRPEF 65% • Riunioni di usufrutto Consulenza sulle detrazioni • Pratiche successorie per risparmio energetico. Una vera e propria segreteria I CONTRATTI a disposizione per compila- zione, stesura e registrazioni Contratti di comodato ed impianti ad energia rinnovabile; dei contratti e di tutte le cer- • Progettazione di impianti tificazioni. Certificazione ad energia rinnovabile energetica (fotovoltaico, ecc.) Contratti e sicurezza nei • Consulenza in materia di locazione luoghi di lavoro di Sicurezza nei luoghi di lavoro abitativa a canone e tematiche collegate libero o concordato • Elaborazione di Analisi ed adeguamenti alla nuova energetiche su edifici ed impianti; normativa (Testo Unico Contratti di locazione • Elaborazione di Certificazioni della Sicurezza D. lgs. 9 aprile ad uso commerciale energetiche e attestati di 2008, n. 81, elaborazione del qualificazione energetica; documento di valutazione dei Registrazione • Pratiche per l’ottenimento rischi, piani di emergenza, ecc.;) contratti presso delle Tariffe incentivanti • Consulenza in materia l’Agenzia delle Entrate per impianti fotovoltaici di Prevenzione Incendi 42

CON UPPI LIBERA LA TUA CASA DALLA MORSA La casa è un bene prezioso ac- Il Governo italiano ha deciso di pe- quistato con i risparmi di nalizzare ancora una volta i piccoli una vita che sono proprietari, ossatura sana dell’Italia, stati fortemente saccheggiando i sacrifici di una vita. tassati dalle imposte sui Il bene casa è in pericolo, le nor- redditi. mative burocratico - legislative e fi- scali che pesano su di essa (TA.RI, Il proprieta- TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA, REGISTRO, IMU) costringono i pro- rio ha la grossa re- prietari a pagare anche dove non c’è reddito, ma solo perdita, lo Stato di sponsabilità e Diritto non c’è più. incombenza di man- Organizziamoci per protestare al fine di ottenere una drastica ridu- tenere in efficienza zione dell’imposizione fiscale sulla casa e la possibilità di dedurre dal l’immobile e per farlo oc- reddito tutte le spese sostenute per manutenzioni. corrono risorse e capitali, ma le Difendiamoci dalla voracità del fisco. leggi italiane insieme alla pesante tassazione imposta sugli immobili Avere una casa sembra essere rendono difficile, se non impossibile, un lusso e non più la necessità primaria di ogni individuo. questo compito. UPPI agisce in concreto per evidenziare e fermare una tas- Le tasse colpiscono la casa pesan- sazione ormai altissima. temente e la legislazione italiana vi- gente non tutela il proprietario, ma lo punisce. E www.uppi-bologna.it @UPPIBologna Il sito internet dell’UPPI di Bologna è attivo con aggiornamenti costanti. Potranno essere consultati: i servizi offerti dall’associazione, le sue finalità ed altre notizie utili per i proprietari di immobili. UPPI Bologna Per messaggi di posta elettronica: [email protected] La nostra mailing list Vuoi essere informato tempestivamente su tutte le novità riguardanti la proprietà immobiliare e le attività dell’Associazione? Iscriviti alla mailing list dell’UPPI di Bologna. Invia una mail ad [email protected] con: • i tuoi dati • il tuo numero di iscrizione all’Associazione • la tua autorizzazione all’invio 43

LE SEDI DELL’UPPI PER LA PROVINCIA DI BOLOGNA SEDE PROVINCIALE IMOLA Via Emilia, 1 Bologna, Via Testoni, 1/B Tel. e Fax 0542 28.885 Tel. 051 23.27.90 Dal lunedì al venerdì Fax 051 27.93.40 dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30 www.uppi-bologna.it Sabato solo su appuntamento [email protected] [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00 - 12,00 e 14,00 - 18,00 PIANORO Loc. Rastignano, Via Mattei, 9 DELEGAZIONI Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446 Previo appuntamento BOLOGNA ZONA LEVANTE [email protected] Via Vizzani, 72/F Tel. 051 99.13.415 - Fax 051 30.01.07 PIEVE DI CENTO Dal lunedì al venerdì CASTELLO D’ARGILE - CENTO dalle ore 9,00 - 13,00 e 14,00 - 16,00. Loc. Pieve di Cento, Via Gramsci, 74 Dopo le ore 16,00 previo appuntamento Tel. 051 97.57.65 [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle 9,00 alle ore 13,00 e dalle 15,00 alle 20,00 ANZOLA DELL’EMILIA Sabato dalle 9.00 alle 13,00 e dalle 15,00 alle 18,00 Via Emilia,118/B Previo appuntamento telefonico Tel. e Fax 051 73.44.22 [email protected] Dal lunedì al venerdì dalle ore 10,00 - 12,20 e 16,00 - 19,00 PORRETTA TERME Previo appuntamento GRANAGLIONE [email protected] GAGGIO MONTANO LIZZANO IN BELVEDERE CASALECCHIO DI RENO NORD CASTEL DI CASIO Via Caravaggio, 36 CAMUGNANO Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661 Via Mazzini, 177 - Porretta Terme Previo appuntamento telefonico Tel. e Fax 0534 21.227 [email protected] Previo appuntamento [email protected] CASALECCHIO DI RENO SUD ZOLA PREDOSA - SASSO MARCONI SAN GIOVANNI IN PERSICETO Via Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di Reno Via Guardia Nazionale, 21 Tel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076 Tel. e Fax 051 82.39.96 Dal lunedì al venerdì Dal lunedì al venerdì dalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00 dalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,00 Previo appuntamento [email protected] [email protected] SAN LAZZARO DI SAVENA CASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIA Via Emilia, 219 ARGELATO Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959 Piazza Amendola, 2 - Castel Maggiore Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00 Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23 Previo appuntamento Martedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00 [email protected] Previo appuntamento [email protected] VALSAMOGGIA BAZZANO - CRESPELLANO - MONTEVEGLIO CASTEL SAN PIETRO TERME CASTELLO DI S. - SAVIGNO Via Meucci, 25/A Loc. Bazzano, Via Zanasi, 70 Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202 Tel./Fax 051 83.37.17 Dal lunedì al venerdì Dal lunedì al venerdì dalle 8,30 alle ore 12,30 dalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00 Pomeriggio solo previo appuntamento telefonico Sabato su appuntamento [email protected] [email protected]



SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Il termine per impugnare le delibere condominiali L e delibere condominiali pos- legge o dal regolamento condomi- tare la legittimità o meno della clausola sono essere impugnate in niale, quelle affette da vizi formali, in di un regolamento contrattuale che ri- quanto nulle o annullabili. violazione di prescrizioni legali, con- duceva a 15 giorni il temine per con- Le delibere nulle possono venzionali, regolamentari, attinenti al testare le delibere annullabili. Orbene, procedimento di convocazione o di la Corte Suprema, con l’ordinanza n. essere contestate da chiunque vi abbia informazione dell'assemblea, quelle 19714/2020, ha statuito l’illegittimità genericamente affette da irregolarità' di tale clausola in quanto l’art. 1138 interesse in ogni tempo, mentre il ter- nel procedimento di convocazione, c.c. vieta espressamente che con rego- quelle che violano norme che richie- lamento condominiale possano essere mine (perentorio) per quelle annulla- dono qualificate maggioranze in modificate le disposizioni relative alle relazione all'oggetto\" (così Cass. impugnazioni delle delibere condomi- bili è di trenta giorni che decorre dalla SS.UU. n. 4806 del 2005). niali di cui all’art. 1137 c.c. Anche di recente la Cassazione è in- Il termine per impugnare le delibere data della deliberazione per i dissen- tervenuta in materia. Questa volta, condominiali deve dunque conside- però, la Corte è stata chiamata a valu- rarsi inderogabile. zienti o astenuti e dalla data di comu- nicazione della deliberazione per gli assenti. Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione sono intervenute nel 2005 con la sentenza n. 4806 per chiarire quali siano le delibere nulle e quali quelle annullabili. Al riguardo ha così statuito: sono da \"qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella compe- tenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla pro- prietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto\".Di contro, sono da \"qualificarsi annulla- bili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla 46

SETTORE AVV. ROSALIA DEL VECCHIO LEGALE Delegazione UPPI Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato Tempi del Covid 19, tempi di guerra I l Tribunale di Venezia con un Per evitare dunque che altri giudici si è dunque quella della rinegoziazione provvedimento pubblicato lu- pronuncino in eguale modo l’invito del contratto cui si invitano le parti nedì 15.11.2020 ha accolto la che si rivolge ai proprietari è quello contraenti. La rinegoziazione implica domanda di un inquilino che della negoziazione e ciò anche in con- l’obbligo di contrarre secondo le con- si era opposto alla richiesta di paga- siderazione delle nuove restrizioni di dizioni che risultano “giuste” avuto ri- mento dei canoni maturati nel periodo questo autunno-inverno. guardo ai parametri risultanti dal testo del primo lockdown. Nella specie si Un invito questo già chiara- originario del contratto, riconsiderati trattava di una società che aveva in mente espresso dalla Cassazione nella alla luce dei nuovi eventi imprevedi- gestione un locale costituito da una relazione tematica n.56 del 2020 di bili e sopravvenuti. Qualora le due pluralità di appartamenti che affittava cui abbiamo riferito nel precedente parti siano disponibili, si incontrano e per uso turistico. Il giudice veneziano numero di questa rivista. concludono; qualora una delle due si ha statuito che per il periodo del Per la Cassazione, infatti, per i rap- neghi, è il giudice a decidere. lockdown totale da marzo a maggio porti contrattuali stravolti dalla pan- Insomma, in considerazione della sen- l’affitto non andava pagato. demia gli strumenti della risoluzione e tenza in esame, se è vero che questa E non solo. del risarcimento del danno non ap- pandemia e' da paragonare ad una Per il Tribunale anche il canone paiono idonei a consentire il supera- guerra, pare che ai proprietari, per non di giugno doveva essere pagato a metà mento dell’emergenza in quanto ciò soccombere, non resterà che deporre considerato che il turismo si era ap- significherebbe solo “demolire” i con- le armi del contenzioso e ricercare un pena ripreso e che l’afflusso dei turisti tratti in essere. La soluzione indicata accordo bonario. era ancora scarso. Alquanto singolare la motivazione del giudice: \"il canone va ridotto consi- derato che e' contrario a buona fede oggettiva richiederlo a cifra piena in uno scenario simile a quello delle vi- cende belliche\". Insomma, per il giudice veneziano l’attuale pandemia è paragonabile ad una guerra. Nella pronuncia in questione il giu- dice afferma che analoghe considera- zioni andranno fatte anche per le attività commerciali di bar e ristora- zione travolte dai provvedimenti re- strittivi. La sentenza in questione farà discu- tere in quanto se dovessero pronun- ciarsi in questo senso altri Tribunali a farne le spese sarebbero i proprietari. 47

SSEETTTTOORREE AVV. MARCO LANDUCCI LEGALE Delegazione UPPI Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi Quesiti On Line Di seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected] D omanda. Il conduttore, nel- la diversa esigenza di destinare l’im- da inviare all’inquilino, almeno sei mesi l'ambito di un contratto di mobile locato a temporaneo alloggio di prima della scadenza, quando «...in- locazione a uso foresteria, propri dipendenti o ospiti. tenda vendere l'immobile a terzi e non può godere del diritto di Si evidenzia, poi, che anche la norma- abbia la proprietà di altri immobili ad prelazione (alla prima scadenza con- tiva citata (legge 431/1998) non attri- uso abitativo oltre a quello eventual- trattuale)? buisce all’inquilino un diritto di prela- mente adibito a propria abitazione. zione “incondizionato”, in caso di In tal caso al conduttore è riconosciuto Risposta. Il contratto di locazione ge- vendita, ma soltanto nel caso di disdetta il diritto di prelazione, da esercitare nerico è regolato dalla legge 431 del da parte del locatore al termine del con le modalità di cui agli articoli 38 e 1998, mentre quello per l'uso foresteria primo quadriennio (nei contratti cosid- 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392». è disciplinato unicamente dal Codice detti liberi, ex articolo 2, comma 1, della Sul tema specifico, la giurisprudenza civile, precisamente dagli articoli 1571 legge 431/1998) o del primo triennio, ha avuto modo di puntualizzare che, e seguenti, in quanto rientrante nelle lo- (nei contratti cosiddetti a canone con- «nel vigore della legge 9 dicembre cazioni cosiddette completamente libere cordato, ex articolo 2, comma 3, della 1998, n. 431, e nel caso di alienazione (contratto atipico, con durata massimo stessa legge), motivata dall’intenzione a terzi - successivamente alla intima- trentennale). Considerato che la prela- di vendere l’immobile oggetto di loca- zione di disdetta da parte del locatore zione è regolamentata nella legge zione. Sul punto, l’articolo 3, comma - dell'immobile locato, in tanto sussiste 431/1998 (all'articolo 3, comma 1, let- 1, lettera g, della legge 431/1998 di- il diritto di prelazione del conduttore tera g), e che nel Codice civile non vi è spone che il locatore può disdettare il e, quindi, di riscattare, nei confronti una regola per la prelazione, è corretto contratto alla prima scadenza, con rac- del terzo acquirente, l'immobile con- dedurre che, a meno che questo aspetto comandata con avviso di ricevimento dotto in locazione, in quanto il locatore non sia disciplinato dal contratto di lo- cazione specifico, il conduttore in que- sto caso non avrebbe diritto all’esercizio della prelazione? Secondo l'articolo 1322 del Codice Ci- vile, salvo che non sia stato espressa- mente pattuito, l’inquilino di un immo- bile con contratto “a uso foresteria” non ha diritto di prelazione in caso di ven- dita. Infatti, i contratti “a uso foresteria” escono dall’ambito di applicazione della legge 431/1998, posto che la locazione a uso foresteria non è una locazione abitativa, né primaria, né transitoria, non essendo diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, bensì 48