200107_TOL_ซื้อบ้านอย่าลืมถาม_single_page

แต่ก็จำ�เอาไว้ว่า “สัญญาทุกฉบับ มีสิทธ์ิยกเลิกได้เสมอ” ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ เงอื่ นไขทแ่ี นบมาในสญั ญาฉบบั นนั้ ๆครบั ดงั นนั้ เราจงึ ตอ้ งศกึ ษาและทำ�ความเขา้ ใจ ให้ละเอียด ซ่ึงเง่ือนไขในการยกเลิก สัญญาของแต่ละโครงการจะไม่เหมือน กนั ครบั และในช่วงระหว่างข้ันตอนนจ้ี ะ เปน็ การผอ่ นดาวนก์ บั โครงการไปเรอื่ ยๆ ซ่ึงเป็นเหมือนการซ้อมผ่อนกับธนาคาร นัน่ เองครับ ในสัญญาจะซ้ือจะขาย โดยท่ัวไป มกั จะระบเุ งอ่ื นไขและระยะเวลาเอาไวว้ า่ ถา้ เราขาดส่งผอ่ นชำ�ระประมาณ 1 - 2 เดอื นทางโครงการจะสามารถยกเลกิ สญั ญา จะซอ้ื จะขายของเราไดท้ นั ที หรอื ในกรณี ท่บี างโครงการขายดมี ากๆ มคี นรอเขา้ ควิ พร้อมท่ีจะเสียบแทนอยู่ตลอดเวลา แคเ่ ราขาดสง่ 45 วนั ทางโครงการกพ็ รอ้ ม จะยกเลกิ สญั ญา แลว้ ไปขายใหก้ บั คนใหม่ แลว้ ละ่ ครบั ซ่ึงโดยส่วนตัวแล้วผมเชื่อว่า จาก คำ�ถามของปัญหาในข้างต้นของบทน้ี น่นี ่าจะเป็นสาเหตุหลักท่ที ำ�ให้โครงการ ยกเลิกสัญญาของผูถ้ ามนัน่ เองครบั 150 |

© Kritchanut / Adobe Stock | 151

© MIND AND I / Adobe Stock สัญญา ขั้นตอนน้ีถึงจะไม่ได้เก่ียวข้อกับค�ำถามโดยตรง ซือ้ ขาย แตผ่ มจะขอกลา่ วเสรมิ เพอ่ื เปน็ เกรด็ ความรเู้ พม่ิ เตมิ สกั เลก็ นอ้ ยนะครบั ซงึ่ หลงั จากทำ� สญั ญาจะซอื้ จะขายเสรจ็ กจ็ ะต้องน�ำสัญญาไปย่ืนเร่อื งเพ่ือขอสนิ เชอ่ื กบั ธนาคาร โดยจะต้องนัดเจ้าหน้าท่ีจากสถาบันทางการเงิน และ ผู้ขายหรือก็คือทางโครงการ เพื่อมาจดทะเบียนโอน และจดจ�ำนองท่ีกรมท่ีดินครับ ซึ่งเราจะสามารถออก สัญญาฉบับใหม่จากกรมท่ีดินที่ช่ือว่า “หนังสือสัญญา ขายทด่ี นิ ” ไดน้ ่ันเอง 152 |

โดยในวนั ทท่ี ำ� สญั ญาฉนบั นท้ี กี่ รมทด่ี นิ เรายังจะต้องเตรียมเงินค่าใช้จ่ายต่างๆ ไปชำ� ระดว้ ยนะครบั ซึง่ จะประกอบดว้ ย ค่า่ ธรรมเนียี มการโอน คิิดเป็็น 2% ของราคาประเมิินหรืือราคาขาย ซึ่่�งถ้้าราคา ไหนสูงู กว่า่ ก็จ็ ะใช้ร้ าคานั้�นมาคิดิ ครับั และโดยส่ว่ นใหญ่แ่ ล้ว้ ผู้�ซื้�อกับั ผู้�ขายก็จ็ ะแบ่่งชำำ�ระคนละครึ่�ง หรือื คนละ 1% ค่า่ จดจำำ�นอง คิิดเป็็น 1% ของวงเงินิ ที่�เราต้้องการกู้้�กัับธนาคาร ค่า่ อากรแสตมป์์  ค ิดเป็น 0.5% ของราคาซ้ือขาย และต้องไม่ต�่ำกว่าราคา ประเมนิ นะครบั แตถ่ า้ กรณที ตี่ ำ�่ กวา่ กใ็ หใ้ ชร้ าคาประเมนิ มา ค�ำนวณแทน ค่า่ ภาษีธี ุรุ กิจิ เฉพาะ คิิดเป็็น 3.3% ของราคาขาย โดยเราจะได้้รัับการยกเว้้น ไม่ต่ ้อ้ งชำำ�ระภาษีชี นิดิ นี้�ได้ม้ ีอี ยู่่� 2 กรณีดี ้ว้ ยกันั คือื เราถือื ครอง อสังั หาริมิ ทรัพั ย์น์ั้�นๆ มาเกิิน 5 ปีี หรืือมีชีื่�อที่่�ย้้ายทะเบียี น บ้า้ นเข้า้ มาอยู่�อาศัยั แล้ว้ เกินิ 1 ปีคี รับั (ปล.ชำำ�ระอย่า่ งใดอย่า่ งหนึ่�ง ระหว่า่ ง ค่า่ ภาษีอี ากรแสตมป์ห์ รือื ค่า่ ภาษีธี ุรุ กิิจเฉพาะ) | 153

คณุ ธรรม ค�ำ ลอื คอนโดที่ผ่� มผ่อ่ นดาวน์อ์ ยู่�เ่ พิ่่�งแจ้ง้ ว่่า “มีีการเปลี่ย�่ นแบบ และปรับั ราคาขึ้�้น” จนผมกู้้�ไม่ผ่ ่า่ นและต้อ้ งทำ�ำ เรื่อ่� งคืืนห้อ้ ง อยากรู้้�ว่า่ ..ทำ�ำ แบบนี้้ไ� ด้้ด้้วยหรืือครับั ? 154 |

ในบทนี้ผ�้ มมีีเคสของเพื่อ�่ นคนหนึ่ง�่ ที่่ร� ู้จ�้ ักั กันั มาเล่า่ ให้้ฟังั ครับั เค้า้ เป็น็ พนักั งานออฟฟิศิ ธรรมดาคนนึงึ ซึ่ง�่ หลังั จากทำ�ำ งานเก็บ็ เงินิ มาได้ส้ ักั พักั ก็เ็ ริ่ม� อยากซื้อ�้ คอนโดเป็น็ บ้า้ นหลังั แรกของตัวั เอง โดยเค้า้ ใช้เ้ วลาหลังั เลิกิ งานทุกุ วันั ตั้้ง� แต่ช่ ่ว่ งเย็น็ ๆ ไปจนถึึงค่ำำ�� รวมไปถึึงวัันเสาร์์และวัันอาทิิตย์์ด้้วย เพื่่�อไปเดิินหาคอนโด และดูู สภาพแวดล้อ้ มในทำ�ำ เลที่เ�่ ค้า้ สนใจ จนเวลาผ่า่ นไปประมาณ 2 อาทิติ ย์์ ในที่ส�่ ุดุ ก็ไ็ ด้ม้ าเจอกับั คอนโด 2 โครงการ ที่ต�่ รงใจเค้า้ มากที่ส�่ ุดุ ซึ่ง�่ อยู่�ในทำ�ำ เลเดีียวกันั ครับั แต่ท่ ้า้ ยที่ส�่ ุดุ แล้ว้ ยังั ไงก็ค็ งจะซื้อ�้ ได้แ้ ค่่ โครงการเดีียวเท่่านั้้�น ซึ่่�งพอเลืือกได้้แล้้วก็็เตรีียมการเพื่่�อที่่�จะไปเข้้าคิิวซื้้�อในช่่วง Presale โดยทางโครงการแจ้้งว่่าจะเปิิด Presale ในเช้้าตรู่่�วัันเสาร์์ เป็็นระบบการ ต่่อแถวเข้้าคิิว ใครมาก่่อนได้้ก่่อน ทำำ�ให้้เพื่่�อนผมตััดสิินใจไปต่่อแถวตั้้�งแต่่กลางคืืน วันั ศุกุ ร์์ ยอมอดหลับั อดนอน ไปนั่่ง� อยู่่�ริมทาง (แต่ก่ ็แ็ อบมีีคนเข้า้ มาต่อ่ แถวเป็น็ เพื่่อ� น อยู่�เยอะเหมืือนกันั นะ) เพราะด้ว้ ยความกังั วลที่ว�่ ่า่ จะไม่ไ่ ด้ต้ ำ�ำ แหน่ง่ ห้อ้ งที่เ�่ ค้า้ สนใจ หรืือ กลัวั ว่า่ โครงการจะขายหมดก่อ่ นครับั | 155

เช้้าตรู่่�วันั เสาร์์มาถึึง กัับการไม่ไ่ ด้้นอน และต่่อแถวรัับแดดยามเช้้า เพื่่�อเข้้าคิวิ ซื้้�อบ้้านในฝัันหลัังแรก ในที่่�สุุดความพยายามก็็สััมฤทธิ์์�ผล เค้้าได้้วางเงิินจองห้้อง ที่่�ต้้องการจนได้้ และโครงการได้้นััดหมายให้้เค้้ามาทำำ�สััญญาจะซื้้�อจะขายในอีีก 14 วันั ข้า้ งหน้า้ แน่น่ อนว่า่ เขายินิ ดีีที่จ�่ ะมาอีีกครั้้ง� โดยโครงการนี้้ม� ีีกำ�ำ หนดจะก่อ่ สร้า้ ง แล้้วเสร็็จในอีีก 2 ปีีข้้างหน้้า และในระหว่่างนั้้�นเค้้าก็ต็ ้้องผ่่อนดาวน์ก์ ัับโครงการไป เรื่อ� ยๆ เดืือนละ 10,000 บาท ซึ่ง�่ พออ่า่ นมาถึงึ ตรงนี้้แ� ล้ว้ ทุกุ อย่า่ งดูเู หมืือนจะเป็น็ ไปได้้ ด้ว้ ยดีีนะครัับ แต่่ยังั ลืืมเรื่�องที่่�สำ�ำ คััญไปอีีกอย่า่ งคืือ “เงิิน” นั่่น� เอง ตััวเพื่่�อนผมยัังต้้องวิ่�งไปคุุยกัับธนาคารด้้วยตััวเองอีีกหลายแห่่ง วัันเสาร์์และ วัันอาทิิตย์์เค้้าต้้องอยู่่�ที่่�ห้้างสรรพสิินค้้าทั้้�งวััน เข้้า-ออก อยู่�เกืือบ 10 ธนาคาร เพื่่�อเทีียบอััตราดอกเบี้้�ย ว่่าที่่�ไหนถููกกว่่ากััน ซึ่่�งสำำ�หรัับคนที่่�ซื้้�อคอนโดครั้้�งแรก อย่่างเค้้าแล้้ว ก็็เป็็นอะไรที่่�เหนื่่�อยและปวดหััวมากครัับ ผลคืือ..เพื่่�อนผมสามารถกู้้� ธนาคารได้้เฉีียดฉิิวพอดีีเลย ได้้ฟัังดัังนั้้�นก็็เหมืือนกัับยกภููเขาออกจากอก กัับการ เตรีียมหาและซื้อ�้ บ้า้ นหลังั แรกของเพื่่อ� นผม ที่ต�่ ้อ้ งใช้เ้ วลาส่ว่ นตัวั ไปกว่า่ 2 - 3 เดืือน แต่่อยู่�มาวัันหนึ่่�ง...ก็็มีีจดหมายส่่งมาถึึงเพื่่�อนผมที่่�บ้้าน ซึ่่�งโครงการแจ้้งว่่าต้้อง การเจรจาเพื่อ่� ขอคืืนเงิินจอง และเงินิ ผ่อ่ นดาวน์์ทั้้�งหมดครัับ สาเหตุคุ ืือ มีีการแก้ไ้ ข รููปแบบโครงการ และแบบห้้องใหม่่อีีกครั้้�งหนึ่่�ง แต่่เค้้าจะให้้สิิทธิ์์�เพื่่�อนผม รวมถึึง ลููกค้้าที่่�เคยซื้้�อไปแล้้วก่่อนหน้้านี้้� ได้้เป็็นกลุ่�มแรกที่่�จะได้้เลืือกตำำ�แหน่่งห้้องใหม่่ ก่่อนครัับ ซึ่่�งเพื่่�อนผมเค้้าก็็โอเคนะ โดยให้้เงื่�อนไขโครงการไปว่่า อยากจะขอห้้อง ขนาดเท่า่ เดิมิ ซึ่ง�่ โครงการก็จ็ ัดั ให้ต้ ามคำ�ำ ขอครับั พร้อ้ มกับั ส่ง่ ข้อ้ มูลู และรายละเอีียด การซื้้�อขายชุุดใหม่ม่ าให้้ 156 |

และนั่่น� ก็ท็ ำ�ำ ให้เ้ พื่่อ� นผมตกใจเป็น็ อย่า่ งมากครับั เค้า้ รีีบสอบถามกับั ทางโครงการ ทันั ทีีว่า่ “ห้้องขนาดเท่่าเดิมิ แต่ท่ ำำ�ไมราคามัันเพิ่่ม� ขึ้้น� ล่่ะครับั ?” ซึ่�่งทางโครงการ ได้้อธิิบายว่่า เนื่่�องจากมีีการแก้้ไขรููปแบบโครงการใหม่่ โดยได้้นำำ�พื้้�นที่่�พัักอาศััย ส่่วนหนึ่่�งไปทำำ�เป็็นส่่วนกลาง ให้้มีีขนาดใหญ่่และน่่าใช้้งานมากขึ้ �น ยููนิิตก็็น้้อยลง ได้ค้ วามเป็น็ ส่ว่ นตัวั จึงึ ทำ�ำ ให้ร้ าคาต่อ่ ตารางเมตรของโครงการเพิ่่ม� มากขึ้น� ตามไปด้ว้ ย เอาล่ะ่ สิคิ รับั ...ทีีนี้้เ� พื่่อ� นผมเลยต้อ้ งรีีบวิ่ง� กลับั ไปเช็ค็ ที่ธ�่ นาคารอีีกครั้้ง� ปรากฏว่า่ คราวนี้้� “กู้้�ไม่่ผ่่าน” แล้้วครัับ ถึึงจะเจ็็บใจที่่�ไม่่ได้้อยู่�โครงการที่่�หวัังเอาไว้้ แต่่ก็็ ทำำ�อะไรไม่่ได้้ นอกซะจากต้้องสละสิิทธิ์์�ไป พููดได้้เลยว่่า “จบกัันครัับ” กัับเวลา หลายเดืือนที่่�ผ่่านมา เค้้ารู้้�สึึกเสีียแรงและเสีียเวลาไปแบบเปล่่าประโยชน์์มากๆ ซึ่่�งพอมาคิิดๆดููแล้้ว ถ้้าตอนนั้้�นเค้้าตััดสิินใจเลืือกซื้้�ออีีกโครงการหนึ่่�ง ที่่�เล็็งๆ เอาไว้้อยู่�เหมืือนกััน ก็็คงไม่่เกิิดเหตุุการณ์์แบบนี้้�ครัับ แต่่จะกลัับไปซื้้�อโครงการนั้้�น ก็ค็ งซื้อ้� ไม่่ทันั แล้้ว เพราะเค้า้ ขายหมดไปแล้้วนั่่�นเอง | 157

อยู่�มาวันั หนึ่่ง� ...ผมกับั เพื่่อ� นก็ไ็ ด้น้ ัดั ไปทานข้า้ ว กัันหลัังจากไม่่ได้้เจอกัันมานาน และพอเค้้ารู้้�ว่่า ผมทำำ�งานอยู่่�ที่่� Think of Living ก็เ็ ลยได้้โอกาส ขอคำำ�ปรึึกษา และได้้เล่่าเรื่ �องเมื่่�อสัักครู่่�นี้้�ให้้ฟััง พร้อ้ มกัับตั้้ง� คำ�ำ ถามว่่า “มัันเกิิดอะไรขึ้น�้ ? ทำำ�ไมโครงการที่่เ� ปิดิ ตััว และขายไปแล้้ว ถึงึ ยัังมีีการเปลี่่ย� นแปลงรูปู แบบ โครงการได้อ้ ยู่่�อีีก?” ซึ่ง�่ ผมก็ไ็ ด้ต้ อบกลับั ไปว่า่ จริงิ ๆแล้ว้ เหตุกุ ารณ์์ แบบนี้้�สามารถเกิิดขึ้้�นได้้จากหลายกรณีี เช่่น โครงการทำำ�ยอดไม่่ได้้เลยปรัับการขายใหม่่ ก่่อสร้้างผิิดแบบจนต้้องรื้้�อ/เปลี่่�ยนแบบใหม่่ หรืือยื่่�น EIA ไม่่ผ่่าน เป็็นต้้น ซึ่่�งโครงการที่่� เพื่่�อนผมเล่่ามานั้้�น ผมก็็พอจะทราบข่่าวอยู่� เหมืือนกัันครัับว่่า สาเหตุุมัันเกิิดจากการยื่่�นขอ EIA ไม่่ผ่่านนั่่�นเอง โดยผมจะอธิบิ ายให้เ้ พื่่อ� นผม และคุณุ ผู้้�อ่า่ นได้เ้ ข้า้ ใจอย่า่ งละเอีียดไปพร้อ้ มๆกันั ดังั นี้้ค� รับั 158 |

© pandpstock001 / Adobe Stock เชื่อ� ว่า่ หลายๆคนที่ซ�่ ื้อ�้ โครงการคอนโดมิเิ นีียม คงจะเคยเห็น็ คำ�ำ ว่า่ EIA Approved ผ่่านหููผ่่านตากัันมาบ้้างไม่่มากก็็น้้อยนะครัับ แล้้วรู้�หรืือไม่่ครัับว่่าจริิงๆแล้้ว EIA หมายถึงึ อะไร และมีีความสำ�ำ คัญั หรืือมีีผลกระทบกับั เรามากน้อ้ ยเพีียงใด ซึ่ง�่ ในบทนี้้� เราจะมาหาคำำ�ตอบไปพร้้อมๆกัันครัับ EIA (Environmental Impact Assessment) คืือ การประเมินิ ผลกระทบ สิ่่�งแวดล้้อม เป็็นรายงานที่่�จำำ�เป็็นต้้องจััดทำำ�ขึ้้�นก่่อนการก่่อสร้้างบ้้านจััดสรรหรืือ คอนโด เพื่่อ� ป้อ้ งกันั ปััญหาด้้านสิ่่�งแวดล้้อมที่่�อาจส่่งผลกระทบต่่อเศรษฐกิิจ สัังคม และสุขุ อนามัยั ของชุมุ ชนโดยรอบ ซึ่ง�่ อาจเกิดิ ขึ้น� ได้ท้ ั้้ง� ในระหว่า่ งและหลังั การก่อ่ สร้า้ ง โครงการ | 159

ขอขอบคุณุ รูปู ภาพจาก กองพัฒั นาระบบการวิเิ คราะห์ผ์ ลกระทบสิ่ง�่ แวดล้อ้ ม 160 |

โดยในทางกฎหมายแล้ว้ เจ้า้ หน้า้ ที่โ�่ ยธาจะพิจิ ารณาการออก “ใบอนุญุ าตก่อ่ สร้้าง” ก็ต็ ่อ่ เมื่่อ� โครงการนั้้น� ๆได้ร้ ับั “อนุมุ ัตั ิกิ ารประเมินิ ผลกระทบสิ่่ง� แวดล้้อมแล้้ว” หรืือ “ผ่า่ น EIA” แล้ว้ เท่า่ นั้้น� ดังั นั้้น� EIA จึงึ มีีความสำ�ำ คัญั ในการควบคุมุ ไม่ใ่ ห้โ้ ครงการ ก่อ่ สร้า้ งเหล่่านั้้น� ส่่งผลเสีียต่่อสิ่่ง� แวดล้อ้ มนั่่�นเองครัับ โดยปััจจุุบันั ขั้�นตอนการยื่่�นขออนุุมัตั ิิ EIA จะใช้เ้ วลา 105 วััน หรืือประมาณ 3 เดืือน ถ้า้ ไม่ผ่ ่า่ นก็ต็ ้อ้ งปรับั แก้แ้ ล้ว้ มาขอใหม่ไ่ ด้เ้ รื่อ� ยๆ แต่ป่ ัญั หาคืือ ปกติแิ ล้ว้ เราจะ พบว่่าโครงการคอนโดมิิเนีียมส่่วนใหญ่่ “มักั จะนำ�ำ ห้้องชุดุ ออกมาขายก่อ่ นได้้รับั การ อนุมุ ัตั ิิ EIA” ซึ่ง�่ จะทำำ�ให้้ผู้้�ซื้้�อมีีความเสี่�ย่ งอยู่�หลัักๆ 3 เรื่�อง คืือ แบบที่�ไ่ ม่่ตรงปกในตอนแรก โดยในระหว่่างที่่� EIA ยัังไม่่ผ่่านการอนุุมััติิ คณะกรรมการมีีสิิทธิ์์�สั่่�งให้้แก้้ไข แบบได้เ้ สมอ ดังั นั้้น� แปลนห้อ้ งชุดุ ที่ไ�่ ด้จ้ องไว้้ หรืือแม้ก้ ระทั่่ง� ตัวั โครงการเอง ก็อ็ าจจะ ต้้องมีีการปรัับเปลี่่�ยนแบบกัันในภายหลััง เหมืือนกัับเคสของเพื่่�อนผมในตอนแรก บางโครงการฟังั ก์ช์ ันั บางส่ว่ นอาจเพิ่่ม� ขึ้น� /ลดลง หรืือบางชั้น� หายไปทั้้ง� ชั้น� ก็ม็ ีี เลวร้า้ ยสุดุ ที่่�ผมเคยเห็น็ ก็ค็ ืือ ทำ�ำ ยัังไงก็ย็ ื่่�น EIA ไม่่ผ่่าน จนต้้องพัับหรืือยกเลิิกโครงการไปเลย ก็็มีีครับั | 161

ราคาที่เ�่ กินิ เอื้�้อม ไม่่ได้้มาจากการปรัับตััวของราคาที่่�ดิิน นะครัับ แต่่เป็็นผลมาจากขนาดของห้้องที่เ�่ ปลี่ย�่ น แปลงไป (ไม่่เกิิน 5% ของพื้้�นที่่ห� ้้อง เพราะถ้้า เกิินจะสามารถขอคืืนห้้องได้้) ซึ่่�งในกรณีีที่่� ห้้องเล็็กลง ฟัังก์์ชัันยัังใช้้งานได้้ปกติิ ก็็ถืือว่่า ดีีครับั เพราะเราก็็จ่า่ ยเงินิ น้้อยลงด้้วย แต่ถ่ ้า้ เกิดิ ห้อ้ งเพิ่่ม� ขึ้น� มาสักั 1 - 2 ตารางเมตร สมมุุติิเป็็นคอนโดตารางเมตรละ 70,000 บาท รวมแล้ว้ ต้อ้ งเพิ่่ม� เงินิ อีีก 70,000 - 140,000 บาท ซึ่่�งเงิินหลัักแสนก็็ไม่่ใช่่เงิินน้้อยๆเลยนะครัับ ทำำ�ให้บ้ างคนอาจกู้�ธนาคารไม่ผ่ ่า่ นด้ว้ ยซ้ำ��ำ จนต้อ้ ง ขอคืืนห้อ้ ง เหมืือนกับั เคสของเพื่่�อนผมก็ม็ ีี วันั เวลา กัับโอกาสที่่เ� สีียไป ปัญั หาสุดุ ท้า้ ยจะเกิดิ ขึ้น� จากกระบวนการยื่่น� ขออนุมุ ัตั ิิ EIA ซึ่ง�่ ต้อ้ งใช้ร้ ะยะเวลา พอสมควรเลยครับั โดยสำ�ำ หรับั คอนโดมิเิ นีียมนั้้น� จะใช้เ้ วลาพิจิ ารณารายงานประมาณ 3 - 4 เดืือน ถ้้ารอบแรกยัังไม่ผ่ ่า่ นก็็ต้อ้ งยื่่น� ใหม่่รอบสอง แล้้วต้้องรอใหม่ไ่ ปเรื่อ� ยๆ บางโครงการที่่�ผมเคยทราบคืือ ยื่่น� นานเป็็น 1 - 2 ปีี กว่่าจะผ่า่ นก็็มีีครับั แน่่นอนว่า่ ทำ�ำ ให้ก้ ำ�ำ หนดการก่อ่ สร้า้ งนั้้น� ถูกู เลื่อ� นออกไปด้ว้ ยเช่น่ กันั บางทีี..ถ้า้ เราเลืือกโครงการ ที่�เ่ ปิดิ ตััวหรืือก่่อสร้้างเวลาไล่เ่ ลี่�่ยกันั แต่่ EIA ผ่่านแล้ว้ ก็อ็ าจจะได้อ้ ยู่�จริงิ ไปตั้้�งนาน แล้ว้ ก็ไ็ ด้้นะครับั 162 |

© I Believe I Can Fly / Adobe Stock โครงการคอนโดมิเิ นียี มทุุกแห่่ง จะต้้องทำ�ำ EIA หรืือไม่?่ ตามกฎหมายแล้้ว อาคารคอนโดมิิเนีียมที่่�มีีพื้้�นที่่�ใช้้สอยรวมกัันตั้้�งแต่่ 4,000 ตารางเมตรขึ้�นไป หรืือมีีจำำ�นวนห้อ้ งชุุดตั้้�งแต่่ 80 ห้้องขึ้น� ไป จะต้้องทำำ� EIA ครัับ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิิเนีียม High Rise ที่่�พบเห็็นได้้ทั่่�วไป แต่่สำำ�หรัับ โครงการคอนโดมิเิ นีียม Low Rise บางแห่ง่ ที่เ�่ ป็น็ โครงการขนาดเล็ก็ ไม่ถ่ ึงึ 80 ยูนู ิติ แล้ว้ ไม่่ต้้องทำ�ำ EIA ก็ม็ ีีเหมืือนกัันครัับ | 163

© Fabio Balbi / Adobe Stock จะรู้ไ�้ ด้้อย่า่ งไรว่า่ โครงการผ่่าน EIA แล้้วหรืือยััง? ง่า่ ยที่ส�่ ุดุ คืือ สอบถามกับั เซลล์โ์ ครงการครับั หรืือถ้า้ ตามปกติแิ ล้ว้ โครงการไหนที่�่ EIA Approved แล้ว้ ก็็มัักจะดึึงจุุดนี้้ม� าเป็็นอีีกหนึ่่ง� จุดุ ขายของโครงการด้้วยเช่่นกััน ซึ่ง�่ เราจะเห็น็ ได้ต้ ามป้า้ ยหน้า้ โครงการ หรืือบนเว็บ็ ไซต์ห์ ลักั เพื่่อ� การันั ตีีกับั ผู้�บริโิ ภคว่า่ จะมีีโครงการนี้้�เกิิดขึ้ �นจริิงแน่่ๆ หรืือเราสามารถตรวจสอบได้้ด้้วยตััวเองที่่�เว็็บไซต์์ สำำ�นักั งานนโยบายและแผนทรัพั ยากรธรรมชาติแิ ละสิ่่ง� แวดล้อ้ ม ก็ไ็ ด้อ้ ีีกเช่น่ กันั ครับั 164 |

โครงการไม่่ผ่่าน EIA มีคี วามเสี่�่ยง ยัังไม่ค่ วร ซื้้อ� /จองใช่่หรือื ไม่?่ ความเสี่่�ยงในที่่�นี้้�ผมหมายถึึง อาจเกิิดการ ปรัับแก้้ไขรููปแบบโครงการได้้อีีกในอนาคต มีีการเปลี่่�ยนแผนการขายใหม่่ ปรัับราคา หรืือ เปลี่ย�่ น Segment ใหม่ก่ ็ม็ ีี เลวร้า้ ยที่ส�่ ุดุ คืือโครงการ นั้้�นอาจไม่่เกิิดขึ้�นก็็เป็น็ ได้้ครับั แน่่นอนว่า่ เงินิ จอง บางส่ว่ นของเราจะต้อ้ งไปอยู่่�กับั เขาก่อ่ นซึ่ง�่ สำ�ำ หรับั นักั ลงทุนุ บางรายนั้้น� ก็อ็ าจนำ�ำ เงินิ ส่ว่ นนี้้ไ� ปใช้ป้ ระโยชน์์ อย่า่ งอื่น� ได้อ้ ีีกเยอะเลยครับั ทั้้ง� นี้้ก� ็ข็ึ้น� อยู่่�กับแต่ล่ ะคนครับั ว่า่ ยอมรับั ความ เสี่ย�่ งที่อ�่ าจจะเกิดิ ขึ้น� ได้ม้ ากน้อ้ ยแค่ไ่ หน เพราะไม่ว่ ่า่ เราจะซื้้�อโครงการของเจ้้าเล็็กๆ หรืือเจ้้าใหญ่่ๆ ต่่างก็็มีีโอกาสเจอปัญั หานี้้ไ� ด้เ้ หมืือนกันั หมดครับั แต่่ถ้้าหากเราเจอกรณีีที่่�โครงการเกิิดเหตุุการณ์์ แบบนี้้ข�ึ้�นจริงิ ๆ สิ่่ง� ที่�เ่ ราพอจะทำ�ำ ได้ค้ ืือ | 165

สอบถามแนวทางแก้้ไขปัญั หากัับโครงการ ว่า่ มีีมาตรการหรืือทางออกสำ�ำ หรับั เรื่อ� งนี้้อ� ย่า่ งไร ถ้า้ โครงการต้อ้ งการยื่่น� แก้ไ้ ข จนกว่า่ จะผ่า่ น EIA จะต้อ้ งใช้เ้ วลานานเท่า่ ไร แล้ว้ ถ้า้ ผู้้�ซื้อ� ไม่่สามารถรอได้้ โครงการจะ คืืนเงิินจองหรืือไม่่ หรืือจะมีีค่่าชดเชยอย่า่ งไรครับั การเรีียกร้อ้ งสิิทธิ์์�โดยชอบธรรม ในกรณีีที่่�โครงการมีีแนวโน้้มว่่าจะไม่่คืืนเงิิน หรืือทำำ�ท่่าจะเอาเปรีียบผู้้�ซื้้�อ ผู้้�ซื้้�อสามารถรวมตััวกัันเพื่่�อไปจดบัันทึึกประจำำ�วัันกัับตำำ�รวจในท้้องที่่� และติิดต่่อ สำำ�นัักงานคุ้�มครองผู้�บริโิ ภค (สคบ.) ให้้ช่่วยเหลืือเรื่อ� งการขอคืืนเงินิ ได้ค้ รับั แต่่ถ้้าใครที่ต�่ ้้องการจอง หรืือซื้้�อโครงการที่่ย� ัังไม่ผ่ ่่าน EIA เพราะต้อ้ งการห้้อง ราคาดีีและตำำ�แหน่่งดีีๆ ก่่อนคนอื่ �นก็็ไม่่ผิิดนะครัับ เพราะเรายัังมีีสิิทธิิทางกฎหมาย คุ้�มครองผู้�บริิโภคอยู่� แต่่จะมีีความเสี่่�ยงคืือ เรื่�องของเวลาที่่�อาจต้้องสููญเสีียไปครัับ เพราะเราต้้องมานั่่�งลุ้�นกัันทีีหลัังอีีกว่่า ตกลงโครงการจะผ่่านหรืือไม่่ผ่่าน EIA แล้้วจะก่อ่ สร้้างล่่าช้า้ หรืือไม่่ เพราะถึึงแม้้ผู้�บริโิ ภคอย่่างเราๆ จะพยายามสอบถามเท่่าไร ตราบใดที่ย่� ัังไม่ถ่ ึึง เวลาที่่�กำำ�หนดไว้้ในสััญญาว่่าจะเป็็นวัันโอนกรรมสิิทธิ์์� ทางโครงการก็็จะแก้้ตััวได้้ว่่า สามารถก่อ่ สร้า้ งเสร็จ็ ทันั เวลาแน่น่ อน หรืืออาจขอเลื่่อ� นเวลาส่ง่ มอบออกไปอีีกหน่อ่ ย 166 |

© VadimGuzhva / Adobe Stock เหตุผุ ลเพราะโครงการประสบปัญั หาเหตุสุ ุดุ วิสิ ัยั ต่า่ งๆนาๆ ดีีไม่ด่ ีีถ้า้ ช่า่ งหน้า้ งาน ถูกู เร่ง่ ให้ร้ีีบทำ�ำ งานให้เ้ สร็จ็ ทันั ตามกำ�ำ หนดในเวลาน้อ้ ยนิดิ งานก็อ็ าจไม่เ่ รีียบร้อ้ ย ไม่ม่ ีีคุณุ ภาพ หรืือมีีปัญั หาตามมาในภายหลัังได้อ้ ีีกมากมายครัับ ซึ่่�งทางที่่�ดีีที่่�ผมอยากจะแนะนำำ�คืือ เราควรเลืือกซื้้�อโครงการคอนโดมิิเนีียมที่่� ผ่่าน EIA แล้้วเรีียบร้้อย เพราะสามารถมั่่�นใจได้ว้ ่า่ โครงการนั้้น� จะมีีโอกาสเกิิดขึ้น� จริงิ ได้้อย่า่ งแน่่นอน และจะไม่ม่ ีีการเปลี่�่ยนแปลงอีีกในภายหลังั เพราะได้้ทำำ�แบบขอ อนุุญาติกิ ่อ่ สร้้างไปเรีียบร้อ้ ยแล้้วนั่่�นเองครัับ | 167

พิณทุมา พัฒนศิรมิ งคล ผมผ่อ่ นดาวน์์คอนโด มาแล้้ว 2 ปีี แต่่ “สร้า้ งไม่เ่ สร็จ็ ” ตามกำ�ำ หนด ผมสามารถ “ขอเงิินคืืน” ได้้ไหม? 168 |

© Edb3_16 / Adobe Stock พี่่�ๆครัับ รบกวนขอคำำ�แนะนำำ�หน่่อยครัับ ตอนนี้้�ผมเครีียดมากเลยยย T T เมื่่อ� ประมาณ 2 ปีที ี่�่แล้้ว ผมไปจองคอนโดแห่่งหนึ่่ง� มา เพราะเห็็นว่า่ ใกล้ท้ ี่ท�่ ำ�ำ งานดีี หลังั จากนั้้น� ผมก็ผ็ ่อ่ นดาวน์ม์ าเรื่อ�่ ยๆ ระหว่า่ งที่ผ�่ ่อ่ นดาวน์ผ์ มก็ม็ ีีไปเดินิ ดูพู ื้้น� ที่โ�่ ครงการ บ้า้ งนะ ก็็เห็น็ โครงการเริ่ม� การก่่อสร้า้ งไปแล้้วบางส่ว่ น แต่่พอใกล้ๆ้ กำ�ำ หนดตึึกเสร็็จ ผมเดิินไปอีีกรอบ คราวนี้้�สร้้างเสร็็จไป 50-60% เอง สุุดท้้ายก็็เลยกำำ�หนดมา 5 เดืือนแล้ว้ ตอนนี้้�ผมกลััวว่า่ คอนโดจะสร้า้ งไม่เ่ สร็จ็ แล้้วผมจะเสีียเงินิ ฟรีี ผมสามารถ เรีียกร้อ้ งอะไรได้บ้ ้า้ งไหมครัับ !? อย่า่ งที่เ�่ รารู้้�ๆกันั ว่า่ โครงการ ส่ว่ นใหญ่จ่ ะเปิดิ ขายก่อ่ นสร้า้ งอยู่�แล้ว้ เพราะผู้้�พัฒั นา โครงการหรืือ Developer ต้้องได้้ยอดจองจำำ�นวนหนึ่่�ง เพื่่�อให้้ธนาคารปล่่อยเงิินกู้� มาสร้้างคอนโดก่่อน โดยอาศััยแค่ร่ ูปู Perspective + ห้อ้ งตัวั อย่า่ งเท่า่ นั้้�น ซึ่่ง� ปัญั หา ที่�่เราพบเห็น็ กันั บ่่อยๆ คืือ โครงการสร้้างไม่ไ่ ด้้ หรืือสร้า้ งล่า่ ช้า้ ก็็มีีให้้เห็็นอยู่�ตลอด 169

กรณีี สร้้างไม่เ่ สร็จ็ 1. คอนโดขายไม่่ออก - มีียอดจองต่ำำ��กว่่าเกณฑ์์ที่่�ธนาคารจะอนุุมััติิเงิินกู้�ให้้ ผู้้�พัฒนาโครงการนำำ�ไปสร้้างคอนโด 2.โครงการไม่ผ่ ่า่ น EIA -กรณีีที่่�โครงการขอใบอนุุญาตไม่่ผ่่าน โครงการจะ ไม่่สามารถก่่อสร้้างคอนโดได้้ แต่่บางโครงการก็็ขายในช่ว่ งทำ�ำ EIA ค่ะ่ ยกตัวั อย่า่ ง เพื่อ�่ นเราเคยซื้้อ� โครงการที่อ�่ ยู่่�ติดิ กับั ชุมุ ชนขนาดใหญ่่ ที่ค�่ นในละแวก ร้้องเรีียนไม่่ยอมให้้สร้้างตึึกสููง เพราะจะมีีผลกระทบจากการก่่อสร้้าง เช่่น บัังวิิว บัังลม คนในชุมุ ชน ถ้้ามีีคนร้อ้ งเรีียนจำ�ำ นวนมาก ก็ส็ ่่งผลให้ข้ อ EIA ไม่่ผ่า่ นค่ะ่ กรณีี สร้้างล่า่ ช้า้ 1. บริษิ ัทั รับั เหมาไม่ส่ ่ง่ งาน - โครงการเลืือกผู้�รัับเหมาที่่�ไม่่มีีคุุณภาพมาใช้้งาน ทำ�ำ ให้ก้ ารก่่อสร้า้ งมีีปััญหา และส่ง่ งานล่่าช้า้ 2. สั่่�งระงัับการก่่อสร้้างทัันทีี - ในระหว่่างก่่อสร้้าง ถ้้ามีีคนร้้องเรีียน เช่่น มีีผลกระทบจากการก่อ่ สร้า้ ง หรืือสร้า้ งผิดิ แบบ สามารถสั่่ง� ระงับั ใบอนุญุ าติไิ ด้ท้ ันั ทีี ข้้อดีี ข้อ้ เสีีย ของการซื้้อ� คอนโดก่่อนสร้า้ งเสร็็จ ข้อ้ ดี ี คืือ ถ้า้ เราซื้้อ� คอนโดตั้้ง� แต่ช่ ่ว่ ง Pre - Sale เราจะได้ห้ ้อ้ งในราคาถูกู และตำ�ำ แหน่ง่ ดีี รวมถึึงเวลาเราขอกู้�เงินิ จากธนาคาร ยอดเงินิ ที่จ�่ ะขอกู้�จะน้อ้ ยลง ทำำ�ให้ด้ อกเบี้้ย� ลดลงได้้เยอะ ข้้อเสีีย คืือ เรามีีความเสี่่�ยงหลายด้้าน ทั้้�งโครงการไม่่ได้้ก่่อสร้้าง หรืือ สร้้างล่่าช้้า รวมไปถึึงบางโครงการมีีการเปลี่�่ยนรููปแบบ เพราะ EIA ไม่ผ่ ่า่ น 170 |

ทำำ�อย่่างไรดีีคอนโดสร้้างไม่่เสร็็จ?? หลายๆคนที่่�เจอปััญหานี้้� อาจจะไม่รู่้�ว่าผู้้�ซื้้อ� อย่า่ งเรานั้้น� ได้ร้ ับั การคุ้้�มครองจากกฏหมายอยู่�เหมืือนกันั โดยเรา สามารถร้อ้ งเรีียนโครงการได้้ ที่ส�่ ำ�ำ นักั งานคณะกรรมการคุ้้�มครองผู้�บริโิ ภค หรืือ สคบ. ซึ่่ง� เรามีีสิิทธิเิ รีียกร้้องอะไรได้้บ้า้ ง ?? ไปดููกัันค่ะ่ ตาม พรบ.คุ้้�มครองผู้้�บริิโภค พ.ศ.2543 กำำ�หนดให้้ผู้ �บริิโภคอย่่างเรา ได้้รัับความเป็็นธรรมจากการทำำ�สััญญา หรืือโฆษณาอย่่างถููกต้้อง เพื่่�อไม่่ให้้ หลงผิิดในการซื้้�อ-ขาย ในกรณีีนี้้�คอนโด ที่่�เราซื้้�อมา สร้้างไม่่เสร็็จตามกำำ�หนด เวลาที่ต�่ กลงกันั ไว้้ ซึ่ง�่ ถืือเป็น็ ความผิดิ ของ ทางโครงการ เราสามารถร้อ้ งเรีียนโดยตรง ได้ท้ ี่�่ สคบ. โดยมีี 2 แนวทางให้เ้ ลืือก ข้อ้ แรก : ถ้้าเรารู้้�สึึกไม่่พอใจแล้้ว อยากยกเลิิกสััญญากัับทางโครงการ เรามีี สิิทธิิบอกเลิิกได้้ทัันทีี พร้้อมเรีียกเงิินที่่�ชำำ�ระคืืนได้้หมด (เงิินจอง + เงิินมััดจำำ� + เงิินดาวน์์) แถมเรีียกดอกเบี้้�ยร้้อยละ 7.5 ต่่อปีี โดยนัับจากวัันที่่�เริ่�มต้้นการชำำ�ระ เงิินนั้้�นๆ **แต่่ศาลมีีอำำ�นาจลดลงได้้ตามความเหมาะสม (ตามพ.ร.บ.ข้้อสััญญา ที่�ไ่ ม่่เป็็นธรรม มาตรา 7) ซึ่ง�่ ส่ว่ นใหญ่่ที่�่เห็น็ มาก็ไ็ ด้้ประมาณ 2-3% เองนะ ข้อ้ สอง : ถ้้าเราไม่่อยากบอกเลิิกสััญญา แล้้วอยากรอให้้โครงการสร้้างเสร็็จ เรามีีสิิทธิิเรีียกร้้องค่่าปรัับจากทางโครงการเป็็นรายวัันได้้ ตามที่่�ตกลงกัันในสััญญา ซึ่ง�่ ต้อ้ งไม่ต่ ่ำ��ำ กว่า่ 0.01 % ของราคาซื้้อ� ขาย แต่ร่ วมกันั ต้อ้ งไม่เ่ กินิ 10% หรืือประมาณ 100 วััน ในกรณีีถ้้าครบ เราแนะนำ�ำ ให้บ้ อกเลิิกสัญั ญาดีีกว่่าค่ะ่ 171

© ilkercelik/ Adobe Stock ขั้น้� ตอนในการเรีียกร้อ้ งค่า่ ปรัับ (กรณีสี ร้า้ งล่่าช้า้ ) 1. เราทำ�ำ จดหมายแสดงความจำ�ำ นงเพื่อ�่ ขอค่่าปรับั กับั ทางโครงการ โดยต้อ้ งระบุใุ ห้ช้ ัดั เจนว่า่ จะชำ�ำ ระเงินิ ด้ว้ ยวิธิ ีีใด 2. ส่ง่ จดหมายให้ท้ างโครงการทำ�ำ การลงนาม 3. จาก ข้อ้ 2. ถ้า้ โครงการยินิ ยอมก็ไ็ ม่ม่ ีีปัญั หาอะไร แต่ถ่ ้า้ โครงการ ไม่ย่ อมจ่า่ ย เราสามารถนำ�ำ เรื่อ� งไปยื่น�่ ฟ้อ้ ง สคบ. ได้้ (แจ้ง้ Online หรืือโทรสอบถามข้อ้ มููลเพิ่่ม� เติิมได้ท้ ี่่� Call Center 1166) 172 |

Tips : ในกรณีีที่่�คอนโดสร้้างล่่าช้้า แ ล้ ้ ว เ ราทำ ำ � เ รื่ ่ � อ ง ข อ เ งิ ิ น ช ด เ ช ย คืื น เมื่่�อคอนโดสร้้างเสร็็จ แต่่เรื่่�องยัังไม่่ เรีียบร้้อย ห้้ามเซ็็นรัับห้้องเด็็ดขาด เพราะเมื่่�อเซ็็นไปแล้้วเท่่ากัับเรายอมรัับ สภาพห้้อง ณ วัันนั้้�นซึ่่�งอาจจะไม่่ได้้ รัับเงินิ คืืนด้้วยนะ สุุดท้้ายนี้้� เราควรจะทำำ� © Jonathan Stutz / Adobe Stock อย่่างไรดีี!? ที่่�จะไม่่เจอปััญหา ค อ น โ ดสร้้ า ง เ สร็็ จ ล่่ า ช้้ า 173 ในเบื้�้องต้้นคงไม่่มีีวิิธีีการที่่� เช็็คได้้ 100% แต่่เราแนะนำำ� ให้้ซื้้�อกัับ Developer ที่่� น่่าเชื่่อ� ถือื มีีประวััติิผลงานที่่�ดีี มาก่่อนไว้้เป็็นตััวช่่วยในการ ตััดสินิ ใจซื้อ�้ เพราะมีโี อกาสที่่จ� ะ รัับผิิดชอบหรืือคืืนเงิินเราได้้ มากกว่่าค่่ะ

ภสั รนิ ไทยพสิ ทุ ธกิ ลุ คอนโดผ่่อนดาวน์ก์ ัันกี่�ง่ วด งวดละเท่่าไหร่่ และถ้า้ เรา “กู้้ไ� ม่ผ่ ่า่ น” ทางโครงการจะ “คืืนเงิินดาวน์์” ให้ไ้ หมคะ? 174 |

ถ้้าพููดถึึงเงิินดาวน์์เราเชื่่�อว่่าหลายๆคนที่่�อยู่�ในแวดวงอสัังหาฯหรืือเคยผ่่านการ ซื้้�อขายบ้้านหรืือคอนโดคงจะรู้้�จัักกันั ดีีอยู่�แล้้วมองผิิวเผินิ เหมืือนไม่ม่ ีีอะไรน่่าตื่่�นเต้้น แต่เ่ มื่อ�่ ไม่น่ านมานี้้ผ�ู้�เขีียนได้ม้ ีีโอกาสพูดู คุยุ กับั เพื่อ�่ นคนหนึ่่ง� ที่เ�่ ดินิ เข้า้ มาด้ว้ ยหน้า้ ตา สุดุ แสนจะตื่น�่ เต้น้ และบอกว่า่ ต้อ้ งการจะซื้อ�้ คอนโด เพื่�่อน : เธอๆๆ เราว่่าจะซื้้�อคอนโดแหละ ราคาดีีมากเลย เรา : เหรอๆ ที่�่ไหน ราคาเท่า่ ไรอ่่ะ เพื่อ�่ น : โครงการนี้้ไ� ง ผ่อ่ นแค่เ่ ดืือนละ 1,900 บาทเอง (พร้อ้ มโชว์โ์ บรชัวั ร์ใ์ ห้ด้ ู)ู เรา : ห้อ้ งราคาเท่่าไร แล้้วต้้องจ่า่ ยดาวน์บ์ อลลูนู เท่่าไรเหรอ เพื่อ�่ น : ประมาณ 2.4 ล้า้ นอ่ะ่ ว่า่ แต่่ บอลลูนู คืืออะไรเหรอ เรา : อ้้าว ก็็ดาวน์์งวดพิิเศษไง ปกติิจะประมาณหมื่่�นสองหมื่่�นนะ แกลอง ถามเค้้าดูู เพื่�อ่ น : เฮ้้ย เป็น็ หมื่่�นเลยเหรอ ก็ใ็ นโปรชัวั ร์์บอกว่า่ ดาวน์แ์ ค่่ 1,900 เอง เรา : 1,900 มันั งวดปกติิรึเึ ปล่่า เงินิ ดาวน์ม์ ันั ต้อ้ งมีีงวดบอลลููนด้้วยนะ เพื่อ่� น : โห ถ้า้ ต้้องจ่า่ ยเป็็นหมื่�่นผ่่อนไม่่ไหวอ่ะ่ เราไม่่ต้อ้ งจ่า่ ย 1,900 เท่่ากััน ทุุกเดืือนเหรอ เรา : ไม่่นะ มัันจะมีีงวดปกติิ กัับ งวดบอลลููน แล้้วถ้้าคอนโดราคา 2.4 ล้า้ นบาท เวลากู้�ธนาคารคิดิ ง่า่ ยๆก็น็ ่า่ จะผ่อ่ นประมาณเดืือนละ 17,000 บาท (ล้้านละ 7,000) อยู่�แล้้วนะแก เพื่�่อน : ผ่อ่ นธนาคารก็็ไม่่ใช่่ 1,900 เหรอ เรา : ไม่่ใช่น่ ะ เพื่�อ่ น : ????? *บทการสนทนาด้า้ นบนเป็น็ การจำ�ำ ลองสถานการณ์ใ์ ห้เ้ หมือื นจริงิ อาจมีกี ารใช้ภ้ าษาพูดู เพื่่อ� อรรถรสในการอ่า่ น จากนั้้น� นางก็โ็ วยวายยกใหญ่ ่ บอกว่า่ โฆษณาในโบรชััวร์์ไม่่ตรงกัับความจริิง ทำำ�ให้้เกืือบจะไปเป็็นหนี้้�ในทรััพย์์สิินที่่� นางไม่่น่่าจะผ่่อนไหว ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 175

และอีีกเหตุุการณ์์หนึ่่�งคืือมีีคนรู้้�จัักของผู้�เขีียนได้้ทำำ�การผ่่อนดาวน์์คอนโด ไปเรื่่�อยๆ แต่่พอเจอเงิินดาวน์์งวดใหญ่่ไปครั้�ง 2-3 ครั้�งก็็หมุุนเงิินไม่่ทััน ประกาศ ขายก็ย็ ังั ไม่ม่ ีีคนซื้อ�้ ต้อ้ งไปกดบัตั รเงินิ สดและไปหยิบิ ยืืมเงินิ คนอื่น�่ มาผ่อ่ นเอาดาบหน้า้ ไปก่่อนทำำ�ให้้เป็็นหนี้้�สิินเพิ่่�มสะสม พอถึึงเวลาโอนเธอได้้ไปยื่่�นกู้้�กัับธนาคารปรากฎ ว่่า “กู้�ไม่่ผ่่าน” เนื่่�องจากทางธนาคารพิิจารณาว่่ารายได้้ต่่อเดืือนของเธอนั้้�นต่ำำ��กว่่า เงินิ ที่�่ขอกู้้� และมีีหนี้้�สินิ พ่่วงมาอีีก ทำำ�ให้้เธอโอนคอนโดไม่ไ่ ด้้ และไม่่รู้�ว่าโครงการจะ คืืนเงิินดาวน์ใ์ ห้้หรืือไม่่ จะเข้้าไปถามก็ก็ ลััวว่า่ จะโดนนััดให้โ้ อนห้้อง จึงึ จำำ�ใจไม่ต่ ิดิ ต่อ่ โครงการ เสีียเงิินดาวน์ไ์ ปฟรีีๆ โดยที่่�ไม่ท่ ราบว่า่ จริงิ ๆแล้ว้ ทางโครงการไม่่มีีสิทิ ธิ์์ย� ึึด เงินิ ดาวน์เ์ ราไป ทางโครงการยึึดได้แ้ ต่่เพีียงเงินิ จองทำำ�สัญั ญาเท่า่ นั้้น� 176 |

จากสองเหตุกุ ารณ์น์ ี้้ท� ำ�ำ ให้เ้ ราคิดิ ขึ้น� ได้ว้ ่า่ เรื่อ�่ งเงินิ ดาวน์ท์ ี่ม�่ องดูเู ป็น็ เรื่อ�่ งธรรมดาๆ ของคนที่่�อยู่�ในวงการอสัังหาฯ แต่่ก็็มีีคนกลุ่�มหนึ่่�งที่่�ไม่่รู้�เลยว่่า มัันแบ่่งออกเป็็น กี่ป�่ ระเภท ต้อ้ งจ่า่ ยประมาณเท่า่ ไร และถ้า้ ไม่จ่ ่า่ ยจะส่ง่ ผลอย่า่ งไรบ้า้ ง ด้ว้ ยความไม่รู่้�นี้เ� อง จึึงเป็น็ เหตุุที่�่ทำ�ำ ให้้คนที่�่กำ�ำ ลังั ตััดสินิ ใจจะซื้้อ� คอนโดหลงไปกับั ป้า้ ยโฆษณาจูงู ใจที่�บ่ อก ว่า่ ผ่อ่ นในราคาถูกู แสนถูกู จนทำ�ำ ให้ไ้ ม่ไ่ ด้เ้ ตรีียมตัวั สำ�ำ รองค่า่ ใช้จ้ ่า่ ยส่ว่ นอื่น�่ ๆเอาไว้ ้ พอมารู้� อีีกทีีว่า่ มีีค่า่ ใช้จ้ ่า่ ยมากกว่า่ ที่ค�่ ิดิ ก็ค็ ืือวันั ที่ก�่ ำ�ำ เงินิ ไปจองซึ่่ง� บางรายอาจจะยกเลิกิ การจอง และกลัับบ้้านด้้วยความผิิดหวััง เสีียใจและเสีียเวลา หรืือซ้ำำ��ร้้ายกว่่านั้้�นก็็คืือกลุ่�มที่่� กััดฟันั จองไปแล้ว้ ด้ว้ ยความอยากได้บ้ ังั ตา แต่ถ่ ึงึ เวลาผ่อ่ นจริงิ ๆกลับั ผ่อ่ นไม่ไ่ หว เนื่อ�่ งจาก ไม่ไ่ ด้พ้ ิจิ ารณาความสามารถในการผ่่อนชำำ�ระของตััวเองนั่่น� เอง ดังั นั้�้นการผ่่อนดาวน์จ์ ึงึ เปรียี บเสมืือนการจำำ�ลอง ความสามารถในการผ่อ่ นชำำ�ระของเรากัับธนาคาร หรืือคืือการซ้้อมผ่่อนคอนโดนั่่�นเอง ดังั นั้้น� เราจึึงควรประเมิินความสามารถ ในการผ่อ่ นชำ�ำ ระของตััวเองว่่าสามารถผ่่อนไปได้ต้ ลอด รอดฝั�่่งหรืือไม่่ หากผ่อ่ นดาวน์์ได้ส้ บายๆ การผ่่อนคอนโดของจริิงก็ไ็ ม่ใ่ ช่่เรื่่�องยากเช่่นเดีียวกััน ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 177

* ดอกจันั ทร์์ เจ้้าปัญั หา เรามาเริ่ม� กันั จากสาเหตุทุ ี่ท�่ ำ�ำ ให้ค้ นเข้า้ ใจผิดิ กันั เวลาอ่า่ นป้า้ ยโฆษณาดีีกว่า่ ถ้า้ ใคร เห็็นโฆษณาโครงการอสัังหาริิมทรััพย์์ไม่่ว่่าจะสื่่�อไหนก็็ตาม ให้้ลองสัังเกตดีีๆว่่ามีี เครื่่อ� งหมาย * ดอกจันั ทร์์ หรืือไม่่ เพราะเครื่่อ� งหมายนี้้ห� มายความว่า่ “มีีเงื่�อ่ นไข” ดัังนั้้�นไม่่ว่่าประโยคจะเขีียนว่่าอะไรก็็ตาม ผู้้�เขีียนแนะนำำ�ให้้เราไปถามพนัักงานขาย ทุุกครั้�งว่า่ มีีเงื่อ�่ นไขอะไรรึเึ ปล่่าค่่ะ ยกตัวั อย่่างเช่น่ ผ่่อนดาวน์์ 1,900* บาท อาจจะหมายถึงึ ผ่อ่ นดาวน์์ 1,900 บาท เฉพาะงวดปกติิ แต่ย่ ังั มีงี วดบอลลูนู อีกี 4 งวด งวดละ 20,000 บาท เป็็นต้น้ ราคาเริ่่ม� ต้น้ เพีียง 1.99* ล้า้ นบาท อาจจะหมายความว่า่ ราคา 1.99 ล้า้ นบาทเฉพาะคนที่่จ� องในวันั Presale และจอง 2 ห้อ้ งขึ้้น� ไปเท่า่ นั้น้� จากเงื่่�อนไขดัังกล่่าวถ้้าเราไม่่สอบถามให้้ดีีอาจจะทำำ�ให้้เราวางแผนทางการเงิิน ผิิดพลาดจนอาจจะชวดคอนโดที่่�เราหมายปองไว้้ทำำ�ให้้ เสีียทั้้�งใจ เสีียทั้้�งเงิิน และ เสีียเวลาได้้ 178 |

ดัังนั้้�นจากคำำ�ถามว่่าคอนโดเค้้าผ่่อนดาวน์์กัันกี่่�งวด งวดละเท่่าไหร่่ และถ้้าเรา กู้�ไม่่ผ่่าน ทางโครงการจะคืืนเงิินดาวน์์หรืือไม่่ เราจะขอตอบตามนี้้ค� ่ะ่ ผ่่อนดาวน์์คืืออะไร? การผ่่อนดาวน์์คืือ การผ่่อนชำำ�ระเงิินดาวน์์เป็็นงวดๆ ก่่อนการโอนกรรมสิทิ ธิ์์� ตามที่�่ตกลงกัันไว้ร้ ะหว่า่ งกับั ผู้้�ขายและผู้�ซื้้อ� ปกติิแล้้วที่่เ� ราเห็็นกันั บ่อ่ ยๆจะแบ่่งออก เป็น็ งวดปกติิ และ งวดพิเิ ศษ (งวดบอลลูนู ) แต่ต่ ้อ้ งสอบถามให้ด้ ีี เพราะแต่ล่ ะโครงการ อาจมีีเงื่อ� นไขในการผ่อ่ นดาวน์ท์ ี่ไ�่ ม่เ่ หมืือนกันั บ้า้ งก็ใ็ ห้ผ้ ่อ่ นดาวน์เ์ ท่า่ กันั ทุกุ งวด บ้า้ งอาจมีี งวดบอลลูนู ระหว่า่ งการผ่อ่ นดาวน์์ บ้า้ งก็ต็ ้อ้ งจ่า่ ยเงินิ ก้อ้ นใหญ่ใ่ นงวดสุดุ ท้า้ ย ซึ่่ง� อาจจะ ทำำ�ให้้เราเตรีียมเงิินไม่ท่ ัันได้้ถ้้าวางแผนไม่ด่ ีี ข้้อดีีของการซื้้�อโครงการที่่�กำำ�ลัังก่่อสร้้างอยู่่�คืือเราไม่่ต้้องควัักเงิินก้้อนใหญ่่ สามารถผ่่อนดาวน์์เป็็นงวดๆได้้ พอเราผ่่อนดาวน์์ครบกำำ�หนดก็็จะพอดีีกัับเวลาที่่� โครงการสร้า้ งเสร็จ็ ซึ่่ง� หลังั จากนั้้น� เราก็ส็ ามารถยื่น�่ กู้�และผ่อ่ นกับั ทางธนาคารต่อ่ ได้ค้ ่ะ่ ซ้ือบ้าน อย่าลืมถาม | 179

ปกติิแล้้วเค้า้ ผ่อ่ นกันั กี่ง�่ วด งวดละเท่า่ ไร? โดยทั่่�วไปเราจะคุ้�นเคยกัับคำำ�ว่่า “ผ่่อนดาวน์์” ในกรณีีที่่�เราซื้้�อคอนโดมิิเนีียม แต่่ต้้องขอบอกเอาไว้้ก่่อนนะว่่า ไม่่ได้้มีีแต่่คอนโดมิิเนีียมเท่่านั้้�นที่่�มีีการผ่่อนดาวน์์ โครงการแนวราบไม่ว่ ่า่ จะเป็น็ ทาวน์โ์ ฮม บ้า้ นแฝด หรืือ บ้า้ นเดี่ย�่ วก็ม็ ีีเงินิ ดาวน์ก์ ับั เค้า้ ได้เ้ หมืือนกันั ถ้า้ เป็น็ โครงการที่่�อยู่�ในระหว่า่ งการก่่อสร้า้ ง เนื่อ่� งจากระยะเวลาในการ ผ่่อนดาวน์์นั้้�นจะอ้้างอิิงกัับระยะเวลาในการก่่อสร้้างของโครงการ พููดง่่ายๆคืือพอ ผ่อ่ นดาวน์เ์ สร็จ็ ก็ถ็ ึงึ เวลาโอนพอดีี แต่ท่ ี่เ�่ ราไม่เ่ ห็น็ โครงการแนวราบมีีเงินิ ดาวน์น์ั้้น� เพราะ โครงการสร้้างบ้้านเสร็็จเป็็นเฟสแล้้วค่่อยขาย พอเราจองและทำำ�สััญญาก็็สามารถ ไปขอกู้�ธนาคารได้้เลย แต่บ่ างโครงการที่�่เปิดิ ให้จ้ องก่่อน เขาก็จ็ ะมีีเก็บ็ เงินิ ดาวน์์ค่ะ่ ทรัพั ย์แ์ ต่ล่ ะประเภทจะมีีระยะเวลาในการจ่า่ ยเงินิ ดาวน์ไ์ ม่เ่ ท่า่ กันั ขึ้น� อยู่่�กับั ระยะ เวลาในการก่อ่ สร้้างโครงการ หลักั ๆแล้้วแบ่่งได้ด้ ังั นี้้ � 1. Low Rise (10 - 18 เดืือน) 2. High Rise (2 - 3 ปีี) 3. บ้้านแนวราบ (6 เดืือน - 1 ปีกี ว่า่ ) โดยเฉลี่่�ยแล้้วจำำ�นวนเงิินดาวน์์โครงการจะอยู่�ที่่� 10-30% ของราคาขาย เช่่น คอนโดราคา 2 ล้้านบาท ก็็จะต้อ้ งจ่่ายงวดดาวน์์ 10% รวมประมาณ 2 แสนบาท เป็็นต้้น 180 |

ตัวั อย่่างเงิินดาวน์ค์ อนโดมิเิ นีียม งวด 1 งวด 2 งวด 3 งวด 4 งวด 5 งวด 6 งวด 7 งวด 8 งวด 9 งวด 10 5,000 5,000 5,000 20,000 5,000 5,000 5,000 20,000 20,000 40,000 จากตััวอย่่างแสดงให้้เห็็นว่่างวดปกติิเราจะต้้องจ่่ายเงิินดาวน์์อยู่่� 5,000 บาทแต่ห่ ลังั จากจ่า่ ยไปแล้ว้ ทุกุ ๆ 3 เดืือนจะต้อ้ งจ่า่ ยงวดบอลลูนู เท่า่ กับั 20,000 บาท สัังเกตว่่างวดท้้ายๆ เราต้อ้ งจ่า่ ย 20,000 บาทติดิ กัันหลายครั้�งและปิดิ ท้า้ ยด้ว้ ยงวด สุุดท้้ายอีีก 40,000 บาทซึ่่�งเป็็นเงิินที่่�สููงพอสมควรหากวางแผนทางการเงิินไม่่ดีีก็็ อาจจะทำำ�ให้้ไม่ม่ ีีจ่า่ ยได้้ ซื้้�อบ้้าน อย่่าลืืมถาม | 181

หลัักเกณฑ์์เงิินดาวน์ข์ ั้้�นต่ำ��ำ สำ�ำ หรับั เงินิ ดาวน์ไ์ ด้ม้ ีีการเปลี่ย�่ นแปลงโดยการประกาศใช้ม้ าตรการควบคุมุ สินิ เชื่อ�่ ที่อ�่ ยู่�อาศัยั ตัวั ใหม่ ่ ตั้้ง� แต่ว่ ันั ที่�่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ�่ ่า่ นมา ทางธนาคารแห่ง่ ประเทศไทย (ธปท.) ได้ม้ ีีการปรับั เงินิ ดาวน์ข์ั้น� ต่ำ��ำ ซึ่่ง� จะมีีผลกระทบกับั คนที่ม�่ีีที่อ�่ ยู่�อาศัยั ตั้้ง� แต่่ 2 หลังั ขึ้น� ไป และ คนที่่�ซื้้อ� ที่่�อยู่�อาศัยั ที่ม่� ีีมููลค่่ามากกว่า่ 10 ล้้านบาทขึ้้�นไป มาตรการนี้้จ� ััด ทำำ�ขึ้้�นมาเพื่่�อช่่วยให้้ผู้�ซื้้�อบ้้านเพื่่�ออยู่�อาศััยจริิงสามารถซื้�อ้ บ้้านได้้ในราคาที่่�เหมาะสม ในขณะที่ผ่�ู้�ที่่�ซื้�้อเพื่่�อลงทุุนสามารถรับั ความเสี่่�ยงได้ด้ ีีขึ้้�นป้้องกัันการเก็็งกำ�ำ ไรในตลาด อสัังหาริิมทรััพย์์ที่่�เกิินกว่่ารายได้้ของผู้้�กู้้�ทำ�ำ ให้้เกิิดเป็็นสิินเชื่่�อที่่�ไม่่สััมพัันธ์ก์ ัับรายได้้ และกลายเป็น็ หนี้้เ� สีีย 182 |

สำ�ำ หรัับผู้้�กู้้�ที่่อ� ยู่่�อาศััยหลัังแรก • ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้้�อที่่�อยู่�อาศััยราคาต่ำำ��กว่่า 10 ล้้าน ผู้้�กู้้�จะต้้องวางเงิินดาวน์์ขั้ �นต่ำำ�� 0-10% ซึ่่�งไม่ม่ ีีการเปลี่�่ยนแปลงจากในปััจจุบุ ันั • ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้อ�้ ที่อ�่ ยู่�อาศัยั ราคา 10 ล้า้ นบาทขึ้้น� ไป ผู้้�กู้้�จะต้อ้ งวางเงินิ ดาวน์ข์ั้น� ต่ำ��ำ 20% สำำ�หรัับผู้้�กู้้�ที่่อ� ยู่่�อาศัยั หลัังที่่� 2 เป็น็ ต้้นไป • ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้้�อที่่�อยู่�อาศััยราคาต่ำำ�� กว่่า 10 ล้้าน และผ่่อนชำ�ำ ระบ้้านหลัังแรกยััง ไม่่ถึงึ 3 ปีี จะต้้องวางดาวน์์ 20% • ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้อ�้ ที่อ�่ ยู่�อาศัยั ราคาต่ำ��ำ กว่า่ 10 ล้า้ น และผ่อ่ นชำ�ำ ระบ้า้ นหลังั แรกตั้้ง� แต่่ 3 ปีีขึ้�นไป จะต้อ้ งวางเงิินดาวน์์ 10% • ในกรณีีต้้องการกู้�ซื้้�อบ้้านหลัังที่่� 2 ที่่�ราคาตั้้�งแต่่ 10 ล้้านบาทขึ้้�นไป จะต้้อง วางดาวน์์ 20% • ในกรณีีซื้้อ� บ้า้ นหลัังที่่� 3 ขึ้้น� ไป จะต้้องวางดาวน์์ 30% ในทุุกระดับั ราคา อธิิบายมาถึึงตรงนี้้�หลายๆคนคงสงสััยว่่าถ้้างวดในการจ่่ายเงิินดาวน์อ์ ้้างอิิงจาก ระยะเวลาการก่อ่ สร้้าง แล้ว้ ถ้้าเราซื้�อ้ โครงการในช่ว่ งใกล้้โอน เราจะยังั จ่่ายเงิินดาวน์์ เท่่าเดิมิ อยู่�หรืือไม่่ คำ�ำ ตอบก็ค็ ืือ ถ้า้ เราซื้อ�้ โครงการตั้้ง� แต่ช่ ่ว่ งแรกๆที่เ�่ ปิดิ ตัวั หรืือเปิดิ ขาย ระยะเวลา ในการผ่อ่ นดาวน์์ก็จ็ ะยาวกว่า่ ดังั นั้้น� จึงึ ผ่อ่ นด้ว้ ยจำำ�นวนเงินิ ที่�่น้อ้ ยกว่า่ แต่ถ่ ้า้ เราผ่อ่ น ดาวน์ใ์ นช่่วงที่ค่� อนโดหรืือบ้้านใกล้เ้ สร็จ็ หรืือใกล้้โอนกรรมสิิทธิ์์ � ก็ม็ ีีความเป็็นไปได้ว้ ่่า จะต้้องผ่่อนเงิินดาวน์์ในจำำ�นวนที่่�มากกว่่าเพราะจำำ�นวนงวดเหลืือน้้อยลง ซึ่่�งเราอาจ จะต้้องเตรีียมเงิินเอาไว้้เผื่่�อ หรืือทางโครงการอาจจะให้้เราผ่่อนต่่องวดในจำำ�นวนที่่� ใกล้เ้ คีียงกับั ของเดิมิ แต่ย่ อดโอนกรรมสิทิ ธิ์์�จะเหลืือมากหน่่อยนั่่�นเอง ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 183

ถ้้าเรากู้�ไ้ ม่ผ่ ่่าน ทางโครงการจะคืืน เงินิ ดาวน์ห์ รือื ไม่ค่ ะ? ถััดจากการผ่่อนดาวน์์คอนโดแล้้วก็็มาถึึงขั้ �นตอนลุ้�นระทึึกว่่าเราจะกู้�ธนาคาร ผ่่านหรืือไม่่จริิงๆแล้้วการผ่่อนดาวน์์ถืือเป็็นด่่านแรกว่่าเราจะสามารถผ่่อนเงิินกู้ �จาก ธนาคารได้ต้ ลอดรอดฝั่่ง� หรืือไม่่ หลังั จากนั้้น� ธนาคารจะทำ�ำ การประเมินิ ความสามารถ ในการผ่อ่ นชำำ�ระโดยดููผ่่าน Statement และภาระหนี้้�สินิ ย้ำ��ำ !! ว่า่ หนี้้ส� ิินด้ว้ ยนะคะ ดัังนั้้�นถ้้าใครต้้องผ่่อนรถ ผ่่อนบััตรเครดิิต ผ่่อนบ้้านอีีกหลััง ธนาคารจะเอาตรงนี้้� มาพิจิ ารณาด้ว้ ย ทางที่ด�่ ีีควรเก็บ็ เงินิ ออมและเคลีียร์ต์ ัวั เองให้ป้ ลอดจากหนี้้�สินิ อันั จะ ส่่งผลให้้การคำำ�นวณศัักยภาพในการผ่่อนคอนโดเราลดลง ซึ่่�งอาจจะทำำ�ให้้เรา กู้�ไม่่ผ่า่ นได้้ 184 |

ก่อ่ นอื่น�่ ต้อ้ งทำ�ำ ความเข้า้ ใจว่า่ โครงการไม่ม่ ีีสิทิ ธิ์์ย� ึดึ เงินิ ดาวน์เ์ ราไปนะคะ ทางโครงการ ยึึดได้้แต่่เพีียงเงิินจองทำำ�สััญญาเท่่านั้้�น (เราจะได้้รัับเงิินทำำ�สััญญาและเงิินจองคืืน ด้้วยหรืือไม่่นั้้�น จะขึ้้�นอยู่่�กัับเงื่่�อนไขของโครงการ) เพราะว่่าตามสััญญาของทาง สคบ. นั้้น� ไม่ม่ ีีข้อ้ กำ�ำ หนดให้โ้ ครงการสามารถยึดึ เงินิ มัดั จำ�ำ ได้ ้ ดังั นั้้น� ทางโครงการต้อ้ ง คืืนให้ท้ ั้้ง� หมด ถึึงแม้ว้ ่า่ ในสัญั ญาจะระบุุว่่ายึึดก็ต็ าม แต่ถ่ ้า้ โครงการยึดึ จริงิ ๆ อาจจะต้อ้ งจ้า้ งทนาย เพื่อ�่ ให้ท้ นาย ไปเจรจาต่อ่ รองขอคืืน และถ้้าโครงการยัังจะตุุกติิก ก็็ให้้ทนายฟ้้องพร้้อมเรีียกค่่าเสีียหายเพิ่่�มเติิม อาจจะ เหนื่�่อยขึ้�นศาลหน่่อยแต่ ่ ชนะ100% แน่่นอนค่่ะ หรืือถ้้าไม่่อยากจ้้างทนายก็็ไปแจ้้ง เรื่อ�่ งกับั สคบ. เพื่่�อขอคืืนเงิินมััดจำ�ำ ก็ไ็ ด้ค้ ่่ะ โดยเราต้้องเตรีียม 1. เตรีียมเอกสารทั้้ง� หมดให้ค้ รบถ้ว้ น รวมทั้้ง� หลักั ฐาน (ถ้า้ มีี) สำ�ำ เนาเอกสารนะคะ 2. โหลดใบคำำ�ร้้อง จากหน้า้ เว็็บ สคบ. 3. จากนั้้�นนำำ�เอกสารทั้้�งหมด ไปส่่งที่่� สคบ. ที่่�อาคาร เฉลิิมพระเกีียรติิ แจ้ง้ วััฒนะ 4. รอเรื่�อ่ งทั้้�งหมด ไม่่เกิิน 41 วัันทำ�ำ การ จากนั้้น� รอทาง สคบ. เรีียกผู้้�ถููกร้้องทุุกข์์เข้้าไปไกล่่เกลี่่�ยที่่�สคบ. ถ้้าตกลงกัันได้้ก็็จบลงในที่่�นั้้�น ถ้้าไม่่ได้้ สคบ. ก็็จะ ส่ง่ ดำ�ำ เนินิ คดีีตามกฏหมาย เพื่อ�่ สู้�คดีีกันั ต่อ่ ไปนั้้น� เองค่ะ่ ดังั นั้้น� ก่อ่ นที่จ�่ ะทำ�ำ การจอง ทำ�ำ สัญั ญา และจ่า่ ยเงินิ ดาวน์์ แนะนำ�ำ ให้ย้ ื่น�่ ขอ Pre-approve กัับธนาคารต่่าง ๆ เพื่่�อตรวจสอบในเบื้้�องต้้นว่่ามีีโอกาสได้้รัับอนุุมััติิเงิินกู้�หรืือไม่่ และจะได้้วงเงิินกู้�เท่่าไร หรืือถ้า้ เรารู้้�ตััวว่่าน่่าจะกู้�ไม่่ผ่า่ นตั้้�งแต่่เนิ่่�นๆ และไม่่อยากไป สู้�คดีีหรืือไม่อ่ ยากขึ้�นศาล ก็็สามารถหาวิธิ ีีแก้ไ้ ขปัญั หาได้ด้ ังั นี้้� ซ้ือบ้าน อย่าลืมถาม | 185

กรณีีที่ไ�่ ม่อ่ ยากไปสู้�คดีีหรืือไม่อ่ ยาก ขึ้น� ศาลก็ป็ ระกาศขายดาวน์์ โดยตั้้ง� ราคาขาย แบบขาดทุุนหรืือลองเปลี่่�ยนธนาคารกู้้� เพราะว่า่ แบงค์เ์ อกชนรายใหญ่ๆ่ จะอนุมุ ัตั ิิ ได้้เร็็วกว่่าที่่�เป็็นรััฐวิิสาหกิิจหรืือไม่่ก็็หา ผู้�กู้�ร่วม เช่น่ พ่อ่ แม่ ่ ญาติพิ ี่น�่ ้อ้ งก็อ็ าจจะ กู้�ผ่า่ นได้แ้ ล้ว้ ค่ะ่ เปลี่่ย� นธนาคารกู้้� ทำ�ำ การขอสินิ เชื่อ�่ กับั ธนาคารอื่น�่ ๆดูอูีีก รอบเนื่อ�่ งจากธนาคารเอกชนรายใหญ่จ่ ะ อนุมุ ัตั ิไิ ด้เ้ ร็ว็ กว่า่ ที่เ�่ ป็น็ รัฐั วิสิ าหกิจิ หาคนมากู้้�ร่ว่ ม หากธนาคารพิิจารณาแล้้วว่่าความ สามารถในการผ่อ่ นชำ�ำ ระของเราไม่พ่ อเรา อาจจะหาคนมากู้้�ร่วมได้ซ้ึ่ง� จะทำ�ำ ให้ม้ ีีโอกาส ในการกู้�ผ่า่ นมากขึ้น� โดยถ้า้ เป็น็ พ่อ่ แม่่ พี่่� น้้องจะยิ่่�งดีี เพราะถ้้าผู้�ที่่�จะมากู้้�ร่่วม มีีฐานเงิินเดืือนหรืือรายได้้ที่่�มากกว่่า ก็อ็ าจจะกลายมาเป็น็ ผู้�กู้�หลักั ได้้ ประกาศขายดาวน์์ด้้วยราคาขายแบบขาดทุุน หากยัังพอมีีเวลาอีีกทางเลืือกหนึ่่�งแนะนำำ�ว่่าให้้ประกาศขายดาวน์์ ถึึงแม้้ว่่าจะ ไม่อ่ ยากขายแต่ก่ ็ต็ ้้องจำำ�ใจ และควรรีีบปล่่อยให้้เร็ว็ ที่�ส่ ุุด ถ้้าคอนโดยัังเป็็นที่ต�่ ้อ้ งการ ของตลาดก็็อาจจะขายได้้กำำ�ไรนิิดหน่่อย แต่่ก็็ต้้องเผื่่�อใจในกรณีีที่่�ขายแล้้วขาดทุุน ไว้ด้ ้ว้ ยค่ะ่ 186 |

อ่่านกัันมาถึึงตรงนี้้�เราจะรู้้�ได้้ว่่าหากมีีการศึึกษาเงื่่�อนไข และรายละเอียี ดต่า่ งๆอย่า่ งถี่่ถ� ้ว้ นก่อ่ นจะทำ�ำ การจอง ใช้เ้ หตุผุ ล ในการเลือื กบ้า้ นมากกว่า่ อารมณ์์ และสามารถประเมินิ ตัวั เอง ได้้ว่่ามีีความสามารถในการผ่่อนชำำ�ระเท่่าไรก็็จะหมดปััญหา กลุ้้�มใจเรื่่�องเงิินดาวน์์แน่่นอนค่่ะ ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 187

พณิ ทมุ า พฒั นศริ มิ งคล อยากซื้อ้� คอนโด ราคา 2 ล้้าน แต่ไ่ ม่ม่ ีีเงินิ เหลืือแต่่งห้อ้ ง เราสามารถ “กู้้�เกิิน” ได้้ไหม? 188 |

© Photobyphotoboy / Adobe Stock “สอบถามครัับ พอดีีผมกำำ�ลัังจะซื้้�อคอนโดหลัังแรก ราคา 2 ล้้านบาท เพราะ บ้้านของผมอยู่่�ค่่อนข้้างไกลจากที่่�ทำำ�งานแต่่คอนโดที่่�ผมดููไว้้ขาย แบบ Fully Fitted แล้้วเงิินเก็็บที่่�ผมตั้้�งใจจะเอาไว้้ซื้้�อเฟอร์์ฯตอนแรก หมดไปกับั ค่่าใช้จ้ ่่ายต่า่ งๆ ทั้้ง� ค่่าโอน ค่่าจดจำ�ำ นอง ค่่าส่่วนกลาง เป็น็ ต้น้ พอเป็็นแบบนี้้�แล้้วผมสามารถกู้้�เงิินธนาคารอีีกก้้อนได้้ไหม ผมจะได้้ เอาเงินิ มาซื้อ�้ เฟอร์น์ ิเิ จอร์์ หรืือตกแต่ง่ ห้อ้ งเพิ่่�มเติมิ รบกวนด้ว้ ยนะครับั ” สำำ�หรับั คำำ�ตอบนี้้�ก็ค็ ืือ ไม่่ได้้ เพราะมีีกฎหมายใหม่่ LTV จากแบงค์์ชาติิ ที่่�เข้้ามาควบคุุมไม่่ให้้คนก่่อหนี้้�ไป มากกว่า่ นี้้� ซึ่ง�่ จะแตกต่า่ งจากสมัยั ก่อ่ นที่ย�่ ื่น�่ กู้ไ�้ ด้เ้ พิ่่ม� เป็น็ 110-120% อย่า่ งกรณีที ี่เ�่ ราซื้้อ� คอนโดหรืือบ้า้ นเป็น็ ครั้้ง� แรก ทางธนาคารสามารถปล่อ่ ยวงเงินิ กู้ใ�้ ห้เ้ ราได้ไ้ ม่เ่ กินิ 100% แน่น่ อนค่ะ่ เราขอแบ่ง่ สาเหตุทุ ี่เ�่ งินิ ไม่พ่ อออก 2 แบบ | 189

กู้้�ได้้ไม่่เกิิน 100% หมายความว่่า สำำ�หรัับสิินเชื่่�อที่่�อยู่�อาศััย เรากู้้� ได้ม้ ากสุดุ 100% ส่ว่ นถ้า้ ใครจะกู้�้ สินิ เชื่อ�่ อเนกประสงค์เ์ พิ่่ม� ก็ต็ ้อ้ งไปหาหลักั ค้ำ��ำ ประกันั มาเพิ่่ม� เอง ซึ่ง่� จะเป็น็ คนละส่่วนกััน แต่บ่ อกเลยนะว่่าดอกเบี้้�ยมหาโหดเลยแหละ TT ไม่่แนะนำำ�ๆ ค่่าใช้้จ่่ายแฝง หมายความว่่า บางคนไม่่รู้้�ว่่านอกเหนืือจากราคาซื้้�อขาย เรายัังมีีค่่าใช้้จ่่ายอื่่�นๆในการโอน ที่่�ต้้องให้้ทั้้�งทางโครงการ ธนาคาร และกรมที่่�ดิิน ซึ่�่งรวมๆแล้ว้ ก็็เกืือบๆแสนเลย ซึ่ง่� เงินิ ตรงนี้้เ� ราต้้องมีีเงิินสำ�ำ รองด้้วยนะ วัันนี้้�เราเลยมีีข้้อแนะนำำ�หรืือ ทริิคดีีๆ ที่่�ได้้จากประสบการณ์์ การซื้อ้� คอนโดของเราเองช่่วยทำ�ำ ให้้ เราไม่่ต้อ้ งหาเงินิ ก้อ้ น หรืือกู้้�สินิ เชื่่อ� ตััวอื่่น� ที่่ด� อกเบี้้�ยค่่อนข้า้ งสููง 190 |

กรณีที ี่�่ 1 : ยื่น�่ กู้เ�้ กิินวงเงิินซื้อ�้ -ขายจริิง ตอบสั้้�นๆง่่ายๆ คืือ ให้้ทาง Developer ยื่่�นกู้้�กัับธนาคารเกิินราคาซื้้�อขายจริิง เล็็กน้้อย ประมาณ 5-10% แต่่ต้้องบอกก่่อนเลย วิิธีีนี้้�ใช้้ไม่่ได้้กัับทุุกโครงการนะ ส่่วนใหญ่่ที่่�เราเจอจะเป็็นโครงการที่่� Deal กัับทางธนาคารไว้้ หรืือโครงการที่่�มีี เจ้้าของเป็็น Local ก็็พอมีใี ห้้เห็น็ อยู่่�บ้า้ ง (ใช้เ้ ป็น็ มาตรฐานไม่ไ่ ด้้นะ) ในกรณีีนี้้�ถ้้าเราได้้วงเงิินตามที่่�ยื่่�นไปเช่่น ถ้้าเราซื้้�อคอนโดราคา 2 ล้้านบาท ทางโครงการสามารถยื่่�นกู้้�ให้้เราได้้ในงบ 2.2 ล้้านบาท ซึ่่�งถ้้าเป็็นแบบนี้้� เราจะได้้ เงินิ สดเพิ่่ม� ขึ้้น� มา 200,000 เราสามารถเก็บ็ ไว้เ้ ป็น็ ค่า่ ตกแต่ง่ หรืือซื้้อ� เฟอร์์นิเิ จอร์ไ์ ด้้ ข้้อดีี ข้อ้ เสียี เราได้้เงิินสดมาใช้้จ่่ายเพิ่่�มเติิม บางคน ก็เ็ อาเงินิ สดนั้้น� มาโปะหนี้้ก� ับั ธนาคารเลย ถึึงแม้เ้ ราจะมีเี งินิ สดในการใช้ต้ กแต่ง่ เพิ่่ม� หรืืออย่า่ งกรณีนีี้้ก� ็เ็ อาเงินิ ไปซื้อ� เฟอร์น์ ิเิ จอร์์ แต่่อย่่าลืืม !!! วงเงิินที่่�เพิ่่�มมากขึ้ �น = พร้อ้ มตกแต่ง่ จะได้้ไม่่ต้้องไปกู้้�สิินเชื่่�อ เราจะต้้องเสีียดอกเบี้้�ยมากขึ้้�นเช่่นกััน อเนกประสงค์์ ซึ่ง�่ ดอกเบี้้ย� ค่อ่ นข้า้ งสููงถึึง ทำำ�ให้้เงิินที่่�เราผ่่อนต่่อเดืือนสููงขึ้ �น และ 28% เลยนะ แถมระยะเวลาผ่อ่ นสั้้น� เพียี ง ถ้า้ เราบริหิ ารจัดั การไม่ด่ ีภี าระหนี้้จ� ะกลับั 3-4 ปีเี อง มาทำ�ำ ร้้ายเราเองนะ Warning !!! สำ�ำ หรับั คนที่�จ่ ะยื่�น่ กู้�ธ้ นาคาร อย่า่ ลืืมเช็ค็ ความสามารถ ในการผ่อ่ นชำ�ำ ระต่อ่ เดืือนด้ว้ ยนะ ตามประกาศของแบงค์ช์ าติิ แนะนำ�ำ ให้้ เรามีีหนี้้�ไม่เ่ กินิ 1 ใน 3 ของรายได้้ หรืือประมาณ (33%) | 191

กรณีีที่�่ 2 : ซื้�อ้ คอนโดที่่�ขายแบบ Fully Furnished บางคนอาจจะลืืมคิดิ ไป ปัจั จุบุ ันั บางโครงการมีหี ้อ้ งที่ข�่ ายพร้อ้ มเฟอร์น์ ิเิ จอร์์ ที่เ�่ รา หิ้้�วของมาจากบ้้านอีีกนิิดหน่่อยก็็เข้้าอยู่�ได้้เลย หรืือที่่�เราเรีียกว่่า Fully Furnished โดยสิ่่�งที่่�ได้้ส่่วนใหญ่่ เช่่น ชุุดครััว+Hob&Hood, ชุุดวางทีีวีี, โซฟา, สุุขภััณฑ์์ ภายในห้้องน้ำำ��, ฐานเตีียง+ฟููก, ตู้้�เสื้้�อผ้้า, โต๊๊ะเครื่่�องแป้้ง และเครื่่�องปรัับอากาศ เป็น็ มาตรฐาน จะขาดก็แ็ ค่เ่ ครื่อ�่ งใช้ไ้ ฟฟ้า้ เองนะ ข้้อดีี ข้อ้ เสียี ห้อ้ งแบบนี้้� จะช่ว่ ยเราประหยัดั เงินิ ที่ต�่ ้อ้ ง ซื้้�อเฟอร์์นิิเจอร์์ไปได้้เยอะเลย ราวๆ แต่เ่ ฟอร์น์ ิเิ จอร์ท์ ี่โ�่ ครงการให้ม้ านั้้น� อาจจะ 100,000-200,000บาท ขึ้้�นอยู่่�กัับ ไม่่ถููกกัับ Lifestyle ที่่�ตััวเองชื่่�นชอบ เฟอร์น์ ิเิ จอร์ท์ ี่โ�่ ครงการให้้ด้ว้ ย แนะนำ�ำ ให้ใ้ ช้ไ้ ปก่อ่ น แล้ว้ พอมีเี งินิ ค่อ่ ยซื้้อ� มาเปลี่่ย� น 192 |

กรณีสี ุุดท้้าย : บัตั รเครดิติ สำ�ำ หรับั คนที่่ห� มดหนทางแล้้ว เราก็ม็ ีอี ีีกทางเลืือกที่น�่ ่า่ สนใจ คืือการสมััครบัตั ร เครดิติ ที่ผ�ูู่กกับั ร้า้ นขายเฟอร์น์ ิเิ จอร์อ์ ย่า่ ง IKEA, SB Design Square, Index Living mall, Homepro เป็็นต้้น ที่่�ชอบจััดโปรโมชัันผ่่อน 0% นาน 10-24 เดืือน แล้้วแต่่บััตร หรืือบางบััตรก็ม็ ีสี ่่วนลดพิิเศษให้อ้ ีกี ด้้วยนะ ข้้อดีี ข้อ้ เสียี ช่่วยลดค่่าใช้้จ่่ายต่่อเดืือนไม่่ให้้สููงมาก รวมถึึงเป็น็ การประหยัดั ทำ�ำ ไห้เ้ ราไม่ต่ ้อ้ ง ระวัังช้้อปเพลิิน !!! เพราะบััตรเครดิิต เสีียดอกเบี้้�ยกับั ทางธนาคารเยอะ เป็็นเงิินในอนาคตถ้้าเราบริิหารจััดการ ไม่ด่ ีี อาจจะทำ�ำ ให้เ้ ราหมุุนเงิินไม่ท่ ััน | 193

พิณทมุ า พัฒนศริ ิมงคล โครงการเรีียกผมไปโอนรัับห้อ้ ง ก่อ่ นตรวจ Defect พร้อ้ มเสนอเงื่่�อนไขโปรโมชันั “Free All” ลดค่า่ ใช้จ้ ่า่ ยได้้เป็น็ แสนเลย ควรจะเอาดีีไหมครัับ? 194 |

สวััสดีีครัับ พอดีีผมไปจองคอนโดแห่่งหนึ่่�ง บริิเวณแยกบางนา ที่่�ตึึกใกล้้เสร็็จ ทางโครงการก็็โทรมาให้้ผมไปโอนรัับห้้อง พร้้อมยื่่�น ข้อ้ เสนอ Free All ให้้ โดยมีีบทสนทนาประมาณนี้้�ครับั พนักั งานโครงการ : สวััสดีคี ่่ะ โทรมาจากโครงการ.. ใช่ค่ ุุณ A รึึเปล่่าคะ ผม : ใช่ค่ รับั พนักั งานโครงการ : ตอนนี้้�คอนโดเราใกล้้สร้้างเสร็็จแล้้ว พร้้อมให้้ตรวจ รับั ห้อ้ งได้ใ้ นอีกี 2 เดือื นข้า้ งหน้า้ แต่ต่ อนนี้้โ� ครงการจัดั โปรโมชันั “Free All” มาให้้ คุณุ ลูกู ค้า้ แต่ม่ ีขี ้อ้ แม้ว้ ่า่ ต้อ้ งรับั โอนก่อ่ นตรวจห้อ้ งนะคะ ผม : ครัับ แล้ว้ Free All นี้้ม� ีอี ะไรบ้้างหรอครับั พนักั งานโครงการ : ฟรีีทั้้�งหมด 4 รายการค่่ะ มีีค่่าโอน, ค่่าจดจำำ�นอง, ค่่าส่่วนกลางล่่วงหน้้า 2 ปีี, ค่่ากองทุุน สำำ�หรัับห้้องลููกค้้ารวมคร่่าวๆแล้้วก็็ ประมาณ แสนกว่่าบาทค่่ะ ผม : แล้ว้ แบบนี้้� ถ้า้ ผมตรวจรับั ห้อ้ งแล้ว้ มีปี ัญั หา ทางโครงการจะจัดั การให้้ผมไหมครัับ พนักั งานโครงการ : แน่น่ อนค่ะ่ ถ้า้ อยู่�ในประกันั โครงการเป็น็ ผู้้�รับผิดิ ชอบค่ะ่ ผม : อืืม .. ผมขอคิิดดููก่อ่ นนะครับั พนักั งานโครงการ : ได้้ค่ะ่ แต่ร่ ีีบหน่่อยนะคะ มีเี ฉพาะเดือื นนี้้�เท่่านั้้�น 195

พอวางสายเสร็จ็ ส่ว่ นตัวั ผมก็เ็ ริ่ม� ลังั เลใจนะ เพราะ เงินิ แสนสำ�ำ หรับั ผมเป็น็ ตัวั เลข ที่่ค� ่อ่ นข้า้ งเยอะทีเี ดียี ว ถ้า้ ประหยัดั ส่ว่ นนี้้ไ� ปได้ก้ ็ค็ งจะดีี แต่อ่ ีกี ใจหนึ่่ง� ผมก็แ็ อบกลัวั ว่่าพอรัับห้้องไปแล้้ว เวลาเรามีีปััญหาทางโครงการจะรัับผิิดชอบให้้มากน้้อยแค่่ไหน เอาไงดีีละทีนี ี้้� ช่ว่ ยผมคิดิ หน่่อยครัับ สำำ�หรัับปััญหานี้้� เราลองมาดููโปรโมชัันที่่�ทางโครงการแถมให้้ก่่อน.. คำำ�ว่่า “Free All” คือื อะไร !? แล้ว้ แบ่ง่ ออกเป็น็ อะไรบ้า้ ง แล้ว้ มันั คุ้�มจริงิ ไหมนะ.. สมมุตุ ิิ ถ้า้ เรา ซื้อ�้ ห้อ้ งพักั ขนาด 40 ตร.ม. ราคาซื้อ�้ -ขายอยู่�ที่� 5 ล้า้ นบาท เราจะประหยัดั เงินิ ไปได้ก้ี่่บ� าท ค่า่ โอนกรรมสิทิ ธิ์�์ (1%) เป็น็ เงิิน 50,000 บาท ค่่าจดจำำ�นอง (1%) เป็น็ เงินิ 50,000 บาท กองทุนุ 700 บาท/ตร.ม. เป็็นเงิิน 28,000 บาท ค่า่ ส่ว่ นกลางล่่วงหน้้า 2 ปีี 35 บาท/ตร.ม. เป็น็ เงิิน 33,600 บาท รวมเป็็นเงิิน 161,600 บาท จากรายการข้า้ งต้น้ เราสามารถประหยััดเงิินไปได้้แสนกว่า่ เลยนะ สำ�ำ หรับั เรา ถืือว่่าเป็็นจำำ�นวนเงิินที่่�ค่่อนข้้างเยอะทีีเดีียว แต่่ส่่วนตััวผู้้�เขีียนคงฟัันธงให้้ไม่่ได้้ ว่า่ ฝั่่ง� ไหนดีกี ว่า่ กััน แต่ข่ ออธิบิ ายเหตุุผลของทั้้�ง 2 แบบ คือื “โอนก่อ่ นตรวจห้อ้ ง” หรืือ “ตรวจห้้องก่อ่ นโอน” ไปดููกันั ค่่ะ 196 |

โอนก่อ่ นตรวจห้อ้ ง สำำ�หรัับกรณีีแรก ที่่�เราเลืือกรัับ โปรโมชันั “Free All” บางคนมองว่า่ เป็น็ การประหยััดค่่าใช้้จ่่ายไปได้้เยอะเลย แล้ว้ ถ้า้ เราอยากเลือื กแบบนี้้� เราสามารถ เช็็คอะไรเบื้้�องต้้นได้้บ้า้ ง ไปดูกู ัันค่ะ่ ความน่่าเชื่่�อถือื ของ Developer : ให้้เลืือกบริิษััทที่่�ทำำ�มาแล้้วหลายๆโครงการ แล้ว้ สอบถามลูกู บ้า้ นที่่เ� คยซื้อ�้ ไปว่า่ เป็น็ ยังั ไงบ้า้ ง มีปี ัญั หาอะไรรึเึ ปล่า่ หรือื ถ้า้ ไม่รู่้�จักใคร แนะนำ�ำ ให้้เปิิดพันั ทิิบ แล้ว้ ลองโพสใน “ห้้องชายคา” มีีคนรอให้ค้ ำำ�แนะนำ�ำ เพียี บเลย บริษิ ัทั รับั เหมาก่อ่ สร้า้ ง : อยากให้้ลองเช็็คว่่าโครงการที่่�เราซื้้�อ ใช้้บริิษััทก่่อสร้้าง จากที่่ไ� หน แล้ว้ ให้ไ้ ปดูผู ลงานเก่า่ ๆ ว่า่ มีปี ัญั หารึเึ ปล่า่ แต่ถ่ ้า้ เลือื กได้ก้ ็อ็ ยากให้ใ้ ช้บ้ ริษิ ัทั ที่่ม� ีชีื่อ� เสียี ง ที่่เ� ราเห็น็ ใช้ก้ ันั บ่อ่ ยๆก็จ็ ะมีี ฤทธา (Ritta), สี่พ� ระยาก่อ่ สร้า้ ง (Siphya), ซินิ เท็ค็ คอนสตรัคั ชั่่น� (Syntec), ที.ี ที.ี เอส (T.T.S), คอนสตรัคั ชั่่น� ไลน์์ (Construction Line), พรีีบิลิ ท์์ (Pre-built) เป็็นต้้น Warning !!! เวลาเราเซ็็นสััญญารัับส่่วนลดไปแล้้ว เขาอาจจะ เขียี นต่อ่ ท้า้ ยว่่า “กรณีที ี่่�เราเอาส่่วนลดไป ต้อ้ งโอนในกำำ�หนด และ ไม่่เอาส่่วนที่่�ซ่่อมเล็็กๆน้้อยๆมาอ้้าง” ซึ่่�งพอห้้องมีี Defect เราอาจ จะรอการซ่อ่ มนานกว่า่ ปกติิ หรืือบางโครงการก็ใ็ ห้้เราซ่่อมเอง เพราะ ถ้้าเราโอนไปแล้ว้ เท่่ากับั เรายอมรัับสภาพห้้อง ณ วัันที่่โ� อนไปด้้วยนะ 197

สำำ�หรับั กรณีนี ี้้� เราขอยก Case Study จากประสบการณ์ท์ ี่่เ� ราเจอมา เพื่่อ� เป็น็ ความรู้�ให้ก้ ัับผู้้�อ่่าน ในการตัดั สินิ ใจเพิ่่ม� เติมิ นะคะ เหตุุการณ์์ หลัังจากที่่�โอนมาได้้ เดือื นเดียี ว ก็ม็ ีนี ้ำ��ำ รั่่ว� ซึมึ มาจากผนังั ทำ�ำ ให้้ ชุดุ ครัวั ที่่�โครงการให้ม้ า + ลามิิเนตบวม เสีียหาย เราก็็โทรกลัับไปหา Sale คนเดิิมที่่�ยื่่�นข้้อเสนอให้้เราโอนรัับห้้อง ก่อ่ นตรวจ ว่า่ ห้อ้ งมีปี ัญั หาจัดั การยังั ไงได้้ บ้้างคะ แต่่รู้้�ไหมว่่าเขาตอบกลัับมา ว่า่ ไง ?? เขาบอกให้เ้ ราไปแจ้ง้ นิติ ิเิ อาเอง เพราะเรามอบห้้องไปแล้้ว ไม่่เกี่่�ยวกัับ ทางเขา .. เรานี้้�อึ้้�งไปเลย 0.0 หลัังจากนั้้�นเราต้้องกลัับไปติิดต่่อนิิติิอีีกรอบ ซึ่่�งนิิติิ ก็ร็ ับั ปากว่า่ จะซ่อ่ มให้้ ซึ่่ง� กว่า่ จะมาตรวจห้อ้ ง เราก็ร็ อไปอีกี ... 2-3 อาทิติ ย์์ แถมต้อ้ ง ซ่่อมอีีกเป็็นเดืือน ทำำ�ให้้เรายัังย้้ายเข้้ามาอยู่�ไม่่ได้้ เสีียเวลา เสีียความรู้้�สึึก แถมยังั ต้้องเสีียเงิินค่า่ เดินิ ทางอีีกด้ว้ ย TT Tips : ปีี 2563 รัฐั บาลมีีนโยบายช่ว่ ย เหลือื คนซื้อ�้ บ้า้ นไม่เ่ กินิ 3 ล้า้ น ให้ล้ ดค่า่ โอน + ค่า่ จดจำ�ำ นอง เหลือื 0.01% ทำ�ำ ให้้ เราไม่ต่ ้อ้ งรัับโปรโมชันั “Free All” จาก ทาง Developer แต่บ่ างเจ้า้ ก็ย็ื่่น� ข้อ้ เสนอ เป็็นของแถมอย่่างอื่่�นมาให้้ ยัังไงก็็ลอง ชั่่ง� ใจดูู ว่า่ คุ้�มไหมนะ Credit © estradaanton / Adobe Stockk 198 |

© Philip Steury / Adobe Stock ตรวจห้อ้ งก่อ่ นโอน สำ�ำ หรับั กรณีนีี้้� แม้เ้ งินิ ส่ว่ นลดหาย แต่ส่ิ่่ง� ที่่ไ� ด้ม้ าคือื ความสบายใจ ไม่ม่ ีปี ัญั หาจุกุ จิกิ ตามมาภายหลังั ได้้ แถมเวลาช่า่ งมาซ่อ่ มห้อ้ งก่อ่ นโอน ใช้เ้ วลาแตกต่า่ งจากหลังั โอน เสียี จริงิ ๆ เวลาเราสั่่ง� แก้้งานไปไม่ถ่ ึงึ 2 อาทิติ ย์์ ก็แ็ ก้้เสร็จ็ แล้ว้ เนื่่อ� งจากโครงการ พยายามจะเร่ง่ ขายให้ห้ มดนั่่น� เอง ส่่วนตััวผู้้�เขีียนคิิดว่่า ถ้้าเราไม่่ได้้เดืือดร้้อนเรื่ �องเงิินมากนััก และไม่่อยาก มีปี ัญั หาในภายหลังั แนะนำำ�ให้้ ตรวจห้อ้ งก่อ่ นโอนดีกี ว่า่ เพราะจะได้้ดูสู ภาพห้อ้ งจริงิ ก่่อนว่่ามีี Defect เยอะไหม ถ้้ามีีมากเกิินเราจะได้้ตััดสิินใจยกเลิิกสััญญาได้้ทััน รวมถึงึ ในอีกี แง่ห่ นึ่่ง� คือื “บริกิ ารก่อ่ นการขาย” กับั “บริกิ ารหลังั การขาย” ก็ย็ ่อ่ มแตกต่า่ ง กัันอยู่�แล้้ว ยังั ไงก็ล็ องชั่่ง� ใจดูตู ามความเหมาะสมของแต่ล่ ะบุคุ คลค่่ะ Tips : ถ้้าเกิิดเราไปตรวจห้้องแล้้วมีี Defect มากๆ ห้้องจริิงไม่่อยู่� ในสภาพพร้้อมโอน เรามีีสิิทธิิบอกเลิิกสััญญาซื้้�อ-ขาย พร้้อมทั้้�งเรีียก เงิินที่่�ได้้ชำำ�ระไปแล้้วกัับโครงการทั้้�งหมด ตาม “พรบ. อาคารชุุด (ฉบัับที่่� 4) พ.ศ. 2551” 199