MODELO CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO Trata-se apenas de um modelo, devendo ser adapta- Pelo presente instrumento particular, as partes acima do ao caso concreto. Não se fará o registro da con- qualificadas, proprietárias das unidades autônomas venção de condomínio sem o registro da instituição do “EDIFÍCIO NOME”, situado na [endereço comple- e/ou da incorporação de condomínio. to], estatuem a presente CONVENÇÃO DE CONDO- MÍNIO, nos termos da Lei 4.591/64 e dos artigos 1.331 A convenção deve conter os requisitos do art. 1.332, a 1.358 do Código Civil, conforme segue: 1.333 e 1.334 do Código Civil, inclusive o regimento interno. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO CAPÍTULO I - DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO “(nome do edifício)” 1.1 O terreno em que será/foi construído o “EDI- I. [NOME], brasileiro, [CARGO], [RG], CPF n° [CPF], e FÍCIO NOME” possui as seguintes característi- seu cônjuge [CONJUGE], brasileira, [CARGO], [RG], cas, dimensões e confrontações: [descrever as CPF n° [CPF], casados [REGIME], desde__/__/__, áreas limites e confrontações do lote ou dos residentes e domiciliados na [END], Bairro [BAIR- lotes]; devidamente registrado na matrícula nº. RO], [CIDADE] –[UF; [Nº MATRÍCULA] do [Nº] Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de [NOME DA CIDADE]. II. [NOME], brasileiro, [CARGO], [RG], CPF n° [CPF], e seu cônjuge [CONJUGE], brasileira, [CAR- 1.2 Sobre este terreno será/foi construído um GO], [RG], CPF n° [CPF], casados [REGIME], des- edifício com finalidade [RESIDENCIAL/CO- de__/__/__, residentes e domiciliados na [END], MERCIAL/MISTA] denominado “[NOME DO Bairro [BAIRRO], [CIDADE] –[UF; EDIFÍCIO]”, situado na rua [NOME DA RUA], [Nº], o qual foi submetido ao regime do con- OBSERVAÇÕES domínio edilício, previsto nos artigos 1.331 e se- guintes do Código Civil e pelas disposições da Deverá constar a qualificação completa dos Lei 4.591/64, instituído em condomínio especial proprietários, inclusive dos(as) cônjuges e individualizadas as unidades autônomas na (nome completo, nacionalidade, CPF, RG, forma abaixo. profissão, estado civil, domicílio e residên- cia). 1.3 “[NOME DO EDIFÍCIO]” é constituído das seguintes unidades autônomas: Na eventualidade do(a) proprietário(a) ser casado(a), além da qualificação completa do(a) cônjuge deverão ser informados o re- gime de bens do casamento, a data da ce- lebração do casamento e a (in)existência de pacto antenupcial. | 51
QUADRO IV-B DA NBR 12.721:2006 Designação Área Outras áreas Área Área de Área Real Fração OBSERVAÇÕES Vagas Uso Total Ideal de Garagem (qd. das Unidades privativa privativas Privativa (principal) (acessórias) (total) Comum acessórias) e/ou boxes Vaga 01 15 2,3 17,3 15,0013 32,3013 0,08 Vaga 02 15 Vaga 03 15 2,3 17,3 15,0013 32,3013 0,08 Vaga 04 15 Vaga 05 15 2,3 17,3 15,0013 32,3013 0,08 Apto 101 80 Apto 201 80 2,3 17,3 15,0013 32,3013 0,08 Apto 301 80 Apto 401 80 2,3 17,3 15,0013 32,3013 0,08 Totais 395 8 88 74,06 162,06 0,15 8 88 74,06 162,06 0,15 8 88 74,06 162,06 0,15 8 88 74,06 162,06 0,15 43,5 438,5 371,2465 809,7465 1 No campo OBSERVAÇÕES, somente podem ser informados os números das vagas de garagem quando unidades acessórias. 1.4 É vedado o fracionamento ou divisão fí- 1.7 Fica estabelecido que as vagas de ga- sica das unidades autônomas. ragem e os boxes (áreas ou depósitos) não po- dem ser alienadas ou alugadas a pessoas estra- 1.5 Constituem-se áreas e partes comuns nhas ao condomínio (art. 1.331, § 1º, do Código do edifício, indivisíveis e inalienáveis: o terre- Civil). no sobre o qual serão edificadas as unidades autônomas, bem como as fundações, colunas e OBSERVAÇÕES vigas de sustentação, paredes externas, orna- mentos das fachadas, paredes internas e divi- Se o condomínio quiser permitir, deve ex- sórias entre as unidades autônomas e as áreas cluir a palavra “não”. de uso comum, áreas de ventilação e circulação, poços de luz, elevadores, as instalações e tubu- CAPÍTULO II - DOS DIREITOS E DE- lações nas dependências comuns, até sua inser- VERES ção com as das unidades autônomas, a calçada, a porta principal, caixa de correspondências e 2.1 São direitos dos condôminos (art. 1.335 compartimentos dos medidores de luz e força, do Código Civil): a casa das máquinas, barrilete, reservatório de água, hall e corredores de circulação, escadas 2.1.1 Usar, gozar e dispor da respectiva uni- de acesso, encanamentos - troncos de água, luz dade autônoma, de acordo com a respectiva e força, telefone, esgotos pluviais e cloacais, o destinação, desde que não prejudiquem a se- telhado e, enfim, tudo o mais que se destine a gurança e solidez do prédio, não causem da- servir indistintamente a todas as economias do nos aos demais condôminos, e não infrinjam edifício. as normas legais e disposições desta conven- ção; 1.6 O edifício tem finalidade [comercial e/ ou residencial], vedada qualquer outra forma 2.1.2 Usar e gozar das partes comuns do edi- de uso das unidades autônomas e das áreas comuns. 52 |
fício, desde que respeitados os usos e gozo 2.4.2 Não usar as respectivas unidades autô- das mesmas com restrições do subitem ante- nomas, nem alugá-las ou cedê-las para ativi- rior e contanto que não exclua a utilização dos dades não condizentes com seus fins; demais compossuidores; 2.4.3 Não lançar objetos, de qualquer nature- 2.1.3 Manter em seu poder as chaves das por- za, sobre a via pública, sobre as áreas e pátios tas de ingresso; internos ou imóveis lindeiros; 2.1.4 Examinar, a qualquer tempo, os livros e 2.4.4 Não decorar as janelas, portas ou es- arquivos da administração e pedir esclareci- quadrias externas com cores diferentes das mentos ao administrador ou síndico; estabelecidas para todo o edifício; 2.1.5 Utilizar os serviços de portaria, desde 2.4.5 Não colocar toldos externos, nem colo- que não perturbem a ordem nem desviem a car ou permitir que coloquem letreiros, placas atenção dos empregados; e cartazes, de publicidade ou não; 2.1.6 Comparecer às Assembleias e nelas dis- 2.4.6 Não colocar ou permitir que coloquem cutir e votar, estando quite com as contribui- em qualquer parte de uso comum do edifício, ções para com o condomínio; quaisquer objetos, seja de que natureza forem; 2.1.7 Comunicar, por escrito, qualquer irregu- 2.4.7 Não manter nas respectivas unidades laridade observada, ao administrador ou sín- autônomas substâncias, instalações ou apare- dico. lhos que causem perigo à segurança e à soli- dez do prédio, ou incômodo aos demais con- 2.2 O condomínio não se responsabiliza dôminos; por danos pessoais e materiais que possam vir a ocorrer aos condôminos, locatários ou usuá- 2.4.8 Não realizar obras que comprometam a rios, não originando nenhuma indenização em segurança da edificação; favor destes, em casos como, exemplificada- mente: furto de veículos e/ou outros bens mó- 2.4.9 Não sobrecarregar a laje ou a estrutura veis, arrombamentos etc. do edifício com excesso de peso; 2.3 Os titulares das unidades autônomas 2.4.10 Não manter animais nas respectivas uni- poderão remanejar vagas ou boxes entre si, dades autônomas; sem necessidade de aquiescência dos demais condôminos, averbando-se o respectivo instru- 2.4.11 Contribuir para as despesas comuns e mento à margem do registro de convenção e as despesas estabelecidas pela Assembleia das matrículas apenas das unidades envolvi- Geral proporcionalmente ao número de uni- das, com a devida comunicação da operação dades residenciais, efetuando o recolhimento ao síndico e apresentação do quadro IV-B da nas ocasiões oportunas; NBR 12.721:2006 atualizado, quando houver al- teração de frações ideais ou de áreas. 2.4.12 Permitir o ingresso em sua unidade au- tônoma do administrador ou preposto seu 2.4 São deveres dos condôminos (art. 1.336 quando isso se tornar indispensável inspeção do Código Civil): ou realização de trabalhos relativos à estrutu- ra geral do edifício, sua segurança e solidez, 2.4.1 Guardar decoro e respeito no uso das ou tendente à realização de reparos em ins- partes comuns, não usando nem permitindo talações, serviços e tubulações das unidades que as usem, bem como as respectivas uni- autônomas vizinhas; dades autônomas, para fins diversos daqueles para que se destinam; 2.4.13 Comunicar imediatamente ao adminis- trador ou síndico a ocorrência, em sua unida- | 53
de autônoma, de moléstia grave que gere ris- que seja necessário à segurança e/ou conser- co a saúde pública; vação do prédio, até o limite de 10 (dez) vezes o salário mínimo mensal, e com prévia aprova- 2.4.14 A colocação de placas indicativas pa- ção de Assembleia especialmente convocada, dronizadas nas portas de entrada das salas se exceder esse valor; será decidida pela Assembleia Geral que apro- var o Regimento Interno. 3.3.6 Executar as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia; 2.5 No caso de existir unidades comerciais no edifício, por suas características próprias, 3.3.7 Convocar as Assembleias Gerais Ordi- poderão ostentar painéis com letreiro indicati- nárias nas épocas próprias, bem como as Ex- vo na fachada, conforme modelo e localização traordinárias; a serem aprovados pela Incorporadora/Assem- bleia Geral, e que se harmonize com a arquite- 3.3.8 Prestar, a qualquer tempo, informações tura do prédio. sobre os atos da administração; CAPÍTULO III - DA ADMINISTRA- 3.3.9 Prestar à Assembleia própria contas de ÇÃO sua gestão, acompanhadas da documentação respectiva e oferecer proposta orçamentária 3.1 A administração do edifício caberá a um para o exercício seguinte; síndico, condômino ou não, eleito em Assem- bleia Geral Ordinária, pelo prazo de 02 (dois) 3.3.10 Manter e escriturar o Livro Caixa, devi- anos, podendo ser reeleito. damente aberto, encerrado e rubricado pelo presidente do Conselho Consultivo; 3.2 A Assembleia, especialmente convoca- da para este fim, poderá, pelo voto da maioria 3.3.11 Cobrar, inclusive em juízo, as quotas absoluta de seus membros, destituir o síndico que couberem em rateio aos condôminos, nas que praticar irregularidades, não prestar con- despesas normais ou extraordinárias do edi- tas, ou não administrar convenientemente o fício, aprovadas pela Assembleia, bem como condomínio. as multas impostas por infração de disposição legal ou desta Convenção; 3.3 Compete ao síndico, em observância às competências lhe atribuídas pelo artigo 1.348 3.3.12 Comunicar as citações, notificações e/ do Código Civil, o seguinte: ou intimações que receber; 3.3.1 Representar os condôminos em juízo ou 3.3.13 Procurar, por meios suasórios, dirimir di- fora dele, ativa e passivamente, em tudo o que vergências entre os condôminos; se refere aos assuntos de interesse do condo- mínio; 3.3.14 Entregar ao seu sucessor todos os li- vros, documentos e demais pertences da ad- 3.3.2 Superintender a administração do pré- ministração que estiverem em seu poder; dio; 3.3.15 Manter seus dados pessoais atualizados 3.3.3 Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presen- junto ao condomínio, inclusive com o forneci- te Convenção de Condomínio e as delibera- mento de e-mail que poderá ser usado para as ções das Assembleias; comunicações e notificações do condomínio. 3.3.4 Admitir e demitir empregados, bem 3.4 O síndico receberá a remuneração men- como fixar a respectiva remuneração, dentro sal que lhe for fixada pela Assembleia Geral. das verbas previstas no orçamento; 3.5 O síndico poderá delegar sua função 3.3.5 Ordenar reparos urgentes ou adquirir o administrativa a terceiros de sua confiança, mas 54 |
sob sua exclusiva responsabilidade, devendo 4.2.6 Dar parecer em matéria relativa a des- haver a aprovação prévia da Assembleia. pesas extraordinárias; 3.6 O síndico será substituído, nos impedi- 4.2.7 Eleger entre os seus membros, o pre- mentos pessoais, pelo presidente do Conselho sidente, o qual abrirá, rubricará e encerrará o Consultivo. Em caso de renúncia ou destituição, Livro Caixa, bem como será o substituto legal o síndico imediatamente prestará contas de sua do síndico, nos seus eventuais impedimentos. gestão, sendo seu substituto legal eleito em As- sembleia Geral. CAPÍTULO V - DAS ASSEMBLEIAS GERAIS 3.7 O síndico não é responsável pessoal- mente pelas obrigações contraídas em nome 5.1 As Assembleias Gerais serão convoca- do condomínio, desde que tenha agido no exer- das mediante carta registrada ou protocolada, cício regular de suas atribuições. pelo síndico ou por condôminos que represen- tem, no mínimo, 1/4 (um quarto) do condomí- Responderá, porém, pelo excesso de represen- nio, e serão realizadas no local indicado pelo tação e pelos prejuízos a que der causa, por síndico ou pelos condôminos. Além das cartas dolo ou culpa. deverá ser afixado, em local próprio do edifício, o edital de convocação. CAPÍTULO IV - DO CONSELHO CONSULTIVO 5.1.1 As convocações poderão ser feitas por qualquer meio que garanta a plena publicida- 4.1 Bianualmente, a Assembleia Geral Ordi- de, tais como: carta registrada, ou sob pro- nária elegerá o Conselho Consultivo, composto tocolo, envios de e-mails ou outro sistema de 03 (três) membros efetivos e 03 (três) su- eletrônico que venha a ser utilizado pelo con- plentes entre os condôminos, os quais exerce- domínio. Neste caso além da fixação de edital rão gratuitamente as suas funções, com man- no quadro de avisos do condomínio, deverão dato de 02 (dois) anos. Cabe aos suplentes ser enviados dois comunicados com antece- exercer, automaticamente, a substituição dos dência mínima de 5 dias entre eles e a data membros efetivos impedidos. da Assembleia. Presumir-se a o conhecimento dos condôminos o comprovante de envio da 4.2 Compete ao Conselho Consultivo: mensagem eletrônica ao endereço cadastrado junto ao condomínio. 4.2.1 Fiscalizar as atividades do síndico e exa- minar as suas contas, relatórios e comprovan- 5.1.2 As convocações indicarão o resumo da tes; “pauta de reunião”, a data, a hora e o local da Assembleia e serão assinadas pelo síndico ou 4.2.2 Comunicar aos condôminos, por carta pelos condôminos que as fizeram. registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; 5.1.3 As convocações das Assembleias Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópias das 4.2.3 Dar parecer sobre as contas do síndico, contas do Administrador, bem como de orça- bem como sobre a proposta de orçamento mento relativo ao exercício respectivo. para o subsequente exercício, informando à Assembleia Geral; 5.1.4 Entre a data da convocação e a da As- sembleia deverá mediar o prazo de 05 (cinco) 4.2.4 Assessorar o síndico na solução de pro- dias, no mínimo, salvo urgência comprovada, blemas do condomínio; que poderá reduzir pela metade esse prazo. 4.2.5 Opinar nos assuntos pessoais entre o 5.2 É lícito, no mesmo anúncio, fixar o mo- síndico e os condôminos; mento em que se realizará a Assembleia, em | 55
primeira e segunda da administração relativa ao ano findo; convocações, mediando entre ambas o período 5.7.2 Discutir e votar o orçamento para o ano de 30 (trinta) minutos, no mínimo. em curso, fixando fundos de reserva, se con- vier; 5.3 O síndico endereçará as convocações para as unidades dos respectivos condôminos, 5.7.3 Eleger o síndico, quando for o caso, fi- salvo se estes tiverem feito, em tempo opor- xando-lhe a remuneração; tuno, comunicação de outro endereço, para o qual devem ser remetidas. 5.7.4 Eleger os membros, efetivos e suplen- tes, do Conselho Consultivo; 5.4 As Assembleias serão presididas por um condômino, especialmente aclamado, o qual 5.7.5 Votar as demais matérias constantes da escolherá entre os presentes, o secretário que “pauta de reunião”. lavrará a ata dos trabalhos em livro próprio. 5.8 Assembleia Geral Ordinária deliberará, 5.5 Os votos serão proporcionais às frações em primeira convocação, com a presença de ideais no solo e nas outras partes comuns per- condôminos que representem a maioria de vo- tencentes a cada condômino. Os resultados das tos dos condôminos presentes que represen- votações serão calculados sobre o número dos tem pelo menos metade das frações ideais do presentes, à vista do Livro de Presença por to- condomínio e, em segunda convocação, pela dos assinado. maioria dos votos dos presentes. A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos 5.5.1 Será exigida a maioria qualificada ou não forem convocados para a reunião. Se o sín- unanimidade para as matérias que a Lei assim dico não convocar a Assembleia, um quarto dos determinar, bem como para as hipóteses pre- condôminos poderá fazê-lo. vistas nesta convenção. 5.9 Compete às Assembleias Extraordiná- 5.5.2 Se uma unidade autônoma pertencer a rias: vários proprietários, elegerão estes o condô- mino que os representará, credenciando-o por 5.9.1 Deliberar sobre matéria de interesse ge- escrito, cujo documento será exibido na As- ral do edifício ou dos condôminos; sembleia. 5.9.2 Decidir, em grau de recurso, os assuntos 5.5.3 Não poderão tomar parte nas Assem- que tenham sido deliberados pelo síndico e a bleias os condôminos que estiverem em atra- elas levados a pedido do interessado; so no pagamento de suas contribuições e/ou multas que lhes tenham sido impostas. 5.9.3 Apreciar os demais constantes da “pau- ta de reunião”; 5.6 É lícito ao condômino fazer-se repre- sentar nas Assembleias por procurador, con- 5.9.4 Examinar as matérias que lhes sejam dômino ou não, desde que não seja o próprio propostas por qualquer condômino; síndico ou membro do Conselho Consultivo, e que a procuração contenha poderes especiais 5.9.5 Destituir o síndico a qualquer tempo, in- e, se lavrada por instrumento particular, tenha a dependentemente de justificação e sem inde- firma do mandante reconhecida. nização. 5.7 A Assembleia Geral Ordinária realizar- 5.10 A Assembleia Geral Extraordinária deli- -se-á na segunda quinzena de março de cada berará, em primeira convocação, com a presen- ano, e a ela compete: ça de condôminos que representem a maioria de votos dos condôminos presentes que repre- 5.7.1 Discutir e votar o relatório e as contas sentem pelo menos metade das frações ideais 56 |
do condomínio e, em segunda convocação, 50% dos condôminos presentes à Assembleia) pela maioria dos votos dos presentes, salvo o a deliberação para: disposto nos subitens abaixo. A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos 5.13.1 Alteração do regimento interno; não forem convocados para a reunião. Se o sín- dico não convocar a Assembleia, um quarto dos 5.13.2 Julgar em recurso as aplicações de pe- condôminos poderá fazê-lo. nalidades pelo síndico, após julgamento pelo Conselho Consultivo; 5.10.1 Será exigida maioria qualificada ou unanimidade para as matérias que exijam a 5.13.3 Deliberar pelas demais matérias que Lei (Arts. 1.333, 1.341, 1.342, 1.343, 1.349, 1.351, não exijam quórum especial, na forma da lei e 1.352, 1.353, 1.355 e 1.357 do Código Civil). desta convenção. 5.10.2 Dependerá da unanimidade dos condô- 5.14 Será exigida maioria absoluta (acima de minos a deliberação para a alteração da forma 50% de todos os condôminos) a deliberação de rateio da contribuição de condomínio. para: 5.11 As deliberações das Assembleias Gerais 5.14.1 Realização de obras úteis; obrigarão a todos os condôminos, indepen- dentemente do seu comparecimento ou do 5.14.2 Destituir o síndico que praticar irregu- seu voto, cabendo ao síndico executá-las e fa- laridades, não prestar contas, ou não adminis- zê-las cumprir. trar convenientemente o condomínio; 5.11.1 Nos oito dias que se seguirem à Assem- 5.14.3 Para aumentar o valor da contribuição bleia, o síndico comunicará aos condôminos para o fundo de reserva, estipulando-se o pra- as deliberações nela tomadas, enviando-lhes zo deste aumento; cópia da Ata, por carta registrada ou protoco- lada. 5.14.4 Para reconstrução ou venda do edifício, se este for total ou consideravelmente destru- 5.11.2 A comunicação ainda poderá ocorrer ído ou ameaçar ruína. por envio de e-mail ou ainda pela disponibili- zação em site, caso o condomínio ou adminis- 5.15 Será exigido 2/3 de todos os condômi- tradora disponibilize este serviço. nos a deliberação para: 5.12 Das Assembleias serão lavradas atas em 5.15.1 Alteração da convenção; livro próprio aberto, rubricado e encerrado pelo síndico, as quais serão assinadas pelo presiden- 5.15.2 Realização, nas partes comuns, de alte- te, pelo secretário e pelos condôminos presen- rações arquitetônicas meramente voluptuá- tes, que terão sempre o direito de fazer constar rias; as suas declarações de votos, quando dissiden- tes. 5.15.3 A realização de obras, em partes co- muns, em acréscimo às já existentes, a fim de 5.12.1 As despesas com a Assembleia Geral lhes facilitar ou aumentar a utilização; serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas à Assembleia convocada para apre- 5.15.4 Aprovar modificações na estrutura ou ciação de recurso de condômino serão pagas no aspecto arquitetônico do edifício. por este, se o resultado for desprovido. 5.16 Será exigida a unanimidade dos condô- SEÇÃO I - DO QUÓRUM DE DELIBE- minos a deliberação para: RAÇÃO 5.16.1 A construção de outro pavimento, ou, 5.13 Será exigida maioria simples (acima de no solo comum, de outro edifício, destinado a | 57
conter novas unidades imobiliárias; ração da maioria absoluta dos condôminos, contudo, em tal situação deve-se estipular o 5.16.2 Alterar a destinação do edifício ou das prazo pelo qual ocorrerá esta contribuição. unidades autônomas; 6.3 Serão igualmente rateadas entre os con- 5.16.3 A alteração do quórum de liberação dôminos as despesas extraordinárias, dentro previsto nesta convenção, ressalvados os quó- de 15 (quinze) dias a contar da data da Assem- runs legais que não poderão ser mitigados; bleia que as autorizou, salvo se nessa oportu- nidade for estabelecido prazo diferente. 5.16.4 Decidir sobre matéria que altere o direi- to de propriedade dos condôminos. 6.3.1 As despesas para manutenção de facha- da serão rateadas na proporção das frações CAPÍTULO VI - DAS DESPESAS CO- ideais de cada unidade. MUNS 6.4 Ficarão a cargo exclusivo de cada con- 6.1 Constituem despesas comuns do edifí- dômino as despesas decorrentes de atos lesi- cio: vos por ele praticado, bem como o aumento de despesa a que der causa. 6.1.1 As relativas à conservação, limpeza, re- paração e reconstrução das partes e coisas 6.4.1 O disposto neste item é extensivo aos comuns, e dependências do edifício; prejuízos causados às partes comuns do edifí- cio pela omissão ou retardamento do condô- 6.1.2 As relativas à manutenção das partes e mino na execução dos trabalhos ou na repara- coisas comuns; ção de sua unidade autônoma. 6.1.3 O prêmio de seguro do edifício e dos 6.5 O saldo remanescente no orçamento de empregados; um exercício será incorporado ao exercício se- guinte, se outro destino não lhe for dado pela 6.1.4 Os impostos e taxas que incidem sobre Assembleia Geral Ordinária. O déficit verificado as partes e coisas comuns do edifício; será rateado entre os condôminos e arrecada- do no prazo de 15 (quinze) dias. 6.1.5 A remuneração do administrador ou sín- dico, do zelador e a dos demais empregados 6.6 O edifício será segurado contra incêndio do edifício, bem como as relativas aos encar- ou qualquer outro risco que o possa destruir gos trabalhistas, de previdência, assistência ou afetar, no todo ou em parte, em empresa social e correlatos. idônea da escolha do síndico, com aprovação do Conselho Consultivo, pelo respectivo valor, 6.2 Compete à Assembleia fixar o orça- discriminando-se na apólice os valores de cada mento das despesas comuns e cabe aos con- condômino e das partes comuns. dôminos concorrer para o custeio das referidas despesas, até o décimo dia de cada mês, rea- 6.6.1 É lícito a cada condômino, individual- lizando-se o rateio na proporção estabelecida mente, à expensas próprias, na mesma ou em nesta Convenção. outra seguradora, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, ou segurar as benfeitorias 6.2.1 Quando da fixação do orçamento, deve- e melhoramentos por ele introduzidas na mes- rá haver uma dotação de 10% (dez por cento) ma. de seu valor para a constituição de um Fundo de Reserva, destinado a atender despesas im- 6.7 Ocorrendo o sinistro total ou considerá- previstas e urgentes. vel da edificação, ou esta ameaçar ruína, a As- sembleia Geral se reunirá dentro de 15 (quinze) 6.2.2 Poderá ser aumentado o valor da con- dias e deliberará sobre a reconstrução, ou ven- tribuição para o fundo de reserva por delibe- da, pelos votos que representem metade mais 58 |
uma das frações ideais. Decidindo pela recons- moratórios incorrerá multa de 2% (dois por trução, a Assembleia elegerá uma comissão de cento) em benefício do condomínio, podendo 03 (três) condôminos, investida de poderes o síndico promover a cobrança do débito ju- para: dicial ou extrajudicialmente, através de advo- gado constituído pelo condomínio, sujeitando 6.7.1 Receber a indenização e depositá-la o devedor, ainda, ao pagamento das custas e em nome do condomínio em estabelecimento honorários advocatícios de cobrança na or- bancário a ser designado pela Assembleia; dem de 20% (vinte por cento) sobre os valores devidos. 6.7.2 Abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou das partes destruídas, comuni- 7.1.2 Em caso de atraso superior a 30 dias, cando o resultado à Assembleia Geral, para a poderá o condomínio proceder ao protesto devida deliberação; extrajudicial das contribuições de condomínio. 6.7.3 Acompanhar os trabalhos de reconstru- 7.2 O condômino, ou possuidor, que não ção até o final, representando os condôminos cumprir reiteradamente com os seus deveres junto aos construtores, fornecedores, enge- perante o condomínio poderá, por deliberação nheiros e repartições públicas. de 3/4 dos condôminos restantes, ser constran- gido a pagar multa correspondente até o quín- 6.8 Se a importância paga pela segurado- tuplo do valor atribuído à contribuição para as ra não for suficiente para atender às despesas, despesas condominiais, conforme a gravidade concorrerão os condôminos para o pagamento das faltas e a reiteração, independentemente de suas unidades autônomas, salvo se a minoria das perdas e danos que se apurarem. recusar-se a fazê-lo, alienando os seus direitos, na forma da Lei. 7.2.1 Considera-se reiteração de conduta para aplicação da multa moratória o não paga- 6.9 Pela maioria que represente metade mento de três parcelas consecutivas das con- mais uma das frações ideais do terreno, poderá tribuições para com o condomínio e a ação ou ser deliberado que o edifício não seja recons- omissão por três vezes que atente contra os truído, se ocorrer incêndio ou outro sinistro que deveres previstos no capitulo II, desta conven- importe em sua destruição total, caso em que ção. autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condô- 7.3 O condômino ou possuidor que, por seu minos, na proporção das referidas frações ide- reiterado comportamento anti-social, gerar in- ais. compatibilidade de conveniência com os de- mais condôminos ou possuidores, poderá ser 6.10 Em caso de incêndio parcial, recebido o constrangido a pagar multa correspondente ao seguro, proceder-se-á à reparação ou recons- décuplo do valor atribuído à contribuição para trução das partes destruídas. as despesas condominiais, até ulterior delibera- ção da Assembleia. CAPÍTULO VII - DAS PENALIDADES CAPÍTULO VIII - DO REGIMENTO 7.1 Caso a contribuição de condomínio INTERNO não seja quitada na data prevista, será corrigi- da pela variação acumulada do índice do IGP- 8.1 O regimento interno será regido nos -M/FGV, acrescida dos juros moratórios de 2% termos da Lei 4.591/64, regulamentada pelo (dois por cento) ao mês, pro rata die, contados Decreto 55.815/65, pelas disposições contidas a partir da data do vencimento, independente- no Código Civil, pelo Código de Postura do Mu- mente de interpelação. nicípio, e demais legislações que dispõe sobre os condomínios em edificações, direitos de vi- 7.1.1 Caso a mora for superior a 30 (trinta) zinhança. dias, além da correção monetária e dos juros | 59
8.1.1 Os direitos e deveres dos condôminos 8.2.8 Em caso de coleta seletiva de lixo, acon- são os estabelecidos no Capítulo II da Conven- dicioná-lo e depositá-lo de forma diversa do ção de Condomínio; estabelecido pelo síndico; 8.1.2 O regimento interno poderá ser altera- 8.2.9 Depositar, ainda que por pouco tempo, do pela maioria simples dos condôminos, ou quaisquer volumes, pacotes, utensílios ou ob- seja, pela maioria dos presentes à Assembleia. jetos, nas partes de uso comum, bem como promover leilões, exposições ou vendas públi- 8.2 É expressamente vedado a qualquer cas; condômino, seus inquilinos ou cessionários: 8.2.10 Colocar utensílios de uso doméstico nas 8.2.1 Prejudicar o direito dos demais condô- janelas e portas, paredes, sacadas que dão minos, locatários ou cessionários; para a parte externa, bem como nas partes de uso comum; 8.2.2 Guardar ou depositar, artigos explosi- vos, corrosivos, radioativos ou inflamáveis, 8.2.11 Bater tapeçarias, lençóis, almofadas, to- salvo quanto aos últimos, em pequenas quan- alhas ou assemelhados nas janelas e sacadas tidades, destinado ao consumo doméstico, e, das unidades; conservado em recipientes próprios, nas res- pectivas unidades; 8.2.12 Emprestar chaves da porta de acesso do condomínio, bem como do controle remoto, 8.2.3 Alugar, sublocar ou ceder a unidade para empregados, vizinhos ou pessoas estra- para outro fim, não autorizado nesta conven- nhas ao condomínio, bem como deixar aber- ção, e para pessoa de vida duvidosa ou de ta a entrada principal do empreendimento e maus costumes; igualmente da porta de acesso à garagem. 8.2.4 Atirar água, papéis, pontas de cigarros CAPÍTULO IX - DAS DISPOSIÇÕES e quaisquer objetos ou detritos pelas janelas, GERAIS E TRANSITÓRIAS portas, jardins ou em qualquer parte de uso comum; 9.1 A presente convenção, que sujeita todo o ocupante, ainda que eventual, do edifício ou 8.2.5 Perturbar o sossego e o descanso dos de qualquer de suas partes, obriga a todos os demais condôminos com ruídos, instrumentos condôminos, titulares de direitos sobre as uni- musicais dades, bem como a todos quantos sobre elas tenham posse ou detenção, seus sub-rogados regulados para elevado volume, principalmen- e sucessores, a título universal ou singular, e te no período compreendido entre as 22:00 somente poderá ser modificada pelo voto de, horas e 07:00 horas; no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos. 8.2.6 Executar aos domingos em tempo inte- 9.1.1 Nos contratos de alienação, locação, gral, e nos demais dias, antes das 07:00 horas cessão, comodato e outros que importem em e depois das 19:00 horas, serviços de limpeza, transferir o exercício dos direitos relativos ao reformas e reparações nas unidades que ve- condomínio, ou das unidades autônomas, os nham produzir ruídos perturbadores ao sosse- condôminos deverão fazer constar a obriga- go dos demais condôminos; ção de obediência a esta convenção e às re- soluções das Assembleias, respondendo por 8.2.7 Depositar lixo em outro local que não eventuais perdas e danos e responsabilidade seja o permitido, devendo acondicioná-lo em decorrente dessa omissão. sacos plásticos, sendo que, no caso de latas, garrafas e caixotes, deverão ser conduzidos e depositados em local adequado, determinado pela administração do condomínio; 60 |
9.2 Fica eleito o foro da Comarca de [CIDA- DE], com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para qualquer ação ou execução da aplicação de qualquer dos dispo- sitivos desta convenção ou de sua interpreta- ção. 9.3 Os casos omissos serão regulados pe- las disposições legais que disciplinam a maté- ria, especialmente pelo Código Civil e pela Lei 4.591/64. [CIDADE],____de ___de 20__. (Seguem as assinaturas dos titulares com firmas re- conhecidas de, no mínimo, 2/3 das frações ideais) OBSERVAÇÕES 1. A convenção de condomínio deverá ser apre- sentada, em 02 (duas) vias (todas originais ou uma original e outra autenticada), caso ainda não esteja registrada. 2. As firmas dos seus subscritores deverão ser reconhecidas caso a convenção seja feita por instrumento particular. Cuiabá/MT, 20 de dezembro de 2020. | 61
TABELA DE ATOS A SEREM PRATICADOS NAS MATRÍCULAS 62 |
1. ATOS PREPARATÓRIOS DA MATRÍCULA, AN- TES DO REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DE CONDO- MÍNIO De forma a agilizar a regularização do empre- objetiva (imóvel), exigidos no Código Civil Bra- endimento e evitar atrasos, sugere-se, antes sileiro, na Lei 4.591/64 e no Provimento nº 31/ mesmo do registro da instituição/incorporação, CGJ/2018. que o empreendedor diligencie a regularização da matrícula de forma a constar a atualização/ São atos que podem ser necessários para essa retificação de todos os elementos de qualifica- regularização: ção subjetiva (partes) quanto de qualificação MATRÍCULA ENQUADRAMENTO NA TABELA C - ATOS DOS OFICIAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS (Provimento n.º 49/2019, de 16/12/2019, CGJ/MT). 1 R – Registro de Títulos Aquisiti- Item 27, “a”, “b” (dependendo do va- vos ainda não registrados (ex.: lor) compra/venda, formais de parti- lha etc.) 2 AV – Averbações relativas à atu- Item 19, “a” alização ou retificação de qualifi- cação do(s) proprietário(s) (ex.: PESSOA FÍSICA – Nome, nacio- nalidade, estado civil, profissão, domicílio/ residência, identida- de, CPF, casamento, pacto ante- nup- cial etc. e PESSOA JURÍDI- CA – Denominação, CNPJ, sede, alteração estatutária ou do con- trato social etc.) 3 AV – Averbações relativas à atu- Item 19, “a” ou “b”(dependendo do alização ou retificação de da- caso) dos do imóvel (ex.: retificação de área, certidão de aprovação do lote, demolição, desmem- bramentos, fusões, alteração nome logradouro ou numeração, VTDC, outorga do direito de construir etc.) 4 Abertura de matrícula saneada Item 27, “c” (sempre que houver alterações ou retificações de dados do imó- vel) | 63
2. ATOS A SEREM PRATICADOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ENQUADRAMENTO NA TABELA MATRÍCULA MÃE – L2 ENQUADRAMENTO NA TABELA C - ATOS DOS OFICIAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS (Provimento n.º 49/2019, de 16/12/2019, CGJ/MT). 1 R – Compra e venda ou permu- Item 27, “a”, “b” (dependendo do va- ta de terreno por área constru- lor) ída (1ª parte da permuta) 2 R – Instituição de condomínio Item 25, “a” 3 AV – Convenção de condomí- Item 25, “b” nio 4 R – Atribuição / Divisão de uni- Item 27, “a” ou “b” e “c” c/c art. 39, dades (grupo de ami- gos / em II, Lei 4.591) – por unidade atribuída . razão da permuta) 5 R – Incorporação imobiliária Item 25, “a”, “V” 6 AV – Patrimônio de afetação Item 19, “a” (se houver) 7 AV – Encerramento de matrí- Item 19, “a” culas 64 |
MATRÍCULAS FILHAS UNIDA- ENQUADRAMENTO NA TABELA DES AUTÔNOMAS – L2 FRAÇÃO IDEAL OU APÓS HABI- TE-SE – VERIFICAR??? 1 M – Abertura da matrícula Item 27, “c” 2 AV – Convenção de condomí- Item 19 nio 3 AV – Imóvel em construção (se Item 19 for o caso) 4 AV – Baixa e Habite-se Item 19, “a” REGISTRO AUXILIAR – L3 ENQUADRAMENTO NA TABELA C - ATOS DOS OFICIAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS (Provimento n.º 49/2019, de 16/12/2019, CGJ/MT). 1 Item 25, “b” R – Convenção de condomínio 2 AV – Aditivos ou rerratifica- Item 19, “a” ou “b” (dependendo do ções caso) | 65
REFERÊNCIAS BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Acesso: http://www.planalto.gov.br/ ccivil_03/leis/L4591.htm BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Acesso: http://www.planalto.gov.br/ ccivil_03/leis/2002/L10406.htm BRASIL. ABNT NBR 12.721:2006. Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Proce- dimento. MATO GROSSO. Provimento nº 31/CGJ/2018. CONSOLIDAÇÃO DAS NORMAS GERAIS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA - FORO EXTRAJUDICIAL. Acesso: http://corregedoria.tjmt.jus.br/arqui- vo/4af4228b-6b03-4109-8c44-277e6477bb91/nova-cngc-extraj-3-ed-alt-e-revis- -gestao-2017-2018-at-prov-33-2020-e-decisao-cia-pdf 66 |
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