20140215 Conceptual Planning magazine 概念规划

第 20140215 期 思想领跑世界 世纪兰德 概念规划 CENTURYLAND CONCEPTUAL PLANNING www.szland.com.cn / www.centuryland.hk

第 201301115 期 内部交流 免费赠阅 主管 / 主办 世纪兰德置业顾问有限公司 世纪兰德（香港）建筑师事务所 总编 段景伦 执行主编 马力 编委 何文光 黄守敬 王琼 美术编辑 朱苏琼 司马行 《概念规划》编辑部 地址：深圳市南山区南海大道 1077 号北科创业大厦 912 室 邮编：518052 联系电话：0755-83511992 电子邮箱：[email protected] / [email protected]

第 201301115 期 内部交流 免费赠阅 主管 / 主办 世纪兰德置业顾问有限公司 世纪兰德（香港）建筑师事务所 总编 段景伦 执行主编 马力 编委 何文光 黄守敬 王琼 美术编辑 朱苏琼 司马行 《概念规划》编辑部 地址：深圳市南山区南海大道 1077 号北科创业大厦 912 室 邮编：518052 联系电话：0755-83511992 电子邮箱：[email protected] / [email protected]

CONTENTS 目录 本题专题 SPECIAL TOPIC 08 城市综合体特征及类别解读 12 城市综合体八大衡量标尺 16 城市综合体五大启动模式 19 城市综合体前期规划设计核心要点解析 市场前瞻 SPECIAL TOPIC 22 典型城市产业地产系列研究： 上海产业园区布局及产业规划 海外传真 FAX 28 维纳斯城堡 专业视角 VIEWING ANGLE 34 住宅价格表的制作 “规范”学堂 VIEWING ANGLE 40 消防电梯 三味书屋 READING 44 创意之道 45 感悟平常心

CONTENTS 目录 本题专题 SPECIAL TOPIC 08 城市综合体特征及类别解读 12 城市综合体八大衡量标尺 16 城市综合体五大启动模式 19 城市综合体前期规划设计核心要点解析 市场前瞻 SPECIAL TOPIC 22 典型城市产业地产系列研究： 上海产业园区布局及产业规划 海外传真 FAX 28 维纳斯城堡 专业视角 VIEWING ANGLE 34 住宅价格表的制作 “规范”学堂 VIEWING ANGLE 40 消防电梯 三味书屋 READING 44 创意之道 45 感悟平常心

本期专题 SPECIAL TOPIC 6 7

本期专题 SPECIAL TOPIC 6 7

1、城市综合体定义 我们通常把配有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等 城市综合体特征及类别解读 三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同 提升整个项目的效率，同时在规模上一般满足建筑面积达 10 万平方米以上的建筑称为城 市综合体。 我们通常把配有写字楼、购物中心、酒店、 2. 城市综合体特征 会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三 城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不 种以上不同功能组合的建筑群体，各种功能搭配合 同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新不调整，这都不城市综合体形成的特点密切 理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率， 相关。 同时在规模上一般满足建筑面积达 10 万平方米以 高可达性：城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以 上的建筑称为城市综合体。 位于城市 CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界紧密相连的主要交通 网络和信息网络。 高密度、集约性：建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志； 人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中； 昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。 整体统一性：建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑互相配合、影响和联系；建 筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 功能复合性：城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有 城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、 完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可。 土地使用均衡性：城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源， 避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地； 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对 商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。 3、城市综合体分类 直到上世纪 90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年 8 9

1、城市综合体定义 我们通常把配有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等 城市综合体特征及类别解读 三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同 提升整个项目的效率，同时在规模上一般满足建筑面积达 10 万平方米以上的建筑称为城 市综合体。 我们通常把配有写字楼、购物中心、酒店、 2. 城市综合体特征 会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三 城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不 种以上不同功能组合的建筑群体，各种功能搭配合 同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新不调整，这都不城市综合体形成的特点密切 理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率， 相关。 同时在规模上一般满足建筑面积达 10 万平方米以 高可达性：城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以 上的建筑称为城市综合体。 位于城市 CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界紧密相连的主要交通 网络和信息网络。 高密度、集约性：建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志； 人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中； 昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。 整体统一性：建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑互相配合、影响和联系；建 筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 功能复合性：城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有 城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、 完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可。 土地使用均衡性：城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源， 避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地； 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对 商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。 3、城市综合体分类 直到上世纪 90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年 8 9

的发展。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、 表 3：按项目核心物业分类 早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段： 城市综合体作为大体量开发的综合性项目，其开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒， 以形成强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能协调运营。 表 4：按项目开发驱动模式分类 初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园区、高新 技术科技园、电子产业园、IT 产业园、创意产业园等，最后产业集群的效应带来了产业新城 的时代。 城市综合体由于所处的城市级别不同、所处地段不同、核心功能物业不同等因素，可从多 维度进行分类，了解这些分类更有助于对项目的理解幵提高项目开发运作的成功性。 表 1：按项目所处城市级别分类 表 2：按项目所处地段分类 10 11

的发展。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、 表 3：按项目核心物业分类 早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段： 城市综合体作为大体量开发的综合性项目，其开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒， 以形成强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能协调运营。 表 4：按项目开发驱动模式分类 初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园区、高新 技术科技园、电子产业园、IT 产业园、创意产业园等，最后产业集群的效应带来了产业新城 的时代。 城市综合体由于所处的城市级别不同、所处地段不同、核心功能物业不同等因素，可从多 维度进行分类，了解这些分类更有助于对项目的理解幵提高项目开发运作的成功性。 表 1：按项目所处城市级别分类 表 2：按项目所处地段分类 10 11

城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、 出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街 区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及 停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价 值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市 空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。 城市综合体八大衡量标尺 12 13

城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、 出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街 区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及 停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价 值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市 空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。 城市综合体八大衡量标尺 12 13

1、超大空间尺度 7、整体的统一性 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。 建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群 由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度 体与外部空间整体环境统一、协调。 协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 8、土地使用均衡性 2、功能复合性 城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一 城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商 特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群，兼顾不同时段对综合体中各 务办公、居住、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体的多样性和复 个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱 合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。 乐消费产生不同的需求。 3、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空 间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统 有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传 统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 4、现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通 过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。街具 的功能日趋追求综合效益，其细部设计的越来越符合人体尺度的要求，布置得位置、方式、 数量更加考虑人们的行为心理需求特点。 5、高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合，其先进的设施充分反 映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 6、高可达性 城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市 CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网 络和信息网络。 14 15

1、超大空间尺度 7、整体的统一性 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。 建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群 由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度 体与外部空间整体环境统一、协调。 协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 8、土地使用均衡性 2、功能复合性 城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一 城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商 特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群，兼顾不同时段对综合体中各 务办公、居住、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体的多样性和复 个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱 合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。 乐消费产生不同的需求。 3、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空 间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统 有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传 统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 4、现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通 过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。街具 的功能日趋追求综合效益，其细部设计的越来越符合人体尺度的要求，布置得位置、方式、 数量更加考虑人们的行为心理需求特点。 5、高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合，其先进的设施充分反 映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 6、高可达性 城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市 CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网 络和信息网络。 14 15

综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市 生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 项目开发时序、各物业市场表现、项目开发主体属性、区域未来价值启示决定了综合 体内各物业部分可实现的价值贡献点都是不同的，各有侧重。 1、各物业在项目中的价值贡献点 综合体价值出发，围绕各物业部分对综合体的不同价值贡献点，建议各物业的发展原则。 写字楼：形象昭示、低收益物业 城市综合体五大启动模式 作用：综合体核心物业，昭示项目整体形象；但自用部分比例高，不产生收益，抬高 了成本。 综合体是将城市中商业、办公、 住宅：前期现金流物业 居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、 作用：项目前期实现资金的快速回笼，保证项目正常运作。 交通等城市生活空间的三项以上进行 商业：高溢价、技术创新物业 组合，并在各部分之间建立一种相互 作用：利用目前市场空缺，实现高溢价的物业，为整体贡献超额利润；充分利用地块资源， 依存、相互助益的能动关系，从而形 实现功能弹性。 成一个多功能、高效率复杂而统一的 酒店：形象昭示 建筑或建筑群。 作用：为住宅或办公提供共享的服务和配套设施，可以提高项目整体档次。 2、综合体启动模式 16 17

综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市 生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 项目开发时序、各物业市场表现、项目开发主体属性、区域未来价值启示决定了综合 体内各物业部分可实现的价值贡献点都是不同的，各有侧重。 1、各物业在项目中的价值贡献点 综合体价值出发，围绕各物业部分对综合体的不同价值贡献点，建议各物业的发展原则。 写字楼：形象昭示、低收益物业 城市综合体五大启动模式 作用：综合体核心物业，昭示项目整体形象；但自用部分比例高，不产生收益，抬高 了成本。 综合体是将城市中商业、办公、 住宅：前期现金流物业 居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、 作用：项目前期实现资金的快速回笼，保证项目正常运作。 交通等城市生活空间的三项以上进行 商业：高溢价、技术创新物业 组合，并在各部分之间建立一种相互 作用：利用目前市场空缺，实现高溢价的物业，为整体贡献超额利润；充分利用地块资源， 依存、相互助益的能动关系，从而形 实现功能弹性。 成一个多功能、高效率复杂而统一的 酒店：形象昭示 建筑或建筑群。 作用：为住宅或办公提供共享的服务和配套设施，可以提高项目整体档次。 2、综合体启动模式 16 17

综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式。 模式一：商业核心模式 项目位处城市核心区，交通可达性高，在地铁口或主干道沿线，区域功能缺乏，需求旺盛， 人流及商业气氛一流 案例推荐：深圳华贸中心，日本福冈博多运河城。 模式二：酒店核心模式 项目不远离城市核心区，交通可达性较高，沿主干道沿线，需大量商务客户支持，开发商 城市综合体前期规划设计 有足够的经济实力，需要顶级商场配套设施。 案例推荐：上海商城（波特曼酒店）。 核心要点解析 模式三：写字楼核心模式 项目所在区域产业簇群，拥有客户或产业支撑基础，为未来商务核心区，商场、公寓等配 套完善，未来写字楼将带动其它功能。 案例推荐：广州中信广场、深圳信兴广场。 1、综合体项目选址规律 模式四：住宅核心模式 综合体项目位置一般符合下列三种情况之一： 以住宅为核心模式发展的综合体项目在区位条件上必定不是很好，是以居住为主的片区， 1）城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在 CBD 区，济南万达广场在百年商 区域成熟度不高，居住人口有限，往往后期会开发商业，但规模不会太大。 埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。 案例推荐：深圳星河国际、合肥金地国际城。 2）城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈 模式五：均衡发展模式 阳铁西城市副中心等。 项目一般位于城市中心 /CBD，主干道沿线 / 地铁口，建筑面积在 20 万陪父母以上，开 3）新开发区域，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。 发商拥有强劲的实力、丰富的开发经验以及专业的物业管理 / 经营经验。 2、综合体前期规划设计核心 案例推荐：香港太古广场、北京华贸中心。 1）土地解读 18 19

综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式。 模式一：商业核心模式 项目位处城市核心区，交通可达性高，在地铁口或主干道沿线，区域功能缺乏，需求旺盛， 人流及商业气氛一流 案例推荐：深圳华贸中心，日本福冈博多运河城。 模式二：酒店核心模式 项目不远离城市核心区，交通可达性较高，沿主干道沿线，需大量商务客户支持，开发商 城市综合体前期规划设计 有足够的经济实力，需要顶级商场配套设施。 案例推荐：上海商城（波特曼酒店）。 核心要点解析 模式三：写字楼核心模式 项目所在区域产业簇群，拥有客户或产业支撑基础，为未来商务核心区，商场、公寓等配 套完善，未来写字楼将带动其它功能。 案例推荐：广州中信广场、深圳信兴广场。 1、综合体项目选址规律 模式四：住宅核心模式 综合体项目位置一般符合下列三种情况之一： 以住宅为核心模式发展的综合体项目在区位条件上必定不是很好，是以居住为主的片区， 1）城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在 CBD 区，济南万达广场在百年商 区域成熟度不高，居住人口有限，往往后期会开发商业，但规模不会太大。 埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。 案例推荐：深圳星河国际、合肥金地国际城。 2）城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈 模式五：均衡发展模式 阳铁西城市副中心等。 项目一般位于城市中心 /CBD，主干道沿线 / 地铁口，建筑面积在 20 万陪父母以上，开 3）新开发区域，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。 发商拥有强劲的实力、丰富的开发经验以及专业的物业管理 / 经营经验。 2、综合体前期规划设计核心 案例推荐：香港太古广场、北京华贸中心。 1）土地解读 18 19

项目前期规划最核心的工作是项目土地解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所 处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消 费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为： 城市商业特点及需求，商业人流主导方向机构成等；这个城市缺什么，我们能给城市什么； 解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 项目可利用资源，如：河流、公园等； 项目游规划条件：容积率、限高等； 项目区域规划与城市总体规划等。 “城市综合体”项目选址一般符合以下三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区， 2）城市综合体设计特点 有人流和消费基础，如北京万达广场在 CBD 区，济南万达广场在百年商埠区域泉城步行路之间， 多功能的城市开发 合肥万达广场在三孝口商圈；第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角 城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的 场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区；第三，位于西开发区，如南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。 开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。 人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素。因此，位于新开发区的项目如 不同功能、时间段的城市功能组合在一起，各种功能互为补充组成城市“24 小时不夜城”， 宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。 大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力， 酒店的额进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大 地聚集了城市的能量与人气等。 街坊式的街区布局 在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一 点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市 尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握 城市规律，解读土地价值。 街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架，道路是一个城市的骨骼，街区承 载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。 开放式的城市空间 创造开放式的城市空间，城市综合体设计是以比较高密度和高容积率的设计手法将多种功 能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开 放式活动或绿化城市空间成为可能。 20 21

项目前期规划最核心的工作是项目土地解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所 处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消 费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为： 城市商业特点及需求，商业人流主导方向机构成等；这个城市缺什么，我们能给城市什么； 解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 项目可利用资源，如：河流、公园等； 项目游规划条件：容积率、限高等； 项目区域规划与城市总体规划等。 “城市综合体”项目选址一般符合以下三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区， 2）城市综合体设计特点 有人流和消费基础，如北京万达广场在 CBD 区，济南万达广场在百年商埠区域泉城步行路之间， 多功能的城市开发 合肥万达广场在三孝口商圈；第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角 城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的 场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区；第三，位于西开发区，如南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。 开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。 人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素。因此，位于新开发区的项目如 不同功能、时间段的城市功能组合在一起，各种功能互为补充组成城市“24 小时不夜城”， 宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。 大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力， 酒店的额进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大 地聚集了城市的能量与人气等。 街坊式的街区布局 在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一 点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市 尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握 城市规律，解读土地价值。 街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架，道路是一个城市的骨骼，街区承 载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。 开放式的城市空间 创造开放式的城市空间，城市综合体设计是以比较高密度和高容积率的设计手法将多种功 能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开 放式活动或绿化城市空间成为可能。 20 21

MARKET 市场前瞻 典型城市产业地产系列研究： 上海产业园区布局及产业规划 22 23

MARKET 市场前瞻 典型城市产业地产系列研究： 上海产业园区布局及产业规划 22 23

市场前瞻 > > >>> >> > > 上海产业园区布局 主要包括宝山、崇明（长兴岛）、浦东、奉贤、金山等临海沿江地区（包 括长兴岛、杭州湾北岸地区等），依托其区位条件和空间资源优势，重点发展 带状引领 精品钢材、船舶和海洋工程装备、先进重大装备、民用航空、新材料、新能源、 石油及精细化工等产业，努力建成世界一流水平的临海沿江工业发展带。 加快发展临港装备、漕泾化工、长兴船舶、嘉定汽车、张江生物医药、漕 河泾电子信息、民用航空等国家新型工业化产业示范基地；培育壮大一批代表 产业发展方向、辐射带动力强、占领技术制高点的战略性新兴产业基地，重点 基地聚焦 推动建设新一代信息技术、新能源、新能源汽车、新材料、节能环保、生物医药、 物联网、智能电网、云计算等领域的新兴产业基地，形成产业特色鲜明、布局 集中、配套完善的新兴产业空间布局。改造提升闵行机械装备基地、宝山精品 钢材基地、金山石化基地等一批基础条件较好、相对成熟的产业基地。 统筹规划产业区块和新城建设，发挥规划产业区块在加快产城融合、优化 新城空间、促进人口集聚方面的作用，推动南汇、嘉定、松江、青浦、南桥、金山、 城桥等新城与规划产业区块协调发展，支持符合新城功能导向的高端制造项目 组团发展 1、产业园区布局 向规划产业区块集聚，推动郊区新城产业向特色化、高端化、集聚化方向发展。 上海产业园布局按照城市总体规划、土地利用规划“两规合一”和主体功能区规划要求， 顺应闵行、宝山深度城市化发展趋势，集聚发展符合中心城区拓展区功能提升 顺应工业沿江临海发展和长三角产业一体化发展趋势，结合战略性新兴产业发展需要以及产 要求的战略性新兴产业和先进制造业。 城融合的要求，逐步形成“带状引领、基地聚焦、组团发展”的空间布局。 注：◆是指民用航空产业基地。其中 1.2.3.4 分别为研发基地、总装基地、研发和客户服务基地、民用航空配套基地。 2、产业规划 一、加快培育和发展战略性新兴产业，推进产业高端发展 息产品制造业转型升级，优化钢铁、石化等基础产业产品结构，提升都市产业能级， 坚持市场主导、企业主体、创新驱动、重点突破、示范应用、引领发展的原则，深度 延伸产业链，提高产品附加值，保持发展优势。 对接国家战略性新兴产业规划和政策，积极培育新一代信息技术、高端装备制造、生物、新 三、大力推进二三产业融合，促进生产性服务业发展 能源、新材料、节能环保和新能源汽车产业。 大力发展支撑工业升级且与工业紧密关联的生产性服务业，鼓励工业企业向价值链两 二、优化提升先进制造业，增强产业核心竞争力 端延伸，促进二三产业联动发展，提高生产性服务业专业化、社会化、信息化和国际化水平。 加大技术创新和技术改造力度，提升汽车、成套设备的产业核心竞争力，促进电子信 24 25

市场前瞻 > > >>> >> > > 上海产业园区布局 主要包括宝山、崇明（长兴岛）、浦东、奉贤、金山等临海沿江地区（包 括长兴岛、杭州湾北岸地区等），依托其区位条件和空间资源优势，重点发展 带状引领 精品钢材、船舶和海洋工程装备、先进重大装备、民用航空、新材料、新能源、 石油及精细化工等产业，努力建成世界一流水平的临海沿江工业发展带。 加快发展临港装备、漕泾化工、长兴船舶、嘉定汽车、张江生物医药、漕 河泾电子信息、民用航空等国家新型工业化产业示范基地；培育壮大一批代表 产业发展方向、辐射带动力强、占领技术制高点的战略性新兴产业基地，重点 基地聚焦 推动建设新一代信息技术、新能源、新能源汽车、新材料、节能环保、生物医药、 物联网、智能电网、云计算等领域的新兴产业基地，形成产业特色鲜明、布局 集中、配套完善的新兴产业空间布局。改造提升闵行机械装备基地、宝山精品 钢材基地、金山石化基地等一批基础条件较好、相对成熟的产业基地。 统筹规划产业区块和新城建设，发挥规划产业区块在加快产城融合、优化 新城空间、促进人口集聚方面的作用，推动南汇、嘉定、松江、青浦、南桥、金山、 城桥等新城与规划产业区块协调发展，支持符合新城功能导向的高端制造项目 组团发展 1、产业园区布局 向规划产业区块集聚，推动郊区新城产业向特色化、高端化、集聚化方向发展。 上海产业园布局按照城市总体规划、土地利用规划“两规合一”和主体功能区规划要求， 顺应闵行、宝山深度城市化发展趋势，集聚发展符合中心城区拓展区功能提升 顺应工业沿江临海发展和长三角产业一体化发展趋势，结合战略性新兴产业发展需要以及产 要求的战略性新兴产业和先进制造业。 城融合的要求，逐步形成“带状引领、基地聚焦、组团发展”的空间布局。 注：◆是指民用航空产业基地。其中 1.2.3.4 分别为研发基地、总装基地、研发和客户服务基地、民用航空配套基地。 2、产业规划 一、加快培育和发展战略性新兴产业，推进产业高端发展 息产品制造业转型升级，优化钢铁、石化等基础产业产品结构，提升都市产业能级， 坚持市场主导、企业主体、创新驱动、重点突破、示范应用、引领发展的原则，深度 延伸产业链，提高产品附加值，保持发展优势。 对接国家战略性新兴产业规划和政策，积极培育新一代信息技术、高端装备制造、生物、新 三、大力推进二三产业融合，促进生产性服务业发展 能源、新材料、节能环保和新能源汽车产业。 大力发展支撑工业升级且与工业紧密关联的生产性服务业，鼓励工业企业向价值链两 二、优化提升先进制造业，增强产业核心竞争力 端延伸，促进二三产业联动发展，提高生产性服务业专业化、社会化、信息化和国际化水平。 加大技术创新和技术改造力度，提升汽车、成套设备的产业核心竞争力，促进电子信 24 25

FAX 海外传真 26 27

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维纳斯城堡 维纳斯城堡位于以摩天轮为公园标志的 调色板城（Palette Town）内，是一大型购 物中心。在广阔的空间内再现了中世纪的欧 洲街道，广泛热议的装饰品与宝石店铺、以 及时装、化妆品、饮食等大约 160 家店铺在 此营业。还有消遣和美容店铺，是女性可以 获得真正享受和美丽的地方。主干道和 5 个 广场的上空天幕，每 2 小时一个轮换，从蓝 天到晚霞、再到夜空，演绎着一天的变化。 维纳斯城堡是一个以意大利威尼斯 风情为主题的商场 ,1999 年 8 月开幕 , 是 日本第一个主题主题公园大型购物中心。 在封闭的馆内真实地再现了 17,18 世纪 的欧洲街道 , 弧型的天花版被绘成天空的 样子 , 并且天空的颜色也会随着时间而变 化 , 演绎着“蓝天 - 黄昏 - 夜晚”的迷人 景色 . 容入了欧洲风情街道的建筑风格， 可以使顾客体验到在室外购物的空间感， 又不会受天气影响馆内约有 170 个店铺、 商场及餐厅，汇集了很多时尚品牌 , 如 Zara,Diesel,Tommy Hilfiger 等。 28 29

维纳斯城堡 维纳斯城堡位于以摩天轮为公园标志的 调色板城（Palette Town）内，是一大型购 物中心。在广阔的空间内再现了中世纪的欧 洲街道，广泛热议的装饰品与宝石店铺、以 及时装、化妆品、饮食等大约 160 家店铺在 此营业。还有消遣和美容店铺，是女性可以 获得真正享受和美丽的地方。主干道和 5 个 广场的上空天幕，每 2 小时一个轮换，从蓝 天到晚霞、再到夜空，演绎着一天的变化。 维纳斯城堡是一个以意大利威尼斯 风情为主题的商场 ,1999 年 8 月开幕 , 是 日本第一个主题主题公园大型购物中心。 在封闭的馆内真实地再现了 17,18 世纪 的欧洲街道 , 弧型的天花版被绘成天空的 样子 , 并且天空的颜色也会随着时间而变 化 , 演绎着“蓝天 - 黄昏 - 夜晚”的迷人 景色 . 容入了欧洲风情街道的建筑风格， 可以使顾客体验到在室外购物的空间感， 又不会受天气影响馆内约有 170 个店铺、 商场及餐厅，汇集了很多时尚品牌 , 如 Zara,Diesel,Tommy Hilfiger 等。 28 29

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