Dra Lopez libro

Código Orgánico General de Procesos y sus re- formas, 2023). 14. Además, señala que es importante que se debe aparejar el título ejecutivo, en el caso del análi- sis se deberá presentar la escritura del contrato de promesa de compraventa. Por otro lado, para el caso de la promesa de com- praventa es necesario que se apareje los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble del demandado, esto con el propósito de que el juez al momento de calificar la demanda ordene las medi- das preventivas sobre tales bienes, como es el caso de inscribir en el Registrador de la Propiedad la de- manda a fin de que no pueda ser vendido, hasta que se resuelva la causa iniciada. El demandado tiene el término de quince días para contestar la demanda, frente a esto el demandado tiene varias opciones pagar o cumplir con la obliga- ción, con lo que se daría fin a la controversia, esto quiere decir que el promitente vendedor convoca al promitente comprador a la suscripción del contra- to de compraventa, ante el Notario. Pero también puede formular una oposición acompañando la prueba correspondiente, que de acuerdo al COGEP pueden ser cuatro tipos: que no se trate de un título 101

ejecutivo, para lo cual deberá explicar las razones y presentar las pruebas correspondientes si fuera del caso; nulidad formal o falsedad del título, lo que también tiene la obligación de probar, extinción total o parcial de la obligación exigida y existencia de auto de llamamiento a juicio por delito de usura o enriquecimiento no justificado, en el que la parte demandada figure como acusadora particular o de- nunciante del proceso penal y el actor del procedi- miento sea el procesado. Rendir caución a fin de sus- pender la providencia preventiva, la cual no podría ser menos de lo establecido en la cláusula penal y/o los pagos que el promitente comprador le ha reali- zado por el contrato; finalmente, reconvenir al actor con otro título ejecutivo. Es importante que el demandado de contestación a la demanda, ya que de lo contrario se le juzgará en rebeldía y se le obligará a cumplir con la obligación, sin que pueda haber ejercido su derecho a la defensa. Este procedimiento se lleva a cabo en una audiencia única, dada su naturaleza y se lo tramita ante el Juez de lo Civil y Mercantil del Cantón cuya jurisdicción se haya fijado en la correspondiente escritura. Este es el mecanismo judicial por el cual se puede exigir el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, sin embargo, también se puede rea- lizar un requerimiento notarial, a fin de exigir el 102

cumplimiento del contrato, a continuación, lo vere- mos en la que de la misma manera puede solicitar la parte cumplida que se pague la indemnización por la tardanza. Requerimiento notarial Si la intención de la parte afectada es de exigir el cumplimiento del contrato de promesa de compra- venta, no necesariamente debe acudir ante el juez, puede solicitar al Notario que haga un requerimien- to a la parte incumplida con el fin de hacerle cumplir lo acordado en el contrato. El numeral 18 del artículo 18 de la Ley Notarial, se- ñala entre las atribuciones exclusivas del Notario la de practicar, mediante diligencia notarial, requeri- mientos para el cumplimiento de la promesa de con- trato como para la entrega de cosa debida y la eje- cución de obligaciones. (Publicaciones, Ley Notarial, con sus reformas, 2016). En este contexto, el artículo 1569 del Código Civil, señala que, si la obligación es de hacer, y el deudor se constituye en mora, podrá pedir al acreedor, el cumplimiento de la obligación junto con la indem- nización de la mora, o cualquiera de estas dos cosas, a elección suya. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). 103

En el caso de promesa de compraventa, de confor- midad con los numerales 1 y 2 del artículo 1569 del Código Civil, la parte incumplida está en mora cuan- do cumplido el plazo o la condición señalada en el contrato no ha celebrado el contrato de compraven- ta sin que sea necesario el requerimiento judicial de constitución en mora, siempre y cuando la otra parte se haya allanado al cumplimiento de la obligación, de esta manera solamente una parte se encuentra en mora, de lo contrario si las dos partes no han cum- plido no es posible hacer el requerimiento notarial. El término requerimiento no se encuentra definido en las normas, no obstante, para Cabanellas el re- querimiento es intimación que se dirige a una perso- na, para que haga o deje de hacer alguna cosa o para que manifieste su voluntad con relación a un asunto. Aviso o noticia que, por medio de autoridad pública, se transmite a una persona, para comunicarle algo. (Cabanellas, 2006). Dentro del Boletín de fallos de triple reiteración de la Corte Nacional de Justicia, se establece que el re- querimiento por diligencia notarial es la manifes- tación expresa de la voluntad de cumplir la obliga- ción y el reclamo a la contraparte a fin de que cum- pla, que no constituye al deudor en mora. (Justicia, 2014, pág. 135). 104

Con esta definición se puede entender que el reque- rimiento es un aviso que se le hace a una persona para que haga o deje de hacer algo o para que se ma- nifieste en relación a esto. En el caso del contrato de promesa de compraventa, el requerimiento que se realiza está entendida como el aviso que hace una de las partes que está dispuesta a cumplir con lo acorda- do, para saber si la otra parte también está dispuesta a hacerlo y así desvirtuar que exista una mora y esto se lo puede realizar con el Notario que es un servi- dor público que está investido de fe pública. La Primera Sala de lo Civil y Mercantil de la Corte Suprema de Justicia, al respecto señaló: (…) sin em- bargo, tratándose de obligaciones a plazo, como es el caso de la especie, por las razones indicadas ut supra, no hay necesidad de requerimiento judicial. Sin embargo, para efectos de demandar el cumpli- miento de la obligación contenida en el contrato de compra venta, se debe observar lo correspondiente a la carga de la prueba con el fin de evitar la excepción de compensación de moras. (Juicio Verbal Sumario Nro. 66-97, 1999). En este fallo queda claro que, en el contrato de pro- mesa de compraventa por ser un contrato bilateral, en el que existe un plazo o una condición para que se dé el cumplimiento, el deudor entra en mora por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condi- 105

ción establecida, sin que se necesite la reconvención judicial ni requerimiento alguno para constituirle en mora, pues es suficiente con el cumplimiento del plazo o la condición. El requerimiento notarial tiene únicamente como fin el ser prueba para una de las partes, de que ha querido cumplir con el contrato y, por tanto, no es posible señalar que existe mora por parte de ésta. 6.10. Estructura de minuta de requerimiento nota- rial por incumplimiento de promesa de compra- venta 106

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Frente a este requerimiento, existe dos posibilida- des, que la parte incumplida se acerque a la Notaría y cumpla con lo que se prometió en contrato de pro- mesa de compraventa, o que no conteste e ignore el requerimiento; lo que ocasionará que la parte afec- tada deba recurrir a la vía judicial para hacer cum- plir lo prometido y el documento entregado por el 108

Notario se constituirá en prueba de que solamente una de las partes no quiso cumplir.  109

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CONCLUSIONES El contrato al ser una de las fuentes más importante de las obligaciones, se constituye en una de los con- ceptos centrales del sistema económico y junto con el de propiedad es una manifestación de la libertad que tiene la persona y, por tanto, uno de los princi- pales pilares del orden económico. El concepto de propiedad privada es el derecho de las personas para tener la posesión, control y dispo- sición libre de un bien mueble e inmueble. Junto a la idea de propiedad nace aparejada la de derechos reales que consiste en otorgar al titular un poder directo e inmediato sobre una cosa y que podrá hacer valer este derecho frente a terceros. Los derechos reales pueden ser ejercidos sobre lo que se ha denominado bienes, los cuales pueden ser 111

muebles (porque pueden movilizarse por sí mismo) o inmuebles (aquellos que no pueden moverse por sí mismos), estos últimos se clasifican en inmuebles por su naturaleza, por destinación, por adhesión. El contrato de promesa de compraventa de bien in- mueble es un acuerdo entre dos partes, de la nace una obligación de hacer, es decir, en la que el objeto del contrato es la suscripción del contrato de com- praventa una vez que se haya cumplido el plazo o la condición determinada en este instrumento. El contrato de promesa de compraventa se consti- tuye en lo que muchos tratadistas se constituyen en un contrato preparatorio o precontrato. No obstan- te, la legislación ecuatoriana, exige el cumplimiento de todos los requisitos y solemnidades establecidos para los contratos de compraventa de inmuebles, cuando lo que se promete es un bien inmueble, es decir, debe cumplir los presupuestos de capacidad, consentimiento, objeto y causa licitas. El incumplimiento del contrato de promesa de com- praventa, lleva consigo la posibilidad de exigir el cumplimiento por parte de la parte afectada, ya sea por vía judicial, a través de un procedimiento ejecu- tivo, ya que el COGEP señala que este instrumento es un título ejecutivo o por vía notarial a través de 112

un requerimiento, el mismo en el que si la parte in- cumplida no comparece, se vuelve contencioso y el Notario deberá entregar los documentos a fin de que se inicie el proceso por vía judicial. 113

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