Mercato Spagnolo

RELAZIONELa crisi immobiliare spagnola dal 2007 al 2012 e le relative ripercussioni socio-economiche. 1

Indice. 3 6La Spagna e la bolla immobiliare. 9La condizione sociale durante la crisi immobiliare. 13La possibile ripresa del prezzo degli immobili in Spagna. 15La tassazione degli immobili in Spagna. 18Il mercato degli affitti in Spagna. 21Conclusioni.Bibliografia. 2

La Spagna e la bolla immobiliare.Durante il periodo 1997-2007 la Spagna ha subito una forte e intensa crescita del mercatoimmobiliare. Nella decade di riferimento c'è stato un vero e proprio boom dei prezzi delleabitazioni nella maggior parte del paese sviluppato, coincidendo con bassi tassi di interesse (i più bassi degli ultimi cinquant'anni) e con una maggiore facilità di accesso al creditofinanziario. I prezzi immobiliari, così come il consumo familiare, rifletteva la condizioneeconomica forte e vivace che in quegli anni la Spagna stava vivendo. L'inflazionata crescitadei prezzi divenne persino un problema per molti cittadini spagnoli che si trovarono difronte alla difficoltà di accedere al mercato, a causa di un rapporto sproporzionato tra ilreddito e il prezzo al metro quadro degli immobili.Il settore abitativo ebbe un forte arresto nel 2007 e precipitò in maniera brusca con l'iniziodel 2008. Negli anni successivi il mercato spagnolo abitativo è crollato completamenteentrando in una fase di maggior stabilità soltanto nel 2010. Le cause principali furonosicuramente per una parte esogene, come la crisi finanziaria mondiale, e per l'altra parteendogene, come un inadeguato modello di crescita economica e l'eccessiva spesa pubblicainterna rispetto alle entrate.Dal 1994 al 2008 la Spagna ha avuto la capacità di creare una fiorente economia con unariduzione della disoccupazione dal 24% al 8% e con una tasso medio di crescita reale delPIL del 3,5%.1 Il paese in poco più di dieci anni ha creato più di 8 milioni di posti lavoro eraggiunse un PIL pro capite superiore alla media europea, passando dai 16.000$ nel 1993 ai33.000$ nel 2008. Un importante indice della solidità finanziaria ed economica che laSpagna stava vivendo è mostrato dal rapporto tra debito pubblico e il Prodotto InternoLordo, il quale nella decade 1997 - 2007 ha sempre avuto una flessione a ribasso. Nelgrafico seguente illustro l’evoluzione storica di questo importante dato confrontato con ilDebitoPubblico/PIL di Germania e Italia.1 Fonte: Eurostat 3

Il rapporto tra il debito pubblico e il PIL spagnolo come si può vedere è stato ridotto dal 1997 al 2007 di ben trenta punti percentuale passando rispettivamente da circa un 66% ad un 36%. Spagna Germania Italia117,5 114,3 113,1 108,6 120 108,3 105,4 104,1 103,7 105,7 106,3 103,3 106,1Debito pubblico in percentuale del PIL 90 59,8 60,5 61,3 60,2 59,1 60,7 64,4 66,2 68,6 68 65,2 66,8 60 66,1 64,1 62,4 30 59,4 55,6 52,6 48,8 46,3 43,2 39,7 36,3 40,2 0 Gen 2008 Gen 2007 Gen 2006 Gen 2005 Gen 2004 Gen 2003 Gen 2002 Gen 2001 Gen 2000 Gen 1999 Gen 1998 Gen 1997 Alla luce di questi dati sembra impossibile che un paese con queste caratteristiche possa nel corso di un paio di anni cadere completamente nell’oblio, ma i dati macroeconomici positivi celavano invece profondi problemi. Primo fra tutti il disavanzo delle partite correnti, ovvero un aumento significativo di importazioni di beni e/o servizi rispetto all’esportazione sempre di beni e/o servizi. Questo indebitamento da parte dello stato Spagnolo era rivolto a finanziare i crescenti consumi e la spesa pubblica senza corrispondere un adeguato livello di crescita degli investimenti. In secondo luogo, le banche Spagnole per finanziare il ciclonico aumento di nuove case, ricorrevano ai mercati finanziari Europei e ai prestiti interbancari a breve termine. A indebolire tutto il sistema è stato un impetuoso circolo vizioso tra crisi del settore immobiliare - crisi del settore bancario - crisi dell’economia Spagnola. 4

La finanza e le banche sono strettamente legate al mercato immobiliare. Tendenzialmentenei principali paesi avanzati, circa il cinquanta percento dei prestiti bancari finanziano lacostruzione e/o l'acquisizione degli immobili. Gruppi come Bankia, CatalunyaCaixa, Bancode Valencia e molti altri, giocavano un ruolo fondamentale ed erano strettamenteinterconnesse al settore immobiliare, i ricavi e le perdite di esse dipendevano per un grannumero dall'aumento o dalla diminuzione delle compravendite. Le banche che avevanoaccumulato un'esposizione sul mattone superiore a 320 miliardi di euro, circa un terzo delPIL nazionale, quando si trovarono di fronte ai prezzi dei terreni e delle costruzioni quasidimezzati, annunciarono il fallimento. A questo punto lo Stato Spagnolo dovette intervenireper cercare di riparare i danni nazionalizzando la Banca Bankia e chiedendo all'UnioneEuropea e alla Banca Centrale Europea, di sostenere e aiutare il Paese in crisi di liquidità edi credibilità. Questa sofferenza era segnalata dai rendimenti sui titoli decennali del debito,saliti da un giorno all’altro sopra il 6,5% e con lo spread a 511 punti base. Il buco generatofu enorme e nel giugno 2012 fu annunciato dal Premier Mariano Rajoy la richiesta di aiutodi ben 40 miliardi di euro ( la sola Banca Bankia contribuiva al danno per 20 miliardi dieuro). L’Europa mise a disposizione 100 miliardi, quello di cui il sistema bancario Spagnoloeffettivamente aveva necessità, obbligando però ad una profonda riforma del settore.2Come si è potuto constatare in questi ultimi anni le bolle immobiliari hanno generato le piùgrandi crisi finanziarie in Spagna, Irlanda e Stati Uniti; le carenze di regolamentazione e disupervisione hanno consentito un’eccessiva concentrazione del credito in un solo settoreportando così il rischio a livelli elevati. Le insolvenze delle banche però tendenzialmentevengono colmate mentre le famiglie non ottengono gli stessi trattamenti. Quest’ultimerimasero altamente indebitate dovendo reagire con forti tagli ai livelli di spesa e diinvestimento, affogando l’intera economia.2 Fonte: IlSole24ore analisi di Fabio Pavesi del 28 Maggio 2012 5

La condizione sociale durante la crisi immobiliare. Dal punto di vista sociale lo scoppio della bolla immobiliare ha generato diverse tensioni e disparità. I dati che illustrano la difficile situazione delle famiglie sono; a) il tasso di disoccupazione, b) il numero di nuove famiglie a rischio povertà, c) il numero delle famiglie fallite, d) il numero di giovani spagnoli che emigrano. Il tasso di disoccupazione ha raggiunto il minimo storico nel Aprile/Maggio 2007 con una percentuale dello 7,9%, un dato che sembra ormai un miraggio. Negli anni successivi la curva che mostra questo fattore si è impennata arrivando al suo massimo nel Marzo/Aprile 2013 al 26,3%. Secondo il sondaggio della popolazione attiva (EPA = Encuesta de Poblaciòn Activa) nel 2012 il numero di persone attive nel mondo del lavoro si assestava attorno a 23 milioni di persone (bacino di riferimento uomini e donne di età oltre i 16 anni). 24 Spagna Germania 18Tasso di disoccupazione 12 6 0 Gen 2012 Gen 2008 Gen 2006 Gen 2004 Gen 2002 Gen 2000 Gen 1998 Gen 1996 Gen 1994 6

Il grafico mostra il tasso di disoccupazione comparato fra Spagna e Germania, come si può osservaretra Ottobre 2004 e Settembre 2007 la Germania per la prima volta ha superato il livello del tasso didisoccupazione rispetto alla Spagna. Successivamente mentre per la Germania il tasso continua ascendere ancora, oggi per la Spagna il tasso si è impennato ad oltre un 26%3Tutti i settori mostrano dati con variazioni percentuali negative con un numero decrescentedi occupati nel settore dell’agricoltura (- 4,5%), dell’industria (-0,9%) e dei servizi (-3,3%).È aumentato anche il numero di famiglie e imprese che hanno dichiarato fallimento,ottenendo la sospensione dei pagamenti ai creditori. Nel solo quarto trimestre del 2012 sonostate 2.584, pari a un aumento del 57% rispetto al trimestre precedente, e del 39,4% rispettoallo stesso periodo del 2011, secondo i dati pubblicati dall’Istituto Nazionale di Statistica(INE).Sempre nell’ultimo trimestre 2012 si registrarono 2.444 fallimenti, pari al 39,7% in piùrispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le imprese in bancarotta chiusero il 2012con un aumento del 42,4% su base annua. Il 28,2% delle aziende fallite fra ottobre edicembre 2012 era del settore delle costruzioni, anche il numero degli occupati in questosettore è crollato vertiginosamente. Nel solo 2012 la variazione inter-annuale è stata del-17,6% un valore che manifesta le grosse sofferenze dell’edilizia, mentre i settori delcommercio e dell’industria e dell’energia hanno perso rispettivamente il 19,4% e il 18,7%.Si tratta di cifre elevate che portano dietro di se una serie di complicazioni sociali di elevataimportanza. Lo stipendio medio delle persone è diminuito nel 2012 di quasi un 2% rispettoall’anno precedente e il numero di famiglie a rischio di povertà si assesta a livello generaleal 21,1% della popolazione residente in Spagna.Il quarto ed ultimo dato che mostra la difficile condizione sociale che le famiglie Spagnolehanno dovuto affrontare durante la crisi economica derivata dalla bolla immobiliare, è ilnumero delle persone che decidono di lasciare il paese. Solamente tra Gennaio e Settembre2012 il numero di immigrati che sono ritornati ai loro paesi di origine è stato di circa365.000 persone. Nello stesso periodo anche gli Spagnoli hanno cercato migliori condizioniall’estero con un esodo di circa 55.000 persone.3 Fonte: Tasso di disoccupazione Eurostat 7

In questa delicata situazione, il maggior numero dei cittadini percepì che il peso della crisinon venne suddiviso in maniera equa fra le varie classi sociali. Miliardi di fondi furonodestinati al sistema bancario per salvarlo, mentre il recente welfare state costruito negliultimi 35 anni era in fase di smantellamento con tagli all’istruzione, al sistema sanitario e inaltri settori pubblici. Nel solo caso di Bankia circa 6 mila dipendenti furono licenziatimentre l’amministratore delegato indagato per frode ed approvazione indebita in poco più di8 mesi venne riciclato con un nuovo lavoro da consulente, per uno stipendio base di 200mila euro annui. L’ostilità verso il sistema politico aumentava progressivamente e un nuovomovimento sociale, chiamato gli “Indignados”, iniziò a manifestare contro la classe politicalungo le vie e le piazze delle principali città del paese. Si riscontrò un sostenuto aumentodell’euroscetticismo tra gli Spagnoli, dovuto alle politiche di austerità imposte da Bruxellese mal percepite dai cittadini. La Spagna era fondamentalmente uno dei paesi più favorevolialla creazione e all’ingresso nell’Unione Europea ma, secondo ”L’eurobarometro” delsettembre 2012, il 28% della popolazione aveva una visione negativa dell’UE.Occupati per settore economico. 2012 Agricultura Industria Costruzioni ServiziTotale Numero AgriculturaAgricoltura 17282 4% IndustriaIndustria 753,2 14%Costruzioni 2430,7Servizi 1147,6 Costruzioni 7% 12950,4 Servizi 75% 8

La possibile ripresa del prezzo degli immobili in Spagna.Per comprendere in modo chiaro l'evoluzione positiva che il mercato immobiliare spagnolosta affrontando, bisogna analizzare in dettaglio i dati forniti dall'Istituto Nazionale diStatistica spagnolo, denominato INE. Le analisi statistiche reperite e analizzate riguardano iprimi due trimestri di quest’anno, pertanto il presente lavoro verrà suddiviso in due fasi: ilprimo trimestre 2014 e il secondo trimestre 2014.La cronistoria dei prezzi degli immobili viene illustrata dalla variazione annuale del IPV( Indice de Precio de Vivienda ), ovvero l'Indice dei Prezzi delle Abitazioni con base annua2007, questo modello si caratterizza per la capacità di adattamento ai cambi che hannoluogo nel settore immobiliare e per la sua affidabilità. Di seguito viene riportato un graficorielaborato che illustra l’evoluzione annuale del IPV. Indice del Prezzo delle Abitazioni in Spagna0 -1,6-4 -8 -7,8-8 -10,9-12-12,6 -12,8 -12 -13,6 -14,3-16 2014 1°trim 4° trim 3° trim 2° trim 2013 1°trim 4° trim 3° trim 2° trim2012 1°trim 9

Come si può notare nel primo trimestre di quest'anno l’aumento è stato di più di sei puntipercentuali partendo da un -7,8% ed arrivando al livello di -1,6%. Nonostante il segnomeno, la variazione è significativa rispetto al primo trimestre del 2013.Questi dati ottimistici sono stati confermati con il recente studio sempre pubblicato edeffettuato dal INE (Insituto Nacional de Estadistica), infatti sei anni dopo lo scoppio dellabolla immobiliare Spagnola l’Indice dei Prezzi delle Abitazioni, è balzato ad un +0,8% conuna variazione in un solo anno di +11,2% .L’aumento significativo è avvenuto per le case di nuova realizzazione, circa un 1,9% mentreper le case esistenti l’aumento è stato più lieve con un solo 0,2% in più. Questa differenza èdovuta per il maggior numero di immobili usati e per la possibilità di margini di trattativa Variazione anualle dei prezzi delle abitazioni per Comunità 3,5 2,71,75 2,3 1,6 1,8 1,2 0,8 0,70 0,4 0,1 -2,3 -6,1 -1,4 -2 -1,9 -3,5 -0,2 -0,3 -1,6 -1,7-1,75-3,5-5,25-7 Madrid Comunità Valenzana Catalogna Murcia Aragon Baleari Navarra Paesi Baschi Cantabria Galizia Asturias Castigla e Leon Extremadura Canarie Ceuta Melilla Andalusia Castilla- La Mancha La Rioja 10

per gli acquirenti. Rimane però il problema della sovra-offerta immobiliare e soprattutol’aumento di immobili ipotecati che vengono acquisiti dalle Banche. Le differenze di prezzosono inoltre sostanziali tra le varie comunità; Madrid, Catalogna e Valenza sono, adesempio, quelle con la ripresa migliore, mentre in fondo alla lista troviamo Navarra chesubisce ancora un variazione negativa dello -6,1%. In totale sono ancora nove le comunitàpesantemente colpite dagli effetti della recessione immobiliare con variazioni ancoranegative.4 (Si osservi la tabella in alto) Dato curioso è la situazione delle Isole Baleari, lacomunità autonoma è prettamente rivolta al turismo e l’andamento del settore immobiliaresegue le dinamiche delle compravendite in luoghi di villeggiatura. Nel primo trimestredell’anno il tasso del IPV era di -2,1% mentre nel secondo trimestre con l’arrivo dellastagione turistica e l’interesse per gli immobili in questo angolo di paradiso il dato ècresciuto notevolmente arrivando a segno positivo con un +0,4%. Nel cuore della movidaspagnola come le isole di Formentera e di Maiorca si possono acquistare case in riva al marecon prezzi dai 4000 ai 6500 euro al metro quadro.Secondo molti economisti come lo Spagnolo José Garcia Montalvo, Professoreall’università di Economia di Barcellona, il cambio di tendenza è dovuto principalmente atre fattori fondamentali;a) nuove aspettative,b) crollo dei rendimenti dei prodotti di investimento,c) ritorno di investitori e capitali esteri.In primis, si è diffusa la convinzione di vivere il momento migliore per acquistare unimmobile, dovuto ai prezzi bassi ed aspettative di crescita imminenti. Gli stessi iberici chesono riusciti a “svernare” da questo periodo difficile hanno investito nel loro mercato egrazie alla spinta della domanda interna, la Spagna nel secondo trimestre è stata l’unica acrescere tra le grandi economie dell'Eurozona. La ripresa si è rafforzata con il PIL inaumento dello +0,6% sul trimestre precedente. Dopo il +0,4% del primo trimestre, il datoregistrato tra aprile e giugno porta «la proiezione di crescita del PIL per l'intero 20144 Fonte: Instituto Nazionale di Statistica (INE) 11

all'1,5% e del 2% nel 2015», come ha affermato il ministro dell'Economia, Luis deGuindos.5A questa situazione ci sarebbe in aggiunta un crollo dei rendimenti dei prodotti diinvestimento tradizionale, ad esempio i titoli di Stato spagnoli ad Agosto 2014 con scadenzadecennale rendevano il 2,54%. Ultimo, ma non per importanza, ritorna l’interesse degliinvestitori esteri per il sud Europa (compresa Grecia e Italia ). Secondo gli analisti dellaJones Lang LaSalle, una società specializzata nei servizi immobiliari integrati e nellagestione di capitali, in Spagna la percentuale di investimenti stranieri è passata dal 36% del2012 al 78% di fine 2013 e il trend è in continua crescita.I capitali provengono per la maggior parte dalla Cina e Singapore, seguiti a ruota dalKuwait, dagli Emirati Arabi Uniti e dagli Stati Uniti.Questi investitori seguiti dagli analisti della consulenza immobiliare si aspettano unaumento dei rendimenti di circa un 6% nella città di Madrid6. Un dato decisamente elevatose si considera la recente situazione del settore e i bassi rendimenti dei Titoli di Stato.Un evento che ha creato forte clamore e generato una grossa sorpresa è avvenuto già nelOttobre 2013 quando il fondatore di Microsoft, Bill Gates ha investito nell’edilizia Spagnolaben 113,5 milioni di euro. Uno degli uomini più ricchi del pianeta ha acquistato il 6%dell’impresa di costruzioni FCC (Fomento de Construciones y Contratas ), diventando ilsecondo azionista della società dietro all’imprenditrice spagnola, Esther Koplowitz, che nepossiede circa il 54% del capitale. Il fatto che investitori stranieri investano in un’impresadi costruzioni, simbolo per eccellenza della crisi Iberica, significa che il peggio dovrebbeessere ormai alle spalle.5 Fonte: Articolo di Luca Veronese di Agosto 2014 pubblicato sul ilsole24ore6 Dato fornito dal gruppo immobiliare Knight Frank 12

La tassazione degli immobili in Spagna.La tassazione immobiliare è un insieme di imposte e tasse che gravano congiuntamente sulimmobile in diverse fasi della vita dello stesso. Si dividono in imposte dirette e indirettee colpiscono: il reddito effettivo (da affitto), i contratti di locazione, il valore patrimonialedell’immobile, i trasferimenti della proprietà o di altri diritti reali, le successioni/donazioni,le plusvalenze realizzate (vendite effettuate nell'arco dei due anni successivi all'acquisto diun immobile), l’acquisto di una abitazione..ecc. Come si può osservare le imposte checolpiscono l’immobile sono molteplici, ma ciò nonostante la Spagna quasi al pari dell'Italia,possiede il più alto numero di proprietari di \"casa\", circa il 80% della popolazione.La condizione della Spagna è simile alla nostra, il prezzo delle case è crollato nel giro dipochi anni e congiuntamente le imposte sui beni immobili sono aumentatesproporzionatamente. Quella che sicuramente grava di più sulle famiglie è l’IBI ( Impuestosobre Bienes Inmuebles ), una tassa simile alla nostra IMU-TASI, di natura statale ma la cuigestione e prelievo è direttamente effettuata dai Comuni. Le differenze fra comune ecomune sono notevoli, la media nazionale è di 800€ con punte di 2000€ a secondadell’ubicazione della casa. In città come Barcellona e Santander in media per una residenzaunifamiliare bisogna pagare un’imposta di 3000€. Nel 2013 è entrata in vigore una leggecon la quale Comuni che rispecchiano determinati requisiti hanno la facoltà di modificarel’imposta entro un 15-27 per cento e ridurre il peso fiscale, ma data la forte necessità diliquidità degli enti locali difficilmente quest’ultimi prendono a coefficiente l’aliquota piùbassa. In tre comuni su quattro l’IBI è aumentata in due anni del 10%, inoltre secondol’OCU, un’associazione privata dei consumatori e degli utenti, ( Organización deConsumidores y Usuarios ) in un’indagine effettuata su un arco temporale di quattro anni,dal 2008 al 2012, è emerso che in alcune città Spagnole come Leon e Madrid la tassa èschizzata di oltre il 100%.L’importo di questa tassa si basa sul valore catastale dell’immobile, ovvero il valore delsuolo più il valore della costruzione. Il dato serve ai comuni per calcolare l’IBI che rientratra un 0,4% del valore catastale fino ad un 1,1% per i beni di natura urbana. 13

Comparato con i valori Italiani emerge una notevole differenza, nella media la TASI del2014 costa 240 Euro a famiglia, con punte in alcune città di 468€ a Torino e 430€ a Milano,ben distanti dal valore del IBI.Prendendo in considerazione una simulazione effettuata dalla Banca d’Italia nel 2012 su unpossibile trasferimento di residenza e sulle variazioni d’imposta che comporta, emerge chela Spagna rimane però un luogo favorevole sotto il punto di vista fiscale per gli immobili.I dati della simulazione riguardano un contribuente spagnolo che risiede in una casa diproprietà del valore commerciale di 350.000€, con un mutuo venticinquennale attivo sul75% del valore del immobile e con interessi pari al 3,5 per cento annuo, che per necessità sideve trasferire in un’altra città e decide di porre in locazione l’immobile principale.Il canone annuo viene stimato sui 10.000€ e la casa ha una rendita catastale di 1000€.Sintetizzando il processo di analisi e riportando i risultati ( considerando che il trasferimentodi residenza non comporta un maggior prelievo ai fini delle imposte locali sugli immobili )in Spagna tra l’imposta dovuta sul canone di locazione annuo, la perdita dell’agevolazionesugli interessi passivi del mutuo sulla prima casa e l’imposta sul trasferimento patrimonialee atti giuridici documentati, l’aggravio complessivo è di 3.030 euro, ovvero il 30% delcanone di locazione. La stessa simulazione ma con gettito fiscale Italiano si arrivava adavere circa un 40% di aggravio del canone di locazione con cedolare secca mentre fino adun 63% per aliquota progressiva7. 
7 Fonte: Seminari e Convegni Banca d’Italia luglio 2013 - Le tendenze del mercato immobiliare:l’Italia e il confronto internazionale. 14

Il mercato degli affitti in Spagna.In Spagna le abitazioni hanno assunto nel corso del tempo un’importanza sempre maggiore,le liberalizzazioni della terra a scopo edilizio, approvate dal governo negli anni ’90 e unapolitica di agevolazioni fiscali per favorire la proprietà delle case piuttosto che il loro affitto,hanno consentito alla Spagna di diventare uno dei paesi con il maggior numero diproprietari di immobili.Nel confronto internazionale, infatti, le famiglie spagnole proprietarie di immobili nel 2012erano circa il 79%, un dato decisamente elevato considerando la media delle percentualiEuropee dove paesi come la Germania e la Francia si assestano a livelli rispettivamente di Percentuale della popolazione proprietaria di immobile.Paesi 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 86,9 87,2 87,4 85,7Bulgaria : 85,4 85,4 87,6 87,1 86,8 78,7 80,1 80,4 80,1 66,6 67,1 64,3 63,0Czech Re:public 73,5 74,1 74,5 75,8 76,6 53,2 53,4 53,3 : 85,5 83,5 82,2 81,1Denmark 67,2 66,6 67,4 67,1 66,5 66,3 73,3 70,2 69,6 : 77,2 75,9 75,9 :Germany :(until 1990 form53e,r3te:rritory of t:he FRG) : : 79,8 79,7 78,9 77,7 62,0 63,1 63,7 :Estonia : : 87,8 86,8 88,9 87,1 87,9 90,2 89,5 : 71,9 72,9 74,1 73,0Ireland 81,8 78,2 78,0 78,1 77,3 73,7 73,1 73,5 73,2 74,0 84,3 82,8 81,5 81,2Greece : : : 75,6 76,7 76,4 93,6 92,2 91,9 92,2 68,1 68,2 70,8 :Spain : : : 80,6 80,2 79,6 89,7 89,8 90,5 89,6 79,5 80,2 81,8 80,3France : 61,8 62,5 60,5 62,1 63,0 67,2 67,1 67,5 : 57,4 57,5 57,5 57,3Croatia : : : : : : 81,3 82,1 82,4 83,8 74,9 75,0 74,5 :Italy 72,2 72,8 72,9 72,7 72,6 72,5 97,5 96,6 96,6 : 78,1 77,5 76,2 76,6Cyprus : : : 74,1 72,3 74,1 90,0 90,2 90,4 90,5 74,3 74,1 73,9 73,6Latvia : : : 86,0 86,0 87,2 70,8 69,7 70,1 : 70,0 67,9 66,7 :Lithuania : 88,3 91,8 89,4 91,6 91,5Luxembou:rg : : 74,5 73,8 70,4Hungary : 88,1 87,6 88,5 89,0 89,8Malta : 79,6 80,1 79,8 79,9 78,5Netherland: s 63,9 65,4 66,6 67,5 68,4Austria : : : 59,2 57,7 57,5Poland : : : 62,5 66,0 68,7Portugal 74,6 74,4 75,5 74,2 74,5 74,6Romania : : : 96,1 96,5 96,5Slovenia : 83,2 84,5 81,3 81,3 81,3Slovakia : 82,1 88,9 89,1 89,3 89,5Finland 71,4 71,8 73,3 73,6 73,2 74,1Sweden 66,6 68,1 68,8 69,5 68,8 69,7United Kin:gdom 70,0 71,4 73,3 72,5 69,9 15

53,3% e 63,7% della popolazione8. Comunque sia nei 28 paesi aderenti all’Unione Europa,secondo i dati Eurostat, il 70,6% delle persone vive in una casa di proprietà, il 18,5% inaffitto a prezzi di mercato e il 10,9% sono inquilini che vivono in case d’affitto a canoneagevolato. Come si può notare nella tabella soprastante, la casa rimane per la gran partedell’Europa un bene a cui difficilmente si può rinunciare, a seconda delle macro-aree lanecessità di essere proprietari sale fino a un 80-90% per le aree balcaniche, per le regioni delNord-Europa e per i paesi dell’Est. Dato curioso nel 2012 il paese con il maggior numero diproprietari era la Romania con un 96,6%.Focalizzando l’attenzione sul Paese in analisi possiamo osservare come dal 2007, l’annodello scoppio della bolla immobiliare, la Spagna abbia avuto una progressiva riduzione deiproprietari, dovuto alle difficoltà di accesso al credito e all’aumento della popolazioneimpossibilitata ad impegnarsi nell’acquisto di un immobile. Parallelamente è aumentato progressivamente il numero delle persone che ricercano unacasa in affitto, passando dal 2007 da un valore percentuale della popolazione di 19,4% adun 22,3% nel 2013. Resta comunque un livello basso se paragonato al 46,7% dellaGermania, questo dovuto probabilmente a rigidità normative, a una contrazione dell’offertae alla propensione per la proprietà di una casa da parte del popolo Spagnolo.Prendendo in esame Madrid e Roma possiamo stabilire come le differenze nel valore degliaffitti siano marcate tra le due città. Analizzando come arco temporale gli ultimi 18 mesi,partendo a ritroso da Settembre 2014, in media per un appartamento nel centro delle duecapitali, delle dimensioni di un monolocale, c’è una variazione di circa un 30% sul prezzofinale. In Roma il costo è di circa 1000€ - 1100€ mentre per Madrid si assesta a circa 700€ -800€. Anche l’acquisto è decisamente più alto in Roma con una media dei prezzi di 8000€ -9000€ al metro quadro per una casa in centro, mentre per Madrid per la stessa tipologia diimmobile si spende appena 4000€ - 5000€ al mq2 . Discorso differente invece se rapportatoalla stessa tipologia di immobile in Berlino, qui i prezzi calano di un 20% per la capitaletedesca con prezzi mensili di affitto di circa 600€ - 700€, anche il costo di acquisto è piùbasso con 3000€ - 4000€ al metro quadrato.8 Fonte: Eurostat Housing statistics - Dati di Settembre 2014 16

I canoni di locazione in Spagna, come quasi in tutta Europa, sono soggetti a imposta suiredditi da locazione con aliquota marginale, con la possibilità di dedurre determinate spesesostenute e se l’abitazione è affittata a giovani tra i 18 e i 35 anni, il locatore beneficia diun’esenzione integrale delle imposte sul reddito.Con il crescere dei contratti di locazione è cresciuto nel corso degli anni anche il numerodegli sfratti. Secondo la Banca di Spagna, nella sola Madrid c’è stato uno sfratto ogni 15minuti con un record di pignoramenti di quasi 40mila appartamenti. L’83% delle case eranoabitate da famiglie che non sono più state in grado di far fronte alle rate del mutuo. Tra il2008 e il 2012 sono state sfrattate per morosità oltre 400mila famiglie, un dato drammaticooltre al quale si aggiunge una serie di eventi negativi tra persone non in grado di sopportarel’umiliazione di una notifica di ingiunzione. A porre un freno a questo aumento graduale disfratti è intervenuto il Parlamento che ha approvato una nuova legge con lo scopo di limitaregli interessi di mora e dar facoltà ai giudici di sospendere determinati sgomberi. Il sistemalegislativo Spagnolo sotto questo punto di vista è molto meno garantista di quello Italiano.In fase di estinzione del mutuo con l’Istituto di Credito non è sufficiente consegnarel’abitazione, la casa viene quasi sempre valutata a ribasso, considerando il mercatoimmobiliare odierno, obbligando i debitori a restituire oltre la casa anche un’ingentequantità di denaro per colmare la differenza di valore. Inoltre si aggiunge a questo unarticolo del tutto estraneo al sistema legislativo Italiano, l’art. 698 del codice di proceduraSpagnolo, stabilisce che “qualsiasi opposizione del debitore, anche se basata su motivi cheattengono la nullità del titolo, l’esigibilità, la certezza e l’estinzione del credito, viene decisain separato giudizio di merito, senza che ciò comporti la sospensione del processoesecutivo”. Questo significa che si può verificare il caso in cui l’espropriazione benché nullavenga comunque effettuata con l’aggiudicazione dell’immobile a terzi. Una voltadeterminata, successivamente, in sede giudiziale la nullità del titolo esecutivo tutto quello acui può sperare il povero individuo che si è visto sottrarre la casa ingiustamente è unrisarcimento monetario.9
9 Fonte: Diritto24 estratto dal ilsole24ore 17

Conclusioni.La grave situazione economica che la Spagna ha dovuto affrontare dovrebbe servire damonito per gli altri paesi. Spesso però i governi che si susseguono, per evitare di scontentarei propri elettori e di perdere un posto molto rassicurante in Parlamento, rimandano leriforme importanti ai loro successori e/o attuano politiche volte a creare risultati sul breveperiodo piuttosto che creare un modello di crescita economico stabile sul lungo periodo.La crescita nel paese Iberico è stata trainata per anni esclusivamente dal settore edile eimmobiliare, un settore a basso valore aggiunto e livello tecnologico. Questo sfruttamentopuò essere paragonato alla sindrome di “Dutch Disease” sperimentata dall’Olanda nel 1960.Il “male olandese” (Dutch Disease) è un concetto economico che spiega la relazionenegativa tra l’aumento consistente e improvviso di risorse (nel caso Olandese la scoperta diun ricco giacimento di gas naturale nel Mare del Nord) e lo spostamento di risorseeconomiche che dovrebbero essere destinate a quelle attività che garantiscono un percorsodi crescita nel lungo periodo (tipicamente le attività industriali e di servizi), verso quelle disfruttamento immediato della risorsa divenuta abbondante. I risultati di questo effetto se inun primo momento possono essere positivi diventano successivamente drammatici, cosìcom’è avvenuto alla Spagna. Le ripercussioni possono essere schematizzate in tre punti.1. Il settore dei beni negoziabili perde competitività con il conseguente crollo delle esportazioni, come si vide in Spagna durante quegli anni.2. I costi di investimento iniziali necessari per intraprendere attività edilizie sono molto alti e questo crea tendenzialmente un mercato oligopolistico o addirittura monopolistico. I grandi costruttori o gruppi esercitano spesso azioni di lobbying e pressioni sul governo in carica per ottenere decisioni politiche a proprio favore, generando scelte di politica economica collettiva inefficienti. In Spagna diversi politici incoraggiavano a continuare ad investire sulle abitazioni, l’allora Vicepresidente e Ministro all’Economia dal 1996 al 2004, Rodrigo Rato incitò a destinare fondi al settore edilizio. Divenne direttore del Fondo Monetario Internazionale e diresse il gruppo finanziario Bankia dal 2010 al 2012, 18

ovviamente Rodrigo Rato venne successivamente indagato, (come abbiamo accennato nel capitolo “La condizione sociale durante la crisi immobiliare”) per frode e appropriazione indebita nel caso del crollo dell’Istituto di Credito Bankia.3. Il settore edilizio necessita di un grosso quantitativo di manovalanza non necessariamente qualificata. Lo Stato Spagnolo attuò poche politiche di investimento e di accumulazione di capitale umano e con lo scoppio della bolla si verificò un surplus di lavoratori e la conseguente crescita della disoccupazione.Ormai queste sono situazioni che la Spagna ha vissuto e affrontato pienamente, secondo gliultimi dati probabilmente la sua economia si risolleverà prima della nostra. Ma perché inostri “hermanos” mediterranei sono riusciti in un’impresa che nel nostro paese sembrairraggiungibile?Probabilmente i motivi principali sono da attribuire a:1) la maggior stabilità politica. In Spagna a differenza del Bel Paese il governo gode diun’ampia maggioranza ed è in carica dal 2011 senza grossi ostacoli.2) Inoltre il premier Mariano Rajoy ha favorito l’aumento della flessibilità del lavoro inuscita nel breve periodo, conferendo maggior fiato alle imprese e contribuendo in tal modoalla creazione di nuovi posti di lavoro.3) Una burocrazia più snella e minor costi legati alle imposte hanno consentito maggiorinvestimenti esteri, la fiducia da parte degli investitori sia europei che extra-europei è statamaggiore nel paese Iberico.4) Un altro aspetto positivo è la nuova crescita del settore immobiliare e automobilistico. Alcontrario di quello che succede in Italia, dove le case automobilistiche scappano perrifugiarsi in altri paesi, la Volkswagen investe ogni anno in Spagna e ha trascorso il migliorluglio dal 2009 con 83.365 immatricolazioni (+11,1%), insieme alle 45.355immatricolazioni di agosto (+13,7%).5) Altro punto a favore è dato dalla disoccupazione, anche se questo potrebbe sembrare unparadosso. La produttività e il costo del lavoro sono migliorati grazie alla crisi,contrariamente a quanto è accaduto in Italia, dove il dato è rimasto invariato. 19

6) Infine la crescita delle esportazioni (un più 3,6% rispetto all’anno precedente) e laprivatizzazione di alcune compagnie pubbliche (come la compagnia aerea di bandiera,Iberia) sono gli ultimi ingredienti positivi nel creare un ottimo mix per il cambio ditendenza.In conclusione vorrei riportare un mio pensiero. Secondo i fondamenti macroeconomici lecrisi economiche sono cicliche e temporanee dovute da fasi di sovra-produzione del mercatoe al conseguente crollo dei prezzi. Però spesso le crisi sono costruite e pianificate ad arte,come abbiamo potuto vedere nella bolla speculativa del mattone spagnolo, la sovra-produzione è avvenuta, ma causata da deregolamentazione del settore e da continui incentiviad investire senza che ci fossero i presupposti e le necessità. Pertanto l’incautaorchestrazione di interessi sono l'avvio di inevitabili conseguenze politiche ed economicheche coinvolgono successivamente l’intero Paese.
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