Análisis del Sistema de Archivo de las inscripciones en el Registro de la Propiedad y su incidencia en la seguridad jurídica inmobiliaria en Ecuador.

CAPITULO 1 INTRODUCCIÓN 4 LOS SISTEMAS REGISTRALES 5 1.1. Antecedentes 5 1.2. Evolución del sistema Registral en el Ecuador 7 1.3. Definición sobre el Sistema Registral 10 1.3.1. Sistema de Inscripción o Fe Publica Registral 11 1.3.2. Clasificación de los Sistemas Registrales 11 1.3.3. Reglas de los Sistemas Registrales 13 1.4. Registro de Propiedad Inmueble 14 1.5. Técnicas de Registración 18 1.6. Técnica de incorporación de la información al registro 20 1.7. Tipos de asientos 20 1.8. Principios del Derecho Registral 21 1.9. Relación del Derecho Registral con el Derecho Notarial 23 1.10. Antecedentes 23 CAPITULO 2 EL CATASTRO 26 2.1. Definición de Catastro 26 2.2. Características del Catastro 26 2.3. Funciones del Catastro 26 2.4. Diferencias de Información en el Catastro o Registro 26 2.5. Reseña Histórica del Catastro en el Ecuador 28 2.6. El Catastro Municipal y Metropolitano en el Ecuador 29

CAPITULO 3 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 31 3.1. El Registro de la Propiedad 31 3.2. Descripción del Procedimiento de 32 Inscripción de la Propiedad 33 3.3. Análisis del Registro de la 36 propiedad y la seguridad jurídica 38 3.4. Medios electrónicos y su impacto 38 en la eficiencia de los servicios 39 3.5. Tecnología y Registro 39 3.6. Publicidad Registral 39 3.6.1. Tipos de publicidad registral 3.6.2. Principal información aportada en la publicidad registral 3.6.3. Proceso Registral de la Propiedad en El Ecuador CAPITULO 4 SEGURIDAD JURIDICA INMOBILIARIA 41 4.1. Necesidad Operativa 41 4.2. La Matrícula Inmobiliaria 41 4.3. La Seguridad Jurídica en la doctrina sobre el Tráfico inmobiliario 42 4.4. Efectos de la Seguridad Jurídica 45 4.5. La Seguridad Jurídica y el Notariado Latino 46 4.6. El Notario y su Función como 51 Profesional de la Seguridad Jurídica 4.7. Seguridad jurídica en la 53 propiedad inmobiliaria APUNTES FINALES 54 RECOMENDACIONES 60 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 61

INTRODUCCIÓN INTRODUCCIÓN Análisis del Sistema de Archivo de las inscripciones en el Registro de la Propiedad y su incidencia en la seguridad jurídica inmobilia- ria en Ecuador. En el ámbito legal, es importante que toda actividad quede sus- tentada de forma escrita para que quede una evidencia. En este sentido, estos documentos deben gozar de validez legal a través de su legalización o protocolización en sedes legales creadas para tal fin. Dentro de estas instituciones se encuentran las notarías y los Registros de Propiedad, quienes se encargan de dar fe pública y validar todos los documentos que les son presentados para que cumplan con la función de garantizar la seguridad jurídica en el país. Para esto, tanto las notarías como los Registros de la Propiedad deben tener un adecuado sistema de Archivo, de manera que esté debidamente organizado para que no hayan pérdidas y con fun- ciones al momento de buscarlas y encontrarlas de forma eficiente al momento que le sea requerida su ubicación. Es por eso que este libro tratará de analizar cómo se encuentra actualmente el sistema de archivos de las inscripciones en el regis- tro de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, además de saber cuál será su importancia o incidencia en garantizar la segu- ridad jurídica inmobiliaria en Ecuador. 4

CAPÍTULO 1 LOS SISTEMAS REGISTRALES 1.1. Antecedentes Actualmente, en el país, en materia registral se remite al Código Civil, Ley de Registro, Ley Orgánica de la Función Judicial COOTAD y normativa de la DINARDAP, entre otras, que con- tienen la normatividad aplicada en el Derecho Registral. Los re- gistros datan sus inicios desde el año 1826, los creó Simón Bolívar. Las ciudades de Guayaquil, Quito y Cuenca, fue donde se crearon las oficinas de hipoteca, en donde se encontraban los anotadores de hipoteca de registros, es aquí que surge esta oficina con la nece- sidad de inscribir las transferencias de dominio. Desde la vigencia del Código Civil en el año 1861, se crearon las oficinas de registros con la necesidad de inscribir las transferencias de dominio, a fin de que se produzca o perfeccione la tradición. A partir de 1810, todos los pueblos encaminados hacia la inde- pendencia jurídica en algunos con más influencia hispana que en otros, se agrega a “título y modo” la publicidad registral. En algu- nos como “sustitutivo del modo”, la tradición o entrega material de la cosa, considerando que la inscripción registral suple la tra- dición y particularmente por qué de tal suerte se puede conceder un efecto de protección al titular inscrito, que por algún tiempo se consideró que no lo confieren aquellos sistemas que optaron por la protección del titular preferentemente desde la protección de la “causa jurídica” de su adquisición, más que desde la posición registral de su inscripción. Es así que estos Registros inmobiliarios crearon la técnica de ins- cripción mediante la utilización de libros registrales, tale s como: Libro Diario, Libro de Repertorio, Libro Índice, Libro de inscrip- ciones etc., en los cuales se ingresan las inscripciones de los títulos, documentos, actos. 5

En ese camino, en todos los países de área se presentó de uno u otro modo, el problema que se produce al llenarse las hojas de estos libros y comenzar las remisiones de unos a otros con motivo de las modificaciones, transacciones y medidas judiciales dispues- tas de los asientos que ellos dan a publicidad jurídica. Los Registros deben operar bajo los principios universales y co- munes de Rogación, Prioridad, Tracto Sucesivo, Legalidad que comprende titulación autentica, Calificación y Especialidad prin- cipalmente. Para ello descartando el sistema de folio personal, y adoptando una organización por el sistema de Folio Real. No exis- te un sistema de registración puro en ningún lugar, cada Unidad de Registro ha implementado un sistema acorde a las condiciones que han considerado pertinente. Sin embargo, se han suscitado inconvenientes que con la actualización y modernización de la so- ciedad se exige reformas a estos sistemas que permitan una mayor seguridad jurídica de los procesos registrales. Claro está, que el tránsito de un sistema a otro debe hacerse en forma ordenada, prudente y sobretodo con mucha lógica, aplican- do los aciertos de otros países, sus experiencias y sobre todo no incurrir en sus errores. Si bien es cierto que la Ley de Registro data del año 1966, no es menos cierto que esa legislación es copia del Reglamento de Registros e Inscripciones del año 1869 y que ade- más esas legislaciones en aquella época respondían a esa realidad de la publicidad de los negocios inmobiliarios, se protegía la segu- ridad jurídica de la propiedad, pero en la actualidad ya no lo es. La mayoría de los registros siguen utilizando el viejo sistema del año 1869, sistema que guarda en libros los títulos que en el Registro se van presentando en orden cronológico, continuar con el uso de este sistema expone al funcionario encargado a incurrir en equivocaciones debido al uso de este antiguo sistema registral, sino lo que es peor, la inseguridad de este sistema le quita fuerza a la razón de ser de la existencia de los Registros de la Propiedad que es dar seguridad jurídica a la propiedad inmobiliaria ecuato- riana, ya que el Registro de la propiedad no es un simple archivo o depósitos de instrumentos, sino que constituye una institución jurídica al servicio de la publicidad registral constitutiva. 6

1.2. Evolución del sistema Registral en el Ecuador El sistema registral ecuatoriano sin dudas ha evolucionado a través de tiempo, según las influencias de cada momento, y por supuesto, las circunstancias imperantes, que de manera inexora- ble lo hacen remozar y actualizar. En consecuencia, corresponde hacer en forma breve un esbozo de ese proceso, a fin de establecer los retos que se deben enfrentar y las medidas a adoptar, tal como consta a continuación: 1.- En un primer momento, el sistema registral obedeció a linea- mientos formulados desde el Código Civil y la Ley de Registro, en los que se concibió una oficina de registro situada en la cabecera de cada cantón a cargo de un Registrador de la Propiedad; quien debía cumplir la inscripción traditiva y la inscripción declarativa como funciones innatas, en paralelo con la función de certifica- ción; debiendo aplicar las técnicas de inscripción, transcripción y archivo del documento, según el caso; con la exigencia de la pre- sentación del documento físico auténtico por parte del interesado; y, que la registración se cumple en orden cronológico en el libro o libros de registro asignados, con el auxilio de libros Índices y un repertorio. En este momento se privilegió el documento físico. 2.- En un segundo momento, con la visión constitucional y la orientación de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos el Registro de la Propiedad es concebido como un registro de datos públicos, administrado por los gobiernos au- tónomos descentralizados municipales; llevado de modo digita- lizado y con soporte físico; con aplicación de los sistemas de in- formación personal, real y cronológica como un productor de un FOLIO REGISTRAL bajo las modalidades: folio personal, real y cronológico, según sea la persona, la cosa o el asiento que se ge- nere con la inscripción; y, la acogida de los principios de especia- lidad y tracto sucesivo como contribuyentes de la PUBLICIDAD REGISTRAL al acoger los elementos: Inmueble, titular, titularida- des concatenadas de dominio o condominio (derecho), titulo cau- sal, gravámenes e interdicciones y el asiento respectivo. Todo pa- recía que debla cumplirse bajo una planificación gradual y a largo plazo, con la pausa necesaria para no fallar. 7

4. Que, la Constitución de la República del Ecuador, en su rol ga- rantista de reconocimiento y promoción del ejercicio de los dere- chos que fluyen de la dignidad humana, prescribe que el más alto deber del Estado consiste en respetar y hacer respetar los derechos garantizados en la Constitución, en favor de los titulares, que son las personas, comunidades, pueblos, nacionalidades y colectivos. 5. Todas las personas son iguales y gozarán de los mismos de- rechos, deberes y oportunidades. Nadie podrá ser discriminado por razones de etnia, lugar de nacimiento, edad, [...]; ni por cual- quier otra distinción, personal o colectiva, temporal o permanente, que tenga por objeto o resultado menoscabar o anular el recono- cimiento, goce o ejercicio de los derechos. La ley sancionará toda forma de discriminación. El Estado adoptará medidas de acción afirmativa que promuevan la igualdad real en favor de los titu- lares de derechos que se encuentren en situación de desigualdad. Se reitera en el reconocimiento del derecho a la igualdad formal, igualdad material y no discriminación; se propone al Estado y sus instituciones ser creativos e innovadores y aplicar las políticas pú- blicas para hacer viable el ejercicio de los derechos, especialmente para las personas que por sus diferencias no pueden hacerlo sino con el establecimiento de medidas afirmativas o diferenciadas. 6. Se instruye desde la Constitución que las instituciones del Estado, sus organismos, dependencias, las servidoras o servidores públicos y las personas que actúan en virtud de una potestad esta- tal ejercerán solamente las competencias y facultades que les sean atribuidas en la Constitución y la ley. Tendrán el deber de coor- dinar acciones para el cumplimiento de sus fines y hacer efectivo el goce y ejercicio de los derechos reconocidos en la Constitución. 7. Se ha consignado como un principio y un derecho a la seguri- dad jurídica, y por ella toda actuación registral se debe fundamen- tar en el respeto a la Constitución y en la existencia de normas jurí- dicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades com- petentes. Para este pro pósito, son deberes y responsabilidades de las ecuatorianas y los ecuatorianos, sin perjuicio de otros previstos en la Constitución y la ley: a) Acatar y cumplir la Constitución, la ley y las decisiones legitimas de autoridad competente. 8

8.- El Estado, sus delegatarios, concesionarios y toda persona que actúe en ejercicio de una potestad publica, estarán obligados a re- parar las violaciones a los derechos de los particulares por la falta o deficiencia en la prestación de los servicios públicos, o por las acciones u omisiones de sus funcionarias y funcionarios, y em- pleadas y empleados políticos en el desempeño de sus cargos. 9.- En el marco de la garantía normativa que ofrece la Constitución, se apuntan como contribuyentes del sistema público registral elec- trónico, algunos lineamientos básicos provenientes de los siguien- tes cuerpos legales: 9.1. La Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, en el Art. 15, prescribe: “Los registros, llevarán Ia infor- mación de modo digitalizado, con soporte físico, en la forma de- terminada por la presente Ley y en la normativa pertinente para cada registro, en lo que respecta a: - Registro de Ia Propiedad bajo el sistema de información crono- lógica personal y real; 9.2. El Código Orgánico Administrativo destaca el reconocimien- to de los principios de eficiencia, de calidad y de juridicidad; los derechos fundamentales a Ia buena administración pública, a la remoción de obstáculos en el ejercicio de los derechos y la res- tricción sobre requisitos formales; promueve la instauración del gobierno electrónico con la utilización de nuevas tecnologías y medios electrónicos; habilitando canales o medios electrónicos para la prestación de servicios electrónicos, garantizando su acce- so, con independencia de sus circunstancias personales, medios o conocimiento, por lo cual deben contar al menos con oficinas de atención presencial y puntos de acceso electrónico; medidas que sin duda propenden a la igualdad material, y no solo la igualdad formal. 9

9.3. La Ley Orgánica para Ia Optimización y Eficiencia de Trámites Administrativos promueve principios como los de ce- leridad, tecnología de la información, interoperabilidad, simplici- dad y mejora continua; la implementación de mecanismos de pre- ferencia electrónicos para la gestión de trámites administrativos, tales como la firma electrónica y cualquier otro que haga más efi- ciente la Administración Publica; así como permite designar uno o varios servidores públicos encargados de brindar información a las personas interesadas y, de ser el caso, asistirlas en la gestión del trámite, la asistencia y acompañamiento para los usuarios. 9.4. La normativa de la Ley de Comercio Electrónico, Firmas Electrónicas y Mensajes de Datos en todo lo que se refiere al nuevo enfoque del instrumento electrónico y uso de la firma electrónica en la relación surgida entre particulares y el mismo Estado. 10. Con tal sustento jurídico, indudablemente el servicio registral electrónico debe ser respetuoso de las bondades y beneficios alcan- zados por el sistema registral imperante, ya sea inscribiendo o ya sea certificando, en favor del usuario o consumidor de productos registrales, como el de formar servidores registrales que tengan como distintivo de su perfil un comportamiento legal y adecuado, acorde a los principios de buena fe y de ética y probidad, con la fi- nalidad de afianzar la seguridad jurídica preventiva que compete al Estado; siendo aquí, en donde, la función registral se constitu- ye en un pilar fundamental de las garantías institucionales que se deben cumplir en un Estado Constitucional de derechos y justicia. 1.3. Definición sobre el Sistema Registral Según el autor Angel Sanz Fernández, el Sistema Registral es: “El conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes in- muebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régi- men y organización de esta institución. 10

Lo cual dicho en forma sintética seria el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asien- tos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro”. Esto implica que en definitiva haya tantos sistemas registrales como sistemas jurídicos existen en el orbe, sin embargo, por la marcada influencia de ciertas legislaciones y estructuras registra- les, se pueden esbozar varias clasificaciones, aunque la doctrina no es uniforme en esta materia. 1.3.1. Sistema de Inscripción o Fe Publica Registral Es el vigente en Alemania, Suiza, España y Ecuador, en los que el Registro de la Propiedad no solo garantiza la inoponibilidad de lo no inscrito, sino que asegura plenamente la titularidad del transfe- rente, por existir presunción de exactitud ya sea ésta iuris tantum derivada del principio de legitimación o iuris et de iure derivada del principio de fe pública registral. - El Registro de la Propiedad proclama una única titularidad sobre la cosa, y nunca el adquirente a título onerosos y de buena fe va a ser perjudicado por la posible evicción o pérdida de titula- ridad por el transferente. Son sistemas de fuerte control preventi- vo, de exigencia de forma pública y de calificación por parte del Registrador de la adecuación de los títulos inscribibles a la legali- dad. 1.3.2. Clasificación de los Sistemas Registrales Debemos entender que un sistema es un conjunto ordenado de normas que regulan los procedimientos especiales, en este caso registrales; es decir son las bases para la inscripción registral y a través de ellos se especifican los efectos que tendrá la inscripción registral frente a terceros. 11

Se debe tener en cuenta que los sistemas registrales a los que se hace referencia se pueden clasificarse de diferentes formas, entre ellas por los efectos la inscripción estos pueden ser constitutivos o declarativos o por la forma de organización estos pueden ser: Sistema de Folio Real y sistema del Folio Personal - Sistemas Registrales Declarativos Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se constituye fuera del registro y su inscripción otorga publi- cidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es decir. La inscripción es facultativa. La registración es un requisito para oponer el acto o derecho a terceros. - Sistemas Registrales Constitutivos Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituye con la inscripción. En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio se produce con la inscrip- ción, el cual es un requisito para la traslación de dominio incluso entre las partes. - Sistema de Folio Real El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por cada bien inmueble, tomando como base fundamen- tal el predio. El registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que confor- man en un solo formato el historial jurídico. De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su ficha y en ella deberá inscribirse de forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados formalmente para su inscripción. Se facilita la aplicación del principio de publicidad re- gistral. 12

- Sistema del Folio Personal Es el sistema registral mediante el cual los contratos son regis- trados previa trascripción integra de su texto en los protocolos o libros destinados al efecto, tomando como protagonistas de la re- lación registral a las personas que intervienen en el mismo y no a los predios. El sistema del Folio Personal se caracteriza por abrir una partida registral por cada persona jurídica o por cada persona natural. 1.3.3. Reglas de los Sistemas Registrales Se destacan tres reglas principales de los sistemas registrales los cuales son: La máxima protección.- La razón de ser de los sistemas registra- les la constituye la protección de los sujetos que intervienen en el tráfico inmobiliario. Protección mínima, que sería la proporciona- da por el sistema de aseguramiento de títulos, protección media, que sería la proporcionada por los sistemas de mera inoponibili- dad de los derechos no inscritos y protección máxima, que repor- tan los sistemas de fe pública registral. El adecuado control previo de legalidad. - En los sistemas de protección mínima y media, el adquirente no puede confiar en la exactitud de las inscripciones. - Las “Directrices de la Comisión para Europa de las Naciones Unidas”, considera que el sistema ideal de Registro debe reunir los principios de “espejo, cortina y garantía”, según los cuales el Registro debe reflejar fielmente la realidad; debe bastar con su consulta, sin necesidad de hacer averiguaciones extrarregistrales y el Registro debe garantizar la exactitud de lo que publica. 13

El mínimo coste.- Existen dos posibilidades: a) proteger al titular del derecho b) proteger al adquirente del derecho, instaurando mecanismos oficiales de publicidad,. 1.4. Registro de Propiedad Inmueble El ámbito de la función registral tiene estrecho vínculo con el sistema catastral en los actos jurídicos de transferencia de la pro- piedad inmueble. El proceso catastral tiene características admi- nistrativas enfocadas a generar información física, jurídica, fiscal o económica de un predio catastral, en lo que la regulación urba- nística lo define como terreno o lote individualizado como folio de matrícula inmobiliaria. Con respecto a la función registral, cada folio de matrícula de propiedad inmobiliaria corresponderá a una unida catastral en la que describirá las inscripciones que se den lugar. En estas circunstancias, cuando un bien inmueble se divi- da materialmente o se realice una desmembración proporcional, parcelación, urbanización, o se realice una propiedad por pisos o departamentos, el registrador informará a la oficina catastral para que genere la ficha o cédula correspondiente a cada unidad (Moscoso, 2012). Definiendo que el Registro de la Propiedad tiene por finalidad inscribir los actos y contratos relativos al dominio y demás de- rechos reales sobre bienes inmuebles, se lo puede enfocar en tres cualidades fundamentales que posee: registro de la propiedad como institución jurídica, como oficina y como un conjunto de li- bros. En el primer caso cumple el rol como organismo encarga- do de fortalecer la seguridad en el tráfico inmobiliario a través de la publicación del estado jurídico de los inmuebles. Se define como una oficina como la instalación y conservación del mismo en un local adecuado para la seguridad y conservación de los libros quien estará a cargo del registrador. 14

Finalmente, como un conjunto de libros comprendiendo a la in- corporación ordenada de los libros oficiales debidamente nume- rados y legalizados, cuyos actos registrables son extendidos en los correspondientes asientos en cada una de las oficinas del Registro de la Propiedad (Tartière, 2012). El concepto de Registro hace referencia al sentido estricto de la palabra anotación o inscripción que se efectúa sobre un objeto, dando paso al “contenido tangible, externo y gráfico de lo que es el registro”, constituye el conjunto de libros o bases de datos que en los que constan los asientos registrales y que están bajo custo- dia de los Registros de la Propiedad. El Registro también repre- senta la oficina, lugar o espacio donde se realiza las anotaciones o asientos registrales (Orna, 2013). En el caso del sistema regis- tral en España, la informatización de acuerdo al art. 19 de la Ley 14/2013 dispone que los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, se llevarán en formato electrónico a través de sistema informático según la norma reglamentaria. Este sistema debe permitir que las Administraciones públicas y las oficinas judiciales, en el ejercicio de sus competencias y bajo su responsabilidad accedan a los datos contenidos en el Registro de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Dichos acce- sos se realizan mediante procedimientos electrónicos, requisitos y prescripciones técnicas establecidas en los Esquemas Nacionales de Interoperabilidad y Seguridad (Jiménez, 2016). Considerando el concepto del derecho inmobiliario registral en el que varios autores han definido como “aquel que regula la consti- tución, transmisión, modificación y extinción de los derechos rea- les sobre bienes inmuebles en concordancia con el Registro de la Propiedad, así como las garantías estrictamente registrales” defi- nición dada por Roca Sastre. Otra definición dada por Hernández Gil es la que representa un “conjunto de normas de derecho civil de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas”. 15

Además, Falbo menciona que “es una disciplina jurídica que trata de los derechos reales en su aspecto dinámico, procurando dar seguridad a los adquirientes de bienes inmuebles o a quienes constituyan derechos reales sobre ellos”. Finalmente se resalta una definición más concreta y resumida de Lacruz Berdejo en el que señala que “es el derecho que regula la adquisición y eficacia de las posiciones registrales” (Caicedo, 1996). El Registro de la Propiedad es el instrumento de la publicidad inmobiliaria. Si respecto de los bienes muebles la publicidad y la seguridad del tráfico se cumplen mediante la institución de la po- sesión, ésta es insuficiente en el caso de bienes inmuebles. En materia de transacciones inmobiliarias es suficiente la ma- nifestación del poder de hecho, la potestad exterior sobre la cosa como manifestación de un derecho real. La posesión basta para legitimar a su autor, de suerte que es la forma reveladora de los derechos reales. No sucede igual con los bienes inmuebles, la po- sesión no tiene la misma importancia publicitaria, porque su ejer- cicio, exteriormente, no representa más que una mínima parte de la potestad de hecho que se ejerce sobre el predio. De ahí la ne- cesidad de crear formas especiales perceptibles por los sentidos. Dichas formas son expresiones del derecho y quien se aprovecha de ellas puede ser considerado, por cualquier tercero de buena fe, como el verdadero titular. La seguridad de las adquisiciones y trasmisiones de inmuebles precisa de una forma especial que recoja con carácter público, los actos referentes a derechos reales sobre fincas. De tal forma que brinde seguridad quien desea adquirir un inmueble o prestar con garantía del mismo, hasta el punto de que le lleve a la convicción de que solo puede perjudicarle lo que dicha forma revela o mani- fiesta. El organismo que responde a las necesidades descritas en materia de publicidad inmobiliaria, es el Registro de la Propiedad, único medio eficaz que acredita la preexistencia del derecho, y lo hace realmente público. El Registro de la Propiedad es el órga- no de actuación de la publicidad registral, instrumento necesario para la representación documental de las relaciones jurídico-rea- les inmobiliarias. 16

El fundamento originario del Registro de la Propiedad es miti- gar los riesgos y fraudes de la contratación inmobiliaria propor- cionando la información que sus libros registren. Quien conste como titular en el Registro tiene presente la seguridad que esto genera en el tráfico de los bienes inmuebles, porque la inscripción en sí transmitirá la idea de buena técnica jurídica de estar ante el legítimo propietario y por ende con derecho a disponer de la cosa. Su función es efectuar la publicidad informativa, ofrecer la posibilidad cierta de conocer el contenido de los libros, la realidad jurídica publicada de los predios. Los asientos del Registro suponen ser conocidos por todos, pro- ducto de las consecuencias jurídicas derivadas de la publicidad independiente que se dé o no del conocimiento efectivo. Por tal razón, el Registro de la Propiedad es público, a diferencia de los registros administrativos o los de Derecho “archivos” que pue- den ser secretos por naturaleza en el caso del protocolo notarial (Tartière, 2012). A través de la inscripción registral, es donde se da a conocer la titularidad y las condiciones del dominio de un bien, cuyo fin es evitar la clandestinidad y facilitar el tráfico jurídico. Analizando el panorama, expresamente la inscripción de bienes atiende inte- reses particulares, pero a la vez realiza una función de carácter público. Por tal razón, se piensa que el Registro debe ser una ofi- cina pública administrativa, porque su proceso depende directa o indirectamente del Estado, siendo la inscripción un acto admi- nistrativo. Hay quienes también manifiestan, que esta debería ser una dependencia de los tribunales de justicia (Orna, 2013). 17

1.5. Técnicas de Registración Las técnicas que se practican en los distintos sistemas regístrales, tales como: El folio personal (individualización por titulares); de ordenamiento cronológico (individualización por fechas) combi- nado con titulares; o de folio real en la que la individualización de los asientos es por inmuebles los que constituyen las unidades bá- sicas de registración, notoriamente superior a las anteriores por- que permite la concentración de los asientos referidos a un mismo inmueble, todas estas técnicas responden en general al régimen jurídico que cada país adoptó en la materia. Art. 15.- Administración de Registros. - Los registros, llevarán la información de modo digitalizado, con soporte físico, en la forma determinada por la presente ley y en la normativa pertinente para cada registro, en lo que respecta a: - Registro de La Propiedad: Llevará su registro bajo el sistema de información cronológica, personal y real. Art. 16.- Folio Personal. - Es el sistema de anotación de hechos y actos jurídicos que se lleva de acuerdo a la persona que los causa o sobre quien recae. En este sistema la o el responsable del LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO DE DATOS PUBLICOS procederá a registrar: nombres, apellidos y datos del titular de la información y en el caso del registro de la propiedad, la descrip- ción del inmueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, las constancias de solicitudes de certificados; y en el caso de registro mercantil y civil, el nacimiento o creación de la persona, todas las modificaciones del estado civil o societarias y su muerte o extinción. Art. 17.- Folio Real. - Es el sistema de anotación de actos jurídicos que se llevan de acuerdo al objeto del que trata el registro. La in- formación consistirá en la descripción del inmueble o mueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, nombres, apellidos y datos de la o el titular y el título causal, los graváme- nes, interdicciones y sus cancelaciones, y las constancias de solici- tudes de certificados. 18

Es importante resaltar que el proceso de creación del Folio Real incorpora a la información que mantiene el Registro de la Propiedad datos existentes en entidades como: SRI, Registro Civil y Catastros. Art. 18.- Folio Cronológico. - Es el registro de los títulos, actos y documentos cuya inscripción se solicita, que se efectúa de acuerdo al orden en que esta petición ocurre. Este sistema incluye al menos un libro índice y un repertorio, en ellos se asentarán todos los datos referentes a la persona, inmueble o mueble, las titularidades con- catenadas de dominio o condominio, nombres, apellidos y datos de la o el titular y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, y las constancias de solicitudes de certificados; así como en el caso de las personas jurídicas las modificaciones y todo acto societario que se presente. Folio Real Computarizado Los sistemas reales computarizados comúnmente tienen como fin el de integrar la información de los procesos de inscripción en un solo sistema computarizado, espacio en el que se almacena la información sobre la propiedad inmobiliaria, mantenimiento de los mapas catastrales. Además de disponer de la información en el momento oportuno, con las distintas variaciones que se gene- ran sobre un bien inmueble. Son muchas las ventajas que tiene este sistema, tanto desde la parte administrativa de la información como de la parte operativa. Una de las ventajas es que permite la celeridad en los procesos de registro, agilitando las actividades de forma más efectiva, ahorran- do en tiempo y costo para las oficinas registrales (Cruz, Palencia y Rogel, 2005). 19

1.6. Técnica de incorporación de la información al registro Por Inscripción, es decir el documento se califica por el Registrador y el contenido a publicar se obtiene del título a inscribirse. 1.7. Tipos de asientos Los tipos de asientos que existen son: Inscripción, Negativa de Inscripción, Marginación y Nota Devolutiva. Inscripción: Es la acción o conjunto de actividades destinadas a practicar las inscripciones, cancelaciones y anotaciones margina- les en virtud de los actos, contratos, actos administrativos, manda- tos judiciales y demás situaciones jurídicas inscribibles contenidas en documentos notariales, judiciales y administrativos. La ley del Registro en el Art.11 además describe el trámite a se- guir por el interesado que ha obtenido una negativa de inscrip- ción: “De la negativa del Registrador se podrá ocurrir al Juez com- petente, quien luego de examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa, dictará su resolución, la que será notificada al Registrador en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil. Si la resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno. Si el Juez negare la inscripción, el interesado podrá interponer el recurso de apelación ante la Corte Superior correspondiente, de cuya resolución no habrá recurso alguno”. El Art.334 del COGEP, describe a modo de ejemplo los procedi- mientos voluntarios jurisdiccionales, señalando en la parte final que: “También se sustanciarán por el procedimiento previsto en esta Sección los asuntos de jurisdicción voluntaria, como el otor- gamiento de autorizaciones o licencias y aquellas en que por su naturaleza o por razones del estado de las cosas, se resuelvan sin contradicción.” Por lo tanto, que el procedimiento más adecuado de acuerdo a la naturaleza del proceso y al objeto a resolver, negativa de ins- cripción (asunto documental) en el cual debe contarse con el Registrador de la Propiedad del cual provino la negativa, es el voluntario. 20

El Diccionario Jurídico de Guillermo Cabanellas define Nota marginal: En los Registros públicos, especialmente en el civil y en el de la propiedad, cada uno de los asientos secundarios, puestos al lado o al margen de los principales, que contienen indicaciones o circunstancias referentes a la inscripción principal o al instru- mento matriz; ya una simple correlación, ya algún cambio en el derecho o en la situación, correcciones, y su cancelación. Dentro del actuar registral e inclusive notarial, las anotaciones al margen se cumplen por dos circunstancias fundamentales, 1) llevar un orden adecuado dentro de los registros de documen- tos; 2) por formalidad legal. En el primer caso, resulta útil poner referencias a las inscrip- ciones para poder relacionarlas entre otras, o poner referencias conforme cuantos testimonios han sido otorgados para llevar un orden en el caso de notarios, en el segundo caso en el Ecuador tenemos normativa jurídica que contiene el mandato legal de rea- lizar la anotación al margen. Nota Devolutiva corresponde cuando el trámite es rechazado por no cumplimiento de los requerimientos para el proceso. 1.8. Principios del Derecho Registral a) Principio de Especialidad: “Consiste en asignarle a cada finca un número de folio, facilitando de esta manera la consulta de las inscripciones, así como la seguridad jurídica de los derechos ins- critos. b) Principio de Determinación: Consiste en establecer el dere- cho que se inscribe en todas sus características, determinando si el mismo posee algún gravamen, anotaciones o limitaciones. 21

c) Principio de Folio Real: Este principio tiene lugar cuando se abre un folio para cada Derecho Real que está inscrito en el Registro General de la Propiedad, con ello se busca seguridad jurídica, que no exista duplicidad de propietarios. d) Principio de Publicidad: Se distinguen dos tipos de publici- dad; la publicidad material que consiste en derechos sustantivos reconocidos a la persona que inscribe un Derecho de Propiedad, quedando a salvo sus bienes contra terceras personas; y la publici- dad formal que es en relación al Registro General de la propiedad, en virtud de que los libros de este son públicos por lo que cual- quier persona puede consultarlos. e) Principio de Fe Pública: Los Registradores de la Propiedad tienen fe pública, la que consiste en que las inscripciones se consi- deran exactas, veraces, frente a terceros adquirentes de buena fe, asegurando así el tráfico inmobiliario. f) Principio de Inscripción: Por medio de este Principio es como se logra la anotación, cancelación, constitución, modificación de los derechos reales en el Registro General de la Propiedad, inscri- biéndolos según las formas que establece el mismo. g) Principio de Tracto Sucesivo: En virtud de este principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro, esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y que se siga un ordenamiento lógico. h) Principio de Legalidad: Este principio consiste en la labor que realiza el Registrador de verificar que los documentos que se pre- sentan para su inscripción reúnan los requisitos legales, en dicho examen se entra a considerar la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones, la licitud de los bienes. i) Principio de Prioridad: De este principio se deriva el aforismo de Primero en tiempo primero en Derecho, consiste que el acto que primero ingrese al Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que ingrese posteriormente. 22

j) Principio de Rogación: Toda inscripción, anotación, cancela- ción que se lleva en el Registro General de la Propiedad, se realiza a petición de parte interesada, es decir que su actuación siempre es rogada o solicitada, este no actúa de oficio 1.9. Relación del Derecho Registral con el Derecho Notarial “La relación que existe entre el Derecho Registral y el Derecho Notarial es en virtud que ambos persiguen la seguridad jurídica¨, el Notario autoriza actos y contratos los cuales se tienen como cier- tos o verdaderos por la fe pública que ostenta, luego estos son ins- critos en los diferentes Registros Públicos que existen en Ecuador para que los mismos sean dotados de Publicidad Registral y de ese modo se brinda un mayor grado de seguridad jurídica, a los actos y contratos autorizados por Notario. - Las Administraciones Tributarias, en sus tres tipos: Central (SRI, CAE), Seccional (Municipios, Consejos Provinciales) 1.10. Antecedentes En el Ecuador no existe definición legal de la llamada jurisdicción coactiva, pues su establecimiento como instituto jurídico, a más de estar disperso en numerosas y cada vez más novedosas y he- terogéneas normas del ordenamiento, careció desde su génesis de una real descripción de lo que consiste y de lo que implica y, más aun, de la naturaleza de su procedimiento y del sujeto activo que la ejercita con las limitaciones que el derecho público le impone. Tradicionalmente se ha concebido a la coactiva como una especie de jurisdicción (en el sentido funcional) y, particularmente, juris- dicción de competencia civil, idea generalizada en la enseñanza del Derecho Procesal Civil y, consecuentemente, en la práctica fo- rense. 23

Esa confusión se genera en el momento en que a nivel històrico el Código de Procedimiento Civil la acoge por vez primera en su re- dacción, en lo que hoy constituye el Libro Segundo (Del enjuicia- miento civil), Título IÍ (de la sustanciación de los juicios), Sección 3P. (De la jurisdicción coactiva), que inicia a partir del artículo 993 expresando: Art. 993. - La jurisdicción coactiva tiene por objeto hacer efectivo el pago de lo que, por cualquier concepto se deba al Estado y a las demás instituciones del Sector Público que por Ley tienen esta ju- risdicción; al Banco Central del Ecuador u a los bancos del Sistema de Crédito de Fomento, por sus créditos; al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. El citado cuerpo de leyes adjetivas civiles admite en su propio articulado la naturaleza de sus titulares, esto es, el Estado o ins- tituciones del Estado a quienes legalmente se les ha atribuido tal potestad. Sin embargo, establece a la coactiva como una especie de jurisdicción; al procedimiento que se efectúa para conseguir sus fines como un juicio; y a los funcionarios encargados de la eje- cución como jueces; circunscribiéndola, además, a un régimen de composición de controversias propio del derecho privado, esto es, el procedimiento civil. Todo ello en alarmante apartamiento de su esencia que, siendo desconocida, posibilita interpretaciones erró- neas generadoras de significativos contrasentidos, estancamientos y, en los peores casos, negación de garantías constitucionales, lo cual es más lamentable todavía por la forma en que aquellos razo- namientos se llegan a tomar como verdades absolutas. Actualmente este proceso se rigen exclusivamente por las nor- mas del Código Tributario y en el Código Organico General de Procesos y, en pocos casos, en leyes especiales que son simples transcripciones de éste. Es de gran relevancia el anotar que el sujeto activo del procedi- miento coactivo siempre es una institución del Estado. 24

No puede serlo una persona jurídica de derecho privado, aun cuando esté bajo control y administración de una institución del Estado; ello por cuanto el titular de la acción, en estos casos, es úni- camente el administrador a quien la ley le confiere esta facultad. La coactiva es el procedimiento de apremio que por antonoma- sia se atribuye con exclusividad al Estado u organismos estatales; pero esa misma finalidad de cobro de créditos impagos, no puede ejercerse por personas jurídicas particulares mediante esta acción de derecho público, sino por otras acciones que el derecho privado ya ha previsto, por ejemplo, la acción ejecutiva que trata la ley. La aclaración de este aspecto la realizamos por la fácil confusión a que se puede llegar con la existencia de “juzgados de coactivas” de muchas instituciones financieras y bancarias, lo que daría a en- tender que el procedimiento coactivo es también atribuible a entes privados. No es cierto, pues estando bajo regímenes de saneamiento (ya desaparecido), regularización u otros previstos en la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero, las instituciones financie- ras pierden, al menos en forma transitoria, la dirección y adminis- tración propias. En el típico caso de los bancos en saneamiento, la administración pasa a la Agencia de Garantía de Depósitos (AGD), esto es, a un organismo estatal de la Administración Pública que se constituye como el centro final de imputación de los actos de su representada y a quien la ley le ha concedido directamente la acción coactiva (Art. 27 de la Ley de Reordenamiento en materia Económica, en el área Tributario y Financiera) que la ejerce por intermedio de su Gerente General, “juez de coactivas”. 25

CAPITULO 2 EL CATASTRO 2.1. Definición de Catastro Es un censo descriptivo, estadístico, ordenado, clasificado, actua- lizado de los bienes inmuebles, del Estado, instituciones públicas y privadas con el fin de identificar, física, jurídica, cartográfica, tributaria y económica permitiendo una estructura funcional y ad- ministrativa. 2.2. Características del Catastro Es un conjunto de información técnica, física económica y jurí- dica, que tiene como fin la estructura orgánica y funcional y su interconexión con el registro. - Se encarga de conservar y mantener actualizado los documen- tos catastrales, debe ser flexible, es decir que se adapte a la reali- dad propia de cada municipio, no hay modelos rígidos. 2.3. Funciones del Catastro Dentro de las funciones principales del catastro municipal están las siguientes: • Administración del impuesto predial • Actualización de registros catastrales • Apoyos a la comunidad y al gobierno del estado. 2.4. Diferencias de Información en el Catastro o Registro Algunas de las diferencias que podrían existir en el Catastro o en el Registro y que podrían ser superadas con la Matrícula Inmobiliaria, son: • Que no existan datos de inscripción del Inmueble en la in- formación del Departamento de Catastro. - Permitirá que en el Catastro comience a constar la información del Registro, como 26

son: número de inscripción, fecha de inscripción, folio inicial, folio final, tomo, autoridad que otorgó la escritura, número y fecha de repertorio; • Que no conste en el Catastro el nombre del actual propie- tario del Inmueble por estar catastrado al anterior propietario. - Permitirá que la información catastral del bien se actualice, ha- ciendo constar a partir de ese momento en la Ficha Catastral el nombre del actual propietario del inmueble con información del Registro, como son: número de inscripción, fecha de inscripción, folios iniciales, folio final, tomo, autoridad que otorgó la escritura, número y fecha de Repertorio; • Para el Registro de la Propiedad son dos predios, pero para el Catastro es uno solo. - Permitirá que el usuario trámite en el Registro de la Propiedad el acto de fusión de solares; • Variación de la alícuota. - Permitirá que el usuario arregle el error de la alícuota en la Municipalidad; • Para el Registro de la Propiedad es un solo predio, pero en el Municipio son dos predios. - Permitirá que el usuario trámite en el Registro de la Propiedad el acto de división de solares; • Para los casos que esté inscrito un predio en el período de 1998 al 2001 y su código catastral en la actualidad haya sufrido cambio. - Le permitirá al usuario conocer cuál es la codificación de su predio y le permitirá al Registro de la Propiedad hacer constar dicha información actualizada en la Matrícula Inmobiliaria; • Diferencia en la información de linderos y medidas o dife- rencias en el área. - En cuanto a los linderos y medidas, le permi- tirá al Catastro corregir su información y hacerla coincidir con la que consta en las escrituras; y, en el caso de existir excedentes en el área del precio, le permitirá al usuario la compra de este exce- dente y por lo tanto la legalización de éste con la rectificación de su escritura; 27

• Los linderos que constan en el título inscrito en el registro hacen referencia a los nombres de las personas naturales o jurídi- cas de los predios colindantes.- En los viejos títulos se menciona colindantes los nombres de los propietarios de los predios que ro- dean el inmueble, pero en la actualidad la descripción catastral nombra a los solares que lo rodean con sus respectivos números, más no mencionan el nombre del propietario, esto permitirá que al armar la matrícula Inmobiliaria en la información que consta el nombre del propietario colindante sea reemplazado por el núme- ro del solar. 2.5. Reseña Histórica del Catastro en el Ecuador En Ecuador, la confederación Quitu-Cara se estableció un siste- ma de registro y control de la tierra, en la época prehispánica. La tierra era administrada por el Cacicazgo, quien la distribuía para su trabajo, a los miembros de la comunidad, dando como conse- cuencia, un manejo colectivo del territorio, de tal forma que, éste era aprovechado globalmente por la comunidad; fenómeno que se mantiene, hasta el presente en ciertas regiones del país. El origen del catastro en nuestro territorio nos remitimos desde la época de la conquista española hasta la presente. La adminis- tración del territorio, se dio desde los primeros instantes de la co- lonia, con la institución de la “Encomienda” en la que la reparti- ción del título de la misma en base a la prestación de servicios y la generación de tributos, aseguraba un importante rendimiento económico. Por disposiciones contenidas en las capitulaciones de Toledo, se concedió a Pizarro la facultad de repartir solares y tie- rras, para en lo posterior, poder conceder encomiendas. 28

2.6. El Catastro Municipal y Metropolitano en el Ecuador En el Ecuador el catastro predial es construido, administrado y desarrollado por cada uno de los municipios y distritos metro- politanos que gobiernan cada circunscripción cantonal o distrital metropolitana, mediante el uso intensivo de tecnología, y de un especial y complejo procedimiento administrativo, que, dicho sea de paso, casi siempre es completamente desconocido por el ciuda- dano. Según el art. 264.9 de la CRE, es competencia exclusiva de los gobiernos municipales la de: ¨Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales. ¨ Facultad que también recae a favor de los gobiernos de los distintos metropolitanos, en virtud del art. 266 de la misma norma fundamental. Todas las tareas importantes en torno al catastro, se deben cum- plir en atención a lo que mandan las políticas del ramo, las nor- mas jurídicas pertinentes, instructivos internos correspondientes, con el auxilio de las metodologías de valoración que adopte cada municipio, las fichas prediales parametrizadas pertenecientes, los planos que contienen datos cartográficos etc. Normalmente el catastro se estructura como una especie de in- ventario de bienes inmuebles que integran todo el territorio canto- nal, tanto del área urbana como de la rural, contiene información alfanumérica alfabeto latino y números arábicos) y gráfica, sobre aspectos físicos, espaciales, geométricos, técnicos, legales jurídi- cos) y de valoración económica de cada uno de ellos, identifica- ción de los propietarios, usufructuarios y poseedores. Se trata de un inventario de carácter dinámico, debido a que requiere actua- lización permanente, aunque la ley nacional manda la realización de ¨actualizaciones generales¨ cada bienio dos años). La unidad de referencia que utiliza el catastro para la evaluación es el metro cuadrado de terreno o lote, y el metro cuadrado de construcción, en caso de haberse realizado y sea constatable físicamente. 29

Como todo instrumento técnico, el catastro tiene una potenciali- dad que viene definido por el nivel de perfeccionamiento, control y revisión que posee, con mención especial a las exigencias de ac- tualidad y flexibilidad, así como también al cuidado en los ingre- sos, egresos y cambios en la información que contienen las bases de datos catastrales. El catastro extrae la información que elabora del terreno físico, no jurídico; no son negocios ni situaciones jurídicas las que contienen los actos de levantamiento parcelario, sino situaciones de hecho. Los efectos de la técnica catastral distan mucho de ser típicamente jurídicos ya que no generan publicidad con relación a los terce- ros y no intervienen en la regulación del tráfico jurídico, finalidad principal del Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad no es prueba material de la existencia parcelaria de un inmueble, como tampoco el croquis o representación gráfica de éste, emer- gente de un levantamiento territorial, tiene la virtualidad de con- ferir, constituir u otorgar la adquisición, modificación o extinción de derechos reales. La coordinación de informaciones entre ambas instituciones per- mite a las dos mantener, clarificar y determinar con mayor preci- sión los conceptos de inmueble en el Registro de la Propiedad y de parcela en el Catastro. De donde el intercambio de datos entre el Registro de la propiedad y catastro es útil pero no hace función principal de cada uno de ellos. Razón por la cual no se podría atribuir que, por motivos de economía procesal o funcional, de concentración informativa o de similares fundamentos, se pueda incurrir en el tremendo error de unificar bajo la misma conducción el mismo funciona rio, la misma estructura funcional y el mismo organismo, actividades tan dispares en lo esencial y ontológico. 30

CAPITULO 3 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 3.1. El Registro de la Propiedad Art. 19.- Registro de la Propiedad. - De conformidad con la Constitución de la República, el Registro de la Propiedad será ad- ministrado conjuntamente entre las municipalidades y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos. Por lo tanto, el Municipio de cada cantón o distrito me- tropolitano se encargará de la estructuración administrativa del registro y su coordinación con el catastro. La Dirección Nacional dictará las normas que regularán su funcionamiento a nivel nacio- nal. Art. 25.- Información física y electrónica. - Para efectos de la sistematización e interconexión del registro de datos y sin perjui- cio de la obligación de mantener la información en soporte físico como determinan las diferentes normas de registro, los distintos registros deberán transferir la información a formato digitalizado. La Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos definirá el sistema informático para el manejo y administración de registros y bases de datos, el cual regirá en todos los registros del país. • Ley de Registro • Ley Notarial • Código Civil • Código de Procedimiento Civil • Ley de Compañías • Resolución 98 DINARDAP, Manual Operativo para Registros Mercantiles publicado en el 31

• Registro Oficial 579, el 18 de noviembre de 2011. • Resoluciones DINARDAP 3.2. Descripción del Procedimiento de Inscripción de la Propiedad La Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos con el afán de estandarizar el proceso registral en el Ecuador, faculta- do en la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos (SINARDAP), ha desarrollado el presente procedimiento para el registro de la propiedad a nivel Nacional: 1. El Asistente de Atención Ciudadana revisa y registra los dife- rentes trámites y genera la correspondiente proforma, ingresar los datos preliminares del trámite, informar y devuelve al cliente si existen observaciones sobre los documentos del trámite a inscribir. 2. El Recaudador emite la factura, realizar el cobro al cliente y registrar el pago. En caso de reliquidaciones o errores en facturas es el responsable de reemplazar las facturas. En el caso de anula- ciones es el responsable de anular las facturas y generar notas de crédito. 3. El Digitalizador, digitaliza los documentos que acompañan al trámite. 4. El Foliador crear el folio real correspondiente a la inscripción del bien a inscribir en el sistema. Verificado: No: Regresa actividad 4 Si: Continua actividad 5 5. El Revisor Legal revisa los documentos del trámite de Inscripción, según las leyes y el tipo de documento. Realizar las verificaciones del check list de revisión inicial y genera observa- ciones o negativas. 32

6. El Inscriptor realiza la inscripción del acto, revisa y examina con detenimiento que la información del trámite en el sistema sea la correcta e ingresar los datos complementarios correspondientes al bien a inscribir. 7. Revisor Final realiza la revisión final de los documentos del trámite de Inscripción, según las leyes y el tipo de documento. Realiza las verificaciones del check list de revisión final y genera observaciones. 8. Registrador revisa las inscripciones a ser firmadas y firmar todo acto registral que se celebre en el Registro de la Propiedad. El Registrador es el responsable final de la operación del Registro. 9. El Asistente de Atención Ciudadana entrega documentos (pro- ducto final) al cliente. 10. Técnico de Archivo, archiva y administra los documentos de los trámites inscritos. 3.3. Análisis del Registro de la propiedad y la seguridad jurídica Es importante resaltar lo que dice Mendoza (2016), cuando afir- ma que es necesario agilizar los procesos para hacer eficiente el Derecho Registral. Este autor asegura que entre los problemas de la Ley está que los registradores tienen la facultad de negar la ins- cripción de títulos que no proceden desde el punto de vista legal, sin embargo, no rige la presencia de un libro de negativas, donde se anote y explique formalmente el expediente de esa negación. Esto, sin dudas general muchos inconvenientes y molestias ju- rídicas, pues no queda antecedentes legales y formales. Los ciu- dadanos son privados de realizar un proceso legal más rápido y menos traumático y al mismo tiempo se niegan los registradores de obtener un mecanismo de defensa eficiente. 33

Mendoza (2016), explica que la negativa de registro se da cuando el Registrador rechaza al calificar los títulos que observe con defec- tos y este rechazo puede ser provisional o definitivo, de acuerdo al principio registral de legalidad. Por otro lado, Torres y Bernal (2013) afirman que el Registrador sólo inscribirá los títulos que él considere perfecto. Es decir, que esta negativa consiste en el acto de negar la inscrip- ción de cualquier tipo por parte del registrado si este considera, desde su perspectiva personal, pues no existe formatos ni regla- mentos establecidos que regulen de forma normada los requisitos legales para el registro, y esta inconsistencia puede referirse a la cualquier imperfección que atente contra la seguridad jurídica. Esto deja claramente establecido que al momento de rechazar o aceptar un registro priva la subjetividad del Registrador desde una posición de poder frente al usuario desprovisto de mecanis- mos, que con razón o no son los determinantes al momento de registrar, atentado con la propia Constitución. Ecuatoriana. Por otro, y al respecto de seguridad jurídica, Sotomayor (2020) asegura que la seguridad jurídica en materia de Notarial y Registral tiene un importante rol al momento de conservar los documentos notariales en físico, también conocidos como protocolos, arrenda- mientos, certificaciones, libros de diligencias, todos estos son ma- nipulados y afectados diariamente por el transcurso del tiempo el clima, accidentes, insectos, catástrofes naturales. Estos archivos están en verdadero peligro de deteriorarse dentro de las Notarías y perderse parcial o totalmente estos protocolos. Por esta autora considera necesario la digitalización urgente de los archivos protocolarios y de otros documentos registrados con el fin preservarlos en forma virtual en software especial bajo el dominio del estado ecuatoriano u asó conservar dichos archivos requeridos por la ciudadanía de forma segura, fácil y rápida. 34

Sotomayor (2020), afirma que la digitalización de los documentos notariados es un mecanismo que puede garantizar la conservación de los actos jurídicos y facilita la ubicación de los documentos, permitiendo tener la certeza de la seguridad jurídica al conservar dichos archivos en perfecto estado, mejorado la conservación de loa actos notariados en un archivo digital, siempre disponible al momento que el usuario lo requiera. De igual forma Sotomayor (2020) recomienda a las notarías di- gitalizar los diversos documentos notariales que se realizan y mantener un respaldo de esos archivos locales con códigos que puedan facilitar la búsqueda al ciudadano y en caso de ocurrir algún accidente, exista el respaldo en digital de la información co- rrespondiente. Por otro lado, la misma autora recomienda que al Consejo de la Judicatura establecer un presupuesto para proceder a la digitali- zación de todos los documentos notariales del libro de protocolos y almacenar en un sistema digital estos documentos virtuales para garantizar la modernidad de los procesos notariales y de atención al ciudadano. Por su parte German (2018), expone que la mayoría de los regis- tros en el Ecuador siguen utilizando el mismo sistema del año de 1869, que guarda en los libros en los registros se van presentando de forma cronológica. Afirma que continuar con ese viejo sistema expone al funcionario encargado a equivocarse debido al uso de este sistema registral arcaico. Peor aún, la inseguridad de este sis- tema le resta fuerza a la razón de ser de la misma existencia de los Registros de la propiedad, que es precisamente brindarle al ciuda- dano seguridad jurídica a la propiedad inmobiliaria ecuatoriana, pues el registro de la propiedad no es simplemente un archivo o depósito, sino que constituye una institución jurídica al servicio de la publicidad registral constitucional. 35

El autor recomienda implementar procesos que respondan a las necesidades de la ciudadanía, tal como lo demanda la Ley de Registro de Datos Públicos, para que el sistema de gestión de las inscripciones en el Registro de la Propiedad pueda garantizar la seguridad jurídica inmobiliaria en el País. Para ello, es pertinente desarrollar manuales de gestión para cada una de las principales actividades que se dan en las fases de revisión, inscripción y cer- tificación con el fin de normar la gestión de la inscripción de la transferencia o la limitación al dominio de bienes e inmuebles e inscripciones judiciales. Como se puede observar, existen varios puntos de vistas con res- pecto a los registros y la seguridad jurídica, pero sin duda que estos diferentes atores buscan solucionar de forma rápida y efi- ciente estos problemas que con un poco de voluntad política pue- den ser solucionas en beneficio de los usuarios y de los prestado- res del servicio. 3.4. Medios electrónicos y su impacto en la eficiencia de los ser- vicios Muchas de las veces la modernización de las instituciones no es sinónimo de eficiencia, en donde no garantiza la gestión técnica de las operaciones registrales, demostrando que no está conforme a los tiempos modernos en donde el internet, aplicaciones y demás herramientas tecnológicas monopolizan la comunicación en la so- ciedad actual, quedando atrás el papel y la rúbrica que tiene a ser sustituida por la firma electrónica. Mejorar los procesos técnica- mente conlleva realizar eficientemente cada una de las actividades que dé resultados inmediatos a las respuestas de los usuarios. Con estos precedentes el Registro Público de la Propiedad de México en el 2012 llevaron a cabo el Plan Nacional de Desarrollo en el que manifiestan como punto principal el de brindar certidumbre jurí- dica registral mediante la homologación de los registros públicos a nivel nacional que cumplan estándares internacionales de cali- dad, servicios, eficacia y eficiencia (Briz y Ortiz, IV). 36

Las herramientas informáticas que dan soporte al Registro digi- tal y gráfico constituyen instrumentos de gestión y control de los mercados territoriales. Un ejemplo muy particular e innovador fue el caso del proyecto Mertra iniciativa del Registro de la Propiedad de Tacoronte de Tenerife en tema de aguas. Consistía en la sus- cripción voluntaria del contrato entre el usuario y la empresa pro- veedora de agua en el que establecen acuerdos concernientes al consumo anual de agua a un determinado precio. Un consumo excesivo al pactado se debía cancelar a la empresa proveedora un precio superior al inicialmente contratado, pero le daba las posibilidades también de comprar el agua a otros usua- rios que no hayan consumido a un precio inferior al que deben pa- garle a la empresa proveedora. Por otro lado, si se gastaba menos de lo pactado, el usuario recibiría el reembolso correspondiente por los metros cúbicos no consumidos o venderlos a otros usua- rios por un precio superior al reembolso de la empresa. En este caso el Registro fue eficiente en dar publicidad a la cuota de cada consumidor y para la transmisión de los derechos sobre el consu- mo del agua (Arrieta, 2009). Los Registros Públicos del Perú iniciaron en la década de los no- venta la modernización de su gestión, permitiendo una mejora en el servicio público, en los plazos de calificación, originándose nuevos servicios registrales que facilitaron un mejor y mayor ac- ceso a los usuarios. Esto generó que uno de los componentes de la modernización proviniera de los estándares de gestión del sector privado a través del empleo de la tecnología de la información, lo que condujo a implementar una política pública basada en tecno- logía de la información con la finalidad de mejorar los servicios. Además, este tipo de implementación requiere de complementar- lo con la estructura organizativa, según lo especificado en la Carta Iberoamericana de Gobierno Electrónico manifiesta que al ejecu- tar este tipo de reformas se deben realizarse las correspondientes modificaciones organizativas adecuados a los nuevos modelos de gestión administrativa pública que incite a la constante renova- ción e innovación de los procesos de gestión (Campos, 2013). 37

3.5. Tecnología y Registro Una de las principales dificultades de adaptación del ser humano a la sociedad de la información y muy especialmente del jurista a las nuevas tecnologías del conocimiento es la absoluta incapaci- dad humana para dimensionar los flujos de trabajo que desarro- llan las máquinas. Solo dos soluciones: • O abandonar y dejar que los sistemas funcionen solos (error porque eso nunca lo hacen de manera independiente). • O paralizar cualquier solución tecnológica, taponando pro- cesos cuya cadencia de suceso aumenta exponencialmente (de nuevo error porque tales procesos son imparables). 3.6. Publicidad Registral La publicidad registral es una modalidad de comunicación pro- pia del ámbito jurídico y económico muy habitual en documentos de carácter inmobiliario. Sirve principalmente para garantizar el conocimiento y validez de determinados hechos jurídicos relacio- nados. Por medio de la publicidad registral es posible dejar establecidos una serie de requisitos o condiciones de operaciones sobre bienes inmuebles. De este modo, y gracias a la existencia de un registro público se da veracidad, legalidad y publicidad a compras, ventas o cambios en las características de una vivienda. El principal fin de este tipo de publicidad es, en último término, dar seguridad jurídica a los individuos o empresas poseedores de activos de tipo inmobiliario. Esto debe ser realizado de manera or- ganizada y continua; es decir, siendo inscrito cada hecho relevante y actualizado derivado a cada caso en particular. Como es lógico, es el campo del derecho mercantil el más estre- chamente relacionado con este concepto y, por extensión, el ámbi- to de la propiedad privada desde el punto de vista inmobiliario. 38

3.6.1. Tipos de publicidad registral La publicidad registral puede clasificarse en: Material. En esta clase se entiende la existencia de ciertos dere- chos para el individuo que realiza la inscripción. Formal. Pues la publicidad cumple su función de registrar y poner en conocimiento determinados datos de interés público. 3.6.2. Principal información aportada en la publicidad registral La publicidad registral refleja y da la posibilidad de que sean consultados importantes datos como la identidad de un propie- tario de un inmueble, las características catastrales del mismo, su antigüedad, etc. Del mismo modo, es posible conocer con exactitud de quién de- penden los poderes para controlar o administrar dicha propiedad, al igual de a quién dirigir las posibles obligaciones o deudas con- traídas (muy habitual en términos de deudas hipotecarias). 3.6.3. Proceso Registral de la Propiedad en El Ecuador De acuerdo al Art. 227 de la Carta Magna el Registro de la Propiedad Municipal del cantón Quevedo se comprometió a de- sarrollar procesos enfocados a mejorar el servicio a usuarios me- diante una sistematización y procesos eficientes en un manual en donde incorpora procesos registrales desarrollados con sustento legal de la base de portafolios de servicios que la entidad ofre- ce a los usuarios, en este documento describe los procedimien- tos de inscripción y certificación así como procesos sustantivos de Registros de la Propiedad y Mercantil. El mapa de proceso mues- tra los procesos de gestión de revisión, de inscripción y de certifi- cación (Alvarado, 2014). En la fase de revisión el objetivo que plantea es garantizar la au- tenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y do- cumentos que deben registrarse. 39

Cumple la función de responsabilidad del cumplimiento de una de las competencias como es de la seguridad jurídica en los proce- dimientos de registro y de lo que se registra. En la inscripción se activa el cumplimiento del medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos. Y como parte final está la certificación en la que se certifica los mo- vimientos registrales de la propiedad y mercantil, y la que es res- ponsable de dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los bienes o que imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio. La certificación constituye documento público que describe las inscripciones que constan en el Registro de la Propiedad que se despachará a favor de petición interesada ya sea por disposición administrativa u orden judicial (Alvarado, 2014). Se considera a los Registros de la Propiedad como parte del Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, generando armonía entre particulares y juzgados contribuyendo a una paz social, dado a la condición de facilitar transacciones a través de la publi- cidad de sus documentos y derechos constituidos en ellos según corresponda a cada sistema que se sujeten. Los Registros protegen los derechos de propiedad, clarifican los potenciales contratantes, siendo titulares de cada derecho, por lo que la contratación re- sulta ágil y segura de acuerdo a la operatividad de cada oficina registral. Esto conlleva que los encargados de los registros tengan formación para cumplir sus funciones, que no solo implica moder- nizaciones tecnológicas por el hecho que no solo se administra n bases de datos en los que se nutren de continuos datos, sino que representan verdaderos custodios de derechos. Las nuevas leyes de registro deben orientarse a una modernización del sistema re- gistral nacional, con el objetivo de brindar publicidad registral con diligencia y seguridad (García, 2009). 40

CAPITULO 4 SEGURIDAD JURIDICA INMOBILIARIA 4.1. Necesidad Operativa Hasta ahora ninguno de los Registros de la Propiedad de Sudamérica existe un Departamento Técnico de Ingeniería para que pueda determinar con claridad: 1. Si el inmueble existe; 2. Cuál es la ubicación física del inmueble; 3. Cuáles son sus linderos y medidas 4. La determinación de los inmuebles con los que colinda; y, 5. Si esos predios son de uso público o son de propiedad del Estado o del Municipio. 4.2. La Matrícula Inmobiliaria Es la suma de la información catastral más la información regis- tral. En la información catastral consta la descripción física del predio con sus linderos y medidas, que nos permite constatar la existen- cia y características físicas del inmueble. Por su parte, la informa- ción registral cuenta la historia jurídical del inmueble. En base a la Conexión Informática Catastro - Registro, es casi se- guro que es la fórmula más adecuada para obtener la total segu- ridad jurídica de la propiedad inmobiliaria que se halla asentada en una ciudad cualquiera, pues la Matrícula Inmobiliaria permi- te que exista un paralelismo en la información de las dos depen- dencias, de tal manera que los datos que constan en el Registro de la Propiedad deberán coincidir con los datos constantes en el Catastro Municipal, y así sucesivamente, ya que si se trata del mismo inmueble no cabe que dichos datos sean diferentes. 41

4.3. La Seguridad Jurídica en la doctrina sobre el Tráfico inmo- biliario Jose Maria Chico distingue: El principio romano, de seguridad en el derecho, de seguridad jurídica que atañe al derecho tal cual es, en todo su contenido pro- pio y que se basa en el principio de que nadie puede transmitir un derecho que no sea suyo. El principio germánico, de seguridad en el tráfico jurídico, que impone la situación registral frente a la real. El principio de seguridad económica o subsidiaria, que lleva con- sigo el concepto de indemnización y no asegura la titularidad del derecho, sino el valor que el derecho tiene en caso de despojo del mismo, convirtiéndolo en indemnización: aval, fianza seguro. Y por tanto no asegura titularidades, sino indemnizaciones. Vallet de Goytisolo distingue las siguientes clases de seguridad jurídica: 1.– Seguridad jurídica plena, que se refiere fundamentalmente al Derecho tal cual es, en todo su contenido propio, y que se mueve, no en el campo de los valores, sino, en el de las titularidades de derecho. 2.– Seguridad económica o subsidiaria, que atañe al concepto de indemnización. Esta seguridad no garantiza la titularidad del de- recho, sino el valor que el derecho tiene, convertido en indemni- zación en caso de despojo. Sus manifestaciones son la garantía real en funciones de seguridad: El aval, la fianza, el seguro, etc. 42

Vallet de Goytisolo dentro de la seguridad jurídica plena distin- gue la doble dimensión que ésta puede revestir: la estática, que se presta a favor de quien sea propietario o titular de otro derecho, o bien del poseedor no propietario. Y la dinámica a favor del adqui- rente de la plena propiedad de una cosa o derecho limitado sobre ella. La anterior clasificación enlaza con la que formula EHREMBERG, entre seguridad estática o seguridad de los derechos y seguridad dinámica o seguridad del tráfico jurídico. En expresión de este autor, las mutaciones jurídico reales en la esfera patrimonial pue- den, teóricamente, aparecer regidas por dos principios contra- puestos, en el sentido de que cada uno de ellos solamente podrá alcanzarse a costa del sacrificio del otro. Según EHREMBERG, la seguridad estática o seguridad de los derechos exige que no pueda producirse una modificación desfa- vorable en la esfera patrimonial de una persona sin que concurra su voluntad. Mientras que la seguridad dinámica o seguridad del tráfico jurídico requiere que una modificación favorable en tal es- fera no pueda quedar sin efecto para ella en virtud de circunstan- cias que la misma ignore. La seguridad jurídica requiere la llamada Seguridad Preventiva del documento público por cuanto el documento privado carece de autenticidad por no presenciarlo ningún funcionario público y tan solo adquiere valor auténtico mediante el reconocimiento judicial y tampoco es integro como se deduce del artículo 1230 del Código Civil. El documento público además de ser íntegro y auténtico ofrece la posibilidad de ser medio de prueba, tiene valor ejecutivo y es el vehículo preciso para lograr, por su inscripción registral, la segu- ridad plena del tráfico jurídico. 43

El principio de seguridad del tráfico jurídico tiene como funda- mental principio el de publicidad basada en la presunción legal de veracidad de los asientos y en la integridad de los mismos, lo que provoca que el adquirente, que reúne ciertos requisitos, se confi- gure como tercero, protegido en su adquisición, de tal forma que puede llegar en determinados casos, a una auténtica adquisición, o liberación de cargas, “a nom domino” con la correlativa extin- ción de derechos, jurídicamente perfectos, pero que se extinguen por no haber accedido al Registro. La inscripción es voluntaria pero declarativa. El Registro recibe el derecho ya constituido y a través de su ins- cripción le concede el valor de ser oponible frente a todos. La adquisición realizada por el tercero deviene inatacable si cum- ple determinados requisitos. Para lograr así la seguridad del trá- fico jurídico. Frente a este principio fundamental, el de publicidad otros de naturaleza más formal: El de prioridad, consecuencia de aquel. El de tracto sucesivo, enlace de titularidades. Sobre estos y otros principios hipotecarios volveremos al estu- diar el tema relativo a la influencia que estos principios tienen en la Seguridad Jurídica. 44

4.4. Efectos de la Seguridad Jurídica La seguridad jurídica preventiva del Notariado se ejerce median- te su doble función: de profesional del derecho y de funcionario público, en la medida que ejerce una función pública: dar fe. Como profesional del derecho: • Asesora a las partes sobre la fórmula jurídica que deben adoptar para conseguir el fin que se proponen. • Controla su legalidad, es decir, comprueba que se han cum- plido los requisitos legales necesarios para que el acto o negocio jurídico sea firme. • Redacta el documento con arreglo a derecho. • Incorpora al mismo las pruebas acreditativas de que todas las prescripciones legales han sido cumplidas. • Y otorgado el documento, lo entrega a las partes y asesora e interviene para que el documento sea eficaz, se inscriba en el Registro correspondiente y surta los efectos oportunos. • Y como funcionario público, al otorgarse el documento, da fe de su contenido y de la conformidad de los intervinientes, por- que el Estado le ha encomendado esa función. Es notable la diferencia entre el sistema latino y el anglosajón, lo mismo que lo es en cuanto a la Institución Registral. En el sistema anglosajón, los documentos los redactan las partes, o sus Abogados, recordemos el “solicitors” inglés, y se da fe, o más propiamente, se legitima la fecha y la firma. Y se asegura la propiedad, en el llamado sistema de seguridad jurídica económica o subsidiaria. 45

La seguridad jurídica se encomienda a una judicatura muy ágil, a una justicia muy rápida. Recordemos los vídeos de la televisión, o las películas, en las que el Juez llama a las partes a una solución e interviene eficazmente en ella. Y como hasta en el orden penal se admite el trato entre el Ministerio Fiscal y la parte acusada, situa- ción inconcebible en nuestro sistema rigurosamente formalista. En el sistema latino la Institución Notarial otorga la llamada se- guridad jurídica preventiva, y la Institución Registral, mediante los principios hipotecarios confiere la seguridad jurídica plena. 4.5. La Seguridad Jurídica y el Notariado Latino Como principio básico, la seguridad sólo puede nacer del Estado, como realizador del derecho para sus ciudadanos, pues es él quien delega en determinados funcionarios u oficiales públicos la dación de fe pública, colocando su firma y sello y brindando la autentici- dad y verdad oficiales. La doctrina notarialista ha demostrado que la actividad notarial es desprendimiento de lo que antes fue actividad jurisdiccional y argumenta que el mismo continúa y ha de continuar hasta que todo lo que hoy se estima como actividad de la denominada ju- risdicción voluntaria se incorpore al quehacer notarial; tal como se evidencia en el estudio comparativo de las legislaciones de los países integrantes de la Unión Internacional del Notariado. El escribano debe abstenerse de intervenir cuando las circuns- tancias denoten una situación contenciosa en la relación entre los interesados y su conciliación o reconciliación una utopía negocial. O bien, cuando pese a haberse iniciado la actuación notarial en un marco de uniformidad de voluntades, con posterioridad surgiere algún conflicto o cuestiones controvertidas que alteraren sustan- cialmente el marco fáctico originario, debiendo entonces desistir de la prosecución de su actuación para dar inicio a la intervención del órgano judicial. 46

La competencia del notario en los actos o procesos no conten- ciosos no sustituye ni desplaza al magistrado, sino que lo libera de quehaceres, que por no ser cuestiones jurisdiccionales deben pasar a otro órgano comprobador, calificador y legitimador como lo es el escribano de registro. Oportuno es el paralelismo expuesto por Jorge Alterini en la mesa redonda de apertura de la XXXIII Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, desarrollada el 14 y 15 de septiembre de 2006 -jurista que ejerció la judicatura en el fuero civil durante casi cuatro décadas-, quien concluyó su disertación con una contundente frase que sintetiza el sentido de sus argumentos y apreciaciones, “si hay escribano, el juez está en vano.” Expone Highton, magistrada de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, que son propios de la fe pública notarial los actos que producen relaciones jurídicas entre los particulares en la órbita de la normalidad. La fijación de los derechos de los particulares, su fuerza probatoria y autenticidad, la seguridad que de ellos emer- ge, su invulnerabilidad, su ministerio de paz, de limpieza jurídica, constituyen sin duda el mejor fundamento de la fe notarial. Mas el notario no sólo es depositario de la fe pública. También es receptor de disposiciones, trasladándolas al papel que las encierra, ponien- do a los intervinientes al corriente de las obligaciones que con- traen, en un asesoramiento jurídico preventivo, como consultor y consejero jurídico debe prever contingencias y prevenir conflictos que se puedan presentar. El documento notarial goza de mayor jerarquía, diferenciándose, no sólo de los documentos privados, sino también de otros docu- mentos públicos, por el rigor y la formalización que se exige para su configuración. 47

En lo sustancial, esto se basa en el análisis e interpretación de la voluntad del otorgante, la deliberación del acto o negocio más conveniente, el empleo de expresiones adecuadas, técnica y gra- maticalmente correctas con contenido y terminología asequible para el otorgante y comprensible para el común denominador de la sociedad, controlando e impidiendo que se documenten exte- riorizaciones de voluntades ilícitas, apresuradas o defectuosas. En lo formal, la mayor jerarquía pregonada se la otorga la deter- minación del formato del instrumento, su soporte en papel sella- do, su inclusión foliada en el protocolo, su matricidad, así como las demás formalidades y operaciones de ejercicio que acompañan al otorgamiento y su autorización, lectura, testigos -en su caso-, firma o modo de suplir la imposibilidad de estamparla -por no saber o no poder-. El notario de tipo latino ejerce un rol protagónico e indelegable durante las audiencias preliminares a la celebración del negocio y a la configuración del documento, las que configuran las bases del acto. Allí el notario indaga e interpreta la voluntad de las partes, calificándola dentro del marco legal adecuado, analiza la capaci- dad necesaria o suficiente para el otorgamiento del negocio pre- tendido, adecuándolo a las formas jurídicas apropiadas; brinda un asesoramiento integral acerca de las conveniencias e inconvenien- cias que podrían devengarse frente a la contratación anhelada. Todo a partir de la verificación de que el consentimiento del otor- gante, sea libremente exteriorizado en su presencia. El notario desarrolla su actuación en la esfera de la normalidad del derecho, en forma simultánea o posterior al acuerdo de volun- tades de los requirentes del servicio fedatario, ante la solicitud que pretende una instrumentación adecuada. García Goyena, al referirse a la función notarial y considerarla verdadera justicia reguladora, llegó a manifestar que, a pesar de ser el ordenador por excelencia de las relaciones privadas, por su trascendencia e importancia social “es casi más bien derecho pú- blico”. 48

El notario es un profesional o licenciado del derecho, indepen- diente e imparcial, con conocimientos teóricos y prácticos proba- dos a cargo de una función pública y con una específica respon- sabilidad administrativa, civil y penal a partir de su labor. En la República Argentina cada notario se encuentra nucleado por un ente o corporación, denominado Colegio Notarial o de Escribanos, instituciones mayoritariamente creadas por ley, quienes inspec- cionan la tarea de sus miembros además de brindarles las herra- mientas adecuadas para su capacitación y actualización periódica; además del contralor que ejerce el Estado provincial (poder públi- co), titular de los Registros Notariales en los que se desarrolla la función pública fedante. Los colegios de notarios o escribanos junto con el poder judicial, cuidan la disciplina y el correcto, fiel y honesto ejercicio de la deli- cadísima función que brinda un servicio público ejercido en forma privada. Ese adecuado funcionamiento requiere de ciertas condi- ciones que se deben promover y estimular: - Lograr una adecuada selección de los notarios, considerando su moralidad y su capacitación técnico profesional. - Una precisa determinación del número de notarios en cada lo- calidad o demarcación para la eficaz prestación del servicio, te- niendo en cuenta el tráfico jurídico y el crecimiento poblacional. - Que el ejercicio esté adecuadamente delimitado por una legis- lación y reglamentación apropiada, que fije responsabilidades y estructure los órganos competentes para velar por la disciplina y calificación profesional, y un Tribunal colegiado integrado por pares que evalúe las faltas de ética. La actuación del notario es sustantiva, crea una realidad, el docu- mento y colabora a la creación de su contenido, el acto o el negocio; tiene pues, una tarea constructora, directiva de la vida jurídica; y si su labor produce seguridad es como consecuencia de los riguro- sos presupuestos de su actuación -seguridad documental- y de la obra bien hecha, que no es otra cosa que la seguridad sustancial. 49

La escritura pública, que es su género más destacado, empieza por un acta, por una narración efectuada por el notario de los he- chos que él mismo realiza o que tienen lugar en su presencia y percibe por sus sentidos: la autoría del documento y su fecha, la autoría y el texto de las declaraciones, el otorgamiento y la auto- rización del documento, etc. Es ese esqueleto de “autenticidad” donde se insertan las declaraciones de ciencia o de voluntad, los actos y los contratos, arropados por una serie de calificaciones y de juicios del notario que producen una presunción iuris tantum de validez y de legalidad. Rodríguez Adrados agrega que no puede olvidarse la contribu- ción del notariado a los valores superiores del ordenamiento ju- rídico, y en especial, a la libertad y a la justicia. El notariado se desarrolla en un clima de libertad y la fomenta. La libre elección del notario es presupuesto del libre ejercicio de los derechos, es- pecialmente de los derechos civiles, que el instrumento potencia e incluso prolonga en el espacio y en el tiempo. También colabora a la implantación de la justicia, porque con los medios no coacti- vos de que dispone, el notario procura que quede perfilado en el documento que autoriza un negocio equitativo, en la medida de lo posible; y no sólo por razones de seguridad -derivada- sino de justicia. Los efectos del documento notarial, base de la seguridad jurídi- ca que proporciona, no son una concesión graciosa del legislador, sino una mera consecuencia del constante cumplimiento de las exigencias de su actuación: inmediación del notario a los hechos que narra en el documento, asesoramiento imparcial, control de legalidad, de legitimación, etc. La Ley no hace otra cosa que reco- nocer una eficacia que la sociedad le ha concedido. 50