เอกสารประกอบการสอนเอกเทศ 1 (ฉ.ปรับปรุง)

151คาํ มนั่ ท่ีนายดาํ เคยให้ไว้ ถามว่า การสนองรับคาํ มนั่ ของนายแดงดงั กล่าวจะเกิดเป็ นสัญญาเช่าหรือไม?่ ในกรณีก็ตอ้ งพิจารณาวา่ ขณะท่ีนายแดงสนองรับคาํ มนั่ น้นั นายแดง (ผูเ้ ช่า) รู้ถึงความตายของนายดาํ หรือไม?่ ถา้ รู้ คาํ มนั่ กส็ ิ้นผลผกู พนั ส.เช่าไมเ่ กิด แต่ถา้ ไม่รู้ คาํ มน่ั กย็ งั มีผลผกู พนั อยู่ ส.เช่าก็เกิดและผกู พนั ทายาทของนายดาํ ท่ีจะตอ้ งยอมใหน้ ายแดงเช่าบา้ นตอ่ ไป คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กบั นาย จ. ขอ้ 5 ที่มีขอ้ ความวา่ เม่ือครบอายุสัญญาเช่าแลว้ ผูใ้ ห้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผูเ้ ช่าอีกสิบปี ตามสัญญาเดิม เป็ นแต่เพียงคาํ มนั่ ของนาย จ. วา่ จะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่าน้นั ยงั มิไดก้ ่อใหเ้ กิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทาํ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คาํ มนั่ น้ีก็ไม่มีผลผูกพนั นาย จ.เพราะโจทก์ไม่ไดส้ นองรับก่อนนาย จ. ตาย และเม่ือโจทก์ไดร้ ู้อยูแ่ ลว้ วา่ นาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกาํ หนดสิบปี กรณีตอ้ งบงั คบั ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซ่ึงบญั ญตั ิมิให้นาํ บทบญั ญตั ิมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บงั คบั คาํ มน่ั ของนาย จ.ยอ่ มไม่มีผลบงั คบั ไม่ผูกพนัจาํ เลยท้งั สี่ซ่ึงเป็ นทายาทผูร้ ับมรดกท่ีดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ตอ้ งปฏิบตั ิตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บงั คบั จาํ เลยท้งั สี่จดทะเบียนต่ออายสุ ัญญาเช่าใหโ้ จทกอ์ ีกสิบปี ไมไ่ ด้ (ประชุมใหญ่ คร้ังท่ี 3,4/2517) 3) เมื่อผูเ้ ช่ารับเอาคาํ มน่ั แลว้ ผูใ้ ห้เช่าตอ้ งยอมให้ผูเ้ ช่าเช่าทรัพยส์ ินต่อ หากว่าผูเ้ ช่าได้สนองตอบคาํ มนั่ ก่อนสิ้นสุดสญั ญาเช่าฉบบั แรก ผใู้ หเ้ ช่าจะปฏิเสธไมไ่ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 748/2533 หนงั สือสัญญาเช่ามีขอ้ ตกลงวา่ ผใู้ หเ้ ช่าสัญญาวา่ เม่ือครบกาํ หนดอายสุ ัญญาน้ีแลว้ ผูใ้ ห้เช่าก็จะให้ผเู้ ช่าไดเ้ ช่าต่อไปอีกเป็ นเวลา 10 ปี ท้งั น้ี โดยผูใ้ ห้เช่าตกลงยินยอมให้ผูเ้ ช่าเช่าที่ดินดงั กล่าวแลว้ ในค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผูเ้ ช่ามิตอ้ งจ่ายเงินเป็ นกอ้ นเพิ่มเติม ขอ้ ตกลงดงั กล่าวเป็ นคาํ มนั่ ของฝ่ ายผใู้ ห้เช่าท่ีจะให้ผูเ้ ช่าเลือกจะบงั คบั ผูใ้ หเ้ ช่าให้ตอ้ งยอมทาํ สญั ญาเช่าตอ่ ไปอีกเป็นเวลา 10 ปี หรือไม่ และตามขอ้ ตกลงน้ีมีผลทาํ ใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าตกเป็ นฝ่ ายลูกหน้ีท่ีผูเ้ ช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบงั คบั เอาไดก้ ่อนครบกาํ หนดตามสัญญาเช่า ผูเ้ ช่าไดแ้ จง้ ความจาํ นงขอเช่าต่ออีก 10 ปี ผใู้ หเ้ ช่าจะไม่ยอมใหเ้ ช่าไม่ได้ ข้อพจิ ารณา ในเรื่องของคาํ มน่ั จะใหเ้ ช่าน้นั มีประเด็นปัญหาท่ีน่านาํ มาพจิ ารณา ดงั น้ี คือ ก. หากผูเ้ ช่ารับเอาคาํ มนั่ แลว้ ผูเ้ ช่ากบั ผใู้ ห้เช่าจะตอ้ งมาทาํ สัญญาเช่ากนั ใหม่หรือไม่ หรือสัญญาเช่าฉบบั ใหมจ่ ะเกิดข้ึนทนั ที และขอ้ ความในสญั ญาเช่าฉบบั ใหม่จะเป็นเช่นไร? ในเรื่องน้ีน้ันศาลฎีกาไดว้ ินิจฉัยไวแ้ ล้วว่า “เม่ือผูเ้ ช่าสนองรับเอาคาํ มนั่ แลว้ สัญญาเช่าก็เกิดข้ึนใหมท่ นั ทีตามเงื่อนไขและวธิ ีการท่ีระบุไวใ้ นสัญญาเช่าฉบบั เดิม โดยไม่จาํ ตอ้ งทาํ สัญญาเช่ากนั ใหม่อีก”

152 คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 1925/2517 สัญญาเช่ามีขอ้ ความวา่ ผใู้ หเ้ ช่าให้คาํ มนั่ แก่ผูเ้ ช่าว่า เม่ือครบกาํ หนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแลว้ ผูใ้ ห้เช่ายินยอมให้ผูเ้ ช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามเง่ือนไขประเพณีที่ไดก้ ระทาํ กนั ในวนั ทาํ สัญญาน้ี ท้งั น้ี ผูเ้ ช่าตอ้ งแสดงเจตนาเป็ นลายลกั ษณ์อกั ษรแจง้ ให้ผใู้ หเ้ ช่าทราบภายในกาํ หนดหน่ึงเดือนนบั แต่วนั สัญญาเช่าน้ีครบกาํ หนด ดงั น้ี เป็ นเรื่องที่ผูใ้ หเ้ ช่าให้คาํ มน่ั ไว้ เม่ือผูเ้ ช่ามีหนังสือแสดงความจาํ นงขอทาํ สัญญาเช่าต่อภายในกาํ หนดเวลา เท่ากบั ผูเ้ ช่าสนองรับคาํ มนั่ ของผใู้ ห้เช่าแลว้ และถือวา่ มีสัญญาเช่าเกิดข้ึนใหม่ทนั ทีตามเง่ือนไขและประเพณีท่ีระบุไวใ้ นสัญญาเช่าฉบบั เดิม โดยไม่ตอ้ งทาํ สญั ญาเช่ากนั ใหม่อีก คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 316/2530 สญั ญาเช่าตึกแถวพพิ าทขอ้ 10 กาํ หนดวา่ 'เมื่อครบกาํ หนดอายุสัญญา และผูเ้ ช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผูเ้ ช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผูใ้ ห้เช่าภายในกาํ หนด 60 วนั หากมิไดข้ อต่อสัญญาภายในกาํ หนดน้ีให้ถือวา่ ผูเ้ ช่าสละสิทธิการเช่า ........' และมีหมายเหตุต่อทา้ ยสัญญาดงั กล่าววา่ 'สัญญาน้ีมีอายุ 15 ปี ต่ออายุสัญญา 3 ปี ต่อ 1 คร้ัง ทุกคร้ังที่ต่ออายสุ ัญญาผเู้ ช่าตอ้ งนาํ เงินมาบาํ รุงวดั เป็ นจาํ นวน 6,000 บาท 'ดงั น้ี เมื่อสัญญาเช่าครบกาํ หนดจาํ เลยผเู้ ช่าไดม้ ีหนงั สือแสดงความจาํ นงขอเช่าต่อโจทกท์ ี่ 1 ผใู้ หเ้ ช่าภายในกาํ หนดเวลาท่ีระบุไวใ้ นสัญญาเท่ากบั ผเู้ ช่าสนองรับคาํ เสนอของผูใ้ ห้เช่าแลว้ ถือไดว้ า่ สัญญาเช่าเกิดข้ึนใหม่ทนั ทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไวใ้ นสัญญาเช่าฉบบั เดิมโดยไม่จาํ ตอ้ งทาํ สัญญาเช่ากนั ใหม่อีก จาํ เลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา จึงไม่เป็นละเมิด ข. คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าในกรณีที่เป็ นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จาํ เป็ นหรือไม่ท่ีจะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็นหนงั สือลงลายมือชื่อผใู้ หเ้ ช่า? ในเร่ืองน้ีน้นั ท่าน อาจารยป์ ระพนธ์ ศาตะมาน ไดใ้ หค้ วามเห็นไวว้ า่ “คาํ มน่ั เป็ นนิติกรรมฝ่ ายเดียวและไม่มีกม.กาํ หนดวา่ จะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือเหมือนคาํ มนั่ จะซ้ือขาย ฉะน้นั คาํ มน่ัจะใหเ้ ช่าจึงไมน่ ่าจะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็นหนงั สือ” อย่างไรก็ตาม แมค้ าํ มน่ั จะให้เช่าจะไม่จาํ เป็ นตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือ คาํ มนั่ จะให้เช่าสามารถใหด้ ว้ ยวาจาได้ แต่เมื่อผูเ้ ช่าแสดงความจาํ นงขอปฏิบตั ิตามคาํ มน่ั มายงั ผูใ้ ห้เช่า ซ่ึงการบอกกล่าวน้นั จะทาํ เป็นหนงั สือหรือดว้ ยวาจาก็ตาม สัญญาเช่าเกิดข้ึนแลว้ ก็จริง แต่ถา้ หากมีการฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั เช่น ผใู้ หเ้ ช่าไม่ยอมใหเ้ ช่าตอ่ เช่นน้ี ผูเ้ ช่าก็ไม่อาจฟ้องร้องบงั คบั ผูใ้ หเ้ ช่าได้ เพราะขาดหลักฐานเป็ นหนังสื อลงลายมือชื่อผู้ให้เช่า ตามมาตรา 538 อยู่ดี ดังน้ัน คํามั่นจะให้เช่าอสังหาริมทรัพยจ์ ึงควรจะตอ้ งมีหลักฐานเป็ นหนังสือลงลายมือช่ือผูใ้ ห้เช่าดว้ ย เพื่อการใช้สิทธิบงั คบั ไดต้ อ่ ไป108 โดยในเรื่องน้ีก็ไดม้ ีคาํ พพิ ากษาฎีกาตดั สินวนิ ิจฉยั ไปทาํ นองน้ีแลว้ คือ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1062/2539 คาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าท่ีดินพิพาทต่อของโจทก์เป็ นเพียงคาํ มนั่ดว้ ยวาจาซ่ึงอยูน่ อกเหนือจาก ขอ้ ตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแมจ้ าํ เลยจะสนองรับคาํ มนั่ น้นั ก่อนครบ 108 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.60.

153กาํ หนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสญั ญาเช่าข้ึนใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทกย์ งั มิไดท้ าํ หลกั ฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็ นหนงั สือลงลายมือชื่อโจทก์ผูร้ ับผิดเป็ นสําคญั จาํ เลยย่อมไม่อาจขอบงั คบั ให้โจทกต์ อ้ งยอมใหจ้ าํ เลยเช่าที่ดินพพิ าทตอ่ ไปไดต้ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 538 ค. คาํ มั่นจะให้เช่าน้ี จะเป็ นการหลีกเล่ียงการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกาํ หนดเวลาการเช่าเกินกวา่ 3 ปี ตามมาตรา 538 หรือไม่? เมื่อพิจารณาตามแนวคาํ พิพากษาฎีกาแลว้ ก็ดูเหมือนว่า คาํ มน่ั จะให้เช่าน้นั ไม่ใช่การทาํสัญญาเพอื่ หลีกเล่ียงการจดทะเบียนการเช่าอสงั หาริมทรัพย์ ตามมาตรา 538 เพราะคาํ มนั่ จะใหเ้ ช่ายงัไม่ใช่สัญญา ดงั น้นั ในความเป็ นจริงแลว้ คู่สัญญาอาจจะใชว้ ิธีการน้ีเพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่ากไ็ ด้ เช่น นาย ก. ทาํ สัญญาให้นาย ข. เช่าที่ดินแปลงหน่ึงมีกาํ หนดเวลาเช่า 3 ปี และมีคาํ มนั่ จะใหเ้ ช่าอีก 3 ปี ซ่ึงท้งั สองฝ่ าย คือท้งั นาย ก. และนาย ข. รู้กนั อยแู่ ลว้ วา่ เม่ือก่อนครบกาํ หนด 3 ปี แรกนาย ก. ก็จะรับเอาคาํ มน่ั ซ่ึงจะเป็นผลใหเ้ กิดสัญญาเช่ากนั ต่อไปอีก 3 ปี รวมเบ็ดเสร็จตามสัญญาเช่าฉบบั แรกดว้ ย เป็ นระยะเวลาการเช่า 6 ปี โดยไม่ตอ้ งจดทะเบียนการเช่าเช่นเดียวกนั กบั การเช่าไม่เกิน 3 ปี 109 5.4 บุคคลหลายคนอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าต่างรายในทรัพย์สินทเ่ี ช่าเดียวกนั ในบางคร้ังอาจมีบุคคลหลายคนอา้ งสิทธิของตนตามสัญญาเช่าทรัพย์ เพื่อการได้ใช้หรือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินเดียวกนั ท้งั น้ีอาจจะเกิดข้ึนได้ เพราะผใู้ หเ้ ช่าหลงลืมวา่ เคยทาํ สัญญาให้ผเู้ ช่ารายหน่ึงไดเ้ ช่าทรัพยส์ ินน้นั ๆ ไปก่อนแลว้ หรือเพราะเม่ือผใู้ หเ้ ช่าไดใ้ หเ้ ช่าทรัพยส์ ินน้นั ไปแลว้แต่ตวั แทนของผูใ้ ห้เช่าไม่ทราบ จึงไดน้ าํ ทรัพยส์ ินเดียวกนั น้นั ไปให้ผูอ้ ่ืนเช่าอีก หรืออาจจะเป็ นเพราะผใู้ หเ้ ช่าอยากจะไดค้ า่ เช่าเพิ่ม จึงใหผ้ เู้ ช่าท่ีเสนอจะใหค้ ่าเช่าในอตั ราสูงกวา่ เช่าทรัพยส์ ินน้นั อีกดงั น้นั จึงอาจเกิดปัญหาข้ึนระหวา่ งผเู้ ช่าท้งั 2 รายที่ต่างโตเ้ ถียงกนั วา่ ใครจะมีสิทธิดีกวา่ กนั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยไ์ ดบ้ ญั ญตั ิเพื่อแกป้ ัญหาดงั กล่าว โดยบญั ญตั ิไวใ้ นมาตรา 542 และมาตรา543 ซ่ึงจะแยกพิจารณาออกไดเ้ ป็น 2 กรณี คือ 5.4.1 บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดยี วกนั (มาตรา 542) การท่ีจะนาํ มาตรา 542 มาใชบ้ งั คบั น้นั ตอ้ งปรากฏวา่ 1) มีบุคคลหลายคนเรียกเอาสงั หาริมทรัพยเ์ ดียวกนั 2) บุคคลหลายคนน้นั เรียกร้องเอาสังหาริมทรัพย์ โดยอาศยั มูลสัญญาเช่า มิใช่สัญญาอื่นหรือสิทธิเรียกร้องอยา่ งอ่ืน เช่น โดยอาศยั หลกั กรรมสิทธ์ิ หรือโดยอาศยั สัญญายมื เป็นตน้ 3) ระยะเวลาในการเช่าทรัพยส์ ินของบุคคลหลายคนน้นั เป็ นระยะเวลาเดียวกนั กล่าวคือระยะเวลาซอ้ นกนั ไมว่ า่ จะซอ้ นกนั ท้งั หมดหรือบางส่วนกต็ าม 109 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.62.

154 4) บุคคลหลายคนที่อา้ งสิทธิของตนเหนือสังหาริมทรัพย์เดียวกัน จะตอ้ งเช่ามาจากผูม้ ีอาํ นาจให้เช่า เพราะผูท้ ี่ไม่ไดเ้ ช่ามาจากผมู้ ีอาํ นาจให้เช่า จะมีสิทธิดีกวา่ ผูท้ ี่เช่ามาจากผมู้ ีอาํ นาจให้เช่าไดอ้ ยา่ งไร เมื่อเขา้ หลกั เกณฑท์ ้งั 4 ขอ้ ดงั กล่าวแลว้ จึงจะตอ้ งนาํ มาตรา 542 มาใชบ้ งั คบั เพื่อที่จะดูวา่ในระหวา่ งผเู้ ช่าหลายคนน้นั ผเู้ ช่าคนใดมีสิทธิดีกวา่ ซ่ึงมาตรา 542 ใหพ้ จิ ารณาวา่ “สังหาริมทรัพยน์ ้นั ตกไปอยูใ่ นความครอบครองของผูเ้ ช่าคนใดก่อน คนน้นั ก็มีสิทธิดียิ่งกวา่ ” ซ่ึงก็คือ ใชห้ ลกั ครอบครองก่อนเป็นการตดั สินนนั่ เอง เช่น นาย ก. ใหน้ าย ข. เช่ารถยนตข์ องตน เป็ นระยะเวลา 1 เดือน ในวนั เดียวกนั น้นั นาย ก.ก็ไดใ้ ห้นาย ค. เช่ารถยนต์คนั เดียวกนั น้นั อีก มีกาํ หนดเวลา 1 เดือนเช่นเดียวกนั โดยนาย ก. ไดส้ ่งมอบรถยนตใ์ ห้แก่นาย ค. ไปดว้ ย เช่นน้ี ถา้ มีขอ้ โตเ้ ถียงระหวา่ งนาย ข. กบั นาย ค. เกี่ยวกบั สิทธิในการเช่ารถยนตค์ นั ดงั กล่าว นาย ค. ยอ่ มมีสิทธิดีกวา่ นาย ข. เพราะไดร้ ับรถยนต์มาครอบครองก่อนโดยอาศยั มูลสัญญาเช่า ข้อสังเกต ก. การครอบครองทรัพยส์ ินที่เช่า จะตอ้ งครอบครองโดยอาํ นาจของสัญญา มิใช่โดยอาํ นาจอ่ืน เช่น ก. เช่ารถยนตจ์ าก ข. แต่ต่อมา ค. นาํ รถยนตไ์ ปโดยพลการ และ ค. จะไปทาํ สัญญาเช่ากบั ข. ภายหลงั เช่นน้ี ก. ย่อมมีสิทธิดีกว่า ค. เพราะ ค. ไดค้ รอบครองรถยนตโ์ ดยละเมิด มิใช่โดยอาศยั อาํ นาจของสัญญาเช่า ข. การเช่าสังหาริมทรัพย์ ไม่วา่ สังหาริมทรัพยธ์ รรมดา หรือสังหาริมทรัพยพ์ ิเศษ กฎหมายมิได้กาํ หนดว่าการทาํ สัญญาดังกล่าวจะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนังสือ หรือจะตอ้ งทาํ เป็ นหนังสือดงั น้ัน หากผูเ้ ช่าคนแรกตกลงด้วยวาจาแต่ได้ครอบครองทรัพย์สินก่อน แม้ผูเ้ ช่าคนหลังจะมีหลกั ฐานการเช่าเป็นหนงั สือ หรือทาํ เป็นหนงั สือ ผเู้ ช่าคนแรกกย็ อ่ มมีสิทธิดีกวา่ ผเู้ ช่าคนหลงั 110 5.4.2 บุคคลหลายคนเรียกเอาอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน (มาตรา543) การที่จะนาํ มาตรา 543 มาใชบ้ งั คบั น้นั ตอ้ งปรากฏวา่ 1) มีบุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพยเ์ ดียวกนั 2) บุคคลหลายคนน้นั เรียกร้องเอาสังหาริมทรัพย์ โดยอาศยั มูลสัญญาเช่า มิใช่สัญญาอ่ืนหรือสิทธิเรียกร้องอยา่ งอื่น 3) ระยะเวลาในการเช่าทรัพยส์ ินของบุคคลหลายคนน้นั เป็นระยะเวลาเดียวกนั 110 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.95-96.

155 4) บุคคลหลายคนที่อา้ งสิทธิของตนเหนืออสังหาริมทรัพยเ์ ดียวกนั จะตอ้ งเช่ามาจากผูม้ ีอาํ นาจใหเ้ ช่า เม่ือพิจารณาแล้วว่าจะตอ้ งนาํ มาตรา 543 มาใช้ ต่อไปก็ตอ้ งพิจารณาว่าในระหว่างผูเ้ ช่าหลายรายใครจะมีสิทธิดีกวา่ กนั ซ่ึงสามารถแยกออกไดเ้ ป็น 3 กรณี คือ (ก) การเช่าทุกรายเป็ นการเช่าทไ่ี ม่ต้องจดทะเบียน การเช่าที่ไมต่ อ้ งจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ก็คือ การเช่าอสังหาริมทรัพยท์ ่ีมีกาํ หนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปี ตามมาตรา 538 นน่ั เอง ในกรณีท่ีการเช่าอสังหาริมทรัพยท์ ุกรายเป็นการเช่าที่ไมต่ อ้ งจดทะเบียนน้นั มาตรา 543 (1)ใหพ้ ิจารณาวา่ “ผเู้ ช่ารายใดครอบครองอสงั หาริมทรัพยน์ ้นั ก่อนผเู้ ช่าคนอื่น ผเู้ ช่ารายน้นั มีสิทธิดีกวา่ ผูเ้ ช่ารายอ่ืนๆ” คือ ถือหลกั การครอบครองก่อนเช่นเดียวกบั กรณีการเช่าสงั หาริมทรัพย์ เช่น ก. ให้ ข. เช่าบา้ นของตนมีกาํ หนด 3 ปี สัญญาเช่าไดท้ าํ เป็ นหนงั สือแต่ยงั ไม่ไดส้ ่งมอบบา้ นให้ ข. ครอบครอง ต่อมาอีก 2 วนั ก. ให้ ค. เช่าบา้ นหลงั เดียวกนั น้นั มีกาํ หนด 3 ปี โดยทาํ สัญญาเช่าเป็นหนงั สือเช่นเดียวกนั และ ค. ไดเ้ ขา้ อยูใ่ นบา้ นหลงั ดงั กล่าวแลว้ ดงั น้ี ถา้ มีขอ้ โตเ้ ถียงระหวา่ งข. กบั ค. วา่ ใครมีสิทธิในการท่ีจะไดเ้ ช่าบา้ นดีกว่ากนั มาตรา 543 (1) กาํ หนดให้ ค. มีสิทธิดีกว่าเพราะเขา้ ครอบครองบา้ นดงั กล่าวก่อน ข. (ข) การเช่าทกุ รายเป็ นประเภททตี่ ้องจดทะเบยี น การเช่าที่ต้องทําเป็ นหนังสื อและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็คือ การเช่าอสงั หาริมทรัพยท์ ี่มีกาํ หนดระยะเวลาการเช่าเกินกวา่ 3 ปี หรือกาํ หนดระยะเวลาเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผใู้ หเ้ ช่า ตามมาตรา 538 ในกรณีท่ีการเช่าอสังหาริมทรัพยท์ ุกรายน้นั เป็ นการเช่าท่ีตอ้ งจดทะเบียน มาตรา 543 (2)ใหพ้ จิ ารณาวา่ “ผูเ้ ช่ารายใดไดท้ าํ การจดทะเบียนการเช่าของตนก่อนผูเ้ ช่ารายอ่ืน ผูเ้ ช่ารายน้นั มีสิทธิดีย่ิงกวา่ ผเู้ ช่ารายอ่ืน” ซ่ึงกค็ ือ ถือหลกั การจดทะเบียนก่อนมีสิทธิดีกวา่ ผจู้ ดทะเบียนทีหลงั เช่น ก. ให้ ข. เช่าบา้ นของตนมีกาํ หนด 5 ปี สัญญาเช่าได้ทาํ เป็ นหนงั สือแต่ยงั ไม่ได้จดทะเบียน แต่ ก. ไดส้ ่งมอบบา้ นให้ ข. ครอบครองแลว้ ต่อมาอีก 3 วนั ก. ให้ ค. เช่าบา้ นหลงั ดงั กล่าวมีกาํ หนด 5 ปี เช่นกนั โดยไดท้ าํ สัญญาเช่าเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ี ในวนัดงั กล่าวเรียบร้อยแลว้ ดงั น้ี ถา้ มีขอ้ โตเ้ ถียงระหว่าง ข. กบั ค. ว่าใครมีสิทธิในการท่ีจะไดเ้ ช่าบา้ นดีกวา่ กนั มาตรา 543 (2) กาํ หนดให้ ค. มีสิทธิดีกวา่ เพราะการเช่าของ ค. ไดท้ าํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีก่อน ข.

156 (ค) การเช่าหลายรายน้ันมที ้งั ประเภททต่ี ้องจดทะเบียนและมติ ้องจดทะเบียน ในกรณีน้ีกค็ ือ การเช่าอสงั หาริมทรัพยห์ ลายรายน้นั มีท้งั ประเภทท่ีตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าที่ และประเภทที่มิตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี ดงั น้ี มาตรา 543 (3) กาํ หนดวา่ กรณีแรก ถา้ ผูเ้ ช่าคนที่ตอ้ งจดทะเบียน จดทะเบียนการเช่าของตนก่อนท่ีผูเ้ ช่าคนอื่นจะได้เขา้ ครอบครองอสงั หาริมทรัพยท์ ี่เช่า ผเู้ ช่ารายท่ีจดทะเบียนมีสิทธิดียงิ่ กวา่ เช่น ก. ให้ ข. เช่าท่ีดินมีกําหนด 3 ปี ทาํ สัญญาเช่าเป็ นหนังสือ แต่ ข. ยงั ไม่ได้เข้าครอบครองที่ดิน ตอ่ มาอีก 1 วนั ก. ให้ ค. เช่าที่ดินแปลงดงั กล่าวมีกาํ หนด 5 ปี โดยทาํ สัญญาเช่าเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่แลว้ ดงั น้ี ค. มีสิทธิในการเช่าที่ดินแปลงน้ีดีกวา่ ข.เพราะ ค. ไดจ้ ดทะเบียนการเช่าก่อนท่ี ข. จะเขา้ ครอบครองที่ดิน กรณีท่ีสอง แตถ่ า้ ผเู้ ช่ารายที่ไมต่ อ้ งจดทะเบียนการเช่า เขา้ ครอบครองอสังหาริมทรัพยท์ ่ีเช่าก่อนที่ผูเ้ ช่ารายท่ีตอ้ งจดทะเบียนจะไดจ้ ดทะเบียนการเช่า ผูเ้ ช่ารายท่ีไม่ตอ้ งจดทะเบียนมีสิทธิดีย่ิงกวา่ เช่น ตามตวั อยา่ งเดิม หากวา่ ก. ให้ ข. เขา้ ครอบครองที่ดินทนั ทีที่ให้เช่า โดยก่อนท่ี ค. จะจดทะเบียนการเช่าของตน ดังน้ี ข. มีสิทธิในการเช่าท่ีดินแปลงดังกล่าวดีกว่า ค. เพราะเข้าครอบครองก่อนที่ ค. จะไดจ้ ดทะเบียนการเช่า111 คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 5265/2533 จาํ เลยที่ 1 ทาํ สัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารท่ีกาํ ลงัก่อสร้างรวม 3 คูหาให้แก่โจทก์ โจทก์ชาํ ระราคาครบถว้ นในวนั ทาํ สัญญา ในระหว่างการก่อสร้างยงั ไม่เสร็จ จาํ เลยที่ 1ไดเ้ อาสิทธิการเช่าช่วงท่ีไดข้ ายใหโ้ จทก์แลว้ น้นั ไปโอนขายใหแ้ ก่จาํ เลยที่ 2 ท้งัสามคูหา โดยจาํ เลยที่ 3 ซ่ึงเป็ นผทู้ รงสิทธิการเช่าไดท้ าํ สัญญาจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ีให้จาํ เลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารไปแลว้ 2 คูหา แมโ้ จทก์จะทาํ หนงั สือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจาํ เลยท่ี 1 ก่อนจาํ เลยท่ี 2 แต่ขณะท่ีจาํ เลยที่ 2 ทาํ สัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจาํ เลยท่ี 1 จาํ เลยที่ 2 ไม่รู้วา่ โจทก์ไดท้ าํ สัญญารับโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากจาํ เลยที่ 1 ไวก้ ่อนแลว้ จึงฟังไมไ่ ดว้ า่ จาํ เลยท่ี 2 รับโอนสิทธิการเช่าช่วงจากจาํ เลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความดว้ ยวา่ จาํ เลยที่ 2 ไดเ้ สียเงินกินเปล่าให้จาํ เลยท่ี 1 เช่นเดียวกบั โจทก์ โดยจาํ เลยท่ี 2 เสียเงินไปกวา่ 2 ลา้ นบาท จาํ เลยท่ี 2 ไดเ้ ขา้ ครอบครองอาคารพพิ าทแลว้ จึงมีสิทธิในอาคารพพิ าทดีกวา่ โจทก์ ข้อสังเกต ที่มาตรา 542 และมาตรา 543 กาํ หนดให้ผูเ้ ช่าคนใดก็ตาม “มีสิทธิดีย่ิงกว่า” น้นั คงจะหมายความเพียงว่า ถ้าเกิดพิพาทกนั ว่าใครมีสิทธิดีกว่า ศาลจะช้ีขาดไดว้ า่ ใครมีสิทธิดีกวา่ คงจะไม่ไดห้ มายถึงกบั ผูเ้ ช่าที่มีสิทธิดีกวา่ จะฟ้องผูเ้ ช่าที่มีสิทธิดอ้ ยกว่าให้ส่งมอบทรัพยไ์ ด้ ถา้ จะฟ้องก็ 111 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.97-101.

157ตอ้ งฟ้องผใู้ หเ้ ช่า ท้งั น้ี เพราะสัญญาเช่ามิไดก้ ่อใหเ้ กิดทรัพยสิทธิ ผูเ้ ช่ามีเพียงบุคคลสิทธิซ่ึงจะใชย้ นัต่อผู้ให้เช่าได้เท่าน้ัน ดังน้ัน ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิที่จะอ้างสิทธิของตนต่อผู้เช่ารายอื่นซ่ึงเป็ นบุคคลภายนอกสัญญาเช่าซ่ึงตนทาํ กบั ผใู้ หเ้ ช่า เน่ืองจากไม่มีนิติสัมพนั ธ์ต่อกนั ใดๆ ท้งั สิ้น แต่น้ีเป็ นเพยี งความเห็นของนกั วชิ าการ ยงั ไม่มีคาํ พพิ ากษาฎีกาตดั สินในเร่ืองน้ีไว1้ 12 5.5 หน้าทแ่ี ละความรับผดิ ของผ้ใู ห้เช่า ในการทาํ สัญญาเช่าน้นั โดยปกติคู่สัญญามกั จะตกลงถึงสิทธิหนา้ ท่ีและความรับผดิ ระหวา่ งกนั ไว้ เพ่ือจะไดไ้ ม่ตอ้ งโตเ้ ถียงกนั ภายหลงั อยา่ งไรก็ตาม หากคู่สัญญามิไดก้ าํ หนดถึงสิทธิ หนา้ ท่ีและความรับผดิ ใดไว้ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยก์ ไ็ ดบ้ ญั ญตั ิถึงสิทธิและหนา้ ที่ของคู่สัญญาไว้ ไมว่ า่ จะเป็นผใู้ หเ้ ช่าหรือผเู้ ช่า หนา้ ท่ีและความรับผิดของ “ผใู้ ห้เช่า” น้นั บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 539 และต้งั แต่มาตรา 546-551 ซ่ึงพอจะสรุปได้ ดงั น้ี 5.5.1 หน้าทใ่ี นการออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทาสัญญาจานวนครึ่งหนึ่ง บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 539 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ค่าฤชาธรรมเนียมทาํ สัญญาเช่าน้นั คูส่ ัญญาพงึ ออกใชเ้ สมอกนั ท้งั สองฝ่ าย” ซ่ึงจากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว แสดงให้เห็นว่ากฎหมายไดก้ าํ หนดหน้าท่ีของผูใ้ ห้เช่าซ่ึงเป็ นคู่สัญญาฝ่ ายหน่ึงที่ตอ้ งออกค่าฤชาธรรมเนียมดว้ ยคร่ึงหน่ึง แต่อยา่ งไรก็ตาม คู่สัญญาอาจตกลงให้แตกตา่ งจากบทบญั ญตั ิน้ีได้ เพราะไม่ใช่บทบญั ญตั ิท่ีเก่ียวกบั ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอนั ดีของประชาชน โดยอาจตกลงใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าหรือผเู้ ช่า เป็นผอู้ อกคา่ ฤชาธรรมเนียมท้งั หมดกไ็ ด้ 5.5.2 หน้าทใ่ี นการส่งมอบทรัพย์สินทเี่ ช่า หน้าที่ในการส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีเช่า ถือเป็ นหน้าท่ีหลกั ของผูใ้ ห้เช่า เพราะการส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีเช่าให้แก่ผูเ้ ช่า เป็ นการทาํ ให้ผูเ้ ช่าสามารถไดใ้ ช้หรือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินท่ีเช่าได้ อนั เป็ นวตั ถุประสงค์ของสัญญาเช่าทรัพย์สิน ซ่ึงในเรื่องของการส่งมอบทรัพยส์ ินที่เช่าน้ันมาตรา 549 กาํ หนดให้นาํ บทบญั ญตั ิในเรื่อง การส่งมอบทรัพยส์ ินในเรื่องซ้ือขายมาใชบ้ งั คบั โดยอนุโลม โดยหลกั เกณฑ์ในเร่ือง การส่งมอบทรัพยส์ ินในเร่ืองซ้ือขายเม่ือนาํ มาใชบ้ งั คบั กบั การส่งมอบทรัพยส์ ินที่เช่าไดด้ งั น้ี (1) ผูใ้ ห้เช่าจะตอ้ งส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าตามเวลาที่คู่สัญญาตกลงกนั หรือตามเวลาที่กฎหมายกาํ หนด (มาตรา 203) 112 มานะ พิทยากรณ์, คาบรรยายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ จ้างแรงงาน จ้างทาของและรับขน, 2531 (กรุงเทพฯ : บริษทั พบั ลิคบิสเนสพริ้นท์ จาํ กดั ), น.74.

158 (2) ผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินที่เช่าตามสถานท่ีที่คู่สัญญาตกลงกนั หรือตามสถานที่ท่ีกฎหมายกาํ หนด (มาตรา 324) (3) การส่งมอบทรัพยส์ ินจะทาํ อยา่ งหน่ึงอยา่ งใดกไ็ ด้ สุดแตว่ า่ เป็นผลใหท้ รัพยส์ ินน้นั ไปอยู่ในเง้ือมมือของผูเ้ ช่า (มาตรา 462) ซ่ึงก็คือ ผูใ้ ห้เช่าจะส่งมอบอย่างไรก็ได้เพ่ือให้อาํ นาจในการจดั การเก่ียวกบั ทรัพยส์ ินน้นั ตกอยแู่ ก่ผเู้ ช่า (4) ผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีเช่าตามปริมาณและประเภทท่ีตกลงกนั ซ่ึงถา้ ส่งมากเกินไปหรือนอ้ ยเกินไป ผเู้ ช่ามีสิทธิอะไรบา้ งน้นั กเ็ ป็นไปตามมาตรา 465 (กรณีสังหาริมทรัพย)์ และมาตรา 466 (กรณีอสังหาริมทรัพย์) หรือส่งผิดประเภท คือ ส่งมอบทรัพย์สินท่ีเช่าระคนกับทรัพยส์ ินอื่น กเ็ ป็นไปตามมาตรา 465 (3) (5) ผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีเช่าในสภาพซ่อมแซมดีแลว้ บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 546 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ผใู้ หเ้ ช่าจาํ ตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินซ่ึงใหเ้ ช่าน้นั ในสภาพอนั ซ่อมแซมดีแลว้ ” การท่ีกฎหมายกาํ หนดใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินอนั ซ่อมแซมดีแลว้ น้นั ก็เพราะหากทรัพยส์ ินท่ีใหเ้ ช่าน้นั ผใู้ หเ้ ช่าส่งมอบในลกั ษณะที่ชาํ รุดบกพร่อง ผเู้ ช่ายอ่ มไม่สามารถใชป้ ระโยชน์ใหส้ มดงั วตั ถุประสงคแ์ ห่งสัญญาเช่าได้ เช่น นาย ข. เช่ารถยนตข์ องนาย ก. เพ่ือไปธุระยงั ต่างจงั หวดั เช่นน้ี การส่งมอบรถยนตข์ องนาย ก. นาย ก. ก็ตอ้ งส่งมอบรถยนต์ในสภาพที่ซ่อมแซมดีแลว้ ไม่ใช่ส่งมอบรถยนต์ท่ีเบรกไม่ได้ยางแบน หรือไฟหนา้ ไฟเล้ียวขาด (6) ผูใ้ ห้เช่าจะตอ้ งส่งมอบทรัพยส์ ินซ่ึงเหมาะแก่การใช้ประโยชน์ แก่การที่ผูเ้ ช่าได้เช่าทรัพยส์ ินมา บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 548 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ผูใ้ ห้เช่าส่งมอบทรัพยส์ ินซ่ึงเช่าน้นั โดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใชเ้ พ่ือประโยชน์ท่ีเช่ามา ผเู้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได”้ เช่น ก. เช่าบา้ น ข. เพื่ออยูอ่ าศยั เช่นน้ี ข. ก็ตอ้ งส่งมอบบา้ นที่มีความพร้อมที่จะให้ ก. ผเู้ ช่าสามารถเขา้ ไปอยอู่ าศยั ได้ เช่น มีน้าํ มีไฟ หอ้ งน้าํ หอ้ งส้วม เป็นตน้ ในการวินิจฉัยว่าทรัพยส์ ินท่ีส่งมอบน้ัน มีสภาพเหมาะแก่การใช้ประโยชน์หรือไม่น้ันไมไ่ ดถ้ ือเอาความนึกคิดของผเู้ ช่าเป็ นสาํ คญั แต่ตอ้ งพิจารณาตามเจตนาร่วมกนั ของคู่สัญญา ซ่ึงอาจพิจารณาไดจ้ ากขอ้ ตกลงท่ีคูส่ ัญญาไดท้ าํ กนั ไว1้ 13 113 เพ่ิงอา้ ง, น.93.

159 ถา้ หากผูใ้ ห้เช่าส่งมอบทรัพยส์ ินโดยสภาพไม่เหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ในการที่ผูเ้ ช่าได้ทรัพยส์ ินมา ผูเ้ ช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเมื่อผเู้ ช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแลว้ ก็มีสิทธิเรียกคา่ เสียหายไดด้ ว้ ย การส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีเช่าใหแ้ ก่ผูเ้ ช่าเป็ นหนา้ ท่ีของผูใ้ ห้เช่า ซ่ึงถา้ หากผูใ้ ห้เช่าไม่สามารถส่งมอบได้ ก็ถือเป็นการผดิ สัญญาและตอ้ งรับผดิ ตอ่ ผเู้ ช่า ปัญหาท่ีตามมาของการท่ีผเู้ ช่าไมส่ ามารถเขา้ ครอบครองทรัพยส์ ินที่เช่าไดน้ ้นั ก็คือ ในกรณีที่ผเู้ ช่ายงั ไมไ่ ดเ้ ขา้ ครอบครองทรัพยส์ ินท่ีเช่า ผเู้ ช่าไม่มีสิทธิฟ้องร้องบุคคลอื่นที่อยูใ่ นทรัพยส์ ินท่ีเช่าก่อนได้ เพราะสญั ญาเช่าก่อใหเ้ กิดเพยี งบุคคลสิทธิ ผกู พนั ระหวา่ งผูเ้ ช่ากบั ผูใ้ หเ้ ช่าเท่าน้นั ผูเ้ ช่ากบั ผู้ท่ีครอบครองทรัพยส์ ินอยกู่ ่อนไมม่ ีนิติสัมพนั ธ์ต่อกนั ผูเ้ ช่าจึงไม่อาจอา้ งสิทธิตามสัญญาเช่าไปยนั ผู้ที่ครอบครองทรัพยอ์ ยกู่ ่อนไมไ่ ด้ ผูเ้ ช่าไดแ้ ต่ไปเรียกร้องเอากบั ผูใ้ หเ้ ช่า ซ่ึงบุคคลท่ีจะฟ้องขบั ไล่ผูท้ ี่ครอบครองทรัพยส์ ินอยกู่ ่อน กค็ ือ ผใู้ หเ้ ช่าเท่าน้นั ที่มีอาํ นาจฟ้อง คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1347/2493 เช่าท่ีดินซ่ึงมีผูอ้ ื่นไดร้ ับอนุญาตจากผูใ้ ห้เช่า ให้อยอู่ าศยัอยู่ก่อนแลว้ น้นั ถือว่าผูใ้ ห้เช่ายงั มิได้ส่งมอบอสังหาริมทรัพยท์ ่ีเช่าให้ผูเ้ ช่า ผูเ้ ช่าไม่มีสิทธิในการครอบครองท่ีเช่าน้นั จึงจะอาศยั อาํ นาจโดยเฉพาะตวั ของผเู้ ช่าฟ้องขบั ไล่ผอู้ าศยั ยงั ไม่ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 374/2510 โจทก์เช่าท่ีดินท้งั แปลงแต่บางส่วนในที่ดินแปลงที่โจทก์เช่าน้นั จาํ เลยไดป้ ลูกบา้ นอาศยั อยูก่ ่อนท่ีโจทก์จะทาํ สัญญาเช่าที่ดินกบั เจา้ ของท่ีดิน และจาํ เลยได้อาศยั อยูเ่ รื่อยมาเมื่อโจทก์ยงั ไม่เคยครอบครองท่ีดินท่ีจาํ เลยใชป้ ลูกบา้ นน้นั จาํ เลยคงมีนิติสัมพนั ธ์กบั เจา้ ของท่ีดินเท่าน้นั โจทกจ์ ึงไม่มีอาํ นาจฟ้อง อย่างไรก็ตาม แมผ้ ูเ้ ช่าจะฟ้องคดีเพื่อขบั ไล่บุคคลอ่ืนที่อยู่มาก่อนท่ีผูเ้ ช่าจะเขา้ ครอบครองทรัพยส์ ินที่เช่าออกจากท่ีเช่าไม่ได้ แต่ผูเ้ ช่าก็สามารถร้องขอต่อศาลใหเ้ รียกผูใ้ หเ้ ช่าเขา้ มาเป็ นโจทก์หรือจาํ เลยร่วมในคดีได้ เพื่ออาศยั สิทธิของผใู้ ห้เช่า และทาํ ให้ผเู้ ช่ามีอาํ นาจฟ้องต่อไป ตามมาตรา549 ประกอบมาตรา 477 คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 302/2530 โจทก์เช่าตึกแถวจากวดั แต่ไม่สามารถเขา้ ครอบครองได้เพราะจาํ เลยไมย่ อมออกไป โจทกฟ์ ้องขบั ไล่จาํ เลยผรู้ อนสิทธิพร้อมกบั ขอใหศ้ าลเรียกวดั ผใู้ ห้เช่าเขา้เป็ นจาํ เลยร่วมหรือโจทกร์ ่วมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 ประกอบมาตรา477 ได้ แต่ในกรณีท่ีผู้เช่าได้เข้าครอบครองทรัพย์สินท่ีเช่าแล้ว หากมีผู้เข้ามารบกวนการครอบครองทรัพยส์ ินท่ีเช่า ผเู้ ช่ากม็ ีสิทธิฟ้องขบั ไล่บุคคลดงั กล่าวไดเ้ อง คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1358/2515 ผู้เช่าที่ดินมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ท่ีเข้ามารบกวนการครอบครองท่ีดินที่เช่าไดโ้ ดยไมจ่ าํ ตอ้ งขออนุญาตจากผูใ้ หเ้ ช่าก่อน แมผ้ ใู้ หเ้ ช่าจะเคยตอบผูเ้ ช่าวา่ ถา้พจิ ารณาฟังไดว้ า่ ผเู้ ช่าใหเ้ ช่าช่วงจริงก็หมดสิทธิในการเช่าและจะเรียกที่ดินคืนน้นั เพียงเท่าน้ีไม่เป็ น

160เหตุให้ผูเ้ ช่าหมดสิทธิในการเช่าท่ีดิน ผูเ้ ช่ายงั คงมีสิทธิฟ้องขบั ไล่ผูท้ ี่เขา้ มารบกวนการครอบครองท่ีดินที่เช่าได้ 5.5.3 ผู้ให้เช่ามีหน้าทใ่ี นการรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพทใี่ ช้ได้ สามารถแบ่งไดอ้ อกเป็น 2 กรณี คือ 1) ผใู้ หเ้ ช่ามีหนา้ ท่ีในการบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินในระหวา่ งการเช่า บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 547 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ผเู้ ช่าตอ้ งเสียค่าใชจ้ ่ายไปโดยความจาํ เป็ นและสมควรเพื่อรักษาทรัพยส์ ินซ่ึงเช่าน้นั เท่าใดผูใ้ ห้เช่าจาํ ตอ้ งชดใช้ให้แก่ผูเ้ ช่า เวน้ แต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบาํ รุงรักษาตามปกติและเพ่ือซ่อมแซมเพียงเล็กนอ้ ย” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าวน้ี หมายความวา่ ผใู้ หเ้ ช่ามีหนา้ ท่ีในการบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าอยู่2 ลกั ษณะ คือ (1) บาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าโดยตรง ในกรณีน้ีก็คือ ผใู้ หเ้ ช่ามีหนา้ ท่ีบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าดว้ ยตนเอง เช่น นาย ก. ใหน้ าย ข. เช่าบา้ นหลงั หน่ึง ในแต่ละปี นาย ก. ยอ่ มมีหนา้ ท่ีในการบาํ รุงรักษาบา้ นให้อยใู่ นสภาพที่นาย ข. สามารถอยอู่ าศยั ได้ เช่น ฉีดยากนั ปลวก ทาสีบา้ นใหม่ ฉีดยากนั สนิมเป็ นตน้ (2) บํารุงรักษาทรัพย์สินท่ีเช่าโดยทางอ้อม ในกรณีน้ีก็คือ ผู้ให้เช่าไม่ได้บาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าเอง แต่เป็ นผเู้ ช่าที่บาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่าและในการบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินดงั กล่าวผเู้ ช่าไดเ้ สียค่าใชจ้ ่ายไป เช่นน้ีมาตรา 547 ไดก้ าํ หนดให้ผใู้ ห้เช่าคืนค่าใชจ้ ่ายใหแ้ ก่ผูเ้ ช่าที่ไดจ้ ่ายค่าบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่าไปโดยความจาํ เป็นและสมควร เช่น นาย ก. ให้นาย ข. เช่าบา้ นหลงั หน่ึง แต่แทนที่ ก. จะเขา้ ไปบาํ รุงรักษาบา้ นเอง ก.ไม่ไดท้ าํ ข. ผูเ้ ช่าจึงไดด้ าํ เนินการเอง เช่น ฉีดยากนั ปลวกเอง ดงั น้ี การที่ ข. ผูเ้ ช่าเสียค่าใชจ้ ่ายไปเท่าใดก็สามารถเรียกให้ ก. ใชค้ ืนได1้ 14 อยา่ งไรกต็ าม การท่ีผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งคืนค่าใชจ้ ่ายท่ีผเู้ ช่าไดจ้ า่ ยไปในการบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั จะตอ้ งประกอบดว้ ยหลกั เกณฑ์ ดงั น้ี ก. ผูเ้ ช่าจะตอ้ งออกค่าใชจ้ ่ายไปแลว้ เน่ืองจากมาตรา 547 ใชค้ าํ วา่ “ชดใชใ้ ห้” ซ่ึงแสดงวา่ค่าใชจ้ า่ ยน้นั ผเู้ ช่าตอ้ งออกไปแลว้ ข. คา่ ใชจ้ ่ายน้นั จะตอ้ งถูกจา่ ยไปโดยความจาํ เป็นและสมควร 114 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 101, น.84.

161 ความจาํ เป็นในกรณีน้ี กค็ ือ ความจาํ เป็นในการรักษาทรัพยส์ ินที่เช่า แต่ในกรณีท่ีผูเ้ ช่าไปต่อเติมและซ่อมแซมทรัพยส์ ินท่ีเช่าเพื่อประโยชน์ของผูเ้ ช่าเอง เช่น เพื่อให้เกิดความสะดวกสบายในการอยแู่ ละความสวยงาม เช่นน้ี ผเู้ ช่าจะเรียกร้องเอาคา่ ใชจ้ ่ายจากผใู้ หเ้ ช่าไมไ่ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 261/2507 ผเู้ ช่าตอ่ เติมและซ่อมแซมหอ้ งเช่าเพ่ือประโยชน์ในกิจการของผเู้ ช่าเองไมใ่ ช่เป็นคา่ ใชจ้ า่ ยที่จาํ เป็นเพื่อรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่าผใู้ หเ้ ช่าไมต่ อ้ งรับผดิ ตอ่ ผเู้ ช่า คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 162/2512 เมื่อการซ่อมแซมเป็ นการซ่อมเพ่ือความสะดวกสบายในการอยแู่ ละความสวยงามไม่ใช่ตอ้ งซ่อมเพราะความจาํ เป็ นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพยท์ ี่เช่า ท้งับางรายการกเ็ ป็นการซ่อมแซมเล็กนอ้ ยผเู้ ช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินคา่ ซ่อมแซมอาคารพพิ าท ค. คา่ ใชจ้ ่ายท่ีผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งจ่ายคืนผูเ้ ช่าน้นั ตอ้ งไม่ใช่ค่าใชจ้ ่ายเพื่อบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่าตามปกติและเพือ่ การซ่อมแซมเล็กนอ้ ย เพราะการบาํ รุงรักษาทรัพย์สินท่ีเช่าตามปกติและการซ่อมแซมเล็กน้อยน้ัน กฎหมายกาํ หนดไวใ้ ห้เป็ นหน้าท่ีของผูเ้ ช่าอยูแ่ ลว้ ดงั น้นั ผูใ้ ห้เช่าจึงไม่ตอ้ งรับผิดชอบในค่าใชจ้ ่ายดงั กล่าวผใู้ ห้เช่าจะตอ้ งรับผิดชอบก็แต่เฉพาะทรัพยส์ ินที่เช่ามีความชาํ รุดบกพร่องและตอ้ งซ่อมแซมใหญ่เท่าน้นั เช่น ตายตวั อยา่ งท่ีนาย ก. ให้นาย ข. เช่าบา้ น หากบา้ นหลงั ดงั กล่าวเกิดหลอดไฟขาดหรือหลงั คาหลุดไปเพียงแผ่นเดียว เช่นน้ี เป็ นเพียงการบาํ รุงรักษาตามปกติและการซ่อมแซมเพียงเลก็ นอ้ ย คา่ ใชจ้ า่ ยดงั กล่าว หากนาย ข. ออกไป นาย ข. ไม่มีสิทธิเรียกร้องจากนาย ก. คืน ง. การท่ีผเู้ ช่ามีสิทธิจะไดร้ ับค่าใชจ้ ่ายท่ีตนออกไปคืนจากผใู้ ห้เช่าน้นั ผูเ้ ช่าไม่จาํ ตอ้ งตกลงกบั ผใู้ หเ้ ช่าก่อนในการกระทาํ เช่นน้นั (คาํ พพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 14/2472)115 2) ผใู้ หเ้ ช่ามีหนา้ ที่ในการซ่อมแซมทรัพยส์ ินในระหวา่ งเวลาเช่า อนั เป็นการซ่อมแซมใหญ่ บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 550 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ผใู้ หเ้ ช่ายอ่ มตอ้ งรับผิดในความชาํ รุดบกพร่องอนั เกิดข้ึนในระหวา่ งเวลาเช่า และผูใ้ ห้เช่าตอ้ งจดั การซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซ่ึงเป็ นการจาํ เป็ นข้ึน เวน้ แต่การซ่อมแซมชนิดซ่ึงมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีวา่ ผเู้ ช่าจะพึงตอ้ งทาํ เอง” ผใู้ หเ้ ช่ามีหนา้ ท่ีตอ้ งบาํ รุงรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าเพ่ือท่ีจะให้ทรัพยส์ ินน้นั อยูใ่ นสภาพท่ีเหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์เสมอ ท้งั น้ีก็เพื่อท่ีผเู้ ช่าจะไดส้ ามารถใชห้ รือไดร้ ับประโยชน์จากทรัพยส์ ินน้นัตลอดระยะเวลาแห่งสัญญาเช่า ซ่ึงในระหวา่ งระยะเวลาการเช่า ทรัพยส์ ินที่เช่าอาจเกิดความชาํ รุดบกพร่องข้ึนไม่ว่าเพราะการใช้ตามปกติหรือเหตุสุดวิสัยก็ตาม โดยความชาํ รุดบกพร่องท่ีเกิดแก่ทรัพยส์ ินท่ีเช่าน้นั อาจถึงขนาดทาํ ใหผ้ เู้ ช่าไม่สามารถไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์จากทรัพยส์ ินน้นั ได้ 115 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 105, น.126-127.

162อีก และจาํ เป็ นต้องมีการซ่อมแซม มาตรา 550 จึงกาํ หนดให้ผูใ้ ห้เช่ามีหน้าที่ที่จะตอ้ งซ่อมแซมทรัพยส์ ินท่ีใหเ้ ช่าดว้ ยเพอื่ ใหผ้ เู้ ช่าสามารถใชป้ ระโยชน์ไดต้ อ่ ไป อยา่ งไรก็ตาม แมผ้ ใู้ ห้เช่ามีหน้าที่ที่ตอ้ งซ่อมแซมทรัพยส์ ินที่เช่าที่เกิดความชาํ รุดบกพร่องข้ึนในระหวา่ งเวลาเช่าก็ตาม ก็มิไดห้ มายความวา่ ผูใ้ ห้เช่าตอ้ งตอ้ งซ่อมแซมความชาํ รุดบกพร่องท่ีเกิดข้ึนทุกกรณี ผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งซ่อมแซมทรัพยส์ ินท่ีเช่า ก็ต่อเมื่อ การซ่อมแซมน้นั เป็ นการซ่อมแซมใหญ่ มิใช่การซ่อมแซมเลก็ นอ้ ย เพราะการซ่อมแซมเลก็ นอ้ ยน้นั เป็นหนา้ ท่ีของผเู้ ช่า ตามมาตรา 553และการซ่อมแซมเล็กนอ้ ยก็ถือวา่ เป็ นการซ่อมแซมชนิดที่กฎหมายหรือจารีตประเพณีกาํ หนดวา่ ผู้เช่าจะพึงตอ้ งทาํ เอง ตามมาตรา 550 ตอนทา้ ย เช่น ผเู้ ช่าเช่าบา้ นมา ในระหวา่ งการเช่าพายพุ ดั หลงั คาบา้ นพงั ไปท้งั แถบ หรือฝาบา้ นพงั ไปแถบหน่ึง เช่นน้ี ถือเป็ นความชาํ รุดบกพร่องที่ตอ้ งมีการซ่อมแซมใหญ่ ผูใ้ ห้เช่าจึงมีหน้าที่จะตอ้ งซ่อมแซม แต่ถา้ พายพุ ดั หลงั คาหลุดไปเพียง 1 แผน่ แมจ้ ะถือเป็ นความชาํ รุดบกพร่อง แต่เป็ นความชาํ รุดบกพร่องเพียงเล็กน้อย ดังน้ี ผูเ้ ช่าเป็ นผูร้ ับผิดชอบตอ้ งซ่อมแซมเอง จะเรียกผูใ้ ห้ผูใ้ ห้เช่าซ่อมแซมไม่ได1้ 16 5.5.4 ผู้ให้เช่าจะต้องรับผดิ ในความชารุดบกพร่องและการรอนสิทธิในทรัพย์สินทเ่ี ช่า บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 549 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “การส่งมอบทรัพยส์ ินซ่ึงเช่าก็ดี ความรับผิดของผูใ้ ห้เช่าในกรณีชาํ รุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งขอ้ สัญญาวา่ จะไม่ตอ้ งรับผิดก็ดี เหล่าน้ี ท่านให้บงั คบั ดว้ ยบทบญั ญตั ิท้งั หลายแห่งประมวลกฎหมายน้ีวา่ ดว้ ยการซ้ือขายอนุโลมความตามควร” มาตรา 549 บญั ญตั ิให้ผูใ้ ห้เช่าจะตอ้ งรับผิดในความชาํ รุดบกพร่องและการรอนสิทธิในทรัพยส์ ินที่เช่าต่อผูเ้ ช่า โดยบญั ญตั ิให้นาํ หลกั เกณฑ์ในเร่ืองซ้ือขายมาใช้บงั คบั โดยอนุโลม ดงั น้นัในเร่ืองเช่าทรัพยส์ ินจึงตอ้ งนาํ เร่ืองความรับผิดในความชาํ รุดบกพร่องและการรอนสิทธิ รวมท้งัขอ้ ยกเวน้ ที่ผูใ้ ห้เช่าไม่ตอ้ งรับผิดตามกฎหมาย และตามสัญญามาใช้บงั คบั กบั ความรับผิดของผูใ้ ห้เช่าดว้ ย 5.6 หน้าท่ขี องผู้เช่า หน้าท่ีของผูเ้ ช่าน้นั หากในสัญญากาํ หนดหนา้ ท่ีของผูเ้ ช่าไวอ้ ย่างไร หน้าท่ีของผูเ้ ช่าก็จะเป็นไปตามสญั ญาน้นั เพราะแมส้ ัญญาจะตกลงแตกต่างจากบทบญั ญตั ิของกฎหมาย ถา้ ไม่ไปขดั ต่อกฎหมายที่เก่ียวกบั ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอนั ดีของประชาชนแลว้ ยอ่ มตกลงใหแ้ ตกต่างได้เสมอตามหลกั เสรีภาพในการแสดงเจตนา แต่หากคู่สัญญามิไดก้ าํ หนดหนา้ ที่ของผูเ้ ช่าไว้ หนา้ ท่ีของผเู้ ช่าก็จะเป็ นไปตามที่ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยก์ าํ หนดไว้ ซ่ึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยไ์ ดก้ าํ หนดหนา้ ท่ีของผูเ้ ช่าไวใ้ นหมวด 3 (มาตรา 552- 562) แต่ในเร่ืองของหนา้ ท่ีของผู้ 116 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 101, น.84-85.

163เช่าน้ัน นอกจากหมวด 3 แล้ว ยงั ปรากฏอยู่ใน มาตรา 539, 544 และมาตรา 545 ด้วย โดยมีรายละเอียดดงั น้ี 5.6.1 หน้าทช่ี าระค่าเช่า หนา้ ท่ีชาํ ระค่าเช่า ถือเป็นหนา้ ที่หลกั ของผเู้ ช่า โดยสืบเนื่องมาจากสญั ญาเช่าน้นั เป็ นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อผเู้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินท่ีเช่าแลว้ ผูเ้ ช่าก็มีหนา้ ท่ีชาํ ระค่าเช่าเป็ นการตอบแทนการไดใ้ ช้หรือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั ตามมาตรา 537 และค่าเช่าน้นั อาจจะเป็นเงิน หรือทรัพยส์ ินอยา่ งอ่ืน หรือเป็นหน้ีกระทาํ การหรืองดเวน้ กระทาํ การก็ได้ ประเด็นต่อมา การชําระค่าเช่าน้ันจะตอ้ งชาํ ระเมื่อไรน้ันมีบญั ญตั ิอยู่ใน มาตรา 559 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ไมม่ ีกาํ หนดโดยสัญญาหรือ โดยจารีตประเพณีวา่ จะพงึ ชาํ ระคา่ เช่า ณ เวลาใด ท่านให้ชาํ ระเมื่อสิ้นระยะเวลาอนั ไดต้ กลงกาํ หนดไวท้ ุกคราวไป กล่าวคือวา่ ถา้ เช่ากนั เป็นรายปี กพ็ ึงชาํ ระคา่เช่าเมื่อสิ้นปี ถา้ เช่ากนั เป็นรายเดือนก็พึงชาํ ระคา่ เช่าเม่ือสิ้นเดือน” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว สามารถแยกพิจารณาไดด้ งั น้ี 1) ถา้ คูส่ ญั ญากาํ หนดใหช้ าํ ระกนั เม่ือใดก็เป็นไปตามน้นั เช่น ชาํ ระกนั ทุกวนั ทุกเดือน หรือทุกปี หรือชาํ ระคา่ เช่ากนั ล่วงหนา้ ก่อนใชท้ รัพยก์ ็ได้ 2) ถา้ คูส่ ญั ญามิไดต้ กลงกนั วา่ จะชาํ ระคา่ เช่ากนั เม่ือใด แต่หากปรากฏวา่ มีจารีตประเพณีกนัวา่ ตอ้ งชาํ ระกนั เมื่อใดกเ็ ป็นไปตามน้นั เช่น ถา้ มีประเพณีในการเช่ารถยนตว์ า่ คา่ เช่าตอ้ งชาํ ระในวนัทาํ สัญญา ผเู้ ช่ากม็ ีหนา้ ท่ีชาํ ระคา่ เช่าในวนั น้นั หรือ การเช่าท่ีดินมาเพยี งทาํ นาและชาํ ระคา่ เช่าเป็นขา้ วเปลือก เช่นน้ีตามจารีตประเพณีแลว้ กจ็ ะชาํ ระกนั เมื่อสิ้นฤดูการเกบ็ เก่ียว 3) ถ้าไม่มีการตกลงกันไว้ในสัญญาและจารีตประเพณีก็ไม่ปรากฏ เช่นน้ีกฎหมายกาํ หนดให้ผูเ้ ช่าชําระค่าเช่าเม่ือสิ้นระยะเวลาอนั ได้ตกลงกันไวท้ ุกคราวไป โดยมาตรา 599 ได้อธิบายต่อไปวา่ ถา้ เช่ากนั เป็ นรายปี ก็พึงชาํ ระค่าเช่าเมื่อสิ้นปี ถา้ เช่ากนั เป็ นรายเดือน ก็พึงชาํ ระค่าเช่าเมื่อสิ้นเดือน กล่าวคือ เป็นการชาํ ระค่าเช่าตอบแทนภายหลงั จากผเู้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินที่เช่าเรียบร้อยแลว้ นน่ั เอง 5.6.2 หน้าท่เี กยี่ วกบั การใช้สอยทรัพย์สินทเี่ ช่า หนา้ ท่ีของผเู้ ช่าประการน้ีสามารถแยกพจิ ารณาไดด้ งั น้ี 5.6.2.1 ผู้เช่าจะนาทรัพย์สินทีเ่ ช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง หรือนาสิทธิการเช่าไปโอนให้แก่บุคคลอ่ืนไม่ได้ หนา้ ท่ีของผเู้ ช่าประการน้ี บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 544 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ทรัพยส์ ินซ่ึงเช่าน้นั ผูเ้ ช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอนั มีในทรัพยส์ ินน้ันไม่ว่าท้งั หมดหรือแต่บางส่วนใหแ้ ก่บุคคลภายนอก ท่านวา่ หาอาจทาํ ไดไ้ ม่ เวน้ แต่จะไดต้ กลงกนั ไวเ้ ป็ นอยา่ งอ่ืนในสญั ญาเช่า

164 ถา้ ผเู้ ช่าประพฤติผา่ ผนื บทบญั ญตั ิอนั น้ี ผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได”้ หน้าที่ของผูเ้ ช่าที่จะนาํ ทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอ่ืนเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอ่ืนไม่ไดต้ ามมาตรา 544 น้นั ก็เป็ นหนา้ ที่ท่ีสืบเน่ืองมาจากสัญญาเช่าทรัพยส์ ินเป็ นสัญญาท่ีถือคุณสมบตั ิของผูเ้ ช่าเป็ นสาระสําคญั นน่ั เอง เมื่อผใู้ หเ้ ช่าทาํ สัญญาเช่ากบั ผูเ้ ช่าก็หมายความวา่ ผใู้ ห้เช่าไดพ้ ิจารณาแลว้ วา่ ผูเ้ ช่ามีคุณสมบตั ิท่ีจะดูแลทรัพยส์ ินของเขาได้ ดงั น้นั ผูเ้ ช่าจึงตอ้ งมีหนา้ ที่ใช้สอยทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั เอง จะนาํ ทรัพยส์ ินท่ีเช่าน้นั ไปให้บุคคลอ่ืนเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าไปใหบ้ ุคคลอื่นไมไ่ ด้ เวน้ แตผ่ ใู้ หเ้ ช่าจะยนิ ยอม โดยจะขอแยกอธิบายเป็น 2 กรณี คือ 1) ผ้เู ช่าจะนาทรัพย์สินทเ่ี ช่าไปให้บุคคลอ่ืนเช่าช่วงไม่ได้ การเช่าช่วงก็คือ การที่ผูเ้ ช่านาํ ทรัพยส์ ินที่ตนเช่ามาไปใหแ้ ก่บุคคลอื่นเช่าต่ออีกทอดหน่ึงโดยไดม้ ีการทาํ สัญญาเช่าระหวา่ งผูเ้ ช่าเดิมกบั ผเู้ ช่าช่วง ผูเ้ ช่าเดิมก็จะกลายเป็ นผูใ้ ห้เช่าไปในสัญญาเช่าช่วง117 ซ่ึงในเรื่องการเช่าช่วงน้ีสามารถแบง่ พจิ ารณาออกไดเ้ ป็น 2 กรณี คือ (1) การเช่าช่วงโดยชอบ การเช่าช่วงโดยชอบ กค็ ือ การท่ีผเู้ ช่านาํ ทรัพยส์ ินท่ีเช่าไปใหบ้ ุคคลอ่ืนเช่าช่วงต่อโดยไดร้ ับความยนิ ยอมจากผใู้ ห้เช่า ซ่ึงความยินยอมน้ีอาจมีมาต้งั แต่ขณะเมื่อไดท้ าํ สัญญาเช่าฉบบั แรก หรือมีมาภายหลงั ก็ได้ แต่ถา้ ทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั เป็ นอสังหาริมทรัพย์ ความยนิ ยอมของผใู้ ห้เช่าดงั กล่าวก็จะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือหรือไดม้ ีการจดทะเบียนตามมาตรา 538 ดว้ ยแลว้ แต่กรณี มิฉะน้นั จะฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั ไม่ได้ กล่าวคือ ผูเ้ ช่าจะอา้ งว่ามีการตกลงกนั วา่ ผูเ้ ช่าสามารถให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ เพราะผใู้ หเ้ ช่าไดย้ นิ ยอมไวแ้ ลว้ ไม่ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 171/2533 การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพยต์ อ้ งตกอยู่ภายใตบ้ งั คบั ของประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 538 คือจะตอ้ งมีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือช่ือผตู้ อ้ งรับผดิ เป็นสําคญั ใบเสร็จรับเงินซ่ึงมิไดม้ ีลายมือชื่อของผูใ้ ห้เช่าหรือผใู้ หเ้ ช่าช่วงไม่ใช่หลกั ฐานการเช่า ผูท้ ่ีอา้ งว่าไม่ใช่บริวารของลูกหน้ีตามคาํ พิพากษาและยื่นคาํ ร้องแสดงอาํ นาจพิเศษต่อศาลตามประมวลกฎหมายวธิ ีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 จตั วา (3) จะตอ้ งมีหลกั ฐานเบ้ืองตน้ มาแสดงต่อศาลเมื่อตามคาํ ร้อง ของ ผรู้ ้องปรากฏวา่ ผรู้ ้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจาํ เลยโดยไม่มีสัญญาเช่ากบัจาํ เลยหรือโจทก์ และมิไดม้ ีหลกั ฐานการเช่ามาแสดง ท้งั มิใช่เป็ นสัญญาต่างตอบแทนยง่ิ กวา่ การเช่าเพราะเงินกินเปล่าที่ผรู้ ้องอา้ งวา่ ไดเ้ สียให้ไป มิใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ผรู้ ้องจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงข้ึนใชย้ นั โจทกไ์ ด้ ไม่วา่ โจทกจ์ ะรู้เห็นยนิ ยอมดว้ ยหรือไม่ กรณีถือไม่ไดว้ า่ ผรู้ ้องเป็ นผู้มีอาํ นาจพิเศษตามบทกฎหมายดงั กล่าวผูร้ ้องเป็ นบริวารของจาํ เลย ศาลจึงตอ้ งยกคาํ ร้องของผูร้ ้องและศาลสง่ั คาํ ร้องโดยไม่ไตส่ วนคาํ ร้องก่อน 117 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.128.

165 คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 2282/2527 สญั ญาเช่ามีขอ้ ความวา่ ผเู้ ช่าจะไม่นาํ ตึกแถวไปใหเ้ ช่าช่วงหรือให้ผูอ้ ื่นอยู่ เวน้ แต่จะไดร้ ับความยินยอมเป็ นลายลกั ษณ์อกั ษรจากผูใ้ ห้เช่า สิทธิอนั น้ีตกไปยงัโจทกผ์ รู้ ับโอนตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 569 เม่ือปรากฏวา่ จาํ เลยผิดสัญญาเช่าโดยนาํ ตึกแถวพพิ าทไปใหบ้ ุคคลอ่ืนเช่าช่วงหรือให้ผอู้ ่ืนอยโู่ ดยไม่ไดร้ ับอนุญาตจากโจทก์หรือผูใ้ ห้เช่าเดิมโจทกจ์ ึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จาํ เลยได้ การท่ีจาํ เลยนาํ สืบวา่ ในการเจรจาตกลงเช่าผูใ้ ห้เช่าเดิมอนุญาตดว้ ยวาจาวา่ หากจะตกแต่งสถานที่เช่าใหเ้ หมาะสมหรือนาํ ไปให้ผูอ้ ่ืนเช่าช่วงก็ใหท้ าํ ได้โดยบอกกล่าวแก่ผใู้ หเ้ ช่าเดิมดว้ ยวาจาก็พอ ยอ่ มเป็นการสืบเพม่ิ เติมหรือเปล่ียนแปลงแกไ้ ขขอ้ ความในเอกสารวา่ ยงั มีขอ้ ตกลงดงั กล่าวอยูอ่ ีกนอกเหนือไปจากสัญญา การนาํ สืบเช่นน้ีเป็ นการตอ้ งห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบดว้ ยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ในการให้เช่าช่วงน้นั จะมีสัญญาอยู่ 2 ฉบบั ฉบบั แรกเป็ นสัญญาระหว่างผูใ้ ห้เช่ากบั ผูเ้ ช่าส่วนสัญญาฉบบั ที่ 2 เป็ นสัญญาระหว่างผูเ้ ช่า (ซ่ึงจะกลายเป็ นผูใ้ ห้เช่าช่วง และเป็ นผูเ้ ช่าเดิมของสญั ญาฉบบั แรก) กบั ผเู้ ช่าช่วง ส่วนผใู้ หเ้ ช่าในสญั ญาฉบบั แรกกจ็ ะกลายเป็นผใู้ หเ้ ช่าเดิม ดงั ภาพผใู้ หเ้ ช่า (เดิม) สญั ญาฉบบั แรก ผเู้ ช่า(เดิม) (ผใู้ หเ้ ช่าช่วง) สญั ญาฉบบั ท่ี 2 ผเู้ ช่าช่วง ข้อสังเกต ก. การที่จะเป็ นการเช่าช่วงไดน้ ้ัน ผูเ้ ช่าจะตอ้ งนาํ ทรัพยส์ ินชิ้นเดียวกนั กบั ที่เช่ามาไม่ว่าท้งั หมดหรือบางส่วนไปใหบ้ ุคคลภายนอกเช่าต่อ เช่น เช่าตึก ก็นาํ ตึกดงั กล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อแต่ถา้ เป็นทรัพยค์ นละชิ้นกนั ก็จะไม่ใช่การเช่าช่วงแต่อยา่ งใด เช่น เช่าที่ดินเพ่ือก่อสร้างอาคาร แลว้นาํ อาคารท่ีตนสร้างไปให้บุคคลอ่ืนเช่า เช่นน้ีมิใช่การเช่าช่วงเพราะมิไดน้ าํ ทรัพยส์ ินท่ีตนเช่ามาคือที่ดินไปใหเ้ ช่าตอ่ ข. การท่ีจะเป็นการเช่าช่วงไดน้ ้นั การเช่าคร้ังที่ 2 ระหวา่ งผูเ้ ช่าเดิมหรือผใู้ ห้เช่าช่วงกบั ผเู้ ช่าช่วง จะตอ้ งมีลกั ษณะเป็นสัญญาเช่าตามมาตรา 537 หากไม่มีลกั ษณะของการเป็นสัญญาเช่า เช่น ให้

166เพ่ือนมาอยูอ่ าศยั ในบา้ นท่ีเช่ามาโดยไม่คิดค่าตอบแทนหรือให้คนในครอบครัวใช้สอยทรัพยส์ ินเช่นน้ีไมถ่ ือวา่ เป็นการเช่าช่วงเพราะไมม่ ีลกั ษณะของการเป็นสัญญาเช่า118 ผลของการเช่าช่วงโดยชอบ กรณีที่หน่ึง ผลระหวา่ งผใู้ หเ้ ช่าช่วง (ผเู้ ช่าเดิม) กบั ผเู้ ช่าช่วง ผูใ้ ห้เช่าช่วงยอ่ มมีนิติสัมพนั ธ์กบั ผูเ้ ช่าช่วงโดยตรง ดงั น้นั บทบญั ญตั ิท้งั หลายเก่ียวกบั ในเรื่องการเช่ากน็ าํ มาใชก้ บั ผใู้ หเ้ ช่าช่วงกบั ผูเ้ ช่าช่วงดว้ ยไม่วา่ จะในเรื่องของหลกั เกณฑข์ องสัญญาเช่าหลกั ฐานการฟ้องร้องบงั คบั คดี หรือสิทธิหนา้ ท่ีของผใู้ หเ้ ช่าและผเู้ ช่า กรณีท่ีสอง ผลระหวา่ งผใู้ หเ้ ช่าเดิมกบั ผเู้ ช่าช่วง (ก) การทาํ สัญญาเช่าช่วงโดยชอบ ทาํ ให้ผูเ้ ช่าช่วงมีสถานะหรือมีสิทธิตามสัญญาเช่าดว้ ยตนเอง มิไดใ้ ชท้ รัพยโ์ ดยอาศยั สิทธิของผู้เช่าเดิมแต่อยา่ งใด ผูเ้ ช่าช่วงไม่ถือวา่ เป็ นบริวารของผูเ้ ช่าเดิม ดงั น้นั ผูใ้ ห้เช่าเดิมจะเอาคาํ พิพากษาท่ีฟ้องขบั ไล่ผูเ้ ช่าเดิมมาร้องขอเพ่ือให้ขบั ไล่ผูเ้ ช่าช่วงในฐานะบริวารของผเู้ ช่าเดิมไม่ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 164/2495 การเช่าช่วงโดยผใู้ ห้เช่าเดิมยนิ ยอมน้นั ผูเ้ ช่าช่วงยอ่ มตอ้ งรับผดิ ต่อผใู้ ห้เช่าเดิมโดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ผเู้ ช่าช่วงจึงหาใช่เป็นบริวารของผเู้ ช่าไม่ ฟ้องขบั ไล่ผูเ้ ช่าออกจากที่เช่าแต่ลาํ พงั โดยไม่ไดฟ้ ้องผูเ้ ช่าช่วงเป็ นจาํ เลยดว้ ย แมศ้ าลจะพิพากษาขบั ไล่ผูเ้ ช่าออกจากท่ีเช่าแลว้ ก็ดี ถา้ การเช่าช่วงน้นั ไดก้ ระทาํ ไปโดยผูใ้ ห้เช่าเดิมยินยอมแลว้ โจทกจ์ ะขอใหข้ บั ไล่ผเู้ ช่าช่วงในฐานะเป็นบริวารของผเู้ ช่าซ่ึงเป็นจาํ เลยไม่ไดช้ อบที่จะวา่ กล่าวกนั ต่างหากจากคดีน้ี คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 781 - 782/2510 ตามฟ้องโจทก์ปรากฏวา่ จาํ เลยเช่าท่ีดินของโจทก์ปลูกตึกใหค้ นเช่า โดยตกลงวา่ จะยกกรรมสิทธ์ิในตึกแถวท่ีสร้างข้ึนใหเ้ ป็ นของโจทกท์ นั ทีเมื่อสร้างเสร็จ โจทกท์ าํ สัญญายอมใหจ้ าํ เลยจดั หาคนเช่าโดยโจทก์คิดค่าเช่าเป็ นรายเดือนจากจาํ เลย โจทก์จึงเป็ นท้งั เจา้ ของที่ดินและตึกพิพาท การท่ีโจทก์ทาํ สัญญายินยอมให้จาํ เลยเอาตึกพิพาทให้ผูอ้ ื่นเช่าฐานะของผูเ้ ช่าจึงเป็ นผูเ้ ช่าช่วงตึกพิพาทโดยชอบ โจทก์จึงไม่อาจขบั ไล่ผูเ้ ช่าในฐานะบริวารของจาํ เลยได้ (ข) ผเู้ ช่าช่วงจะตอ้ งรับผดิ ใชค้ า่ เช่าใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ช่าเดิมโดยตรง ผลประการน้ีบญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 545 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ผเู้ ช่าเอาทรัพยส์ ินซ่ึงตนเช่าไปใหผ้ อู้ ่ืนเช่าช่วงอีกทอดหน่ึงโดยชอบทา่ นวา่ ผูเ้ ช่าช่วงยอ่ มตอ้ งรับผดิ ตอ่ ผใู้ หเ้ ช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นวา่ น้ีหากผเู้ ช่าช่วงจะไดใ้ ชค้ า่ เช่าใหแ้ ก่ผเู้ ช่าไปก่อน ท่านวา่ ผูเ้ ช่าช่วงหาอาจจะยกข้ึนเป็นขอ้ ต่อสู้ผใู้ ห้เช่าไดไ้ ม่ 118 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 101, น.103-104.

167 อน่ึง บทบญั ญตั ิอนั น้ีไมห่ า้ มการท่ีผใู้ หเ้ ช่าจะใชส้ ิทธิของตนต่อผเู้ ช่า” บทบญั ญตั ิดงั กล่าว หมายความวา่ ผูใ้ ห้เช่าเดิมสามารถเรียกค่าเช่าจากผูเ้ ช่าช่วงไดโ้ ดยตรงแมว้ า่ ผเู้ ช่าช่วงจะไดช้ าํ ระคา่ เช่าแก่ผเู้ ช่าเดิมไปแลว้ แต่เม่ือผูใ้ ห้เช่าเดิมมาเรียกค่าเช่าจากผูเ้ ช่าช่วงอีกผเู้ ช่าช่วงก็ตอ้ งชาํ ระใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ช่า ส่วนจะไปเรียกค่าเช่าคืนจากผเู้ ช่าเดิมน้นั เป็ นอีกส่วนหน่ึง ซ่ึงการท่ีกฎหมายกาํ หนดวา่ “ท่านวา่ ผูเ้ ช่าช่วงยอ่ มตอ้ งรับผิดต่อผูใ้ หเ้ ช่าเดิมโดยตรง” น้นั เป็ นหลกั เกณฑท์ ่ียกเวน้ หลกั ท่ีวา่ สัญญาน้นั มีผลผกู พนั เฉพาะระหวา่ งคู่สัญญา ผเู้ ช่าช่วงถือเป็ นบุคคลภายนอกสัญญาเช่าในระหวา่ งผูเ้ ช่ากบั ผูใ้ ห้เช่า แต่มาตรา 545 ก็กาํ หนดถึงความรับผิดของผูเ้ ช่าช่วงที่มีต่อผูใ้ ห้เช่าเดิม กรณีที่สาม ผลระหวา่ งผใู้ หเ้ ช่าช่วง (ผเู้ ช่าเดิม) กบั ผใู้ หเ้ ช่า ผเู้ ช่าน้นั แมว้ า่ จะใหเ้ ช่าช่วงทรัพยส์ ินแก่บุคคลอ่ืนไปโดยชอบแลว้ ก็ตาม ผูเ้ ช่าก็ยงั คงมีสิทธิและหนา้ ท่ีต่อผใู้ หเ้ ช่าตามขอ้ ตกลงและตามท่ีกฎหมายกาํ หนดไว้ เพราะสัญญาเช่าเดิมหาระงบั ไปไม่ (2) การเช่าช่วงโดยมชิ อบ การเช่าช่วงโดยมิชอบ กค็ ือ การที่ผเู้ ช่าให้บุคคลอ่ืนเช่าช่วงทรัพยส์ ินไปโดยปราศจากความยนิ ยอมของผใู้ หเ้ ช่า ผลของการให้เช่าช่วงโดยมิชอบ กรณีท่ีหน่ึง ผลระหวา่ งผใู้ หเ้ ช่าช่วง (ผเู้ ช่าเดิม) กบั ผเู้ ช่าช่วง แมก้ ารเช่าช่วงเป็ นการเช่าช่วงโดยมิชอบ แต่ในระหว่างผูเ้ ช่าช่วงกบั ผูใ้ ห้เช่าช่วงก็มีนิติสมั พนั ธ์กนั ตามสัญญาเช่า ด้งั น้นั ผเู้ ช่าเดิมจึงจะอา้ งการไมไ่ ดร้ ับความยินยอมใหเ้ ช่าช่วงจากผูใ้ หเ้ ช่าเดิมมาเป็ นเหตุใหผ้ ูเ้ ช่าช่วงตอ้ งคืนทรัพย์ หรือฟ้องขบั ไล่ไม่ได้ และในกรณีเดียวกนั ผูเ้ ช่าช่วงก็จะอา้ งเหตุดงั กล่าวเพื่อไม่ชาํ ระค่าเช่าก็ไม่ได้ เพราะขอ้ อา้ งดงั กล่าวมิใช่เหตุขดั ขวางนิติสัมพนั ธ์ของผใู้ หเ้ ช่าช่วงกบั ผเู้ ช่าช่วง ประกอบกบั เหตุดงั กล่าวเป็นที่รู้ของคู่สญั ญาเช่าช่วงแตแ่ รกอยแู่ ลว้ กรณีที่สอง ผลระหวา่ งผใู้ หเ้ ช่าเดิมกบั ผเู้ ช่าช่วง เมื่อการเช่าช่วงเป็ นการเช่าช่วงโดยมิชอบ ผเู้ ช่าช่วงจึงมิไดใ้ ช้ประโยชน์ในทรัพยส์ ินที่เช่าโดยอาศยั ฐานะหรือสิทธิของตนเอง แต่ถือวา่ ใชป้ ระโยชน์ในทรัพยส์ ินโดยอาศยั สิทธิของผเู้ ช่าเดิมผเู้ ช่าช่วงจึงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผเู้ ช่าเดิมเทา่ น้นั ดงั น้นั หากสญั ญาเช่าระหวา่ งผูใ้ ห้เช่าเดิมกบัผเู้ ช่าเดิมระงบั ไปดว้ ยเหตุอนั ใดกต็ าม สิทธิของผเู้ ช่าช่วงกส็ ิ้นสุดลงไปดว้ ย ผูเ้ ช่าช่วงจะอา้ งสิทธิตามสัญญาเช่าช่วงข้ึนต่อสู้ผใู้ หเ้ ช่าเดิมหาไดไ้ ม่119 กรณีท่ีสาม ผลระหวา่ งผใู้ หเ้ ช่าเดิมกบั ผเู้ ช่าเดิม การที่ผเู้ ช่านาํ ทรัพยส์ ินที่เช่าไปใหบ้ ุคคลอ่ืนเช่าช่วงโดยมิไดร้ ับความยินยอมจากผใู้ ห้เช่าถือเป็ นการกระทาํ ผิดหนา้ ท่ี ตามมาตรา 544 ซ่ึงเป็ นหนา้ ท่ีที่สําคญั ท่ีผูเ้ ช่าจะตอ้ งใช้ทรัพยส์ ินท่ีเช่าเอง 119 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 101, น.109-110.

168ดงั น้นั กฎหมายจึงให้สิทธิแก่ผูใ้ หเ้ ช่าในอนั ท่ีจะบอกเลิกสัญญาเช่าไดท้ นั ที โดยไม่ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ แต่อยา่ งใด ตามมาตรา 544 วรรคสอง คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 1050/2539 กรณีผเู้ ช่าประพฤติผดิ สัญญาเช่าดว้ ยการนาํ ทรัพยส์ ินที่เช่าไปใหผ้ อู้ ื่นเช่าช่วงโดยไมม่ ีขอ้ ตกลงใหท้ าํ ไดไ้ วใ้ นสัญญาเช่าผใู้ ห้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าไดต้ ามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตรา544วรรคสองซ่ึงบญั ญตั ิไวโ้ ดยเฉพาะแล้วกรณีดงั กล่าวมิไดต้ กอยใู่ นบงั คบั ของมาตรา387แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยซ์ ่ึงเป็ นบทบญั ญตั ิทวั่ ไปว่าดว้ ยการเลิกสัญญาท่ีโจทก์จะตอ้ งบอกกล่าวให้จาํ เลยที่1ปฏิบตั ิให้ถูกตอ้ งตามสัญญาเช่าภายในเวลาอนั สมควรแตอ่ ยา่ งใด คาพิพากษาฎีกาท่ี 9544/2539 จาํ เลยท้งั ห้าเป็ นพ่ีน้องร่วมบิดามารดาเดียวกนั เม่ือปี 2508บิดามารดาของจาํ เลยท้งั ห้าไดป้ ลูกสร้างอาคารพิพาทในที่ดินของโจทก์ แลว้ ยกให้แก่โจทก์โดยมีสิทธิเช่าอยู่ได้นาน 15 ปี เมื่อครบกาํ หนดแลว้ บิดามารดาของจาํ เลยท้งั ห้าก็ยงั คงเช่าอยู่ต่อมาจนกระทงั่ บิดาถึงแก่กรรม จาํ เลยท้งั ห้าเป็ นผูเ้ ช่าต่อโดยเป็ นผทู้ าํ สัญญาเช่าโดยตรงกบั โจทก์ จาํ เลยท้งั หา้ ไดส้ ิทธิการเช่าในอาคารพิพาทต่อจากบิดามารดาซ่ึงไดเ้ ช่าอาคารพิพาทท้งั หลงั จากโจทก์ มิได้แบ่งแยกวา่ จาํ เลยคนใดเช่าส่วนใดของอาคารพิพาท ดงั น้ีจึงฟังไดว้ า่ จาํ เลยท้งั ห้าร่วมกนั เช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ตามฟ้อง จาํ เลยท้งั ห้าจึงตอ้ งมีหน้าที่และความรับผิดตามสัญญาเช่าน้นั ร่วมกนั ต่อโจทก์ การที่จาํ เลยที่ 5 นาํ อาคารพิพาทบางส่วนไปให้เช่าช่วงโดยไม่ไดร้ ับความยนิ ยอมจากโจทก์ซ่ึงเป็ นการผดิ สัญญาเช่าน้นั ยอ่ มถือไดว้ า่ จาํ เลยท่ี 1 ถึงที่ 4 เป็ นผูผ้ ิดสัญญาเช่าดว้ ย โจทกจ์ ึงมีสิทธิฟ้องขอให้บงั คบั จาํ เลยท่ี 1 ถึงที่ 4 เป็ นคดีน้ีได้ ส่วนการกระทาํ ของจาํ เลยท่ี 5 ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จาํ เลยท่ี 1 ถึงท่ี 4 อยา่ งไรก็ตอ้ งไปวา่ กล่าวกนั ตา่ งหากเป็นอีกเร่ืองหน่ึง 2) ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าของตนไปให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ การโอนสิทธิการเช่า ไดแ้ ก่ กรณีที่ผูเ้ ช่าโอนสิทธิของตนที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าไปให้แก่บุคคลภายนอกเป็ นผไู้ ดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินท่ีเช่า หรือที่เรามกั จะไดย้ ินกนั เสมอวา่“การเซง้ ทรัพยส์ ินที่เช่า” นน่ั เอง ในกรณีท่ีมีการโอนสิทธิการเช่าแลว้ ผรู้ ับโอนจะเขา้ สวมสิทธิเป็ นผูเ้ ช่าต่อไป ส่วนผเู้ ช่าเดิมก็ขาดจากการเป็นผเู้ ช่า โดยการโอนสิทธิการเช่าน้ีจะเป็นการโอนโดยมีค่าตอบแทนหรือไม่กไ็ ด้ โดยปกติแลว้ การโอนสิทธิการเช่าน้นั ทาํ ไม่ได้ เวน้ แต่การโอนสิทธิการเช่าจะไดร้ ับความยนิ ยอมจากผใู้ หเ้ ช่าก่อน ซ่ึงเหตุผลที่กฎหมายห้ามโอนสิทธิการเช่าก็ทาํ นองเดียวกบั ในเร่ืองห้ามให้เช่าช่วงนน่ั เอง การโอนสิทธิการเช่าน้นั เม่ือไดร้ ับความยนิ ยอมจากผใู้ หเ้ ช่าแลว้ ก็สามารถโอนได้ อยา่ งไรก็ตาม การโอนสิทธิการเช่าถือเป็ นการโอนสิทธิเรียกร้องอยา่ งหน่ึง ดงั น้นั ในการโอนสิทธิการเช่าจึงตอ้ งปฏิบตั ิตาม มาตรา 306 ดว้ ย กล่าวคือจะตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและตอ้ งแจง้ ลูกหน้ีเป็ นหนงั สือหรือลูกหน้ีลงนามยนิ ยอมโดยทาํ เป็นหนงั สือดว้ ย

169 การโอนสิทธิการเช่า หากกระทาํ ไปโดยปราศจากความยินยอมของผูใ้ ห้เช่า เช่นน้ีถือวา่ ผู้เช่ากระทาํ ผดิ หนา้ ท่ีและก่อใหเ้ กิดสิทธิแก่ผูใ้ หเ้ ช่าในอนั ที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าไดท้ นั ที โดยไม่ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ แตอ่ ยา่ งใด ตามมาตรา 544 วรรคสอง นอกจากน้ี ในกรณีผูเ้ ช่าโอนสิทธิการเช่าไปให้บุคคลอื่นโดยปราศจากความยินยอมจากผใู้ หเ้ ช่า ผรู้ ับโอนจะนาํ คาํ พพิ ากษาของศาลที่ตนฟ้องร้องผเู้ ช่ามาบงั คบั ผูใ้ ห้เช่าให้ยอมโอนสิทธิการเช่าไม่ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 2017/2515 โจทก์ทาํ สัญญารับโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทของสํานกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริยจ์ ากผูเ้ ช่าเดิมโดยผูใ้ ห้เช่ามิไดต้ กลงยินยอมดว้ ย เป็ นการตอ้ งห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 จึงถือไม่ไดว้ ่าโจทก์ไดเ้ ป็ นผูเ้ ช่าตึกพิพาทแมศ้ าลจะพิพากษาให้ผูเ้ ช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ คาํ พิพากษาน้นั ย่อมผูกพนั เฉพาะคู่ความในคดี หาผกู พนั สาํ นกั งานทรัพยส์ ินส่วนพระมหากษตั ริยผ์ ใู้ หเ้ ช่าไม่ 5.6.2.2 ผู้เช่าทรัพย์สินต้องใช้ทรัพย์ท่ีเช่าตามที่ใช้กันเป็ นปกติประเพณีนิยม หรือตามท่ีกาหนดไว้ในสัญญาเพ่ือมิให้ทรัพย์สินทเี่ ช่าเสียหายหรือสูญหาย หนา้ ท่ีของผเู้ ช่าประการน้ี บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 552 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั ผเู้ ช่าจะใชท้ รัพยส์ ินที่เช่าเพ่ือการอยา่ งอ่ืน นอกจากท่ีใช้กนั ตามประเพณีนิยมหรือการดงั กาํ หนดไวใ้ นสัญญาน้นั ท่านวา่ หาอาจจะทาํ ไดไ้ ม่” ในการทาํ สัญญาเช่าน้นั คู่สัญญาอาจระบุถึงการใชส้ อยทรัพยส์ ินท่ีเช่าไวก้ ็ได้ และเมื่อไรก็ตามท่ีมีการกาํ หนดเช่นน้นั ไวแ้ ลว้ ผเู้ ช่าก็จะตอ้ งใชส้ อยทรัพยส์ ินดงั เช่นที่สัญญากาํ หนดไว้ เช่น การเช่ารถเก๋งมาสําหรับขบั ไปเท่ียวหรือไปทาํ งาน เช่นน้ีก็จะเอารถเก๋งไปบรรทุกของเป็นประจาํ หรือเอาไปรับจา้ งไม่ได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 282/2508 เช่าหอ้ งเพ่ือการคา้ แตม่ ิไดท้ าํ การคา้ เลยเพราะผเู้ ช่าถูกจาํ คุกเสียและไม่มีเงินทุนการที่ผเู้ ช่าเปล่ียนเจตนาเช่าเพื่อทาํ การคา้ เป็ นอยูอ่ าศยั เป็ นการเปล่ียนเจตนาฝ่ ายเดียว ตอ้ งห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตรา 552 และไม่ไดร้ ับความคุม้ ครองตามพระราชบญั ญตั ิควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ ส่วนในกรณีท่ีในสญั ญาเช่าไม่มีการกาํ หนดถึงการใชส้ อยทรัพยส์ ินไว้ ผเู้ ช่าก็ตอ้ งใชท้ รัพย์ท่ีเช่าไปตามประเพณีนิยมปกติ เช่น เช่ามา้ มา ตามประเพณีนิยมปกติก็เอาใชข้ ่ีจะนาํ มา้ ไปใชบ้ รรทุกของไม่ได้ หากผูเ้ ช่าใช้สอยทรัพยส์ ินท่ีเช่าผิดไปจากท่ีกาํ หนดไวใ้ นสัญญาหรือผิดไปจากประเพณีนิยมปกติ และทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั ชาํ รุดบกพร่องหรือเสียหายไปอยา่ งใดๆ ผเู้ ช่าจะตอ้ งรับผิดต่อผใู้ ห้เช่า ตามมาตรา 562 วรรคหน่ึง และผูใ้ ห้เช่ามีสิทธิบอกกล่าวใหผ้ ูเ้ ช่าใช้ทรัพยใ์ ห้ถูกตอ้ ง ซ่ึงหากผู้เช่าไม่ปฏิบตั ิตาม ผใู้ หเ้ ช่ามีสิทธิเลิกสัญญาเช่าได้ ตามมาตรา 554

170 5.6.3 หน้าทใี่ นการรักษาทรัพย์สินและดูแลรักษาทรัพย์สินทเี่ ช่า สามารถแยกพิจารณาได้ ดงั น้ี 5.6.3.1 หน้าทสี่ งวนรักษาทรัพย์สินทเี่ ช่า หนา้ ที่ของผูเ้ ช่าประการน้ี บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 553 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ผเู้ ช่าจาํ ตอ้ งสงวนทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั เสมอกบั ที่วญิ ํูชนจะพึงสงวนทรัพยข์ องตนเอง และตอ้ งบาํ รุงรักษาท้งั ทาํ การซ่อมแซมเลก็ นอ้ ยดว้ ย” ผเู้ ช่าจะตอ้ งสงวนรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่าเสมอวิญํูชนจะพึงสงวนรักษาทรัพยส์ ินของตนเองหนา้ ที่ของผูเ้ ช่าประการน้ี ก็เป็ นเรื่องธรรมดาท่ีเมื่อผูเ้ ช่าไดค้ รอบครองใชส้ อยทรัพยส์ ินของบุคคลอ่ืนที่เขาไดม้ อบหมายใหก้ ็ตอ้ งทาํ การดูแลรักษาทรัพยใ์ หด้ ว้ ย เพราะถา้ ไม่ดูแลสงวนรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่า หากทรัพยส์ ินท่ีเช่าน้นั เสียหายผเู้ ช่าจะตอ้ งรับผดิ ต่อผใู้ ห้เช่า ส่วนในเร่ืองระดบั ในการสงวนรักษาทรัพยส์ ินน้นั กฎหมายกาํ หนดมาตรฐานไวก้ ลางๆ คือปกติทวั่ ไปเขาจะดูแลรักษาทรัพยส์ ินของตนอยา่ งไร ผเู้ ช่าก็ตอ้ งดูแลทรัพยส์ ินที่เช่าอย่างน้นั มิใช่ถือเอามาตรฐานของผเู้ ช่าเป็ นเกณฑ์ เพราะผูเ้ ช่าอาจจะเป็ นคนไม่ค่อยเอาใจใส่ในทรัพยส์ ินของตนอยแู่ ลว้ ก็เป็นได้ เช่น เช่ารถมอเตอร์ไซดม์ า ผเู้ ช่าก็ตอ้ งดูแลโดยไม่นาํ รถมอเตอร์ไซดไ์ ปจอดตากแดดตากฝนควรจะลา้ งเช็ดถูบา้ ง ไม่ใช่ผเู้ ช่าเอาไปจอดตากแดดท้งั วนั ไม่เคยเช็ดถูเลย เพราะมอเตอร์ไซดต์ วั เองกท็ าํ แบบน้นั เช่นน้ีผเู้ ช่าอา้ งไม่ได้ เพราะกฎหมายกาํ หนดใหใ้ ชม้ าตรฐานของวญิ ํูชน อยา่ งไรกต็ าม ถา้ ผูเ้ ช่าเป็ นคนดูแลรักษาทรัพยส์ ินเกินกวา่ ท่ีวญิ ํูชนจะพึงกระทาํ ก็สามารถทาํ ได้ เพราะจะยง่ิ เป็นประโยชนต์ ่อผใู้ หเ้ ช่า 5.6.3.2 ผ้เู ช่าจะต้องบารุงรักษาทรัพย์สินทเ่ี ช่าท้งั การซ่อมแซมเลก็ น้อย หนา้ ที่ของผเู้ ช่าประการน้ี บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 553 ตอนทา้ ยนนั่ เอง มาตรา 553 นอกจากกาํ หนดให้ผูเ้ ช่าจะต้องสงวนรักษาทรัพย์สินท่ีเช่าแล้ว หากทรัพย์สินท่ีเช่าน้ันเกิดความชํารุดบกพร่องข้ึน ผูเ้ ช่ามีหนา้ ท่ีจะตอ้ งซ่อมแซมให้ทรัพยส์ ินน้นั กลบั มาใช้งานไดด้ งั เดิม อย่างไรก็ตามการบาํ รุงรักษาและซ่อมแซมทรัพยส์ ินท่ีเช่าน้ัน ผูเ้ ช่าจะตอ้ งซ่อมแซมก็ต่อเมื่อเป็ นการซ่อมแซมเลก็ นอ้ ยเทา่ น้นั เพราะหากเป็นการซ่อมแซมใหญแ่ ลว้ ถือเป็นหนา้ ท่ีของผใู้ หเ้ ช่า ตามมาตรา 550 ในกรณีที่ผูเ้ ช่าไม่ปฏิบตั ิหนา้ ท่ีตามท่ี มาตรา 553 กาํ หนดไว้ คือ ไม่สงวนรักษาทรัพยส์ ินท่ีเช่าดงั เช่นวญิ ํูชน หรือไมบ่ าํ รุงรักษาและซ่อมแซมทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั ก่อใหเ้ กิดผลดงั น้ี (1) ผูใ้ ห้เช่ามีสิทธิบอกกล่าวให้ผเู้ ช่าปฏิบตั ิให้ถูกตอ้ ง ถา้ ผูเ้ ช่าไม่ปฏิบตั ิตามผใู้ หเ้ ช่ามีสิทธิบอกเลิกสญั ญาได้ ตามมาตรา 554 (2) ถา้ หากทรัพยส์ ินที่เช่าเกิดความเสียหายไปอยา่ งใดๆ ผูเ้ ช่าจะตอ้ งรับผดิ ต่อผูใ้ ห้เช่า ตามมาตรา 562 วรรคหน่ึง

171 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 603/2490 ในกรณีท่ีทรัพยท์ ่ีเช่าสูญหายไปเพราะถูกลกั ขโมย ผูเ้ ช่าจะต้องนําสืบว่าได้ใช้ความระมดั ระวงั อย่างเช่นวิญํูชนจะพึงสงวนรักษาทรัพยส์ ินของตนเองมิฉะน้นั ผเู้ ช่าตอ้ งรับผดิ ผเู้ ช่าเฝ้าเรือที่เช่า แต่พอฝนตกก็ผูกเรือไวด้ ว้ ยเชือกแลว้ ข้ึนนอนบนเรือน แสดงวา่ ไม่ไดใ้ ช้ความระมดั ระวงั พอสมควร เมื่อเรือถูกลกั ไปกย็ อ่ มตอ้ งรับผดิ 5.6.3.3 หน้าทใี่ นการดูแลรักษาทรัพย์สินทเี่ ช่า บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 557 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ในกรณีอยา่ งใดๆ ดงั จะกล่าวตอ่ ไปน้ีคือ (1) ถา้ ทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั ชาํ รุดควรที่ผใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งซ่อมแซมก็ดี (2) ถา้ จะตอ้ งจดั การอยา่ งหน่ึงอยา่ งใดเพ่ือปัดป้องภยนั ตรายแก่ทรัพยส์ ินน้นั ก็ดี (3) ถา้ บุคคลภายนอกลุกล้าํ เขา้ มาในทรัพยส์ ินท่ีเช่าหรือเรียกอา้ งสิทธิอย่างใดอย่างหน่ึงเหนือทรัพยส์ ินน้นั ก็ดี ในเหตุดงั กล่าวน้นั ให้ผเู้ ช่าแจง้ เหตุแก่ผูใ้ ห้เช่าโดยพลนั เวน้ แต่ผใู้ ห้เช่าจะไดท้ ราบเหตุน้นัอยกู่ ่อนแลว้ ถา้ ผูเ้ ช่าละเลยเสียไม่ปฏิบตั ิตามบทบญั ญตั ิน้ีไซร้ ท่านวา่ ผูเ้ ช่าจะตอ้ งรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าในเม่ือผใู้ หเ้ ช่าตอ้ งเสียหายอยา่ งใดๆ เพราะความละเลยชกั ชา้ ของผเู้ ช่าน้นั ” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว หมายความวา่ หากเกิดกรณีใดกรณีหน่ึง ตามท่ีมาตรา 557 กาํ หนดไว้แลว้ ผเู้ ช่าจะตอ้ งบอกกล่าวแก่ผใู้ หเ้ ช่าทราบโดยพลนั เวน้ แตผ่ ใู้ หเ้ ช่าจะทราบอยแู่ ลว้ โดยมาตรา 557กาํ หนดหนา้ ท่ีใหผ้ เู้ ช่าตอ้ งแจง้ แก่ผใู้ หเ้ ช่าทราบอยู่ 3 กรณี คือ (1) ถ้าทรัพยส์ ินที่เช่าน้ันชาํ รุดควรที่ผูใ้ ห้เช่าจะตอ้ งซ่อมแซมก็ดี ซ่ึงการซ่อมแซมในท่ีน้ีหมายถึง การซ่อมแซมใหญ่เพราะเป็นหนา้ ท่ีของผใู้ หเ้ ช่า (2) ถา้ จะตอ้ งจดั การอยา่ งหน่ึงอยา่ งใดเพือ่ ปัดป้องภยนั ตรายแก่ทรัพยส์ ินน้นั ก็ดี (3) ถา้ บุคคลภายนอกลุกล้าํ เขา้ มาในทรัพยส์ ินที่เช่า หรือเรียกอา้ งสิทธิอยา่ งใดอยา่ งหน่ึงเหนือทรัพยส์ ินน้นั กด็ ี ในกรณีที่เกิดเหตุดงั กล่าว และผเู้ ช่าไม่แจง้ ให้ผใู้ หเ้ ช่าทราบถึงเหตุการณ์ดงั กล่าว หรือแจง้ใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ช่าทราบชกั ชา้ ผเู้ ช่าจะตอ้ งรับผดิ ชอบในความเสียหายใดๆท่ีเกิดข้ึนแก่ผใู้ หเ้ ช่า 5.6.4 หน้าทไ่ี ม่ทาการดดั แปลงต่อเติมทรัพย์สินทเี่ ช่า บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 558 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั ทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั ถา้ มิไดร้ ับอนุญาตของผูใ้ ห้เช่าก่อน ผเู้ ช่าจะทาํ การดดั แปลงหรือต่อเติมอยา่ งหน่ึงอยา่ งใดหาไดไ้ ม่ ถา้ และผเู้ ช่าทาํ ไปโดยมิไดร้ ับอนุญาตของผูใ้ ห้เช่าเช่นน้นั ไซร้ เม่ือผใู้ หเ้ ช่าเรียกร้องผเู้ ช่าจะตอ้ งทาํ ให้ทรัพยส์ ินน้นั กลบั คืนคงสภาพเดิม ท้งั จะตอ้ งรับผดิ ต่อผูใ้ ห้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอยา่ งใดๆ อนั เกิดแตก่ ารดดั แปลงต่อเติมน้นั ดว้ ย”

172 มาตรา 558 หา้ มมิใหผ้ เู้ ช่าทาํ การดดั แปลงต่อเติมทรัพยส์ ินที่เช่า เวน้ แต่จะไดร้ ับอนุญาตจากผใู้ หเ้ ช่า ซ่ึงการต่อเติมดดั แปลงน้ี หมายถึง การทาํ ใหต้ วั ทรัพยส์ ินมีลกั ษณะผดิ ไปจากเดิมในลกั ษณะของการติดตรึงตรากบั ทรัพยส์ ินที่เช่า ผลแห่งการที่ผเู้ ช่าทาํ การดดั แปลงต่อเติมทรัพยส์ ินที่เช่าโดยมิไดร้ ับอนุญาต คือ (1) ผเู้ ช่าจะตอ้ งทาํ ใหท้ รัพยส์ ินน้นั กลบั คืนคงสภาพเดิม เม่ือผใู้ หเ้ ช่าเรียกร้อง (2) ผูเ้ ช่าจะตอ้ งรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใดๆ อนั เกิดแก่การดดั แปลงตอ่ เติมน้นั ดว้ ย คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 2815/2524 การที่จาํ เลยเช่าบา้ นของโจทก์แลว้ ไปต่อเติมบา้ นของโจทกโ์ ดยพลการ โดยถือวา่ เป็ นบา้ นของตนเองน้นั เป็ นการปฏิบตั ิผดิ หนา้ ที่ของผเู้ ช่าตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตรา 558 โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จาํ เลยผูเ้ ช่าทาํ ให้บา้ นของโจทก์กลบั คืนคงสภาพเดิม ท้งั จาํ เลยจะตอ้ งรับผดิ ต่อโจทกใ์ นความสูญหายหรือบุบสลายอยา่ งใดๆ อนั เกิดแต่การดดั แปลงต่อเติมดว้ ย 5.6.5 หน้าทีย่ นิ ยอมให้ผ้ใู ห้เช่ากระทาการบางอย่างแก่ทรัพย์สินทเี่ ช่า สามารถแบง่ ออกไดเ้ ป็น 2 ประการคือ 5.6.5.1 หน้าท่ยี อมให้ผู้ให้เช่าตรวจทรัพย์สินทใี่ ห้เช่า บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 555 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ผเู้ ช่าจาํ ตอ้ งยอมใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าหรือตวั แทนของผใู้ หเ้ ช่าเขา้ ตรวจดูทรัพยส์ ินที่เช่าเป็ นคร้ังคราวในเวลาและระยะอนั สมควร” มาตรา 555 ใหส้ ิทธิแกผูใ้ ห้เช่าที่จะสามารถเขา้ ไปตรวจดูทรัพยส์ ินท่ีตนให้เช่าได้ แต่การตรวจดูดงั กล่าวจะตอ้ งเป็ นการตรวจดูเป็ นคร้ังคราวเท่าน้นั ไม่ใช่ถ่ีจนเกินควร และผใู้ ห้เช่าจะตอ้ งเขา้ ไปตรวจตราในเวลาอนั ควรดว้ ย ไม่ใช่ไปตรวจดูแลดึกๆด่ืนๆ นอกจากน้ีระยะเวลาในการเขา้ ไปตรวจกจ็ ะตอ้ งไมย่ าวนานเกินควร 5.6.5.2 หน้าทยี่ นิ ยอมให้ผ้ใู ห้เช่าทาการซ่อมแซมทรัพย์สินในกรณที เ่ี ป็ นการจาเป็ นเร่งร้อน บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 556 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ในระหวา่ งเวลาเช่ามีเหตุจะตอ้ งซ่อมแซมทรัพยส์ ินซ่ึงเช่าน้นั เป็ นการเร่งร้อน และผูใ้ ห้เช่าประสงค์จะทาํ การอนั จาํ เป็ นเพื่อท่ีจะซ่อมแซมเช่นว่าน้นั ไซร้ ท่านวา่ ผูเ้ ช่าจะไม่ยอมให้ทาํ น้ันไมไ่ ด้ แมถ้ ึงวา่ การน้นั จะเป็ นความไม่สะดวกแก่ตน ถา้ การซ่อมแซมเป็ นสภาพซ่ึงตอ้ งกินเวลานานเกินสมควร จนเป็ นเหตุให้ทรัพยส์ ินน้นั ไม่เหมาะแก่การท่ีจะใชป้ ระโยชน์ท่ีเช่ามาผูเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียกไ็ ด”้ จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว หมายความวา่ กรณีที่ทรัพยส์ ินท่ีเช่าอยใู่ นสภาพชาํ รุดบกพร่องซ่ึงหากปล่อยไวต้ ่อไปความชาํ รุดบกพร่องน้ีจะสามารถส่งความเสียหายให้แก่ทรัพยส์ ินที่ให้เช่าหนกัข้ึนกว่าเดิมหรือทาํ ให้ทรัพยส์ ินอื่นของผูใ้ ห้เช่าเสียหายได้ มาตรา 556 จึงบญั ญตั ิให้ผูเ้ ช่าจะตอ้ ง

173ยนิ ยอมใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าเขา้ ไปซ่อมแซมทรัพยส์ ินที่เช่า แมว้ า่ การซ่อมแซมน้นั จะก่อความไม่สะดวกแก่ผู้เช่ากต็ าม ซ่ึงมีขอ้ สังเกตวา่ จะตอ้ งเป็ นกรณีท่ีเป็ นเรื่องเร่งร้อน คือเป็ นเรื่องที่จะตอ้ งรีบกระทาํ การจะปล่อยไวช้ กั ชา้ ไมไ่ ด้ เช่น บา้ นที่เช่ามาเสาบา้ นถูกปลวกกินจนจะลม้ ลงมาอยูแ่ ลว้ หรือหลงั คาบา้ นถูกพายพุ ดั ไปท้งั แถบ อยา่ งไรก็ตาม มาตรา 556 ก็ยงั เปิ ดช่องให้ผูเ้ ช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ภายใตเ้ ง่ือนไขที่วา่ การซ่อมแซมน้นั จะใช้เวลานานเกินสมควรจนเป็ นเหตุให้ไม่เหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ตามที่เช่ามา120 5.6.6 หน้าทค่ี ืนทรัพย์สินทเ่ี ช่า สัญญาเช่าทรัพย์สินเป็ นสัญญาท่ีมีระยะเวลาอันจาํ กัด ซ่ึงเม่ือผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพยส์ ินที่เช่าชว่ั ระยะเวลาหน่ึงแลว้ จนสัญญาเช่าระงบั ลงไม่วา่ ดว้ ยเหตุใดๆก็ตามผู้เช่าก็ตอ้ งมีหน้าที่ตอ้ งคืนตอ้ งทรัพยส์ ินที่เช่าให้แก่ผูใ้ ห้เช่า โดยผูเ้ ช่าจะตอ้ งคืนทรัพยส์ ินท่ีเช่าในสภาพเช่นไรน้นั ก็มีมาตรา 561 บญั ญตั ิไวโ้ ดยพอจะสรุปไดว้ า่ ก. ในกรณีที่คู่สัญญาเช่าทาํ หนงั สือลงลายมือชื่อคู่สัญญาท้งั 2 ฝ่ ายว่าทรัพยส์ ินท่ีเช่าน้นั มีสภาพเป็นเช่นไร เวลาที่ผเู้ ช่าจะตอ้ งคืนทรัพยส์ ินท่ีเช่า ผเู้ ช่ากต็ อ้ งคืนทรัพยส์ ินในสภาพน้นั ข. ในกรณีที่คูส่ ญั ญามิไดท้ าํ หนงั สือลงลายมือช่ือคู่สัญญา วา่ ทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั มีสภาพเช่นไร เวลาท่ีผเู้ ช่าจะตอ้ งคืนทรัพยส์ ินท่ีเช่า ผเู้ ช่าจะตอ้ งคืนทรัพยส์ ินในสภาพอนั ซ่อมแซมดีแลว้ ท้งั น้ีเพราะกฎหมายไดส้ ันนิษฐานไวก้ ่อนวา่ ผูเ้ ช่าไดร้ ับทรัพยส์ ินท่ีเช่าในสภาพซ่อมแซมดีแลว้ นน่ั เองตามมาตรา 561 อยา่ งไรก็ตาม ขอ้ สันนิษฐานน้ีผเู้ ช่าอาจพิสูจน์หกั ลา้ งไดว้ า่ ความจริงแลว้ ทรัพยส์ ินที่เช่ามิไดถ้ ูกส่งมอบในสภาพอนั ซ่อมแซมดีอยแู่ ลว้ ซ่ึงหากผูเ้ ช่าพิสูจน์หกั ลา้ งได้ ก็ส่งมอบทรัพยท์ ี่เช่าคืนตามสภาพที่ไดร้ ับมา คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1382/2498 ผูเ้ ช่าตอ้ งร้ือถอนโรงเรือนที่ปลูกในท่ีเช่าเม่ือผูเ้ ช่าบอกเลิกสญั ญา ผเู้ ช่าจะเรียกคา่ ร้ือถอนไมไ่ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 881/2510 ส่ิงปลูกสร้างที่ปลูกในท่ีดินซ่ึงเช่ามาเม่ือสัญญาเช่าระงบัลง ผูเ้ ช่าก็ตอ้ งร้ือถอนส่ิงปลูกสร้างไปจะบงั คบั ให้ผูใ้ ห้เช่าที่ดินตอ้ งซ้ือสิ่งปลูกสร้างน้นั หาไดไ้ ม่กรณีไมต่ อ้ งดว้ ยประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 1310 คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 6470/2537 จาํ เลยปลูกบา้ นพิพาทในท่ีดินของโจทก์โดยอาศยั สิทธิการเช่าสัญญาเช่าระงบั เม่ือสิ้นกาํ หนดเวลาท่ีตกลงกนั ไว้ จาํ เลยตอ้ งส่งคืนที่ดินซ่ึงเป็ นทรัพยส์ ินที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 จาํ เลยจะตอ้ งร้ือถอนบา้ นพิพาทซ่ึงปลูกอยใู่ นท่ีดินท่ีเช่าเพื่อส่งมอบที่ดินท่ีเช่าคืนแก่โจทก์ แมก้ ่อนครบกาํ หนดตามสัญญาเช่าจาํ เลยขายบา้ นพิพาทให้ส.โดยมีขอ้ ตกลงให้ส. มีหน้าท่ีร้ือถอนบา้ นพิพาทออกไปจาก 120 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.155.

174ที่ดินที่จาํ เลยเช่าก็ดี และการท่ีบา้ นพิพาทถูกเจา้ หน้ีตามคาํ พิพากษาคดีอื่นของจาํ เลยนาํ เจา้ พนกั งานบงั คบั คดียึดไวก้ ็ดี หาเป็ นเหตุให้จาํ เลยพน้ หนา้ ที่จะตอ้ งส่งมอบท่ีดินท่ีเช่าคืนให้โจทก์ตามผลของกฎหมายไม่ ดังน้ันการที่จําเลยไม่ร้ื อถอนบ้านพิพาทออกจากท่ีดินท่ีเช่าของโจทก์เม่ือสิ้นกาํ หนดเวลาตามสญั ญาเช่าแลว้ โจทกย์ อ่ มมีอาํ นาจฟ้องบงั คบั ใหจ้ าํ เลยและบริวารร้ือถอนบา้ นพร้อมขนยา้ ยทรัพยส์ ินออกจากที่ดินตามฟ้องได้ 5.6.7 ผู้เช่าต้องรับผดิ เพื่อความสูญหายหรือบุบสลายของทรัพย์สิน บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 562 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ผูเ้ ช่าจะตอ้ งรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอยา่ งใดๆ อนั เกิดข้ึนแก่ทรัพยส์ ินท่ีเช่าเพราะความผดิ ของผเู้ ช่าเอง หรือของบุคคลซ่ึงอยกู่ บั ผเู้ ช่า หรือของผเู้ ช่าช่วง แตผ่ เู้ ช่าไม่ตอ้ งรับผดิ ในความสูญหายหรือบุบสลายอนั เกิดแก่การใชท้ รัพยส์ ินน้นั โดยชอบ” หากทรัพยส์ ินท่ีเช่าสูญหายหรือบุบสลาย อนั เน่ืองมาจากความผดิ ของผเู้ ช่า บุคคลซ่ึงอยกู่ บัผเู้ ช่า เช่น คนในครอบครัวของผเู้ ช่า หรือ ผูเ้ ช่าช่วง ผเู้ ช่าจะตอ้ งรับผิดชดใชค้ วามเสียหายให้แก่ผูใ้ ห้เช่า แต่หากผเู้ ช่าไดใ้ ชส้ อยทรัพยส์ ินที่เช่าโดยชอบแลว้ ผเู้ ช่าก็ไม่ตอ้ งรับผดิ ในความสูญหาย หรือบุบสลายในทรัพยส์ ินที่เช่าตอ่ ผใู้ หเ้ ช่า เช่น เช่ารถมา ผูเ้ ช่าก็นาํ รถเขา้ ไปจอดในบา้ น ล็อครถอย่างดี หากต่อมามีคนมาขโมยรถเช่นน้ี ผูเ้ ช่าก็ไม่ตอ้ งรับผิดในการท่ีรถหายต่อผูใ้ ห้เช่า เพราะตนไดใ้ ชท้ รัพยส์ ินท่ีเช่าโดยชอบแลว้คือ สงวนรักษาทรัพยส์ ินอยา่ งเช่นวญิ ํูชนจะพงึ กระทาํ แลว้ แต่ถา้ ขอ้ เทจ็ จริงเปล่ียนไปวา่ ผเู้ ช่าจอดรถไวห้ น้าบา้ น และรถก็ไม่ได้ล็อค และต่อมารถถูกขโมยไป เช่นน้ีผูเ้ ช่าจะตอ้ งรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าเพราะการท่ีรถสูญหายเป็นความผดิ ของตน คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 2452/2525 สัญญาเช่ามีขอ้ ความวา่ ผใู้ หเ้ ช่าเป็ นผูร้ ับผิดชอบในความเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดจากการใช้รถที่เช่า รวมถึงความเสียหายอนั เกิดจากอุบตั ิเหตุและเหตุสุดวิสัยเป็ นตน้ ขอ้ ท่ีผูใ้ หเ้ ช่าตอ้ งรับผิดชอบในความเสียหายต่าง ๆ ท่ีเกิดจากการใชร้ ถที่เช่าน้นั หมายความถึงการที่ผเู้ ช่าใชร้ ถที่เช่าอยา่ งปกติธรรมดาตามประเพณีนิยม โดยไดส้ งวนทรัพยส์ ินน้นั เช่นวญิ ํูชนจะพึงสงวนทรัพยส์ ินของตนเอง ผูเ้ ช่าจึงจะไม่ตอ้ งรับผิดในความเสียหายต่าง ๆ ที่โดยปกติย่อมเกิดข้ึนจากการใชร้ ถที่เช่า เมื่อจาํ เลยที่ 2 ซ่ึงเป็ นลูกจา้ งของจาํ เลยที่ 1 ผูเ้ ช่าไดข้ บั รถยนตท์ ่ีเช่าดว้ ยความประมาทไปชนกบั รถยนตค์ นั อ่ืนไดร้ ับความเสียหายอนั เป็ นการละเมิดจาํ เลยท่ี 1 จึงตอ้ งรับผดิในความเสียหายของทรัพยส์ ินท่ีเช่า คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 831/2512 การเช่ากระบือไปทาํ นา ถา้ มิไดต้ กลงกนั ไวเ้ ป็ นอยา่ งอื่นผู้เช่าจะส่งกระบือคืนแก่ผูใ้ ห้เช่าก็ต่อเมื่อไดเ้ ก็บเกี่ยวขา้ วตลอดจนนาํ ขา้ วข้ึนยงุ้ เรียบร้อยแลว้ ซ่ึงถือวา่เสร็จฤดูทาํ นา ก่อนถึงกาํ หนดส่งกระบือคืนคนร้ายไดป้ ลน้ เอากระบือไป สุดวสิ ัยของผเู้ ช่าจะปัดป้องขดั ขวางไดถ้ ือวา่ ความสูญหายของกระบือที่เช่าไม่ใช่ความผดิ ของผเู้ ช่าจาํ เลยผูเ้ ช่าจึงไม่ตอ้ งรับผิดคืนหรือใชร้ าคากระบือท่ีเช่าตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 562

175 คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 119/2522 จาํ เลยเช่าหมอ้ แปลงไฟฟ้าจากโจทก์แลว้ ถูกคนร้ายลกั เอาไปตามสัญญาผูเ้ ช่าจะตอ้ งเป็ นผูร้ ับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดข้ึนเวน้ แต่เหตุสุดวิสัย แต่หมอ้แปลงไฟฟ้าที่จาํ เลยเช่าติดต้งั อยู่ในท่ีเปล่ียวนอกที่ดินจาํ เลยห่างบา้ นจาํ เลยถึงคร่ึงกิโลเมตรเศษจาํ เลยไม่อยูใ่ นวิสัยที่จะป้องกนั มิใหค้ นร้ายลกั เอาหมอ้ แปลงไฟฟ้าในยามวิกาล ขณะเกิดเหตุฝนตกลมแรงซ่ึงปกติไฟดับได้ การที่จาํ เลยไม่ออกไปตรวจดูในขณะน้ันจะถือว่าจาํ เลยไม่ใช้ความระมดั ระวงั ตามสมควรเพ่ือป้องกนั มิใหเ้ กิดความเสียหายไม่ได้ การที่คนร้ายลกั หมอ้ แปลงไฟฟ้าในกรณีเช่นน้ีจึงเป็ นเหตุสุดวิสัยซ่ึงจาํ เลยไม่อาจป้องกนั ได้ จาํ เลยไม่ตอ้ งรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 5.7 ความระงบั แห่งสัญญาเช่าทรัพย์สิน สญั ญาเช่าทรัพยส์ ินยอ่ มระงบั สิ้นไปดว้ ยเหตุหลายประการ ดงั น้ี 5.7.1 เหตุโดยสัญญา การระงบั ของสัญญาเช่าทรัพยส์ ินโดยเหตุของสญั ญาน้ี อาจปรากฏออกมาในรูปแบบได้ 4รูปแบบ คือ 1) กรณีที่คู่สัญญาเช่าทรัพยส์ ินไดต้ กลงกาํ หนดไวใ้ นสัญญาเช่าแลว้ ว่า เม่ือเกิดเหตุการณ์อยา่ งใดอยา่ งหน่ึงดงั ท่ีระบุไวใ้ นสัญญา ใหส้ ัญญาระงบั ทนั ที เช่น เม่ือผเู้ ช่าไมส่ งวนรักษาทรัพยส์ ินที่เช่า ใหส้ ัญญาเช่าระงบั ทนั ที 2) กรณีคู่สัญญาเช่าทรัพย์สินได้มาทาํ สัญญาตกลงกันใหม่เพ่ือการยกเลิกสัญญาเช่าทรัพยส์ ินฉบบั เดิม ซ่ึงมีผลทาํ ใหส้ ัญญาฉบบั ใหม่ระงบั นิติสมั พนั ธ์ที่เกิดจากสัญญาเช่าฉบบั เดิม และไปบงั คบั ตามสัญญาเช่าฉบบั ใหม่ 3) การที่คู่สัญญากาํ หนดไวใ้ นสัญญา ให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ ายใดฝ่ ายหน่ึงบอกเลิกสัญญาได้เม่ือคู่สญั ญาอีกฝ่ ายไม่ปฏิบตั ิการชาํ ระหน้ีตามสัญญา เช่น หากผูเ้ ช่าไม่ใช้ทรัพย์สินโดยชอบ ผูใ้ ห้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที ดังน้ีเม่ือเกิดเหตุการณ์ท่ีผเู้ ช่าไม่ใชท้ รัพยโ์ ดยชอบ ผใู้ หเ้ ช่ายอ่ มมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และเม่ือผใู้ หเ้ ช่าไดใ้ ชส้ ิทธิน้ีแลว้ ยอ่ มทาํ ใหส้ ญั ญาระงบั ลง 4) การที่คู่สัญญากาํ หนดไวใ้ นสัญญาให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ ายใดฝ่ ายหน่ึง หรือท้งั 2 ฝ่ าย บอกเลิกสัญญาได้ โดยไม่ตอ้ งมีเหตุเพียงแต่ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ ดงั น้ีเม่ือคู่สัญญาฝ่ ายใดฝ่ ายหน่ึงใช้สิทธิตามขอ้ สัญญาน้ีแลว้ สัญญาเช่ากร็ ะงบั สิ้นไป121 5.7.2 เหตุโดยกฎหมาย หากเกิดเหตุใดเหตุหน่ึงตามท่ีกฎหมายกาํ หนดไวด้ งั ต่อไปน้ี สญั ญาเช่าทรัพยส์ ินกร็ ะงบั สิ้น 121 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 101, น.126-127.

176 1) เมื่อสิ้นสุดเวลาเช่า บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 564 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั สัญญาเช่าน้ัน ท่านว่าย่อมระงบั ไปเมื่อสิ้นกาํ หนดเวลาท่ีตกลงกนั ไว้ มิพกั ตอ้ งบอกกล่าวก่อน” ในกรณีน้ีก็คือ ถ้าหากทาํ สัญญาเช่ากนั มีกาํ หนด กี่วนั กี่เดือน ก่ีปี เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาดงั กล่าวแลว้ สัญญาเช่าก็เป็ นอนั ระงบั ไปทนั ที หากเป็ นการเช่าที่กาํ หนดระยะเวลาการเช่าไวโ้ ดยอายุของผูเ้ ช่าหรือผใู้ ห้เช่า เมื่อผูเ้ ช่าตายหรือผใู้ ห้เช่าตาย สัญญาเช่าทรัพยส์ ินก็ระงบั ไปทนั ทีโดยไม่ตอ้ งบอกกล่าว คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 542/2509 ทาํ สัญญาเช่าที่ดินมีกาํ หนด 10 ปี ถือว่าเป็ นสัญญาที่มีกาํ หนดเวลาสิ้นสุดแน่นอนและเมื่อครบกาํ หนดเวลาสิ้นสุดตามสัญญาเช่าเช่นน้ี สัญญาเช่าน้นั ยอ่ มระงบั สิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 564 โดยมิพกั ตอ้ งบอกกล่าวก่อน คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1652/2525 เม่ือสัญญาเช่าระหวา่ งโจทก์กบั บิดาจาํ เลยระงบั ลงตามกาํ หนดเวลาที่ได้ตกลงกันไวแ้ ล้ว โจทก์ผูใ้ ห้เช่าจึงไม่ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 564 2) ทรัพย์สินทเี่ ช่าสูญหายหมด บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 567 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ทรัพยส์ ินซ่ึงใหเ้ ช่าสูญหายไปท้งั หมด ทา่ นวา่ สัญญาเช่าก็ยอ่ มระงบั ไปดว้ ย” เม่ือทรัพยส์ ินท่ีเช่าไม่วา่ จะเป็ นสังหาริมทรัพยห์ รืออสังหาริมทรัพยก์ ็ตามไดส้ ูญหายไปท้งัหมดแลว้ ก็จะมีผลทาํ ให้สัญญาเช่าทรัพยน์ ้นั ระงบั ลงไปในทนั ที โดยไม่จาํ เป็ นตอ้ งคาํ นึงวา่ การสูญหายของทรัพยส์ ินท่ีเช่าจะเกิดข้ึนจากความผิดของคู่สัญญาฝ่ ายใดหรือเกิดจากเหตุสุดวิสัย เพราะกรณีน้ันเป็ นเรื่องที่ว่าคู่สัญญาฝ่ ายใดจะตอ้ งรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่กัน ซ่ึงเหตุผลที่กฎหมายกาํ หนดให้สัญญาเช่าเป็ นอนั ระงบั ลงก็เพราะวา่ เมื่อทรัพยส์ ินที่เช่าสูญหายไปหมด ผูเ้ ช่ายอ่ มไม่อาจท่ีจะไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชนต์ ามสัญญาอีกแลว้ สัญญาจึงตอ้ งระงบั ไป122 เช่น เช่าบา้ นแลว้ ไฟไหมบ้ า้ นท้งั หลงั หรือเช่ารถแลว้ รถถูกขโมย เช่นน้ีสัญญาเช่าก็จะระงบัลง คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 1346/2517 เมื่อหอ้ งแถวซ่ึงเป็ นวตั ถุแห่งการเช่าถูกไฟไหมห้ มดสิ้นสญั ญาเช่ายอ่ มระงบั ไปตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 567 ทรัพยส์ ินที่เช่าไดส้ ูญหายไปหมดสิ้นเพราะถูกไฟไหมโ้ ดยมิใช่ความผดิ ของโจทกผ์ เู้ ช่า และโจทก์ยงั ใชท้ รัพยส์ ินท่ีเช่าไม่ครบถว้ นตามอายกุ ารเช่า เม่ือสัญญาเช่ามิไดก้ าํ หนดขอ้ ยกเวน้ ไวว้ า่ ผู้เช่าไมม่ ีสิทธิเรียกค่าเช่าบางส่วนคืนจากผูใ้ ห้เช่าในกรณีที่ทรัพยส์ ินท่ีให้เช่าไดส้ ูญหายไปเพราะเหตุ 122 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถท่ี 105, น.176.

177ใด ๆ แลว้ โจทก์ก็มีสิทธิเรียกค่าเช่าห้องแถวท่ีไดช้ าํ ระใหแ้ ก่จาํ เลยผูใ้ ห้เช่าไปแลว้ น้นั คืนตามส่วนถวั ของระยะเวลาที่โจทกไ์ ม่ไดร้ ับประโยชนจ์ ากทรัพยส์ ินท่ีเช่าได้ (ประชุมใหญ่ คร้ังท่ี 7/2517) ข้อสังเกต สญั ญาเช่าระงบั ไปเม่ือทรัพยส์ ินที่เป็นวตั ถุแห่งสัญญาเช่าไดส้ ูญหายไปท้งั หมด หากปรากฏวา่ ส่ิงที่สูญหายไปท้งั หมดมิใช่ทรัพยส์ ินที่เป็ นวตั ถุแห่งสัญญาเช่า สัญญาเช่าก็ไม่ระงบั (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่ 1366/2505, 1955/2523) เช่น เช่าที่ดิน แลว้ ผูเ้ ช่าปลูกบา้ นลงบนที่ดินน้นั ต่อมาบา้ นถูกไฟไหมห้ มดท้งั หลงั เช่นน้ีสัญญาเช่าไม่ระงบั เพราะบา้ นไมใ่ ช่วตั ถุแห่งสญั ญาเช่า ท่ีดินต่างหากท่ีเป็นวตั ถุแห่งสญั ญาเช่า 3) เมื่อมกี ารโอนกรรมสิทธ์ิทรัพย์สินซ่ึงให้เช่า (ในกรณสี ังหาริมทรัพย์) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ ิไดบ้ ญั ญตั ิไวช้ ดั เจนวา่ ถา้ ผใู้ ห้เช่าโอนกรรมสิทธ์ิในสังหาริมทรัพยท์ ี่เช่าแลว้ จะทาํ ใหส้ ญั ญาเช่าระงบั ลง แตถ่ า้ หากพจิ ารณา มาตรา 569 ท่ีบญั ญตั ิวา่ “อนั สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพยน์ ้นั ยอ่ มไม่ระงบั ไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธ์ิทรัพยส์ ินซ่ึงใหเ้ ช่า ผรู้ ับโอนยอ่ มรับไปท้งั สิทธิและหนา้ ที่ของผโู้ อนซ่ึงมีต่อผเู้ ช่าน้นั ดว้ ย” มาตรา 569 กาํ หนดถึงการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซ่ึงก็เขียนเหมือนมาตรา 538 ทาํ ใหส้ ามารถเขา้ ใจไดว้ า่ มาตรา 569 น้ีใชเ้ ฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ใชบ้ งั คบั กบั การเช่าสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าสังหาริ มทรัพย์ธรรมดาหรื อสังหาริ มทรัพย์พิเศษ ดังน้ันถ้ามีการโอนกรรมสิ ทธ์ิในสังหาริมทรัพยท์ ่ีเช่า สัญญาเช่ายอ่ มระงบั และผูร้ ับโอนไม่ตอ้ งรับไปท้งั สิทธิและหน้าที่ของผโู้ อนซ่ึงมีต่อผูเ้ ช่าน้ัน มาตรา 569 น้ีถือเป็ นขอ้ ยกเวน้ ของหลกั ที่ว่า สัญญามีผลผูกพนั เฉพาะคู่สัญญาเทา่ น้นั หรือสัญญาน้นั เป็นเพยี งบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิ ดงั น้นั เมื่อมาตรา 569 กาํ หนดให้เฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพยเ์ ท่าน้นั ที่สัญญาเช่าจะผูกพนั ผูร้ ับโอนกรรมสิทธ์ิ ซ่ึงเป็ นบุคคลภายนอกสัญญา ส่วนการเช่าสังหาริมทรัพยก์ ็ตอ้ งเป็ นไปตามหลกั เกณฑ์ทวั่ ไป คือ สัญญาเช่าไม่มีผลผูกพนับุคคลภายนอกสัญญาคงมีผลผกู พนั คู่สัญญาเท่าน้นั ดงั น้นั เมื่อกรรมสิทธ์ิในสังหาริมทรัพยโ์ อนไปยงั บุคคลอ่ืน และบุคคลอ่ืนเรียกเอาสังหาริมทรัพยค์ ืนไป ก็ไม่มีวตั ถุแห่งสัญญาเช่าที่ผูใ้ ห้เช่าจะใหผ้ ู้เช่าไดใ้ ชส้ อยตามสัญญา สัญญาเช่าก็ตอ้ งระงบั ไป หากผูเ้ ช่าสังหาริมทรัพยไ์ ดร้ ับความเสียหายก็ตอ้ งไปเรียกร้องเอาจากผใู้ หเ้ ช่าเป็นอีกเรื่องหน่ึง เช่น นาย ก. เช่ารถยนตจ์ าก นาย ข. มีกาํ หนด 6 เดือน ต่อมานาย ข. ไดข้ ายรถยนต์ใหแ้ ก่นาย ค. ถา้ นาย ค. มาเรียกเอารถยนตจ์ ากนาย ก. นาย ก. ก็ตอ้ งส่งมอบรถยนตใ์ หแ้ ก่ นาย ค. เพราะนาย ค. เป็นเจา้ ของ นาย ก. จะยกเอาสัญญาเช่าท่ีทาํ กบั นาย ข. ข้ึนต่อสู้ นาย ค. ไม่ได้ เพราะสัญญาเช่าน้ีเป็นเพยี งบุคคลสิทธิผกู พนั เฉพาะคู่สัญญา ส่วนถา้ นาย ก. เสียหายเพราะการรอนสิทธิ เช่นน้ี ก็ไปเรียกร้องเอาจาก นาย ข. ผใู้ หเ้ ช่าตอ่ ไป

178 ข้อสังเกต การโอนกรรมสิทธ์ิในสังหาริมทรัพยน์ ้ัน อาจจะเกิดจากสัญญาต่างๆ เช่น สัญญาซ้ือขายสัญญาให้ หรือสัญญาแลกเปล่ียนก็ได้ สัญญาเช่าก็ระงบั แต่ถา้ กรรมสิทธ์ิในทรัพยโ์ อนไปโดยผลของกฎหมายในเร่ืองมรดก คือในกรณีผูใ้ ห้เช่าตาย เช่นน้ีสัญญาเช่าไม่ระงบั เพราะทายาทไม่ใช่บุคคลภายนอก ทายาทจึงรับไปท้งั สิทธิและหน้าที่ของผูใ้ ห้เช่า ประกอบกบั สัญญาเช่าไม่ได้ถือคุณสมบตั ิของผใู้ หเ้ ช่าเป็นสาระสาํ คญั เมื่อกล่าวถึงตรงน้ีก็ขออธิบายถึงการโอนกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพยท์ ี่ให้เช่าไปดว้ ยเลยซ่ึงการท่ีกฎหมาย มาตรา 569 บญั ญตั ิไวเ้ ช่นน้ี ก็ดว้ ยเหตุผลที่จะคุม้ ครองผเู้ ช่าน้นั เอง เพราะตามปกติแลว้ สัญญาเช่าก็ก่อใหเ้ กิดเพยี งบุคคลสิทธิในระหวา่ งคู่สัญญาจะไม่มีผลไปผกู พนั กบั บุคคลภายนอกซ่ึงหากให้สัญญาเช่าระงบั ไปเมื่อมีการโอนกรรมสิทธ์ิ ผูเ้ ช่าก็จะเสียหาย และผูใ้ ห้เช่าอาจจะใช้วธิ ีการน้ีในการทาํ ใหส้ ัญญาเช่าน้นั สิ้นสุดลงไดอ้ ยา่ งง่ายดาย ผลของการโอนอสังหาริมทรัพยท์ ี่ใหเ้ ช่า จะก่อใหเ้ กิดผลอยู่ 2 ประการ คือ ก. สญั ญาเช่าอสงั หาริมทรัพยไ์ มร่ ะงบั และ ข. ผรู้ ับโอนตอ้ งรับไปซ่ึงสิทธิและหนา้ ที่ ที่ผโู้ อนมีต่อผูเ้ ช่า โดยไม่คาํ นึงถึงวา่ ผรู้ ับโอนจะรู้หรือไมร่ ู้ถึงสัญญาเช่าท่ีมีอยแู่ ลว้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 1709/2516 มูลนิธิโจทกซ์ ่ึงไดร้ ับโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดินพิพาทจากผูใ้ ห้เช่าเดิม ยอ่ มรับมาท้งั สิทธิและหนา้ ท่ีเกี่ยวกบั การเช่า เมื่อมูลนิธิโจทกบ์ อกเลิกการเช่าแลว้ ก็ยอ่ มมีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่จาํ เลยออกจากที่ดินพิพาทได้ จาํ เลยจะโตเ้ ถียงสิทธิของมูลนิธิโจทก์ว่าเป็ นเรื่องนอกเหนือวตั ถุประสงคข์ องมูลนิธิหาไดไ้ ม่ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 2282/2527 จาํ เลยแกไ้ ขเพ่ิมเติมหรือเปล่ียนแปลงตึกแถวท่ีเช่าก่อนที่ผใู้ หเ้ ช่าเดิมจะขายตึกแถวใหโ้ จทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จาํ เลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวท่ีเช่าจึงเป็นของผใู้ หเ้ ช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทกเ์ พราะเหตุที่โจทกร์ ับโอนกรรมสิทธ์ิตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีขอ้ ความวา่ ผเู้ ช่าจะไม่นาํ ตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผูอ้ ่ืนอยู่ เวน้ แต่จะไดร้ ับความยนิ ยอมเป็ นลายลกั ษณ์อกั ษรจากผูใ้ ห้เช่า สิทธิอนั น้ีตกไปยงั โจทก์ผูร้ ับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏวา่ จาํ เลยผิดสัญญาเช่าโดยนาํ ตึกแถวพิพาทไปใหบ้ ุคคลอ่ืนเช่าช่วงหรือให้ผูอ้ ื่นอยู่โดยไม่ไดร้ ับอนุญาตจากโจทก์หรือผูใ้ ห้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จาํ เลยได้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 498/2536 เม่ือวนั ท่ี 22 มิถุนายน 2525 ห.ทาํ สัญญาให้จาํ เลยเช่าอาคารพิพาทมีกาํ หนด 11 ปี 5 เดือน โดยไดย้ ่นื เร่ืองราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจา้ หน้าที่ในวนัเดียวกนั สัญญาเช่ายอ่ มมีผลใช้บงั คบั ไดไ้ ม่เป็ นโมฆะ เป็ นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บงั คบั กนั ไดเ้ พียง 3 ปี การที่เจา้ หนา้ ท่ีรับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเมื่อวนั ท่ี 17 สิงหาคม 2525ก็มิไดห้ มายความว่าสัญญาเช่าเพ่ิงเกิดข้ึนในวนั ดงั กล่าว การท่ี ห. จดทะเบียนยกท่ีดินและอาคาร

179พิพาทให้ภรรยาและบุตร แล้วภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนให้ห.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและอาคารพิพาทก่อนวนั จดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห.ผรู้ ับโอนยอ่ มตอ้ งรับโอนสิทธิและหนา้ ท่ีตามสญั ญาเช่าที่ ห.ทาํ ไวต้ าม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทใหแ้ ก่โจทก์เม่ือวนั ท่ี 13 สิงหาคม 2530 โจทกผ์ รู้ ับโอนยอ่ มตอ้ งรับโอนสิทธิและหนา้ ท่ีตามสัญญาเช่าดงั กล่าว โดยตอ้ งยอมให้จาํ เลยเช่าอาคารพิพาทจนครบ 11 ปี 5 เดือน การท่ี ห.ถึงแก่ความตาย หาทาํ ใหส้ ัญญาเช่าระงบั ไม่ เมื่อสัญญาเช่ายงั ไม่ครบกาํ หนด และไมป่ รากฏวา่ จาํ เลยผดิ สญั ญา โจทกจ์ ึงไมม่ ีสิทธิบอกเลิกสญั ญาเช่าและฟ้องขบั ไล่จาํ เลย ข้อสังเกต (1) สิ่งที่ผูร้ ับโอนจะตอ้ งผกู พนั น้นั หมายความเฉพาะสิทธิและหนา้ ท่ีตามสัญญาเช่าเท่าน้นัถา้ เป็นขอ้ ตกลงอ่ืนๆ นอกเหนือสญั ญาแลว้ ขอ้ ตกลงน้นั กไ็ มผ่ กู พนั ผรู้ ับโอน เช่น คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 309/2504 หนงั สือซ่ึงเจา้ ของหอ้ งผใู้ หเ้ ช่ากบั ผเู้ ช่าทาํ ไวม้ ีลกั ษณะเป็ นใบรับเงินช่วยในการก่อสร้างห้องพิพาท แมม้ ีความตอนทา้ ยวา่ 'ถา้ ผูใ้ ห้เช่าไม่ให้เช่า ตอ้ งคืนเงินให้กบั ผูเ้ ช่า 5,500 บาท' ก็เป็ นแต่ขอ้ รับรองจะให้ไดม้ ีการเช่า อนั เป็ นขอ้ ตกลงต่างหากจากการเช่าไม่ใช่ส่วนหน่ึงของสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพนั ผูร้ ับโอนหอ้ งเช่าให้ตอ้ งรับปฏิบตั ิตามขอ้ ตกลงดงั กล่าวตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1676/2517 ขอ้ ตกลงเร่ืองผูใ้ ห้เช่าตอ้ งรับซ้ือโรงเรือนของจาํ เลย(ผู้เช่า) ตามสัญญาขอ้ 3 ตอนทา้ ย แมจ้ ะเป็ นเง่ือนไขในสัญญา แต่ก็เป็ นเงื่อนไขหรือขอ้ ตกลงต่างหากจากการเช่าจึงไม่ผูกพนั โจทก์ผูร้ ับโอนให้จาํ ตอ้ งปฏิบตั ิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 คือ ตอ้ งรับซ้ือโรงเรือนของจาํ เลยก่อน จึงจะมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 6190/2538 จาํ เลยวางเงินประกนั การเช่าอาคารไวแ้ ก่ผใู้ หเ้ ช่าเดิมการคืนเงินประกนั ให้จาํ เลยเม่ือมีการเลิกการเช่าเป็ นเพียงสิทธิ และหน้าที่อ่ืนตามสัญญาเช่า ไม่ใช่สาระสําคญั เกี่ยวกบั สัญญาเช่าจึงไม่ใช่หน้าท่ีตามสัญญาเช่าท่ีโจทก์ในฐานะผูร้ ับโอนกรรมสิทธ์ิทรัพยท์ ี่ใหเ้ ช่าจะตอ้ งรับผดิ โจทกจ์ ึงไม่จาํ ตอ้ งปฏิบตั ิตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา569 วรรคสองท่ีจะตอ้ งคืนเงินประกนั ใหจ้ าํ เลย หน้าท่ีต่างๆเหล่าน้ี ลว้ นเป็ นหน้าที่นอกเหนือสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพนั ผูร้ ับโอน ผูเ้ ช่าไดแ้ ต่ไปเรียกร้องเอาจากผใู้ หเ้ ช่าเดิม (2) การที่สัญญาเช่าจะตกเป็ นภาระผูกพนั ผูร้ ับโอนกรรมสิทธ์ในอสังหาริมทรัพย์น้ันจะตอ้ งเป็ นกรณีท่ีการเช่าอสังหาริมทรัพยน์ ้นั ไดท้ าํ ถูกตอ้ งตาม มาตรา 538 ดว้ ย เพราะหากสัญญาเช่าอสงั หาริมทรัพยน์ ้นั ทาํ ไม่ถูกตอ้ งตามมาตรา 538 ผรู้ ับโอนก็สามารถยกขอ้ บกพร่องน้ี ปฏิเสธไม่ยอมรับภาระการเช่าไดเ้ พราะผเู้ ช่าไมส่ ามารถฟ้องร้องบงั คบั ผูร้ ับโอนได้ ตามมาตรา 538

180 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 70/2522 การเช่าท่ีดินเพ่ือปลูกบา้ นอยู่อาศยั โดยตกลงเช่ากนั ตลอดชีวติ ผเู้ ช่าน้นั ตอ้ งทาํ เป็นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ดงั ที่บญั ญตั ิไวใ้ นมาตรา 538แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 569 ท่ีบญั ญตั ิวา่ ผรู้ ับโอนกรรมสิทธ์ิทรัพยส์ ินซ่ึงให้เช่าย่อมรับไปท้งั สิทธิและหน้าท่ีของผูโ้ อนที่มีต่อผูเ้ ช่าน้นั มาตราน้ีใชบ้ งั คบั เฉพาะการเช่าท่ีมีหลกั ฐานเป็นหนงั สือหรือทาํ เป็นหนงั สือและจดทะเบียนตามมาตรา 538 เทา่ น้นั เมื่อปรากฏวา่ จาํ เลยเช่าจากเจา้ ของเดิมโดยไม่มีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือขอ้ ตกลงท่ีเจา้ ของเดิมใหจ้ าํ เลยเช่าตลอดชีวติ จึงไม่ผูกพนั โจทก์ผูซ้ ้ือที่พิพาทจากเจา้ ของเดิม จาํ เลยจึงไม่อาจยกหรืออา้ งสิทธิตามมาตรา 569 มาต่อสู้โจทกไ์ ด้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2524 จาํ เลยเช่าตึกแถวจาก จ. โดยไม่มีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือต่อมา จ. โอนกรรมสิทธ์ิตึกแถวให้โจทก์ โจทก์กบั จาํ เลยไม่มีนิติสัมพนั ธ์กนั การบอกเลิกการเช่าตึกแถวจะชอบหรือไม่จึงไม่ใช่สาระสําคญั โจทก์เจา้ ของตึกแถวย่อมฟ้องขบั ไล่จาํ เลยไดโ้ ดยไม่จาํ ตอ้ งบอกกล่าวก่อน (3) ผูร้ ับโอนอสังหาริมทรัพย์ จะตอ้ งรับไปท้งั สิทธิและหน้าที่ของผูโ้ อนซ่ึงมีต่อผูเ้ ช่าก็ต่อเมื่อ การเช่าน้นั กระทาํ โดยผมู้ ีอาํ นาจทาํ สัญญาใหเ้ ช่า หากมีการทาํ สัญญาให้เช่าโดยผูไ้ ม่มีอาํ นาจใหเ้ ช่าแลว้ ผรู้ ับโอนไม่ตอ้ งผกู พนั ตามสญั ญาเช่าน้นั คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 845/2513 จาํ เลยเช่าบา้ นพิพาทมาจากนายบุน้ ซ่ึงเป็ นผูเ้ ช่าท่ีดินของโจทก์มาปลูกบา้ นพิพาทข้ึน โดยมีกาํ หนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือน และมีขอ้ ตกลงระหวา่ งนายบุน้ กบัโจทกว์ า่ ในระหวา่ งกาํ หนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนนายบุน้ มีสิทธิให้คนอื่นเช่าบา้ นพิพาทได้ และเม่ือครบกาํ หนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนแลว้ ใหก้ รรมสิทธ์ิในบา้ นพิพาทตกเป็ นของโจทก์ ดงั น้ี เมื่อครบกาํ หนดเวลาเช่าท่ีดิน 8 ปี 4 เดือน แลว้ นายบุน้ ยอ่ มไม่มีอาํ นาจจะให้จาํ เลยเช่าบา้ นพิพาทอยตู่ ่อไปเพราะกรรมสิทธ์ิในบา้ นพิพาทตกไปยงั โจทก์แลว้ สิทธิและหนา้ ท่ีในการเช่าบา้ นพิพาทระหว่างจาํ เลยกบั นายบุน้ ผโู้ อนยอ่ มไม่ตกไปยงั โจทกผ์ ูร้ ับโอนดงั ที่บญั ญตั ิไวใ้ นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทกก์ บั จาํ เลยจึงไม่มีนิติสัมพนั ธ์ต่อกนั การอยใู่ นบา้ นพิพาทต่อมาเม่ือครบกาํ หนดเวลาเช่า 8 ปี 4 เดือนไปแลว้ เป็ นการอยูโ่ ดยละเมิดสิทธิของโจทก์ย่อมไม่ไดร้ ับความคุม้ ครองจากพระราชบญั ญตั ิควบคุมการเช่าเคหะและท่ีดินฯ 4) ผ้เู ช่าบอกเลกิ สัญญา การไม่ปฏิบตั ิการชาํ ระหน้ีที่กฎหมายกาํ หนดไวส้ ําหรับสัญญาเช่า และก่อให้เกิดสิทธิในการเลิกสัญญาสาํ หรับผเู้ ช่าตามท่ีกฎหมายกาํ หนดไว้ ไดแ้ ก่ในกรณีดงั ต่อไปน้ี (1) ผใู้ หเ้ ช่าส่งมอบทรัพยส์ ินท่ีไม่เหมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ ตามมาตรา 548

181 (2) ผูใ้ ห้เช่าไม่แกไ้ ขความชาํ รุดบกพร่องท่ีร้ายแรง เม่ือผูเ้ ช่าไดบ้ อกกล่าวแลว้ ตามมาตรา551 แต่ตอ้ งเป็ นความชาํ รุดบกพร่องที่ร้ายแรงถึงขนาด และผูเ้ ช่าตอ้ งไดบ้ อกให้ผูใ้ ห้เช่าซ่อมแซมแลว้ แต่ผใู้ หเ้ ช่าไมท่ าํ (3) เม่ือการซ่อมแซมอนั จาํ เป็ นในระหวา่ งการเช่าของผูใ้ ห้เช่ากินเวลานานเกินสมควร เป็ นเหตุใหท้ รัพยส์ ินน้นั ไมเ่ หมาะแก่การใชป้ ระโยชน์ ตามมาตรา 556 (4) เม่ือทรัพยท์ ี่เช่าสูญหายบางส่วน และส่วนท่ีเหลือไมไ่ ดป้ ระโยชนต์ ามสญั ญา ตามมาตรา568 วรรคสอง ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ทรัพยส์ ินซ่ึงให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วน และมิไดเ้ ป็ นเพราะความผิดของผูเ้ ช่าท่านวา่ ผเู้ ช่าจะเรียกใหล้ ดคา่ เช่าลงตามส่วนที่สูญหายกไ็ ด้ ในกรณีเช่นน้ีถา้ ผูเ้ ช่าไม่สามารถใชส้ อยทรัพยส์ ินส่วนที่ยงั คงเหลืออยู่น้นั สําเร็จประโยชน์ไดด้ งั ท่ีไดม้ ุ่งหมายเขา้ ทาํ สญั ญาเช่าไซร้ ท่านวา่ ผเู้ ช่าจะบอกเลิกสญั ญาเสียกไ็ ด”้ จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าวจะเห็นไดว้ า่ โดยหลกั แลว้ การท่ีทรัพยส์ ินซ่ึงเป็ นวตั ถุแห่งสัญญาเช่าไดส้ ูญหายไปแตเ่ พียงบางส่วน สญั ญาเช่าหาไดร้ ะงบั ไปไม่ เพราะวตั ถุแห่งหน้ียงั คงมีอยู่ ผเู้ ช่ามีเพียงสิทธิท่ีจะเรียกร้องใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าลดคา่ เช่าลงไดเ้ ทา่ น้นั และจะตอ้ งปรากฏวา่ ความสูญหายของทรัพยส์ ินที่เช่าน้นั มิไดเ้ กิดข้ึนเพราะความผดิ ของผเู้ ช่าดว้ ย อย่างไรก็ตาม ถา้ ปรากฏวา่ ทรัพยส์ ินที่ยงั คงเหลืออยู่ ผเู้ ช่าเล็งเห็นวา่ ไม่สามารถจะใชส้ อยทรัพยส์ ินส่วนน้ีใหส้ มประโยชน์ดงั ท่ีตนไดเ้ ขา้ มาผกู พนั ทาํ สัญญาเช่า ผเู้ ช่ากส็ ามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ผเู้ ช่าจะบอกเลิกสญั ญาหรือไม่ก็ไดส้ ุดแต่ใจของผเู้ ช่า ส่วนในดา้ นของผูใ้ หเ้ ช่าน้นั ผูใ้ หเ้ ช่าไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยอา้ งเหตุตามมาตรา 568 วรรคสองน้ีได1้ 23 5) ผ้ใู ห้เช่าบอกเลกิ สัญญา ผใู้ หเ้ ช่ามีสิทธิบอกเลิกสญั ญาฝ่ ายเดียวในกรณีดงั ต่อไปน้ี (1) เมื่อผูเ้ ช่าไม่ใชท้ รัพยส์ ินโดยชอบ ตามมาตรา 552 หรือไม่สงวนรักษาทรัพยส์ ินที่เช่าตามมาตรา 553 และผใู้ หเ้ ช่าไดบ้ อกกล่าวใหท้ าํ ใหถ้ ูกตอ้ งแลว้ แต่ผูเ้ ช่าไม่กระทาํ ตาม ผใู้ ห้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสญั ญาได้ ตามมาตรา 554 (2) เม่ือผเู้ ช่านาํ ทรัพยส์ ินที่เช่าไปให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าโดยมิไดร้ ับความยนิ ยอมจากผใู้ หเ้ ช่า ตามมาตรา 544 ผใู้ หเ้ ช่าสามารถบอกเลิกสัญญาไดท้ นั ทีโดยไม่ตอ้ งบอกกล่าวก่อน (3) เม่ือผเู้ ช่าไม่ชาํ ระคา่ เช่า ตามมาตรา 560 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ถา้ ผเู้ ช่าไม่ชาํ ระค่าเช่า ผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียกไ็ ด้ แตถ่ า้ คา่ เช่าน้นั จะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกวา่ รายเดือนข้ึนไป ผใู้ หเ้ ช่าตอ้ งบอกกล่าวแก่ผเู้ ช่าก่อนวา่ ใหช้ าํ ระคา่ เช่าภายในเวลาใด ซ่ึงพงึ กาํ หนดอยา่ ใหน้ อ้ ยกวา่ สิบหา้ วนั ” 123 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.178-179.

182 จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าวสามารถแยกพิจารณาไดด้ งั น้ี ก. ถ้ากาํ หนดชาํ ระค่าเช่าต่าํ กว่ารายเดือน เช่น ชาํ ระค่าเช่ากนั ทุกวนั ทุกสัปดาห์ หรือทุกเดือน ในกรณีน้ี หากผเู้ ช่าไมช่ าํ ระค่าเช่าผใู้ หเ้ ช่ามีสิทธิบอกเลิกสญั ญาไดท้ นั ที ข. ถา้ กาํ หนดเวลาในการชาํ ระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือกวา่ น้นั ข้ึนไป เช่น ชาํ ระค่าเช่าทุกสิ้นเดือน หรือทุก 6 เดือน หรือทุกสิ้นปี ในกรณีน้ี ผูใ้ ห้เช่าจะตอ้ งกาํ หนดเวลาให้ผูเ้ ช่าชาํ ระค่าเช่าก่อนซ่ึงกาํ หนดเวลาน้นั จะตอ้ งไมน่ อ้ ยกวา่ 15 วนั ถา้ ผูเ้ ช่ายงั ไม่ชาํ ระ ผใู้ หเ้ ช่าจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ การบอกกล่าวใหผ้ เู้ ช่าชาํ ระค่าเช่าน้นั ผใู้ หเ้ ช่าอาจจะระบุวา่ หากผูเ้ ช่ายงั ไม่นาํ ค่าเช่ามาชาํ ระอีก กใ็ หถ้ ือวา่ เป็นการบอกเลิกสัญญาดว้ ยก็ยอ่ มทาํ ได้ หากปรากฏวา่ ผูใ้ ห้เช่ายงั ไม่บอกกล่าวให้ผูเ้ ช่าชาํ ระค่าเช่า แต่บอกเลิกสัญญาเช่าทนั ที ในกรณีน้ีสัญญาเช่ายงั ไมร่ ะงบั และผใู้ หเ้ ช่ายงั ไมม่ ีสิทธิฟ้องผเู้ ช่า คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 544/2528 เม่ือจาํ เลยคา้ งชาํ ระค่าเช่าซ่ึงตกลงชาํ ระกนั เป็ นรายเดือนโจทกจ์ ะตอ้ งบอกกล่าวใหจ้ าํ เลยชาํ ระค่าเช่าก่อนตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 560วรรค 2 แต่โจทกไ์ ม่ไดบ้ อกกล่าวให้จาํ เลยชาํ ระค่าเช่าก่อนตามบทกฎหมายดงั กล่าว โจทกก์ ลบั ให้ทนายความมีหนงั สือบอกเลิกสญั ญาแก่จาํ เลยทีเดียว การบอกเลิกสัญญาของโจทกจ์ ึงไม่มีผล สัญญาเช่ายงั ไม่ระงบั โจทกย์ งั ไมม่ ีสิทธิฟ้องขอใหข้ บั ไล่และเรียกค่าเสียหายจาํ เลย อยา่ งไรก็ตาม หน้าที่ในการบอกกล่าวใหผ้ ูเ้ ช่าชาํ ระค่าเช่าก่อนที่ผูใ้ หเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญามิใช่เรื่องที่เกี่ยวกบั ความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอนั ดีของประชาชน ดงั น้นั คู่สัญญาอาจตกลงเป็นอยา่ งอื่นได้ เช่น ตกลงกนั ว่าผูใ้ ห้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทนั ทีเมื่อผูเ้ ช่าไม่ชาํ ระค่าเช่าหรือให้สญั ญาเช่าเป็นอนั เลิกกนั หรือ ผใู้ หเ้ ช่าเขา้ ครอบครองทรัพยส์ ินที่เช่าไดท้ นั ที เม่ือผเู้ ช่าไมช่ าํ ระค่าเช่า คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 1623/2492 บทบญั ญตั ิมาตรา 560 ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์น้นั บญั ญตั ิไวเ้ พื่อเป็ นขอ้ สันนิษฐานเจตนาของคู่สัญญาในเมื่อไม่มีความตกลงกนั เป็ นอย่างอ่ืนเท่าน้นั หาใช่เป็ นบทบญั ญตั ิอนั เก่ียวกบั ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอนั ดีของประชาชนตามความหมายของมาตรา 113, 114 ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยน์ ้นั ไม่ ผูเ้ ช่าได้ทาํ สัญญาตกลงกบั ผูใ้ ห้เช่าว่าถ้าผูเ้ ช่าประพฤติผิดสัญญาข้อใดขอ้ หน่ึง หรือไม่ปฏิบตั ิตามหนา้ ท่ีของผูเ้ ช่าตามกฎหมายผูใ้ ห้เช่าทรงไวซ้ ่ึงสิทธิท่ีจะให้เช่าบอกเลิกเพิกถอนสัญญาเช่าและกลบั เขา้ ยดึ ถือครอบครองทรัพยท์ ี่เช่าทนั ที โดยมิตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ ให้ผเู้ ช่าทราบก็ได้ขอ้ ตกลงน้ีหาตกเป็นโมฆะไม่ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 482/2520 ขอ้ สัญญามีวา่ ถา้ ผูเ้ ช่าคา้ งชาํ ระค่าเช่า ผูใ้ ห้เช่าทรงไวซ้ ่ึงสิทธิท่ีจะขบั ไล่ผูเ้ ช่ากบั บริวาร และเขา้ ยดึ ครองสถานที่เช่าไดโ้ ดยพลนั โดยใหถ้ ือวา่ สัญญาเช่าเป็ นอนั สิ้นสุดแลว้ เมื่อจาํ เลยคา้ งค่าเช่า โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขบั ไล่จาํ เลยไดโ้ ดยไม่จาํ ตอ้ งบอกเลิกการเช่า

183ก่อนฟ้องอีก ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 560 ซ่ึงกาํ หนดใหผ้ ูใ้ หเ้ ช่าบอกเลิกสัญญาในกรณีผเู้ ช่าไม่ชาํ ระค่าเช่าน้นั เป็ นบทบญั ญตั ิใชบ้ งั คบั ในกรณีท่ีคู่สัญญาไม่ไดม้ ีขอ้ ตกลงเรื่องน้ีกนั ไว้เป็นอยา่ งอื่น 6) ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าบอกเลกิ สัญญาเช่าทไี่ ม่มีกาหนดเวลาเช่า 6.1) ลกั ษณะของสัญญาเช่าทีไ่ ม่มกี าหนดระยะเวลาเช่า การเกิดข้ึนของสัญญาเช่าที่ไม่มีกาํ หนดระยะเวลาในการเช่าน้นั อาจเกิดข้ึนได้ 4 ลกั ษณะคือ ก. คู่สัญญามิไดก้ าํ หนดระยะเวลาเช่ากนั มาแต่แรกเร่ิมทาํ สัญญา ข. สัญญาเช่าที่ตกลงทาํ เป็ นหนงั สือกนั ในวนั เดียวหลายฉบบั โดยมีกาํ หนดระยะเวลาเช่าฉบบั ละไม่เกิน 3 ปี (หรือฉบบั เดียวกนั แต่แบ่งเวลาเช่าเป็ นระยะๆ รวมแลว้ เกิน 3 ปี ) เพื่อเป็ นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่า ซ่ึงในกรณีน้ีศาลฎีกาถือวา่ สญั ญาเช่ามีผลใชบ้ งั คบั ไดเ้ พียง 3 ปี เม่ือครบกาํ หนด 3 ปี แลว้ หากผเู้ ช่ายงั คงครองทรัพยส์ ินที่เช่าอยสู่ ัญญาดงั กล่าวก็เป็ นสัญญาเช่าที่มิไดม้ ีกาํ หนดระยะเวลาเช่า ค. สัญญาเช่าท่ีทาํ กนั มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี ฉบบั เดียวแต่มิได้มีการจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี คงมีแต่หลกั ฐานเป็นหนงั สือหรือทาํ หนงั สือสญั ญาเช่าอนั มีผลบงั คบั ไดเ้ พียง 3 ปีหลงั จากน้นั หากผเู้ ช่ายงั คงครองทรัพยส์ ินอยกู่ เ็ ป็นสญั ญาเช่าที่ไม่ไดม้ ีกาํ หนดระยะเวลา ง. สัญญาเช่าเดิมได้สิ้นสุดลงตามระยะเวลาท่ีกาํ หนดกันไวแ้ ต่แรกเริ่ม แต่ผูเ้ ช่ายงั คงครอบครองทรัพยส์ ินอยู่ และผใู้ หเ้ ช่ากท็ ราบแต่ไมท่ กั ทว้ ง ตามมาตรา 570 ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “ในเม่ือสิ้นกาํ หนดเวลาเช่าซ่ึงไดต้ กลงกนั ไวน้ ้นั ถา้ ผเู้ ช่ายงั คงครองทรัพยส์ ินอยู่ และผูใ้ ห้เช่ารู้ความน้ันแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็ นอนั ได้ทาํ สัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกาํ หนดเวลา” การจะเป็ นสัญญาเช่าท่ีไม่ไดม้ ีกาํ หนดระยะเวลาตามมาตรา 570 น้ีได้ จะตอ้ งประกอบดว้ ยเง่ือนไขดงั ตอ่ ไปน้ี คือ (1) เม่ือสิ้นสุดระยะเวลาเช่า ผเู้ ช่ายงั คงครองทรัพยส์ ินท่ีเช่าอยู่ และ (2) ผใู้ หเ้ ช่ารู้แลว้ กไ็ มท่ กั ทว้ ง ในกรณีน้ีหมายความวา่ ตอนแรกน้นั สัญญาเช่ามีกาํ หนดเวลาไวแ้ ต่เมื่อครบกาํ หนดแล้วสัญญายอ่ มระงบั ไป ตามมาตรา 564 แต่การกระทาํ ท่ีผเู้ ช่ายงั คงครองทรัพยส์ ินอยแู่ ละผูใ้ หเ้ ช่ารู้แลว้ ก็ไม่ทกั ทว้ งน้ัน เป็ นการกระทาํ ท่ีกฎหมายสันนิษฐานว่าท้งั สองฝ่ ายมีเจตนาที่จะทาํ สัญญาต่อโดยปริยาย แต่เน่ืองจากสัญญาใหม่น้ีไม่ไดเ้ กิดจากการตกลงกนั ไวโ้ ดยชดั แจง้ จึงไม่อาจสันนิษฐานได้วา่ สัญญาใหมน่ ้ีมีกาํ หนดระยะเวลาเทา่ ใด กฎหมายจึงบอกวา่ เป็นสญั ญาท่ีไม่มีกาํ หนดเวลา เช่น นาย ก. ตกลงทาํ หนงั สือสัญญาเช่าบา้ นหลงั หน่ึงจาก นาย ข. มีกาํ หนดเวลาเช่า 3 ปี เมื่อครบ 3 ปี คือครบกาํ หนดเวลาเช่าตามสัญญาแลว้ สัญญาเช่ายอ่ มระงบั ไปเองโดยทนั ที แต่หากเมื่อ

184ครบ 3 ปี แลว้ นาย ก. ยงั อยูใ่ นบา้ นเช่าต่อไป นาย ข. รู้ก็ไม่วา่ อะไร กรณีน้ีเขา้ ขอ้ สันนิษฐานของมาตรา 570 ซ่ึงสันนิษฐานว่า นาย ก. และ นาย ข. ได้ทาํ สัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกาํ หนดเวลา คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 546/2509 เมื่อครบอายสุ ัญญาเช่าแลว้ ผเู้ ช่าคงอยใู่ นท่ีเช่าต่อไป ผูใ้ ห้เช่ารู้แลว้ ไมท่ ว้ งถือวา่ มีการทาํ สัญญาใหมซ่ ่ึงไมม่ ีกาํ หนดเวลาส่วนขอ้ สัญญาอื่นของสัญญาใหม่น้ีคงเป็นอยา่ งเดียวกบั ในสัญญาเช่าเดิม คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 850/2519 จาํ เลยเช่าท่ีดินของโจทก์มีกาํ หนด 1 ปี โดยทาํ สัญญากนัไวเ้ ป็ นหลกั ฐาน เม่ือสิ้นกาํ หนดตามสัญญา จาํ เลยยงั คงครอบครองที่ดินท่ีเช่าอยู่ และโจทก์รู้ความน้นั แล้วไม่ทกั ทว้ ง. การเช่าระหว่างโจทก์จาํ เลยในภายหลงั ต่อมาจึงถือว่าคู่สัญญาเป็ นอนั ได้ทาํสัญญาใหมต่ อ่ ไปไมม่ ีกาํ หนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 570 ซ่ึงโจทก์ผูใ้ ห้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 ก็ได้ ดงั น้ีเมื่อปรากฏวา่ กาํ หนดระยะเวลาชาํ ระค่าเช่ากนัเป็ นรายเดือนและโจทก์มีหนงั สือบอกเลิกสัญญาเช่ากบั จาํ เลย เม่ือวนั ท่ี 8 มกราคม 2516ใหจ้ าํ เลยออกจากที่เช่าภายในวนั ที่ 31 มกราคม 2516จาํ เลยรับหนงั สือดงั กล่าวเมื่อวนั ท่ี 13 มกราคม 2516และโจทก์ฟ้องจาํ เลยในวนั ท่ี 8 มีนาคม 2516 จึงถือได้ว่าโจทก์บอกกล่าวล่วงหน้าก่อนชั่วกาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะหน่ึงแลว้ ตามมาตรา 566 การบอกกล่าวของโจทกจ์ ึงชอบดว้ ยกฎหมาย แต่ถา้ ปรากฏวา่ ผใู้ ห้เช่าไดท้ กั ทว้ งแลว้ วา่ สัญญาเช่าเดิมเป็ นอนั ระงบั และจะไม่ให้ผูเ้ ช่าเช่าทรัพยส์ ินตอ่ การที่ผเู้ ช่ายงั คงครอบครองทรัพยส์ ินท่ีเช่าอยู่ ก็ไม่ทาํ ใหส้ ัญญาน้นั เป็ นสัญญาเช่าท่ีไม่มีกาํ หนดระยะเวลาเช่า รวมท้งั กรณีท่ีผูใ้ ห้เช่ายงั คงรับค่าเช่าต่อหลงั จากท่ีสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแลว้ ก็เป็ นเรื่องผใู้ ห้เช่ากระทาํ เพ่ือบรรเทาความเสียหายท่ีไดร้ ับอยู่เท่าน้นั หาใช่เป็ นการทาํ สัญญาเช่ากนัใหมไ่ ม่ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 299/2508 ในกรณีที่ผใู้ หเ้ ช่าไดม้ ีหนงั สือบอกกล่าวล่วงหนา้ ให้ผเู้ ช่าทราบวา่ จะไม่ต่อสัญญาเช่าให้อีก และเม่ือสัญญาเช่าครบกาํ หนด ผูใ้ ห้เช่าก็มีหนงั สือบอกกล่าวอีกฉบบั หน่ึงใหผ้ เู้ ช่าออกไปและใหส้ ่งคืนตึกท่ีเช่าดงั น้ี แมผ้ เู้ ช่าจะยงั คงครอบครองตึกพพิ าทอยอู่ ีก ก็จะถือวา่ สัญญาเช่าเป็ นอนั ไดท้ าํ กนั ต่อไปโดยไม่มีกาํ หนดเวลาหาไดไ้ ม่ ตอ้ งถือวา่ สัญญาเช่าระงบั ไปแลว้ และการท่ีผูใ้ ห้เช่ายงั คงเก็บค่าเช่าต่อไปอีก 3 เดือนน้นั เป็ นเร่ืองผูใ้ ห้เช่ากระทาํ เพื่อบรรเทาความเสียหายท่ีไดร้ ับอยเู่ ทา่ น้นั หาใช่เป็นการทาํ สญั ญาเช่ากนั ใหม่ไม่ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1988/2511 กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผูใ้ ห้เช่าน่ิงเฉยมิไดท้ กั ทว้ ง ยอมให้ผูเ้ ช่าอยูใ่ นห้องเช่าต่อไป การที่ผูใ้ หเ้ ช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยงั คงรับเงินค่าเช่าจากผูเ้ ช่าภายหลงั จากสัญญาเช่าสิ้นอายุ ไม่มีกฎหมายบญั ญตั ิให้ถือวา่ คู่สัญญาทาํ สัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกาํ หนดเวลา การที่จาํ เลยชาํ ระเงินค่าเช่าใหโ้ จทก์ถึงหากเจตนาจาํ เลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยตู่ ่อไปก็เป็ นแต่เจตนาของจาํ เลยแสดงออกแต่ฝ่ ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่

185 ประเด็นต่อไปท่ีจะตอ้ งพิจารณาก็คือ สัญญาเช่าใหม่ที่เกิดข้ึนโดยปริยายน้ี จะมีเน้ือหาของสญั ญาเช่าอยา่ งไร เม่ือสัญญาเช่าใหม่มิไดม้ ีการตกลงทาํ กนั อยา่ งชดั แจง้ ในกรณีน้ีน่าจะสันนิษฐานไดว้ า่ สญั ญาเช่าใหม่น้นั มีเน้ือหาของสัญญาเช่าเช่นเดียวกนั ตามสัญญาเช่าเดิมทุกประการ ยกเวน้ ในเรื่องกาํ หนดเวลาเช่าเทา่ น้นั คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 233/2506 สัญญาเช่าที่ระบุวา่ \"เมื่อผูเ้ ช่าตอ้ งการห้องเช่าคืนหรือผเู้ ช่าจะตอ้ งการคืนห้องท้งั สองฝ่ ายจะตอ้ งบอกกล่าวล่วงหน้าเป็ นลายลกั ษณ์อกั ษรก่อน 30 วนั \" น้นั มีความหมายว่าถา้ ฝ่ ายหน่ึงฝ่ ายใดบอกเลิกสัญญาเช่าจะตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ เป็ นลายลกั ษณ์อกั ษรก่อน 30 วนั การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เม่ือสิ้นกาํ หนดเวลาเช่า ผเู้ ช่ายงั คงครอบครองทรัพยส์ ินอยโู่ ดยผูใ้ ห้เช่าไม่ทกั ทว้ ง กฎหมายถือวา่ คู่สัญญาเป็ นอนั ไดท้ าํ สัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกาํ หนดเวลาน้นั ขอ้สัญญาบอกกล่าวเดิมก็ยงั คงเป็ นขอ้ สัญญาเช่ากนั ใหม่ต่อไปด้วย ฉะน้นั เม่ือผูใ้ ห้เช่ามิไดบ้ อกเลิกสญั ญาก่อน กต็ อ้ งถือวา่ สัญญาเช่าน้นั ยงั คงมีอยตู่ ่อกนั ผใู้ หเ้ ช่าจึงไมม่ ีสิทธิฟ้องขบั ไล่ผเู้ ช่า แมค้ ณะกรรมการควบคุมค่าเช่าจะไดล้ งมติให้ผใู้ หเ้ ช่าไดเ้ ขา้ อยูเ่ องในห้องเช่าก็เป็ นหนา้ ท่ีของผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลิกสญั ญาเช่าตอ่ ผเู้ ช่าก่อน (ประชุมใหญ่ คร้ังที่ 27/2505) (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่546/2509 ตดั สินทาํ นองเดียวกนั ) 6.2) การบอกเลกิ สัญญาเช่าทีไ่ ม่มีกาหนดระยะเวลา เม่ือสัญญาเช่าใดเป็ นสัญญาเช่าท่ีไม่มีกาํ หนดระยะเวลา มาตรา 566 กาํ หนดใหส้ ิทธิแก่ท้งัผใู้ หเ้ ช่าและผเู้ ช่าท่ีจะบอกเลิกสญั ญาไดภ้ ายใตเ้ งื่อนไขบางประการ ซ่ึงไดบ้ ญั ญตั ิไวว้ า่ “ถา้ กาํ หนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกนั หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอนั เป็ นกาํ หนดชาํ ระค่าก็ไดท้ ุกระยะแต่ตอ้ งบอกกล่าวแก่อีกฝ่ ายหน่ึงใหร้ ู้ตวั ก่อนชวั่ กาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะหน่ึงเป็ นอยา่ งนอ้ ยแต่ไม่จาํ ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ กวา่ สองเดือน” วธิ ีการบอกเลิกสญั ญา ตามมาตรา 566 น้ี สามารถแบ่งออกไดเ้ ป็น 2 กรณี คือ (1) ในกรณีของการเช่าที่กาํ หนดชาํ ระค่าเช่าเป็ นรายเดือนหรือต่าํ กวา่ น้ี มีองค์ประกอบ 2ประการคือ ประการแรก การบอกเลิกตอ้ งบอกเลิกในขณะเม่ือสุดระยะเวลาอนั เป็ นกาํ หนดชาํ ระค่าเช่าเพราะฉะน้นั ตอ้ งพิจารณาก่อนวา่ กาํ หนดชาํ ระค่าเช่าเมื่อไร กต็ อ้ งบอกเลิกเมื่อน้นั ประการท่ีสอง การบอกเลิกตอ้ งให้เวลาเพื่อให้รู้ตวั ก่อนชั่วกาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะหน่ึง เช่น นาย ก. ทาํ สัญญาเช่ารถยนตจ์ ากนาย ข. โดยกาํ หนดชาํ ระค่าเช่ากนั ทุกวนั ท่ี 5 ของเดือน โดยการทาํ สัญญาเช่าดงั กล่าวมิไดก้ าํ หนดระยะเวลาเช่ากนั ไว้ ในกรณีน้ีถา้ หากนาย ก. หรือนาย ข. ก็ดี ตอ้ งการบอกเลิกสัญญาเช่า ก็จะตอ้ งบอกเลิกในวนั ที่ 5 อนั เป็ นวนั ท่ีกาํ หนดไวส้ ําหรับ

186ชาํ ระค่าเช่า แต่สัญญาเช่าจะไม่เลิกทนั ที การบอกเลิกสัญญาจะไปมีผลในวนั ที่ 5 ของเดือนถดั ไปเช่นบอกเลิกสัญญาในวนั ที่ 5 มกราคม 2557 การบอกเลิกสัญญาจะมีผลทาํ ให้สัญญาเช่าระงบั ในวนั ท่ี 5 กุมภาพนั ธ์ 2557 แตถ่ า้ ผเู้ ช่าหรือผใู้ หเ้ ช่าบอกเลิกสัญญาในวนั ท่ี 6 ซ่ึงเลยกาํ หนดชาํ ระค่าเช่าไปแลว้ จะนบั วา่มีการบอกเลิกสัญญาก็ต่อเมื่อถึงกาํ หนดชาํ ระค่าเช่าในเดือนถดั ไป คือ เร่ิมนบั ในวนั ท่ี 5 ของเดือนถดั ไป และผลของการบอกเลิกสัญญาจะมีผลในวนั ที่ 5 ของเดือนถดั จากน้นั ไปอีกเดือนหน่ึง เช่นบอกเลิกสัญญาในวนั ท่ี 6 มกราคม 2557 จะถือวา่ มีการบอกเลิกสัญญาในวนั ที่ 5 กุมภาพนั ธ์ 2557และการบอกเลิกสัญญาจะมีผลทาํ ใหส้ ัญญาเช่าระงบั ในวนั ที่ 5 มีนาคม 2557 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1179 - 1182/2521 โจทก์ไดร้ ับค่าเช่าประจาํ เดือนมีนาคม 2517 ไว้แลว้ แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเม่ือวนั ท่ี 16 มีนาคม 2517 ให้จาํ เลยขนยา้ ยส่งคืนหอ้ งเช่าภายใน 30 วนั ปรากฏวา่ โจทกฟ์ ้องคดีเมื่อวนั ท่ี 14 พฤษภาคม 2517 แมโ้ จทกจ์ ะมิไดบ้ อกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชาํ ระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทกก์ ็ไดใ้ หโ้ อกาสแก่จาํ เลยรู้ตวั ก่อนชว่ั กาํ หนดเวลาชาํ ระคา่ เช่าระยะหน่ึง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แลว้ การบอกเลิกการเช่าของโจทกถ์ ูกตอ้ ง ตามที่บญั ญตั ิไวใ้ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 566 คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 2011/2533 สัญญาเช่าไม่มีกาํ หนดเวลา ตกลง ชาํ ระค่าเช่าภายในวนั ที่ 5 ของทุกเดือน โจทก์บอกเลิกการเช่า ใหจ้ าํ เลยออกจากอาคารพิพาทภายในวนั ท่ี 5 มีนาคม2528 จาํ เลยรับหนงั สือบอกเลิกสัญญาเช่าวนั ท่ี 31 มกราคม 2528 นบั จากวนั ที่จาํ เลยรับหนงั สือบอกเลิกสัญญาเช่า จนถึง วนั เลิกสัญญา เป็ นเวลานานกว่า 1 เดือน เป็ นการบอกกล่าวแก่จาํ เลยให้รู้ตวัก่อนชวั่ กาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะหน่ึงแลว้ การบอกเลิกสญั ญาเช่าจึงเป็นไปโดยชอบตามป.พ.พ.มาตรา 566 ประกอบมาตรา 570 (2) ในกรณีของการเช่าท่ีตอ้ งชาํ ระค่าเช่าเป็ นรายสองเดือนหรือมากกว่าน้นั การบอกเลิกสัญญาไม่ตอ้ งบอกล่วงหนา้ เกิน 2 เดือน ในกรณีน้ีไม่ตอ้ งเร่ิมนบั จากกาํ หนดชาํ ระค่าเช่า แต่เร่ิมนับจากวนั บอกกล่าวไป 2 เดือนท้งั น้ีไม่วา่ กาํ หนดเวลาในการชาํ ระค่าเช่าจะเป็ นราย 2 เดือน 6 เดือน หรือรายปี ก็ไม่ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ เกิน 2 เดือน เช่น สัญญาเช่ากาํ หนดชาํ ระค่าเช่าทุกตน้ ปี ผูใ้ ห้เช่าบอกเลิกสัญญาให้ผูเ้ ช่าทราบอยา่ งช้าภายในวนั ที่ 1 เมษายน ใหอ้ อกจากที่เช่าภายใน 2 เดือน คือ 1 มิถุนายน การบอกเลิกสัญญาน้ีเป็ นอนัถูกตอ้ งตามมาตรา 566 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1070/2508 การเช่าที่คิดค่าเช่ากันเป็ นรายปี การบอกเลิกการเช่าจะตอ้ งบอกกล่าวแก่อีกฝ่ ายหน่ึงใหร้ ู้ตวั ก่อนชว่ั กาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะเวลาหน่ึงเป็ นอยา่ งนอ้ ยแตไ่ มจ่ าํ ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ กวา่ สองเดือน

187 โจทกบ์ อกเลิกการเช่ารายปี โดยกาํ หนดให้จาํ เลยออกจากที่เช่าหลงั จากไดร้ ับหนงั สือบอกกล่าวไม่ถึงสองเดือน แต่เมื่อโจทก์ฟ้องคดีหลงั จากท่ีจาํ เลยไดร้ ับหนงั สือบอกกล่าวเลิกการเช่ากว่าสองเดือนแลว้ โจทกย์ อ่ มมีสิทธิฟ้องขบั ไล่จาํ เลยไดโ้ ดยชอบดว้ ยกฎหมาย คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 700/2515 การเช่าซ่ึงมีกาํ หนดชาํ ระค่าเช่ากนั เป็ นรายปี น้นั การบอกเลิกการเช่าไม่จาํ ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ กวา่ 2 เดือน ถึงหากโจทก์จะบอกกล่าวเลิกการเช่าล่วงหนา้ เพียง 45 วนั ก็ตาม แต่เม่ือโจทก์ฟ้องคดีน้นัหลงั จากที่จาํ เลยไดร้ ับหนงั สือบอกกล่าวเลิกการเช่าเกินกว่า 1 ปี แลว้ โจทก์ยอ่ มมีสิทธิฟ้องขบั ไล่จาํ เลยได้ ข้อสังเกต - หากปรากฏวา่ การเช่ามิไดท้ าํ ใหถ้ ูกตอ้ งตามมาตรา 538 ฝ่ ายใดจะอา้ งบทบญั ญตั ิมาตรา566 ใหอ้ ีกฝ่ ายบอกกล่าวล่วงหนา้ ก่อนบอกเลิกสญั ญาไม่ได้ คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1141 - 1157/2509 เม่ือการเช่าไม่มีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือ จาํ เลยจะอา้ งอิงสิทธิตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 566 ใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าบอกกล่าวก่อนไม่ได้ (คาํพิพากษาศาลฎีกาท่ี 20/2519) - ในกรณีที่สัญญาเช่าเดิมเป็ นสัญญาเช่าที่มีกาํ หนดเวลาและมีขอ้ ตกลงถึงระยะเวลาในการบอกเลิกสัญญาไว้ แต่ต่อมาสัญญาดงั กล่าวกลายเป็ นสัญญาเช่าที่ไม่มีกาํ หนดเวลา ในการบอกเลิกสัญญาใหป้ ฏิบตั ิตามมาตรา 566 กถ็ ือเป็นการบอกเลิกสญั ญาที่ชอบแลว้ คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2520 สัญญาเช่าเดิมกาํ หนดว่า การบอกเลิกสัญญาตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ 1 ปี แต่เมื่อสัญญาครบกาํ หนดการเช่าแลว้ ผเู้ ช่ายงั คงอยูใ่ นท่ีเช่าต่อมา อนั ถือวา่ เป็ นการเช่าไมม่ ีกาํ หนดเวลาไปแลว้ ผใู้ หเ้ ช่าหาจาํ ตอ้ งบอกกล่าวแก่ผเู้ ช่าให้ทราบล่วงหนา้ ก่อน 1 ปี ตามสญั ญาเดิมน้นั ไม่ ผใู้ หเ้ ช่าบอกกล่าวใหท้ ราบล่วงหนา้ เพียง 2 เดือนก็มีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่ผูเ้ ช่าไดต้ ามป.พ.พ. มาตรา 566 - การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกาํ หนดเวลาน้ี ผเู้ ช่าและผใู้ ห้เช่าสามารถบอกเลิกไดโ้ ดยไม่ตอ้ งมีสาเหตุใดๆ ท้งั สิ้น 5.8 สัญญาต่างตอบแทนพเิ ศษยงิ่ กว่าการเช่าธรรมดา ตามที่ไดก้ ล่าวไวแ้ ลว้ วา่ สัญญาเช่าทรัพยส์ ินน้นั เป็ นสัญญาที่มีวตั ถุประสงค์ในการใหผ้ ูเ้ ช่าไดใ้ ช้หรือไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ิน และผเู้ ช่าไดใ้ หค้ ่าเช่าเป็ นการตอบแทนแก่ผใู้ หเ้ ช่า ซ่ึงโดยปกติแลว้ ค่าเช่าก็ยอ่ มสมดุลกบั การไดใ้ ชห้ รือ ไดร้ ับประโยชน์ในทรัพยส์ ินน้นั แต่ถา้ หากนอกจากค่าเช่าแล้ว ผูเ้ ช่ายงั คงให้อะไรบางอย่างตอบแทนแก่ผูใ้ ห้เช่ามากยิ่งกว่าค่าเช่าธรรมดา ส่งผลให้ค่าตอบแทนท่ีผูเ้ ช่าให้กบั ผูใ้ ห้เช่าน้นั อาจไม่สมดุลกบั การท่ีผูเ้ ช่าไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์จากตวัทรัพยท์ ่ีเช่า

188 ฉะน้นั จากความตกลงท่ีผูเ้ ช่าจะให้ค่าตอบแทนพิเศษเพ่ิมข้ึนนอกเหนือไปจากค่าเช่าน้ีเองทาํ ให้เกิดผลทางกฎหมายบางประการท่ีแตกต่างออกไปจากกฎเกณฑ์ท่ีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยใ์ นเรื่องการเช่าทรัพยก์ าํ หนดไว้ และเรียกสัญญาน้นั ว่า “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่าการเช่าธรรมดา หรือสญั ญาเช่าตา่ งตอบแทนชนิดพิเศษ” สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา คือ สัญญาเช่าทรัพยส์ ินท่ีผูเ้ ช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผใู้ หเ้ ช่าเป็นพเิ ศษนอกเหนือไปจากคา่ เช่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกวา่ การเช่าธรรมดาน้ี ไม่มีบญั ญตั ิในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บญั ญตั ิหลักการน้ีไว้ แต่เป็ นหลักเกณฑ์ท่ีเกิดข้ึนมาจากแนวคาํ พิพากษาฎีกา เพ่ือก่อใหเ้ กิดความเป็นธรรมแก่คู่กรณี 5.8.1 ลกั ษณะของค่าตอบแทนพเิ ศษ ค่าตอบแทนพิเศษท่ีผูเ้ ช่าให้แก่ผูใ้ ห้เช่าและทาํ ให้สัญญาเช่าน้นั เป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยง่ิ กวา่ สญั ญาเช่าธรรมดาน้นั ศาลฎีกาไดว้ นิ ิจฉยั ไวโ้ ดยมีลกั ษณะดงั ต่อไปน้ี 1) ใหเ้ งินช่วยค่าก่อสร้างสาํ หรับอสงั หาริมทรัพยท์ ี่อยใู่ นระหวา่ งก่อสร้าง คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 791/2501 โจทกอ์ อกเงินช่วยคา่ ก่อสร้างตึกใหจ้ าํ เลย และจาํ เลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกท่ีก่อสร้างข้ึนใหม่ สัญญาเช่นน้ีไม่จาํ เป็ นตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกคา่ เสียหายจากจาํ เลยไดเ้ มื่อจาํ เลยผดิ สญั ญา เพราะเป็ นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหน่ึง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 1627/2505 สญั ญาเช่าตึกแถว ซ่ึงผเู้ ช่าเสียเงินแก่ผใู้ หเ้ ช่าเป็ นการช่วยค่าก่อสร้างและท้งั สองฝ่ ายทาํ สัญญาเช่ากนั ไว้ 3 ปี โดยผูใ้ หเ้ ช่ายอมจะต่ออายสุ ัญญาเช่าใหอ้ ีกคราวละ 3 ปี รวม 14 ปี และจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจา้ พนกั งานน้นั เป็ นสัญญาต่างตอบแทน แมผ้ เู้ ช่าจะไดเ้ ช่ามาแลว้ 6 ปี โดยไม่มีการต่ออายุสัญญา สัญญาน้นั ก็ไม่หมดอายุผเู้ ช่ามีอาํ นาจฟ้องขอใหจ้ ดทะเบียนตามสัญญาได้ ข้อสังเกต เงินช่วยค่าก่อสร้างน้ีจะตอ้ งเป็นการตกลงให้ในขณะที่การก่อสร้างยงั ไม่แลว้ เสร็จ หากการตกลงให้เงินช่วยค่าก่อสร้างทาํ ภายหลงั จากที่ก่อสร้างเสร็จแลว้ เงินจาํ นวนน้ีก็จะไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างแต่ศาลฎีกาถือเป็นเพยี งเงินกินเปล่า สัญญาเช่าน้นั กเ็ ป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1252/2506 ในการทาํ สัญญาเช่าหอ้ ง ผูเ้ ช่าออกเงินให้ผูใ้ ห้เช่า 5,000บาท ในสัญญาเช่ากล่าวถึงวา่ เป็ นเงินค่าก่อสร้างค่าแป๊ ะเจี๊ยะ เม่ือคดีไดค้ วามวา่ ในขณะทาํ สัญญาน้ีผใู้ หเ้ ช่ามีหอ้ งพร้อมอยู่ แลว้ ไม่จาํ ตอ้ งก่อสร้างข้ึนแต่อยา่ งใด ดงั น้ี เงินท่ีผเู้ ช่าออกไปน้นั จึงไม่ใช่เงินค่าก่อสร้าง คงเป็ นเงินกินเปล่าตามธรรมดาสัญญาเช่าจึงเป็ นสัญญาเช่าธรรมดา ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน

189 สัญญาเช่าท่ีไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เมื่อกาํ หนดระยะเวลาเช่าไว้ 10 ปี โดยไม่ไดจ้ ดทะเบียนการเช่าน้นั คงบงั คบั กนั ไดเ้ พยี ง 3 ปี 2) เช่าท่ีดินปลูกตึกหรืออาคารแลว้ ยกกรรมสิทธ์ิในตึกหรืออาคารท่ีปลูกให้เจา้ ของท่ีดินผใู้ หเ้ ช่า คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 172/2488 เจา้ ของตึกทาํ สัญญากบั ผเู้ ช่าวา่ ยอมให้ผูเ้ ช่าออกทุนสร้างตึกให้ดีข้ึนตามรายงานท่ีตกลงกนั เม่ือเสร็จแลว้ เจา้ ของยอมให้ผูเ้ ช่าเช่าต่อไป 15 ปี ในอตั ราค่าเช่าเดิม ดงั น้ีเป็ นสัญญาต่างตอบแทนกนั อนั เกี่ยวกบั ทรัพยส์ ินยอ่ มตกทอดไปยงั ทายาท ผูจ้ ดั การทรัพย์มรดกของผเู้ ช่าผเู้ ช่าฟ้องขอให้ผใู้ ห้เช่ายอมใหเ้ ช่าต่อไปจนครบ 15 ปี ตามสัญญาเช่าได้ (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่ 1360/2495 วนิ ิจฉยั ทาํ นองเดียวกนั ) 3) เช่าที่ดินเพ่ือปลูกตน้ ไมย้ นื ตน้ แลว้ ยกตน้ ไมเ้ หล่าน้นั ใหเ้ จา้ ของที่ดินผใู้ หเ้ ช่า คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 796/2495 โจทกจ์ าํ เลยตกลงกนั ใหจ้ าํ เลยเช่าสวนของโจทก์มีกาํ หนด6 ปี โดยจาํ เลยมีหน้าท่ีปลูกส้มเขียวหวานลงในสวนของโจทก์ดงั น้ีเป็ นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหน่ึง ซ่ึงมิใช่สัญญาเช่าตามธรรมดาฉะน้ันเม่ือจําเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญา คือได้ปลูกส้มเขียวหวานลงแลว้ จาํ เลยกย็ อ่ มมีสิทธิที่จะไดเ้ ช่าสวนตอ่ ไปตามขอ้ สญั ญาที่ตกลงกนั ไว้ 4) การออกเงินหรือทาํ การซ่อมแซมทรัพยส์ ินท่ีเช่าเกินกวา่ หนา้ ที่ของผเู้ ช่า คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 5770/2539 โจทก์เช่าอาคารเฉพาะช้นั ที่1ถึงช้นั ท่ี6จากจาํ เลยในอตั ราคา่ เช่าเดือนละ200,000บาทตอ่ มาโจทกไ์ ดป้ รับปรุงอาคารท่ีเช่าใหอ้ ยใู่ นสภาพท่ีเหมาะสมเพ่ือใชเ้ ป็ นห้องพกั และสํานกั งานสิ้นค่าใชจ้ ่ายไป6,000,000บาทและจะตอ้ งชาํ ระค่าเช่าให้จาํ เลยอีกเดือนละ200,000บาทท้งั ตามขอ้ สัญญาระบุวา่ บรรดาสิ่งที่ผูเ้ ช่าไดน้ าํ มาตกแต่งในสถานที่เช่าถา้ มีลกั ษณะติดตรึงตรากบั ตวั อาคารแลว้ ผูเ้ ช่าซ้ือจะร้ือถอนไปไม่ไดเ้ วน้ แต่จะไดร้ ับความยินยอมเป็ นหนงั สือจากผใู้ หเ้ ช่าการปลูกสร้างหรือดดั แปลงตอ่ เติมที่ผเู้ ช่าไดก้ ระทาํ ข้ึนน้นั ตอ้ งตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผูใ้ ห้เช่าท้งั สิ้นในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกบั ขอ้ สัญญาดงั กล่าวบ่งช้ีวา่ สัญญาเช่าระหวา่ งโจทกท์ ้งั สามกบั จาํ เลยเป็นสญั ญาตา่ งตอบแทนพเิ ศษยงิ่ กวา่ สญั ญาเช่าธรรมดา คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 491/2540 ก่อนโจทก์เขา้ อยู่ตามสัญญาเช่าจาํ เลยให้โจทกซ์ ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซ่ึงมีสภาพทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใชจ้ ่ายเองโจทก์ไดด้ าํ เนินการซ่อมแซมตอ่ เติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทแลว้ เสร็จโดยใชเ้ วลา1ปี เศษสิ้นค่าใชจ้ ่ายประมาณ2ลา้ นบาทจึงแสดงว่ามีการตกลงให้โจทก์ซ่ อมแซมต่อเติมปรับปรุ งตึกแถวพิพาทจริ งและการซ่ อมแซมดงั กล่าวมิใช่เพียงเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยทรัพยข์ องโจทก์เท่าน้ันหากแต่เป็ นประโยชน์แก่จาํ เลยที่ทาํ ให้ตึกแถวพิพาทมีมูลค่าเพิ่มข้ึนดว้ ยสัญญาเช่าดงั กล่าวจึงมีลกั ษณะเป็ นสัญญาต่างตอบแทนยง่ิ กวา่ สญั ญาเช่าธรรมดาซ่ึงไมจ่ าํ ตอ้ งมีหลกั ฐานเป็นหนงั สือ

190 ข้อสังเกต การซ่อมแซมทรัพยส์ ินที่เช่าจะตอ้ งมิใช่การซ่อมแซมเพ่ือความสวยงามหรือเพื่อความสะดวกสบายของผเู้ ช่า แต่ตอ้ งเป็ นการซ่อมแซมที่จาํ เป็ นและอยูใ่ นหนา้ ท่ีของผูใ้ หเ้ ช่า คือ เป็ นการซ่อมแซมใหญ่ ส่วนในกรณีท่ีศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่า มิใช่ลกั ษณะของการตอบแทนเป็ นพิเศษ เป็ นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา ไดแ้ ก่ 1) เงินกินเปล่าหรือเงินแป๊ ะเจี๊ยะ คือ เงินที่ให้เปล่าๆ ในลกั ษณะท่ีให้เพื่อจะไดเ้ ช่าทรัพยส์ ินหรือทาํ ให้ค่าเช่าลดลง ไม่ใช่ค่าตอบแทนพิเศษท่ีจะทาํ ให้สัญญาเช่าน้ันเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพเิ ศษยง่ิ กวา่ การเช่าธรรมดา คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 162/2512 เงินแป๊ ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือวา่ เป็ นส่วนหน่ึงของค่าเช่าแมจ้ าํ เลยจะให้ผูใ้ ห้เช่าไป ก็ไม่ทาํ ให้สัญญาเช่ามีลกั ษณะตอบแทนเป็ นพิเศษย่ิงกว่าสัญญาเช่าธรรมดานอกจากน้ีในสัญญาเช่าระหว่างจาํ เลยกบั ผูใ้ ห้เช่ามิไดร้ ะบุถึงเงินรายน้ีที่จะให้เห็นวา่ เป็ นสัญญาเช่าที่มีลกั ษณะตอบแทนเป็ นพิเศษเกี่ยวกบั การให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจาํ เลยด้วยอนั จะทาํ ให้เขา้ ใจได้ว่าเป็ นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกไปจากให้ค่าแป๊ ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็ นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบงั คบั กนั ไดเ้ พียง 3 ปี พน้ กาํ หนดแลว้ ถือว่าเป็ นการเช่าโดยไม่มีกาํ หนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหนา้ ตามกฎหมายแลว้ ย่อมฟ้องขอให้ขบั ไล่ได้ 2) ส่ิงท่ีผเู้ ช่ากระทาํ เพ่ือประโยชนข์ องผเู้ ช่าเองในการใชส้ อยทรัพยส์ ินท่ีเช่า คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 783/2510 จาํ เลยพูดขอเช่าที่พิพาทกบั ผูแ้ ทนโจทก์มีกาํ หนด 10 ปีผแู้ ทนโจทกร์ ับวา่ จะใหเ้ ช่าเป็ นเวลา 10 ปี ตามขอแต่ให้รอการแบ่งแยกที่ดินมรดกกนั เสียก่อน เมื่อรู้วา่ ตกเป็ นของใครจึงจะค่อยทาํ สัญญาเช่ากนั ต่อไป จาํ เลยเช่ือวา่ จะไดเ้ ช่ามีกาํ หนด 10 ปี จึงลงทุนปรับพ้ืนท่ีซ่ึงเป็ นหลุมบ่อและสร้างเข่ือนริมคลอง ดงั น้ี การที่จาํ เลยกระทาํ ดงั น้นั ก็เพื่อประโยชน์ของจาํ เลยเอง ไม่ไดเ้ ป็นขอ้ ตกลงหรือขอ้ เรียกร้องจากฝ่ ายเจา้ ของที่ดินแต่อยา่ งใด ตามพฤติการณ์จึงไมม่ ีลกั ษณะเป็นสัญญาตา่ งตอบแทนตามกฎหมาย คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1631/2516 จาํ เลยเช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิม มีกาํ หนดเวลาแน่นอนเมื่อโจทก์ไดก้ รรมสิทธ์ิอาคารพิพาทแลว้ จาํ เลยก็คงเช่าต่อมาตามกาํ หนดเวลาเดิม ครบกาํ หนดสัญญาเช่าแลว้ โจทก์มาฟ้องขบั ไล่ จาํ เลยต่อสู้ว่าโจทก์ไดต้ กลงกบั จาํ เลย ยอมให้จาํ เลยเช่าตอ่ อีก 5 ปี โดยใหจ้ าํ เลยทาสีอาคารถมปรับพ้นื ดินอาคารใหส้ ูงข้ึน ทาํ หอ้ งน้าํ หอ้ งส้วมใหม่ก่อนครบกาํ หนดดว้ ยทุนทรัพยข์ องจาํ เลย จาํ เลยไดจ้ ดั การทาํ ตามท่ีตกลงสิ้นเงิน 12,500 บาท จึงเป็ นสัญญาต่างตอบแทนโจทกข์ บั ไล่จาํ เลยไม่ไดแ้ ละตอ้ งจดทะเบียนการเช่าใหจ้ าํ เลยต่อไปอีก 5 ปี ขอ้ อา้ งของจาํ เลยดงั กล่าวแลว้ ไม่มีลกั ษณะท่ีจะทาํ ให้การเช่าอาคารพิพาทกลายเป็ นสัญญาต่างตอบแทนชนิด

191พเิ ศษยง่ิ กวา่ สญั ญาเช่าธรรมดา เพราะอาคารพิพาทมีมาแต่เดิม จาํ เลยไม่ไดเ้ ป็ นผกู้ ่อสร้างข้ึนใหม่ในฐานะที่จาํ เลยเป็ นผูเ้ ช่า จาํ เลยยงั มีหน้าที่ตอ้ งบาํ รุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แมจ้ าํ เลยจะไดท้ าสีอาคาร ถมปรับพ้ืนดินอาคารให้สูงข้ึนทาํ ห้องน้าํ ห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจาํ เลยเอง เมื่อสัญญาเช่าครบกาํ หนดแลว้ จาํ เลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยใู่ นอาคารพิพาทไดต้ ่อไป 5.8.2 ผลแห่งสัญญาต่างตอบแทนพเิ ศษยงิ่ กว่าการเช่าธรรมดา เมื่อสัญญาเช่าที่ทาํ เป็นสญั ญาตา่ งตอบแทนพเิ ศษยง่ิ กวา่ การเช่าธรรมดาแลว้ จะก่อใหเ้ กิดผลในทางกฎหมาย ดงั น้ี 1) ผลปกตขิ องสัญญาเช่าทรัพย์สิน ในกรณีหมายความวา่ ในสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกวา่ การเช่าธรรมดาน้นั มีสัญญาเช่าอยูด่ ว้ ย ดงั น้นั หากคู่สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษไดป้ ฏิบตั ิตามมาตรา 538 แลว้ สัญญาเช่าต่างตอบแทนพเิ ศษยอ่ มสามารถบงั คบั กนั ไดใ้ นระหวา่ งคู่กรณีเต็มตามเวลาที่ไดต้ กลงกนั ไวเ้ หมือนเป็ นสัญญาเช่าธรรมดา และหากผูใ้ ห้เช่าโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินท่ีเช่าไปให้บุคคลภายนอก ดงั น้ีผรู้ ับโอนกย็ อ่ มรับไปท้งั สิทธิและหนา้ ท่ีของผโู้ อนเตม็ ตามเวลาที่ไดจ้ ดทะเบียนไวต้ ามสัญญาเช่าน้นัทุกประการ รวมถึงสิทธิและหนา้ ท่ีใดๆ ของคู่สัญญาไม่วา่ จะเป็ นฝ่ ายผูเ้ ช่าหรือผใู้ ห้เช่าก็ตามย่อมเป็นไปตามหลกั เกณฑใ์ นเร่ืองของสญั ญาเช่าธรรมดา 2) ผลพเิ ศษของการเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิง่ กว่าสัญญาเช่าธรรมดา (1) การเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกวา่ สัญญาเช่าธรรมดาน้นั มีผลยกเวน้ มาตรา 538กล่าวคือ ก. ไม่มีหลกั ฐานเป็ นหนงั สือลงลายมือชื่อผตู้ อ้ งรับผิดเป็ นสําคญั ตามมาตรา 538 ก็บงั คบัระหวา่ งคูก่ รณีได้ ข. ไม่มีการทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจา้ หน้าที่ ตามมาตรา 538 ผูเ้ ช่าก็ฟ้องใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าไปจดทะเบียนการเช่าได้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 1627/2505 สญั ญาเช่าตึกแถว ซ่ึงผูเ้ ช่าเสียเงินแก่ผใู้ ห้เช่าเป็ นการช่วยค่าก่อสร้างและท้งั สองฝ่ ายทาํ สัญญาเช่ากนั ไว้ 3 ปี โดยผูใ้ ห้เช่ายอมจะต่ออายุสัญญาเช่าใหอ้ ีกคราวละ 3 ปี รวม 14 ปี และจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจา้ พนกั งานน้นั เป็ นสัญญาต่างตอบแทน แมผ้ ูเ้ ช่าจะไดเ้ ช่ามาแลว้ 6 ปี โดยไม่มีการต่ออายุสัญญา สัญญาน้นั ก็ไม่หมดอายุผูเ้ ช่ามีอาํ นาจฟ้องขอให้จดทะเบียนตามสัญญาได้ คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 412/2511 สัญญาก่อสร้างท่ีผสู้ ร้างยอมยกกรรมสิทธ์ิในเคหะท่ีสร้างใหแ้ ก่เจา้ ของที่ดินและเจา้ ของท่ีดินตอ้ งยอมใหผ้ กู้ ่อสร้างเช่าเคหะน้นั เป็ นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพเิ ศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาดว้ ยแมจ้ ะระบุใหเ้ ช่าไดม้ ีกาํ หนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะตอ้ งไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

192มาตรา 538 แต่ในเร่ืองเช่าน้นั ท้งั 2 ฝ่ ายตอ้ งปฏิบตั ิต่อกนั ตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเช่าทรัพยต์ ามธรรมดาคือผูเ้ ช่าตอ้ งชาํ ระค่าเช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผูเ้ ช่าไม่ชาํ ระค่าเช่าก็เป็ นการผิดสัญญาเช่า ผูใ้ ห้เช่าก็ยอ่ มบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 560 (2) สัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่าการเช่าธรรมดาไม่ใช่สิทธิเฉพาะตวั แต่ตกทอดถึงทายาทของผเู้ ช่าเม่ือผเู้ ช่าตาย สัญญาเช่าธรรมดาน้นั เมื่อผเู้ ช่าตายสัญญาเช่าก็ระงบั ไม่ตกทอดไปยงั ทายาท แต่สัญญาเช่าตา่ งตอบแทนพิเศษ เนื่องจากผเู้ ช่าจะตอ้ งให้อะไรบางอยา่ งตอบแทนผูใ้ หเ้ ช่าเป็ นพิเศษ ดงั น้นั เมื่อผู้เช่าตาย ถา้ ให้สัญญาระงบั เลย ผเู้ ช่าก็จะเสียเปรียบ ดงั น้นั ศาลฎีกาจึงวินิจฉยั มาตลอดวา่ ในกรณีที่เป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกวา่ การเช่าธรรมดาน้นั เมื่อผเู้ ช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงบั สิทธิการเช่าตามสัญญาตกทอดไปยงั ทายาท คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 172/2488 เจา้ ของตึกทาํ สัญญากบั ผูเ้ ช่าวา่ ยอมให้ผูเ้ ช่าออกทุนสร้างตึกให้ดีข้ึนตามรายงานท่ีตกลงกนั เม่ือเสร็จแลว้ เจา้ ของยอมให้ผูเ้ ช่าเช่าต่อไป 15 ปี ในอตั ราค่าเช่าเดิม ดงั น้ีเป็ นสัญญาต่างตอบแทนกนั อนั เกี่ยวกบั ทรัพยส์ ินยอ่ มตกทอดไปยงั ทายาท ผูจ้ ดั การทรัพย์มรดกของผเู้ ช่าผเู้ ช่าฟ้องขอใหผ้ ใู้ หเ้ ช่ายอมใหเ้ ช่าต่อไปจนครบ 15 ปี ตามสญั ญาเช่าได้ คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 801 - 802/2492 ทาํ สัญญาเช่าท่ีดิน โดยมีขอ้ สัญญาวา่ ผูเ้ ช่าตอ้ งหาตน้ ผลไมม้ าปลูกเอง ดงั น้ี เป็ นสัญญาต่างตอบแทนเม่ือผูเ้ ช่าตาย สิทธิและหนา้ ที่ของผเู้ ช่าก็ตกไปยงัทายาท ทายาทมีสิทธิท่ีจะไดเ้ ช่าต่อไปจนครบกาํ หนดตามสัญญาเช่าที่ทาํ ไวต้ อ่ กนั (3) สัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่งิ กว่าการเช่าธรรมดาก่อให้เกิดบุคคลสิทธิระหว่างผูเ้ ช่ากบัผใู้ หเ้ ช่าเท่าน้นั สัญญาเช่าทรัพย์สินธรรมดา ในกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์การโอนกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพยไ์ มไ่ ดท้ าํ ใหส้ ญั ญาเช่าระงบั ไป ผรู้ ับโอนยอ่ มรับไปท้งั สิทธิและหนา้ ท่ีของผูโ้ อน ซ่ึงมีต่อผู้เช่าตาม มาตรา 569 แต่ในสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ การโอนกรรมสิ ทธ์ิ ในอสังหาริมทรัพยท์ ี่เช่าไปยงั บุคคลภายนอก ไม่ทาํ ให้สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ ตามติดไปดว้ ยแมว้ า่ ผูร้ ับโอนจะทราบถึงการเช่า เพราะสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ เป็ นเพียงบุคคลสิทธิผกู พนักนั ระหวา่ งผเู้ ช่าและผใู้ หเ้ ช่าเทา่ น้นั คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 1020/2502 ผูเ้ ช่าที่ดินทาํ สัญญาเช่าที่ดินกบั เจา้ ของเดิม และไดป้ ลูกสร้างอาคารบนที่ดินน้นั โดยมีขอ้ ตกลงในสัญญาวา่ เมื่อสร้างอาคารเสร็จแลว้ จะตอ้ งให้ผูเ้ ช่าไดม้ ีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็ นกาํ หนด 15 ปี นบั แต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญาน้ีไม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ และกาํ หนดเวลาเช่า 3 ปี ล่วงเลยแลว้ ท่ีดินแปลงน้ีไดโ้ อนขายไปยงั บุคคลอ่ืนต่อไป ผทู้ ่ีรับซ้ือท่ีดินไว้ ยอ่ มฟ้องขบั ไล่ผเู้ ช่าท่ีดินน้นั ได้ เพราะขอ้ ตกลงจะมีลกั ษณะเป็ นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอยา่ งอื่นก็ตาม ยอ่ มไม่ผูกพนั ผซู้ ้ือเพราะหากพิจารณาในแง่เป็ นสัญญาเช่า ซ่ึงผูร้ ับโอนตอ้ งรับไปท้งั สิทธิและหนา้ ท่ีของผูโ้ อนซ่ึงมีต่อผูเ้ ช่าดว้ ย การเช่ามีผลตามกฎหมาย

193เพียง 3 ปี เทา่ น้นั เพราะไมไ่ ดจ้ ดทะเบียน กาํ หนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแลว้ และหากพิจารณาในแง่เป็ นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอ่ืนก็หามีผลผูกพนั ไปถึงผูซ้ ้ือซ่ึงเป็ นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธ์ิมาโดยสุจริตไม่ (คาํ พิพากษาศาลฎีกาที่ 762/2508 วนิ ิจฉยั ทาํ นองเดียวกนั ) แต่ถา้ ปรากฏวา่ ผูร้ ับโอนอสังหาริมทรัพยท์ ่ีเช่ายอมรับขอ้ ผูกพนั ท่ีผใู้ ห้เช่ามีต่อผูเ้ ช่า และผู้เช่าแสดงเจตนาเขา้ ถือเอาประโยชนข์ องสญั ญาแลว้ เช่นน้ี สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษก็ตกติดตามไปดว้ ย คาพิพากษาศาลฎีกาท่ี 1002/2509 เมื่อผูใ้ ห้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และได้บอกให้ทราบวา่ ผูเ้ ช่าไดอ้ อกเงินช่วยค่าก่อสร้าง โจทก์จะตอ้ งให้ผูเ้ ช่าไดอ้ ยูจ่ นครบกาํ หนด 15 ปี อยา่ ขบั ไล่มิฉะน้นั จะไมย่ อมขาย และโจทกก์ ็ตกลงดว้ ย เช่นน้ีกรณีที่โจทกย์ อมรับขอ้ ผกู พนั ท่ีผใู้ หเ้ ช่ามีต่อผเู้ ช่าเท่ากบั วา่ โจทกไ์ ดท้ าํ สัญญาตกลงจะชาํ ระหน้ีแก่บุคคลภายนอก เมื่อจาํ เลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิมและไดช้ าํ ระค่าเช่าให้ทุกเดือน จึงเป็ นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา 374แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยแ์ ล้วคู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิน้ันในภายหลังได้ไม่ ตามมาตรา 375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ประชุมใหญ่ คร้ังท่ี13/2509)

194 คาถามท้ายบทคาถาม นายชยั ทาํ สัญญาเช่าบา้ นของนายรวยเป็นเวลา 2 ปี เพือ่ ใชอ้ ยูอ่ าศยั ต่อมา 6 เดือน นายชยั นาํบา้ นหลังดงั กล่าวไปเปิ ดร้านอาหาร พอนายรวยทราบจึงแจ้งให้นายชยั หยุดกระทาํ การดงั กล่าวเพราะเป็นการผิดสัญญา นายชยั จึงปิ ดร้านอาหารลงเพราะกลวั จะไม่ไดอ้ ยูใ่ นบา้ นต่อไป ต่อจากน้นัผา่ นมา 1 ปี นายชยั นาํ บา้ นหลงั ดงั กล่าวไปให้นายฟ้าเช่าต่อ พอนายรวยทราบจึงบอกเลิกสัญญาโดยอา้ งวา่ นายชยั ใชบ้ า้ นที่เช่ามาไมถ่ ูกตอ้ งตามสญั ญา และนายชยั นาํ บา้ นหลงั ดงั กล่าวไปให้นายฟ้าเช่าต่อโดยไม่ไดร้ ับความยินยอมจากตนก่อน ถามวา่ นายชยั มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศยั ขอ้ อา้ งท้งั 2 ประการดงั กล่าวไดห้ รือไม่ เพราะเหตุใด?คาตอบ การที่นายชยั นาํ บา้ นที่ตนเช่ามาจากนายรวยไปเปิ ดร้านอาหาร เป็ นการที่นายชยั (ผูเ้ ช่า) ใช้ทรัพยท์ ี่เช่าผดิ ไปจากขอ้ ตกลงในสัญญา เพราะตามสัญญาเป็ นการเช่าบา้ นมาเพ่ืออยอู่ าศยั ไม่ใช่เพ่ือทาํ การคา้ นายรวย (ผูใ้ ห้เช่า) จึงมีสิทธิบอกกล่าวให้นายชยั ใช้ทรัพยใ์ ห้ถูกตอ้ งตามสัญญาได้ เม่ือตามขอ้ เทจ็ จริงนายรวยแจง้ ให้นายชยั ใช้ทรัพยใ์ ห้ถูกตอ้ งตามสัญญา และนายชยั ก็ยอมกระทาํ ตามเช่นน้ี นายรวยจะอาศยั ขอ้ อา้ งที่นายชยั ใช้บา้ นที่เช่ามาไม่ถูกตอ้ งตามสัญญาเพ่ือบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ เพราะเม่ือนายชยั ทาํ ตามคาํ บอกกล่าวแลว้ สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าของนายรวยจึงไม่เกิดข้ึนตามป.พ.พ. มาตรา 552 ประกอบกบั มาตรา 554 แต่การท่ีนายชยั นาํ บา้ นหลงั ดงั กล่าวไปใหน้ ายฟ้าเช่าต่อโดยไม่ไดร้ ับความยินยอมจากนายรวยน้นั เป็นการท่ีนายชยั นาํ ทรัพยท์ ่ีตนเช่ามาไปใหบ้ ุคคลอ่ืนเช่าช่วงโดยปราศจากความยนิ ยอมจากผูใ้ ห้เช่า นายรวยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไดท้ นั ที ตามป.พ.พ. มาตรา 544 โดยไม่จาํ ตอ้ งบอกกล่าวและใหเ้ วลาแก่นายชยั ในการปฏิบตั ิใหถ้ ูกตอ้ งตามสญั ญาแต่อยา่ งใด เพราะสัญญาเช่าทรัพยส์ ินน้ันถือคุณสมบตั ิของผูเ้ ช่าเป็ นสาระสําคญั ดังน้ัน นายรวยจึงอาศยั ข้ออา้ งท่ีนายชัยนาํ บา้ นหลงัดงั กล่าวไปใหน้ ายฟ้าเช่าตอ่ โดยไมไ่ ดร้ ับความยนิ ยอมจากตนก่อนเพ่อื บอกเลิกสญั ญาเช่าได้คาถาม นายเอกทาํ สัญญาเช่าบา้ นจากนายโทโดยมีกาํ หนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี คือต้งั แต่วนั ท่ี 1มกราคม 2549 ถึงวนั ท่ี 31 ธันวาคม 2551 และตกลงชาํ ระค่าเช่าทุกวนั ที่ 1 ของเดือน หลงั จากทาํสัญญาเช่าดงั กล่าวนายเอกไดเ้ ขา้ ไปอยู่อาศยั ในบา้ นของนายโทจนครบกาํ หนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าโดยหลงั จากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงนายเอกยงั คงอยู่อาศยั ในบา้ นของนายโทต่อไปและชาํ ระค่าเช่าตามปกติ นายโททราบแลว้ แต่ก็ไม่ไดว้ า่ กล่าวอะไรและรับเอาค่าเช่าเอาไว้ เช่นน้ี ถามวา่ หากต่อมา

195ในวนั ท่ี 15 มีนาคม 2552 นายโทไม่ตอ้ งการให้นายเอกเช่าบา้ นของตนต่อไปแลว้ นายโทจะตอ้ งทาํอยา่ งไร?คาตอบ สัญญาเช่าบ้านระหว่างนายเอกกับนายโทในตอนแรกถือเป็ นสัญญาเช่าท่ีมีกําหนดระยะเวลาคือ 3 ปี แต่เม่ือครบกาํ หนดตามสัญญาเช่าแลว้ นายเอกยงั คงอยู่อาศยั ในบา้ นของนายโทต่อไปและนายโทรู้แลว้ ก็ไมท่ กั ทว้ งอะไรกลบั รับเอาค่าเช่าตามปกติ ในกรณีน้ีถือวา่ คู่สัญญา คือนายเอกกบั นายโทตกลงทาํ สัญญาเช่ากนั ใหม่ต่อไป โดยเป็ นสัญญาเช่าท่ีไม่มีกาํ หนดเวลา ตามมาตรา570 ซี่งสัญญาเช่าท่ีไม่มีกาํ หนดเวลาน้นั คู่สัญญามีสิทธิเลิกสัญญาเม่ือไรก็ได้ แต่การเลิกสัญญาจะตอ้ งปฏิบตั ิตามมาตรา 566 กล่าวคือ หากคูส่ ัญญาฝ่ ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าจะตอ้ งบอกในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอนั เป็ นกาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่า และตอ้ งให้อีกฝ่ ายหน่ึงรู้ตวั ก่อนชว่ั กาํ หนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะหน่ึงเป็นอยา่ งนอ้ ย แตไ่ มจ่ าํ ตอ้ งบอกกล่าวล่วงหนา้ กวา่ สองเดือน ดงั น้นั หากนายโทไม่ตอ้ งการใหน้ ายเอกเช่าบา้ นของตนต่อไป นายโทตอ้ งบอกเลิกสัญญาเช่าให้นายเอกทราบอย่างชา้ ภายในวนั ที่ 1 เมษายน 2552 และให้คาํ บอกเลิกสัญญามีผลในวนั ท่ี 1พฤษภาคม 2552 จึงจะถือว่าเป็ นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ถูกตอ้ งตามมาตรา 566 และสัญญาเช่าระหวา่ งนายเอกกบั นายโทกจ็ ะถือวา่ เป็นอนั สิ้นสุดลงคาถาม นายอว้ นมีตึกแถวเก่าทรุดโทรมอยู่ 1 คูหา นายโดมสนใจเช่าตึกแถวดงั กล่าวจึงไปติดต่อขอเช่าจากนายอว้ น นายอว้ นตกลงใหเ้ ช่าแต่มีขอ้ ตกลงวา่ นายโดมจะตอ้ งปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวให้อยใู่ นสภาพดีพร้อมใชง้ านโดยค่าใชจ้ า่ ยของนายโดมเองก่อน และจึงจะตกลงใหน้ ายโดมเช่าตึกแถวดงั กล่าวเป็ นเวลา 10 ปี คิดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท นายโดมตกลง ท้งั คู่ได้ทาํ สัญญาเช่าเป็ นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ต่อมานายโดมได้ทาํ การปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวเสียค่าใช้จ่ายไปท้งั สิ้น 800,000 บาท และไดเ้ ขา้ อยู่ในตึกแถวดงั กล่าว จากน้นั ผา่ นมา 5 ปีนายโดมไดน้ าํ ตึกแถวดงั กล่าวออกให้นายใหม่เช่าเฉพาะช้นั ท่ี 1 ของตึกเท่าน้นั เป็ นเวลา 3 ปี คิดค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท ท้งั คู่ไดท้ าํ สัญญาเช่าเป็ นหนงั สือ แต่การเช่าดงั กล่าวนายโดมไม่ไดข้ อความยินยอมจากนายอว้ นก่อน ต่อมานายอว้ นทราบเร่ืองจึงไม่พอใจและบอกเลิกสัญญาเช่าและให้นายโดมออกจากตึกแถว แต่นายโดมไม่ยอมออก นายอว้ นจึงฟ้องร้องนายโดมเป็ นจาํ เลยต่อศาลเพื่อขบัไล่ใหอ้ อกจากตึกแถวของตน นายโดมใหก้ ารตอ่ สู้วา่ (ก) นายอว้ นไม่มีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่ตน เนื่องจากสัญญาเช่าท่ีตนทาํ กบั นายอว้ นเป็ นสัญญาตา่ งตอบแทนพเิ ศษยงิ่ กวา่ การเช่าธรรมดา ตนจึงมีสิทธิอยจู่ นครบระยะเวลาตามสัญญาได้ แมส้ ัญญาเช่าจะไมไ่ ดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีก็ตาม

196 (ข) เมื่อสัญญาของตนเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่งิ กวา่ การเช่าธรรมดาตนจึงมีสิทธินาํตึกแถวออกใหเ้ ช่าช่วงได้ แมจ้ ะไมไ่ ดข้ อความยนิ ยอมจากนายอว้ นก่อน ประกอบกบั ตนใหน้ ายใหม่เช่าเฉพาะช้นั ที่ 1 ของตึกเท่าน้นั และนายอว้ นบอกเลิกสัญญาไม่ชอบเพราะไม่ไดม้ ีการแจง้ ให้ตนปฏิบตั ิใหถ้ ูกตอ้ งตามสญั ญาเสียก่อน ดงั น้นั นายอว้ นจึงไม่มีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่ตนได้ ใหว้ นิ ิจฉยั วา่ ขอ้ ต่อสู้ของนายโดมดงั กล่าวรับฟังข้ึนหรือไม่ เพราะเหตุใด?คาตอบ (ก) การท่ีนายโดมตอ้ งทาํ การปรับปรุงซ่อมแซมตึกแถวที่อยใู่ นสภาพทรุดโทรมใหก้ ลบั มาอยู่ในสภาพดีพร้อมใช้งาน โดยต้องเสียค่าใช้จ่ายเองไปท้งั สิ้น 800,000 บาทน้ัน การซ่อมแซมดงั กล่าวมิใช่เพียงเพื่อประโยชน์ในการใชส้ อยทรัพยข์ องนายโดมเท่าน้นั หากแต่เป็ นประโยชน์แก่นายอว้ นที่ทาํ ใหต้ ึกแถวกลบั มามีสภาพดีดงั เดิมอนั เป็ นการเพิ่มมูลค่าใหแ้ ก่ตึกแถวดว้ ย ค่าปรับปรุงซ่อมแซมดงั กล่าวจึงทาํ ใหส้ ัญญาเช่าระหวา่ งนายโดมกบั นายอว้ นมีลกั ษณะเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่าการเช่าธรรมดา (คาํ พิพากษาฎีกาที่ 491/2540) สัญญาเช่าดงั กล่าวจึงไม่ตกอยู่ภายใต้บงั คับมาตรา 538 แห่งป.พ.พ. กล่าวคือ แม้การเช่าดังกล่าวจะเป็ นการเช่าอสังหาริมทรัพยท์ ี่มีกาํ หนดเวลาเกินกว่า 3 ปี ซ่ึงตอ้ งทาํ สัญญาเป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีจึงจะฟ้องร้องบงั คบั คดีกนั ไดเ้ ตม็ ตามเวลาของสัญญา แตเ่ ม่ือตามขอ้ เทจ็ จริงปรากฏวา่ สัญญาเช่ามีลกั ษณะเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่าการเช่าธรรมดา แมค้ ู่สัญญาจะเพียงทาํ สัญญาเป็ นหนงั สือแต่ไม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีก็ตาม นายโดมก็ยงั สามารถฟ้องร้องบงั คบั คดีนายอว้ นโดยการยกสัญญาเช่าข้ึนเป็นขอ้ ต่อสู้เพอื่ ใหน้ ายอว้ นปฏิบตั ิตามสัญญาได้ ดงั น้นั ขอ้ ต่อสู้ของนายโดมในขอ้ น้ีจึงฟังข้ึน (ข) แมส้ ญั ญาเช่าระหวา่ งนายโดมกบั นายอว้ นจะมีลกั ษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกวา่ การเช่าธรรมดา แต่ในสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกวา่ การเช่าธรรมดาน้นั ก็มีสัญญาเช่าอยู่ดว้ ย ฉะน้นั หลกั เกณฑต์ ่างๆ ในเรื่องของสัญญาเช่าจึงตอ้ งนาํ มาบงั คบั ใชก้ บั สัญญาเช่าต่างตอบแทนพเิ ศษยง่ิ กวา่ การเช่าธรรมดาเช่นกนั ซ่ึงรวมถึงการใหเ้ ช่าช่วง ผเู้ ช่าจะสามารถกระทาํ ไดก้ ็ต่อเม่ือผใู้ ห้เช่าตอ้ งยนิ ยอม ตามป.พ.พ. มาตรา 544 ดงั น้นั การท่ีนายโดมยกขอ้ ต่อสู้ว่า เม่ือสัญญาของตนเป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาตนจึงมีสิทธินาํ ตึกแถวออกให้เช่าช่วงได้ แมจ้ ะไม่ไดข้ อความยินยอมจากนายอว้ นก่อนจึงฟังไม่ข้ึน นอกจากน้ี การเช่าช่วงอาจจะเป็ นกรณีให้เช่าช่วงทรัพยท์ ้งั หมดหรือบางส่วนของทรัพยก์ ็ได้ การที่นายโดมให้นายใหม่เช่าเฉพาะช้ันท่ี 1 ของตึกแถว จึงเป็นกรณีใหเ้ ช่าช่วงบางส่วนของทรัพยท์ ่ีจะตอ้ งขอความยนิ ยอมจากนายอว้ นผใู้ ห้เช่าก่อนเช่นกนั เม่ือขอ้ เท็จจริงปรากฏว่า การเช่าช่วงดงั กล่าวนายอว้ นผูใ้ ห้เช่ามิได้ยินยอม การเช่าช่วงระหวา่ งนายโดมกบั นายใหม่จึงเป็ นการเช่าช่วงที่ไม่ชอบ ขอ้ ต่อสู้น้ีของนายโดมจึงฟังไม่ข้ึนเช่นกนั(เทียบคาํ พพิ ากษาศาลฎีกาที่ 9544/2539)

197 การท่ีผูเ้ ช่านาํ ทรัพยส์ ินไปให้ผูอ้ ื่นเช่าช่วงโดยไม่ไดร้ ับความยินยอมจากผูใ้ ห้เช่า ผูใ้ ห้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าไดท้ นั ที โดยไม่ตอ้ งบอกกล่าวใหผ้ เู้ ช่าปฏิบตั ิใหถ้ ูกตอ้ งตามสัญญาก่อนแต่อยา่ งใด ตามป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคสอง ดงั น้นั การที่นายอว้ นผใู้ หเ้ ช่าบอกเลิกสัญญาทนั ที จึงมีสิทธิที่จะทาํ ไดโ้ ดยชอบ ขอ้ ต่อสู้น้ีของนายโดมจึงฟังไม่ข้ึน เมื่อบอกเลิกสัญญาเช่าแลว้ นายอว้ นจึงมีอาํ นาจฟ้องขบั ไล่นายโดมได้คาถาม นายไก่สร้างตึกแถว 2 คูหาเพอ่ื นาํ ออกให้เช่า โดยหลงั จากนายไก่สร้างตึกแถวเสร็จสิ้นแลว้นายไก่ไดน้ าํ ตึกแถว 2 คูหาดงั กล่าวไปใหน้ ายเป็ ดเช่า กาํ หนดระยะเวลาการเช่า 10 ปี คือ ต้งั แต่วนั ที่1 มกราคม 2550 ถึงวนั ท่ี 31 ธนั วาคม 2559 ตกลงชาํ ระค่าเช่าทุกวนั ที่ 1 ของเดือน ในอตั ราค่าเช่าเดือนละ 40,000 บาท แตน่ อกจากค่าเช่าแลว้ นายเป็ ดตอ้ งชาํ ระเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวให้แก่นายไก่อีกจาํ นวน 500,000 บาท โดยชาํ ระในวนั ทาํ สัญญา ท้งั คู่ไดท้ าํ สัญญาเช่าดงั กล่าวเป็ นหนงั สือและมีขอ้ ตกลงในสัญญาว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนกบั พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีในภายหลงั ต่อมาเม่ือนายเป็ ดไดเ้ ขา้ ไปอยูอ่ าศยั ในตึกแถวดงั กล่าวแลว้ นายเป็ ดไดม้ ีการปรับปรุงห้องน้าํ ทาํ การก้นั ห้อง ติดวอลเปเปอร์เพื่อความสวยงามและสะดวกสบายของการอยูอ่ าศยั เสียค่าใช้จ่ายรวมท้งั สิ้น 200,000บาท จากน้นั ผ่านไป 4 ปี เขา้ สู่ปี ที่ 5 ในวนั ที่ 1 มกราคม 2554 นายไก่ตอ้ งการขายตึกแถวที่ให้นายเป็ ดเช่าดงั กล่าว จึงไม่ตอ้ งการให้นายเป็ ดเช่าตึกแถวแลว้ นายไก่จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากบั นายเป็ ดและใหน้ ายเป็ดออกจากตึกแถวภายในวนั ที่ 1 มีนาคม 2554 แต่นายเป็ ดไม่ยอมออกจากตึกแถวที่เช่าในวนั ท่ี 15 พฤษภาคม 2554 นายไก่จึงฟ้องต่อศาลเพื่อขบั ไล่นายเป็ ดออกจากตึกแถวที่เช่า นายเป็ ดใหก้ ารต่อสู้วา่ สัญญาเช่าระหวา่ งตนกบั นายไก่เป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกวา่ การเช่าธรรมดาเมื่อสัญญาเช่าผา่ นไปเพียง 4 ปี เหลือเวลาการเช่าอีก 5 ปี กว่า สัญญาเช่าจึงยงั ไม่สิ้นสุดลง ตนจึงไม่ตอ้ งออกจากตึกแถวที่เช่า และขอให้ศาลส่ังให้นายไก่ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนกั งานเจา้ หน้าที่ตามขอ้ ตกลงในสญั ญา นอกจากน้ี ขอใหศ้ าลส่ังให้นายไก่ชาํ ระเงินท่ีตนไดป้ รับปรุงห้องน้าํ ทาํ การก้นั หอ้ ง ติดวอลเปเปอร์ในตึกแถว จาํ นวน 200,000 บาทคืนใหแ้ ก่ตนเองเช่นน้ีใหท้ ่านวนิ ิจฉยั วา่ ก. นายเป็ดสามารถร้องขอต่อศาลส่ังใหน้ ายไก่ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตามขอ้ ตกลงในสญั ญาไดห้ รือไม่ เพราะเหตุใด? ข. นายเป็ ดสามารถร้องขอต่อศาลสั่งให้นายไก่ชาํ ระเงินที่ตนไดป้ รับปรุงห้องน้าํ ทาํ การก้นั หอ้ ง ติดวอลเปเปอร์ในตึกแถว จาํ นวน 200,000 บาท คืนใหแ้ ก่ตนเองไดห้ รือไม่ เพราะเหตุใด?คาตอบ ก. เงินช่วยค่าก่อสร้างท่ีจะทาํ ให้สัญญาน้นั เป็ นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่าการเช่าธรรมดา จะตอ้ งเป็ นการตกลงให้ในขณะที่การก่อสร้างยงั ไม่แลว้ เสร็จ หากการตกลงใหเ้ งินช่วยค่า

198ก่อสร้างทาํ ภายหลงั จากท่ีการก่อสร้างเสร็จแลว้ เงินจาํ นวนน้ีก็จะไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง แต่ถือเป็ นเพียงเงินกินเปล่า สัญญาเช่าน้นั ก็เป็ นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา (คาํ พิพากษาฎีกาที่ 1252/2506)เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า นายเป็ ดตกลงชําระเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวให้แก่นายไก่ จาํ นวน500,000 บาท ไดม้ ีการตกลงกนั หลงั จากที่นายไก่ไดก้ ่อสร้างตึกแถวเสร็จสิ้นแลว้ เงินช่วยค่าก่อสร้างที่นายเป็ดชาํ ระใหแ้ ก่นายไก่ดงั กล่าวจึงเป็ นเพียงเงินกินเปล่า สัญญาเช่าระหวา่ งนายเป็ ดและนายไก่จึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา ไมใ่ ช่สญั ญาต่างตอบแทนพิเศษยง่ิ กวา่ การเช่าธรรมดาตามท่ีนายเป็ ดกล่าวอ้าง และเมื่อสัญญาดงั กล่าวเป็ นสัญญาเช่าธรรมดา จึงต้องตกอยู่ภายใต้บงั คบั ของมาตรา 538กล่าวคือ การทาํ สัญญาเช่าตึกแถวซ่ึงเป็ นอสังหาริมทรัพย์ ที่นายไก่และนายเป็ ดตกลงระยะเวลาการเช่า 10 ปี นายไก่และนายเป็ ดตอ้ งทาํ เป็ นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ มิฉะน้นั จะฟ้องร้องให้บงั คบั คดีกันได้แต่เพียง 3 ปี เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า สัญญาเช่าดงั กล่าวได้ทาํ เป็ นหนงั สือแต่ยงั ไม่ไดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี การท่ีนายเป็ ดจะฟ้องร้องบงั คบั ใหน้ ายไก่ไปจดทะเบียนการเช่าซ่ึงเป็ นขอ้ ตกลงหน่ึงในสัญญาเช่าจะสามารถทาํ ไดก้ ็แต่เพียง 3 ปี แรกเท่าน้นั แต่เม่ือเวลาตามสัญญาเช่าไดผ้ า่ นไป 4 ปี กวา่ แลว้ จึงล่วงเลยเวลาที่นายเป็ ดจะฟ้องร้องบงั คบั ให้นายไก่ปฏิบตั ิตามสัญญาเช่าได้ ดงั น้นั นายเป็ ดจึงไม่อาจร้องขอต่อศาลส่ังให้นายไก่ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนกั งานเจา้ หน้าที่ตามที่ไดต้ กลงกนั ไวใ้ นสัญญา (เทียบเคียงคาํ พิพากษาศาลฎีกาท่ี 206/2542,5542/2542) ข. ค่าใชจ้ า่ ยท่ีนายเป็ดผเู้ ช่าไดเ้ สียไป และจะสามารถเรียกร้องคืนจากนายไก่ผใู้ หเ้ ช่าได้ ก็แต่เฉพาะคา่ ใชจ้ ่ายท่ีเสียไปโดยความจาํ เป็ นและสมควรเพ่ือรักษาตึกแถวอนั เป็ นทรัพยส์ ินซ่ึงไดเ้ ช่ากนัตามมาตรา 547 แต่เมื่อขอ้ เทจ็ จริงปรากฏวา่ ค่าใชจ้ ่ายท่ีนายเป็ ดไดเ้ สียไป เป็ นค่าปรับปรุงห้องน้าํ ทาํการก้นั ห้อง ติดวอลเปเปอร์ รวมท้งั สิ้น 200,000 บาทน้นั ไดเ้ สียไปเพ่ือความสวยงามและความสะดวกสบายของการอยอู่ าศยั ของนายเป็ดเอง ไม่ใช่ค่าใชจ้ ่ายโดยความจาํ เป็ นและสมควรเพ่ือรักษาตึกแถวแตอ่ ยา่ งใด ดงั น้นั นายเป็ดจึงไมส่ ามารถร้องขอต่อศาลส่ังให้นายไก่ชาํ ระเงินคืนใหแ้ ก่ตนได้(เทียบเคียงคาํ พพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 261/2507, 162/2512)

199 บทที่ 6กฎหมายลกั ษณะเช่าซื้อ 6.1 ความหมายและลกั ษณะของสัญญาเช่าซื้อ บญั ญตั ิอยใู่ นมาตรา 572 วรรคหน่ึง ซ่ึงบญั ญตั ิวา่ “อนั ว่าเช่าซ้ือน้ัน คือสัญญาซ่ึงเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คาํ มนั่ ว่าจะขายทรัพยส์ ินน้นั หรือวา่ จะใหท้ รัพยส์ ินน้นั ตกเป็นสิทธิแก่ผเู้ ช่า โดยเง่ือนไขที่ผเู้ ช่าไดใ้ ชเ้ งินเป็ นจาํ นวนเทา่ น้นั เท่าน้ีคราว” จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว สามารถแยกพจิ ารณาลกั ษณะของสัญญาเช่าซ้ือได้ ดงั น้ี 6.1.1 สัญญาเช่าซื้อมีคู่สัญญา 2 ฝ่ าย คือ ผูใ้ ห้เช่าซ้ือ คือ เจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีนาํ เอาทรัพยส์ ินน้ันออกให้เช่าและให้คาํ มน่ั ว่าจะขายทรัพยส์ ินน้นั หรือว่าจะให้ทรัพยส์ ินตกเป็ นสิทธิแก่ผูเ้ ช่า โดยเงื่อนไขที่ผูเ้ ช่าไดใ้ ช้เงินเป็ นจาํ นวนเท่าน้นั เทา่ น้ีคราว ผูเ้ ช่าซ้ือ คือ ผูเ้ ช่าที่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพยส์ ินท่ีเช่าซ้ือ และจะได้รับโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินดงั กล่าวเม่ือตนใชเ้ งินคา่ เช่าซ้ือครบถว้ น 6.1.2 วตั ถุแห่งสัญญาเช่าซื้อ เมื่อตวั บทของมาตรา 572 บญั ญตั ิวา่ “...เจา้ ของเอาทรัพยส์ ินออกให้เช่า” แสดงวา่ วตั ถุแห่งสญั ญาเช่าซ้ือน้นั จะเป็นสงั หาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ หรือแมจ้ ะเป็นวตั ถุท่ีไมม่ ีรูปร่างก็ได้ 6.1.3 ผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็ นเจ้าของทรัพย์สินทใ่ี ห้เช่าซื้อ ท้งั น้ี เพราะวา่ เมื่อผเู้ ช่าซ้ือชาํ ระค่าเช่าซ้ือครบถว้ นแลว้ ผูใ้ หเ้ ช่าซ้ือจะตอ้ งโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินดงั กล่าวใหแ้ ก่ผเู้ ช่าซ้ือ ดงั น้นั บุคคลใดที่มิไดเ้ ป็นเจา้ ของทรัพยส์ ินจะนาํ ทรัพยส์ ินดงั กล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าซ้ือไม่ได้ กรณีไม่เหมือนสัญญาเช่าทรัพย์ ซ่ึงผูใ้ ห้เช่าไม่จาํ เป็ นท่ีจะตอ้ งเป็ นเจา้ ของทรัพยส์ ินท่ีเช่า124 คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 1695/2540 จาํ เลยรู้อยกู่ ่อนแลว้ วา่ ว. ไม่ใช่เจา้ ของกรรมสิทธ์ิรถยนต์พพิ าทเมื่อจาํ เลยซ้ือรถยนตพ์ พิ าทจาก ว. จาํ เลยยอ่ มไม่ไดก้ รรมสิทธ์ิและไมอ่ าจนาํ รถยนตพ์ ิพาทออกใหเ้ ช่าซ้ือไดต้ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 572 อยา่ งไรก็ตาม แมว้ ่าผูใ้ ห้เช่าซ้ือจะตอ้ งเป็ นเจา้ ของทรัพยส์ ินที่ให้เช่าซ้ือ แต่ผใู้ หเ้ ช่าซ้ือก็ยงัไมจ่ าํ เป็นจะตอ้ งเป็นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิที่แทจ้ ริงในขณะทาํ สัญญาเช่าซ้ือ เพียงแต่วา่ เม่ือผูเ้ ช่าซ้ือชาํ ระค่าเช่าซ้ือครบแลว้ ผใู้ หเ้ ช่าซ้ือสามารถท่ีจะไดร้ ับกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินดงั กล่าวแลว้ โอนใหแ้ ก่ผูเ้ ช่าซ้ือไดก้ ็พอ เช่นเดียวกบั สัญญาซ้ือขาย ที่ผขู้ ายยงั ไม่จาํ เป็ นตอ้ งเป็ นเจา้ ของกรรมสิทธ์ิในขณะท่ีทาํ 124 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 105, น.256.

200สัญญา เพียงแต่ว่าเม่ือถึงกําหนดเวลาท่ีจะต้องโอนกรรมสิทธ์ิให้แก่ผูซ้ ้ือ ผูข้ ายสามารถโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยส์ ินดงั กล่าวใหไ้ ดก้ ็พอ คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 3718/2525 การใหเ้ ช่าซ้ือเป็นธุรกิจหน่ึงซ่ึงรวมอยใู่ นธุรกิจการคา้ อื่นๆ ตามวตั ถุประสงค์ของโจทก์ซ่ึงเป็ นบริษทั จาํ กดั แมโ้ จทก์จะไม่มีสินคา้ ของตนเอง ก็อาจนาํ เอาสินคา้ มาให้ลูกคา้ ทาํ การเช่าซ้ือได.้ โดยทาํ สัญญาเช่าซ้ือกนั ไวล้ ่วงหนา้ ให้มีผลบงั คบั กนั ไดใ้ นเม่ือโจทกเ์ ป็นเจา้ ของทรัพยแ์ ลว้ มิใช่วา่ เม่ือไม่มีสินคา้ ของตนเองแลว้ จะประกอบธุรกิจการคา้ ประเภทน้ีไมไ่ ด้ คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 483/2534 โจทกเ์ ป็นคู่สญั ญากบั จาํ เลย แมข้ ณะทาํ สัญญาเช่าซ้ือโจทก์ยงั ไมไ่ ดเ้ ป็นเจา้ ของรถยนตพ์ ิพาทที่ให้เช่าซ้ือก็ตาม แต่บริษทั ท.เจา้ ของรถยนตพ์ ิพาทยอมใหโ้ จทก์นาํ รถยนต์พิพาทออกให้ผูอ้ ่ืนเช่าซ้ือได้และโจทก์สามารถโอนกรรมสิทธ์ิในรถยนตพ์ ิพาทให้แก่จาํ เลยได้ หากจาํ เลยชาํ ระเงินคา่ เช่าซ้ือครบตามสญั ญา ดงั น้ีจาํ เลยตอ้ งผกู พนั ตามสัญญาเช่าซ้ือ จาํ เลยซ่ึงเป็ นฝ่ ายผิดสัญญาจะกลบั มาอา้ งว่าขณะทาํ สัญญาโจทก์ไม่ใช่เจา้ ของทรัพยท์ ี่ให้เช่าซ้ือจึงไม่มีอาํ นาจฟ้องหาไดไ้ ม่ 6.1.4 ผู้ให้เช่าซื้อน้ันเอาทรัพย์สินออกให้แก่บุคคลอื่นเช่า และให้คาม่ันว่าจะขายทรัพย์สินน้ัน หรือว่าจะให้ทรัพย์สินตกเป็ นสิทธิแก่ผู้เช่า ลกั ษณะประการน้ีของสัญญาเช่าซ้ือ ถือเป็ นวตั ถุประสงค์ของสัญญาเช่าซ้ือ ซ่ึงอาจแยกพิจารณาออกไดเ้ ป็น 2 ส่วน คือ ส่วนแรก คือส่วนของวตั ถุประสงค์ในการเช่าท่ีมุ่งหมายให้ผูเ้ ช่าซ้ือได้ใช้หรือได้รับประโยชนใ์ นทรัพยส์ ินโดยตอ้ งใหเ้ งินซ่ึงเป็นคา่ เช่าตอบแทน ส่วนท่ีสอง คือ ส่วนของคาํ มนั่ วา่ จะขายหรือคาํ มนั่ วา่ จะใหท้ รัพยส์ ินตกเป็นสิทธิแก่ผูเ้ ช่าซ้ือเม่ือผเู้ ช่าซ้ือไดช้ าํ ระเงินครบตามงวด จากวตั ถุประสงค์ดงั กล่าว จะเห็นไดว้ ่า สัญญาเช่าซ้ือเหมือนกบั สัญญาเช่า ตรงที่วา่ มีการเอาทรัพยส์ ินออกใหผ้ ูเ้ ช่าซ้ือไดใ้ ชห้ รือไดร้ ับประโยชน์ และมีการชาํ ระค่าเช่าเป็ นการตอบแทน แต่สัญญาเช่าซ้ือก็ต่างกบั สัญญาเช่าตรงท่ีวา่ ผใู้ หเ้ ช่าซ้ือมีการใหค้ าํ มน่ั วา่ จะขายหรือวา่ จะให้ทรัพยส์ ินน้นั ตกเป็นสิทธิแก่ผเู้ ช่าซ้ือดว้ ย โดยคาํ มนั่ วา่ จะขายหรือวา่ จะใหท้ รัพยส์ ินน้นั ตกเป็นสิทธิแก่ผเู้ ช่าซ้ือน้ีจะตอ้ งเกิดข้ึนพร้อมกบั การเช่า มิฉะน้นั แลว้ คาํ มนั่ จะกลายเป็ นอีกส่วนหน่ึงแยกออกจากสัญญาเช่าทรัพยส์ ิน และสัญญาน้นั ก็จะมีลกั ษณะเป็ นเพียงสัญญาเช่าทรัพยส์ ินธรรมดา มิใช่สัญญาเช่าซ้ือ125 125 อา้ งแลว้ , เชิงอรรถที่ 101, น.171-172.