200107_TOL_ซื้อบ้านอย่าลืมถาม_single_page

พิมพภ์ รณ์ รตั นคนงึ ธรรม คอนโดที่�จ่ ะซื้้อ� มีี 400 ยูนู ิติ แต่่ให้ล้ ิิฟต์ม์ าแค่่ 3 ตัวั เอง “จะรอลิิฟต์น์ านไหม”? 100 |

แฟนเพจ : ผมกำำ�ลัังจะตััดสิินใจซื้้�อคอนโดแห่่งหนึ่่�งจำำ�นวนห้้อง ประมาณ 400 ยูนู ิติ แต่ผ่ มเห็น็ ว่า่ โครงการให้ล้ ิฟิ ต์ม์ า 3 ตัวั เอง อยากรู้้�ว่า่ ลิฟิ ต์์ 3 ตัวั นี่ถ�่ ือื ว่า่ เยอะหรืือน้อ้ ยหรอครับั ผมเป็น็ คนไม่ช่ อบรอลิฟิ ต์น์ านๆ ถ้้าแบบนี้้�จะรอลิิฟต์์นานไหมครัับ? Admin : ได้้โจทย์ม์ าปุ๊๊�บ! เบื้้�องต้น้ เลยก็ค็ งใส่ส่ ููตรคำำ�นวณหา อััตราส่่วนลิิฟต์์กัันก่่อนเลยใช่่ไหมคะ 400 ห้้อง หารด้้วยลิิฟต์์ 3 ตััว ก็ม็ ีีอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์์ 1 ตัวั ต่อ่ 134 ห้อ้ ง เทีียบๆ ดูกู ็เ็ ป็น็ อัตั ราส่ว่ นมาตรฐาน ในปััจจุุบัันที่่�โครงการก็็มัักจะคำำ�นวณจำำ�นวนลิิฟต์์ให้้มีีประมาณ 1 ตััวต่่อ 100 - 200 ห้อ้ ง แต่ว่ ่า่ สูตู รของการคำ�ำ นวนอััตราส่ว่ นลิฟิ ต์์ก็ย็ ังั ไม่ส่ ามารถ การันั ตีีได้้ ว่า่ เราจะรอลิิฟต์น์ านหรืือไม่เ่ พราะขึ้�นอยู่่�กัับชนิิดของลิิฟต์์ด้้วย ถ้้าอย่่างนั้้�นวัันนี้้�เราจะไปลองจัับเวลากัันจริิงๆ กัันดููดีีกว่่า..ว่่าที่่�เคยพููดถึึง อัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์์ 1 ต่อ่ 100 บ้า้ ง หรืือ 1 ต่อ่ 200 บ้า้ งเนี่ย�่ เขาใช้เ้ วลารอลิฟิ ต์์ กันั จริิงๆ เท่่าไหร่ค่ ่ะ่ 101

1 คอนโดแรกที่เ�่ ราจะไปลองจับั เวลา ลิิฟต์์กััน เป็็นคอนโดที่่�อยู่่�อาศัยั มาแล้้ว 8-9 ปีี สูงู 47 ชั้น� มีีห้อ้ งพักั อาศัยั 560 ยูนู ิติ กับั ลิฟิ ต์์ 5 ตัวั คิดิ อัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์์ แล้ว้ ได้้ ลิฟิ ต์์ 1 ตัวั ต่อ่ 112 ห้อ้ ง แต่ล่ ิฟิ ต์์ โดยสารที่น�่ ี่จ�่ ะแยกเป็น็ แบบ Low & High Zone เอาไว้้ คืือ ฝั่ง�่ Low Zone (ชั้น� 1-29) จะมีี 3 ตัวั ฝั่ง�่ High Zone (ชั้น� 30-46) จะมีี 2 ตัวั รวมเป็็นทั้้�งหมด 5 ตััว เลืือกจับั เวลาในช่ว่ งเร่ง่ ด่ว่ นคืือ เช้า้ 8 โมงครึ่ง�่ และช่ว่ งค่ำ��ำ ตอน 1 ทุ่�ม จะได้รู้้�ว่า เวลาที่่�มีีคนใช้้งานเยอะๆ เนี่่�ยจะต้้องรอนานไหม ชั้้�นที่่�เราจะไปอยู่่�ที่่�ชั้้�น 14 นะคะ มาดููผลการจับั เวลากันั เลย... เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15 0:54 นาทีี 1:02 นาทีี 0:54 นาทีี 1:10 นาทีี 0:55 นาทีี 1:20 นาทีี 112:1 โครงการแรกก็็เก็็บข้้อมููลกัันไปก่่อนนะ เดี๋๋�ยวเราลองไปจัับเวลาหลายๆ ที่่�แล้้ว มาสรุุปกันั เฉลี่ย�่ ช่ว่ งเวลาเร่ง่ ด่่วนของโครงการนี้้ใ� ช้เ้ วลาประมาณรอบละ 1 นาทีีค่่ะ 102 |

2 คอนโดต่อ่ ไปเราก็เ็ ลืือกคอนโดที่ม�่ ีีอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์ใ์ กล้ๆ้ กับั โครงการแรก คืือ ลิฟิ ต์์ 1 ตัวั ต่อ่ 145 ห้อ้ ง ที่น�่ ี่เ�่ ป็น็ คอนโดที่ม�่ ีีอยู่อ�่ าศัยั มามากกว่่า 10 ปีี สูงู 29 ชั้น� มีีจำ�ำ นวน 1,300 ห้อ้ งกับั ลิฟิ ต์ท์ั้้ง� หมด 9 ตัวั เรามาลองจับั เวลาช่ว่ งเร่ง่ ด่ว่ นเหมืือนเดิมิ นะคะ เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15 0:29 นาทีี 0:27 นาทีี 0:22 นาทีี 1 นาทีี 0:30 นาทีี 0:50 นาทีี 145:1 ปรากฎว่่าคอนโดนี้้�ใช้เ้ วลาในการรอลิฟิ ต์จ์ นขึ้�นไปถึึงชั้้น� 20 เฉลี่่ย� ทั้้ง� 6 รอบ ที่่�ลองจัับเวลาอยู่่�ที่่�ประมาณ 40 วิินาทีีเท่่านั้้�นเอง ถืือว่่าเร็็วกว่่าคอนโดแรกที่่�มีี อัตั ราส่ว่ นลิิฟต์์ 112 : 1 อีีกนะคะ 3 ไปกันั ที่ค�่ อนโดที่�่ 3 เราลองหาคอนโดที่ม�่ ีีอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์ท์ ี่ส�่ ูงู เกินิ 200 : 1 มาให้ล้ องเปรีียบเทีียบกันั บ้า้ ง โครงการที่พ�่ าไปมีี 2 อาคารนะคะ เราจะทดลองที่อ�่ าคาร B สูงู 31 ชั้น� ซึ่ง�่ อยู่อ�่ าศัยั กันั มาประมาณ 2 ปีแี ล้ว้ อาคารนี้้ม� ีีห้อ้ งพักั 1,580 ยูนู ิติ กับั ลิฟิ ต์์ 6 ตัวั จึึงมีีอัตั ราส่ว่ นที่ล�่ ิฟิ ต์์ 1 ตัวั ต่อ่ 263 ห้อ้ ง เป็น็ อัตั ราส่ว่ นที่ส�่ ูงู ทีีเดีียว เรากดรอลิฟิ ต์ไ์ ปชั้น� 14 แล้ว้ เวลาที่ใ�่ ช้ใ้ นการรอลิฟิ ต์ท์ ี่จ�่ ับั ออกมาได้ค้ ืือ.. เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15 1:2 นาทีี 1:04 นาทีี 1:45 นาทีี 2:18 นาทีี 0:49 นาทีี 1:17 นาทีี 263:1 เห็น็ ได้้ชัดั อยู่�นะคะว่่าคอนโดที่�่มีีอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์เ์ กินิ 200 ขึ้น� มา จะต้อ้ งใช้เ้ วลา ในการรอลิฟิ ต์ท์ ี่ม�่ ากขึ้้น� หน่อ่ ย เฉลี่ย�่ เวลาในการรอลิฟิ ต์ข์ องโครงการนี้้อ� ยู่ท�่ ี่�่ 1:25 นาทีี ก็็สมเหตุุสมผลนะคะที่่�ใช้้เวลาในการรอลิิฟต์์ที่่�มากกว่่าโครงการที่่�มีีอััตราส่่วนลิิฟต์์ 100 กว่า่ ๆ อยู่่�นิิดหน่่อย 103

4 มาทดลองจับั เวลากับั คอนโดที่ม�่ ีีอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์ส์ ูงู ๆ อีีกสักั โครงการแล้ว้ กันั เราไปกันั ณ คอนโดที่ม�่ ีีคนอยู่อ�่ าศัยั มาประมาณ 3 ปีี ห้อ้ งพักั อาศัยั จำ�ำ นวน 875 ยูนู ิติ อาจจะดูไู ม่เ่ ยอะนักั แต่ท่ ี่น�่ ี่เ�่ ขาให้ล้ ิฟิ ต์ม์ า 4 ตัวั จึึงมีีอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์์ 1 ตัวั ต่อ่ 219 ห้อ้ ง เรากดขึ้น� ไปที่ช�่ั้น� 17 ไปดูผู ลกันั เลยค่ะ่ เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15 0:44 นาทีี 0:55 นาทีี 0:43 นาทีี 0:54 นาทีี 0:42 นาทีี 1:00 นาทีี 219:1 สำำ�หรัับโครงการนี้้เ� ราก็็ได้เ้ วลาเฉลี่ย่� ในการรอลิฟิ ต์์อยู่�ท่ ี่่� 50 วิินาทีี พอๆ กัับ โครงการที่่�มีีอััตราส่่วนไม่่ถึึง 200 เลย ที่่�เป็็นแบบนี้้�เพราะว่่าโครงการนี้้ม� ีีจำำ�นวนแค่่ 23 ชั้้�น เท่่านั้้�น ทำำ�ให้โ้ อกาสที่ล�่ ิฟิ ต์จ์ ะต้อ้ งหยุุดหลายๆ ชั้้�นก็ล็ ดลงไปด้้วย ความสููง จำ�ำ นวนปีีที่�่ จำ�ำ นวนห้้อง จำ�ำ นวน อัตั ราส่ว่ น เวลาเฉลี่่�ยในการ คอนโด คอนโด ลูกู บ้า้ นเข้้าพััก พัักอาศััย ลิิฟต์์ จำำ�นวนลิิฟต์์ รอขึ้�นลิฟิ ท์์ (ชั้้น� ) อาศัยั (ปี)ี (ยูนู ิิต) (ตััว) ต่อ่ ห้อ้ งพััก ช่่วงเวลาเร่่งด่ว่ น 1 47 9 560 5 112 : 1 1:00 นาทีี 2 29 13 1,300 9 145 : 1 0:40 นาทีี 3 23 2 875 4 219 : 1 0:50 นาทีี 4 31 3 1,580 6 263 : 1 1:25 นาทีี ถ้้าดูจู ากจำำ�นวนอัตั ราส่ว่ นลิิฟต์ก์ ็็คงจะเดากันั เล่่นๆ ว่า่ คอนโดที่่� 1 น่่าจะใช้เ้ วลา ในการรอลิิฟต์์น้้อยกว่่าคอนโดที่่� 3 ที่่�มีีอััตราส่่วนสููงถึึง 200 กว่่าใช่่ไหมคะ แต่่ผล ที่่�วััดมาปรากฎว่่าคอนโดที่่� 3 ใช้้เวลาน้้อยกว่่า เพราะเราต้้องดููด้้วยว่่าคอนโดนั้้�นๆ มีีจำ�ำ นวนผู้�อยู่�อาศััยแล้้วเยอะขนาดไหน ซึ่่�งเป็็นคำำ�ถามที่่�เราหาคำำ�ตอบให้้ไม่่ได้้นะคะ จะมีีนิิติิบุุคคลที่พ�่ อรู้�แต่ก่ ็จ็ ะเก็บ็ ไว้เ้ ป็น็ ข้อ้ มููลภายในที่ไ�่ ม่ไ่ ด้เ้ ปิดิ เผย เราก็็ต้อ้ งคาดเดา จากจำ�ำ นวนปีีที่่�ลูกู บ้้านเข้้าพักั อาศัยั แทน ว่า่ โครงการที่�เ่ ปิิดนานแล้้วก็อ็ าจจะมีีลูกู บ้้าน เข้า้ อยู่�เต็ม็ กว่่าโครงการที่�เ่ พิ่่�งเสร็็จใหม่่ๆ นะคะ 104 |

© Victor / Adobe Stock ที่่�สัังเกตได้้อีีกอย่่างหนึ่่�งคืือความสููงของคอนโด มีีผลต่่อเวลาการรอลิิฟต์์ด้้วย เหมืือนกััน ยิ่่�งคอนโดที่่�มีีความสููงมากลิิฟต์์ก็็ต้้องใช้้เวลาในการขึ้ �นลงที่่�นานขึ้ �นด้้วย ทีีนี้้ก� ็ข็ึ้น� อยู่่�กับั แต่่ละคนแล้ว้ ว่่ารับั ได้้กับั การรอลิฟิ ต์น์ านแค่ไ่ หน แต่ใ่ นช่ว่ งก่อ่ นซื้อ�้ นั้้น� คงไม่ม่ ีีใครสามารถไปจับั เวลาในการรอลิฟิ ต์ไ์ ด้้ ได้แ้ ต่อ่ าศัยั เทีียบๆ ข้อ้ มูลู กับั คอนโด ที่�่มีีอััตราส่ว่ นลิฟิ ต์์คล้้ายๆ กันั แทนค่่ะ นอกจากอัตั ราส่ว่ นลิฟิ ต์แ์ ล้ว้ อีีกเรื่อ� งหนึ่ง�่ ที่เ�่ ราต้อ้ งพิจิ ารณาก็ค็ ืือ “สเปคของลิฟิ ต์”์ นั่่น� เอง ซึ่ง�่ ไม่ไ่ ด้ม้ ีีกำ�ำ หนดไว้เ้ ป็น็ กฎหมายนะว่า่ อาคารที่ม�่ ีีความสูงู เท่า่ นั้้น� เท่า่ นี้้� หรืือมีี จำ�ำ นวนคนใช้ง้ านกี่ค�่ น จะต้อ้ งใช้ล้ ิฟิ ต์ท์ ี่ม�่ ีีความเร็ว็ เท่า่ ไหร่่ มีีเพีียงข้อ้ กำ�ำ หนดเรื่อ� งลิฟิ ต์์ ดัับเพลิิงในอาคารที่่�สููงเกิิน 23 เมตรเท่่านั้้�น ทำำ�ให้้ Developer แต่่ละเจ้้าสามารถ เลืือกสเปคของลิิฟต์์เอง ทีีนี้้เ� วลาเลืือกคอนโดเราจะใช้เ้ กณฑ์ไ์ หนในการดูวู ่า่ ลิฟิ ต์ท์ ี่ใ�่ ห้ม้ าเหมาะกับั โครงการ หรืือไม่่ คำ�ำ ตอบคืือเรามีีสมาคมลิฟิ ต์แ์ ห่ง่ ประเทศไทย (Lift Association of Thailand) ที่�่มีีมาตรฐานของลิิฟต์ท์ ี่่�กำ�ำ หนดไว้้ให้้เทีียบเคีียงดููได้้ 105

ความเร็็ว (F=Floor) จำำ�นวนชั้้�น 4F 6F 9F 10F 20F 30F 40F 50F 60F 45-60 60-90 90-105 105-120 120-150 150-210 210-360 360-420 420-600 ความเร็็วลิิฟท์์ เมตร/นาทีี หมายเหตุุ ในกรณีีที่เ�่ ป็น็ อาคารประเภทที่พ�่ ักั อาศัยั คอนโดมิเิ นีียม/อพาร์ท์ เมนท์์ สามารถเลืือกใช้ค้ วามเร็ว็ ที่ล�่ ดลงหนึ่ง�่ ระดับั ได้้ (ตัวั อย่า่ ง : 10F ความเร็ว็ มาตรฐานคืือ 120-150 mpm เลืือกใช้ท้ ี่�่ 60-120 mpm ก็ไ็ ด้)้ ขอบคุณุ ข้อ้ มููลจากสมาคมลิฟิ ต์แ์ ห่ง่ ประเทศไทย จากตารางเราก็เ็ อาความสูงู ของคอนโดที่เ�่ ราต้อ้ งการจะซื้อ�้ เทีียบดูู เช่น่ คอนโดสูงู 30 ชั้้น� ควรใช้้ลิฟิ ต์ท์ ี่ม�่ ีีความเร็็ว 150-210 เมตร/นาทีี ทีีนี้้เ� ราก็ล็ องสอบถามกัับทาง โครงการเลยว่า่ ลิฟิ ต์ท์ ี่จ�่ ะใช้น้ ั้้น� มีีความเร็ว็ เท่า่ ไหร่่ ซึ่ง�่ อาจจะมีีความเร็ว็ ที่ล�่ ดลง 1 ระดับั ได้้ตามหมายเหตุุในตารางนะคะ ขนาดบรรทุกุ ของลิฟิ ต์โ์ ดยสาร (P=Persons) ประเภทอาคาร P8 P9 P10 P11 P13 P15 P17 P20 P24 P27 ขอบคุณุ ข้อ้ มููลจากสมาคมลิฟิ ต์แ์ ห่ง่ ประเทศไทย สำำ�นักั งาน เล็ก็ /กลาง ใหญ่่ โรงแรม เล็็ก/กลาง ใหญ่่ อาคารที่่�พักั อาศััย คอนโดมิเิ นีียม/อพาร์ท์ เมนท์์ โรงพยาบาล ห้้างสรรพสิินค้า้ นอกจากนี้้�ขนาดบรรจุุลิิฟต์์สำำ�หรัับคอนโดก็็มีีผลด้้วยเช่่นกััน มีีข้้อแนะนำำ�ว่่า ควรใช้ล้ ิฟิ ต์ท์ ี่ส�่ ามารถรองรับั คนได้้ 8-13 คน ขึ้น� อยู่่�กับั ขนาดของโครงการ ซึ่ง�่ ส่ว่ นใหญ่่ แล้ว้ ที่่�ลองสังั เกตดููโครงการใหญ่ๆ่ ระดัับ 1,000 ยููนิติ ก็จ็ ะเลืือกใช้้ลิิฟต์์ที่�ร่ องรัับได้้ 13 คนนี่่�แหละค่่ะ ส่่วนโครงการที่่�เล็็กลงมาก็็สามารถเลืือกลิิฟต์์ที่่�เล็็กลงได้้ตาม แต่่มัันก็็จะสััมพัันธ์์กัับจำำ�นวนลิิฟต์์ด้้วยนะคะ บางโครงการให้้ลิิฟต์์มาเยอะ แต่่จุุได้้ ไม่เ่ ยอะ ก็็อาจจะรอนานเหมืือนกััน 106 |

© Michal / Adobe Stock สุุดท้า้ ยคำ�ำ ตอบว่า่ เราจะต้้องรอลิิฟต์น์ านหรืือไม่่ คำ�ำ ตอบที่ด่� ีที ี่ส�่ ุดุ คือื การไปลองจับั เวลาดูจู ริงิ ๆ นะคะ แต่ห่ ากเป็น็ สิ่่ง� ที่่� เราต้้องคาดการณ์์ก่อ่ นซื้อ้� ก็ส็ ามารถทำำ�ได้ด้ ้้วยการใช้อ้ ัตั ราส่ว่ นคำำ�นวณ คร่่าวๆ และการเลืือกโครงการที่�่ให้้ลิิฟต์์มาได้้มาตรฐานที่�่ สมาคมลิิฟต์์ แห่ง่ ประเทศไทย (Lift Association of Thailand) กำ�ำ หนด และมีีการเลือื ก แบรนด์์ลิิฟต์์ที่่�มีีชื่่�อเสีียง ยิ่่�งถ้้าโครงการที่�่บอกว่่ามีีลิิฟต์์ 2 ตััว ยิ่่ง� ต้อ้ งคิดิ เรื่่อ� งนี้้ใ� ห้ด้ ีๆี นะ เพราะถ้า้ ลิฟิ ต์เ์ สีียไป 1 ตัวั แปลว่า่ ทั้้ง� โครงการ จะเหลือื ลิิฟต์แ์ ค่ต่ ัวั เดีียวเท่า่ นั้้�นค่ะ่ 107

ปองพล วราวฒุ ิ โฉนด(คอนโด) “พื้�้นที่่ง� อกขึ้�น้ ” ตอนสร้้างเสร็จ็ โครงการเรีียกเก็็บเงิินเพิ่่� มครับั ทำำ�ยัังไงดีี 108 |

“สอบถามครัับ ตััวผมได้้ไปซื้้อ� คอนโดแห่่งนึงึ โซนสุุขุุมวิิท ซึ่่�งก็ม็ ีรี าคาสูงู เหมืือนกันั ประมาณ 6.3 ล้า้ นบาท (ตกตร.ม.ละ 180,000 บาท) แต่่กะว่่า จะให้เ้ ป็น็ รางวัลั ชีวี ิติ ตัวั เองหน่อ่ ย เลยสู้้�ราคาครับั และได้ไ้ ปสอบถามธนาคาร มาแล้ว้ กู้้�ผ่า่ นแบบฉิวิ เฉีียดเหมืือนกััน แต่่เรื่ �องมัันมีีอยู่่�ว่่า ช่่วงเวลาที่่�โครงการกำำ�ลัังจะเรีียกมาตรวจ Defect ห้้องก่่อนโอน ทางโครงการได้้แจ้้งมาแล้้วว่่า จากเดิิมพื้้�นที่่�โฉนดห้้องของผม 35 ตร.ม. พอรัังวัดั จริงิ มันั กลายเป็น็ 36.1 ตร.ม. ซึ่่ง� ทางโครงการก็แ็ จ้ง้ มาว่่า จะต้อ้ งจ่า่ ยเงินิ เพิ่่ม� ในส่ว่ นต่า่ งของพื้น�้ ที่่ใ� ช้ส้ อยที่่เ� พิ่่ม� มา คิดิ จากราคาต่อ่ ตร.ม. ณ วันั ที่่ผ� มซื้�้อตอนแรก ก็็คืือ 1.1 x 180,000 = 198,000 บาท (สำ�ำ หรับั ผมถืือว่า่ เป็น็ เงินิ ไม่น่ ้อ้ ยเลย) อยากทราบว่่า ทางโครงการมีสี ิิทธิ์�เรีียกเก็บ็ เงินิ เราเพิ่่�มได้้ด้ว้ ยหรืือครัับ?” 1 Bedroom 35 sq.m Price 6.3 MB (180,000 Bath/sq.m) 109

คำ�ำ ตอบ : ทางผู้้�พัฒั นาโครงการ หรืือ Developer ในเคสนี้้ � มีสี ิทิ ธิ์ส� ามารถ เรีียกเก็็บเพิ่่�มได้้ครัับ… ทีีนี้้�ต้้องมาดููว่่าเพราะอะไร? ในที่่�นี้้�ส่่วนใหญ่่ สััญญาจะซื้้�อ จะขายจะมีรี ะบุอุ ยู่�แล้ว้ นะครับั ซึ่่ง� ในส่ว่ นสัญั ญานี้้� จะไปสอดคล้อ้ งกับั กฎหมาย ปพพ. มาตรา 466 อยู่�ด้้วย ผมขออนุุญาตนำ�ำ มาให้เ้ ห็็นครับั ประมวลกฎหมายแพ่่งและพาณิชิ ย์์ (มาตรา 466) มาตรา 466 ในการซื้อ�้ ขายอสังั หาริมิ ทรัพั ย์น์ั้้น� หากว่า่ ได้ร้ ะบุจุ ำ�ำ นวน เนื้้�อที่่�ทั้้�งหมดไว้้ และผู้้�ขายส่่งมอบทรััพย์์สิินน้้อยหรืือมากไปกว่่าที่่�ได้้ สัญั ญาไซร้ ้ ท่า่ นว่า่ ผู้�ซื้อ�้ จะปัดั เสียี หรืือจะรับั เอาไว้แ้ ละใช้ร้ าคาตามส่ว่ นก็ไ็ ด้้ ตามแต่่จะเลืือก อนึ่่ง� ถ้า้ ขาดตกบกพร่อ่ งหรืือล้ำ��ำ จำ�ำ นวนไม่เ่ กินิ กว่า่ ร้อ้ ยละห้า้ แห่ง่ เนื้อ�้ ที่่� ทั้้ง� หมดอันั ได้ร้ ะบุไุ ว้น้ ั้้น� ไซร้ ้ ท่า่ นว่า่ ผู้�ซื้อ�้ จำ�ำ ต้อ้ งรับั เอาและใช้ร้ าคาตามส่ว่ น แต่่ว่่าผู้ �ซื้้�ออาจจะเลิิกสััญญาเสีียได้้ในเมื่่�อขาดตกบกพร่่องหรืือล้ำำ��จำำ�นวน ถึึงขนาดซึ่่�งหากผู้้�ซื้�้อได้้ทราบก่อ่ นแล้ว้ คงจะมิไิ ด้้เข้า้ ทำ�ำ สััญญานั้้น� หรืือหมายความง่่ายๆว่่า โดยทั่่�วไปพื้้�นที่่�ของห้้องชุุุ�ด(คอนโด) สามารถเพิ่่�มลด ได้ไ้ ม่เ่ กินิ 5% ของพื้น�้ ที่่ห� ้อ้ งนั้้น� โดยส่ว่ นที่่เ� พิ่่ม� หรืือลด ต้อ้ งมีกี ารจ่า่ ยเพิ่่ม� หรืือลดตาม ราคาที่่�ได้้ตกลงจะซื้้อ� ขายกััน 110 |

© Photographee.eu / Adobe Stock อย่่างเคสของผู้�ที่ข� อคำ�ำ ปรึกึ ษามานั้้น� ตัวั พื้้�นที่่ห� ้้องในสััญญาขนาด 35 ตร.ม. ถ้า้ กรณีี พื้�้นที่่เ� พิ่่�ม 5% = 1.75 ตร.ม. (หรืือต้อ้ งไม่เ่ กินิ 36.75 ตร.ม.) ถ้า้ กรณีี พื้้�นที่่ล� ด 5% = 1.75 ตร.ม. (หรืือต้อ้ งไม่่ต่ำ�ำ�กว่่า 33.25 ตร.ม.) *ในเคสที่่�แจ้ง้ มาคืือได้ร้ ับั ห้อ้ งขนาด 36.1 ตร.ม. (คิดิ เพิ่่ม� เป็น็ 3.15%) ซึ่่�งถ้้าเราดููจาก ปพพ.มาตรา 466 ในส่ว่ นหลังั จะมีบี อกไว้อ้ ีกี ว่า่ ถ้า้ ขนาดของห้อ้ งชุดุ นั้้�นเพิ่่ม� ลดเกินิ กว่่า 5% แล้ว้ ละก็็ ทางฝั่�ง่ ของผู้�ซื้อ�้ สามารถยกเลิกิ สััญญา ซื้อ�้ ขาย ได้น้ ั่่�นเองครัับ สุุดท้้ายนี้้ � ถ้้าผู้้�อ่่านคนไหนที่่ม� ีวี างแผนจะซื้อ้� คอนโดอยู่่�ละก็็ อาจจะต้้องเตรียี ม เงิินสดส่่วนต่่าง (หรืือวงเงิินกู้�เผื่่�อ) เอาไว้้อีีกราว 5% เผื่่�อกรณีีเกิิดเหตุุไม่่คาดคิิด อย่่างเคสที่่�ทางบ้้านขอคำำ�ปรึึกษามานะครัับ แน่่นอนว่่าเรื่�องเหล่่านี้้�หลายๆอย่่างถููก ระบุเุ อาไว้ใ้ นสัญั ญา แต่จ่ ากที่่ผ� มได้้มีโี อกาสถามไถ่่กับั หลายๆท่า่ น เค้า้ อาจจะละเลย ตกหล่่นในการอ่่านสััญญาในเรื่�องความครบถ้้วนไป หรืือบางท่่านอ่่านแล้้ว แต่่ยััง ไม่่เข้า้ ใจ ไม่เ่ คลียี ร์ป์ ระเด็น็ ผมแนะนำ�ำ ให้้สอบถามเจ้้าหน้้าที่่�วันั นั้้�นไปเลยครับั จะได้้ ไม่่เป็็นปััญหาในภายหลังั 111

พิมพ์ภรณ์ รัตนคนึงธรรม คอนโดสามารถ “เจาะผนััง” เพื่�่อ Built-In เฟอร์น์ ิเิ จอร์์ “หรืือทุบุ ผนังั ” เพื่�่อกั้�น้ ห้้องใหม่่ได้ไ้ หม? 112 |

“ทุุกคนคงมีีคอนโดในฝัันของตััวเองกััน ใช่ไหมคะ เพราะแต่ละคนก็คงอยากได้พ้ื นที่ พัั กอาศััยที่่�ตอบโจทย์์กัับไลฟ์ส์ ไตล์์ของตััวเอง กันั ทั้้�งนั้้�น” มีแฟนเพจ Thinkofliving หลายๆ ท่านท่ีถาม คำ� ถามเกย่ี วกบั การตอ่ เตมิ เขา้ มาทางหลงั บา้ น แนน่ อน ว่าค�ำถามฮอตฮิตก็ยังเป็นเร่ืองการทุบผนังเพ่ือกั้นห้อง ใหม่ และการ Built-in ห้องว่าแต่ละโครงการสามารถ ทำ� ไดไ้ หม? เรามาดเู คสจรงิ ทเ่ี กดิ ขน้ึ กนั หนอ่ ยดกี วา่ คะ่ | 113

แฟนเพจ : สวัสั ดีคี รับั ผมกำำ�ลังั จะจองห้อ้ ง 1 Bedroom Plus ครับั เป็น็ ห้อ้ งที่่�มีหี ้อ้ งอเนกประสงค์เ์ พิ่�มขึ้�นมาอีกี ห้อ้ งหนึ่�ง ห้อ้ งตัวั อย่า่ งตกแต่ง่ เป็น็ Walk-in Closet ครับั แต่ผ่ มอยากทุุบผนัังออก ให้เ้ ป็น็ พื้�นที่่�ห้อ้ งนอน ให้ห้ มดเลยมากกว่า่ ผมสามารถทำำ�ได้ไ้ หม ต้อ้ งดูอู ะไรบ้า้ ง Admin : สำำ�หรับั งาน Built-in/ เจาะผนัังในคอนโดนั้�น คำำ�ถาม ที่�เราจะลืมื ถามเซลล์ไ์ ม่ไ่ ด้เ้ ลยคือื “ผนังั ของโครงการก่อ่ สร้า้ งแบบไหนคะ?” เพราะรูปู แบบของการก่อ่ สร้า้ งจะเป็น็ คำำ�ตอบว่า่ ทุบุ /เจาะ ได้ห้ รือื ไม่ค่ ่ะ่ ซึ่่�ง สมััยนี้�คอนโดส่่วนใหญ่ก่ ็ม็ ัักจะใช้้เป็น็ ผนังั Precast กัันหมดแล้ว้ แต่ก่ ็จ็ ะ มีีบางโครงการที่�เป็็นผนัังแบบก่่ออิิฐ ฉาบปููน หรืือตามภาษาสถาปััตย์์ฯ เขาจะเรีียกว่่าแบบ Conventional อยู่่�บ้้างเหมืือนกััน ส่่วนใหญ่่จะเห็็น ในคอนโด Low Rise และเป็็นของแบรนด์์ Local หน่อ่ ย นอกจากนี้้�ก็็จะ มีผี นังั เบาที่�ใช้ก้ั้�นห้อ้ งภายในอาคารด้ว้ ยเช่น่ กันั ซึ่่�งผนังั ทั้�ง 3 ประเภทนี้�แหละ เป็น็ สิ่�งที่�เราต้อ้ งรู้้�จักเอาไว้เ้ พราะผนังั แต่ล่ ะประเภทก็ม็ ีขี ้อ้ จำำ�กัดั ที่�แตกต่า่ ง กันั ไปค่ะ่ แปลนห้องเดมิ ตำำ�แหน่่งที่่�ต้้องการทุบุ ใหม่่ 114 |

รจู้ กั ผนงั ของคอนโด เอาไวก้ อ่ นดที ีส่ ุด จากการท่ีผนังคอนโดนั้นมีหลาย แบบดว้ ยกนั ทง้ั ผนงั Precast, ผนงั แบบ กอ่ อฐิ ฉาบปูน, ผนงั เบา เรากต็ อ้ งเข้าใจ ธรรมชาตขิ องผนงั หอ้ งแตล่ ะประเภทของ เราก่อน.. ผนงั คอนกรีตสำ� เรจ็ รปู ระบบอัตโนมัติ หรอื พรคี าสท์ (Precast) เป็น็ วัสั ดุใุ นการก่อ่ สร้า้ งที่่�มีคี ุณุ สมบัตั ิติ อบโจทย์ผ์ู้�อยู่�อาศัยั Precast จึงึ เป็น็ ตัวั เลือื ก อัันดัับต้้นๆ เพราะสามารถลดปััญหาที่�เกิิดจากการก่่อสร้้างบ้้านแบบสมััยเก่่าได้้ดีี ด้วยนวัตกรรมต่างๆ ทำ� ให้ทีอ่ ย่อู าศัยสมยั นี้น่าอยมู่ ากขนึ้ ในกรณที ่ี “คอนโดท่สี ร้าง ด้วยระบบ Precast หรือผนงั คอนกรีตเสริมเหลก็ ส�ำเรจ็ รูปจะเปน็ กรณีทไี่ ม่สามารถ ทุบผนงั ได้เลย เพราะการสร้างดว้ ยระบบนจี้ ะใช้ผนงั Precast รับนำ�้ หนักโครงสร้าง อาคาร” นอกจากนผี้ นงั คอนกรตี เสรมิ เหลก็ สามารถใชเ้ ปน็ ผนงั กน้ั หอ้ งไดเ้ ชน่ กนั หาก ก่อ่ ขึ้�นตั้�งแต่ต่ ้น้ แต่ห่ ากจะต่อ่ เติมิ ในภายหลังั จากจะมีคี วามยุ่�งยากมากขึ้�น เพราะต้อ้ งดูู ว่า่ โครงสร้า้ งของอาคารนั้�นใช้ผ้ นังั Precast ส่ว่ นนี้�เป็น็ ผนังั รับั น้ำำ��หนักั ด้ว้ ยหรืือเปล่่า? ข้อดขี องผนัง Precast คอื มคี วามแขง็ แรงทนทานเหมือนกบั ผนังกอ่ อฐิ แถม ยงั สามารถตดิ ตง้ั ไดเ้ รว็ กวา่ จงึ เปน็ ทน่ี ยิ มกนั มากในคอนโดยคุ ปจั จบุ นั แตก่ ม็ ขี อ้ จำ� กดั ในเรอื่ งของความยากในการดดั แปลง ทบุ เจาะ ตอ่ เตมิ เพราะผนงั คอนกรตี เสรมิ เหลก็ มคี วามแขง็ ของตวั วสั ดมุ ากๆ จงึ เจาะเขา้ ยาก แตก่ ย็ งั สามารถตกแตง่ ผวิ หนา้ ไดโ้ ดยใช้ กระเบื้องติดผนังเช่นเดียวกับผนังก่ออิฐ แถมก่อนจะเจาะยังต้องถามช่างประจ�ำ โครงการให้ดีว่าเป็นส่วนที่เจาะหรือทุบได้ไหม? และถ้าเจาะหรือทุบไปแล้วจะหมด ประกนั กบั ทางโครงการเลยหรอื เปลา่ ? | 115

ผนงั ก่ออิฐฉาบปูน ข้อดีของผนังประเภทนี้ คือ เป็นผนังท่ีมีความ คงทนแข็งแรง ง่ายต่อการยึดเจาะ แขวนส่ิงของต่างๆ แต่ก็แลกมาด้วยน�้ำหนักท่ีมากท�ำให้ต้องก่อผนังตาม แนวทมี่ คี านรองรบั เทา่ นน้ั ซงึ่ ขอ้ จำ� กดั ของผนงั ประเภท นี้้�ต้้องใช้้เวลาในการก่่อสร้้างมากกว่่าแบบ Precast จึึงไม่่เป็็นที่่�นิิยมในการก่่อสร้้างคอนโด แต่่ก็็พบเห็็นได้้ ในคอนโด Low Rise ของ Developer ที่่�เป็น็ Local หน่อ่ ย เพราะพอเป็็นคอนโด Low Rise ก็็จะมีีขนาดอาคาร ไม่่ใหญ่่มากพอให้้ลงทุุนใช้้ผนััง Precast ซึ่่�งส่่วนที่� แพงของผนััง Precast ก็็คืือแบบที่�ใช้้ในการหล่่อผนััง นั่�นแหละ พอโครงการใช้้จำำ�นวนไม่่เยอะก็็ทำำ�ให้้ราคา ค่่าก่่อสร้้างต่่อตารางเมตรสููง หลายๆ โครงการ ในลักษณะนี้จงึ เลือกใช้ผนังก่ออฐิ ฉาบปนู แทน สำำ�หรับั วััสดุทุ ี่่�ใช้ก้ ่อ่ มีี อิฐมอญ อฐิ มวลเบา ให้เ้ ลือื กตั้้�งแต่่ © vladakela / Adobe Stock © showcake / Adobe Stock > อิิฐมอญ ซเี มนต์บล็อก อิฐขาว > อิิฐมวลเบา > ซีีเมนต์บ์ ล็็อก © modify260 / Adobe Stock > อิฐิ ขาว 116 |

© Hoda Bogdan / Adobe Stock ซึง่ วสั ดุแตล่ ะชนิดกจ็ ะมคี วามแขง็ แรง น�ำ้ หนกั การปอ้ งกนั ความรอ้ นทีต่ า่ งกนั กแ็ ลว้ แตว่ า่ คอนโดจะเลอื กอฐิ ชนดิ ไหน ซง่ึ คอนโดสว่ นใหญใ่ นปจั จบุ นั นจ้ี ะนยิ มเลอื กใช้ อิิฐขาวกัันมากขึ้�น อย่่างเช่น่ คอนโด EDGE Sukhumvit 23, คอนโด Sync Nature Siam, Sari 64 เพราะ มีอี ัตั ราการร้า้ วหลังั การฉาบน้อ้ ยกว่า่ วัสั ดุอุื่�น เนื่�องจากมีคี ่า่ การดููดซึึมน้ำำ��ที่่�ประมาณ 19% น้้อยกว่่าอิิฐชนิิดอื่�นมีีสููงถึึง 30% และมีีคุุณสมบััติิ ในการนำ� ความรอ้ นตำ่� ทำ� ใหต้ วั ผนงั ทก่ี อ่ ดว้ ยอฐิ ขาวมกี ารปอ้ งกนั ความรอ้ นไดด้ ี แตไ่ มว่ า่ โครงการจะเลือกใช้อิฐชนิดไหน ผนังลักษณะนี้ก็เป็นผนังท่ีเราสามารถเจาะ ทุบ ได้อยดู่ ีนะคะ | 117

ผนังั เบา คือผนังพวกสมาร์ทบอร์ดต่างๆ ที่ผู้คนนิยมใช้ส�ำหรับการก้ันห้องหรือต่อเติม บา้ น โดยจะใช้โครงคร่าวไม้ อะลูมเิ นียมหรือเหล็กในการข้นึ เป็นโครงผนังหลัก แล้ว ปิดิ ทับั ด้ว้ ยบอร์ด์ ผนังั ซึ่่�งวัสั ดุทุ ี่่�นิยิ มใช้เ้ ป็น็ บอร์ด์ สำำ�หรับั ผนังั เบาก็ค็ ือื ไฟเบอร์ซ์ ีเี มนต์์ ไม้อ้ ัดั ซีเี มนต์์ และยิปิ ซั่�มบอร์ด์ ทำำ�ให้ล้ ักั ษณะที่�เห็น็ ภายนอกจะไม่ต่ ่า่ งกับั การก่อ่ กำำ�แพง ด้ว้ ยปููนซีีเมนต์์ ขอ้ ดีของผนงั เบา คอื มีนำ�้ หนักเบามากกว่าผนังประเภทอืน่ ๆ ท�ำใหโ้ ครงสรา้ ง ไมต่ อ้ งรบั นำ้� หนกั เยอะจงึ ไมจ่ ำ� เปน็ ทต่ี อ้ งมคี านรองรบั เหมอื นการกอ่ อฐิ ฉาบปนู ทวั่ ไป แถมยงั ตดิ ตงั้ งา่ ย จงึ เปน็ ทางเลอื กทด่ี ใี นการตอ่ เตมิ หอ้ ง และยง่ิ เหมาะกบั การตอ่ เตมิ ในคอนโดที่เปลีย่ นแปลงโครงสร้างไดย้ าก 118 |

ส่ว่ นข้อ้ เสียี คือื มีคี วามแข็ง็ แรงทนทานน้อ้ ยกว่า่ ผนังั แบบก่อ่ อิฐิ เพราะผนังั เบา จะเน้น้ เรื่�องของความเบาและการติดิ ตั้�งที่่�ง่าย และกันั เสียี งได้น้ ้อ้ ยกว่า่ ผนังั แบบก่อ่ อิฐิ ซึ่�งหากอยากจะเจาะรููแขวนของต่่างๆ ก็็เป็็นผนัังที่�สามารถเจาะได้้ง่่าย แต่่มีีเรื่�อง ที่่�ต้อ้ งระวังั 2 หััวข้้อ หลัักๆ ดัังนี้� 1. การรับน�ำ้ หนกั ของผนงั ในกรณที ต่ี อ้ งการจะแขวนของหนกั พอจะรจู้ ักผนงั เช่น โทรทัศน์ หรือต้องการจะ Built-in ท่ีพบบ่อยๆ ในคอนโด ตู้ลอย ต้องค�ำนึกถึงโครงสร้างภายใน ทัง้ 3 ประเภทกันแล้ว ของผนงั เบาด้วย ควรเสริมโครงคร่าวให้ ถขี่ น้ึ เชน่ จากเดมิ โครงครา่ วมขี นาดหา่ ง เวลาจะตดั สนิ ใจ กัน 60 ซม. ควรเปลี่ยนเป็น 40 หรือ ซื้อคอนโด 30 ซม. และควรยึดสิ่งท่ีแขวนกับโครง คร่าว ไมใ่ ชย่ ดึ กับบอรด์ ที่ใช้ปดิ ผวิ ก็อย่าลืมถามกันนะคะ 2. จุดทีต่ ้องระวังในการเจาะ วา่ โครงสรา้ งของผนัง คือช่วงระหว่างรอยต่อของแผ่น บอรด์ เพราะเปน็ จดุ ทเ่ี กดิ การแตกรา้ วได้ อาคารเป็นแบบไหน งา่ ยทีส่ ุด จากหลายสาเหตุ เช่น การยืด เพราะวา่ มผี ลโดยตรง หดตัวของแผ่นบอร์ด การทรุดตัวของ โครงสรา้ ง และการกระทบกระเทอื นจาก กับผทู้ ่ีตอ้ งการ แรงภายนอก ควรฉาบดว้ ยอะครลิ คิ ฉาบ ทบุ เจาะ บาง เช่น Acrylic Sealant หรือ Wall Putty ท่ีมีคณุ สมบัตยิ ืดหยุ่นสงู ชว่ ยยึด คอนโดเลยนะ เกาะไดด้ ี หากตอ่ แผน่ บอรด์ แบบเวน้ รอ่ ง ควรยิงยาแนวด้วยโพลียูริเทนซิลแลนท์ (PU Sealant) | 119

ต�ำแหนง่ หอ้ งของโครงการก็มีผล ตอ่ การ Built-in เฟอรน์ เิ จอรต์ ิดผนัง ส�ำหรับต�ำแหน่งของห้องก็มีส่วน ส�ำคัญเช่นกัน เพราะหากต�ำแหน่งห้อง ของเราอยู่ในต�ำแหน่งที่ติดกับห้องงาน ระบบ, ลฟิ ต์ การเจาะผนงั กเ็ ปน็ สง่ิ ทอ่ี าจ เกิดผลกระทบต่องานระบบในโครงการ ก็ได้ ดังนั้น หากห้องของเราอยู่ใน ตำ� แหนง่ เหลา่ นี้ หากตอ้ งการจะเจาะผนงั ต้อ้ งมีคี วามระวังั เป็น็ พิเิ ศษ ต้อ้ งสอบถาม ช่่างของโครงการให้้มาตรวจสอบก่่อน ทุกุ ครั้�ง ต�ำแหนง่ ของงานระบบท่มี ีผลต่อการ Built-in เฟอรน์ เิ จอรต์ ิดผนงั ทนี เ้ี รามาดตู ำ� แหนง่ ทสี่ ามารถเจาะผนงั ไดแ้ ละเจาะไมไ่ ดก้ นั บา้ ง อธบิ ายใหเ้ ขา้ ใจ งา่ ยๆ เลยคอื พนื้ ทท่ี หี่ า้ มเจาะนน้ั เปน็ บรเิ วณทโี่ ครงการวางงานระบบเอาไว้ ทงั้ ระบบ ท่่อน้ำำ�� และสายไฟ โดยเฉพาะกัับสายไฟด้้วยแล้ว้ อัันตรายมากๆ แนะนำำ�ให้้ใช้ช้ ่า่ งที่� ชำำ�นาญโดยเฉพาะจะดีกี ว่า่ เพราะมีหี ลายเคสที่่�ช่า่ งก่อ่ สร้า้ ง เจาะผนังั แล้ว้ ไปโดนสายไฟ จนไฟช็็อตเสียี ชีวี ิติ คาบ้้านก็ม็ ีี ในหนัังสือื เล่ม่ นี้้�ก็็จะมาสอนดููงานระบบในห้้องคอนโด กันั ว่่าช่่างติิดตั้�งอะไรไว้้ตรงไหนบ้้าง 120 |

เอาตัวั อย่า่ งแปลนงานระบบไฟฟ้า้ มาให้้ ดูกู ันั รูปู สัญั ลักั ษณ์ต์ ่า่ งๆ นั้้�น คือื ตำำ�แหน่ง่ ที่่�มีี การติดิ ตั้�งงานระบบไฟอย่า่ งในแปลนก็จ็ ะมีี บอกไว้ค้ รบ เช่น่ ในกลุ่�ม ELECTRIC POWER SYSTEM ก็็จะเป็็นตำำ�แหน่่งของปลั๊๊�กไฟ สวิติ ซ์ไ์ ฟ และกล่อ่ งพักั สายไฟ, กลุ่�ม MATV. SYSTEM ก็จ็ ะเป็น็ ตัวั รับั เสาอากาศทีวี ีแี ละ กลุ่�ม FIBER OPTIC SYSTEM ก็จ็ ะเป็น็ กล่อ่ งรับั สัญั ญาณ Fiber Optic ซึ่่�งบริเิ วณ เหล่า่ นั้�นเราห้า้ มไปเจาะผนังั เด็ด็ ขาด เพราะ นอกจากสวิิตซ์์ไฟที่ �เราเห็็นบนผนัังแล้้ว ตามแนวนั้�นยังั มีีสายไฟที่่�ซ่อ่ นไว้้อยู่่�ด้้วย ส�ำหรับระบบท่อน้�ำในคอนโดจะมีระบบซ่อนไว้ในพ้ืนและผนังอีกเช่นกัน แต่ ส่วนใหญ่จะเดินมาจากด้านล่างท่ีใต้พื้น และฝังอยู่ในซิงค์ล้างจานและพวกสุขภัณฑ์ ในหอ้ งนำ�้ ทำ� ใหเ้ ราไมเ่ หน็ งานระบบสว่ นน้ี กใ็ หส้ งั เกตไวว้ า่ ตรงไหนทมี่ อี ปุ กรณท์ ตี่ อ้ ง ต่อท่อน้�ำเราก็อย่าไปเจาะผนังในส่วนท่ีใกล้บริเวณนั้นเลย ซึ่งเราสามารถคอนเฟิร์ม ตำ� แหนง่ ทเ่ี จาะกับทางชา่ งโครงการอกี ที | 121

ขอบคุณุ รูปู จากบ้า้ นและสวน ตามปกติแิ ล้ว้ ลักั ษณะของการเดินิ สายไฟก็จ็ ะเดินิ ลงมาจากฝ้้าด้้านบน แล้้วมาจบที่่�ตััวเต้้ารัับหรืือสวิิตซ์์ ไฟนี่�แหละค่่ะ รููปที่�เอามาให้้ดููจะเป็็นแบบ Loft ที่่�เปิิด ให้้เห็็นงานระบบจะได้้เข้้าใจง่่ายขึ้�น แต่่ว่่าตามปกติิท่่อ พวกนี้้�ถููกซ่่อนไว้้ด้้านในผนัังเราก็็ยัังสามารถคาดเดา ได้้ว่า่ บริเิ วณนี้�แหละคือื ตำำ�แหน่ง่ ที่่�มีสี ายไฟซ่่อนอยู่่� ทางที่่�ดีที ี่่�สุดุ ก่อ่ นจะเจาะ ให้ช้ ่า่ งประจำำ�โครงการช่ว่ ย ตรวจสอบก่่อนว่่าตรงไหนที่ �เจาะได้้ไม่่ได้้ซึ่ �งช่่างประจำำ� โครงการต้อ้ งมีแี ปลนงานระบบของห้อ้ งอยู่�แล้ว้ ทั้�งระบบ ไฟฟ้้า ประปา แอร์์ หรืืออีีกทางที่่�ดีีคืือให้้ช่่างนั้�นเขีียน จุดุ เจาะให้เ้ ราเลยเพื่�อป้อ้ งกันั ความคลาดเคลื่�อนค่ะ่ 122 |

สรุุปสิ่่�งที่่�ต้อ้ งทราบก่อ่ นการทุุบหรืือ Built-in เฟอร์์นิเิ จอร์ต์ ิิดผนังั 1. ประเภทของผนังั ต้อ้ งทราบให้แ้ น่ช่ ัดั ว่า่ ผนังั ห้อ้ งของ เราเป็น็ ผนังั ประเภทไหน ทำำ�หน้า้ ที่่�รับั น้ำำ��หนักั โครงสร้า้ ง อาคารหรือื ไม่ ่ ถ้า้ คำำ�ตอบคือื “No” เป็น็ เพียี งผนังั กั้�นห้อ้ ง ธรรมดาแปลว่่าคุุณได้้ไปต่่อ ก็็จััดการวางแผนทุุบหรืือ เจาะผนัังได้้ 2. ดููตำำ�แหน่่งของห้้อง ถ้้าตำำ�แหน่่งห้้องของคุุณอยู่่�ติิด กัับลิิฟต์์ หรืือห้้องงานระบบ ก็็ต้้องสอบถามช่่างของ โครงการก่่อนว่่า เราจะสามารถทำำ�อะไรกัับผนัังส่่วนที่� ติิดกัับพื้�นที่่�ส่ว่ นกลางได้บ้ ้้าง 3. ดููตำำ�แหน่่งของงานระบบ ว่่าผนัังที่�เรากำำ�ลัังจะทุุบ หรืือเจาะนั้�น เป็็นตำำ�แหน่่งที่่�มีีงานระบบฝัังอยู่�หรืือไม่่ ซึ่�งแปลนแบบนี้�เราสามารถขอได้จ้ ากฝ่า่ ยนิติ ิบิ ุคุ คลของ อาคาร เพื่�อนำำ�มาใช้้วางแผนคร่่าวๆ ว่่าเราจะ Built-in ตรงไหน มีีผลต่่องานระบบหรืือไม่่ซึ่ �งพอเราออกแบบ สำำ�เร็็จแล้้ว ก็็ต้้องส่่งไปทางโครงการอนุุมััติิอีีกทีีแหละ ว่่าแปลนการตกแต่่งห้้องของเราจะไม่่ส่่งผลกระทบ ต่อ่ โครงสร้า้ งและงานระบบของโครงการค่ะ่ | 123

ขน้ั ตอนการขอตกแตง่ คอนโด ใครที่เป็นมือใหม่ยังไม่เคยตกแต่งคอนโดอาจจะยังเห็นภาพไม่ชัดใช่ไหมคะ วา่ จรงิ ๆ แล้วการตกแตง่ คอนโดมีความซบั ซ้อนมากกวา่ การตกแตง่ บ้าน เพราะเปน็ หอ้ งชดุ พกั อาศยั รวมกบั เพอื่ นบา้ นเปน็ รอ้ ยเปน็ พนั ยนู ติ การ Built-in ภายในหอ้ งของ เราบางทีก็ส่งผลถึงเจ้าของร่วมได้ ทางคอนโดแต่ละแห่งก็จะออกขั้นตอนและ กฎระเบียบมาเพื่อดูแลความเรียบร้อยให้กับลูกบ้านแหละ ไปดูกันหน่อยดีกว่าว่า ถ้าจะตกแตง่ คอนโดนนั้ เราจะตอ้ งทำ� อยา่ งไรบา้ ง 1ว.า่ เตจ้อ้าขงกองาหรต้อง่อตเต้อมิงแหจอ้ ้งงตอ่ นติ ิบคุ คล 2. ขอผงั งานระบบของหอ้ งพัก แเผใหรอิซบเึห่ดิาพม�้าืงบ่ม้พด�คดีอสีนงี่ัีล้กาปดบ่ว�่นูรารู่วปนอ่ไดเะ่ารดกนใก้ิพะืหัเ้้ไิดทนัี�รม่หนญ�ขาึโจา้่มท�คีจน่ณ่ะแ�ตระตลมงตั้รโ้สั้ดวางอ้ครกหไส้งรา้ิหพเาิงนงปนอไก็กใปน็ทสีมจา่นี�ผจาูรีทก้้ะะุม�จซุาบคร่อ่ะัาบรัะ รมถทม ืวถุืืผอกุ่อบื็เ่วนาต็จก่ัผ้ั่าถงัอา้บั้นหหะ้งาั้เ้หัล้งไอ้อเดเอกตงง้ิดุเง้ พิกิุดอัชิทมา่ักุเงา่รขุหบนงนัณ้อใไ�ตะ์นจุดง์ ุ้้ 124 |

3ต•.••ก •ห•สห•หแา้ห า้หอห้ามต้าม้า้มบว้ามเมดามง่จเถเงปภัดาตปสิาะลแิดาลงิ่เมยี่ปตพขี่ยยั้น�ลเงอนดใรเแงงาตคนทอ่ืหปนำ�รื่อ่ลนง�แเอพนขงกัเหงผช�้ำ่ืออปมน นเ่นรบาง่ดังัับกปินภเอกรขทาาะวยต่อกต่านแาูก2ขอศ0วากแน0รบโบคกมกSไpฟ/liทtตีม่Tร.ีนyมp�ำ้ .eหนเพักิ่�มมาก 4. ยนื่ แบบตกแต่ง 15 วนั 5. วางเงนิ คำ้� ประกนั แงแโบากคบ่นบ่อรบไแงนฟกตปเฟากลร้ิร่า้ �มแนกแ็ตจงท็ ส่ำะา่งำดมน�ผีง แีรปนแบะัรังปิบบมิ ลพแบืา้ปนณ้�ล/นทีก่น่ร,�รตตอ้ะ้อกแอแงแบนสสุต่บมุ ่ไ่งง่ัฟตัแภใิทหีปาิ ่้�ยใ้ทลชใ้นนา้, ง, ตมทหใซจอ้ีขนม่ีาง่ึะง้อยกาเเเงยปใสรนิชแก็นียณ้ใใลเคจนนวีทะ�ำ่ากส้นเ่ีชนนงว่า่านิ้�ำวรนเงคนชตสนทา่่นเกว่ เี้ที่ไเปนหแรฟ่าน็นตาาไกนเง่ี้กหงดต�เ็ำรนิ ผ้วมก่กทยื่อแา็ขที่ไเทตึ้นชวา�ำ่ง้ใ่นองชไพโยกมคห้ ื้นู่กนั ่ถรกั ับทงึงเแกแ่ีปสตาต1น็่ว0่หร่ลนคเละกก่าวาโนบ็ลันคย�้ำไาๆรวคงกง้่าเกทเ็ไสไผมา่ีกฟียอ่ื ร่็ | 125

จรงิ ๆแลว้ ในสว่ นของการตอ่ เตมิ เรอื่ งของผนงั ทกี่ ลา่ วมาตอนแรก ทง้ั แบบ Precast หรือ ก่ออิฐฉาบปูน ในบ้านแนวราบก็มีกฎข้อบังคับ คล้ายๆกับของคอนโดเลยค่ะ บางทีเราก็อาจจะรู้สึกว่ากฎระเบียบของโครงการเป็นเร่ืองยุ่งยากได้เหมือนกัน แต่ นนั่ หมายความวา่ ทางโครงการนน้ั ใสใ่ จดแู ลเราอยา่ งดี เพอื่ ปอ้ งกนั ปญั หาตา่ งๆทจ่ี ะเกดิ ขนึ้ ลว่ งหนา้ ได้ และการทเ่ี ราสง่ แบบตกแตง่ ภายในไปใหท้ างนติ ฯิ กอ่ นจะลงมอื ทำ� นนั้ คงไมไ่ ด้ เป็นเรื่องยุ่งยากเกินความสามารถของ Interior หรือลูกบ้านอย่างแน่นอน ซ่ึง เจ้าหน้าที่ของโครงการจะมีหน้าที่ตรวจสอบแบบของเราอย่างละเอียด และถ้าหาก เกิดขอ้ ผดิ พลาดขนึ้ ทางเราจะไม่ใชฝ่ ่ายท่ีตอ้ งรบั ผดิ ชอบความเสียหายแน่นอน จำ� เอาไวว้ ่าทางทีด่ ที ่สี ุดในการอยู่กับโครงการอยา่ งสงบสุขคือ การเคารพกฎ ของคอนโด พยายามอยา่ สรา้ งปญั หาหรอื ตอ่ ตา้ นกฏของโครงการ เพราะในทา้ ยทส่ี ดุ แล้วคนท่ีจะผิดและต้องรับผดิ ชอบคือทางเราเอง 126 |

โครงการบ้านสามารถทบุ ผนงั เพื่อต่อเตมิ ได้ไหม? หลายคนอาจเขา้ ใจวา่ “บา้ น” กน็ า่ จะตอ้ งเจาะหรอื ทบุ ผนงั ไดอ้ ยแู่ ลว้ ถา้ เปน็ สมยั กอ่ นในยคุ ทกี่ ารสรา้ งบา้ นเปน็ เรอ่ื งของการกอ่ อฐิ ฉาบปนู เทา่ นนั้ กต็ อบเลยวา่ “ใช”่ แต่ ในยคุ นี้งานกอ่ สรา้ งมเี ทคโนโลยีทีพ่ ฒั นาไปมาก ท�ำให้ ในปจั จบุ นั เรามาถงึ ยคุ ทใ่ี ชร้ ะบบ Precast ในการกอ่ สรา้ ง กนั เปน็ สว่ นใหญแ่ ลว้ กอ่ นจะซอ้ื บา้ นในโครงการทกุ ครง้ั จงึ ควรสอบถามเรอื่ งระบบการกอ่ สรา้ งกอ่ น เหมอื นกบั การ กอ่ สรา้ งของคอนโดนัน่ แหละ ขอบคณุ รปู ประกอบจาก www.kconcrete.co.th โดยหลักั ๆแล้้วโครงสร้้างจะมีอี ยู่่� 2 แบบ 1. C onventional (ก่อ่ อิฐิ ฉาบปูนู ) ลัักษณะนี้ �จะสามารถต่่อเติิมจากโครง สร้า้ งเดิมิ ได้เ้ ลย 2. Precast (ผนังั หล่อ่ สำำ�เร็จ็ รูปู ) ลัักษณะนี้�จะใช้้ Precast เป็็นผนััง รับั น้ำำ��หนักั ตัวั บ้า้ นไม่ต่ ้อ้ งมีเี สา แต่ก่ ็็ ไม่ส่ ามารถทุบุ ผนังั ได้เ้ ช่น่ กันั ค่ะ่ | 127

ภสั รนิ ไทยพสิ ทุ ธกิ ลุ คอนโดน้ำ��ำ รั่่�ว พื้้� นพัั งหมดเลย “เคลมประกััน” อะไรได้้บ้้างคะ? 128 |

* ใช้เ้ ป็น็ เพียี งภาพประกอบ ไม่ม่ ีคี วามเกี่่ย� วข้อ้ งกับั เนื้อ�้ หา คนทซี่ อ้ื ทอ่ี ยอู่ าศยั อีกกรณีหน่ึงคือไม่ทราบถึงความ ไมว่ า่ จะเปน็ คมุ้ ครองวา่ คลอบคลมุ ถงึ อะไรบา้ ง เชน่ ถา้ น�้ำร่ัวเราสามารถเรียกประกันได้หรือไม่ บา้ นจดั สรรหรอื คอนโดมเิ นยี ม ประกนั คมุ้ ครองทว่ี งเงนิ เทา่ ไหร่ ซงึ่ ความ หลายๆคนอาจจะไมท่ ราบวา่ ไมร่ นู้ เี้ องเมอ่ื เกดิ ความเสยี หายขนึ้ อาจจะ โครงการทเี่ ราซอ้ื อยนู่ นั้ ทำ� ใหเ้ ราเสยี ประโยชนไ์ ด้ สำ� หรบั วธิ ดี วู า่ ประกนั คอนโดหรอื บา้ นของเรานน้ั มคี วาม มปี ระกนั ทที่ ำ� ขนึ้ มาเพ่ือคมุ้ ครอง ค้มุ ครองอะไรบ้าง สามารถสอบถามกบั ความเสยี ทเี่ กดิ ขนึ้ โครงการ นติ บิ คุ คล หรอื ดไู ดจ้ ากเอกสาร แนบตอนทำ� การซอ้ื ขาย ซงึ่ ทางโครงการ ภายในตวั บา้ นหรอื คอนโด จะระบุเอาไว้ทั้งรายละเอียดของประกัน และระยะเวลาทค่ี มุ้ ครอง รวมถงึ เงอื่ นไข ตา่ งๆ เราจะขอแบง่ การอธบิ ายเปน็ ประกนั ของคอนโดมเิ นยี มและบา้ นจดั สรรคะ่ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 129

คอนโดมเิ นยี ม สำ� หรบั ประกนั คอนโดมเิ นยี มจะแบง่ ออกเปน็ All-risk คอื ประกนั ทคี่ มุ้ ครองความ เสยี่ งภยั ทกุ กรณที จี่ ะเกดิ ขนึ้ กบั อาคาร และ PL (Public Liability) การประกนั ภยั ตอ่ บคุ คลภายนอก ซง่ึ แตล่ ะแบบมรี ายละเอยี ดดงั น้ี ทรัพย์สนิ สว่ นบคุ คล ALL RISKS ห้องชดุ คมุ้ ครองความเสีย่ งทกุ ชนิด เฟอร์นเิ จอร์ ทรพั ย์สินส่วนกลาง ประกันภยั อาคาร ขยายความคุม้ ครอง สิ่งปลูกสรา้ ง / ตัวอาคาร PUBLIC LIABILITY รั้ว / ประตูรวั้ คุ้มครองความเสียหาย เครอ่ื งจกั ร / เครือ่ งใชส้ �ำนักงาน ฝา้ เพดาน / ผนงั ตอ่ สาธารณะชน งานระบบตา่ งๆ ทรัพย์สินส่วนกลางของนติ ิ ประกนั คมุ้ ครองเฉพาะความเสยี หายอนั เนอ่ื งมาจากอบุ ตั เิ หตจุ ากปจั จยั ภายนอก 130 |

ประกันภัยการเส่ียงภัยทุกชนิด (All Risks) คือ ประกันท่ีคุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกกรณีที่จะเกิดข้ึนกับอาคาร ท้ังทรัพย์ ส่วนกลาง ได้แก่ สิ่งปลูกสร้างตัวอาคาร รั้ว ฝ้าเพดาน ผนังโดยรอบ เครื่องจักร อปุ กรณต์ า่ งๆ รวมถึง ลฟิ ต์ งานระบบตา่ งๆ และทรพั ยส์ ่วนบคุ คล ไดแ้ ก่ หอ้ งชุด และเฟอรน์ ิเจอร์ ซงึ่ รายการทคี่ ุม้ ครองจะข้นึ อยกู่ บั รายละเอียดทร่ี ะบุไวใ้ นประกัน บางโครงการระบุไว้ว่าคุ้มครอง เฉพาะตวั หอ้ ง สว่ นบางโครงการจะเพม่ิ ความคุ้มครองให้เฟอร์นิเจอร์ท่ีทาง โครงการแถมมาใหด้ ว้ ย แตม่ กั จะไมร่ วม ของตกแต่ง เคร่ืองใช้ไฟฟ้า และ เฟอรน์ เิ จอรท์ เ่ี ราซอ้ื มาเพมิ่ เตมิ ภายหลงั ซึ่งเราจะได้ความคุ้มครองมากน้อยน้ันก็ขึ้นอยู่กับประกันท่ีทางโครงการหรือ นิติบุคคลท�ำเอาไว้ อย่างไรก็ตามค่าเบี้ยประกันทางนิติบุคคลจะเป็นผู้พิจารณาให้ เหมาะสมกบั งบประมาณท่ีมอี ยู่ค่ะ ประกนั ความรบั ผิดชอบต่อสาธารณชน (Public Liability) คือ การประกันภัยต่อบุคคลภายนอก เช่น คุ้มครองในกรณีสิ่งของจากใน คอนโดเราตกใสร่ ถบคุ คลอน่ื ทำ� ใหเ้ กดิ ความเสยี หาย เปน็ ตน้ เน่อื งจากคอนโดมเิ นียม เป็นอาคารท่ีมีคนพักอาศัยอยู่เป็นจ�ำนวนมาก ท�ำให้มีความเส่ียงต่อการเกิดภัยกับ บคุ คลอน่ื และหากเกดิ ขน้ึ บางกรณอี าจจะมคี า่ ใชจ้ า่ ยทสี่ งู การทท่ี างโครงการทำ� ประกนั ประเภทนเี้ อาไวใ้ หถ้ อื เปน็ ประโยชนต์ อ่ ลกู บา้ นมากทเี ดยี ว ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 131

เนื่องจากรายละเอียดของประกันในคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งมีความแตกต่าง กนั ออกไป ดงั นน้ั เมอ่ื เกดิ ภยั ขนึ้ อนั ดบั แรกแนะนำ� ใหเ้ ราไปสอบถามทางโครงการ หรอื นติ บิ คุ คลวา่ ประกนั ครอบคลมุ อะไรบา้ ง และใหพ้ จิ ารณาถงึ จดุ เกดิ เหตุ เพราะถา้ ความ เสยี หายเกดิ ขน้ึ ในหอ้ งของเรา เชน่ เกดิ ขนึ้ กบั พน้ื ผนงั ประตู หนา้ ตา่ ง เฟอรน์ เิ จอร์ ทท่ี างโครงการให้มา และไม่ไดเ้ สยี หายจากการเสือ่ มสภาพ กรณีเหล่านม้ี ักจะอยใู่ น ความคมุ้ ครองของประกนั อยแู่ ลว้ แตถ่ า้ ขอบเขตของความเสยี หายกำ้� กงึ่ ระหวา่ งหอ้ ง ของเราและพื้นทสี่ ่วนกลาง ประกนั จะรบั ผดิ ชอบหรอื ไม่ และความเสียหายนใ้ี ครจะ เป็นฝ่ายซ่อม ปัญหาเหล่าน้ีบางกรณีถือว่าเป็นปัญหาโลกแตกกันเลยทีเดียว ดังน้ัน สงิ่ ทตี่ ้องค�ำนึงถงึ เมอื่ จะทำ� การเคลมประกนั มีดงั นี้ “ทรพั ยส์ ่วนบุคคล” หรอื ”ทรพั ยส์ ว่ นกลาง” พน้ื ทีส่ ่วนบคุ คล กอ่ นโอน โครงการซอ่ ม หลังโอน อยู่ในประกัน (เคลมประกัน) ไมไ่ ด้อยู่ในประกัน (ซอ่ มเอง) พื้นท่ีสว่ นกลาง อยู่ในประกัน (เคลมประกนั ) นิตบิ คุ คลซ่อม กอ่ นอื่นตอ้ งดวู า่ สาเหตมุ าจากตรงไหน และ จดุ ทเี่ กดิ ปัญหาน้ันเปน็ ทรพั ยส์ ิน นน้ั เปน็ ของใคร “ทรพั ยส์ ว่ นบคุ คล” หรอื “ทรพั ยส์ ว่ นกลาง” หากเปน็ พนื้ ทส่ี ว่ นกลาง นติ บิ คุ คลจะตอ้ งเปน็ ผรู้ บั ผดิ ชอบคา่ ใชจ้ า่ ยในการซอ่ มแซม แตถ่ า้ เปน็ พน้ื ทสี่ ว่ นบคุ คล เรากต็ ้องเปน็ ฝ่ายซ่อมเอง ซ่งึ ถา้ คอนโดมกี ารทำ� ประกันภัยอาคารเอาไว้ ความชำ� รดุ เสยี หายบางกรณี เช่นเกดิ จากภัยธรรมชาติ หรืออบุ ตั ิเหตุ สามารถเคลมประกันได้ ทงั้ ทรัพยส์ ่วนกลางและทรพั ย์ส่วนบคุ คลค่ะ 132 |

ส�ำหรับวิธีดูว่าพื้นที่ส่วนไหนเป็นพ้ืนท่ีส่วนบุคคลหรือพื้นท่ีส่วนกลาง สามารถดไู ด้ดงั น้ีคะ่ ผนังที่ก้ันระหว่างห้องชุดกับห้องชุด ให้คิดเน้ือที่ของผนังคร่ึงหนึ่งเป็น เนื้อทหี่ อ้ งชดุ ผ นัังที่�กั้�นระหว่่างห้้องชุุดกัับพื้�นที่่�ส่่วนกลาง ให้้คิิดผนัังทั้�งหมดเป็็นเนื้�อที่� ห้้องชุุด ผ นงั หอ้ งชดุ ทอ่ี ยภู่ ายนอกอาคาร ใหค้ ดิ เนอ้ื ทผี่ นงั ทง้ั หมดเปน็ พนื้ ทส่ี ว่ นกลาง พื้�นที่�บางจุุดที่�คาบเกี่�ยวระหว่่าง พื้้�นที่่�ส่่วนบุุคคล หรืือ พื้้�นที่่�ส่่วนกลาง เช่่น ท่่อน้ำำ��ดีี , ท่่อน้ำำ��ทิ้้�ง , ท่อ่ ไฟฟ้า้ , อุุปกรณ์ใ์ ต้้เพดาน และใต้้พื้�นห้้อง มีีวิธิ ีดี ูงู ่่ายๆว่า่ ถ้้าเราสามารถใช้้ประโยชน์์กัับพื้�นที่�นั้�นๆได้้เพีียงคนเดีียว เราย้้าย ทุุบ เจาะ แล้ว้ ไม่เ่ ดือื ดร้อ้ นใครให้ถ้ ือื เป็น็ พื้้�นที่่�ส่ว่ นบุคุ คล แต่ถ่ ้า้ เป็น็ ส่ว่ นที่�เราต้อ้ งใช้ป้ ระโยชน์์ ร่่วมกันั กับั คนอื่�นๆ พื้้�นที่�ตรงนั้�นถืือเป็็น พื้้�นที่่�ส่ว่ นกลางค่่ะ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 133

อบุ ตั เิ หตุ หรอื การเสอื่ มสภาพ อีีกจุุดหนึ่�งที่�คนทั่�วไปมัักจะไม่่ทราบกัันคืือ “ตััวประกัันโดยทั่ �วไปแล้้วจะคุ้ �มครองเฉพาะความ เสีียหายที่ �เกิิดจากอุุบััติิเหตุุหรืือปััจจััยภายนอกหรืือ ภััยธรรมชาติิ” ตามความเสีียหายจริิงแต่่ไม่่เกิินทุุน ประกััน เช่่น ไฟไหม้้ ควััน ฟ้้าผ่่า ลมพายุุ น้ำำ��ท่่วม แผ่่นดิินไหว ภััยจากอากาศยาน ภััยเนื่ �องจากน้ำำ�� และภัยั จราจล เป็น็ ต้น้ นั่่�นหมายความว่า่ จะ “ไม่คุ่้�มครอง ในกรณีีที่ �ที่ �เกิิดการเสื่ �อมสภาพตามอายุุการใช้้งาน” นอกจากนี้้�ยัังมีีการขยายความคุ้ �มครองเพิ่ �มเติิมด้้วย ซึ่�งถ้า้ ความเสียี หายอยู่�นอกเหนือื จากรายละเอียี ดที่�ระบุุ ไว้้ในประกััน นั่่�นหมายความว่่า เราต้้องรัับผิิดชอบ ค่่าใช้จ้ ่า่ ยในการซ่่อมแซมเองค่่ะ เม่ือเกิดเหตุ ประกนั ภยั อาคาร อบุ ัตเหตุ / ลกั ทรัพย์ / อยใู่ นขยายความ การเสอ่ื มสภาพ ภยั ธรรมชาติ ค้มุ ครอง เคลมได้ เคลมไมไ่ ด้ 134 |

เมื่่�อเราศึึกษาความคุ้้�มครอง ของประกัันครบถ้้วนแล้้วพบว่่า ประกัันไม่่ได้้คุ้้�มครองบางรายการ เช่น่ เฟอร์์นิเิ จอร์์ เราสามารถวางแผนซื้�อประกันั เสริมิ เพิ่�มเติมิ ได้้ โดยจะมีกี ารจ่า่ ยเบี้�ยเพิ่�มตาม ความต้้องการของรายละเอีียดความ คุ้�มครอง เป็็นการตอบโจทย์์ของเจ้้าของ คอนโดที่่�ต้้องการความปลอดภััยความ เสี่�ยงมากยิ่�งขึ้�น เพราะถ้้าความเสีียหาย อยู่�นอกเหนือื จากรายละเอียี ดที่�ระบุไุ ว้ใ้ น ประกันั หลักั นน่ั หมายความว่าเราต้องรบั ผดิ ชอบค่าใชจ้ ่ายในการซอ่ มแซมเอง การเพิ่มทนุ ประกนั หรอื ความคมุ้ ครองจะมหี ลากหลายหวั ขอ้ โดยแตล่ ะหวั ขอ้ กจ็ ะมวี งเงนิ ประกนั ภัยทแ่ี ตกตา่ งกัน อยา่ งในกรณีการสญู หายของทรัพย์สินหรอื อบุ ตั เิ หตอุ นื่ ๆ โดยเวลาเอาประกนั ก็จะอยทู่ ี่ 1 ปี หลงั จากมกี ารโอนกรรมสทิ ธ์ิห้องแรก ในกรณีทซี่ อ้ื คอนโดมเิ นยี มมอื หน่ึงจากโครงการ ก็อาจจะสอบถามเร่ืองประกันคอนโดมิเนียมดังกล่าวว่าความ ครอบคลุมในส่วนห้องพักอาศัยเราหรือไม่ หรือมีแค่พื้นท่ีส่วนกลาง ส่วนในกรณีที่ ซ้อื มือสอง ก็จะสอบถามกบั เจ้าของหอ้ ง นิตบิ คุ คลประจำ� โครงการ หรือ Agency ที่ ท่านตดิ ตอ่ อยคู่ ่ะ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 135

การขยาย 1 กระจกที่ฝังแน่น ความคมุ้ ครอง 2 เครื่่�องใช้ไ้ ฟฟ้า้ 3 การลักทรัพย์ 4 คอมพิิวเตอร์แ์ ละอุุปกรณ์์อิเิ ล็ก็ ทรอนิิกส์์ 5 เครื่องจักรหยดุ ชะงัก 6 ประกันภยั เงินส่วนกลาง นอกจากการคมุ้ ครองแบบปกตแิ ลว้ ยงั มี “การขยายความคมุ้ ครองเพม่ิ เตมิ ” หรือ “ความคุ้มครองพิเศษ” ซ่ึงจะ คุ้มครองเพิ่มเติมเก่ียวกับความเสียหาย แบบปกติ ประกอบดว้ ย งานกระจกโดย รอบอาคาร (Fixed Plate Glass) , เครอ่ื ง ใชไ้ ฟฟา้ , เครอ่ื งจกั รหยดุ ชะงกั , การลกั ทรัพย์โดยไม่มีรอยงัดแงะต่ออาคาร , คอมพวิ เตอรแ์ ละอปุ กรณอ์ เิ ลก็ ทรอนกิ ส์ และ ประกันภัยเงินส่วนกลางทั้งในและ นอกสถานที่เอาประกันภัย แต่อย่างไร ก็ตามต้องข้ึนอยู่กับรายละเอียดท่ีระบุ ในกรมธรรม์ด้วยค่ะ ตัวอย่างของความ คมุ้ ครองประเภทนมี้ ดี งั น้ี 136 |

ความค้มุ ครองพิเศษ การประกันภัยการเสียชีวิตจากอุบัติเหตุ คุ้มครองการเสียชีวิตอันเนื่อง มาจากไฟไหม้ ชิงทรัพย์ หรือการปล้นทรพั ย์ ณ สถานที่เอาประกนั ภยั ก ารประกนั ภยั เงนิ ชดเชยสำ� หรบั ลกู จา้ งในบา้ น การประกันภัยเงินชดเชย ค่ารกั ษาพยาบาล คา่ ใช้จา่ ยในการจดั งานศพ ก ารประกันั ภัยั กระจก (กระจกที่่�ติดิ ตั้้�งถาวร) เนื่ �องมาจากสาเหตุภุ ัยั ธรรมชาติิ ได้แ้ ก่่ ภัยั แผ่น่ ดินิ ไหว ภััยน้ำำ��ท่่วม ภััยลมพายุ ุ ภัยั ลููกเห็็บ และอุบุ ัตั ิเิ หตุุ คุ้้�มครองค่า่ ใช้จ้ ่า่ ยสำำ�หรับั การบาดเจ็บ็ หรือื ตายของสัตั ว์เ์ ลี้้�ยง สุนุ ัขั แมว หรืือนกของผู้�เอาประกัันภััย อัันเนื่�องมาจากไฟไหม้ ้ ฟ้้าผ่่า การเฉี่�่ยวและชนของ ยานพาหนะ หรือื แผ่่นดินิ ไหว ภายในสถานที่�เอาประกัันภัยั ความเสีียหายหรืือสููญหายของอุุปกรณ์์แบบ พกพาที่่�อยู่่�ในสถานที่่�เอาประกัันภััย อุปุ กรณ์์ แบบพกพา เช่น่ โน้ต้ บุ๊๊ก� แท็บ็ เล็ต็ โทรศัพั ท์ม์ ือื ถือื กล้อ้ งถ่า่ ยภาพ หรือื กล้อ้ งวีดี ีโี อ น้ำำ��ท่่วม คุ้�มครองทรััพย์์สิินที่�ได้้เอาประกัันภััยไว้้ อันั เกิดิ ขึ้�นจากภัยั น้ำำ��ท่่วม ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 137

บ้านจัดสรร นอกจากคอนโดมิิเนีียมแล้้วโครงการประเภท แนวราบ (ทาวน์โ์ ฮม บ้า้ นแฝด บ้า้ นเดี่�ยว) หลังั จากที่� โอนกรรมสิิทธิ์�เป็็นที่�เรีียบร้้อยแล้้ว ทางโครงการก็็จะมีี ประกนั มาใหเ้ ชน่ เดยี วกนั แตจ่ ะมรี ายละเอยี ดแตกตา่ ง จากคอนโดมิเนียม เน่ืองจากตัวบ้านจะต้ังอยู่แยกออก จากพืน้ ที่ส่วนกลางชดั เจน ท�ำใหไ้ ม่มีจดุ ทก่ี ำ�้ ก่งึ เหมือน คอนโดมิเนียม ดังนั้นจึงไม่ค่อยมีกรณีที่ไปกระทบกับ พน้ื ทสี่ ว่ นกลางมากนกั แตเ่ นอ่ื งจากบา้ นมสี ว่ นประกอบ ทัง้ โครงสรา้ งถาวร เช่น ฐานราก เสาเข็มและพวกผนงั ต่างๆ ซึ่งอายุการใช้งานไม่เท่ากัน ดังน้ันในแต่ละส่วน ก็จ็ ะมีรี ะยะเวลาการคุ้�มครองไม่เ่ ท่า่ กันั ด้ว้ ยค่ะ่ โดยทั่�วไป มัักจะแบ่่งออกได้ด้ ัังนี้� 138 |

ส ่วนที่รับประกันเป็น ระยะเวลา 1 ปี นับ จากวนั โอนกรรมสทิ ธ์ิ ได้แ้ ก่่ ระบบไฟฟ้า้ ระบบสุขุ าภิบิ าล การรั่�ว การซึมึ ของน้ำำ��ฝนตามวงกบประตูู หนา้ ตา่ ง ซงึ่ การรบั ประกนั นร้ี วมถงึ ความ ช�ำรุดเสียหายที่เกิดกับร้ัว และก�ำแพง เฉพาะทเี่ กดิ กบั โครงสรา้ ง โดยไมร่ วมถงึ ประตู อปุ กรณ์ รางเลอื่ น บานพบั สี และ สว่ นประกอบอนื่ ๆทเี่ ปน็ สนมิ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 139

รสะ่วยนะเทวรี่ ลบั าป5ระปกีันเป็น นับจากวันโอนกรรมสิทธ์ิ ได้แก่ โครงสร้างอาคารอันได้แก่ เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พน้ื (ไมร่ วมการฉาบ ผิวซึ่งอาจแตกร้าวลายงา ท่ีรับประกัน เพียง 1 ปี) โครงหลังคาและผนังที่รับ นำ้� หนกั 140 |

ส ว่ นที่อยู่นอกเหนอื การรบั ประกัน ส ่วนต่อเตมิ อาคารหลังการโอน กรรมสิทธิ์ และ การใชง้ านท่ีปดิ ไป จากปกตวิ สิ ยั ภัยธรรมชาติ การตดิ ตง้ั อปุ กรณ์ไฟฟ้าทลี่ กู บา้ น ดำ� เนินการเอง ก ารทรุดตวั การแตกรา้ วของพื้นท่ี จอดรถ พื้นลานซักล้าง พน้ื ดินทัว่ ไป สวน การตกแตง่ สวน องคป์ ระกอบสวน หลอดไฟ และ อปุ กรณ์ งานตกแต่งภายในและภายนอก จ า ก ก า ร สัั ง เ ก ต ค ว า ม คุ้้� ม ค ร อ ง กรณีีนี้้�ค่อ่ นข้า้ งน่า่ สนใจ เนื่�องจาก ของโครงการแนวราบจะเห็็นได้้ว่่า ปััญหาของโครงการประเภทแนวราบ ป ร ะ กัั น นั้้� น ไ ม่่ ค ร อ บ ค ลุุ ม ส่่ ว น ส่ว่ นใหญ่ไ่ ม่ว่ ่า่ จะเป็น็ การทรุดุ ร้า้ ว น้ำำ��รั่่�ว ต่อ่ เติมิ ของบ้า้ น รวมไปถึงึ อุปุ กรณ์์ มัักจะเกิิดขึ้ �นในบริิเวณที่่�ลููกบ้้านทำำ�การ ต่า่ งๆ ที่่�ติดิ ตั้้�งภายหลังั ด้ว้ ย ตกแต่่งต่่อเติิม และประกัันภััยบ้้านไม่่ ครอบคลุมุ ถึงึ ภัยั ธรรมชาติซิึ่�งจะแตกต่า่ ง จากคอนโดมิเิ นียี ม ดังั นั้�นเราจึงึ ควรศึกึ ษา รายละเอียี ดของประกันั ให้ค้ รบถ้ว้ น เพราะ หากทำำ�การต่่อเติิมไปและเกิิดปััญหาขึ้ �น เราจะต้อ้ งเป็น็ ฝ่า่ ยซ่อ่ มเองค่ะ่ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 141

ความคมุ้ ครองพิเศษ ก ารประกันภัยการเสียชีวิตจาก อบุ ตั เิ หตุ ก ารประกันภัยกระจก (กระจกท่ี ติดต้งั ถาวร) คุ้มครองค่าใช้จ่ายส�ำหรับการ บาดเจบ็ หรือตายของสตั วเ์ ลีย้ ง ความเสียหายหรือสูญหายของ อปุ กรณแ์ บบพกพาทอี่ ยใู่ นสถาน ทีเ่ อาประกนั ภัย น ำ้� ท่วม อยา่ งไรกต็ ามโครงการแนวราบกส็ ามารถซอื้ ความคมุ้ ครองเพม่ิ เตมิ ไดเ้ ชน่ เดยี ว กับคอนโด ซึ่งรายละเอียดของความคุ้มครองเพิ่มเติมน้ันจะมีส่วนท่ีคล้ายกันกับ ประกันภัยของคอนโดมเิ นยี ม และมจี ุดทแ่ี ตกต่างเช่น ความคมุ้ ครองความเสยี หายทเี่ กดิ จาก ไฟไหม,้ ฟา้ ผา่ , ภยั ระเบดิ , ภยั จากยานพาหนะ, ภยั จากนำ้� , นำ้� ทว่ ม, ภยั จากควนั ,แผน่ ดนิ ไหว, ลมพาย,ุ ลกู เหบ็ และจากอบุ ตั เิ หตุ อนื่ ๆ คุ้มครองความเสยี หายท่ีเกิดจากภัยธรรมชาตทิ ุกชนิด ค วามคมุ้ ครองสิ่งของมคี า่ เช่น อญั มณี ทองคำ� และเงินสด ความคุ้มครองเหตโุ จรกรรมทีม่ รี ่องรอยการงัดแงะ 142 |

ประกันั ภััยคอนโดมิเิ นีียมและบ้า้ น ถือื เป็็นการประกัันความเสี่่�ยงที่่�คาดว่า่ น่า่ จะเกิิดกับั ที่่�พัักอาศัยั ของเรา ซึ่่�งหากเราศึึกษาและวางแผนก็็จะช่ว่ ยลด ค่า่ ใช้จ้ ่่ายในการซ่อ่ มแซมได้้ อย่่างไรก็็ตามประกัันของแต่่ละโครงการมีีความแตกต่่างกัันไม่่มากก็็น้้อย ผู้�เขียี นแนะนำำ�ให้ล้ ูกู บ้า้ นอ่า่ นเอกสารเกี่�ยวกับั ประกันั ที่�ทางโครงการให้ม้ า และสอบถาม รายละเอียี ดจากทางโครงการให้ช้ ัดั เจน ก็จ็ ะช่ว่ ยให้เ้ ราไม่เ่ สียี ประโยชน์เ์ มื่�อเกิดิ ความ เสียี หายขึ้�นในบ้า้ นค่ะ่ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 143

คณุ ธรรม ค�ำ ลอื ผมกำ�ำ ลัังผ่่อนดาวน์์คอนโด จ่่ายช้้าไปแค่่ 2 เดืือน ทางโครงการจะ “ยึดึ ห้้องคืืนแล้้วไปขายใหม่”่ สามารถทำำ�ได้ด้ ้้วยหรืือครับั ? 144 |

© Freedomz / Adobe Stock คำ�ตอบคอื “ไดค้ รับ” ในกรณีนี้จะอยู่ในเงื่อนไขของสัญญา ที่เราได้เซ็นรับทราบกับทางโครงการ ในตอนแรกและยงั อยใู่ นชว่ งขน้ั ตอนกอ่ นโอนกรรมสทิ ธน์ิ น่ั เองครบั โดยในการซอื้ ขาย อสงั หารมิ ทรพั ย์ ไมว่ า่ จะเปน็ บา้ นหรอื คอนโดมเิ นยี ม จะมสี ญั ญาอยู่ 3 ฉบบั ดว้ ยกนั ประกอบดว้ ย สญั ญาจอง สัญญาจะซือ้ จะขาย สัญญาซอ้ื ขาย | 145

สัญญาจอง เปน็ สญั ญาแรกสดุ ทเี่ รามกั จะเจอตอนชว่ ง Pre-Sales หรอื ตอนเปดิ ตวั โครงการ ใหมๆ่ ซงึ่ ผพู้ ฒั นาโครงการอาจกำ� ลงั อยใู่ นชว่ ง จดั ทำ� แผนขออนญุ าตกอ่ สรา้ งโครงการ นนั้ ๆ กบั ทางหนว่ ยงานราชการ หรอื เปน็ ชว่ งทกี่ ารศกึ ษาผลกระทบสงิ่ แวดลอ้ ม (EIA) ยังไม่ผ่านน่ันเองครับ ดังนั้นโครงการที่เราจองในตอนนี้จึงอาจมีการเปล่ียนแปลงได้ อยตู่ ลอดเวลา และผซู้ อ้ื อยา่ งเรากจ็ ะตอ้ งยอมรบั ความเสย่ี งของเงอ่ื นไขนดี้ ว้ ยเชน่ กนั ครบั โดยหนังสือสัญญาจองจะท�ำหน้าท่ีเป็นหลักฐาน เพ่ือแสดงสิทธ์ิในการซ้ือขาย อสงั หารมิ ทรพั ยข์ องเรา ดว้ ยการวางเงนิ จองประมาณ 5,000 - 20,000 บาท ตามแตล่ ะ Segment ของโปรดกั ส์ ซึ่งเปน็ ตวั เลขทเี่ ราสามารถพบเห็นกนั ได้บอ่ ยๆ ครบั 146 |

และนอกจากนนั้ เรายังต้องทำ� สัญญาจองซ้อื เพือ่ ปอ้ งกันความเส่ียง ไมใ่ ห้ทาง โครงการน�ำไปขายให้กับคนอ่ืน และรอวันที่จะเข้ามาท�ำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” อกี ครง้ั หลงั จากทท่ี างโครงการไดร้ บั ใบอนญุ าตกอ่ สรา้ งจากหนว่ ยงานราชการแลว้ ครบั ซึ่งในช่วงเวลาน้ีจะมีอยู่แค่กรณีเดียวเทา่ นน้ั ทที่ างโครงการจะสามารถยกเลกิ สญั ญา ของเราไดค้ อื “เมื่อถึงเวลาเรียกมาท�ำสัญญาจะ แต่ในกรณีที่เรามา ซื้อจะขายฉบับต่อไป แล้วเราไม่มา ท�ำสัญญาตามนัดหมาย ตามนัดหมาย ทางโครงการจะ ทางโครงการจะนำ� เงนิ จอง สามารถยกเลิกสัญญา พร้อมกับ มาหักลบกับมูลค่าเต็ม ยดึ เงนิ จองของเราทง้ั หมดไดค้ รบั ” ของอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ี่เรา จะซอ้ื กอ่ นจะกกู้ บั ธนาคาร ใหด้ ว้ ยนะครบั © Nichapa / Adobe Stock | 147

สัญญาจะซอ้ื จะขาย สญั ญาฉบบั นถ้ี า้ หากวา่ เปน็ “บา้ น” จะสามารถทำ�ต้ังแต่คร้ังแรกท่เี ราเข้าไป ดูโครงการได้เลยครับ เพราะโปรดักส์ แนวราบเหลา่ น้ี สว่ นใหญม่ กั จะสรา้ งเสรจ็ กอ่ นขายอยแู่ ลว้ ซง่ึ เราจะไดเ้ หน็ ของจรงิ เลยว่าเป็นยังไง ถ้าถูกใจก็นัดทำ�สัญญา เตรยี มกธู้ นาคารกนั ไดเ้ ลย แต่่ในกรณีีของ “คอนโดมิิเนีียม” จะต่่างออกไปครัับ ทุกุ คนทราบหรือื ไม่ว่ ่า่ จริงิ ๆแล้ว้ การจะซื้�อขายคอนโดมิเิ นียี มได โครงการนั้�นๆจะต้้องผ่่าน EIA ก่่อน ซึ่�งเป็น็ กฎหมายที่่�มีมี านานแล้ว้ นะครับั แต่ท่ ุกุ วันั นี้้�ก็ย็ ังั มีคี นไม่ท่ ำำ�ตามเยอะครับั ถ้า้ เรา ลองไปดููในตลาดปััจจุุบัันจริิงๆ เราจะเห็็นว่่าหลายๆโครงการยัังมีีการแอบขายกัันใน ช่่วง VIP หรืือรอบพิิเศษต่่างๆ ก่่อนที่่� EIA จะผ่่านด้้วยซ้ำำ�� แน่่นอนว่่าคนเหล่่านั้�น ก็็จะต้้องยอมรัับความเสี่�ยง ของรููปแบบและการก่่อสร้้างของโครงการที่่�ยัังไม่่นิ่�ง เหมือื นที่�ผมได้อ้ ธิบิ ายไปแล้ว้ ก่อ่ นหน้า้ นี้้� ส่่วนคนธรรมดาที่�มารอบปกติิก็็อาจจะต้้อง เสีียสิทิ ธิ์์� ในการจับั จองห้้องตำำ�แหน่่งดีีๆ ไปก่่อนนั่�นเองครัับ 148 |

© SOMKID / Adobe Stock แต่เม่ือไม่กี่ปีท่ีผ่านมาก็ได้มีการรื้อกฎหมายนี้ข้ึนมาใหม่ให้เข้มแข็งข้ึน ถา้ โครงการไหนยงั ไมผ่ า่ น EIA อาจมกี ารตรวจเขม้ มากขนึ้ กค็ อื หา้ มขายกอ่ นเดด็ ขาด ถา้ ฝา่ ฝนื กจ็ ะมมี าตรการลงโทษทางกฎหมายตา่ งๆ กว็ า่ กนั ไปครบั ทง้ั นก้ี เ็ พอ่ื ชว่ ยสรา้ ง ความมนั่ ใจ และชว่ ยคมุ้ ครองผบู้ รโิ ภคอยา่ งเราๆ ไมใ่ หถ้ กู เอารดั เอาเปรยี บนน่ั เองครบั โดยในชีวิตจริง...การจะซ้ือบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักแห่งเป็นเรื่องใหญ่ครับ ต้องใช้เงินเป็นล้านๆในการซ้ือขาย ดังนั้นการขอสินเช่ือต่างๆ จึงเป็นข้ันตอนที่ต้อง ใช้เวลา และต้องมขี อ้ ตกลงรว่ มกันของท้งั สองฝา่ ย เรียกวา่ “สญั ญาจะซ้ือจะขาย” เปน็ เหมอื นคำ�มนั่ สญั ญาวา่ ฝา่ ยทจี่ ะซอื้ ตอ้ งการทจ่ี ะซอื้ จรงิ ๆ และฝา่ ยทจี่ ะขายกต็ อ้ ง หา้ มไปขายใหก้ บั คนอน่ื กอ่ น ลกั ษณะจะคลา้ ยๆกบั การจองนน่ั แหละครบั แตจ่ ะเหน็ ผล ทีช่ ดั เจนมากกวา่ และเปน็ ทางการมากขน้ึ | 149