101 ข. การใชส้ ิทธิไถ่ตอ้ งกระทาํ ภายในกาํ หนดเวลาตามสัญญาหรือเวลาตามที่กฎหมายกาํ หนด ค. ผมู้ ีสิทธิไถ่จะตอ้ งอยใู่ นฐานะที่พร้อมจะไถ่ทรัพยส์ ินคืนไดด้ ว้ ย หากผูม้ ีสิทธิไถ่แสดงเจตนาใชส้ ิทธิไถ่โดยท่ีตนเองยงั ไม่พร้อมที่จะไถ่ได้ เช่น มีเงินไม่พอหรือไม่มีเลย ก็จะถือวา่ เป็ นการไถ่โดยชอบไม่ได้ แต่ถา้ ผูม้ ีสิทธิไถ่ขอใช้สิทธิไถ่และพร้อมท่ีจะไถ่ไดจ้ ริง แต่ผูร้ ับไถ่ผดั ผ่อนหรือเกี่ยงงอนจนเป็ นเหตุให้ผูไ้ ถ่ไม่อาจไถ่ถอนได้ภายในกาํ หนดเวลาเช่นน้ี ยอ่ มถือวา่ เป็นการขอไถ่ถอนภายในกาํ หนดเวลาแลว้ เช่น นายดาํ ขายฝากรถยนตข์ องตนไวก้ บั นายแดง โดยกาํ หนดระยะเวลาไถ่ 1 ปี ซ่ึงต่อมาจะครบ 1 ปี นายดาํ มาขอไถ่รถยนตข์ องตนคืน แต่นายแดงไม่อยากให้ไถ่จึงบ่ายเบี่ยงและพยายามหลบหนา้ นายดาํ จนเวลาล่วงเลย 1 ปี ตามสัญญา นายดาํ จึงมาขอไถ่ถอนใหม่ เช่นน้ี ถือวา่ นายดาํ ใชส้ ิทธิไถ่คืนทรัพยต์ ามกาํ หนดเวลาในสัญญาแลว้ นายแดงจะปฏิเสธไม่ใหไ้ ถ่โดยอา้ งว่าเลยกาํ หนดเวลาแลว้ ไมไ่ ด้ ในกรณีท่ีผูร้ ับไถ่ไม่ยอมรับการไถ่ ผูม้ ีสิทธิไถ่ชอบที่จะนาํ สินไถ่ไปวางต่อสํานกั งานวางทรัพยภ์ ายในกาํ หนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพยท์ ี่วางไว้ เช่นน้ีก็นบั ว่าเป็ นการไถ่โดยชอบแลว้ 74 ในเร่ืองการใช้สิทธิไถ่น้ี ผูม้ ีสิทธิไถ่กบั ผูร้ ับการไถ่อาจตกลงกนั วา่ จะไม่มีการไถ่ทรัพยท์ ่ีขายฝากคืนกไ็ ด้ ซ่ึงเรียกวา่ เป็นการสละสิทธิไถ่ถอนการขายฝาก 5) สินไถ่ สินไถ่ คือ จาํ นวนเงินท่ีผมู้ ีสิทธิไถ่จะตอ้ งนาํ มาชาํ ระใหแ้ ก่ผมู้ ีหนา้ ที่รับไถ่เมื่อมาใชส้ ิทธิไถ่ทรัพยส์ ิน โดยปกติสินไถ่จะเป็ นจาํ นวนเท่าไร คู่สัญญาจะกาํ หนดไว้ แต่ถ้ามิได้กาํ หนดสินไถ่ไว้มาตรา 499 วรรคหน่ึง ใหไ้ ถ่ตามราคาที่ขายฝาก นอกจากน้ี มาตรา 499 วรรคสอง กาํ หนดวา่ “หากสินไถ่หรือราคาขายฝากท่ีกาํ หนดไวส้ ูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอตั ราร้อยละ 15 ต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาท่ีขายฝากท่ีแท้จริงรวมประโยชนต์ อบแทนร้อยละ 15 ตอ่ ปี ” 74 มาตรา 492 บญั ญตั ิวา่ “ในกรณีท่ีมีการไถ่ทรัพยส์ ินซ่ึงขายฝากภายในเวลาที่กาํ หนดไวใ้ นสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกาํ หนด หรือผไู้ ถ่ไดว้ างทรัพยอ์ นั เป็ นสินไถ่ต่อสาํ นกั งานวางทรัพยภ์ ายในกาํ หนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพยท์ ี่ไดว้ างไว้ ให้ทรัพยส์ ินซ่ึงขายฝากตกเป็ นกรรมสิทธ์ิของผูไ้ ถ่ต้งั แต่เวลาที่ผไู้ ถ่ไดช้ าํ ระสินไถห่ รือวางทรัพยอ์ นั เป็ นสินไถ่ แลว้ แตก่ รณี ในกรณีท่ีไดว้ างทรัพยต์ ามวรรคหน่ึง ใหเ้ จา้ พนกั งานของสาํ นกั งานวางทรัพยแ์ จง้ ใหผ้ รู้ ับไถ่ทราบถึงการวางทรัพยโ์ ดยพลนั โดยผไู้ ถไ่ ม่ตอ้ งปฏิบตั ิตามมาตรา 333 วรรคสาม”
102 ที่มาตรา 499 วรรคสอง ตอ้ งกาํ หนดเพดานสูงสุดของสินไถ่ไว้ ก็เพ่ือไม่ให้ผูซ้ ้ือฝากกาํ หนดสินไถ่ในจาํ นวนที่สูงจนผูข้ ายฝากไม่สามารถมาไถ่คืนทรัพยส์ ินได้ โดยการเทียบเคียงประโยชน์ตอบแทนท่ีผซู้ ้ือฝากจะไดร้ ับกบั กรณีการคิดดอกเบ้ียในการกยู้ มื เงิน 2.12.1.4 ค่าฤชาธรรมเนียม มาตรา 500 บญั ญตั ิวา่ “คา่ ฤชาธรรมเนียมการขายฝากที่ผซู้ ้ือฝากไดอ้ อกไปน้นั ผไู้ ถ่ตอ้ งใชใ้ หแ้ ก่ผซู้ ้ือพร้อมกบั สินไถ่ ส่วนคา่ ฤชาธรรมเนียมการไถ่ทรัพยน์ ้นั ผไู้ ถ่พึงออกใช”้ ซ่ึงบทบญั ญตั ิตามมาตรา 500 น้ีมิใช่บทบญั ญตั ิที่เก่ียวกบั ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอนั ดีของประชาชน ดงั น้นั คูก่ รณีอาจตกลงเป็นประการอ่ืนได้ 2.12.1.5 ผลของการใช้สิทธิไถ่โดยชอบ 1) ผไู้ ถ่ไดก้ รรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินท่ีไถ่น้นั กลบั คืนมาต้งั แต่เวลาไถ่ ตามมาตรา 492 แมแ้ ต่ในกรณีการไถ่อสงั หาริมทรัพยห์ รือสังหาริมทรัพยพ์ ิเศษ กรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินกต็ กกลบั คืนไปยงั ผูไ้ ถ่โดยไม่จาํ เป็ นตอ้ งรอให้มีการโอนทางทะเบียนแต่อยา่ งใด และเมื่อกรรมสิทธ์ิโอนกลบั มาแลว้ ผไู้ ถ่ยอ่ มอาศยั อาํ นาจความเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิ เรียกให้ผรู้ ับไถ่ตอ้ งไปจดทะเบียนโอนกลบั คืนให้ได้รวมท้งั เป็นผมู้ ีสิทธิไดร้ ับดอกผลท่ีเกิดข้ึนภายหลงั ท่ีใชส้ ิทธิไถ่แลว้ 2) ผมู้ ีหนา้ ที่รับไถ่ตอ้ งส่งทรัพยส์ ินที่ขายฝากคืนแก่ผไู้ ถ่ตามสภาพที่เป็นอยใู่ นเวลาไถ่ แต่ถา้ทรัพยส์ ินน้นั ถูกทาํ ลายหรือทาํ ให้เสื่อมเสียไปเพราะความผิดของผูซ้ ้ือฝาก ผูซ้ ้ือฝากตอ้ งชดใช้ค่าสินไหมทดแทนใหแ้ ก่ผไู้ ถ่ ตามมาตรา 50175 3) ผูไ้ ถ่ยอ่ มไดร้ ับทรัพยส์ ินกลบั คืนไปโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ที่ถูกก่อข้ึนในระหวา่ งขายฝาก ตามมาตรา 502 วรรคหน่ึง76 อยา่ งไรก็ตาม มีขอ้ ยกเวน้ เหมือนกนั ที่ผไู้ ถ่ตอ้ งยอมรับสิทธิที่ถูกก่อข้ึนในระหวา่ งขายฝากคือ ในเรื่องของสิทธิการเช่า ตามมาตรา 502 วรรคสอง77 ซ่ึงผเู้ ช่าสามารถอา้ งสิทธิการเช่าต่อผูไ้ ถ่ได้แตจ่ ะตอ้ งเป็นการเช่าตามหลกั เกณฑ์ ดงั น้ี 75 มาตรา 501 บญั ญตั ิวา่ “ทรัพยส์ ินซ่ึงไถ่น้นั ท่านวา่ ตอ้ งส่งคืนตามสภาพท่ีเป็ นอยใู่ นเวลาไถ่แต่ถา้ หากวา่ ทรัพยส์ ินน้ันถูกทาํ ลายหรือทาํ ให้เสื่อมเสียไปเพราะความผิดของผูซ้ ้ือไซร้ ท่านว่าผูซ้ ้ือจะตอ้ งใชค้ ่าสินไหมทดแทน” 76 มาตรา 502 วรรคหน่ึง บญั ญตั ิวา่ “ทรัพยส์ ินซ่ึงไถ่น้นั ท่านวา่ บุคคลผูไ้ ถ่ยอ่ มไดร้ ับคืนไปโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ซ่ึงผซู้ ้ือเดิม หรือทายาท หรือผรู้ ับโอนจากผซู้ ้ือเดิมก่อใหเ้ กิดข้ึนก่อนเวลาไถ่” 77 มาตรา 502 วรรคสอง บญั ญตั ิวา่ “ถา้ วา่ เช่าทรัพยส์ ินท่ีอยใู่ นระหวา่ งขายฝากอนั ไดจ้ ดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่แลว้ ไซร้ ท่านวา่ การเช่าน้นั หากมิไดท้ าํ ข้ึนเพ่ือจะใหเ้ สียหายแก่ผขู้ าย กาํ หนดเวลาเช่ายงั คงมีเหลืออยอู่ ีกเพียงใด ก็ใหค้ งเป็ นอนั สมบูรณ์อยเู่ พียงน้นั แต่มิใหเ้ กินกวา่ ปี หน่ึง”
103 ก. เป็นสัญญาเช่าท่ีไดท้ าํ ข้ึนระหวา่ งการขายฝาก ข. เป็ นสัญญาเช่าซ่ึงได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ซ่ึงได้แก่ การเช่าอสงั หาริมทรัพยเ์ กินกวา่ 3 ปี หรือตลอดอายขุ องผเู้ ช่าหรือผใู้ ห้เช่า (มาตรา 538) ค. เป็นสญั ญาเช่าที่มิไดท้ าํ ข้ึนเพือ่ ใหผ้ ขู้ ายฝากหรือผไู้ ถ่เสียหาย ง. สัญญาเช่ายงั มีระยะเวลาเหลืออยอู่ ีกเพียงใดก็ให้เป็ นอนั สมบูรณ์เพียงน้นั แต่ตอ้ งไม่เกิน1 ปี เช่น นายแดงจดทะเบียนขายฝากบ้านพร้อมที่ดินแปลงหน่ึงให้นายเขียวในราคา2,000,000 บาท มีกาํ หนดเวลาในการไถ่คืนไว้ 5 ปี นายเขียวนาํ บา้ นและท่ีดินไปให้นายเหลืองเช่ามีกาํ หนด 4 ปี โดยไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีเรียบร้อย ขายฝากมาไดเ้ พียง 3 ปี นายแดงก็รวบรวมเงิน 2,000,000 บาทไดค้ รบจึงมาแสดงเจตนาขอไถ่บา้ นพร้อมท่ีดินคืน ซ่ึงนายแดงตอ้ งแสดงเจตนาใชส้ ิทธิไถ่ท้งั ต่อนายเขียวผซู้ ้ือฝากซ่ึงเป็นเจา้ ของบา้ นและที่ดินในขณะน้นั ท้งั ยงั ตอ้ งแสดงเจตนาตอ่ นายเหลืองผเู้ ช่าบา้ นและท่ีดินดว้ ยในฐานะที่เป็ นผูร้ ับโอนสิทธิเหนือทรัพยส์ ินตามมาตรา 498 (2) ซ่ึงหากเป็ นไปตามมาตรา 502 วรรคหน่ึงแลว้ นายเหลืองจะตอ้ งคืนการครอบครองบา้ นและที่ดินให้นายแดงทนั ที แต่เนื่องจากกรณีน้ีเขา้ ขอ้ ยกเวน้ ตามมาตรา 502วรรคสอง นายเหลืองซ่ึงไดจ้ ดทะเบียนการเช่าไวจ้ ึงยงั ไม่ตอ้ งคืนการครอบครองใหน้ ายแดงทนั ทีแต่สามารถเช่าต่อไปไดอ้ ีก 1 ปี ซ่ึงไม่เกินเวลาที่กฎหมายกาํ หนด ท้งั ไม่ปรากฏขอ้ เท็จจริงวา่ สัญญาเช่าทาํ ข้ึนเพอ่ื ใหน้ ายแดงเสียหายแต่อยา่ งใด นายเหลืองจึงไดร้ ับความคุม้ ครอง78 2.12.1.6 ผลของการทไี่ ม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกาหนด ผูม้ ีสิทธิไถ่หมดสิทธิไถ่ทรัพยส์ ินที่ขายฝากอีกต่อไป ทาํ ให้กรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินท่ีขายฝากตกเป็นของผซู้ ้ือฝากหรือผรู้ ับการไถ่โดยเด็ดขาด การใชส้ ิทธิไถ่เม่ือพน้ กาํ หนดเวลาแลว้ ถือเป็ นการไถ่โดยมิชอบ ตอ้ งถือวา่ สัญญาขายฝากในส่วนของขอ้ ตกลงใหไ้ ถ่น้ีระงบั ไปแลว้ จึงไมต่ อ้ งพิจารณาเรื่องของการใชส้ ิทธิไถ่ทรัพยส์ ินอีก อย่างไรก็ตาม หากมีการขอไถ่และคู่กรณีอีกฝ่ ายยินยอม ก็เกิดลกั ษณะของการตกลงทาํสัญญากนั ข้ึนใหม่ ซ่ึงจะเป็นสญั ญาใดน้นั ก็ข้ึนอยกู่ บั เจตนาของคู่กรณี เช่น สัญญาจะซ้ือจะขาย หรือสัญญาซ้ือขายเสร็จเดด็ ขาด หรือเป็นเพียงคาํ มน่ั วา่ จะขาย ก็ไดแ้ ลว้ แต่กรณี ซ่ึงบงั คบั กนั ได้ แต่ไม่ใช่การไถ่คืนทรัพย์สินตามสัญญาขายฝากแต่อย่างใด เพราะสิทธิการไถ่ระงับไปแล้วเม่ือพ้นกาํ หนดเวลา และจะถือว่าเป็ นการขยายเวลาไถ่ก็ไม่ได้ เพราะการขยายเวลาไถ่ตอ้ งตกลงกนั ก่อนหมดเวลาไถ่ทรัพยส์ ิน ดงั น้นั การบงั คบั กไ็ ปบงั คบั ตามขอ้ ตกลงที่เกิดข้ึนใหม่ ซ่ึงแลว้ แต่วา่ ขอ้ ตกลงท่ีเกิดข้ึนใหม่จะเป็นขอ้ ตกลงใดในสญั ญาซ้ือขาย 78 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 1, น.323.
104 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 2662/2530 ขอ้ ตกลงท่ีผูร้ ับซ้ือฝากยินยอมท่ีจะขายทรัพยค์ ืนให้แก่ผูข้ ายฝากเม่ือทรัพยท์ ่ีขายฝากไดห้ ลุดเป็ นสิทธิของผูร้ ับซ้ือฝากแลว้ เขา้ ลกั ษณะเป็ นคาํ มนั่ จะขายทรัพยซ์ ่ึงบงั คบั กนั ได้ มิใช่เป็นการขยายเวลาไถ่ทรัพยอ์ นั ตอ้ งหา้ มตามนยั แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 601/2535 หลงั จากครบกาํ หนดการขายฝากแลว้ ส. ผูซ้ ้ือฝากกบั บ.ผขู้ ายฝากทาํ หนงั สือสญั ญากนั มีขอ้ ความวา่ \"บ. ไดใ้ หเ้ งิน ส.คา่ ไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็ นเงิน33,000 บาท ส. ขายคืนท่ีพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ.\" ในวนั ท่ี ส. รับเงินจาก บ.น้นั ส. และ บ. ไดพ้ ากนั ไปสํานกั งานที่ดินจงั หวดั เพื่อโอนที่ดินและบา้ นพิพาทให้ บ. แต่ยงั โอนกนั ไม่ไดเ้ พราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ไดต้ กลงกนั วา่ ก่อนปี ใหม่ 2-3 วนั จะไปโอนกนั ใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบา้ นพิพาทให้ บ.ภายหลงั จึงมีลกั ษณะเป็ นสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินและบา้ นพิพาทมิใช่เป็ นการซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดและขอ้ ตกลงดงั กล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากไดค้ รบกาํ หนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแลว้ 2.12.2 การขายตามตัวอย่าง บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 503 วรรคหน่ึง ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ในการขายตามตวั อยา่ งน้นั ผขู้ ายตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินใหต้ รงตามตวั อยา่ ง” การขายตามตวั อยา่ ง หมายถึง การที่ผซู้ ้ือไดม้ ีโอกาสตรวจดูตวั อยา่ งของที่จะซ้ือก่อนตกลงทาํ สัญญาซ้ือขาย ซ่ึงในการขายตามตวั อย่างน้ี ผูข้ ายมีหน้าที่จะตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินให้ตรงตามตวั อยา่ ง คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 139/2496 ในกรณีซ้ือขายตามตวั อยา่ งน้นั เมื่อทาํ สัญญาซ้ือขายกนัแล้วต่อมาตวั แทนของผูซ้ ้ือมารับมอบส่ิงของที่ซ้ือขายกนั ไปจากผูข้ ายได้ทาํ ใบรับรองไวใ้ ห้ในเอกสารรับรองน้นั มีจาํ นวนสิ่งของและราคาพร้อมท้งั กล่าววา่ ไดต้ รวจดูดว้ ยความพอใจตามตวั อยา่ งเรียบร้อยเช่นน้ีถือไดว้ า่ การซ้ือขายส่ิงของจาํ นวนที่รับมอบไปน้นั เป็นการซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดแลว้ 2.12.3 การขายตามคาพรรณนา บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 503 วรรคสอง ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ในการขายตามคาํ พรรณนา ผขู้ ายจาํ ตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินใหต้ รงตามคาํ พรรณนา” การขายตามคาํ พรรณนา หมายถึง การขายทรัพยส์ ินท่ีผขู้ ายไดม้ ีการพรรณนาถึงทรัพยส์ ินท่ีจะขาย โดยผูซ้ ้ือไม่มีโอกาสไดต้ รวจตราทรัพยส์ ินน้นั ซ่ึงการพรรณนาจะพรรณนาด้วยวาจาหรือเป็นรูปภาพหรือเป็นลายลกั ษณ์อกั ษรกไ็ ด้
105 โดยในการขายตามคาํ พรรณนาน้ี ผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามคาํพรรณนา79 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 548/2499 ตกลงจะซ้ือขายตามคาํ พรรณนาคร้ันส่งของมาถึงไม่ตรงตามคาํ พรรณนาผซู้ ้ือไมย่ อมรับและใหผ้ ขู้ ายคืนกบั ใหใ้ ชค้ า่ เสียหายผขู้ ายไมป่ ฏิบตั ิสักอยา่ งเดียวและผขู้ ายไมย่ อมรับของจากทา่ ศุลกากรผซู้ ้ือเห็นวา่ จะตอ้ งเสียค่าโกดงั มากข้ึนเรื่อย จึงรับของมา แลว้ รีบขายไปดว้ ยความระมดั ระวงั ตามสมควรโดยสุจริตดงั น้ี ผขู้ ายตอ้ งรับผดิ ใชค้ ่าเสียหายแก่ผซู้ ้ือ อายุความของการขายตามตัวอย่างและการขายตามคาพรรณนา บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 504 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ในขอ้ รับผดิ เพ่ือการส่งของไม่ตรงตามตวั อยา่ ง หรือไม่ตรงตามคาํ พรรณนาน้นั ท่านหา้ มมิใหฟ้ ้องคดีเม่ือพน้ กาํ หนดปี หน่ึงนบั แตเ่ วลาส่งมอบ” ในกรณีที่ผขู้ ายส่งมอบทรัพยส์ ินที่ซ้ือขายไม่ตรงตามตวั อยา่ ง หรือไม่ตรงตามคาํ พรรณนาที่คู่สัญญาไดต้ กลงกนั ผซู้ ้ือตอ้ งฟ้องผขู้ ายใหร้ ับผดิ ภายใน 1 ปี นบั แตเ่ วลาส่งมอบ 2.12.4 การขายเผื่อชอบ บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 505 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั ว่าขายเผ่ือชอบน้ัน คือการซ้ือขายกันโดยมีเง่ือนไขว่าให้ผูซ้ ้ือได้มีโอกาสตรวจดูทรัพยส์ ินก่อนรับซ้ือ” การขายเผอ่ื ชอบ คือ การซ้ือขายกนั โดยให้โอกาสผซู้ ้ือสามารถตรวจดูทรัพยส์ ินก่อนรับซ้ือหากผซู้ ้ือพอใจในทรัพยส์ ินน้นั ก็ตกลงซ้ือ แต่ถา้ ไมพ่ อใจก็ส่งทรัพยส์ ินน้นั คืนแก่ผูข้ าย ซ่ึงทรัพยส์ ินท่ีผซู้ ้ือตรวจดูน้ีเป็นทรัพยส์ ินที่ทาํ การซ้ือขายกนั ไมใ่ ช่เป็นเพยี งตวั อยา่ งดงั เช่นการขายตามตวั อยา่ ง ในการตรวจดูทรัพยส์ ิน ผูซ้ ้ือจะตอ้ งแจง้ ให้ผูข้ ายทราบวา่ พอใจในทรัพยท์ ี่ผูข้ ายส่งมาให้ตรวจดูหรือไม่ ซ่ึงโดยปกติตอ้ งกระทาํ ภายในระยะเวลาที่ผขู้ ายกาํ หนด แต่ถา้ มิไดก้ าํ หนดเวลาเอาไว้ผูข้ ายตอ้ งบอกกล่าวไปยงั ผูซ้ ้ือโดยกาํ หนดเวลาพอสมควรเพื่อให้ผูซ้ ้ือตอบมาว่าจะรับซ้ือหรือไม่(มาตรา 506) หากผูซ้ ้ือไม่แจง้ ต่อผูข้ ายว่าพอใจหรือไม่พอใจตามกาํ หนดเวลาดงั กล่าวแลว้ อาจตกขอ้สันนิษฐานของมาตรา 508 ท่ีใหถ้ ือวา่ ผซู้ ้ือยนิ ดีที่จะซ้ือ และทาํ ใหส้ ญั ญาซ้ือขายเผอื่ ชอบสมบูรณ์ 2.12.4.1 ความบริบูรณ์ของสัญญาซื้อขายเผื่อชอบ การขายเผอื่ ชอบเป็นอนั บริบูรณ์ ก็ตอ่ เม่ือ 1) ผซู้ ้ือแสดงเจตนาตอ่ ผขู้ ายวา่ จะรับซ้ือทรัพยส์ ินน้นั 2) เมื่อทรัพยส์ ินน้นั ไดส้ ่งมอบแก่ผูซ้ ้ือเพ่ือใหต้ รวจดูแลว้ การซ้ือขายยอ่ มเป็ นอนั บริบูรณ์ในกรณีดงั ต่อไปน้ี (มาตรา 508) 79 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 7, น.250.
106 ก. ถา้ ผูซ้ ้ือมิไดบ้ อกกล่าวว่าไม่ยอมรับซ้ือภายในเวลาที่กาํ หนดไวโ้ ดยสัญญา หรือโดยประเพณี หรือโดยคาํ บอกกล่าว ข. ถา้ ผซู้ ้ือไมส่ ่งทรัพยส์ ินคืนภายในกาํ หนดเวลาดงั กล่าวมาน้นั ค. ถา้ ผซู้ ้ือใชร้ าคาทรัพยส์ ินน้นั สิ้นเชิง หรือแตบ่ างส่วน ง. ถา้ ผูซ้ ้ือจาํ หน่ายทรัพยส์ ินน้นั หรือทาํ ประการอ่ืนอยา่ งใดอนั เป็ นปริยายวา่ รับซ้ือของน้นัเช่น เอาทรัพยส์ ินน้นั ไปใหผ้ อู้ ่ืนเช่าตอ่ 2.12.4.2 การสิ้นความผกู พนั ของผู้ขาย บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 507 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ทรัพยส์ ินอนั ผซู้ ้ือจะพึงตรวจดูก่อนที่จะส่งมอบแก่กนั น้นั ถา้ ผซู้ ้ือไม่ตรวจรับภายในเวลาที่กาํ หนดไวโ้ ดยสัญญา หรือโดยประเพณี หรือโดยคาํ บอกกล่าวของผูข้ ายท่านว่าผูข้ ายย่อมไม่มีความผกู พนั ต่อไป” ในกรณีที่ผขู้ ายมีการกาํ หนดเวลาใหผ้ ูซ้ ้ือตรวจดูทรัพยส์ ินท่ีซ้ือขาย ไม่วา่ จะกาํ หนดไวโ้ ดยสญั ญา หรือโดยประเพณี หรือโดยคาํ บอกกล่าวของผูข้ ายก็ตาม หากผูซ้ ้ือไม่ตรวจรับวา่ จะตกลงซ้ือทรัพยส์ ินน้นั หรือไม่ภายในกาํ หนดเวลาดงั กล่าว เช่นน้ี ผขู้ ายยอ่ มสิ้นความผกู พนั ต่อผซู้ ้ือ กล่าวคือผขู้ ายอาจไมต่ อ้ งขายทรัพยส์ ินน้นั ใหแ้ ก่ผซู้ ้ือกไ็ ด้ อนั เปรียบไดก้ บั คาํ เสนอของผขู้ ายตกไปนนั่ เอง 2.12.5 การขายทอดตลาด การขายทอดตลาด หมายถึง การขายโดยเปิ ดเผยแก่มหาชน ด้วยวิธีให้โอกาสแก่ผูซ้ ้ือประมูลราคา ผใู้ ดใหร้ าคาสูงกม็ ีสิทธิซ้ือทรัพยส์ ินอนั น้นั ได8้ 0 2.12.5.1 บุคคลในการขายทอดตลาด มีอยู่ 4 ประเภท คือ 1) ผขู้ าย คือ ผทู้ ี่เป็นเจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีนาํ ออกขายทอดตลาด 2) ผขู้ ายทอดตลาด หรือผทู้ อดตลาด คือ ผดู้ าํ เนินการในการขายทอดตลาดทรัพยส์ ินน้นั 3) ผสู้ ู้ราคา คือ ผปู้ ระมูล หรือต้งั ราคาเพอ่ื เสนอขอซ้ือทรัพยส์ ินน้นั 4) ผูซ้ ้ือ คือ ผชู้ นะการประมูล หรือผสู้ ู้ราคาซ่ึงเสนอราคาสูงสุดจนผทู้ อดตลาดยอมรับและเขา้ ทาํ สญั ญาดว้ ย81 คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 5495/2536 การขายทอดตลาดมีโจทกเ์ ขา้ สู้ราคาเพียงรายเดียว ส่วนบุคคลอื่นเป็ นบุคคลท่ีโจทก์จดั หามาเขา้ สู้ราคาพอเป็ นพิธีน้นั ถึงหากจะฟังวา่ เป็ นความจริง ก็มิใช่เป็ นการกระทาํ ของเจา้ พนกั งานบงั คบั คดี และแมจ้ ะมีผเู้ ขา้ สู้ราคาเพียงรายเดียว ก็ไม่ทาํ ให้การขายทอดตลาดน้นั ไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย เพราะไม่มีบทกฎหมายใดบญั ญตั ิว่าตอ้ งมีผูเ้ ขา้ สู้ราคาเกินกวา่หน่ึงรายจึงจะทาํ การขายทอดตลาดทรัพยไ์ ด้ ขอ้ อา้ งตามคาํ ร้องของจาํ เลยท้งั สาม จึงไม่อาจถือไดว้ า่ 80 พจนานุกรมฉบบั ราชบณั ฑิตยสถาน พ.ศ.2525 หนา้ 140. 81 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 7, น.253.
107เป็ นการกล่าวอา้ งวา่ เจา้ พนกั งานบงั คบั คดีไดด้ าํ เนินการบงั คบั คดีฝ่ าฝื นต่อบทบญั ญตั ิแห่งลกั ษณะการบงั คบั คดีตามคาํ พิพากษาหรือคาํ สั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296วรรคสอง 2.12.5.2 ความบริบูรณ์ของการขายทอดตลาด บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 509 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “การขายทอดตลาดย่อมบริบูรณ์ เมื่อผูท้ อดตลาดแสดงความตกลงด้วยเคาะไม้ หรือดว้ ยกิริยาอื่นอยา่ งใดอยา่ งหน่ึงตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด ถา้ ยงั มิไดแ้ สดงเช่นน้นั อยูต่ ราบใด ทา่ นวา่ ผสู้ ู้ราคาจะถอนคาํ สู้ราคาของตนเสียก็ยงั ถอนได”้ จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว หมายความวา่ การขายทอดตลาดยอ่ มบริบูรณ์ เม่ือผูข้ ายทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยเคาะไม้ หรือดว้ ยกิริยาอ่ืนอย่างใดอย่างหน่ึงตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด การสู้ราคาของผสู้ ู้ราคา เปรียบไดก้ บั คาํ เสนอ ส่วนการเคาะไมห้ รือกิริยาอยา่ งอื่นของผูข้ ายทอดตลาด เปรียบได้กบั คาํ สนอง เม่ือผูข้ ายทอดตลาดทาํ การเคาะไม้ การขายทอดตลาดก็สําเร็จบริบูรณ์ ผซู้ ้ือผขู้ ายตอ้ งผกู พนั ตามสัญญาขายทอดตลาดน้นั แต่ถา้ ตราบใดผขู้ ายทอดตลาดยงั ไม่เคาะไมห้ รือแสดงกิริยาอยา่ งอ่ืน ผสู้ ู้ราคาย่อมสามารถถอนคาํ สู้ราคาของตนได้ และทาํ ให้ตนสิ้นความผกู พนั ในการเสนอสู้ราคาน้นั การเคาะไมถ้ ือเป็นเรื่องสาํ คญั ในการขายทอดตลาด เพราะนอกจากจะเป็ นการสนองแลว้ ยงัเป็ นกิริยาอาการแสดงความบริบูรณ์ของสัญญาอีกด้วย ถ้าไม่มีการเคาะไม้หรือเคาะผิดจงั หวะข้นั ตอน การขายทอดตลาดน้นั ยอ่ มเสียไป เวน้ แตจ่ ะแสดงกิริยาอาการอยา่ งอ่ืนตามประเพณีการขายทอดตลาด หรือตามท่ีไดต้ กลงกนั ไวล้ ่วงหนา้ คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 1990/2515 เจา้ พนกั งานบงั คบั คดีแจง้ เงื่อนไขใหผ้ เู้ ขา้ สู้ราคาทุกคนทราบก่อนขายทอดตลาดทรัพยว์ ่า ในการสู้ราคาจะนบั หน่ึงถึงสามก่อนเคาะไมต้ กลงขาย เมื่อมีผู้เสนอราคาเจา้ พนกั งานบงั คบั คดีกลบั เคาะไมต้ กลงขายไปทีเดียว โดยไม่นบั หน่ึงถึงสามเสียก่อนเป็นการไม่ปฏิบตั ิตามเงื่อนไข การขายทอดตลาดน้นั จึงไม่ชอบ แมเ้ จา้ พนกั งานบงั คบั คดีจะเคาะไม้ตกลงขายใหแ้ ก่ผสู้ ู้ราคาสูงสุด ก็หาเป็นเหตุใหก้ ารขายทอดตลาดน้นั สมบูรณ์ตามกฎหมายไม่ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 3409/2528 รายงานของเจา้ พนักงานบงั คบั คดีไม่ปรากฏว่าเจา้พนกั งานบงั คบั คดีได้ เคาะไมแ้ สดงวา่ ตกลงขายทรัพยใ์ ห้แก่ ท. ผใู้ หร้ าคาสูงสุดเพียงแต่ ทาํ รายงานขอให้ศาลช้นั ตน้ พิจารณาวา่ สมควรขายทรัพยใ์ นราคา 21,000 บาทหรือไม่การขายทอดตลาดจึงยงัไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 509 การที่ศาลช้นั ตน้ เห็นวา่ ท. ให้ราคาต่าํ กวา่ ราคาประเมินแลว้ เรียก ท. ไปตกลง เพิ่มราคาทรัพยเ์ ป็ น 40,000 บาทเป็ นการที่ ศาลช้นั ตน้ ตกลงขายทรัพย์ ใหแ้ ก่ ท. เองโดยไม่เปิ ดโอกาส ใหผ้ แู้ ทนโจทก์หรือผูอ้ ื่นเขา้ สู้ราคา ไม่มีบทกฎหมายหรือระเบียบปฏิบตั ิให้ศาลช้นั ตน้ กระทาํ ไดเ้ ช่นน้นั ถือไม่ไดว้ า่ เป็ นการขายทอดตลาดโดยชอบดว้ ย
108กฎหมายใน กรณีเช่นน้ี หากศาลช้นั ตน้ เห็นวา่ ท.ใหร้ าคานอ้ ยไปยงั ไม่สมควรขายก็ตอ้ งส่ังให้ ขายทอดตลาดใหมเ่ ทา่ น้นั คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 262/2535 ในการขายทอดตลาดทรัพยพ์ ิพาท เม่ือผูซ้ ้ือทรัพยใ์ ห้ราคาสูงสุด 3,000,000 บาท ช.เจา้ พนกั งานบงั คบั คดีไม่ไดเ้ คาะไมข้ ายไปในราคาดงั กล่าว แต่ไดป้ รึกษาป.รักษาราชการแทนผูอ้ าํ นวยการสํานกั งานบงั คบั คดีและวางทรัพยภ์ ูมิภาคที่ 3 แลว้ ป.เห็นว่า เพื่อรักษาประโยชน์ของคู่ความให้ไดร้ าคาสูงสุดจึงให้ ช.ออกมาถามวา่ จะมีใครให้ราคาสูงกวา่ ที่ผูซ้ ้ือทรัพยเ์ สนอไวอ้ ีกหรือไม่ ปรากฏวา่ ผซู้ ้ือทรัพยเ์ สนอเพ่ิมราคาเป็ น 3,500,000 บาท ป.จึงอนุมตั ิให้ ช.เคาะไมข้ ายให้แก่ผูซ้ ้ือทรัพยไ์ ปในราคาดงั กล่าว ถือไดว้ า่ ช.ไดก้ ระทาํ ต่อเน่ืองตามระเบียบและเปิ ดโอกาสใหผ้ อู้ ื่นเขา้ สู้ราคากนั อยา่ งเตม็ ท่ีเป็นการขายทอดตลาดที่ชอบดว้ ยกฎหมาย 2.12.5.3 การสู้ราคา มาตรา 511 และมาตรา 512 ไดบ้ ญั ญตั ิหา้ มมิใหผ้ ขู้ ายทอดตลาดและผขู้ ายเขา้ สู้ราคาเสียเองดงั บญั ญตั ิไวด้ งั น้ี มาตรา 511 บญั ญตั ิวา่ “ท่านหา้ มมิใหผ้ ูท้ อดตลาดจะเขา้ สู้ราคา หรือใชใ้ ห้ผูห้ น่ึงผใู้ ดเขา้ สู้ราคาในการทอดตลาดซ่ึงตนเป็นผอู้ าํ นวยการเอง” มาตรา 512 บญั ญตั ิวา่ “ทา่ นหา้ มมิใหผ้ ขู้ ายเขา้ สู้ราคาเอง หรือใชใ้ หผ้ หู้ น่ึงผูใ้ ดเขา้ สู้ราคาเวน้แต่จะไดแ้ ถลงไวโ้ ดยเฉพาะในคาํ โฆษณาบอกการทอดตลาดน้นั วา่ ผูข้ ายถือสิทธิที่จะเขา้ สู้ราคาดว้ ย” บทบญั ญตั ิท้งั 2 มาตราน้ีเป็ นเร่ืองเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน ฉะน้นั จะตกลงกนั เป็นประการอื่นไม่ได้ เพราะการท่ีผขู้ ายและผทู้ อดตลาดเขา้ สู้ราคาเสียเองกเ็ ท่ากบั วา่ เป็นการต้งั ขอ้ เสนอและอาจเขา้ สนองรับเอง ซ่ึงอาจเป็นการหลอกลวงประชาชนดว้ ย อยา่ งไรกต็ าม ผขู้ ายอาจเขา้ สู้ราคาได้ ถา้ มิไดเ้ ป็ นผูท้ อดตลาด แต่ตอ้ งแถลงไวโ้ ดยเฉพาะในคาํ โฆษณาบอกการทอดตลาดน้นั วา่ ตนถือสิทธิจะเขา้ สู้ราคาดว้ ย ท้งั น้ีก็เพ่ือไวส้ ําหรับกรณีเจา้ ของรวมขอประมูลราคาเพอ่ื เป็นเจา้ ของทรัพยส์ ินแตเ่ พียงผเู้ ดียว คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 2837/2537 จาํ เลยจองซ้ือหุ้นของโจทก์แลว้ ไม่ชาํ ระค่าหุ้นตามที่โจทก์เรียกใหส้ ่งโจทก์จึงริบหุน้ ของจาํ เลยและเอาออกขายทอดตลาดแต่ไดเ้ งินนอ้ ยกวา่ มูลค่าหุน้ ท่ีจาํ เลยเป็ นหน้ีโจทก์ ดงั น้ี โจทก์มีอาํ นาจฟ้องให้จาํ เลยชาํ ระค่าหุ้นส่วนที่ยงั ขาดอยู่แก่โจทก์ไดต้ ามรูปการแห่งหน้ีทว่ั ไป ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 511,512 หา้ มผทู้ อดตลาดหรือผขู้ ายเขา้ สู้ราคาหรือใชใ้ ห้ผูห้ น่ึงผูใ้ ดเขา้ สู้ราคาในการขายทอดตลาด แมบ้ ริษทั ม. ผูซ้ ้ือหุน้ ของจาํ เลยได้จากการขายทอดตลาดจะเป็นบริษทั ที่ผถู้ ือหุน้ ส่วนใหญ่ถือหุน้ ในบริษทั โจทกด์ ว้ ยหรือเป็ นบริษทั ในเครือบริษทั โจทก์ก็ตาม แต่บริษทั ม. ก็เป็ นนิติบุคคลต่างหากจากบริษทั โจทก์ เมื่อขอ้ เท็จจริงไม่ปรากฏวา่ โจทกใ์ ชใ้ หบ้ ริษทั ม. หรือลูกจา้ งโจทก์หรือบุคคลอื่นใดเขา้ ประมูลสู้ราคาแทนโจทกก์ ารขายทอดตลาดหุน้ ดงั กล่าวจึงชอบดว้ ยกฎหมาย
109 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 3062/2538 กรมสรรพากรจาํ เลยที่ 2 ยึดที่ดินของโจทก์ขายทอดตลาดเอาเงินชาํ ระภาษีที่โจทก์คา้ งชาํ ระจาํ เลยที่ 1 ซ่ึงดาํ รงตาํ แหน่งสรรพากรจงั หวดั อยูใ่ นสังกดั จาํ เลยท่ี 2 ยอ่ มมีหน้าที่โดยตรงในการนาํ ท่ีดินท่ียึดออกขายทอดตลาดและจาํ เลยที่ 1 เป็ นผู้เสนอ จาํ เลยที่ 3 ในฐานะผูว้ ่าราชการจงั หวดั แต่งต้งั ผูใ้ ตบ้ งั คบั บญั ชาของจาํ เลยที่ 1 เป็ นคณะกรรมการขายทอดตลาด แมจ้ าํ เลยที่ 1 ไม่ไดเ้ ป็ นกรรมการดว้ ยก็ตอ้ งถือวา่ จาํ เลยท่ี 1 กระทาํ ในนามของจาํ เลยที่ 2 และเป็นผทู้ อดตลาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 511 จึงเป็ นผู้ตอ้ งห้ามท่ีจะเขา้ สู้ราคาซ้ือที่ดินในการขายทอดตลาดซ่ึงตนเป็ นผูอ้ าํ นายการเองตามประกาศของจาํ เลยท่ี 3 การท่ีจาํ เลยท่ี 1 ซ้ือท่ีดินจากการขายทอดตลาดจึงไมช่ อบ ในการสู้ราคา ถา้ ไม่กาํ หนดราคาข้นั ต่าํ ไว้ ผูส้ ู้ราคาคนใดจะเร่ิมดว้ ยราคาข้นั ต่าํ เท่าใดก็ได้แต่โดยทวั่ ไปแลว้ ผทู้ อดตลาดจะกาํ หนดราคาข้นั ต่าํ ไว้ เช่น 500 บาท ต่อจากน้นั จึงจะหาราคาสูงสุดโดยนบั จาก 500 บาทเป็ นตน้ ไป เม่ือใดที่ผทู้ อดตลาดเห็นวา่ ราคาซ่ึงมีผูส้ ู้สูงสุดน้นั ยงั ไม่สูงเพียงพอผทู้ อดตลาดอาจถอนทรัพยส์ ินจากการขายทอดตลาดได้ โดยไมต่ อ้ งเคาะไม้ และแสดงอาการยุติการขายทอดตลาดคร้ังน้นั ใหผ้ สู้ ู้ราคาทราบ82 แตถ่ า้ ผทู้ อดตลาดพอใจในราคาที่ผูส้ ู้ราคาสูงสุดเสนอมา ก็จะแสดงอาการเคาะไม้ และถือวา่ ยตุ ิตามราคาสูงสุดน้นั ถือวา่ ผูส้ ู้ราคาคนน้นั เป็ นผซู้ ้ือ และตอ้ งทาํตามคาํ โฆษณาบอกขาย และตามความขอ้ อื่นๆ ซ่ึงผูข้ ายทอดตลาดไดแ้ ถลงก่อนประเดิมการสู้ราคาทรัพยส์ ินน้นั 83 เช่น ตอ้ งชาํ ระราคาท่ีดินให้ก่อนคร่ึงหน่ึง อีกคร่ึงหน่ึงชาํ ระเม่ือไดจ้ ดทะเบียน เป็ นตน้ โดยหากผซู้ ้ือไมย่ อมกระทาํ ตามกจ็ ะตอ้ งรับผดิ ตามกฎหมาย84 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 7017/2537 ผูค้ ดั คา้ นไดท้ าํ การขายทอดตลาดท่ีดินของลูกหน้ีโดยกาํ หนดเงื่อนไขในการขายไวว้ า่ ผคู้ ดั คา้ นจะขานราคาคร้ังแรกเป็ นเงิน 11,400,000 บาท และผสู้ ู้ราคาจะตอ้ งเสนอสู้ราคาเพ่ิมข้ึนเป็ นเงินคร้ังละ 100,000 บาท เมื่อผสู้ ู้ราคาเสนอสู้ราคาแลว้ ผูค้ ดั คา้ นจะขานราคาและนบั 1 สามสี่คร้ัง หากมีผสู้ ู้ราคาสูงข้ึนก็จะขานราคาและนบั 1 สามสี่คร้ังใหม่ การขานราคาแต่ละคร้ังผคู้ ดั คา้ นจะบนั ทึกราคาไวเ้ ป็นหลกั ฐานแลว้ อ่านให้ผสู้ ู้ราคาซ้ือทรัพยฟ์ ังดว้ ย หากไม่มีผูใ้ ดสู้ราคาอีกก็จะนบั 2 สามสี่คร้ัง เพ่ือรอให้มีการสู้ราคาสูงข้ึน ถา้ หากไม่มีผูใ้ ดสู้ราคาแลว้ ผู้คดั คา้ นจะหยุดราคาไวแ้ ลว้ นาํ เสนอผูอ้ าํ นวยการขายทอดตลาดพิจารณาและมีคาํ ส่ังวา่ จะอนุมตั ิให้ขายหรือไม่ เม่ือมีคาํ สั่งประการใดผคู้ ดั คา้ นก็จะปฏิบตั ิตามคาํ สั่งน้นั ในกรณีมีคาํ สั่งอนุมตั ิให้ขายผู้คดั คา้ นจะนบั 3 และเคาะไมโ้ ดยไม่เปิ ดโอกาสให้มีการสู้ราคาต่อไปอีก เป็ นคาํ โฆษณาบอกขายที่ผู้คดั คา้ นไดแ้ ถลงไวก้ ่อน เผดิมการสู้ราคา ซ่ึงมีผลผกู พนั ผซู้ ้ือตามความในประมวลกฎหมายแพง่ และ 82 มาตรา 513 บญั ญตั ิวา่ “เม่ือใดผทู้ อดตลาดเห็นวา่ ราคาซ่ึงมีผสู้ ูส้ ูงสุดน้นั ยงั ไม่เพียงพอผูท้ อดตลาดอาจถอนทรัพยส์ ินจากการทอดตลาดได”้ 83 มาตรา 510 บญั ญตั ิวา่ “ผซู้ ้ือในการขายทอดตลาดจะตอ้ งทาํ ตามคาํ โฆษณาบอกขาย และตามความขอ้อ่ืน ๆ ซ่ึงผทู้ อดตลาดไดแ้ ถลงก่อนประเดิมการสูร้ าคาทรัพยส์ ินเฉพาะรายไป” 84 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 7, น.255-256.
110พาณิชย์ มาตรา 510 เม่ือผูค้ ดั คา้ นเปิ ดประมูลการขายทอดตลอด ผูเ้ ขา้ สู้ราคาซ้ือทรัพยไ์ ดเ้ สนอราคาสูงข้ึนเร่ือย ๆ จนกระทง่ั ผทู้ รัพยเ์ สนอราคาท่ี 12,100,000 บาท ผคู้ ดั คา้ นไดข้ านราคาและนบั ไปถึง 2แลว้ ปรากฏวา่ ไมม่ ีผใู้ ดสู้ราคาใหส้ ูงข้ึนไปอีกผคู้ ดั คา้ นจึงหยดุ ราคาไวแ้ ลว้ เสนอเร่ืองให้ผอู้ าํ นวยการขายทอดตลาดพิจารณา ระหว่างน้ีผูร้ ้องไดเ้ สนอราคาสูงข้ึนไปอีกเป็ นเงิน 12,200,000 บาท แต่ผู้คดั คา้ นไม่ยินยอมให้มีการสู้ราคาต่อไปและไดน้ บั 3 แลว้ เคาะไมข้ ายใหแ้ ก่ผซู้ ้ือทรัพยต์ ามท่ีไดร้ ับอนุมตั ิใหข้ ายจากผอู้ าํ นวยการขายทอดตลาด เช่นน้ีการกระทาํ ของผูค้ ดั คา้ นจึงชอบกฎหมาย การที่ผู้ร้องไดเ้ สนอสู้ราคาสูงข้ึนไปอีกในระหว่างน้นั เป็ นการสู้ราคาเม่ือพน้ กาํ หนดเวลาท่ีผูค้ ดั คา้ นได้โฆษณาเปิ ดโอกาสใหม้ ีการสู้ราคาได้ การสู้ราคาดงั กล่าวจึงไม่มีผลตามกฎหมายและไม่เป็ นเหตุให้ตอ้ งเปิ ดการประมูลสู้ราคากนั ตอ่ ไปอีก เพราะมิฉะน้นั แลว้ การขายทอดตลาดก็อาจจะยดื เย้อื ออกไปไม่มีที่สิ้นสุด การขายทอดตลาดทรัพยใ์ นคดีล้มละลายหรือในคดีอื่นๆ ผลปฏิบตั ิย่อมจะตอ้ งเป็ นอย่างเดียวกัน กล่าวคือจะต้องขายให้เป็ นผลดีท้งั แก่เจ้าหน้ีและลูกหน้ีรวมตลอดถึงบุคคลที่มีผลประโยชน์เกี่ยวข้องด้วยกันท้งั สิ้น เมื่อมีการขายทอดตลาดไม่มีข้อโต้แยง้ ว่า ผูค้ ดั ค้านขายทอดตลาดทรัพย์ไปในราคาต่าํ กว่าราคาในท้องตลาด จึงไม่มีข้อท่ีจะยกข้ึนมาอ้างว่าการขายทอดตลาดมิไดเ้ ป็ นไปเพ่ือประโยชน์แก่เจา้ หน้ีและลูกหน้ีท่ีจะยกมาเป็ นเหตุให้เพิกถอนการขายทอดตลาดได้ การขายทอดตลาดของผคู้ ดั คา้ นจึงชอบแลว้ 2.12.5.4 การสิ้นความผกู พนั ของผู้สู้ราคา ผสู้ ู้ราคาจะสิ้นความผกู พนั กต็ อ่ เม่ือ 1) เม่ือผสู้ ู้ราคาไดถ้ อนคาํ สู้ราคาก่อนการขายบริบูรณ์ (มาตรา 509) 2) เมื่อมีผสู้ ู้ราคาสูงกวา่ ตน แมก้ ารสู้ราคาของผอู้ ื่นจะไมส่ มบูรณ์ (มาตรา 514) 3) เม่ือผทู้ อดตลาดถอนทรัพยจ์ ากการขายทอดตลาด (มาตรา 513) 2.12.5.5 หน้าทขี่ องผู้ซื้อ 1) ตอ้ งใชร้ าคาเป็ นเงินสด เม่ือการซ้ือขายบริบูรณ์ หรือตามเวลาที่กาํ หนดไวใ้ นคาํ โฆษณาบอกขาย (มาตรา 515) 2) ในกรณีที่ผูซ้ ้ือละเลยไม่ชาํ ระราคา ผูข้ ายทอดตลาดสามารถนาํ ทรัพยส์ ินน้ันออกขายตลาดได้อีก ซ่ึงหากการขายทอดตลาดในคร้ังหลัง ได้เงินมาไม่เพียงพอกับราคาและค่าขายทอดตลาดในคร้ังก่อน เช่นน้ี ผซู้ ้ือตอ้ งรับผดิ ในเงินส่วนที่ขาด คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1041/2518 ในการขายทอดตลาดของศาล ว. ผูร้ ับมอบอาํ นาจจากจาํ เลยใหร้ าคาสูงสุด ช. ให้ราคารองลงมา ศาลสั่งอนุญาตให้ขายแก่ ว.ให้ ว. วางเงินมดั จาํ ในวนั น้นัหากไม่นําเงินมาวางก็เป็ นอันยกเลิกไม่ขายให้ ว. และให้ขายแก่ ช.ให้ ช. วางมัดจาํ ในวนั ที่กาํ หนดให้ ว. ขอผดั วางเงินศาลไม่อนุญาต ดงั น้ี ศาลจะสั่งให้ขายให้แก่ ช. โดยมิไดข้ ายทอดตลาดใหม่หาไดไ้ ม่เพราะตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 514 เม่ือ ว. ไดส้ ู้ราคาสูงข้ึนไปกวา่ ช. ช. ยอ่ มพน้ ความผกู พนั ในราคาท่ีตนสู้ และศาลก็ไดส้ ั่งใหข้ ายให้ ว. เมื่อ ว. ไม่ชาํ ระราคาตาม
111กาํ หนดและศาลไมอ่ นุญาตใหผ้ ดั การวางเงินออกไปอีก ว. จึงเป็นผสู้ ู้ราคาสูงสุดที่ไดล้ ะเลยเสียไม่ใช้ราคาศาลจะตอ้ งเอาทรัพยน์ ้นั ออกขายอีกซ้าํ ตามมาตรา 516 ถา้ ไดเ้ งินเป็ นจาํ นวนสุทธิไม่คุม้ ราคาและค่าขายทอดตลาดช้นั เดิมจาํ เลยโดย ว. ผรู้ ับมอบอาํ นาจจะตอ้ งรับผดิ ในส่วนท่ีขาดน้นั อยา่ งไรก็ตาม หากในการขายทอดตลาดไดม้ ีการโฆษณาไวแ้ ลว้ วา่ หากผใู้ หร้ าคาสูงสุดไม่ยอมชาํ ระราคา ผูท้ อดตลาดสามารถขายให้แก่ผูใ้ ห้ราคาสูงสุดลาํ ดบั ถดั ไปได้ เช่นน้ี ก็บงั คบั กนัตามท่ีไดโ้ ฆษณาไวไ้ ด้ ไมข่ ดั กบั มาตรา 516 แตอ่ ยา่ งใด คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 1734-1735/2529 เจา้ พนกั งานบงั คบั คดีมีอาํ นาจในฐานะเป็ นผแู้ ทนเจา้ หน้ีในอนั ที่จะรับชาํ ระหน้ียึดหรืออายดั ยึดถือทรัพยส์ ินของลูกหน้ีขายทอดตลาดจ่ายเงินตามจาํ นวนหน้ีในคาํ พิพากษาและค่าฤชาธรรมเนียมให้เจา้ หน้ีตามคาํ พิพากษาถา้ มีเงินเหลือก็คืนให้ลูกหน้ีตามคาํ พิพากษาเหตุน้ีในการขายทอดตลาดเจา้ พนักงานบงั คบั คดีจึงมีอาํ นาจกาํ หนดให้ผูส้ ู้ราคาวางเงินสดเป็ นประกันและจะริบหากผูส้ ู้ราคาสูงสุดไม่ชาํ ระราคาได้และเมื่อได้ประกาศโฆษณาบอกขายให้ผูท้ อดตลาดทราบก่อนเผดิมการสู้ราคาว่าถา้ ผูใ้ ห้ราคาสูงสุดไม่ชาํ ระราคาเจา้พนกั งานบงั คบั คดีอาจขอใหศ้ าลสั่งอนุญาตใหข้ ายแก่ผสู้ ู้ราคาต่าํ คนถดั ไปไดแ้ ลว้ ขอ้ กาํ หนดดงั กล่าวยอ่ มใชบ้ งั คบั ไดห้ าขดั ตอ่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยม์ าตรา 516 ไม่ การปฏิบตั ิหนา้ ที่ดงั กล่าวของผซู้ ้ือ เป็ นหนา้ ที่ของผูข้ ายทอดตลาดท่ีจะตอ้ งติดตามให้ผูซ้ ้ือปฏิบตั ิ หากผขู้ ายทอดตลาดละเลยไมก่ ระทาํ อาจตอ้ งรับผดิ ชดใชค้ ่าเสียหายแก่ผขู้ าย
112 คาถามท้ายบทคาถาม นายแดงตกลงซ้ือที่ดินมีน.ส.3 จากนายดาํ นายดาํ ตกลงขาย โดยท้งั คู่ทาํ สัญญาซ้ือขายกนั เองไม่ไปจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี และนายดาํ ไดม้ อบการครอบครองที่ดินผืนดงั กล่าวให้แก่นายแดงเรียบร้อยแลว้ และนายแดงก็ไดช้ าํ ระราคาเป็ นการตอบแทน ต่อมาอีก 4 ปี ที่ดินผืนดงั กล่าวที่นายดาํ ขายใหแ้ ก่นายแดงเกิดมีราคาสูงข้ึน เนื่องจากมีถนนตดั ผา่ น นายดาํ เห็นวา่ น.ส.3 ยงัปรากฏช่ือของตนเป็ นเจา้ ของ นายดาํ จึงเอาไปขายให้แก่นายขาว นายขาวตกลงซ้ือ โดยท้งั คู่ไดท้ าํสัญญาเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ีเรียบร้อยแลว้ แต่ปรากฏต่อมาว่าพอนายขาวจะเขา้ ไปทาํ ประโยชน์ในที่ดินกลบั พบนายแดงอยบู่ นที่ดินผนื ดงั กล่าว เช่นน้ี ระหวา่ งนายแดงกบั นายขาวใครเป็ นผูม้ ีสิทธิใชป้ ระโยชน์ในที่ดินผนื ดงั กล่าวดีกวา่กนั ?คาตอบ แมก้ ารซ้ือขายท่ีดินระหวา่ งนายแดงกบั นายดาํ จะตกเป็ นโมฆะ เน่ืองจากไม่ไปจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ตามมาตรา 456 วรรคแรก แต่เม่ือที่ดินเป็ นท่ีดินมีน.ส.3 ซ่ึงเป็ นที่ดินท่ีมีเพียงสิทธิครอบครอง ไม่ได้มีกรรมสิทธ์ิอย่างโฉนด ฉะน้ันจึงสามารถสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครองได้ เมื่อขอ้ เท็จจริงปรากฏว่านายดาํ ผูข้ ายไดส้ ่งมอบการครอบครองที่ดินผืนดงั กล่าวให้แก่นายแดง และนายแดงได้เขา้ ทาํ ประโยชน์แลว้ เป็ นเวลากวา่ 4 ปี นายแดงผูซ้ ้ือย่อมได้มาซ่ึงสิทธิครอบครองในท่ีดินมีน.ส.3 ผืนดงั กล่าว ดงั น้นั นายแดงย่อมมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนดงั กล่าวดีกวา่ นายขาวผซู้ ้ือคนหลงั ที่แมจ้ ะไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีแลว้ ก็ตามคาถาม นายมนั่ ตกลงขายบา้ นและท่ีดินมีโฉนดของตนใหแ้ ก่นายแมน้ ในราคา 500,000 บาท โดยท้งั คู่ได้ตกลงทาํ สัญญาเป็ นหนังสือ และตกลงกันว่าอีก 7 วนั นายม่ันจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิใหแ้ ก่นายแมน้ และนายแมน้ จะชาํ ระราคาท้งั หมดให้แก่นายมน่ั ในวนั น้นั พร้อมท้งั ชาํ ระค่าฤชาธรรมเนียมท้งั หมดเอง พอครบ 7 วนั นายมน่ั และนายแมน้ ได้ไปที่สํานกั งานที่ดินเพ่ือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิในบา้ นและท่ีดินหลงั ดงั กล่าว แต่ปรากฏวา่ นายแมน้ เตรียมเงินค่าฤชาธรรมเนียมมาไม่พอ จึงตกลงกบั นายมน่ั วา่ ไม่ตอ้ งจดทะเบียนแลว้ และชาํ ระราคาท้งั หมดให้แก่นายมนั่นายมน่ั ตกลง ต่อมาผา่ นไป 5 ปี นายแมน้ ตอ้ งการขายบา้ นและที่ดินหลงั ดงั กล่าวให้แก่นายเขียว แต่นายแมน้ ไมส่ ามารถโอนกรรมสิทธ์ิในบา้ นและที่ดินน้นั ใหแ้ ก่นายเขียวได้ เพราะช่ือในโฉนดยงั เป็ นชื่อของนายมนั่ นายแมน้ จึงไปฟ้องร้องต่อศาลขอใหบ้ งั คบั ใหน้ ายมน่ั ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ
113ในบา้ นและท่ีดินหลงั ดงั กล่าวใหแ้ ก่นายแมน้ ถามวา่ นายแมน้ มีสิทธิฟ้องร้องบงั คบั ใหน้ ายมน่ั ไปจดทะเบียนหรือไม่ เพราะเหตุใด?คาตอบ การที่นายมน่ั ทาํ สัญญาขายบา้ นและที่ดินมีโฉนดของตนให้แก่นายแมน้ เป็ นหนงั สือ และท้งั คู่ตกลงกนั ว่าอีก 7 วนั จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิกนั ขอ้ ตกลงของนายมน่ั และนายแมน้ดงั กล่าวน้ีมีลกั ษณะเป็นสัญญาจะซ้ือจะขาย เพราะคูส่ ญั ญายงั มีเจตนาท่ีจะไปทาํ ตามแบบที่กฎหมายกาํ หนด แต่คร้ันพอครบ 7 วนั การที่นายมน่ั และนายแมน้ ไดต้ กลงกนั วา่ จะไม่จดทะเบียนอีกต่อไปแลว้ เพราะนายแมน้ เตรียมเงินคา่ ฤชาธรรมเนียมมาไม่พอน้นั มีผลทาํ ใหข้ อ้ ตกลงท่ีเป็ นสัญญาจะซ้ือจะขายกลายเป็ นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เพราะคู่สัญญาไดต้ กลงกนั เสร็จสิ้นในทุกขอ้ แลว้ และไม่มีเจตนาที่จะทาํ ตามแบบท่ีกฎหมายกาํ หนดอีก เมื่อสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดน้นั เป็ นการซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ การที่คู่สัญญาไม่ทาํ สัญญาเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจ้าหน้าท่ีสัญญาซ้ือขายบา้ นและที่ดินระหว่างนายมนั่ และนายแม้นดงั กล่าวจึงตกเป็ นโมฆะ ตามป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคหน่ึง ดงั น้นั นายแมน้ จึงไม่มีสิทธิฟ้องร้องบงั คบั ให้นายมนั่ ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิบา้ นและท่ีดินดงั กล่าวใหแ้ ก่ตนคาถาม นายทองตอ้ งการไมเ้ ก่าเพอ่ื นาํ มาสร้างบา้ นของตน พอดีนายเงินมีบา้ นไมเ้ ก่าหลงั หน่ึงจึงตกลงขายใหแ้ ก่นายทองในราคา 200,000 บาท นายทองตกลงซ้ือ โดยท้งั คู่ตกลงกนั ดว้ ยวาจา และตกลงกนั วา่ อีก 7 วนั นายทองจะมาร้ือบา้ นไมห้ ลงั ดงั กล่าวออกไปและชาํ ระราคาท้งั หมดให้แก่นายเงินผา่ นไป 3 วนั ปรากฏวา่ มีไฟไหมบ้ า้ นขา้ งเคียงและลามมาไหมบ้ า้ นไมห้ ลงั ท่ีนายทองและนายเงินตกลงซ้ือขายกนั เสียหายหมดท้งั หลงั เช่นน้ีถามว่า หากนายเงินเรียกให้นายทองชาํ ระราคา 200,000 บาทให้กบั ตน แต่นายทองปฏิเสธไมย่ อมชาํ ระ นายเงินจะฟ้องร้องต่อศาลเพ่ือบงั คบั ให้นายทองชาํ ระราคาให้กบั ตนไดห้ รือไม่เพราะเหตุใด?คาตอบ การที่นายทองกบั นายเงินตกลงซ้ือขายบา้ นไม้เพื่อร้ือออกไป ถือเป็ นการตกลงซ้ือขายสงั หาริมทรัพย์ ไม่ใช่อสงั หาริมทรัพย์ การตกลงซ้ือขายดงั กล่าวจึงไม่ตอ้ งทาํ หนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ี ตามมาตรา 456 วรรคหน่ึง (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่ 114/2499) ดงั น้นั ทนั ทีท่ีนายทองและนายเงินตกลงทาํ สัญญาซ้ือขายกนั กรรมสิทธ์ิในบา้ นไมห้ ลงั ดงั กล่าวจึงโอนไปยงั นายทองแลว้ ต้งั แต่ขณะเม่ือไดท้ าํ สญั ญากนั ตามมาตรา 458 ต่อมาเมื่อปรากฏวา่ เกิดความเสียหายข้ึนกบับา้ นไมห้ ลงั น้นั โดยที่ไม่ใช่ความผิดของนายเงิน นายทองในฐานะเจา้ ของกรรมสิทธ์ิยอ่ มตอ้ งเป็ นผรู้ ับบาปเคราะห์ในภยั พบิ ตั ิดงั กล่าว นายเงินจึงมีสิทธิเรียกใหน้ ายทองชาํ ระราคาใหก้ บั ตนได้
114 อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาซ้ือขายระหว่างนายทองกับนายเงินดังกล่าว เป็ นการซ้ือขายสงั หาริมทรัพยซ์ ่ึงตกลงกนั เป็นราคา 200,000 บาท นายเงินจะฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบงั คบั ใหน้ ายทองชาํ ระราคาไดก้ ็ต่อเมื่อ การตกลงซ้ือขายดงั กล่าวจะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สืออยา่ งหน่ึงอยา่ งใดลงลายมือช่ือนายทอง หรือไดว้ างประจาํ ไว้ หรือได้ชาํ ระหน้ีบางส่วนแลว้ ตามมาตรา 456 วรรคสามประกอบกบั วรรคสอง แต่ตามขอ้ เทจ็ จริงการตกลงซ้ือขายระหวา่ งนายทองกบั นายเงินกระทาํ ดว้ ยวาจา และไม่มีการวางประจาํ หรือการชาํ ระหน้ีบางส่วนเลย ดงั น้นั นายเงินจึงไม่สามารถฟ้องร้องต่อศาลเพ่ือบงั คบั ให้นายทองชาํ ระราคาให้กบั ตนได้ เพราะขาดหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดีนน่ั เองคาถาม นายสวา่ ง ผจู้ ะซ้ือ แจง้ วา่ ตอ้ งการซ้ือท่ีดินท่ีมีเน้ือท่ีไม่ต่าํ กวา่ 1,000 ตารางวา นายมืดเสนอว่าตนมีที่ดินตามจาํ นวนท่ีนายสว่างตอ้ งการ ท้งั คู่จึงไดท้ าํ สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินมีโฉนดแปลงหน่ึง ซ่ึงในโฉนดระบุเน้ือที่เป็ นจาํ นวน 1,000 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 10,000 บาท ในการน้ีนายสวา่ งไดว้ างมดั จาํ ไวใ้ ห้แก่นายมืด เป็ นเงิน 200,000 บาท ท้งั สองฝ่ ายตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิภายใน 7 วนั ณ สํานกั งานที่ดินหลงั จากมีรังวดั สอบเขตท่ีดินเสร็จ แต่ปรากฏวา่ เม่ือมีการสอบเขตท่ีดินแลว้ ท่ีดินแปลงดงั กล่าว มีเน้ือท่ีเพียง 800 ตารางวา นายสวา่ งเห็นวา่ เน้ือท่ีดินมีจาํ นวนนอ้ ยกว่าสัญญาจะซ้ือจะขายที่ทาํ กนั ไว้ และน้อยเกินไปท่ีจะก่อสร้างตามแบบท่ีกาํ หนดไว้แลว้ ได้ จึงปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิตามสัญญาจะซ้ือจะขาย และขอเงินมดั จาํ คืนจากนายมืด ดงั น้ีนายสวา่ งจะทาํ ไดอ้ ยา่ งไรหรือไม่ เพราะเหตุใดคาตอบ คาํ ถามเป็นเรื่องการซ้ือขายอสงั หาริมทรัพย์ มีประเด็นอยสู่ องประเด็นคือ หลกั เกณฑ์ในการทาํ สัญญาจะซ้ือจะขาย และการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ ซ่ึงเป็ นท่ีดินนอ้ ยกวา่ จาํ นวนเน้ือท่ีท่ีตกลงกนั ไวใ้ นสัญญา ประเด็นแรก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 จากขอ้ เท็จจริง การท่ีนายสวา่ งทาํ สัญญาจะซ้ือจะขายกบั นายมืด โดยนายสวา่ งไดว้ างมดั จาํ ไวใ้ หแ้ ก่นายมืดจาํ นวน 200,000 บาท ท้งั สองฝ่ ายตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธ์ิกนั ภายใน 7 วนั ณ สํานกั งานที่ดินหลงั จากท่ีไดม้ ีการรังวดั สอบเขตท่ีดินแล้ว สัญญาจะซ้ือจะขายน้ีจึงสามารถนํามาฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เน่ืองจากไดม้ ีการทาํ เป็ นหนงั สือลงลายมือช่ือท้งั สองฝ่ าย และไดว้ างมดั จาํ ตามท่ีมาตรา 456 วรรคสองกาํ หนดไว้ ประเด็นท่ีสอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 ปรากฏวา่ หลงั จากการรังวดั สอบเขตท่ีดินแลว้ที่ดินมีเน้ือที่เพียง 800 ตารางวา นายสวา่ งเห็นว่าจาํ นวนที่ดินนอ้ ยกวา่ สัญญาท่ีทาํ กนั ประกอบกบัไม่เพียงพอท่ีจะก่อสร้างตามแบบท่ีกาํ หนดไวแ้ ลว้ จึงปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิและ
115ขอเงินมดั จาํ คืน ดงั น้ีนายสวา่ งสามารถบอกเลิกสญั ญาและขอเงินมดั จาํ คืนจากนายมืดได้ เน่ืองจากผขู้ ายส่งมอบเน้ือท่ีนอ้ ยไปกวา่ ที่ไดท้ าํ สัญญา อีกท้งั เป็ นการการขาดตกบกพร่องเกินกวา่ ร้อยละหา้แห่งเน้ือที่ท้งั หมดอนั ไดร้ ะบุไวใ้ นสัญญา ซ่ึงหากผูซ้ ้ือทราบก่อนแลว้ คงจะมิเขา้ ทาํ สัญญาน้นั เป็ นเรื่องท่ีกฎหมายใหส้ ิทธิ ผซู้ ้ือท่ีจะปัดเสียหรือจะรับเอาไวแ้ ละใชร้ าคาตามส่วนก็ไดต้ ามแต่จะเลือกคาถาม นายปราณตกลงขายที่ดินโฉนดเลขท่ี 1234 เน้ือที่ 100 ตารางวา ราคาตารางวาละ 10,000บาทใหแ้ ก่นายลิปดา ท้งั คู่ตกลงทาํ สัญญากนั ดว้ ยวาจา โดยนายลิปดาไดว้ างมดั จาํ ให้แก่นายปราณ100,000 บาท และได้ตกลงกนั ว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิและชาํ ระราคาที่เหลือกนั ณสํานกั งานที่ดินภายใน 3 วนั หลงั จากมีการรังวดั สอบเขตที่ดินเสร็จแลว้ ต่อมาปรากฏว่าเมื่อสอบเขตแลว้ ที่ดินดงั กล่าวมีเน้ือท่ีเพียง 90 ตารางวา ดงั น้ี นายปราณเห็นวา่ ตนจะไดร้ ับเงินนอ้ ยกวา่ เดิมเป็ นอนั มาก จึงปฏิเสธไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิให้แก่นายลิปดาตามท่ีไดต้ กลงกนั ไว้ โดยอา้ งวา่ สัญญาซ้ือขายท่ีดินดงั กล่าวตกเป็นโมฆะ เน่ืองจากสัญญาทาํ ดว้ ยวาจามิไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี และเน้ือท่ีของท่ีดินมีเพียง 90 ตารางวา ซ่ึงนอ้ ยเกินกวา่ ร้อยละ 5ของเน้ือท่ีท่ีไดต้ กลงกนั แตน่ ายลิปดายงั คงตอ้ งการท่ีดินอยูแ่ ละพร้อมจะโอนกรรมสิทธ์ิตามท่ีไดต้ กลงกนั จึงเรียกใหน้ ายปราณปฏิบตั ิตามสัญญาที่ไดต้ กลงกนั ไว้ เช่นน้ีใหน้ กั ศึกษาวนิ ิจฉยั วา่ ก. ขอ้ กล่าวอา้ งของนายปราณที่กล่าวอา้ งวา่ “สัญญาซ้ือขายที่ดินระหวา่ งนายปราณกบั นายลิปดาเป็ นโมฆะ เน่ืองจากสัญญาทาํ ด้วยวาจามิได้ทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่” ฟังข้ึนหรือไม่ เพราะเหตุใด? ข. การท่ีเน้ือที่ของท่ีดินมีเพียง 90 ตารางวา ซ่ึงนอ้ ยเกินกวา่ ร้อยละ 5 ของเน้ือที่ท่ีท้งั คู่ไดต้ กลงกัน ทาํ ให้นายปราณมีสิทธิปฏิเสธไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิให้แก่นายลิปดาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด? ค. นายลิปดาสามารถฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบงั คบั ใหน้ ายปราณไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิตามขอ้ ตกลงในสญั ญาไดห้ รือไม่ เพราะเหตุใด?คาตอบ ก. การที่นายปราณตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1234 ใหแ้ ก่นายลิปดา โดยท้งั คู่ไดต้ กลงกนัว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ ณ สํานกั งานท่ีดินภายใน 3 วนั หลงั จากมีการรังวดั สอบเขตท่ีดินเสร็จแล้ว เช่นน้ี สัญญาระหว่างนายปราณและนายลิปดาเป็ นเพียงสัญญาจะซ้ือจะขายอสังหาริมทรัพยเ์ ท่าน้นั เพราะคู่สัญญามีเจตนาท่ีจะไปทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีในภายหนา้ ซ่ึงสัญญาจะซ้ือจะขายน้นั กฎหมายมิไดก้ าํ หนดแบบของการทาํ สัญญาดงั เช่นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด ตามมาตรา 456 วรรคหน่ึง ดงั น้นั สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินระหวา่ งนาย
116ปราณกบั นายลิปดาจึงสามารถตกลงกนั ดว้ ยวาจาได้ ไม่เป็ นโมฆะ ขอ้ กล่าวอา้ งของนายปราณจึงฟังไม่ข้ึน ข. สัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดินระหวา่ งนายปราณและนายลิปดาไดม้ ีการระบุเน้ือที่ของที่ดินไว้วา่ มีเน้ือที่ 100 ตารางวา แต่เม่ือมีการรังวดั สอบเขตที่ดินแลว้ ปรากฏวา่ ท่ีดินมีเน้ือที่เพียง 90 ตารางวา จึงเป็นกรณีการซ้ือขายอสังหาริมทรัพยไ์ ดม้ ีการระบุจาํ นวนเน้ือที่ท้งั หมดไวแ้ ละนายปราณผขู้ ายส่งมอบขาดตกบกพร่องเกินกวา่ ร้อยละ 5 ของเน้ือที่ท่ีไดต้ กลงกนั อนั นายลิปดาผซู้ ้ือมีสิทธิบอกปัดไม่รับเอาไวห้ รือจะรับเอาไวแ้ ละใช้ราคาตามส่วนก็ไดต้ ามแต่จะเลือก ตามมาตรา 466 วรรคหน่ึงเม่ือขอ้ เท็จจริงปรากฏวา่ นายลิปดาผูซ้ ้ือยงั คงตอ้ งการที่ดินอยแู่ ละพร้อมจะโอนกรรมสิทธ์ิตามท่ีได้ตกลงกนั นายปราณผูข้ ายก็ตอ้ งส่งมอบที่ดินและไปโอนกรรมสิทธ์ิดว้ ยการทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตามขอ้ ตกลงในสัญญา โดยไม่มีสิทธิปฏิเสธ เนื่องจากสิทธิในการเลือกวา่ จะรับเอาที่ดินหรือไม่เป็นสิทธิของนายลิปดาผซู้ ้ือไม่ใช่สิทธิของนายปราณผขู้ ายแต่อยา่ งใด ค. เมื่อสัญญาซ้ือขายระหว่างนายปราณกบั นายลิปดาเป็ นสัญญาจะซ้ือจะขายท่ีดิน การท่ีนายลิปดาจะฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบงั คบั ให้นายปราณไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิตามขอ้ ตกลงในสัญญาไดก้ ็ต่อเม่ือ ตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สืออยา่ งหน่ึงอยา่ งใดลงลายมือชื่อนายปราณผูข้ าย หรือไดว้ างประจาํ ไว้ หรือไดช้ าํ ระหน้ีบางส่วนแลว้ อย่างใดอย่างหน่ึง ตามมาตรา 456 วรรคสอง เม่ือขอ้ เท็จจริงปรากฏว่า นายลิปดาได้มีการวางมดั จาํ (วางประจาํ ) ให้แก่นายปราณไว้ 100,000 บาทสัญญาจะซ้ือจะขายดงั กล่าวจึงถือว่ามีหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดีตามที่กฎหมายกาํ หนดแล้วดงั น้นั นายลิปดาจึงสามารถฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบงั คบั ให้นายปราณไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิตามขอ้ ตกลงในสัญญาได้
117 บทท่ี 3กฎหมายลกั ษณะแลกเปลยี่ น 3.1. ความหมายและลกั ษณะของสัญญาแลกเปลยี่ น บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 518 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั วา่ แลกเปล่ียนน้นั คือสัญญาซ่ึงคู่กรณีตา่ งโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพยส์ ินใหก้ นั และกนั ” สัญญาแลกเปล่ียน มีคู่สัญญา 2 ฝ่ าย โดยมีวตั ถุประสงค์ท่ีต่างฝ่ ายต่างโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินใหแ้ ก่กนั และกนั ซ่ึงวตั ถุแห่งสญั ญาแลกเปลี่ยนกค็ ือทรัพยส์ ิน สัญญาแลกเปล่ียนเป็ นสัญญาต่างตอบแทน ซ่ึงก่อให้เกิดหน้ีแก่คู่สัญญาท้งั สองฝ่ าย ต่างเป็ นเจ้าหน้ีและลูกหน้ีซ่ึงกนั และกนั โดยหน้ีของคู่สัญญา ก็คือ การโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินใหแ้ ก่คูส่ ญั ญาอีกฝ่ ายหน่ึง และมีสิทธิไดร้ ับกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินจากคู่สัญญาอีกฝ่ ายหน่ึง คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 464/2522 โจทก์ตกลงแลกเปลี่ยนท่ีพิพาทกบั ที่ดินของจาํ เลย ขณะตกลงแลกเปล่ียนโจทกย์ งั ไม่มีสิทธิในท่ีพพิ าท และท่ีพิพาทเป็นทรัพยม์ รดกตามพินยั กรรมท่ีบิดายกใหโ้ จทก์ ขอ้ ตกลงดงั กล่าวจึงไม่มีผลเป็ นการแลกเปล่ียน ท้งั เป็ นการจาํ หน่ายจ่ายโอนมรดกก่อนเจา้มรดกตาย ขดั ต่อประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 1619 แตภ่ ายหลงั ที่บิดาตายแลว้ จาํ เลยได้ครอบครองท่ีพิพาทเป็ นของตนตลอดมาโดยโจทก์ไม่เกี่ยวขอ้ ง ย่อมเป็ นปริยายว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองท่ีพิพาทให้แก่จาํ เลยภายหลงั ท่ีท่ีพิพาทตกเป็ นของโจทก์แลว้ โดยมีเจตนาแลกเปล่ียนที่ดินกนั ดงั เดิม จาํ เลยยอ่ มไดส้ ิทธิครอบครองท่ีพิพาท โจทก์ตอ้ งไปจดทะเบียนการโอนท่ีพิพาทให้จาํ เลย และจาํ เลยตอ้ งไปจดทะเบียนโอนที่นาของตนที่แลกเปล่ียนกบั ท่ีพพิ าทใหโ้ จทก์ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 828/2547 สัญญาแลกเปล่ียนที่ดินและบนั ทึกขอ้ ตกลงมีขอ้ ตกลงให้ท้งั ฝ่ ายโจทก์และจาํ เลยท้งั สองมีหนา้ ท่ีท่ีจะตอ้ งโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดินในส่วนท่ีมีอาคารปลูกสร้างรุกล้าํ ของแต่ละฝ่ ายให้แก่กนั และกนั และจาํ เลยท้งั สองมีหนา้ ท่ีที่จะตอ้ งย่ืนเร่ืองราวขอแบ่งแยกที่ดินส่วนท่ีเกินจากอาคารของจาํ เลยท้งั สองให้แก่ฝ่ ายโจทก์อีกด้วย สัญญาดงั กล่าวจึงเป็ นสัญญาจะแลกเปล่ียนท่ีดินซ่ึงเป็ นสัญญาต่างตอบแทน หากบงั คบั ฝ่ ายหน่ึงชาํ ระหน้ีก็ตอ้ งบงั คบั ให้อีกฝ่ ายชาํ ระหน้ีตอบแทนได้ แมโ้ จทก์ท้งั สองฟ้องจาํ เลยท้งั สองโดยไม่ไดม้ ีคาํ ขอทา้ ยฟ้องเสนอขอโอนกรรมสิทธ์ิที่ดินที่ฝ่ ายโจทก์จะตอ้ งโอนให้แก่จาํ เลยท้งั สองตามสัญญาก็ตาม ก็หาเป็ นเหตุให้โจทก์ท้งั สองไมม่ ีอาํ นาจฟ้องแตอ่ ยา่ งใดไม่ โจทกท์ ้งั สองจึงมีอาํ นาจฟ้อง 3.2 การนากฎหมายลกั ษณะซื้อขายมาใช้ในกฎหมายลกั ษณะแลกเปลยี่ น มาตรา 519 บญั ญตั ิวา่
118 “บทบญั ญตั ิท้งั หลายในลกั ษณะซ้ือขายน้นั ทา่ นใหใ้ ชถ้ ึงการแลกเปล่ียนดว้ ย โดยให้ถือวา่ ผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผขู้ ายในส่วนทรัพยส์ ินซ่ึงตนไดส้ ่งมอบ และเป็ นผูซ้ ้ือในส่วนทรัพยส์ ินซ่ึงตนไดร้ ับในการแลกเปลี่ยนน้นั ” ตามบทบญั ญตั ิมาตรา 519 น้ีไดบ้ ญั ญตั ิให้นาํ บทบญั ญตั ิในลกั ษณะซ้ือขายมาใชบ้ งั คบั ดว้ ยไม่วา่ จะในเร่ือง แบบของสญั ญา หลกั ฐานในการฟ้องร้องบงั คบั คดี การส่งมอบ การโอนกรรมสิทธ์ิความรับผิดเพ่ือความชาํ รุดบกพร่อง ความรับผิดในการรอนสิทธิ และขอ้ สัญญาวา่ ไม่ตอ้ งรับผิดหรือในเร่ืองสัญญาจะแลกเปลี่ยนน้นั ก็มีได้ เช่นเดียวกบั สัญญาจะซ้ือจะขายอสังหาริมทรัพยแ์ ละสังหาริมทรัพยพ์ ิเศษ คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 254/2480 สัญญาจะแลกเปล่ียนอสังหาริมทรัพยแ์ ก่กนั น้นั จกั ตอ้ งมีหลกั ฐานดงั่ ท่ีบญั ญตั ิไวใ้ น ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง จึงจะฟ้องร้องใหบ้ งั คบั ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 721/2499 สัญญาจะแลกเปล่ียนท่ีดินกันน้ัน แมจ้ ะไม่ได้ทาํ เป็ นหนงั สือ แตเ่ มื่อปรากฏวา่ ฝ่ ายหน่ึงไดม้ อบที่ดินใหอ้ ีกฝ่ ายหน่ึงจนฝ่ ายน้นั เขา้ ไปปลูกบา้ นอยใู่ นที่ดินน้นั แลว้ ก็ถือไดว้ า่ มีการชาํ ระหน้ีบางส่วนกนั แลว้ จึงฟ้องร้องบงั คบั คดีได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 900/2544 การที่โจทก์จาํ เลยต่างมีสิทธิครอบครองในที่ดินตามหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์ไดต้ กลงแลกเปลี่ยนท่ีดินกนั ครอบครองโดยเด็ดขาด เม่ือจาํ เลยโตแ้ ยง้ สิทธิครอบครองของโจทก์ โจทก์ย่อมมีอาํ นาจฟ้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 และแม้การแลกเปล่ียนที่ดินระหวา่ งโจทกก์ บั จาํ เลยจะตกเป็ นโมฆะ เพราะมิไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ประกอบมาตรา 519 ก็ตาม แต่เม่ือต่างฝ่ ายต่างไดส้ ละการครอบครองและส่งมอบท่ีดินใหอ้ ีกฝ่ ายยดึ ถือครอบครองแลว้ เช่นน้ี โจทกแ์ ละจาํ เลยยอ่ มไดส้ ิทธิครอบครองในที่ดินส่วนน้นั ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 มาตรา 1377 วรรคหน่ึง และมาตรา 1378 แมท้ ่ีดินพิพาทจะถูกเวนคืนไปแลว้ และโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องบงั คบั ให้จาํ เลยแบ่งแยกท่ีดินและโอนเปล่ียนช่ือทางทะเบียนให้แก่โจทก์ เน่ืองจากสัญญาแลกเปลี่ยนท่ีดินตกเป็ นโมฆะก็ตาม แตศ่ าลฎีกาก็เห็นสมควรพิพากษาใหโ้ จทกเ์ ป็ นผูม้ ีสิทธิครอบครองที่ดินส่วนดงั กล่าวในขณะที่ที่ดินถูกเวนคืน ท้งั น้ีเพื่อประโยชน์ในการรับเงินค่าทดแทนจากทางราชการซ่ึงไม่ถือว่าเป็ นการพิพากษาเกินไปกวา่ หรือนอกจากท่ีปรากฏในคาํ ฟ้อง เพราะเป็นสิทธิอยา่ งเดียวกนั คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 3942/2553 ในการตกลงซ้ือห้องชุดท้งั 8 ห้อง ของโจทกจ์ ากจาํ เลยน้นั โจทกม์ ีความประสงคจ์ ะไดห้ อ้ งที่อยชู่ ้นั บนสุด การที่จาํ เลยขออนุญาตดดั แปลงอาคารชุดจากที่มีเพียง 27 ช้นั เป็ น 30 ช้นั ในภายหลงั จากที่โจทก์ทาํ สัญญาซ้ือขายกบั จาํ เลยแลว้ โดยมิไดแ้ จง้ ให้โจทก์ทราบและต่อมาโจทกไ์ ดร้ ับโอนกรรมสิทธ์ิห้องชุดดงั กล่าวจากจาํ เลยโดยเขา้ ใจวา่ ห้องท่ีรับโอนมาอยู่ช้ันสูงสุดตามความประสงค์ของโจทก์ท่ีทําสัญญาซ้ือขายกับจาํ เลยมาแต่แรก นิติกรรมการโอนห้องชุดดงั กล่าวระหว่างโจทก์และจาํ เลยจึงเป็ นการแสดงเจตนาโดยสําคญั ผิดในคุณสมบตั ิของทรัพยส์ ินซ่ึงถือวา่ เป็ นสาระสําคญั หากโจทกท์ ราบวา่ ห้องชุดท่ีรับโอนกรรมสิทธ์ิมา
119มิใช่ช้ันสูงสุดตามความประสงค์โจทก์คงจะไม่ยอมรับโอน ดังน้ัน นิติกรรมการโอนห้องชุดระหว่างโจทก์และจาํ เลยจึงตกเป็ นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างนิติกรรมการโอนไดต้ าม ป.พ.พ. มาตรา 176 แต่โจทก์มิไดใ้ ช้สิทธิบอกลา้ ง ดงั น้นั กรรมสิทธ์ิในหอ้ งชุดท้งั 8 ห้องดงั กล่าวยงั คงเป็ นของโจทก์อยู่ การท่ีโจทกต์ กลงโอนกรรมสิทธ์ิหอ้ งชุดช้นั ท่ี 26 และ27 ท้งั 8 หอ้ ง คืนให้แก่จาํ เลยและจาํ เลยตกลงเปล่ียนแปลงโดยโอนกรรมสิทธ์ิห้องชุดช้นั ที่ 29 และ30 ให้แก่โจทก์ ถือได้ว่าคู่กรณีต่างตกลงโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพยส์ ินให้กนั และกนั อนั เป็ นการแลกเปล่ียนตาม ป.พ.พ. มาตรา 518 ซ่ึงมาตรา 519 ใหน้ าํ บทบญั ญตั ิท้งั หลายในลกั ษณะซ้ือขายมาใช้ถึงการแลกเปลี่ยนดว้ ยดงั น้นั การแลกเปล่ียนห้องชุดระหวา่ งโจทก์และจาํ เลยน้นั ค่าฤชาธรรมเนียมการโอนโจทกแ์ ละจาํ เลยจึงพงึ ออกใชเ้ ทา่ กนั ท้งั สองฝ่ ายตาม ป.พ.พ. มาตรา 457 3.3 ประเภทของสัญญาแลกเปลยี่ น สัญญาแลกเปลี่ยนมี 2 ประเภท ดงั น้ี ก. สัญญาแลกเปล่ียนธรรมดา หรือสัญญาแลกเปลี่ยนที่ไม่มีการโอนเงินเพิ่มเข้ากับทรัพยส์ ินอ่ืนใหแ้ ก่อีกฝ่ ายหน่ึง คูก่ รณีตา่ งโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินซ่ึงมิใช่เงินใหแ้ ก่กนั ข. สัญญาแลกเปล่ียนที่มีการโอนเงินเพิ่มเขา้ กบั ราคาทรัพยส์ ิน กรณีน้ีเกิดข้ึนเนื่องจากทรัพยข์ องคู่กรณีท้งั สองฝ่ ายน้นั มีมูลค่าไม่เท่ากนั ทรัพยข์ องอีกฝ่ ายหน่ึงน้นั อาจจะมีมูลค่าสูงกว่ามาก เมื่อนาํ มาแลกเปลี่ยนกบั ทรัพยอ์ ีกอนั หน่ึงจึงตอ้ งเพิ่มเงินให้แก่กนั ซ่ึงในกรณีท่ีมีการโอนเงินเพิ่มเขา้ กบั ราคาทรัพยส์ ินน้ี มาตรา 520 บญั ญตั ิให้นาํ บทบญั ญตั ิท้งั หลายอนั วา่ ดว้ ยราคาในลกั ษณะซ้ือขายมาใชถ้ ึงเงินเช่นวา่ น้ีดว้ ย85 85 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 23, น.339.
120 บทที่ 4 กฎหมายลกั ษณะให้ 4.1 ความหมายและลกั ษณะของสัญญาให้ บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 521 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั วา่ ใหน้ ้นั คือสญั ญาซ่ึงบุคคลคนหน่ึงเรียกวา่ ผใู้ ห้ โอนทรัพยส์ ินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหน่ึงเรียกวา่ ผรู้ ับ และผรู้ ับยอมรับเอาทรัพยส์ ินน้นั ” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าวสามารถบ่งลกั ษณะของสัญญาให้ ไดด้ งั น้ี 1) สัญญาให้มีคู่สัญญาสองฝ่ าย คือ ฝ่ ายที่เป็ นผูใ้ ห้ซ่ึงเป็ นบุคคลท่ีโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินใหแ้ ก่ผูร้ ับ โดยไม่ไดร้ ับค่าตอบแทน อีกฝ่ ายไดแ้ ก่ผูร้ ับ คือบุคคลที่ไดร้ ับโอนกรรมสิทธ์ิโดยปราศจากคา่ ตอบแทนคืนใหก้ บั ผใู้ ห้ คาํ ว่า “ผูร้ ับยอมรับเอาทรัพยส์ ินน้นั ” ตามมาตรา 521 แสดงว่า ผูร้ ับจะยอมรับหรือไม่ยอมรับทรัพยส์ ินที่ผใู้ หใ้ หม้ ากไ็ ด้ ซ่ึงบางทีผูร้ ับอาจไม่ตอ้ งการรับเอาทรัพยส์ ินน้นั ก็สามารถปฏิเสธการรับโดยแสดงเจตนาไม่รับเอา สญั ญากจ็ ะขาดองคป์ ระกอบที่จะเป็นการใหไ้ ป ผทู้ ่ีแสดงเจตนาให้ก็ยอ่ มไม่ตอ้ งผกู พนั ตามที่ตนไดแ้ สดงเจตนาอีกต่อไป 2) สัญญาให้น้นั ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เพราะผรู้ ับน้นั ไม่มีหนา้ ท่ีตอ้ งตอบแทนแก่ผใู้ ห้แต่ประการใด นอกจากรับเอาแต่ประโยชน์จากผูใ้ ห้แต่ฝ่ ายเดียว ส่วนผูใ้ ห้ก็ให้ทรัพยน์ ้นั ไปโดยเสน่หา โดยท่ีตนไม่ไดม้ ีหนา้ ที่ตามกฎหมายจะตอ้ งให้ ด้วยเหตุน้ี หากปรากฏข้อเท็จจริงว่าฝ่ ายผู้รับทรัพย์สินต้องชําระค่าตอบแทน หรือมีประโยชนอ์ ยา่ งอื่นเขา้ มาเกี่ยวพนั ดว้ ย สัญญาน้นั ก็ไมใ่ ช่สญั ญาให้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 1000/2493 ทาํ หนงั สือยกท่ีดินใหจ้ าํ เลย แต่มีขอ้ ความต่อไปวา่ จาํ เลยใหเ้ งินคา่ ตอบแทน 800 บาท ดงั น้ีเป็นการซ้ือขาย คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1101/2504 บุตรเอาท่ีดินมือเปล่าของบิดาไปแจง้ สิทธิครอบครองบิดาไปร้องตอ่ อาํ เภอ จึงตกลงทาํ สัญญาท่ีอาํ เภอกนั วา่ บิดายกที่ดินใหบ้ ุตร แต่บุตรตอ้ งใหข้ า้ วเปลือกเป็นรายปี และค่าทาํ ศพบิดา ดงั น้ี ถือวา่ เป็ นสัญญาประนีประนอมยอมความซ่ึงมีผลตาม มาตรา 852มิใช่เป็ นการให้โดยเสน่หาตามมาตรา 521 อีกท้งั เป็ นการใหท้ ี่มีภารติดพนั ตาม มาตรา 535 บิดาจะถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุเนรคุณไม่ได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 936/2522 จาํ เลยไดอ้ อกเงินชาํ ระหน้ีใหแ้ ก่ผมู้ ีช่ือแทนโจทก์ โจทก์จึงยกที่ดินพิพาทให้จาํ เลยเป็ นการตอบแทน จึงไม่ถือวา่ เป็ นการใหโ้ ดยเสน่หา โจทกจ์ ะมาขอถอนคืนการใหไ้ ม่ได้
121 แต่ถา้ การตอบแทนน้ัน เป็ นการตอบแทนในลกั ษณะท่ีเป็ นการระลึกถึงบุญคุณ ความรักความเคารพ หรือการขอบคุณ ท่ีผรู้ ับแสดงตอบแทนต่อผใู้ ห้ หรือเป็ นการทาํ ตามหนา้ ท่ีทางศีลธรรมเช่นน้ี ไม่ถือเป็นการตอบแทนการให้ สัญญาน้นั ยงั เป็นสัญญาใหอ้ ยู่ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 291/2513 การท่ีบุตรของลูกหน้ี ซ่ึงลูกหน้ียกท่ีดินให้ ไดช้ าํ ระหน้ีรายอื่นแทนลูกหน้ีไปบา้ ง กเ็ ป็นแต่หนา้ ที่ทางศีลธรรม ไมถ่ ือเป็นค่าตอบแทนท่ีดินที่บิดายกให้ 3) วตั ถุแห่งสัญญาให้ คือ ทรัพยส์ ิน และตามมาตรา 522 “การให้น้ันจะทาํ ดว้ ยปลดหน้ีให้แก่ผรู้ ับ หรือดว้ ยชาํ ระหน้ีซ่ึงผรู้ ับคา้ งชาํ ระอยกู่ ็ได”้ ฉะน้นั นอกจากทรัพยส์ ินแลว้ การใหน้ ้นัอาจจะเป็นการปลดหน้ีใหแ้ ก่ผรู้ ับ หรือชาํ ระหน้ีแทนผรู้ ับกไ็ ด้ 4.2 วธิ ีให้ 1) โดยทว่ั ไปแล้ว การให้ย่อมสมบูรณ์เม่ือส่งมอบทรัพยส์ ินให้แก่ผูร้ ับ ตามมาตรา 52386ส่วนวธิ ีการส่งมอบน้นั ก็เป็ นไปตามมาตรา 461 และมาตรา 462 ในเร่ืองหนา้ ที่และความรับผิดของผูข้ าย ฉะน้ัน เมื่อการให้สมบูรณ์ด้วยการส่งมอบ ตราบใดท่ียงั ไม่มีการส่งมอบ การให้ก็ยงั ไม่สมบูรณ์ ผรู้ ับไมม่ ีสิทธิเรียกร้องอะไรจากผใู้ หไ้ ด้ เช่น นายดาํ บอกจะให้แหวนเพชรวงหน่ึงแก่นายแดง แต่ยงั ไม่ไดส้ ่งมอบให้ และก็เกิดเปล่ียนใจก่อน เช่นน้ีนายแดงจะไปเรียกร้องอะไรจากนายดาํ ไม่ได้ เพราะสัญญาให้ดงั กล่าวยงั ไม่สมบูรณ์ ขอให้สังเกตว่า การส่งมอบทรัพยส์ ินที่ให้ไม่ใช่ “หน้ี” ของฝ่ ายผใู้ ห้ดงั เช่นในกรณีสัญญาซ้ือขาย แตถ่ ือเป็นองคส์ มบูรณ์ของสัญญาเลยทีเดียว 2) ถา้ เป็ นการให้ที่เป็ นการปลดหน้ีให้กบั ผูร้ ับ หรือชาํ ระหน้ีซ่ึงผูร้ ับคา้ งชาํ ระอยู่ การใหใ้ นกรณีน้ีไม่ตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินใหแ้ ก่ผรู้ ับ 3) การใหส้ ิทธิอนั มีหนงั สือตราสารเป็ นสําคญั น้นั ถา้ มิไดส้ ่งมอบตราสารให้แก่ผรู้ ับ และมีหนงั สือบอกกล่าวแก่ลูกหน้ีแห่งสิทธิน้นั การใหย้ อ่ มไม่สมบูรณ์ตามมาตรา 52487 สิทธิอนั มีตราสารเป็ นสําคญั เช่น สิทธิในตวั๋ เงิน สิทธิในใบตราส่ง สิทธิตามใบโอนหุ้นบริษทั หา้ งหุน้ ส่วน 4) การให้ทรัพยส์ ินซ่ึงถา้ จะซ้ือขายกนั จะตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ (ก็คือการให้อสังหาริมทรัพยห์ รือสังหาริมทรัพยพ์ ิเศษ) การให้จะสมบูรณ์เมื่อไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่88 ตามมาตรา 52589 86 มาตรา 523 บญั ญตั ิวา่ “การใหน้ ้นั ท่านวา่ ยอ่ มสมบูรณ์ต่อเม่ือส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีให”้ 87 มาตรา 524 บญั ญตั ิวา่ “การใหส้ ิทธิอนั มีหนงั สือตราสารเป็ นสาํ คญั น้นั ถา้ มิไดส้ ่งมอบตราสารใหแ้ ก่ผรู้ ับ และมิไดม้ ีหนงั สือบอกกล่าวแก่ลกู หน้ีแห่งสิทธิน้นั ท่านวา่ การใหย้ อ่ มไมส่ มบูรณ์” 88 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 7, น.324.
122 ในกรณีน้ี การส่งมอบจะกลายเป็ นเพียงหน้ีที่ผูใ้ ห้จะตอ้ งปฏิบตั ิ การส่งมอบมิใช่ความสมบูรณ์ของสัญญาแลว้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 4290/2530 เจ้าของเดิมยกท่ีพิพาทให้กรมอนามัยปลูกสร้างสํานกั งานผดุงครรภ์โดยมีเงื่อนไขวา่ จะนาํ ไปซ้ือขาย หักโอนหรือแลกเปล่ียนกบั ผูอ้ ื่นหรือหน่วยราชการอ่ืนไม่ได้ และเม่ือหมดความประสงคจ์ ะใชใ้ หส้ ่งมอบท่ีพิพาทคืนทนั ที ดงั น้ีเจตนาของผใู้ ห้หาใช่เป็ นการอุทิศท่ีพิพาทเพื่อใชเ้ ป็ นสาธารณประโยชน์ตลอดไปอนั มีผลใหท้ ่ีดินตกเป็ นสาธารณสมบตั ิของแผน่ ดินไม่ เมื่อการยกให้มิไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ีจึงไม่มีผลสมบูรณ์และย่อมไม่ผูกพนั ผูใ้ ห้หรือโจทก์ซ่ึงเป็ นผูร้ ับโอนท่ีพิพาทต่อมาในภายหลงั ตามนัยแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525,1299 วรรคแรกแมโ้ จทก์จะรู้ถึงสิทธิที่จาํ เลยไดร้ ับการยกให้จากเจา้ ของเดิมก็ตาม ก็หาเป็ นการกระทบกระเทือนต่อสิทธิของโจทก์ผูไ้ ดก้ รรมสิทธ์ิมาโดยนิติกรรมซ่ึงไดจ้ ดทะเบียนการไดม้ ากบั พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีไม่ โจทก์จึงมีสิทธิให้จาํ เลยร้ือถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พพิ าทได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 3702/2535 จาํ เลยซ้ือบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพยโ์ ดยจะตอ้ งร้ือออกไป จึงไมต่ อ้ งทาํ เป็นหนงั สือจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จําเลยซ่ึงรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพยก์ ็ยอ่ มโอนต่อให้ผูร้ ้องสอดอยา่ งสังหาริมทรัพยไ์ ดเ้ ช่นเดียวกนั การที่จาํ เลยยกบา้ นใหแ้ ก่ผูร้ ้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ตอ้ งจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ผูร้ ับโอนยอ่ มรับโอนไปท้งัสิทธิและหนา้ ที่ของจาํ เลยท่ีมีอยโู่ ดยจะตอ้ งร้ือถอนบา้ นออกไปดว้ ย แตม่ ีขอ้ ยกเวน้ ถา้ เป็นการยกที่ดินใหเ้ ป็นสาธารณสมบตั ิของแผน่ ดิน ในกรณีน้ีแมก้ ารให้จะไม่ไดท้ าํ เป็นหนงั สือและจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ การใหก้ ็สมบูรณ์ ไมเ่ ป็นโมฆะ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 5423/2537 ที่ทาํ การเกษตรตาํ บลเป็นส่วนราชการสังกดั กรมส่งเสริมการเกษตร กระทรวงเกษตรและสหกรณ์เป็ นหน่วยงานของรัฐ ถือไดว้ ่าเป็ นสาธารณสมบตั ิของแผน่ ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 ดงั น้นั การที่ ส. และ อ. ทาํ หนงั สืออุทิศที่ดินพิพาทเอกสารหมาย ล.1 ให้แก่จาํ เลยที่ 1เพื่อสร้างที่ทาํ การเกษตรตาํ บลสาลี แมไ้ ม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีกส็ มบูรณ์ตามกฎหมาย นอกจากน้ี กรณีการให้ท่ีดินมือเปล่า เน่ืองจากผูค้ รอบครองท่ีดินมือเปล่าไม่มีกรรมสิทธ์ิการให้ท่ีดินมือเปล่าจึงไม่จาํ ต้องสมบูรณ์ด้วยการทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่ อาจสมบูรณ์ดว้ ยการส่งมอบที่ดินหรือท่ีเรียกวา่ โอนสิทธิครอบครองใหก้ ็เพยี งพอ90 89 มาตรา 525 บญั ญตั ิวา่ “การให้ทรัพยส์ ินซ่ึงถา้ จะซ้ือขายกนั จะตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่น้นั ท่านวา่ ยอ่ มสมบูรณ์ต่อเม่ือไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ในกรณีเช่นน้ี การใหย้ อ่ มเป็ นอนั สมบูรณ์โดยมิพกั ตอ้ งส่งมอบ” 90 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 1, น.373.
123 5) ในกรณีท่ีผูใ้ ห้ตกลงวา่ จะชาํ ระหน้ีแก่ผูร้ ับเป็ นคราวๆ ไป เช่นน้ี มาตรา 527 กาํ หนดว่าหน้ีน้นั เป็นอนั ระงบั สิ้นไปเมื่อผใู้ หห้ รือผรู้ ับตาย เวน้ แต่จะขดั กบั เจตนาอนั ปรากฏแตม่ ูลหน้ี เช่น นาย ก. ตกลงให้เงินแก่นางสาว ข. ทุกเดือนจนกวา่ นางสาว ข. จะเรียนจบปริญญาตรี ดงั น้ี เป็ นกรณีผูใ้ ห้ตกลงชาํ ระหน้ีใหแ้ ก่ผูร้ ับเป็ นคราวๆ หากต่อมานาย ก. หรือนาย ข. ตาย หน้ีน้นั ก็เป็นอนั ระงบั ไมต่ กทอดเป็ นมรดกไปยงั ทายาท เวน้ แต่เจตนาของคู่สัญญาจะแสดงใหเ้ ห็นเป็ นอยา่ งอื่น 4.3 คาม่นั ว่าจะให้ทรัพย์สิน คาํ มน่ั วา่ จะใหท้ รัพยส์ ินน้นั ยอ่ มมีได้ ท้งั น้ีตามท่ีปรากฏอยใู่ นมาตรา 526 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ การใหท้ รัพยส์ ินหรือให้คาํ มน่ั ว่าจะใหท้ รัพยส์ ินน้นั ไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีแลว้ และผูใ้ หไ้ ม่ส่งมอบทรัพยส์ ินน้นั แก่ผูร้ ับไซร้ท่านว่าผูร้ ับชอบที่จะเรียกใหส้ ่งมอบตวั ทรัพยส์ ินหรือราคาแทนทรัพยส์ ินน้นั ได้ แต่ไม่ชอบท่ีจะเรียกค่าสินไหมทดแทนอยา่ งหน่ึงอยา่ งใดดว้ ยอีกได”้ บทบญั ญตั ิดงั กล่าว หมายความวา่ คาํ มน่ั วา่ จะใหท้ รัพยส์ ินน้นั ผรู้ ับจะบงั คบั ผูใ้ ห้ให้ส่งมอบทรัพยส์ ินไดก้ ต็ อ่ เมื่อ มีการทาํ เป็นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่แลว้ เท่าน้นั คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 999/2508 คาํ มน่ั หรือคาํ รับรองวา่ จะใหท้ ่ีดิน เมื่อมิไดจ้ ดทะเบียนไว้ก็ไม่เขา้ เกณฑต์ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 526 ผรู้ ับไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาจากผใู้ ห้แต่ประการใด คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 2895/2519 แมโ้ จทกเ์ คยพูดวา่ จะยกที่ดินและเรือนพิพาทให้ ป. บุตรของจาํ เลย โดย ป. ไดไ้ ปช่วยทาํ นาให้โจทก์ คาํ พูดของโจทกท์ ี่วา่ จะยกให้น้นั ก็เป็ นเพียงคาํ มน่ั วา่ จะให้ เมื่อมิไดท้ าํ เป็นหนงั สือและจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี จึงไม่มีผลผูกพนั โจทก์ ตามมาตรา526 4.4 การให้อนั มีค่าภารตดิ พนั การใหโ้ ดยมีค่าภารติดพนั มีลกั ษณะพิเศษต่างจากการใหโ้ ดยทวั่ ไป เพราะมีลกั ษณะคลา้ ยสญั ญาต่างตอบแทน คือ ผรู้ ับมีหนา้ ท่ีตอ้ งปลดเปล้ืองภารติดพนั ท่ีมีอยแู่ ก่ตวั ทรัพยน์ ้นั 91 คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 1516/2525 โจทกย์ กที่ดินพิพาทให้แก่จาํ เลย โดยมีเงื่อนไขวา่ จะตอ้ งให้โจทก์จดทะเบียนเป็ นผทู้ รงสิทธิเก็บกินตลอดชีวติ ของตน ต่อจากน้นั จาํ เลยไดเ้ ขา้ ทาํ นาในท่ีดินท่ีไดร้ ับยกให้ และแบ่งขา้ วเปลือกที่ไดจ้ ากการทาํ นาใหแ้ ก่โจทกป์ ี ละ 30 ถงั การให้ในลกั ษณะเช่นน้ียอ่ มก่อใหเ้ กิดภาระเก่ียวกบั ตวั ท่ีดินท่ีโจทกย์ กใหต้ ลอดชีวติ ของโจทก์ จึงมิใช่เป็ นการให้โดยเสน่หาแตเ่ ป็นการให้ท่ีมีค่าภาระติดพนั นิติสัมพนั ธ์ระหวา่ งผูใ้ หก้ บั ผรู้ ับตอ้ งเป็ นไปตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 528, 529 โจทกจ์ ะเรียกถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุจาํ เลยประพฤติเนรคุณมิได้ 91 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 7, น.326.
124 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1163/2515 โจทก์ยกท่ีดินให้แก่จาํ เลย โดยจาํ เลยออกเงินชาํ ระหน้ีจาํ นองแทนโจทก์ เพราะโจทก์ไม่มีเงิน แลว้ โจทก์มอบอาํ นาจให้จาํ เลยไปไถ่ถอนจาํ นองและทาํ นิติกรรมให้ที่ดินจาํ เลยในวนั เดียวกนั น้นั ดงั น้ี ถือวา่ เป็ นการให้ส่ิงท่ีมีค่าภารติดพนั โจทก์จะถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุเนรคุณไมไ่ ด้ ในกรณีท่ีเป็นการใหอ้ นั มีคา่ ภารติดพนั ถา้ ผรู้ ับละเลยไม่ชาํ ระค่าภารติดพนั ผูใ้ หจ้ ะเรียกให้ส่งทรัพยท์ ี่ใหค้ ืนตามหลกั เรื่องลาภมิควรไดก้ ็ได้ แต่ท้งั น้ีเรียกไดเ้ พียงเท่าที่ควรจะเอาทรัพยน์ ้นั ไปชาํ ระคา่ ภารติดพนั เทา่ น้นั ตามมาตรา 52892 และถา้ ทรัพยส์ ินที่ใหม้ ีราคาไมพ่ อกบั การท่ีจะชาํ ระค่าภาระติดพนั ท่านวา่ ผูร้ ับจะตอ้ งชาํ ระแต่เพยี งเท่าราคาทรัพยส์ ินเท่าน้นั ตามมาตรา 52993 การใหโ้ ดยมีค่าภารติดพนั น้นั ผใู้ หต้ อ้ งรับผดิ เพื่อความชาํ รุดบกพร่องหรือเพ่ือการรอนสิทธิเช่นเดียวกนั กบั ผขู้ าย แต่จาํ กดั ไวว้ า่ ไม่เกินจาํ นวนค่าภาระติดพนั ตามมาตรา 53094 ผลประการสําคญั ที่เป็ นการให้อนั มีค่าภารติดพนั ก็คือ ผูใ้ ห้จะถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณไม่ได้ ตามมาตรา 535 (2) ข้อสังเกต การให้อนั มีค่าภารติดพนั ภารติดพนั ที่ว่าน้ีต้องเป็ นภารติดพนั เกี่ยวกบั ตวั ทรัพยน์ ้ันเองไม่ใช่ภารติดพนั นอกตวั ทรัพย์ เช่น อาโอนที่ดินยกให้หลานโดยเสน่หา โดยหลานสัญญาว่าจะอุปการะเล้ียงดู ให้สิ่งจาํ เป็ นเล้ียงชีวิตตลอดชีวิตของอา และจะเป็ นผู้ทาํ ศพเมื่ออาวายชนม์น้ัน กรณีเช่นน้ีมิใช่ขอ้ กาํ หนดภารติดพนั เกี่ยวกบั ทรัพยส์ ินท่ียกให้ จึงไม่ใช่เป็ นการให้ส่ิงท่ีมีค่าภารติดพนั ฉะน้นั หากต่อมาหลานประพฤติเหตุเนรคุณ ตามที่มาตรา 531 กาํ หนดไว้ อายอ่ มสามารถถอนคืนการใหไ้ ด้ 92 มาตรา 528 บญั ญตั ิวา่ “ถา้ ทรัพยส์ ินซ่ึงใหน้ ้นั มีค่าภาระติดพนั และผูร้ ับละเลยเสียไม่ชาํ ระค่าภาระติดพนั น้นั ไซร้ ท่านวา่ โดยเงื่อนไขอนั ระบุไวใ้ นกรณีสิทธิเลิกสญั ญาตา่ งตอบแทนกนั น้นั ผูใ้ ห้จะเรียกใหส้ ่งทรัพยส์ ินที่ให้น้นั คืนตามบทบญั ญตั ิวา่ ดว้ ยคืนลาภมิควรไดน้ ้นั ก็ได้ เพียงเท่าที่ควรจะเอาทรัพยน์ ้นั ไปใชช้ าํ ระค่าภาระติดพนั น้นั แต่สิทธิเรียกคืนอนั น้ีย่อมเป็ นอนั ขาดไป ถา้ บุคคลภายนอกเป็ นผูม้ ีสิทธิจะเรียกให้ชาํ ระค่าภาระติดพนัน้นั ” 93 มาตรา 529 บญั ญตั ิวา่ “ถา้ ทรัพยส์ ินที่ใหม้ ีราคาไมพ่ อกบั การที่จะชาํ ระค่าภาระติดพนั ไซร้ท่านวา่ ผรู้ ับจะตอ้ งชาํ ระแตเ่ พียงเท่าราคาทรัพยส์ ินเท่าน้นั ” 94 มาตรา 530 บญั ญตั ิว่า “ถา้ การให้น้นั มีค่าภาระติดพนั ท่านว่าผูใ้ ห้จะตอ้ งรับผิดเพ่ือความชาํ รุดบกพร่องหรือเพ่ือการรอนสิทธิเช่นเดียวกนั กบั ผขู้ าย แตท่ ่านจาํ กดั ไวว้ า่ ไม่เกินจาํ นวนค่าภาระติดพนั ”
125 4.5 การถอนคืนการให้ ผใู้ ห้สามารถถอนคืนการใหไ้ ด้ หากผูร้ ับประพฤติเหตุเนรคุณตามท่ีมาตรา 531 บญั ญตั ิไว้ดงั น้ี อนั ผใู้ หจ้ ะเรียกถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุผรู้ ับประพฤติเนรคุณน้นั ท่านวา่ อาจจะเรียกไดแ้ ต่เพียงในกรณีดงั จะกล่าวตอ่ ไปน้ี (1) ถา้ ผรู้ ับไดป้ ระทุษร้ายตอ่ ผใู้ หเ้ ป็นความผดิ ฐานอาญาอยา่ งร้ายแรงตามประมวลกฎหมายลกั ษณะอาญา คาํ วา่ “ประทุษร้าย” หมายถึง การท่ีผรู้ ับไดก้ ระทาํ โดยเจตนาต่อผูใ้ ห้ ถา้ เป็ นการกระทาํ โดยประมาทแลว้ ไม่น่าจะถือเป็นเหตุเนรคุณ คาํ วา่ “ตอ่ ผใู้ ห”้ หมายถึง จะตอ้ งเป็นกรณีที่ผรู้ ับกระทาํ ต่อผใู้ หโ้ ดยตรง ไม่ใช่บุคคลอ่ืน เช่นสามี ภริยา หรือบุตรของผใู้ ห้ คาํ วา่ “เป็ นความผิดอาญาอย่างร้ายแรง” น้นั ไม่จาํ เป็ นจะตอ้ งเป็ นความผิดท่ีมีโทษหนกัเสมอไป ถ้าเป็ นความผิดที่มีโทษรุนแรง เช่น การฆ่าผูอ้ ่ืน หรือทาํ ร้ายร่างกายจนได้รับอนั ตรายสาหสั ยอ่ มเป็นความผดิ อาญาอยา่ งร้ายแรงอยา่ งแน่นอน แต่การกระทาํ อยา่ งอื่นแมโ้ ทษทางอาญาไม่รุนแรงนกั และไม่ถือเป็นความผดิ อุกฉกรรจ์ แตห่ ากเมื่อพิจารณาถึงสภาพแห่งการกระทาํ หรือบุคคลผถู้ ูกกระทาํ ซ่ึงมีความสัมพนั ธ์ลึกซ้ึงกบั ผกู้ ระทาํ แลว้ กอ็ าจถือเป็นความผดิ ร้ายแรงได9้ 5 เช่น นายแดงทาํ ร้ายร่างกายนางดาํ ผูเ้ ป็ นมารดาดว้ ยการบีบคอจนเลือดไหลที่คาง เช่นน้ี“ยอ่ มเป็ นการแสดงใหเ้ ห็นวา่ นายแดงขาดความกตญั ํู และประทุษร้ายต่อบุพการีผูม้ ีพระคุณของตน แมน้ างดาํ จะไดร้ ับบาดเจบ็ ไม่ถึงสาหสั กด็ ี ก็ถือไดว้ า่ นายแดงไดป้ ระทุษร้ายต่อผใู้ ห้ เป็ นความผดิอาญาร้ายแรงตามมาตรา 531 (1) แลว้ นางดาํ จึงเรียกถอนคืนการใหไ้ ด้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 412/2528 การท่ีจาํ เลยทาํ ร้ายร่างกายโจทก์ผูเ้ ป็ นมารดาจนไดร้ ับอนั ตรายแก่กาย ยอ่ มเป็นการแสดงวา่ จาํ เลยขาดความกตญั ํู แมโ้ จทกจ์ ะไดร้ ับบาดเจบ็ ไม่ถึงสาหสั ก็ถือไดว้ า่ จาํ เลยไดป้ ระพฤติเนรคุณโดยประทุษร้ายต่อผูใ้ หเ้ ป็ นความผดิ ฐานอาญาอยา่ งร้ายแรงตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 531(1) แลว้ โจทกจ์ ึงเรียกถอนคืนการใหไ้ ด้ (2) ถา้ ผรู้ ับไดท้ าํ ใหผ้ ใู้ หเ้ สียชื่อเสียง หรือหม่ินประมาทผใู้ หอ้ ยา่ งร้ายแรง การทาํ ใหผ้ ใู้ หเ้ สียช่ือเสียง หรือหมิ่นประมาทผูใ้ หอ้ ยา่ งร้ายแรง จะเป็ นเพียงการดูหมิ่นหรือหม่ินประมาทก็ได้ และไมจ่ าํ ตอ้ งถึงขนาดเป็นความผดิ อาญาก็ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1362/2497 บิดายกทรัพย์ให้แก่บุตรสาวโดยเสน่หาแล้ว ต่อมาบุตรสาวได้ด่าว่าบิดาว่าเอาบุตรสาวอีกคนหน่ึงเป็ นเมีย จึงเป็ นการหมิ่นประมาทบิดาผูใ้ ห้อย่างร้ายแรง เป็นเหตุใหเ้ รียกถอนคืนการให้ เพราะผรู้ ับประพฤติเนรคุณได้ 95 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 7, น.328.
126 คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 1146 - 1147/2503 แมจ้ าํ เลยซ่ึงเป็ นบุตรสาวจะไดอ้ ยูบ่ า้ นปรนนิบตั ิโจทก์ผูเ้ ป็ นบิดามาแต่ผเู้ ดียวในเวลาเดียวกบั ที่พี่ๆ นอ้ งๆไปศึกษาเล่าเรียนหรือไปอยตู่ ่างจงั หวดั ก็ดีการที่โจทกใ์ หก้ รรมสิทธ์ิที่ดินเป็นจาํ นวนมากราคาสูงและเป็นทรัพยส์ ่วนใหญ่ใหแ้ ก่จาํ เลยแต่ผเู้ ดียวส่วนบุตรคนอื่นๆ ไม่ได้ ก็มีลกั ษณะที่แสดงให้เห็นวา่ เนื่องมาจากเหตุบางประการท่ีไม่ปรากฏชดัแจง้ ในสาํ นวนเช่นน้ี ไมใ่ ช่เป็นการใหโ้ ดยหนา้ ท่ีธรรมจรรยา จาํ เลยเป็นบุตรสาวของโจทก์ เวลากลางคืนโจทกไ์ ปตามเด็กหญิงคนใชท้ ี่บา้ นพกั จาํ เลยโดยหาวา่ จาํ เลยเอาเด็กน้นั มากกั ขงั ไว้ โจทกจ์ ะใหเ้ ด็กกลบั บา้ นโจทก์ จาํ เลยไม่ยอม หาวา่ โจทก์ปลุกปล้าํเด็กจะเอาเป็นภรรยา เด็กไมย่ อมจึงวงิ่ มาหาจาํ เลย โจทกจ์ าํ เลยเถียงกนั จาํ เลยด่าโจทกว์ า่ \"ไอแ้ ก่กูไม่นบั ถือมึงอา้ ยพ่อฉิบหาย\" โจทก์ตบหนา้ จาํ เลย จาํ เลยถีบเอาโจทกล์ ม้ ลงแลว้ ต่างปล้าํ ทาํ ร้ายกนั จนร่างกายฟกช้าํ ดาํ เขียวไปท้งั สองฝ่ าย โจทก์ด่าจาํ เลยว่าอีสัตวอ์ ีเห้ีย จาํ เลยด่าโจทก์วา่ \"อา้ ยแก่อา้ ยเนรคุณกูไม่นบั ถือมึง\" มีคนห้ามจึงเลิกกนั ต่อมาอีก 5 วนั โจทก์และจาํ เลยมาสถานีตาํ รวจ เรื่องจาํ เลยหาวา่ โจทกล์ กั โฉนด เกิดโตเ้ ถียงกนั อีก จาํ เลยด่าโจทกว์ า่ \"มึงเนรคุณกู กูไม่นบั ถือมึง แก่แลว้ยงั บา้ ตณั หาข่มขืนเด็ก\" ท้งั น้ี ต่อหนา้ คนหลายคนเช่นน้ี ถือวา่ การกระทาํ ของจาํ เลยเขา้ ลกั ษณะเป็ นการประพฤติเนรคุณตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 531(2) แลว้ คือจาํ เลยผรู้ ับไดท้ าํใหโ้ จทกผ์ ใู้ ห้ เสียชื่อเสียงและหม่ินประมาทผูใ้ หอ้ ยา่ งร้ายแรงเพราะจาํ เลยไดว้ า่ โจทก์ข่มขืนเด็ก ซ่ึงเป็นความผดิ อนั จกั ตอ้ งโทษทางอาญา การกล่าวอา้ งท้งั น้ีจะถือวา่ เป็ นเพียงการด่าวา่ โตต้ อบกนั ไปมาระหวา่ งจาํ เลยกบั โจทก์ไม่ได้ เพราะคาํ ท่ีกล่าวน้นั มิใช่เพียงคาํ หยาบท่ีไร้ความหมาย หรือที่มิได้ต้งั ใจจะให้มีความหมายนอกไปจากเป็ นคาํ หยาบหากแต่เป็ นคาํ กล่าวยืนยนั ข้อเท็จจริงซ่ึงจาํ เลยยกข้ึนวา่ เอากบั โจทกว์ า่ บา้ ตณั หาข่มขืนเด็กกรณีดงั น้ี โจทกย์ อ่ มถอนคืนการใหไ้ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 697/2531 โจทกย์ กท่ีดินใหจ้ าํ เลยซ่ึงเป็ นหลานและอาศยั อยกู่ บั จาํ เลยต่อมาโจทก์ทราบวา่ จาํ เลยเป็ นภริยานอ้ ยผูอ้ ่ืนจึงไดพ้ ูดจาตกั เตือนจาํ เลย จาํ เลยโกรธและพูดวา่ 'ขา้ วน้าํ มึงไม่ตอ้ งกินไอแ้ ก่หวั หงอก มึงอยทู่ ี่ไหนไดก้ ใ็ หไ้ ป' การท่ีจาํ เลยพูดกบั โจทกด์ ว้ ยถอ้ ยคาํ ดงั กล่าวและขบั ไล่โจทก์น้ันถือได้ว่าเป็ นการประพฤติเนรคุณโดยการหมิ่นประมาทโจทก์อย่างร้ายแรงโจทกย์ อ่ มฟ้องขอใหถ้ อนคืนการใหไ้ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 3081/2535 โจทกเ์ ป็นมารดาจาํ เลยไดย้ กที่ดินใหจ้ าํ เลย และให้จาํ เลยยมื เงินอีกจาํ นวนหน่ึง ต่อมาโจทกไ์ ปทวงเงินท่ีใหย้ มื คืน จาํ เลยไม่ยอมคืนกลบั ด่าโจทกว์ า่ อีสําเพง็ อีหวั หงอก กูไม่ให้ อยากจะไดใ้ ห้ไปฟ้องเอาถือไดว้ า่ เป็ นการหมิ่นประมาทโจทก์อยา่ งร้ายแรง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 531(2) อนั เป็ นการประพฤติเนรคุณโจทก์เรียกถอนคืนการใหท้ ่ีดินได้ แตถ่ า้ เป็นการวา่ กล่าวกนั อยา่ งธรรมดาหรือเป็นเพยี งการใชค้ าํ ไม่สุภาพเท่าน้นั ไม่ถือวา่ เป็ นเหตุเนรคุณ
127 คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 650/2501 คาํ ของผรู้ ับการใหโ้ ดยเสน่หาท่ีวา่ \"ไม่ให้อยากไดไ้ ปฟ้องเอา\" น้นั หาใช่เป็นคาํ หมิ่นประมาท คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1323/2529 การที่จาํ เลยกล่าวกบั โจทก์ซ่ึงเป็ นมารดาวา่ \"ที่จาํ เลยมีบาดแผลโจทก์ไม่สนใจทีน้ีตดั ลูกตดั แม่กนั หากโจทก์ตายจะลากลงน้าํ ไม่เผาจาํ เลยเลือดทาแผน่ ดินแลว้ โจทกย์ งั ไม่มอง\"น้นั ยงั ไม่เป็นถอ้ ยคาํ หม่ินประมาทโจทกค์ งเป็นถอ้ ยคาํ ท่ีจาํ เลยไมส่ มควรพูดกบัโจทกซ์ ่ึงเป็นบุพการีเท่าน้นั โจทกจ์ ึงฟ้องขอเพิกถอนการใหเ้ พราะเหตุจาํ เลยประพฤติเนรคุณไม่ได้ (3) ถา้ ผูร้ ับไดบ้ อกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจาํ เป็ นเล้ียงชีวิตแก่ผูใ้ ห้ในเวลาท่ีผูใ้ ห้ยากไร้และผรู้ ับยงั สามารถจะใหไ้ ด้ การถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณกรณีน้ี จะตอ้ งเป็ นกรณีท่ีผูร้ ับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจาํ เป็นเล้ียงชีวติ แก่ผใู้ หใ้ นเวลาที่ผใู้ หย้ ากไร้ ฉะน้นั หากผใู้ หย้ งั ไม่ถึงข้นั ยากไร้ ผรู้ ับก็ยงั อาจบอกปัดได้ คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 1014/2529 ที่ดินที่โจทกย์ กให้จาํ เลยโดยเสน่หาเป็ นท่ีดินมือเปล่าซ่ึงโจทกม์ ีเพียงสิทธิครอบครองเม่ือโจทกย์ กใหจ้ าํ เลยจึงเป็นการสละเจตนาครอบครองการครอบครองของโจทกผ์ ใู้ หส้ ิ้นสุดลงจาํ เลยผรู้ ับใหย้ อ่ มไดไ้ ปซ่ึงสิทธิครอบครองแต่โจทกม์ ีสิทธิเรียกที่ดินคืนได้เมื่อจาํ เลยประพฤติเนรคุณต่อโจทกต์ ามที่กฎหมายกาํ หนดไว้ ขอ้ ท่ีวา่ จาํ เลยไม่ช่วยเหลือเล้ียงดูโจทก์น้นั เมื่อไม่ไดค้ วามวา่ โจทกอ์ ยูใ่ นฐานะยากไร้เพียงแต่ยากจนลงเพราะชราทาํ มาหากินไม่ค่อยไหวเทา่ น้นั แมจ้ าํ เลยไมไ่ ดส้ ่งเสียเล้ียงดูโจทกก์ ย็ งั ถือไม่ไดว้ า่ ประพฤติเนรคุณต่อโจทก์ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 3778/2535 จาํ เลยเป็ นเจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีรับการยกให้จากโจทก์ซ่ึงเคยปรนนิบตั ิโจทก์ ไม่ปรนนิบตั ิโจทก์ซ่ึงยงั มีฐานะดีอีกต่อไปท้งั บอกขายทรัพยส์ ินท่ีรับยกให้ ไม่เป็นการประพฤติเนรคุณโจทกต์ ามความหมายของประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 531(3)โจทกถ์ อนคืนการใหท้ ่ีดินและบา้ นพพิ าทไม่ได้ หรือแมผ้ ูใ้ ห้จะยากไร้ลงจริง แต่ถา้ ผูร้ ับก็ยากไร้จนไม่สามารถให้ได้ เช่นน้ี การที่ผูร้ ับบอกปัดไม่ยอมใหส้ ิ่งของจาํ เป็นเล้ียงชีวติ แก่ผใู้ ห้ ผใู้ หก้ ็จะถอนคืนการใหไ้ มไ่ ด้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 3562/2535 โจทก์อายุ 82 ปี ชราภาพมากแลว้ มีค่าใช้จ่ายน้อยโดยเป็นค่าอาหารเพียงเดือนละ 100 บาท ค่าเส้ือผา่ ปี ละ 200 บาท โจทก์มีบุตรหลายคนช่วยกนั อุปการะเล้ียงดูไม่เดือดร้อน ตามสถานภาพของโจทก์ยงั ถือไม่ไดว้ า่ เป็ นคนยากไร้ ท้งั จาํ เลยเองก็เป็ นลูกจา้ งได้เงินเดือนเพียง 600 บาท มีบุตร 1 คน ตอ้ งเล้ียงดู ที่ดินท่ีได้รับการยกให้จาํ เลยก็มอบให้ ก.นอ้ งชายจาํ เลยทาํ กิน โดยก.ไดน้ าํ ขา้ วท่ีไดแ้ บ่งไปเล้ียงดูโจทกด์ ว้ ย แมจ้ าํ เลยจะเป็นบุตร มีหนา้ ที่ตอ้ งอุปการะเล้ียงดูโจทก์ แต่มิไดอ้ ยูเ่ ล้ียงดูโดยไปทาํ งานต่างจงั หวดั ปล่อยให้พ่ีนอ้ งคนอื่นเล้ียงดูแทน ก็ยงั ถือไมไ่ ดว้ า่ จาํ เลยประพฤติเนรคุณอนั จะเป็นเหตุใหถ้ อนคืนการใหต้ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยม์ าตรา 531(3)
128 ตอ่ เมื่อครบองคป์ ระกอบท้งั 2 ขอ้ แลว้ คือ ผใู้ หย้ ากไร้และผรู้ ับยงั สามารถจะใหไ้ ด้ หากผรู้ ับไดบ้ อกปัดไมย่ อมใหส้ ิ่งของจาํ เป็นเล้ียงชีวติ แก่ผใู้ ห้ ผใู้ หถ้ อนคืนการใหไ้ ด้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 166/2496 บุตรว่า มารดาเป็ นคนไม่มีศีลธรรมยกท่ีดินให้แลว้ กลบัไม่ให้ซ้าํ ยงั ขบั ไล่ไม่ให้มารดาอยูร่ ่วมบา้ น ไม่ปรากฏว่ามารดามีทรัพยส์ มบตั ิอะไรเหลืออยูม่ ารดาตอ้ งไปอาศยั บุตรคนอ่ืนซ่ึงยากจนกว่าบุตรคนแรกส่วนบุตรคนแรกน้ันยงั สามารถอุปการะให้ส่ิงของแก่มารดาได้ แตก่ ป็ ฏิเสธเสีย ไมย่ อมใหอ้ ุปการะแก่มารดาดงั น้ีคดีตอ้ งดว้ ย ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 531 มารดามีสิทธิเรียกทรัพยท์ ี่ใหค้ ืนได้ คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 388/2536 ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 531 บญั ญตั ิวา่อนั ผใู้ ห้จะเรียกถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุผรู้ ับประพฤติเนรคุณน้นั ท่านวา่ อาจจะเรียกไดแ้ ต่เพียงในกรณีดงั จะกล่าวต่อไปน้ี...(3) ถา้ ผูร้ ับไดบ้ อกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจาํ เป็ นเล้ียงชีวติ แก่ผูใ้ ห้ในเวลาที่ผใู้ หย้ ากไร้และผรู้ ับยงั สามารถจะให้ได้ และมาตรา 533 บญั ญตั ิวา่ ...หรือเม่ือเวลาไดล้ ่วงไปแลว้ หกเดือนนบั แตเ่ หตุเช่นน้นั ไดท้ ราบถึงบุคคลผชู้ อบท่ีจะเรียกถอนคืนการใหไ้ ดน้ ้นั ก็ดี ท่านวา่ หาอาจจะถอนคืนการใหไ้ ดไ้ ม่ บทบญั ญตั ิดงั กล่าวมิไดก้ าํ หนดวา่ ในชวั่ ชีวติ ของโจทกจ์ ะขอสิ่งจาํ เป็ นเพื่อการเล้ียงชีวิตของโจทก์จากจาํ เลยไดเ้ พียงคร้ังเดียว การขาดแคลนส่ิงจาํ เป็ นเพื่อเล้ียงชีวิตยอ่ มเกิดข้ึนได้ทุกขณะที่ยงั มีชีวติ อยู่ ดงั น้นั เม่ือโจทก์ยงั มีชีวติ อยูแ่ ละยากไร้โจทกย์ อ่ มขอส่ิงเหล่าน้นั จากจาํ เลยได้เสมอตามความจาํ เป็ นและจาํ เลยยงั สามารถให้ได้ การที่จาํ เลยปฏิเสธไม่ยอมให้เงินแก่โจทก์นาํ ไปรักษาตวั เน่ืองจากเจ็บป่ วยก่อนโจทกฟ์ ้องเป็ นคดีน้ีประมาณ 1 เดือน ในขณะที่โจทก์ยากไร้และชราภาพโดยมีอายถุ ึง 84 ปี และจาํ เลยอยใู่ นฐานะจะใหเ้ งินแก่โจทกไ์ ด้ จึงเป็ นการประพฤติเนรคุณต่อโจทก์ อนั เป็ นเหตุให้โจทก์มีสิทธิเรียกถอนคืนการให้ท่ีดินจากจาํ เลยไดโ้ ดยคดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ อยา่ งไรกต็ าม การใหส้ ิ่งของจาํ เป็นเล้ียงชีวติ กไ็ มจ่ าํ เป็ นวา่ ตอ้ งใหเ้ ป็นจาํ นวนมาก คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 905/2527 การใหเ้ งินหรือส่ิงของแก่บิดาเพือ่ เป็ นการช่วยเหลือเจือจุนบิดาในขณะยากไร้น้นั ไม่จาํ เป็ นตอ้ งใหม้ ากมายอนั จะเป็ นเหตุใหบ้ ุตรตอ้ งเดือดร้อน แต่เป็ นการให้ตามควรแก่ฐานะของบุตรพอสามารถจะให้ได้ ไม่ใช่เป็ นการปฏิเสธการให้หรือการช่วยเหลือโดยสิ้นเชิง นอกจากจะถือวา่ เป็นเหตุเนรคุณตอ่ บิดาผใู้ หแ้ ลว้ ยงั ถือไดว้ า่ เป็ นการขาดความกตญั ํูกตเวทีตอ่ บิดาดว้ ย จึงเป็นเหตุใหผ้ ใู้ หเ้ รียกถอนคืนการใหไ้ ด้ ข้อสังเกต การประพฤติเนรคุณเพราะเหตุใดเหตุหน่ึง ตามมาตรา 531 น้ี จะตอ้ งเป็ นกรณีท่ีผูร้ ับเองเนรคุณต่อผใู้ ห้ ไม่ใช่เครือญาติหรือคู่สมรสของผรู้ ับกระทาํ ต่อผใู้ ห้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 298/2501 โจทก์เป็ นมารดาภรรยาจาํ เลย ยกท่ีดินให้ภรรยาจาํ เลยร่วมกบั หลานซ่ึงเป็ นบุตรจาํ เลยต่อมาผรู้ ับท้งั สองตายเมื่อขอ้ เทจ็ จริงฟังไม่ไดว้ า่ โจทกย์ กท่ีดินใหแ้ ก่ตวั จาํ เลยเองดง่ั น้ี โจทกจ์ ึงไม่มีสิทธิฟ้องจาํ เลยขอถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุผรู้ ับประพฤติเนรคุณ
129 4.6 สิทธิของทายาทของผ้ใู ห้ทจี่ ะถอนคืนการให้ มาตรา 532 บญั ญตั ิวา่ “ทายาทของผูใ้ ห้อาจเรียกให้ถอนคืนการให้ไดแ้ ต่เฉพาะในเหตุที่ผูร้ ับไดฆ้ ่าผูใ้ ห้ตายโดยเจตนาและไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย หรือไดก้ ีดกนั ผใู้ หไ้ วม้ ิใหถ้ อนคืนการให้ แตว่ า่ ผใู้ หไ้ ดฟ้ ้องคดีไวแ้ ลว้ อยา่ งใดโดยชอบ ทายาทของผใู้ หจ้ ะวา่ คดีอนั น้นั ตอ่ ไปกไ็ ด”้ ทายาทของผใู้ หอ้ าจเรียกถอนคืนการใหไ้ ดแ้ ต่เฉพาะในเหตุท่ีผรู้ ับไดฆ้ ่าผูใ้ หต้ ายโดยเจตนาและตอ้ งไม่ชอบดว้ ยกฎหมายดว้ ย หรือไดก้ ีดกนั ผใู้ ห้ไวม้ ิให้ถอนคืนการให้ ซ่ึงแสดงใหเ้ ห็นวา่ โดยหลกั แลว้ การถอนคืนการให้เป็ นเรื่องเฉพาะตวั ของผใู้ ห้ ไม่เป็ นมรดกตกทอดไปยงั ทายาท เวน้ แต่จะเป็นกรณีตามที่มาตรา 532 วรรคหน่ึง กาํ หนดไวเ้ ท่าน้นั ท่ีทายาทของผใู้ หอ้ าจเรียกใหถ้ อนคืนการใหไ้ ด้ อย่างไรก็ตาม ถา้ ผูใ้ ห้ไดฟ้ ้องคดีไวแ้ ลว้ อย่างใดโดยชอบ ทายาทของผูใ้ ห้จะว่าคดีอนั น้ันต่อไปก็ได้ ตามมาตรา 532 วรรคสอง 4.7 กรณที ไี่ ม่อาจถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณ ในบางกรณี แมผ้ รู้ ับจะประพฤติเนรคุณ แต่ผใู้ หห้ รือทายาทของผูใ้ ห้ก็ถอนคืนการให้ไม่ได้หากเขา้ กรณีหน่ึงกรณีใด ดงั ตอ่ ไปน้ี 1) เม่ือผูใ้ ห้ตายโดยมิไดฟ้ ้องคดีไวก้ ่อน เวน้ แต่จะเป็ นกรณีตามท่ีมาตรา 532 วรรคหน่ึงกาํ หนดไว้ 2) เมื่อผใู้ หไ้ ดใ้ หอ้ ภยั แก่ผรู้ ับในเหตุประพฤติเนรคุณ ตามมาตรา 53396 โดยการให้อภยั ตอ้ งเป็นการทาํ โดยสมคั รใจภายหลงั จากผใู้ หไ้ ดท้ ราบเหตุเนรคุณแลว้ 3) เม่ือเวลาพน้ ไปแลว้ 6 เดือน นบั แต่บุคคลผูช้ อบจะเรียกถอนคืนการให้ไดท้ ราบถึงเหตุเนรคุณแลว้ แตม่ ิไดถ้ อนคืนซ่ึงการให้ ตามมาตรา 533 อยา่ งไรก็ตาม ไมว่ า่ บุคคลผชู้ อบจะเรียกถอนคืนการใหจ้ ะทราบถึงเหตุเนรคุณหรือไม่ก็ตามหากตอ้ งการถอนคืนการใหก้ ็ตอ้ งฟ้องคดีถอนคืนการใหภ้ ายใน 10 ปี หลงั จากเหตุเนรคุณเช่นวา่ น้นัไดเ้ กิดข้ึน ตามมาตรา 533 วรรคสอง 4) เมื่อผใู้ หไ้ ดใ้ หท้ รัพยส์ ินน้นั เป็นบาํ เหน็จสินจา้ งโดยแท้ ตามมาตรา 535 (1) บาํ เหน็จสินจา้ งในที่น้ีต่างกบั สินจา้ งตามสัญญาจา้ งแรงงานหรือจา้ งทาํ ของ เพราะสินจา้ งในกรณีดงั กล่าวเกิดโดยสัญญา แต่บาํ เหน็จสินจา้ งในสัญญาให้เป็ นค่าตอบแทนที่เขาทาํ การให้เรา 96มาตรา 533 บญั ญตั ิวา่ “ เมื่อผใู้ หไ้ ดใ้ หอ้ ภยั แก่ผูร้ ับในเหตุประพฤติเนรคุณน้นั แลว้ ก็ดี หรือเมื่อเวลาได้ลว่ งไปแลว้ หกเดือนนบั แต่เหตเุ ช่นน้นั ไดท้ ราบถึงบุคคลผชู้ อบท่ีจะเรียกถอนคืนการใหไ้ ดน้ ้นั กด็ ี ท่านวา่ หาอาจจะถอนคืนการใหไ้ ดไ้ ม่ อน่ึง ท่านหา้ มมิใหฟ้ ้องคดีเมื่อพน้ เวลาสิบปี ภายหลงั เหตุการณ์เช่นวา่ น้นั ”
130โดยไม่มีขอ้ ตกลงไวก้ ่อนว่าจะตอ้ งให้สินจา้ ง เช่น ค่าทิปท่ีให้แก่บริกรในโรงแรมหรือร้านอาหารหรือใหแ้ ก่คนขบั รถแทก็ ซี่ เป็นตน้ 97 คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 5791/2540 การท่ีโจทกย์ กที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ให้จาํ เลยเพราะจาํ เลยได้ชาํ ระหน้ีเงินกู้และไถ่ถอนจาํ นองที่ดินพิพาทจากธนาคารซ่ึงเป็ นหน้ีท่ีโจทก์ก่อข้ึนเพื่อประโยชนข์ องโจทกฝ์ ่ ายเดียวน้นั ถือเป็ นการใหเ้ พื่อบาํ เหน็จสินจา้ งโดยแท้ โจทกจ์ ึงถอนคืนการให้ไมไ่ ด้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 535(1) 5) เม่ือผใู้ หไ้ ดใ้ หท้ รัพยส์ ินโดยมีคา่ ภารติดพนั ตามมาตรา 535 (2) 6) เม่ือผใู้ หไ้ ดใ้ หโ้ ดยหนา้ ท่ีธรรมจรรยา ตามมาตรา 535 (3) เช่น มารดาใหเ้ งินแก่บุตรผูเ้ ยาว์ไปโรงเรียน คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 104/2502 มารดายกท่ีดินและหอ้ งท้งั หมดใหโ้ จทกผ์ เู้ ป็ นบุตรและส่ังใหแ้ บ่งที่ดินและหอ้ งบางส่วนใหจ้ าํ เลยซ่ึงเป็นหลานดว้ ยโจทกก์ แ็ บ่งยกใหต้ ามท่ีมารดาส่ังดงั น้ีถือวา่เป็นการยกใหโ้ ดยหนา้ ท่ีธรรมจรรยาโจทกจ์ ะถอนคืนการใหเ้ พราะเหตุเนรคุณไมไ่ ด้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1561/2524 มารดายกที่ดินให้บุตร เพื่อเอาไปทาํ มาหาเล้ียงชีพ ไม่เป็ นการให้โดยหน้าที่ธรรมจรรยา ซ่ึงมารดาไม่มีหน้าที่ธรรมจรรยาที่จะตอ้ งทาํ เช่นน้นั จึงถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 310/2534 แมจ้ ะเป็นการยกใหโ้ ดยหนา้ ท่ีธรรมจรรยา ซ่ึงผใู้ ห้จะถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณไม่ไดก้ ็ตาม แต่ก็ตอ้ งถือวา่ จาํ เลยท่ี 3 ไดร้ ับการยกให้โดยเสน่หา แม้จาํ เลยท่ี 3 มิไดร้ ู้เท่าถึงขอ้ ความจริงอนั เป็ นทางใหเ้ จา้ หน้ีตอ้ งเสียเปรียบ เพียงแต่จาํ เลยที่ 2 ลูกหน้ีเป็นผรู้ ู้ฝ่ ายเดียว ศาลก็เพิกถอนการโอนไดต้ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 237 7) เม่ือผใู้ ห้ไดใ้ หใ้ นการสมรส ตามมาตรา 535 (4) เช่น ของขวญั หรือซองท่ีแขกให้ในวนัสมรส หรือของรับไหว้ เป็นตน้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 406-4037/2530 โจทก์ยกทรัพยพ์ ิพาทให้จาํ เลยเน่ืองในการสมรสเพิกถอนการให้เพราะเหตุเนรคุณไม่ได้ ตอ้ งห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา535(4) 4.8 ผลของการถอนคืนการให้ เม่ือถอนคืนการให้แลว้ ใหส้ ่งคืนทรัพยส์ ินตามหลกั กฎหมายเรื่องลาภมิควรได้ ตามมาตรา534 97 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 7, น.333.
131คาถามท้ายบทคาถาม นายจนั ทร์ บิดา ไดใ้ หท้ ่ีดินแปลงหน่ึง กบั นายองั คาร ผเู้ ป็ นบุตร โดยไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดงั กล่าวต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีในวนั ท่ี 10 มกราคม 2551 ต่อมาวนั ที่ 10กมุ ภาพนั ธ์ 2551 นายองั คารไดด้ ่าทอนายจนั ทร์ บิดาของตนอยา่ งรุนแรง ทาํ ให้นายจนั ทร์บิดาโกรธนายองั คารเป็ นอย่างมาก ต่อมาวนั ท่ี 1 ธันวาคม 2551 นายจนั ทร์ตอ้ งการเพิกถอนการให้ โดยตอ้ งการยกที่ดินแปลงดงั กล่าวใหก้ บั นายพุธ บุตรชายอีกคนหน่ึงของตนแทน ดงั น้ีจงวนิ ิจฉยั วา่ นายจนั ทร์สามารถเพิกถอนคืนการใหด้ งั กล่าวจากนายองั คารไดห้ รือไม่คาตอบ การให้อสังหาริมทรัพยม์ ีผลสมบูรณ์เมื่อได้ทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่ตามมาตรา 525 เม่ือนาย องั คาร ไดด้ ่าทอ นายจนั ทร์บิดาของตนอยา่ งรุนแรงน้นั เป็ นเหตุให้นายจนั ทร์บิดาเพิกถอนการใหไ้ ดต้ ามมาตรา 531 (2) แต่เม่ือนายจนั ทร์เรียกท่ีดินแปลงดงั กล่าวคืนจากนายองั คาร เมื่อไดล้ ่วงเวลาเกินกว่า 6เดือนนบั แต่การเนรคุณแลว้ ผใู้ หก้ จ็ ะเพิกถอนคืนการใหไ้ ม่ได้ ตามมาตรา 533คาถาม ในวนั ท่ี 4 มกราคม 2545 นายหน่ึงยกท่ีดินของตนให้กบั นายสองหลานชายของตน โดยนายสองสัญญาว่าจะอุปการะเล้ียงดู ให้ส่ิงจาํ เป็ นเล้ียงชีวิตตลอดชีวิตของนายหน่ึง และจะเป็ นผูท้ าํศพเมื่อนายหน่ึงถึงแก่ความตาย ท้งั คู่ไดท้ าํ สัญญาเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่เรียบร้อย หลงั จากน้นั นายสองไดด้ ูแลนายหน่ึงเป็ นอย่างดีตลอดมา จนกระทง่ั ในวนั ท่ี 6 เมษายน2550 นายสองทะเลาะกบั นายหน่ึงและต่อว่านายหน่ึงอนั เป็ นความผิดฐานหมิ่นประมาทนายหน่ึงอยา่ งร้ายแรง จากน้นั ในวนั ท่ี 8 ธันวาคม 2550 นายสองไดพ้ บนางสามซ่ึงเป็ นภริยาของนายหน่ึงที่ตลาด นางสามไดเ้ ขา้ ต่อวา่ นายสองวา่ “เนรคุณ ไม่รู้จกั บุญคุณคน เด๋ียวตนจะใหส้ ามีเอาท่ีดินท่ียกให้คืน” นายสองฟังแลว้ รู้สึกไม่พอใจเป็ นอยา่ งมาก จึงเขา้ ทาํ ร้ายนางสามจนนางสามไดร้ ับบาดเจ็บสาหสั พอนายหน่ึงทราบเร่ืองที่นายสองทาํ ร้ายนางสามภริยาของตน ในวนั ที่ 15 ธนั วาคม 2550 นายหน่ึงจึงฟ้องคดีต่อศาลเพื่อถอนคืนการให้ที่ดินเพราะเหตุท่ีนายสองประพฤติเนรคุณ เช่นน้ี ถามวา่นายหน่ึงสามารถถอนคืนการใหไ้ ดห้ รือไม่ เพราะเหตุใด?คาตอบ การท่ีนายหน่ึงยกท่ีดินของตนใหก้ บั นายสอง โดยนายสองสัญญาวา่ จะอุปการะเล้ียงดู ให้สิ่งจาํ เป็ นเล้ียงชีวิตตลอดชีวิตของนายหน่ึง และจะเป็ นผูท้ าํ ศพเมื่อนายหน่ึงถึงแก่ความตาย การให้
132ดงั กล่าวไม่ถือเป็นการใหอ้ นั มีคา่ ภารติดพนั เพราะภารติดพนั ตอ้ งเป็ นภารติดพนั เก่ียวกบั ตวั ทรัพยท์ ่ียกให้ ไม่ใช่ภารติดพนั นอกตวั ทรัพย์ ฉะน้ัน นายหน่ึงสามารถถอนคืนการให้ได้หากนายสองประพฤติเนรคุณ ต่อมาในวนั ท่ี 6 เมษายน 2550 การท่ีนายสองทะเลาะกบั นายหน่ึงและต่อว่านายหน่ึงอนั เป็ นความผิดฐานหม่ินประมาทนายหน่ึงอย่างร้ายแรง ถือว่านายสองไดป้ ระพฤติเนรคุณโดยการทาํ ใหน้ ายหน่ึงเสียช่ือเสียงหรือหม่ินประมาทนายหน่ึงอยา่ งร้ายแรง ตามมาตรา 531 (2) แลว้ซ่ึงนายหน่ึงสามารถถอนคืนการให้ได้ แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่านายหน่ึงได้ฟ้องคดีในวนั ท่ี 15ธนั วาคม 2550 ซ่ึงเป็ นเวลาล่วงมากวา่ 8 เดือนนบั แต่วนั เกิดเหตุ จึงพน้ เวลาการฟ้องคดีถอนคืนการให้ ตามมาตรา 533 ที่กาํ หนดเวลาเอาไว้ 6 เดือนนบั แต่เหตุเช่นน้นั ไดท้ ราบถึงบุคคลผชู้ อบท่ีจะเรียกถอนคืนการให้ นายหน่ึงจึงไมส่ ามารถถอนคืนการใหโ้ ดยอา้ งเหตุน้ีได้ ส่วนการที่นายสองไดท้ าํ ร้ายนางสามจนนางสามไดร้ ับบาดเจบ็ สาหสั ก็ไม่ใช่เหตุประพฤติเนรคุณ ตามมาตรา 531 (1) เพราะการที่ผูร้ ับไดก้ ระทาํ การประทุษร้ายจะตอ้ งเป็ นการกระทาํ ต่อตวัผใู้ หโ้ ดยตรง ไม่ใช่ภริยาของผใู้ ห้ ดงั น้นั นายหน่ึงจึงไม่สามารถถอนคืนการใหท้ ี่ดินเพราะเหตุท่ีนายสองประพฤติเนรคุณได้
133 บทที่ 5กฎหมายลกั ษณะเช่าทรัพย์ 5.1 ความหมายและลกั ษณะของสัญญาเช่าทรัพย์สิน บญั ญตั ิอยใู่ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 537 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั วา่ เช่าทรัพยส์ ินน้นั คือสัญญาซ่ึงบุคคลคนหน่ึงเรียกว่าผูใ้ ห้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหน่ึงเรียกว่าผูเ้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินอย่างใดอยา่ งหน่ึงชว่ั ระยะเวลาอนั มีจาํ กดัและผเู้ ช่าตกลงจะใหค้ ่าเช่าเพือ่ การน้นั ” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว สามารถบง่ บอกลกั ษณะของสัญญาเช่าทรัพยส์ ิน ไดด้ งั น้ี 5.1.1 เป็ นสัญญาทมี่ ีคู่สัญญาสองฝ่ าย การเช่าทรัพยส์ ินเป็ นสัญญาอยา่ งหน่ึง ดงั น้นั จึงตอ้ งนาํ หลกั เกณฑ์ทว่ั ไปในเรื่องนิติกรรมสัญญามาใช้บงั คบั ดว้ ย ในกรณีที่ไม่มีหลกั เกณฑ์เฉพาะกาํ หนดไวใ้ นส่วนของสัญญาเช่าทรัพยส์ ินไม่วา่ จะเป็ นในเร่ืองการเกิดของสัญญา หรือเรื่องความสมบูรณ์ของสัญญา จะตอ้ งเป็ นไปตามหลกัในเร่ืองความสามารถในการทาํ นิติกรรม วตั ถุประสงค์ของสัญญา หรือในเร่ืองการแสดงเจตนาเขา้ทาํ สญั ญา เป็นตน้ สัญญาเช่าทรัพยส์ ินมีคูส่ ัญญา 2 ฝ่ าย โดยฝ่ ายหน่ึงเรียกวา่ “ผูใ้ หเ้ ช่า” อีกฝ่ ายหน่ึงเรียกวา่ “ผู้เช่า” ซ่ึงแมม้ าตรา 537 จะใชค้ าํ วา่ “บุคคลหน่ึง” แต่ก็ไม่ไดห้ มายความวา่ “ผูใ้ ห้เช่า” และ “ผเู้ ช่า”จะตอ้ งมีเพียงคนเดียว “ผใู้ หเ้ ช่า” และ “ผเู้ ช่า” จะมีเพยี งคนเดียวหรือหลายคนกไ็ ด้ ข้อพจิ ารณา ประเดน็ ท่ีจะตอ้ งพิจารณากค็ ือ ใครบา้ งท่ีสามารถเป็น “ผเู้ ช่า” หรือ “ผใู้ หเ้ ช่า” ไดบ้ า้ ง? ในส่วนของผูเ้ ช่าน้นั ไม่ใคร่จะมีปัญหา เพราะหากบุคคลน้นั มีความสามารถในการทาํ นิติกรรมสัญญาและมีเงินชาํ ระค่าเช่าได้ บุคคลน้ันก็สามารถเป็ นผูเ้ ช่าได้ หากผูใ้ ห้เช่ายินยอมเขา้ ทาํสัญญาดว้ ย แตป่ ัญหาจะอยทู่ ่ีตวั “ผใู้ หเ้ ช่า” วา่ ใครบา้ งที่สามารถเป็นผใู้ หเ้ ช่าได?้ หากบุคคลน้นั เป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ิน ก็ยอ่ มอาศยั อาํ นาจแห่งความเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ินาํ ทรัพยส์ ินไปใหเ้ ช่าได้ ไมม่ ีปัญหา แต่ถา้ บุคคลน้นั ไม่ใช่เจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินจะสามารถเป็นผใู้ หเ้ ช่าไดห้ รือไม่? ในเรื่องน้ีน้ันเราก็ตอ้ งมาดู วตั ถุประสงค์ของสัญญาเช่าทรัพยส์ ินวา่ มีวตั ถุประสงค์อะไรโดยสามารถพจิ ารณาไดจ้ ากมาตรา 537 ซ่ึงก็คือ “การท่ีผูเ้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินที่เช่า และผูใ้ ห้เช่าได้รับค่าเช่าเป็ นการตอบแทน” อนั จะเห็นได้ว่า สัญญาเช่าทรัพยส์ ินมิได้มี
134วตั ถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินที่เช่า ดงั น้ัน โดยหลักการแล้ว ผูใ้ ห้เช่าจึงไม่จาํ เป็นตอ้ งเป็นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินท่ีใหเ้ ช่า เพราะตนไมต่ อ้ งโอนกรรมสิทธ์ิใหก้ บั ใคร คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 2881/2528 จาํ เลยทาํ สัญญาเช่าตึกพิพาทจากโจทกผ์ ูใ้ ห้เช่าในฐานะโจทก์เป็ นผูจ้ ดั การมรดกของ พ.หาได้เช่าจากมูลนิธิพ. ไม่ท้งั โฉนดที่ดินซ่ึง ตึกพิพาทต้งั อยู่มีช่ือโจทกเ์ ป็น เจา้ ของกรรมสิทธ์ิยงั ไมไ่ ดโ้ อนให้แก่ มูลนิธิ พ.ตาม พินยั กรรมของเจา้ มรดกจึงตอ้ งถือวา่การจดั การทรัพยม์ รดก ยงั ไม่เสร็จสิ้น โจทก์ยงั มีสิทธิและหนา้ ท่ีท่ีจะทาํ การอนั จาํ เป็ น เพ่ือให้การเป็นไปตามคาํ สัง่ แจง้ ชดั หรือโดยปริยายแห่งพินยั กรรม เพ่ือจดั การมรดกดงั ที่บญั ญตั ิไวใ้ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 1719 ผใู้ หเ้ ช่าไมจ่ าํ ตอ้ งเป็นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินท่ีให้เช่าเมื่อผูเ้ ช่าผิดสัญญา ผูใ้ ห้เช่าย่อมฟ้องผูเ้ ช่าซ่ึงเป็ นคู่สัญญากบั ตนได้ และผูเ้ ช่าจะโตแ้ ยง้ ว่าผูใ้ ห้เช่าไม่ใช่เจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินท่ีเช่า หาไดไ้ ม่ โจทก์จึงมีอาํ นาจฟ้องจาํ เลยได้ เม่ือจาํ เลยเป็ นฝ่ ายผดิ สญั ญาเช่าเพราะไม่ยอมออกจากตึกที่เช่า และส่งมอบทรัพยท์ ่ีเช่าคืนภายหลงั ครบกาํ หนดตามสัญญาแลว้ การกระทาํ ของจาํ เลยถือไดว้ า่ เป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ เพียงแต่อย่างน้อยที่สุดผูใ้ ห้เช่าจะตอ้ งมีอาํ นาจบางอยา่ งในการดูแลจดั การทรัพยส์ ินของบุคคลอ่ืนอยู่ ซ่ึงอาํ นาจดงั กล่าวน้ีอาจเกิดจาก (1) กฎหมายให้อาํ นาจไว้ เช่น ผูแ้ ทนโดยชอบธรรมของผูเ้ ยาว์ มีสิทธินาํ อสังหาริมทรัพย์ของผูเ้ ยาวไ์ ปให้ผูอ้ ่ืนเช่าเป็ นเวลาไม่เกิน 3 ปี ซ่ึงถา้ เกินกว่า 3 ปี ตอ้ งได้รับอนุญาตจากศาลตามมาตรา 1574 (2) สญั ญาใหอ้ าํ นาจไว้ เช่น กรณีผเู้ ช่าที่เช่าทรัพยส์ ินของคนอื่นมาก็มีสิทธินาํ ทรัพยส์ ินน้นัไปใหบ้ ุคคลอื่นเช่าตอ่ หรือท่ีเรียกวา่ ใหเ้ ช่าช่วงไดเ้ มื่อผใู้ หเ้ ช่าอนุญาต คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 928/2508 จาํ เลยที่ 2 กบั จาํ เลยที่ 1 เป็ นแม่ลูกกนั และอยูบ่ า้ นเดียวกนัจาํ เลยที่ 2 ไดท้ าํ สัญญาใหเ้ ช่าตึกแถวซ่ึงจาํ เลยที่ 1 เป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิ และจาํ เลยที่ 1 ไดย้ อมผกู พนั และปฏิบตั ิตนตามสัญญาเช่าที่จาํ เลยที่ 2 ทาํ กบั ผูเ้ ช่า ถือไดว้ า่ จาํ เลยท่ี 1 ไดเ้ ชิดจาํ เลยท่ี 2 เป็ นตวั แทนไปทาํ สญั ญาเช่ากบั ผเู้ ช่า สัญญาเช่าน้นั จึงมีผลผกู พนั จาํ เลยที่ 1 ดว้ ย ดงั น้ัน จากหลกั ที่ผูใ้ ห้เช่าไม่จาํ เป็ นตอ้ งเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินที่ให้เช่า จึงก่อใหเ้ กิดผลดงั น้ี (ก) ผูเ้ ช่าจะอา้ งเหตุที่ว่าผูใ้ ห้เช่ามิใช่เจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีเช่าเพ่ือปฏิเสธไม่ยอมชาํ ระค่าเช่าไม่ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1086/2511 เมื่อผูใ้ ห้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพยส์ ินที่เช่าตามสัญญา แมผ้ เู้ ช่าจะไมใ่ ช่เจา้ ของทรัพยส์ ินน้นั ผเู้ ช่าก็มีหนา้ ที่ชาํ ระค่าเช่า คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1035/2547 การเช่าอสังหาริมทรัพยน์ ้นั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 537 มิไดบ้ งั คบั วา่ ผูใ้ ห้เช่าจาํ ตอ้ งเป็ นเจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีให้เช่า ดงั น้นั การท่ีโจทก์ฟ้องขอให้บงั คบั ตามสัญญาเช่าซ่ึงโจทก์จาํ เลยทาํ ไวต้ ่อกนั แมท้ รัพยส์ ินท่ีให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์
135แต่จาํ เลยยอมทาํ สัญญาเช่ากบั โจทก์ จาํ เลยยอ่ มตอ้ งผกู พนั ตามสัญญา โจทก์จึงมีอาํ นาจฟ้องจาํ เลยได้ท้งั จาํ เลยก็ยอมรับวา่ โจทก์มีสิทธิให้เช่าที่ดินพิพาทในฐานะเป็ นทายาทของบ. จาํ เลยจึงตอ้ งผกู พนัตามสญั ญาเช่าต่อโจทก์ เมื่อสัญญาเช่ากาํ หนดเวลาไว้ 3 ปี สัญญายอ่ มระงบั เมื่อสิ้นกาํ หนดเวลา โดยไมต่ อ้ งมีการบอกกล่าวก่อน (ข) ผใู้ หเ้ ช่าฟ้องขบั ไล่ผเู้ ช่าได้ เม่ือสัญญาเช่าเลิกหรือระงบั ลง คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 2170 - 2190/2521 การให้เช่าทรัพยน์ ้นั ผูใ้ หเ้ ช่าไม่จาํ ตอ้ งเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ ่ีให้เช่า เมื่อจาํ เลยเป็ นคู่สัญญากบั โจทก์ และไดร้ ับประโยชน์ในแผงที่เช่าตามสัญญาโดยไม่ปรากฏวา่ โจทกน์ าํ แผงพิพาทมาใหจ้ าํ เลยเช่าโดยไม่มีอาํ นาจอยา่ งไรแลว้ โจทกย์ อ่ มมีสิทธิและหนา้ ท่ีในฐานะเป็นผใู้ หเ้ ช่าตามสญั ญา และจาํ เลยจะตอ้ งผูกพนั ตามสัญญาเช่าน้นั จาํ เลยจะโตเ้ ถียงอาํ นาจโจทก์ วา่ ไม่ใช่เจา้ ของกรรมสิทธ์ิในแผงพพิ าท ไมม่ ีอาํ นาจฟ้องหาไดไ้ ม่ คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 7252/2543 ในเรื่องเช่าทรัพย์ ไม่มีกฎหมายบญั ญตั ิวา่ ผูใ้ หเ้ ช่าจะตอ้ งเป็ นผูม้ ีกรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ ี่ใหเ้ ช่า ดงั น้นั เมื่อจาํ เลยให้การรับว่าจาํ เลยไดท้ าํ สัญญาเช่าท่ีดินพิพาทจากโจทก์จริง ท้งั สองฝ่ ายก็ย่อมตอ้ งผกู พนั ตามสัญญาเช่า จาํ เลยเขา้ ไปอยูใ่ นท่ีดินพิพาทโดยอาศยัสิทธิตามสัญญาเช่า เม่ือครบกาํ หนดระยะเวลาเช่าแลว้ โจทก์ไม่ต่ออายุสัญญาสัญญาเช่าย่อมระงบัสิ้นไป โจทกซ์ ่ึงเป็นผใู้ หเ้ ช่ายอ่ มมีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่จาํ เลยในฐานะผเู้ ช่าได้ (ค) สัญญาเช่าท่ีทาํ โดยผูใ้ หเ้ ช่าไม่ใช่เจา้ ของกรรมสิทธ์ิหาตกเป็ นโมฆะไม่ เพียงแต่วา่ ผเู้ ช่าอาจไม่ไดใ้ ชห้ รือไม่ไดร้ ับประโยชน์จากทรัพยส์ ินตามสัญญาเช่าดงั ท่ีมุ่งประสงคไ์ ว้ หากมีผมู้ ีสิทธิดีกวา่ ผูใ้ ห้เช่ามาเรียกร้องเอาทรัพยค์ ืน ซ่ึงก็เป็ นเรื่องท่ีผเู้ ช่าถูกรอนสิทธิ ท่ีผูเ้ ช่าสามารถเรียกร้องให้ผใู้ หเ้ ช่ารับผดิ ได้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 549 ประกอบกบั มาตรา 475 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 83/2532 ส. ซ่ึงเป็ นบิดาโจทก์ท้งั สามและเป็ นพี่จาํ เลยท่ี 1 เช่าท่ีดินจาก ท.20 ปี นบั ต้งั แต่วนั ที่ 1 เมษายน 2500 แลว้ ปลูกตึกแถวพิพาทมอบให้จาํ เลยท่ี 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจาํ เลยที่ 1 หมดลงเมื่อวนั ที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหวา่ งจาํ เลยท้งั สองลงวนั ที่5 กนั ยายน 2520 เป็ นการทาํ สัญญาเช่าภายหลงั จากท่ีสิทธิของจาํ เลยท่ี 1หมดไปแลว้ ท้งั ไม่ปรากฏว่าโจทก์ท้งั สามซ่ึงไดเ้ ป็ นเจา้ ของที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยซ้ือที่ดินพิพาทจาก ท. และไดร้ ับยกใหต้ ึกแถวพพิ าทจาก ส. เมื่อ พ.ศ. 2519 ไดม้ อบหมายหรือยินยอมในการใหเ้ ช่าดงั กล่าว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอาํ นาจ แมจ้ าํ เลยที่ 2 จะสุจริตและไดจ้ ดทะเบียนการเช่าต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ก็ไมอ่ าจยกข้ึนเป็นขอ้ ตอ่ สู้โจทกท์ ้งั สามผเู้ ป็นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิได้ 5.1.2 เป็ นสัญญาต่างตอบแทน สญั ญาเช่าทรัพยส์ ินมีลกั ษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะท้งั ผูเ้ ช่าและผูใ้ หเ้ ช่าต่างก็เป็ นเจา้ หน้ีและลูกหน้ีซ่ึงกนั และกนั โดยผูใ้ ห้เช่ามีหน้าที่ตอ้ งให้ผูเ้ ช่าไดใ้ ช้หรือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ิน ผูใ้ ห้เช่าจึงเป็ นลูกหน้ีในส่วนของการใชท้ รัพย์ ส่วนผูเ้ ช่าก็เป็ นเจา้ หน้ีในส่วนน้ี ส่วนผเู้ ช่ามีหนา้ ที่ตอ้ งชาํ ระค่าเช่า
136เป็นการตอบแทนการใชท้ รัพยส์ ิน ผเู้ ช่าจึงเป็นลูกหน้ีในส่วนของค่าเช่า ส่วนผูใ้ หเ้ ช่าก็เป็ นเจา้ หน้ีในส่วนน้ีผู้ให้เช่า ผู้เช่าเจา้ หน้ี ค่าเช่า ลูกหน้ีลูกหน้ี การใช้ทรัพย์ เจา้ หน้ี ข้อพจิ ารณา ประเด็นท่ีจะตอ้ งพิจารณา ก็คือ ในส่วนของค่าเช่า ค่าเช่าจาํ เป็ นตอ้ งเป็ น “เงิน” เสมอไปหรือไม?่ ในเรื่องน้ีน้นั มาตรา 537 มิไดก้ าํ หนดวา่ “ค่าเช่า” จะตอ้ งเป็ นเงินเท่าน้นั ดงั เช่นเร่ืองซ้ือขายดงั น้ัน ค่าเช่าจึงอาจจะเป็ นเงิน หรือทรัพยส์ ินอย่างอื่นที่ไม่ใช่เงินก็ได้ (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่1431/2492) เช่น เช่านา โดยให้ค่าเช่าเป็ นขา้ วเปลือกไร่ละ 10 ถงั ต่อปี หรือค่าเช่าอาจกาํ หนดเป็ นการปฏิบตั ิการชาํ ระหน้ีโดยการกระทาํ หรือการงดเวน้ กระทาํ การอยา่ งใดอยา่ งหน่ึงก็ได้ แต่ที่สําคญั ก็คือ “ค่าเช่า” ตอ้ งเกิดจากการตกลงกนั ท่ีจะให้เป็ นค่าตอบแทนท่ีผูเ้ ช่าไดใ้ ช้ทรัพย์ และตอ้ งเป็นการใหท้ ี่สม่าํ เสมอเพ่ือตอบแทนการท่ีไดใ้ ชท้ รัพยส์ ิน ถา้ การใหค้ ่าตอบแทนน้นัเป็ นเพียงคร้ังคราว ไม่แน่นอน ผูไ้ ด้ใช้ทรัพยจ์ ะให้ก็ไดห้ รือจะไม่ให้ก็ได้ หรือนานๆ ให้ทีเพราะสํานึกในบุญคุณ เช่นน้ีแมส้ ิ่งที่ให้จะเป็ นการให้เพ่ือตอบแทนการใช้ทรัพย์ ก็ไม่อยู่ในความหมายของ “ค่าเช่า” และเม่ือไม่เป็ น “ค่าเช่า” ก็ขาดลกั ษณะท่ีสําคญั ของสัญญาเช่าทรัพยส์ ินไป ดงั น้นั แม้คู่สัญญาจะเขียนว่าเป็ นสัญญาเช่า แต่ก็ไม่ใช่เร่ืองของสัญญาเช่าทรัพยส์ ินแต่อยา่ งใด แต่อาจจะไปเขา้ ลกั ษณะของสัญญาอยา่ งอื่นก็ได้ เช่น การไดใ้ ชท้ รัพยถ์ ือเป็ นการยืมใชค้ งรูป ส่วนค่าตอบแทนท่ีใหเ้ พราะสาํ นึกในบุญคุณก็อาจกลายเป็นเร่ืองของการใหโ้ ดยเสน่หา หรือเป็นเร่ืองท่ีเจา้ ของให้ผูอ้ ยมู่ ีสิทธิอาศยั กไ็ ดแ้ ลว้ แต่ขอ้ เทจ็ จริง98 98 ศนันท์กรณ์ (จําปี ) โสตถิพนั ธุ์, คาอธิบายเช่าทรัพย์- เช่าซื้อ พร้อมคาอธิบายในส่ วนของพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาท่ีไม่เป็ นธรรม 2540 และกฎหมายใหม่ท่ีเกี่ยวข้อง, พิมพ์คร้ังท่ี 3, 2549(กรุงเทพฯ : บริษทั สาํ นกั พิมพว์ ญิ ํชู น จาํ กดั ), น.30-31.
137 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1314/2495 ให้เขาอาศยั ต้งั ร้านตดั ผมในตึกท่ีตนเช่ามา โดยคิดเอาประโยชนจ์ ากเขามากบา้ งนอ้ ยบา้ งจากการตดั ผม ดงั น้ีไมถ่ ือวา่ เป็นการเช่าหรือเช่าช่วง ฉะน้นั เม่ือไม่ตอ้ งการใหเ้ ขาอยตู่ อ่ ไป เขาก็ตอ้ งออกไปจากตึกน้นั คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 192/2496 อาศยั ห้องเขาอยู่ แมจ้ ะให้เงินตอบแทนโดยจะให้ก็ได้ไมใ่ หก้ ็ไดด้ งั น้ีไม่เป็นการเช่าเมื่อเขาบอกกล่าวล่วงหนา้ ใหอ้ อกจากหอ้ งแลว้ จะขดั ขืนไมไ่ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 1310/2498 ผเู้ ช่าให้ผูอ้ ่ืนเขา้ อยูใ่ นห้องเช่าช้นั บน โดยผเู้ ขา้ อยูเ่ สียเงินใหผ้ เู้ ช่าเล็กๆ นอ้ ยๆทดแทนบุญคุณ ไมถ่ ือเป็นเงินคา่ เช่า ไมเ่ รียกวา่ เช่าช่วง เม่ือสัญญาเช่าทรัพย์สินมีวตั ถุประสงค์ คือ เพ่ือให้ผูเ้ ช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพยส์ ิน มิใช่โอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ิน ดงั น้นั ผูเ้ ช่าจึงถือวา่ ครอบครองทรัพยส์ ินแทนผูใ้ ห้เช่าซ่ึงผูเ้ ช่าจะครอบครองทรัพยส์ ินน้นั นานเท่าใดก็ตาม ก็จะอา้ งการครอบครองปรปักษต์ าม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เพื่อจะให้ทรัพย์สินน้ันตกเป็ นสิทธิแก่ผูเ้ ช่าไม่ได้ (คาํพิพากษาศาลฎีกาท่ี 69/2473) 5.1.3 เป็ นสัญญาทสี่ มบูรณ์ด้วยความยนิ ยอม ในขอ้ น้ีหมายความวา่ เม่ือคู่สญั ญาท้งั สองฝ่ ายแสดงเจตนายนิ ยอมเขา้ ทาํ สัญญา เสนอสนองตอ้ งตรงกนั แลว้ สญั ญาเช่าทรัพยก์ ็เกิดข้ึนและสมบูรณ์ทนั ที โดยไม่ตอ้ งมีการส่งมอบทรัพยห์ รือตอ้ งกระทาํ ตามแบบใดๆ ที่กฎหมายกาํ หนดอีก สญั ญาเช่าทรัพยเ์ ป็ นสัญญาท่ีไม่มีแบบ จึงสามารถตกลงกนั ดว้ ยวาจาได้ สัญญาไม่เป็ นโมฆะแต่อย่างใด แมท้ รัพยส์ ินท่ีเช่าน้นั จะเป็ นอสังหาริมทรัพยห์ รือสงั หาริมทรัพยพ์ ิเศษกต็ าม ซ่ึงแตกต่างกบั ในเร่ืองซ้ือขาย 5.1.4 เป็ นสัญญาทม่ี ีระยะเวลาจากดั ลกั ษณะของสัญญาเช่าทรัพยส์ ินประการน้ีก็เป็ นไปตามท่ีมาตรา 537 ที่บญั ญตั ิว่า “...ไดใ้ ช้หรือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินอย่างใดอย่างหน่ึงชวั่ ระยะเวลาอนั มีจาํ กดั ...” จึงแสดงให้เห็นว่าสัญญาเช่าทรัพยส์ ินเป็นสัญญาที่ตอ้ งมีเวลาจาํ กดั กล่าวคือ สัญญาเช่าทรัพยส์ ินน้นั จะตอ้ งเป็ นการให้ผเู้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์จากทรัพยส์ ินชว่ั ระยะเวลาหน่ึง แลว้ ผเู้ ช่าตอ้ งคืนทรัพยส์ ินแก่ผูใ้ ห้เช่า โดยในเรื่องกาํ หนดเวลาการเช่าน้นั คู่สญั ญาอาจกาํ หนดได้ 2 วธิ ี คือ (1) กาํ หนดเป็นเวลา ในกรณีน้ีหมายความวา่ ในสัญญาเช่าทรัพยส์ ินคูส่ ัญญาอาจกาํ หนดใหผ้ เู้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินเป็น วนั เดือน ปี หรือชวั่ โมงก็ได้ แต่ถา้ สัญญาเช่าน้นั เป็ นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา540 จะกาํ หนดเพดานสูงสุดของระยะเวลาการเช่าไว้ คือ หา้ มมิใหเ้ ช่ากนั เป็นกาํ หนดเวลาเกินกวา่ 30ปี ถา้ ไดท้ าํ สัญญากนั ไวเ้ ป็นกาํ หนดเวลานานกวา่ น้นั ก็ใหล้ ดลงมาเป็น 30 ปี
138 อย่างไรก็ตาม เม่ือครบกาํ หนดเวลาการเช่า 30 ปี แลว้ คู่สัญญาสามารถต่อสัญญาเช่ากนั ได้อีก แตก่ ต็ อ้ งไมเ่ กิน 30 ปี เช่นเดียวกนั (2) กาํ หนดดว้ ยอายุ ในสัญญาเช่าทรัพยส์ ิน คูส่ ัญญาอาจจะกาํ หนดเวลาการเช่าตลอดอายขุ องผูใ้ ห้เช่าหรือผูเ้ ช่าก็ได้ ท้งั น้ีกเ็ ป็นไปตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 541 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “สญั ญาเช่าน้นั จะทาํ กนั เป็นกาํ หนดวา่ ตลอดอายขุ องผใู้ หเ้ ช่าหรือของผูเ้ ช่าก็ใหท้ าํ ได”้ การกาํ หนดระยะเวลาการเช่าโดยข้ึนอยูก่ บั อายุของผูใ้ ห้เช่าหรือผูเ้ ช่าน้นั แมจ้ ะมิไดจ้ าํ กดัเป็ นวนั เดือน ปี ใหเ้ ห็นเป็ นแน่นอน แต่อายุของคนก็ตอ้ งมีเวลาที่จาํ กดั ถึงจะไม่รู้วา่ จาํ กดั แค่ไหนแน่นอนแต่ก็จาํ กดั ดังน้ัน การกาํ หนดเวลาการเช่าตลอดอายุของผูใ้ ห้เช่าหรือผูเ้ ช่า จึงไม่ขดั กบัลกั ษณะของสัญญาเช่าที่ตอ้ งมีระยะเวลาจาํ กดั อยา่ งไรก็ตาม การกาํ หนดเวลาการเช่าตลอดอายขุ องผูใ้ หเ้ ช่าหรือผเู้ ช่าน้ี น่าจะใชไ้ ดเ้ ฉพาะกรณีบุคคลธรรมดาเท่าน้นั ไม่น่ารวมถึงนิติบุคคลดว้ ย เพราะสาํ หรับนิติบุคคลแลว้ อาจมีอายุต่อไปเรื่อยๆ ไมไ่ ดจ้ าํ กดั ดว้ ยความตายตามธรรมชาติดงั เช่นบุคคลธรรมดา ซ่ึงหากเอาอายุของนิติบุคคลมากาํ หนดเป็ นเวลาเช่า ก็อาจจะกลายเป็ นการเช่าที่ไม่มีระยะเวลาอนั จาํ กดั ซ่ึงขดั กบั หลกั เกณฑ์ของมาตรา 537 ได9้ 9 5.1.5 เป็ นสัญญาทถ่ี ือคุณสมบัตขิ องผ้เู ช่าเป็ นสาระสาคญั สัญญาเช่าทรัพยส์ ินเป็นสัญญาท่ีถือคุณสมบตั ิของผเู้ ช่าเป็นสาระสาํ คญั เพราะผูใ้ ห้เช่าตอ้ งดูวา่ ผเู้ ช่ามีคุณสมบตั ิที่จะดูแลรักษาทรัพยส์ ินของเขาไดห้ รือไม่ เม่ือผูใ้ ห้เช่าไดใ้ หค้ วามไวว้ างใจใหผ้ ู้เช่าเช่าแลว้ ยอ่ มหมายความวา่ ความไวว้ างใจของผใู้ ห้เช่ามีใหเ้ ฉพาะผเู้ ช่าเท่าน้นั ซ่ึงการที่สัญญาเช่าถือคุณสมบตั ิของผเู้ ช่าเป็ นสาระสําคญั ก่อให้เกิดผลตามมา คือ ผเู้ ช่าจะตอ้ งใชท้ รัพยส์ ินน้นั เอง จะเอาไปใหผ้ อู้ ื่นเช่าตอ่ หรือท่ีเรียกวา่ “เช่าช่วง” โดยผูใ้ ห้เช่าไม่ยินยอมไม่ได้ หรือผเู้ ช่าจะเอาสิทธิตามสัญญาเช่าโอนให้แก่บุคคลภายนอกเป็ นผูใ้ ช้แทนตนโดยผูใ้ ห้เช่าไม่ยินยอมก็ไม่ได้เช่นกนั ดงั ท่ีบญั ญตั ิไวใ้ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 544 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ทรัพยส์ ินซ่ึงเช่าน้นั ผูเ้ ช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอนั มีในทรัพยส์ ินน้นั ไม่ว่าท้งั หมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านวา่ หาอาจทาํ ไดไ้ ม่ เวน้ แต่จะไดต้ กลงกนั ไวเ้ ป็ นอยา่ งอื่นในสญั ญาเช่า ถา้ ผเู้ ช่าประพฤติฝ่ าฝืนบทบญั ญตั ิอนั น้ี ผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลิกสญั ญาเสียก็ได”้ ข้อสังเกต ในอดีตก่อนปี 2559 ศาลฎีกาวนิ ิจฉยั เป็ นบรรทดั ฐานมาโดยตลอดวา่ เม่ือผูเ้ ช่าตาย สัญญาเช่าจะระงบั แมจ้ ะยงั ไม่หมดเวลาเช่าก็ตาม ทายาทผูร้ ับมรดกจะรับมรดกสิทธิการเช่าหรือเขา้ ไป 99 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 101, น.23.
139สวมสิทธิของผูเ้ ช่าเดิมไม่ได้ สิทธิในการเช่าไม่อาจตกทอดเป็ นมรดก เพราะสิทธิการเช่าเป็ นเร่ืองเฉพาะตวั เช่น คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 119/2509 สัญญาเช่าเป็ นสิทธิเฉพาะตวั ของผูเ้ ช่าเมื่อผูเ้ ช่าตายสิทธิการเช่ายอ่ มสิ้นสุดจาํ เลยซ่ึงเป็นบุตรผเู้ ช่าไดอ้ ยใู่ นตึกพิพาทต่อมาก็ถือวา่ อยูใ่ นฐานะบริวารของผเู้ ช่าดงั น้นั การท่ีจาํ เลยชาํ ระค่าเช่าจึงเป็นการชาํ ระในนามของผูเ้ ช่า ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหวา่ งโจทก์และจาํ เลยอยา่ งใด มีขอ้ สังเกตวา่ บุตร ภริยา หรือบุคคลในครอบครัวของผูเ้ ช่า ในกรณีของการเช่าบา้ น บุคคลเหล่าน้ีไม่อยูใ่ นฐานะของผูเ้ ช่าแต่อย่างใด เน่ืองจากมิไดเ้ ป็ นคู่สัญญาเช่า จึงถือวา่ อยูโ่ ดยอาศยั สิทธิของผูเ้ ช่า หรือท่ีกฎหมายเรียกวา่ บริวารของผูเ้ ช่า มิไดม้ ีสิทธิการเช่าที่เป็ นของตนเอง เพราะมิไดม้ ีนิติสัมพนั ธ์ใดๆ กบั ผูใ้ ห้เช่า ดงั น้นั เม่ือผูเ้ ช่าตาย สิทธิในการเช่าของผูเ้ ช่ายอ่ มตายไปตามตวั ของผู้เช่าดว้ ย บุตร ภริยา ที่อาศยั สิทธิของผเู้ ช่ายอ่ มหมดสิทธิที่จะอยใู่ นบา้ นเช่าไปดว้ ยเช่นกนั คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 383/2540 การเช่าทรัพย์สินน้ันปกติฝ่ ายผูใ้ ห้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบตั ิของผูเ้ ช่าว่าจะสมควรได้รับความไวว้ างใจในการใช้ทรัพยส์ ินที่เช่าและในการดูแลทรัพยส์ ินท่ีเช่าหรือไม่ฉะน้นั สิทธิของผเู้ ช่าจึงมีสภาพเป็ นการเฉพาะตวั เมื่อผูเ้ ช่าตายสัญญาเช่าเป็ นอนั ระงบั ไปไมต่ กทอดไปถึงทายาทที่สัญญาเช่าขอ้ 4 ระบุวา่ ในระหวา่ งสัญญาเช่ายงั ไม่ครบกาํ หนดอายุสัญญาผูเ้ ข่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผอู้ ่ืนไดแ้ ต่ตอ้ งจ่ายค่าตอบแทนเป็ นเงินให้แก่ผูใ้ ห้เช่าน้นั เป็นขอ้ ตกลงเก่ียวกบั การโอนการเช่าในระหวา่ งท่ีผูใ้ ห้เช่าและผูเ้ ช่ายงั มีชีวติ อยซู่ ่ึงอาจทาํ ไดต้ ามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตรา 544 และเป็ นเพียงบุคคลสิทธิผูกพนั เฉพาะคู่สัญญาหาได้ตกทอดมายงั จาํ เลยแตอ่ ยา่ งใดไม่ แตใ่ นปี 2559 ศาลฎีกาไดม้ ีคาํ พพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 11058/2559 (ประชุมใหญ่) ไดต้ ดั สินกลบัแนวคาํ วนิ ิจฉยั เดิม ดงั น้ี คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 11058/2559 (ประชุมใหญ่) สิทธิการเช่าเป็ นสิทธิเรียกร้องอยา่ งหน่ึงที่เกิดข้ึนโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพยต์ อ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือและลงลายมือช่ือผูต้ อ้ งรับผดิ เป็นสาํ คญั จึงจะฟ้องร้องบงั คบั คดีไดต้ าม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือเอาคุณสมบตั ิของผเู้ ช่าหรือผใู้ หเ้ ช่าเป็นสาระสาํ คญั ของสัญญาเช่า ผเู้ ช่าหรือผูใ้ หเ้ ช่าตายสัญญาเช่าระงบั สัญญาเช่าตอ้ งกาํ หนดระยะเวลาเช่าไวม้ ีกาํ หนดตลอดอายขุ องผูเ้ ช่าหรืออายขุ องผใู้ ห้เช่าเท่าน้นั มิฉะน้นั จะฟ้องร้องบงั คบัคดีไมไ่ ด้ แมก้ ารเช่าทรัพยส์ ินตามปกติผใู้ หเ้ ช่ายอ่ มเพง่ เล็งถึงคุณสมบตั ิของผูเ้ ช่าเป็ นสาระสําคญั แต่คุณสมบตั ิของผเู้ ช่าน้นั ผใู้ ห้เช่านาํ มาพิจารณาเพ่ือมาตกลงทาํ สัญญาเช่ากนั เมื่อผูใ้ ห้เช่ากบั ผูเ้ ช่าตกลงทาํ สัญญาเช่ากนั สัญญาก็ตอ้ งเป็ นสัญญา จึงไม่ตอ้ งกลบั ไปพิจารณาถึงคุณสมบตั ิของผูเ้ ช่าอีกจนกวา่ จะครบกาํ หนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไวห้ รือตามที่ตกลงทาํ สญั ญาเช่ากนั ใหม่ แมส้ ิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตวั ผเู้ ช่าจะใหเ้ ช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าของตนอนั มีในทรัพยส์ ินน้นั ไม่วา่ท้งั หมดหรือบางส่วนใหแ้ ก่บุคคลภายนอก ทา่ นวา่ หาอาจทาํ ไดไ้ ม่ เวน้ แตจ่ ะไดต้ กลงกนั ไวเ้ ป็ นอยา่ ง
140อ่ืนในสัญญาเช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหน่ึงก็ตาม แต่จาํ เลยท้งั สองเป็ นทายาทของ ผ. ผูเ้ ช่าท่ีดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบญั ญตั ิดงั กล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เม่ือ ผ. ทาํสัญญาเช่าท่ีดินพิพาทจากโจทกท์ ้งั สองมีกาํ หนดระยะเวลาการเช่าสามสิบปี โดยทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าที่ ตามหนงั สือสัญญาเช่าท่ีดินกาํ หนดว่า ผูใ้ ห้เช่าตกลงให้ผูเ้ ช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อนั เป็ นการตกลงยกเวน้ มาตราดงั กล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็ นสิทธิเฉพาะตวั แต่ให้เป็ นสิทธิในทรัพยส์ ินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผูเ้ ช่าตอ้ งชาํ ระเงินล่วงหน้าสาํ หรับการเช่า 30 ปี เป็ นเงิน 1,000,000 บาท กาํ หนดอตั ราค่าเช่าสูงข้ึนทุกสิบปี ตลอดระยะเวลาเช่าเป็ นการถือกาํ หนดเวลาสามสิบปี ตามท่ีจดทะเบียนไวเ้ ป็ นสาระสําคญั ของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ท้งัสองไม่ไดต้ กลงทาํ สัญญาเช่าโดยกาํ หนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผูเ้ ช่าหรือตกลงไวใ้ นสญั ญาเช่าอนั จดทะเบียนวา่ ผูเ้ ช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เม่ือ ผ. ผูเ้ ช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ตอ้ งมีการทาํ สัญญาเช่ากนั ใหม่ เนื่องจากตกลงทาํ สัญญาเช่ามีกาํ หนดระยะเวลาสามสิบปี ท้งัสัญญาเช่ายงั กาํ หนดให้ผูเ้ ช่าสามารถนาํ ทรัพยส์ ินท่ีเช่าไปให้บุคคลอ่ืนเช่าต่อได้ โจทก์ท้งั สองไม่ถือเอาคุณสมบตั ิของผเู้ ช่าเป็นสาระสําคญั ของสัญญาเช่า โจทกท์ ้งั สองตอ้ งรับไปท้งั สิทธิและหนา้ ท่ีต่อจาํ เลยท้งั สองซ่ึงเป็ นทายาทของ ผ.โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายงั ไม่ครบกาํ หนดระยะเวลาเช่าท่ีไดจ้ ดทะเบียนไว้ โจทก์ท้งั สองจึงไม่มีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่จาํ เลยท้งั สองและบริวารออกจากอสงั หาริมทรัพยท์ ี่เช่าได้ จากคาํ พิพากษาศาลฎีกาดงั กล่าว คงตอ้ งถือว่าศาลได้ตดั สินกลบั แนวบรรทดั ฐานจากคาํพิพากษาฎีกาเดิม โดยตดั สินวา่ การที่ผเู้ ช่าตายสญั ญาเช่าที่มีกาํ หนดระยะเวลาการเช่าเป็ นวนั เดือน ปีตามปฏิทินจะไม่ระงบั ลง สิทธิการเช่าตามสัญญาเหลือระยะเวลาการเช่าอยูเ่ ท่าใดจะตกทอดเป็ นมรดกแก่ทายาทของผเู้ ช่า และทายาทของผูเ้ ช่าไม่ถือเป็ นบุคคลภายนอกตามมาตรา 544 แต่อยา่ งใดการท่ีผเู้ ช่าตาย สัญญาเช่าจะระงบั ลงกต็ อ่ เมื่อกาํ หนดระยะเวลาการเช่าจะตอ้ งกาํ หนดใหม้ ีระยะเวลาการเช่าตลอดอายขุ องผเู้ ช่าเท่าน้นั ส่วนในกรณีผูใ้ หเ้ ช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงบั กลบั ตกทอดเป็ นมรดกแก่ทายาทของผใู้ หเ้ ช่าเพราะสัญญาเช่าทรัพยส์ ินน้นั มิได้ถือคุณสมบตั ิของผูใ้ ห้เช่าเป็ นสาระสําคญั แต่อย่างใด เวน้ แต่สญั ญาเช่าจะกาํ หนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายขุ องผใู้ หเ้ ช่า 5.2 หลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คับคดี ดงั ไดเ้ คยกล่าวมาแลว้ วา่ สัญญาเช่าทรัพยส์ ินเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ คือ กฎหมายมิไดบ้ งั คบัให้คู่สัญญาจะตอ้ งกระทาํ ตามแบบที่กฎหมายกาํ หนด หากไม่ทาํ แลว้ สัญญาจะเป็ นโมฆะ ฉะน้นัสัญญาเช่าทรัพยส์ ินคู่สัญญาจึงสามารถตกลงกนั ดว้ ยวาจาได้ ก็ถือวา่ สัญญาเกิดข้ึนและสมบูรณ์ ไม่เป็นโมฆะแต่อยา่ งใด (คาํ พิพากษาศาลฎีกาท่ี 136/2503, 1350/2508) อย่างไรก็ตาม ในเรื่องของสัญญาเช่าทรัพยส์ ิน แมก้ ฎหมายจะมิไดก้ าํ หนดแบบเอาไว้ แต่การเช่าทรัพยส์ ินบางประเภท กฎหมายกาํ หนดใหต้ อ้ งมีหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดี มิฉะน้นั แลว้
141คู่สัญญาจะฟ้องร้องต่อศาล เพ่ือใหศ้ าลบงั คบั คดีให้ไม่ได้ โดยในเร่ืองหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คับคดีน้นั อาจแยกพิจารณาไดเ้ ป็น 2 กรณี คือ 5.2.1 กรณกี ารเช่าสังหาริมทรัพย์ ไมว่ า่ จะเป็นสังหาริมทรัพยธ์ รรมดา หรือสังหาริมทรัพยพ์ ิเศษ กฎหมายมิไดก้ าํ หนดให้ตอ้ งมีหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดีแต่อย่างใด ดงั น้นั การเช่าสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาจึงสามารถทาํสัญญาดว้ ยวาจาก็ได้ ไม่เป็ นโมฆะ และคู่สัญญาก็สามารถฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั ได้ ซ่ึงแตกต่างจากในเรื่องซ้ือขาย ท่ีถ้าเป็ นการซ้ือขายสังหาริมทรัพยพ์ ิเศษต้องทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ตามมาตรา 456 วรรคหน่ึง และถา้ เป็ นการซ้ือขายสังหาริมทรัพยท์ ว่ั ไปท่ีมีราคา20,000 บาทข้ึนไป ก็ตอ้ งมีหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดี ตามมาตรา 456 วรรคสาม ประกอบวรรคสอง 5.2.2 กรณกี ารเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในการทาํ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพยน์ ้นั กฎหมายกาํ หนดให้ตอ้ งมีหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดี ซ่ึงบญั ญตั ิอยใู่ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 538 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “เช่าอสังหาริมทรัพยน์ ้นั ถา้ มิไดม้ ีหลกั ฐานเป็ นหนงั สืออยา่ งหน่ึงอยา่ งใดลงลายมือช่ือฝ่ ายท่ีตอ้ งรับผิดเป็ นสําคญั ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บงั คบั คดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกาํ หนดกว่าสามปี ข้ึนไปหรือกาํ หนดตลอดอายุของผูเ้ ช่าหรือผูใ้ ห้เช่าไซร้ หากมิได้ทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ทา่ นวา่ การเช่าน้นั จะฟ้องร้องใหบ้ งั คบั คดีไดแ้ ตเ่ พียงสามปี ” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว สามารถแยกพจิ ารณาไดเ้ ป็น 2 ส่วน คือ ส่วนแรก เป็ นเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ท่ีไม่วา่ จะกาํ หนดเวลาไวน้ านเท่าไร ไม่วา่ จะก่ีวนั ก่ีเดือน กี่ปี หรือตลอดอายขุ องผใู้ หเ้ ช่าหรือผเู้ ช่ากต็ าม มาตรา 538 กาํ หนดให้ตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือช่ือผทู้ ี่ตอ้ งรับผดิ เป็นสาํ คญั มิฉะน้นั จะฟ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่าไม่ได้ หลกั ฐานเป็ นหนังสือน้ัน ไม่จาํ เป็ นท่ีจะต้องออกมาเป็ นรูปแบบของสัญญา อาจจะเป็ นบนั ทึก จดหมาย หรือใบเสร็จรับเงิน ที่สําคญั ขอให้มีขอ้ ความพอฟังได้ว่ามีการเช่าก็พอ ท้งั ไม่จาํ เป็ นตอ้ งเกิดข้ึนดว้ ยความต้งั ใจ และอาจจะมีข้ึนในขณะที่ทาํ สัญญาหรือมีข้ึนภายหลงั จากท่ีเกิดสัญญาเช่าแลว้ กไ็ ด้ ที่สาํ คญั ตอ้ งมีก่อนการฟ้องร้องคดี โดยหลกั ฐานเป็ นหนังสือน้ี หากมีลายมือช่ือคู่สัญญาฝ่ ายใดก็ฟ้องฝ่ ายน้นั ได้ คู่สัญญาท่ีไม่ไดล้ งลายมือช่ือไวก้ ไ็ ม่อาจฟ้องร้องใหเ้ ขาตอ้ งรับผดิ ตามสัญญาเช่าได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 312/2481 โจทกจ์ าํ เลยทาํ สัญญาประนีประนอมยอมความกนั ต่อศาลวา่ โจทก์ให้จาํ เลยเช่าโรงสีต่อไปอีกมีกาํ หนดไม่เกิน 3 ปี ดงั น้ี สัญญาประนีประนอมน้นั ยอ่ มเป็ นหลกั ฐานแห่งสัญญาเช่าซ่ึงโจทกย์ อ่ มนาํ มาฟ้องร้องขอใหบ้ งั คบั คดีได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 1297/2524 ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าหอ้ งพิพาทระบุวา่ เจา้ ของเดิมไดร้ ับเงินค่าเช่าห้องพิพาทจากจาํ เลยและลงลายมือช่ือเจา้ ของเดิมเป็ นผรู้ ับเงินดว้ ย เป็ นหลกั ฐานการเช่า
142เป็นหนงั สือลงลายมือชื่อผตู้ อ้ งรับผดิ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 538 แลว้ จาํ เลยยอ่ มอา้ งการเช่ายนั ต่อโจทกซ์ ่ึงเป็นผรู้ ับโอนจากเจา้ ของเดิมได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 7426/2550 บนั ทึกเอกสารหมาย จ.4 มีขอ้ ความว่า \"ขา้ พเจา้ นาง บ.(จาํ เลย) ขอรับวา่ เป็นหน้ีค่าเช่าที่ขายของคุณ อ. (โจทก)์ จริงตามคาํ บอกกล่าวของทนายท่ีแจง้ มาแลว้น้นั แต่นาง บ. (จาํ เลย) ขอลดหน้ีจะชาํ ระเพียง 70,000 บาท จึงยงั ตกลงกนั ไม่ได้ ทนายจึงตอ้ งสอบถามจากคุณ อ. (โจทก์) เจา้ หน้ีเสียก่อนวา่ จะมีความเห็นประการใด จึงไดล้ งช่ือกนั ไวต้ ่อหนา้พยาน\" เป็ นเรื่องที่จาํ เลยยอมรับวา่ ไดเ้ ช่าที่ดินโจทก์และยงั คา้ งค่าเช่าอยูจ่ ริง เมื่อจาํ เลยลงลายมือชื่อในบนั ทึกดงั กล่าวยอ่ มถือเป็ นหลกั ฐานการเช่าอนั จะนาํ มาฟ้องร้องขอให้บงั คบั คดีได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 527/2523 เช็คซ่ึงจาํ เลยส่ังจ่ายให้โจทก์ แมม้ ีลายมือชื่อโจทกใ์ นเช็คน้นั แต่มิไดม้ ีขอ้ ความท่ีแสดงใหเ้ ห็นวา่ เป็นการชาํ ระคา่ เช่า ยอ่ มไม่เป็นหลกั ฐานการเช่า คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 488/2524 เอกสารแสดงการรับเงินประกนั การร้ือถอนอาคารเพื่อดดั แปลงใหเ้ หมาะสมแก่การที่โจทกจ์ ะใชเ้ ป็นสถานที่ประกอบการคา้ รถยนต์ ซ่ึงมีขอ้ ความวา่ จะให้ทนายความทาํ สัญญาเช่าในภายหลงั ไม่เป็ นหลกั ฐานการเช่า โจทก์จะใชเ้ อกสารดงั กล่าวฟ้องขอบงั คบั จาํ เลยใหโ้ จทกเ์ ช่าหรือเรียกร้องค่าเสียหายไมไ่ ด้ ข้อสังเกต มาตรา 538 ตอ้ งการหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือชื่อผูต้ อ้ งรับผิดเท่าน้นั จึงไม่เหมือนกรณีมาตรา 456 วรรคสอง ดงั น้นั ในเรื่องการเช่าทรัพยส์ ินแมจ้ ะมีการวางประจาํ หรือมีการชาํ ระหน้ีบางส่วนแลว้ ก็ตาม กไ็ ม่อาจฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั ได้ ส่วนที่สอง เป็ นเร่ืองการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซ่ึงมีกาํ หนดเวลาเกินกวา่ 3 ปี หรือตลอดอายุของผูเ้ ช่าหรือผูใ้ ห้เช่า มาตรา 538 กาํ หนดให้ต้องทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่ มิฉะน้นั จะฟ้องร้องบงั คบั คดีไดแ้ ต่เพียง 3 ปี เท่าน้นั ในกรณีหมายความวา่ ในการเช่าอสังหาริมทรัพยซ์ ่ึงมีกาํ หนดเวลาเกินกวา่ 3 ปี หรือตลอดอายุของผูเ้ ช่าหรือผูใ้ หเ้ ช่า ถา้ คู่สัญญามิไดม้ ีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือชื่อผูร้ ับผดิ เช่นน้ี ก็ยอ่ มฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั ไมไ่ ดเ้ ลย ดงั ที่มาตรา 538 กาํ หนดไวใ้ นส่วนแรก แต่ถา้ มีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือชื่อฝ่ ายผูต้ อ้ งรับผิด แต่คู่สัญญาไม่ทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีเช่นน้ี ก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคบั คดีกันได้เต็มตามเวลาที่ตกลงกนั ไว้ มาตรา 538 กาํ หนดให้ฟ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่ากบั ผมู้ ีลายมือช่ือไดเ้ พียง 3 ปี เท่าน้นั 100 เช่น นาย ก. ตกลงเช่าบา้ นหลงั หน่ึงจากนาย ข. มีกาํ หนดเวลาการเช่า 5 ปี ค่าเช่าเดือนละ10,000 บาท ในกรณีน้ีเป็นการเช่าอสงั หาริมทรัพยเ์ กินกวา่ 3 ปี 100 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 101, น.35.
143 ถา้ ขอ้ เทจ็ จริงปรากฏวา่ นาย ก. และนาย ข. ทาํ สัญญาเช่าดว้ ยวาจา ไมม่ ีหลกั ฐานเป็นหนงั สือลงลายมือช่ือท้งั นาย ก. และนาย ข. เช่นน้ี ท้งั นาย ก. และนาย ข. ไม่สามารถฟ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่าได้ ไม่วา่ จะกี่ปี เช่นผา่ นไป 1 ปี นาย ก. ไม่ชาํ ระค่าเช่า เช่นน้ี นาย ข. ก็จะฟ้องร้องบงั คบัใหน้ าย ก. ชาํ ระคา่ เช่าไม่ได้ หรือผา่ นไป 4 ปี นาย ข. มาขบั ไล่นาย ก. นาย ก. ก็จะอา้ งวา่ มีสัญญาเช่าไว้ 5 ปี ก็ไม่ได้ เพราะไมม่ ีหลกั ฐานเป็นหนงั สือลงลายมือช่ือฝ่ ายผตู้ อ้ งรับผดิ แต่ถา้ ขอ้ เทจ็ จริงเปล่ียนไปวา่ การเช่าดงั กล่าวมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือชื่อฝ่ ายผตู้ อ้ งรับผดิ แต่นาย ก. และนาย ข. ไม่ทาํ สัญญาเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ เช่นน้ีมาตรา 538 กาํ หนดใหส้ ามารถฟ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่าไดเ้ พียง 3 ปี ไม่ใช่ 5 ปี ตามท่ีตกลงกนัไว้ เช่น ผา่ นไป 2 ปี นาย ก. ไม่ชาํ ระค่าเช่า เช่นน้ี หากนาย ข. มีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือช่ือนาย ก. นาย ข. กส็ ามารถฟ้องบงั คบั ใหน้ าย ก. ชาํ ระคา่ เช่าได้ เพราะยงั อยใู่ นเวลา 3 ปี แตถ่ า้ เวลาผา่ นไป 4 ปี นาย ก. ไม่ชาํ ระค่าเช่า เช่นน้ี แมน้ าย ข. จะมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือช่ือนาย ก. นายข. ก็ไม่สามารถฟ้องบงั คบั ให้นาย ก. ชาํ ระค่าเช่าได้ เพราะการทาํ สัญญาเช่าดงั กล่าวมิไดท้ าํ สัญญาเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หน้าท่ี จึงบงั คบั คดีกนั ไดเ้ พียง 3 ปี เท่าน้ัน ไม่ใช่ 5 ปีตามท่ีตกลงกนั ซ่ึงหากนาย ก. และ นาย ข. ตอ้ งการบงั คบั ตามสัญญาเช่ากนั ไดเ้ ต็มตามเวลาที่ตกลงกนั นาย ก. กบั นาย ข. ก็ตอ้ งไปทาํ สัญญาเช่าเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ให้ถูกตอ้ ง ตามมาตรา 538 อยา่ งไรกต็ าม การเช่าอสังหาริมทรัพยเ์ กินกวา่ 3 ปี ที่มิไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ีไม่เป็ นโมฆะ สัญญาเช่าดงั กล่าวย่อมใชร้ ะหวา่ งคู่สัญญาไดต้ ามเวลาท่ีไดต้ กลงกาํ หนดกนั เพราะการไม่ไดท้ าํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หน้าท่ีไม่ใช่แบบองสญั ญาเช่าแตอ่ ยา่ งใด ดงั น้นั หากคู่สัญญาฝ่ ายผใู้ หเ้ ช่ายอมใหผ้ เู้ ช่าใชท้ รัพยส์ ินไปเร่ือยๆ จนครบอายุของสัญญาเช่าและผเู้ ช่าก็ชาํ ระค่าเช่าไปเร่ือยๆ จนครบอายสุ ัญญาเช่าก็ยอ่ มทาํ ไดเ้ ช่นเดียวกนั และก็ถือเป็ นสัญญาเช่าท่ีมีกาํ หนดเวลามิใช่สัญญาเช่าท่ีไม่มีกําหนดเวลาหรือกําหนดเวลาไม่อาจสันนิษฐานไดแ้ ต่อย่างใด (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่ 4106/2528) แต่เม่ือใดก็ตาม ที่คู่สัญญาฝ่ ายใดฝ่ ายหน่ึงไดด้ าํ เนินการฟ้องร้องอีกฝ่ ายหน่ึงข้ึนมา ศาลมกั จะพิจารณาวา่ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพยเ์ กินกวา่ 3 ปี น้นั เป็นสัญญาเช่าท่ีบงั คบั กนั ไดเ้ พยี ง 3 ปี เมื่อครบกาํ หนด 3 ปี แลว้ สัญญาเช่ายอ่ มระงบั สิ้นไป การที่ผูเ้ ช่าอยู่ต่อและผูใ้ ห้เช่าไม่ทกั ทว้ ง ทาํ ให้กลายเป็ นสัญญาเช่าใหม่ที่ไม่มีกาํ หนดเวลาตามมาตรา 570101 คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 1800/2535 สัญญาเช่าที่พิพาทมีกาํ หนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เม่ือมิไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ย่อมฟ้องร้องบงั คบั ไดเ้ พียง3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แมส้ ัญญาเช่าขอ้ ท่ี 3 ระบุวา่ เม่ือไดช้ าํ ระค่าเช่าครบแลว้ เจา้ ของที่จะจดั ให้ 101 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 101, น.36-37.
144จดทะเบียนสัญญาเช่า จาํ เลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบงั คบั โจทก์ท้งั ส่ีให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทกท์ ้งั ส่ีไม่จดทะเบียนการเช่าให้จาํ เลยร่วม จะถือวา่ โจทก์ท้งั สี่ผิดสัญญาหาไดไ้ ม่ และเม่ือโจทก์ท้งั ส่ีบอกเลิกสัญญาเช่าซ่ึงถือว่าเป็ นการเช่าท่ีไม่กาํ หนดเวลา เนื่องจากโจทก์ท้งั สี่ไม่ทกั ทว้ งในการที่จาํ เลยร่วมอยูต่ ่อมาภายหลงั สัญญาเช่าสิ้นกาํ หนดลงตามมาตรา 566 และ 570 แลว้ โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกวา่ 2 เดือน สัญญาเช่าดงั กล่าวยอ่ มระงบั ไปโจทกท์ ้งั สี่จึงมีอาํ นาจฟ้องจาํ เลยร่วมได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 2196/2545 การเช่าท่ีดินระหว่างโจทก์มีกาํ หนด 6 ปี แต่มิไดจ้ ดทะเบียนซ่ึงจะฟ้องร้องให้บงั คบั คดีไดเ้ พียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลงั จากครบ 3 ปี แลว้ จาํ เลยยงั คงเช่าท่ีดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิไดท้ กั ทว้ งจึงตอ้ งถือวา่ เป็ นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกาํ หนดเวลาตามมาตรา 570 ซ่ึงโจทก์จาํ เลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้แต่ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ ก่อนตามวธิ ีที่กาํ หนดไวใ้ นมาตรา 566 ดงั น้ี แมจ้ ะครบกาํ หนด 6 ปี หากโจทกป์ ระสงคจ์ ะให้สัญญาเช่าระงบั โจทกต์ อ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ ก่อนมิใช่วา่ สัญญาเช่ายอ่ มระงบัสิ้นกาํ หนดเวลาที่ไดต้ กลงกนั ไวโ้ ดยมิพกั ตอ้ งบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เม่ือจาํ เลยไดร้ ับหนงั สือบอกเลิกสัญญาจนถึงวนั ท่ีโจทกน์ าํ คดีมาฟ้องยงั ไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกตอ้ งตามท่ีมาตรา 566กาํ หนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จาํ เลยคา้ งชาํ ระค่าเช่าและโจทกไ์ ดบ้ อกกล่าวให้จาํ เลยชาํ ระคา่ เช่าท่ีคา้ งแลว้ ซ่ึงนบั ถึงวนั ฟ้องไม่นอ้ ยกวา่ 15 วนั ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทกจ์ ึงมีสิทธิฟ้องขบั ไล่จาํ เลยและเรียกร้องใหจ้ าํ เลยชาํ ระค่าเช่าที่คา้ งได้ ข้อสังเกต (1) ในกรณีท่ีคู่สญั ญาพยายามที่จะหลีกเลี่ยงบทบญั ญตั ิในมาตรา 538 โดยการทาํ สัญญาเช่ากนั หลายฉบบั ในคราวเดียว และแตล่ ะฉบบั มีกาํ หนดเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปี เช่น มีความประสงคจ์ ะเช่ากนั 9 ปี ก็ทาํ สญั ญาเช่าเป็น 3 ฉบบั ฉบบั ละ 3 ปี โดยทาํ ในคราวเดียวกนั เช่นน้ี ศาลฎีกาไดว้ นิ ิจฉยัไวแ้ ลว้ ว่า “กรณีทาํ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบบั นบั เวลาต่อกนั แลว้ เป็ นการเช่าเกินกว่า 3 ปีเม่ือไม่ไดท้ าํ เป็นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ จึงฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั ไดเ้ พียง 3 ปีเทา่ น้นั ” คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 857-859/2503 ไดท้ าํ สัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไวก้ บั ผเู้ ช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกาํ หนดเวลาเช่า 6 ปี จะทาํ สัญญาเช่าเป็ น 2 ฉบบั ๆละ 3 ปี หรือจะทาํ เป็ นฉบบัเดียวมีกาํ หนด 6 ปี ก็ตาม เม่ือไม่ไดจ้ ดทะเบียนสัญญาเช่าน้นั ต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่แลว้ สัญญาเช่าน้นั ก็คงใชไ้ ดเ้ พียง 3 ปี เท่าน้นั เม่ือจาํ เลยผูเ้ ช่ามาครบกาํ หนด 3 ปี แลว้ และห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะไดร้ ับความคุม้ ครองตามพระราชบญั ญตั ิควบคุมค่าเช่าฯ และเจา้ ของที่ดินไดบ้ อกเลิกการเช่าโดยชอบแลว้ เจา้ ของท่ีดินกย็ อ่ มมีสิทธิฟ้องขบั ไล่จาํ เลยได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1985/2527 สัญญาเช่าตึกแถวท้ังสองฉบับทําวันเดียวกัน มีกาํ หนดการเช่าเป็ นเวลาติดต่อกนั ไปรวม 5 ปี 10 เดือนเป็ นการเช่ามีกาํ หนดเวลาเกินกวา่ 3 ปี ข้ึนไปเมื่อมิไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่การเช่าน้นั จะฟ้องร้องให้บงั คบั คดีได้
145เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และการฟ้องร้องใหบ้ งั คบั คดีดงั กล่าวหมายความรวมถึงการท่ียกข้ึนกล่าวอา้ งต่อสู้ให้บงั คบั คดีไปตามขอ้ กล่าวอา้ งน้ันดว้ ย เพราะการบงั คบั คดียอ่ มทาํ ไดด้ ว้ ยกนั ท้งั สองฝ่ าย คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 181/2535 สัญญาเช่าที่ทาํ ข้ึน 5 ฉบบั มีกาํ หนดการเช่าฉบบั ละ 3 ปีติดต่อกนั ไป ถือไปว่าเป็ นสัญญาเช่าท่ีทาํ ไวล้ ่วงหน้าในคราวเดียวกนั โดยลงวนั ท่ีล่วงหน้าเอาไว้เพื่อใหส้ ัญญาแต่ละฉบบั มีอายุการเช่า3 ปี เป็ นการกระทาํ เพ่ือหลีกเลี่ยงต่อบทบญั ญตั ิแห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 538 ซ่ึงบงั คบั ใหจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี จาํ เลยจะนาํ เอาสัญญาเช่าดงั กล่าวรวมกนั มีกาํ หนดเวลา 15 ปี มาฟ้องแยง้ บงั คบั ใหโ้ จทกป์ ฏิบตั ิตามสัญญาไม่ได้ (2) นอกจากการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 ดว้ ยวิธีการดงั กล่าวแลว้ คู่สัญญาพยายามหลีกเลี่ยงโดยการทาํ สัญญาเช่ากนั โดยไม่มีกาํ หนดเวลา แต่มีขอ้ ตกลงกนั เป็ นขอ้ ยกเวน้ มาตรา 566 ว่า ถา้คูส่ ญั ญาฝ่ ายใดฝ่ ายหน่ึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าน้ี จะตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ ไม่นอ้ ยกวา่ 6 ปี ขอ้ ตกลงดงั กล่าวน้ีจะใชบ้ งั คบั ไดห้ รือไม่น้นั เป็นปัญหาซ่ึงยงั โตเ้ ถียงกนั อยู่ ฝ่ ายแรกเห็นว่าใช้บงั คบั ไม่ได้ เพราะพฤติการณ์แห่งกรณีแสดงให้เห็นได้ชัดอยู่แลว้ ว่าคู่สัญญาประสงคจ์ ะผกู พนั กนั เกินกวา่ 3 ปี กล่าวคืออยา่ งนอ้ ยก็ตอ้ ง 6 ปี โดยมิไดป้ ฏิบตั ิตามมาตรา538 ดงั น้นั จึงใชบ้ งั คบั ไม่ได้ อีกฝ่ ายหน่ึงเห็นวา่ เรื่องน้ีเป็ นเรื่องของมาตรา 566 ไม่ใช่ปัญหาของมาตรา 538 ดงั น้นั จึงตอ้ งบงั คบั ตามเจตนาของคูส่ ัญญา102 (3) ในกรณีที่สญั ญาเช่าน้นั มีขอ้ สัญญาขอ้ หน่ึงระบุวา่ “คู่สัญญาจะไปทาํ สัญญาเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ต่อไป” ดงั น้ี ในขณะที่สัญญาเช่ายงั ไม่ไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ี หากมีการฟ้องร้องบงั คบั คดีตามสัญญาเช่า คู่สัญญาก็สามารถฟ้องร้องบงั คบั กนั ไดเ้ พยี ง 3 ปี เท่าน้นั เพราะมีหลกั ฐานเป็นหนงั สือลงลายมือช่ือฝ่ ายผตู้ อ้ งรับผิดตามมาตรา 538 ส่วนแรกแล้ว และเม่ือในสัญญาเช่าดงั กล่าวมีการระบุว่าจะไปจดทะเบียนกนั ในภายหนา้ เม่ือการจดทะเบียนเป็นขอ้ สัญญาขอ้ หน่ึงในสัญญาเช่า ดงั น้นั คู่สัญญาฝ่ ายใดฝ่ ายหน่ึงยอ่ มฟ้องบงั คบั ให้อีกฝ่ ายหน่ึงไปจดทะเบียนได้ แต่ตอ้ งฟ้องภายใน 3 ปี นบั แต่วนั ทาํ สัญญาเช่า โดยอาศยัหลักฐานคือสัญญาเช่าท่ีมีอยู่ เพราะถือเป็ นการบงั คบั กันตามสัญญาเช่าน่ันเอง แต่ถ้าไม่มีใครฟ้องร้องบงั คบั ใหอ้ ีกฝ่ ายหน่ึงไปจดทะเบียนจนล่วงเลยเวลา 3 ปี ไปแลว้ จึงไปฟ้อง ก็คงตอ้ งถือวา่ จะฟ้องบงั คบั ใหอ้ ีกฝ่ ายไปจดทะเบียนไม่ได้ เนื่องจากกฎหมายใหฟ้ ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่าไดเ้ พียง3 ปี เทา่ น้นั 103 102 ไผทชิต เอกจริยกร, คาอธิบายเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ, พมิ พค์ ร้ังท่ี 14, 2552 (กรุงเทพฯ : บริษทั สาํ นกั พิมพ์วญิ ํูชน จาํ กดั ), น.85-86. 103อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 101, น.37.
146 คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 206/2542 สัญญาเช่าท่ีดินพิพาทระหวา่ งโจทกแ์ ละจาํ เลย ลงวนั ที่ทาํสัญญาคือ 12 กุมภาพนั ธ์ 2536 ซ่ึงกาํ หนดอายุการเช่า ไวเ้ ป็ นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มต้งั แต่วนั ท่ี 1กุมภาพนั ธ์ 2536 เป็ นตน้ ไปจนถึงวนั ที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยงั มิไดม้ ีการจดทะเบียน การเช่าสัญญาดังกล่าวน้ีย่อมมีผลบงั คบั ได้เพียง 3 ปี คือมีผลบงั คบั จนถึงวนั ท่ี 1 กุมภาพนั ธ์ 2539ขอ้ กาํ หนดต่าง ๆ ทุกขอ้ ในสัญญาเช่าพิพาทยอ่ มมีผลผูกพนั คู่สัญญาตามระยะเวลาดงั กล่าวเช่นกนัดงั น้ี ขอ้ กาํ หนดใหผ้ เู้ ช่าและ ผูใ้ ห้เช่าตอ้ งไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญา ใหเ้ รียบร้อยภายในวนั ท่ี31 มีนาคม 2536 ตามขอ้ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาท ยอ่ มมีผลผกู พนั โจทก์และจาํ เลยให้ตอ้ งปฏิบตั ิตามตราบเท่าท่ีสัญญาเช่าดงั กล่าว มีผลบงั คบั ไดค้ ือวนั ที่ 1 กุมภาพนั ธ์ 2539 เช่นกนั เม่ือปรากฏวา่ โจทกไ์ ดอ้ าศยั ขอ้ กาํ หนดแห่งสัญญาเช่า ขอ้ ท่ี 5และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จาํ เลยปฏิบตั ิการชาํ ระหน้ีคือไปจดทะเบียนการเช่าต้งั แต่วนั ท่ี 26 กนั ยายน 2537 และฟ้องร้องเพื่อการบงั คบั ใช้สิทธิ ดงั กล่าวเป็ นคดีน้ีเมื่อวนั ท่ี 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซ่ึงรวมถึงขอ้ กาํ หนดขอ้ 5 และ 6ยงั มีผลบงั คบั ไดต้ ามกฎหมาย จาํ เลยจึงมีหนา้ ที่ที่จะตอ้ ง ปฏิบตั ิตามขอ้ ผกู พนัน้นั จาํ เลยไมม่ ีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพน้ ความรับผดิ ตามสญั ญาท่ีไดผ้ กู พนั ไวโ้ ดยชอบดงั กล่าว จึงชอบศาลจะบงั คบั ใหจ้ าํ เลยไปจดทะเบียนการเช่าน้นั ได้ (ประชุมใหญ่ คร้ังที่ 1/2542) คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 5542/2542 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หาได้บญั ญตั ิให้การเช่ามีกาํ หนดกว่าสามปี ข้ึนไป จะต้องจดทะเบียนการเช่าในทนั ทีหรือในขณะทาํสัญญาไม่ดงั น้นั การท่ีโจทก์และจาํ เลยสมคั รใจทาํ สัญญาเช่ากนั เป็ นหนงั สือมีกาํ หนด 20 ปี 5 เดือนน้นั ตราบใดที่ยงั มิไดจ้ ดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าดงั กล่าวยอ่ มมีผลบงั คบั ได้ 3 ปี และขอ้ กาํ หนดทุกขอ้ ตามสัญญาโดยเฉพาะขอ้ ท่ีระบุใหผ้ ูเ้ ช่าตอ้ งไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาภายในวนั ท่ี 15ตุลาคม 2536 โดยผูใ้ ห้เช่าเป็ นผอู้ อกค่าใชจ้ ่ายค่าธรรมเนียมและค่าอากรในการจดทะเบียนการเช่าน้นั ก็ยอ่ มผูกพนั จาํ เลยใหต้ อ้ งปฏิบตั ิตามสัญญาภายในระยะเวลาดงั กล่าวดว้ ย เพราะขอ้ ตกลงไปจดทะเบียนการเช่าภายหลงั เป็ นเจตนาของคู่สัญญาท่ีจะดาํ เนินการใหถ้ ูกตอ้ งตามที่มาตรา 538 กาํ หนดไว้ เมื่อโจทกบ์ อกกล่าวให้จาํ เลยไปจดทะเบียนการเช่าภายในกาํ หนดที่ระบุในสัญญาแลว้ จาํ เลยไม่ยอมไป โจทกจ์ ึงฟ้องร้องบงั คบั ใชส้ ิทธิดงั กล่าวภายในระยะเวลาท่ีสัญญาเช่าและขอ้ กาํ หนดยงั มีผลบงั คบั ได้ จาํ เลยจึงตอ้ งไปจดทะเบียนการเช่าใหแ้ ก่โจทกต์ ามสญั ญา (4) การฟ้องร้องบงั คบั คดี ที่ตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือช่ือฝ่ ายผูต้ อ้ งรับผิดตามมาตรา 538 น้ี หมายความถึง การฟ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่า มิใช่การฟ้องร้องโดยอาศยั มูลเหตุประการอื่น เช่น การฟ้องขบั ไล่ออกจากที่เช่า โดยอาศยั อาํ นาจแห่งความเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิและเรียกค่าเสียหาย ไม่ใช่การฟ้องบงั คบั ตามสัญญาเช่า จึงไมต่ กอยใู่ นบงั คบั ของมาตรา 538 แตอ่ ยา่ งใด คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 229/2529 การครอบครองท่ีดินในฐานะผูเ้ ช่าเป็ นการครอบครองที่ดินแทนผูใ้ ห้เช่าย่อมไม่ไดก้ รรมสิทธ์ิโดยการครอบครอง การฟ้องขบั ไล่และเรียกค่าเสียหายใน
147กรณีที่การเช่ามิไดม้ ีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือน้นั มิใช่เป็ นการฟ้องบงั คบั ตามสัญญาเช่าแต่เป็ นการฟ้องโดยอาศยั อาํ นาจกรรมสิทธ์ิของเจา้ ของทรัพย์ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 1399/2520 เช่าโรงภาพยนตร์ไม่มีหนงั สือเป็ นหลกั ฐาน ผูใ้ ห้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าไมไ่ ด้ แตเ่ รียกค่าของท่ีผเู้ ช่าทาํ สูญหายไปได้ รวมท้งั ค่าไฟฟ้าค่าเช่าโทรศพั ทท์ ี่ผใู้ ห้เช่าได้ออกแทนไปดว้ ย ส่วนอย่างไรเป็ นการฟ้องร้องบงั คบั ตามสัญญาเช่า เช่น ผูเ้ ช่าฟ้องผูใ้ ห้เช่าเพ่ือยอมให้ใช้ทรัพยท์ ี่เช่า หรือให้รับผดิ ในความชาํ รุดบกพร่องหรือการรอนสิทธิในทรัพยส์ ินที่เช่า หรือฟ้องให้ผใู้ หเ้ ช่าซ่อมแซมทรัพยส์ ินที่เช่า หรือผใู้ หเ้ ช่าฟ้องเรียกคา่ เช่าจากผเู้ ช่า เป็นตน้ 5.3 คามน่ั จะให้เช่า หลกั เกณฑ์ในเร่ืองคาํ มน่ั จะให้เช่าน้ัน มิได้ปรากฏอยู่ในมาตราใดในเรื่องเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ แตค่ าํ มนั่ จะใหเ้ ช่าทรัพยส์ ินไดม้ ีปรากฏข้ึนอยใู่ นคาํ พิพากษาฎีกาหลายฉบบั ท่ีไดว้ ินิจฉัยว่า คาํ มน่ั จะให้เช่าน้ันมีได้ ซ่ึงส่วนใหญ่แล้วจะเป็ นเร่ืองคาํ มนั่ จะให้เช่าหลงั จากท่ีไดเ้ คยมีสญั ญาเช่าระหวา่ งผเู้ ช่ากบั ผใู้ หเ้ ช่ากนั มาแลว้สัญญาเช่า + คาํ มน่ั สญั ญาเช่าที่เกิดจากการรับเอาคาํ มนั่ การที่ศาลฎีกาไดว้ างหลกั เกณฑใ์ นเรื่องคาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าไวน้ ้นั กเ็ ป็นการแสดงวา่ คาํ มน่ั จะให้เช่าน้นั มีได้ แมจ้ ะมิไดม้ ีกฎหมายบญั ญตั ิถึงคาํ มน่ั จะใหเ้ ช่าไวอ้ ยา่ งชดั เจนเหมือนกบั คาํ มน่ั ในเร่ืองอื่น เช่น คาํ มน่ั จะให้รางวลั (มาตรา 362) คาํ มน่ั จะซ้ือขาย (มาตรา 454) หรือคาํ มนั่ จะให้ทรัพยส์ ิน(มาตรา 526) กต็ าม ซ่ึงกเ็ ป็นไปตามหลกั เสรีภาพในการทาํ สัญญา เพราะแมก้ ฎหมายจะมิไดก้ าํ หนดไวว้ า่ มีอยแู่ ตก่ ไ็ ม่ไดห้ า้ มวา่ มีไมไ่ ด1้ 04 5.3.1 ความหมายของคาม่นั จะให้เช่า คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าคืออะไรน้นั ไดม้ ีนกั กฎหมายไดใ้ หค้ าํ อธิบายไว้ คือ อาจารยอ์ าํ นคั ฆ์ คลา้ ยสังข์ ไดใ้ หค้ วามหมายของคาํ มน่ั จะใหเ้ ช่าวา่ “คามน่ั จะให้เช่า คือ คามน่ั ของผ้ใู ห้เช่าฝ่ ายเดียวท่ีจะยอมให้เช่าต่อไป คือมลี ักษณะเป็ นการยอมให้ผ้เู ช่าเลือกปฏิบตั ิบงั คับฝ่ ายผ้ใู ห้เช่าว่าจะให้ทาสัญญาอีกสัญญาหนึ่งหรือไม่เท่าน้ัน โดยจะยังไม่เกิดผลเป็นสัญญาขึน้ อีกฉบบั หน่ึงจนกว่าผ้เู ช่าจะได้แสดงความจานงขอเช่าต่อไป”105 104 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 105, น.50. 105 อาํ นัคฆ์ คลา้ ยสังข,์ คาอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยเช่าทรัพย์-เช่าซื้อ, 2533(กรุงเทพฯ : โรงพมิ พม์ หาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์), น.30.
148 อาจารยก์ ศุ ล บุญยนื ไดใ้ หค้ วามหมายของคาํ มน่ั จะใหเ้ ช่าวา่ “คามั่นจะให้เช่า คือ นิติกรรมฝ่ ายเดียวก่อหนีผ้ ูกพันผ้ใู ห้เช่าที่ให้คามนั่ และถอนไม่ได้ เว้นแต่จะมีกาหนดเวลา ผิดกับคาเสนอตรงที่ว่า ผู้ทาคาเสนอถอนได้เม่ือเกินเวลาอันสมควรอันคาดหมายว่าจะได้รับคาบอกกล่าวสนอง (มาตรา 355)”106 จากความหมายดงั กล่าว พอสรุปลกั ษณะของคาํ มนั่ จะใหเ้ ช่า ไดด้ งั น้ี 1) คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าเป็นนิติกรรมฝ่ ายเดียวที่ก่อหน้ีผกู พนั ผใู้ ห้เช่าที่ใหค้ าํ มน่ั 2) การผกู พนั ดงั กล่าว ผกู พนั ในลกั ษณะท่ีผใู้ หเ้ ช่ายอมใหผ้ เู้ ช่าเช่าทรัพยส์ ินต่อไป 3) คาํ มน่ั จะใหเ้ ช่า ผูใ้ ห้เช่าถอนไม่ได้ เวน้ แต่จะเป็ นคาํ มน่ั ท่ีมีกาํ หนดเวลา (ซ่ึงขอ้ น้ีเองท่ีทาํใหค้ าํ มนั่ แตกตา่ งจากคาํ เสนอ) 4) ผเู้ ช่ามีสิทธิท่ีจะรับเอาคาํ มนั่ น้นั หรือไม่ก็ได้ ซ่ึงถา้ รับเอาคาํ มน่ั สัญญาเช่าก็เกิด แต่ถา้ ไม่รับ คาํ มนั่ กต็ กไป คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 626/2490 ทาํ สัญญาเช่าและมีขอ้ สัญญาวา่ \"ถา้ ครบกาํ หนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแลว้ ผูเ้ ช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปี และเม่ือแจง้ ความประสงค์ต่อผูใ้ ห้เช่าแลว้ ผูใ้ ห้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเม่ือครบแลว้ ก็มีสิทธิเช่นน้ีในเงื่อนไขดงั กล่าวแลว้ \" ดงั น้ี เป็ นคาํ มน่ั ของผูใ้ หเ้ ช่าซ่ึงสมบูรณ์ผเู้ ช่าบงั คบั ตามสญั ญาได้ กรณีเช่นน้ีมิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 152 คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 876/2537 สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพน้ อายุสัญญาเช่า 15 ปี แลว้ โจทก์ยินยอมตกลงให้จาํ เลยเช่าต่อไดอ้ ีก 14 ปี น้นั กาํ หนดเวลาเช่าที่กาํ หนดไวแ้ น่นอนมีเพียง 15 ปี ส่วนเมื่อพน้ กาํ หนดดงั กล่าวหากจาํ เลยประสงคจ์ ะเช่า โจทกจ์ ะใหจ้ าํ เลยเช่าต่อไปไดอ้ ีก 14 ปี เป็ นคาํ มน่ัของโจทกท์ ี่จะใหจ้ าํ เลยเช่า ดังน้ัน ก่อนที่จะนําหลักเกณฑ์ในเร่ืองคาํ มั่นจะให้เช่ามาใช้บงั คบั ในเบ้ืองต้นจะต้องพิจารณาเสียก่อนว่า ขอ้ ตกลงดงั กล่าวเป็ นคาํ มน่ั หรือไม่ และท่ีสําคญั คาํ มน่ั น้ันจะตอ้ งมีขอ้ ความผกู พนั ผใู้ หเ้ ช่าท่ีจะใหเ้ ช่าตอ่ หากไม่เป็นการผกู พนั กไ็ ม่ใช่คาํ มน่ั คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 661 - 662/2511 ทาํ สัญญาเช่ามีขอ้ สัญญาวา่ เม่ือหมดอายสุ ัญญาเช่าแลว้ ผเู้ ช่ามีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าไดอ้ ีก ส่วนค่าเช่าตกลงกนั ใหม่เป็ นเพียงขอ้ ตกลงที่ให้โอกาสผเู้ ช่าที่จะต่อสัญญาได้ โดยมีเงื่อนไขวา่ จะตอ้ งมีการตกลงค่าเช่ากนั เมื่อตามสัญญาไม่ไดก้ าํ หนดไวว้ า่ จะพงึ เรียกร้องกนั เพยี งใดยอ่ มเป็ นสิทธิของผใู้ หเ้ ช่าที่จะเสนอราคา หากผูเ้ ช่าไม่สนองรับสัญญาเช่าซ่ึงสิ้นสุดลงตามกาํ หนดเวลายอ่ มเป็นอนั ระงบั 106 กศุ ล บุญยนื , คาอธิบาย สรุปประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ว่าด้วยซื้อขาย ขายฝาก เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ประกนั ภัย, 2530 (กรุงเทพฯ : กรุงสยามการพิมพ)์ , น.64-65.
149 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 569/2525 โจทก์ทาํ สัญญาเช่าท่ีดินเพื่อสร้างตึกแถวและอาคารบา้ นเรือน(ตลาดสด) ซ่ึงตามสัญญาเช่าขอ้ 7 ตึกแถว ฯ ท่ีโจทกป์ ลูกสร้างข้ึนใหโ้ จทกม์ ีสิทธิให้ผอู้ ื่นเช่าช่วงไดต้ ามสัญญาขอ้ 2 โดยขอ้ 2 มีความวา่ ยอมใหโ้ จทกเ์ ช่าท่ีดินมีกาํ หนด 15 ปี เมื่อหมดสัญญา15 ปี แลว้ ถา้ โจทก์ประสงคจ์ ะเช่าต่อ ให้มาทาํ สัญญาใหม่ ถา้ ไม่ทาํ สัญญาต่อโจทก์จะตอ้ งส่งมอบสถานท่ีเช่าพร้อมตึกแถวฯ ให้แก่ผูใ้ ห้เช่าจนครบถว้ นทุกอยา่ ง ดงั น้ี มิใช่คาํ มนั่ จะให้เช่า จาํ เลยหาจาํ ตอ้ งใหโ้ จทกเ์ ช่าที่พพิ าทต่อไปไม่ หรือขอ้ ตกลงน้นั เป็ นย่ิงกว่าคาํ มน่ั กล่าวคือ ถึงข้นั เป็ นขอ้ ตกลงเป็ นสัญญาผูกพนั ท้งั ผูเ้ ช่าและผูใ้ หเ้ ช่าจะตอ้ งทาํ สัญญาใหม่กนั ต่อไปอีก ขอ้ ตกลงดงั กล่าวก็ไม่ใช่คาํ มนั่ และอาจจะมีผลเป็ นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากเป็ นการเช่าอสังหาริมทรัพยท์ ่ีมีกาํ หนดระยะเวลาเช่าเกินกวา่ 3 ปี ตามมาตรา 538107 คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 146/2495 ทาํ หนงั สือสัญญาเช่าตึกกาํ หนดเวลาเช่ากนั ไว้ 3 ปี แลว้ มีขอ้ ตกลงกนั ในขอ้ หน่ึงวา่ \"เม่ือสญั ญาฉบบั น้ี ไดค้ รบ 3ปี แลว้ ผูใ้ ห้เช่าและผูเ้ ช่าจะทาํ สัญญาเช่าฉบบัใหม่ต่อไปอีกเป็ นเวลากาํ หนด 3 ปี \" ดงั น้ี ขอ้ ตกลงดงั กล่าวมิใช่คาํ มนั่ ของผูใ้ หเ้ ช่าฝ่ ายเดียว แต่ผเู้ ช่าเองก็ยอมตกลงจะทาํ สัญญาเช่าตามกาํ หนดน้นั เหมือนกนั จึงเป็ นขอ้ ตกลงผูกพนั กนั ท้งั สองฝ่ ายว่าจะตอ้ งทาํ สัญญาเช่ากนั ต่อไปอีก 3 ปี แต่เม่ือครบ 3 ปี แลว้ ผูเ้ ช่ายงั คงครอบครองทรัพยส์ ินท่ีเช่าตอ่ ไปอีก กต็ อ้ งถือวา่ ผเู้ ช่าและผใู้ ห้เช่าไดท้ าํ สัญญาต่อไปอีกไม่มีกาํ หนดเวลาตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา570 เมื่อเป็ นเช่นน้ีให้เช่ายอ่ มบอกเลิกการเช่าไดต้ ามมาตรา 566 ผูเ้ ช่าจะอา้ งขอ้ ตกลงในสัญญาดงั กล่าวแลว้ วา่ สัญญาเช่าต่อมีกาํ หนด 3 ปี หาไดไ้ ม่ เพราะสัญญาเช่าต่อที่มีกาํ หนด 3 ปี น้นั ยงั มิได้เกิดมีข้ึน 5.3.2 หลกั เกณฑ์และสาระสาคัญของคามั่นจะให้เช่า ถา้ หากพิจารณาไดแ้ ลว้ ว่า ความตกลงที่ปรากฏในสัญญาเช่าน้นั เป็ นคาํ มนั่ จะให้เช่าแลว้ศาลฎีกาไดว้ างหลกั เกณฑแ์ ละสาระสาํ คญั ของคาํ มน่ั จะใหเ้ ช่า พอสรุปไดด้ งั น้ี 1) คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าจะมีผลต่อเมื่อ ผูเ้ ช่าไดแ้ สดงความจาํ นงที่จะขอเช่าต่อไปยงั ผใู้ หเ้ ช่า ก่อนครบกาํ หนดระยะเวลาเช่าเดิม เช่น นาย ก. ทาํ หนงั สือเช่าที่ดิน 1 แปลงจากนาย ข. มีกาํ หนดระยะเวลาเช่า 2 ปี และมีขอ้ ตกลงขอ้ หน่ึงว่า “เมื่อครบกาํ หนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว นาย ข. ยินยอมจะต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีก 2 ปี ” ดงั น้นั หากนาย ก. ตอ้ งการใหค้ าํ มนั่ น้นั มีผล นาย ก. ก็จะตอ้ งแสดงความจาํ นงขอปฏิบตั ิตามคาํ มน่ั ก่อนที่จะครบอายสุ ัญญาเช่า 2 ปี 107 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.53.
150 คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 1170/2506 คาํ มนั่ ที่ผใู้ หเ้ ช่าตกลงวา่ เมื่อสัญญาเช่าครบกาํ หนดแลว้ยินยอมจะให้ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกได้น้ัน ผูเ้ ช่าต้องแสดงความจาํ นงขอปฏิบตั ิตามคาํ ม่นัเสียก่อนครบกาํ หนดอายสุ ัญญาเช่า มิฉะน้นั หามีผลที่จะบงั คบั กนั ไดไ้ ม่ คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 876/2537 สัญญาเช่าระบุว่าเม่ือพน้ อายุสัญญาเช่า 15 ปี แลว้ โจทก์ยินยอมตกลงให้จาํ เลยเช่าต่อไดอ้ ีก 14 ปี น้นั กาํ หนดเวลาเช่าที่กาํ หนดไวแ้ น่นอนมีเพียง 15 ปี ส่วนเมื่อพน้ กาํ หนดดงั กล่าวหากจาํ เลยประสงคจ์ ะเช่า โจทก์จะให้จาํ เลยเช่าต่อไปไดอ้ ีก 14 ปี เป็ นคาํ มนั่ของโจทก์ท่ีจะให้จาํ เลยเช่า จาํ เลยจะตอ้ งแสดงความจาํ นงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจาํ เลยมิไดแ้ สดงความจาํ นงท่ีจะเช่าตอ่ ก่อนครบกาํ หนดอายสุ ัญญาเช่า การท่ีจาํ เลยคงอยใู่ นที่เช่าและชาํ ระค่าเช่าภายหลงั ครบกาํ หนดสัญญาเช่าเดิมแลว้ จึงเป็ นการเช่าโดยไม่มีกาํ หนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตรา 570 คาํ มน่ั ท่ีมีอยูต่ ามสัญญาเช่ายอ่ มระงบั ไป เม่ือโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแลว้ จาํ เลยจึงไมม่ ีสิทธิอยใู่ นท่ีเช่าตอ่ ไป 2) ถา้ ผูใ้ ห้คาํ มนั่ จะให้เช่าตายก่อนที่ผูเ้ ช่าจะสนองรับคาํ มน่ั โดยผูเ้ ช่ารู้ถึงการตายของผูใ้ ห้คาํ มน่ั คาํ มนั่ ดงั กล่าวไม่มีผล การที่ศาลฎีกาวางหลกั ไวเ้ ช่นน้ีก็เพราะว่า เม่ือผูใ้ ห้เช่าซ่ึงเป็ นผูใ้ ห้คาํ มนั่ จะให้เช่าถึงแก่ความตายไปแลว้ คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าน้นั จะตกทอดไปยงั ทายาทซ่ึงเป็ นผูร้ ับมรดกในทรัพยส์ ินที่เช่าดว้ ยหรือไม่น้นั ศาลฎีกาไดน้ าํ บทบญั ญตั ิในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 มาปรับใช้ซ่ึงมาตรา 360 บญั ญตั ิวา่ “บทบญั ญตั ิแห่งมาตรา 169 วรรคสอง น้นั ท่านมิให้ใชบ้ งั คบั ถา้ หากว่าขดั กบั เจตนาอนั ผู้เสนอไดแ้ สดง หรือหากวา่ ก่อนจะสนองรับน้นั คู่กรณีอีกฝ่ ายหน่ึงไดร้ ู้อยแู่ ลว้ วา่ ผเู้ สนอตายหรือตกเป็นผไู้ ร้ความสามารถ” ดงั น้นั เม่ือนาํ มาตรา 360 มาใชก้ ็หมายความวา่ ถา้ ผูใ้ ห้เช่าตายก่อนที่ผเู้ ช่าจะสนองรับคาํ มน่ัในกรณีน้ี หากผเู้ ช่ารู้ถึงการตายของผูใ้ ห้เช่า คาํ มน่ั จะใหเ้ ช่าก็สิ้นผล การท่ีผูเ้ ช่าสนองรับคาํ มนั่ ท้งั ๆที่ตนรู้ถึงการตายของผใู้ หเ้ ช่าแลว้ สัญญาเช่าก็ไม่เกิด คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าก็ไม่ตกทอดไปยงั ทายาทซ่ึงเป็ นผรู้ ับมรดกในทรัพยส์ ินท่ีเช่า แต่ในทางกลบั กนั ถา้ ผูเ้ ช่าไม่รู้ถึงการตายของผใู้ หเ้ ช่า แลว้ สนองรับคาํ มน่ั ไป เช่นน้ี คาํ มน่ัจะใหเ้ ช่ายงั คงมีผลอยแู่ ละผกู พนั ทายาทซ่ึงเป็นผรู้ ับมรดกในทรัพยส์ ินท่ีเช่าที่จะตอ้ งยอมให้ผูเ้ ช่าเช่าทรัพยส์ ินตอ่ ไป เช่น นายดาํ ทาํ สัญญาเช่ากบั นายแดง โดยให้นายแดงเช่าบา้ นของตนเป็ นเวลา 2 ปี และในสัญญาน้นั มีขอ้ ตกลงขอ้ หน่ึงวา่ “เม่ือครบกาํ หนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแลว้ นายดาํ ยินยอมจะต่ออายุสัญญาเช่าให้กบั นายแดงอีก 2 ปี ” เช่นน้ี หากต่อมาหลงั จากทาํ สัญญา 1 ปี นายดาํ ผูใ้ ห้เช่าตาย(สัญญาเช่าไม่ระงบั เพราะสัญญาเช่าไม่ไดถ้ ือเอาตวั ผใู้ ห้เช่าเป็ นสาระสําคญั ) และเม่ือใกลจ้ ะครบกาํ หนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว นายแดงประสงค์จะทาํ สัญญาเช่าบา้ นต่อ จึงบอกกล่าวสนองรับ
Search
Read the Text Version
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 6
- 7
- 8
- 9
- 10
- 11
- 12
- 13
- 14
- 15
- 16
- 17
- 18
- 19
- 20
- 21
- 22
- 23
- 24
- 25
- 26
- 27
- 28
- 29
- 30
- 31
- 32
- 33
- 34
- 35
- 36
- 37
- 38
- 39
- 40
- 41
- 42
- 43
- 44
- 45
- 46
- 47
- 48
- 49
- 50
- 51
- 52
- 53
- 54
- 55
- 56
- 57
- 58
- 59
- 60
- 61
- 62
- 63
- 64
- 65
- 66
- 67
- 68
- 69
- 70
- 71
- 72
- 73
- 74
- 75
- 76
- 77
- 78
- 79
- 80
- 81
- 82
- 83
- 84
- 85
- 86
- 87
- 88
- 89
- 90
- 91
- 92
- 93
- 94
- 95
- 96
- 97
- 98
- 99
- 100
- 101
- 102
- 103
- 104
- 105
- 106
- 107
- 108
- 109
- 110
- 111
- 112
- 113
- 114
- 115
- 116
- 117
- 118
- 119
- 120
- 121
- 122
- 123
- 124
- 125
- 126
- 127
- 128
- 129
- 130
- 131
- 132
- 133
- 134
- 135
- 136
- 137
- 138
- 139
- 140
- 141
- 142
- 143
- 144
- 145
- 146
- 147
- 148
- 149
- 150
- 151
- 152
- 153
- 154
- 155
- 156
- 157
- 158
- 159
- 160
- 161
- 162
- 163
- 164
- 165
- 166
- 167
- 168
- 169
- 170
- 171
- 172
- 173
- 174
- 175
- 176
- 177
- 178
- 179
- 180
- 181
- 182
- 183
- 184
- 185
- 186
- 187
- 188
- 189
- 190
- 191
- 192
- 193
- 194
- 195
- 196
- 197
- 198
- 199
- 200
- 201
- 202
- 203
- 204
- 205
- 206
- 207
- 208
- 209
- 210
- 211
- 212
- 213
- 214
- 215
