EL PROCESO DE LEGALIZACIÓN DE PREDIOS SIN TITULARIDAD
DEDICATORIA : A mi querido esposo Lazaro, y mis recordados padres Beto y Lala (+), a mis hermanos Sonia(+) Fernando, Nancy, Carlos, Marcelo, Jorge, mis sobrinas María José y Doménica, quie- nes en su momento fueron el pilar fundamental en vida, me trazaron metas y perspectivas, dejándome una profun- da huella de sabiduría, son baluarte de mi quehacer diario.
EDITORIAL E-BOOKS DEL ECUADOR EL PROCESO DE LEGALIZACIÓN DE PREDIOS SIN TITULARIDAD Autor Dra. Lourdes Marina Palacios Barros Edición Dra. Denis Vera Dr. Marcelo Pesantes Diseño y Maquetación Pablo A. Cando Director David F. Moreno Subdirectora Angélica Sanmartín T. Primera Edición Noviembre 2021 ISBN: 978-9942-8968 Formato: Electrónico e impreso Contiene información publicada La actividad editorial está reconocida por la Cámara Ecuatoriana del Libro. Queda prohibida, salvo excepción prevista en la ley, cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pú- blica y transformación de esta obra sin contar con la autorización previa del titular de propiedad in- telectual de esta obra. La infracción de los dere- chos mencionados puede ser constitutiva del de lito contra la propiedad intelectual. Las opiniones contenidas en esta publicación, son de exclusiva responsabilidad de su autor. Quito – Ecuador
ÍNDICE INTRODUCCIÓN 10 CAPÍTULO 1 LOS CONTRATOS 1.1. Conceptualización de tierra como terreno 11 1.2. Proceso histórico de la tenencia de la tierra 11 1.3. Tierra como objeto de la propiedad 13 1.4. El derecho a la tenencia de la tierra 14 1.4.1. Sistema de tenencia 16 1.4.2. Tenencia consuetudinaria de la tierra 17 1.4.3. Seguridad de la tenencia de la tierra 17 1.4.4. Los derechos sobre la tierra 18 1.5. Formas de propiedad sobre la tierra 19 1.6. El suelo urbano 20 1.6.1. Clases de suelos 20 1.6.2. Categorías de las clases de suelo 21 1.6.3. Terreno rustico 23 1.6.3.1. Funciones del terreno rustico 24 1.6.3.2. Clasificación del suelo o terreno rustico 25 1.6.3.3. Usos del suelo o terreno rustico 25 1.6.3.4. Valoración del suelo o terreno rustico. 26
CAPÍTULO 2 El DOMINIO O PROPIEDAD 2.1. Conceptualización 27 2.2. Características del derecho al dominio 28 2.2.1. El contenido del derecho de dominio 29 2.2.3. Clasificación de los modos de adquirir el dominio 30 2.3. Naturaleza jurídica de los modos de adquirir el dominio 34 2.4. Extinción o perdida del dominio 35 2.5. El titulo y el modo 36 CAPÍTULO 3 LA POSESIÓN 3.1. Concepto 37 3.2. Formas de posesión 37 3.3. Ventajas de la posesión 38 3.4. Elementos de la posesión 38 3.5. Posesión y propiedad 40 3.6. Clasificación de la propiedad 40 3.7. Tierras sin título de propiedad 42 3.8. Reforma de los derechos de propiedad 43 3.9. La buena fe en materia de posesión 44
3.10. Posesión y mera tenencia 45 CAPITULO 4 LOS PREDIOS RÚSTICOS EN ECUADOR 4.1. Consideraciones generales 47 4.2. La adjudicación de tierras rurales 49 4.2.1. Requisitos para la adjudicación de tierras rurales 50 4.2.3. Reglas generales al procedimiento de adjudicación 52 4.2.2. Procedimiento para la legalización de tierras rurales 52 4.3. Procedimiento para la legalización de tierras rurales 54 4.3.1. Redistribución de tierras rurales 57 4.3.2. Registro de tierras rurales 58 4.4. Base jurídica de las tierras rurales en Ecuador 58 4.5. Atribuciones de los Notarios 62 CONCLUSIONES 64 BIBLIOGRAFÍA 65
INTRODUCCIÓN El normativa del Ecuador regula y protege la propiedad y la tenencia de la tierra, ya que el factor suelo es parte de la es- tructura económica del estado y de él se obtienen alimentos industriales y materias primas. Sin embargo, existen leyes, como la Ley de Desarrollo Agropecuario, que concentran ex- cesivamente el poder político y económico en el Ministerio de Agricultura y Ganadería, violando estos principios econó- micos y politizando la gestión y el desarrollo del sector agrí- cola. El país trata al país como un factor político, no como un factor de producción. En muchos casos, el país no se gestiona y desarrolla de manera responsable de acuerdo con los están- dares tecnológicos y económicos correctos, sino por razones políticas. De otro lado, debido a la poca o ninguna importancia de esta- blecer amplias prerrogativas a fin de organizar la propiedad en nuestro país, la mayoría de las propiedades no cuentan con títulos inscritos, y contenido mediante instrumento pú- blico toda vez cuando se trate de transferencia de dominio, es aplicable el Principio de Información de Dominio como un procedimiento supletorio para la inscripción de títulos no inscritos en el Registro de Propiedad, según lo dispone el Art.728 del Código Civil que se encuentra en vigencia. Asimismo, cuando los poseedores de tierras rústicas quie- ran legalizar su situación, con la titulación correspondiente puede acudir al instituto Nacional de Desarrollo Agrario INDA previo al trámite correspondiente, la adjudicación de tierras. En este orden, la Ley de Desarrollo Agrario contiene normas que protejan las tierras del INDA que se destinen al desarrollo de las poblaciones indígenas y campesinos 10
CAPÍTULO 1 LOS CONTRATOS 1.1. Conceptualización de tierra como terreno La tierra es generalmente un terreno plano sin nada construi- do en él. Es un lugar donde no hay nada que cubra el edificio ni su superficie. Por el contrario, si el terreno está densamen- te poblado, existen proyectos para vivir en él para construir urbanizaciones y centros comerciales. En otras palabras, un contrato es un pacto de obligaciones y derechos entre dos personas (jurídicas y/o naturales) que se comprometen a respetar los términos acordados por escrito, y se someten a las leyes del país para resolver cualquier dis- puta surgida en torno a los términos del acuerdo. En cada país o región del mundo hay distintos requisitos para la ela- boración de un contrato, pero su esencia es siempre más o menos la misma. 1.2. Proceso histórico de la tenencia de la tierra En Ecuador, los procesos de despojo y apoderamiento de la tierra arrancan desde la colonización ibérica. Más tarde, la afirmación del sistema hacendatario, especialmente en la Sierra, despojó progresivamente a los indígenas de sus tie- rras, ubicadas en los valles, obligándolos a ascender y vivir en las laderas y montañas. Un primer intento para afrontar la concentración de la tierra fue la llamada Ley de Beneficencia (1908). 11
Entre 1888 y 1920 las crecientes plantaciones en la Costa im- plicaron el monocultivo de café, tagua y cacao inicialmente; luego banano, caña de azúcar y actualmente palma africana. En la Sierra se mantuvieron las haciendas bajo la dinámica del huasipungo y el concertaje. Para frenar este despojo de tierras, la Ley de Comunas (1937) fue una herramienta para que las comunidades campesinas e indígenas defiendan sus territorios. Los nuevos terratenientes consolidaron la llamada época de la bancocracia, que correspondió a una nueva integración entre hacendados agroexportadores y banqueros. Ambos ac- tores impulsaron el modelo económico llamado “crecimiento hacia fuera”, basado en la demanda externa de la producción. A inicios del siglo XX, se desataron las movilizaciones cam- pesinas bajo la consigna de “Tierra y Libertad”, como pri- mer intento para afrontar la concentración de la tierra y el concertaje. Estas luchas tuvieron sus inicios en el agro de la Costa ecuatoriana con la conformación de organizacio- nes indígenas y campesinas de proyección nacional, en la Sierra la Federación Ecuatoriana de indio(FEO), en la Costa la Federación de Trabajadores Agrícolas del Litoral (FTAL), y en los años 60 y 70 se conformaron la Federación Nacional de Organizaciones Campesinas - FENOC (antecedente de la actual FENOCIN) y Ecuador Runacunapac Riccharimui — (ECUARUNARI). En este contexto se dictan dos leyes: la Ley de Reforma Agraria y Colonización (1964), que se formuló en consulta con las Cámaras de Agricultura, especialmente de la Costa; y la nueva Ley de Tierras Baldías (1970). Más adelante se crea- rá la Ley Decreto 1001, y la Ley de Reforma Agraria de 1973. 12
Desde fines de los años 80, se presenta un proceso de “con- trarreforma” que implicó un sinnúmero de cambios en las políticas agrarias, fomentados por organismos multilate- rales como el Banco Mundial y el Banco Interamericano de Desarrollo, proceso que legalmente culminó con la Ley de Desarrollo Agrario de 1994. Las luchas sociales en contra del Tratado de Libre Comercio a mediados de la década del 2000, reposicionó el debate sobre problemas estructurales en el agro ecuatoriano, abriendo en el país la posibilidad de que el tema de redistribución de la tierra vuelva a ocupar un espacio en las agendas de las orga- nizaciones sociales. 1.3. Tierra como objeto de la propiedad Como todo objeto de propiedad, la tierra está calificada de bien. El objeto de la propiedad de la tierra no es una cosa en sí, esta designado en el Código Civil bajo la denominación de fonds de terre. El fonds de terre está inmediatamente calificado como bien inmueble por su naturaleza, por lo tanto es indispensable hacer de esta calificación una definición. Su utilidad es tan grande como relativa. Por un lado, permite en efecto a la doctrina más autorizada exponer que el concepto así desig- nado sirve de clasificación principal del conjunto de los bie- nes (oponiendo los bienes muebles a los inmuebles). Por otro lado, no impide confusiones de sentido que resultan de una ausencia de definición. 13
Le fonds de terre, así está asociado a una sucesión de repre- sentaciones empíricas tales como el suelo, el terreno, el edifi- cio no edificado, la porción de terreno, la tierra cultivada, una parte limitada de la corteza terrestre, una porción definida del suelo, una parcela del territorio nacional, el subsuelo, el interior del suelo. El fonds de terre fue por eso designado una abstracción geométrica, definida o identificada por sus límites exteriores y por su base al interior de la cual el propietario ejercita sus prerrogativas en el respeto de la ley. 1.4. El derecho a la tenencia de la tierra La Tenencia de la tierra es la relación, definida en forma jurí- dica o consuetudinaria, entre personas, en cuanto individuos o grupos, con respecto a la tierra (por razones de comodidad, «tierra» se utiliza aquí para englobar otros recursos natura- les, como el agua y los árboles). La tenencia de la tierra es una institución, es decir, un conjunto de normas inventadas por las sociedades para regular el comportamiento. Las re- glas sobre la tenencia definen de qué manera pueden asig- narse dentro de las sociedades los derechos de propiedad de la tierra. Definen cómo se otorga el acceso a los derechos de utilizar, controlar y transferir la tierra, así como las perti- nentes responsabilidades y limitaciones. En otras palabras, los sistemas de tenencia de la tierra determinan quién puede utilizar qué recursos, durante cuánto tiempo y bajo qué cir- cunstancias. Así pues, la tenencia de la tierra constituye una red de intere- ses interrelacionados. Entre ellos figuran los siguientes: 14
Intereses dominantes: cuando un poder soberano, por ejem- plo, una nación o una comunidad, tiene facultades para asig- nar o redistribuir la tierra mediante expropiación, etc. Intereses superpuestos: cuando varias partes han recibido derechos diferentes sobre la misma parcela de tierra, por ejemplo, una parte puede tener derecho de arrendamiento y otra derecho de paso, etc. Intereses complementarios: cuando diferentes partes tienen el mismo interés en la misma parcela de tierra, por ejemplo, cuando los miembros de una comunidad comparten los de- rechos comunes a la tierra de pastoreo, etc. Intereses enfrentados: cuando diferentes partes reclaman los mismos intereses en la misma parcela de tierra, por ejemplo, cuando dos partes reclaman independientemente el derecho a la utilización exclusiva de una parcela de tierra de cultivo. Los conflictos por la tenencia de la tierra suelen ser conse- cuencia de la existencia de reivindicaciones opuestas. Los derechos a la tierra y los recursos naturales están reco- nocidos por el Derecho Internacional (en el marco del siste- ma de las Naciones Unidas). Es importante comprender que el respeto por los derechos sobre la tierra está directamente relacionado con el respeto por varios derechos humanos, in- cluidos los derechos a la propiedad, la alimentación, la cul- tura y el desarrollo. El derecho a la tierra está protegido por diversos documentos legales. 15
La propiedad de la tierra se basa en aspectos económicos, ya que los derechos sobre la tierra u otros recursos naturales determinan quién puede usar qué recursos, durante cuánto tiempo y en qué condiciones. Si las personas tienen derechos limitados o inestables sobre la tierra y otros recursos natura- les, no podrán producir ni ganar los alimentos que necesitan para alimentarse. Ayudar a las personas a garantizar sus de- rechos a la tierra y los recursos, en ese caso significa permitir- les que lo hagan ellos mismos. De manera similar, la propiedad de la tierra es el derecho a controlar (poseer y usar) la tierra en la que reside un indivi- duo o comunidad. Las reglas de propiedad definen cómo se asigna la propiedad de la tierra dentro de las sociedades los derechos de propiedad de la tierra. Definen cómo se otorga el acceso al derecho de uso, manejo y transferencia de la tierra, y las responsabilidades y restric- ciones asociadas con ellos. En otras palabras, el sistema de propiedad de la tierra determina quién puede utilizar qué recursos, durante cuánto tiempo y en qué circunstancias. La propiedad de la tierra es una parte importante de la estructu- ra social, política y económica. 1.4.1. Sistema de tenencia Normas, autoridades, instituciones y derechos de adminis- tración (mapas, títulos, registros, etc.). 16
1.4.2. Tenencia consuetudinaria de la tierra Este es un conjunto de reglas creadas y aplicadas por una instancia de subestatal. La propiedad aduanera no está re- conocida por la legislación nacional y no estar por escrito, pero se acepta como una práctica antigua (costumbre y uso) a nivel de la comunidad. 1.4.3. Seguridad de la tenencia de la tierra La seguridad de la tenencia de la tierra es la certidumbre de que se protegerán los derechos que una persona tiene sobre la tierra. Las personas cuya tenencia de la tierra es insegura corren el riesgo de ver sus derechos sobre la tierra amenaza- dos por otros interesados en los mismos derechos, e incluso de ser desalojadas y perderlos. La seguridad de la tenencia no se puede cuantificar directamente y, en gran parte, depen- de de la percepción que de ella tienen las personas. Los atributos de la seguridad de la tenencia pueden cambiar de un contexto a otro. Por ejemplo, una persona puede tener derecho a usar una parcela de tierra durante una temporada de cultivo de seis meses y, si no corre peligro de desahucio durante la temporada, su tenencia de la tierra es segura. La seguridad de la tenencia de la tierra también puede estar re- lacionada con su duración, en lo que respecta al tiempo ne- cesario para recuperar la inversión realizada. Por lo tanto, la persona que cuente con derechos de uso durante seis meses no plantará árboles, no invertirá en la instalación de sistema de riego ni adoptará medidas para evitar la erosión del suelo, ya que no dispone de tiempo suficiente para beneficiarse de la inversión. Aunque la tenencia de la tierra sea segura para inversiones a corto plazo, es insegura para inversiones a largo plazo. 17
La seguridad de la tenencia de la tierra tiene estas dimensio- nes: Amplitud – Cantidad de derechos esenciales que se poseen: usufructo, transferencia, herencia, exclusión. Duración – Un horizonte cronológico suficientemente largo para el uso de la tierra o su inversión. Certidumbre – Los derechos tienen una “certeza razonable” 1.4.4. Los derechos sobre la tierra Los derechos sobre la tierra son diversos y en la práctica, va- rias personas o grupos pueden tener derechos sobre un mismo objeto. Esto ha dado lugar al concepto de «haz de derechos». Los distintos derechos sobre la misma parcela de tierra, como el derecho a venderla, el derecho a utilizarla por medio de un arrendamiento, o el derecho a atravesarla, pueden ser consi- derados como «astillas del mismo haz», de cada uno de los cuales puede ser titular una parte diferente. Aunque puede existir un número amplio y variado de derechos, en ocasio- nes es útil ilustrar el hecho de que los derechos de acceso a la tierra pueden asumir la forma de: Derechos de uso: derecho de utilizar la tierra para el pasto- reo, la producción de cultivos de subsistencia, la recolección de pequeños productos forestales, etc. Derechos de control: derecho a adoptar decisiones sobre la utilización de la tierra y a obtener beneficios económicos de la venta de cultivos, etc. 18
Derechos de transferencia: derecho a vender o hipotecar la tierra, traspasarla a otros mediante reasignaciones intraco- munitarias, o a los herederos y a reasignar los derechos de uso y de control. 1.5. Formas de propiedad sobre la tierra Según en el III Censo Nacional Agropecuario en Ecuador, se reconocen estas formas de propiedad sobre la tierra: La pro- piedad Privada, Comunal, y Estatal. La propiedad privada La propiedad privada de la tierra es el uso y aprovechamien- to de la tierra en beneficio individual, se fundamenta en el poder jurídico sobre una cosa, en este caso la tierra”. En el Ecuador, la mayor parte de la tenencia de la tierra se presenta bajo la forma de propiedad privada, el 98,3% de las unidades productivas son reconocidas como privadas tanto pequeñas, medianas y grandes, pero totalmente desiguales entre sí. Estas unidades productivas privadas se configuran bajo con- diciones de minifundio y microfundio, así la mitad de todas las UPA de propiedad privada tienen extensiones menores a 2,5 hectáreas. La propiedad comunal EI Código Civil (Artículos 604 y 605) define los bienes estata- les como aquellos que pertenecen a toda la nación, pero cuyo derecho de uso a diferencia de los bienes públicos no es de los habitantes, sino de las instituciones del Estado”. 19
Se reconoce la propiedad comunal o cooperada como otra forma de tenencia. Esta propiedad corresponde a un bien co- lectivo otorgado en beneficio y uso de una comuna, prove- niente de poblaciones indígenas, montubias o afros, general- mente reconocidas a partir de la Ley de Comunas. Además, puede ser otorgada en beneficio de cooperativas y asociacio- nes, en su mayoría reconocidas a partir de las leyes de refor- ma agraria. La propiedad comunal o cooperativa está contrapuesta a la propiedad privada en el sentido que garantiza un uso y apro- vechamiento colectivo de la tierra, así como la gestión de los recursos naturales, la cohesión social y la representación po- lítica, permitiendo la generación de un sentimiento de iden- tidad”. 1.6. El suelo urbano El suelo urbano es aquel que se incluye en el planeamiento urbanístico de cada municipio. Es un terreno que tiene todos los servicios urbanos o que están incluidos en dos tercios de su superficie en zonas urbanas. Para que el suelo sea conside- rado como urbano tendrá que tener algunos de los servicios urbanísticos básicos que son: Agua, saneamiento, energía eléctrica y acceso rodado. 1.6.1. Clases de suelos Las clases de suelo autonómicas Las leyes urbanísticas autonómicas conservan una clasifica- ción tripartita del suelo, aunque sus calificaciones pueden soportar algunos cambios. Las más comunes en los textos le- gales son las de urbano, urbanizable y no urbanizable. 20
Hay que destacar que, en algunas Comunidades Autónomas, el no urbanizable recibirá el nombre de suelo rústico. Suelo urbano o urbanizado: Se ha transformado urbanística- mente. Integra de forma legal y efectiva la red de dotaciones y servicios propios de la población. Suelo no urbanizable: No se ha transformado urbanística- mente y no se le permite ser urbanizable. Suelo urbanizable: es un suelo que podemos denominar de transición. ¿Por qué? Porque puede transformarse urbanísti- camente para incorporarse a un núcleo urbano. 1.6.2. Categorías de las clases de suelo Las clases de suelo se subdividen en diferentes categorías: Categorías dentro de suelo urbano El suelo urbano o urbanizado se subdivide a su vez en: Consolidado por la urbanización: Es aquel que está com- puesto por los solares y parcelas que en ese momento estén libres para el procedimiento de edificación o requieran de obras de urbanización a pequeña escala como reponer algún servicio urbanístico. Suelo urbano no consolidado: Es aquel que necesita que se lleven a cabo obras de urbanización para ejecutar las leyes del planeamiento de aplicación. 21
Categorías de suelo urbanizable Se distinguen dos suelos, delimitado y no delimitado o lo que también se llaman sectorizado y no sectorizado por parte de las Comunidades Autónomos. La diferencia entre uno y otro es la delimitación o sectorización del suelo, que complemente la ordenación del plan general e instaure las determinaciones necesarias para una transformación urbanística. Categorías del suelo no urbanizable Se puede subdividir en: Suelo no urbanizable, protegido por sus valores propios con- forme a la legislación sectorial que resulte de aplicación. (am- biental, paisajística…) Suelo no urbanizable, protegido conforme a la ordenación te- rritorial y urbanística. Suelo no urbanizable, que también se podría llamar inade- cuado para su desarrollo urbano, es decir a terrenos inunda- bles, por ejemplo. Terreno Baldío: Es el suelo bien urbano, bien rústico, que está sin edificar ni cultivar y forma parte de los bienes del Estado, ya que se encuentra dentro de los límites territoriales y no posee otro dueño. Terreno sin Titularidad: Son predios o tierras tanto urbanas como rurales donde las personas se han asentado de forma irregular, es decir, cuando no se tiene el título de propiedad o la escritura de la casa o terreno, aun teniendo varios años viviendo en éste como poseedor. 22
Terreno Ejido: Consiste en la porción de tierra de uso públi- co que no se labra y que permite establecer las eras o reunir los ganados. El ejido puede ser propiedad de un municipio o de un Estado. Terreno Rustico: Es aquella parte del suelo que se halla ex- cluido del proceso urbanizador y que, en consecuencia, no puede ser transformado como urbano, debido, fundamental- mente a los valores que representa, los cuales deben ser obje- to de protección. Es por esto que no es posible edificar en dicha extensión de terreno de forma legal. La motivación para esta prohibición implícita suele responder a la existencia de un factor ecológi- co o agrícola. 1.6.3. Terreno rustico Un bien rústico se corresponde con una porción de terrero que no está concebida legalmente para sufrir una transfor- mación urbanística. Es decir, es un tipo de bien inmueble dis- tinto al de bien urbano y bien de condiciones especiales. En otras palabras, no es posible edificar en dicha extensión de terreno de forma legal. La motivación para esta prohibición implícita suele responder a la existencia de un factor ecológi- co o agrícola. Todo bien rústico debe estar registrado debidamente en el catastro con dicha condición y valorado teniendo en cuenta dicha clasificación junto a su extensión y situación física. Del mismo modo, debe quedar constancia pública y legal del uso o función que dicho bien rústico tiene. 23
Aunque lo más habitual es que este tipo de suelos estén des- tinados al cultivo intensivo y la explotación ganadera, existe una mayor variedad de usos que un bien rústico puede tener atendiendo a su naturaleza o al empleo que su propietario le dé. 1.6.3.1. Funciones del terreno rustico Los bienes considerados como rústicos en las normativas municipales cumplen una serie de funciones que establecen esta clasificación frente a los bienes urbanos: • Destinados a explotación económica: agricultura o ganade- ría. • Extensión forestal o reserva natural. • Bien de interés ecológico, paisajístico o como huerto recrea- tivo. • Otras modalidades, como son las explotaciones mineras o los embarcaderos. • Es posible que un mismo bien rústico se subdivida en dis- tintas parcelas atendiendo a diferentes usos o tipos de terre- no con los que cuente. 24
1.6.3.2. Clasificación del suelo o terreno rustico De acuerdo a la zonificación, el suelo rústico o terreno se cla- sifica en: Suelo rústico común. Es el que se destina a producción agro- pecuaria, explotaciones forestales o uso ganadero. Suelo rústico protegido. Espacios que la Administración quiera proteger conservando su estado natural y preservan- do los recursos naturales existentes. Suelo de núcleo rural. Existe en algunas Comunidades Autónomas. Se asimila al suelo urbano, pero con ciertas ca- racterísticas. En definitiva, es suelo urbano en un entorno rústico. Suelo rústico de protección especial. Dependiendo de lo es- tablecido por cada Comunidad Autónoma, puede permitir o no determinadas actividades, como por ejemplo solo uso forestal o agropecuario. 1.6.3.3. Usos del suelo o terreno rustico El suelo rústico deberá ser utilizado en la forma que mejor corresponda a su naturaleza. Además, en cumplimiento de la función social de la propie- dad de fincas rústicas, el titular está obligado a: - Explotar la finca con los criterios técnicos y económicos más apropiados a su destino, atendiendo en todo caso al interés general. 25
- Efectuar en su aprovechamiento las transformaciones y me- joras necesarias, siempre que las inversiones sean rentables tanto desde el punto de vista económico como social. - Garantizar condiciones de trabajo adecuadas y dignas, efec- tuando las inversiones necesarias de carácter social. 1.6.3.4. Valoración del suelo o terreno rustico. El método de valoración se calcula comparando y calculando los ingresos recibidos de la plantación, porque el rendimiento que proporciona el suelo para cada área de terreno plantada o no desarrollada o en un área protegida utilizada para pasto o bosque es diferente. Muchos pisos rústicos tienen edifica- ciones para almacenamiento o vivienda. Los que se utilizan para almacenamiento se suelen valorar mediante métodos de reposición, ya que estos elementos no suelen venderse. Si se encuentra una vivienda, se verifica que cumple con la nor- mativa vigente y no cuenta con ningún documento sanciona- dor público, es decir, dentro del alcance de la ley, podemos evaluarla mediante comparación o reposición en función de si se encuentra. Analógico o no. Si nos encontramos con un suelo dentro de un plan parcial el cual va a sufrir una recalificación, habrá que tener en cuenta el tipo de recalificación, a urbano o in- dustrial, en el cual se aplicará el método de valoración resi- dual del suelo, al cual se le restará el coste de urbanización y se tendrá que tener en cuenta que una parte del suelo hay que cederlo a viales y zonas verdes por lo que su superficie menguará considerablemente. 26
CAPÍTULO 2 El DOMINIO O PROPIEDAD 2.1. Conceptualización El artículo 599 del Código Civil señala que: “El dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las dispo- siciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea indi- vidual o social”. El dominio confiere al sujeto el poder más que puede tenerse sobre una cosa. Faculta que se adueñe de las utilidades que se manifiestan en el uso, en el goce y en la disposición de la cosa. • El dominio es real, por lo tanto, se ejerce sobre una cosa, o sobre determinada persona. • Para nuestra ley la palabra dominio o propiedad son sinóni- mos, sin embargo la doctrina señala que la palabra Dominio se utiliza para las cosas corporales y el término Propiedad para cosas incorporales. 27
2.2. Características del derecho al dominio • 1.- Real • 2.- Absoluto • 3.- General • 4.- Independiente • 5.- Exclusivo • 6.- Perpetuo • 7.- Elástico Real: se ejerce una cosa sin respecto a determinada perso- na, tal como lo señala el artículo 595 del Código Civil. Ej. Yo soy dueña de mi carro. Este derecho de dominio lo ejerzo di- rectamente sobre la cosa, sin importar persona alguna, todos deben respetar el derecho. Absoluto: implica que el dueño tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa sin que nadie puede impe- dírselo, pues se ejerce frente y contra todos. Todos tienen el deber jurídico de respetar mi dominio. General: por el hecho de ser propietario, uno queda faculta- do para ejercer cualquiera de las atribuciones que el mismo derecho confiere, a diferencia de otros derechos que no otor- gan todas las facultades. 28
Independiente: no necesita de otros derechos para existir. Ejemplo: la prenda y la hipoteca que también son derechos reales dependen de la existencia de un crédito. Exclusivo: supone la existencia de un titular único. Existe un derecho de dominio para cada cosa. Es posible que dos o más personas sean dueños de la misma cosa, como es el caso de la copropiedad, pero en este caso no hay dos o más derechos de dominio, pues, existe un derecho de dominio dividido en cuotas. Perpetuo: no está sujeto a plazo, a diferencia de otros dere- chos reales en donde sí se lo hace. Elástico: el derecho de dominio se puede ampliar o compri- mir según no existan otros derechos que limiten. Ejemplo: constituir una servidumbre sobre mi derecho de dominio, haría que el derecho a dominio se comprima. Cuando el de- recho constituido termina, el derecho al dominio se vuelve a expandir. 2.2.1. El contenido del derecho de dominio El contenido del Derecho al Dominio son las facultades que éste otorga a su titular. En Roma, se decía que el Derecho de Dominio otorgaba tres facultades. • EL IUS UTENDI: Derecho a usar la cosa. • EL IUS ABUTENDI: Derecho para abusar de la cosa. • El IUS FRUENDI: Derecho para gozar de los frutos que produce la cosa. 29
Posteriormente, se ha separado a las facultades del Dominio llegándose a decir que son de dos clases: Facultades materiales: 1.- El uso. 2.- El goce. 3.- La disposición material. Facultades jurídicas: 1.- La disposición jurídica. 2.2.3. Clasificación de los modos de adquirir el dominio a) Originarios y Derivativos El modo de adquirir es originario cuando al momento de ad- quirir la propiedad independientemente de un derecho ante- rior de cualquiera otra persona (la ocupación, la accesión, la prescripción y la ley). Se adquiere el dominio no de otro, sino que prescindiendo por completo del antecesor en el dominio, supuesto que lo haya habido. El modo de adquirir es derivativo cuando se adquiere el do- minio fundado en un derecho precedente que traspasa el an- tecesor al nuevo dueño (la tradición y la sucesión por causa de muerte). Como señalan Colin y Capitant, “Se llama modo derivativo aquel en virtud del cual la propiedad, o una des- membración de la propiedad, pasa de una persona a otra, se adquiere y se transmite”. 30
En los modos derivativos de adquirir el dominio se produce la traslación de derechos de un patrimonio a otro. De acuer- do con el Art. 622 del Código Civil, son modos derivativos la tradición y la sucesión por causa de muerte. La tradición consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad y la intención de transferir el dominio, y por otra, la capacidad e intención de adquirir. De esta definición se encuentran dos partes: el tradente y el adquiriente. El primero, que es la persona que extrae el bien de su patrimonio para transferirlo, y, el segundo que se con- vierte en dueño del bien en base a la tradición. La sucesión por causa de muerte, es otro de los modos de adquisición derivativa mediante el cual, cuando una persona fallece sus bienes se transmiten inmediatamente a sus suce- sores. En síntesis, la traslación de los derechos en la tradición, se da por la entrega- recepción del bien y en la sucesión por causa de muerte, por el fallecimiento de la persona. Es de recalcar, que en la vía jurídica se dan otras formas de adquisiciones que no se encasillan en ninguno de los modos de adquirir el dominio señalados y estudiados de Art. 622 El Código Civil. Esta forma de adquirir el dominio, es la Ley cuando expresamente lo dispone. Estas formas de adquisi- ción son consideradas por la doctrina como adquisiciones “ex lege”, es decir, la sola disposición legal establece la ad- quisición del dominio. La Ley es un modo de adquirir. 31
Ejemplo de estas formas legales de adquirir el dominio con- templadas en el Código Civil tenemos: El poseedor de buena fe que se hace dueño de los frutos percibidos antes de la ci- tación con la demanda reivindicatoria (Art 971, inciso 3º.); el padre de familia adquiere el usufructo sobre ciertos bienes del hijo (Art. 798, numeral 1º.). Los frutos, pensiones, réditos, intereses y lucro de cualquier naturaleza, que provenga sea de los bienes sociales, sea de los bienes propios de cada uno de los cónyuges y que se devenguen durante el matrimonio (Art. 157, inciso 2º). Las producciones del talento o del inge- nio son propiedad de sus autores (Art. 620). b) A título universal y a título singular En cuanto a la singularización de los bienes que se adquie- ren, los modos de adquirir pueden ser a título universal y a título singular. Es a título universal el modo por el cual se adquiere la universalidad de los bienes de una persona o una parte alícuota de ella. Es a título singular el modo por el cual se adquieren bienes determinados. Respecto a esta clasificación, cabe observar lo siguiente: • Hay dos modos que siempre son a título singular: la ocupa- ción y la accesión. • Hay un modo que indistintamente puede ser a título uni- versal o singular: la sucesión por causa de muerte. Por ella, se pueden adquirir bienes determinados (legados de especie o cuerpo cierto) y universalidades (herencias). 32
• Hay dos modos que por regla general son a título singular: la tradición y la prescripción, salvo que se trate de la cesión o prescripción de una herencia, casos en que operan a título universal. c) Modos a título onerosos y a título gratuito Esta clasificación suscita algunas dificultades y de ahí las dos fórmulas que se emplea. Una, que sólo alude al modo. La otra, que se refiere al título que anteceda al modo. Pero además se observa otra dificultad: cuándo se entiende que el modo o el título es oneroso o gratuito. Las dudas, entonces, surgen en dos planos diferentes: si sólo cabe aludir al modo, o si corresponde aludir al título que preceda al modo; y, en cuanto a la determinación de lo oneroso y gratuito. Normalmente, se suele decir que los modos de adquirir son onerosos o gratuitos, según si exigen o no un sacrificio pecu- niario o contraprestación al adquirente. De esta manera, el modo de adquirir es gratuito, cuando el que adquiere el do- minio no hace sacrificio pecuniario alguno. Se suelen incluir en esta categoría la ocupación, la accesión (por regla general), la prescripción, la sucesión por causa de muerte y eventual- mente la tradición. Esta última, podrá ser también un modo oneroso, cuando el adquirente incurra en un sacrificio pecu- niario o contraprestación. 33
2.3. Naturaleza jurídica de los modos de adquirir el dominio Al definir al modo de adquirir, hemos señalado que se trata del hecho o acto jurídico que produce efectivamente la ad- quisición del dominio u otro derecho real. Corresponde entonces analizar en qué caso estamos ante un modo constitutivo de un hecho jurídico, y en qué situaciones podemos afirmar que corresponde a un acto jurídico, advir- tiendo que según concluiremos, ambas naturalezas pueden confluir en un mismo modo de adquirir: a) Ocupación: es un modo de adquirir el dominio de las cosas corporales muebles que no pertenecen a nadie, mediante la aprensión material de ellas, acompañada de la intención de adquirirlas, supuesto que la adquisición de esas cosas no está prohibida por las leyes patrias ni por el Derecho Internacional (art. 606 Código Civil). Observamos entonces que deben con- currir, copulativamente, un hecho jurídico, consistente en la aprensión material de una cosa corporal mueble, y un acto jurídico unilateral, pues tal aprensión debe ir acompañada de la intención de adquirir la cosa corporal mueble, intención que supone entonces una declaración o manifestación de vo- luntad destinada a producir efectos jurídicos, lo que materia- liza por ende un acto jurídico. b) Accesión: es un modo de adquirir el dominio de todo lo que una cosa produce o se junta a ella (artículo 643 del Código Civil). En este caso, podemos afirmar que sólo estamos ante un hecho jurídico, pues ningún rol desempeña la voluntad del adquirente. 34
c) Tradición: se desprende claramente del concepto legal, contenido en el artículo 670 del Código Civil, que estamos ante un acto jurídico bilateral, que requiere del consentimien- to del tradente y del adquirente. d) Prescripción adquisitiva: en este caso, desprendemos del artículo 2492 del Código Civil que nos encontramos ante un modo de adquirir de naturaleza mixta, pues es a la vez un hecho jurídico -la posesión por un cierto plazo- y un acto jurí- dico unilateral, la manifestación de voluntad del prescribien- te, al alegar la prescripción. e) Sucesión por causa de muerte: es la transmisión del patri- monio de una persona o de una cuota en ese patrimonio o de bienes determinados, en favor de otras personas también determinadas (artículo 951). En este caso, también estamos ante un modo de adquirir de naturaleza mixta, pues se re- quiere de un hecho jurídico –la muerte del causante- y de un acto jurídico unilateral, la aceptación de la herencia o legado deferido al asignatario. 2.4. Extinción o perdida del dominio Art. 3.- Extinción de dominio.La extinción de dominio con- siste en la declaración de titularidad a favor del Estado me- diante sentencia de autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su titular, ni quien ostente o se comporte como tal y se aplica sobre bienes adquiridos me- diante acciones u omisiones contrarias al derecho. La extinción de dominio es de naturaleza jurisdiccional y de carácter real, se dirige contra bienes y no contra personas y se declara a través de un procedimiento autónomo e indepen- diente de cualquier otro juicio o proceso. 35
La extinción de dominio es patrimonial, autónoma, distinta e independiente de cualquier otro proceso o materia, y prescri- birá luego de transcurridos quince (15) años contados desde la fecha en que se adquirió el bien o bienes sujetos al proceso de extinción de dominio. 2.5. El titulo y el modo La teoría del título y el modo es un sistema de transmisión de la propiedad de las cosas que requiere la celebración de un contrato y la posterior entrega de la cosa que se quiere transmitir, sin que sea suficiente cualquiera de las dos por separado. Los conceptos de título y modo van estrechamente de la mano de la teoría de las fuentes las obligaciones, según la cual toda obligación tiene como origen una fuente. Así las cosas, las fuentes de las obligaciones y los modos de adquirir son los medios que conducen a la posesión y el dominio de los bienes; José J. Gómez establece que “a poseer las cosas tiende el ser humano, solo así vive”. Seguido a esto, se resal- ta la importancia del título y el modo en la medida en que toda adquisición es el fruto de estas dos fuerzas armoniza- das; pues mientras el título crea, el modo ejecuta. Incluso el dogmático Gómez sostiene que el título es la fuen- te en actividad, que a través de actos jurídicos se consolida como tal; con lo cual se concibe al modo como la fuerza trans- formadora de la posibilidad que el título nos presenta. Cabe resaltar que las obligaciones se entienden como los nexos ju- rídicos que dan al acreedor la facultad para hacerlas efectivas en justicia y estas se han basado en diferentes teorías que jus- tifican las figuras de derecho que las engendran. 36
CAPÍTULO 3 LA POSESIÓN 3.1. Concepto De conformidad con el artículo 734 del Código Civil, la pose- sión es la “tenencia de una cosa determinada con el ánimo de señor y dueño”, es decir, la suma de la tenencia y la creencia de ser dueño de una cosa determinada constituye la pose- sión. Previamente a analizar en detalle el concepto, es nece- sario, por una parte, establecer la diferencia con el dominio; y, por otra, razonar sobre lo que en sí mismo constituye la relación de una persona con una cosa. 3.2. Formas de posesión Para analizar la posesión que dio origen al dominio, el Código en referencia a manera de una narrativa establece varias al- ternativas: Posesión regular. - Es la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista des- pués de adquirida la posesión. Se puede ser, por consiguien- tes, poseedor regular y poseedor de mala fe así como vicever- sa, el poseedor de buena fe pues ser poseedor irregular. Posesión irregular. - Es la antítesis de la regular o sea que no reúne una o cualesquiera de las alternativas expuestas. 37
3.3. Ventajas de la posesión 1.- El poseedor se reputa dueño mientras otra persona no jus- tifica serlo; lo que en otros términos significa que está ampa- rado por una presunción legal. Si alguien quiere discutirle el dominio debe probar su calidad de propietario. La jurispru- dencia ha resuelto que en si dentro de juicio se embarga un bien inmueble que está inscripto a nombre de un tercero que no es el ejecutado, el poseedor de ese inmueble para reclamar de este embargo no necesita entablar una tercería de domi- nio; basta que acredite en el juicio, en forma incidental, que es poseedor, ya que el poseedor se reputa dueño. 2.- La segunda ventaja que proporciona la posesión cuando ella es regular, es que el poseedor se hace dueño de los frutos. 3.- Finalmente, la posesión sirve de base a la prescripción que, como sabemos es un modo de adquirir el dominio. 3.4. - Elementos de la posesión a) La tenencia o el corpus: es un poder físico o potestad de hecho sobre la cosa. Savigny afirma que el corpus no supo- ne necesariamente el contacto inmediato del individuo con el bien poseído. Consiste en la manifestación de un poder de dominación, en la posibilidad física de disponer material- mente de la cosa, en forma directa e inmediata, con exclusión de toda intromisión de extraños. Por ello, si la cosa está tem- poralmente en manos de un mero tenedor (un arrendatario o un comodatario, por ejemplo), el corpus continúa radicado en el poseedor, pues el mero tenedor carece de la facultad para disponer materialmente de la cosa, pues expirado el de- recho en virtud del cual detenta la cosa, debe restituir la cosa al poseedor. 38
Dicho en otras palabras: quien tiene la obligación de conser- var y restituir, no sólo carece del ánimus, sino también del corpus. Concebir el corpus no sólo como tenencia física sino también como una posibilidad de disponer de la cosa, aunque even- tualmente no se tenga un contacto directo con ella, se rela- ciona con las formas simbólicas de tradición de cosa corporal mueble (art. 684 Código Civil). Ihering sostiene que el corpus es la exteriorización del dere- cho de propiedad, el hecho de conducirse respecto de la cosa como lo haría el propietario. b) El animus: de acuerdo con la llamada teoría clásica o sub- jetiva, la posesión no sólo implica una potestad de hecho sobre la cosa (corpus), sino también la existencia de una vo- luntad especial en el que pretende poseer. Este segundo ele- mento es de carácter psicológico o intelectual y se llama ani- mus. Consiste en tener la cosa como dueño, en la intención de tener la cosa para sí. Para la mayoría de la doctrina nacional, nuestro Código Civil da un papel preponderante al animus, afirmándose que si bien para adquirir la posesión se necesita el corpus y el ani- mus, para conservarla basta el último. 39
3.5. Posesión y propiedad La propiedad es el derecho real que ejerce una persona sobre una cosa, para aprovecharse de las cualidades de la misma, en la satisfacción de sus necesidades. En este contexto, el dueño tiene la facultad de gozar, usar y disponer de la cosa, pero estas facultades están limitadas si el dueño no tiene la cosa a su disposición, es decir si no está en posesión de la cosa que es de su propiedad. Por una parte la propiedad es un derecho o poder jurídico que se ejerce sobre la cosa, y la posesión es un poder de hecho físico o material sobre la misma cosa. Lo normal es que el dueño tenga la posesión de la cosa, si no la tiene esta situa- ción se denomina nuda propiedad. Como vemos no siempre van unidas la posesión y la propiedad. Hay ocasiones, dice Carrión en que uno es el dueño de la cosa y otro es el poseedor, de lo cual resultan situaciones muy complejas que la Ley viene a ordenar. 3.6. Clasificación de la propiedad a) Por sujeto Pública: Si corresponde a la colectividad en general. Ejemplo: Una estatua de alguna plaza pública. Privada: Cuando el derecho es o está asignado a determina- da persona o grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusión de otros individuos. Ejemplo: Los camiones de la empresa MRW, que son de propiedad de la empresa espe- cíficamente. 40
Individual: si el derecho lo ejerce un solo individuo. Ejemplo: Cuando alguien compra un vehículo, es un derecho que solo lo ejerce el dueño de ese vehículo. Colectiva privada: cuando el derecho es ejercido por varias personas. Ejemplo: Los ascensores de un edificio. b) Por naturaleza Propiedad mueble: si puede transportarse de un lugar a otro. Ejemplo: Un carro. Propiedad inmueble: Son bienes raíces o fincas son las que no pueden transportarse de un lugar a otro. Ejemplo: Edificio Nacional. Propiedad corporal: la que tiene un ser real y puede ser per- cibida por los sentidos. Ejemplo: Una casa, un libro, entre otros. Propiedad incorporal: si está constituida por puros dere- chos. Ejemplo: Propiedad Intelectual, una servidumbre, entre otros. c) Por objeto: Propiedad de bienes de producción: Ejemplo: La Favorita. Propiedad de bienes destinados al consumo: Ejemplo: Alimentos. 41
3.7. Tierras sin título de propiedad Frente a esta situación encontramos entre sus causas las si- guientes situaciones por las cuales existen tierras sin perso- nas que tengan un título de propiedad sobre ellas: Situación socioeconómica de los posesionarios. - Si bien ésta no es una consideración legal ni institucional, se cita como primera causa del problema, porque la carencia de re- cursos económicos, hace que aquellos que carecen de título de propiedad, no realicen sus trámites, ni se involucren en estos temas. Las cifras actuales son un retrato palpable de lo que acontece en el Ecuador, las cifras de pobreza se agudizan, y al mismo tiempo la tierra no puede ser un activo productivo, sino un activo pasivo, que genera gastos y no representa ningún in- greso para el posesionario. La legalización en algo disminui- ría esta situación. Requisitos y pasos excesivos. - A lo anteriormente dicho, se suma que la legislación secundaria con la que se han estable- cido procedimientos y requisitos complicados, abundantes y costosos. Se exigen repetitivos que bien se podrían omitir, que en nada contribuyen a la seguridad jurídica del trámite, como ejem- plo, los requisitos del expediente son revisados y aprobados en oficina distrital y central, y por el contrario, se omiten otros requisitos, que si le aportarían seguridad jurídica, tales como: declaraciones juramentadas en caso de dudas. 42
En cuanto al procedimiento también, se revisa y aprueba a nivel distrital, y nuevamente lo mismo en planta central. La falta de desconcentración del proceso es otro obstáculo en la celeridad del trámite, ya que solamente el director ejecutivo del INDA puede firmar la providencia de adjudicación. Costos y tiempos del trámite. - La estimación de costos com- prende todos los pasos existentes en el trámite de legaliza- ción de tierras, desde que el usuario presenta los requisitos hasta la inscripción del título de propiedad, costos que son variables en cada uno de los casos y regiones. Desconocimiento y falta de información. - Otra causa del problema de la falta de legalización de la tierra, es que los posesionarios viven alejados e incomunicados. La mayoría de las tierras sin título son alejadas y pertenecien- tes o a posesionarios individuales pobres y llenos de conflic- tos, o a comunidades campesinas e indígenas que no poseen información al respecto. Esta desinformación se presenta en dos niveles, uno sobre el desconocimiento de los derechos que les asiste, sea como co- munidad o individuos, y un segundo nivel, en lo relacionado a los beneficios que obtendrían al estar legalizados. 3.8. Reforma de los derechos de propiedad Una de las medidas para fortalecer la tenencia de la tierra es reformar los derechos de propiedad para conferir derechos más sólidos al titular. Esto ocurre a través de reformas lega- les que aumentan los derechos involucrados en la tenencia de la tierra. 43
También se conoce como la reforma de la tenencia de la tierra y se distingue de la reforma de la tierra, que implica la redis- tribución de la tierra en sí. Por ejemplo, si la tierra está en manos de un titular privado de un derecho de uso temporal, y se cambia la ley para actua- lizar esos derechos a algo más cercano a la plena propiedad, entonces la seguridad de la tenencia mejora. 3.9. La buena fe en materia de posesión Carácter personal de buena fe. - La buena fe es un elemento personal o individual, y exige la consideración del antece- dente del caso para establecerla. Para determinar si el posee- dor es regular o no hay que mirar solo al poseedor mismo, la buena o mala fe no se traspasa de un poseedor a otro. La buena fe es una cuestión de hecho: es considerada como requisito constitutivo de la posesión regular es un hecho que corresponde establecer privativamente a los jueces del fondo, mediante el examen y apreciación de los diversos anteceden- tes que suministra el proceso. Escapa, por tanto a la censura de la corte de casación Influencia del error de la buena fe: El error puede referirse a un hecho determinante de la po- sesión, o al hecho, es decir, a las disposiciones legales que establecen las condiciones de validez del acto de que procede la posesión. a) Error de hecho: Habría, por ejemplo, un justo error de hecho de parte del que compra una plegadera de marfil a una persona conocida y a la cual ha visto por mucho tiempo usar como suya, aunque en realidad no le perteneciera. 44
Pero no concurriría un justo error de hecho si el mismo objeto se comprara a un desconocido que, por diversas circunstan- cias, revela o parece que objeto ha sido mal identificado. De la misma manera y para poner un ejemplo clásico habría justo error de hecho si la compra se hiciera a un menor de edad que afirma ser mayor y cuya apariencia física parece corroborar la aserción; pero si a pesar de esta, el aspecto del vendedor es ostensiblemente el de un menor de edad, no po- dría aducirse por el comprador una causa de error. b) Error de derecho: el error en materia de derecho constitu- ye una presunción de mala fe, que no admite prueba en con- trario. Es una consecuencia del principio de que nadie puede alegar ignorancia de la ley después que esta haya entrado en vigencia. 3.10. Posesión y mera tenencia Art. 729.- se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. el acreedor prendario, el secuestro, el usufructuario, el usuario que tiene el derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada, o cuyo usufructo, uso o habita- ción les pertenecen. La tenencia implica contacto de la persona con la cosa dice el doctor Carrión y deriva del verbo tener y que en su acepción primera significa asir o mantener asida una cosa. la tenencia por sola no acarrea ninguna consecuencia legal o consecuen- cias legales muy limitadas, pero si va unida al elemento in- tencional o sea al animus domini surge la posesión. 45
La propiedad la posesión y la mera tenencia forman una tri- logía jurídica, en la cual, dentro de los principios que forman nuestra legislación lo más perfecto es el dominio y, lo más imperfecto, la mera tenencia; quedando en el medio la pose- sión, que es un dominio aparente. La mera tenencia se caracteriza por la falta del ánimo de señor y dueño. existe en ella solo un elemento de posesión el corpus, la regla general dice que se es mero tenedor cuan- do se reconoce el dominio ajeno, cuando se tiene una cosa a nombre de otro así el depositario, el usufructuario y el co- modatario son meros tenedores de la cosa. la mera tenencia jamás puede llevar a la prescripción. 46
CAPÍTULO 4 LOS PREDIOS RÚSTICOS EN ECUADOR 4.1. Consideraciones generales En el caso del Ecuador, el Informe 2017 hace mención que se dictó la ley de tierras en el año 2016 y se obtuvo con el, “El programa de acceso a tierras de los productores familiares y legalización masiva en el territorio ecuatoriano (2010-2018), un total de 26.876 títulos de propiedad” (Wahren et al, 2017, pág. 302) con los que fueron beneficiados los agricultores, ga- naderos y pequeños y medianos productores. Por otro lado, existe grandes desigualdades en los predios rurales del país, correspondientes a “la composición interna y a las unidades de producción agropecuaria (UPAS) meno- res de una hectárea, mismas que representan el 29,47% del número de predios, pero ocupan apenas el 0,78% de la super- ficie total nacional” (Garrido, 2013, pág. 68). Es por esta razón que el principal problema económico de este siglo en el Ecuador es la titularización de tierras y como resultado es imposible acceder a préstamos de bancos y coo- perativas, por tanto, tampoco se impulsa la productividad; el mercado de tierras y la recaudación de impuestos para los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, no obstante, con la adjudicación de los predios rurales a través del marco institucional y legal que señala la Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, a través de lo cual, estos objetivos son impulsados en el país. 47
El Ministerio de Agricultura y Ganadería (2019) “entregó 900 títulos de propiedad de tierras a posesionarios de predios rurales de la provincia del Azuay, que contribuyen al Plan Más Prosperidad que lleva adelante el Gobierno Nacional, los beneficiarios cumplieron con los trámites correspondien- tes” para recibir su título de propiedad, el cual fue otorgado a los ciudadanos luego de que se comprobara sus datos con la cédula de ciudadanía. El Ministerio de Agricultura y Ganadería también señaló que “durante el 2018 se legalizó un total de 4.000 títulos, que be- nefician a alrededor de 16.000 personas y este año se proyecta legalizar 4.200 predios rurales” , en este sentido la titulariza- ción de estas propiedades favorece a los ciudadanos quienes pueden acceder a diferentes beneficios que ofrece el Gobierno ecuatoriano y sus diferentes carteras de Estado. La provincia de Tungurahua a través del Ministerio de Agricultura y Ganadería fue beneficiada de enero a junio de 2019, con 563 títulos de propiedad, que es un total de 114.1009 hectáreas legalizadas” , estas titularizaciones repre- sentan para las personas una estabilidad jurídica, logrando promover el desarrollo agrícola en beneficio de los peque- ños y medianos productores de esta provincia, puesto que ya “pueden acceder con más facilidad a (…) programas y pro- yectos que ejecuta el Gobierno Nacional, como el bono de la vivienda,” (Ministerio de Agricultura y Ganadería, 2019), créditos en instituciones privadas o del Estado. 48
Los productores de Cotopaxi fueron favorecidos con “1.300 escrituras públicas de parte del Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG), a través de la Dirección Distrital de esta provincia y la Subsecretaria de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales” (Ministerio de Agricultura y Ganadería, 2019), por consiguiente, el obtener un título de propiedad para estas personas supone el primer paso para fomentar el desarrollo y la igualdad del acceso a las tierras rurales, su redistribución, legalización y uso sostenible de estas propiedades; asimismo, se deduce que el Estado debe proponer planes y programas en pro de este avance. 4.2. La adjudicación de tierras rurales Art. 59.- Adjudicación. La adjudicación es el acto administra- tivo público de disposición o enajenación de tierras rurales, a través del cual el Estado transfiere y titula el dominio de un predio de su patrimonio, en favor de la persona natural que ha estado en posesión agraria de tierra rural estatal y que ha cumplido los requisitos determinados en esta Ley y su regla- mento. También se transfieren mediante adjudicación las tierras es- tatales a personas jurídicas como parte de programas de re- distribución y aquellas tierras rurales privadas que han sido declaradas de utilidad pública o interés social o expropiadas por no haber cumplido con la función social o la función am- biental, según lo previsto en esta Ley. Para efectos de esta Ley, la adjudicación de tierras rurales estatales en posesión agraria, constituye justo título. 49
4.2.1. Requisitos para la adjudicación de tierras rurales Las condiciones para la adjudicación de tierras a personas naturales o jurídicas son las siguientes: • Ser mayor de edad, en caso de no serlo los padres deben hacer un poder en donde conste el cambio de dominio en una notaría. • Posesión del predio mínima de 5 años pacifica, tranquila e interrumpida. • La actividad principal sea agraria. • El predio no se encuentre dentro de zona urbana. • El predio no se encuentre dentro del patrimonio forestal, manglar, área y bosques protegidas por el estado, de patri- monio del MAE, ahora patrimonio del estado. • No poseer ningún tipo de escrituras. • Para extranjeros, deberán estar legalmente radicados en el país. Los requisitos son para obtener la titularidad de Tierras es: • 2 copias de la cedula y certificado de votación actualizado a color. • 4 levantamientos planimétricos georeferenciados en WGS 84 O PSAD 56, en zona 17 Sur, e informe de linderación, de- bidamente sellados por el Municipio del respectivo Cantón, además dos CD con la información digital. 50
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