Dra Lopez libro

por solo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Art. 1582.- No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpreta- rán las cláusulas ambiguas a favor del deudor. Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explica- ción que haya debido darse por ella. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). De estas reglas nacen los siguientes principios recto- res para la interpretación: 1. Búsqueda de la voluntad real de los contra- tantes, la misma que puede ser voluntad his- tórica (las que han precedido a la firma del contrato) y voluntad común. 2. Conservación del contrato, buscando que las cláusulas insertas en el contrato cuando presentan ambigüedades se interpretan de la manera más adecuada para que produzca efectos. 51

3. Buena fe, se realiza la interpretación de con- formidad a los principios éticos exigibles de acuerdo con la conciencia social imperante. 2.4.3. Efectos del contrato Las obligaciones que se generan de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de lo establecido.7 Los contratos no solamente obligan al cumplimiento de lo que se ha pactado, sino que también a todas las consecuencias que según su naturaleza provengan de la buena fe, al uso y a la ley. 2.4.4. Ineficacia del contrato La ineficacia del contrato es cuando no produce los efectos típicos del contrato, genera una sanción ante el incumplimiento por su carácter irregular; no exis- te la correlación entre la disconformidad y el tipo de ineficacia. Blasco Gadós dice que la ineficacia de un contrato puede ser original (si el contrato es inválido) o so- brevenida (si el contrato es válido, pero deja de pro- 7 El Código civil señala en el artículo 1561 que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. 52

ducir efectos). De este modo, normalmente la inva- lidez se refiere al contrato como acto, mientras que la ineficacia se proyecta sobre la relación contractual. (Blasco Gascó, 2017, pág. 205). La ineficacia es de dos clases: estructural, es decir, que tiene un vicio o defecto en la estructura del con- trato; y, funcional, cuando se trata de un contrato con una estructura correcta, pero en la que los efec- tos no pueden mantenerse. 2.5. Clases de ineficacia Nulidad Se establece cuando el contrato se celebró sin sus re- quisitos de validez y que están definidos en la ley o cuando existen situaciones que lo privan de su exis- tencia, validez o eficacia. Esto trae como consecuen- cia que no produce efecto jurídico alguno entre las partes. Cuando se presenta la nulidad no puede ser subsanada o validada de alguna forma. Anulabilidad Según la doctrina, la anulabilidad es un tipo de in- validez que se ocasiona cuando existe una contra- vención a la norma legal, lo cual lleva aparejada una sanción general que es la nulidad del contrato. La 53

anulabilidad, en contraposición a la nulidad, se ca- racteriza por lo siguiente: la posibilidad de legitima- ción para el ejercicio de la acción es más restrictivo, de la misma forma el plazo para el ejercicio de la ac- ción, se trata de un contrato inválido pero ineficaz. El Código Civil entiende la anulabilidad como la nu- lidad relativa, que puede estar dada por la falta de capacidad de una de las partes, que tenga vicios de consentimiento o en la formación del consentimien- to, contratos en los que se evidencia conflictos de in- tereses, el celebrado por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro. Rescisión El Código Civil establece que la nulidad relativa tiene como consecuencia la rescisión del contrato, básicamente, este tipo de ineficacia del contrato está relacionada con la anulabilidad, ya que las causas de nulidad relativa, son las que tienen relación con los vicios de consentimiento, y de capacidad. Blasco Gadós dice que la rescisión es una causa de ineficacia sobrevenida del contrato que solo se puede verificar en los supuestos legalmente previs- tos. (Blasco Gascó, 2017, pág. 251). 54

CAPÍTULO 3 BIENES RAICES O INMUEBLES Los romanos clasificaban los bienes en diferentes categorías, así, todo lo que estaba destinado a los dioses no formaba parte del comercio, y eran consi- derados los bienes de Derecho divino, los que se di- vidían en cosas sagradas que pertenecían a todos los dioses públicos y generales; había también las cosas religiosas que lo constituían las tumbas, los monu- mentos y todos los elementos destinados al culto de los difuntos, de manera especial a los difuntos y fi- nalmente las cosas santas que eran las murallas y sus puertas entendidas como propiedades usadas para la protección y bienestar de todos los habitantes. Determinaron también que existían bienes que eran de uso de todos los ciudadanos y eran de libre uso, a 55

estos los denominaron bienes comunes, como el sol, los océanos. De la misma manera, reconocían la existencia de bie- nes que la autoridad destinaba para el uso y servicio de la comunidad, por lo que no podrían ser propie- dad de particulares, como son las plazas, las calles, entre otros. Por eliminación quedan los bienes que son para uso particular de los ciudadanos siempre que les sean de utilidad y que tengan acceso a estos. Los romanos estos bienes los clasificaron atendiendo a su situación en la naturaleza; en bienes muebles e inmuebles. Considerando que la agricultura era el medio de subsistencia, los bienes inmuebles se constituía en el bien más importante del que podían ser propieta- rios, por lo que ocupaban el primer lugar dentro de la escala económica romana. La legislación ecuatoriana toma la clasificación del Derecho Romano y divide a los bienes inmuebles de la siguiente manera: 56

3.1. Bienes por naturaleza La Tierra y sus componentes. El terreno o fundo en el que se construye la vivienda tiene una importan- cia vital, ya que lo subsume a la construcción, cual- quiera que sea su condición o naturaleza. Es así que la tierra que no se mueve, pasó a ser un inmueble o bien raíz. El Código Civil sobre los bienes inmuebles determi- na en su artículo 586 lo siguiente: Inmuebles, fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transpor- tarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los árboles. Las cosas y heredades se lla- man predios o fundos. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). En consecuencia, se puede determinar que los bienes raíces, fincas, fundos, casas son unidades jurídicas que tienen como particularidad que están ligadas a la tierra, y por ser un bien importante de la relación entre los particulares, se ha desarrollado un régimen muy detallado. Suelo. Se constituye en la superficie de la tierra, tiene dos dimensiones, en este sentido, quien construye o siembra está haciéndolo en el suelo, lo que nos lleva a pensar que este se extiende hasta donde llegan las 57

raíces de las plantas o los cimientos de las construc- ciones. Bienes inmuebles por adhesión. Son todos los ele- mentos que de alguna forma se anexan de manera permanente al suelo, en esta categoría están las plan- tas, se unen directamente al suelo o las construc- ciones que se levantan en este. No obstante, de lo dicho, no se considerarán inmuebles las construccio- nes temporales como las carpas, ni tampoco se en- tenderán inmuebles las plantas que se encuentren en macetas, ya que pueden ser movilizadas de un lugar a otro. Los bienes inmuebles por adhesión tienen esta ca- lidad, mientras permanezcan pegados al suelo, por lo que en el momento que se desprenden pasan a constituirse en bienes muebles. El Código Civil, al respecto de lo antes mencionado, señala que existen algunas situaciones en las que el desprendimiento es temporal y con la intención de ser restituidos a su sitio, conservan la calidad bienes inmuebles y señala que son parte del predio del que fueron separados: Art. 591.- Las cosas que, por ser accesorias a bienes raíces, se reputan inmuebles, no dejan de serlo por su separación momentánea; por ejemplo, los bulbos 58

o cebollas que se arrancan para volverlos a plantar, y las losas o piedras que se desencajan de su lugar para hacer alguna construcción o reparación y con el ánimo de volverlas a él. Pero desde que se sepa- ran, con el fin de darle diferente destino, dejan de ser inmuebles. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Queda claro que la calidad de bienes muebles o in- muebles de los bienes por adhesión depende del destino que le dé el propietario al momento de se- pararlo. Bienes inmuebles por destinación. No solamente se consideran bienes inmuebles los bienes por adhe- sión, sino que se reputan bienes inmuebles todos los elementos que son necesarios para que el inmueble preste su utilidad, siempre y cuando aquellos bienes hayan sido puestos por el propietario. Sobre esto el Código Civil señala lo siguiente: Art. 588.- Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo, de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: las losas de un pavimento; los tubos de las cañerías; los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o bene- ficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca; los abonos existentes en 59

ella, y destinados por el dueño de la finca a mejorar- la; las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte de un establecimien- to industrial adherente al suelo, y que pertenecen al dueño de este; los animales que se guardan en cone- jeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros y otros vivares, con tal que estos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). En este caso, es importante considerar que debe estar presente siempre la voluntad del dueño y que preste una real utilidad al bien inmueble. Este tipo de bienes se diferencia de los inmuebles por adherencia en que los bienes inmuebles por destina- ción no acceden al inmueble físicamente, es decir, no están pegados, o si estuvieran, pueden ser separados sin perjudicar al inmueble. Bienes inmuebles por radicación o destinación suntuaria. Frente a esta determinación también es importante considerar los elementos de uso ordi- nario del hogar, los cuales es posible moverlos sin atentar a la construcción, no se consideran como bie- nes inmuebles, no obstante, cuando se realice una modificación del bien inmueble con el propósito de integrarlos en este, como por ejemplo nichos donde 60

colocan estatuas o pinturas, o aquellos que permiten llevar una vida mucho más confortable como el aire acondicionado o calefacción y son parte del inmue- ble, el Código Civil lo determina en los siguientes términos: Art. 590.- Las cosas de comodidad u orna- to que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden removerse fácilmente sin detrimento de las mismas paredes, como estufas, espejos, cuadro, ta- picerías, se reputan muebles. Si los cuadros o espe- jos están embutidos en las paredes de manera que formen un mismo cuerpo con estas, se considerarán parte de ellas, aunque puedan separarse sin detri- mento. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). La intención al incluirles como bienes inmuebles per- mitirá al dueño hacer la negociación del bien, ya que están anexos de manera firme a la estructura de la casa, no obstante, es necesario expresar que no están dentro de esta categoría los bienes de uso personal del vendedor o del menaje doméstico. Finalmente, la legislación ecuatoriana ha clasificado entre los inmuebles a los derechos y a las acciones judiciales, dependiendo de en que recae este dere- cho, pueden ser, por tanto, muebles o inmuebles, conforme lo señala el artículo 597 del Código Civil: los derechos y acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejerci- 61

tarse o que se debe. Así, la acción el comprador para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la acción del que ha prestado dinero, para que se le pague, es mueble. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). En conclusión, conforme lo señala el Código Civil, existen cuatro clases de bienes inmuebles: por natu- raleza, por adhesión, por destino y por ficción. Es im- portante mencionar que los términos bien raíz, bien inmueble, predio, son utilizados en forma indistinta para referirse a los bienes que no pueden trasladarse de un lugar a otro. 62

CAPÍTULO 4 CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA 4.1. Concepto El contrato de promesa de compraventa, también co- nocido como contrato preliminar, precontrato, ante contrato, contrato preparatorio, o pacto de contra- yendo, es aquel en el que ambas partes se obligan, en un plazo determinado, a celebrar un contrato fu- turo (que se denomina contrato definitivo y del que se predefinen las condiciones y su contenido), que en ese momento no es posible celebrar ya sea por- que existe alguna condición o prohibición legal que lo impide de manera transitoria o porque las parte no lo quieren celebrar en ese momento. Este tipo de contrato tiene como propósito la celebración futura del contrato de compraventa. 63

La celebración del contrato definitivo extingue el contrato de promesa de compraventa, pero se cons- tituye en un instrumento para la interpretación del contrato. No obstante, de lo manifestado es importante seña- lar que este contrato de promesa de compraventa constituye en sí un contrato y, por tanto, debe cum- plir con todos los requisitos necesarios para su vali- dez y eficacia, y su incumplimiento trae consigo una responsabilidad contractual. El Código Civil señala que el contrato de promesa de compraventa cumple una triple finalidad, a saber: Preliminar. Esto quiere decir que es un contrato pre- paratorio para el contrato de compraventa que se ce- lebrará en el futuro, por lo tanto, se deben establecer elementos esenciales como características del bien, el precio que se pagará, el plazo en el que se cele- brará el contrato de compraventa, la determinación clara del predio que se va a vender. Organizativa. Ya que en este contrato de promesa de compraventa, se establecerán las cláusulas que regi- rán a futuro en el contrato. A decir de Blasco Gascó, es el caso del contrato marco, en el que se materia- lizarán en sucesivos y concretos contratos. (Blasco Gascó, 2017, pág. 44). 64

Aseguradora. Mediante el contrato de promesa de compraventa, las partes buscan garantizar la celebra- ción del futuro contrato de compraventa, es decir, la posibilidad cierta del cumplimiento del contrato de- finitivo, además se asegura que la parte que ofrece el predio en venta no vaya a entregarlo a otra persona. Blasco Gasco, citando a De Castro, señala que el pre- contrato es un auténtico contrato con el que comien- za un íter contractual8 complejo por el que se deja a la iniciativa de una o ambas partes la puesta en vigor del contrato para un momento posterior. En dicho contrato están ya perfilados todos sus elementos, así como su contenido; de aquel que nace una relación contractual que conocer dos fases: una primera, en la que se conviene el contrato proyectado y se crea la facultad de exigirlo y una segunda, iniciada con la exigencia de cumplimiento de la promesa. (Blasco Gascó, 2017, pág. 44). Para Homero López, Notario del Cantón Quito, el contrato de promesa de compraventa de un bien in- mueble es un contrato mediante el cual una parte llamada promitente vendedora, promete entregar 8 El contrato de promesa de compraventa de inmuebles, es un contrato previo a la ce- lebración del contrato de compraventa, en el cual se deben especificar con gran detalle todas las características del bien inmueble comprometido, de tal forma que como lo expresa el numeral 4 del artículo 1570 del Código Civil, solo falten, para que sea perfec- to, la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Por lo que los dos contratos (el de promesa y el de compraventa) no pueden coexistir porque el primero es un antecedente del segundo. 65

o transferir el dominio de un bien inmueble a otra parte llamada promitente compradora, una vez que esta haya cancelado el valor acordado por el inmue- ble y se ha cumplido el plazo establecido en el con- trato. (Lopez, pág. 39). Adicionalmente, el contrato de promesa de compra- venta de bien inmueble es un contrato de tipo bila- teral (ya que genera una obligación de hacer, para ambas partes, que es presentarse a la firma del con- trato de compraventa); formal, (ya que para su cum- plimiento es necesario que se cumplan las mismas solemnidades que para la compraventa de bien in- mueble se requiere principalmente que sea a través de escritura pública ante notario), se trata de un con- trato principal (ya que su existencia no depende de otro contrato, únicamente se extingue el momento en que se celebre el contrato de compraventa). En el contrato de promesa de compraventa, se pue- den distinguir dos fases claramente establecidas, por un lado, el contrato en el que se establecen las condi- ciones, y obligaciones que tendrá el futuro contrato y los derechos a exigir que tendrán cualquiera de las partes para que se celebre, tiene además su propio objeto y causa. La segunda fase es la celebración del contrato defi- nitivo que fue determinado en la promesa de com- praventa y que es la consecuencia natural del cum- plimiento del contrato de promesa de compraventa. 66

Lo antes expresado es ratificado por los fallos de la Corte Nacional de Justicia, veamos algunos que han sido emitidos: El contrato de promesa de compraventa es una obli- gación de hacer, por tanto, exigible en la vía ejecu- tiva, tanto más cuando aparece de título auténtico como es la escritura pública. (Expediente Nro. 242, 1997). En el contrato de promesa de compraventa las par- tes contraen una obligación de hacer, que consiste en suscribir dentro de un plazo o una vez que se haya cumplido una condición, una obligación de dar. (Expediente Nro. 157, 2000). Alessandri Rodríguez, señala al respecto que las partes, al celebrar una promesa de venta, no tienen por objetivo adquirir la cosa y el precio, sino obligar al otro contratante a que celebre, en el futuro, el con- trato de venta que creará esas obligaciones de dar. (Alessandri Rodríguez, 2003). 4.2. Naturaleza del contrato de promesa de compra- venta El contrato de promesa de compraventa, conlleva una obligación de hacer, es decir, se determina que la obligación de las partes es la de celebrar el contra- 67

to definitivo de compraventa y en caso de que no se cumpliera, igualmente cualquiera de las dos partes, está facultado para demandar su cumplimiento, en los términos y condiciones que fueron acordadas en el contrato de promesa de compraventa, es decir exi- gir su ejecución forzosa. En algunas situaciones no es posible exigir el cumplimiento del contrato, esto en razón de que el consentimiento (que es una decisión personalísima de las partes) no puede ser sustituido por una disposición judicial y, por lo tanto, solamen- te cabría la indemnización de daños y perjuicios. De acuerdo al Código Civil, el artículo 1505, señala que en los contratos bilaterales va envuelta la con- dición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes. Pero en tal caso, podrá el otro contra- tante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cum- plimiento del contrato con indemnización de perjui- cios. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Es necesario señalar que el contrato de promesa de compraventa es un contrato bilateral, en el sentido de que participan dos partes, en la que ambas se obligan a suscribir el contrato definitivo de compra- venta, una vez que se cumpla un plazo definido o una condición prestablecida; y al cumplir con los presupuestos de un contrato bilateral, es posible que el perjudicado en el cumplimiento del contrato esté 68

en capacidad de exigir ya sea la terminación del con- trato o el cumplimiento del mismo, además de im- ponerle la sanción de pago de perjuicios. 4.3. Características del contrato de promesa de com- praventa El Código Civil, en su artículo 1570, señala que cuan- do el contrato de promesa genera una obligación y determina que para que suceda esto es necesario que concurran las siguientes circunstancias: 1. Que la promesa conste por escrito; y por es- critura pública, cuando fuere de celebrar un contrato cuya validez necesite de tal solem- nidad conforme a las disposiciones de este Código. 2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces. 3. Que la promesa contenga un plazo o condi- ción que fije la época de la celebración del contrato. 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). 69

Analizaremos a continuación cada una de las situa- ciones que determina el Código Civil para la validez del contrato de promesa. Celebrado por escritura pública El contrato de promesa de compraventa de un bien inmueble debe ser celebrado por escritura pública ante Notario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1740 del Código Civil que señala que la venta de bienes raíces, servidumbres y la de una su- cesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se haya otorgado por escritura pú- blica, o conste, en los casos de subasta, del auto de adjudicación debidamente protocolizado e inscrito. Es claro, entonces, que como la norma dispone que el contrato definitivo se debe celebrar por escritu- ra pública, el contrato de promesa de compraventa también debe cumplir con este requisito legal. Contratos Ineficaces Este análisis se realizó en el capítulo anterior, res- pecto de cuando se considera un contrato ineficaz. En este caso se trata de los requisitos de validez de un contrato. Por tanto, alude a los requisitos de fondo del contrato, por lo que los requisitos de forma deben cumplirse en el momento de su celebración. Ya se ha manifestado que, por un contrato previo al contrato definitivo de compraventa, deberá incluir 70

las cláusulas que para el caso del contrato de com- praventa de bien inmueble se exige; aspectos como el precio del bien, determinación clara del bien a ser entregado, entre otros. Contrato con condición o plazo Ha quedado claro que, el contrato de promesa de compraventa, es la antesala para la suscripción de un contrato definitivo de compraventa de bien in- mueble, por lo que es indispensable que se señale con claridad la fecha en que se ha de celebrar el con- trato definitivo, que puede ser una condición o un plazo. El Código Civil establece las obligaciones condicio- nales, y señala que se trata de un acontecimiento fu- turo que puede suceder o no. La condición puede ser positiva o negativa. Se trata de una condición posi- tiva cuando se espera que acontezca una cosa y la negativa es cuando se espera que no acontezca una cosa. También existe la condición potestativa que depende de la voluntad del acreedor o del deudor; la casual que es la que depende de la voluntad de un tercero y mixta que depende de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso. En forma adicional existe la condición sus- pensiva, que es la que suspende la adquisición de un derecho y resolutoria cuando por su cumplimiento 71

se extingue un derecho. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Por su parte, el mismo Código Civil, determina las obligaciones a plazo, y señala que el plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o tácito. Además, señala algunas reglas para que se cumpla la obligación en la que se ha determinado algún plazo para su cumplimiento y dice que el pago de la obligación no puede exigirse antes de que termine el plazo y para exigir el cumpli- miento de la obligación antes del cumplimiento del plazo se deberá verificar las siguientes circunstan- cias: al deudor constituido en quiebra o que se halle en notoria insolvencia, y; al deudor cuyas cauciones, por hecho o culpa suya, se han extinguido o han dis- minuido considerablemente de valor. Para este caso el deudor puede reclamar el beneficio del plazo, re- novando o mejorando las cauciones. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). El tratadista La Cruz Berdejo, señala que las moda- lidades más características de los efectos propios de los negocios jurídicos son la condición, el término o plazo y el modo, figuras que han sido conocidas tra- dicionalmente bajo la denominación de elementos accidentales del contrato, si bien tienen una diver- sa virtualidad. Cuando los contratantes sujetan las consecuencias del pacto a una determinada condi- 72

ción o a un plazo de tiempo quieren, desde luego, los efectos propios del contrato típico que llevan a cabo, quiere esos mismo efectos contractuales con alguna limitación. En este sentido, la condición y el término o plazo funcionan como verdaderos requisitos de efi- cacia del contrato, ya que los efectos del mismo están sujetos a su cumplimiento. (LaCruz Berdejo, Asís Sancho Rebullida, Luna Serrano, Rivero Hernández, & Rams Albesa, 2011, pág. 471). Solo falta la tradición de la cosa o cumplimiento de solemnidades para su perfeccionamiento El contrato de promesa de compraventa se deberá establecer claramente las especificaciones que tendrá el contrato definitivo futuro, con la determinación clara de, en el caso de bien inmueble, los detalles del predio a comprar y vender, al ser tan detallado no será sino necesaria la celebración el contrato de com- praventa del inmueble por escritura pública como lo dispone la ley y con éste instrumento la tradición de la predio, que se perfecciona una vez que se haya inscrito en el Registrador de la Propiedad (entidad competente para llevar el registro de los propietarios de los bienes inmuebles de un determinado cantón). Cláusula penal El contrato de promesa de compraventa, es de los tipos de contrato que permite la inclusión de una 73

cláusula penal, que a decir del Código Civil es aque- lla en que una persona, para asegurar el cumpli- miento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no cumplir la obligación principal o de retardar su cumplimiento. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Según Homero López, la cláusula penal es un acuer- do libre y voluntario entre las partes que se establece con la finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligación, y consiste usualmente en que la parte que no cumpla con el compromiso principal, se obli- ga a dar o hacer algo, normalmente se establece la entrega de una cantidad de dinero, o devolución de un valor ya pagado o ambos, a la parte que si está dispuesta a cumplir con la obligación, es parte de un contrato principal como la promesa de compraven- ta, pero su objeto es diferente de la obligación prin- cipal; se utiliza para asegurar el cumplimiento del contrato. (Lopez, pág. 42). En el caso de compraventa, también como cláusula penal, se puede incluir lo que ha denominado pacto comisorio que conforme lo determina el Código Civil se estipula expresamente que no pagándose el precio al tiempo convenido se resolverá el contrato de venta, no obstante, que el incluir esta cláusula no limita al vendedor la elección de las acciones a las que tenga derecho. 74

Por lo que, es posible que para garantizar el cum- plir en contrato de promesa de compraventa de in- mueble una sanción en caso de que no se celebre el contrato de compraventa, incluir esta cláusula tiene como ventaja la facilidad de determinar el valor mo- netario que debe cancelar la parte incumplida, por lo que se evita una vez demostrado el incumplimien- to se debe cuantificar y establecer mediante peritaje u otros medios el valor del perjuicio que se deberá pagar, es decir, previene la necesidad de tasación anticipada de los perjuicios ocasionados ante el in- cumplimiento del contrato. Además, que permite su exigibilidad. Esta cláusula se extingue el momento en que se cum- ple con la obligación, es decir, en el caso que nos ocupa el momento en que las partes celebran el con- trato de compraventa del inmueble. 4.4. Promesa de compraventa de un inmueble que no existe En el negocio inmobiliario, se aplica generalmente este tipo de contrato en el que el promitente compra- dor adquiere un inmueble en construcción o inclusi- ve en planos, con el compromiso de que le sea entre- gado el inmueble dentro de un plazo determinado. Para este efecto, el promitente comprador, entrega una cantidad de dinero en calidad de reserva y que 75

es parte del costo del inmueble para luego, una vez que se suscriba la escritura de compraventa, entre- gar el saldo. Esto permite a las constructoras poder financiar el proyecto, pero para estos casos es reco- mendable cerciorarse de que los planos del proyec- to estén aprobados por las autoridades competentes (Gobiernos Seccionales), con declaratoria de propie- dad horizontal, así como conocer exactamente los acabados y condiciones en que será entregado el in- mueble. Pero también se puede suscribir un contrato de pro- mesa de compraventa de un bien inmueble que es parte de una herencia y de la cual uno de los herede- ros es propietario con derechos y acciones que pos- teriormente, con la partición y legalización, se espe- ra que sea propietario. Partes intervinientes Los intervinientes en el contrato de promesa de com- praventa de un inmueble, se denominan, promitente comprador, que es el que una vez suscrito el contra- to de compraventa se obliga para con la otra parte a pagar el precio o valor establecido en el contrato de promesa de compraventa, una vez que se cumpla el plazo o condición allí establecidas. 76

Por otro lado, está el promitente vendedor, que es el que una vez que se celebre el contrato, se obliga, con la otra parte, realizar la transferencia de dominio del bien inmueble y recibir el precio acordado. 4.5. Cláusulas del contrato de promesa de compra- venta La cláusula constituye una disposición que se inte- gra a un contrato, mediante la cual se individualizan o separan cada una de las obligaciones o acuerdos dentro de un instrumento legal, entre las partes que intervienen. Los contratos, a fin de que puedan ser comprendidos claramente, establecen cláusulas por cada aspecto puntal del contrato, con esto se busca evitar confusiones en el cumplimiento del contrato. El contrato de promesa de compraventa, como todo contrato, las cláusulas que deben tener son: esencia- les, accidentales, naturales, estilo y penal. Cláusulas esenciales Son las cláusulas que no pueden faltar o que no se pueden omitir en un contrato. El Código Civil, seña- la que las cláusulas esenciales son las que sin su de- terminación, o no surte efecto alguno, o degenera en 77

otro contrato diferente. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Es importante que se consideren en este contrato el objeto, los comparecientes (cuyo consentimiento es importante y que ya ha sido explicado en líneas an- teriores). Cláusulas naturales Las cláusulas naturales son aquellas que no sien- do esenciales, se entienden que le pertenecen. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Son entonces, las que a pesar de que pueden no esta- blecerse de manera expresa se entienden incluidas, sirven para completar la voluntad de las partes, que tienen como propósito prevenir la variedad de su- puestos que se pueden presentar en la ejecución del contrato. Cláusulas accidentales Son las que no son ni esenciales, ni naturales y son agregadasmediantecláusulaespecial.(Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Estas son admisibles en el Derecho Privado, ya que representan la voluntad específica de las partes, ya 78

que establecen sus propias reglas para la ejecución de las obligaciones acordadas, siempre y cuando estas condiciones no contravengan la normativa. Cláusulas penales Este tipo de cláusula fue explicada en líneas anterio- res y son las que permiten garantizar el cumplimien- to de las obligaciones pactadas. Cláusulas de estilo Son las cláusulas que nacen de la tradición que no son indispensables, pero que marcan las característi- cas de redacción y estilo de los profesionales. Cláusulas de arbitraje Es necesario que este tipo de cláusula se inserte de manera obligatoria, estableciendo claramente la forma y las condiciones en que se llevará este meca- nismo alternativo de solución de conflictos, aspec- tos como: cuantos árbitros intervienen y como serán designados, el lugar en el que se ha de llevar a cabo, quien financia los árbitros, entre otros. 79

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CAPÍTULO 5 EFECTOS JURÍDICOS DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN RAÍZ La doctrina establece que un contrato es la fuente principal de obligaciones, el Código Civil, señala claramente que el contrato es ley para las partes, es decir, los contratos nacen con fuerza de ley, ya que generan derechos que pueden ser exigibles y ade- más se tornan en obligatorios. Los terceros en un principio están fuera de las obligaciones que nacen de los contratos, se entiende por terceros a aquellos que no intervinieron en la celebración del contrato. Los principales efectos que generan los contratos son los siguientes: 81

Obligatoriedad. Esto quiere decir que los contratan- tes adquieren la obligación de cumplir con lo que se ha estipulado en el contrato, lo que se encuentra directamente vinculado con la voluntad contractual existente entre las partes. El artículo 1562 del Código Civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan, no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que ema- nan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que, por la ley o la costumbre pertenecen a ella. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Adicionalmente, es importante mencionar que los contratos nacen desde que las personas dan su con- sentimiento para obligarse, en relación con dar, hacer o no hacer, por lo que se obligan no solamente a cumplir con lo pactado, sino que también a ser res- ponsable de las consecuencias que esta obligación genera. Intangibilidad. Esto quiere decir que las partes no pueden abstraerse a su deber de observar el contrato tal como fue pactado, tanto de forma integral como cada una de las cláusulas. Adicionalmente, de lo ma- nifestado quiere decir también que el juez no puede, modificar el contrato, bajo criterios de equidad o piedad, ya que no se puede detener en la revisión 82

de la severidad de las cláusulas, cuyo contenido fue aceptado de manera libre y voluntaria, de la misma manera las consecuencias que de estas provengan. Este efecto es conocido también como el de la rela- tividad de los contratos y tiene como fundamento de que habiendo nacido el contrato de la voluntad de las partes, en principio solamente produce efec- tos entre ellas, y no a terceros. Su importancia radica en que el contrato se debe cumplir en los términos acordados. Tiene también como alcance que este no puede ser modificado o resuelto por una de las par- tes de manera unilateral, teniendo como excepción lo establecido en la ley o el acuerdo de las dos partes. Oponibilidad. Esto quiere decir que pese a que se ha establecido que el contrato no obliga, sino a las partes contratantes, los terceros deben someter- se a la transformación que acarrea todo el contra- to, ya que no pueden impedir o inferir en el cum- plimiento del mismo. Si bien, puede darse el caso que los contratantes pueden exigir el cumplimiento del contrato a un tercero. Es también el efecto que tiene el contrato frente a terceros cuando se cum- plen determinados requisitos, se puede mencionar por ejemplo en un contrato de compraventa de un bien inmueble, se perfecciona cuando está inscrito en el Registrador de la Propiedad. Actualmente por ejemplo el Registrador de la Propiedad de Quito, ha determinado que se puede inscribir el contrato 83

de promesa de compraventa de inmueble al am- paro del artículo 3 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos que señala: en la ley relativa a cada uno de los registros o en las disposi- ciones legales de cada materia, se determinará: los hechos, actos, contratos o instrumentos que deban ser inscritos y/o registrados; así como la obligación de las registradoras o registradores a la certificación y publicidad de los datos, con las limitaciones seña- ladas en la Constitución y la Ley. (Publicaciones, Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, 2010). Seguridad. En el momento que el contrato se celebra otorga seguridad a las partes con relación a lo acor- dado, esto incluso permite que en caso de incum- plimiento la parte afectada pueda exigir su cumpli- miento. Por otra parte, respecto de las normas que se deben aplicar en caso de incumplimiento, aunque no se establezcan con claridad, el Código Civil señala que en todo contrato se entenderán insertas las leyes vigentes al tiempo de la celebración. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Terminación del contrato.- En términos generales, el contrato puede darse por terminado por las siguien- tes causas: por voluntad de las partes; por haberse cumplido el objeto del contrato; por extinción de los 84

efectos o por incumplimiento. Por voluntad de las partes, a fin de que proceda esta forma de termina- ción de contrato, es necesario que exista el consen- timiento de las dos partes. Por haberse cumplido el objeto del contrato, este es el efecto que se espera naturalmente al suscribir un contrato; que las par- tes cumplan con las obligaciones a las que se com- prometieron; en el caso del contrato de promesa de compraventa, se da cuando las dos partes, suscriben el contrato de compraventa cumpliendo todos los requisitos. Adicionalmente, se extinguen los efectos del contrato por las siguientes circunstancias, por ejemplo, muerte de una de las partes, por declarato- ria de nulidad del contrato, entre otras situaciones. Finalmente, por el incumplimiento del contrato, ya que en esta instancia es necesario exigir su cumpli- miento a través de vía judicial o extrajudicial, en el caso del contrato de promesa de compraventa es po- sible que se haga un requerimiento de cumplimiento a través de un Notario o a través del Juez; pero tam- bién se puede pedir la resolución del contrato con el correspondiente pago de lo establecido en la cláusu- la penal y de ser caso el pago de daños y perjuicios. Vigencia. Como se ha explicado en los contratos de promesa de compraventa como en otros contratos, se puede fijar un plazo en el que las partes deberán 85

acercarse a suscribir el contrato de compraventa de- finitiva que es el objeto del contrato de promesa. Fiscales. El contrato de promesa de compraventa de bien inmueble por su naturaleza no genera impues- tos que deban ser cancelados, más allá de los costos notariales, por la obligatoriedad que existe de cele- brar este instrumento a través de escritura pública; no así el contrato de compraventa que es el fin úl- timo de la suscripción del contrato de promesa, el cual genera impuestos ante los gobiernos secciona- les (municipio y consejo provincial). 86

CAPÍTULO 6 EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE En relación con el contrato de promesa de compra- venta, como en todo contrato, se puede dar el caso de que no se cumpla con lo establecido y acordado por las partes. Frente al incumplimiento, la parte afec- tada puede exigir el cumplimiento o pedir la resolu- ción del contrato y el pago del perjuicio ocasionado. En primera instancia empezaremos revisando las si- tuaciones que se pueden presentar en cuanto a la eje- cución de los contratos de promesa de compraventa y por las cuales se pueden extinguir las obligaciones acordadas en el contrato. El artículo 1583, del Código Civil señala que las obli- gaciones se pueden extinguir, en todo o en parte, de 87

las siguientes formas: por convención de las partes interesadas, que sean capaces de disponer libremen- te de lo suyo; por la solución o pago efectivo; por la novación; por la transacción; por la remisión; por la compensación; por la confusión; por la pérdida de la cosa que se debe; por la declaración de nulidad o por la rescisión; por el evento de la condición resolutoria y por la prescripción. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). 6.1. Por la convención de las partes interesadas En este caso es posible que, una vez suscrito el con- trato de promesa de compraventa, las partes acuer- den no ejecutar los términos del contrato que puede ser porque ya no responden a sus intereses, por lo que acuerdan las partes no cumplir con el contrato, por tanto, resolver el contrato por acuerdo de las dos partes. Lo importante de esta forma de extinguir la obligación nacida de este instrumento es necesario que las dos partes estén de acuerdo en hacerlo. Es una forma de terminar de forma anticipada un con- trato sin condiciones. Lo que se menciona en líneas anteriores nos permi- te visualizar que circunstancias pueden presentarse y que provocan buscar un acuerdo para terminar el 88

contrato porque no es posible ejecutarlo o ya no con- viene a los intereses de las partes, sin que esto oca- sione la aplicación de la cláusula penal, ya que existe un acuerdo entre las dos partes. 6.2. Por solución o pago efectivo El Código Civil, en el artículo 1584, señala que es el pago efectivo, es la prestación de lo que se debe. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Con esta definición, en el caso del contrato de promesa de compraventa se extingue la obligación nacida en el momento en el que se celebra el contrato de compraventa que es el objeto del ins- trumento de promesa. Es decir, es el cumplimiento efectivo de las obligaciones con el cual un deudor extingue las obligaciones que tiene con el acreedor. Sin embargo, en términos generales y por conside- rar importante aclarar para el caso del contrato de promesa de compraventa, en este instrumento, no se determina pago alguno, más allá de señalar cuál será el precio que se pagará por el bien inmueble cuando se suscriba el futuro contrato de compraventa (mo- mento en el cual se debe cancelar el monto) o la cláu- sula penal que como se ha explicado es la cláusula 89

que garantiza la suscripción del futuro contrato de compraventa del bien inmueble. 6.3. Novación La novación es cuando existe una modificación o extinción de la obligación jurídica que nace de una obligación posterior que la sustituye. El Código Civil señala que es la sustitución de una nueva obligación a la anterior, la cual queda, por tanto, extinguida. La jurisprudencia señala que la novación es un acto jurídico de doble efecto: ella extingue una obliga- ción preexistente y la reemplaza por una obligación nueva que hace nacer. No hay novación si no hay sustitución de una obligación anterior, como ocurre cuando se cambia un documento por otro, por ha- berse variado el objeto o causa de la obligación. En el caso del contrato de promesa de compraventa, si se cambia el objeto se cambia el contrato, se con- vierte en otro contrato que tiene diferentes caracte- rísticas de la promesa. Salvo que se dé el presupues- to de que se sustituya al deudor, en este caso es im- portante señalar que siempre debe existir el acuerdo de las partes. Este modo de novación se encuentra 90

señalado en el artículo 1647, numeral 3 del Código Civil. No obstante, para que exista la novación es necesario que concurran los siguientes supuestos: existencia de una obligación anterior, la existencia de una obli- gación nueva y la intención, voluntad y aceptación de las partes de llevar a cabo esta forma de extinguir la obligación. 6.4. Transacción De acuerdo a lo que señala el artículo 2469 del Código Civil, es el contrato en virtud del cual las partes que lo celebran terminan extrajudicialmente un litigio pendiente o precaven un litigio eventual. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). A través de este modo de extinguir las obligaciones, las partes pueden renunciar o reducir el monto de las pretensiones. Para llevar a cabo este tipo de acto, es necesario que las partes tengan facultad para ello. La transacción además puede ser declarada nula por las siguientes circunstancias: si se han utilizado tí- tulos falsos o que se haya obtenido por medio del dolo o la violencia, y cuando a pesar de haberse ad- vertido de la nulidad se la celebra. No procede la 91

transacción sobre un tema que haya sido resuelto ya en un litigio y que tenga sentencia con efecto de cosa juzgada. La transacción produce efecto de cosa juz- gada en última instancia y causa efectos solamente respecto de las partes. En el caso del contrato de promesa de compraven- ta procede realizar una transacción respecto de la obligación establecida, siempre y cuando las partes estén de acuerdo y tengan la plena capacidad para hacerlo, la transacción se daría en cuanto se acuerde no suscribir el contrato de compraventa o ampliar el plazo o establecer una condición adicional. 6.5. Remisión La remisión consiste en el perdón de la deuda que realiza el acreedor al deudor, ya sea por fines altruis- tas o de beneficencia, por lo que el deudor se libera de cumplir con la obligación adquirida. Para que se dé la remisión es necesario que el acreedor tenga plena capacidad de disposición sobre el objeto de la obligación. En este caso es necesario aclarar que la promesa de compraventa establece una obligación de las dos partes, que consiste en la celebración del futuro contrato de compraventa, bajo las condicio- nes y términos que se establecieron en la promesa, por lo que no procede la remisión, salvo en el caso de incumplimiento del contrato, el afectado da por 92

finalizado el contrato sin la exigencia del pago de la cláusula penal. 6.6. Compensación El artículo 1671 del Código Civil, señala que la com- pensación se da cuando dos personas son deudoras una de otra, se opera entre ellas una compensa- ción que extingue ambas deudas, del modo y en los casos que la norma señala a continuación: que sean ambas de dinero o de cosas fungibles o indetermi- nadas, de igual género y calidad; que ambas deudas sean líquidas; y, que ambas actualmente exigibles. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). En el caso de los contratos de promesa de compra- venta por ser un contrato de hacer no aplica realizar la compensación. 6.7. Confusión Esta forma, según el Código Civil en su artículo 1681, se da cuando concurren en una misma persona las calidades de acreedor y deudor, se verifica de de- recho una confusión que extingue la deuda y surte igual efecto que el pago. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). 93

De igual manera, en el caso del contrato de promesa de compraventa no procede aplicar este tipo de ex- tinción de las obligaciones. 6.8. Pérdida de la cosa que se debe El Código Civil en el artículo 1686 señala que cuan- do el cuerpo cierto que se debe perecer, o porque se destruye, o porque deja de estar en el comercio, o porque desaparece y se ignora si existe, se extin- gue la obligación. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). En el caso del contrato de promesa de compraventa procedería este tipo de extinguir la obligación cuan- do por ejemplo se pierde el bien inmueble por razo- nes de una catástrofe natural y no es posible suscribir el contrato de compraventa porque el bien inmueble que se ofreció en compraventa se ha perdido y no es posible cumplir con lo acordado inicialmente. 6.9. Incumplimiento de contrato de promesa de compraventa Cuando una de las partes no cumple con el contra- to de promesa de compraventa, es decir, se niega a suscribir el contrato de compraventa, conforme lo acordado, o por alguna razón no puede suscribir el contrato, la parte afectada tiene las siguientes opcio- 94

nes: exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución del contrato la devolución de los montos entregados (si existen) y exigir el pago de la cláusula penal (que es la sanción que se impone en caso de incumplimiento del contrato). El Código Civil, en su artículo 1569, determina que ante el incumplimiento de una obligación se pue- den tomar dos acciones: exigir el cumplimiento de la promesa de celebrar el contrato de compraventa de bienes raíces o exigir la indemnización de perjuicios por el incumplimiento. (Publicaciones, Codificación de Código Civil y sus reformas, 2005). Estas acciones se pueden realizar por vía judicial a través del procedimiento ejecutivo o por vía nota- rial, a través de una diligencia denominada requeri- miento. Por vía judicial: juicio ejecutivo Según Cornejo Aguiar, el proceso ejecutivo deviene de la estructura tradicional del Derecho de las obli- gaciones, ya que se construye sobre el postulado de la autonomía de la voluntad, según el cual los parti- culares, personas, en tanto los sujetos de derechos y obligaciones, pueden celebrar convenciones con sus semejantes, a efectos de regular las relaciones que los vinculan, en plano de igualdad. No obstante, el 95

procedimiento ejecutivo es un procedimiento de na- turaleza contencioso de aplicación general o espe- cial que tiene por objeto, velar por el pleno cumpli- miento de una obligación indubitada, que el deudor no cumplió oportunamente. (Cornejo Aguiar, 2019, pág. 101). Se trata de un juicio especial, sumario y provisional, según Manuel Sánchez Palacios, citado por Cornejo Aguiar, lo primero porque tiene una tramitación propia, lo segundo porque es un juicio breve en su tramitación y lo último porque la sentencia que en él recae, durante cierto tiempo no produce la excepción de cosa juzgada, ya que puede ser controvertida en juicio ordinario. (Cornejo Aguiar, 2019, pág. 101). El Código Orgánico General de Procesos - COGEP, señala que los títulos ejecutivos son aquellos que tie- nen la obligación de dar o hacer y delimita cuales son: 1. Declaración de parte hecha con juramento ante una o un juzgador competente. 2. Copia y la compulsa auténtica de las escritu- ras públicas. 3. Documentos privados legalmente reconoci- dos ante notario, reconocidos por decisión judicial, o con firma electrónica verificada ante autoridad judicial. 96

4. Letras de cambio físicas, desmaterializadas y electrónicas. 5. Pagarés a la orden, físicos, desmaterializados y electrónicos. 6. Testamentos. 7. Transacción extrajudicial. 8. Contratos de mutuo, cuya aceptación de la voluntad se haya dado por medios físicos u electrónicos de conformidad con la normati- va especial. Los demás a los que otras leyes otorguen el carácter de títulos ejecutivos. (Publicaciones, Código Orgánico General de Procesos y sus reformas, 2023). En el caso del contrato de promesa de compraventa de inmueble, el título ejecutivo es la escritura pública otorgada ante Notario, que es un requisito necesario para la validez de este tipo de instrumentos. El artículo 348 del Código Orgánico General de Procesos señala que para que proceda el procedi- miento ejecutivo, la obligación contenida en el título deberá ser clara, pura, determinada y actualmente exigible. Cuando la obligación es de dar una suma de dinero debe ser, además, líquida o liquidable me- diante operación aritmética. Si uno de los elemen- tos del título está sujeto a un indicador económico o financiero de conocimiento público, contendrá tam- 97

bién la referencia de este. Se considerarán de plazo vencido las obligaciones cuyo vencimiento se haya anticipado como consecuencia de la aplicación de cláusulas de aceleración de pagos. Cuando se haya cumplido la condición o si esta es resolutoria, podrá ejecutarse la obligación condicional y si es en parte líquida y en parte no, se ejecutará en la parte líquida. Si la obligación es en parte líquida, la o el actor acom- pañará una liquidación pormenorizada siguiendo los criterios establecidos en el título. (Publicaciones, Código Orgánico General de Procesos y sus refor- mas, 2023). Es decir, esta norma ya nos orienta con algunas ca- racterísticas para que se considere un título ejecutivo, en el caso del contrato de promesa de compraventa, se puede determinar que cumple con las peculiari- dades para que sea considerado un título ejecutivo, ya que en primer lugar este contrato establece una obligación de hacer que es el compromiso de luego del cumplimiento de un plazo o de una condición, las partes van a suscribir el contrato de compraventa que se perfeccionará con la transferencia del domi- nio del bien inmueble al comprador y este a su vez pagará el precio acordado, por tanto, una vez venci- do el plazo o cumplida la condición la obligación se vuelve clara, pura, determinada y de plazo vencido o actualmente exigible conforme la norma. 98

La demanda que se debe presentar debe reunir los requisitos señalados en el artículo 142 del COGEP que dice que la demanda se presentará por escrito y contendrá: 1. La designación de la o del juzgador ante quien se la propone. 2. Los nombres y apellidos completos, número de cédula de identidad o ciudadanía, pasapor- te, estado civil, edad, profesión u ocupación, dirección domiciliaria y electrónica de la o del actor, casillero judicial o electrónico de su de- fensora o defensor público o privado. Cuando se actúa en calidad de procuradora o procura- dor o representante legal, se hará constar tam- bién los datos de la o del representado. 3. El número del Registro Único de Contribuyentes en los casos que así se re- quiera. 4. Los nombres completos y la designación del lugar en que debe citarse a la o al demandado, además de dirección electrónica, si se conoce. 5. La narración de los hechos detallados y por- menorizados que sirven de fundamento a las pretensiones, debidamente clasificados y nu- merados. 6. Los fundamentos de derecho que justifican el ejercicio de la acción, expuestos con claridad y precisión. 99

7. El anuncio de los medios de prueba que se ofrece para acreditar los hechos. Se acompa- ñarán la nómina de testigos con indicación de los hechos sobre los cuales declararán y la es- pecificación de los objetos sobre los que ver- sarán las diligencias, tales como la inspección judicial, la exhibición, los informes de peritos y otros similares. Si no tiene acceso a las prue- bas documentales o periciales, se describirá su contenido, con indicaciones precisas sobre el lugar en que se encuentran y la solicitud de medidas pertinentes para su práctica. 8. La solicitud de acceso judicial a la prueba debi- damente fundamentada, si es del caso. 9. La pretensión clara y precisa que se exige. 10. La cuantía del proceso cuando sea necesaria para determinar el procedimiento. 11. La especificación del procedimiento en que debe sustanciarse la causa. 12. Las firmas de la o del actor o de su procuradora o procurador y de la o del defensor, salvo los casos exceptuados por la ley. En caso de que la o el actor no sepa o no pueda firmar, se inser- tará su huella digital, para lo cual comparecerá ante la o el funcionario judicial correspondien- te, quien sentará la respectiva razón. 13. Los demás requisitos que las leyes de la mate- ria determinen para cada caso. (Publicaciones, 100