EL DESAHUCIO EN SEDE NOTARIAL Ab. Yirma Miroslaba Lago Pinargote
EDITORIAL E-BOOKS DEL ECUADOR EL DESAHUCIO EN SEDE NOTARIAL Autor : Ab. Yirma Miroslaba Lago Pinargote Ab. ViviEandiacPióenña:herrera Ab. Verónica Moreno Ab. Michelle Cevallos Ab. Carlos Serrano Ab. Cynthia Pineda Director : David F. Moreno Subdirectora : Angélica Sanmartín T Dpto. de encuadernación y creación Artesanal: Edison Mosquera Diseño y Maquetación : Jaime Maldonado R. Primera Edición: Abril 2023 Formato: Electrónico e Impreso Contiene información publicada La actividad editorial está reconocida por la Cámara Ecuatoriana del Libro. Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, distribución, comunica- ción pública y transformación de esta obra sin contar con la autorización previa del titular de propiedad intelectual de esta obra. La infracción de los derechos mencionados puede ser cons- titutiva del delito contra la propiedad intelectual. Las opiniones contenidas en esta publicación, son de exclusiva responsabilidad de su autor. Quito – Ecuador
Ab. Yirma Miroslaba Lago Pinargote PERFIL PROFESIONAL • Licenciada en Ciencias Politicas y Sociales de la Republica del Ecuador. • Abogada de los juzgados y tribunales de la Republica del Ecuador. • Mediadora acreditada al consejo de la judi- catura y a la Cámara de Comercio de Porto- viejo - Manabi. • Especialista en diplomado superior en dere- cho notarial y de registro • Notaria pública única del Canton Olmedo - provincia de Manabi.
AGRADECIMIENTO A DIOS, que me bendice en lo cotidiano A MI MADRE ANA ASTERIA, artífice de mi existencia A mi compañero de vida JAIME IGNACIO, cómplice y refugio de mis anhelos e ilusiones. A MIS HIJOS KARLA SUSANA, MARIA GABRIELA Y ALAN DAVID, fortaleza y razón de mi historia de vida. A ROSA AZUCENA, hermana, amiga, por ser y estar en mi vida. A MARITA, por siempre estar a mi lado. A TODOS quienes en silencio, en ausencia o en presen- cia fueron obreros de mi desarrollo integral.
DEDICATORIA Con afecto indeleble a DIOS, por su misericordia y bondad de concederme la gracia de incluirme en el UNIVERSO MARAVILLOSO DE LA CIENCIA Y DEL CONOCI- MIENTO. A mis maestros que con abnegación y paciencia trazaron la ruta para conseguir la meta. A TODOS quienes con su generosidad, afecto y buen ejem- plo, han transitado en mi vida, logrando hacer de mi, una persona responsable y útil.
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Índice INTRODUCCIÓN..................................................... 17 CAPÍTULO 1............................................................... 19 EL ARRIENDO........................................................... 19 1.1.Obligaciones del arrendador .............................. 21 1.2.Obligaciones del arrendatario............................. 23 1.3. Ley de inquilinato................................................ 26 1.4. Contratos de arrendamiento.............................. 29 CAPÍTULO 2............................................................... 31 CAUSALES DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO............................................................... 31 2.1. Definición: El Desahucio..................................... 38 2.2. El desahucio como garantía de derechos.......... 40 2.3. Elementos del desahucio .................................... 43 2.4. El desahucio como acción................................... 44 13
CAPÍTULO 3............................................................... 47 EL DESAHUCIO EN SEDE NOTARIAL.............. 47 3.1. Causales de desahucio......................................... 48 3.1.1. Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación............................................... 48 3.1.2. Traspaso de dominio........................................ 49 3.1.3. Anticipación del arrendador .......................... 53 CAPÍTULO 4............................................................... 57 NOTIFICACIÓN DEL DESAHUCIO.................... 57 4.1. Oposición al desahucio....................................... 60 4.1.1. Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. ............................................. 60 4.1.2.Traspaso de dominio......................................... 61 4.1.3.Anticipación del arrendador............................ 61 CAPÍTULO 5 .............................................................. 63 MODELOS DE DESAHUCIO................................. 63 CONCLUSIONES...................................................... 73 RECOMENDACIONES............................................ 75 BIBLIOGRAFÍA......................................................... 77 14
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INTRODUCCIÓN En el presente libro, el lector encontrará la definición del desahucio desde su contrato originario, el contrato de arriendo. En este se analizará las obligaciones de arrendador y arrendatario, las causas de terminación del contrato de arrendamiento, el desahucio y el desahucio en sede notarial como tema central. Las obligaciones de arrendador y arrendatario serán determinadas según el Código Civil y la Ley de Inqui- linato. Las causas de terminación del arrendamiento de igual forma se determinan en el Código Civil y la ley espe- cial de la materia con su respectivo análisis. 17
El desahucio y el desahucio en sede notarial, además de basarse en la ley especial en materia de inquilinato, se basará en lo determinado en la ley notarial. 18
CAPÍTULO 1 EL ARRIENDO El Código Civil en su artículo 1856 establece que el arriendo es un contrato en que las dos partes se obli- gan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del tra- bajo y otras especiales. De esta definición se determina que el arrendamiento es un contrato bilateral que obliga a dos partes hábiles de celebrar un contrato. Este tipo de contrato es uno de los más utilizados de- bido a la necesidad de utilizar los bienes de un tercero por la incapacidad de adquirirlo por sus propios me- dios, sobre todo por motivos económicos. 19
Por ello es necesario que su regulación y formas de terminación sean comprendidos a cabalidad, ya que el movimiento económico que se genera del arriendo de bienes muebles e inmuebles es bastante alto. El mismo Código Civil establece que se pueden arren- dar todas las cosas que pueden usarse sin consumirse, incluso aquellas cosas ajenas, protegiendo el derecho del arrendatario de buena fe. Es así que el arrendamiento, no está destinado única- mente para los bienes inmuebles sino para todas las cosas que una persona pudiera requerir gozar sin ser de su propiedad, ya que en el contrato de arriendo se cede el uso de la cosa, pero no su propiedad, es por ello que el propietario de la cosa al ceder su uso recibe un pago por ello. El valor del canon de arrendamiento se determinará por acuerdo de las partes, al igual que su forma de pago que generalmente se establece será mensual y con pago por adelantado durante los 5 primeros días del mes. Aunque el canon de arriendo se fija de mutuo acuer- do, al ser los intervinientes en el contrato de arriendo personas legalmente capaces y que firman el convenio por mutuo acuerdo. 20
En el caso de arrendamiento de bienes inmuebles es necesario que el canon esté dentro de los valores máxi- mos establecidos según lo determina el artículo 17 de la ley de inquilinato que establece que el canon no po- drá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal y en caso de que se arriende una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmen- te a dicha parte. 1.1.Obligaciones del arrendador El artículo 1865 del Código Civil establece que el arren- dador está obligado: A entregar al arrendatario la cosa arrendada La obligación de entregar la cosa arrendada se re- fiere a que debe poner a disposición del arrenda- tario el bien motivo del arrendamiento. En caso de que el arrendatario no pueda disponer de la cosa arrendada, se podrá dar por terminado el contrato de arriendo, incluso cuando el arrendador no ten- ga culpa en la falta de entrega. Igualmente, en caso de que se retrase la entrega de la cosa, el arrendatario tendrá derecho a una in- demnización por el tiempo que no pudo disponer de la cosa. En caso de que el motivo de interés por 21
el cual el arrendatario quería celebrar el contrato disminuya o desaparezca por el paso de tiempo y demora en la entrega de la cosa, el arrendatario tendrá el derecho de rescindir del contrato. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada La obligación de mantener la cosa se refiere a que el arrendador debe realizar las reparaciones que se requiera para que la cosa arrendada pueda seguir dando la utilidad para la cual fue destinada. Las reparaciones son todas aquellas requeridas para mantener la utilidad, sin embargo, el arren- dador no está obligado a realizar las reparaciones locativas que serán realizadas por el arrendatario. La utilidad de la cosa debe ser determinada en el contrato y el arrendatario dará a la cosa única- mente a ese uso. En caso de que la utilidad no esté determinada en el contrato, se le dará la utilidad determinada por la costumbre. A librar al arrendatario de toda turbación o em- barazo en el goce de la cosa arrendada La obligación de librar de toda turbación implica que el arrendador evitará molestias o complicacio- nes al arrendatario. 22
No limitará al arrendatario del goce de la cosa más allá de aquellas limitaciones determinadas en el contrato. Las obras por realizarse no deberán limitar el uso de la cosa a menos que las reparaciones sean obli- gatorias para garantizar el goce de la cosa. En caso de que las obras deben ser realizadas, el arrenda- tario deberá aceptarlas. Si existiera la destrucción de una parte de la cosa, se determinará si se puede seguir dando el uso de- terminado a la cosa y realizar las reparaciones re- queridas o dar por concluido el contrato de arren- damiento. 1.2.Obligaciones del arrendatario El arrendatario tiene las siguientes obligaciones: Usar la cosa según lo determinado en el contrato o según lo determine la naturaleza de la cosa Esta obligación va ligada al mantenimiento de la cosa en las condiciones que fue entregada. Además, esta obligación es fundamental para la continuidad del contrato, ya que en caso de dar un uso distinto al usual o determinado en el contrato, este se podrá dar por terminado por solicitud del arrendador. 23
Cuidado de un buen padre de familia Este cuidado es aquel que se tendría con la cosa propia y permite el mantenimiento de la cosa en condiciones adecuadas. Reparaciones locativas Las reparaciones locativas son aquellas que realiza el inquilino para mantenimiento de la cosa y poder res- tituirla. El artículo 1912 determina que el arrendatario estará obligado especialmente a: a. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrenda- miento se quiebren o desencajen. b. A reponer, en las ventanas, puertas y tabiques, los cristales quebrados. c. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. d. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario. El artículo 1913, siguiendo lo establecido en el literal anterior, establece que el inquilino está, además, obli- gado a mantener las paredes, pavimentos y demás 24
partes interiores del edificio medianamente aseadas, a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías y a deshollinar las chimeneas. En caso de incumplimiento de la obligación de repa- raciones locativas o mantenimiento de espacios de la cosa arrendada puede dar lugar a la terminación del contrato en casos graves o indemnización en otros ca- sos. Pago de precio o renta El pago de renta debe ser puntualmente dentro de lo acordado en el contrato, generalmente, se establece que, en arriendo de predios urbanos, el pago debe ser mensual. En caso de falta de pago, el arrendador podrá retener los muebles del inquilino para garantizar el pago. No ceder ni subarrendar El arrendatario no podrá ceder el contrato de arrenda- miento ni subarrendar a menos que el contrato explíci- tamente faculte a al arrendatario a realizarlo. En caso de subarriendo, el subarrendatario tendrá las mismas obligaciones del arrendador principal y debe- rá someterse a lo establecido en el contrato. 25
Restituir la cosa al final del arrendamiento La característica del contrato de arrendamiento es que se arrienda cosas que pueden usarse sin destruirse, por lo que, el restituir la cosa al finalizar el arriendo es una característica del arrendamiento. Además, en los arrendamientos, se cede el uso y goce de la cosa más no su disposición o titularidad, por ello es fundamental que al concluir el plazo del contrato se devuelva la cosa en las condiciones en las que fue entregado. 1.3. Ley de inquilinato Como se estableció previamente, el contrato de arren- damiento es uno de los más utilizados y sobre todo aquellos de arriendo de bienes inmuebles, ya que son los que más se usan por la necesidad de habitación de las personas. La ley de inquilinato es la normativa legal especializa- da que regula, como lo establece el artículo 1 de dicha ley, las relaciones derivadas de los contratos de arren- damiento y de subarrendamiento de locales compren- didos en los perímetros urbanos. En esta normativa especial se determina las condicio- nes mínimas para que se pueda arrendar un local, las cuales son las siguientes: 26
a. Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar. Cuando en un mismo piso hubiere dos o más de- partamentos independientes, cada uno de ellos deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y exclusivo. b. Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones. c. Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los secto- res urbanos donde existen estos servicios. d. No ofrecer peligro de ruina. e. Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente certificado de sanidad. La misma normativa determina que se deben inscribir los predios de arrendamiento para lo cual el consejo cantonal será el encargado de registrar los predios, este registro se debe realizar cada dos años. El plazo de inscripción coincide con el tiempo mínimo de arrendamiento de un bien inmueble que es de dos años. 27
La ley establece que el contenido de la inscripción será el siguiente: a. Nombre del arrendador y subarrendador y su dirección. b. Ubicación y superficie del predio y del local o locales destinados al arrendamiento. c. Determinación de los servicios existentes. d. Avalúo catastral comercial del inmueble. e. Inventario de los muebles, cuando se trataré de locales amoblados. f. Demás datos que se exigiere en las ordenan- zas respectivas. Aunque el Código Civil determina que la renta se fi- jará de común acuerdo entre las partes, la normativa específica de la materia establece en su artículo 17 el límite máximo para las pensiones de arrendamiento. La pensión mensual de arrendamiento de un inmue- ble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal. En el caso de que se arriende una parte del predio, se considerará la renta por cada área a arrendarse. Ade- más, se considerará el estado en el que se encuentre el inmueble y la antigüedad del mismo. 28
1.4. Contratos de arrendamiento Los contratos pueden ser verbales o escritos y en todos los casos su duración no será menos a dos años, excep- to en los siguientes casos: a. Hoteles, pensiones o similares. b. Arriendo a personas que teniendo otra re- sidencia habitual requiere el uso temporal de otro local. Este difiere del arriendo de hotel o pensiones por su finalidad o tipo de negocio. c. Arriendo para exhibiciones, espectáculos y otros que por su naturaleza son de corta dura- ción como locales para eventos y fiestas. En caso de arriendos cuya renta sea superior a un sa- lario básico se deberá realizar por escrito e inscribirlo ante un notario. El numeral 36 del artículo 18 de la Ley notarial deter- mina: Inscribir contratos de arrendamiento para lo cual cada notaría llevará un archivo numerado y cro- nológico. 29
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CAPÍTULO 2 CAUSALES DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO El Código Civil establece que la extinción del arrenda- miento se da por las siguientes razones: Por la destrucción total de la cosa arrendada En este caso, como en todos los contratos, cuando el objeto del contrato se destruye por completo, el con- trato concluye debido a que no se puede dar continui- dad al contrato. La destrucción total de la cosa arrendada genera que no exista motivo del contrato, ya que el arrendatario no puede gozar del bien y el arrendador ya no es pro- pietario de ningún bien. 31
Por la expiración del tiempo estipulado para la dura- ción del arriendo En caso de concluir el tiempo de arriendo determinado en el contrato, este dará por concluido previo el des- ahucio, es decir, previo la notificación de la decisión de no continuar con el contrato de arriendo. En lo referente a la terminación contractual en casos de arrendamiento de casa, locales o similares, el Códi- go Civil en su artículo 1917 establece que el desahucio se realizará con la anticipación de un periodo para el pago de renta. Sin embargo, la ley de la materia esta- blece que el periodo de aviso al arrendatario será de 90 días. En este caso existe contrariedad entre lo establecido en el Código Civil y lo determinado en la Ley de In- quilinato, en este caso, aplicando la regla de jerarquía normativa, se debe aplicar lo determinado en la Ley especial, es decir, 90 días previos a la conclusión del periodo de arriendo. Por la extinción del derecho del arrendador La extinción del derecho del arrendador se da en los siguientes casos: • Venta, en este caso, el comprador está obliga- do a respetar el arriendo. • Expropiación por utilidad pública, en cuyo caso se dará el tiempo requerido para que el 32
arrendatario acceda a los frutos pendientes, es decir, se cumplirá el tiempo establecido en el contrato. Si la expropiación es urgente y no se puede cumplir el tiempo del contrato, se indemnizará al arrendatario por el tiempo pendiente. • Transferencia por título oneroso cuando se realiza por escritura debe respetar el arriendo. • Transferencia a acreedor hipotecario que no deberá respetar el arrendamiento a menos que el arrendamiento se haya hecho por escritura pública ante notario. Por decisión judicial, en los casos que la ley ha pre- visto La decisión judicial se dará previo a la demanda en procedimiento sumario. La ley de Inquilinato en su artículo 30 establece las causas por las que termina el contrato de arriendo, y prevé los casos que se deberán tramitar por procedi- miento sumario, ya que no pueden realizarse por des- ahucio. Estas causas son las siguientes: Cuando la falta de pago de las dos pensiones locati- vas mensuales se hubiere mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino En este caso, la terminación del contrato de arrenda- miento se da por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. 33
El Código Civil, en su artículo 1918, establece un pe- riodo distinto, ya que determina que la mora será de un período entero en el pago de pensiones de arren- damiento de locales no comprendidos en el perímetro urbano y determina que se cesará el arriendo cuando no se preste seguridad de que se generará el pago en un plazo no menor a 30 días. Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga nece- saria la reparación Como lo establecimos previamente, es obligación del arrendador librar de toda turba o embarazo al arren- datario, por lo que el peligro de destrucción da lugar a la terminación del contrato debido a que la reparación necesaria turba al arrendatario y lo limita del gozo to- tal o parcial de la cosa. Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino Cuando el inquilino ocasionaré desmanes en la pro- piedad arrendada, lo que puede generar inconvenien- tes en los alrededores con los vecinos, en este caso, se podrá dar por terminado el contrato, ya que los con- flictos recaerán en el arrendador al ser el propietario del inmueble arrendado y quien tendrá que responder por los actos del arrendatario. 34
Destino del local arrendado a un objeto ilícito o dis- tinto del convenido Se determinó entre las obligaciones del arrendatario que debe usar la cosa según lo convenido en el contra- to o según lo determine la costumbre cuando el objeto del arriendo no esté determinado en el contrato. El contrato de arrendamiento establece que el uso dis- tinto a lo acordado dará lugar a la terminación del con- trato. Así mismo, el uso para un objeto ilícito, además de traer consecuencias penales, genera la terminación del contrato por el uso indebido de la cosa y la causa penal de por medio. Es una forma de cuidar al arrendador que al ser propietario de la cosa debería responder por los sucesos acontecidos en el inmueble, por lo que, el contrato termina. Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7 de la Ley de Inquilinato El artículo 7 ibídem establece: “Si el inquilino fuere res- ponsable de los daños ocasionados en el local arrenda- do, o en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios higiénicos, estará obligado a la inmediata reparación, a su costa. 35
Caso de no hacerlo en el plazo fijado por el Juez, el arrendador estará facultado para efectuar dichas re- paraciones y exigir al arrendatario el pago de lo in- vertido, con un aumento del diez por ciento. Podrá, además, exigir la terminación del contrato.” Otra obligación del inquilino es el cuidado del inmueble como buen padre de familia, es decir, cuidarlo de tal forma como lo haría con las cosas de su propiedad y realizar las reparaciones loca- tivas, por lo que incumplir estas dos obligaciones al generar daños en la cosa materia del contrato de inquilinato genera la terminación del contrato para preservar el estado del inmueble y posibili- tar su devolución al finalizar el contrato aunque ya no se la realizará bajo las condiciones entrega- das originalmente. Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello Entre las obligaciones del inquilino está la de no sub- arrendar o ceder sus derechos a menos que esté legal- mente habilitado para ello, es decir, que en el contrato se establezca la posibilidad de subarrendar o ceder los derechos derivados del arriendo. Por ello, al incumplir una de sus obligaciones se da la terminación del contrato. 36
Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador El inquilino no es propietario, por ello, aunque el con- trato le faculta a tener el goce de la cosa y a realizar reparaciones locativas, no puede intervenir en el in- mueble arrendado porque esta facultad la tiene única- mente el propietario. Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipa- ción, por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que solo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipali- dad respectiva para iniciar la obra. El arrendador deberá comenzar la demolición en la fe- cha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art.6 de la Ley de Inquilinato, la cual textualmente dice: “El arren- dador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses.” Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar En este caso, el arrendador hace uso de su propiedad y 37
retira el derecho al goce del bien porque requiere usar- lo él mismo. 2.1. Definición: El Desahucio La palabra desahucio tiene origen latino y significa “acción de despedir a un inquilino”. Sus componentes son los siguientes: • El prefijo dis- (divergencia, separación múlti- ple, de ahí el sufijo romance des- que indica la inversión de la acción), fiducia (secularidad). • Fiducare (circularidad). • El sufijo io- (relación, resultado). La RAE define al desahucio como acción y efecto de desahuciar (despedir a un inquilino). Al interpretar la definición de desahucio, en las pala- bras de un dueño o de un arrendador, se define como: “Despedir al inquilino o arrendatario mediante una acción legal.” Para Henry Peñafiel, de acuerdo con su etimología: “el desahucio correspondería a una ausencia de con- fianza por parte de los contratantes”, lo que conlleva a la facultad de terminación del contrato de locación de inmuebles o de locales asignados para vivienda y demás; concretamente en arrendamiento urbano. 38
El desahucio, según Francisco Lastres, se establece como: “el juicio por el que el dueño o poseedor de una finca pide que se la desocupe o se ponga a disposi- ción”. En este juicio, no se busca el pago de cánones adeudados, pues se reclamarán en el proceso corres- pondiente. Por otro lado, según Edgar Vargas, el desahucio es un proceso judicial mediante el cual la persona dueña de una propiedad o con derecho a disfrutarla, o su repre- sentante, le solicita al Tribunal que emita una orden para desalojar a la persona quien ocupa dicha propie- dad. Para Miriam Coronel el procedimiento de desahucio es el aviso que el arrendador hace al inquilino sobre su decisión de terminar el contrato de arrendamiento, por tal razón se solemnizó en vía notarial. La Corte Constitucional, en su absolución de consul- tas de los oficios 167-2018-P-CPJP y 200-P-CPJP-2018, establece que “El desahucio es la notificación oficial que el arrendador hace al arrendatario a través de un notario público de su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento. En tal sentido, el des- ahucio constituye el aviso formal que una de las partes contractuales hace a la otra expresando su voluntad de dar por terminado el contrato. La actuación del nota- 39
rio se circunscribe exclusivamente a efectuar esta no- tificación y dar razón oficial de que se ha practicado el acto.” De estas definiciones, se puede concluir que el desahu- cio es la notificación al arrendador de la decisión de terminar el contrato de arriendo. El desahucio se debe notificar al arrendador en el pla- zo previsto en la normativa según el proceso por el cual se solicite el desahucio. 2.2. El desahucio como garantía de derechos Para Edgar Vargas, en su libro el desahucio en juris- dicción notarial “El desahucio es una acción que tiene como objetivo garantizar el derecho de propiedad de las personas, además servir de protección contra los abusos de arrendatarios”, en este sentido, el desahucio es una garantía para el arrendador, para que pueda desalojar a los inquilinos o simplemente dar por ter- minado el contrato de arrendamiento de tal forma que el arrendatario tenga conocimiento previo de la termi- nación contractual. Es una forma de terminación del contrato con un aviso previo que garantiza los derechos de ambas partes, en el caso del arrendador garantiza su derecho a que le sea devuelto el inmueble objeto del contrato de arren- 40
damiento y en el caso del inquilino garantiza el aviso anticipado que le permitirá buscar otro domicilio pre- vio a la ejecución del desahucio. El desahucio garantiza el derecho del arrendador de volver a poseer su propiedad y gozar de la misma, además otorga celeridad al proceso porque al realizar la notificación al arrendatario evita tener que recurrir a juicios. Por otro lado, el desahucio para el arrendatario al ser una notificación no constituye sentencia ni genera es- tado, por lo que el arrendatario según los casos deter- minados en la normativa podrá presentar la oposición al desahucio. Así mismo, al ser una garantía de derechos, la posibi- lidad de aplicación del desahucio se puede o no esta- blecer en el contrato de arrendamiento, sin embargo, existen contratos en los que se establece el desahucio en las causales de terminación del contrato. A continuación, un modelo de cláusula de un contrato de arriendo de la Escuela Superior Politécnica del Ejér- cito en la que se incluye el desahucio: Cláusula Décima.- Terminación del contrato: 10.1. El contrato terminará por las siguientes causales: a. Por vencimiento del plazo. 41
b. Por mutuo acuerdo de las partes. c. Por muerte del ARRENDATARIO/A. d. Por sentencia o laudo ejecutoriado que de- clare la nulidad del contrato o la resolución del mismo a pedido del ARRENDADOR. 10.2. Terminación por parte del Arrendador: El ARRENDADOR podrá dar por terminado el arrenda- miento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del inmueble arrendado antes de vencido el plazo legal, por una o más de las siguientes causas, previo el trámite administrativo pertinente: a. Falta de pago de los dos cánones mensuales. En este caso, el ARRENDADOR podrá termi- nar el presente contrato, sin perjuicio de que inicie las acciones administrativas y legales co- rrespondientes al cobro respectivo. b. Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el bien arrendado y que sea necesaria la reparación. c. Incumplimiento de las obligaciones estipula- das en el presente contrato, respecto de la parte incumplida. 42
d. Resolución del ARRENDADOR de demo- ler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al ARRENDATA- RIO(A) con la solicitud de desahucio, con un (1) mes de anticipación, por lo menos, a la fe- cha fijada, para la demolición, la que solamente podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipa- lidad respectiva para iniciar la obra. e. Decisión del ARRENDADOR de ocupar el in- mueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, y que no tiene otro inmueble que ocupar. 2.3. Elementos del desahucio Para Henry Peñafiel son elementos del desahucio los siguientes: 1. Unilateral. 2. Revocable. 3. Anticipado. Al respecto se interpreta lo siguiente: Unilateral: la unilateralidad se refiere a que el des- ahucio, a diferencia del contrato de arrendamiento que es bilateral, pues se obliga a ambas partes de co- mún acuerdo, el desahucio es unilateral debido a que 43
el arrendador lo realiza de forma individual sin con- sultar al arrendatario y busca garantizar el derecho de propiedad que se limita con el contrato de arrenda- miento. Revocable: el desahucio puede ser revocable porque constituye un procedimiento expedito que permite el desalojo del arrendatario, sin embargo, no causa es- tado porque se puede presentar la oposición al des- ahucio en sede judicial basado en lo establecido en la normativa. La revocabilidad se presentará cuando el juez admita la oposición al desahucio. Anticipado: el desahucio es anticipado, pues la nor- mativa establece los plazos para la notificación del desahucio al arrendatario previo al desalojo. El incum- plimiento de los plazos generará que el desahucio no tenga efecto, por lo tanto, es anticipado. 2.4. El desahucio como acción El desahucio como ejercicio de la acción es el medio o procedimiento para el desalojo del inmueble. El especialista Mucius Scaevola, (Scaevola, 1893), esta- blece la naturaleza jurídica de la acción de desahucio de acuerdo a las siguientes particularidades: 44
• Tiene carácter resolutorio del contrato de arrendamiento. • Tiene carácter personal con efectos reales. • Tiene acción de desahucio, es unilateral. • Acción privilegiada. • Tiene carácter inmobiliario. El carácter resolutorio del contrato es que, mediante el desahucio, el contrato de arrendamiento pierde su efecto y se devuelve el estado de las cosas a su estado anterior a la celebración del contrato, en este caso, la propiedad y goce de la cosa en arriendo vuelve a ser del propietario del inmueble. El carácter personal con efectos reales se refiere a que el desahucio se ejerce personalmente contra el arren- datario, pero los efectos reales se repercuten en la cosa materia del arrendamiento porque el arrendatario de- berá desalojar el bien inmueble y devolverlo en las condiciones en las que fue entregado. Es unilateral ya que solo lo realiza el arrendador en contra del arrendatario para garantizar su derecho a la propiedad. Acción privilegiada debido a que el desahucio es una 45
acción que solo la puede realizar el arrendador y le faculta el desalojo del arrendatario. Tiene carácter inmobiliario, debido a que la acción de desahucio genera el desalojo del arrendador. 46
CAPÍTULO 3 EL DESAHUCIO EN SEDE NOTARIAL El desahucio tradicionalmente se realiza frente al juez, sin embargo, el artículo 18, su numeral 35 de la ley no- tarial establece que son atribuciones exclusivas de los notarios solemnizar el desahucio. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solici- tud a la o al notario, acompañando prueba de su pre- tensión. Recibida la solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario notificará a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la ci- tación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos. La Corte Constitucional respecto al desahucio en sede notarial establece que el notario se limita a la notifica- 47
ción con el desahucio y entregar esta diligencia al in- teresado, es decir, la función del notario es meramente de citación y cumplimiento de lo solicitado por el in- teresado. El notario no ejerce el poder decisorio que realiza un juez, su función es únicamente de notificación, de dar a conocer la decisión del arrendador, de no continuar con el arrendamiento. 3.1. Causales de desahucio La ley de Inquilinato establece las causales de desahu- cio, las cuales son: 3.1.1. Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipa- ción, por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que solo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipali- dad respectiva para iniciar la obra. En este caso, para que opere el desahucio se deberá presentar la solicitud al notario del desahucio junto con la prueba de la pretensión que como lo determina 48
la normativa serán los planos aprobados y el permiso municipal de inicio de obra. La notificación del desahucio se deberá entregar al arrendador con al menos tres meses de anticipación a la demolición. 3.1.2. Traspaso de dominio La transferencia de dominio del local arrendado termi- na el contrato de arrendamiento tal como se determinó previamente y se otorgará tres meses al arrendatario para que este desocupe el inmueble. Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de do- minio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Pro- piedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahu- cio al inquilino. En este caso, a la solicitud de desahu- cio se deberá adjuntar la prueba que será la escritura de traspaso de dominio con su respectiva inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que esta inscripción es en la que se efectiviza la transacción. En este caso, la notificación al arrendatario es funda- mental, ya que, en caso de no cumplir el plazo esta- blecido, es decir, un mes desde la transferencia de do- 49
minio, el contrato de arrendamiento seguirá surtiendo efecto. Además, que establece que el plazo corre desde la inscripción hasta la efectiva notificación. Sobre este tema, la Corte Constitucional en su criterio no vinculante determina lo siguiente: En el caso contemplado en el Art. 31 de la Ley de In- quilinato, procede cuando existe transferencia de do- minio del bien que se encuentra dado en arrendamien- to; el nuevo propietario tiene la obligación de notificar el desahucio al inquilino con al menos treinta días des- pués de la fecha de inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad. Por lo que, la Corte Constitucional establece que el res- ponsable de realizar el desahucio y citar al arrendata- rio es el nuevo propietario, ya que el arrendador que realizó el contrato perdió su derecho de poseedor. La pérdida de los derechos de poseedor por culpa del arrendador da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento como lo establece el Código Civil. El servicio de gestión inmobiliaria establece el Ma- nual del Subproceso de Desahucio de Bienes Inmue- bles porque este proceso es común cuando se realizan transferencias de dominio a nombre de INMOBILIAR, 50
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