Code_commerce_Arrabe

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬ ‫‪ J‬رقم القرار ‪ 142824 :‬تاريخ القرار‪1996/03/26 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬فريق د) ضد‪( :‬ب‪.‬ا)‬‫من المقرر قانونا أنه في حالة إعادة بناء عمارة جديدة من قبل المالك أو ذوي‬‫حقه‪ ،‬وتحتوي على محلات تجارية‪ ،‬فإن حق الأولوية للاستئجار من جديد يكون‬ ‫للمستأجر السابق‪.‬‬‫‏غير أنه يتوجب على المستأجر أثناء اخلائه للأماكن التي كان يشغلها أو على‬‫الأكثر في خلال الثلاثة أشهر التالية لذلك‪،‬‏أن يبلغ عن تنبيه في الاستفادة الى‬‫المالك بواسطة عقد غير قضائي‪،‬‏مع إعلامه يعنوان موطنه الجديد‪ ،‬وتغييره ‏تحت‬ ‫طائلة البطلان ‪.‬‬‫‏وبما أن القرار المطعون فيه قضى بأن عقد الإيجار الأول لا زال قائما بين الأطراف‪،‬‬‫بالرغم من عدم احترام المستأجر للإجراءات المتعلقة بحق الأولوية‪ ،‬فإن قضاة‬ ‫المجلس قد خالفوا القانون صراحة‪ ،‬و استوجب بذلك إبطال قرارهم‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 203696 :‬تاريخ القرار‪1997/12/17 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ع‪.‬م‪.‬ع) ضد‪( :‬م‪.‬ص)‬‫إن قضاة الموضوع إعمالا لسلطتهم التقديرية لما اعتبروا تصرفات المستأجر‬‫الطاعن خطيرة و تشكل إخلالا بالتزاماته التعاقدية عندما غير العين المؤجرة‬‫و ضم إليها رواقا حارما بذلك جيرانه من استعمال المغسل دون موافقة و علم‬‫المؤجر القديم و الجديد فان ذلك يؤدي إلى رفض تجديد عقد الإيجار دون تسديد‬ ‫أي تعويض استحقاقي فإنهم طبقوا القانون تطبيقا سليما‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 196681 :‬تاريخ القرار‪1999/07/13 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ل‪.‬ب) ضد‪( :‬م‪.‬ت)‬ ‫‪88‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫التجارة عموما‬‫‏لما ثبت‪ -‬في قضية الحال‪ -‬أن قضاة المجلس لما قضوا بإلزام المؤجر بتسليم مفاتيح‬‫المحل للمستأجر لتمكينه من مزاولة نشاطه التجاري فإنهم لم يخرقوا المادة ‪186‬‬‫من قانون الإجراءات المدنية ولم يمسوا بأصل الحق ما دام أن عقد الإيجار لا زال‬‫ساريا وكان بإمكان المؤجر استعمال الإجراءات المنصوص عليها في المادة ‪177‬‬ ‫من القانون التجاري لاسترجاع محله‪.‬‬‫‏كما أن نعي الطاعن بخرق المادة ‪ 338‬من القانون المدني لسبق الفصل في النزاع‬‫من طرف قضاة الاستعجال في غير محله لأن حجية الشيء المقضي فيه لا تطبق‬‫على الأوامر الاستعجالية كونها وقتية وتخضع لإعادة النظر كلما تغيرت أو طرأت‬ ‫ظروف جديدة‪.‬‬ ‫‏ومتى كان كذلك استوجب الرفض‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 260318 :‬تاريخ القرار‪2001/11/06 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬و‪.‬م‪.‬و) ضد‪( :‬و‪.‬م‪.‬ل)‬‫‏الظاهر من القرار المطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بمنح تعويض للمطعون‬‫ضدهم للضرر اللاحق بهم على أساس عدم إعادة بناء البناية لمدة طويلة فإنهم‬‫خالفوا أحام المادة ‪77‬‏‪ 2 /1‬من القانون التجاري التي تعطي للمؤجر الحق في‬ ‫رفض تجديد الإيجار دون أن يلزم بسداد أي تعويض إذا أثبت وجود هدم كامل‬ ‫للعمارة لعدم صلاحيتها بقرار إداري‪.‬‬ ‫‏ومتى كان كذلك فإنه يتعين التصريح بنقض القرار المطعون فيه‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 282654 :‬تاريخ القرار‪2002/05/28 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ش‪.‬ع) ضد‪( :‬ح‪.‬م)‬‫‏لا تشترط المادة ‪77‬‏‪ 1‬من القانون التجاري إلا تحرير محضر أول لمعاينة غلق المحل‬‫من قبل المستأجر ثم توجيه إنذار للكف عن المخالفة المرتكبة ثم تحرير محضر ثان‬ ‫لمعاينة استمرار المخالفة‪.‬‬ ‫‪89‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬ ‫‪ J‬ملف رقم‪ 353014‬قرار بتاريخ ‪11/05/2005‬‬ ‫قضية‪( :‬ح ز) ضد‪( :‬ح م)‬ ‫مجلة المحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،2/2005‬الغرفة التجارية والبحرية ‪ -‬ص ‪297‬‬ ‫الموضوع‪ :‬محل تجاري ‪ -‬مخالفة‪ -‬إثبات ‪ -‬المادة ‪ 177‬من القانون التجاري‬‫المبدأ‪ :‬لا يشترط القانون التجاري في المادة ‪ 177‬حكما قضائيا لإثبات مخالفة‬ ‫التوقف عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع‪.‬‬ ‫‪ J‬ملف رقم‪ 379162‬قرار بتاريخ ‪07/06/2006‬‬ ‫قضية‪( :‬خ خ) ضد‪( :‬ض خ)‬ ‫مجلة المحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،1/2006‬الغرفة التجارية والبحرية ‪ -‬ص ‪389‬‬ ‫الموضوع‪ :‬إيجار تجاري ‪ -‬تنبيه بالإخلاء ‪ -‬تجديد إيجار‬‫المبدأ‪ :‬لا يشترط توجيه تنبيه بالإخلاء لقبول دعوى إخلاء محل‪ ،‬في حالة ثبوت‬ ‫ارتكاب المستأجر خطأ أو مخالفة التزام‪.‬‬‫ولا يشترط إلا احترام الإجراءات المنصوص عليها في المادة ‪ 177‬من القانون‬ ‫التجاري‪.‬‬ ‫‪ J‬ملف رقم‪ 372313‬قرار بتاريخ ‪04/01/2006‬‬ ‫قضية‪( :‬م ج) ضد‪( :‬ورثة م ع)‬ ‫مجلة المحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،2/2006‬الغرفة التجارية والبحرية ‪ -‬ص ‪347‬‬ ‫الموضوع‪ :‬محل تجاري ‪ -‬غلق المحل ‪ -‬رفض تجديد الإيجار‬‫المبدأ‪ :‬لا يعد غلق المحل التجاري لأداء فريضة الحج‪ ،‬مخالفة بمفهوم المادة ‪177‬‬ ‫من القانون التجاري‪.‬‬ ‫‪ J‬ملف رقم‪ 504811‬قرار بتاريخ ‪04/03/2009‬‬ ‫قضية‪( :‬ورثة ك ج ومن ومعهم) ضد‪( :‬ر أ)‬‫مجلة المحكمة العليا‪ ،‬عدد ‪ ،1/2009‬الغرفة التجارية والبحرية ‪ -‬ص ‪194‬‬ ‫‪90‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫التجارة عموما‬ ‫الموضوع‪ :‬إيجار ‪ -‬بدل إيجار ‪ -‬عقد إيجار ‪ -‬فسخ ‪ -‬تعويض‬ ‫المبدأ‪ :‬ثبوت عدم تنفيذ التزام دفع بدل الإيجار بحكم قضائي‪ ،‬يغني عن تحرير‬ ‫محضر معاينة وتوجيه اعذار بالتسديد‪.‬‬ ‫يؤدي عدم تسديد بدل الإيجار إلى فسخ العقد بدون تعويض‪.‬‬‫المادة ‪ :178‬للمؤجر الحق في رفض تجديد الايجار لبناء أو إعادة بناء العمارة‬‫الموجودة شريطة أن يسدد للمستأجر المخلي المحل تعويض الاخلاء المنصوص‬ ‫عليه في المادة ‪.176‬‬‫غير أنه يجوز للمؤجر أن يتخلص من دفع هذا التعويض بعرضه على المستأجر‬ ‫المخلي محلا موافقا لحاجاته وإمكانيته وموجودا بمكان مماثل‪.‬‬‫ويقبض المستأجر عند الاقتضاء تعويض الضرر عن حرمانه المؤقت من الانتفاع‬ ‫ومن نقص​​قيم​​ة متجره‪ ،‬وبالإضافة إلى ذلك تسدد له مصاريف النقل العادية‪.‬‬‫وإذا تمسك المؤجر بالاستفادة من هذه المادة يتعين عليه أن يشير في عقد رفض‬‫التجديد أو التنبيه بالإخلاء إلى أحكام الفقرة الث​​اني​ة​ وأن يوضح الشروط الجديدة‬‫للإيجار‪ ،‬ويتعين على المستأجر بعد ذلك إما أن يعلن بعقد​​غير قضائ ​ي​ عن‬‫موافقته في مدة ثلاثة أشهر‪ ،‬وإما أن يرفع الدعوى أمام الجهة القضائية‬ ‫المختصة ضمن الشروط المنصوص عليها في المادة ‪.197‬‬‫أما إذا كان الطرفان غير متفقين حول شروط الإيجار الجديد فقط‪ ،‬فإن هذه‬ ‫الشروط تحدد وفقا للإجراء المنصوص عليه في المادة ‪.195‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 24363 :‬تاريخ القرار‪1982/04/24 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬هـ‪.‬ز) ضد‪( :‬ر‪.‬و)‬ ‫‏إن المادة ‪ 178‬من القانون التجاري تنص‪« :‬للمؤجر الحق في رفض تجديد‬ ‫الإيجار لبناء أو إعادة بناء العمارة الموجودة شريطة أن يسدد للمستأجر المخلي‬ ‫المحل تعويض الإخلاء المنصوص عليه في المادة ‪».176‬‬ ‫‏إن عرض التعويض عن الإخلاء في التنبيه كاف و لو لم تذكر فيه الأسباب التي‬ ‫أدت إلى توجيهه‪.‬‬ ‫‪91‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬‫المادة ‪ :179‬يجب على المستأجر لكي يستفيد من حق الأولوية المنصوص عليه‬‫في المادة ‪ 177‬أن يبلغ‪ ،‬عند إخلائه للأماكن التي كان يشغلها أو على الأكثر في‬‫خلال الثلاثة أشهر التالية لذلك‪ ،‬عن نيته في الاستفادة إلى المالك بعقد ​​غير‬‫قضائ ​​ي مع إعلامه بعنوان موطنه الجديد‪ ،‬كما يتعين عليه أن يبلغ‪ ،‬عن كل تغيير‬ ‫جديد للموطن‪ ،‬تحت طائلة البطلان‪.‬‬‫وعلى المالك عند تسلمه لمثل هذا التبليغ أن يعلم بنفس الطريقة المستأجر عن‬‫استعداده لمنحه​​إيجا​ر​ا جديدا وذلك قبل أن يؤجر أو يشغل هو بنفسه محلا‬‫جديدا‪ ،‬فإن لم يحصل اتفاق بين الطرفين حول شروط هذا الإيجار فتحدد هذه‬ ‫الشروط وفقا لأحكام المادة ‪.195‬‬‫وللمستأجر ​​ مهل​ة​ ثلاثة أشهر للإفصاح عن رغبته أو رفع الدعوى أمام الجهة‬‫القضائية المختصة‪ .‬ويجب أن تتم الإشارة إلى هذه المهلة في التبليغ المنصوص‬‫عليه في الفقرة السابقة‪ ،‬وإلا كان باطلا‪ ،‬على أنه يجوز للمالك أن يتصرف في المحل‬ ‫بعد انتهاء المهلة المشار إليها‪.‬‬‫ويلزم المالك عند الاقتضاء‪ ،‬إذا لم يمتثل لأحكام الفقرات السابقة بتعويض‬ ‫الضرر الناجم إذا​​طل ​ب​ المستأجر ذلك‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 248238 :‬تاريخ القرار‪2001/04/10 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ق‪.‬م) ضد‪( :‬ح‪.‬ر)‬‫إن عدم التفات قضاة الموضوع لدفع الطاعن المتعلق بعدم احترام الإجراءات‬‫المنصوص عليها في المادة ‪ 179‬من القانون التجاري التي توجب على المستأجر‬‫إبداء رغبته في الاستفادة بحق الأولوية في الإيجار بعد إعادة بناء العمارة خلال‬ ‫اجل ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء فإنهم يعرضون قرارهم للنقض‪.‬‬‫المادة ‪ :180‬عندما تزيد مساحة العمارة التي أعيد بناؤها حسب الشروط‬‫المنصوص عليها في المادة ‪ 177‬عن مساحة العمارة القديمة‪ ،‬يقتصر حق‬‫الأولوية على محلات تكون مساحتها مماثلة لمساحة المحلات المشغولة سابقا‬‫أو التي من شأنها أن تلبي نفس الحاجات التجارية التي كانت عليها هذه‬ ‫‪92‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫التجارة عموما‬ ‫المحلات الأخيرة‪.‬‬‫وعندما لا تسمح العمارة التي أعيد بناؤها بإعادة جميع الشاغلين‪ ،‬تمنح‬‫الأفضلية للمستأجرين أصحاب الإيجارات الأكثر قدما‪ ،‬والذين أعربوا عن نيتهم‬ ‫في شغل هذه الأماكن‪.‬‬‫المادة ‪ :181‬يجوز كذلك للمالك أن يؤخر ​​تجديد الإيجا​ر​ لمدة أقصاها ثلاث‬‫سنوات‪ ،‬إذا كانت نيته تتجه إلى الارتفاع بالعمارة وأن هذا الارتفاع يتطلب طرد‬‫المستأجر مؤقتا‪ .‬فيحق لهذا الأخير في هذه الحالة‪ ،‬الحصول على تعويض‬‫يساوي الضرر اللاحق به دون أن يزيد هذا التعويض عن بدل ​​ إيجا​ر​ ثلاث‬ ‫سنوات‪.‬‬‫المادة ‪ :182‬يجوز للمؤجر رفض​​تجديد الإيجا​ر​ على الجزء الخاص بالمحلات‬‫السكنية الملحقة بالمحلات التجارية ليسكن فيها بنفسه أو ليسكن فيها زوجه أو‬‫أصوله أو فروعه أو أصول أو فروع زوجه‪ ،‬بشرط ألا يكون المستفيد من هذا‬‫الاسترجاع ​​حائ​ز​ا لسكن يكفيه لحاجاته العادية وحاجات أفراد أسرته الذين‬ ‫يعيشون أو يقطنون معه‪.‬‬‫غير أنه لا يجوز ممارسة حق الاسترجاع ضمن الشروط المشار إليها أعلاه‪،‬‬‫على المحلات المعدة لاستعمالها كفندق أو على الأماكن المفروشة ولا على‬ ‫المحلات الاستشفائية أو المدرسية‪.‬‬‫كما لا يجوز ممارسة حق الاسترجاع إذا أثبت المستأجر أن الحرمان م ​ن​‬‫استغلا ​ل​ محلات السكنى يجلب تعرضا خطيرا لاستغلال المحل أو عندما تشكل‬ ‫المحلات التجارية والمحلات السكنية كلا مشاعا‪.‬‬‫ولا يجوز للمؤجر أن يستفيد من أحكام هذه المادة إذا تم امتلاك العمارة بعوض‪،‬‬‫إلا إذا كان عقد الشراء يحمل تاريخا ثابتا لمدة تزيد عن ست سنوات قبل رفض‬ ‫التجديد‪.‬‬‫ويتعين على المستفيد من حق الاسترجاع أن يضع تحت تصرف المستأجر الذي‬‫يسترجع منه المحل‪ ،‬المنزل الذي يمكن أن يصبح عند الاقتضاء شاغرا من جراء‬ ‫ممارسة هذا الحق‪.‬‬ ‫‪93‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬‫وفي حالة الاسترجاع الجزئي المنصوص عليه في هذه المادة‪ ،‬يؤخذ بعين‬‫الاعتبار في بدل الإيجار المجدد بالضرر الذي لحق ب المستأجر أو بذي حقه‬ ‫في ممارسة نشاطه‪.‬‬‫ويتعين على المستفيد من حق الاسترجاع‪ ،‬باستثناء السبب المشروع‪ ،‬إذا لم‬‫يوجد‪ ،‬أن يشغل بنفسه الأماكن في​​مهل​ة​ ستة أشهر ابتداء من تاريخ مغادرة‬‫المستأجر المخلي ولمدة ست سنوات على الأقل وإلا يبقى للمستأجر المطرود‬ ‫حقه في تسلم تعويض إخلاء تساوي نسبته أهمية المحلات المسترجعة‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 50083 :‬تاريخ القرار‪1988/07/03 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬خ‪.‬ع) ضد‪( :‬ر‪.‬ا)‬ ‫من المقرر قانونا أنه لا تجوز ممارسة حق الاسترجاع على المحلات المعدة‬ ‫استعمالها كفندق‏أو على الأماكن المفروشة‪،‬‏و من ثم فإن القضاء بخلاف ذلك‬ ‫يعد خرقا للقانون‪.‬‬ ‫‏و لما كان من الثابت‪ -‬في قضية الحال‪ -‬أن المحلات موضوع النزاع عبارة‬ ‫عن فندق‪ ،‬فإن قضاة الموضوع بقضائهم بصحة التنبيه بالإخلاء لممارسة حق‬ ‫الاسترجاع يكونوا قد خرقوا القانون‪.‬‬ ‫‏و متى كان كذلك استوجب نقض القرار المطعون فيه‪.‬‬‫المادة ‪ :183‬لا يحتج بحق الاسترجاع على المالك الذي حصل على​​رخص​​ة لبناء‬‫محل سكن على كل أو على جزء من إحدى قطع الأرض المشار إليها في المادة‬ ‫‪ 169‬الفقرة الث​ا​ني​ة​‪.‬‬‫ولا يجوز أن يمارس حق الاسترجاع هذا في جميع الأحوال‪ ،‬إلا على الجزء من‬‫الأرض التي لا بد منها للبناء وتطبق أحكام المادة ‪ 178‬أعلاه‪ ،‬فيما إذا نجم عن‬ ‫هذا البناء لزوما توقيف الاستثمار التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪.‬‬‫المادة ‪ :184‬لا يجوز للمالك أو المستأجر الأصلي أن يرفض​​تجديد الإيجا​​ر‬‫إذا كان هو المؤجر للأماكن وفي نفس الوقت البائع للمحل التجاري المستغل‬‫والقابض لكل الثمن إلا بشرط أن يتحمل دفع تعويض الإخلاء المنصوص عليه‬‫في المادة ‪ ،176‬إلا إذا برهن على سبب يعتبر خطيرا أو مشروعا ضد‬ ‫‪94‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫التجارة عموما‬ ‫المستأجر‪.‬‬‫المادة ‪ :185‬لا يجوز رفض​​تجديد الإيجا​​رات الخاصة بالعمارات التابعة للدولة‬‫أو الولايات أو البلديات أو المؤسسات العمومية دون أن تكون الجماعة المالكة‬‫ملزمة بسداد تعويض الإخلاء المنصوص عليه في المادة ‪ 176‬حتى ولو كان‬ ‫رفضها مبررا بباعث المنفعة العمومية‪.‬‬‫المادة ‪ :186‬في حالة ما إذا ثبت أن المؤجر لم يمارس الحقوق المسندة له‬‫بموجب المادة ‪ 177‬وما يليها إلا بنية تعطيل حقوق المستأجر بطريقة تدليسية‪،‬‬‫خاصة إذا قام بعمليات​​تأجي​​ر وإعادة​​بي ​​ع‪ ،‬فإنه يبقى للمستأجر الحق في قبض‬‫تعويض يكون مساويا لمبلغ الضرر الذي لحق به‪ ،‬وذلك سواء كانت العمليات‬ ‫التي قام بها المؤجر ذات طابع مدني أو تجاري‪.‬‬‫المادة ‪ :187‬لا يجوز إلزام أي مستآجر يمكنه المطالبة بتعويض الإخلاء بمغادرة‬‫الأماكن قبل قبض التعويض وله الحق في البقاء في هذه الأماكن إلى أن يدفع‬‫له هذا التعويض طبقا لشروط وبنود عقد الإيجار الذي انقضى أجله‪ .‬غير أن‬‫التعويض الخاص بالشغل يحدد طبقا لأحكام الفصل الخامس مع أخذ العناصر‬ ‫التقديرية بعين الاعتبار‪.‬‬‫غير أنه وخلافا لأحكام الفقرة السابقة‪ ،‬يلزم المستأجر بمغادرة الأماكن في‬‫الحالة المنصوص عليها في الفقرة الث​ا​ني​​ة من المادة ‪ ،178‬فور سداد التعويض‬‫المؤقت الذي يحدده رئيس المحكمة الذي يبت في القضية‪ ،‬وذلك بناء على الخبرة‬‫التي يكون سبق أن أمر بها وفقا للأوضاع المنصوص عليها في الفقرة الث​ا​ني​ة​‬ ‫من المادة ‪.194‬‬‫وفي حالة الإخلاء تسلم الأماكن للمؤجر في أول​​يو​​م من الأجل المألوف والتالي‬‫لانقضاء​​مهل​ة​ الخمسة عشر يوما اعتبارا من​​يو​م​ تسديد التعويض للمستأجر‬‫نفسه‪ ،‬أو احتماليا بين أيدي​​حار ​س​ قضائي‪ ،‬وفي حالة عدم حصول اتفاق بين‬‫الطرفين يعين الحارس القضائي بموجب حكم يقضي بدفع التعويض وإلا‬ ‫فبمجرد أمر مستعجل‪.‬‬‫يدفع الحارس القضائي التعويض للمستأجر مقابل إيصال منه فقط إن لم تقع​‬‫معارض​ة​ من الدائنين‪ ،‬ولقاء تسليم مفاتيح المحل الفارغ إذا قدم ما يثبت دفع‬ ‫‪95‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬ ‫الضرائب والأجور ومع مراعاة التعويضات المتعلقة بالإيجار‪.‬‬‫وفي حالة عدم تسليم المفاتيح في التاريخ المحدد وبعد الإنذار‪ ،‬يمسك الحارس‬‫القضائي واحدا بالمائة من​​مبل ​​غ التعويض عن كل​​يو​​م تأخير‪ ،‬ويسلم هذا المبلغ‬ ‫المقتطع للمؤجر‪ ،‬مقابل إيصال منه فقط‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 35250 :‬تاريخ القرار‪1985/05/18 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬س‪.‬ج) ضد‪( :‬م‪.‬ط)‬ ‫من المقرر قانونا أنه إذا كان المجلس القضائي مكلفا بالفصل في دعوى صحة‬ ‫تنبيه بإخلاء يتضمن رفض تجديد الإيجار بدون ذكر أي سبب خطير و مشروع‪،‬‬ ‫فإنه من الواجب على القضاة أن يعينوا خبير للتعويض عن الإخلاء وفقا لما نصت‬ ‫عليه أحكام المادة ‪ 176‬من القانون التجاري‪ ،‬ومن ثم فإن القضاء بما يخالف هذا‬ ‫المبدأ يعد خرقا للقانون‪.‬‬ ‫‏ولما كان المجلس القضائي‪ ،‬فضلا عن ذلك‪ ،‬لا يمكنه بدون خرق أحكام المادة ‪ 187‬من‬ ‫نفس القانون أن يأمر بطرد المستأجر من المحل التجاري مضيعا له ضمانه الحقيقي‬ ‫و بصرفه للقيام بدعوى منفصلة لتحديد التعويض عن الإخلاء الواجب له‪ ،‬فإنه بهذا‬ ‫القضاء خالف أحكام المادتين ‪ 176‬و ‪ 187‬من نفس القانون‪.‬‬ ‫‏ومتى كان الأمر كذلك استوجب نقض و إبطال القرار المطعون فيه‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 48756 :‬تاريخ القرار‪1988/07/17 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ح‪.‬ح) ضد‪( :‬هـ‪.‬ب)‬‫‏من المقرر قانونا أنه لا يجوز إلزام المستأجر الذي يمكنه المطالبة بتعويض الإخلاء‬‫بمغادرة الأماكن قبل قبض التعويض‪ ،‬و من ثم فإن القضاء بخلاف ذلك يعد خرقا‬ ‫للقانون‪.‬‬‫‏و لما كان من الثابت‪ -‬في قضية الحال‪ -‬أن قضاة المجلس بمصادقتهم على الحكم‬‫المستأنف لديهم‪ ،‬القاضي بطرد الطاعن (المستأجر) من المحل التجاري المتنازع‬ ‫عليه قبل تحديد تعويض الاستحقاق و قبضه يكونوا قد خرقوا أحكام القانون‪.‬‬ ‫‪96‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫التجارة عموما‬ ‫‏و متى كان كذلك استوجب نقض و إبطال القرار المطعون فيه‪.‬‬‫المادة ‪ 187‬مكرر‪​(​ :‬قانو ​​ن رقم ‪ 02 - 05‬مؤرخ في ‪ 6‬فبراير ‪ (2005‬تحرر‬‫عقود الإيجار المبرمة ابتداء من تاريخ​​نش​ر​ هذا القانون في الجريدة الرسمية‬‫للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬في الشكل الرسمي‪ ،‬وذلك تحت طائلة‬ ‫البطلان‪ ،‬وتبرم لمدة يحددها الأطراف بكل حرية‪.‬‬‫يلزم المستأجر بمغادرة الأمكنة المستأجرة بانتهاء الأجل المحدد في العقد‬‫دون حاجة إلى توجيه ​​ تنبي​ه​ بالاخلاء ودون الحق في الحصول على تعويض‬‫الاستحقاق المنصوص عليه في هذا القانون‪ ،‬ما لم يشترط الأطراف خلاف ذلك‪.‬‬‫المادة ‪ 187‬مكرر ‪(​​ :1‬قانو ​ن​ رقم ‪ 02 - 05‬مؤرخ في ‪ 6‬فبراير ‪ (2005‬يبقى‬‫تجديد عقود الإيجار المبرمة قبل النشر المذكورة في المادة ‪ 187‬مكرر أعلاه‪،‬‬ ‫خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد الإيجار‪.‬‬ ‫الف�صل الرابع‬ ‫في الإيجار من الباطن‬‫المادة ‪ :188‬يحظر أي​​إيجا​ر​ كلي أو جزئي من الباطن‪ ،‬إلا إذا اشترط خلاف‬ ‫ذلك بموجب عقد الإيجار أو موافقة المؤجر‪.‬‬‫وفي حالة الإيجار من الباطن المرخص به‪ ،‬يدعى الملاك للمشاركة في العقد‪.‬‬‫ويجوز للمالك عندما يزيد بدل الإيجار من الباطن عن بدل الإيجار الأصلي أن‬‫يطالب بزيادة مطابقة لبدل الإيجار الأصلي‪ ،‬والذي يحدد وفقا للمادة ‪ 195‬أدناه‬ ‫في حالة عدم اتفاق الأطراف‪.‬‬‫وعلى المستأجر أن يحيط المالك علما بنيته في التأجير من الباطن وذلك إما‬‫بعقد​​غير قضائ ​ي​ وإما برسالة موصى عليها مع​​طل ​ب​ العلم بالاستلام‪ ،‬وعلى‬‫المالك أن يخبر في ظرف خمسة عشر يوما من استلام الرسالة‪ ،‬عما إذا كان‬‫سيشارك في العقد‪ .‬فإذا رفض المؤجر بالرغم من الترخيص المنصوص عليه‬ ‫في الفقرة الأولى أو امتنع عن الإجابة‪ ،‬صرف النظر عنه‪.‬‬ ‫‪97‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 33061 :‬تاريخ القرار‪1984/11/17 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ا‪.‬ع‪.‬م‪.‬ا) ضد‪( :‬فريق ك)‬‫إذا كان القانون يمنع التأجير من الباطن إلا إذا وجد بالعقد شرطا مخالفا أو في‬‫حالة موافقة المالك‪،‬‏فإن هذا النعي لا يعفي المستأجر من إعلام المالك بالتأجير من‬‫الباطن بموجب تنبيه و عليه أن ينبع في ذلك الإجراءات المنصوص عليها في الفقرة‬ ‫الأخيرة من المادة ‪ 198‬ق‪ .‬ت‪.‬‬‫‏متى كان الأمر كذلك فإنه لا يجوز إثبات علم بالإيجار من الباطن إلا بموجب عقد‬ ‫مكتوب أو عقد قضائي أو بمقتضى رسالة موصى عليها مع العلم بالوصول‪.‬‬‫‏و للقضاء بما يخالف هذا المبدأ القانوني‪ ،‬استوجب نقض القرار الذي يقضي بعلم‬ ‫المالك بالإيجار من الباطن لمجرد إقرار من المستأجر‪.‬‬ ‫‪ J‬‏ الغرفة التجارية و البحرية‏‬ ‫رقم القرار ‪ 35172 :‬تاريخ القرار‪1985/05/30 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ش‪.‬ص) ضد‪( :‬ع‪.‬ش)‬‫من المقرر قانونا أن التصرف في المحل عن طريق الإيجار من الباطن لا يجيزه‬‫القانون و يعد باطلا‪ ،‬ومن ثم فإن النعي على القرار المطعون فيه بما يثيره الطاعن‬ ‫بالقصور في التسبيب و الخطأ في تطبيق القانون في غير محله و يتعين رفضه‪.‬‬‫‏ولما كان ثابتا‪ -‬في قضية الحال‪ -‬أن قضاة الاستئناف ألغوا الحكم المستأنف لديهم‬‫القاضي برفض دعوى المطعون ضده‪ ،‬وفصلا في الدعوى قضوا من جديد على‬‫الطاعن بالخروج من المحل المتنازع عليه فإنهم بقضائهم كما فعلوا عللوا قرارهم‬ ‫تعليلا كافيا‪.‬‬ ‫‏ومتى كان كذلك استوجب رفض الطعن‪.‬‬ ‫‪98‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫التجارة عموما‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 31671 :‬تاريخ القرار‪1986/06/01 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬فريق ز) ضد‪( :‬ش‪.‬ز)‬‫متى كان من المقرر قانونا أنه يحظر أي إيجار كلي أو جزئي من الباطن إلا إذا‬‫اشترط خلاف ذلك بموجب عقد الإيجار أو موافقة المؤجر و في حالة الإيجار من‬‫الباطن المرخص به يدعى المالك للمشاركة في العقد‪،‬‏فإن القضاء بما يخالف هذا‬ ‫المبدأ يعد خطأ في تطبيق القانون‪.‬‬‫‏إذا كان من الثابت أن الإيجار وقع بموجب عقد عرفي مؤرخ في ‪،1957/04/27‬‬‫و أن الطاعنين طلبوا فسخ عقد الإيجار اعتمادا على كون المطعون ضده أجر المحل‬‫من الباطن بعد تغيير تخصصه‪ ،‬فإن قضاة الاستئناف بقضائهم بأن المطعون‬‫ضده يعتبر مالكا للقاعدة التجارية و من حقه الإيجار من الباطن دون رضا المؤجر‬‫أخطئوا في تطبيق القانون و متى كان كذلك استوجب نقض القرار المطعون فيه‬ ‫تأسيسا على الوجه المثار من الطاعنين بمخالفة أحكام هذا المبدأ‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 56817 :‬تاريخ القرار‪1989/12/31 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ذ‪.‬ر) ضد‪( :‬ض‪.‬ا)‬‫‏من المقرر قانونا أنه يحظر أي إيجار كلي أو جزئي من الباطن إلا إذا اشترط‬‫خلاف ذلك بموجب عقد الإيجار أو موافقة المؤجر الصريحة أو الضمنية‪.‬‏ومن ثم‬ ‫فإن النعي على القرار المطعون فيه بخرق القانون غير سديد يستوجب رفضه‪.‬‬‫‏ولما كان من الثابت‪ -‬في قضية الحال‪ -‬أن المطعون ضده استأجر من الباطن المحل‬ ‫موضوع النزاع من المستأجر الأصلي منذ عام ‪ 1986‬وبقي يدفع الإيجار‬‫إلى المالكين المؤجرين حتى سنة‏‪ 1984‬تاريخ إقامة الدعوى مما يعد موافقة ضمنية‬‫على هذا الإيجار‪ ،‬فإن قضاة المجلس برفضهم دعوى الطاعن طبقوا صحيح‬ ‫القانون‪.‬‬ ‫‏ومتى كان كذلك استوجب رفض الطعن‪.‬‬ ‫‪99‬‬

‫ ةداالمالم‬ ‫القانـون التجاري‬ ‫‏ ‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‏‬ ‫رقم القرار ‪ 94659 :‬تاريخ القرار‪1992/12/16 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬م‪.‬م) ضد‪( :‬ب‪.‬خ)‬‫من المقرر قانونا أنه « يحظر أي إيجار كلي أو جزئي من الباطن إلا إذا اشترط‬ ‫خلاف ذلك بموجب عقد الإيجار أو موافقة المؤجر»‪.‬‬‫‏كما أنه «لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الإيجار او يؤجر إيجارا فرعيا بدون‬ ‫موافقة صريحة من المؤجر‪». . .‬‬‫‏وبما انه يستفاد ‪ -‬من قضية الحال‪ -‬أن قضاة المجلس اعتبروا سكوت الطاعنين‬‫مدة طويلة كموافقة على الإيجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة ‪ 505‬من‬‫القانون المدني و المادة ‪ 188‬من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و‬‫موافقة على الإيجار من الباطن وهو ما لم يثبت في قضية الحال إذ ان طول المدة‬ ‫ليس مبررا كافيا لعلم المؤجرين بذلك‪.‬‬ ‫‏ومتى كان كذلك استوجب نقض القرار ‪.‬‬ ‫‪ J‬الغرفة التجارية و البحرية‬ ‫رقم القرار ‪ 106132 :‬تاريخ القرار‪1994/11/22 :‬‬ ‫قضية ‪( :‬ب‪.‬ن) ضد‪( :‬ب‪.‬ا)‬‫من المستقر عليه قانونا انه يحظر كل إيجار كلي أو جزئي من الباطن إلا إذا‬ ‫اشترط خلاف ذلك بموجب عقد الإيجار أو موافقة المؤجر‪.‬‬‫‏و لما كان ثابتا ‪ -‬في قضية الحال ‪ -‬ان محضر التحقيق المحرر لا يثبت ان المالك‬‫السابق قد اجاز او لا الايجار من الباطن ولكن يقدم بالعكس الدليل ان ايجار من‬‫الباطن قائم حسب تصريحات المستأجر من الباطن منذ ‪ 1965‬و هذه المدة الطويلة‬ ‫لا يمكن تأويلها الا بالايجار من الباطن مرخص به ضمنيا من طرف المالك‪.‬‬ ‫و متى كان كذلك استوجب رفض الطعن‪.‬‬ ‫‪100‬‬