Yangma Island Tourism Resort Concept Planning

山东烟台养马岛 Conceptual Planning for YangMa island, Yantai 旅游度假区概念规划

目录 2.4 养马岛旅游发展情况  28 2.4.1  养马岛旅游发展历程 28 1 基础研究 29 05 2.4.2  景点、景区经营现状 30 1.1 区位分析  05 2.4.3  乡村旅游发展现状 31 1.1.1  城市区位 05 2.5 养马岛旅游发展中存在的问题  32 1.1.2  规划区域区位 06 2.5.1  酒店 / 宾馆分布情况 34 1.1.3  旅游区位 07 2.5.2  住宅 / 别墅区分布情况 35 08 2.5.3  占地规模较大的企事业单位分布情况 36 1.2 历史沿革情况  08 2.6 建设项目分布及现状评价  36 1.3 现状道路交通情况  09 2.5.4  现状建筑使用评价 37 10 2.6.1  建筑高度评价 38 1.3.1  岛内交通情况 10 2.6.2  多层居住建筑分布图 39 1.3.2  道路等级情况 11 2.6.3  建筑质量评价图 1.4 现状村庄分布及变迁情况  45 1.4.1  村庄分布 12 45 1.4.2  村庄变迁情况 46 1.5 主题文化梳理  13 3 总体规划 47 1.6 上位规划及前置规划  47 1.7 已有规划的比较和分析  15 3.1 适建性分析  48 3.1.1  高程分布情况 49 2 发展现状 3.1.2  坡度分布情况 50 50 2.1 养马岛土地利用现状分析  17 3.2 建设限制条件分析  51 2.2 养马岛历史建筑分布情况  18 3.1.3  生态红线区布局 52 19 3.2.1  地质灾害及隐患点分布 52 2.2.1  黄家庄 - 杨家庄历史建筑分布情况 20 3.2.2  传统风貌及历史建筑保护 2.2.2  中原村历史建筑分布情况 21 3.3 景观视廊控制  2.2.3  张家庄历史建筑分布情况 22 3.3.1  视线通廊控制 2.2.4  洪口村历史建筑分布情况 23 3.3.2  山体天际线控制 2.2.5  驼子村历史建筑分布情况 24 3.4 养马岛总体定位  2.2.6  马埠崖 - 林家庄历史建筑分布情况 25 3.4.1  各轮规划对养马岛的定位 2.2.7  孙家疃历史建筑分布情况 2.3 养马岛旅游资源分布情况  26

3.4.2  养马岛的定位 53 4.2.4  养马灯塔 88 3.5 总体规划策略  54 4.2.5  渔家生活体验 89 56 4.3 “马 ”——“御马场”马文化主题区  90 3.5.1  前海片区功能重塑 57 4.3.1  提升“马”的氛围 91 3.5.2  后海片区整体提升 58 4.3.2  赛马场转型提升 92 3.5.3  绿道串联前海与后海 59 4.3.3  驼子、马埠崖环村马道 93 3.6 土地利用规划图  60 4.3.4  马埠崖马术村 95 60 4.3.5  马术学校 97 3.7 岛内交通组织图  61 4.3.6  马文化体验活动 98 3.7.1  近期交通组织 62 4.3.7  马主题婚礼策划 99 3.7.2  中期交通组织 63 4.4  “浪”——踏浪崖水上运动区  100 3.7.3  远期交通组织 64 4.4.1  “山海间”运动营地 102 3.7.4  水上交通组织 64 4.4.2  冰雪世界 103 67 4.4.3  孙家疃民俗文化村 105 3.8 居民点社会调控专项研究  69 4.4.4  “道心”国学院 106 3.8.1  现有搬迁方案研究 4.4.5  “清净园”道家养生中心 107 3.8.2  方案 1：控制规模、引导更新、岛外居住、岛上创业 4.4.6  獐岛小礼堂 108 3.8.3  方案 2：先东后西，全部搬迁 4.5 马埠崖“水村”  109 4.5.1  “水中坻”海上社区 110 4 分区策划 4.5.2  “水晶宫”海底街区 111 4.5.3  “热带风暴”室内海水乐园 112 4.1 “彩”——“五彩滩”古村休闲区  74 4.6 节庆活动策划  113 4.1.1  中原“画家村” 76 4.1.2  “五彩”张家庄 77 4.1.3  “泰生东”染坊 79 4.1.4  养马岛爱国主义教育基地 80 4.1.5  洪口“五彩滩” 81 82 4.2 “渔” ——“旧渔港”渔码头体验区  84 4.2.1  西庙江码头整治提升 86 4.2.2  西庙江渔市街 87 4.2.3  “西江月”水上海鲜餐厅

1 基础研究1 FUNDAMENTAL RESEARCH

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 1.1 区位分析 1.1.1 城市区位 1.1.2 规划区域区位 本规划所属之烟台市，是山东半岛的中心城市之一、环渤海地区重 本次规划的养马岛旅游度假区域，位于烟台东 30 公里，牟平区城 要的港口城市。 北 9 公里的黄海之中，总面积约 10 平方公里，通过跨海大桥与牟平 区相连。 山东半岛是环渤海地区与长江三角洲地区的重要结合部、黄河流域 地区最便捷的出海通道、东北亚经济圈的重要组成部分。2015 年开 除陆路交通外，养马岛还可通过水路到达牟平及烟台，但目前并未 始，烟台、青岛、威海、东营、潍坊及日照 6 城市组成山东半岛城 开通大规模、常态化的客运航线。 市旅游区域合作联盟，促进胶东半岛区域旅游合作，实现区域旅游 合作共赢。 养马岛生态环境优越。岛上丘陵起伏，草木葱茏，山光海色，秀丽如画。 海岛呈东北 - 西南走向，地势南缓北峭，岛前海面宽阔，风平浪静， 岛后群礁嶙峋；东端碧水金沙，为优良的海滨浴场。西端水深浪小， 目前为渔港。 规划区域距城市建成区较近。养马岛对岸的前海区域楼盘密集，有 天房檀珑湾、龙湖地产、融创迩海、华岳西丽海岸、安德利迎海花园， 紫金山庄等一系列楼盘项目。 晋江市在厦漳泉大都市区的区位关系 烟台与周边海滨旅游城市的关系 05

1.1.3 旅游区位 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 养马岛 - 昆嵛山绿色发展轴 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 纵观烟台市沿海的三大岛屿——长岛、 06 芝罘、养马岛，它们因与烟台市的地理 关系和历史发展，大致与内陆地区形成 三条南北向的纵向轴线，各有不同定位。 其中长岛 / 蓬莱 / 栖霞属市郊纵向延伸 发展联动轴，同时也是城市之间的旅游 联动轴； 烟台 - 莱阳联动轴，以交通为轴线，纵 向延伸烟台滨海一线旅游发展，既是交 通轴线，也是自驾游线。沿线配套自驾 营地、旅游公共服务设施、旅游厕所等。 养马岛昆嵛山纵向轴线，以养马岛区域 向昆嵛山内地区域为依托，结合养马岛 的养文化及昆嵛山全真之祖，道养、高 负氧离子和清新空气的绿色养生结合， 构建绿色康养为主题的纵向养生度假 轴。 长岛：远郊旅游 芝罘：市区延伸 养马：近郊休闲

1.2 历史沿革情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 莒岛 象岛 养马岛 养马岛 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 明清 民国 共和国 07 宁海州 宁海县 牟平县 连海乡 象岛乡（1913） 象岛区（1955） 莒岛社 牟平县 牟平县 象岛区（1946） 灯塔公社（1958） 牟平县 象岛公社（1962） 牟平县 象岛乡（1984） 牟平县 养马岛镇（1985） 牟平县 养马岛街道（2001）

1.3 现状道路交通情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 1.3.1 岛内交通情况 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 目前，养马岛内的交通方式以 08 机动车为主，游客可以通过养 马岛大桥上岛，经环岛前路至 后海景区，并由环岛后路完成 环岛。在为游客提供了交通便 利的同时，也带来了“快去快 回”的现象，即游客上岛、环 岛一圈即离开，在岛上停留时 间很短。另一方面，机动车直 接上岛也造成了岛上停车位的 紧张，在国庆期间，环岛后路 往往停满机动车，寸步难移。 除了环岛前路、环岛后路之外， 养马岛上还有东西向纵贯全岛 的兴岛路，以及南北向的楚齐 路、财源路、天马路、驼峰路、 游乐路、林海路、富岛路、益 寿路等 8 条岛路，这些岛路均 可通行机动车。在养马岛游玩 时，骑行、步行的游客不得不 与机动车同行，影响了交通效 率，也带来了安全隐患。

1.3.2 道路等级情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 养马岛目前道路等级最高的是环岛 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 前路的西段，该段落系 207 省道 （S207）的一部分。其余道路都属 09 于旅游度假区内部道路。 岛上目前设有 7 个公共停车场，分 别分布在天马广场西北、东北两侧、 西庙江码头、海滨浴场、赛马场北 侧及环岛后路沿线，其中一些是由 村民自行经营、管理的停车场。

1.4 现状村庄分布及变迁情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 1.4.1 村庄分布 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 养马岛目前共有八个行政村，从西 10 至东分布如下： 杨家庄村，共有 299 户住民，占地 面积 253.7 亩。 黄家庄村，共有 276 户住民，占地 面积 474.59 亩。 中原村，共有 353 户住民，占地面 积 258.87 亩。 张家庄村，共有 276 户住民，占地 面积 328.06 亩。颜料巨商张颜山 即出身此处。村中现有张氏祠堂等 文物古迹。 洪口村，共有 427 户住民，占地面 积 713.05 亩。 驼子村，共有 253 户住民，占地面 积 215 亩。 马埠崖村，共有 486 户住民，占地 面积 454.59 亩。传说本村系秦始 皇养马放马之地。 孙家疃村，共有 535 户住民，占地 面积 637.72 亩。道教名、“全真七子” 之一的孙不二出身本村。

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 1.4.2 村庄变迁情况 明初，由于养马岛“倭夷为患，因徙其民”于内地，养马岛成为无人岛。岛上村落大多为明中 叶以后至清初，胶东明初移民的再次移民所建。 养马岛实际上有杨家庄、黄家庄、中原、张家庄、洪口、陈家庄、驼子、马埠崖、林家庄、 孙家疃 10 个村落，目前合并为 8 个行政村。 清末海禁松懈，加上烟台的开埠影响，养马岛各村开始以船运为主业；至民国初年，有了 一定继续的养马岛各村村民开始出海到东北和南洋经商，侨民众多，迅速富裕起来。 11

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 1.5 主题文化梳理 烟台市级非遗：养马岛的传说 始皇东巡 秦马文化 渔家文化 道教文化 码头特有的交易方式 全真七子 - 孙不二 衍生：道教养生 烟台市级非遗：祭海 养马岛第一位共产党员杨子平故居 “一钱太守”刘宠 红色文化、廉政文化 商贸文化 张氏老宅 老染坊 12

1.6 上位规划及前置规划 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 养马岛街道办事处土地利用总体规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong （2006-2020） 13 2014 年，养马岛土地总面积 1489.54 公顷。其 中，农用地面积 479.77 公顷，占土地总面积的 32.21%；建设用地面积 545.99 公顷，占土地总面 积的 36.65%；未利用地面积 463.78 公顷，占土地 总面积的 31.14%。 2006 年，由牟平区人民政府养马岛街道办事处组 织编制的《养马岛街道办事处土地利用总体规划》， 明确了养马岛土地利用管理的主要目标、任务和政 策。其中，涉及本规划的主要条文有： （1）对于建设用地，严控增量、盘活存量。其中 农村居民点用地，要求采取自然村缩并、中心村内 部改造等方式逐步缩小农村居民点用地；新农村建 设用地主要靠内部挖潜解决。 （2）生态红线划定。结合国家环保部确定的《生 态红线划定技术指南》划定养马岛街道，设置生态 敏感 / 脆弱区（包括水土流失敏感区、半干旱生态 脆弱区等）、禁止开发区（包括市自然保护区、国 家森林公园）、其他区域（包括生态公益林、重要 湿地等）。 经过调整后，养马岛街道土地总面积 1489.49 公 顷，其中允许建设区 427.6 公顷，占比 28.7%；有 条件建设区 51.44 公顷，占比 3.45%；限制建设区 1010.45 公顷，占比 67.84%。

《山东省烟台市养马岛旅游度假区总体规划 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 （2009-2020）》 （中国旅游研究院，2009.11） Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 该规划 2009 年由中国旅游研究院编制（以下简称 14 《养马岛旅游总规》）。该规划对胶东半岛沿线的 多个岛屿进行了比较分析，同时对养马岛的现状和 发展情况进行了评价，提出了一系列发展策略。主 要包括： （1）从总体定位上，要求养马岛整合村庄，从居 民岛向旅游岛转型； （2）从宏观战略上，提出突破“就岛论岛”，立足本岛、 整合周边，打造旅游新空间； （3）提出突破“岛民居住与旅游开发相矛盾”的观点， 充分发挥村落的作用，将村落转变为景点和旅游服 务接待设施； （4）提出“岛上开发，岛外管理；岛上创业，岛外居住” 的策略，并在岛西四村设置居住中心，组织新建居 民小区；海岛风情 / 渔乡氛围的乡村居住区； （5）提出按功能区整合资源形成项目，按功能区 招商和规划项目，招一批（而不是一个）开发商， 区别对待、分布盘活老酒店群、乡村、工业、西游 记宫、赛马场、温泉等存量资产。 该规划思路清晰、策略表达到位，是本轮规划重要 的参考材料。

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 1.7 已有规划的比较和分析 规划名称 编制时间 定位 养马岛旅游开发区总体规划（1985-2000） 1985 此规划凸显了养马岛的核心资源，其东、中、西三区布局在一定时期内对养马岛 目前养马岛已经编制的总体性规划，主要有 1985 年的《养马 后来的发展产生了重要影响，但随着景区竞争的加剧和市场需求的加快，其局限 岛旅游开发区总体规划（1985-2000）》、1994 年编制的《养 养马岛旅游度假区总体规划 1994 性和滞后性逐步凸显。 马岛旅游度假区总体规划》和 2009 年编制的《山东省烟台市 此规划突出了生态均衡、和谐发展等重要理念，功能区一分为九虽略显繁缛，但 养马岛旅游度假区总体规划（2009-2020）》。 也一定程度上体现了养马岛的基本空间特点，规划的一系列旅游项目部分得以实 施，对后来养马岛的旅游开发起到了一定的支撑和推动作用，但难以长时期的适 对这三份规划进行比较可以发现，养马岛的旅游发展经过了一 应日趋激烈的景区竞争和日新月异的市场需求。 个相对较长的过程，同时还伴随着不同时期旅游吸引物和旅游 方式的变迁；在第一版总规（1985）编制时，将养马岛划分为东、 中、西三区，并集中开发了其中的东区。在这一版总规编制时 提出的一些意见，今天看来都还不过时。 1994 年编制的《养马岛旅游度假区总体规划》在 1985 版基础 上增加了九个功能区的划分，策划了一系列旅游项目，在规划 指导下建成的西游记宫、封神榜宫等系列景区一时间一票难求， 为养马岛带来了辉煌；但也随着旅游市场的快速发展和旅游观 念的转变归于沉寂。 2009 年编制的《养马岛旅游总规》系统整理、分析了前两版 规划的优缺点，并提出了一系列策略。 2011 年，深圳华强新城市开始接触 养马岛项目，并请 EDSA 对养马岛设计了一版总体开发方案。该方案希望将养马岛完全 转变为以旅游度假为主、伴有大规模土地开发的离岛，并策划 了一系列项目。随着华强的退出，该规划内容也成了一纸空文。 烟台养马岛——北方海岸国家公园概念规划，2011，EDSA 编制 15

2发展现状2 CURRENT SITUATION

2.1 养马岛土地利用现状分析 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 养马岛的土地利用现状存在如下几个特 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 点： 17 （1）土地利用以发展旅游为主。由于养 马岛是省级旅游度假区，土地主要用于发 展旅游业以及滩涂养殖、房地产开发等。 其中作为旅游接待设施的宾馆、酒店等集 中于岛东侧，大多数已经空置或废弃； （2）区位条件好，土地利用效益较高。 养马岛街道地处牟平主城区，基础设施完 善，交通便利，区位优势明显，经济发展 迅速，土地利用效益较高。 （3）农用地、建设用地、其他土地所占 比重大致相当。2014 年，农用地占土地 总面积的 32.21%，建设用地占土地总面 积的 36.65%，其他土地占土地总面积的 31.14%。 在 2014 年现状建设用地中，村庄用 地 196.10 公顷，占总建设用地面积的 35.92%；城镇工矿用地 258.27 公顷，占 建设用地面积的 47.30%；交通用地和水 利设施用地 69.33 公顷，占建设用地面积 的 12.70%；其他建设用地 22.29 公顷， 占建设用地面积的 4.08%。总体上城镇用 地比重较大，村庄用地相对较少，小城镇 建设具有一定发展空间，城乡建设用地结 构需进一步优化。

2.2 养马岛历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 养马岛的古村落传统建筑受烟台开埠影响，不仅具 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 有普遍的胶东民居特征，在建筑梁架特征上还显示 出独特的民国风格；在建筑装饰上又体现海岛渔民 平房（改革开放后） 风俗的影响。 现代房屋（改革开放后） 集合住宅（工人新村）（1949 年后） 其中传统宅院多为二至三进北方四合院结构，最后 四合院代表形式：孙家疃村食德堂 胶东传统民居（民国） 一进正房后部几乎都留有后夹道，并用石砌院墙围 仿古民居（新建） 起，有的还开有后门，是岛上民居特色之一。岛上 建筑外墙、墙垣和照壁多用各色花岗岩石材砌就， 质感强烈，不规则石块拼镶砌成的云墙或虎皮墙亦 是一大特色。 岛上目前历史建筑分布最密集的是位于岛东侧的孙 家疃村，其次是岛西侧的杨家庄、黄家庄，以及中原、 张家庄。 四合院代表形式： 张家庄村张氏宗祠 （省级文物保护单位） 18

2.2.1 黄家庄 - 杨家庄历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 区位索引 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据统计，黄家庄、杨家庄共有 19 保护建筑：10 处。 历史建筑：66 处。 历史建筑（屋顶改动）：19 处。 * 王建波提供

2.2.2 中原村历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 区位索引 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据统计，中原村共有 20 保护建筑：2 处。 历史建筑：37 处。 历史建筑（屋顶改动）：7 处。 * 王建波提供

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.2.3 张家庄历史建筑分布情况 区位索引 区位索引 根据统计，张家庄共有 保护建筑：2 处。 历史建筑：31 处。 历史建筑（屋顶改动）：19 处。 * 王建波提供 21

2.2.4 洪口村历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 区位索引 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据统计，洪口村共有 22 保护建筑：10 处。 历史建筑：53 处。 历史建筑（屋顶改动）：17 处。 * 王建波提供

2.2.5 驼子村历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 区位索引 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据统计，驼子村共有 23 保护建筑：10 处。 历史建筑：39 处。 历史建筑（屋顶改动）：13 处。 * 王建波提供

2.2.6 马埠崖 - 林家庄历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 区位索引 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据统计，马埠崖、林家庄共有 24 保护建筑：21 处。 历史建筑：64 处。 历史建筑（屋顶改动）：26 处。 * 王建波提供

2.2.7 孙家疃历史建筑分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 区位索引 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据统计，孙家疃村共有 25 保护建筑：29 处。 历史建筑：105 处。 * 王建波提供

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.3 养马岛旅游资源分布情况 御笔苑 日月园深海温泉 鲸凤崖 看牛山 小象岛 海底洞天 獐岛 帽山顶 东三官庙 人文资源 小山 观鱼平台 自然资源 林家庄 孙家疃 海上世界 26 马埠崖 滨海公园 海水浴场 虫娘娘山 大塂山 烟台养马岛秦皇体育娱乐中心 菩萨塑像 后海礁石滩 秦风崖 小塂山 驼子村 望海长廊 英雄纪念碑 东方（烟台）乡村体育俱乐部 养马岛烈士陵园 洪口教堂 张家庄 天马雕塑 张氏祠堂 养马岛广场 西大山 亭子山 黄家庄 养马岛大桥 前海泥滩 西三官庙 码头

养马岛沿岸滩涂分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 礁石滩 养马岛有礁石滩、沙滩、泥滩三种类型的 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 沿岸滩涂。 27 （1）礁石滩。分布在后海，景色壮美， 适合开展观光活动，目前也兴建了一系列 景区。礁石滩北侧海域也是全岛养殖较为 集中的区域。 （2）沙滩。分布在海滨浴场，是目前岛 上人气较旺的区域（尤其在夏季）。缺点 是面积较小、卫生条件一般，也缺乏足够 的基础设施。 （3）黑泥滩。分布在养马岛大桥两侧， 海水退潮后出露，很有特色。岛上渔民常 将自家小船停于本区域。可以开展赶海、 泥滩浴等活动，有一定的发展潜力。 沙滩 黑泥滩

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.4 养马岛旅游发展情况 2.4.1 养马岛旅游发展历程 旅游 1.0 旅游 2.0 旅游 3.0 旅游 4.0 特征：完全依赖“自然风光、历史遗迹、文 特征：依旧以游览自然、人文风光为主，增 特征：主题公园、休闲度假景区、境外目的 特征：创意经典、落地运营。互联网 + 旅游 化遗产” 加体验性、休闲性项目、 地成为热门，互联网与旅游业紧密结合。 = 智慧旅游时代。 时间段：1990 年以前为分界点 . 时间段：1990-2000 年 时间段：2000-2010 年 时间段：2010- 今 景区提供的产品：自然风光、历史遗迹、人 景区提供的产品：自然人文景点、游乐设施、 互联网 + 旅游：可全程网上预订。旅游形式 一大批互联网旅游企业的崛起，网络自由组 文历史景点等； 主题公园、农家乐等； 多样：观光旅游 + 休闲度假—深度体验游、 团游。游客出行可自由行全程智慧定制、网 主题游、休闲游 络团队自由组合、智慧家庭自驾游、旅行社 游客出行方式：参团旅行，旅行社大包——“上 游客出行方式：随团、自由行、自驾游等， 团队 车睡觉、下车撒尿、景点拍照、回家啥也不 呈现多样化的趋势。 ★产品趋于多样化，服务全面提升，市场开 知道” 始细分，盈利模式更合理，部分景区盈利已 ★全新的旅游发展新起点，盈利模式全面升 ★重复性特征：产品有所提升，增加了玩的 不再依赖门票，互联网助力景区实现飞跃。 级，市场进一步细分，旅游资源深入生活的 ★产品单一，盈利模式简单，甚至完全依赖 项目，盈利模式仍然简单，主要依赖门票收 同一休闲项目出现多次消费的趋势。 方方面面，有需求就有旅游度假。同一休闲 门票收入精彩内容。同一项目一般不存在重 入和餐饮住宿收入。同一项目一般不存在重 项目多次重复消费 复游的可能。 复的可能。 起步 发展与辉煌 停滞与衰退 重生 以岛屿的自然风光为主要观赏对象，依赖已有的历史文化遗产。 建设了西游记宫、封神榜宫等一系列吸引游客的主题景点。 旅游 3.0 阶段未完成，缺少休闲度假类产品，后海景观营造仍停留在 1.0 如何能够从 2.0 时代往前推进？ 阶段。 未来的 4.0 阶段应从何而来？ 28

2.4.2 景点、景区经营现状 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 对养马岛目前的景点、景区进行分 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 析，目前岛上除向公众开放、以观 光为主的后海景区外，正在经营的 29 旅游项目只有 4 个，即高尔夫球场（乡 村体育俱乐部）、养马场、海水浴 场和养马岛地质博物馆；另有 2 个 旅游项目正在进行提升改造（跑马 场、日月圆深海温泉）；4 个旅游项 目因经营不善或资金链断裂而关闭 / 烂尾。除此以外，岛上再无其他游 客可以体验或参与的旅游项目。 从分布情况来看，这些项目比较分 散，其中葡萄酒庄、封神宫、西游 记宫均分布在跑马场周围，有一定 的更新 / 提升的潜力。此外，位于 海水浴场附近的孔子学院、东三官 庙等，若能与周边的旅游项目策划、 土地开发结合，亦有可能形成新的 组团，吸纳客源。

2.4.3 乡村旅游发展现状 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 孙家疃：悦岛杏花里休闲园 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 立足礁石滩公园游客休闲游所打造的集“餐 马埠崖村：“渔家乐”一条街 饮、住宿、休闲、游玩”等为一体的休闲 度假旅游景点项目。 经营者为游客提供餐饮和食宿。各家经营者守 法、有序、文明经营，饭菜和饮品全部明码标价， 驼子村：“区级生态文明村”典范 并各具特色。 投资 30 余万元完成村内各项建设，村委还建立了专 洪口村：海鲜购货一条街 门的村内环境维护专业队伍，负责村内环境卫生清扫、 绿化管理和路灯等公用设施的维护。 村南临海的海前路路边建起海鲜购货一 条街，摊位 30 余个，供岛上自捕或自 养海鲜的捕捞和养殖户集中在此对游客 批发。 黄家庄村：“海岸线一号”咖啡厅 集咖啡休闲、文化展示于一体的项目，也是 2016 年 度假区着力深层次打造礁石滩公园“国民旅游”休闲 景点、提升景区文化内涵的首期工程。 杨家庄村：海上体验基地项目 中原村：休闲一条街 张家庄村：前海赶海乐园 是集游客登船后亲自拔地笼、收获扇贝、海上 街的两边布满了绿草和艳丽的 每逢退潮时，游客亲自下海，抓小蟹、 垂钓，观看潜水员现场潜水捞海参于一体的海 鲜花，十余座凉棚坐落其中，供 捕小鱼和捡拾各种贝壳等乐趣。 上游乐项目。 游客休闲纳凉所用；增设碰碰车 等游乐设施，供游客休闲娱乐。 30

2.5 养马岛旅游发展中存在的问题 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 （一）发展定位不明确，缺乏核心吸引力 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 养马岛旅游资源丰富多样，但目前发展方向不明确， （四）土地零散分布，各类用地相互切割 发展思路不清晰，总体定位杂乱且高度不够。缺乏 核心吸引物，马文化有形载体少，其他资源又难以 现状土地利用上，村与村分割、项目与项目分割， 在全国乃至世界形成重要影响力。如何在周边竞争 海岸线分割，海陆分割，而且经过 20 多年的开发， 和全国的海岛中确定特色，找到自身独特价值是现 岛内可以用的用地面积已越来越有限。土地分布零 今迫切需要解决的问题。 散，各类用地相互分割、穿插交错，土地集约利用 还有很大空间。统筹发展与地块分割、用地面积减 （二）村庄布局散乱，用地需求压力大 少的矛盾日益凸显，如何使有限的、宝贵的土地资 源得到合理的整合，达到最大化的集约利用程度。 土地浪费严重、传统农村形态突出、新建住房用地 需求压力大、居民收入受限、与旅游结合度低、整 （五）旅游整体开发层次低、配套服务设施欠缺 体环境差。目前居民生产、生活场所与设施散落分 布于全岛，旅游功能与社会功能混杂，旅游项目与 目前岛上缺乏完善的配套服务体系，基础设施建成 村落交错，旅游交通与社会交通交错等等。布置杂 时间长，较为陈旧。有线电视台于 1994 年建成， 乱，没有明确的用地功能分区。部分居民建筑和宾 给水水源设在岛外，洪口北 35KV 变电站为 1984 馆建筑层数为 6 层、7 层，高度和体量、色彩与外 年所建，现有环卫管理处一处，全岛分设 40 多个 轮廓与环境极不协调。 垃圾箱，公共厕所缺乏。以民用功能为主，旅游服 务功能不足，整体建设水平也有待提升。 （三）项目闲置严重，客源市场分割 （六）岛上神秘性缺乏，夜间旅游有待开发 养马岛发展历史辉煌与现实尴尬并存，西游记宫、 封神演义、赛马场、温泉等曾经较为成功的项目目 养马岛经过二十年的开发，岛上建筑密度较大，海 前闲置严重。一些曾经红火一时的人造景点，如今 岛的生态环境已不如以前，岛屿的原始性、神秘性 均己关门歇业。20 世纪 80 年代以来所建筑的休疗 已不复存在，白天景观环境优势不突出，但综合养 养宾馆散落分布在岛的东端，休闲疗养设施外观和 马岛的区位交通、发展基础、市场特点来看，养马 内部均较为陈旧。而且这些项目在市场上也是分割 岛的夜间旅游开发具备难得的条件。 的，各有自己的客源市场，未形成集约经营的优势。 31

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.5.1 酒店 / 宾馆分布情况 9 16 4 3 18 11 18 新华社养马岛休养所 6 16 曲辰高科技培训中心 审计署烟台培训基地 将军云海养马岛度假酒店 17 19 2 7 10 丽园大酒店 中心家园度假酒店 19 21 9 14 3 8 鲸海大酒店 12 5 23 28 烟台华联度假村 14 20 人民日报社养马岛休养所 源进海酒店 4 13 11 海天酒店 养马岛大酒店 鲁大山庄 15 21 安德利房地产 22 17 12 20 5 大海居酒店 13 海兴酒店 安德利度假村 海舵酒店 16 22 皇马大酒店 15 10 天马宾馆 安德利专家公寓 17 23 旅游服务接待设施数量多，老化严重 万通养老公寓 鑫海酒店 32

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 酒店 / 宾馆经营情况 单位名称 隶属 占地面积 建筑面积 床位数 主要功能 建设年限 累计投资额 （亩） （m2） ( 万元 ) 截止至 2017 年末，整个养马岛的酒店 / 宾馆仅有 6 家仍在运营，分别为安德利度 9925 2244 假村、黄金宫饭店、中心家园、将军云海大酒店、龙海大酒店和天马宾馆。其余 安德利度假村 烟台安德利集团公司 30.9 10000 166 住宿、餐饮、 1987 3500 的宾馆全部处于停业状态，其中一些还留有专人看管，另一些则处于完全荒废的 10000 娱乐、购物 3800 状态。 14027 8000 黄金宫饭店 烟台恒邦集团公司 48.5 8600 208 同上 1992 4980 从这些酒店 / 宾馆的建设和开业年限来看，除 2002 年由九发集团兴建的养心苑外， 12000 2900 其他所有项目都是在 2000 年以前建设的，建筑老化、设施陈旧。这些酒店和宾馆 中心家园 审计署服务局 28.3 2000 227 同上 1986 3400 大多是各级国家部门和事业单位为员工疗养、度假建设的，提供的产品大同小异， 山东将军控股投资公司 46 5000 300 经营方式与市场脱节。 将军云海大酒店 山东高速公路集团公司 87 5765 232 同上 1996 430 （装修） 1700 680 2200 196 同上 1986 1300 龙海大酒店 5015 450 9000 1200 天马宾馆 国家知识产权局 24.6 6000 162 同上 1985 800 8000 2700 麒麟、豫路宾馆 新潮实业公司 14.23 1000 110 同上 1984 161 8000 3000 新华社休养所 新华社 26 1200 64 同上 1984 2600 5000 3000 人民日报社休养所 人民日报社 28 3200 160 同上 1985 380 4870 450 曲辰宾馆 高陵建筑公司 5.3 6000 54 同上 1994 1200 鲁大山庄 省外纺公司（青岛） 15 6800 110 同上 1989 5000 化工宾馆 九发集团 19.5 220 同上 1985 电业宾馆 烟台电业局 27.6 230 同上 1984 国家建材局休养所 区国资局代管 30 170 同上 1986 山西煤炭疗养所 山西煤炭局 18.66 110 同上 1988 公安培训中心 区公安局 2.88 50 同上 1991 颐中烟草宾馆 颐中烟草集团公司 18.21 40 同上 1996 济南鲁通公司 3.2 邮电宾馆 烟台个体户 48.3 80 同上 1995 （网通公寓） 180 同上 1986 昱霖海岸假日酒店 洛阳矿山休养所 烟台个体户 12 160 同上 1986 新汶矿务局休养所 新汶矿务局 27.3 180 同上 1986 山东省政府宾馆 省政府管理局 3.5 118 同上 1985 17（间） 2002 养心苑 九发集团 21 住宿、餐饮、 娱乐、购物、 温泉 33

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.5.2 住宅 / 别墅区分布情况 1 6 35 别墅区 观澜墅 别墅或类别墅类产品 在建 / 尚未完工的别墅 4 6 5 地王别墅 烟台火炬星火高新技术有限公司（私人会所） 4 3 1 在建别墅 34 住宅 / 别墅区分布零散，居住率较低

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.5.3 占地规模较大的企事业单位分布情况 1 10 10 11 海珍品养殖中心 银丰深海矿泉有限公司 私营企业 国有单位 2 11 泰祥船舶修造公司 九发集团公司水处理部 3 烟台海祥食品有限公司 7 4 5 6 6 国家电网 牟平渔港监督 中国邮政 4 7 8 9 1 32 985 养马岛教育中心 中国海警局北海分局 中国黄渤海区渔政局 企事业单位“跑马圈地”，切割用地 35

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.6 建设项目分布及现状评价 2.5.4 现状建筑使用评价 36

2.6.1 建筑高度评价 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 养马岛上大多数房子仍然是 早年修建的 1-2 层平房。岛 上的部分村庄（如杨家庄、 驼子、孙家疃等）修建了一 些 5-8 层的多层建筑，部分 用于岛民安置，部分则是各 酒店 / 宾馆的经营场所。典 型例子如东侧靠近海滨浴场 的酒店群，大多为 5-8 层楼， 沿环岛前路一字排开。 37

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.6.2 多层居住建筑分布图 38

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 2.6.3 建筑质量评价图 39

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 建筑质量较差的居住建筑 40

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 建筑质量较差的其他建筑 41

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 传统民居分布图（1） 42

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 传统民居分布图（2） 43

3 3总体规划 MASTER PLAN

3.1 适建性分析 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 3.1.1 高程分布情况 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 从高程分布情况来看，养马岛西 45 高、东低，几处主要山体都分布 在岛屿西侧。 岛屿北侧后海沿线以陡崖、岩石 滩为主，景色壮观。村庄全部分 布在岛屿南侧平缓的坡地上；岛 屿东南侧（包括填海地）背山、 面海湾，系全岛适建性最好的区 域。

3.1.2 坡度分布情况 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 从坡度分布情况来看，养马岛大部 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 分区域坡度比较平缓， 46 岛屿北侧后海沿线以陡崖、岩石滩 为主，景色壮观。村庄全部分布在 岛屿南侧平缓的坡地上；岛屿东南 侧（包括填海地）背山、面海湾， 系全岛适建性最好的区域。

3.2 建设限制条件分析 养马岛省级地质公园 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 沁水河国家湿地公园 3.1.3 生态红线区布局 沁水河国家湿地公园（恢复区） Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 根据《山东省生态保护红线规划（2016- 47 2020）》，养马岛及周边有三个区域划入 I 类红线区。I 类红线区是生态保护红线区 的核心，实行最严格的管控措施，除必要 的科学研究、保护活动外，需按相关法律 法规严格控制其他开发建设活动。 牟平区养马岛省级地质公园 位于养马岛后海沿岸，总面积 3.03 平方 公里，由獐岛十八洞景区、碧螺滩景区、 秦风崖景区和西山湾景区组成，其中包括 地质构造、地貌景观和环境地质遗迹景观 3 个大类，17 个主要地质遗迹点，是一座 罕见的以海蚀地貌景观遗迹为主，兼顾人 文景观等遗迹的多元化综合地质公园。 红线范围：北至后海，南至山脊线，西至 大西山、东至獐岛。 牟平区沁水河国家湿地公园 牟平沁水河口湿地公园位于牟平区东 部，以养马岛附近海域及沁水河河道为 主体，总面积为 967.94 hm2，湿地率为 84.44%。湿地内拥有丰富的野生动植物 资源，植物种类 160 种，动物种类 414 种 。2016 年 1 月经国家林业局批准，烟 台市牟平沁水河口湿地公园被列入国家湿 地公园试点。 红线范围：北至养马岛南岸线；南至养马 岛南侧海面中线；西至张家庄海域、东至 海滨浴场。 牟平区沁水河国家湿地公园（恢复区） 位于湿地公园东南侧，为湿地公园的生态 恢复区。

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 3.2.1 地质灾害及隐患点分布 根据山东省地质环境监测总站编制的《牟 孙家疃村不稳定斜坡（MP-037） 驼子村不稳定斜坡（MP-040） 黄家庄村不稳定斜坡（MP-040） 平区 1:5 万地质灾害调查报告》，养马岛的 48 后海区域至兴岛路为地质灾害重点防治区， 其余部分为地质灾害一般防治区。 养马岛区域的地质灾害及隐患点主要分布 在孙家疃、驼子村、黄家庄三个村庄，以 不稳定斜坡为主，对游客、公路及行人有 一定威胁。治理措施以挡墙、护坡、清除 危岩等工程措施为主。 总体上，这些地质灾害及隐患点对养马岛 目前的建设工程影响较小。

3.2.2 传统风貌及历史建筑保护 山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 《烟台市历史文化名城保护规划》 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong （中国城市设计规划研究院，2013.7） 49 2013 年由中国城市规划设计研究院编制的《烟台 市历史文化名城保护规划》，在第 25 条“养马岛的 保护”中，明确提出了下列条文： （1）整体保护养马岛的人文环境和自然环境，突 出海岛民俗风情和田园风光。 （2）保护养马岛的山体和海岸线的形态，保护林地、 植被和海洋生物等生态资源。 （3）重点保护岛上传统村落，将传统民居集中、 村落格局完整的区域划为历史文化风貌保护区加以 保护，同时保护村民的生活和生产环境。 （4）对孙氏家庙、马埠崖龙王庙、清德堂、张氏宗祠、 张氏小楼等有价值的古建筑（群），按照法定程序， 积极申报各级文物保护单位。 （5）养马岛上新的建设应以低层的传统民居形式 为主，严格控制建筑高度。在岛上进行旅游开发或 建设休闲度假设施和公共设施必须进行统一规划， 并加强其周边的绿化建设，不得破坏历史风貌和自 然环境。 此外，该规划还提出：（1）保护养马岛的山体轮 廓和生态环境，突出“城岛相望”的环境特征；（2） 将养马岛上的八个村落列为“传统村落”，并建议将 孙家疃村申报为历史文化名村。

山东烟台养马岛旅游度假区概念规划 Conceptual Planning for YangMa island, YanTai, ShanDong 3.3 景观视廊控制 3.3.1 视线通廊控制 帽山顶 69.2m 自前海岸线北望养马岛西大山 60.1m 里蹦岛 自养马岛大桥北望的景观视廊 滨海东路 二山 104.2m 根据《烟台市历史文化名城保护规划》所提出 西大山 114.7m 的“保护养马岛的山体轮廓和生态环境，突出‘城 岛相望’的环境特征”的要求，对养马岛几个重 要的景观视廊进行控制。 主要观景点选择在与养马岛隔庙港相望的龙湖 葡醍海岸、养马岛大桥、滨海东路及里蹦岛等 处。要求保护这些观景点与养马岛山体视廊的 通畅，对视线和山体有明显遮挡的建筑，建议 进行降层或拆除。 龙湖 养马岛大桥 山顶 主要视点 主要视线通廊 次要视线通廊 50