41321พา1-3

มสธ หน่วยท่ี3 สัญญาซื้อขาย 1 รองศาสตราจารย์วิกรณ์ รักษ์ปวงชน มมมสสสธธธ มมสสธธ มมมสสสธธธช่ือ รองศาสตราจารย์วกิ รณ์รกั ษป์ วงชน มสธ มหาวิทยาลยั สุโขทยั ธรรมาธริ าช วุฒิ น.บ., น.ม. มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ต�ำแหน่ง รองศาสตราจารยป์ ระจำ� สาขาวิชานิติศาสตร์ หน่วยที่ปรับปรุง หนว่ ยท่ี 3

3-2 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซือ้ ขาย เชา่ ทรัพย์ เชา่ ซอ้ื มสธแผนการสอนประจ�ำหน่วย ชุดวิชา กฎหมายพาณิชย์ 1: ซือ้ ขาย เชา่ ทรพั ย์ เชา่ ซือ้ มสธ มสธหน่วยที่ 3 สัญญาซื้อขาย 1 ตอนท่ี 3.1 ความทวั่ ไปเกยี่ วกับสัญญาซื้อขาย 3.2 คำ� ม่ัน สัญญาซ้อื ขายเสร็จเดด็ ขาด สญั ญาจะซอื้ จะขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ มสธแนวคิด 1. อันว่าซ้ือขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหน่ึง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้ แกบ่ ุคคลอกี ฝา่ ยหนึง่ เรียกวา่ ผู้ซ้ือ และผู้ซ้อื ตกลงวา่ จะใช้ราคาทรพั ยส์ ินนน้ั ให้แกผ่ ขู้ าย 2. ค�ำมั่นในการซ้ือขายเป็นค�ำเสนออย่างน่ึง แต่เป็นค�ำเสนอท่ีมีข้อผูกพันตนเป็นการแน่นอนว่า มสธ มสธจะทำ� สญั ญาซอื้ ขาย หรอื ทำ� สญั ญาไวฝ้ า่ ยเดยี ววา่ จะทำ� การซอ้ื ขายนน่ั เอง สญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด คอื สญั ญาทคี่ กู่ รณตี กลงซอ้ื ขายกนั เสรจ็ เดด็ ขาดแลว้ หรอื สญั ญาซอ้ื ขายสำ� เรจ็ บรบิ รู ณ์ นน่ั เอง ส่วนสัญญาจะซ้ือจะขาย คอื สญั ญาที่คกู่ รณมี เี จตนาจะไปจดทะเบยี นโอนทรพั ยส์ ินท่ี ซ้ือขายในภายหลัง ส�ำหรับการโอนขายกรรมสิทธ์ินั้น โดยหลักแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินท่ี ซื้อขาย ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเม่ือได้ท�ำสัญญาซ้ือขายกัน เว้นแต่สัญญาซ้ือขายท่ีมี เงื่อนไขหรือเง่ือนเวลา และสญั ญาซ้อื ขายทรพั ย์สินท่ยี ังไม่เป็นทรพั ยเ์ ฉพาะสิง่ หรือทรัพย์สนิ มสธทย่ี ังไมก่ ำ� หนดราคาแนน่ อน วัตถุประสงค์ เมือ่ ศกึ ษาหนว่ ยที่ 3 จบแล้ว นักศกึ ษาสามารถ 1. อธิบายความท่วั ไปเกีย่ วกบั ทรพั ยส์ ินทซี่ ือ้ ขายได้ มสธ มสธ2. อ ธบิ ายและวนิ จิ ฉยั ปญั หาเกยี่ วกบั คำ� มนั่ สญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด สญั ญาจะซอ้ื จะขาย และ การโอนกรรมสิทธิไ์ ด้ กิจกรรมระหว่างเรียน 1. ท�ำแบบประเมนิ ผลตนเองกอ่ นเรียนหน่วยที่ 3 มสธ2. ศกึ ษาเอกสารการสอนตอนที่ 3.1-3.2

สัญญาซอื้ ขาย 1 3-33. ปฏบิ ัตกิ ิจกรรมในเอกสารการสอน มสธ4. ฟงั รายการวทิ ยกุ ระจายเสียง/ซดี เี สียง (ถ้าม)ี 5. ชมรายการวทิ ยโุ ทรทศั น์/ดีวีดี (ถา้ ม)ี 6. เขา้ รบั การสอนเสริม (ถ้าม)ี 7. ท�ำแบบประเมินผลตนเองหลังเรียนหน่วยท่ี 3 มสธ มสธส่ือการสอน 1. เอกสารการสอน 2. แบบฝกึ ปฏบิ ัติ 3. รายการสอนทางวิทยุกระจายเสียง/ซีดเี สยี ง (ถา้ ม)ี 4. รายการสอนทางวทิ ยโุ ทรทศั น์/ดีวีดี (ถา้ ม)ี มสธ5. การสอนเสรมิ (ถา้ มี) การประเมินผล 1. ประเมินผลจากแบบประเมินผลตนเองกอ่ นเรียนและหลังเรียน มสธ มสธ2. ประเมินผลจากกิจกรรมและแนวตอบทา้ ยเรอื่ ง 3. ประเมินผลจากการสอบไลป่ ระจ�ำภาคการศกึ ษา เมื่ออ่านแผนการสอนแล้ว ขอให้ท�ำแบบประเมินผลตนเองก่อนเรียน มสธ มมสสธธ มสธหน่วยที่3ในแบบฝึกปฏิบัติแล้วจึงศึกษาเอกสารการสอนต่อไป

3-4 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซือ้ ขาย เชา่ ทรพั ย์ เช่าซ้ือ มสธตอนที่ 3.1 ความท่ัวไปเกี่ยวกับสัญญาซ้ือขาย โปรดอ่านหวั เรือ่ ง แนวคดิ และวตั ถปุ ระสงค์ของตอนที่ 3.1 แลว้ จงึ ศึกษารายละเอยี ดต่อไป มสธ มสธหัวเร่ือง 3.1.1 ลักษณะของสัญญาซื้อขาย 3.1.2 ทรัพยส์ ินท่ซี ื้อขาย 3.3.3 เปรียบเทียบสญั ญาซือ้ ขายกับสญั ญาอน่ื ๆ มสธแนวคิด 1. สญั ญาซอ้ื ขายมลี กั ษณะสำ� คญั 3 ประการ คอื (1) สญั ญาซอ้ื ขายเปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน (2) สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาท่ีฝ่ายผู้ขายโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายผู้ซื้อ และ (3) สัญญาซอ้ื ขายเปน็ สญั ญาท่ีฝา่ ยผซู้ ื้อตกลงจะใชร้ าคาทรัพย์สินใหแ้ กฝ่ า่ ยผู้ขาย 2. ทรพั ยส์ นิ ทซี่ อ้ื ขาย จำ� แนกออกเปน็ 2 ประเภท คอื (1) ทรพั ยส์ นิ ทซี่ อ้ื ขายได้ คอื ทรพั ย์ มสธ มสธในพาณชิ ยแ์ ละ (2) ทรพั ยส์ นิ ทซ่ี อื้ ขายไมไ่ ด้ คอื ทรพั ยน์ อกพาณชิ ยต์ าม ป.พ.พ. มาตรา 143 ได้แก่ ทรัพย์ที่ไม่อาจถือเอาได้ และทรัพย์ท่ีไม่อาจโอนแก่กันได้โดยชอบด้วย กฎหมาย รวมทั้งทรพั ยส์ ินที่มกี ฎหมายห้ามโอนในระยะเวลาทจี่ ำ� กดั ไวด้ ้วย 3. ส ัญญาซื้อขายมีลักษณะบางประการใกล้เคียงกับสัญญาขายฝาก สัญญาแลกเปลี่ยน สญั ญาใหส้ ัญญาเช่าทรพั ย์ สัญญาเช่าซื้อ สญั ญาจ้างทำ� ของ และสัญญายมื ใช้สนิ้ เปลอื ง มสธวัตถุประสงค์ เม่ือศึกษาตอนที่ 3.1 จบแลว้ นักศกึ ษาสามารถ 1. อธิบายลักษณะของสัญญาซอ้ื ขายได้ 2. อธิบายถงึ ทรพั ยส์ นิ ที่ซ้ือขายได้และทรพั ยส์ ินทีซ่ ้อื ขายไม่ไดไ้ ด้ มสธ มสธ มสธ3. อธิบายความเหมือนและความแตกต่างของสัญญาซื้อขายกับสัญญาอ่ืนๆ ได้

มสธเร่ืองท่ี 3.1.1 สัญญาซือ้ ขาย 1 3-5 ลักษณะของสัญญาซ้ือขาย มสธ มสธสัญญาซื้อขาย เป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่ง ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลกั ษณะ 1 หมวด 1 ถงึ หมวด 3 เริ่มตง้ั แต่มาตรา 453 ถึงมาตรา 490 รวมทงั้ การซ้อื ขายเฉพาะอย่าง ตาม หมวด 4 ได้แก่ ขายฝาก ตามมาตรา 491 ถึงมาตรา 502 ขายตามตัวอย่าง ขายตามค�ำพรรณาและ ขายเผ่อื ชอบ ตามมาตรา 503 ถึงมาตรา 508 และขายทอดตลาด ตามมาตรา 509 ถงึ มาตรา 517 ซงึ่ ใน เรอื่ งนจี้ ะได้กล่าวถึงลกั ษณะของสญั ญาซอ้ื ขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 453 ดังตอ่ ไปน้ี มาตรา 453 อันว่าซ้ือขายน้ัน คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่ง ทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซ้ือตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย มสธตามบทบัญญัติดังกล่าว สัญญาซื้อขายมีลักษณะส�ำคัญ 3 ประการ คือ (1) สัญญาซื้อขายเป็น สญั ญาตา่ งตอบแทน (2) สญั ญาซอ้ื ขายเปน็ สญั ญาทฝ่ี า่ ยผขู้ ายโอนกรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กฝ่ า่ ยผซู้ อื้ และ (3) สญั ญาซ้อื ขายเป็นสัญญาทฝ่ี ่ายผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินให้แกฝ่ ่ายผขู้ าย มสธ มสธ1. สัญญาซ้ือขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญาซอื้ ขายเปน็ สญั ญาต่างตอบแทนชนิดหน่งึ คู่สัญญาต่างเป็นเจา้ หนแี้ ละลูกหนซี้ ึ่งกันและกัน ตา่ งมีหนี้ทจี่ ะตอ้ งช�ำระต่อกนั กลา่ วคอื ผู้ขายมีหนี้ทจ่ี ะตอ้ งสง่ มอบทรัพยส์ นิ ให้แก่ผซู้ อื้ และผซู้ ื้อมีหนที้ จ่ี ะ ตอ้ งชำ� ระราคาทรพั ยท์ รพั ยส์ นิ นนั้ ใหแ้ กผ่ ขู้ าย ซงึ่ เปน็ สญั ญาในลกั ษณะตา่ งตอบแทนกนั ตามสำ� นวนทเี่ รยี กกนั โดยท่ัวไปว่า “ย่ืนหมูยื่นแมว” นั่นเอง เม่ือสัญญาซ้ือขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนก็ย่อมต้องอยู่ในบังคับ ของ ป.พ.พ. มาตรา 369 ดังนี้ มสธมาตรา 369 ในสัญญาต่างตอบแทนน้ัน คู่สัญญาฝ่ายหน่ึงจะไม่ยอมช�ำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหน่ึง จะช�ำระหนี้ หรือขอปฏบิ ตั ิการช�ำระหนีก้ ็ได้ แต่ตามข้อนท้ี ่านมใิ หใ้ ช้บงั คับ ถา้ หน้ีของคสู่ ัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง ยังไมถ่ งึ กำ� หนด อุทาหรณ์ ฎ. 5258/2555 สัญญาแต่งตั้งตัวแทนจ�ำหน่ายระหว่างโจทก์และจ�ำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่าง มสธ มสธตอบแทน ซึ่งผู้ขายมีหน้าท่ีต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซ้ือ ส่วนผู้ซื้อก็มีหน้าท่ีต้องใช้ราคา ทรัพย์สินน้ันให้แก่ผู้ขาย เมื่อโจทก์ผู้ขายได้ส่งมอบสินค้าให้แก่จ�ำเลยซ่ึงเป็นผู้ซ้ือ จึงถือได้ว่าได้ช�ำระหนี้ ในส่วนของตนแล้ว จ�ำเลยย่อมต้องช�ำระราคาค่าสินค้าเป็นการช�ำระหน้ีตอบแทนโจทก์ตามสัญญา ฎ. 797/2556 เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหน่ึงจะไม่ยอมช�ำระ หนี้จนกว่าอีกฝ่ายหน่ึงจะช�ำระหนี้หรือขอปฏิบัติช�ำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ดังนั้น การท่ีโจทก์ ช�ำระเงิน 800,000 บาท แก่จ�ำเลยในการท�ำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ย่อมมีความคาดหวังจะได้เห็นจ�ำเลย มสธปฏิบัติช�ำระหน้ีตอบแทน คือการเริ่มลงมือก่อสร้าง แต่เมื่อจะครบก�ำหนดเวลาช�ำระเงินดาวน์งวดแรก

3-6 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซ้อื ขาย เช่าทรัพย์ เช่าซอื้ ได้ความว่า จ�ำเลยยังไม่เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ท�ำให้โจทก์เกิดความไม่ม่ันใจในโครงการของ มสธจ�ำเลยเพราะเงินค่างวดที่จะจ่ายแต่ละงวดเป็นจ�ำนวนมากถึงงวดละ 334,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมจ่ายเงิน คา่ งวดและไปร้องเรยี นตอ่ คณะกรรมการคมุ้ ครองผูบ้ ริโภค จำ� เลยเองกไ็ ม่ได้แสดงความสจุ รติ โดยการแจง้ ขอ้ มลู เกยี่ วกบั โครงการใหโ้ จทกท์ ราบเปน็ หนงั สอื หรอื ทวงถามใหโ้ จทกช์ ำ� ระเงนิ คา่ งวดอกี จงึ ถอื ไดว้ า่ การ ช�ำระหนี้ของโจทก์มิได้กระท�ำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหน้ีไม่ต้องรับผิดชอบตาม ป.พ.พ. มสธ มสธมาตรา 205 ดังนั้น การที่โจทก์ไม่ได้ช�ำระเงินค่างวดแก่จ�ำเลยจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและก่อให้เกิดสิทธิ แก่จ�ำเลยในการริบมัดจ�ำไม่ได้ เม่ือจ�ำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา จึงมี ผลให้สัญญาจะซ้ือจะขายเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจ�ำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จ�ำเลยจึงมีหน้าท่ีต้องคืน เงินท่ีโจทก์ช�ำระแก่จ�ำเลยไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาท่ีได้รับเงินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 มสธ2. สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาฝ่ายผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายผู้ซื้อ สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาท่ีฝ่ายผู้ขายมีหน้าที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินท่ีซื้อขายน้ันให้ แกฝ่ ่ายผู้ซือ้ สว่ นการที่จะโอนกรรมสทิ ธิ์แหง่ ทรัพย์สินนั้นเมื่อใด กล่าวคอื โอนกรรมสิทธใ์ิ นขณะท�ำสญั ญา ซอื้ ขายในลกั ษณะของสญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด หรอื มเี งอ่ื นไขเกยี่ วกบั การโอนกรรมสทิ ธ์ิ หรอื มขี อ้ ตกลง มสธ มสธว่าจะไปท�ำการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังในลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขาย ก็เป็นอีกกรณีหนึ่งซ่ึงจะได้ กล่าวต่อไป แตอ่ ย่างไรเสยี ก็ตอ้ งมกี ารโอนกรรมสทิ ธิแ์ หง่ ทรพั ยส์ ินให้แก่ผู้ซ้อื จึงจะเป็นสัญญาซือ้ ขาย อุทาหรณ์ ฎ. 9603/2553 (ประชมุ ใหญ)่ โจทกร์ ว่ มซอื้ รถยนตต์ จู้ ากจำ� เลยในราคา 310,000 บาท ซง่ึ ในสญั ญา ข้อ 3 ระบุว่า จ�ำเลยตกลงรับช�ำระราคารถยนต์จ�ำนวน 200,000 บาท ในวันที่ 27 ตุลาคม 2540 ส่วน จ�ำนวนท่ีเหลือจะช�ำระให้จ�ำเลยในวนที่ 3 พฤศจิกายน 2540 สัญญาซื้อขายดังกล่าวไม่มีเงื่อนไขเกี่ยวกับ การโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตู้แต่ประการใด จึงเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตู้ มสธย่อมโอนให้แก่โจทก์ร่วมต้ังแต่ขณะเม่ือได้ท�ำสัญญาซ้ือขายกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 453 และ 458  ข้อสังเกต (1) ข้อตกลงการซื้อขายในลักษณะของการเป็นตัวแทน กล่าวคือ ผู้ซ้ือขอซื้อโดยตกลงให้ผู้ขาย โอนกรรมสิทธ์ิให้แก่ลูกค้าของผู้ซื้อเม่ือผู้ซ้ือหาลูกค้าได้ มิใช่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ขอซื้อโดยตรง มสธ มสธเช่นนี้ ข้อตกลงระหว่างผ้ขู ายกับผูข้ อซอื้ เปน็ เรื่องตัวการตัวแทน หาใช่สญั ญาซอ้ื ขายไม่ อุทาหรณ์ ฎ. 4446/2545 การที่จ�ำเลยที่ 2 ติดต่อขอซ้ือรถยนต์จากจ�ำเลยที่ 1 โดยมีข้อตกลงให้จ�ำเลยท่ี 1 ส่งมอบรถยนต์ ณ ส�ำนักงานของจ�ำเยท่ี 2 หากมีลูกค้ามาติดต่อขอซ้ือรถยนต์และจ�ำเลยท่ี 2 ขายได้แล้ว จ�ำเลยท่ี 2 จะส่งมอบเงินค่ารถยนต์ให้แก่จ�ำเลยที่ 1 แล้วจ�ำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ ลกู คา้ ผซู้ อื้ จำ� เลยท่ี 1 และจ�ำเลยที่ 2 ตดิ ต่อขายรถยนตด์ ว้ ยวธิ ีการดงั กลา่ วหลายครง้ั แสดงว่าขณะทจ่ี ำ� เลย ท่ี 1 ครอบครองรถยนต์พิพาทและเสนอขายให้แก่โจทก์น้ัน กรรมสิทธ์ิในรถยนต์พิพาทยังคงเป็นของ มสธจ�ำเลยที่ 1 ตลอดเวลาจนกว่าจ�ำเลยที่ 2 จะได้รับช�ำระเงินค่ารถยนต์พิพาทจากโจทก์และน�ำเงินดังกล่าว

สัญญาซอ้ื ขาย 1 3-7 มาช�ำระราคาค่ารถยนต์พิพาทให้แก่จ�ำเลยท่ี 1 ครบถ้วนแล้ว พฤติการณ์ระหว่างจ�ำเลยท่ี 1 และที่ 2 ถือ มสธไดว้ า่ จำ� เลยท่ี 1 เปน็ ตวั การทไี่ มเ่ ปดิ เผยชอื่ และยอมใหจ้ ำ� เลยท่ี 2 ซงึ่ เปน็ ตวั แทนทำ� การออกหนา้ เปน็ ตวั การ ว่าเป็นเจ้าของหรือผู้มีสิทธิขายรถยนต์พิพาท เมื่อโจทก์ซื้อรถยนต์พิพาทมาโดยสุจริต จ�ำเลยท่ี 1 ในฐานะ ตวั การจงึ ตอ้ งรบั ผดิ ตอ่ โจทกซ์ งึ่ เปน็ บคุ คลภายนอกผสู้ จุ รติ มใิ หต้ อ้ งเสอื่ มเสยี สทิ ธอิ นั เนอื่ งมาจากขอ้ ตกลง ของจ�ำเลยท้ังสอง เม่ือโจทก์ช�ำระราคาค่ารถยนต์พิพาทให้แก่จ�ำเลยท่ี 2 ครบถ้วนแล้ว จ�ำเลยที่ 1 จึงมี มสธ มสธหน้าท่ีจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิรถยนต์พิพาทให้แก่โจทก์ (2) สัญญาซื้อขายท่ีตกลงให้ผู้ซื้อต้องด�ำเนินการอย่างหน่ึงอย่างใดกับทรัพย์ท่ีขายนั้นเอง เช่น ขายผลไมโ้ ดยใหผ้ ซู้ อ้ื ไปเกบ็ เองในสวน ขายดนิ จากทด่ี นิ ของตนโดยใหผ้ ซู้ อ้ื ดำ� เนนิ การขดุ ดนิ เอง ฯลฯ เชน่ น้ี เป็นการโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซ้ือย่อมเป็นสัญญาซื้อขาย แต่กรณีผู้ที่ได้รับอนุญาตจากทาง ราชการให้ระเบิดและย่อยหินขายหินโดยให้ผู้ซื้อด�ำเนินการระเบิดและย่อยหินเอง เป็นการท�ำสัญญาเพื่อ หลีกเลี่ยงกฎหมาย มใิ ชส่ ญั ญาซื้อขายโดยชอบดว้ ยกฎหมายแต่ประการใด มสธอุทาหรณ์ ฎ. 548/2546 การได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินของรัฐตาม ป. ท่ีดินฯ มาตรา 9 ไม่ได้บัญญัติให้โอน กนั ได้ และไมม่ บี ทกฎหมายหรอื กฎกระทรวงฉบบั ใดกำ� หนดใหผ้ ไู้ ดร้ บั อนญุ าตโอนสทิ ธหิ รอื อำ� นาจตลอด จนวิธีด�ำเนินการต่างๆ เพ่ือเป็นการหาประโยชน์ในที่ดินของรัฐให้แก่บุคคลอ่ืนได้ การอนุญาตให้ใช้ท่ีดิน ของรัฐในกรณีดังกล่าวก�ำหนดขึ้นเพื่ออนุญาตให้ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตเป็นการเฉพาะตัวเท่าน้ัน การที่ผู้ได้ มสธ มสธรบั อนญุ าตโอนสทิ ธดิ งั กลา่ วยอ่ มเปน็ การฝา่ ฝนื ป. ทดี่ นิ ฯ มาตรา 9 อาจถกู เพกิ ถอนใบอนญุ าตไดเ้ นอื่ งจาก ตามเงื่อนไขการอนุญาตให้ระเบิดและย่อยหินระบุให้ผู้ได้รับอนุญาตต้องด�ำเนินการด้วยตนเอง จะให้ ผอู้ นื่ ดำ� เนนิ การหรอื โอนสทิ ธใิ หผ้ อู้ น่ื ไมไ่ ด้ หากผรู้ บั โอนเขา้ ไปทำ� ประโยชนห์ รอื ใชท้ ด่ี นิ ของรฐั โดยระเบดิ และย่อยหินเองโดยไม่ได้รับอนุญาตตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 อาจมีความผิดตามมาตรา 108 ทวิ ดังนั้น การท่ีจ�ำเลยท้ังสองท�ำสัญญาซื้อขายหินกับโจทก์ในสภาพสังหาริมทรัพย์ แต่ให้โจทก์เป็นผู้ระเบิดและ ย่อยหินเองได้น้ัน เป็นการท�ำสัญญาเพ่ือหลีกเล่ียงกฎหมายและข้อก�ำหนดห้ามโอนสิทธิตามใบอนุญาต มสธระเบิดหินและย่อยหิน ในเมื่อโจทก์กับจ�ำเลยท้ังสองมีเจตนาที่แท้จริงจะโอนสิทธิตามใบอนุญาตระเบิด และย่อยหินแก่กัน สัญญาดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็น โมฆะ ทั้งกรณีหาใช่การให้สัมปทานตามประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา 12 ไม่ (3) การซอ้ื ขายโดยตกลงให้ผู้ซอื้ โอนกรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ย์สินที่ขายให้แกผ่ ซู้ อื้ ในภายหลงั หากมี การโอนกรรมสทิ ธ์กิ ันจรงิ มใิ ชเ่ ปน็ การแสดงเจตนาลวง กเ็ ปน็ สญั ญาซอื้ ขาย มสธ มสธอุทาหรณ์ ฎ. 7462/2546 ผู้ร้องสอดเป็นหน้ีโจทก์ 3,200,000 บาท ผู้ร้องสอดจึงขายที่ดินและบ้านพิพาท ให้แก่โจทก์ในราคาต่�ำกว่าที่ควรจะเป็น เพ่ือให้โจทก์น�ำไปจ�ำนองเป็นประกันหนี้เงินกู้ที่โจทก์กู้จาก ธนาคาร ก. ท้ังนี้เพ่ือให้ผู้ร้องสอดมีเวลาหาเงินมาช�ำระหน้ีแก่โจทก์ ในขณะท่ีโจทก์สามารถเบิกเงินจาก ธนาคารมาใช้ได้ทันที แล้วยังมอบเงินท่ีเบิกจากธนาคารให้ผู้ร้องสอดอีกประมาณ 400,000 บาท ดังน้ี การท่ผี ู้ร้องสอดจดทะเบียนขายทีด่ นิ และบ้านพพิ าทแก่โจทก์ จงึ มใิ ชเ่ ปน็ การแสดงเจตนาลวง แตเ่ ปน็ การ มสธซ้ือขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ร้องสอดจะเป็นผู้ช�ำระหน้ีแก่ธนาคารแก่โจทก์ ถ้าหากผู้ร้องสอดช�ำระหนี้แก่

3-8 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซื้อขาย เชา่ ทรัพย์ เช่าซื้อ ธนาคารครบถ้วนแล้วโจทก์จะโอนที่ดินและบ้านพิพาทคืนแก่ผู้ร้องสอด ดังนั้น เมื่อปรากฏว่าผู้ร้องสอด มสธช�ำระหนี้แก่ธนาคารยังไม่ครบถ้วน ผู้ร้องสอดจึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์โอนที่ดินและบ้าน พิพาทคืนแก่ผู้ร้องสอด การท่ีผู้ร้องสอดมิได้ช�ำระหนี้ให้แก่ธนาคารแทนโจทก์นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธ์ิจึงมีสิทธิฟ้องบังคับไล่จ�ำเลยซึ่งอาศัยอยู่ในท่ีดินและบ้านพิพาทโดย ไม่มีสิทธิได้ มสธ มสธ(4) การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นการใช้อ�ำนาจรัฐบังคับเอาทรัพย์สินของเอกชนเพ่ือประโยชน์ ของรัฐ โดยรฐั จ่ายเงินค่าทดแทนใหแ้ กเ่ จ้าของอสงั หารมิ ทรพั ยน์ ัน้ แม้วา่ การจดทะเบยี นโอนทด่ี ินจะใชค้ ำ� ว่าซื้อขาย ก็ไม่ใช่สัญญาซื้อขายตาม ป.พ.พ. มาตรา 453 หากแต่อยู่ในบังคับของ พ.ร.บ. เวนคืน อสงั หาริมทรพั ย์ พ.ศ. 2530 อุทาหรณ์ ฎ. 3093/2559 การเวนคนื ทดี่ นิ เพอื่ นำ� ไปใชก้ อ่ สรา้ งคลองชลประทานเปน็ การใชอ้ ำ� นาจรฐั เวนคนื มสธท่ีดินเพ่ือน�ำไปใช้ประโยชน์ในกิจการสาธารณูปโภค และเป็นการใช้อ�ำนาจรัฐบังคับเอาทรัพย์สินของ เอกชนเพื่อประโยชน์ของรัฐ โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมไม่มีสิทธิตัดสินว่าจะยินยอมหรือไม่ ท้ังไม่ อาจก�ำหนดหรือต่อรองราคาที่ตนเองพอใจได้ เพราะเป็นเรื่องของการบังคับใช้กฎหมายมหาชน เช่นนี้ แม้การจดทะเบียนโอนที่ดินใช้ค�ำว่าซ้ือขาย ก็ไม่ใช่การซ้ือขายที่เป็นนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 453 ซ่ึงจะต้องเกิดจากการกระท�ำด้วยความสมัครใจและและมุ่งโดยตรงต่อการผูก มสธ มสธนิติสัมพันธ์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตามมาตรา 149 จึงไม่อาจน�ำกฎหมายเรื่องการแสดงเจตนาโดยส�ำคัญ ผิดในสาระส�ำคัญของนิติกรรมตามมาตรา 156 อันเป็นหลักของกฎหมายเอกชนมาใช้บังคับได้ เมอ่ื ลกั ษณะของสญั ญาซอื้ ขายเปน็ สญั ญาทผี่ ขู้ ายตอ้ งโอนกรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กผ่ ซู้ อ้ื หาก ผขู้ ายไมม่ กี รรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ผซู้ อื้ กห็ าไดร้ บั โอนกรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ นนั้ ไมซ่ ง่ึ เปน็ ไปตามหลกั “ผรู้ บั โอนไม่มสี ิทธดิ กี วา่ ผ้โู อน” (Nemo dat qui non habet = No one gives who possesses not)1 หาก ท�ำสัญญาซ้ือขายจากผู้ไม่มีกรรมสิทธิ์ เจ้าของที่แท้จริงย่อมฟ้องขอให้เพิกถอนและคืนทรัพย์ได2้ ซึ่งเป็น มสธสิทธติ ดิ ตามและเอาคืนของเจา้ ของทรพั ย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 นั่นเอง ฎ. 9897/2555 โจทก์เป็นเจ้าของท่ีดินพิพาท การท่ีจ�ำเลยที่ 2 ซ้ือท่ีดินพิพาทมาจากจ�ำเลยที่ 1 ซึ่ง ไม่มีสิทธิขาย และจ�ำเลยที่ 3 ซ้ือท่ีดินพิพาทมาจากจ�ำเลยที่ 2 โดยจ�ำเลยท่ี 2 ก็ไม่มีสิทธิขายให้แก่จ�ำเลยท่ี 3 เช่นกัน จ�ำเลยที่ 3 จึงไม่มีสิทธิครอบครองท่ีดินพิพาท ซึ่งเป็นไปตามหลักท่ีว่า ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิ ดีกว่าผู้โอน แม้จ�ำเลยที่ 2 และท่ี 3 ซ้ือท่ีดินพิพาท โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตาม สัญญาซ้ือขาย มสธ มสธท่ีดินพิพาทระหว่างจ�ำเลยท่ี 1 กับจ�ำเลยท่ี 2 และระหว่างจ�ำเลยท่ี 2 กับจ�ำเลยท่ี 3 มีผลบังคับคู่สัญญาได้ เทา่ นน้ั แตไ่ มอ่ าจใชย้ นั โจทกไ์ ด้ เมอื่ จำ� เลยที่ 3 ผจู้ ำ� นองไมไ่ ดเ้ ปน็ เจา้ ของทดี่ ินพพิ าทซ่ึงเป็นทรพั ยท์ จ่ี ำ� นอง จงึ ไม่กอ่ ให้เกดิ สทิ ธใิ ดๆ แก่จำ� เลยท่ี 4 ผู้รบั จ�ำนองทจ่ี ะบงั คบั เอาแก่ที่ดินพิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 705 แม้จ�ำเลยที่ 4 จะอ้างว่ารับจ�ำนองไว้โดยสุจริตก็ตาม เม่ือโจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดิน มสธ1 บญั ญตั ิ สธุ รี ะ. คำ� อธบิ ายประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ วา่ ดว้ ยทรพั ย.์ กรงุ เทพฯ: โรงพมิ พศ์ าสนา. 2518. หนา้ 75. 2 ฎ. 162/2477.

สัญญาซ้อื ขาย 1 3-9 พิพาทโจทก์ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจ�ำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับท้ังมี มสธสทิ ธิตดิ ตามเอาคนื ซง่ึ ทรพั ยส์ นิ ของตนจากบุคคลผ้ไู ม่มีสิทธจิ ะยดึ ถือไว้และมสี ิทธิขัดขวางมใิ ห้ผอู้ นื่ สอด เข้าเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 โจทก์จึงมีอ�ำนาจฟ้อง ข้อสังเกต กรณีเจ้าของรวมน�ำทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมไปขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ มสธ มสธรวมคนอ่ืนยอ่ มผูกพันเฉพาะส่วนของตน หามีผลผูกพันถึงส่วนของเจ้าของรวมคนอืน่ ด้วยไม่ อุทาหรณ์ ฎ. 3135/2529 โจทก์จ�ำเลยอยู่กินเป็นสามีภริยากันโดยมิได้จดทะเบียนสมรส มารดาจ�ำเลยยก ทด่ี นิ พพิ าทใหโ้ จทกจ์ ำ� เลยรว่ มกนั จำ� เลยไมม่ สี ทิ ธนิ ำ� ทด่ี นิ พพิ าทสว่ นของโจทกไ์ ปขายโดยโจทกไ์ มย่ นิ ยอม การทจ่ี ำ� เลยทำ� สญั ญาขายทดี่ นิ พพิ าทใหแ้ กผ่ รู้ อ้ ง จงึ มผี ลผกู พนั เฉพาะสว่ นของจำ� เลย ผรู้ อ้ งไดส้ ทิ ธเิ ฉพาะ ส่วนของจ�ำเลยเท่านั้น3 มสธอย่างไรก็ดี หากต้องดว้ ยข้อยกเว้นหลกั ผู้รับโอนไมม่ ีสทิ ธิดีกว่าผโู้ อน เช่น เปน็ ผูซ้ อ้ื จากการขาย ทอดตลาดตามค�ำสั่งศาลหรือค�ำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 ผูซ้ ื้อยอ่ มไดร้ บั การค้มุ ครองกรรมสิทธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ ินนนั้ เปน็ ตน้ มีปัญหาว่าในขณะท�ำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายจะต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินท่ีซ้ือขายในขณะท�ำ สญั ญานน้ั หรอื ไม่ กรณนี ห้ี ากมใิ ชส่ ญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาดทก่ี รรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ นิ นน้ั จะตอ้ งโอนไปทนั ที มสธ มสธในขณะที่ท�ำสัญญาซ้ือขาย ก็อาจท�ำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินท่ีผู้ขายจะมีกรรมสิทธ์ิในอนาคตได้4 มิได้ มบี ทบัญญตั แิ หง่ กฎหมายห้ามไวแ้ ต่ประการใด อุทาหรณ์ ฎ. 1180/2545 ทรัพย์สินท่ีซ้ือขายโดยมีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์กันนั้นผู้ขายอาจนำ� ทรัพย์สินท่ี จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกขายล่วงหน้าได้ ฉะน้ัน เม่ือจ�ำเลยตกลงท�ำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันพิพาท กับโจทก์โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์คันดังกล่าวให้เมื่อจ�ำเลยผ่อนช�ำระราคาให้แก่ มสธโจทก์ครบถ้วนแล้วจ�ำเลยผิดสัญญาไม่ผ่อนช�ำระราคาให้โจทก์ตามก�ำหนดจนเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิก สัญญา กรณีต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจ�ำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับ คืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จ�ำเลยมีหน้าท่ีต้องส่งมอบรถยนต์คันพิพาทคืนแก่โจทก์ เม่ือจ�ำเลยไม่ส่งมอบ รถคืนโจทก์ โจทก์จึงมีอ�ำนาจฟ้องบังคับจ�ำเลยให้ส่งมอบรถคืนแก่โจทก์ได้ กรณีสัญญาซ้อื ขายทผ่ี ขู้ ายยงั ไม่มกี รรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะซือ้ ขาย แตจ่ ะมกี รรมสทิ ธใ์ิ นอนาคต มสธ มสธนนั้ กอ็ าจทำ� สญั ญาซอ้ื ขายได้ ซงึ่ จำ� แนกไดเ้ ปน็ 2 กรณี คอื กรณที รพั ยส์ นิ นน้ั มอี ยแู่ ลว้ แตใ่ นขณะทำ� สญั ญา ผขู้ ายยังมไิ ดก้ รรมสทิ ธิ์ในทรพั ยส์ ินน้นั และกรณยี งั ไมม่ ที รัพยส์ ินน้ันอยูเ่ ลยในขณะทำ� สัญญา มสธ3 ฎ. 2875/2528 วนิ จิ ฉัยในแนวเดียวกนั 4 ฎ. 3480/2529

3-10 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซ้ือขาย เชา่ ทรัพย์ เชา่ ซอ้ื ก) กรณที รพั ยส์ นิ นัน้ มอี ยแู่ ลว้ ในขณะทำ� สญั ญาแต่ผขู้ ายยงั ไมไ่ ดก้ รรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ินนัน้ อาจมี มสธไดใ้ น 2 กรณี ดงั นี้ (1) สญั ญาซอื้ ขายทม่ี เี งอ่ื นไขหรอื เงอ่ื นเวลา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ท่ีซ้ือขายนัน้ ยังไม่โอนไปจนกกว่าจะไดเ้ ป็นไปตามเง่อื นไขหรือถงึ กำ� หนดเง่อื นเวลานน้ั ตัวอย่าง ก. เสนอขายรถยนตค์ นั หนึ่งให้แก่ ข. ในราคา 300,000 บาท โดย ข. ยังไม่ได้ มสธ มสธตกลงซ้อื แต่ ก. ให้ ข. น�ำรถยนต์นัน้ ไปทดลองใชก้ ่อนได้ ข. ได้น�ำรถยนต์นนั้ ไปทำ� สญั ญาซือ้ ขายแก่ ค. ในราคา 350,000 บาท โดยกำ� หนดเวลาโอนกรรมสิทธิแ์ ละส่งมอบรถยนตใ์ นวันสิ้นเดือน ก่อนสิ้นเดอื น ข. จงึ ไดต้ กลงซอื้ รถยนตน์ น้ั จาก ก. และเมอื่ ถงึ กำ� หนดสนิ้ เดอื นจงึ ไดโ้ อนกรรมสทิ ธแ์ิ ละสง่ มอบรถยนตน์ น้ั แก่ ค. เชน่ น้ี สญั ญาซ้อื ขายทีมีเง่ือนเวลาดงั กลา่ ว ขณะท�ำสญั ญาผู้ขายยงั ไม่มีกรรมสิทธ์ใิ นทรัพย์สนิ เป็นการน�ำ ทรพั ยส์ นิ ทจ่ี ะมกี รรมสทิ ธใิ์ นอนาคตออกขายลว่ งหนา้ ได้ สญั ญาซอื้ ขายดงั กลา่ วไมเ่ ปน็ โมฆะแตป่ ระการใด (2) สญั ญาจะซื้อจะขายอสังหารมิ ทรัพยห์ รอื สังหาริมทรัพย์ชนิดพเิ ศษ ได้แก่ เรือทีม่ ีระวาง มสธต้ังแต่ 5 ตันข้ึนไป แพ และสัตว์พาหนะ ซึ่งการซื้อขายจะต้องมีการจดทะเบียนโอนเช่นเดียวกับ อสงั หารมิ ทรพั ย์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง กรณสี ญั ญาจะซอื้ จะขายน้ี ขณะทำ� สญั ญากรรมสทิ ธ์ิ ยงั ไม่โอนไปยงั ผู้ซือ้ แต่เปน็ สัญญาท่ีมีขอ้ ตกลงจะไปจดทะเบยี นโอนกันในภายหลัง อุทาหรณ์ ฎ. 1881/2540 ผู้ท�ำสัญญาจะขายท่ีดินไม่จ�ำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะท�ำสัญญาก็ได้ มสธ มสธจ�ำเลยท�ำสัญญาจะซ้ือขายท่ีดินจาก ส. ขณะที่จ�ำเลยยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดินมาเป็นของตน จ�ำเลย ท�ำสัญญาจะซ้ือจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ เมื่อถึงวันนัดจ�ำเลยไปท่ีส�ำนักงานท่ีดินพร้อมกับ ส. และ ได้แสดงเจตนาว่าจะโอนกรรมสิทธ์ิในที่ดินให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เก่ียงให้จ�ำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์จากส. ก่อน แล้วจัดการโอนให้แก่โจทก์จึงไม่อาจตกลงกันได้ เช่นนี้ แม้ว่าจ�ำเลยจะไม่ได้มีกรรมสิทธ์ิในที่ดินใน วันนัดโอนก็จะถือว่าจ�ำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้ ข) กรณยี งั ไมม่ ที รพั ยส์ นิ นนั้ อยเู่ ลยในขณะทำ� สญั ญา ผขู้ ายจะตอ้ งจดั ทำ� ขน้ึ ในอนาคต ซงึ่ เปน็ เรอื่ ง มสธท่ีเกิดข้ึนเป็นปกติในทางการค้าพาณิชย์หรือการอุตสาหกรรม เพราะการจัดหาหรือผลิตสินค้าไว้ล่วงหน้า ปรมิ าณมากๆ จะเปน็ ปญั หาในเรอื่ งของการใชต้ น้ ทนุ ภาระดอกเบย้ี รวมทงั้ สถานทเี่ กบ็ หรอื คลงั สนิ คา้ ตลอด จนค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา จึงต้องทยอยผลิตตามปริมาณการส่ังซ้ือหรือตามการคาดการณ์ในการ จ�ำหนา่ ย ซ่งึ อาจมีไดใ้ น 2 กรณี ดงั นี้ (1) สัญญาท่ีมีเง่ือนไขหรือเงื่อนเวลา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 ในขณะท�ำสัญญายังไม่มี มสธ มสธทรัพยส์ นิ นนั้ เลย แต่จะผลิตข้นึ ให้ทันกับเง่ือนไขหรือเงื่อนเวลาที่ก�ำหนดไว้ในสญั ญา ตัวอย่าง ก. ท�ำสญั ญาซอ้ื เสอื้ ผ้าส�ำเรจ็ รูปจาก ข. เดือนละ 100 โหล ในขณะท�ำสัญญา ก. ยังไมไ่ ดผ้ ลติ เส้อื ผ้าส�ำเร็จรปู นัน้ เลย แต่ ก. จะทยอยผลติ และส่งมอบให้แก่ ก. ตามก�ำหนดเวลาส่งั ซ้ือใน แตล่ ะเดอื นดังกล่าว (2) สญั ญาจะซอื้ จะขายอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื สงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ซงึ่ จะจดั ทำ� หรอื ผลติ ทรพั ยส์ นิ นนั้ ใหแ้ ลว้ เสรจ็ เมอื่ ถงึ กำ� หนดเวลาจดทะเบยี นโอนตามสญั ญา มสธดังกลา่ ว

สญั ญาซอ้ื ขาย 1 3-11 ตวั อยา่ ง ก. ทำ� สญั ญาจะซอ้ื จะขายทดี่ นิ พรอ้ มบา้ นหลงั หนง่ึ จาก ข. ผปู้ ระกอบกจิ การหมบู่ า้ น มสธจัดสรร ซึง่ ในขณะท�ำสัญญามีแตเ่ พยี งท่ดี นิ แตเ่ มอื่ กอ่ สร้างบา้ นเสร็จเรียบร้อย ข. จึงจดทะเบยี นโอนและ สง่ มอบทด่ี นิ พรอ้ มบ้านนนั้ แก่ ก. ตามกำ� หนดเวลาในสญั ญาจะซือ้ จะขายดังกล่าว 3. สัญญาซ้ือขายที่ฝ่ายผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายผู้ซ้ือ มสธ มสธสญั ญาซอ้ื ขายเปน็ สญั ญาทฝี่ า่ ยผซู้ อ้ื มหี นา้ ทที่ จี่ ะตอ้ งใชร้ าคาทรพั ยส์ นิ ทซี่ อ้ื ขายนน้ั ใหแ้ กผ่ ขู้ าย สว่ น ค�ำวา่ “ราคา” นนั้ หมายถงึ เงนิ ตรา ตาม พ.ร.บ. เงนิ ตรา พ.ศ. 2501 ซง่ึ กค็ อื เงนิ ตราทใี่ ชช้ ำ� ระหนไี้ ดต้ าม กฎหมายในปจั จบุ นั นน่ั เอง การใชร้ าคาดงั กลา่ วจะใชผ้ า่ นตว๋ั แลกเงนิ ตว๋ั สญั ญาใชเ้ งนิ เชค็ บตั รเครดติ เงนิ อเิ ลก็ ทรอนิกส์ (e-Money) ฯลฯ กไ็ ด้ ตามแตค่ ู่สญั ญาจะตกลงกัน แตต่ อ้ งมิใชก่ ารใชร้ าคาเปน็ ทรพั ยส์ นิ อยา่ งอ่ืน ซึ่งอาจกลายเป็นสัญญาแลกเปลีย่ นไป อุทาหรณ์ มสธ(1) สัญญาซอ้ื ขาย ผู้ซอ้ื ใชร้ าคาโดยใชเ้ ช็คได5้ ฎ. 802/2546 จ�ำเลยที่ 1 ซื้อรถยนต์พิพาทมาจากจ�ำเลยที่ 2 โดยช�ำระราคาด้วยเช็คหลังจากนั้น จ�ำเลยท่ี 2 ได้ขายรถยนต์พิพาทให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ช�ำระราคาครบถ้วน และได้รับมอบรถยนต์พิพาท จากจ�ำเลยท่ี 1 แล้ว แม้เช็คท่ีจ�ำเลยที่ 1 ช�ำระราคารถยนต์พิพาทถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน การซื้อ มสธ มสธขายรถยนต์พิพาทระหว่างจ�ำเลยที่ 1 และท่ี 2 ก็เป็นการซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธ์ิโอนไปยังจ�ำเลย ท่ี 1 ผซู้ อ้ื ตง้ั แตข่ ณะทเี่ มอ่ื ไดท้ ำ� สญั ญาซอื้ ขายกนั ตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 สว่ นการชำ� ระราคาไมใ่ ชเ่ งอ่ื นไข ในการโอนกรรมสิทธ์ิ (2) ผซู้ อ้ื ออกตว๋ั สญั ญาใชเ้ งนิ ชำ� ระราคาทด่ี นิ ใหแ้ กผ่ ขู้ าย โดยไมม่ อี าวลั ของธนาคาร ผขู้ ายปฏเิ สธ ไมย่ อมรับต๋ัวสญั ญาใชเ้ งินน้ันได้ ตามปกตปิ ระเพณีของการซือ้ ขายทรัพยส์ นิ ที่มีราคาสงู ฎ. 5678/2545 จ�ำเลยท�ำสัญญาจะขายท่ีดินให้แก่โจทก์ในราคา 60 ล้านบาทเศษ โดยมีข้อตกลง ว่า โจทก์วางมัดจ�ำในวันท�ำสัญญาไว้ 2 ล้านบาท และจะจ่ายเงินอีก16 ล้านบาทเศษในอีก 8 เดือน ซึ่งเป็น มสธวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดิน ส่วนจ�ำนวนที่เหลืออีกประมาณ 42 ล้านบาท โจทก์จะช�ำระเป็นต๋ัว สัญญาใช้เงินซึ่งมีก�ำหนดใช้เงินหลังจากท่ีโอนกรรมสิทธ์ิประมาณ 1 ปีเศษ โดยในสัญญามิได้ระบุว่าตั๋ว สัญญาใชเ้ งินท่ีโจทก์ต้องชำ� ระนน้ั ตอ้ งให้ธนาคารเป็นผูอ้ าวัลดว้ ย กรณเี ช่นนศี้ าลจำ� ตอ้ งคน้ หาเจตนาทแ่ี ท้ จริงของโจทก์และจ�ำเลยให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตาม มสธ มสธประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และในการตีความการแสดงเจตนานั้นต้องเพ่งเล็งถึง เจตนาอันแท้จริงย่ิงกว่าถ้อยค�ำส�ำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 ด้วย เมื่อโจทก์ซ่ึงมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจ�ำเลยย่อมมีอ�ำนาจต่อรองในการท�ำสัญญามากกว่าจ�ำเลย จ�ำเลยจะได้รับเงินท่ีเหลืออีก 42 ล้านบาทเศษ เป็นต๋ัวสัญญาใช้เงินหลังจากท�ำสัญญาแล้วถึง 2 ปี ดังนั้น การท่ีต๋ัวสัญญาใช้เงินท่ีโจทก์น�ำมามอบให้แก่จ�ำเลยไม่มีอาวัลของธนาคารย่อมท�ำให้จ�ำเลยไม่มีหลัก ประกันว่าจะได้รับเงินเม่ือต๋ัวสัญญาใช้เงินถึงก�ำหนด ประกอบกับหลังท�ำสัญญาโจทก์ขอกู้เงินจาก มสธ5 ฎ. 1750/2527, 2651/2529

3-12 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซือ้ ขาย เช่าทรพั ย์ เช่าซ้อื ธนาคารเพื่อลงทุนในโครงการส�ำหรับที่ดินท่ีท�ำสัญญากับจ�ำเลยนี้รวม 155 ล้านบาท เพ่ืออาวัลตั๋วสัญญา มสธใช้เงิน 43 ล้านบาท ซ่ึงเท่ากับจ�ำนวนตามต๋ัวสัญญาใช้เงินในคดีน้ี อันแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและ ปกตปิ ระเพณขี องการซอื้ ขายทดี่ นิ ทมี่ รี าคาสงู หากผจู้ ะซอื้ ทด่ี นิ จะตอ้ งออกตวั๋ สญั ญาใชเ้ งนิ เพอ่ื ชำ� ระคา่ ท่ี ดนิ ผูอ้ อกต๋วั จะต้องให้ธนาคารอาวัลตว๋ั สญั ญาใชเ้ งินดงั กล่าวด้วย ประเพณเี ช่นน้ีแมม้ ไิ ดเ้ ขยี นไวใ้ นสญั ญา ก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย การท่ีโจทก์ออกต๋ัวสัญญาใช้เงินช�ำระราคา มสธ มสธที่ดินให้แก่จ�ำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จ�ำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับช�ำระหน้ีด้วยต๋ัวสัญญาใช้ เงินน้ันได้ ถือไม่ได้ว่าจ�ำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ส�ำหรับการใช้ราคาเป็นเงินตราดังกล่าว ไม่จ�ำกัดว่าจะต้องเป็นเงิน “บาท” ของไทยเท่านั้น จะ เป็นตราของประเทศใดก็ได้ตามแต่คู่สัญญาซ้ือขายจะตกลงกันท่ีส�ำคัญต้องเป็นเงินตราที่ช�ำระหน้ีตาม กฎหมายไดใ้ นปจั จบุ นั การตกลงกนั ชำ� ระราคาดว้ ยเงนิ ตราทย่ี กเลกิ ไปแลว้ ไมว่ า่ จะเปน็ เงนิ ตราของประเทศ ใดก็ตาม หากคู่สัญญารู้อยู่แล้ว และตกลงตามนั้นอาจเป็นด้วยเหตุที่ผู้ขายต้องการเก็บสะสมเงินตราเก่า มสธเช่นนเี้ ป็นสญั ญาแลกเปลย่ี น มใิ ช่สญั ญาซื้อขาย ซึ่งจะได้เปรยี บเทยี บความแตกตา่ งตอ่ ไป ข้อสังเกต กฎหมายใชค้ ำ� วา่ ตกลง “จะ” ใชร้ าคา เช่นน้ี เมือ่ มีข้อตกลงจะใช้ราคาให้แก่ผูข้ าย สัญญาซือ้ ขาย ย่อมเกิดขึ้นแล้ว การใช้ราคาเป็นเรื่องในทางหน้ี มิใช่หลักเกณฑ์การโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สิน ฉะน้ัน การใช้ราคาอาจเกิดข้ึนก่อน หรือหลังเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก็ได้ ตามแต่คู่สัญญาซ้ือขายจะ มสธ มสธตกลงกัน อุทาหรณ์ ฎ. 1834/2554 ป.พ.พ. มาตรา 458 บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้นย่อมโอนไปยัง ผู้ซ้ือตั้งแต่ขณะเม่ือได้ท�ำสัญญาซื้อขายกัน ส�ำหรับการซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องท�ำสัญญาเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง กรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปเป็นของ ผู้ซ้ือทันทีตั้งแต่ท�ำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ส่วนราคาทรัพย์สินที่ต้องช�ำระแก่กันเป็น มสธเพียงองค์ประกอบหน่ึงแห่งสัญญาซื้อขาย หาใช่เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธ์ิในที่ดินไม่ ดังน้ัน การช�ำระ ราคาอาจเกิดข้ึนก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธ์ิก็ย่อมท�ำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน เม่ือโจทก์ ทำ� สญั ญาขายและจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธท์ิ ด่ี นิ พพิ าทซง่ึ เปน็ ทด่ี นิ มเี อกสารสทิ ธเิ ปน็ โฉนดทง้ั 21 แปลง ให้แก่ ป. กรรมสิทธิ์ในท่ีดินพิพาทย่อมตกเป็นของ ป. ต้ังแต่ขณะเม่ือได้ท�ำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีแม้ ป. ยังไม่ช�ำระราคาให้แก่โจทก์ ดังน้ัน สัญญาซ้ือขายและการจดทะเบียนโอน มสธ มสธกรรมสิทธิ์ท่ีดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ป. จึงมีผลสมบูรณ์เสร็จเด็ดขาด และท่ีดินพิพาทย่อมตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ ป. มิใช่เป็นที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีอ�ำนาจฟ้องบังคับให้จ�ำเลยท่ี 1 ถึงที่ 3 ซ่ึงเป็นทายาท และจ�ำเลยที่ 2 ถึงท่ี 4 ซ่ึงเป็นผู้จัดการมรดกของ ป. ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมา มสธภายหลังคืนท่ีดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้

สญั ญาซื้อขาย 1 3-13 มสธกิจกรรม 3.1.1 หากยงั ไม่มที รพั ย์สนิ อย่เู ลยในขณะท�ำสญั ญาซอ้ื ขาย จะเปน็ สญั ญาซือ้ ขายโดยชอบหรือไม่ แนวตอบกิจกรรม 3.1.1 หากยังไม่มีทรัพย์สินอยู่เลยในขณะท�ำสัญญาซ้ือขาย ก็เป็นสัญญาซื้อขายโดยชอบได้ กล่าวคือ มสธ มสธกรณียังไม่มีทรัพย์สินนั้นอยู่เลยในขณะท�ำสัญญา ผู้ขายจะต้องจัดท�ำขึ้นในอนาคต ซึ่งเป็นเร่ืองท่ีเกิดขึ้น เป็นปกติในทางการค้าพาณิชย์หรือการอุตสาหกรรม เพราะการจัดหาหรือผลิตสินค้าไว้ล่วงหน้าปริมาณ มากๆ จะเป็นปัญหาในเร่ืองของการใช้ต้นทุนภาระดอกเบ้ีย รวมทั้งสถานที่เก็บหรือคลังสินค้า ตลอดจน คา่ ใชจ้ า่ ยในการดแู ลรกั ษา จงึ ตอ้ งทยอยผลติ ตามปรมิ าณมากการสง่ั ซอ้ื หรอื ตามการคาดการณใ์ นการจำ� หนา่ ย ซ่งึ อาจมิได้ใน 2 กรณี ดงั นี้ (1) สญั ญาทมี่ เี งอื่ นไขหรอื เงอ่ื นเวลา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 ในขณะทำ� สญั ญายงั ไมม่ ที รพั ยส์ นิ มสธนนั้ เลย แตจ่ ะผลิตขึน้ ให้ทนั กบั เงอื่ นไขหรอื เงอื่ นเวลาทก่ี �ำหนดไว้ในสญั ญา (2) สัญญาจะซือ้ จะขายอสงั หารมิ ทรพั ย์หรอื สังหารมิ ทรัพย์ชนิดพิเศษ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ซ่ึงจะจัดท�ำหรือผลิตทรัพย์สินน้ันให้แล้วเสร็จเมื่อถึงก�ำหนดเวลาจดทะเบียนโอนตามสัญญา ดงั กล่าว มสธ มสธเร่ืองท่ี3.1.2 ทรัพย์สินที่ซื้อขาย มสธในเรอ่ื งของทรพั ยส์ นิ ทซี่ อื้ ขายน้ี จะไดจ้ ำ� แนกอธบิ ายออกเปน็ 2 หวั ขอ้ คอื (1) ทรพั ยส์ นิ ทซ่ี อ้ื ขาย ได้ และ (2) ทรพั ย์สนิ ท่ซี ือ้ ขายไม่ได้ มสธ มสธ1. ทรัพย์สินที่ซ้ือขายได้ ทรพั ยส์ นิ โดยทว่ั ไปหากเปน็ “ทรพั ยส์ นิ ในพาณชิ ย”์ (Property in Commerce) ยอ่ มซอ้ื ขายกนั ได้ ไม่ว่าจะเป็น “ทรัพย”์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 137 หรอื “ทรัพยส์ ิน” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 เปน็ “อสงั หารมิ ทรพั ย”์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 หรอื “สงั หารมิ ทรพั ย”์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 140 เปน็ “ทรพั ย์ แบ่งได”้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 141 หรือ “ทรพั ยแ์ บง่ ไม่ได”้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 142 หากมใิ ช่ทรัพยน์ อก มสธพาณิชยห์ รือมีบทบัญญตั แิ ห่งกฎหมายห้ามไวเ้ ปน็ การเฉพาะ ก็ยอ่ มซื้อขายกันไดท้ ้ังส้นิ

3-14 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซอื้ ขาย เชา่ ทรัพย์ เชา่ ซื้อ อยา่ งไรกด็ ี มปี ญั หาวา่ ทรพั ยส์ นิ ทางปญั ญา เชน่ ลขิ สทิ ธ์ิ สทิ ธบิ ตั ร เครอื่ งหมายการคา้ ฯลฯ เหลา่ มสธน้ีมิใช่กรรมสิทธิ์จะใช้บังคับบทบัญญัติว่าด้วยซ้ือขายได้หรือไม่ ในเม่ือลักษณะส�ำคัญของสัญญาซื้อขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 453 บัญญัตไิ วช้ ดั เจนว่า เป็นสญั ญาที่ผูข้ ายโอน “กรรมสทิ ธ์”ิ แหง่ ทรพั ยส์ ินใหแ้ ก่ผู้ ซื้อ ซึ่งในกรณีนี้ นักวิชาการเห็นพ้องกันว่า ทรัพย์สินทางปัญญา รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเก่ียวด้วย อสังหารมิ ทรัพย์ หรือเก่ียวด้วยสังหาริมทรัพย์ เช่น สทิ ธกิ ารเช่า เปน็ ต้น ก็ย่อมซอ้ื ขายกันได้6 มสธ มสธอุทาหรณ์ (1) ลิขสิทธ์ิซื้อขายกันได้ ฎ. 846/2534 เมื่อจ�ำเลยทั้งสองอ้างว่า โจทก์ขายลิขสิทธ์ิในเพลงพิพาทให้แก่ ป. ต่อมา ป. ขาย ตอ่ ใหจ้ ำ� เลยที่ 1 อกี ทอดหนง่ึ แตจ่ ำ� เลยทงั้ สองไมม่ หี ลกั ฐานการซอ้ื ขาย การซอ้ื ขายลขิ สทิ ธใิ์ นเพลงพพิ าท ระหว่าง ป. กับโจทก์ เป็นหนังสือมาแสดงต่อศาล ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองวรรณกรรมและศิลปกรรม พ.ศ. 2474 ซึ่งเป็นกฎหมายท่ีใช้บังคับอยู่ในขณะน้ัน มาตรา 13 แห่ง พ.ร.บ. ดังกล่าวบัญญัติว่า ลิขสิทธ์ิน้ัน มสธโอนได้ แต่การโอนสิทธิหรือใช้ประโยชน์เช่นนั้นไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะได้ท�ำเป็นหนังสือลงลายมือช่ือ เจ้าของหรือตัวแทนผู้ได้รับมอบอ�ำนาจโดยชอบจากเจ้าของลิขสิทธิ์ จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ขายลิขสิทธิ์ใน เพลงให้ ป. ไม่มีลิขสิทธิ์ในเพลงพิพาทท่ีจะขายให้จ�ำเลย เพลงพิพาทยังเป็นลิขสิทธิ์ของโจทก์อยู่ เมื่อ โจทก์กล่าวหาว่าจ�ำเลยทั้งสองละเมิดลิขสิทธิ์ในเพลงพิพาท โจทก์ย่อมเป็นผู้เสียหายและมีอ�ำนาจฟ้อง ร้องจ�ำเลยท้ังสอง มสธ มสธ(2) สิทธิการเช่าซ้ือ อาจซื้อขายกันได้ ฎ. 5466/2539 จ�ำเลยท�ำสัญญาเช่าซ้ือที่ดินพร้อมอาคารกับการเคหะแห่งชาติ ต่อมาจ�ำเลยตกลง ขายสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าวแก่โจทก์ แม้จะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจ�ำเลยที่มีอยู่ ตอ่ การเคหะแหง่ ชาตใิ นการทจี่ ะรบั โอนสทิ ธกิ รรมสทิ ธท์ิ ดี่ นิ พรอ้ มอาคารตอ่ ไป แตโ่ จทกก์ ม็ ไิ ดฟ้ อ้ งบงั คบั ใหก้ ารเคหะแหง่ ชาตโิ อนทดี่ นิ พรอ้ มอาคารใหแ้ กโ่ จทกอ์ นั จะตอ้ งอยใู่ นบงั คบั เรอื่ งการโอนสทิ ธิ โดยโจทก์ ฟ้องบังคับให้จ�ำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจ�ำเลยเก่ียวกับสิทธิการเช่าซ้ือท่ีดินพร้อมอาคาร มสธของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลง ดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิ แม้ไม่ท�ำเป็นหนังสือ แต่เมื่อได้มีการช�ำระหน้ีเนื่องในการซ้ือขายกันบ้าง แล้ว ย่อมมีผลผูกพันระหว่างกัน โจทก์จึงมีอ�ำนาจฟ้องบังคับตามข้อตกลงดังกล่าวได้ (3) สิทธิการเช่าโทรศัพท์ซื้อขายกันได้ ฎ. 1562/2530 ระเบียบขององค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่าโทรศัพท์มิได้ห้ามการโอน มสธ มสธสิทธิการเช่าโทรศัพท์ เม่ือจ�ำเลยได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์ให้กับผู้ร้อง การโอนสิทธิการเช่า โทรศพั ทจ์ งึ สมบรู ณน์ บั แตท่ ง้ั สองฝา่ ยไดต้ กลงซอื้ ขายสทิ ธกิ ารเชา่ และสง่ มอบเครอ่ื งโทรศพั ทใ์ หฝ้ า่ ยผรู้ บั โอนครอบครอง ส่วนการจะไปท�ำการเปล่ียนชื่อผู้ร้องเป็นผู้เช่า ก็เพ่ือให้เป็นไปตามระเบียบขององค์การ โทรศัพท์แห่งประเทศไทยเท่านั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิน�ำยึดสิทธิการเช่าเคร่ืองโทรศัพท์น้ี มสธ6 ศรีราชา เจริญพานิช. หนว่ ยท่ี 1 สภาพและหลักส�ำคัญของสญั ญาซ้อื ขาย เอกสารการสอนชดุ วิชากฎหมายพาณชิ ย์ 1. (นนทบรุ :ี สำ� นักพิมพ์มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธริ าช, 2559). หน้า 19.

สญั ญาซื้อขาย 1 3-15 อย่างไรก็ตาม กรณีทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวเป็นทรัพย์สินเช่นเดียวกับกรรมสิทธิ์ แต่ก็มิใช่ มสธกรรมสทิ ธ์ิ รวมทงั้ สทิ ธอิ นั เกย่ี วดว้ ยอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื สงั หารมิ ทรพั ย์ เชน่ สทิ ธกิ ารเชา่ ฯลฯ ดงั กลา่ ว ก็ มใิ ช่กรรมสิทธ์ิ ในเมอ่ื บทบญั ญตั วิ ่าด้วยซือ้ ขายตาม ป.พ.พ. มาตรา 453 ใชค้ ำ� วา่ โอน “กรรมสิทธิ์” แห่ง ทรัพย์สิน ผู้เขียนจึงเห็นว่าการใช้บังคับบทบัญญัติว่าด้วยซื้อขายกับการโอนสิทธิที่มิใช่การโอนกรรมสิทธิ์ แห่งทรัพยส์ ินจึงตอ้ งอาศัยเทียบบทกฎหมายทใี่ กลเ้ คียงอย่างยงิ่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 มสธ มสธนอกจากนย้ี งั มปี ญั หาวา่ ทรพั ยส์ นิ ทเี่ จา้ ของมเี พยี งสทิ ธคิ รอบครอง แตม่ ไิ ดม้ กี รรมสทิ ธจ์ิ ะใชบ้ งั คบั บทบญั ญัตวิ ่าด้วยซื้อขายได้หรือไม่ เช่น ท่ีดนิ ที่มเี พียงหนังสอื รบั รองการทำ� ประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก.) หรอื ท่ีดนิ มอื เปลา่ อน่ื ๆ เช่น ที่ดนิ ทม่ี ีเพยี งใบแจ้งการครอบครองที่ดนิ (ส.ค. 1) เปน็ ตน้ กรณีน้ศี าล ฎีกาได้มีค�ำพิพากษาเป็นบรรทัดฐานไว้แล้วว่า การซ้ือขายที่ดินดังกล่าว หากมิได้ท�ำเป็นหนังสือและ จดทะเบยี นต่อพนกั งานเจา้ หน้าทยี่ อ่ มตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง แตถ่ ือวา่ เจ้าของ ทด่ี นิ ไดส้ ละการครอบครองใหแ้ ก่ผซู้ ้อื แลว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ มาตรา 1378 มสธอุทาหรณ์ (1) การซ้ือขายท่ีดินท่ีมีเพียงหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ฎ. 1828/2551 แม้การซื้อขายท่ีดินระหว่าง ต. กับโจทก์ ผู้ซื้อมิได้ไปจดทะเบียนโดยถูกต้องเป็น โมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ขณะที่ซ้ือขายที่ดินพิพาทมีเพียง น.ส. 3 ก. ยังไม่มีการออกโฉนดเป็นหนังสือส�ำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง มสธ มสธการซ้ือขายที่ดิน น.ส. 3 ก. ซ่ึงเป็นท่ีดินมือเปล่าย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง โจทก์ผู้ซ้ือ เขา้ ไปปลกู ทพ่ี กั อาศยั ไดภ้ ายหลงั ชำ� ระราคาแก่ ต. ครบถว้ น แสดงวา่ ผขู้ ายซง่ึ เปน็ เจา้ ของเดมิ ไดส้ ละเจตนา ครอบครองใหแ้ กโ่ จทกโ์ ดยไมย่ ดึ ถอื ทดี่ นิ พพิ าทอกี ตอ่ ไป โจทกย์ อ่ มไดไ้ ปซงึ่ สทิ ธคิ รอบครองตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และ 13787 (2) การซื้อขายที่ดินมือเปล่าอ่ืนๆ ฎ. 5962/2551 ส. สามีจ�ำเลยที่ 1 และ ป. บิดาจ�ำเลยที่ 2 ได้ร่วมกันซื้อท่ีดินข้างเคียงรวมถึงที่ดิน มสธพพิ าททำ� เปน็ ลานตากกากมนั สำ� ปะหลงั จากผคู้ รอบครองเดมิ นานมาแลว้ ซง่ึ ปจั จบุ นั เจา้ ของผคู้ รอบครอง ท่ีดินพิพาทต่างก็ถึงแก่ความตายไปหมด แม้การซ้ือขายท่ีดินพิพาทจะไม่ได้ท�ำหลักฐานเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซ่ึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง ก็ตาม แต่ท่ีดิน พิพาทเดิมเป็นท่ีดินมือเปล่ามีเพียงแบบแจ้งการครอบครองท่ีดิน (ส.ค. 1) เป็นหลักฐานเท่าน้ัน เจ้าของ ที่ดินเดิมจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง เม่ือได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส. สามีจ�ำเลยท่ี 1 มสธ มสธและ ป. บิดาจ�ำเลยที่ 2 ถือว่าเจ้าของที่ดินเดิมได้สละการครอบครองให้แก่ ส. สามีจ�ำเลยที่ 1 และ ป. บิดา จ�ำเลยท่ี 2 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1378 แล้ว เมื่อจ�ำเลยท่ี 2 ได้รับโอนท่ีดินพิพาทต่อมา จ�ำเลยที่ 2 ย่อมได้สิทธิครอบครองในท่ีดินพิพาท มสธ7 ฎ. 675/2550, 6436/2550, 607/2552, 1401/2553, 2156/2555, 557/2557, 5602/2558 วินจิ ฉยั ในแนวเดยี วกนั

3-16 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซ้ือขาย เชา่ ทรพั ย์ เชา่ ซื้อ หมายเหตุ มสธกรณกี ารซอื้ ขายทดี่ นิ ทมี่ หี นงั สอื รบั รองการทำ� ประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก.) ทมี่ ไิ ดท้ ำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ี ซ่ึงศาลฎีกามคี ำ� วนิ ิจฉัยวา่ ตกเปน็ โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนงึ่ นนั้ โดยความเคารพตอ่ คำ� พพิ ากษาศาลฎกี า ผเู้ ขยี นไมเ่ หน็ พอ้ งดว้ ย เพราะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง เป็นบทบัญญัติทั่วไปใช้บังคับกับอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ซึ่งเป็น มสธ มสธทรพั ย์สนิ โดยทัว่ ไป แตก่ รณที ่ดี ินท่มี ีหนังสอื รบั รองการทำ� ประโยชนน์ น้ั ประมวลกฎหมายที่ดนิ มาตรา 4 ทวิ บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะแล้วว่า การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินท่ีมีหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ จงึ ตอ้ งใชบ้ งั คบั ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา 4 ทวิ ซ่ึงเป็นกฎหมายเฉพาะ จะใช้บังคับตาม ป.พ.พ. ซงึ่ เป็นกฎหมายทัว่ ไปไม่ได้ ส�ำหรับท่ีดินมือเปล่าอ่นื ๆ เชน่ ท่ีดินทมี่ ี ส.ค. 1 เป็นต้น ซงึ่ เจา้ ของมเี พยี งสิทธิครอบครอง และ มไิ ดม้ ที ะเบยี นใดให้จดโอน จึงไม่อยู่ในบงั คบั ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึง่ แตป่ ระการใด การซ้อื ขาย มสธที่ดินมือเปล่าดังกลา่ วย่อมทำ� ไดโ้ ดยการโอนไปซ่ึงการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 อุทาหรณ์ ฎ. 2505/2533 ที่ดินที่ซื้อขายมีเพียง ส.ค. 1 ไม่อาจโอนกันได้โดยการแสดงเจตนาท�ำนิติกรรม และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลจะบังคับให้โอนทางทะเบียนหาได้ไม่ มสธ มสธ2. ทรัพย์สินท่ีซ้ือขายไม่ได้ ทรัพย์สินท่ีซื้อขายไม่ได้ คือ ทรัพย์นอกพาณิชย์ (things outside of commerce) หมายถึง ทรัพย์ท่ไี ม่สามารถถอื เอาได้ และไมอ่ าจโอนแก่กันได้ โดยชอบด้วยกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 143 ซงึ่ กฎหมายบัญญัตหิ ้ามโอนไว้ในลักษณะเป็นการถาวร นอกจากน้ยี งั มีทรัพย์สินทไ่ี ม่อาจซ้อื ขายแก่กันได้ โดยกฎหมายห้ามโอนในระยะเวลาท่ีก�ำหนดด้วย ซ่ึงจะได้จ�ำแนกทรัพย์ที่ไม่อาจซ้ือขายได้ออกได้เป็น 2 ลกั ษณะ ดงั นี้ มสธก) ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้ ดังเช่น ดวงดาวในท้องฟ้า ดวงอาทิตย์ ดวงจันทร์ สายลม แสงแดด กอ้ นเมฆ ฯลฯ เหลา่ นเี้ ปน็ ทรพั ยท์ โี่ ดยสภาพไมส่ ามารถถอื เอาได้ จงึ เปน็ ทรพั ยน์ อกพาณชิ ยท์ ไี่ ม่ อาจซอื้ ขายได้ ข) ทรัพยท์ ี่ไมอ่ าจโอนแก่กนั โดยชอบด้วยกฎหมาย หมายถึง ทรัพย์ทีม่ บี ทบญั ญัตแิ หง่ กฎหมาย มสธ มสธหา้ มโอนไว้ จงึ ไมอ่ าจนำ� มาซื้อขายได้ ดังเช่น 1) สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 บัญญัติห้ามโอนไว้ กล่าวคือ “ทรพั ยส์ นิ ซงึ่ เปน็ สาธารณสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ นน้ั จะโอนแกก่ นั มไิ ด้ เวน้ แตอ่ าศยั อำ� นาจแหง่ กฎหมายเฉพาะ หรอื พระราชกฤษฎกี า” เชน่ น้ี สาธารณสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ จงึ ไมอ่ าจนำ� มาซอ้ื ขายแกก่ นั ได้ สำ� หรบั สาธารณ มสธสมบตั ขิ องแผ่นดินมบี ญั ญตั ิไว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 ดงั น้ี

สญั ญาซื้อขาย 1 3-17 มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อ มสธสาธารณประโยชนห์ รือสงวนไวเ้ พือ่ ประโยชน์รว่ มกนั เช่น (1) ที่ดินรกร้างวา่ งเปล่า และทด่ี นิ ซึง่ มผี เู้ วนคืนหรอื ทอดทง้ิ หรือกลบั มาเปน็ ของแผ่น ดินโดยประการอนื่ ตามกฎหมายทด่ี ิน (2) ทรัพย์สินส�ำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตล่ิง ทางน้�ำ ทางหลวง มสธ มสธทะเลสาบ (3) ทรัพย์สินใชเ้ พื่อประโยชน์ของแผน่ ดินโดยเฉพาะ เป็นต้นวา่ ป้อม และโรงทหาร ส�ำนกั ราชการบา้ นเมอื ง เรอื รบ อาวธุ ยทุ ธภณั ฑ์ อุทาหรณ์ (1) สาธารณสมบัตขิ องแผน่ ดนิ สำ� หรบั พลเมอื งใช้รว่ มกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ไม่อาจซอื้ ขายแก่กันได้ มสธฎ. 48/2478 ข้าหลวงประจ�ำจังหวัดไม่มีอ�ำนาจขายทางเดินสาธารณะให้เอกชน ผู้ซ้ือ ทรัพย์สินดังกล่าวย่อมไม่ได้กรรมสิทธ์ิ เพราะทรัพย์ท่ีขายกันเป็นทรัพย์ท่ีห้ามโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 ฎ. 6120/2558 แม้โจทก์จะซื้อที่ดินซ่ึงรวมที่ดินพิพาทด้วยจาก ฉ. และโจทก์เข้าท�ำ ประโยชน์ด้วยการปลูกต้นยูคาลิปตัสและต้นไผ่ในท่ีดินท่ีซื้อมา แต่เน่ืองจากท่ีดินดังกล่าวเป็นท่ีดินอยู่ใน มสธ มสธเขตป่าสงวนแห่งชาติ ป่าช่องเม็ก การเข้าครอบครองท�ำประโยชน์ในท่ีดินของโจทก์ จึงเป็นการครอบ ครองท่ีดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินส�ำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) (2) สาธารณสมบัติของแผ่นดินใช้เพ่ือประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (3) ไม่อาจซอื้ ขายแกก่ นั ได้ ฎ. 395/2538 ท่ีดินท่ีจ�ำเลยขายให้แก่โจทก์ บางส่วนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ท่ีสงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ จึงเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ซึ่งไม่อาจซ้ือขายกันได้ สัญญา มสธจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะ เท่ากับว่าจ�ำเลยไม่เคยท�ำสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายท่ีดินส่วนดังกล่าวกับโจทก์ จึง ไม่มีสัญญาจะซ้ือจะขายหรือสัญญาซ้ือขายที่ดินส่วนดังกล่าวที่จ�ำเลยจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิ 2) ทว่ี ดั ทธี่ รณสี งฆ์ และทศ่ี าสนสมบตั กิ ลาง ไมอ่ าจซอื้ ขายแกก่ นั ได้ ตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 มาตรา 34 บัญญตั ิหา้ มโอนไว้ กลา่ วคอื การโอนกรรมสิทธ์ทิ ี่วดั ท่ีธรณีสงฆ์ หรือศาสนสมบตั ิ มสธ มสธกลางใหก้ ระท�ำไดก้ แ็ ต่โดยพระราชบญั ญัติ เว้นแต่เปน็ การโอนให้แก่สว่ นราชการ รัฐวิสาหกจิ หรือหนว่ ย งานอน่ื ของรฐั เมอ่ื มหาเถรสมาคมไมข่ ดั ขอ้ งและไดร้ บั คา่ ผาตกิ รรมจากสว่ นราชการ รฐั วสิ าหกจิ หรอื หนว่ ย งานน้นั แล้ว ให้กระท�ำโดยพระราชกฤษฎกี า อุทาหรณ์ ฎ. 13047/2556 เมอ่ื ท. เจตนายกท่ดี ินพิพาทให้แกโ่ จทก์ ต้งั แต่ปี 2509 โดยมอบโฉนดท่ีดิน ให้แก่โจทก์และให้โจทก์เข้าครอบครองท่ีดินพิพาท พร้อมทั้ง ท. และ พระครู ส. ในฐานะเจ้าอาวาส ผู้มี มสธอำ� นาจทำ� การแทนโจทก์ ไดย้ นื่ เรอื่ งรวมและใหถ้ อ้ ยคำ� ขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเพอื่ โอนกรรมสทิ ธ์ิ

3-18 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซ้ือขาย เชา่ ทรพั ย์ เชา่ ซื้อ ท่ีดินพิพาทให้แก่โจทก์ แม้ในระหว่างด�ำเนินการ ท. ถึงแก่ความตายโดยไม่มีผู้ด�ำเนินการต่อ จนผู้ว่า มสธราชการจังหวัด ช. มีค�ำส่ังยกเลิกค�ำขอก็ตาม ถือได้ว่า ท. เจตนายืนยันอุทิศที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตลอด มา ท่ีดินพิพาทย่อมตกเป็นที่ธรณีสงฆ์ตามเจตนา ท. ผู้อุทิศทันที โดยไม่จ�ำต้องท�ำเป็นหนังสือและจด ทะเบียนการยกให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 ท่ีดินพิพาท จึงเป็นกรรมสิทธ์ิของโจทก์นับต้ังแต่ ท. ยกให้และโจทก์รับไว้แล้วเป็นต้นมา เมื่อท่ีดินพิพาทตกเป็นท่ี มสธ มสธธรณีสงฆ์แล้วตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ฯ มาตรา 34 จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็แต่โดยพระราชบัญญัติ เท่านั้น ดังน้ัน แม้ที่ดินพิพาทจะได้มีการท�ำนิติกรรมและจดทะเบียนโอนต่อกันมาหลายทอดจากจ�ำเลย ท่ี 1 จนถึงจ�ำเลยท่ี 3 เม่ือจ�ำเลยที่ 1 จดทะเบียนรับโอนมาแล้ว จ�ำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเป็นอีก แปลงแล้ว โอนให้จ�ำเลยที่ 2 และจ�ำเลยที่ 2 แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยอีกแปลงแล้วโอนขายให้ จำ� เลยที่ 3 และแมจ้ ำ� เลยท่ี 3 จะไดท้ ดี่ นิ พพิ าทบางสว่ นมาโดยเสยี คา่ ตอบแทนโดยสจุ รติ และไดจ้ ดทะเบยี น สทิ ธโิ ดยสจุ รติ กต็ าม เมอ่ื การโอนดงั กลา่ วมไิ ดก้ ระทำ� ตามพระราชบญั ญตั คิ ณะสงฆฯ์ มาตรา 34 จงึ เปน็ การ มสธโอนที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ข้อสังเกต ทกี่ ัลปนา คือ ที่ดินซึ่งมีผอู้ ุทศิ แตผ่ ลประโยชน์ใหว้ ดั หรอื พระศาสนา ตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 มาตรา 33(3) กรรมสิทธ์หิ รอื ความเป็นเจ้าของยงั เปน็ ของเอกชนอยู่ ฉะนน้ั จึงเป็นทรพั ย์สิน ทซี่ ้อื ขายกนั ได้ ไม่ต้องหา้ มตามกฎหมายแต่ประการใด มสธ มสธ3) สทิ ธบิ างประการทมี่ บี ทบญั ญตั แิ หง่ กฎหมายหา้ มโอนไวเ้ ปน็ การเฉพาะ จงึ ไมอ่ าจซอื้ ขาย แกก่ ันได้ ดังเชน่ (1) สิทธิในบ�ำเหน็จบ�ำนาญ และบ�ำเหน็จบ�ำนาญพิเศษ เป็นสิทธิเฉพาะตัว จะโอน ไมไ่ ด้ ตาม พ.ร.บ. บำ� เหนจ็ บำ� นาญขา้ ราชการ พ.ศ. 2494 มาตรา 6 วรรคสอง และมาตรา 36 (2) สทิ ธิเรยี กรอ้ งค่าสนิ ไหมทดแทนเพ่ือความเสยี หายอย่างอ่ืนอนั มิใช่ตัวเงนิ จะโอน ไมไ่ ด้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 446 กลา่ วคอื ในกรณีท�ำให้เขาเสยี หายแก่รา่ งกายหรืออนามัย และในกรณี มสธท�ำให้เขาเสียเสรีภาพ ผู้ต้องเสียหายอย่างอื่นอันมิใช่ตัวเงินด้วยอีกก็ได้ สิทธิเรียกร้องดังกล่าวไม่อาจโอน แกก่ นั ได้ และไมต่ กทอดไปถงึ ทายาท เวน้ แตส่ ทิ ธนิ น้ั จะไดร้ บั สภาพกนั ไวโ้ ดยสญั ญาหรอื ไดเ้ รม่ิ ฟอ้ งคดตี าม สิทธนิ ้นั แล้ว (3) สิทธอิ าศยั จะโอนแกก่ นั ไมไ่ ด้ แมโ้ ดยทางมรดก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1404 (4) สทิ ธทิ จ่ี ะไดค้ า่ อปุ การะเลยี้ งดู จะสละหรอื โอนมไิ ดแ้ ละไมอ่ ยใู่ นขา่ ยแหง่ การบงั คบั มสธ มสธคดี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1598/41 (5) สิทธิอันหากจะมีในภายหน้าในการสืบมรดกผู้ท่ียังมีชีวิตอยู่จะสละหรือจ�ำหน่าย จ่ายโอนโดยประการใดไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1619 4) ทดี่ ินทีข่ อออกโฉนดท่ีดนิ หรือหนงั สือรบั รองการท�ำประโยชน์ ตาม ป. ทีด่ ิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ ห้ามบุคคล ผู้ได้มาซ่ึงสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อ่ืน เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ มสธทบวงการเมอื ง องคก์ รของรฐั บาล ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดต้งั องค์การของรัฐบาล รฐั วสิ าหกจิ ทจ่ี ดั ตั้ง

สญั ญาซอื้ ขาย 1 3-19 ขนึ้ โดยพระราชบญั ญตั ิ หรอื โอนใหแ้ กส่ หกรณเ์ พอื่ ชำ� ระหนโี้ ดยไดร้ บั อนมุ ตั จิ ากนายทะเบยี นสหกรณภ์ ายใน มสธกำ� หนดเวลาหา้ มโอน และทด่ี นิ นั้นไมอ่ ยูใ่ นข่ายแห่งการบงั คับคดี อุทาหรณ์ ฎ. 2155/2537 ที่ดินพิพาท เป็นท่ีดินมีหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) มีข้อ ก�ำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตาม ป. ที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า โจทก์ท�ำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้ มสธ มสธจ�ำเลยและจะส่งมอบที่ดินภายในก�ำหนดห้ามโอน ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว จึงเป็นนิติกรรม ทมี่ วี ตั ถปุ ระสงคเ์ ปน็ การตอ้ งหา้ มชดั แจง้ โดยกฎหมาย สญั ญาจะซอื้ ขายทดี่ นิ พพิ าทยอ่ มตกเปน็ โมฆะ ไมม่ ี ผลบังคับตามกฎหมาย8 5) ที่ดินในเขตท่ีพระราชกฤษฎีก�ำหนดเขตปฏิรูปที่ดิน ภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ออกจาก พระราชกฤษฎีกาก�ำหนดเขตปฏิรูปที่ดินดังกล่าว ห้ามผู้ใดจ�ำหน่ายด้วยประการใดๆ หรือก่อให้เกิดภาระ ตดิ พนั ใดๆ หรอื กอ่ ใหเ้ กดิ ภาระตดิ พนั ใดๆ ตาม พ.ร.บ. การปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา มสธ28 วรรคหน่งึ ทด่ี นิ ทบ่ี คุ คลไดร้ บั สทิ ธโิ ดยการปฏริ ปู ทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรม จะทำ� การแบง่ แยกหรอื โอนสทิ ธิ ในที่ดินน้ันไปยังผู้อ่ืนมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปยังสถาบัน เกษตรกร หรอื ส.ป.ก. เพ่ือประโยชน์ในการปฏริ ูปทด่ี นิ เพื่อเกษตรกรรม ตาม พ.ร.บ. การปฏิรปู ท่ีดินเพ่ือ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 มสธ มสธ6) ทดี่ นิ ทไี่ ดม้ าตาม พ.ร.บ. การจดั ทดี่ นิ เพอ่ื การครองชพี พ.ศ. 2511 มาตรา 12 ภายใน 5 ปี นบั แตว่ นั ทไ่ี ดร้ บั โฉนดทดี่ นิ หรอื หนงั สอื รบั รองการทำ� ประโยชนใ์ นทดี่ นิ ผไู้ ดม้ าซงึ่ กรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ นิ จะโอน ท่ีดินนั้นไปยังผู้อ่ืนไม่ได้ นอกจากการตกทอดโดยทางมรดก หรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่ แล้วแตก่ รณี 7) โบราณวตั ถุและศิลปวัตถุท่ีเป็นทรพั ย์สินของแผน่ ดนิ และอยใู่ นความดแู ลรกั ษาของกรม ศลิ ปากรจะโอนกนั มไิ ด้ เวน้ แตอ่ าศยั อำ� นาจแหง่ บทกฎหมาย ตาม พ.ร.บ. โบราณสถาน โบราณวตั ถุ ศลิ ป มสธวัตถุ และพิพธิ ภัณฑสถานแหง่ ชาติ พ.ศ. 2504 มาตรา 18 แต่ถา้ โบราณวัตถแุ ละศิลปวตั ถุใดมีเหมือนกนั อยมู่ ากเกนิ ตอ้ งการ อธบิ ดจี ะอนญุ าตใหโ้ อนโดยวธิ ขี ายหรอื แลกเปลยี่ นเพอ่ื ประโยชนแ์ หง่ พพิ ธิ ภณั ฑสถาน แหง่ ชาติ หรอื ใหเ้ ปน็ รางวลั หรอื เปน็ คา่ แรงงานแกผ่ ขู้ ดุ ดว้ ยกไ็ ด้ ทง้ั นี้ ตามระเบยี บทอ่ี ธบิ ดปี ระกาศกำ� หนด ในราชกิจจานุเบกษา 8) ทรพั ยส์ นิ ทกี่ ฎหมายหา้ มมไี ว้ หรอื หา้ มจำ� หนา่ ย อนั เปน็ ความผดิ ทางอาญา เชน่ ยาเสพตดิ มสธ มสธต้องห้ามตาม พ.ร.บ. ยาเสพติดให้โทษ พ.ศ. 2522 อาวุธเถ่ือนต้องห้ามตาม พ.ร.บ. อาวุธปืน เครื่อง กระสนุ ปนื วตั ถรุ ะเบดิ ดอกไมเ้ พลงิ และสงิ่ เทยี มอาวธุ ปนื พ.ศ. 2490 วตั ถลุ ามกไมว่ า่ จะเปน็ เอกสาร ภาพ เขียน ภาพพิมพ์ ภาพระบายสี สิ่งพิมพ์ รูปภาพ ภาพโฆษณา เครื่องหมาย รูปถ่าย ภาพยนตร์ แถบบนั ทกึ เสยี ง แถบบนั ทกึ ภาพ หรอื สงิ่ อน่ื ใดอนั ลามก ตอ้ งหา้ มตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 287 เป็นต้น มสธ8 ฎ. 13906/2557 วินิจฉัยในแนวเดียวกัน

3-20 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซือ้ ขาย เช่าทรัพย์ เช่าซือ้ ข้อสังเกต มสธ(1) เวลาไม่ใชท่ รพั ย์ จะซือ้ ขายไม่ได้ ท่วี ่า “ซ้ือเวลาออกอากาศ” จงึ มิไดอ้ ยูใ่ นบังคบั ของบทบญั ญตั ิแห่งกฎหมายวา่ ดว้ ยซือ้ ขายแต่อยา่ งใด อุทาหรณ์ ฎ. 203/2539 สัญญาที่จ�ำเลยตกลงซื้อเวลาออกอากาศของสถานีวิทยุกระจายเสียง มสธ มสธจากโจทก์ มิใช่สัญญาซื้อขาย เพราะมิได้มีการโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สิน หากแต่เป็นสัญญาท่ีตกลงให้ บริการการออกอากาศกระจายเสียงในสถานีวิทยุกระจายเสียงตามก�ำหนดเวลาท่ีตกลงกันเท่านั้น แม้จะ มรี าคามากกวา่ 500 บาท9 กไ็ มอ่ ยใู่ นบงั คบั ของมาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม แหง่ ประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ (2) กรณีการขายประกันนั้น มิใช่สัญญาซื้อขาย เพราะมิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สิน หากแต่เป็นสญั ญาประกันชีวติ หรือประกันภยั แล้วแตก่ รณี มสธ(3) กรณกี ารขายตัว๋ เพอ่ื เขา้ ชมภาพยนตร์ การแสดงดนตรี ละครเวที กายกรรม การ แข่งขันกีฬาต่างๆ ฯลฯ เหล่านี้มิใช่สัญญาซ้ือขาย เพราะวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของผู้ซ้ือมิใช่ต้องการ กรรมสิทธ์ใิ นตั๋วนัน้ แตป่ ระการใด จงึ เปน็ สัญญาต่างตอบแทนในลกั ษณะอ่นื ๆ หาใช่สัญญาซือ้ ขายไม่ (4) กรณีพระเคร่ือง นิยมใช้ค�ำว่า “เช่า” แท้จริงแล้วเป็นการโอนกรรมสิทธิ์แห่ง ทรพั ย์สนิ จงึ อยู่ในบังคบั ของบทบญั ญตั ิวา่ ด้วยซื้อขาย หาใชเ่ ชา่ ทรพั ย์แตป่ ระการใดไม่ มสธ มสธกิจกรรม3.1.2 ทรพั ยส์ นิ ทไี่ มอ่ าจโอนแกก่ นั ไดโ้ ดยชอบดว้ ยกฎหมาย ซงึ่ ไมอ่ าจนำ� มาซอื้ ขายได้ มปี ระการใดบา้ ง แนวตอบกิจกรรม 3.1.2 มสธทรัพย์สินทไี่ มอ่ าจโอนแกก่ นั ไดโ้ ดยชอบดว้ ยกฎหมาย ซงึ่ ไมอ่ าจนำ� มาซ้ือขายได้ ดงั เชน่ 1) สาธารณสมบัติของแผน่ ดนิ 2) ท่ีวัด ทีธ่ รณสี งฆ์ และที่ศาสนสมบตั ิกลาง 3) สิทธิบางประการท่กี ฎหมายห้ามโอน เช่น สทิ ธอิ าศยั สทิ ธใิ นบำ� เหน็จบ�ำนาญ สิทธทิ จ่ี ะได้ค่า อปุ การะเลีย้ งดู เป็นต้น มสธ มสธ4) ท่ดี ินที่ขอออกโฉนดที่ดินหรอื หนงั สอื รับรองการทำ� ประโยชน์ หา้ มโอนภายใน 10 ปี ตาม ป. ทดี่ ิน 5) ทดี่ ินทบี่ ุคคลได้รบั สทิ ธมิ าตาม พ.ร.บ. ปฏริ ูปทด่ี ินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 6) ท่ดี นิ ทไี่ ดม้ าเพ่ือการครองชพี หา้ มโอน 5 ปี ตาม พ.ร.บ. การจดั สรรที่ดินเพ่ือการครองชีพ พ.ศ. 2511 มสธ9 ปจั จุบนั ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสาม แก้ไขเปน็ สองหมนื่ บาทหรอื กวา่ น้นั ข้นึ ไป

สัญญาซอ้ื ขาย 1 3-21 7) โบราณวตั ถแุ ละศลิ ปวตั ถทุ เี่ ปน็ ทรพั ยส์ นิ ของแผน่ ดนิ และอยใู่ นความดแู ลรกั ษาของกรมศลิ ปากร มสธตาม พ.ร.บ. โบราณสถาน โบราณวตั ถุ ศิลปวัตถุ และพพิ ิธภัณฑสถานแหง่ ชาติ พ.ศ. 2504 8) ทรัพย์สินที่กฎหมายห้ามมีไว้หรือห้ามจ�ำหน่าย เช่น ยาเสพติดให้โทษ อาวุธเถื่อน วัตถุอัน ลามก เป็นตน้ มสธ มสธเรื่องที่3.1.3 เปรียบเทียบสัญญาซื้อขายกับสัญญาอ่ืนๆ มสธในเรอ่ื งนจี้ ะไดเ้ ปรยี บเทยี บสญั ญาซอ้ื ขายกบั สญั ญาอน่ื ๆ ไดแ้ ก่ สญั ญาขายฝาก สญั ญาแลกเปลยี่ น สญั ญาให้ สัญญาเช่าทรพั ย์ สัญญาเช่าซอ้ื สญั ญาจา้ งท�ำของ สัญญายืมใช้ส้ินเปลือง ดังต่อไปน้ี มสธ มสธ1. สัญญาซ้ือขายกับสัญญาขายฝาก ส�ำหรบั สญั ญาขายฝาก มีบญั ญตั ไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 491 ดงั น้ี มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซ้ือขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซ้ือ โดยมี ข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ตามบทบัญญัติดังกลา่ ว สญั ญาขายฝากเปน็ สัญญาซอ้ื ขายชนดิ หนงึ่ อยู่ในจ�ำพวกสัญญาซอ้ื ขาย เฉพาะอยา่ ง จงึ มลี กั ษณะสำ� คญั ดงั เชน่ สญั ญาซอ้ื ขายทวั่ ไป กลา่ วคอื เปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน เปน็ สญั ญา ทฝ่ี า่ ยผขู้ ายโอนกรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กฝ่ า่ ยผซู้ อ้ื ฝาก และเปน็ สญั ญาทฝ่ี า่ ยผซู้ อ้ื ฝากตกลงจะใชร้ าคา มสธทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กฝ่ า่ ยผขู้ ายฝาก รวมทง้ั การขายฝากอสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษ กต็ อ้ งทำ� เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะเช่นเดียวกันกับสัญญาซ้ือขาย ทว่ั ไป แต่มีขอ้ แตกตา่ งกันใน 2 ประการ ดงั นี้ 1) สญั ญาขายฝากเปน็ สญั ญาท่ีมขี อ้ ตกลงกนั ว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์น้ันคนื ได้ เปน็ ขอ้ ตกลงท่ี เปน็ สาระสำ� คญั ในสญั ญาขายฝากนน้ั เอง ซง่ึ ขอ้ ตกลงดงั กลา่ วตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน มสธ มสธเจา้ หนา้ ที่ดว้ ย อุทาหรณ์ ฎ. 120/2559 สัญญาขายฝากมีลักษณะแตกต่างจากสัญญาซื้อขายท่ัวไป คือผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์ น้ันคืนได้ภายในเวลาที่ก�ำหนดไว้ในสัญญาหรือมิฉะน้ันในก�ำหนดเวลาตามกฎหมาย ซ่ึงข้อตกลงนี้ต้อง ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย โดยโจทก์กับจ�ำเลยขายฝากบ้าน 2 หลัง โดยท�ำ เป็นหนังสือเพียงอย่างเดียวแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีถึงเงื่อนไขในการไถ่คืนจึงตกเป็น มสธโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ท้ังสัญญาขายฝากที่ดินและสัญญา

3-22 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซื้อขาย เช่าทรพั ย์ เช่าซื้อ ซื้อขายบ้าน 2 หลัง ยังท�ำวันเดียวกัน แสดงว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม เป็นนิติกรรมท่ีมี มสธวตั ถปุ ระสงคข์ ดั ตอ่ ความสงบเรยี บรอ้ ยและศลี ธรรมอนั ดขี องประชาชน เปน็ โมฆะ ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 อีกด้วย โจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านท้ังสองหลังตกเป็นกรรมสิทธ์ิของโจทก์โดย หลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธ์ิในบ้านท้ังสองหลัง ข้อสังเกต มสธ มสธ(1) สญั ญาซ้อื ขายท่ีมีคำ� มัน่ ใหผ้ ู้ขายซื้อคืนได้ หาใช่สัญญาขายฝากไม่ อุทาหรณ์ ฎ. 3670/2528 ท�ำสัญญาซ้ือขายท่ีดินจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วโจทก์จ�ำเลย ท�ำสัญญาต่อกันอีกฉบับหนึ่งว่า โจทก์มีสิทธิซื้อท่ีดินคืนได้ภายใน 10 ปี ดังน้ี สัญญาท่ีท�ำต่อกันไม่ใช่ สญั ญาขายฝากหรอื นติ กิ รรมอำ� พราง แตเ่ ปน็ คำ� มน่ั ในการซอ้ื ขายทรพั ยส์ นิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค สอง จึงมีผลผูกพันคู่กรณีใช้บังคับกันได้ มสธ(2) หากเป็นสัญญามีเง่ือนไขให้ผู้ซ้ือโอนกรรมสิทธ์ิคืนแก่ผู้ขายเพื่อเป็นไปตามเง่ือนไขท่ี ตกลงกนั นนั้ มใิ ชเ่ ปน็ การใชส้ นิ ไถเ่ พอ่ื ไถท่ รพั ยน์ นั้ คนื กเ็ ปน็ สญั ญาซอ้ื ขายทว่ั ไป หาไดเ้ ปน็ สญั ญาขายฝากไม่ อุทาหรณ์ ฎ. 7462/2546 ผู้ร้องสอดเป็นหน้ีโจทก์ 3,200,000 บาท ผู้ร้องสอดจึงขายท่ีดินและบ้าน พิพาทใหแ้ ก่โจทกใ์ นราคาต�ำ่ กว่าท่คี วรจะเป็น เพอ่ื ใหโ้ จทกน์ �ำไปจำ� นองเปน็ ประกันหนเี้ งนิ กู้ทโ่ี จทกก์ จู้ าก มสธ มสธธนาคาร ก. ทั้งน้ีเพ่ือให้ผู้ร้องสอดมีเวลาหาเงินมาช�ำระหนี้แก่โจทก์ ในขณะที่โจทก์สามารถเบิกเงินจาก ธนาคารมาใช้ได้ทันที แล้วยังมอบเงินที่เบิกจากธนาคารให้ผู้ร้องสอดอีกประมาณ 400,000 บาท ดังน้ี การทผี่ ู้ร้องสอดจดทะเบยี นขายท่ดี ินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ จงึ มใิ ช่เปน็ การแสดงเจตนาลวง แต่เป็นการ ซ้ือขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ร้องสอดจะเป็นผู้ช�ำระหน้ีแก่ธนาคารแทนโจทก์ ถ้าหากผู้ร้องสอดช�ำระหนี้แก่ ธนาคารครบถ้วนแล้วโจทก์จะโอนที่ดินและบ้านพิพาทคืนแก่ผู้ร้องสอด ดังนั้น เม่ือปรากฏว่าผู้ร้องสอด ช�ำระหน้ีแก่ธนาคารยังไม่ครบถ้วน ผู้ร้องสอดจึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับโจทก์โอนท่ีดินและบ้าน มสธพิพาทคืนแก่ผู้ร้องสอด การท่ีผู้ร้องสอดมิได้ช�ำระหน้ีให้แก่ธนาคารแทนโจทก์นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา 1 ปี โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธ์ิจึงมีสิทธิฟ้องบังคับไล่จ�ำเลยซ่ึงอาศัยอยู่ในท่ีดินและบ้านพิพาทโดย ไม่มีสิทธิได้ 2) สัญญาซอื้ ขายท่ัวไปน้ัน ทรัพยส์ ินโดยทัว่ ไปไม่วา่ จะเป็นทรพั ย์สนิ ประเภทใด หากเป็นทรพั ย์ ในพาณิชย์แลว้ ย่อมซือ้ ขายกนั ไดท้ ัง้ สิ้น แต่สัญญาขายฝากน้นั ศาสตราจารยไ์ พจติ ร ปุญญพันธ์ุ มคี วาม มสธ มสธเหน็ วา่ ทรพั ยส์ นิ ทจ่ี ะขายฝากกนั ได้ ตอ้ งเปน็ ทรพั ยส์ นิ เฉพาะสงิ่ (specific property)10 คอื ทรพั ยส์ นิ ทบ่ี ง่ ตัวทรัพย์สินนั้นออกเป็นแน่นอนแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 460 น่ันเอง ซ่ึงผู้เขียนเห็นพ้องด้วย หาก ทรัพยส์ นิ ท่ยี ังไมไ่ ด้บ่งตวั ทรพั ยส์ ินเปน็ แน่นอน หรือทรัพย์สินในอนาคต ก็ยอ่ มนำ� มาขายฝากไม่ได้ มสธ10 ไพจิตร ปุญญพันธุ์. ค�ำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยขายฝาก. (พิมพ์ครั้งท่ี 3) กรุงเทพฯ: สำ� นกั พมิ พ์นติ ิธรรมบรรณาการ. (2525) หนา้ 12.

สญั ญาซ้ือขาย 1 3-23 2. สัญญาซ้ือขายกับสัญญาแลกเปลี่ยน มสธส�ำหรบั สญั ญาแลกเปลี่ยน มีบญั ญัตไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 518 ดังน้ี มาตรา 518 อันว่าแลกเปลี่ยนน้ัน คือสัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่กัน ตามบทบัญญัติดังกล่าว สัญญาแลกเปลี่ยนมีลักษณะที่เหมือนกับสัญญาซ้ือขาย คือ ต่างก็เป็น สัญญาต่างตอบแทนเช่นเดยี วกัน ต่างกันทสี่ ัญญาซอ้ื ขายน้ัน ฝา่ ยผขู้ ายโอนกรรมสิทธแ์ิ ห่งทรัพย์สินใหแ้ ก่ มสธ มสธผู้ซ้ือ และฝ่ายผู้ซ้ือตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินน้ันให้แก่ฝ่ายผู้ขาย แต่สัญญาแลกเปล่ียน คู่สัญญาต่างโอน กรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กก่ นั และแมค้ สู่ ญั ญาฝา่ ยหนงึ่ ในสญั ญาแลกเปลยี่ นตกลงจะโอนเงนิ เพมิ่ เขา้ กบั ทรัพย์สนิ ส่งิ อื่นให้แก่อีกฝ่ายหนึง่ ก็ยังคงเปน็ สัญญาแลกเปล่ียน (ป.พ.พ. มาตรา 520) ทงั้ นี้ การโอนกรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ปน็ อสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทต่ี อ้ งมี การโอนทางทะเบยี น ทงั้ สญั ญาซอื้ ขายและสญั ญาแลกเปลย่ี นตอ้ งทำ� ตามแบบ คอื ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และ จดทะเบยี นต่อพนักงานเจ้าหนา้ ท่ี มฉิ ะน้ันจะตกเป็นโมฆะ มสธมีปัญหาว่า กรณีสัญญาท่ีมีการโอนเงินเพ่ิมเข้ากับทรัพย์สิน ซึ่งจ�ำนวนเงินที่โอนเพิ่มเข้ากับ ทรพั ยส์ นิ นน้ั มจี ำ� นวนมากกวา่ มลู คา่ ทรพั ยส์ นิ มาก จะถอื วา่ เปน็ สญั ญาซอ้ื ขายหรอื สญั ญาแลกเปลยี่ น เชน่ ทรัพยส์ ินทีน่ �ำไปแลกมีมูลคา่ 10,000 บาท จะตอ้ งเพิ่มเงนิ เขา้ กบั ทรัพย์สินอกี 40,000 บาท ดงั น้ี จะถือ เป็นสัญญาซือ้ ขายหรือสัญญาแลกเปลยี่ น ซึ่งศาสตราจารย์ศรีราชา วงศารยางกรู มคี วามเหน็ วา่ ตอ้ งดูที่ เจตนาของคู่กรณีเป็นส�ำคัญ11 ซ่ึงผู้เขียนเห็นพ้องด้วย กล่าวคือ หากคู่กรณีมีเจตนาตกลงแลกเปลี่ยน มสธ มสธทรพั ย์สนิ กัน แตท่ รัพยส์ นิ นน้ั มีมลู คา่ ไมเ่ ท่ากัน จงึ ตกลงเพิม่ เงินเข้ากับทรัพยส์ นิ ไม่ว่าเงินนน้ั จะมากหรือ น้อยกว่าราคาทรัพย์สิน ก็เป็นสัญญาแลกเปลี่ยน หากคู่กรณีมีเจตนาตกลงซ้ือขายทรัพย์สินกัน แต่มีเงิน ไม่พอใช้ราคา จึงใช้ทรัพย์สินตีราคาบวกเพิ่มไปด้วย ไม่ว่าราคาทรัพย์สินนั้นจะมากหรือน้อยกว่าเงินที่ใช้ ราคา ก็เป็นสญั ญาซ้ือขาย แตห่ ากไมอ่ าจทราบเจตนาของคู่กรณีหรอื พจิ ารณาตามพฤตกิ ารณ์ไม่ได้ กรณี เช่นนี้ผู้เขียนมีความเห็นว่าเม่ือมีการโอนเงินเพ่ิมเข้ากับทรัพย์สินด้วย ก็ต้องเป็นสัญญาแลกเปล่ียนตาม ความใน ป.พ.พ. มาตรา 520 มสธ3. สัญญาซ้ือขายกับสัญญาให้ สำ� หรบั สญั ญาให้มีบญั ญัตไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 521 ดังน้ี มาตรา 521 อันว่าให้น้ัน คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหน่ึง เรียกว่าผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดย มสธ มสธเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหน่ึง เรียกว่าผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น ตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว สญั ญาใหม้ ลี กั ษณะทเ่ี หมอื นกบั สญั ญาซอ้ื ขาย คอื เปน็ สญั ญาทมี่ กี ารโอน กรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กค่ กู่ รณอี กี ฝา่ ยหนงึ่ เชน่ เดยี วกนั ตา่ งกนั ทส่ี ญั ญาใหไ้ มเ่ ปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน เป็นการโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้รับโดยเสน่หา ผู้รับไม่มีหนี้ที่จะต้องช�ำระตอบแทนแก่ผู้ให้แต่ ประการใด ต่างกับสัญญาซื้อขายท่ีผู้ซื้อมีหน้ีที่จะต้องใช้ราคา แม้เป็นสัญญาให้ท่ีมีค่าภาระติดพันตาม ป.พ.พ. มาตรา 528 กล่าวคอื ผู้รับจะตอ้ งชำ� ระค่าภาระติดพัน เช่น ผรู้ ับการโอนในที่ดินมีภาระตดิ พันท่ี มสธ11 ศรรี าชา เจริญพาณชิ ย์. เอกสารการสอนชุดวชิ ากฎหมายพาณชิ ย์ 1 (หน่วยท่ี 1). อ้างแล้ว หนา้ 13.

3-24 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซอื้ ขาย เชา่ ทรพั ย์ เช่าซ้อื จะตอ้ งชำ� ระคา่ ภาษที ด่ี นิ คา้ งชำ� ระของทด่ี นิ แปลงนน้ั ดว้ ย เปน็ ตน้ กไ็ มเ่ ปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน เพราะมไิ ด้ มสธช�ำระเป็นคา่ ตอบแทนแกผ่ ูใ้ ห้แต่อย่างใด อยา่ งไรกด็ ี สญั ญาใหท้ ม่ี คี า่ ภาระตดิ พนั หากคา่ ภาระตดิ พนั นน้ั สงู ไลเ่ ลยี่ กบั ราคาทรพั ยส์ นิ ทใ่ี ห้ ก็ จะใกล้เคียงกับการใช้ราคาตามสัญญาซื้อขาย แต่ก็ต่างกับสัญญาซ้ือขายอยู่นั่นเอง เพราะค่าภาระติดพัน น้ันมไิ ดช้ �ำระตอบแทนแก่ผใู้ ห้ ผูโ้ อนกรรมสิทธิ์แหง่ ทรัพย์สินใหแ้ ก่ผรู้ บั มไิ ดร้ บั ช�ำระหนี้ใดตอบแทน เช่น มสธ มสธก. ใหท้ ด่ี ินแปลงหนึ่ง มูลคา่ 500,000 บาท แก่ ข. แตม่ คี า่ ภาระติดพันที่ ข. จะต้องช�ำระค่าจำ� นองพรอ้ ม ดอกเบี้ย 400,000 บาท เป็นต้น อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินน้ันมีราคาไม่พอที่จะช�ำระค่าภาระติดพัน ผู้รับจะช�ำระแต่เพียงเท่าราคาทรัพย์สินเท่าน้ัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 529 ตามตัวอย่างข้างต้น หากค่า จ�ำนองพร้อมดอกเบ้ียเป็นเงิน 600,000 บาท เช่นนี้ ผู้รับต้องช�ำระค่าติดพันเพียงเท่าราคาทรัพย์สินคือ 500,000 บาท เทา่ น้ัน ทั้งน้ี กรณีอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่ต้องมีการโอนทางทะเบียน ทั้งสัญญา มสธซ้ือขาย (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง) และสัญญาให้ (ป.พ.พ. มาตรา 525) มีแบบของการโอนคือ ต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะน้ันจะตกเป็นโมฆะ ส�ำหรับสัญญาซ้ือขาย สงั หารมิ ทรพั ย์ กรรมสทิ ธโิ์ อนขณะเมอื่ ไดท้ ำ� สญั ญา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 แตส่ ญั ญาใหส้ งั หารมิ ทรพั ย์ ย่อมสมบูรณ์เมือ่ ส่งมอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 523 มสธ มสธ4. สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าทรัพย์ ส�ำหรับสญั ญาเชา่ ทรัพยม์ ีบัญญัตไิ ว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 537 ดงั น้ี มาตรา 537 อันว่าสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซ่ึงบุคคลคนหน่ึงเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ บุคคลอีกคนหน่ึงเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งช่ัวระยะเวลาอัน มีจ�ำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว สญั ญาเชา่ ทรพั ยม์ ลี กั ษณะทเ่ี หมอื นกบั สญั ญาซอื้ ขาย คอื ตา่ งกเ็ ปน็ สญั ญา มสธตา่ งตอบแทน คู่สัญญาตา่ งก็เปน็ เจ้าหน้ลี กู หน้ซี งึ่ กันและกัน แตม่ ขี ้อแตกตา่ งกนั 4 ประการ ดังนี้ 1) สัญญาซ้ือขายเป็นสัญญาท่ีฝ่ายผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ ฝ่ายผู้ขายจึงจะ ต้องมีกรรมสิทธ์แห่งทรัพย์สินท่ีขาย แต่สัญญาเช่าทรัพย์ฝ่ายผู้ให้เช่าเพียงแต่ส่งมอบการครอบครอง ทรพั ยส์ ินให้แก่ฝ่ายผู้เช่า ไมม่ กี ารโอนกรรมสิทธแ์ิ หง่ ทรัพยส์ นิ แตป่ ระการใด ฝ่ายผูใ้ หเ้ ชา่ จึงไมจ่ ำ� ต้องเปน็ มสธ มสธเจ้าของกรรมสิทธ์ิ เพียงแต่มีอ�ำนาจให้เช่าก็เพียงพอแล้ว ฝ่ายผู้เช่าเพียงแต่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใน ทรพั ยส์ ินนัน้ มไิ ดร้ บั โอนกรรมสิทธ์แิ หง่ ทรัพย์สินดงั เชน่ สญั ญาซ้ือขายแตอ่ ย่างใด 2) สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ฝ่ายผู้ซ้ือตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายผู้ขาย แต่สัญญาเช่า ฝ่ายผู้เช่าตกลงจะให้เพียงค่าเช่าเพื่อตอบแทนการท่ีได้ใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินเท่าน้ัน ค่าเช่าโดย ปกติจึงต่�ำกวา่ ราคาทรัพย์สนิ 3) ราคาตามสญั ญาซอื้ ขายตอ้ งเปน็ เงนิ จะเปน็ ทรพั ยส์ นิ อยา่ งอน่ื ไมไ่ ด้ เพราะอาจกลายเปน็ สญั ญา แลกเปล่ียนดังกล่าวมาแล้ว แต่ค่าเช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์ไม่จ�ำต้องเป็นเงิน อาจเป็นทรัพย์สินอย่างอ่ืน มสธกไ็ ด้ เชน่ เชา่ นาอาจใหค้ า่ เชา่ เปน็ ขา้ วเปลอื กกไ็ ด้ เชา่ ไรป่ ลกู ขา้ วโพดอาจใหค้ า่ เชา่ เปน็ ขา้ วโพดกไ็ ด้ เปน็ ตน้

สัญญาซือ้ ขาย 1 3-25 4) สัญญาซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่ต้องมีการโอนทางทะเบียน มี มสธแบบคือต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนงึ่ แต่สญั ญาเช่าทรพั ย์หามแี บบของสญั ญาแตอ่ ยา่ งใดไม่ อยา่ งไรกด็ ี สญั ญาตา่ งตอบแทนชนดิ พเิ ศษยงิ่ กวา่ สญั ญาเชา่ ธรรมดา มลี กั ษณะตา่ งตอบแทนใกล้ เคยี งกบั สญั ญาซอื้ ขาย เชน่ ก. ปลกู ตกึ แถวให้ ข. เชา่ เปน็ เวลา 20 ปี แต่ ข. ผเู้ ชา่ ตอ้ งจา่ ยเงนิ คา่ กอ่ สรา้ ง มสธ มสธ300,000 บาท และต้องจ่ายค่าเชา่ เดือนละ 3,000 บาท เป็นต้น สัญญาเชา่ ดงั กลา่ วโดยปกติผเู้ ช่าจะได้ใช้ ประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นระยะเวลายาวนาน แต่ก็ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินดังเช่นสัญญาซ้ือ ขายอยนู่ ่ันเอง 5. สัญญาซ้ือขายกับสัญญาเช่าซื้อ ส�ำหรับสัญญาเช่าซื้อมีบัญญัตไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 572 ดังน้ี มสธมาตรา 572 วรรคหน่ึง อันว่าเช่าซ้ือนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้ ค�ำม่ันว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินน้ันตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเง่ือนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงิน เป็นจ�ำนวนเท่านั้นเท่าน้ีคราว ตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว สัญญาเช่าซอ้ื มีลักษณะทเ่ี หมือนกบั สญั ญาซื้อขาย คอื ต่างกเ็ ปน็ สญั ญา มสธ มสธต่างตอบแทน คู่สัญญาต่างก็เป็นเจ้าหนี้และลูกหน้ีซ่ึงกันและกัน ฝ่ายผู้ให้เช่าซ้ือในท่ีสุดแล้วก็ต้องโอน กรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายผู้เช่าซ้ือ ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สินเช่นเดียวกับสัญญาซื้อ ขาย นอกจากน้ี การตอบแทนการโอนกรรมสิทธใิ์ นสัญญาเช่าซื้อเปน็ การใช้เงิน มีลกั ษณะทำ� นองเดียวกบั สญั ญาซอื้ ขายทตี่ อบแทนการโอนกรรมสทิ ธอิ์ ยา่ งทรพั ยส์ นิ โดยการใชร้ าคา แตม่ ขี อ้ แตกตา่ งกนั 3 ประการ ดงั น้ี 1) สญั ญาซอื้ ขายมกี ารโอนกรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ นิ ในขณะเมอื่ ไดท้ ำ� สญั ญาซอ้ื ขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 หากสัญญาซอ้ื ขายนัน้ ไมม่ เี งื่อนไขหรือเงอื่ นเวลา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 หรอื กรรมสทิ ธ์ิ มสธแหง่ ทรพั ยส์ นิ ยอ่ มโอนไปเมอ่ื มกี ารจดทะเบยี น กรณอี สงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื สงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทตี่ อ้ งมี การโอนทางทะเบียน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แตก่ ารโอนกรรมสทิ ธแ์ิ ห่งทรัพย์สนิ ทเ่ี ชา่ ซ้ือต่อเมอื่ ผูเ้ ช่า ซื้อได้ใช้เงินเท่านั้นเท่าน้ีคราวครบถ้วนแล้ว ซ่ึงอาจไม่เป็นการแน่นอนว่าผู้เช่าซื้อจะได้รับโอนกรรมสิทธ์ิ เชน่ ผเู้ ชา่ ซอื้ อาจบอกเลกิ สญั ญาในเวลาใดเวลาหนง่ึ กไ็ ด้ ดว้ ยสง่ มอบทรพั ยส์ นิ กลบั คนื ใหแ้ กเ่ จา้ ของโดยคา่ มสธ มสธใชจ้ า่ ยของตนเอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 หรอื กรณผี เู้ ชา่ ซอ้ื ผดิ นดั ไมเ่ กนิ สองคราวตดิ ๆ กนั หรอื กระทำ� ผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนส�ำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 เป็นต้น อุทาหรณ์ ฎ. 1696/2527 หนังสือสัญญาใช้ชื่อว่า หนังสือสัญญาขายโดยมีเง่ือนไข มีข้อความว่าตกลงจะ ซ้ือจะขายโทรทัศน์สีตามราคาที่ก�ำหนด ช�ำระเงินในวันท�ำสัญญาจ�ำนวนหนึ่ง ท่ีเหลือผ่อนช�ำระเป็นงวด และก�ำหนดเงื่อนไขไว้ว่า กรรมสิทธิ์จะตกแก่ผู้จะซื้อเมื่อผู้จะซ้ือปฏิบัติตามข้อสัญญาท้ังหมด รวมท้ังได้ มสธช�ำระเงินครบถ้วนแล้ว มีลักษณะเป็นท�ำนองเอาโทรทัศน์สีออกให้เช่า และให้ค�ำมั่นว่าจะให้โทรทัศน์สี

3-26 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซื้อขาย เชา่ ทรัพย์ เช่าซื้อ ตกเป็นสิทธิแก่ผู้จะซ้ือโดยเงื่อนไขท่ีผู้จะซื้อได้ช�ำระเงินเป็นจ�ำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว และมีข้อสัญญาที่ มสธมีผลเท่ากับให้ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ด้วยการไม่ช�ำระราคาต่อไป โดยส่งมอบทรัพย์สินคืนแก่ เจ้าของ กับให้ริบเงินท่ีได้มาแล้วได้ด้วย อันเป็นวิธีการของสัญญาเช่าซื้อ ข้อสัญญาที่ว่าให้ผู้จะซ้ือช�ำระ เงินเป็นจ�ำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว ครบถ้วนแล้วจึงให้กรรมสิทธ์ิตกเป็นของผู้จะซ้ือมิใช่เป็นเพียงเงื่อนไข การโอนกรรมสิทธ์ิเท่าน้ัน สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาเช่าซื้อ มสธ มสธ2) สัญญาซ้ือขายนั้นผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินแก่ผู้ขาย โดยจะใช้ราคาทั้งหมด หรือบาง ส่วนก่อนหรือหลังการท�ำสัญญา จะใช้ราคาในคราวเดียวหรือจะผ่อนส่งเป็นจ�ำนวนเท่านั้นเท่านี้คราวก็ได้ ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน แต่สัญญาเช่าซ้ือนั้นเป็นเรื่องท่ีเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและมีค�ำม่ันว่า จะใหท้ รพั ยส์ นิ นน้ั ตกเปน็ กรรมสทิ ธแ์ิ กผ่ เู้ ชา่ โดยเงอ่ื นไขทผ่ี เู้ ชา่ ตอ้ งชำ� ระเงนิ เปน็ เทา่ นน้ั เทา่ นคี้ ราวเปน็ สาระ สำ� คญั ของสัญญา อุทาหรณ์ มสธฎ. 4006/2534 หนังสือสัญญาระบุว่า จ�ำเลยท้ังสองตกลงจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินให้ โจทก์ โดยให้โจทก์ผ่อนช�ำระเงินดาวน์ ช�ำระเงินดาวน์ครบถ้วนแล้วจึงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนท่ีเหลือโจทก์จะต้องผ่อนช�ำระหน้ีจ�ำนองกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่มีข้อความตอนใดระบุไว้ เลยว่าเป็นเรื่องเจ้าของทรัพย์สินเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและมีค�ำม่ันว่าจะให้ทรัพย์สินน้ันตกเป็น กรรมสิทธิ์แก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจ�ำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว จึงมิใช่เรื่องการเช่าซ้ือดังท่ี มสธ มสธบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 หนังสือสัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซ้ือ จะขาย 3) สัญญาซ้ือขายมีแบบเฉพาะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่ต้องมี การโอนทางทะเบยี น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนง่ึ ซง่ึ ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน เจา้ หนา้ ท่ี มฉิ ะนน้ั จะตกเปน็ โมฆะ สว่ นสญั ญาเชา่ ซอ้ื นน้ั การเชา่ ซอ้ื ทรพั ยส์ นิ ทกุ ชนดิ ตอ้ งทำ� ตามแบบ คอื ตอ้ งท�ำเปน็ หนังสอื มฉิ ะนนั้ จะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคสอง มสธอยา่ งไรกด็ ี สญั ญาซอ้ื ขายเงนิ ผอ่ น มลี กั ษณะใกลเ้ คยี งกบั สญั ญาเชา่ ซอ้ื มาก กลา่ วคอื ใหผ้ ซู้ อ้ื ผอ่ น ช�ำระราคาเป็นงวดๆ แตส่ ญั ญาซื้อขายเงนิ ผอ่ นดังกลา่ ว กรรมสทิ ธ์แิ หง่ ทรัพย์สนิ ทีซ่ อ้ื ขายก็โอนไปยังผู้ซือ้ แลว้ ในขณะทำ� สัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 หรอื เมื่อจดทะเบียนโอน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ต่าง จากสญั ญาเชา่ ซอื้ ทผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ จะโอนกรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ เมอื่ ผเู้ ชา่ ซอ้ื ไดใ้ ชเ้ งนิ เปน็ จำ� นวนเทา่ นน้ั เทา่ น้ี คราวครบถว้ นแลว้ เท่านัน้ มสธ มสธนอกจากน้ี สัญญาซื้อขายท่ีมีเง่ือนไขการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเม่ือผู้ซ้ือได้ใช้ราคาทรัพย์สินครบถ้วน แล้ว หากผู้ซื้อยังใช้ราคาทรัพย์สินไม่ครบถ้วนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินก็ยังไม่โอนไปยังผู้ซ้ือ ซ่ึงใกล้เคียง มสธกบั สญั ญาเชา่ ซอ้ื ทผี่ ใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ จะโอนกรรมสทิ ธเ์ิ มอ่ื ผเู้ ชา่ ซอื้ ไดใ้ ชเ้ งนิ จำ� นวนเทา่ นนั้ เทา่ นค้ี ราวครบถว้ นแลว้

สัญญาซ้อื ขาย 1 3-27 6. สัญญาซ้ือขายกับสัญญาจ้างท�ำของ มสธส�ำหรับสญั ญาจ้างทำ� ของที่บญั ญตั ไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 587 ดังน้ี มาตรา 587 อันว่าจ้างท�ำของน้ัน คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงจะท�ำการ งานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนส�ำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพ่ือ ผลส�ำเร็จแห่งการที่ท�ำนั้น มสธ มสธตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว สญั ญาจา้ งทำ� ของมลี กั ษณะทเี่ หมอื นกบั สญั ญาซอ้ื ขายคอื เปน็ สญั ญาตา่ ง ตอบแทน คู่สญั ญาตา่ งฝา่ ยต่างเป็นเจ้าหนลี้ ูกหน้ซี ึง่ กนั และกนั เช่นเดียวกบั สญั ญาซื้อขาย สำ� หรบั สัญญา จา้ งท�ำของท่ีผวู้ ่าจา้ งเป็นผ้จู ดั หาสัมภาระ (ป.พ.พ. มาตรา 590) นัน้ ไม่มีลกั ษณะทใ่ี กลเ้ คยี งกับสญั ญาซ้อื ขาย แตส่ ัญญาจ้างทำ� ของที่ผรู้ ับจ้างเป็นผจู้ ดั หาสมั ภาระ (ป.พ.พ. มาตรา 589) จะมีลักษณะใกล้เคยี งกับ สญั ญาซอื้ ขายมาก โดยเฉพาะสญั ญาซอ้ื ขายทผ่ี ขู้ ายจะตอ้ งจดั ทำ� ทรพั ยส์ นิ นน้ั ขน้ึ ในอนาคต มไิ ดม้ กี ารโอน กรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินในขณะท�ำสัญญา ซึ่งอาจมีปัญหาในการพิจารณาว่าเป็นสัญญาจ้างท�ำของหรือ มสธสญั ญาซอื้ ขาย ตัวอย่าง ก. ส่งั โต๊ะไม้สกั จาก ข. โดยใหท้ ำ� ตามแบบที่กำ� หนด และจดั ส่งให้ ก. เดอื นละ 10 ชดุ คดิ เป็นเงนิ ชุดละ 30,000 บาท ตกลงทำ� สัญญาเป็นเวลา 1 ปี ตามตัวอย่างดังกล่าว มีลักษณะคาบเกี่ยวระหว่างสัญญาจ้างท�ำของกับสัญญาซ้ือขาย จึงต้อง พเิ คราะหถ์ งึ เจตนาทแี่ ทจ้ รงิ ของคกู่ รณวี า่ ประสงคจ์ ะทำ� เปน็ สญั ญาใด เพราะสญั ญาแตล่ ะประเภทนน้ั จะสง่ มสธ มสธผลถงึ สทิ ธิ หนา้ ที่ และความรบั ผดิ ของคสู่ ญั ญาทแี่ ตกตา่ งกนั ตลอดจนสง่ ผลในเรอ่ื งการคำ� นวณอตั ราภาษี อากรทแี่ ตกตา่ งกันดว้ ย ตามตวั อย่างข้างตน้ หาก ก. มเี จตนาสัง่ ซื้อกย็ อ่ มเปน็ สัญญาซ้ือขาย หาก ก. มี เจตนาส่ังท�ำก็ย่อมเป็นสัญญาจ้างท�ำของ ซ่ึงต้องดูเจตนาและกิริยาของคู่กรณีที่ประพฤติต่อกัน ประกอบ ด้วย อุทาหรณ์ ฎ. 265/2521 โจทก์จ�ำหน่ายรองเท้าโดยผลิตเองบ้าง ส่ังซ้ือรองเท้าส�ำเร็จรูปจากต่างประเทศบ้าง มสธและสั่งท�ำจากร้านต่างๆ ในประเทศบ้าง นิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์กับร้านผู้ท�ำรองเท้าส�ำหรับรองเท้าท่ี ท�ำในประเทศจะเข้าลักษณะสัญญาประเภทใด ก็ย่อมต้องดูเจตนาและกิริยาของคู่กรณีที่ประพฤติต่อกัน เม่อื ได้ความวา่ โจทกก์ ับร้านผู้ทำ� รองเทา้ ตกลงกนั เปน็ เรอ่ื งซื้อขาย และปรากฏดว้ ยวา่ ผทู้ ำ� รองเทา้ เหล่าน้นั ได้ยื่นรายรับแสดงการช�ำระภาษีการค้า ในฐานะผู้ผลิตต่อกรมสรรพากร และช�ำระค่าภาษีไปแล้ว จึง สนับสนุนให้เห็นเจตนาของโจทก์กับร้านเหล่านั้นว่ามุ่งที่จะก่อนิติสัมพันธ์กันในทางซ้ือขาย มิใช่เรื่อง มสธ มสธเจตนาจ้างท�ำของ ส่วนที่มีข้อตกลงให้ร้านผู้ท�ำรองเท้าต้องท�ำรองเท้าตามชนิดขนาด ลักษณะ แบบ และ วสั ดทุ โ่ี จทกก์ ำ� หนดจะผลติ ออกจำ� หนา่ ยแกผ่ อู้ น่ื ไมไ่ ด้ รา้ นผทู้ ำ� รองเทา้ ตอ้ งประทบั ตราเครอ่ื งหมายการคา้ ของโจทก์บนรองเท้า และหีบห่อ รวมท้ังต้องยินยอมให้โจทก์เข้าไปตรวจการผลิตรองเท้า ก็เป็นเง่ือนไข ที่คู่สัญญาซื้อขายอาจตกลงก�ำหนดเป็นข้อบังคับกันได้ หาท�ำให้เจตนาของคู่สัญญาแปรเปลี่ยนไปไม่ เม่ือ โจทก์เป็นผู้ซื้อรองเท้าดังกล่าว ไม่ใช่ผู้ผลิตโจทก์ก็ไม่ต้องเสียภาษีการค้าในฐานะผู้ผลิตรองเท้าน้ัน การที่ กรมสรรพากรประเมินเรียกเก็บภาษีการค้าจากโจทก์และโจทก์ได้ช�ำระไปตามการประเมินนั้น ไม่ใช่เร่ือง มสธกรมสรรพากรได้ทรัพย์ส่ิงใดโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้

3-28 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซ้อื ขาย เช่าทรัพย์ เช่าซ้อื นอกจากการพจิ ารณาทเ่ี จตนาและกริ ยิ าของคกู่ รณปี ระพฤตติ อ่ กนั แลว้ กอ็ าจพจิ ารณาไดจ้ ากการ มสธเปรยี บเทยี บสมั ภาระกบั การงานทร่ี บั ทำ� จนสำ� เรจ็ นน้ั สง่ิ ไหนสำ� คญั กวา่ กนั ถา้ การงานทร่ี บั ทำ� จนสำ� เรจ็ สำ� คญั กว่าสัมภาระ กเ็ ปน็ รับจ้างท�ำของ ถ้าไมส่ ำ� คญั กว่ากเ็ ปน็ ซอ้ื ขาย อุทาหรณ์ ฎ. 258/2530 ข้อแตกต่างระหว่างการซ้ือขายและการรับจ้างท�ำของนั้น หาได้อยู่ท่ีเจตนาและ มสธ มสธกิริยาของคู่กรณีที่ประพฤติต่อกันแต่ประการเดียวไม่แต่ความส�ำคัญอยู่ท่ีว่า สัมภาระกับการงานที่รับท�ำ จนส�ำเร็จนั้นส่ิงไหนส�ำคัญกว่ากัน ถ้าการงานท่ีรับท�ำจนส�ำเร็จส�ำคัญกว่าสัมภาระ ก็เป็นรับจ้างท�ำของ แต่ถ้าไม่ส�ำคัญกว่าก็เป็นการซ้ือขาย การผลิตอิฐทนไฟไม่ว่าจะเป็นการผลิตแบบมาตรฐานหรือผลิตตาม ค�ำสั่งเป็นการเฉพาะราย วัตถุดิบหรือสัมภาระท่ีใช้ได้แก่ บล็อกไซด์ ชามอส อลูมิน่า ดินทนไฟน�ำมาผสม กัน เติมด้วยสารเคมีแล้วน�ำไปอัดเป็นรูปแบบต่างๆ จากนั้นจึงน�ำไปเผาไฟ จึงเห็นได้ว่าอิฐทนไฟที่ผลิต หาไดม้ คี วามสำ� คญั ไปกวา่ สมั ภาระหรอื วตั ถดุ บิ ทน่ี ำ� มาใชใ้ นการผลติ ไม่ การผลติ อฐิ ทนไฟตามคำ� สง่ั เฉพาะ มสธรายของลูกค้าจึงมิใช่เป็นการรับจ้างท�ำของ แต่เป็นการผลิตและจ�ำหน่ายอิฐทนไฟเช่นเดียวกับอิฐทนไฟ แบบมาตรฐานนั่นเอง ดังนั้น รายรับที่ได้จากการผลิตและจ�ำหน่ายอิฐทนไฟตามค�ำส่ังของลูกค้าเป็นการ เฉพาะราย จึงต้องเสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 1 การขายของชนิด 1 (ก) ตามบัญชีอัตราภาษีการค้า ในอัตราร้อยละ 7 เช่นเดียวกับรายรับท่ีได้จากการผลิตและจำ� หน่ายอิฐทนไฟแบบมาตรฐาน มิใช่เสียภาษี การค้าในประเภทการค้า 4 การรับจ้างท�ำของชนิด 1 (ฉ) ในอัตราร้อยละ 2 มสธ มสธอย่างไรก็ดี ลกั ษณะของสัญญาซอื้ ขายมีขอ้ แตกตา่ งกบั สัญญาจา้ งท�ำของ 3 ประการ ดงั น้ี 1) วตั ถปุ ระสงคข์ องสญั ญาซอ้ื ขายเปน็ การโอนกรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ ทซี่ อื้ ขาย แตว่ ตั ถปุ ระสงค์ ของสัญญาจา้ งทำ� ของเปน็ ผลส�ำเร็จของการงานสิ่งใดสิง่ หนง่ึ ของการจ้างท�ำของน้นั 2) ผขู้ ายไดร้ บั การใชร้ าคาทรพั ยส์ นิ เปน็ การตอบแทนจากการโอนกรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ นนั้ สว่ น ผูร้ ับจ้างทำ� ของไดร้ ับสินจ้างตอบแทนจากผลสำ� เรจ็ แห่งการที่ทำ� น้ัน 3) สัญญาซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษท่ีต้องมีการโอนทางทะเบียน มี มสธแบบของการท�ำนติ ิกรรม คอื ต้องทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าท่ี มิฉะนัน้ จะตกเป็น โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนง่ึ นอกจากนส้ี ญั ญาจะซอ้ื จะขายและคำ� มน่ั ในการซอื้ ขายทรพั ยส์ นิ ดังกลา่ วขา้ งตน้ รวมท้งั สญั ญาซอ้ื ขายอสงั หาริมทรัพย์ซ่งึ ตกลงกันเป็นราคาตั้งแต่ 20,000 บาทขน้ึ ไป ถ้า มไิ ดม้ หี ลกั ฐานเปน็ หนงั สอื อยา่ งหนงึ่ อยา่ งใดลงลายมอื ชอื่ ฝา่ ยผตู้ อ้ งรบั ผดิ เปน็ สำ� คญั หรอื ไดว้ างมดั จำ� หรอื ได้ช�ำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้ ส่วนสัญญาจ้างท�ำของเป็นสัญญาไม่มีแบบ เพียง มสธ มสธแตค่ ำ� เสนอและคำ� สนองถกู ตอ้ งตรงกนั สญั ญาจา้ งทำ� ของกใ็ ชบ้ งั คบั ได้ ไมจ่ ำ� ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื หรอื มหี ลกั มสธฐานเปน็ หนงั สอื แต่ประการใด

สัญญาซื้อขาย 1 3-29 7. สัญญาซ้ือขายกับสัญญายืมใช้ส้ินเปลือง มสธสำ� หรบั สัญญายืมใชส้ นิ้ เปลอื งมบี ญั ญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 650 ดังน้ี มาตรา 650 อันว่าสัญญายืมใช้สิ้นเปลืองน้ัน คือสัญญาซึ่งผู้ให้ยืมโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สิน ชนิดใช้ไปสิ้นไปนั้นเป็นปริมาณมีก�ำหนดให้ไปแก่ผู้ยืม และผู้ยืมตกลงว่าจะคืนทรัพย์สินเป็นประเภท ชนิด และปริมาณเช่นเดียวกันให้แทนทรัพย์สินซ่ึงให้ยืมนั้น มสธ มสธตามบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว สญั ญายมื ใชส้ น้ิ เปลอื งมลี กั ษณะทเ่ี หมอื นกบั สญั ญาซอ้ื ขาย คอื มกี ารโอน กรรมสทิ ธิแ์ หง่ ทรัพยส์ นิ เชน่ เดียวกนั แต่มีขอ้ แตกต่างกนั 3 ประการ ดังน้ี 1) สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาต่างเป็นเจ้าหน้ีและลูกหนี้ซ่ึงกันและกัน แต่ สญั ญายมื ใชส้ นิ้ เปลอื งเปน็ สญั ญาไมต่ า่ งตอบแทน เปน็ สญั ญาทผ่ี ยู้ มื ไดเ้ ปลา่ อยา่ งไรกด็ ี อาจมขี อ้ ตกลงให้ คา่ ตอบแทนกันก็ได้ เช่น กู้ยืมเงินโดยมดี อกเบี้ย เป็นต้น แตก่ ็มิใช่สญั ญาตา่ งตอบแทนแต่อย่างใด ทัง้ นี้ผู้ ยมื มหี น้าท่ตี ้องคืนทรพั ยส์ ินซ่ึงเป็นประเภท ชนิด และปริมาณเช่นเดยี วกับทรพั ย์สินที่ยืมมาให้แก่ผู้ให้ยมื มสธ2) สัญญาซื้อขายนั้น ทรัพย์สินท่ีซ้ือขายจะเป็นทรัพย์สินประเภทใดก็ได้ที่เป็นทรัพย์ในพาณิชย์ แต่ทรัพย์สินตามสัญญายืมใชส้ นิ้ เปลืองต้องเป็นทรพั ยส์ ินท่ีเสือ่ มสลายหรอื หมดไปเพราะการใช้น้ัน 3) สัญญาซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่ต้องมีการโอนทางทะเบียนน้ัน มีแบบของนิติกรรม คือ ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบียนตอ่ พนักงานเจ้าหน้าที่ มฉิ ะนน้ั จะตกเปน็ โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แตส่ ัญญายมื ใช้สิน้ เปลือง เป็นสญั ญาทไ่ี ม่มีแบบตามกฎหมาย เพยี ง มสธ มสธแต่สญั ญายืมใชส้ ้ินเปลอื งย่อมบริบรู ณเ์ มื่อส่งมอบทรัพยส์ นิ ท่ยี ืม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 650 วรรคสอง จากท่ีกล่าวมาแล้ว จะเห็นได้ว่าโดยทั่วไปสัญญายืมใช้ส้ินเปลืองไม่คล้ายกับสัญญาซื้อขาย แต่ สญั ญายมื ใชส้ น้ิ เปลอื งจะมลี กั ษณะใกลเ้ คยี งกบั สญั ญาซอ้ื ขายมากขนึ้ ในกรณที ผ่ี ยู้ มื ใชส้ นิ้ เปลอื งไมส่ ามารถ คืนทรัพยส์ นิ ซง่ึ เป็นประเภท ชนดิ และปรมิ าณเช่นเดียวกนั กับทรพั ยส์ นิ ท่ียมื ไปได้ ผู้ใหย้ มื มีสิทธเิ รยี กให้ ผู้ยืมชดใช้ราคาทรัพย์สินที่ยืมไปได้ จึงใกล้เคียงกับสัญญาซื้อขาย คือ มีการโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สิน และมกี ารใชร้ าคาทรัพย์สินเชน่ เดียวกันนัน่ เอง มสธกิจกรรม 3.1.3 สัญญาซอ้ื ขายมีลกั ษณะแตกต่างจากสญั ญาเชา่ ซอื้ ประการใดบา้ ง มสธ มสธแนวตอบกิจกรรม3.1.3 สัญญาซอื้ ขายมลี กั ษณะแตกต่างจากสัญญาเชา่ ซ้อื 3 ประการ ดงั นี้ 1) สญั ญาซ้ือขายมีการโอนกรรมสทิ ธิ์แหง่ ทรัพย์สนิ ในขณะเม่อื ได้ทำ� สญั ญาซอื้ ขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 หากสัญญาซ้อื ขายนน้ั ไม่มีเงือ่ นไขหรอื เงอ่ื นเวลา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 หรอื กรรมสทิ ธ์ิ แหง่ ทรพั ยส์ นิ ยอ่ มโอนไปเมอื่ มกี ารจดทะเบยี น กรณอี สงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื สงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทต่ี อ้ งมี การโอนทางทะเบียน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แตก่ ารโอนกรรมสิทธิ์แหง่ ทรพั ยส์ ินทเี่ ชา่ ซื้อตอ่ เมือ่ ผ้เู ช่า มสธซ้ือได้ใช้เงินเท่าน้ันเท่าน้ีคราวครบถ้วนแล้ว ซ่ึงอาจไม่เป็นการแน่นอนว่าผู้เช่าซื้อจะได้รับโอนกรรมสิทธ์ิ

3-30 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซ้ือขาย เช่าทรัพย์ เช่าซอ้ื เช่น ผู้เช่าซ้ืออาจบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหน่ึงก็ได้ ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดย มสธค่าใช้จ่ายของตนเอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 หรือกรณีผู้เช่าซ้ือผิดนัดไม่เกินสองคราวติดๆ กัน หรือ กระทำ� ผิดสัญญาในขอ้ ทเ่ี ปน็ สว่ นส�ำคญั เจา้ ของทรัพย์สนิ จะบอกเลิกสญั ญาเสยี กไ็ ด้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 เปน็ ต้น 2) สัญญาซ้ือขายน้ันผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินแก่ผู้ขาย โดยจะใช้ราคาท้ังหมด หรือบาง มสธ มสธส่วนก่อนหรือหลังการท�ำสัญญา จะใช้ราคาในคราวเดียวหรือจะผ่อนส่งเป็นจ�ำนวนเท่านั้นเท่านี้คราวก็ได้ ตามแตค่ สู่ ญั ญาจะตกลงกนั แตส่ ญั ญาเชา่ ซอ้ื นน้ั ผเู้ ชา่ ซอื้ ตอ้ งชำ� ระเงนิ เปน็ เทา่ นน้ั เทา่ นค้ี ราวเปน็ สาระสำ� คญั ของสญั ญา จะตกลงให้ชำ� ระคราวเดียวโดยสิ้นเชงิ ในขณะท�ำสัญญาไมไ่ ด้ 3) สัญญาซื้อขายมีแบบเฉพาะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษท่ีต้องมี การโอนทางทะเบยี น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนง่ึ ซง่ึ ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน เจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ ส่วนสัญญาซื้อขายน้ัน การเช่าทรัพย์สินทุกชนิดต้องท�ำตามแบบ คือ มมสสธธ มมมสสสธธธ มมสสธธต้องทำ� เปน็ หนังสอื มฉิ ะน้นั จะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคสอง

สัญญาซือ้ ขาย 1 3-31 มสธตอนที่ 3.2 ค�ำมั่น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญาจะซื้อจะขาย และการโอนกรรมสิทธ์ิ มสธ มสธโปรดอา่ นหัวเร่ือง แนวคดิ และวตั ถปุ ระสงค์ของตอนท่ี 3.2 แล้วจึงศึกษารายละเอียดต่อไป หัวเร่ือง 3.2.1 ค�ำมน่ั ในการซ้ือขาย 3.2.2 สญั ญาซ้ือขายเสรจ็ เดด็ ขาดและสัญญาจะซื้อจะขาย 3.2.3 การโอนกรรมสทิ ธ์ิ มสธแนวคิด 1. การท่ีค่กู รณีฝา่ ยหนึง่ ใหค้ �ำมน่ั ไว้ก่อนว่าจะซอ้ื หรือจะขายน้นั จะมผี ลเปน็ การซ้อื ขายตอ่ เมอื่ อกี ฝา่ ยไดบ้ อกกลา่ วความจำ� นงวา่ จะทำ� การซอื้ ขายนนั้ ใหส้ ำ� เรจ็ ตลอดไป และคำ� บอก มสธ มสธกลา่ วเช่นน้นั ได้ไปถึงบุคคลผู้ใหค้ �ำมั่นแลว้ 2. ส ัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดเป็นสัญญาท่ีคู่กรณีตกลงกันเสร็จเด็ดขาดแล้วกล่าวคือ คู่กรณีตกลงกันครบถ้วนบริบูรณ์ ไม่มีส่ิงใดท่ีคู่กรณีจะต้องตกลงกันอีกในภายหน้า ซึ่ง อาจจ�ำแนกออกเป็น 2 ประเภทคอื สัญญาซือ้ ขายเสร็จเด็ดขาดทีม่ แี บบ กบั สัญญาซ้อื ขายเสร็จเด็ดขาดที่ไม่มีแบบ ส�ำหรับสัญญาจะซ้ือจะขาย คือ สัญญาท่ีคู่กรณีมีเจตนา จะไปจดทะเบียนโอนทรัพย์สินท่ีซ้ือขายในภายหลังสัญญาจะซ้ือจะขายมีได้เฉพาะ มสธอสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษ ไดแ้ ก่ เรอื ทม่ี รี ะวางตง้ั แตห่ า้ ตนั ขนึ้ ไป แพ และสตั ว์พาหนะ 3. โดยหลักแล้ว กรรมสิทธใิ์ นทรัพยส์ ินท่ซี อื้ ขายนั้น ยอ่ มโอนไปยงั ผูซ้ ้ือต้ังแตข่ ณะเมอื่ ได้ ท�ำสัญญาซื้อขายกัน เว้นแต่ เป็นสัญญาซือ้ ขายทมี่ ีเงอ่ื นไขหรือเง่ือนเวลา ซ่งึ กรรมสิทธิ์ ในทรพั ยส์ นิ ยงั ไมโ่ อนไปจนกวา่ การไดจ้ ะเปน็ ไปตามเงอ่ื นไขหรอื ถงึ กำ� หนดเงอ่ื นเวลานน้ั มสธ มสธรวมทงั้ การซอื้ ขายทรพั ยส์ นิ ทย่ี งั ไมเ่ ปน็ ทรพั ยเ์ ฉพาะสง่ิ หรอื ทรพั ยส์ นิ ทย่ี งั ไมก่ ำ� หนดราคา แน่นอน ซ่ึงกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้บ่งตัวทรัพย์น้ันออกเป็น มสธแน่นอนแล้ว หรอื รู้ก�ำหนดราคาทรัพยส์ ินน้นั แนน่ อนแลว้

3-32 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซ้อื ขาย เชา่ ทรพั ย์ เชา่ ซือ้ มสธวัตถุประสงค์ เมอื่ ศกึ ษาตอนท่ี 3.2 จบแล้ว นักศึกษาสามารถ 1. อธบิ ายและวนิ ิจฉัยปญั หาเกี่ยวกับค�ำมั่นในการซือ้ ขายได้ 2. อธบิ ายและวนิ จิ ฉยั ปญั หาเกย่ี วกบั สญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาดและสญั ญาจะซอ้ื จะขายได้ มมมสสสธธธ มมมสสสธธธ มมมสสสธธธ3. อธิบายและวินิจฉัยปญั หาเก่ียวกับการโอนกรรมสทิ ธไ์ิ ด้

มสธเร่ืองที่ 3.2.1 สัญญาซอ้ื ขาย 1 3-33 ค�ำม่ันในการซื้อขาย มสธ มสธในเร่อื งน้จี ะไดจ้ ำ� แนกอธบิ ายออกเปน็ 3 หวั ขอ้ คือ (1) ความเบื้องต้นเก่ยี วกับค�ำม่ัน (2) คำ� มน่ั จะมผี ลเปน็ การซอื้ ขาย และ (3) คำ� มน่ั ในการซอื้ ขายอสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทกี่ ารโอน ต้องจดทะเบยี น 1. ความเบื้องต้นเกี่ยวกับค�ำม่ัน ในเบ้ืองต้นควรท�ำความเข้าใจกับความหมายของ “ค�ำม่ัน” เสียก่อน ค�ำม่ันคือการท่ีบุคคลฝ่าย มสธหน่ึงแสดงเจตนาผูกมัดตนเองไว้ฝ่ายเดียว อันเป็นข้อจ�ำกัดที่แน่นอนให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งรับทราบว่า ตนจะท�ำสญั ญาตามทไี่ ด้แสดงเจตนาไปนัน้ โดยบุคคลฝา่ ยนั้นยงั ไม่ได้ตอบรับแต่อยา่ งใด ค�ำม่ันในการซือ้ ขายเปน็ ค�ำเสนออยา่ งหนงึ่ แต่เปน็ ค�ำเสนอทมี่ ีขอ้ ผกู พนั ตนเป็นการแน่นอนวา่ จะ ทำ� สญั ญาซื้อขาย หรอื ทำ� สญั ญาไว้ฝา่ ยเดียววา่ จะท�ำการซอ้ื ขายน่นั เอง การให้คำ� ม่ันจะซือ้ ขาย (promise of sale) ซ่ึงตามมาตรา 456 วรรคสอง เรียกว่า “ค�ำมั่นในการซ้ือขาย” เป็นนิตกิ รรมฝ่ายเดยี ว ตา่ งกบั มสธ มสธสัญญาจะซื้อขาย ค�ำม่ันไม่ใช่เป็นเพียงค�ำเสนอธรรมดา บุคคล (ซึ่งอาจกลายเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย) เป็น ผู้ให้ค�ำมั่นแต่ฝ่ายเดียว ฝ่ายใดเป็นผู้ให้ค�ำมั่น ฝ่ายนั้นก็ถูกผูกพันอยู่กับค�ำม่ัน อีกฝ่ายหน่ึงมิได้ให้ค�ำม่ัน สนองรบั ทำ� การตกลงกนั ยอ่ มไมถ่ กู ผกู พนั สว่ นสญั ญาจะซอื้ จะขายนน้ั เปน็ สญั ญาโดยมบี คุ คล 2 ฝา่ ยตกลงกนั โดยฝ่ายหนึง่ ตกลงวา่ จะขาย อีกฝ่ายหน่ึงตกลงวา่ จะซอ้ื จงึ ต่างมคี วามผกู พันระหวา่ งกันท่ีจะซ้อื ขาย12 ตัวอย่าง 1 ก. เหน็ สุนขั ของ ข. น่ารกั มาก จึงขอซื้อในราคา 5,000 บาท เช่นน้เี ปน็ ค�ำเสนอ มใิ ช่ ค�ำมน่ั มสธตัวอย่าง 2 ก. เหน็ สุนัขของ ข. น่ารักมาก จงึ ใหค้ ำ� รบั รองว่าถา้ ข. จะขายสุนัขนนั้ ในราคา 5,000 บาท ภายใน 3 วนั นใี้ ห้นำ� มาส่งมอบจะซ้ือทนั ที เช่นนี้เปน็ ค�ำม่นั ซ่งึ กเ็ ป็นคำ� เสนอไปด้วยนั่นเอง ตัวอย่าง 3 ก. ตกลงกับ ข. ว่า ก. ยอมขายที่ดินแปลงหนึง่ ใหแ้ ก่ ข. ในราคา 500,000 บาท โดย กำ� หนดเวลาใหไ้ ปท�ำสัญญาซ้อื ขายภายใน 3 วนั และ ข. ไดว้ างเงินมัดจ�ำไว้ 50,000 บาท เชน่ นี้ ไมใ่ ช่ ค�ำมั่น แต่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะได้มีการตอบรับการแสดงเจตนา ค�ำเสนอสนองตรงกัน สัญญา มสธ มสธย่อมเกิดขึน้ แล้ว อย่างไรก็ตาม กรณีผู้ให้เช่ามีข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า ถ้าจะขายที่ดินที่ให้เช่าต้องบอกขายแก่ ผู้เช่าก่อน เพียงเท่าน้ี ยังไม่เป็นค�ำเสนอ เพราะยังไม่ได้เสนอขาย และไม่เป็นค�ำมั่นจะขาย หรือสัญญา จะซอ้ื จะขายแต่อย่างใด มสธ12 ประพนธ์ ศาตะมาน และไพจิตร ปุญญพันธุ์. ค�ำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะซ้ือขาย แก้ไข เพิ่มเตมิ พิมพ์ครั้งท่ี 7 กรุงเทพฯ: ส�ำนักพมิ พน์ ติ บิ รรณการ. (2525). หนา้ 41-42.

3-34 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซือ้ ขาย เช่าทรัพย์ เชา่ ซื้อ อุทาหรณ์ มสธฎ. 100/2497 ผู้ให้เช่าสัญญากับผู้เช่าไว้ในสัญญาเช่าว่า ถ้าผู้ให้เช่าจะขายท่ีดินท่ีให้เช่า ต้องบอก ขายกับผู้เช่าก่อน เว้นไว้แต่ราคาจะไม่ตกลงกัน ดังนี้ ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขายหรือค�ำมั่นว่าจะขาย ฟ้อง บังคับให้ขายที่ดินไม่ได้ คงฟ้องเรียกได้แต่ค่าเสียหายเท่านั้น อน่งึ คำ� มัน่ เป็นค�ำเสนออยใู่ นตัว ฉะนัน้ บทบัญญตั ใิ นเร่อื งคำ� เสนอ จงึ น�ำมาใช้บังคบั กับค�ำมั่นใน มสธ มสธการซอื้ ขายดว้ ย อุทาหรณ์ ฎ. 6515/2538 เดิมที่ดินพิพาทเป็นของ ป. และ ค. บุคคลทั้งสองขายท่ีดินพิพาทให้แก่ ส. และ ส. ได้ท�ำสัญญาไว้แก่ ป. และ ค. ตกลงให้ ป. และ ค. กับโจทก์ด้วยมีสิทธิซ้ือคืนได้ โดยไม่มีก�ำหนดเวลา ต่อมา ส. ถึงแก่กรรมตามสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงค�ำมั่นของ ส. และโจทก์ไม่ได้สนองรับค�ำมั่นยัง ส. ก่อนที่ ส. ถึงแก่กรรม และเม่ือ ส. ถึงแก่กรรมลง โจทก์ก็ทราบแต่ยังตอบรับค�ำมั่นไปอีกโดยให้จ�ำเลยซ่ึง มสธเป็นผู้จัดการมรดกของ ส. ไปจดทะเบียนโอนท่ีดินพิพาทให้แก่โจทก์ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซ่ึงมิให้น�ำบทบัญญัติมาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ หากว่า ก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหน่ึงได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตาย ดังนี้ ค�ำม่ันว่าจะขายที่ดินพิพาทของ ส. ย่อมไม่มีผลบังคับจ�ำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม คำ� มนั่ ในการซอ้ื ขายดงั กลา่ ว อาจเปน็ คำ� มนั่ จะซอื้ เชน่ ก. บอก ข. วา่ แหวนวงนถี้ า้ จะขาย 10,000 มสธ มสธบาท เอามาส่งมอบภายใน 5 วันจะชำ� ระเงินทนั ที เปน็ ตน้ หรอื อาจจะเปน็ คำ� มน่ั จะขายก็ได้ เชน่ ก. บอก ข. วา่ สร้อยคอเส้นน้ถี ้าจะซอ้ื 10,000 บาท ภายใน 5 วนั นำ� เงนิ มาแล้วรบั สรอ้ ยคอไปไดเ้ ลย เป็นตน้ ข้อสังเกต (1) ค�ำม่ันในการซ้ือขายต่างจากสัญญาขายฝาก กล่าวคือ สัญญาขายฝากน้ันมีสัญญาซ้ือขาย เกดิ ขน้ึ แลว้ และมขี อ้ ตกลงวา่ ผขู้ ายอาจไถท่ รพั ยส์ นิ นนั้ คนื ได้ แตค่ ำ� มน่ั ในการซอื้ ขายสญั ญายงั มไิ ดเ้ กดิ ขนึ้ แตอ่ ย่างใด มสธอุทาหรณ์ ฎ. 347/2488 ที่ดินที่ขายฝากหลุดเป็นกรรมสิทธ์ิแก่ผู้ซื้อฝากแล้ว แต่ผู้ซื้อฝากไม่เข้าใจจึงท�ำ สัญญาแก่ผู้ขายฝากว่า ผู้ขายฝากยอมขายขาดให้แก่ผู้ซ้ือ ถ้าผู้ขายฝากมาขอซื้อคืน ผู้ซ้ือก็ยอมขายให้เท่า ราคาซ้ือ ดังนี้ ไม่ใช่เป็นสัญญาขายฝากหรือขยายก�ำหนดเวลาไถ่การขายฝาก แต่เป็นค�ำม่ันจะขาย ผู้ขาย ขอซ้ือกลับคืนตามสัญญานี้ได้ มสธ มสธฎ. 170/2497 ขายที่ดินจดทะเบียน โดยตกลงด้วยปากเปล่ามาก่อนว่าผู้ขายมาไถ่คืนได้ใน 10 ปี เป็นท�ำนองขายฝาก ข้อตกลงด้วยปากนี้เป็นโมฆะ แต่ถ้าต่อมาอีก 2 ปี ได้ท�ำหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซ้ือ ยอมให้ผู้ขายซ้ือคืนได้ภายใน 10 ปีตามราคาเดิมและดอกเบี้ย ดังน้ีเป็นค�ำม่ันจะขาย บังคับกันได้ (2) คำ� มัน่ ในการซอ้ื ขายตา่ งจากสญั ญาเชา่ ซือ้ กล่าวคอื สญั ญาเชา่ ซ้ือน้นั เมื่อผู้เชา่ ซอ้ื สง่ ค่างวด ครบแล้ว กรรมสทิ ธิแ์ หง่ ทรัพยส์ ินท่เี ช่าซ้ือยอ่ มโอนไปยังผเู้ ชา่ ซ้ือ ไม่จ�ำต้องมีการแสดงเจตนาสนองรบั แต่ มสธอยา่ งใด ตา่ งจากค�ำม่ันในการซอ้ื ขาย หากยงั ไมแ่ สดงเจตนาสนองรบั สัญญาซ้อื ขายก็หาเกิดขนึ้ ไม่

สัญญาซื้อขาย 1 3-35 อุทาหรณ์ มสธฎ. 6967/2545 สัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซ้ือ) ระบุว่า ห้างฯ จ�ำเลยท่ี 1 เช่ารถยนต์คันหน่ึงจาก บริษัทโจทก์มีก�ำหนด 4 ปี ช�ำระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยจ�ำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบ ก�ำหนดการเช่าแต่มีสิทธิจะซื้อรถยนต์ที่เช่าจากโจทก์ได้ โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังโจทก์ทาง ไปรษณีย์ลงทะเบียน ดังนี้ สัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซ้ือ) ท่ีท�ำต่อกันนี้จึงมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าแบบ มสธ มสธลสี ซง่ิ อันเปน็ สญั ญาเชา่ ทรพั ย์อย่างหน่งึ ท่ีโจทกใ์ นฐานะผ้ใู หเ้ ชา่ ให้ค�ำมั่นว่าจะขายทรพั ยท์ เี่ ช่าให้แกจ่ ำ� เลย ท่ี 1 ผู้เช่าเม่ือครบก�ำหนดการเช่าแล้ว แต่สัญญาน้ีหาใช่สัญญาเช่าซ้ือตามความหมายของประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ไม่ เพราะในสัญญาเช่าซ้ือนั้น เม่ือผู้เช่าซื้อช�ำระค่าเช่าซื้อครบถ้วน แลว้ กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพย์สินทีเ่ ช่าซอ้ื ย่อมโอนไปยงั ผเู้ ชา่ ซือ้ ทนั ที โดยคา่ เช่าซ้ือรวมไว้ท้ังคา่ เช่าและค่าแห่ง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินท่ีเช่าซ้ือด้วย และผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อในเวลาใดก็ได้ด้วยส่งมอบ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอื้ คนื แกผ่ ใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 573 แตส่ ญั ญาเชา่ แบบ มสธลีสซิ่งเม่ือผู้เช่าช�ำระค่าเช่าจนครบก�ำหนดการเช่าแล้ว กรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินที่เช่ายังไม่ตกเป็นของผู้เช่า จนกว่าจะแสดงเจตนาสนองรับค�ำม่ันของผู้ให้เช่าจนเกิดเป็นสัญญาซื้อขายระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเสีย ก่อนเงินค่าเช่าก็ไม่อาจถือว่ารวมค่าแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไว้ด้วย และผู้เช่าไม่อาจบอกเลิก สัญญาก่อนครบก�ำหนดการเช่าได้ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซ้ือ) น้ีมิใช่สัญญาเช่าซ้ือ จึงไม่ จ�ำต้องปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรฯ มาตรา 118 ก็ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้ มสธ มสธฎ. 491/2546 สัญญาให้เช่าทรัพย์สินแบบลิสซิ่ง แม้จะมีข้อตกลงให้ผู้เช่ามีสิทธิซ้ือทรัพย์สินท่ี เช่าเม่ือสัญญาเช่าแบบลิสซ่ิงสิ้นสุดลงแล้ว ก็เป็นเพียงค�ำม่ันจะขายทรัพย์สินท่ีเช่าให้แก่ผู้เช่า ถ้าผู้เช่าไม่ ใช้สิทธิก็ต้องคืนทรัพย์สินให้แก่ผู้ให้เช่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ได้ตกเป็นของผู้เช่าทันทีจึงแตกต่าง จากสัญญาเช่าซื้อในสาระส�ำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ซ่ึงหากผู้เช่าช�ำระค่า เช่าซื้อครบตามสัญญา กรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินย่อมตกเป็นของผู้เช่าซื้อทันที สัญญาให้เช่าทรัพย์สินแบบ ลิสซิ่งจึงเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ ซ่ึงตาม ป. รัษฎากรฯ มิได้ก�ำหนดไว้ว่าจะต้องปิดอากรแสตมป์ มสธ2. ค�ำม่ันจะมีผลเป็นการซ้ือขาย กรณคี ำ� ม่นั จะมผี ลเปน็ การซื้อขายนี้ มีบญั ญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 454 ดงั น้ี มาตรา 454 การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้ค�ำมั่นไว้ก่อนว่าจะซ้ือหรือขายนั้น จะมีผลเป็นการซื้อขาย มสธ มสธต่อเมื่ออีกฝ่ายหน่ึงได้บอกกล่าวความจ�ำนงว่าจะท�ำการซ้ือขายนั้นให้ส�ำเร็จตลอดไปและค�ำบอกกล่าว เช่นน้ันได้ไปถึงบุคคลผู้ให้ค�ำมั่นแล้ว ถา้ ในคำ� มน่ั มไิ ดก้ ำ� หนดเวลาไวเ้ พอื่ การบอกกลา่ วเชน่ นน้ั ไซร้ ทา่ นวา่ บคุ คลผใู้ หค้ ำ� มนั่ จะกำ� หนด เวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลาก�ำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะท�ำการซ้ือขายให้ส�ำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในก�ำหนดเวลาน้ันไซร้ มสธค�ำมั่นซ่ึงได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล

3-36 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซือ้ ขาย เช่าทรัพย์ เช่าซ้ือ ตามบทบัญญัติดังกล่าว การให้ค�ำมั่นจะมีผลการซื้อขายหรือเกิดเป็นสัญญาขึ้นต่อเมื่อครบหลัก มสธเกณฑ์ 2 ประการ ดังน้ี 1) ฝา่ ยรบั คำ� มน่ั ไดบ้ อกกล่าวความจ�ำนงว่าจะท�ำการซอื้ ขายใหส้ ำ� เรจ็ ตลอดไป และ 2) คำ� บอกกลา่ วเชน่ นน้ั ไดไ้ ปถงึ ผใู้ หค้ ำ� มน่ั แลว้ คำ� วา่ “ไปถงึ ” มคี วามหมายของ ป.พ.พ. มาตรา 361 คือ ไปถึง ณ ที่อยู่ของผู้ให้ค�ำมั่นก็เพียงพอแล้ว เช่น มีจดหมายแสดงเจตนาตอบรับไปถึงที่บ้านหรือ มสธ มสธส�ำนักงานของผู้ให้ค�ำม่ัน ไม่จ�ำต้องเปิดอ่าน หรือเข้าใจข้อความโดยตลอดแล้วแต่อย่างใด ก็ถือว่าถึงแล้ว เปน็ ต้น ส่วนท่ีว่า “จะมีผลเป็นการซ้ือขาย” น้ัน อาจเป็นสัญญาซ้ือขายสังหาริมทรัพย์หรือเป็นสัญญา จะซอื้ จะขายอสงั หาริมทรพั ยห์ รือสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทีต่ อ้ งมกี ารโอนทางทะเบียนกไ็ ด้ แล้วแตก่ รณี สำ� หรับก�ำหนดเวลาค�ำสนองน้นั ควรจำ� แนกไดเ้ ปน็ 2 กรณี คือ กรณีก�ำหนดเวลาใหท้ �ำคำ� สนอง กับกรณีมไิ ดก้ �ำหนดเวลาใหท้ ำ� ค�ำสนอง ดังน้ี มสธ(1) กรณมี กี ำ� หนดเวลาใหท้ ำ� คำ� สนอง หากการใหค้ ำ� มน่ั นน้ั มกี ำ� หนดเวลาไว้ เชน่ ถา้ ตกลงจะขาย ภายใน 7 วนั ใหน้ ำ� มาสง่ มอบไดท้ นั ที ถา้ มไิ ดบ้ อกกลา่ วความจำ� นงวา่ จะซอื้ ขายภายใน 7 วนั ดงั กลา่ ว คำ� มนั่ นน้ั เปน็ อนั สน้ิ ความผกู พัน เปน็ ต้น อุทาหรณ์ ฎ. 4145/2539 ตามสัญญาข้อ 15 ระบุว่าโจทก์ผู้ซ้ือสัญญาว่าจะซื้อท่ีดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมด มสธ มสธของผู้จะขายในราคาไร่ละ 1,200,000 บาท ภายในก�ำหนด 1 ปีนับจากวันโอน ดังนี้ สัญญาข้อดังกล่าว เป็นการแสดงเจตนาของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวท่ีมีความประสงค์จะซื้อท่ีดินข้างเคียงที่ดินที่ได้ท�ำสัญญาจะ ซื้อจะขายไว้แล้ว โดยไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าจ�ำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แต่อย่างใด คง มีแต่ข้อความว่าโจทก์ผู้จะซ้ือสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอ่ืนข้างเคียงท้ังหมดของผู้จะขาย โดยมีเงื่อนไขว่า จะซ้ือภายใน 1 ปี นับจากวันโอนท่ีดินที่จะซื้อขายกัน จึงเป็นเพียงค�ำมั่นของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่แสดง ความประสงค์ขอซ้ือที่ดินจากจ�ำเลยเท่าน้ัน ต่อเมื่อจ�ำเลยได้บอกกล่าวความจ�ำนงว่าจะท�ำการซ้ือขายให้ มสธส�ำเร็จตลอดไป และค�ำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้ค�ำม่ันแล้วจึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและ บังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ เม่ือไม่ปรากฏว่าจ�ำเลยได้แสดงความจ�ำนงจะท�ำการซ้ือขายที่ดินให้โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จ�ำเลยปฏิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายจากจ�ำเลย กรณีมีก�ำหนดเวลาให้ท�ำค�ำสนองดังกล่าว ค�ำม่ันมีผลผูกพันตามก�ำหนดเวลาผู้ให้ค�ำม่ันจะถอน ค�ำมั่นก่อนครบก�ำหนดเวลานนั้ ไมไ่ ด้ มสธ มสธอุทาหรณ์ ฎ. 5510/2542 สัญญาเช่าท่ีดินก�ำหนดว่า ในระหว่างอายุสัญญาเช่าถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะซื้อ ทรัพย์สินท่ีเช่า ผู้ให้เช่ายินยอมขายทรัพย์สินท่ีให้เช่า ให้ผู้เช่าหรือบุคคลท่ีผู้เช่าระบุเป็นผู้ซื้อในราคาตาม วิธีค�ำนวณที่ก�ำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้น เป็นค�ำม่ันในการซ้ือขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่ง ผู้ให้เช่าได้ก�ำหนดเวลาให้ผู้เช่าบอกกล่าวความจ�ำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ผู้ให้เช่าจึงถอน มสธค�ำม่ันก่อนเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้

สญั ญาซอื้ ขาย 1 3-37 (2) กรณีมิได้ก�ำหนดเวลาให้ท�ำค�ำสนอง หากการให้ค�ำม่ันนั้นมิได้ก�ำหนดเวลาให้ท�ำค�ำสนองไว้ มสธผใู้ หค้ ำ� มนั่ อาจกำ� หนดเวลาพอสมควร เชน่ ผใู้ หค้ ำ� มน่ั คงบอกกลา่ วใหต้ อบรบั มาภายในเวลา 3 เดอื น เปน็ ตน้ ถา้ ผ้รู ับค�ำมน่ั ไมต่ อบหรือบอกปดั เสยี คำ� มนั่ ท่ีใหไ้ ว้น้ันเป็นอนั ไรผ้ ล ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคหน่งึ อุทาหรณ์ ฎ. 2214/2519 สัญญาเช่ามีข้อความว่า “ผู้ให้เช่าขอให้สัญญาว่า หากผู้เช่าจะซื้อท่ีดินแปลงนี้ ผู้ มสธ มสธให้เช่าจะขายให้ในราคาท่ีดินใกล้เคียงเขาซ้ือขายกัน เม่ือผู้เช่ายอมซ้ือผู้ให้เช่าจะขายให้ผู้อ่ืนไม่ได้ จะต้อง ขายให้ผู้เช่าและจะโอนกรรมสิทธ์ิกันได้ทันที” ดังน้ี เป็นค�ำมั่นในการซื้อขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคแรก เมื่อผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบแล้วว่า ถ้าประสงค์จะซ้ือที่ดินดังกล่าวให้แจ้งให้ทราบ ภายใน 7 วัน แต่ผู้เช่าได้รับหนังสือแล้วไม่ตอบในข้อนั้นอย่างใด ค�ำมั่นในการซ้ือขายดังกล่าวจึงเป็นอัน ไร้ผล ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคสอง อย่างไรก็ดี ค�ำมั่นที่ไม่มกี ำ� หนดเวลาดงั กล่าว คำ� มัน่ ยอ่ มมีผลผกู พนั ผใู้ ห้ค�ำม่นั อยูต่ ลอดไป มสธอุทาหรณ์ ฎ. 1004/2485 (ประชุมใหญ่) ค�ำมั่นท่ีไม่มีก�ำหนดเวลา ถ้าผู้ให้ค�ำม่ันมิได้บอกกล่าวให้อีกฝ่าย หน่ึงตอบตกลงให้เสร็จส้ินไป ค�ำมั่นนั้นก็ผูกพันอยู่ตลอดไป แม้จะเกิน 10 ปีแล้ว อีกฝ่ายหนึ่งก็ยังตอบ ตกลงให้ท�ำการซ้ือขายได้ ศาสตราจารยจ์ ิตติ ติงศภัทิย์ ได้หมายเหตทุ า้ ยค�ำพพิ ากษาศาลฎกี านีว้ ่า เม่อื ถอื ว่าเปน็ ค�ำม่นั จะ มสธ มสธขายทรพั ยส์ นิ กเ็ ขา้ มาตรา 545 วรรคสอง โดยตรง ปญั หาทว่ี า่ เหตใุ ดจงึ ไมข่ าดอายคุ วามเมอื่ พน้ 10 ปี ตาม มาตรา 16413 นา่ จะอธบิ ายไดว้ า่ คำ� มนั่ นน้ั ไมไ่ ดก้ อ่ ใหเ้ กดิ หน้ี จงึ ไมอ่ ยใู่ นบงั คบั ของกฎหมายเรอ่ื งอายคุ วาม ซึ่งใชส้ ำ� หรบั สิทธิเรยี กร้องเทา่ นนั้ ข้อสังเกต คำ� มน่ั ในการซอ้ื ขายนนั้ ไมม่ บี ทกฎหมายใดใหส้ ทิ ธผิ ใู้ หค้ ำ� มนั่ นนั้ จะถอนคำ� มนั่ เสยี ไดด้ งั เชน่ คำ� มนั่ ว่าจะให้รางวัล ตาม ป.พ.พ. มาตรา 363 ฉะนน้ั ผูใ้ หค้ �ำม่ันในการซื้อขายจงึ ไม่อาจถอนคำ� มน่ั ได้ หากผ้ใู ห้ มสธค�ำมั่นต้องการให้ค�ำมั่นในการซ้ือขายนั้นไร้ผล มีวิธีแก้คือ ผู้ให้ค�ำม่ันจะก�ำหนดเวลาพอสมควรและบอก กล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหน่ึง ให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลาท่ีก�ำหนด ว่าจะท�ำการซ้ือขายให้ส�ำเร็จ ตลอดไปหรือไม่ ถ้าไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในก�ำหนดเวลา ค�ำมั่นซ่ึงได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล ดัง กล่าวมาแล้วขา้ งตน้ ค�ำม่ันว่าจะซื้อหรือขายนั้น เม่ือคู่กรณีอีกฝ่ายหน่ึงมีค�ำสนอง สัญญาย่อมเกิดข้ึน หากฝ่ายใดไม่ มสธ มสธปฏบิ ตั ติ ามสญั ญา กย็ อ่ มฟอ้ งรอ้ งบงั คบั คดกี นั ไดต้ ามหลกั ทว่ั ไปนน่ั เอง ซง่ึ อาจจำ� แนกไดเ้ ปน็ 2 กรณี ดงั น้ี 1) กรณคี ำ� มน่ั จะขาย และทรพั ยส์ นิ ยงั เปน็ กรรมสทิ ธข์ิ องผขู้ ายอยู่ ผซู้ อ้ื จะฟอ้ งรอ้ งใหบ้ งั คบั ชำ� ระ หน้ีโดยเฉพาะเจาะจง คือให้โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินที่ซ้ือน้ันให้แก่ตนได้ หรือจะบังคับช�ำระหนี้โดย เรียกคา่ สินไหมทดแทนกไ็ ด้ มสธ13 เปน็ มาตราตามบทบัญญัติเดิม ปจั จบุ ันแก้ไขเปลี่ยนแปลงเปน็ มาตรา 193/30

3-38 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซ้อื ขาย เชา่ ทรัพย์ เชา่ ซ้อื 2) กรณคี ำ� มน่ั จะซอื้ แลว้ ไมย่ อมซอื้ หรอื คำ� มน่ั จะขาย แตผ่ ขู้ ายไดโ้ อนกรรมสทิ ธแิ์ หง่ ทรพั ยส์ นิ ให้ มสธแกผ่ ูอ้ ืน่ ไปก่อนมีค�ำสนอง ก็มีแตจ่ ะตอ้ งบงั คบั ชำ� ระหน้ีโดยคา่ สนิ ไหมทดแทน เพราะสัญญาซือ้ ขายเกิดขนึ้ หลังจากผู้ให้ค�ำมั่นโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สินไปแล้ว สิทธิของผู้ให้ค�ำสนองต่อค�ำม่ันดังกล่าวเป็นเพียง บคุ คลสทิ ธิเท่านัน้ 14 อุทาหรณ์ มสธ มสธฎ. 121/2472 เดมิ โจทกท์ ำ� สญั ญาจำ� นองทด่ี นิ ไวก้ บั จำ� เลยแลว้ คา้ งชำ� ระดอกเบย้ี โจทกจ์ งึ โอนทด่ี นิ ให้เป็นสิทธิแก่จ�ำเลย ต่อมาจ�ำเลยเขียนสัญญาให้โจทก์ 1 ฉบับ ความว่า “ถ้าหากโจทก์หาเงินมาให้ 4,350 บาท ภายใน 1 ปี จ�ำเลยยอมให้โจทก์ไถ่ที่ดินคืน” คร้ันโจทก์มีเงินมาขอซื้อที่ดินคืนภายในก�ำหนด ปรากฏ ว่าจ�ำเลยโอนขายทีด่ ินใหผ้ ู้อ่ืนไปแล้ว ดังน้ี กรณนี เ้ี ปน็ ค�ำม่ันจะขาย แต่จ�ำเลยไมส่ ามารถโอนทดี่ ินใหโ้ จทก์ ได้ เพราะว่าขายให้คนอื่นไปแล้ว จึงให้จ�ำเลยใช้ค่าเสียหาย มสธ3. ค�ำมั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษท่ีการโอนต้องจด ทะเบียน กรณคี ำ� มนั่ ในการซอื้ ขายอสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทกี่ ารโอนตอ้ งจดทะเบยี นนี้ มีบญั ญตั ไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนี้ มสธ มสธมาตรา 456 วรรคสอง สัญญาจะขายหรือจะซ้ือ หรือค�ำม่ันในการซื้อขายทรัพย์สินตามท่ีระบุ ไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำ� คัญ หรือไว้วางประจ�ำไว้ หรือได้ช�ำระหน้ีบางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ คำ� มั่นในการซอ้ื ขายอสงั หาริมทรัพย์ และสงั หารมิ ทรพั ย์ชนิดพเิ ศษ ไดแ้ ก่ เรือที่มีระวางต้งั แต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสตั วพ์ าหนะนนั้ กฎหมายมไิ ด้ก�ำหนดแบบไวแ้ ตป่ ระการใด เพียงแต่กำ� หนดไว้ว่าค�ำมัน่ ดังกล่าวจะฟ้องรอ้ งบังคบั คดไี ด้ ตอ้ งมอี ยา่ งหน่ึงอยา่ งดังต่อไปน้ี มสธ1) มีหลกั ฐานเปน็ หนังสอื อยา่ งหน่งึ อยา่ งใด ลงลายมอื ช่อื ฝ่ายทตี่ ้องรบั ผิดเป็นสำ� คญั ตัวอย่าง ก. ส่งจดหมายถึง ข. ว่า หาก ข. ตอ้ งการซื้อบ้านและท่ดี นิ ที่ ข. เช่าจาก ก. อยอู่ าศัย น้นั ให้แจง้ มาภายใน 1 ปี ตนจะขายให้ในราคา 1,000,000 บาท โดย ก. ลงลายมือช่อื ในท้ายจดหมายนั้น เช่นน้ี เป็นค�ำมั่นจะขาย หาก ข. ตอบตกลงจะซ้อื ภายในกำ� หนดเวลา 1 ปีดงั กล่าว แต่ ก. บิดพล้ิวไมย่ อม ขาย ข ย่อมใช้จดหมายน้ันเป็นหลักฐานในการฟอ้ งรอ้ งบงั คบั คดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง มสธ มสธ2) ได้วางประจำ� หรอื ไดม้ ีการวางมดั จำ� ไว้นั่นเอง ตัวอย่าง ก. ได้พูดคุยกับ ข. ว่า ต้องการซ้ือช้างเชือกหนึ่งอันเป็นสัตว์พาหนะจาก ข. ในราคา 500,000 บาท ภายใน 6 เดือนนี้ หาก ข. จะขายให้ขายแก่ตนก่อน โดย ก. วางมดั จ�ำไว้ 10,000 บาท เช่นนีเ้ ป็นค�ำมั่นจะซอ้ื หาก ข. ตกลงจะขายภายในก�ำหนดเวลา 6 เดือนดังกล่าว แต่ ก. บิดพลวิ้ ไม่ยอม ซื้อ เมอ่ื ได้มกี ารวางมัดจำ� ไวแ้ ล้ว ข. ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง มสธ14 ประพนธ์ ศาตะมาน และไพจิตร ปุญญพันธ์. คำ� อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย.์ อา้ งแลว้ . หน้า 47.

สญั ญาซอื้ ขาย 1 3-39 3) ไดช้ ำ� ระหน้บี างสว่ นแล้ว มสธตัวอย่าง ก. ตกลงด้วยวาจากับ ข. วา่ จะขายท่ีดิน น.ส. 3 แก่ ข. ในราคา 600,000 บาท ใหเ้ วลา ข. ตดั สนิ ใจ 1 ปี ในระหว่างนใี้ ห้ ข. เขา้ ไปทดลองท�ำกินกอ่ นได้ เช่นนเ้ี ปน็ ค�ำมนั่ จะขาย หาก ข. เขา้ ไป ทำ� กนิ ในทดี่ นิ แปลงนนั้ แลว้ ชอบจงึ ตอบตกลงซอื้ ภายในกำ� หนดเวลา 1 ปดี งั กลา่ ว แต่ ก. บดิ พลวิ้ ไมย่ อมขาย การท่ี ก. ให้เข้าไปท�ำกนิ ในทด่ี ินดงั กล่าวเป็นการส่งมอบการครอบครอง ถือเป็นการชำ� ระหน้ีบางส่วนแล้ว มสธ มสธข. จึงฟอ้ งร้องบังคับคดไี ด้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ค�ำม่ันในการซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษดังกล่าว หากมิได้มีหลักฐาน เป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือช่ือผู้ต้องรับผิดเป็นส�ำคัญ หรือได้วางประจ�ำไว้ หรือได้ช�ำระหน้ี บางสว่ นแลว้ จะฟ้องร้องบังคับคดหี าไดไ้ ม่ อุทาหรณ์ ฎ. 7460/2556 คำ� มน่ั ในการซอื้ ขายอสงั หารมิ ทรัพย์ ซ่งึ กฎหมายบงั คบั ให้มีหลักฐานเปน็ หนังสือ มสธอย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือช่ือฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจ�ำหรือได้ช�ำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะ ฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง เม่ือค�ำมั่นดังกล่าวเป็นเพียงวาจา จ�ำเลยย่อมไม่ อาจบังคับให้โจทก์ร่วมโอนขายท่ีดินพิพาทให้แก่จ�ำเลยได้ แม้โจทก์ทราบข้อตกลงดังกล่าว ก็ถือไม่ได้ ว่าการโอนขายท่ีดินพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับโจทก์เป็นไปโดยไม่สุจริต นิติกรรมการซ้ือขายเป็นไปโดย ชอบแล้ว มสธ มสธข้อสังเกต หากเป็นค�ำม่ันในการซ้ือขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไป มิใช่อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิด พิเศษทีก่ ารโอนต้องจดทะเบียน ไม่อย่ภู ายในบงั คบั ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังน้นั แมเ้ ป็นค�ำม่ัน ในการซอื้ ขายดว้ ยวาจา ไมม่ หี ลกั ฐานเปน็ หนงั สอื ไมไ่ ดว้ างมดั จำ� หรอื ไมไ่ ดม้ กี ารชำ� ระหนบ้ี างสว่ น กฟ็ อ้ ง รอ้ งบงั คับคดไี ด้ ตัวอย่าง ก. แจง้ ข. ดว้ ยวาจาวา่ ก. จะขายรถยนตข์ องตนให้แก่ ข. ในราคา 300,000 บาท หาก มสธจะซือ้ ใหต้ อบมาภายใน 10 วัน เชน่ น้ี เปน็ ค�ำมน่ั จะขาย หาก ข. ตอบตกลงจะซือ้ ภายในก�ำหนดเวลาดัง กล่าว แต่ ก. บิดพล้ิวไม่ยอมขาย ข. ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีได้ เพราะรถยนต์เป็นสังหาริมทรัพย์ท่ัวไป ทะเบียนรถยนต์เป็นเพียงทะเบียนในการควบคุมยานพาหนะมิใช่ทะเบียนในการโอนกรรมสิทธิ์ ค�ำม่ันใน การซื้อขายรถยนต์จงึ ไม่อยู่ในบังคบั ของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง แตอ่ ย่างใด มสธ มสธกิจกรรม3.2.1 ก. ตกลงทำ� หนังสอื สญั ญาให้ ข. เชา่ ทด่ี นิ แปลงหน่งึ โดยมขี ้อสัญญาว่าหาก ก. จะขายตอ้ งขาย ให้ ข. ก่อนในราคาตลาด เวลาผ่านไป 10 ปีเศษ ข. จึงแจ้ง ก. ว่าตนจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวในราคา ตลาด แต่ ก. ไมย่ อมขายโดยอา้ งว่าเวลาผ่านไปเน่ินนานตนเปล่ียนใจแลว้ และเปน็ สญั ญาลอยๆ ไมไ่ ดม้ ี มสธการวางมัดจ�ำไว้ เช่นนี้ ใหท้ า่ นวนิ ิจฉัยว่าข้ออ้างของ ก. รบั ฟังไดห้ รือไม่

3-40 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซื้อขาย เชา่ ทรัพย์ เช่าซ้อื มสธแนวตอบกิจกรรม 3.2.1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคสอง ถา้ ในคำ� มนั่ มไิ ดก้ ำ� หนดเวลาไวเ้ พอ่ื การบอกกลา่ วเชน่ นนั้ ไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้ค�ำม่ันจะก�ำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็น แนน่ อนภายในเวลากำ� หนดนนั้ กไ็ ด้ วา่ จะทำ� การซอื้ ขายใหส้ ำ� เรจ็ ตลอดไปหรอื ไม่ ถา้ และไมต่ อบเปน็ แนน่ อน ภายในกำ� หนดเวลาน้นั ไซร้ ค�ำมั่นซง่ึ ไดใ้ ห้ไวก้ อ่ นนั้นก็เปน็ อนั ไรผ้ ล มสธ มสธมาตรา 456 วรรคสอง สญั ญาจะขายหรอื จะซอ้ื หรอื คำ� มน่ั ในการซอ้ื ขายทรพั ยส์ นิ ตามทร่ี ะบไุ วใ้ น วรรคหนง่ึ ถ้ามิได้มหี ลักฐานเป็นหนงั สืออยา่ งหนึง่ อย่างใดลงลายมอื ชือ่ ฝา่ ยผู้ตอ้ งรับผิดเป็นส�ำคญั หรอื ไว้ วางประจำ� ไว้ หรือได้ชำ� ระหน้บี างสว่ นแลว้ ทา่ นว่าจะฟอ้ งรอ้ งใหบ้ ังคบั คดีหาได้ไม่ ตามปัญหา ก. ตกลงทำ� หนังสอื สัญญาให้ ข. เช่าท่ดี นิ แปลงหนึ่ง โดยมีข้อสญั ญาว่าหาก ข. จะ ขายต้องขายให้ ข. กอ่ นในราคาตลาด เช่นน้ีเปน็ ค�ำมนั่ จะขาย เวลาผา่ นไป 10 ปเี ศษ ข. จงึ แจ้ง ก. วา่ ตกลงจะซอื้ ทดี่ นิ แปลงดงั กลา่ วในราคาตลาด เปน็ การใหค้ ำ� สนองตอ่ คำ� มนั่ จะขายดงั กลา่ ว เมอื่ คำ� มน่ั จะขาย มสธมไิ ดม้ กี ำ� หนดเวลาและ ก. ผใู้ หค้ ำ� มนั่ มไิ ดบ้ อกกลา่ วกำ� หนดเวลาพอสมควรให้ ข. ตอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคสอง คำ� มนั่ จงึ มผี ลผกู พนั ตลอดไป การที่ ก. ไมย่ อมขายโดยอา้ งวา่ เวลาผา่ นไปเนนิ่ นานจงึ รบั ฟงั ไมไ่ ด้ และก็มีข้อสญั ญาเป็นคำ� มั่นจะขายในหนังสือสญั ญาเช่านั้น เปน็ หลักฐานในการฟ้องร้องบงั คบั คดไี ด้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง มสธ มสธฉะนัน้ ข้ออา้ งของ ก. จงึ หารบั ฟังไดไ้ ม่ เรื่องที่ 3.2.2 มสธสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาจะซื้อจะขาย ในเรื่องน้ีจะได้จ�ำแนกอธิบายออกเป็น 2 หัวข้อ คือ (1) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และ (2) สญั ญาจะซื้อจะขาย มสธ มสธ1. สัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด คำ� วา่ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” ไมม่ ีในบทบัญญตั ิแห่งกฎหมาย มีแตค่ �ำว่า “สัญญาซ้ือขาย ส�ำเร็จบรบิ ูรณ์” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 455 ดงั นี้ มาตรา 455 เม่ือกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซ้ือขาย ท่านหมายความว่าเวลาซ่ึงท�ำสัญญาซ้ือ มสธขายส�ำเร็จบริบูรณ์

สัญญาซื้อขาย 1 3-41 สญั ญาซอื้ ขายเสรจ็ เดด็ ขาดหรอื สญั ญาซอ้ื ขายสำ� เรจ็ บรบิ รู ณ์ กม็ คี วามหมายอยา่ งเดยี วกนั นนั่ เอง มสธแตส่ ญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาดเปน็ ถอ้ ยคำ� ทน่ี กั กฎหมายไดใ้ ชก้ นั อยา่ งแพรห่ ลายเปน็ ทเี่ ขา้ ใจกนั เกอื บไมม่ ี ใครพดู วา่ เปน็ สญั ญาซอื้ ขายสำ� เรจ็ บรบิ รู ณ์15 ซง่ึ อาจสรปุ ไดว้ า่ สญั ญาซอื้ ขายเสรจ็ เดด็ ขาด มลี กั ษณะสำ� คญั ดังต่อไปน้ี 1) เปน็ สัญญาซือ้ ขายท่ีคู่กรณีตกลงกนั เสรจ็ เด็ดขาดแล้ว กลา่ วคอื คู่กรณีตกลงกนั ในสาระส�ำคญั มสธ มสธครบถ้วนบริบูรณ์ ไม่มีสิง่ ใดทคี่ กู่ รณจี ะต้องตกลงกนั อกี ในภายหน้า 2) เปน็ สญั ญาซอื้ ขายทรพั ยส์ นิ ทไี่ ดก้ ำ� หนดไวแ้ นน่ อน และกำ� หนดราคาทรพั ยส์ นิ นนั้ แนน่ อนแลว้ ดว้ ย เพราะหากมไิ ดก้ ำ� หนดทรพั ยส์ นิ และราคาทรพั ยส์ นิ นน้ั แนน่ อน กย็ อ่ มมสี งิ่ ทคี่ กู่ รณจี ะตอ้ งตกลงกนั อกี ในภายหนา้ สัญญาซอ้ื ขายยังไมส่ ำ� เรจ็ บรบิ ูรณ์ จงึ ยงั ไม่เป็นสัญญาซ้อื ขายเสร็จเด็ดขาด 3) เป็นสัญญาซื้อขายที่คู่กรณีไม่มีเจตนาที่จะไปท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หนา้ ทใี่ นภายหลงั หากคกู่ รณมี เี จตนาจะไปจดทะเบยี นในภายหลงั ยอ่ มเปน็ สญั ญาจะซอ้ื จะขาย หาใชส่ ญั ญา มสธซื้อขายเสรจ็ เดด็ ขาดไม่ อุทาหรณ์ ฎ. 3641/2546 การซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง การซ้ือขายที่ดินจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่ กรณีขณะท�ำสัญญาว่าประสงค์จะท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีในภายหลังหรือ มสธ มสธไม่ หากไม่มีเจตนาดังกล่าวเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดมีผลให้สัญญาตกเป็นโมฆะเพราะมิได้ท�ำให้ ถกู ตอ้ งตามแบบทกี่ ฎหมายกำ� หนด หากมเี จตนาดงั กลา่ วกเ็ ปน็ สญั ญาจะซอ้ื ขาย สญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ พพิ าท ปรากฏว่าไม่มีข้อความตอนใดท่ีแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจ�ำเลยว่าประสงค์จะให้ท�ำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีในภายหลัง จึงเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้ท�ำให้ถูก ต้องตามแบบท่ีกฎหมายก�ำหนด จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง จ�ำเลยไม่มีหน้าท่ี ทางนิติกรรมท่ีจะต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์บังคับจ�ำเลยให้ไปจดทะเบียนโอน มสธทด่ี นิ พพิ าทไมไ่ ด้ การทโี่ จทกแ์ จง้ ใหจ้ ำ� เลยไปจดทะเบยี นโอนทดี่ นิ พพิ าทใหแ้ กโ่ จทกใ์ นภายหลงั และจำ� เลย ไม่ไปตามก�ำหนดนัด ถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดสัญญาซื้อขายอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ สัญญาซอ้ื ขายเสรจ็ เด็ดขาดมปี ัญหาให้พจิ ารณาดังตอ่ ไปน้ี (1) มปี ญั หาวา่ สัญญาซือ้ ขายเสรจ็ เดด็ ขาดจะต้องเปน็ สญั ญาท่ีมีผลใช้บงั คับกันได้หรือไม่ กรณนี ้ี พจิ ารณาไดจ้ ากลกั ษณะสำ� คัญของสญั ญา กล่าวคือ สัญญาซื้อขายเสรจ็ เด็ดขาดเป็นสญั ญาที่คู่กรณตี กลง มสธ มสธกนั เสรจ็ เดด็ ขาดแลว้ สว่ นสญั ญาซอ้ื ขายนนั้ จะมผี ลใชบ้ งั คบั ได้ หรอื ตกเปน็ โมฆะกเ็ ปน็ อกี เรอื่ งหนง่ึ สญั ญา ซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดที่ตกเป็นโมฆะ ก็หาท�ำให้สัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดกลับกลายเป็นสัญญาอย่างอ่ืน ไปไม่ มสธ15 ไพจิตร ปุญญพันธุ์. เอกสารการสอนชุดวิชากฎหมายพาณิชย์ 1 (หน่วยที่ 1). นนทบุรี: ส�ำนักพิมพ์มหาวิทยาลัย สุโขทัยธรรมาธิราช. (2559) หน้า 44.

3-42 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซอ้ื ขาย เช่าทรพั ย์ เช่าซือ้ ฎ. 1290/2529 การซ้ือขายท่ีพิพาทไม่มีการท�ำสัญญาซ้ือขายกันก่อน โดยตกลงกันว่าช�ำระราคา มสธแล้วจะนัดไปท�ำการจดทะเบียนโอนกันที่ส�ำนักงานที่ดินเลย ครั้งถึงวันนัดโจทก์จ�ำเลยไปย่ืนค�ำขอจด ทะเบียน แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดท่ีดิน โจทก์จ�ำเลยจึงขอถอนยกเลิกค�ำขอจดทะเบียนสัญญา ซื้อขายดังกล่าว ถือได้ว่าเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เม่ือไม่ได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ มสธ มสธ(2) มีปัญหาว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินท่ีซ้ือขายต้องโอนไปยังผู้ซื้อ หรอื ไม่ ซง่ึ ในกรณนี ้ี รองศาสตราจารยส์ มยศ เชอ้ื ไทย มคี วามเหน็ วา่ สญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด คอื สญั ญา ทคี่ กู่ รณที ำ� ความตกลงเสรจ็ เดด็ ขาดแลว้ มใิ ชส่ ญั ญาซอื้ ขายทม่ี กี ารโอนกรรมสทิ ธเ์ิ ดด็ ขาดแตอ่ ยา่ งใด16 และ ศาสตราจารย์วิษณุ เครืองาม มีความเห็นว่า สัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด หมายถึง สัญญาที่ท�ำส�ำเร็จ บรบิ รู ณแ์ ลว้ ความสำ� เรจ็ บรบิ รู ณห์ รอื ความเสรจ็ เดด็ ขาดของสญั ญาซอื้ ขายอยทู่ กี่ ารทำ� ตามสญั ญา หรอื การ ทำ� ความตกลงซอ้ื ขายโดยมคี �ำเสนอและคำ� สนองถกู ต้องตรงกนั ส่วนการปฏิบตั ติ ามสญั ญาของคกู่ รณี คอื มสธการโอนกรรมสิทธิ์ การช�ำระหน้ีกด็ ี อาจท�ำภายหลังท่ไี ดท้ ำ� สญั ญาส�ำเรจ็ 17 ซึ่งผเู้ ขียนเห็นพอ้ งด้วย เพราะ สาระส�ำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด อยู่ท่ีมีการตกลงซ้ือขายกันเสร็จเด็ดขาดแล้ว มิใช่ต้องมีการ โอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สิน ส่งมอบทรัพย์สินหรือช�ำระราคากันส้ินเสร็จเด็ดขาดแล้วแต่ประการใด กรณี สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะเพราะมิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ก็เป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด หรือกรณีสัญญาที่มีเงื่อนไขหรือเง่ือนเวลา มสธ มสธกรรมสทิ ธย์ิ งั ไมโ่ อนไปยงั ผซู้ อ้ื จนกวา่ จะเปน็ ไปตามเงอ่ื นไขหรอื เงอื่ นเวลา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 กเ็ ปน็ สญั ญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เพราะคกู่ รณไี ดท้ �ำความตกลงซื้อขายกันเสรจ็ เด็ดขาดแล้วนน่ั เอง อยา่ งไรกต็ าม มคี ำ� พพิ ากษาศาลฎกี าวนิ จิ ฉยั วา่ สญั ญาซอ้ื ขายทมี่ เี งอื่ นไข กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทซี่ ือ้ ขายยังไมโ่ อนไปยงั ผู้ซอ้ื ไม่เปน็ สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเดด็ ขาด อุทาหรณ์ ฎ. 5309/2551 โจทกซ์ อื้ รถพพิ าทไปจากจำ� เลย ชำ� ระราคาบางสว่ นและรบั มอบรถพพิ าทไปครอบ มสธครองใช้ประโยชน์แล้ว มีข้อตกลงให้โจทก์ต้องช�ำระราคาบางส่วนท่ีเหลือให้หมดภายในก�ำหนด 2 ปี จ�ำเลยจึงจะโอนทะเบียนรถพิพาทให้เป็นชื่อโจทก์ ตราบใดที่โจทก์ยังช�ำระเงินส่วนที่เหลือให้จ�ำเลยไม่ ครบภายในก�ำหนด 2 ปี จ�ำเลยก็จะไม่โอนทะเบียนรถให้เป็นช่ือโจทก์ เป็นการเอาเงื่อนไขการช�ำระหน้ี เป็นการหน่วงนิติกรรมการซื้อขายไว้มิให้เป็นผลจนกว่าโจทก์จะช�ำระหน้ีส่วนที่เหลือให้จ�ำเลยครบถ้วน แล้วกรรมสิทธิ์ในรถพิพาทจึงยังไม่โอนไปยังโจทก์ทันทีที่ตกลงซ้ือขายรถพิพาทกัน ข้อตกลงซื้อขายรถ มสธ มสธพิพาทไม่ใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด 16 สมยศ เชื้อไทย. หลักกฎหมายซ้อื ขาย แลกเปลยี่ น ให,้ (พมิ พ์ครง้ั ที่ 5) กรุงเทพฯ: วิญญชู น, (2543) หน้า 33. มสธ17 วิษณุ เครืองาม. ค�ำอธิบายกฎหมายว่าด้วยซ้ือขาย แลกเปล่ียน ให้, (พิมพ์คร้ังที่ 7) กรุงเทพฯ: ส�ำนักพิมพ์ นติ ิบรรณาการ. (2540) หน้า 59.

สญั ญาซื้อขาย 1 3-43 (3) มปี ัญหาว่า การซ้ือขายทรพั ย์สนิ ในอนาคต ซ่ึงในขณะท�ำสัญญาซอ้ื ขายยังไมม่ ที รัพยส์ นิ นน้ั มสธหรอื ผขู้ ายจะตอ้ งจัดหาทรพั ยส์ นิ มาส่งมอบให้ไดต้ ามสญั ญาน้ันต่อไป เปน็ สัญญาซือ้ ขายเสรจ็ เดด็ ขาดหรอื ไม่ กรณนี ผ้ี ู้เขียนเห็นว่า ยงั ไม่เปน็ สญั ญาซ้ือขายเสร็จเดด็ ขาด เช่นเดยี วกนั กบั ทรพั ย์สนิ ทม่ี ิได้กำ� หนดไว้ แน่นอนและมิได้ก�ำหนดราคาไว้แน่นอน จงึ ยงั ไมเ่ ปน็ สญั ญาซือ้ ขายเสร็จเด็ดขาด อุทาหรณ์ มสธ มสธฎ. 1605/2527 การซ้ือขายหุ้นที่จะถือว่าเป็นการซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดนั้น จะต้องเป็นการซื้อขาย หุ้นที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ก�ำหนดกันไว้แล้วว่าเป็นหุ้นจ�ำนวนเท่าใด และมีหมายเลขหุ้นที่เท่าใด ขณะจ�ำเลย ตกลงซอ้ื หนุ้ รายพพิ าทจากบรษิ ทั สมาชกิ ผขู้ าย ยงั ไมม่ ใี บหนุ้ ตามจำ� นวนทต่ี กลงซอ้ื ขายกนั อยทู่ ผี่ ขู้ าย หรอื มิได้มีบุคคลใดมอบหมายให้ขายหลักทรัพย์นั้น เม่ือการซ้ือขายยังไม่มีใบหุ้นจึงเป็นการต้องห้ามโดยชัด แจ้งตามข้อบังคับของลาดหลักทรัพย์ฯ ข้อ 33 วรรค 1 และ 2 ถือว่าไม่ได้ว่าเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แล้ว สัญญาซ้ือขายดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์แห่งทรัพย์สินท่ีซ้ือขายจะโอนไปยังผู้ซื้อแล้วหรือไม่ จะเป็น มสธสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขหรือเง่ือนเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ มิใช่ประเด็นส�ำคัญ นอกจากนี้จะ มีการส่งมอบทรัพย์สินท่ีซื้อขายแล้วหรือไม่ หรือจะมีการช�ำระราคาแล้วหรือไม่ ก็เป็นเรื่องสิทธิในทาง หนี้ การพิจารณาว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่จึงอยู่ท่ีลักษณะส�ำคัญ 2 ประการ ดังกล่าว ข้างต้น กรณีซื้อขายทรัพย์สินในอนาคต แม้จะก�ำหนดราคาทรัพย์สินกันไว้แน่นอนแล้ว แต่ยังไม่มีตัว มสธ มสธทรัพย์สินที่แน่นอน สัญญาซ้ือขายนั้นจึงยังไม่อาจส�ำเร็จบริบูรณ์ได้จนกว่าจะได้มีการส่งมอบทรัพย์สินน้ัน เรียบรอ้ ยแลว้ ฉะน้ัน แม้ผู้ขายจะไดจ้ ดั หาตัวทรพั ย์สนิ แล้ว แต่ยังมไิ ดส้ ง่ มอบ ก็หาเป็นสญั ญาซ้อื ขายเสร็จ เดด็ ขาดไม่ อุทาหรณ์ ฎ. 4341/2531 สัญญาซื้อขายข้าวสารระหว่างโจทก์กับจ�ำเลยมิได้ก�ำหนดให้จ�ำเลยจัดหาข้าวสาร เพื่อส่งมอบให้แก่โจทก์จากที่ใด การท่ีจ�ำเลยท�ำสัญญาซื้อข้าวสารจากโรงสีชุมนุมสหกรณ์ท่ีจังหวัด มสธนครนายก โจทก์ไม่ได้รู้เห็นหรือเก่ียวข้องด้วย เมื่อเกิดเพลิงไหม้โรงสีและข้าวเปลือกที่เตรียมไว้สีเป็น ข้าวสารถูกเพลิงไหม้ไปด้วย จ�ำเลยก็สามารถจัดหาข้าวสารจากท่ีอ่ืนส่งมอบให้แก่โจทก์ได้ จ�ำเลยจะ อ้างว่าเป็นเหตุสุดวิสัยเพ่ือปฏิเสธความรับผิดชอบต่อโจทก์ไม่ได้ ข้อสังเกต (1) ช่ือของสัญญาไมส่ ำ� คญั ไปกว่าเนื้อหาสาระในสญั ญา แมช้ ื่อของสัญญาจะเปน็ สญั ญาจะซื้อจะ มสธ มสธขาย แตไ่ ม่มเี จตนาจะไปจดทะเบยี นโอนในภายหลงั ก็เป็นสัญญาซือ้ ขายเสร็จเดด็ ขาด อุทาหรณ์ ฎ. 6503/2545 การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำ� เลยกระท�ำต่อกันเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ด ขาดหรือเป็นสัญญาจะซ้ือจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และ จ�ำเลยในขณะท�ำสัญญายิ่งกว่าช่ือของสัญญาที่ท�ำต่อกัน แต่สัญญาจะซื้อจะขายในคดีนี้เป็นแบบพิมพ์ท่ี ให้คู่ความกรอกข้อความตามที่ต้องการเอาเองซึ่งไม่ปรากฏข้อความไว้ว่าท้ังสองฝ่ายตกลงจะไปจด มสธทะเบียนโอนกันเมื่อใด แม้จะมีการก�ำหนดราคาท่ีดินว่าไร่ละ 19,687.50 บาท ซึ่งค�ำนวณตามเนื้อที่ดิน

3-44 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซ้อื ขาย เชา่ ทรัพย์ เช่าซอ้ื แล้วเป็นเงิน68,906.25 บาทเศษ ก็ตาม แต่เม่ือเงินมัดจ�ำที่โจทก์วางแก่จ�ำเลยระบุจ�ำนวน 63,000 บาทแล้ว มสธและในช่องจ�ำนวนเงินส่วนท่ีต้องช�ำระอีกกลับมีการขีดไว้ แสดงว่าไม่มีราคาที่ดินท่ีจะต้องช�ำระกันอีก ทั้งการท่ีจ�ำเลยมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ตั้งแต่วันท�ำสัญญาก็ไม่มีพฤติการณ์ใดท่ีแสดงว่าโจทก์ กบั จำ� เลยมขี อ้ ตกลงจะไปจดทะเบยี นโอนทดี่ นิ ในภายหนา้ อกี สว่ นราคาทดี่ นิ ทค่ี า้ งชำ� ระอกี 5,906.25 บาท กแ็ สดงวา่ จำ� เลยไม่ตดิ ใจทจี่ ะรบั จากโจทกแ์ ลว้ ดงั นนั้ การทโ่ี จทกน์ ำ� สบื พยานบคุ คลวา่ มกี ารตกลงกนั ดว้ ย มสธ มสธวาจาวา่ จะไปจดทะเบยี นโอนทด่ี นิ ในภายหนา้ นน้ั จงึ เปน็ การสบื พยานบคุ คลประกอบขอ้ อา้ งอยา่ งใดอยา่ ง หน่ึงว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารน้ันอยู่อีก อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธี พจิ ารณาความแพง่ มาตรา 94(ข) ไมอ่ าจรบั ฟงั พยานบคุ คลเชน่ นไ้ี ด้ หนงั สอื สญั ญาจะซอ้ื จะขายกรรมสทิ ธ์ิ ท่ีดินตามหนังสือรับรองการท�ำประโยชน์ดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซ้ือขายโดยโอนการครอบครองในท่ีดินให้แก่กัน ซ่ึง มสธท�ำให้โจทก์ได้ไปซ่ึงสิทธิครอบครองในที่ดิน และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซ้ือจะขาย แล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จ�ำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในท่ีดินแก่โจทก์ได้ (2) การมอบให้คู่สัญญาไปด�ำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างการซื้อขาย มิใช่เจตนาไปโอน กรรมสทิ ธิใ์ นภายหลัง เปน็ สญั ญาซื้อขายเสร็จเดด็ ขาด อุทาหรณ์ มสธ มสธฎ. 5199/2546 สญั ญาซอ้ื ขายมขี อ้ ความวา่ จำ� เลยตกลงขายทด่ี นิ ใหแ้ กโ่ จทกแ์ ละไดร้ บั เงนิ ดงั กลา่ ว ไปเรยี บรอ้ ยแลว้ เรอื่ งการโอนกรรมสทิ ธขิ์ อใหผ้ ซู้ อื้ ทำ� การโอนใหโ้ ดยไมม่ ขี อ้ คดั คา้ น เหน็ ไดว้ า่ ตามสญั ญา ดังกล่าวทั้งโจทก์และจ�ำเลยมีความประสงค์จะท�ำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะได้มีการช�ำระเงิน ทั้งหมดมิใช่บางส่วนและมอบหน้าท่ีให้โจทก์ไปด�ำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ท่ีดิน ไม่มีข้อความใดบ่งบอก ว่าคู่สัญญาจะไปท�ำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลังเมื่อใดให้เป็นที่แน่นอน อีกทั้งไม่มีการช�ำระเงินกัน ในวันโอนด้วย การที่จ�ำเลยมอบให้โจทก์ไปด�ำเนินการโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดินน้ัน มิใช่เป็นการจะไปโอน มสธกรรมสิทธ์ิท่ีดินกันในภายหลัง แต่เป็นเร่ืองที่คู่กรณีตกลงให้มีการโอนกรรมสิทธ์ิกันแล้ว โดยให้โจทก์ไป ด�ำเนินการโอนให้เรียบร้อยเท่านั้น สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อคู่สัญญามิได้ท�ำ เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง และ มาตรา 152 (3) การท่ีสัญญาซ้ือขายมีเงื่อนเวลาในการส่งมอบทรัพย์สิน และมีข้อก�ำหนดเป็นการช�ำระราคา มสธ มสธคืนอนั เปน็ เง่อื นไขบังคบั หลัง มิใช่เจตนาไปจดทะเบยี นโอนในภายหลงั เป็นสัญญาซ้ือขายเสรจ็ เด็ดขาด อุทาหรณ์ ฎ. 4062/2535 ตามหนังสือสัญญามีข้อความว่า วันที่ 7 เมษายน 2529 จ�ำเลยได้ขายบ้านพร้อม ที่ดิน 1 แปลง ให้แก่โจทก์เป็นเงิน 60,000 บาท ได้รับช�ำระราคาจากโจทก์แล้ว และยอมมอบทรัพย์สินท่ี ขายให้แก่โจทก์วันท่ี 30 สิงหาคม 2529 เมื่อส้ินก�ำหนดสัญญาน้ีแล้ว หากจ�ำเลยไม่น�ำเงินมาช�ำระคืนใน จ�ำนวนดังกล่าว จ�ำเลยจะมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อเพียงผู้เดียว สัญญาดังกล่าวเป็นการซื้อขาย มสธอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่ง

สญั ญาซื้อขาย 1 3-45 และพาณชิ ย์ มาตรา 456 ในขอ้ สญั ญาไมม่ ขี อ้ ความวา่ คสู่ ญั ญาจะไปทำ� การจดทะเบยี นการโอนตอ่ พนกั งาน มสธเจ้าหน้าที่ในภายหลัง เพียงแต่มีข้อก�ำหนดในการช�ำระราคาคืนอันเป็นเง่ือนไขบังคับหลัง และข้อก�ำหนด ในการมอบทรพั ย์สนิ ท่ขี ายใหแ้ กโ่ จทก์อนั เป็นเงื่อนเวลาเทา่ น้นั จงึ เป็นสัญญาซอื้ ขายเด็ดขาดหาใช่สัญญา จะซ้ือจะขายไม่ เม่ือมิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 11518 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนโดยอาศัยมูลจากสัญญาซื้อขายได้ มสธ มสธ(4) สัญญาซ้ือขายแม้จะมีข้อความระบุว่ามีค่ามัดจ�ำและมีการช�ำระราคาที่เหลือในภายหลัง แต่ ไม่มขี ้อความใดแสดงให้เหน็ ว่าจะไปจดทะเบียนโอนในภายหลัง ก็เป็นสญั ญาซือ้ ขายเสร็จเดด็ ขาด อุทาหรณ์ ฎ. 6289/2549 ข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขาย แม้ระบุว่าผู้ขายได้รับช�ำระค่ามัดจ�ำเป็นเงิน จ�ำนวนหน่ึงและยอมให้ผู้ซื้อช�ำระราคาที่เหลือภายใน 1 ปี พร้อมกับการส่งมอบทรัพย์สินท่ีซ้ือขายก็ตาม แตก่ ไ็ มม่ ขี อ้ ความตอนใดทแ่ี สดงใหเ้ หน็ เจตนาของคสู่ ญั ญาวา่ หากผซู้ อื้ ชำ� ระราคาครบถว้ นแลว้ ผซู้ อ้ื และ มสธผู้ขายจะไปท�ำสัญญาซ้ือขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไป หนังสือสัญญาดัง กลา่ วจึงเปน็ สัญญาซือ้ ขายเสร็จเดด็ ขาดเมือ่ มิได้ทำ� ให้ถกู ต้องตามแบบทก่ี ฎหมายกำ� หนด จงึ ตกเปน็ โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง โจทก์จึงไม่อาจน�ำหนังสือสัญญาซ้ือขายมาฟ้องบังคับให้จ�ำเลยใน ฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินพิพาทได้ สญั ญาซ้อื ขายเสร็จเดด็ ขาดดงั กล่าว อาจจ�ำแนกออกไดเ้ ป็น 2 กรณี คอื สัญญาซอ้ื ขายเสรจ็ เด็ด มสธ มสธขาดท่มี แี บบ กับสญั ญาซือ้ ขายเสร็จเดด็ ขาดทีไ่ มม่ ีแบบ 1.1 สัญญาซ้อื ขายเสรจ็ เด็ดขาดทม่ี ีแบบ กฎหมายกำ� หนดแบบของสญั ญาไว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนงึ่ ดงั น้ี มาตรา 456 วรรคหน่ึง การซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางต้ังแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์ พาหนะด้วย มสธตามบทบัญญัติดังกล่าว สัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดท่ีก�ำหนดแบบสัญญาให้ต้องท�ำเป็นหนังสือ และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ มิฉะนัน้ จะตกเป็นโมฆะ ได้แกท่ รัพยส์ ิน 2 ประเภท คือ 1.1.1 อสังหาริมทรัพย์ ตามความหมายแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย์ หมายความวา่ ทด่ี นิ และทรพั ยอ์ นั ตดิ อยกู่ บั ทดี่ นิ มลี กั ษณะเปน็ การถาวร หรอื ประกอบเปน็ อนั เดยี วกบั ทดี่ นิ นน้ั และหมายความรวมถงึ ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกยี่ วกบั ทด่ี นิ หรอื ทรพั ยอ์ นั ตดิ อยกู่ บั ทด่ี นิ หรอื ประกอบเปน็ อนั เดยี ว มสธ มสธกับที่ดนิ น้นั ดว้ ย ตัวอย่าง 1 ก. ตกลงดว้ ยวาจาขายบ้านพร้อมที่ดนิ ใหแ้ ก่ ข. ในราคา 600,000 บาท โดย คสู่ ัญญาไดส้ ่งมอบบา้ นและทด่ี นิ เรียบร้อยแล้ว สัญญาซ้อื ขายอสังหาริมทรพั ย์ดังกลา่ ว ไมม่ ีเจตนาทจ่ี ะไป จดทะเบยี นโอนในภายหลงั จงึ เปน็ สญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด เมอื่ ไมไ่ ดท้ ำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มสธ18 ปัจจุบนั แก้ไขเปลีย่ นแปลงเปน็ มาตรา 152

3-46 กฎหมายพาณิชย์ 1: ซอื้ ขาย เช่าทรพั ย์ เช่าซือ้ ตัวอย่าง 2 ก. ปลูกบ้านบนที่ดินของ ข. โดยมีสิทธิเหนือพ้ืนดินในท่ีดินของ ข. และมีข้อ มสธตกลงให้ ก. โอนสทิ ธเิ หนอื พืน้ ดินนนั้ ใหแ้ กบ่ ุคคลอื่นกไ็ ด้ ตอ่ มา ก. ทำ� หนงั สือสญั ญาขายบ้านพรอ้ มสทิ ธิ เหนือพน้ื ดนิ น้ันแก่ ข. ในราคา 400,000 บาท โดยไม่มีขอ้ ตกลงที่จะไปจดทะเบียนกันอยา่ งใด บา้ นเปน็ ทรัพย์อันติดอยู่กับท่ีดินมีลักษณะถาวรเป็นอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับ ทด่ี นิ เปน็ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ ชน่ เดยี วกนั เมอื่ ไมไ่ ดท้ ำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี ยอ่ ม มสธ มสธตกเปน็ โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 356 วรรคหน่งึ ข้อสังเกต (1) ซ้ือบ้านเพื่อรื้อออกไปเป็นการซ้ือขายอย่างสังหาริมทรัพย์ ไมต่ อ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบียนต่อพนกั งานเจ้าหนา้ ท่ี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่งึ แต่ประการใด อุทาหรณ์ ฎ. 3702/2535 จ�ำเลยซ้ือบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดย มสธจะต้องร้ือออกไป จึงไม่ต้องท�ำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จ�ำเลยซ่ึงรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้อง สอดอย่างสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การท่ีจ�ำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจ�ำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องร้ือ ถอนบ้านออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ท�ำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอม มสธ มสธใหผ้ รู้ อ้ งสอดอยอู่ าศยั ในทดี่ นิ ของโจทกบ์ รเิ วณทปี่ ลกู บา้ นนนั้ ได้ โดยไมต่ อ้ งเสยี คา่ เชา่ ทดี่ นิ ตลอดชวี ติ ของ ผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพ้ืนดิน ท�ำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอย ท่ีดินของโจทก์บริเวณท่ีปลูกบ้านโดยไม่มีค่าตอบแทนซ่ึงเป็นทรัพยสิทธิอย่างหน่ึงตามมาตรา 1410 แม้ การไดม้ าซง่ึ ทรพั ยสทิ ธขิ องผรู้ อ้ งสอดจะไมไ่ ดท้ ำ� เปน็ หนงั สอื จดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทต่ี ามมาตรา 1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซ่ึงเป็นคู่สัญญา ดังน้ัน ผู้ร้องสอดจึงมี สิทธิใช้สอยท่ีดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือ มสธพนื้ ดนิ อยแู่ ลว้ จงึ ไมต่ อ้ งรอื้ บา้ นออกไป แมก้ ารโอนบา้ นระหวา่ งจำ� เลยและผรู้ อ้ งสอดจะเปน็ การโอนอยา่ ง สังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเร่ืองท่ีผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และ ไม่ท�ำให้การโอนบ้านระหว่างจ�ำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอดจึง ไม่ต้องร้ือบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์19 (2) ซอ้ื บา้ นทป่ี ลกู อยใู่ นทดี่ นิ ของผอู้ น่ื เปน็ การซอื้ ขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ มใิ ชซ่ อ้ื เพอ่ื รอ้ื มสธ มสธไปอยา่ งสงั หารมิ ทรพั ย์ เมอื มไิ ดท้ ำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ จงึ ตกเปน็ โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนง่ึ มสธ19 ฎ. 17/2491, 739/2498, 799/2492, 114/2499 (ประชมุ ใหญ)่ วินิจฉัยในแนวเดยี วกนั

สญั ญาซ้อื ขาย 1 3-47 อุทาหรณ์ มสธฎ. 1215/2556 บา้ นพพิ าทเปน็ บา้ นไมช้ น้ั เดยี วใตถ้ นุ สงู ปลกู ตดิ อยกู่ บั ทดี่ นิ ของบคุ คลอนื่ มีลักษณะถาวร บ้านพิพาทจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ เม่ือไม่ปรากฏการซื้อขายบ้านพิพาทระหว่าง ม. กับ ผู้ร้องเป็นการซ้ือขายโดยตกลงรื้อบ้านไป อันจะท�ำให้เป็นการซื้อขายอย่างสังหาริมทรัพย์ การซื้อขาย บ้านพิพาทระหว่าง ม. กับผู้ร้องจึงเป็นการซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ เม่ือมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า มสธ มสธหน้าท่ีจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ผู้ร้องย่อมไม่อาจอาศัยแสวงสิทธิจากการซื้อ ขายท่ีเป็นโมฆะนี้ได้ การยึดทรัพย์บ้านพิพาทจึงหากระทบต่อสิทธิของผู้ร้องไม่ ถือไม่ได้ว่าผู้ร้องถูกโต้ แย้งสิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ท่ียึด (3) ซื้อโรงเรือนซง่ึ ปลกู อยบู่ นท่ีดนิ ของตนเอง โรงเรือนตกเปน็ สว่ นควบของท่ดี นิ จึง ไมต่ อ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนงึ่ แตป่ ระการใด อุทาหรณ์ มสธฎ. 2105/2511 ผู้ร้องซื้อท่ีดินซึ่งเรือนพิพาทปลูกอยู่เมื่อวันที่ 25 มกราคม 2508 โดย ท�ำนิติกรรมซ้ือขายต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ในคร้ังนั้นจ�ำเลยตั้งใจจะร้ือเรือนพิพาทไปปลูกที่อื่น จึงไม่ได้ ขายเรือนพิพาทให้ผู้ร้องด้วย คร้ันต่อมาจ�ำเลยไม่มีเงินจะร้ือถอน จึงได้ขายให้ผู้ร้องเม่ือวันที่ 1 มีนาคม 2508 ดังน้ี เรือนพิพาทตกเป็นส่วนควบของท่ีดินของผู้ร้อง และตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผู้ร้องไปในตัวใน ทันทีที่ได้ท�ำสัญญาซ้ือขายเรือนพิพาทกัน หาจ�ำต้องไปท�ำการโอนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มสธ มสธป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่ึง20 ฎ. 9128/2538 จ�ำเลยอยู่ในห้องแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจาก บ. เจ้าของเดิม ต่อมา บ. ได้ขายห้องพิพาทซ่ึงปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุให้แก่โจทก์ โดยท�ำสัญญาการซื้อขายเป็น หนังสือ แมม้ ไิ ด้จดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีกต็ าม แต่ บ. ไดโ้ อนสิทธิครอบครองในทีด่ ินพรอ้ มหอ้ ง แถวพิพาท ให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 ซึ่งไม่ต้องมีแบบ โจทก์ จึงได้มาซ่ึงสิทธิครอบครอง และการโอน โดยข้อเท็จจริงดังกล่าว ไม่เป็นโมฆะ เม่ือการซื้อขายระหว่าง มสธโจทก์กับเจ้าของห้องแถวพิพาทเดิมไม่จ�ำต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (4) ที่งอกริมตลิ่งของที่ดินมีโฉนดที่ดิน ย่อมเป็นท่ีดินมีกรรมสิทธิ์และตกเป็นของ เจ้าของท่ีดินตามหลักส่วนควบ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 ไม่จ�ำต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ แต่การท�ำสัญญาซ้ือขายท่ีงอกดังกล่าวให้บุคคลอื่น หากไม่ท�ำเป็นหนังสือและจด ทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าที่ ยอ่ มตกเปน็ โมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง มสธ มสธอุทาหรณ์ ฎ. 1860/2539 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 ก�ำหนดให้ทึ่งอกริม ตลิ่งเป็นส่วนหน่ึงของที่ดินที่ต้ังอยู่ริมตล่ิง เมื่อที่งอกอยู่ติดกับท่ีดินมีโฉนดย่อมเป็นส่วนหน่ึงของท่ีดิน แปลงดังกล่าว และเป็นกรรมสิทธ์ิของ ส. เจ้าของที่ดิน โดยหลักส่วนควบด้วยผลของกฎหมาย ไม่จ�ำต้อง รังวัดข้ึนทะเบียนว่าเป็นส่วนหนึ่งของท่ีดินตามโฉนดเดิมเสียก่อนแล้วจึงจะเป็นท่ีดินมีกรรมสิทธิ์ การท่ี มสธ20 อา้ ง ฎ. 561/2488, 1124/2502

3-48 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซ้อื ขาย เช่าทรพั ย์ เช่าซ้อื ส. ขายท่ีงอกให้โจทก์ ถือว่าได้แบ่งที่ดินตามโฉนดนั้นขายแก่โจทก์ ไม่ใช่เป็นการขายที่ดินมือเปล่า โจทก์ มสธกับ ส.เพียงแต่ท�ำสัญญาซ้ือขายกันเองจะตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรกโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธ์ิในท่ีงอก โจทก์จึงไม่มีอ�ำนาจฟ้องบังคับให้จ�ำเลยออกไปจากท่ีงอก21 ฎ. 1696/2559 ท่ีดินพิพาทเป็นที่งอกริมตลิ่งท่ีงอกออกจากที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การซื้อ ขายต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ท่ี 2 เพียงแต่ท�ำสัญญาซ้ือขายกันเอง มสธ มสธไม่ได้ท�ำตามแบบท่ีกฎหมายก�ำหนด สัญญาซื้อขายท่ีดินพิพาทระหว่างโจทก์ท่ี 1 กับโจทก์ท่ี 2 ตกเป็น โมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก ที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธ์ิของ โจทก์ที่ 1 (5) สัญญาซ้อื ขายเสรจ็ เด็ดขาดที่ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหน่งึ น้นั หากผู้ซ้อื ยงั ครอบครองทรัพยส์ ินน้ันตอ่ ไปจะครบหลกั เกณฑ์ ตาม ป.พ.พ. 1382 ยอ่ มไดก้ รรมสิทธ์นิ ั้น โดยครอบครองปรปกั ษ์ มสธอุทาหรณ์ ฎ. 6536/2544 เอกสารการซ้ือขายท่ีดินระหว่างโจทก์กับจ�ำเลยระบุช่ือว่า “หนังสือ สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจ�ำ” แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงท่ีเป็นการแน่นอนว่าจะไปจดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์กันหรือไม่ เม่ือใด ประกอบกับโจทก์ได้ช�ำระค่าท่ีดินให้แก่จ�ำเลยครบถ้วนแล้วในวันท�ำสัญญา และจ�ำเลยได้ส่งมอบท่ีดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าโจทก์กับ มสธ มสธจ�ำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะ ตกเป็นโมฆะเน่ืองจากมิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมาย แพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 456 วรรคแรก แตโ่ จทกเ์ ขา้ ครอบครองโดยสงบและเปดิ เผยดว้ ยเจตนาเปน็ เจา้ ของ ติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธ์ิท่ีดินโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 (6) การซอื้ ขายทด่ี นิ ทมี่ หี นงั สอื รบั รองการทำ� ประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก.) เมอ่ื มไิ ด้ ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ แต่ผู้ซื้อได้สิทธิครอบครอง ตาม มสธป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1378 อุทาหรณ์ ฎ. 1828/2559 แม้การซ้ือขายที่ดินระหว่าง ต. กับโจทก์ ผู้ซ้ือมิได้ไปจดทะเบียนกัน โดยถูกต้อง ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหน่ึง แต่ขณะซ้ือ ขายที่ดินพิพาทมีเพียง น.ส. 3 ก. ยังไม่มีการออกโฉนดเป็นหนังสือส�ำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งเจ้าของมี มสธ มสธเพียงสิทธิครอบครอง การซ้ือขายที่ดิน น.ส. 3 ก. ซ่ึงเป็นท่ีดินมือเปล่าย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการ ครอบครอง โจทก์ผู้ซ้ือเข้าไปปลูกที่พักอาศัยได้ภายหลังช�ำระราคาแก่ ต. ครบถ้วน แสดงว่าผู้ขายซ่ึงเป็น เจ้าของเดิมได้สละเจตนาครอบครองให้แก่โจทก์ โดยไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์ย่อมได้ไปซึ่ง สิทธิครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และ 1378 มสธ21 ฎ. 1696/2559 วนิ ิจฉัยในแนวเดียวกนั

สญั ญาซ้ือขาย 1 3-49 1.1.2 สังหารมิ ทรพั ย์ชนดิ พเิ ศษ ไดแ้ ก่ เรอื ทม่ี รี ะวางตงั้ แต่ 5 ตนั ขน้ึ ไป แพ และสตั วพ์ าหนะ มสธสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดทรัพย์สินดังกล่าว ต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี มิฉะน้ัน จะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ซ่ึงจะได้จำ� แนกอธบิ าย ดงั น้ี 1) เรื่องที่ระวางต้ังแต่ 5 ตันข้ึนไป ค�ำว่า “เรือ” (ตาม พ.ร.บ. การเดินเรือในน่าน นำ้� ไทย พ.ศ. 2546 มาตรา 3) หมายความว่า ยานพาหนะทางนำ�้ ทุกชนดิ ไม่ว่าจะใชเ้ พ่อื บรรทกุ ล�ำเลียง มสธ มสธโดยสาร ลาก จงู ดัน ยก ขดุ หรอื ลอก รวมท้งั ยานพาหนะอย่างอืน่ ทีส่ ามารถใช้ในน้ำ� ได้ทำ� นองเดียวกัน ส่วนค�ำว่า “ระวาง” ตามพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2554 หมายความว่า ที่ว่างส�ำหรับ บรรทกุ ของในเรอื ซงึ่ กฎหมายมไิ ดจ้ ำ� กดั วา่ จะตอ้ งเปน็ เรอื ชนดิ ใด ฉะนนั้ จะเปน็ เรอื ชนดิ กไ็ ดท้ มี่ รี ะวางตงั้ แต่ 5 ตนั ข้นึ ไป การทำ� สญั ญาซือ้ เสรจ็ เด็ดขาดเรอื ดังกล่าว หากไม่ทำ� เป็นหนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน เจา้ หน้าท่ีย่อมตกเปน็ โมฆะ อุทาหรณ์ ฎ. 2885/2517 จ�ำเลยซื้อเรือยนต์ซึ่งมีน�้ำหนักเกินกว่า 6 ตัน แต่การซื้อขายยังไม่ได้ มสธจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี กรรมสิทธ์ิในเรือดังกล่าวจึงยังไม่ตกมาเป็นของจ�ำเลย ดังนั้น จ�ำเลยซึ่งเป็นผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธ์ิ จึงไม่อาจจะโอนกรรมสิทธิ์มาให้แก่โจทก์ร่วมได้ แม้โจทก์ร่วมจะได้จด ทะเบียนการโอนเรือล�ำนั้นจากจ�ำเลยโดยถูกต้องตามพระราชบัญญัติเรือไทย พ.ศ.2481 แล้วก็ตาม โจทก์ ร่วมก็หาได้กรรมสิทธ์ิไม่ เพราะพระราชบัญญัติเรือไทยดังกล่าวไม่ได้บัญญัติไว้เลยว่า ไม่ว่ากรณีใดๆ ผู้ที่ มสธ มสธได้จดทะเบียนการโอนเรือตามพระราชบัญญัติฉบับน้ีแล้ว จะต้องได้กรรมสิทธ์ิเสมอไป ข้อสังเกต การซอ้ื สทิ ธทิ จ่ี ะนำ� เรอื กลบั คนื เขา้ ประเทศไทย มใิ ชก่ ารซอ้ื ขายเรอื ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก อุทาหรณ์ ฎ. 2468/2538 โจทก์ซ้ือเรือจากรัฐบาลสหภาพพม่าซึ่งยึดเรือไว้เพราะเรือดังกล่าวท�ำ มสธผิดกฎหมาย โดยท�ำการประมงเข้าไปในเขตน่านน�้ำของประเทศสหภาพพม่าเป็นเพียงการซ้ือสิทธิ ที่จะได้รับอนุญาตให้น�ำเรือกลับคืนประเทศไทยได้ เมื่อโจทก์ขายสิทธิให้แก่จ�ำเลย จึงมิใช่การซ้ือขายเรือ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก ไม่จ�ำต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 2) แพ หมายถึง แพซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของคน (floating house)22 หรือเรือนแพ นั่นเอง ไมห่ มายรวมถงึ แพซุง โปะ๊ อลู่ อย หรอื สง่ิ ลอยน้�ำอ่ืนทีม่ ลี ักษณะคล้ายคลึงกนั แตป่ ระการใด มสธ มสธอุทาหรณ์ ฎ. 2487/2535 ค�ำว่า “แพ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรค แรก หมายถึงแพท่ีเป็นที่อยู่อาศัยของคนเท่าน้ัน ไม่ได้หมายความถึงแพที่ใช้ในการดูดและด�ำแร่ 3) สตั วพ์ าหนะ (ตาม พ.ร.บ. สัตว์พาหนะ พ.ศ. 2482 มาตรา 4) หมายความวา่ ช้าง มา้ โค กระบอื ล่อ ลา ซึ่งไดท้ ำ� หรือตอ้ งทำ� ต๋ัวรปู พรรณ ตาม พ.ร.บ. น้ี สำ� หรับคำ� วา่ “ตัว๋ รปู พรรณ” หมายความว่า เอกสารแสดงต�ำหนิรปู พรรณสตั วพ์ าหนะ มสธ22 ไพจติ ร ปญุ ญพันธ์. อา้ งแลว้ . หนา้ 53.

3-50 กฎหมายพาณชิ ย์ 1: ซือ้ ขาย เช่าทรพั ย์ เช่าซ้อื สัตวพ์ าหนะดงั ตอ่ ไปน้ี เม่ือจะทำ� การโอนกรรมสิทธ์ิ จะต้องด�ำเนนิ การขอจดทะเบียน มสธตั๋วรปู พรรณ ตาม พ.ร.บ. สตั วพ์ าหนะ พ.ศ. 2482 มาตรา 8 วรรคหนงึ่ (1) ชา้ งมีอายุย่างเข้าปที ี่ 8 (2) สัตวอ์ ื่น (นอกจากโคตัวเมีย) มีอายุยา่ งเขา้ ปีท่ี 6 (3) สตั ว์ใดที่ใช้ขับขี่ ลาก เขญ็ หรอื ใชง้ านแลว้ มสธ มสธ(4) สตั ว์ใดที่มอี ายุยา่ งเข้าปีที่ 4 เม่ือจะน�ำออกนอกราชอาณาจักร (5) โคตัวเมียมีอายุย่างเข้าปีท่ี 6 เม่ือจะท�ำการโอนกรรมสิทธ์ิ เว้นแต่ในกรณี รบั มรดก สตั ว์ทม่ี ไิ ด้อยูใ่ นบงั คับ (1) ถงึ (5) ดังกลา่ ว เจ้าของจะขอจดทะเบียนรูปพรรณ ก็ได้ (พ.ร.บ. สตั ว์พาหนะ พ.ศ. 2482 มาตรา 8 วรรคสาม) ตามบทบัญญัติดงั กลา่ ว จงึ สรุปไดว้ ่า สตั ว์พาหนะท่ีกฎหมายก�ำหนดให้ต้องจด มสธทะเบียนตั๋วรูปพรรณ หรือกฎหมายมิได้ก�ำหนดให้จดทะเบียนตั๋วรูปพรรณ แต่เจ้าของได้ด�ำเนินการจด ทะเบยี นตวั๋ รปู พรรณแลว้ การทำ� สญั ญาซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน เจา้ หน้าท่ี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนง่ึ มฉิ ะนัน้ จะตกเปน็ โมฆะ อุทาหรณ์ (1) ม้า กระบือ และโค ท่ียังใช้งานไม่ได้ ไม่อยู่ในบังคับที่ต้องท�ำตั๋วรูปพรรณ มสธ มสธและเจ้าของก็ยังไม่ได้จดทะเบียนต๋ัวรูปพรรณ การท�ำสัญญาซ้ือขายไม่อยู่ในบังคับ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนงึ่ ฎ. 1696-1697/2515 สัตว์พาหนะที่ต้องจดทะเบียนการซ้ือขายตามมาตรา 456 คือสัตว์พาหนะตามความหมายใน พ.ร.บ. สัตว์พาหนะ พ.ศ. 2482 ได้แก่ ช้าง ม้า โค กระบือล่อ และลา ท่ีได้ท�ำต๋ัวรูปพรรณแล้ว ม้าแข่งอายุ 1 ปีเศษ เป็นม้าอ่อน ยังใช้ว่ิงแข่งไม่ได้ จึงไม่อยู่ในบังคับท่ีต้องให้ท�ำ ตั๋วรูปพรรณ ตาม พ.ร.บ. สัตว์พาหนะ พ.ศ. 2482 มาตรา 8 และเมื่อเจ้าของม้าก็ไม่ได้จดทะเบียนท�ำต๋ัว มสธรูปพรรณไว้ก่อนถึงก�ำหนดที่บังคับไว้ตามมาตราน้ัน การซื้อขายม้าแข่งรายน้ีจึงไม่อยู่ในบังคับจะต้อง จดทะเบียนการซื้อขายตามมาตรา 456 ฎ. 755/2523 การซ้ือขายกระบือท่ีไม่มีต๋ัวรูปพรรณและไม่อยู่ในบังคับต้องท�ำ ต๋ัวรูปพรรณ ไม่ปรากฏว่าใช้งานแล้ว แม้ไม่ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่ตกเป็นโมฆะ มสธ มสธฎ. 582/2524 โครนุ่ อายยุ งั นอ้ ยใชง้ านไมไ่ ด้ ไมอ่ ยใู่ นบงั คบั ทจ่ี ะตอ้ งทำ� ตวั๋ รปู พรรณ แม้การซื้อขายโคจะมิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ก็ไม่เป็นโมฆะ โคตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผู้ซ้ือ (2) โคท่ีใช้งานแล้ว อยู่ในบังคับท่ีต้องท�ำตั๋วรูปพรรณ แม้จะยังไม่ได้ท�ำต๋ัวรูป พรรณ การซือ้ ขายโคดังกล่าวกอ็ ยู่ในบังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ฎ. 2520/2523 โคท่ีไดใ้ ชง้ านแลว้ เปน็ โคท่ตี อ้ งท�ำตว๋ั รูปพรรณตาม พ.ร.บ. สัตว์ พาหนะ พ.ศ. 2482 มาตรา 8 (3) เป็นสัตว์พาหนะตามมาตรา 4 การซ้ือขายโคดังกล่าวจึงต้องจดทะเบียน มสธตามมาตรา 456 เมื่อไม่ได้จดทะเบียน การซื้อขายจึงเป็นโมฆะ