200107_TOL_ซื้อบ้านอย่าลืมถาม_single_page

อรปรยี า ฉายทองดี “ข้า้ งบ้้านต่อ่ เติิมผิิดกฏหมาย” จนแทบจะยื่น�่ มาบ้า้ นเราอยู่แ�่ ล้้ว เราและนิติ ิจิ ะทำ�ำ อะไรได้้บ้้างคะ? 50 |

© FrankBoston /Adobe Stock หลายๆคนที่อ�่ ยู่ห�่ มู่บ�่ ้า้ นจัดั สรรหรือื ทาวน์โ์ ฮมคงเคยเจอปัญั หาเพื่อ�่ นบ้า้ นต่อ่ เติมิ บ้า้ น ไม่่ว่่าจะเป็็นครัวั ไทยด้้านหลัังบ้้าง โรงจอดรถบ้้าง หรืือห้อ้ งเพิ่่�มเติมิ ต่่างๆ นับั ว่่าเป็น็ ปัญั หาระดับั ประเทศกันั เลยทีีเดีียว เพราะไม่่ว่่าจะโครงการไหนๆ ก็ล็ ้ว้ นสามารถเจอ ปัญั หานี้้เ� หมือื นกัันหมดนะคะ ปัญั หาเหลานี้้�มักั จะสงผลกระทบกับั เราไม่่ทางตรงก็ท็ างอ้อ้ ม ไม่่ว่่าจะเป็น็ เรื่อ� ง ของทัศั นีียภาพ, เสีียงรบกวน แม้แ้ ต่่ขั้น� ตอนการก่่อสร้า้ งก็อ็ าจจะมีีเศษหินิ ทราย ปููน กระเด็็นเข้้ามาในบ้้านของเรา ทำำ�ให้้บ้้านเราสกปรกหรืือเกิิดความเสีียหายได้้ จึึงเกิิดข้้อสงสััยตามมาว่่าที่่�เพื่่�อนบ้้านทำำ�แบบนี้้�มัันผิิดกฎหมายหรืือไม่่? แล้้วเรากัับ นิิติบิ ุคุ คลจะสามารถทำำ�อะไรได้้บ้า้ ง? เรามาลองดููกันั ที่ก�่ รณีีศึึกษาต่่างๆกันั เลยค่่ะ 51

การตอ่ เตมิ การต่อเตมิ บา้ นนน้ั ถอื เปน็ การเพิ่ม ทมี่ กั จะเจอ พนื้ ที่ใชส้ อยใหก้ บั ตวั บา้ น ซงึ่ โดยสว่ นใหญ่ มอี ะไรบา้ ง? กม็ กั จะต่อขยายออกมาจากตวั บา้ นหลกั ในบรเิ วณที่ดนิ ของตวั เอง ซง่ึ จะแบ่งได้ 3 52 | สว่ นใหญ่ๆก็คอื ต่อเตมิ หน้าบา้ น เพื่อท�ำหลังคา กันสาด, หลังคาที่จอดรถ ต่อเติมขา้ งบ้าน เพือ่ ท�ำเปน็ หอ้ ง อเนกประสงค์ ต่อเตมิ หลงั บ้าน เพ่ือท�ำเป็นครวั ไทย

โดยการต่อเตมิ แต่ละแบบจะมีเรอื่ งของกฎหมายเขา้ มาเกี่ยวขอ้ งดว้ ย ซงึ่ กฎหมาย ที่วา่ กค็ อื พ.ร.บ. ควบคมุ อาคาร มีไวเ้ พอ่ื การปอ้ งกนั อคั คภี ยั เปน็ หลกั ซง่ึ ในกฎหมาย ฉบับั นี้้ไ� ด้ร้ ะบุไุ ว้ว้่่า การดัดั แปลงต่า่ งๆที่ม�่ าจากการต่อ่ เติมิ เพิ่่ม� ลด หรือื ขยายขอบเขต ของอาคารที่่�มีีอยู่่�แล้้วให้้ผิิดไปจากเดิิม คืือการดััดแปลงทั้้�งหมด ซึ่่�งเจ้้าของบ้้านนั้้�น ไม่่สามารถที่จ่� ะต่อ่ เติิมจนชิิดขอบที่ด่� ินิ ของตััวเองได้้ ใครมาบอกว่่า “ก็็อยู่่ใ� นเขตบ้้าน ของเขาเองทำ�ำ ไมจะทำ�ำ ไม่่ได้”้ นั่่น� ขอบอกเลยว่่า “ผิดิ แล้ว้ ค่่ะ” เนื่่อ� งจาก พ.ร.บ. ควบคุมุ อาคารนั้้�นมีีกฎหมายที่่�เกี่�่ยวกับั ระยะร่่น และที่่ว� ่่างกำำ�หนดไว้้อยู่ด�่ ้ว้ ยนั่่�นเอง กฎหมายเป็นสิ่งที่ส�ำคัญและไม่ควรจะมองข้ามในการต่อเติมบ้าน เพราะถ้า ต่อเตมิ ผดิ กฎหมายกม็ กั จะเกดิ ปญั หาตามมาอยา่ งที่กลา่ วไปขา้ งตน้ น�ำมาใหเ้ กดิ การ ผิดใจกันระหว่างเพ่ือนบ้าน หรือเกิดการร้องเรียนฟ้องร้อง ท�ำให้เป็นปัญหาใหญ่ ตามมาภายหลังได้ 53

การตอ่ เตมิ พื้นทด่ี า้ นขา้ งบา้ น ปฏเิ สธไม่ไดเ้ ลยวา่ การต่อเตมิ ที่นยิ มที่สดุ ในบา้ นเดย่ี ว บา้ นแฝด หรอื ทาวนโ์ ฮม น้ันคือการท�ำครัวเพิ่มเติมด้านหลังบ้าน เพราะบางโครงการนั้นไม่ได้มีห้องครัวปิด เวลาท�ำอาหารจงึ มีกลน่ิ ฟงุ้ กระจายไปยงั หอ้ งอน่ื ๆได้ และยงั ท�ำความสะอาดยาก หรอื มีการสร้างห้องเพิ่มเติม เนื่องจากข้อจ�ำกัดของพ้ืนที่ใช้สอยภายในบ้านไม่เพียงพอ จงึ ไดต้ ่อเตมิ พนื้ ที่ออกมาอีก ท�ำใหเ้ กดิ ความเดอื ดรอ้ นไม่วา่ จะเปน็ เรอื่ งของกลนิ่ , เสยี ง หรอื การระบายน�้ำจากหลงั คา อาจสรา้ งปญั หาตง้ั แต่ขน้ึ ตอนระหวา่ งการก่อสรา้ ง ใหก้ บั ผทู้ ี่อยหู่ ลงั ที่อยู่ตดิ กันได้ การก่่อสร้้างที่่�เพื่�่อนบ้้านมัักจะเจอแล้้วเป็็นปััญหาส่่วนใหญ่่ เป็็นการก่่อสร้้าง บนรั้ว� ร่่วม หรือื ก่่อสร้า้ งชิดิ ริมิ เขตที่ด่� ินิ เลย ซึ่่ง� เป็น็ การกระทำ�ำ ที่ผ่� ิดิ พรบ. ควบคุมุ อาคาร ในเรื่อ� งการเว้น้ ระยะร่่นระหว่่างที่ด่� ินิ ค่่ะ ทางที่ด�่ ีีก่่อนที่เ�่ พื่อ�่ นบ้า้ นจะเริ่ม� ก่่อสร้า้ ง หรือื กำ�ำ ลัังก่่อสร้้างอยู่ค�่ วรเข้้าไปพููดคุุยกัับเจ้้าของบ้้านนั้้น� ๆ หรืือมาแจ้ง้ เพื่�อ่ ให้้เราอนุุญาต เป็็นลายลัักษณ์์อัักษร หรืือตััวเพื่่�อนบ้้านเองต้้องยื่่�นแบบเพื่�่อขออนุุญาตจากทาง นิติ ิบิ ุุคคล ก่่อนจะก่่อสร้า้ งให้้ถููกต้้องนะคะ 54 |

แลว้ อยา่ งไร ทเ่ี รยี กวา่ ผดิ กฎหมาย ? ส�ำหรบั กฎหมายที่เกี่ยวกบั การต่อเตมิ บา้ นนน้ั หลกั ๆแลว้ กจ็ ะเปน็ เรอ่ื งระยะรน่ ต่างๆรอบตัวบ้าน เพอ่ื ป้องกนั ไม่ให้เกิดการลามไฟเวลาไฟไหมน้ น่ั เอง ระยะหา่ งระหวา่ งอาคาร การต่อเติมอาคารช้ันเดียว หรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น การต่อเติมพ้ืนที่ครัวด้านหลังบ้าน, ต่อเติมห้องด้านข้างรวมถึงลานจอดรถน้นั จะมี ขอ้ ก�ำหนดเรื่องระยะห่างของผนงั และที่ดินบ้านขา้ งเคียง ดงั นี้ ผนงั ทม่ี ชี อ่ งเปดิ (เชน่ หนา้ ต่าง, ชอ่ งลม  ระบายอากาศ, ชอ่ งแสง หรอื บลอ็ คแกว้ ) ผนังทึบ (ไม่มีช่องแสง)ควรมีระยะหา่ ง ควรมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้าง จากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า เคียงไม่นอ้ ยกวา่ 2 เมตร 50 เซนตเิ มตร 55

ระยะชายคา, การต่อเตมิ ชายคา (พนื้ ที่ดา้ นบนที่ไม่สามารถขน้ึ ไปใชง้ านได)้ จะตอ้ งเวน้ ระยะจากแนวเขตที่ดนิ ไม่นอ้ ย กนั สาด กวา่ 50 เซนตเิ มตร เชน่ เดยี วกบั การต่อเตมิ ผนงั ทบึ คะ่ ระยะของ การต่อเติมระเบียงชั้นบน หรือหลังคาที่สามารถ ระเบยี ง ขึ้นไปใช้งานด้านบนได้ จะต้องเว้นระยะจากระเบียง ชนั้ บน จนถึงแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร เช่นเดียวกับ การต่อเตมิ ผนงั ที่มีช่องเปดิ คะ่ 56 |

การตอ่ เตมิ ดา้ นหลงั บา้ น นอกจากการต่อเตมิ พนื้ ที่ด้านข้างบา้ นแลว้ อีกส่ิงหน่ึงที่ยอดฮิตไม่แพ้กันเลยก็ คือ การต่อเติมครัว หรือพ้ืนที่ใช้สอยด้านหลังบ้านนั่นเองค่ะ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ บา้ นเดย่ี ว หรือทาวนโ์ ฮมต่างกม็ ีปัญหาน้ดี ว้ ยเหมือนกัน เพราะหลังจากที่เพอื่ นบา้ น ต่อเตมิ ดา้ นหลงั แลว้ ท�ำใหเ้ วลาฝนตกน�้ำจะไหลเขา้ มายงั ฝง่ั บา้ นของเราทนั ที หรอื ถา้ บา้ นไหนที่เขาท�ำครวั ไทย กจ็ ะมีกลนิ่ ฟงุ้ กระจายและปลอ่ ยควนั มาทางบา้ นเราได้ เวลา ตากผา้ ก็อาจมีกลน่ิ ติดมาอีก ซึ่งวิธีการสังเกตดูว่าเพื่อนบ้านท�ำผิดกฎหมายหรือไม่ ก็สามารถตรวจสอบได้ ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร ที่กลา่ วถึงระยะที่ควรเว้นระหว่างบ้านข้างๆ ได้เหมือนกับ ปญั หาการต่อเตมิ ด้านขา้ งบ้านก่อนหน้านีเ้ ลยค่ะ 57

การตอ่ เตมิ ดา้ นหนา้ บา้ น ปญั หาอีกอยา่ งที่เรามกั จะเจอคอื การก่อสรา้ งต่อเตมิ หลงั คาโรงจอดรถ ซง่ึ โดย สว่ นใหญ่แล้วจะอยู่บริเวณด้านหน้าบา้ น เพราะโครงการมาตรฐานส่วนใหญ่จะไม่ได้ มีหลังคาคลุมรถตลอดท้ังคัน ท�ำให้ผู้อยู่อาศัยส่วนมากต้องการต่อเติมหลังคาที่ ลานจอดรถเอง จงึ ท�ำใหบ้ ดบงั ทศั นยี ภาพของบา้ นดา้ นขา้ งไปดว้ ย หรอื บางครง้ั กอ็ าจ สะทอ้ นแสงแดดเขา้ ไปภายในบา้ นท�ำใหบ้ า้ นรอ้ น รวมถงึ ปญั หาอนื่ ๆตามมาอีกมากมาย ซงึ่ ในบางโครงการจะมีนติ บิ คุ คล ที่ออกกฎระเบียบในการต่อเตมิ ไว้ชดั เจน ซึง่ ลูกบา้ นที่ท�ำการต่อเติมจะต้องสง่ แบบให้กบั นิติบคุ คล โดยเสียค่ายน่ื แบบตามแต่ละ นิติฯจะก�ำหนด และรอรับการอนุมัติก่อนการก่อสร้างจริง ถ้าลูกบ้านฝ่าฝืนท�ำการ ก่อสรา้ งโดยไม่ขออนญุ าต หรอื ก่อสรา้ งไม่ตรงกบั แบบที่ยนื่ เอาไวก้ จ็ ะมีบทลงโทษคะ่ 58 |

ส�ำหรับตัวเราเองถ้าเจอปัญหาเพื่อนบ้านต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ แล้วได้รับ ผลกระทบจากการกระท�ำนั้น อาจจะต้องเริ่มจากการเข้าไปพูดคุยว่า เราได้ความ เดือดร้อนอะไรจากการต่อเติมของเขา โดยเสนอวิธีแก้ว่า อาจติดตั้งแผงกันแดดที่ สามารถพบั เกบ็ ได้ หรอื เปลยี่ นแบบใหถ้ ูกตอ้ ง ถา้ ยงั ไม่มีการแกไ้ ข อาจแจง้ นติ บิ คุ คล เพื่อใหเ้ ขา้ มาจดั การต่อไปคะ่ แลว้ อยา่ งไร ทเ่ี รยี กวา่ ผดิ กฎหมาย? ส�ำหรับการก่อสร้างต่อเติมพ้ืนที่ด้านหน้าบ้าน จะมีกฎหมายเรื่องการเว้นระยะจากถนนสาธารณะ หรือื ถนนส่่วนกลางภายในโครงการ ซึ่่ง� โดยทั่่ว� ไปสำ�ำ หรับั โครงการหมู่่�บ้้านจััดสรร จะต้้องยื่่�นแบบการก่่อสร้้าง เพื่อ�่ ขออนุญุ าตกับั นิติ ิบิ ุคุ คลกันั ก่่อนเช่่นกันั ค่่ะ เพราะถ้า้ ไม่่เป็น็ เช่่นนั้้�นแล้ว้ ก็็จะถืือว่่าผิิดกฎได้น้ ะคะ 59

ระยะห่างจากถนนสาธารณะ การต่อเติมบ้านออกมาทางด้านหน้า ไม่ว่าจะเป็นห้องอเนกประสงค์หรือห้อง อื่นๆ จะตอ้ งค�ำนงึ ถงึ กฎหมายดังนี้ อาคารพกั อาศยั ที่สงู ไม่เกนิ 3 ชนั้ หรอื สงู ไม่เกนิ 10 เมตร และพนื้ ที่รวมไม่เกนิ 1,000 ตารางเมตร จะมีกฏหมายบงั คบั เกี่ยวกบั แนวรน่ อาคารจากทางสาธารณะ ดงั นี้ ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ร่นแนวอาคารห่างจากก่ึงกลาง ถนนสาธารณะอยา่ งน้อย 3 เมตร  ถา้ ถนนสาธารณะกวา้ งมากกวา่ ง 6 เมตร รมิ แนวอาคารหา่ งจากถนนสาธารณะ อาคารสูงไม่เกิน 3 ช้ัน, พื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ร่นจากเขตถนน อย่างนอ้ ย 0.5 เมตร อาคารสููงไม่่เกินิ 3 ชั้้น� , พื้้น� ที่เ�่ กินิ 300 ตารางเมตร ร่่นจากเขตถนนอย่่างน้อ้ ย 1 เมตร 60 |

© deagreez /Adobe Stock นอกจากการต่่อเติิมบ้้านให้้ถููกกฎหมายแล้้ว เจ้า้ ของบ้า้ นที่ต�่ ่อ่ เติมิ จะต้อ้ งขออนุญุ าตก่อ่ สร้า้ ง กัั บ เ จ้้ า พ นัั ก ง า น ท้้ อ ง ถิ่่� น ข อ ง ที่่� ดิิ น เ ข ตนั้้� น ๆ ด้้วยนะคะ 61

แล้ว้ เราจะมีีวิธิ ีีดูอู ย่า่ งไรว่่าการต่อ่ เติมิ แบบไหน ต้อ้ งขออนุญุ าตบ้า้ ง ? มีี 5 ข้้อให้ล้ อง Check List กันั ดููค่่ะ (อ่่านเพิ่่�มเติิมพระราชบััญญัตั ิิ ควบคุุมอาคาร พ.ศ. 2522) การเพิ่่ม� ลด พื้้น� ที่ช่�ั้้น� ใดชั้้น� หนึ่่ง� เกินิ 5 ตารางเมตร หรือื มีีการเพิ่่ม� เสาหรืือคาน ต้อ้ งขออนุุญาต การเพิ่่�ม ลด พื้้�นที่�่หลัังคา เกิิน 5 ตารางเมตรหรืือมีีการเพิ่่�ม เสาหรืือคาน ต้้องขออนุญุ าต การเปลี่ย�่ นแปลงโครงสร้า้ งอาคาร ด้ว้ ยวัสั ดุคุ นละชนิดิ กับั ของเดิมิ จะต้อ้ งขออนุุญาต การเปลี่ย�่ นแปลงส่่วนของอาคาร(ที่ไ�่ ม่่ใช่่โครงสร้า้ งด้ว้ ยวัสั ดุอุ ะไร ก็ต็ ามที่�่เพิ่่ม� น้ำ��ำ หนัักให้แ้ ก่่โครงสร้า้ งเกิิน 10 % ต้้องขออนุุญาต การต่่อเติิม เพิ่่�ม ลด เนื้้�อที่�่ของอาคาร(ที่�่ไม่่ใช่่โครงสร้้าง) ด้้วยวััสดุุอะไรก็็ตามที่่�เพิ่่�มน้ำำ��หนัักให้้แก่่โครงสร้้างเกิิน 10 % ต้อ้ งขออนุญุ าต 62 |

แล้ว้ ถ้า้ เกิิดเราเห็็นว่่าสิ่่ง� ที่่เ� พื่่�อนบ้า้ นทำ�ำ ผิดิ จริงิ เราจะมีีขั้้น� ตอนในการดำ�ำ เนินิ การอย่่างไรบ้า้ ง ? ในความเป็น็ จริงิ แล้ว้ ไม่่มีีวิธิ ีีไหนที่ด่� ีีที่ส่� ุดุ เราต้อ้ งพิจิ ารณาถึงึ ความเหมาะสมใน แต่ล่ ะสถานการณ์ไ์ ป โดยเริ่ม� จากการเข้า้ ไปพููดคุยุ กับั เจ้า้ ของบ้า้ นที่ต่� ่อ่ เติมิ ก่่อน ว่่าที่เ�่ ขา ทำำ�ส่่งผลกระทบอะไรกัับเราบ้้าง สามารถเปลี่่�ยนแปลงแก้้ไขให้้ถููกต้้องได้้หรืือไม่่ ถ้า้ เพื่อ่� นบ้า้ นยังั นิ่่ง� เฉยไม่่สนใจ เราอาจจะให้น้ ิติ ิบิ ุคุ คลของหมู่บ�่ ้า้ นเข้า้ มาช่่วยเจรจา ซึ่่ง� ในความเป็น็ จริงิ แล้ว้ แต่ล่ ะนิติ ิบิ ุคุ คลก็จ็ ะมีีวิธิ ีีการจัดั การที่แ�่ ตกต่า่ งกันั ไป ซึ่่ง� จะ ขอยกตัวั อย่่างให้ฟ้ ังั ในท้า้ ยบทนะคะ แต่่ถ้า้ เกิดิ แจ้ง้ นิติ ิบิ ุคุ คลไปแล้ว้ ไม่่มีีความคืบื หน้า้ ใดใดกลับั มา เราเองที่เ�่ ป็น็ ผู้�เดือื ดร้อ้ นสามารถแจ้ง้ ไปยังั พนักั งานท้อ้ งถิ่่น� หรือื ใครอยู่�่ กรุุงเทพมหานครก็็สามารถโทรแจ้้งสายด่่วนรัับเรื่�องราวร้้องทุุกข์์ของ กทม. ได้้ที่�่ เบอร์์ 1555 ซึ่่�งเจ้้าของบ้้านที่�่ต่่อเติิมผิิดกฎหมาย หรืือไม่่แจ้้งขออนุุญาตหรืือแจ้้งแล้้ว แต่่ไม่่ทำำ�ตามแบบ จะมีีโทษคุุกไม่่เกิิน 3 เดืือน หรืือปรัับไม่่เกิิน 60,000 บาท (หรืือทั้้�งจำำ�ทั้้�งปรัับ) และอาจโดนปรัับอีีกไม่่เกิินวัันละ 10,000 บาท ตลอดเวลาที่�่ ยังั ฝ่า่ ฝืนื จนกว่่าจะแก้ไ้ ขให้ถ้ ููกต้อ้ งค่่ะ และในกรณีที ี่เ�่ ราซึ่่ง� เป็น็ ผู้�เสีียหายร้อ้ งเรีียนกับั เจ้้าหน้้าที่่� เจ้า้ ของบ้า้ นจะต้้องแก้้ไขให้้ถููกต้้องตามเจ้้าหน้า้ ที่บ่� อก ถ้า้ ไม่่ทำ�ำ ก็จ็ ะมีีโทษ เพิ่่�มเติิม จำ�ำ คุุกไม่่เกิิน 6 เดืือน หรืือปรัับไม่่เกินิ 100,000 บาท (หรืือทั้้ง� จำำ�ทั้้ง� ปรับั ) และปรัับรายวันั อีีกวันั ละไม่่เกิิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ย�่ ังั ฝ่่าฝืืนค่่ะ 63

© Somkit / Adobe Stock หรืือในกรณีีที่�่ทนไม่่ไหวจริิงๆ เราเองสามารถฟ้้องศาลแพ่่ง หมวดความผิิด ละเมิดิ (ตามมาตรา 435 บุคุ คลใดจะประสบความเสีียหาย อัันพึงึ เกิดิ จากโรงเรือื น หรืือสิ่่�งปลููกสร้า้ งอย่่างอื่�นของผู้�อื่�น บุุคคลผู้�นั้�นชอบที่จ่� ะเรีียกให้จ้ ััดการตามที่่�จํําเป็็น เพื่่�อบํําบััดปกป้้องภยัันตรายนั้้�นเสีียได้้) หรืือหากเกิิดอััตรายต่่อเรา ก็็สามารถฟ้้อง ศาลอาญา ความผิิดเกี่�่ยวกัับการก่่อให้้เกิิดภยัันตรายต่่อประชาชนได้้ (ตามมาตรา 227 ผู้้�ใดเป็น็ ผู้้�มีีวิชิ าชีีพออกแบบ ควบคุมุ หรือื ทำ�ำ การก่่อสร้า้ งซ่่อมแซม หรือื รื้อ� ถอน อาคารหรือื สิ่่ง� ปลููกสร้า้ งใดๆ ไม่่ปฏิบิ ัตั ิติ ามหลักั เกณฑ์์ หรือื วิธิ ีีการอันั พึงึ กระทำ�ำ นั้้น� ๆ โดยประการที่น�่ ่่าจะเป็น็ เหตุใุ ห้เ้ กิดิ อันั ตรายต่อ่ บุคุ คลอื่น� ต้อ้ งระวางโทษจำ�ำ คุกุ ไม่่เกินิ 5 ปีี หรือื ทั้้ง� จำ�ำ ทั้้ง� ปรัับ) 64 |

สรุปุ ขั้้�นตอนการดำ�ำ เนิินการ พูู ดคุุยกับั เพื่�่อนบ้้าน ให้แ้ ก้ไ้ ขให้ถ้ ูกู ต้อ้ ง ประณีปี ระนอมเพื่่�อรักั ษาความสััมพัันธ์์ กับั เพื่�่อนบ้้านไว้้ แจ้้งนิติ ิบิ ุคุ คลให้เ้ ข้้ามาพูู ดคุุย หาทาง แก้้ปัญั หาและจัดั การตามกฎของนิิติฯิ แจ้ง้ เจ้้าพนักั งานประจำ�ำ ท้้องถิ่่�น ฟ้อ้ งศาลได้ท้ ั้้�งแพ่่งและอาญา (ขึ้้น� อยู่่�กับั แต่ล่ ะกรณี)ี 65

อรปรยี า ฉายทองดี เพื่�่อนบ้า้ น “เอาบ้้านเดี่�ย่ วมาเปิดิ บริิษััท” จนเราเดืือดร้อ้ น ทั้้ง� จอดรถขวาง และส่่งเสีียงดังั มีีวิิธีีจัดั การอย่่างไรได้บ้ ้้างครับั ? 66 |

© deagreez / Adobe Stock หลายๆคนที่ร�่ ักั ความสงบและต้อ้ งการบ้า้ นที่�ม่ ีีความเป็น็ ส่ว่ นตัวั คงเลือื กที่จ�่ ะอยู่�่ บ้า้ นเดี่ย�่ วกันั ใช่ไ่ หม แต่ก่ ็ด็ ันั มาเจอปัญั หาที่ห�่ ลายๆโครงการมักั จะเจอทำำ�ให้เ้ ราปวดหัวั บางคนถึงึ กับั ต้อ้ งขายบ้า้ นเพื่่อ� หนีีไปอยู่่ท� ี่อ�่ื่น� กันั เลย นั่่น� ก็ค็ ือื การที่เ�่ พื่่อ� นบ้า้ นของเรา ซื้้�อบ้้านเดี่่�ยวมาเพื่่�อเปิิดบริิษััทเสีียอย่่างนั้้�น ส่่งผลกระทบต่่อบ้้านข้้างๆจนผิิดใจกััน ได้เ้ ลยทีีเดีียว ในกรณีีนี้น� ับั ว่า่ เพื่อ�่ นบ้า้ นมีีการใช้ง้ านอาคารที่ผ�่ ิดิ ประเภทนะคะ ซึ่่ง� เป็น็ การละเมิิดกฎหมายที่�่เปิดิ สถานประกอบการ หรือื ทำำ�ธุรุ กิจิ ในโครงการที่�อ่ ยู่อ�่ าศัยั การแบ่ง่ อาคารออกเป็น็ แต่ล่ ะประเภทนั้้น� ก็เ็ พื่อ�่ ประโยชน์ใ์ นการใช้ง้ านและเป็น็ ไปตามกฎหมายพระราชบัญั ญัตั ิคิ วบคุมุ อาคารซึ่่ง� เรามักั จะคิดิ ว่า่ สามารถซื้อ�้ บ้า้ นเดี่ย�่ ว มาทำ�ำ สำ�ำ นักั งานได้ห้ รือื ไม่ ่ ถ้า้ ไม่ท่ ำ�ำ ให้ใ้ ครเดือื ดร้อ้ น บอกได้เ้ ลยค่ะ่ ว่า่ ไม่ไ่ ด้้ เนื่่อ� งจากมีี นิยิ ามของอาคารแต่ล่ ะประเภทอยู่�่ โดยนิยิ ามของที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ก็ค็ ือื อาคารที่ใ�่ ช้อ้ ยู่อ�่ าศัยั ได้้ทั้้ง� กลางวันั และกลางคืืนไม่ว่ ่่าจะถาวรหรืือชั่่ว� คราวซึ่่ง� ก็ค็ ือื “บ้า้ น” นั่่น� เองค่ะ่ แต่่ เรามักั จะเจอกัับโครงการบ้้านที่น�่ ำ�ำ ไปใช้เ้ ป็็นอย่า่ งอื่�น.. 67

ออฟฟิศิ /สำำ�นัักงาน ใครหลายๆคนก็็ฝัันอยากมีีบ้้านที่่� สงบสุขุ อยู่แ�่ ล้ว้ สบายใจกันั ทั้้ง� นั้้น� ใช่ไ่ หมคะ แต่่แล้้วเราก็็มัักจะเจอกัับเพื่่�อนบ้้านที่่�มา เปิิดบริิษััทหรืือกิิจการต่่างๆทำำ�ให้้ความ สงบสุุขนั้้�นหายไปเลย ซึ่่�งพบได้้บ่่อยๆ เลยก็็คืือ เพื่่�อนบ้้านเอาบ้้านมาทำำ�เป็็นสำำ�นัักงาน ทำำ�ให้้เราอยู่่�บ้้านอยู่่�เฉยๆ จู่่�ๆก็็มีี รถมาขวางหน้้าบ้้านเรา และ ถนนส่่วนกลางทำำ�ให้้ลููกบ้้านไม่่มีีที่่�จอดรถส่่วนกลาง จะขับั รถสวนกันั ก็ล็ ำ�ำ บาก บอกกล่า่ วกันั ก็แ็ ล้ว้ แต่ก่ ็ย็ ังั มีีมาจอดทุกุ วันั ทั้้ง� รถยนต์์ และ มอเตอร์ไ์ ซค์ ์ ก็ท็ ำ�ำ ไงได้ใ้ นบริษิ ัทั มีีพนักั งานเยอะจะไปจอดกันั ที่ไ�่ หน ไม่ร่ วมกับั เสีียงดังั ครื้�นเครง เวลามีีงาน หรืือมีีคนมากมายเข้า้ มาใช้ส้ ่่วนกลางด้ว้ ยซะอย่า่ งนั้้�น Tips : สำำ�นัักงาน หมายถึึง อาคารหรืือส่่วนหนึ่่�งส่่วนใดที่่�ใช้้เป็็นสำำ�นัักงานหรืือที่่�ทำำ�การ แล้้วนอกจากการเปิิดบริิษััทในโครงการบ้้านเดี่่�ยวแล้้ว ก็็มีีเพื่่�อนบ้้านนำำ�มาทำำ�เป็็นอาคารอื่่�นๆ ที่ส�่ ่่งผลกระทบกับั บ้้านเพื่อ�่ นบ้า้ นอีีก จะมีีอะไรบ้้างไปดููกัันค่่ะ บางคนเคยเจอเพื่่�อนบ้้านเปิิดบ้้าน เป็น็ สตููดิโิ อ ให้เ้ ช่า่ ถ่า่ ยภาพ เสีียอย่า่ งนั้้น� แบ่่งเป็็นหลายส่่วน หนัักหน่่อยก็็เป็็น สตููดิิโอทั้้�งชั้้�นล่่าง และชั้้�นบนเลย พอมีีกองถ่า่ ยเข้า้ มาทีี เพื่�่อนบ้า้ นคนอื่�นๆ นี่่�ต้้องมาเสีียความเป็็นส่่วนตััวกัันไป มีีคนนอกเข้า้ -ออกตลอดเวลา จะปลอดภัยั กัับบ้้านเราไหมก็ไ็ ม่รู่้�.. Tips : อาคารสาธารณะ หมายถึึง อาคารที่่�ใช้้เพื่่�อการชุุมนุุมคนโดยทั่่�วไปเพื่่�อกิิจกรรมทางสัังคม, การนันั ทนาการ หรือื เป็น็ สถานศึกึ ษา ฯลฯ 68 |

บางบ้า้ นเจอเคสหนักั เพื่อ�่ นบ้า้ นทำ�ำ โรงงาน เคสแรก เป็น็ โรงงานตัดั สติ้้ก� เกอร์์ รับั ทำ�ำ ป้า้ ยโฆษณาต่า่ งๆ พอมีีงานเข้า้ มาก็จ็ ะ มีีเสีียงเครื่�องจัักรดัังตลอดเวลา งานเร่่ง หน่่อยก็็ได้้ยิินเสีียงทั้้�งวัันทั้้�งคืืนเลยค่่ะ พอทำ�ำ เสร็จ็ ก็ม็ ีีรถบรรทุกุ หรือื รถใหญ่เ่ ข้า้ มา ขนของอีีก อีีกเคส เจอเพื่�อ่ นบ้้านทำ�ำ โรงงานน้ำ��ำ ส้ม้ คั้้น� โอ้โ้ หทีีนี้้�หนักั เลยค่่ะ นอกจากแพ็็ค ของกัันให้้วุ่�นวายเสีียงดััง มีีรถบรรทุุกมารัับแล้้ว บางทีีแรงงานต่่างด้้าวก็็เยอะ และ ที่แ�่ ย่ท่ ี่่ส� ุุดคือื แมลงสาบ แมลงวันั ที่ต�่ ามมากัับขยะ ซึ่่ง� มันั ก็็มาสร้า้ งความเดือื ดร้อ้ น ให้้กับั บ้้านข้้างๆนี่แ่� หละ Tips : โรงงาน หมายถึงึ อาคารหรือื ส่ว่ นหนึ่่ง� ส่ว่ นใดของอาคารที่ใ�่ ช้เ้ ป็น็ โรงงานตามกฎหมายว่า่ ด้ว้ ยโรงงาน บ้า้ นข้า้ งๆใครทำ�ำ เป็น็ ร้า้ นอาหาร หรืือเบเกอรี่่�นี้้�ปััญหาใหญ่่นอกจากกลิ่่�น ควัันที่่�ลอยฟุ้้�งกระจายไปหลายหลัังแล้้ว ยัังมีีมด หนูู แมลงสาบยกขบวนกัันมา ตามของกินิ สร้า้ งความปวดหัวั วุ่�นวายให้้ บ้้านข้้างๆจนทนไม่ไ่ หวแน่่นอน Tips : ภััตตาคาร หมายถึึง อาคารหรืือส่่วนหนึ่่�งส่่วนใดของอาคารที่่�ใช้้เป็็นที่่�ขายอาคารหรืือเครื่�องดื่่�ม (โดยมีีพื้้น� ที่ส�่ ำ�ำ หรับั ตั้้ง� โต๊ะ๊ อาหารไว้บ้ ริกิ ารภายในอาคารหรือื ภายนอกอาคาร) 69

การใช้้อาคารแต่่ละประเภทก็็เหมาะกัับการใช้้งานที่่�แตกต่่างกัันนะคะ แต่เ่ มื่่อ� ใดที่เ�่ ราใช้บ้ ้า้ นเดี่ย�่ วซึ่่ง� เป็น็ อาคารพักั อาศัยั มาทำ�ำ เป็น็ อาคารประเภท อื่น� ๆ ข้า้ งต้น้ ทำ�ำ ให้เ้ กิดิ ผลเสีียที่�อ่ าจจะตามมาสรุปุ ได้ ้ ดังั นี้้� หน้้าบ้า้ นเรากลายเป็็นที่่จ� อดรถของเขา ก ลิ่่�นอาคาร กลิ่่�นควััน หรืือจากขยะมููลฝอยและฝุ่่�นละอองลอยเข้้ามา บ้้านเรา และยังั มีีปััญหามด หนูู แมลงสาบ ตามมาอีีก ค วามสงบหายไป จะปลอดภััยไหม มีีคนนอกผ่า่ นหน้้าบ้้านเราประจำ�ำ มีีเสีียงเครื่อ� งจัักร เสีียงพููดคุุยสัังสรรค์ ์ รบกวนตลอดเวลา ทััศนีียภาพไม่่เหมาะกับั การอยู่่�อาศัยั เสีียสุขุ ภาพจิิต เกิดิ การทะเลาะวิิวาทได้้ 70 |

แล้ว้ เราสามารถทำ�ำ อะไรได้บ้ ้า้ ง ? เพื่่�อนบ้้านมีีการเปิดิ บริิษัทั มีพี นัักงาน เข้้า-ออก ส่่งผลกระทบและสร้้างความ เดืือดร้้อน แจ้ง้ นิิติิบุคุ คลให้เ้ ข้า้ มาดูแู ละพิิจารณาว่า่ ผิดิ กฎระเบีียบของหมู่่�บ้า้ นหรืือไม่่ และตัักเตืือน พร้้อมหาทางแก้้ปัญั หา หากไม่ม่ ีกี ารแก้้ไขอะไรเกิดิ ขึ้้น� ให้แ้ จ้้ง เจ้้าพนัักงานท้้องถิ่่น� เช่่น สำำ�นัักงานเขต หรืือเทศบาล ให้ป้ ิิดกิิจการ แจ้ง้ ความ และฟ้อ้ งศาลเป็็นขั้้น� สุดุ ท้า้ ย ให้้ปิิดกิจิ การ 71

ถ้้าคุุณเจอเพื่่�อนบ้้านใช้้งานอาคารผิิดประเภท แล้้วทนไม่่ไหว เรามาดููว่่าจะทำำ�ยัังไงได้้บ้้างกัันค่่ะ โดยปกติแิ ล้ว้ ในสัญั ญาจะซื้อ�้ จะขายก่อ่ นที่เ�่ ราจะซื้อ�้ บ้า้ นนั้้น� จะระบุุประเภทของที่่�อยู่่�อาศััยไว้้แล้้วนะคะ ว่่าบ้้านพััก อาศััยเป็็นอาคารสำำ�หรัับใช้้เพื่่�ออยู่่�อาศััยเท่่านั้้�น ทำำ�ให้้ เมื่่�อมีีการใช้้งานผิิดประเภทเกิิดขึ้้�นนั้้�นแปลว่่าผิิด กฎหมายนั่่�นเอง และนอกจากกฎหมายยัังมีี ข้้อตกลง หรืือ ข้้อห้้าม จากทางนิิติิบุุคคลของหมู่่�บ้้านอยู่่�ด้้วย แม้้ว่่าบางอย่่างอาจจะไม่่ผิิดกฎหมายแต่่ก็็ผิิดข้้อห้้าม ของนิิติิบุุคคลได้้เหมือื นกันั ค่่ะ เริ่ม�่ แรก ถ้า้ คุณุ ทนไม่ไ่ หว (หรือื จริงิ ๆก็ไ็ ม่จ่ ำ�ำ เป็น็ ต้อ้ งอดทนนะ) ก็ค็ วรจะแจ้ง้ นิติ ิิ บุุคคลให้้เข้้ามาดููและพิิจารณาว่่าผิิดกฎระเบีียบของหมู่่�บ้้านหรืือไม่่ เพราะบางครั้�ง ถ้า้ เราพููดเองแล้ว้ เขาไม่่ฟัังอาจจะทำ�ำ ให้้มองหน้า้ กัันไม่ต่ ิดิ แล้้วเกิิดการกลั่่�นแกล้ง้ กััน ขึ้น� มาได้ ้ ซึ่่ง� นิติ ิบิ ุคุ คลแต่ล่ ะที่น�่ั้้น� ก็จ็ ะมีีวิธิ ีีการจัดั การที่แ�่ ตกต่า่ งกันั ออกไปค่ะ่ โดยทั่่ว� ไป นิิติิบุุคคลที่่�เข้้มงวดก็็มัักจะไม่่ปล่่อยให้้ลููกบ้้านทำำ�ผิิดกฎระเบีียบ หรืือมีีความเสี่่�ยงที่่� จะเกิดิ ความไม่ป่ ลอดภัยั อยู่แ�่ ล้ว้ เพื่อ�่ คงภาพลักั ษณ์ข์ องหมู่�่ บ้า้ น และลดปัญั หาที่ท�่ ำ�ำ ให้้ เสีียชื่่�อเสีียงได้้ในอนาคต ซึ่่�งใครๆก็็คงไม่่อยากให้้มีีชื่่�อโครงการตััวเองลงในกระทู้้� ระบายเรื่�องทุุกข์์ของลููกบ้้าน หรืือกลายเป็็นข่่าวดัังอยู่่�แล้้วใช่่ไหมคะ พอมีีการแจ้้ง กับั นิติ ิิบุุคคแล้ว้ ทางนิิติิฯ ก็็จะทำำ�การเตือื นและลงโทษตามระเบีียบต่อ่ ไปค่่ะ แต่่บางโครงการที่่�เราแจ้้งนิิติิบุุคคลก็็แล้้ว พููดคุุยกัับเพื่่�อนบ้้านดีีๆ ซื้้�อของกิิน ไปฝากตีีสนิิท ค่่อยๆพููดก็็แล้้ว ก็็ยัังไม่่แก้้จนจะเกิิดการทะเลาะ จนจะมองหน้้ากััน ไม่ต่ ิิดแล้ว้ นะคะ ขั้้น� ต่อ่ ไปคงจะต้อ้ งแจ้ง้ ไปทางหน่ว่ ยงานท้อ้ งถิ่่�น เช่่น สำ�ำ นักั งานเขต หรืือเทศบาล เป็็นการเอาจริิง เพื่่�อยุุติิการเปิิดกิิจการต่่างๆของเพื่่�อนบ้้านที่่�ส่่งผล กระทบกับั เราไปเลย ซึ่่ง� เราเองสามารถแจ้ง้ ได้เ้ ลยว่า่ เพื่อ�่ นบ้า้ นทำ�ำ ผิดิ กฎหมาย ไม่ว่ ่า่ จะเป็น็ การใช้อ้ าคารผิิดประเภท, สร้้างความเดืือดร้อ้ นให้้ผู้�อื่น� ฯลฯ 72 |

Tips ข้้อกฎหมาย ในกรณีีที่่�มีีเหตุุอัันอาจก่่อให้้เกิิดความเดืือดร้้อน แก่่ผู้�อยู่่�อาศััยบริิเวณ ใกล้เ้ คีียงดังั ต่อ่ ไปนี้้� ให้้ถืือว่า่ เป็็นเหตุรุ ำ�ำ คาญ เช่น่ แหล่ง่ น้ำ�ำ� ทางระบายน้ำ�ำ� ที่่�อาบน้ำำ�� ส้้วม หรืือที่่�ใส่่มููล หรืือเถ้้า การเลี้้�ยงสััตว์์ในที่่� หรืือวิิธีีใด หรือื มีีจำ�ำ นวนเกินิ สมควร การกระทำ�ำ ใดๆ อันั เป็น็ เหตุใุ ห้เ้ กิดิ กลิ่่น� แสง รังั สีี เสีียง ความร้อ้ น สิ่่ง� มีีพิษิ ความสั่่น� สะเทือื น ฝุ่่น� ละออง เขม่า่ เถ้า้ ฯลฯ ซึ่่ง� มีี ความผิิดตามพระราชบััญญััติิการสาธารณสุุข พ.ศ. 2535 ตามบท บัญั ญัตั ิิมาตรา 25 ในกรณีีที่่�บุุคคลหนึ่่�งบุุคคลใดใช้้สิิทธิิของตนจนเป็็นเหตุุให้้เจ้้าของอสัังหา- ริิมทรััพย์์ได้้รัับความเสีียหาย หรืือ ได้้รัับความเดืือนร้้อนจากกลิ่่�น เสีียง แสงสว่า่ ง หรือื มลภาวะใดๆ เกินิ กว่า่ ที่บ�่ ุคุ คลทั่่ว� ไปจะทนได้เ้ จ้า้ ของอสังั หา- ริิมทรััพย์์นั้้�น มีีสิิทธิิกระทำำ�การเพื่่�อป้้องกัันความเสีียหายหรืือเดืือดร้้อน นั้้น� ให้ส้ิ้้น� ไป อันั เป็น็ การคุ้้�มครองสุขุ ภาพอนามัยั ของเจ้า้ ของอสังั หาริมิ ทรัพั ย์์ ที่่�ได้้รัับความเสีียหายหรืือเดืือดร้้อนจากกลิ่่�น เสีียง แสงสว่่าง หรืือ มลภาวะนั้้�นให้้มีีสุุขลัักษณะที่่� ตามประมวลกฎหมายแพ่่งและพาณิิชย์์ มาตรา 1337 ผู้้�ใดจงใจหรือื ประมาทเลินิ เล่อ่ ทำ�ำ ต่อ่ บุคุ คลอื่น� โดยผิดิ กฎหมายให้เ้ ขาเสีียหาย ถึึงแก่ช่ ีีวิิตก็็ดีี แก่่ร่่างกายก็ด็ ีี อนามััยก็ด็ ีี เสรีีภาพก็ด็ ีี ทรัพั ย์์สิินหรืือสิทิ ธิิ อย่่างหนึ่่ง� อย่่างใดก็็ดีี ท่่านว่า่ ผู้้�นั้้�นทำ�ำ ละเมิดิ จำ�ำ ต้อ้ งใช้ค้ ่่าสินิ ไหมทดแทน เพื่่อ� การนั้้�น ตามประมวลกฎหมายแพ่่งและพาณิชิ ย์์ มาตรา 420 73

© Olesia Bilkei / Adobe Stock เมื่่�อแจ้้งหน่่วยงานท้้องถิ่่�นแล้้ว มีีคำำ�สั่่�งให้้เพื่่�อนบ้้านแก้้ไข ให้้ถููกต้้องตามกฎหมายออกมา ถ้้าเพื่่�อนบ้้านไม่่ทำำ�ตามอีีก เจ้้าพนัักงานท้้องถิ่่�นจะสามารถออกหนัังสืือให้้เจ้า้ ของบ้้านนั้้น� ใช้้ งานสถานที่น�่ ั้้น� ทั้้ง� หมด หรือื บางส่ว่ นได้้ หรือื เรีียกว่า่ สั่่ง� ปิดิ บริษิ ัทั ได้เ้ ลยค่ะ่ 74 |

แต่่ทั้้�งนี้้�ทั้้�งนั้้�นก็็เพื่�่ อการอยู่่�ร่่วมกัันอย่่างสงบสุุขของเพื่่� อนบ้้าน ทุุกๆคน ก็็ควรศึึกษาข้้อห้้ามของนิิติิบุุคคลก่่อนจะลงมืือจััดตั้้�ง หรืือทำำ�กิิจการอื่�่นๆนอกเหนืือจากการใช้้พัั กอาศััย เพื่�่ อไม่่ให้้เกิิด ความเดืือดร้อ้ นกัับเพื่�่อนบ้้าน ทำำ�ให้้ทั้้ง� เขาและเราเองก็็มีีความสุขุ ค่ะ่ 75

อรปรยี า ฉายทองดี โครงการโทรมหมดแล้ว้ ..เพื่�่อนบ้้าน “ไม่จ่ ่า่ ยค่า่ ส่่วนกลาง” ทางนิติ ิิจะทำำ�อย่่างไรได้้บ้า้ ง? 76 |

© lovelyday12 / Adobe Stock ทุุกๆคนที่่�มีีที่่�อยู่่�อาศััยเป็็นที่่�ดิินจััดสรรหรืืออาคารชุุด คงจะหนีีไม่่พ้้นที่่�จะ ต้อ้ งชำ�ำ ระ “ค่่าส่่วนกลาง” กันั ใช่่ไหมคะ ซึ่ง�่ ค่่าส่่วนกลางนั้้น� ก็ค็ ือื Maintenance Fee/ Common Fee คืือเงิินที่่�เราจะต้้องจ่่ายเพื่่�อให้้นิิติิบุุคคลใช้้เพื่่�อประโยชน์์ในพื้้�นที่่� ส่่วนกลางที่่�ลููกบ้้านทุุกคนนั้้�นใช้้ร่่วมกััน ได้้แก่่ ค่่าน้ำำ�� ค่่าไฟในอาคาร Clubhouse ค่่าทำำ�ความสะอาดถนน ค่่าดููแลสวน ค่่าจ้้างเจ้้าหน้้าที่ร่� ัักษาความปลอดภัยั รวมถึึง ค่่าซ่่อมบำำ�รุุงพื้้�นที่่�ส่่วนกลางที่่�อาจชำำ�รุุดทรุุดโทรมไปตามกาลเวลา เช่่น ค่่าซ่่อม สระว่่ายน้ำ��ำ เครื่อ� งเล่่นในฟิติ เนส หรือื ประตููไม้ก้ั้้น� หน้า้ หมู่บ�่ ้า้ นเสีีย และอีีกมากมายเลยค่่ะ ซึ่ง�่ แต่่ละโครงการก็ม็ ีีอัตั ราการเรีียกเก็บ็ ที่แ�่ ตกต่่างกันั ไป ขึ้น�้ อยู่ก�่ ับั หลากหลาย ปัจั จัยั เช่่น ถ้า้ โครงการไหนที่ม�่ ีียููนิติ มาก ก็จ็ ะทำ�ำ ให้ค้ ่่าส่่วนกลางมีีตัวั หารมากขึ้น�้ เราก็็ จะจ่่ายค่่าส่่วนกลางได้้ถููกลงไปด้้วย และถ้้าโครงการไหนมีีสิ่ �งอำำ�นวยความสะดวก ภายในโครงการเยอะ แต่่ละชิ้้�นมีรี าคาสููง ก็็จะมีีค่่าการซ่่อมบำ�ำ รุงุ ที่ส่� ููงเช่่นกันั 77

หรือื อีีกปััจจััยหนึ่ง�่ ที่ส่� ำำ�คััญก็ค็ ืือ ค่่าส่่วนกลางมักั คิดิ ตามขนาดที่ด่� ิิน หรืือขนาด พื้้น� ที่่ใ� ช้ส้ อย ซึ่�ง่ บ้้านและคอนโดมิเิ นีียมจะมีีวิิธีีคิดิ ไม่่เหมือื นกััน คืือ บ้า้ น คอนโดมิิเนีียม คิดิ ตามขนาดที่�่ดินิ บ้้าน คิดิ ตามขนาดพื้้�นที่่�ห้อ้ ง (บาท/ตารางวา/เดืือน) (บาท/ตารางเมตร/เดือื น) หมายเหตุุ : แต่่ก็็มีีบางที่่�เก็็บเป็็นอััตราส่่วนเท่่ากัันในทุุกยููนิิต ส่่วนใหญ่่แล้้วจะมีี ขนาดที่�่อยู่�อ่ าศัยั ต่่างกัันไม่่มาก เช่่น คิิดเป็็น 1,500 บาท/ยููนิิต/เดืือน ไปเลยค่่ะ นอกจากนั้้�นค่่าส่่วนกลางยัังสามารถปรัับ ขึ้้�น-ลง ตามค่่าใช้้จ่่ายที่อ�่ าจจะเกิิดขึ้้�นในอนาคตได้ด้ ้้วยนะ เช่่น มีกี ารลงมติเิ ห็น็ ชอบกันั ในกรรมการแล้ว้ ว่่า เราจะมีกี าร ติิดตั้้�งระบบจอดรถอััตโนมััติิ ทำำ�ให้้อาจจะมีีค่่าซ่่อม บำ�ำ รุงุ รักั ษาที่ม�่ ากกว่่าการจอดแบบปกติใิ นอนาคต หรือื ถ้้าเกิิดส่่วนกลางมีกี ารใช้เ้ งิินค่่าน้ำ�ำ� /ค่่าไฟที่ส�่ ููงขึ้�้น ก็อ็ าจ จะทำ�ำ ให้ต้ ้อ้ งเรีียกเก็บ็ มากขึ้น�้ เพื่่อ� ให้น้ ิติ ิสิ ามารถบริหิ าร จััดการต่่อไปได้้ ซึ่่�งในสััญญาซื้้�อขายส่่วนใหญ่่ก็็จะระบุุ ไว้้อยู่่�แล้้วว่่า ค่่าส่่วนกลางที่่�เรีียกเก็็บครั้ �งแรกนั้้�น จะมีี ระยะเวลาตามกำ�ำ หนด เช่่น 2 ปีี หรืือ 5 ปีี และอาจมีี การเปลี่ย�่ นแปลงได้ค้ ่่ะ 78 |

ค่่าส่่วนกลางไม่่จ่า่ ยได้้ไหม ? ขอบอกก่่อนเลยค่่ะว่่า “ไม่ไ่ ด้้” เนื่่อ� งจากเป็น็ หน้า้ ที่ท�่ ี่่�เจ้า้ ของบ้า้ น หรือื ห้อ้ งชุดุ ในคอนโดมิเิ นีียมทุกุ คนต้อ้ งรับั ผิดิ ชอบร่่วมกันั ซึ่ง�่ จะมีรี ะบุอุ ยู่ใ�่ นสัญั ญาตั้้ง� แต่่การซื้้อ� / ขายตั้้�งแต่่แรกแล้้ว และทางนิิติิบุุคคลก็็สามารถแจ้้งดำำ�เนิินคดีีกัับคนที่่�ค้้างชำำ�ระ ได้้ด้้วยนะคะ ตาม พ.ร.บ. จััดสรรที่่�ดิิน(ฉบัับที่่�2) พ.ศ.2558 กำำ�หนดให้้ผู้�มีีอำำ�นาจในการ ดููแลโครงการ ซึ่่�งในกรณีีทั่�วไปหรืือก็็คืือ นิิติิบุุคคล สามารถระงัับการให้้บริิการกัับ เจ้้าของบ้า้ นที่ค�่ ้า้ งชำ�ำ ระค่่าส่่วนกลาง คืือ ตััดสิทิ ธิ์์�ในการใช้ส้ ่่วนกลางบางอย่่าง ซึ่ง�่ จะ เป็็นไปตามเงื่ �อนไขกฎหมายข้้อบัังคัับ พร้้อมกัับสามารถดำำ�เนิินคดีีตามกฎหมาย เพื่่�อบังั คัับให้้จ่่ายค่่าส่่วนกลางได้้ค่่ะ ถ้้านิติ ิบิ ุคุ คลไม่่สามารถเก็บ็ ค่่าส่ว่ นกลางได้้ หรืือพูู ดอีีกอย่า่ งหนึ่่ง� ก็็คือื มีลี ููกบ้า้ นที่ไ�่ ม่่ยอมจ่่าย ค่่าส่ว่ นกลางนั้้�นจะเกิดิ อะไรขึ้้น� .. ? หากนิติ ิบิ ุคุ คลเก็บ็ ค่่าส่่วนกลางไม่่ได้้ หรือื ไม่่เพีียงพอต่่อการใช้ง้ านจริงิ จะทำ�ำ ให้้ การบริหิ ารขาดสมดุลุ ไปได้้ อาจจะทำ�ำ ให้เ้ กิดิ ขาดทุนุ สะสม เช่่น มีีค่าใช้จ้ ่่ายต่่อเดือื นอยู่ท�่ ี่�่ 2 แสนบาท หรืือปีีละ 2.4 ล้า้ นบาท แต่่เมื่่อ� เรีียกเก็็บแล้้ว ได้้เพีียงปีลี ะ 2 ล้า้ นบาท ก็็ไม่่สามารถบริิหารเงิินมาใช้้ได้้ทััน โดยสุุดท้้ายแล้้วหมู่่�บ้้านนั้้�นๆ อาจจะต้้องจำำ�ใจ ยกให้้เทศบาลเข้้ามาดููแล แต่่ทั้้�งนี้้�ทั้้�งนั้้�นก็็มีีเงื่�อนไขที่่�ทั้้�งในโครงการและเทศบาล กำำ�หนด ซึ่่�งคงไม่่ดีีเท่่ากับั มีกี รรมการและนิติ ิิบุุคคลดููแลนะคะ 79

© Rawpixel.com / Adobe Stock นอกจากนั้้น� แล้ว้ เมื่่อ� เวลาผ่่านไป ยังั ไม่่มีงี บประมาณในการดููแลพื้้น� ที่ส�่ ่่วนกลาง เพีียงพอ ลููกบ้า้ นก็จ็ ะต้อ้ งเจอกับั สภาพโครงการที่ด่� ููเก่่า ชำ�ำ รุดุ ทรุดุ โทรม บางฟังั ก์ช์ ันั อาจใช้ก้ ารไม่่ได้ด้ ้ว้ ยซ้ำ��ำ รวมถึึงการรักั ษาความปลอดภัยั ก็ล็ ดลง ทัศั นีียภาพแย่่ไม่่น่่าอยู่�่ ซึ่ง�่ ถ้า้ หนักั ขึ้น�้ เรื่อ� ยๆ ก็จ็ ะส่่งผลไปถึึงการซื้้อ� ขายเปลี่ย�่ นมือื ของโครงการนั้้น� ๆ อาจขาย ไม่่ออก เพราะสภาพส่่วนกลางดููไม่่ดีี หรืือจะปล่่อยเช่่าก็็ไม่่ได้้ ทีีนี้้�แย่่กัันไปตามๆ กันั หมดเลยค่่ะ ความเข้้าใจผิดิ ในการจ่่ายค่า่ ส่่วนกลาง บางคนคิดิ ว่่า ฉันั ต้อ้ งไปต่่างประเทศหลายปีี หรือื มีีบ้า้ นหลายหลังั บางหลังั ซื้้อ� ทิ้้ง� ไว้้ ไม่่ได้้ไปอยู่่�เลย ก็็เลยคิิดว่่าพื้้�นที่่�ส่่วนกลางก็็ไม่่ได้้ใช้้ ทำำ�ไมจะต้้องจ่่ายด้้วย? อัันนี้้�เป็็นความคิิดที่่� “ผิิด” นะคะ เนื่่�องจากค่่าส่่วนกลางถููกเฉลี่่�ยแต่่ละยููนิิตมา เท่่าๆแล้้ว ถ้้ามีีใครไม่่จ่่ายก็็จะเกิิดการที่่�ค่่าส่่วนกลางไม่่พอ ต้้องเก็็บเพิ่่�มเติิม กระทบกัับลููกบ้้านคนอื่่�นๆอีีก ถ้้าเป็็นโครงการใหม่่ที่่�ยัังขายไม่่หมด ห้้องที่่�ทาง Developer เป็น็ เจ้า้ ของก็จ็ ะต้อ้ งจ่่ายค่่าส่่วนกลางในยููนิติ นั้้น� ๆด้ว้ ย เพื่่อ� ให้ส้ ามารถ บริิหารโครงการต่่อไปได้้นั่่น� เอง บ้า้ นที่ถ�่ ููกธนาคารยึึดแล้ว้ ไม่่ต้อ้ งจ่่ายค่่าส่่วนกลางแล้ว้ ความจริงิ เป็น็ หน้า้ ที่ข�่ องนิติ ิิ บุคุ คลที่่�จะต้อ้ งตามจากเจ้า้ ของเก่่า หรืือรัับแจ้้งไปทางธนาคารว่่า บ้า้ นหลังั นี้้ม� ีีหนี้้� ค่่าส่่วนกลางอยู่่�นะ เพราะไม่่เช่่นนั้้�น เมื่่�อมีีการขายทอดตลาดผู้้�ซื้้�อใหม่่ เขาจะ ไม่่ได้้รัับรู้้�ด้ว้ ยนะคะ 80 |

ตััวอย่า่ งการจััดการ พอเกิิดปััญหาเรื่�องค้้างค่่าส่่วนกลางขึ้้�น แต่่ละนิิติิบุุคคลก็็มีีการจััดการที่่� แตกต่่างกัันออกไปนะคะ ทั้้�งนี้้�ทั้้�งนั้้�นการจำำ�กััดสิิทธิ์์�ในการใช้้งานพื้้�นที่่� ส่่วนกลาง จะต้อ้ งไม่่ละเมิดิ ข้อ้ กฎหมาย ตามมาตรา 43 ของกฎหมายจัดั สรร ที่่�กล่่าวว่่าสาธารณููปโภคในโครงการจัดั สรรนั้้น� ให้ต้ กอยู่ใ�่ นภาระจำ�ำ ยอมเพื่่อ� ประโยชน์์แก่่ที่่�ดิินจััดสรร หมายถึึงลููกบ้้านมีีสิิทธิ์์�ที่่�จะใช้้พื้้�นที่่�ส่่วนกลางได้้ แม้้ว่่าจะไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลางค่่ะ แต่่ก็็มีีมาตรการลงโทษผู้้�ที่่�ค้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางอยู่่�ว่่าถ้้าเจ้้าของที่่�ดิิน จััดสรรแปลงใดค้้างชำำ�ระค่่าบริิหารทรััพย์์ส่่วนกลางเกิิน 3 เดืือน นิิติิบุุคคล สามารถระงัับการใช้้ประโยชน์์ในสาธารณููปโภคส่่วนกลางได้้ และถ้้าค้้างเกิิน 6 เดือื น สามารถระงับั การทำ�ำ นิติ ิิกรรมได้้เลยค่่ะ โครงการ A โครงการ B มีีลููกบ้้านที่่�ค้้างค่่าส่่วนกลางนิิติิฯก็็ เป็น็ อาคารชุดุ มีีลูกบ้า้ นไม่่ยอมจ่่ายค่่า จััดการโดยงดบริิการบางอย่่าง เช่่น ส่่วนกลาง สามารถระงัับการใช้้งาน มีีบริิการรับั ฝาก-ส่่งของให้้แต่่ละบ้้าน พื้้�นที่่�ส่่วนกลางหรืือตััดบััตรที่่�ใช้้ ไม่่ไปส่่งของหรืือจดหมายให้้กัับ สแกนเข้้าส่่วนกลาง (แต่่ตััดน้ำำ��/ บ้้านที่่�ไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลาง บริิการ ตััดไฟไม่่ได้น้ ะคะ) แต่่ก็ไ็ ม่่ได้ท้ ำ�ำ ให้ไ้ ด้้ สาธารณะต่่างๆ หรืือไม่่เก็็บขยะ, ค่่าส่่วนกลางคืนื มาอยู่ด�่ ีี งดเปิิดประตููกั้้�นกระดกให้้ แต่่ก็็ ไม่่ค่่อยได้ผ้ ลมากนักั เนื่่อ� งจากลููกบ้า้ น ไม่่ได้เ้ ดือื ดร้อ้ นอะไรมาก 81

แนวทางแก้้ไข เนื่่�องจากผลเสีียของการไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลางนั้้น� มีเี ยอะ และกระทบต่่อลููกบ้า้ น คนอื่น� ๆด้ว้ ย นิติ ิบิ ุคุ คลจึึงต้อ้ งมีกี ารตามค่่าส่่วนกลางทุกุ ๆปีงี บประมาณ และต้อ้ งออก เอกสารแจ้้งเตืือน ถ้้ามีีบ้้านที่่�ถููกยึึด ก็็จะต้้องแจ้้งเรื่ �องหนี้้�ค่่าส่่วนกลางไปทางกรม บัังคัับคดีี หรือื ธนาคารเพื่่�อตามด้้วยค่่ะ สำ�ำ หรับั บ้้านที่่ใ� ช้ห้ ลััก “ไม่่มีี ไม่่หนีี ไม่่จ่่าย” จะมีีวิิธีีการดำ�ำ เนินิ การแยกกัันระหว่่างบ้้านและคอนโดมิเิ นีียม ดัังนี้้� บ้้านจััดสรร ถ้า้ ชำ�ำ ระค่่าส่่วนกลางล่่าช้า้ นิติ ิบิ ุคุ คลสามารถเรีียกเก็บ็ ค่่าปรัับ 10-15 % ของยอด ที่่�ต้อ้ งชำ�ำ ระพร้้อมดอกเบี้้�ยได้้ ถ้า้ ค้า้ งชำ�ำ ระค่่าส่่วนกลางเกินิ 3 เดือื น นิติ ิิบุคุ คลสามารถระงับั การให้้บริกิ ารหรืือ การใช้้งานพื้้น� ที่ส�่ ่่วนกลางได้้ เช่่น ไม่่ให้้ใช้ส้ ระว่่ายน้ำำ�� , ฟิติ เนส, ไม่่เก็บ็ ขยะ ฯลฯ ถ้้าค้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางเกิิน 6 เดืือน นิิติิบุุคคลสามารถระงัับการทำำ�นิิติิกรรม ต่่างๆได้้ เช่่น การจดทะเบีียนสิิทธิ,ิ การโอน, การซื้้อ� ขาย เป็น็ ต้น้ สุดุ ท้า้ ยถ้า้ ยังั ไม่่มีกี ารจ่่ายค่่าส่่วนกลาง นิติ ิบิ ุคุ คลสามารถฟ้อ้ งร้อ้ ง เพื่่อ� บังั คับั ชำ�ำ ระ หนี้้จ� ากลููกบ้้านที่่ค� ้า้ งชำำ�ระค่่าส่่วนกลางได้้ 82 |

© Nishihama / Adobe Stock คอนโดมิิเนียี ม ถ้า้ ไม่่ชำ�ำ ระค่่าส่่วนกลางภายในวัันที่่�มีกี ารแจ้้งไป ในระยะเวลา 6 เดือื น นิิติบิ ุุคคล สามารถเรีียกเก็บ็ ค่่าปรับั ไม่่เกินิ 12% ของยอดที่ต�่ ้อ้ งชำ�ำ ระพร้อ้ มดอกเบี้้ย� ได้ ้ ถ้า้ เกินิ 6 เดืือน นิติ ิิบุุคคลสามารถเรีียกเก็บ็ ค่่าปรับั ได้้ไม่่เกิิน 20 % ลููกบ้า้ นที่ค�่ ้า้ งชำ�ำ ระค่่าส่่วนกลางจะไม่่มีีสิทิ ธ์อ์ อกเสีียงและลงคะแนนใดๆ ในที่ป�่ ระชุมุ ได้้ ไม่่สามารถซื้้�อ-ขาย หรืือโอนกรรมสิิทธิ์์�ใดๆ ได้้ เนื่่อ� งจากไม่่ได้้ ‘ใบปลอดหนี้้’� สุดุ ท้้ายถ้้ายังั ไม่่มีกี ารจ่่ายค่่าส่่วนกลาง นิติ ิิบุุคคลสามารถฟ้อ้ งร้้องเพื่่�อบัังคับั ชำำ�ระ หนี้้�จากลููกบ้้านที่ค่� ้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางได้้ ก ารจดทะเบีียนสิทิ ธิิ, การโอน, การซื้้�อขาย เป็็นต้้น สุดุ ท้า้ ยถ้า้ ยังั ไม่่มีกี ารจ่่ายค่่าส่่วนกลาง นิติ ิบิ ุคุ คลสามารถฟ้อ้ งร้อ้ ง เพื่่อ� บังั คับั ชำ�ำ ระหนี้้� จากลููกบ้้านที่่ค� ้า้ งชำ�ำ ระค่่าส่่วนกลางได้้ สุุดท้า้ ยอย่่างลืมื ! สอบถามนิิติบิ ุคุ คลของโครงการที่่เ� ราจะซื้อ้� ว่า่ มีวี ิธิ ีีการจััดการอย่่างไร เมื่่อ� ต้อ้ งเจอกัับปัญั หาลููกบ้า้ นไม่จ่ ่่ายค่า่ ส่ว่ นกลางด้้วยนะคะ 83

ปองพล วราวฒุ ิ “Shop ในคอนโด” เป็น็ ของ Developer หรือื เป็น็ พื้�้นที่�่ส่่วนกลางของลูกู บ้้านครับั ? และ รายได้จ้ ากการปล่อ่ ยเช่่า จะไปอยู่่�ที่ใ�่ คร? 84 |

หลายๆคนที่�่กำำ�ลัังตามหาคอนโดอยู่�่ ไม่่ว่่าจะเป็็นจากการอ่่านรีีวิิว พรีีวิิว หรืือเดิินไปสอบถามที่่�สำำ�นัักงานขาย เรามัักจะเห็็นส่่วนหนึ่�่ง ของ Factsheet โครงการ (หรืือโบรชััวร์์) ที่่�ระบุุเอาไว้้ว่่าจะมีี Shop ร้้านค้า้ ไม่่ว่่าจะกี่่ย� ููนิติ ก็็ตาม ผ่า่ นตากัันมาบ้า้ งใช่่ไหมล่่ะครัับ | 85

บาง Developer มัักใช้้จุุดเด่่นของร้้านค้้าเหล่่านี้้� มาเป็็นส่่วนประกอบที่่�ให้้ โครงการของตนเอง ทำ�ำ ให้้ดููน่่าสนใจขึ้้�น เช่่น ที่่�ร้้านค้้าชั้้�นล่่างเราจะมีี 7-Eleven / Family Mart / MaxValu หรืือ ร้้านกาแฟ คาเฟ่่ แบรนด์์ต่่างๆมาเปิิดที่่�ร้้านค้้านี้้� ด้ว้ ยนะ ซึ่ง�่ เรื่อ� งของร้า้ นค้า้ นี้ผ�้ มอยากให้ผู้้�ที่ต�่ ามหาคอนโดอยู่่� ทราบไว้ค้ ร่า่ วๆสักั นิดิ ว่า่ มีี 2 ประเด็็นหลัักๆที่�ค่ วรทราบก่่อนซื้้�อครับั ได้แ้ ก่่ 86 |

© amnaj / Adobe Stock ประเด็น็ ที่่� 1 : ร้า้ นค้า้ เหล่่านี้้ � มีีการเซ็น็ สัญั ญาแล้ว้ หรือื ยังั ? ถ้า้ มีีการเซ็น็ สัญั ญาจับั มือื ร่ว่ มกันั แล้ว้ ก็ด็ ีีไปครับั ปกติพิ วกมินิ ิมิ าร์ท์ แบรนด์ต์ ่า่ งๆ มักั จะยอมจับั มือื ร่ว่ มอยู่�แล้ว้ กับั โครงการที่ม�่ ีียูนู ิติ รวมเยอะๆ (สักั 6-7 ร้อ้ ยห้อ้ งขึ้น�้ ไป) เพราะเค้้าเห็็นอยู่�แล้้วว่่า ถ้้ามาก็็จะมีีลููกค้้าแน่่นอน แต่่ว่่าสััญญาก็็อาจจะเป็็นระยะ สั้้�นด้้วย (3-5 ปี)ี รอดููยอดขายอีีกทีี ประเด็น็ ที่�่ 2 : แล้ว้ ร้า้ นค้า้ “ตรงนี้้”� เป็น็ กรรมสิทิ ธิ์ข�์ องใคร ? อัันนี้้�มัักเป็็นคำำ�ถามที่่� ผมเชื่่�อว่่าหลายคนมัักลืืมถาม ตอนไปเดิินดููหรืือสนใจ โครงการแน่ๆ่ เพราะเรากำ�ำ ลังั โฟกัสั กับั รูปู แบบโครงการ หรือื แปลนห้อ้ งและราคาอยู่่� ซึ่�่งประเด็็นนี้จ�้ ะมีีผลต่อ่ รููปแบบโครงการ หรือื ค่่าส่่วนกลางด้้วยนะครัับ โดยปกติแิ ล้้ว กรรมสิทิ ธิ์์�ในอาคารชุดุ จะมีีอยู่่� 2 ประเภท คืือ 1. กรรมสิทิ ธิ์์ส� ่ว่ นรวม (พื้้�นที่ส�่ ่่วนกลาง) 2. กรรมสิิทธิ์์ส� ่ว่ นบุุคคล (พื้้น� ที่่ข� ายขาด) แล้ว้ สองอย่่างนี้้� ถ้้าอยู่�ในโครงการที่่�เราสนใจล่ะ่ จะมีีผลต่า่ งกัันยังั ไง? | 87

เริ่ �มจาก กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนรวม อัันนี้�้แปลตรงตััวง่า่ ยๆเลยครับั หมายถึึง คุุณจะได้้ชื่่�อว่่าเป็็นเจ้้าของร่่วมกัันกัับ ทุุกๆคนที่่�อาศััยในคอนโดฯแห่่งนั้้�น เหมืือนกัับที่่�ทุุกๆคนเป็็นเจ้้าของร่่วม บนส่่วนกลางจุุดต่่างๆ เช่่น Fitness / สระว่า่ ยน้ำ��ำ / ห้อ้ งอ่า่ นหนังั สือื เพีียงแต่พ่ื้้น� ที่�่ ส่ว่ นกลางตรงร้า้ นค้า้ นั้้น� เตรีียมออกแบบ ให้ส้ ำ�ำ หรับั ทำ�ำ การค้า้ ขาย พาณิชิ ยกรรมได้้ และอาจจะเป็น็ รูปู แบบร้า้ นที่ท�่ างโครงการ ตั้้ง� ใจจะให้เ้ ป็น็ เช่น่ มินิ ิมิ าร์ท์ , ร้า้ นกาแฟ, ร้้านซัักรีีด, ร้้านอาหาร เป็็นต้้น และที่่� สำ�ำ คัญั เลยคือื รายได้จ้ ากการปล่อ่ ยเช่า่ พื้้น� ที่่�ตรงนี้้� จะได้้เป็็นเงิินเข้้ากองกลางไปที่่� นิิติิบุุคคลด้้วยครัับ (บางโครงการที่่�ผม รู้้�มา พื้้�นที่�่ Shop 1 ยููนิิต พื้้น� ที่ป�่ ระมาณ 80-100 ตร.ม. ค่า่ เช่า่ เกือื บแสนต่อ่ เดือื น ก็ม็ ีีนะครัับ อันั นี้แ�้ ล้้วแต่่ทำ�ำ เลด้ว้ ยนะ) 88 |

มาต่่อกัันที่่�อีีกแบบครัับ กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล หรืือเข้้าใจได้้ง่่ายๆเลยครัับ ว่า่ พื้้�นที่่�ตรงนี้จ้� ะเป็็นแบบ “พื้้น� ที่�ข่ ายขาด” หรืือออกเป็น็ โฉนดให้จ้ ัับจองกัันได้น้ ั่่น� เอง ในส่่วนของร้้านค้้า Shop ยููนิิต เหล่่านี้้�มัักจะถููกออกแบบวางตำำ�แหน่่งไว้้ในจุุดที่่�มีี การสัญั จรเดินิ ผ่า่ นไปมาได้เ้ ยอะหน่อ่ ย ทั้้ง� คนในส่ว่ นของลูกู บ้า้ นเอง หรือื บางโครงการ ออกแบบให้้คนภายนอกสามารถเข้้ามาใช้้งานร้า้ นค้า้ ได้ด้ ้ว้ ย เพีียงแต่่… ร้้านค้้าที่่�จะขายเป็็นกรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล นั้้�นต้้องดููเจตจำำ�นงลงไป อีีกครับั ว่่าทางผู้้�พััฒนาโครงการ (Developer) ตั้้ง� ใจจะเก็็บไว้้เอง หรืือ ปล่่อยขาย ให้ก้ ัับบุุคคลทั่่ว� ไปด้ว้ ย เพราะจะมีีความแตกต่า่ งกัันอีีก ผมจะยกตัวั อย่า่ งให้้นะครัับ | 89

ตััวอย่่าง 1 โครงการ A : พื้้�นที่ร�่ ้้านค้า้ 2 Unit (กรรมสิิทธิ์ส์� ่่วนบุคุ คล) (ทางผู้้�พััฒนาโครงการเก็็บไว้เ้ อง) ลัักษณะแบบนี้้� ทางผู้้�พััฒนา จะไม่่ได้้กำำ�ไรจากการขายพื้้�นที่่� ตรงนี้�้ ซึ่�ง่ ผมเชื่่อ� ว่่าถ้้าขายขาดให้้คนทั่่�วไป จะขายได้้ไม่ย่ ากเลย ซึ่่ง� ก็จ็ ะมีขี ้อ้ สังั เกตต่า่ งๆดัังนี้้�ครับั ฝั่่�งผู้้�พััฒนาโครงการ จะได้ร้ ายได้จ้ ากการทำ�ำ พาณิชิ ย์์ในพื้้�นที่�ต่ รงนี้้� เข้้าตนเอง ฝั่่�งผู้้�พััฒนาโครงการ จะต้้องจ่่ายค่่าส่่วนกลาง(ต่่อตร.ม.) เท่่ากัับ ลููกบ้้านคนอื่ น� ฝั่ง�่ ลูกู บ้า้ น ไม่ต่ ้อ้ งรับั ผิดิ ชอบค่า่ ส่ว่ นกลางและซ่อ่ มบำ�ำ รุงุ พื้้น� ที่บ�่ ริเิ วณนี้�้ ฝั่�ง่ ลููกบ้า้ น อาจจะได้้ร้้านดีีๆ ร้้านที่ช่� อบ ที่่�โครงการแจ้้งไว้ต้ อนแรก ถ้า้ ผู้้�พัฒั นารายได้ม้ ีีทุนุ สูงู ๆหน่อ่ ย ก็อ็ าจจะทำ�ำ เป็น็ ร้า้ นที่ม�่ ีีแบรนด์ด์ ีีๆ มาอยู่่� เช่่นพวกร้า้ นกาแฟอย่า่ ง Starbucks / True Coffee / Cafe Amazon หรือื ร้้านอาหาร ร้า้ นมินิ ิมิ าร์ท์ เป็็นต้น้ ครับั เพราะถ้า้ ฝั่่�ง Developer ถืือครองกรรมสิิทธิ์์�และตััดสิินใจฝ่่ายเดีียว จะทำำ�ให้้ ติิดต่อ่ ร้้านค้้า และคุมุ โซนได้ง้ ่่ายกว่่า 90 |

ตัวั อย่า่ ง 2 โครงการ B : พื้้�นที่่ร� ้้านค้า้ 6 Unit (กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุคุ คล) (ขายให้ก้ ัับบุุคคลทั่่�วไป) ลักั ษณะแบบนี้ �้ คือื ทางผู้้�พัฒั นาโครงการ อาจจะไม่ไ่ ด้ว้ างแบบแผน ให้ก้ ับั ร้า้ นค้า้ ที่จ�่ ะมาลงในโครงการนะครับั คือื จะให้บ้ ุคุ คลภายนอกทั่่ว� ไป ที่�ม่ าซื้้�อ ก็็แล้้วแต่เ่ ลย ว่่าจะเปิดิ ร้้านอะไรกันั เอง ฝั่ง่� ผู้้�พััฒนาโครงการ จะได้ร้ ายได้จ้ ากการขายขาดไปเลย รูปู แบบร้า้ นค้า้ โครงการ อาจจะไม่ไ่ ด้ม้ ีีหมวดหมู่่� กระจายสะเปะสะปะ ถ้า้ คนอยู่่�น้อ้ ย หรืือ บุุคคลที่ม่� าเปิิดร้้านไม่่เต็ม็ อาจจะดููร้า้ งไปเลย ฝั่ง่� ลูกู บ้า้ น ไม่ต่ ้อ้ งรัับผิดิ ชอบค่า่ ส่่วนกลางบริิเวณนี้�้ ฝั่่�งลููกบ้้าน อาจจะไม่่ได้้ชอบร้้านบางประเภทที่่�อยู่�ในโครงการนี้้� เพราะไม่่ได้้ใช้้งาน ซึ่ง�่ ถ้า้ เราดูจู ากตัวั อย่า่ งแล้ว้ ก็จ็ ะเห็น็ ว่า่ พื้้น� ที่�่ Shop ในทั้้ง� สองกรรมสิทิ ธิ์�์ อย่า่ งๆ กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนรวม(พื้้�นที่่�ส่่วนกลาง) / กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล (พื้้�นที่่�ขายขาดที่่�มีีทั้้�ง Developer เก็บ็ ไว้เ้ อง หรือื ขายขาดบุคุ คลภายนอก) ทั้้ง� คู่่� ก็ม็ ีีข้อ้ ดีีข้อ้ เสีียที่แ�่ ตกต่า่ งกันั รวมถึึงผลประโยชน์ท์ ี่ล�่ ูกู บ้า้ นจะได้ร้ ับั ก็ต็ ่า่ งกันั ด้ว้ ย ต้อ้ งสอบถามทางโครงการดีีๆครับั ว่า่ ถ้า้ จะเป็น็ ร้า้ นอะไร จะจับั มือื เซ็น็ สัญั ญากับั แบรนด์ร์ ้า้ นเหล่า่ นั้้น� นานเท่า่ ไร เพราะถ้า้ Traffic ของ Shop ร้า้ นค้า้ เหล่า่ นี้ท�้ ำ�ำ รายได้ไ้ ด้น้ ้อ้ ยในช่ว่ งแรกๆ แน่น่ อนว่า่ ร้า้ นค้า้ ก็อ็ าจ จะปิิดตััวลงได้น้ ั่่�นเองครัับ | 91

ปองพล วราวฒุ ิ คอนโดที่�ส่ นใจจะซื้�้อ เป็น็ ระบบจอดรถอัตั โนมััติิ มีีข้้อเสีียอะไรไหมครัับ? 92 |

“สวัสั ดีคี รับั ผมกำ�ำ ลังั จะหาซื้อ�้ คอนโดมิเิ นียี มในเมืืองเพื่�่ออยู่เ�่ อง และ ก็็เริ่่�มตามข้้อมููลจากทางรีีวิิวต่่างๆ รวมถึึงใช้้เวลาว่่างเข้้าไปดููตาม คอนโดด้ว้ ยตนเองด้ว้ ย ซึ่่ง� ในช่่วงปีนี ี้้ผ� มเห็น็ ว่่า เรื่่อ� งของที่่จ� อดรถ ในคอนโดหลายๆที่่� เปลี่่�ยนไปใช้้แบบอััตโนมััติิ กัันหลายที่่�มากๆ ซึ่่ง� ผมไม่่ค่่อยรู้้�เรื่่�องเกี่่�ยวกับั ระบบนี้้� ว่่ามัันมีีข้อ้ ดีี ข้อ้ เสีียยังั ไงบ้า้ ง พอจะทราบไหมครับั ?” Answer : ใช่แ่ ล้ว้ ครับั ในช่ว่ งประมาณ 3-4 ปีที ี่ผ�่ ่า่ นมา เราจะเริ่ม�่ เห็น็ ทางฝั่ง�่ ผู้พ�้ ัฒั นา โครงการ ได้เ้ อาระบบที่จ�่ อดรถอัตั โนมัตั ิิมาใช้ก้ ันั ในคอนโดบ้า้ นเรา ก็เ็ ริ่ม�่ จากในตัวั เมือื ง ชั้้�นในของกรุุงเทพฯ แต่่ก่่อนอื่่�นเรามาทำำ�ความเข้้าใจกัับเรื่ �องของ “ที่่�จอดรถ” กัันสักั หน่่อยก่่อนครับั การกำำ�หนดจำำ�นวนที่่�จอดรถนั้้�นไม่่ใช่่ว่่าโครงการอยากจะจััดให้้ลููกบ้้านเท่่าไร ตามแต่่ใจได้้ เพราะในความเป็็นจริิงแล้้วคงมีีโครงการแทบจะนัับจำำ�นวนได้้ ที่่�ให้้ ที่จ�่ อดรถ 100% หรือื มากกว่า่ (ส่ว่ นใหญ่จ่ ะเป็็นคอนโดหรูู ระดัับบนมากๆ) ดัังนั้้น� จึงึ ต้อ้ งมีีการจัดั ที่จ�่ อดรถโดยมีีกฎหมายเข้า้ มาควบคุมุ ให้ม้ ีีจำ�ำ นวนที่เ�่ หมาะสม ตามขนาดของโครงการในแต่ล่ ะโครงการ ถ้า้ ใครจัดั ที่จ�่ อดได้น้ ้อ้ ยกว่า่ กฎหมายกำ�ำ หนด ก็ม็ ีีโอกาสที่่จ� ะไม่ไ่ ด้้รัับอนุญุ าตให้ก้ ่่อสร้า้ งจริิงได้้ | 93

สำ�ำ หรับั จำ�ำ นวนที่จ�่ อดรถของคอนโดมิิเนีียมนั้้น� จะอ้า้ งอิิงตาม พรบ.ควบคุมุ อาคารฯ ว่า่ ตัวั ตึกึ ทั้้ง� หมดมีีพื้้น� ที่ก�่ ี่ต�่ ารางเมตร และต้อ้ งมีีที่จ�่ อดรถกี่ค�่ ันั ซึ่ง�่ ในพื้้น� ที่ข�่ องกรุงุ เทพฯ กับั นอกเขตกรุุงเทพฯ จะคิิดไม่่เหมือื นกััน เลยทำ�ำ เป็น็ กราฟฟิกิ ให้้ดููคร่า่ วๆ ในเขตพื้้�นที่ก�่ ทม. ทุุกพื้้�นที่ก�่ ่อ่ สร้า้ ง 120 ตารางเมตร ต้้องมีีที่่จ� อดรถ 1 คััน นอกเขตพื้้�นที่�ก่ ทม. ทุกุ พื้้�นที่�ก่ ่่อสร้้าง 240 ตารางเมตร ต้้องมีีที่่�จอดรถ 1 คััน “ที่่จ� อดรถของ อาคารชุดุ หรืือ คอนโดมิเิ นียี ม ในด้า้ นกฎหมายแล้ว้ ให้้ พิิ จารณาจากหลัักเกณฑ์์ดัังต่่อไปนี้้� ถ้้าเป็็นอาคารขนาดใหญ่่ที่่�สร้้างขึ้้�น เพื่�่อใช้้เป็็นอาคาร หรืือส่่วนหนึ่่�งส่่วนใดของอาคารเป็็นที่่�ประกอบกิิจการ ประเภทเดีียวหรืือหลายประเภท โดยมีีความสููงจากระดัับถนนตั้้�งแต่่ 15 เมตรขึ้้น� ไป และมีพี ื้�้นที่่ร� วมกันั ทุกุ ชั้้น� ในหลังั เดียี วกันั เกินิ 1,000 ตารางเมตร หรืือมีีพื้้� นที่่�รวมกัันทุุกชั้้�นหรืือชั้้�นหนึ่่�งชั้้�นใดในหลัังเดีียวกัันเกิิน 2,000 ตารางเมตร” จำ�ำ นวนที่จ�่ อดรถ x 100 = % ของที่จ�่ อดรถ จำ�ำ นวนยูนู ิติ ของคอนโด เมื่่อ� คำ�ำ นวณที่จ�่ อดรถจากทั้้ง� 2 กรณีีข้า้ งต้น้ แล้ว้ ให้ก้ ่อ่ สร้า้ งตามกรณีีที่ไ�่ ด้จ้ ำ�ำ นวน มากที่่�สุุด ถ้้าหากนำำ�จำำ�นวนที่่�จอดรถมาเทีียบกัับจำำ�นวนยููนิิตห้้อง ก็็จะได้้จำำ�นวน ร้อ้ ยละ(%) ของที่�จ่ อดรถของคอนโดของโครงการนั้้�นครับั 94 |

ขอบคุณุ ภาพประกอบจาก : actforumexpo.com – HS Parking Solutions Co., Ltd จริิงๆแล้้วที่่จ� อดรถอััตโนมัตั ิิ (Automated Parking System) เป็็นเทคโนโลยีีที่�่ มีีการใช้้ในหลายประเทศทั่่�วโลกมากนานแล้้ว แต่่เราจะเห็็นระบบการจอดรถแบบนี้้� ในพื้้�นที่่�ๆ ราคาที่่�ดิินสููงลิิบลิ่่�ว เช่่นตามเมืืองหลวงประเทศดัังต่่างๆ ซึ่่�งแน่่นอนว่่า ตอนนี้้�กรุุงเทพฯบ้า้ นเรา ราคาที่ด�่ ิินก็ส็ ููงมากเช่น่ กััน เลยทำ�ำ ให้้เราจะเห็็นระบบนี้้�มาก ขึ้น� นั่่�นเองครัับ Developer ทั้้�งหลายเห็็นว่่า เทคโนโลยีีระบบนี้้�สามารถเอาเข้้ามาอยู่�ใน คอนโดมิิเนีียมได้้ และดีีกับั พวกเค้า้ เลยล่ะ่ ครับั เพราะว่า่ มันั สามารถ “ประหยัดั พื้้น� ที่”�่ ได้้เยอะมากสำำ�หรัับพื้้�นที่่�ในตััวอาคารโครงการ โดยประมาณแล้้วระบบนี้้�สามารถ ประหยััดพื้้�นที่่�จอดรถได้้ถึึง 50% ถ้้าเทีียบกัับที่่�จอดรถแบบช่่องจอดปกติิธรรมดา (Conventional) ที่่จ� ะต้้องมีีส่่วนของ ช่อ่ งจอด, ทางรถวิ่่�ง, ทางลาด ฯลฯ จะกิินพื้้�นที่่� ไปแล้้วนั่่น� เองครัับ | 95

อาคารที่่�จอดรถแบบดั้้�งเดิิมใช้้พื้้�นที่่� ประมาณ 25 ตารางเมตรต่่อที่่�จอด รถหนึ่่�งคันั ในขณะที่่� ที่่�จอดรถอััตโนมััติิใช้้พื้้�นที่่� เพีียง 12.5 - 15 ตารางเมตรต่่อรถ 25 12.5-15 หนึ่่ง� คันั เท่่านั้้�น ตร.ม. ตร.ม. โดยขึ้ �นอยู่่�กัับขนาดและประเภทของพื้้�นที่่�ร่่วมด้้วย เราลองไปดููระบบจอดรถ อััตโนมััติิประเภทต่า่ งๆ กันั หน่อ่ ยครับั ขอบคุณุ ภาพประกอบจาก : www.utron-parking.com ระบบที่จ�่ อดรถ แบบซ้อ้ น Stacking เป็น็ วิิธีีที่ส�่ ่ว่ นใหญ่ร่ ถยนต์จ์ ะถููกเรีียงสููงซ้อ้ นกันั 2 คันั ใช้ก้ ำ�ำ ลังั หลักั ในการยกขึ้น� ลง ด้ว้ ยไฮดรอลิิค การใช้ง้ านง่า่ ยไม่ซ่ ับั ซ้อ้ น การใช้ง้ านก็จ็ ะใช้ก้ ารจอดซ้อ้ นขึ้น� ไปด้า้ นบน หรืือซ่่อนลงไปในชั้้�นใต้้ดิิน และถ้้าต้้องการเคลื่่�อนย้้ายตััวรถ รถด้้านล่่างจะต้้องถููก เคลื่่�อนย้้ายออกมาก่่อนที่่�จะลดระดัับและเอารถด้้านบนออกได้้ หรืือหากเป็็นระบบ แบบยกลงเก็็บใต้้พื้้�น จำำ�เป็็นต้้องยกรถคัันที่่�อยู่�เหนืือคัันที่่�จะออกขึ้ �นก่่อน เพื่่�อให้้ คัันที่จ�่ ะออกอยู่�ในระนาบพื้้น� ดิินจึงึ จะออกได้้ ดังั นั้้น� การจััดที่จ�่ อดรถระบบนี้้จ� ะต้อ้ งมีี เจ้า้ หน้า้ ที่ค�่ อยดููแลอยู่�เสมอ เพื่่อ� เคลื่่อ� นย้า้ ยรถของลููกบ้า้ น เรีียกว่า่ ระบบนี้้� ยังั ต้อ้ งใช้้ มนุุษย์เ์ ข้้ามาคุมุ ดููแลในการใช้ง้ านอยู่่�นิิดหน่อ่ ย 96 |

ขอบคุณุ ภาพประกอบจาก : www.g-park.co.th – อาคารจอดรถอัตั โนมัตั ิแิ บบ Puzzle รพ.เปาโล เมโมเรียี ล โชคชัยั 4 ระบบที่จ�่ อดรถ แ บบ Puzzle เป็น็ ที่จ�่ อดรถซ้อ้ นกันั หลายระดับั แบบอัตั โนมัตั ิิหรือื กึ่่ง� อัตั โนมัตั ิิ ช่ว่ ยให้ส้ ามารถ เข้้าถึึงพื้้�นที่่�ว่่างได้้เพิ่่�มขึ้ �นและมีีความคล่่องตััวสามารถเคลื่่�อนที่่�ได้้อััตโนมััติิทั้้�งในแนว นอนและแนวตั้้�ง ที่่�จอดรถอััตโนมััติิในกรุุงเทพฯ ส่่วนใหญ่่จะใช้้ระบบที่่�จอดรถแบบ Puzzle เป็็นเทคโนโลยีีพื้้�นฐาน โดยการใช้้งานในแต่่ละโครงการจะแตกต่่างกัันไป เป็็นระบบที่จ�่ อดรถขนาดกลาง-ใหญ่่ ใช้ห้ ลักั การของคานกับั การเคลื่่อ� นที่ด�่ ้ว้ ยมอเตอร์ไ์ ฟฟ้า้ ทางซ้า้ ย-ขวา ยกพาเลท จอดรถขึ้้�น-ลงด้้วยรอกไฟฟ้้าทดกำำ�ลััง พร้้อมระบบล็็อกพาเลทจอดรถเสริิมความ ปลอดภััย ระบบนี้้จ� ะใช้ไ้ มโครโปรเซสเซอร์์ หรือื PCL มาควบคุุมการทำำ�งานว่า่ ต้้อง การนำ�ำ รถเข้า้ จอด หรืือ นำ�ำ รถที่�จ่ อดออกมา ระบบนี้้�ก็็ยังั ต้้องใช้ค้ น เป็็นผู้�้สั่�งการใน การเริ่่�มการทำำ�งาน | 97

ระบบจอดแบบ Full Automate เป็น็ ระบบลิิฟต์ข์ นาดใหญ่ท่ ี่ท�่ ำ�ำ งานแบบ Full Logic Control และ Robotic Movement โดยระบบจะสามารถคำำ�นวณปริิมาณรถเข้้า-ออกเพื่่�อกำำ�หนดช่่องจอดรถให้้โดย คอมพิิวเตอร์เ์ ป็น็ ผู้ค�้ วบคุมุ สามารถสั่ง� การสำ�ำ รองที่จ�่ อดรถส่ว่ นบุคุ คลได้้ รููปแบบการจอดรถ ด้ว้ ยระบบนี้้จ� ะสามารถเห็น็ ได้ใ้ นอาคารจอดรถขนาดใหญ่่ จากประสิิทธิิภาพในการทำ�ำ งาน แบบอัตั โนมัตั ิิจึงึ ทำ�ำ ให้ร้ ะบบนี้้ม� ีีราคาค่อ่ นข้า้ งสููง แต่เ่ มื่่อ� เทีียบกับั ที่จ�่ อดรถแบบธรรมดา (Conventional) แล้ว้ สามารถใช้ป้ ระโยชน์พ์ ื้้น� ที่ไ�่ ด้อ้ ย่า่ งเต็ม็ ที่ก�่ ว่า่ ลดค่า่ ใช้จ้ ่า่ ยได้เ้ มื่่อ� เทีียบกับั การก่อ่ สร้า้ งอาคารจอดรถแบบเดิิม เพื่่อ� รองรับั การจอดรถยนต์ใ์ นจำ�ำ นวนที่เ�่ ท่า่ กันั โดยการติิดตั้้ง� จะขึ้น� อยู่่�กับั การออกแบบและลักั ษณะของพื้้น� ที่ใ�่ นแต่ล่ ะโครงการ หากมีีข้อ้ จำ�ำ กัดั ในเรื่อ� งทางเข้า้ -ออก มีีทางเดีียว ทางโครงการต้อ้ งใส่ร่ ถลาก หรือื แผ่น่ จาน สำ�ำ หรับั หมุนุ รถเพื่่อ� ให้ผ้ ู้�้ ขับั ขี่ไ�่ ม่ต่ ้อ้ งถอยรถออกจากช่อ่ งจอด แต่ถ่ ้า้ มีีพื้้น� ที่เ�่ พีียงพอและ มีีการออกแบบอาคารที่�่มีีทางเข้า้ -ออกช่อ่ งจอดได้้ 2 ฝั่ง�่ ก็จ็ ะช่ว่ ยให้้สามารถใช้ง้ าน ได้ส้ ะดวกขึ้น� วิ่่�งตรงเข้า้ มาจอดได้เ้ ลย กรณีีเรีียกรถลงจากชั้้น� จอดรถแล้้วก็ส็ ามารถ เคลื่่�อนรถออกจากช่่องจอดได้้เลย โดยที่�่ไม่จ่ ำ�ำ เป็็นต้อ้ งหมุนุ รถกลับั มาอีีกฝั่�่ง 98 |

สำำ�หรัับการเตรีียมเข้้าจอดรถ ระบบ Mechanical parking โดยปกติิแล้้ว ทางโครงการจะมีีพื้้น� ที่ใ�่ ห้จ้ อดรถรอเพื่่อ� ดููว่า่ ช่อ่ งจอดไหนว่า่ งให้เ้ ราเข้า้ ไปจอดรถให้ร้ ะบบ อัตั โนมัตั ิิยกรถเราไปเก็บ็ หรือื บางโครงการก็็เป็็นแบบลงชั้้น� ใต้ด้ ิินครับั ส่่วนลููกบ้้านที่่�ต้้องการจะเรีียกใช้้ รถยนต์์ โดยปกติิแล้้วทางโครงการจะมีี พื้้�นที่่�ให้้รอรถอาจจะจััดเอาไว้้ในส่่วนของ Lobby หรืือแยกเป็็นพื้้�นที่่�รอเฉพาะ ในอาคาร โดยจะมีีหน้า้ จอมอนิิเตอร์บ์ อก ระยะเวลาและช่อ่ งจอดระหว่า่ ง ที่ก�่ ำ�ำ ลังั นำ�ำ รถยนต์ล์ งมาส่ง่ ข้อ้ ดีี ข้อ้ เสีีย ส ะดวกสบาย ไม่่ต้้องวิ่่�งวนหาที่่�จอด รอนาน ระยะเวลารอแต่ล่ ะที่ไ�่ ม่เ่ ท่า่ กันั บางคนทำ�ำ งานกลับั คอนโดดึกึ ๆ ต้อ้ งวน อยู่�ที่ป�่ ระมาณ 3-5 นาทีี แล้ว้ แต่ป่ ััจจัยั ขึ้้�นอาคารยัันชั้้�นสุุดท้้ายบ่่อยครั้ �ง รอบด้า้ นต่า่ งๆ ยิ่ง�่ ถ้า้ ใครเป็น็ คนขี้ล� ืมื ของ แต่ร่ ะบบนี้้จ� ะไม่ต่ ้อ้ งมาขับั วน ซึ่ง�่ เราเข้า้ ในรถบ่อ่ ยๆละก็็ คอนโดระบบจอดแบบนี้้� ช่อ่ งจอด ออกจากรถ เดิินขึ้น� ตึกึ จบเลย อาจจะไม่เ่ หมาะกับั คุณุ นะ ลดพื้้น� ที่ใ�่ ช้ส้ อยรวมในอาคาร (แต่อ่ ันั นี้้� ค่า่ บำ�ำ รุงุ สููงกว่า่ ระบบปกติิ (Coventional) เป็น็ ข้อ้ ดีีจากทางฝั่ง�่ Developer นะ) ซึ่ง�่ เพราะมันั เป็น็ เครื่อ� งจักั รครับั ซึ่ง�่ ค่า่ ใช้จ้ ่า่ ย ถ้า้ เจ้า้ ไหนประหยัดั พื้้น� ที่ไ�่ ปได้เ้ ยอะแล้ว้ ก็็ เหล่า่ นี้้ก� ็จ็ ะไปอยู่�ในค่า่ ส่ว่ นกลาง หรือื ค่า่ อาจจะเพิ่ม�่ % ของที่จ�่ อดรถรวมทั้้ง� หมด เรีียกเก็บ็ พิิเศษเป็น็ งวดเวลาซ่อ่ มบำ�ำ รุงุ ให้ล้ ููกบ้า้ นเพิ่ม�่ ก็ม็ ีีให้เ้ ห็น็ เช่น่ สมมติิว่า่ ครั้ง� ใหญ่่ คอนโดมิิเนีียม A เป็น็ ที่จ�่ อดรถแบบปกติิ ถ้า้ ระบบเสีียหาย ช่ว่ งที่ร�่ อช่า่ งจากบริิษัทั ให้ท้ ี่จ�่ อดรถมา 50% แต่่ คอนโดมิิเนีียม ลิิฟต์์มาซ่่อมบำำ�รุุง จากเดิิมที่่�รอ 3-5 B เป็น็ ที่จ�่ อดรถแบบอัตั โนมัตั ิิ ให้ท้ ี่จ�่ อดรถ นาทีีอยู่�แล้้ว อัันนี้้�ถ้้าโครงการไหนมีี มา 60% ซึ่ง�่ ทั้้ง� คู่�อยู่�ในย่า่ นเดีียวกันั เลย Slot น้อ้ ย ก็ต็ ้อ้ งพิิจารณาตรงนี้้ก� ันั ด้ว้ ยครับั นั่่น� เอง | 99