Dra Ortega Libro

["Otro ejemplo a nivel nacional encontramos en la Ordenanza que Regula el Fraccionamiento Territorial Rural en la Cant\u00f3n Palanda, provincia de Loja, pu- blicado en julio de 2015, de la cual destacamos lo que establece su art\u00edculo 2: Art. 2.- Para realizar cualquier clase de divisi\u00f3n de un predio, deber\u00e1n sujetarse a las normas previs- tas en esta ordenanza y obtener la autorizaci\u00f3n del Alcalde o Alcaldesa, sin este requisito, los notarios p\u00fablicos no podr\u00e1n otorgar o autorizar escrituras p\u00fablicas, ni el Registrador de la Propiedad inscribir- las; si de hecho se hicieren, ser\u00e1n nulas y no tendr\u00e1n valor legal alguno. Del contenido se desprende que habiendo una or- denanza que determina especificaciones, territoria- les, ambientales, viales, ecol\u00f3gicas, etc., respecto del fraccionamiento de predios rurales, es competencia del Concejo Municipal realizar las verificaciones res- pectivas y autorizar al Notario la celebraci\u00f3n de las escrituras para transferencias de dominio sea por compraventa, donaci\u00f3n o partici\u00f3n hereditaria. 5.2. Suscripci\u00f3n de escrituras p\u00fablicas en caso de fraccionamiento de terrenos Al respecto el art. 472 del COOTAD dispone lo si- guiente: 101","Art. 472.- \u201c\u2026Los notarios y los registradores de la propiedad, para la suscripci\u00f3n de inscripci\u00f3n de una escritura de fraccionamiento respectivamente, exi- gir\u00e1n la autorizaci\u00f3n del ejecutivo de este nivel de gobierno, concedida para el fraccionamiento de los terrenos\u201d. De la lectura de esta norma se desprende que es obligaci\u00f3n del Notario solicitar que los usuarios acu- dan primeramente a solicitar el permiso municipal en casos de fraccionamiento de terrenos, exigencia legal que, sin embargo, no tendr\u00eda asidero cuando el fraccionamiento se da por motivos de repartici\u00f3n hereditaria, donaciones o compraventa, puesto que su realizaci\u00f3n tiene que ver con razones personales, m\u00e1s no comerciales o de actividad social, ambiental o agr\u00edcola, seg\u00fan lo establece el segundo inciso del art\u00edculo 470 del COOTAD: Art. 470.- \u201c(\u2026) Para quienes realicen el fracciona- miento de inmuebles, con fines comerciales, sin con- tar con la autorizaci\u00f3n de la respectiva autoridad, las municipalidades afectadas aplicar\u00e1n las sanciones econ\u00f3micas y administrativas previstas en las res- pectivas ordenanzas; sin perjuicio de las sanciones penales si los hechos constituyen un delito, en este \u00faltimo caso las municipalidades tambi\u00e9n podr\u00e1n considerarse como parte perjudicada. (\u2026).\u201d 102","As\u00ed mismo, la Ley Notarial en el Art. 26 establece que el instrumento p\u00fablico denominado escritura p\u00fabli- ca constituye o es el documento matriz que contie- ne los actos y contratos o negocios jur\u00eddicos que las personas otorgan ante notario y que \u00e9ste autoriza e incorpora a su protocolo. En las minutas que contengan transferencia de pro- piedad, corresponde al Notario analizar los t\u00edtulos de dominio del predio que se pretende transferir, la vi- gencia, la autorizaci\u00f3n expresa de parte del mandan- te para el acto que se pretenda suscribir con poder, revisi\u00f3n del documento con el cual se justifique la comparecencia, esto es la c\u00e9dula para el caso de per- sonas que intervengan a t\u00edtulo personal y nombra- mientos para el caso de personas jur\u00eddicas. Es requisito tambi\u00e9n la constancia del pago de tribu- tos, exigir la presentaci\u00f3n del comprobante del pago del Impuesto Predial, seg\u00fan lo establece el Art. 526 del COOTAD: Art. 526.- \u201cEs obligaci\u00f3n de los notarios exigir la presentaci\u00f3n de recibos de pago del impuesto pre- dial rural, por el a\u00f1o en que se celebre la escritura, como requisito previo para autorizar una escritura de venta, partici\u00f3n, permuta u otra forma de trans- ferencia de dominio de inmuebles rurales. A falta de 103","tales recibos, se exigir\u00e1 certificado del tesorero mu- nicipal de haberse pagado el impuesto correspon- diente.\u201d De otro lado, el Art. 26 de la Ley Notarial estable- ce que se otorgar\u00e1n por escritura p\u00fablica los actos y contratos o negocios jur\u00eddicos ordenados por la Ley o acordados por voluntad de los interesados, debiendo el notario autorizar la escritura p\u00fablica, incorporarla al protocolo y observar que se otorgue con las solemnidades legales. Toda escritura p\u00fablica se otorga ante Notario, por- que es el funcionario investido de fe p\u00fablica para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, con- tratos y documentos determinados en las leyes de dar fe (Art. 6, Ley Notarial). Esto quiere decir que el Notario no puede celebrar actos que no le atribu- ya la ley, de modo que, por m\u00e1s consiente que est\u00e9 respecto de la molestia y da\u00f1o que puedan sufrir los celebrantes de un negocio jur\u00eddico en torno al frac- cionamiento de un predio rural, o sea sus usuarios, no puede otorgar la escritura p\u00fablica sin el plano aprobado por el GAD municipal, as\u00ed el tr\u00e1mite tarde el tiempo que sea. Con la reforma al COOTAD del a\u00f1o 2014 que im- pide al propietario de terreno en zonas rurales de poder celebrar la escritura p\u00fablica sin permiso de la 104","municipalidad en casos de fraccionamiento por mo- tivos de herencias, donaciones o compraventa, dicho documento p\u00fablico podr\u00eda tener efectos de nulidad relativa, bajo el causal de omisi\u00f3n de cualquier otro requisito legal, que en este caso est\u00e1 determinado en el Art. 470 del COOTAD, ello sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles y administrati- vas que el Notario pueda afrontar. Incluso, el pro- pio Notario se ver\u00eda perjudicado en su patrimonio personal porque deber\u00eda devolver al usuario el valor indebidamente cobrado. Dicho de otro modo el Notario, pese a que debe cum- plir con el deber de interpretar y dar forma legal a la exteriorizaci\u00f3n de la voluntad de quienes requieran su ministerio (Art, 19, a), LN), no puede resolver un problema que es de estricta competencia del GAD municipal. Quedar\u00eda a criterio del usuario el inten- tar alg\u00fan tipo de acci\u00f3n contra el GAD municipal o el Estado ante la omisi\u00f3n de ejercer la tutela efectiva de los derechos de un ciudadano que siendo propie- tario de un predio rural lo quiera o lo necesite frac- cionar mediante compraventa, partici\u00f3n hereditaria o donaci\u00f3n. Muchas veces los interesados en este tipo de nego- cios jur\u00eddicos pueden verse perjudicados gravemen- te, sobre todo, si se hallan atravesando una necesi- dad extrema. 105","106","CAP\u00cdTULO 6 PROPUESTA DE REFORMA AL COOTAD PARA EL FRACCIONAMIENTO DE PREDIOS RURALES Con los antecedentes expuestos, procedemos a ela- borar la referida propuesta de reforma del art\u00edculo 470 del COOTAD: PRE\u00c1MBULO REP\u00daBLICA DEL ECUADOR ASAMBLEA NACIONAL EL PLENO CONSIDERANDO Que, la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica en su art\u00edculo 132, numeral 4 faculta a la Asamblea Nacional apro- bar leyes para atribuir deberes, responsabilidades y 107","competencias a los gobiernos aut\u00f3nomos descentra- lizados. Que, es necesario clarificar la normativa vigente en relaci\u00f3n a la creaci\u00f3n de circunscripciones territoria- les en lo referente a requisitos de poblaci\u00f3n y territo- rio con la finalidad de fortalecer los procedimientos vigentes. Que, de conformidad con el art\u00edculo 76 de la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica del Ecuador, en todo proceso en el que se determine derechos y obliga- ciones de cualquier orden, se asegurar\u00e1 el derecho al debido proceso; por lo que es necesario clarificar los procedimientos administrativos en los distintos ni- veles de los gobiernos aut\u00f3nomos descentralizados para garantizar la tutela efectiva de los derechos de toda la ciudadan\u00eda. Que, el art\u00edculo 321 de la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica, establece que el Estado reconoce y garantiza el dere- cho a la propiedad en sus formas p\u00fablica, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deber\u00e1 cumplir su funci\u00f3n social y ambiental, por lo que en materia de propiedad privada se debe garantizar al propietario el ejercicio de sus faculta- des de usar, gozar y disponer libremente de lo que le pertenece. 108","Que, el art\u00edculo 82 de la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica establece que el derecho a la seguridad jur\u00eddica se fundamenta en el respeto a la Constituci\u00f3n y en la existencia de normas jur\u00eddicas previas, p\u00fablicas y aplicadas por las autoridades competentes; por lo que es necesario garantizar este derecho a los pro- pietarios de predios rurales que tengan la necesidad de fraccionar sus terrenos. En ejercicio de la atribuci\u00f3n conferida en el art\u00edculo 120 de la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica, expide la si- guiente: LEY ORG\u00c1NICA REFORMATORIA AL C\u00d3DIGO ORG\u00c1NICO DE ORGANIZACI\u00d3N TERRITORIAL, AUTONOM\u00cdA Y DESCENTRALIZACI\u00d3N COOTAD Art\u00edculo 1.- elim\u00ednese las palabras \u201crural de expan- si\u00f3n urbana\u201d del texto del art\u00edculo 470, de acuerdo con el siguiente texto: Art\u00edculo 470.- ElGobiernoAut\u00f3nomoDescentralizado municipal o metropolitano, en cualquier divisi\u00f3n o fraccionamiento de suelo urbano, exigir\u00e1 que el pro- pietario dote a los predios resultantes de infraestruc- tura b\u00e1sica y v\u00edas de acceso, los que ser\u00e1n entregados al Gobierno Aut\u00f3nomo Descentralizado municipal o 109","metropolitano. Seg\u00fan el caso, se aplicar\u00e1 el r\u00e9gimen de propiedad horizontal y dem\u00e1s normas de convi- vencia existentes para el efecto, que se regular\u00e1n me- diante este C\u00f3digo y las ordenanzas. Para quienes realicen el fraccionamiento de inmue- bles, con fines comerciales, sin contar con la auto- rizaci\u00f3n de la respectiva autoridad, las municipali- dades afectadas aplicar\u00e1n las sanciones econ\u00f3micas y administrativas previstas en las respectivas orde- nanzas; sin perjuicio de las sanciones penales si los hechos constituyen un delito, en este \u00faltimo caso las municipalidades tambi\u00e9n podr\u00e1n considerarse como parte perjudicada. Se entender\u00e1 por reestructuraci\u00f3n de lotes un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas, que podr\u00e1 im- ponerse obligatoriamente con alguno de estos fines: Regularizar la configuraci\u00f3n de los lotes. y Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la ordenaci\u00f3n urbana\u201d. Art\u00edculo 2. \u2013 incl\u00fayase a continuaci\u00f3n del art\u00edculo 470, un art\u00edculo con el siguiente texto: 110","Procedimiento para fraccionamiento de predios ru- rales. El propietario de un terreno ubicado en el \u00e1rea rural, que requiera efectuar actos de transferencia de dominio, ya sea por venta, partici\u00f3n o donaci\u00f3n, no requerir\u00e1 plano aprobado o certificado conferido por el GAD Municipal, sino \u00fanicamente con un formula- rio emitido por el GAD Municipal o Metropolitano, previo petici\u00f3n de parte, en donde se indique el \u00e1rea m\u00ednima para la zona en donde se encuentra el pre- dio a fraccionarse. Disposici\u00f3n Final. La presente Ley entrar\u00e1 en vigen- cia a partir de su publicaci\u00f3n en el Registro Oficial. Dado y suscrito en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito Metropolitano de Quito, pro- vincia de Pichincha. f.) NN, Presidente. f.) NN, Secretario General Con esta propuesta pretendemos solucionar un problema porque creemos que en las reformas al COOTAD de octubre de 2014, se cometi\u00f3 un error al incluir al suelo rural sin que se cuente con normas 111","claras y precisas que permitan un \u00e1gil y oportuno despacho de la aprobaci\u00f3n de un plano o certifica- ci\u00f3n, que permita al Notario libremente el otorga- miento de una escritura p\u00fablica de un predio r\u00fastico con desmembraci\u00f3n. Se debe dejar claro, que cuando se trata de fracciona- mientos en el \u00e1rea r\u00fastica con FINES COMERCIALES, \u00e9stos deben sujetarse a una normativa, en donde s\u00ed es necesaria una autorizaci\u00f3n o certificaci\u00f3n o plano aprobado, por cuanto su condici\u00f3n de comercial re- querir\u00e1 otro tipo de requerimientos como dotaci\u00f3n de servicios b\u00e1sicos, equipamientos, etc. 112","CONCLUSIONES Con el presente libro se concluye que el ordenamien- to territorial es un mecanismo estrat\u00e9gico, valido a nivel mundial, para armonizar el crecimiento demo- gr\u00e1fico de las poblaciones con las necesidades de de- sarrollo sustentable de las poblaciones que busca la mejora de la calidad de vida a trav\u00e9s del ambiente sano, el uso correcto del agua, el aprovechamiento del espacio p\u00fablico, etc., dentro del cual se contem- pla la regulaci\u00f3n del uso del suelo. Por ende, corresponde por ley a los GADS muni- cipales desarrollar por la v\u00eda de ordenanza lo re- ferente al fraccionamiento de predios ubicados en zonas rurales, seg\u00fan lo establece el art\u00edculo 470 del COOTAD. Existen problemas cuando la mayor\u00eda de los mismos a nivel nacional no han desarrollado las ordenanzas regulatorias para el fraccionamiento 113","de suelos ubicados en zonas rurales, la misma que atenta contra el derecho de propiedad consagrado en el art\u00edculo 66, numeral 26 de la Constituci\u00f3n, as\u00ed como al derecho a la disposici\u00f3n del bien por parte del propietario, que es precisamente la caracter\u00edstica que diferencia al derecho de dominio respecto de los otros derechos reales, tal como lo establece el art\u00edcu- lo 599 del C\u00f3digo Civil. Bajo el mismo panorama, se demuestra, que en la in- vestigaci\u00f3n realizada no existe unificaci\u00f3n de par\u00e1- metros t\u00e9cnicos m\u00ednimos de fraccionamiento de sue- los en zonas rurales a nivel nacional para aquellos casos en que dicha divisi\u00f3n no tenga fines comercia- les como es el caso de las transferencias de dominio a trav\u00e9s de la partici\u00f3n hereditaria, compraventa o donaci\u00f3n, lo que provoca la demora excesiva de los tramites aprobatorios de planos de divisi\u00f3n porque son tratados casu\u00edsticamente por los GADS munici- pales, causando graves perjuicios econ\u00f3micos en las transferencias de dominio en las zonas rurales. Finalmente se concluye que las reformas que experi- ment\u00f3 el COOTAD en 2014, han terminado por com- plicar los tr\u00e1mites de transferencia de dominio de los predios rurales en los casos de partici\u00f3n hereditaria, 114","compraventa o donaci\u00f3n e impedir la celebraci\u00f3n de la respectiva escritura p\u00fablica que, de ser suscrita por el Notario ser\u00eda susceptible de nulidad relativa. 115","116","RECOMENDACIONES Del estudio realizado se recomienda lo siguiente: Se deber\u00eda permitir al Notario suscribir la escritu- ra p\u00fablica de transferencia de dominio, ya sea por donaci\u00f3n por partici\u00f3n o venta, en casos de fraccio- namiento de territorios rurales sin plano aprobado o certificado conferido por el GAD Municipal del Cant\u00f3n en donde est\u00e1 ubicada la propiedad, mien- tras dure la carencia de normativa y procesos cla- ros respecto del fraccionamiento del suelo en zonas rurales. Seguidamente se deber\u00eda reformar el texto del art\u00edculo 470 del COOTAD, suprimiendo la pa- labra \u201crural\u201d o, en su defecto y con urgencia en el propio COOTAD se establezcan los lineamentos t\u00e9c- nicos generales que sirvan de gu\u00eda para que los GAD municipales elaboren sus ordenanzas en materia de fraccionamiento de suelos ubicados en \u00e1reas rurales 117","a efectos que el propietario de un predio rural que tiene necesidad de fraccionar su terreno por motivos de partici\u00f3n hereditaria, compraventa o donaci\u00f3n puedan ejercer el derecho de propiedad, garantiza- do en el art\u00edculo 66, n 26 de la Constituci\u00f3n, el dere- cho a la seguridad jur\u00eddica, consagrado en el art\u00edculo 82 de la Constituci\u00f3n, el derecho de propiedad esta- blecido en art\u00edculo 599 del C\u00f3digo Civil y el Notario pueda cumplir con el servicio p\u00fablico que le deman- da el art\u00edculo 296 del C\u00f3digo Org\u00e1nico de la Funci\u00f3n Judicial. 118","GLOSARIO 1.- Escritura P\u00fablica La Ley Notarial la define: Art. 26.- Escritura p\u00fablica es el documento matriz que contiene los actos y contratos o negocios jur\u00eddi- cos que las personas otorgan ante notario y que \u00e9ste autoriza e incorpora a su protocolo. Se otorgar\u00e1n por escritura p\u00fablica los actos y con- tratos o negocios jur\u00eddicos ordenados por la Ley o acordados por voluntad de los interesados. 2.- Fraccionamiento de suelo Divisi\u00f3n de un suelo en fracciones o unidades m\u00e1s peque\u00f1as. 3.- Gobierno Aut\u00f3nomo Descentralizado Municipal De acuerdo al Art. 53 del COOTAD: 119","Art. 53.- Naturaleza jur\u00eddica. Los gobiernos aut\u00f3no- mos descentralizados municipales son personas ju- r\u00eddicas de derecho p\u00fablico, con autonom\u00eda pol\u00edtica, administrativa y financiera. Estar\u00e1n integrados por las funciones de participaci\u00f3n ciudadana; legislaci\u00f3n y fiscalizaci\u00f3n; y, ejecutiva previstas en este C\u00f3digo, para el ejercicio de las funciones y competencias que le corresponden. La sede del gobierno aut\u00f3nomo descentralizado mu- nicipal ser\u00e1 la cabecera cantonal prevista en la ley de creaci\u00f3n del cant\u00f3n. 4.- Notario Seg\u00fan la Ley Notarial: Art. 6.- Notarios son los funcionarios investidos de fe p\u00fablica para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos establecidos en las leyes. Para juzgarlos penalmente por sus actos oficiales go- zar\u00e1n de fuero de Corte. Seg\u00fan el C\u00f3digo Org\u00e1nico de la Funci\u00f3n Judicial: Art. 296.- NOTARIADO. El Notariado es un \u00f3rgano auxiliar de la Funci\u00f3n Judicial y el servicio notarial consiste en el desempe\u00f1o de una funci\u00f3n p\u00fablica que la realizan las notarias y los notarios, quienes 120","son funcionarios investidos de fe p\u00fablica para auto- rizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos determinados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran en su presencia. As\u00ed como intervenir en ejercicio de la fe p\u00fablica de la que se encuentran investidos, en los asuntos no con- tenciosos determinados en la Ley, para autorizar, conceder, aprobar, declarar, extinguir, cancelar y solemnizar situaciones jur\u00eddicas respecto de las que se encuentren expresamente facultados en el C\u00f3digo Org\u00e1nico General de Procesos, la Ley Notarial y otros cuerpos legales. El ejercicio de la funci\u00f3n notarial es personal, aut\u00f3- nomo, exclusivo e imparcial. 5.- Ordenamiento territorial En el COOTAD se lo establece como: Art\u00edculo 10.- Niveles de organizaci\u00f3n territorial. El Estado ecuatoriano se organiza territorialmente en regiones, provincias, cantones y parroquias rurales. En el marco de esta organizaci\u00f3n territorial, por ra- zones de conservaci\u00f3n ambiental, \u00e9tnico culturales o de poblaci\u00f3n, podr\u00e1n constituirse reg\u00edmenes espe- ciales de gobierno: distritos metropolitanos, circuns- cripciones territoriales de pueblos y nacionalidades ind\u00edgenas, afro ecuatorianas y montubias y el conse- jo de gobierno de la provincia de Gal\u00e1pagos. 121","122","BIBLIOGRAF\u00cdA ASAMBLEACONSTITUYENTE.(2008).Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica del Ecuador. Montecristi-Ecuador: Corporaci\u00f3n de Estudios y Publicaciones. ASAMBLEA NACIONAL. (2009). C\u00f3digo Org\u00e1nico de la Funci\u00f3n Judicial. Quito, Ecuador: Corporaci\u00f3n de Estudios y Publicaciones. ASAMBLEA NACIONAL. (2015). C\u00f3digo Org\u00e1nico General de Procesos. Quito, Ecuador: Ediciones Legales. ASAMBLEA NACIONAL. (2018).\tC\u00f3digo Org\u00e1nico de Organizaci\u00f3n Territorial. Quito, Ecuador: Corporaci\u00f3n de Estudios y Publicaciones. 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